(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産取引において、査定の対象である査定物件の査定額を求めるときに、比較の対象となる事例物件を提示する事例提示装置であって、
複数の事例物件について、当該事例物件ごとに、当該各事例物件が取引き先を募集中の募集物件と取引先の募集が終了して成約に到った可能性があるとみなされる終了物件と成約した取引物件とのいずれかであることを示す募集状況情報、当該各事例物件の条件を示す複数の物件条件、および当該各事例物件の事例金額とを含む事例物件情報を記憶する事例物件情報データベースと、
１つ以上の募集物件についての募集情報および／または１つ以上の取引物件についての成約情報を所定のタイミングで取得する事例物件情報取得手段と、
前記事例物件情報取得手段によって取得された各募集情報に対応する事例物件情報が前記事例物件情報データベースに記憶されていない場合に新規事例物件と判定し、前記募集情報に含まれる新規事例物件についての複数の物件条件および事例金額と、募集物件であることを示す募集状況情報とを含む前記新規事例物件の事例物件情報を作成し、当該作成された新規事例物件の事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録する事例物件情報データベース登録手段と、
前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報と成約情報のいずれも取得されなかった各事例物件の募集状況情報を終了物件の情報に変更し、前記事例物件情報取得手段によって成約情報が取得された各事例物件の募集状況情報を取引物件の情報に変更する事例物件情報データベース更新手段と、
前記査定物件の条件を示す複数の物件条件を含む査定物件情報を受け付ける査定物件情報受付手段と、
絞込検索の条件を示す絞込検索情報を受け付け、当該絞込検索情報に基づいて前記事例物件情報データベースに記憶されている各事例物件情報の中から１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する絞込検索手段と、
前記絞込検索手段によって絞り込み検索された各事例物件情報と、当該絞り込み検索された各事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記各事例物件の評価を示す評価値と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報と、当該査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記査定物件の評価を示す評価値とを提示する事例物件情報提示手段と、
を備えることを特徴とする事例提示装置。
【請求項２】
前記絞込検索手段が、募集物件と終了物件と取引物件とのいずれか、または終了物件および取引物件を含む募集終了物件と募集物件とのいずれかに絞り込むための募集状況情報に関する絞込検索情報を受け付けた場合に、当該受け付けた募集状況情報に関する絞込検索情報に基づいて絞り込み検索する、
ことを特徴とする請求項１に記載の事例提示装置。
【請求項３】
前記事例物件情報データベース登録手段が、前記事例物件情報取得手段によって取得された募集情報は新規事例物件に関する募集情報であると判定した場合に、当該募集情報を取得した時間が登録時間として付加された事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録し、
前記事例物件情報データベース更新手段が、前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報および／または成約情報が取得されたとき、当該募集情報または成約情報が取得された時間を更新時間として前記事例物件情報データベースに記憶されている事例物件情報に付加し、
前記事例物件情報提示手段が、前記各事例物件情報とともに、前記各事例物件情報に含まれる登録時間と、前記事例物件情報データベース更新手段によって各事例物件情報に最後に付加された更新時間との間隔である空室期間を表示する、
ことを特徴とする請求項１または２に記載の事例提示装置。
【請求項４】
前記絞込検索手段が、空室期間を指定する絞込検索情報を受け付けた場合に、当該受け付けた絞込検索情報で指定された空室期間以内の空室期間を含む各事例物件情報を絞り込み検索する、
ことを特徴とする請求項３に記載の事例提示装置。
【請求項５】
１つ以上の個別物件の条件を示す複数の物件条件と、当該個別物件の事例金額とを含み、前記事例物件情報データベースに記憶されていない個別物件情報を受け付ける個別物件情報受付手段と、
前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた各個別物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて前記各個別物件の評価を示す評価値を求める個別物件評価手段と、
を備え、
前記事例物件情報提示手段が、更に、前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた各個別物件情報と、前記個別物件評価手段によって求められた評価値とを提示する、
ことを特徴とする請求項１ないし４のいずれか１項に記載の事例提示装置。
【請求項６】
前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた前記各個別物件情報を利用者ごとに記憶する個別物件情報データベースと、
前記各個別物件情報を前記個別物件情報データベースに登録する個別物件情報データベース登録手段と、
を備え、
前記事例物件情報提示手段によって提示される個別物件情報は、前記個別物件情報データベースに記憶されている各個別物件情報である、
ことを特徴とする請求項５に記載の事例提示装置。
【請求項７】
請求項５または６に記載の事例提示装置と、査定額算出装置とを備える物件査定システムであって、
前記事例提示装置が、
前記事例物件情報提示手段によって提示された各事例物件情報および／または各個別物件情報の中から、利用者によって選択された１つ以上の事例物件情報および／または個別物件情報を指定する事例選択情報を受け付ける事例選択情報受付手段と、
前記事例選択情報受付手段によって受け付けられた事例選択情報によって指定される１つ以上の事例物件情報および／または個別物件情報に対応する各事例物件および／または各個別物件の評価値および事例金額と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報に対応する査定物件の評価値とを含む評価情報を前記査定額算出装置に送信する評価情報送信手段と、
を備え、
前記査定額算出装置が、
前記事例提示装置から送信される前記評価情報を受信する評価情報受信手段と、
前記評価情報受信手段によって受信された評価情報に含まれる前記査定物件の評価値と前記各事例物件および／または各個別物件の評価値との比率を、それぞれ前記各事例物件および／または各個別物件の事例金額に乗じた値を求め、求められた当該各値に基づいて前記査定物件の査定額を求める査定額算出手段と、
を備える、
ことを特徴とする物件査定システム。
【請求項８】
複数の事例物件について、当該事例物件ごとに、当該各事例物件が取引き先を募集中の募集物件と取引先の募集が終了して成約に到った可能性があるとみなされる終了物件と成約した取引物件とのいずれかであることを示す募集状況情報、当該各事例物件の条件を示す複数の物件条件、および当該各事例物件の事例金額とを含む事例物件情報を記憶する事例物件情報データベースを備えるコンピュータを、
１つ以上の募集物件についての募集情報および／または１つ以上の取引物件についての成約情報を所定のタイミングで取得する事例物件情報取得手段と、
前記事例物件情報取得手段によって取得された各募集情報に対応する事例物件情報が前記事例物件情報データベースに記憶されていない場合に新規事例物件と判定し、前記募集情報に含まれる新規事例物件についての複数の物件条件および事例金額と、募集物件であることを示す募集状況情報とを含む前記新規事例物件の事例物件情報を作成し、当該作成された新規事例物件の事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録する事例物件情報データベース登録手段と、
前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報と成約情報のいずれも取得されなかった各事例物件の募集状況情報を終了物件の情報に変更し、前記事例物件情報取得手段によって成約情報が取得された各事例物件の募集状況情報を取引物件の情報に変更する事例物件情報データベース更新手段と、
前記査定物件の条件を示す複数の物件条件を含む査定物件情報を受け付ける査定物件情報受付手段と、
絞込検索の条件を示す絞込検索情報を受け付け、当該絞込検索情報に基づいて前記事例物件情報データベースに記憶されている各事例物件情報の中から１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する絞込検索手段と、
前記絞込検索手段によって絞り込み検索された各事例物件情報と、当該絞り込み検索された各事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記各事例物件の評価を示す評価値と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報と、当該査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記査定物件の評価を示す評価値とを提示する事例物件情報提示手段と、
して機能させるための事例提示プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、査定の対象である査定物件と比較するための事例を提示する事例提示装置、それを用いた物件査定システムおよび事例提示プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
アパートやマンション等の賃料を求める方法として、賃貸事例比較法が知られている。
賃貸事例比較法では、成約に到った取引において賃貸の対象となった取引物件の取引賃料を基礎として査定の対象である査定物件の査定賃料を求める。賃貸事例比較法によって求められた査定賃料は比準賃料と呼ばれる。
賃貸事例比較法では、まず、所在地、駅からの距離、土地や部屋の面積等の各条件（以下、各物件条件という。）が、査定物件と類似する取引物件を賃貸事例として１つ以上選択する。次に、選択された各取引物件の各物件条件を所定の基準に当てはめて取引物件ごとにその価値を示す評価点数を求める。同様に、査定物件についても査定物件の各物件条件を同じ基準に当てはめて査定物件の価値を示す評価点数を求める。更に、各取引物件の評価点数と査定物件の評価点数とを比較し、各取引物件の賃料を考慮して査定物件の査定賃料を求める。そして、内装の程度や近隣の騒音のような査定物件に固有の条件も考慮し、求められた査定賃料を修正して最終的な査定賃料を求める。この修正された査定賃料が比準賃料である。
【０００３】
また、マンション、戸建て住宅または土地等を売買する価格を求める方法として、取引事例比較法が知られている（例えば、非特許文献１参照）。
取引事例比較法では、成約に到った取引において売買の対象となった取引物件の取引価格を基礎として査定の対象である査定物件の査定価格を求める。取引事例比較法によって求められた査定価格は比準価格と呼ばれる。
取引事例比較法では、まず、所在地、駅からの距離、土地や部屋の面積等の各条件（以下、各物件条件という。）が、査定物件と類似する取引物件を取引の事例として１つ以上選択する。次に、選択された各取引物件の各物件条件を所定の基準に当てはめて取引物件ごとにその価値を示す評価点数を求める。同様に、査定物件についても査定物件の各物件条件を同じ基準に当てはめて査定物件の価値を示す評価点数を求める。更に、各取引物件の評価点数と査定物件の評価点数とを比較し、各取引物件の取引価格を考慮して査定物件の査定価格を求める。そして、内装の程度や近隣の騒音のような査定物件に固有の条件も考慮し、求められた査定賃料を修正して最終的な査定価格を求める。この修正された査定価格が比準価格である。
【０００４】
また、査定物件の査定価格を求める別の方法として重回帰分析により価格評価モデルを構築する方法が知られている（例えば、特許文献１参照）。この方法では、類似性の高い行政市区群をまとめて評価エリアとする。次に、評価エリアごとにその評価エリアに含まれる取引物件を対象として重回帰分析し、価格評価モデルを構築する。そして、査定物件の各物件条件を価格評価モデルに当てはめて査定物件の査定価格を求める。
取引事例比較法において、上述した価格評価モデルを用いて求められた値を予測値とみなし、評価点数の代わりにこの予測値を使用できることが知られている（例えば、特許文献２参照）。この場合、取引の事例として選択された各取引物件と査定物件とについて上述した価格評価モデルを用いてそれぞれ仮の査定価格を求める。これらの仮の査定価格を各取引物件と査定物件の予測値とみなし、各取引物件の予測値と査定物件の予測値とを比較し、各取引物件の取引価格を考慮して査定物件の査定価格を求める。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００１−１１７９７３号公報
【特許文献２】特許４８１０６２７号公報
【非特許文献】
【０００６】
【非特許文献１】財団法人不動産流通近代化センター、「統合版  既存住宅価格査定マニュアル  ２０１１  ＣＤ−ＲＯＭ」、大成出版社
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
賃貸事例比較法や取引事例比較法では、長年の経験を有する不動産鑑定士等が多数の事例の中から比較対象となる事例を選択する。この方法では、多数の事例を見なければならないため、選択に時間を要し、また、適切な事例を見落とす可能性がある。
特許文献１に記載されている価格評価モデルを用いて査定価格を求める方法は、統計学の専門的な知識が無ければ計算過程を理解することができない。大部分の不動産業者は、統計学の専門的な知識を持たないため、査定価格の計算過程を理解できず、査定価格の根拠を理解することができない。このため、大部分の不動産業者は、不動産の所有者に査定価格の根拠を説明できない。不動産の所有者等は、査定価格の根拠について納得できる説明を受けることができないため、査定価格の妥当性に不安を感じるおそれがある。
特許文献２に記載されている評価額算出装置は、査定物件の各物件条件と予め定められた選択条件とに基づいて取引物件を自動的に選択することによって、選択に要する時間を短縮し、適切な取引物件を見落とす可能性を排除している。しかし、不動産業者は、取引物件の選択に関与することができない。査定物件の物件条件によっては比較対象としてより適切な取引物件が存在する可能性があるが、不動産業者はそのような取引物件に変更することができない。すなわち、不動産業者は、特許文献２に記載の評価額算出装置によって選択された取引物件は適切でないと感じた場合であっても、不動産の所有者等の意見を反映してより適切な取引物件に変更することができない。
【０００８】
本発明の目的は、比較対象として適切な事例を含む妥当な数の事例に絞り込んで利用者に提示し、利用者に適切な事例を選択させることができる事例提示装置、それを用いた物件査定システムおよび事例提示プログラムを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記課題を解決するために、本発明の事例提示装置は、
不動産取引において、査定の対象である査定物件の査定額を求めるときに、比較の対象となる事例物件を提示する事例提示装置であって、
複数の事例物件について、当該事例物件ごとに、当該各事例物件が取引き先を募集中の募集物件と取引先の募集が終了して成約に到った可能性があるとみなされる終了物件と成約した取引物件とのいずれかであることを示す募集状況情報、当該各事例物件の条件を示す複数の物件条件、および当該各事例物件の事例金額とを含む事例物件情報を記憶する事例物件情報データベースと、
１つ以上の募集物件についての募集情報および／または１つ以上の取引物件についての成約情報を所定のタイミングで取得する事例物件情報取得手段と、
前記事例物件情報取得手段によって取得された各募集情報に対応する事例物件情報が前記事例物件情報データベースに記憶されていない場合に新規事例物件と判定し、前記募集情報に含まれる新規事例物件についての複数の物件条件および事例金額と、募集物件であることを示す募集状況情報とを含む前記新規事例物件の事例物件情報を作成し、当該作成された新規事例物件の事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録する事例物件情報データベース登録手段と、
前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報と成約情報のいずれも取得されなかった各事例物件の募集状況情報を終了物件の情報に変更し、前記事例物件情報取得手段によって成約情報が取得された各事例物件の募集状況情報を取引物件の情報に変更する事例物件情報データベース更新手段と、
前記査定物件の条件を示す複数の物件条件を含む査定物件情報を受け付ける査定物件情報受付手段と、
絞込検索の条件を示す絞込検索情報を受け付け、当該絞込検索情報に基づいて前記事例物件情報データベースに記憶されている各事例物件情報の中から１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する絞込検索手段と、
前記絞込検索手段によって絞り込み検索された各事例物件情報と、当該絞り込み検索された各事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記各事例物件の評価を示す評価値と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報と、当該査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記査定物件の評価を示す評価値とを提示する事例物件情報提示手段と、
を備えることを特徴とする。
【００１０】
好ましくは、本発明の事例提示装置は、
前記絞込検索手段が、募集物件と終了物件と取引物件とのいずれか、または終了物件および取引物件を含む募集終了物件と募集物件とのいずれかに絞り込むための募集状況情報に関する絞込検索情報を受け付けた場合に、当該受け付けた募集状況情報に関する絞込検索情報に基づいて絞り込み検索する、
ことを特徴とする。
【００１１】
好ましくは、本発明の事例提示装置は、
前記事例物件情報データベース登録手段が、前記事例物件情報取得手段によって取得された募集情報は新規事例物件に関する募集情報であると判定した場合に、当該募集情報を取得した時間が登録時間として付加された事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録し、
前記事例物件情報データベース更新手段が、前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報および／または成約情報が取得されたとき、当該募集情報または成約情報が取得された時間を更新時間として前記事例物件情報データベースに記憶されている事例物件情報に付加し、
前記事例物件情報提示手段が、前記各事例物件情報とともに、前記各事例物件情報に含まれる登録時間と、前記事例物件情報データベース更新手段によって各事例物件情報に最後に付加された更新時間との間隔である空室期間を表示する、
ことを特徴とする。
【００１２】
好ましくは、本発明の事例提示装置は、
前記絞込検索手段が、空室期間を指定する絞込検索情報を受け付けた場合に、当該受け付けた絞込検索情報で指定された空室期間以内の空室期間を含む各事例物件情報を絞り込み検索する、
ことを特徴とする。
【００１３】
好ましくは、本発明の事例提示装置は、
１つ以上の個別物件の条件を示す複数の物件条件と、当該個別物件の事例金額とを含み、前記事例物件情報データベースに記憶されていない個別物件情報を受け付ける個別物件情報受付手段と、
前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた各個別物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて前記各個別物件の評価を示す評価値を求める個別物件評価手段と、
を備え、
前記事例物件情報提示手段が、更に、前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた各個別物件情報と、前記個別物件評価手段によって求められた評価値とを提示する、
ことを特徴とする。
【００１４】
好ましくは、本発明の事例提示装置は、
前記個別物件情報受付手段によって受け付けられた前記各個別物件情報を利用者ごとに記憶する個別物件情報データベースと、
前記各個別物件情報を前記個別物件情報データベースに登録する個別物件情報データベース登録手段と、
を備え、
前記事例物件情報提示手段によって提示される個別物件情報は、前記個別物件情報データベースに記憶されている各個別物件情報である、
ことを特徴とする。
【００１８】
また、本発明の物件査定システムは、
上述した事例提示装置と、査定額算出装置とを備える物件査定システムであって、
前記事例提示装置が、
前記事例物件情報提示手段によって提示された各事例物件情報および／または各個別物件情報の中から、利用者によって選択された１つ以上の事例物件情報および／または個別物件情報を指定する事例選択情報を受け付ける事例選択情報受付手段と、
前記事例選択情報受付手段によって受け付けられた事例選択情報によって指定される１つ以上の事例物件情報および／または個別物件情報に対応する各事例物件および／または各個別物件の評価値および事例金額と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報に対応する査定物件の評価値とを含む評価情報を前記査定額算出装置に送信する評価情報送信手段と、
を備え、
前記査定額算出装置が、
前記事例提示装置から送信される前記評価情報を受信する評価情報受信手段と、
前記評価情報受信手段によって受信された評価情報に含まれる前記査定物件の評価値と前記各事例物件および／または各個別物件の評価値との比率を、それぞれ前記各事例物件および／または各個別物件の事例金額に乗じた値を求め、求められた当該各値に基づいて前記査定物件の査定額を求める査定額算出手段と、
を備える、
ことを特徴とする。
【００１９】
また、本発明の事例提示プログラムは、
複数の事例物件について、当該事例物件ごとに、当該各事例物件が取引き先を募集中の募集物件と取引先の募集が終了して成約に到った可能性があるとみなされる終了物件と成約した取引物件とのいずれかであることを示す募集状況情報、当該各事例物件の条件を示す複数の物件条件、および当該各事例物件の事例金額とを含む事例物件情報を記憶する事例物件情報データベースを備えるコンピュータを、
１つ以上の募集物件についての募集情報および／または１つ以上の取引物件についての成約情報を所定のタイミングで取得する事例物件情報取得手段と、
前記事例物件情報取得手段によって取得された各募集情報に対応する事例物件情報が前記事例物件情報データベースに記憶されていない場合に新規事例物件と判定し、前記募集情報に含まれる新規事例物件についての複数の物件条件および事例金額と、募集物件であることを示す募集状況情報とを含む前記新規事例物件の事例物件情報を作成し、当該作成された新規事例物件の事例物件情報を前記事例物件情報データベースに登録する事例物件情報データベース登録手段と、
前記事例物件情報データベースに募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件について、前記事例物件情報取得手段によって募集情報と成約情報のいずれも取得されなかった各事例物件の募集状況情報を終了物件の情報に変更し、前記事例物件情報取得手段によって成約情報が取得された各事例物件の募集状況情報を取引物件の情報に変更する事例物件情報データベース更新手段と、
前記査定物件の条件を示す複数の物件条件を含む査定物件情報を受け付ける査定物件情報受付手段と、
絞込検索の条件を示す絞込検索情報を受け付け、当該絞込検索情報に基づいて前記事例物件情報データベースに記憶されている各事例物件情報の中から１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する絞込検索手段と、
前記絞込検索手段によって絞り込み検索された各事例物件情報と、当該絞り込み検索された各事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記各事例物件の評価を示す評価値と、前記査定物件情報受付手段によって受け付けられた査定物件情報と、当該査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて求められた前記査定物件の評価を示す評価値とを提示する事例物件情報提示手段と、
して機能させる。
【発明の効果】
【００２０】
本発明によれば、比較対象として適切な事例を含む妥当な数の事例に絞り込んで利用者に提示し、利用者に適切な事例を選択させることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２１】
【図１】不動産取引システムの構成の一例を示す図である。
【図２】事例提示装置のハードウェアの構成の一例を示す図である。
【図３】事例提示装置のブロック構成の一例を示す図である。
【図４】査定額算出装置のハードウェアの構成の一例を示す図である。
【図５】査定額算出装置のブロック構成の一例を示す図である。
【図６】事例物件情報データベースが保持する事例物件情報の一例を示す図である。
【図７】個別物件情報データベースが保持する個別物件情報の一例を示す図である。
【図８】絞込検索部における絞込検索処理の流れの一例を示す図である。
【図９】絞込検索部における２段階絞込検索処理の流れの一例を示す図である。
【図１０】物件条件点数テーブルの一例を示す図である。
【図１１】利用者端末に表示される事例表示画面の一例を示す図である。
【図１２】査定物件の査定賃料の算出例を示す図である。
【図１３】個別物件がない場合に事例提示装置が行う事例提示処理の流れの一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２２】
上述したように、賃貸事例比較法では、正式には、成約に到った取引において賃貸の対象となった取引物件の取引賃料を基礎として査定の対象である査定物件の査定賃料を求めることとされている。しかし、成約に到った取引物件の数が少ない等の理由により、まだ成約に到っていない募集中の募集物件や成約に到らずに募集を終了した終了物件も比較対象の事例として選択したい場合がある。
同様に、取引事例比較法でも、正式には、成約に到った取引において売買の対象となった取引物件の取引価格を基礎として査定の対象である査定物件の査定価格を求めることとされているが、取引物件だけでなく、まだ成約に到っていない売り出し中の売出物件や成約に到らずに売り出しを終了した終了物件を比較対象の事例として選択したい場合がある。
【００２３】
そこで、以下では、賃貸事例比較法と取引事例比較法を拡張し、取引物件だけでなく、募集物件または売出物件と、終了物件とを基礎として査定額を求める例について本発明を説明する。
ただし、本発明は、賃貸事例比較法と取引事例比較法において、取引物件のみを基礎として査定額を求める場合にも適用できることはもちろんである。
【００２４】
また、本明細書と特許請求の範囲では、価格という用語は不動産の売買について記載する場合に用い、賃料という用語は不動産の賃貸について記載する場合に用いる。また、不動産の売買と賃貸の両方について記載する場合には額または金額という用語を用いる。例えば、査定額は査定価格と査定賃料の両方を意味する。
また、本明細書と特許請求の範囲では、事例物件という用語は、取引物件や終了物件等の不動産取引の対象となった物件、および募集物件や売出物件等の不動産取引の対象である物件を意味するものとする。
【００２５】
以下、本発明の実施形態に係る物件査定システムについて図面を参照しながら説明する。
【００２６】
図１は、不動産取引システムの構成の一例を示す。
不動産取引システムは、本発明の実施形態に係る物件査定システム１と、複数の利用者端末３００と、複数の不動産情報蓄積装置４００とで構成される。
物件査定システム１は、事例提示装置１００と査定額算出装置２００とを備える。事例提示装置１００と、査定額算出装置２００と、複数の利用者端末３００と、複数の不動産情報蓄積装置４００とは、ネットワーク５００に通信可能に接続されている。
【００２７】
事例提示装置１００は、図２に示すように、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）１０１と、メモリ１０２と、記憶部１０３と、ネットワークＩ／Ｆ（インタフェース）１０４とを有するコンピュータである。
メモリ１０２は、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）やＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等で構成される。メモリ１０２は事例提示プログラム１１０を記憶している。
ＣＰＵ１０１が事例提示プログラム１１０を実行することによって、図３に示すように、事例物件情報取得部１１１と、事例物件情報データベース管理部１１２と、物件情報受付部１１３と、絞込検索部１１４と、物件評価部１１５と、事例物件情報提示部１１６と、事例選択情報受付部１１７と、評価情報送信部１１８との各部の機能が実現される。なお、これら各部の機能については後述する。
記憶部１０３は、例えば、ハードディスク装置や光ディスク装置を含む。記憶部１０３は、図３に示すように、事例物件情報データベース１５０と、個別物件情報データベース１６０と、物件条件点数テーブル１７０とを記憶している。物件条件点数テーブル１７０は事例物件ごとにその価値を示す評価点数を求めるときに使用される。なお、事例物件情報データベース１５０と個別物件情報データベース１６０と物件条件点数テーブル１７０については後述する。
ネットワークＩ／Ｆ（インタフェース）１０４は、ネットワーク５００を介して、査定額算出装置２００と利用者端末３００と不動産情報蓄積装置４００とデータを送受信する。
【００２８】
査定額算出装置２００も、図４に示すように、ＣＰＵ２０１と、メモリ２０２と、記憶部２０３と、ネットワークＩ／Ｆ２０４とを有するコンピュータである。
メモリ２０２は、ＲＡＭやＲＯＭ等で構成される。メモリ２０２は、査定額算出プログラム２１０を記憶している。ＣＰＵ２０１が査定額算出プログラム２１０を実行することによって、図５に示すように、評価情報受信部２１１と査定額算出部２１２の各機能が実現される。なお、評価情報受信部２１１と査定額算出部２１２の各機能については後述する。
記憶部２０３は、例えば、ハードディスク装置や光ディスク装置を含む。
ネットワークＩ／Ｆ２０４は事例提示装置１００および利用者端末３００とネットワーク５００を介してデータを送受信する。なお、査定額算出装置２００は、事例提示装置１００とはネットワーク５００を介さずに直接データを送受信するとしてもよい。
【００２９】
また、事例提示装置１００と査定額算出装置２００を別々のコンピュータで実現するのではなく、同一のコンピュータに事例提示プログラム１１０と査定額算出プログラム２１０を実行させ、事例提示装置１００と査定額算出装置２００とを備える物件査定システム１を１台のコンピュータで実現することもできる。
【００３０】
利用者端末３００は、ＣＰＵと、メモリと、記憶装置と、ネットワークＩ／Ｆとキーボード、タッチパネル、マウス等で構成される入力部と、ディスプレイやプリンタ等で構成される出力部とを有する。利用者端末３００は、例えば、コンピュータ、スマートホン、携帯電話等である。
利用者端末３００は事例提示装置１００とデータを送受信できる機能を有している。なお、例えば、事例提示装置１００と利用者端末３００がそれぞれＷｅｂサーバとＷｅｂクライアントとして機能する場合には、利用者端末３００に特別な機能は不要である。
利用者は、利用者端末３００を用いて、査定物件についての情報等を入力し、事例物件を絞り込み検索する。また、利用者端末３００のディスプレイ等には、絞り込み検索された事例物件についての情報等を表示する事例表示画面が表示される。利用者は、事例表示画面を見て、査定物件の比較対象である事例物件等を選択する。
利用者は、不動産業者であることが多いが、不動産の所有者等不動産業者以外であってもよい。
【００３１】
不動産情報蓄積装置４００は、ＣＰＵと、メモリと、記憶装置と、ネットワークＩ／Ｆと、キーボード、タッチパネル、マウス等で構成される入力部と、ディスプレイやプリンタ等で構成される出力部とを有するコンピュータである。
不動産情報蓄積装置４００のメモリは、不動産情報蓄積プログラムを記憶している。
不動産情報蓄積装置４００のＣＰＵが不動産情報蓄積プログラムを実行することによって、不動産情報蓄積装置４００の機能が実現される。
不動産情報蓄積装置４００は事例提示装置１００とデータを送受信することができる。
不動産業者は、入居者や購入者を募集しているアパート、マンションや土地等の事例物件について所在地、駅からの距離、土地や部屋の面積等の各物件条件および事例金額を不動産情報蓄積装置４００に入力する。不動産情報蓄積装置４００は、入力された事例物件の各物件条件と事例金額とを含む募集情報を、記憶装置に記憶する。
不動産業者は、また、募集中の事例物件、すなわち、募集情報が記憶装置に記憶されている事例物件が成約した場合には、成約情報を不動産情報蓄積装置４００に入力する。不動産情報蓄積装置４００は、記憶装置に記憶されている事例物件の募集情報を入力された成約情報に変更する。
不動産情報蓄積装置４００は、定期的に（例えば、週当たり１回）募集情報と成約情報を記憶装置から読み出して、事例提示装置１００に送信する。
【００３２】
なお、利用者端末３００と不動産情報蓄積装置４００を別々のコンピュータで実現するのではなく、１台のコンピュータで実現することもできる。
また、事例提示装置１００と査定額算出装置２００とを備える物件査定システム１と、利用者端末３００と、不動産情報蓄積装置４００とを別々のコンピュータで実現するのではなく、１台のコンピュータで実現することもできる。
【００３３】
以下では、マンションの賃貸を例として、本発明の実施形態に係る事例提示装置１００と査定額算出装置２００の各部の機能について詳細に説明する。本実施形態では、マンションが査定物件と事例物件と個別物件（後述）との一例である。
なお、事例提示装置１００と査定額算出装置２００は、マンションの賃貸以外の不動産の賃貸や売買についても同様に適用できることはもちろんである。
【００３４】
図６は、事例物件情報データベース１５０が保持する事例物件情報の一例を示す。
事例物件情報データベース１５０は、複数の事例物件について、これら事例物件ごとに、各事例物件の条件を示す複数の物件条件（例えば、最寄駅からの時間や間取り等）と、各事例物件の事例金額とを含む事例物件情報を記憶している。
事例提示装置１００は、不動産情報蓄積装置４００から定期的に（例えば、週当たり１回）、募集情報と成約情報を取得する。事例物件情報データベース１５０には、募集情報と成約情報に含まれる複数の物件条件と事例金額が事例物件情報として登録される。
【００３５】
事例物件情報データベース１５０は、物件ＩＤ（Ｉｄｅｎｔｉｆｉｅｒ）、募集状況、住所、最寄駅、最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）、間取り、部屋階数、付属設備（洗濯機、エアコン）の有無、賃料、敷金、礼金、登録日時、更新日時の各フィールドを有する。
物件ＩＤは、事例物件ごとに付される識別符号である。
募集状況には、募集中と、終了と、成約との３種類が存在する。募集中は、現在空室等でまだマンションの入居者が決まっていないことを示す。成約は既に入居者が決まり、募集が終了したことを示す。また、終了は、不動産情報蓄積装置４００から定期的に取得されていた事例物件情報が途絶えたことを示す。募集状況が終了となったマンションは成約に到った可能性がある物件とみなされる。詳細は後述するが、募集中と終了と成約とのいずれであるかは、不動産情報蓄積装置４００から定期的に取得する募集情報と成約情報とに基づいて決定される。
住所、最寄駅、最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）、間取り、部屋階数、付属設備（洗濯機、エアコン）の有無、敷金、礼金は、不動産情報蓄積装置４００から定期的に取得される募集情報と成約情報に含まれる各物件条件である。なお、これらは物件条件の一例であり、募集情報と成約情報は他の物件条件を含んでいてもよい。
【００３６】
賃料は、不動産情報蓄積装置４００から各物件条件と同時に取得される事例金額の一例である。
登録日時は、マンションの賃貸に関する募集情報を不動産情報蓄積装置４００から最初に取得した日時であり、更新日時は、同じマンションの賃貸に関する募集情報または成約情報を不動産情報蓄積装置４００から最後に取得した日時である。なお、事例物件情報データベース１５０は、更新日時として、マンションの賃貸に関して２回目以降の募集情報と成約情報を取得した日時を全て記憶することとしてもよい。
【００３７】
図７は、個別物件情報データベース１６０が保持する個別物件情報の一例を示す。
個別物件情報データベース１６０は、１つ以上の個別物件の条件を示す複数の物件条件と、各個別物件の事例金額とを含む個別物件情報を、利用者ごとに記憶する。
ここで、個別物件情報とは、事例情報データベース１５０に記憶されていない事例物件情報であって、不動産情報蓄積装置４００から募集情報と成約情報を取得していない事例物件についての物件情報をいう。例えば、事例提示装置１００が不動産情報蓄積装置４００から定期的に募集情報と成約情報を取得した後に不動産情報蓄積装置４００に募集情報または成約情報が入力された最新の事例物件や、個別の事情で不動産情報蓄積装置４００に入力されなかった事例物件について、利用者は利用者端末３００を用いて個別物件情報を個別に入力する。また、このように、利用者が個別に個別物件情報を入力した事例物件を個別物品という。
【００３８】
個別物件情報データベース１６０は、利用者ＩＤ、物件ＩＤ、募集状況、住所、最寄駅、最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）、間取り、部屋階数、付属設備（洗濯機、エアコン）の有無、賃料、敷金、礼金、登録日時、更新日時の各フィールドを有する。
個別物件情報データベース１６０が保持する個別物件情報は、利用者ＩＤと物件ＩＤと募集状況と更新日を除いて、事例物件情報データベース１５０が保持する事例物件情報と同一である。
利用者ＩＤは、事例提示装置１００を利用する各利用者に付された識別符号である。物件ＩＤは、各個別物品に付された識別符号である。なお、利用者ＩＤが異なれば、同一の物件ＩＤが付されていても良い。
募集状況に、募集中と、終了と、成約との３種類が存在する点は事例物件情報データベース１５０と同じであるが、募集中と終了と成約の別は利用者によって入力される点が事例物件情報データベース１５０と異なる。このため、募集状況が終了となったマンションは成約に到らず、募集が中止された物件である。
登録日時は、個別物件情報を最初に受け付けた日時である。更新日時は、個別物件情報データベース１６０に個別物件情報が記憶されている個別物件について、募集中と終了と成約の何れかが指定された個別物件情報を受け付けた日時である。このため、個別物件情報を最初に受け付け後、個別物件情報が更新されていない個別物件については、更新日時フィールドは空白である。
【００３９】
次に、図３に示した事例提示装置１００の各部の機能について説明する。
事例物件情報取得部１１１は、１つ以上の募集物件についての募集情報および／または１つ以上の取引物件についての成約情報を不動産情報蓄積装置４００から定期的に（例えば、１週間に１回）取得する。
ここで、事例物件情報取得部１１１がある事例物件について不動産情報蓄積装置４００から最初に取得する募集情報は必ずその事例物件に関する複数の物件条件（住所、最寄駅、築年等）と事例金額（賃金）等を含む。その事例物件についての募集情報を不動産情報蓄積装置４００から２回目以降に取得する場合には、募集情報は物件条件と事例金額等を含んでいてもよいし、物件条件と事例金額等に変化がない場合には、その事例物件を特定する情報（例えば、物件ＩＤ等）を含んでいれば、物件条件と事例金額等を含んでいなくてもよい。
成約情報は、事例物件に関する複数の物件条件と事例金額を含んでいてもよいし、物件条件と事例金額等に変化がない場合には、その事例物件を特定する情報を含んでいれば、物件条件と事例金額を含んでいなくてもよい。
なお、事例物件情報取得部１１１は、事例物件情報取得手段の一例である。
【００４０】
事例物件情報データベース管理部１１２は、事例物件情報取得部１１１によって取得された各募集情報に対応する事例物件情報が事例物件情報データベース１５０に記憶されていない場合に新規事例物件と判定する。そして、事例物件情報データベース管理部１１２は、新規事例物件と判定すると、募集情報に含まれる複数の物件条件および事例金額等と、募集物件であることを示す募集状況情報と、募集情報を取得した日時である登録日時とを含む事例物件情報を作成する。事例物件情報データベース管理部１１２は、作成された新規事例物件の事例物件情報を事例物件情報データベース１５０に登録する。
【００４１】
一方、事例物件情報データベース管理部１１２は、事例物件情報データベース１５０に募集物件であることを示す募集状況情報を含む事例物件情報が記憶されている各事例物件については、不動産情報蓄積装置４００から募集情報と成約情報を取得すると、募集情報と成約情報の取得状況により、事例物件情報ごとに次のように処理する。
事例物件情報取得部１１１によって募集情報が取得された事例物件については、事例物件情報データベース１５０の更新日時フィールドにその募集情報が取得された日時を記録する。なお、募集情報が取得された日時を全て更新日時フィールドに記憶してもよいし、既に記憶されている更新日時に新たに取得した更新日時を上書きし、最後に募集情報が取得された日時のみ更新日時フィールドに記憶してもよい。
事例物件情報取得部１１１によって募集情報と成約情報のいずれも取得されなかった事例物件については、募集状況情報を終了に変更する。すなわち、事例物件情報データベース管理部１１２は、不動産情報蓄積装置４００から定期的に取得されていた事例物件情報が途絶えると、事例物件情報データベース１５０に記憶されている募集状況情報を募集中から終了に変更する。
また、事例物件情報取得部１１１によって成約情報が取得された事例物件については、事例物件情報データベース管理部１１２は、事例物件情報データベース１５０に記憶されている募集状況情報を募集中から成約に変更する。更に、事例物件情報データベース管理部１１２は、事例物件情報データベース１５０の更新日時フィールドにその成約情報が取得された日時を更新日時として記録する。
なお、成約情報が取得された日時を募集情報の更新日時とは別に更新日時フィールドに記憶してもよいし、既に記憶されている募集情報の更新日時に成約情報が取得された日時を上書きし、成約情報が取得された日時のみ更新日時フィールドに記憶してもよい。
事例物件情報データベース管理部１１２は、事例物件情報データベース登録手段と、事例物件情報データベース更新手段との一例である。
【００４２】
利用者は、利用者端末３００を用いて査定物件の条件を示す複数の物件条件を入力する。利用者端末３００は、利用者によって入力された複数の物件条件を含む査定物件情報を事例提示装置１００に送信する。
物件情報受付部１１３は、利用者端末３００から送信された査定物件情報を受け付ける。
【００４３】
また、利用者は、個別物件がある場合には、利用者端末３００を用いて個別物件の条件を示す複数の物件条件および個別物件の事例金額等を入力する。利用者端末３００は、利用者によって入力された複数の物件条件および事例金額等を含む個別物件情報を事例提示装置１００に送信する。
物件情報受付部１１３は、利用者端末３００から送信された個別物件情報を受け付ける。また、物件情報受付部１１３は、新規に個別物件情報を受け付けた場合には、受け付けた新規の個別物件情報を個別物件データベース１６０に登録する。
なお、物件情報受付部１１３は、査定物件情報受付手段と、個別物件情報受付手段と、個別物件データベース登録手段との一例である。
【００４４】
利用者は、利用者端末３００を用いて絞込検索の条件を示す絞込検索情報を入力する。利用者端末３００は、入力された絞込検索情報を事例提示装置１００に送信する。
絞込検索部１１４は、絞込検索情報を受信する（受け付ける）と、事例物件情報データベース１５０に記憶されている事例物件情報の中から、受け付けられた絞込検索情報に基づいて１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する。
なお、絞込検索部１１４は絞込検索手段の一例である。
【００４５】
図８は、絞込検索部１１４における絞込検索処理の流れの一例を示す。
絞込検索部１１４は、利用者端末３００に査定物件を含む地図を表示させる。
利用者は、例えば、利用者端末３００のディスプレイ等に表示される地図上で査定物件の位置をクリックすることにより、査定物件の位置を入力する。次に、利用者は、利用者端末３００を用いてその査定物件と最寄駅が同じ事例物件を取得するか、またはその査定物件の位置を中心として選択した範囲に位置する事例物件を取得するかを指定する絞込検索情報を入力する。利用者端末３００は、その絞込検索情報を事例提示装置１００に送信する。
絞込検索部１１４は、最寄駅が同じ事例物件を取得することを指定する絞込検索情報を受け付けた場合（Ｓ１１）、記憶部１０３に保持されている地図データ（図示なし）から査定物件の最寄駅の情報を取得する。そして、絞込検索部１１４は、その情報をキーとして事例物件情報データベース１５０の最寄駅フィールドを検索して査定物件と同じ最寄駅を有する事例物件情報を取得する（Ｓ１２）。
一方、絞込検索部１１４は、査定物件の位置を中心とする事例物件を取得する絞込検索情報を受け付けた場合、記憶部１０３に保持されている地図データ（図示なし）から査定物件の位置（例えば、緯度と経度）を取得する。そして、絞込検索部１１４は、事例物件情報データベース１５０の位置フィールド（図６には示されていない）を検索して査定物件の位置を中心として選択された範囲内に位置する事例物件の事例物件情報を取得する（Ｓ１２）。
【００４６】
絞込検索部１１４は、絞り込み検索された事例物件情報の件数を利用者端末３００に送信する（Ｓ１３）。利用者端末３００はディスプレイ等に事例物件情報の件数を表示する。
利用者は、利用者端末３００のディスプレイ等に表示された事例物件情報の件数が多く、事例物件を十分に絞り込めていないと判断した場合（Ｓ１４：Ｎｏ）、利用者端末３００を用いて、間取りや最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）等事例物件情報に含まれる項目に対応する絞込検索情報を入力する。
絞込検索部１１４は、利用者端末３００から送信された絞込検索情報を受け付ける（Ｓ１１）と、受け付けた絞込検索情報に基づいて更に絞り込み検索する（Ｓ１２）。
一方、利用者は、利用者端末３００のディスプレイ等に表示された事例物件情報の件数が十分であると判断した場合（Ｓ１４：Ｙｅｓ）、利用者端末３００に、後述する事例表示画面の送信を要求する事例表示画面送信要求を入力する。利用者端末３００は事例提示装置１００に事例表示画面送信要求を送信する。
【００４７】
また、絞込検索部１１４は、図９に示すように２段階で絞込検索することもできる。
図９の２段階絞込検索処理は、絞込検索部１１４が、最初に、物件情報受付部１１３によって受け付けられた査定物件情報に基づいて絞り込み検索する点が図８の絞込検索処理と異なる。図９のステップＳ１３、Ｓ１４、Ｓ１１、Ｓ１２の各処理は図８のものと同一である。
絞込検索部１１４は、まず、物件情報受付部１１３によって受け付けられた査定物件情報に含まれる各物件条件に基づいて事例物件情報データベース１５０を検索し、事例物件を絞り込む（Ｓ２１）。ステップＳ２１では、絞込検索部１１４は、例えば、査定物件と最寄駅が同じであり、査定物件と間取りが近い事例物件に絞り込む。その際、間取りについては査定物件と同じ間取りの事例物件に限定するのではなく、間取りが類似する事例物件についての事例物件情報も事例物件情報データベース１５０から取得する。例えば、査定物件の間取りが１Ｋ（キッチン）である場合、１Ｒ（ルーム）や１ＤＫ（ダイニングキッチン）のように間取りが類似する事例物件についての事例物件情報も取得する。
【００４８】
絞込検索部１１４は、絞り込み検索された事例物件情報の件数を利用者端末３００に送信する（Ｓ１３）。利用者端末３００はディスプレイ等に事例物件情報の件数を表示する。
利用者は、利用者端末３００のディスプレイ等に表示された事例物件情報の件数が多く、事例物件を十分に絞り込めていないと判断した場合（Ｓ１４：Ｎｏ）、利用者端末３００を用いて、間取りや最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）等事例物件情報に含まれる項目に対応する絞込検索情報を入力する。
絞込検索部１１４は、利用者端末３００から送信された絞込検索情報を受け付ける（Ｓ１１）と、受け付けた絞込検索情報に基づいて更に絞り込み検索し（Ｓ１２）、ステップＳ１３に戻る。
一方、利用者は、利用者端末３００のディスプレイ等に表示された事例物件情報の件数が十分であると判断した場合（Ｓ１４：Ｙｅｓ）、利用者端末３００に事例表示画面送信要求を入力する。利用者端末３００は、事例提示装置１００に事例表示画面送信要求を送信する。
【００４９】
また、絞込検索部１１４は、「最寄駅からの時間が１０分以内」や「賃料が７万円以内」等さまざまな検索条件を含む絞込検索情報に基づいて絞り込み検索することができる。
例えば、絞込検索部１１４は、募集中と終了と成約とのいずれか、または募件中と募集終了とのいずれかを指定する絞込検索情報に基づいて絞り込み検索することができる。ここで、募集終了とは終了と成約の両方をいう。
たとえば、絞込検索部１１４は、募集中を指定する絞込検索情報を受け付けた場合には、事例物件情報データベース１５０の募集状況フィールドを検索し、募集中の事例物件を取得する。絞込検索部１１４は、募集終了を指定する絞込検索情報を受け付けた場合には、事例物件情報データベース１５０の募集状況フィールドを検索し、終了の事例物件および成約の事例物件を取得する。
【００５０】
また、絞込検索部１１４は、空室期間を指定する絞込検索情報に基づいて絞り込み検索することができる。ここで、空室期間とは、事例物件情報データベース１５０に各事例物件情報が登録された登録日時と、事例物件情報データベース管理部１１２によって各事例物件情報に最後に付加された更新日時との間隔をいう。
絞込検索部１１４は、空室期間を指定する絞込検索情報を受け付けた場合には、事例物件情報データベース１５０から登録日時と、事例物件情報データベース管理部１１２によって各事例物件情報に最後に付加された更新日時とを読出し、空室期間を求める。そして、絞込検索部１１４は、受け付けられた絞込検索情報で指定された空室期間以内の空室期間となる各事例物件情報を事例物件情報データベース１５０から取得する。
【００５１】
絞込検索部１１４は、複数の検索条件が組み合わされた絞込検索情報を受け付け、その絞込検索情報に基づいて絞り込み探索することができる。
例えば、絞込検索部１１４は、空室期間が１月以内という条件と、取引先の募集が終了した終了物件という条件との組み合わせにより、絞り込み探索することができる。
また、絞込検索部１１４は、直近半年以内という条件と、終了物件という条件との組み合わせにより、絞り込み探索することができる。
【００５２】
物件評価部１１５は、物件情報受付部１１３によって受け付けられた査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて査定物件の評価を示す評価点数を求める。
また、物件評価部１１５は、絞込検索部１１４によって絞り込み検索された事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて事例物件の評価を示す評価点数を求める。
また、物件評価部１１５は、物件情報受付部１１３によって受け付けられた個別物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて個別物件の評価を示す評価点数を求める。
【００５３】
図１０は、最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）と、間取りと、部屋階数との各物件条件に基づいて評価点数を求める場合に使用される物件条件点数テーブル１７０の一例を示す。
物件評価部１１５は、物件条件点数テーブル１７０により各物件条件に対応する点数を求める。そして、物件評価部１１５は、基準となる１００点に各物件条件の点数を加算および減算して評価点数を求める。
例えば、図１０に示す物件条件点数テーブル１７０を使用し、図６の物件ＩＤ＝１のマンションの評価点数を求めると、バス分数＝０分（０点）、徒歩分数＝１０分（−３点）、間取り＝１ＤＫ（０点）、部屋階数＝５階（−４点）であるため、評価点数は、９３点となる。
なお、物件評価部１１５は、査定物件評価手段と、事例物件評価手段と、個別物件評価手段の一例である。また、評価点数は、評価値の一例である。
【００５４】
事例物件情報提示部１１６は、利用者端末３００から送信された事例表示画面送信要求を受信すると、絞込検索部１１４によって絞り込み検索された各事例物件情報と、物件評価部１１５によって求められた各事例物件の評価点数と、物件情報受付部１１３によって受け付けられた査定物件情報と、物件評価部１１５によって求められた査定物件の評価点数と、物件情報受付部１１３によって受け付けられた各個別物件情報と、物件評価部１１５によって求められた各個別物件の評価点数とに基づいて、事例表示画面を利用者端末３００に表示させるための事例表示画面情報を作成し、その事例表示画面情報を利用者端末３００に送信する。
その際、事例物件情報提示部１１６は、各個別物件情報については、個別物件情報データベース１６０に記憶されている各個別物件情報を読み出して事例表示画面情報を作成することもできる。この場合、利用者は、利用者端末３００を用いて利用者ＩＤとパスワードを入力して事例提示装置１００にログインし、事例表示画面に表示させたい個別物件の物件ＩＤを指定する。事例物件情報提示部１１６は、ログインしている利用者の利用者ＩＤと指定された物件ＩＤとを有する個別物件情報を個別物件情報データベース１６０から読み出す。そして、事例物件情報提示部１１６は、物件評価部１１５に読み出された個別物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて個別物件の評価を示す評価点数を求めることを要求する。事例物件情報提示部１１６は、物件評価部１１５から個別物件の評価点数が戻ると、その評価点数を用いて事例表示画面情報を作成する。
【００５５】
図１１は、利用者ＩＤ＝２の利用者が“最寄駅＝Ａ駅、間取り＝１ＤＫ”を条件として絞り込み検索した場合に表示される事例表示画面の一例を示す。
事例表示画面には、例えば、事例Ｎｏ（事例番号）、募集状況、空室期間、住所、最寄駅、最寄駅からの時間（バス分数、徒歩分数）、間取り、部屋階数、付属設備（洗濯機、エアコン）の有無、評価点数、賃料、敷金、礼金、登録日時、更新日時が表示される。
【００５６】
図１１において、事例Ｎｏが空白の物件は査定物件である。査定物件は、例えば、太字かつ他の物件よりも大きいフォントで表示される。事例Ｎｏ＝１と事例Ｎｏ＝２として表示される物件は個別物件である。個別物件は、例えば斜体で表示される。事例Ｎｏ＝１として表示される個別物件は、図７では、利用者ＩＤ＝２、物件ＩＤ＝２として示されるものである。事例Ｎｏ＝２として表示される個別物件は、図７では、利用者ＩＤ＝２、物件ＩＤ＝１として示されるものである。また、事例Ｎｏ＝３と事例Ｎｏ＝４として表示される物件は事例物件である。事例物件は、例えば標準字体で表示される。事例Ｎｏ＝３と事例Ｎｏ＝４として表示される事例物件は、図６では、それぞれ物件ＩＤ＝２と物件ＩＤ＝１として示されるものである。
図１１では、評価点数が大きい物件から順番に表示されているが、利用者の要求に応じて賃料が高い順番や最寄駅からの時間（バス分数と徒歩分数の和）が短い順番等で表示することもできる。
【００５７】
利用者は、利用者端末３００のディスプレイ等に表示されている事例表示画面を見て、事例物件と個別物件の中から各物件条件が査定物件と類似する物件を選択し、キーボードやマウス等を用いて選択した物件を指定する。利用者端末３００は、利用者によって選択された物件に対応する各事例物件情報および／または各個別物件情報を指定する事例選択情報を事例提示装置１００に送信する。
事例選択情報受付部１１７は、利用者端末３００によって送信された事例選択情報を受信する。
事例選択情報受付部１１７によって事例選択情報が受信されると、評価情報送信部１１８は、受信された事例選択情報によって指定される事例物件情報および／または個別物件情報に対応する各事例物件および／または各個別物件の評価点数および賃料と、査定物件情報に対応する査定物件の評価点数とを事例物件情報提示部１１６から受け取り、それらを含む評価情報を査定額算出装置２００に送信する。
【００５８】
次に、図５に示した査定額算出装置２００の各部の機能について説明する。
評価情報受信部２１１は、事例提示装置１００から送信された評価情報を受信する。
評価情報受信部２１１によって評価情報が受信されると、査定額算出部２１２は、賃貸事例比較法により査定物件の査定賃料を求める。具体的には、査定額算出部２１２は、受信された評価情報に含まれる査定物件の評価点数と各事例物件および／または各個別物件の評価点数との比率を、それぞれ各事例物件および／または各個別物件の賃料に乗じた値を求め、求められた各値を平均して査定物件の査定賃料を求める。なお、求められた各値の中央値を査定物件の査定賃料としてもよい。
例えば、利用者が、図１１の事例表示画面を見て事例Ｎｏ＝２の個別物件と事例Ｎｏ＝３の事例物件を選択した場合、査定額算出部２１２は、図１２に示すように、査定物件の査定賃料を６．７７万円と算出する。
その後、査定額算出装置２００は査定物件の査定賃料を利用者端末３００に送信し、利用者端末３００のディスプレイ等に査定物件の査定賃料を表示させる。利用者は、内装の程度や近隣の騒音のような査定物件に固有の条件を考慮して査定賃料を修正し、比準賃料を求める。
【００５９】
図１３は、個別物件がない場合に事例提示装置１００が行う事例提示処理の流れの一例を示す。
物件情報受付部１１３は、査定の対象である査定物件の条件を示す複数の物件条件を含む査定物件情報を受け付ける（Ｓ３１）。
ここで、「査定物件情報を受け付ける」とは、利用者端末３００と事例提示装置１００が別々のコンピュータで実現されている場合には、事例提示装置１００が、利用者端末３００によって送信された査定物件情報を受信することをいう。また、利用者端末３００と事例提示装置１００が１台のコンピュータで実現されている場合には、査定物件情報がコンピュータのキーボード等を用いて入力されることをいう。
【００６０】
次に、絞込検索部１１４は、図８の絞込検索処理または図９の２段階絞込検索処理を行う。例えば、絞込検索部１１４は、絞込検索の条件を示す絞込検索情報を受け付け、その絞込検索情報に基づいて、事例物件情報データベース１５０に記憶されている各事例物件情報の中から１つ以上の事例物件情報を絞り込み検索する（Ｓ３２）。
ここで、「絞込検索情報を受け付ける」とは、利用者端末３００と事例提示装置１００が別々のコンピュータで実現されている場合には、事例提示装置１００が、利用者端末３００によって送信された絞込検索情報を受信することをいう。また、利用者端末３００と事例提示装置１００が１台のコンピュータで実現されている場合には、絞込検索情報がコンピュータのキーボード等を用いて入力されることをいう。
【００６１】
そして、物件評価部１１５は、査定物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて査定物件の評価を示す評価点数を求め、絞り込み検索された各事例物件について各事例物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて各事例物件の評価を示す評価点数を求める（Ｓ３３）。
次に、事例物件情報提示部１１６は、絞り込み検索された各事例物件情報と、絞り込み検索された各事例物件の評価点数と、査定物件情報と、査定物件の評価点数とを提示する（Ｓ３４）。
ここで、「絞り込み検索された各事例物件情報と、絞り込み検索された各事例物件の評価点数と、査定物件情報と、査定物件の評価点数とを提示する」とは、利用者端末３００と事例提示装置１００が別々のコンピュータで実現されている場合には、事例提示装置１００が、各事例物件情報と、各事例物件の評価点数と、査定物件情報と、査定物件の評価点数とに基づいて事例表示画面を利用者端末３００に表示させるための事例表示画面情報を作成し、その事例表示画面情報を利用者端末３００に送信することをいう。また、利用者端末３００と事例提示装置１００が１台のコンピュータで実現されている場合には、事例表示画面をコンピュータのディスプレイ等に表示することをいう。
【００６２】
なお、上述した実施形態では、事例物件情報データベース１５０に記憶されている各事例物件情報に評価点数は含まれていないとしたが、事例物件情報データベース１５０の他の構成として、事例物件情報データベース１５０に記憶されている各事例物件情報に各事例物件の評価を示す評価点数が付加されていてもよい。
このような構成では、事例物件情報データベース管理部１１２が、事例物件情報取得部１１１によって取得された各募集情報は新規事例物件に関する募集情報であると判定した場合、物件評価部１１５に新規事例物件の評価点数を求めるように要求する。物件評価部１１５は、その要求に応答して新規事例物件の評価点数を求める。事例物件情報データベース管理部１１２は、物件評価部１１５から新規事例物件の評価点数を受け取ると、評価点数と、募集情報に含まれる複数の物件条件および賃料と、募集物件であることを示す募集状況情報と、募集情報を取得した日時である登録日時とを含む事例物件情報を作成し、作成された新規事例物件の事例物件情報を事例物件情報データベース１５０に登録する。
この構成の場合、図１３におけるステップＳ３３の処理において、物件評価部１１５は各事例物件の評価点数は求めず、ステップＳ３４の処理において、事例物件情報提示部１１６は事例物件情報データベース１５０に記憶されている各事例物件情報に付加されている評価点数を各事例物件の評価点数として提示することになる。
【００６３】
また、上述した実施形態では、個別物件情報データベース１６０に記憶されている各個別物件情報に評価点数は含まれていないとしたが、個別物件情報データベース１６０の他の構成として、個別物件情報データベース１６０に記憶されている各個別物件情報に各個別物件の評価を示す評価点数が付加されていてもよい。
この構成では、物件情報受付部１１３は、個別物件情報データベース１６０に記憶されていない個別物件情報を新規に受け付けると、物件評価部１１５にその個別物件情報に含まれる複数の物件条件に基づいて個別物件の評価点数を求めるように要求する。物件評価部１１５は、その要求に応答して、新規個別物件の評価を示す評価点数を求める。物件情報受付部１１３は、物件評価部１１５から新規個別物件の評価点数を受け取ると、評価点数と、個別物件情報に含まれる複数の物件条件および事例金額と、募集状況情報と、個別物件情報を受け付けた日時である登録日時とを含む個別物件情報を作成し、作成された新規個別物件の個別物件情報を個別物件情報データベース１６０に登録する。
【００６４】
なお、査定物件を査定する時に、利用者によって入力された個別物件情報が事例表示画面に表示されるが、査定が終わるとその個別物件情報は不要となり、その個別物件情報を保存する必要がない場合には、事例提示装置１００は、個別物件情報データベース１６０を有していなくてもよい。
【００６５】
また、上述した実施形態では事例物件情報データベース１５０は空室期間を記憶しておらず、絞込検索部１１４は、事例物件情報データベース１５０から登録日時と、事例物件情報データベース管理部１１２によって各事例物件情報に最後に付加された更新日時とを読出して空室期間を求めるとしたが、事例物件情報データベース１５０は空室期間フィールドを有しており、例えば、事例物件情報データベース管理部１１２が空室期間を求め、空室期間を空室期間フィールドに記録するとしてもよい。
【００６６】
また、上述した実施形態では、マンションの評価を示す評価値として評価点数を使用したが、特許文献２に記載されているように評価値として価格評価モデルを用いて求められた予測値を使用してもよい。すなわち、価格評価モデルを用いて求められた予測値は、評価値のもう一つの例である。
【００６７】
以上説明したように、本発明によれば、所在地、駅からの距離、土地や部屋の面積等の各物件条件が査定物件と類似している妥当な数の事例物件に絞り込み、絞り込まれた事例物件の各物件条件を査定物件の各物件条件とともに提示し、利用者に適切な事例物件を選択させることができる。事例提示装置の利用者は、比較対象となる事例物件を自分自身で選択することができるため、安心感を持つ。
また、各物件条件が査定物件と類似する事例物件や個別物件は、査定物件と競合する競合物件である。競合物件の一覧が提示されるため、利用者は複数の競合物件に対する査定物件の優劣を把握することができる。
また、競合物件について、取引物件および終了物件の一覧や空室期間の長い募集中物件の一覧を表示させることにより、利用者はどの程度の比準額を設定すれば顧客に選ばれやすいかを知ることができる。
【００６８】
以上、本発明の実施形態について説明したが、設計上の都合やその他の要因によって必要となる様々な修正や組み合わせは、請求項に記載されている発明や発明の実施形態に記載されている具体例に対応する発明の範囲に含まれる。
【符号の説明】
【００６９】
１…物件査定システム、１００…事例提示装置、１０１、２０１…ＣＰＵ、１０２、２０２…メモリ、１０３、２０３…記憶部、１０４、２０４…ネットワークインタフェース、１１０…事例提示プログラム、１１１…事例物件情報取得部、１１２…事例物件情報データベース管理部、１１３…物件情報受付部、１１４…絞込検索部、１１５…物件評価部、１１６…事例物件情報提示部、１１７…事例選択情報受付部、１１８…評価情報送信部、１５０…事例物件情報データベース、１６０…個別物件情報データベース、１７０…物件条件点数テーブル、２００…査定額算出装置、２１０…査定額算出プログラム、２１１…評価情報受信部、２１２…査定額算出部、３００…利用者端末、４００…不動産情報蓄積装置、５００…ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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