(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納された過去債権に関する業務委託に係る債権処理管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える債権処理管理業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納されてすでに発生している過去債権の回収に関し委託先へ業務委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託の対象として判断するために必要な情報と前記判断した結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１の記憶手段と、
前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の決済手段がクレジットカード支払い決済により成されることに関するクレジットカード番号及び／もしくはハウスカード番号に係る情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２の記憶手段と、
前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である前記顧客システムを特定する顧客氏名および／もしくは顧客住所に関する情報と店子代理店契約が完了したことに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第３の記憶手段と、
前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報と、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された売却年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第４の記憶手段と、
前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
を備えたことを特徴とする債権処理管理システム。
【請求項２】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第５の記憶手段と、
前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１記載の債権処理管理システム。
【請求項３】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第６の記憶手段と、
前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１もしくは２記載の債権処理管理システム。
【請求項４】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに使用するカードとして、該カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第７の記憶手段と、
前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至３のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項５】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第８の記憶手段と、
前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至４のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項６】
前記付与されたポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第９の記憶手段と、
前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項５記載の債権処理管理システム。
【請求項７】
前記業務委託による立替え払いに関し、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の元本と延滞金との合計金額から手数料を差し引いた金額を前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出された情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１０の記憶手段と、
前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至６のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項８】
請求項１乃至７のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムであって、該債権処理管理システムは、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務にも係り、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を前記業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１１の記憶手段と、
前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、前記信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１２の記憶手段と、
前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用から前記一定期間における分譲マンションの管理費を含む費用回収に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものから前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出した情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１３の記憶手段と、
前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１４の記憶手段と、
前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを前記マンション管理組合別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１５の記憶手段と、
前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする債権処理管理システム。
【請求項９】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済手段は、口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１６の記憶手段と、
前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至８のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１０】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に前記店子加盟店である前記顧客システムに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１７の記憶手段と、
前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至９のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１１】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の前記顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１８の記憶手段と、
前記第１８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至１０のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１２】
前記分譲マンションの管理費を含む費用の前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１９の記憶手段と、
前記第１９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至１１のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１３】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２０の記憶手段と、
前記第２０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至１２のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１４】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２１の記憶手段と、
前記第２１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至１３のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１５】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２２の記憶手段と、
前記第２２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至１４のうちいずれか１項記載の債権処理管理システム。
【請求項１６】
前記付与したポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２３の記憶手段と、
前記第２３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１５記載の債権処理管理システム。
【請求項１７】
分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納された過去債権に関する業務委託に係る債権処理管理システムの制御方法であって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える債権処理管理業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納されてすでに発生している過去債権の回収に関し委託先へ業務委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託の対象として判断するために必要な情報と前記判断した結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１の記憶手段として格納し、
前記第１の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の決済手段がクレジットカード支払い決済により成されることに関するクレジットカード番号及び／もしくはハウスカード番号に係る情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第２の記憶として格納し、
前記第２の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である前記顧客システムを特定する顧客氏名および／もしくは顧客住所に関する情報と店子代理店契約が完了したことに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第３の記憶として格納し、
前記第３の記憶により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報と、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された売却年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第４の記憶として格納し、
前記第４の記憶により格納した情報を表示する
ことを備えたことを特徴とする債権処理管理システムの制御方法。
【請求項１８】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第５の記憶として格納し、
前記第５の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項１９】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第６の記憶として格納し、
前記第６の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７もしくは１８記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２０】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに使用するカードとして、該カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第７の記憶として格納し、
前記第７の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至１９のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２１】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第８の記憶として格納し、
前記第８の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２０のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２２】
前記付与されたポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第９の記憶として格納し、
前記第９の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２１記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２３】
前記業務委託による立替え払いに関し、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の元本と延滞金との合計金額から手数料を差し引いた金額を前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出し、
前記算出された情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１０の記憶として格納し、
前記第１０の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２２のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２４】
請求項１７乃至２３のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法であって、該債権処理管理システムは、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務にも係り、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を前記業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１１の記憶として格納し、
前記第１１の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、前記信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１２の記憶として格納し、
前記第１２の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用から前記一定期間における分譲マンションの管理費を含む費用回収に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものから前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出し、
前記算出した情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１３の記憶として格納し、
前記第１３の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出し、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出し、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１４の記憶として格納し、
前記第１４の記憶により格納した情報を表示し、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを前記マンション管理組合別に算出し、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１５の記憶として格納し、
前記第１５の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２３のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２５】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済手段は、口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１６の記憶として格納し、
前記第１６の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２４のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２６】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に前記店子加盟店である前記顧客システムに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１７の記憶として格納し、
前記第１７の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２５のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２７】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の前記顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１８の記憶として格納し、
前記第１８の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２６のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２８】
前記分譲マンションの管理費を含む費用の前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第１９の記憶として格納し、
前記第１９の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２７のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項２９】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第２０の記憶として格納し、
前記第２０の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２８のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項３０】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第２１の記憶として格納し、
前記第２１の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至２９のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項３１】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第２２の記憶として格納し、
前記第２２の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１７乃至３０のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項３２】
前記付与したポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより第２３の記憶として格納し、
前記第２３の記憶により格納した情報を表示する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項３１記載の債権処理管理システムの制御方法。
【請求項３３】
分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納された過去債権に関する業務委託に係る債権処理管理システムのプログラムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える債権処理管理業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記プログラムは、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納されてすでに発生している過去債権の回収に関し委託先へ業務委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託の対象として判断するために必要な情報と前記判断した結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１の記憶手段と、
前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の決済手段がクレジットカード支払い決済により成されることに関するクレジットカード番号及び／もしくはハウスカード番号に係る情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２の記憶手段と、
前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である前記顧客システムを特定する顧客氏名および／もしくは顧客住所に関する情報と店子代理店契約が完了したことに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第３の記憶手段と、
前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報と、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された売却年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第４の記憶手段と、
前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてコンピュータに機能させることを特徴とする債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３４】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第５の記憶手段と、
前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３５】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第６の記憶手段と、
前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３もしくは３４記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３６】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに使用するカードとして、該カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第７の記憶手段と、
前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至３５のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３７】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権のカード支払いに関し、カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第８の記憶手段と、
前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至３６のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３８】
前記付与されたポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第９の記憶手段と、
前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３７記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項３９】
前記業務委託による立替え払いに関し、前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記滞納されてすでに発生している過去債権の元本と延滞金との合計金額から手数料を差し引いた金額を前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出された情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１０の記憶手段と、
前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至３８のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４０】
請求項３３乃至３９のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラムであって、該債権処理管理システムは、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務にも係り、
前記プログラムは、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を前記業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１１の記憶手段と、
前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、前記信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記分譲マンションの管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１２の記憶手段と、
前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者の前記分譲マンションの管理費を含む費用から前記一定期間における分譲マンションの管理費を含む費用回収に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものから前記マンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出した情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１３の記憶手段と、
前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関する前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１４の記憶手段と、
前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済および滞納に関し前記委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを前記マンション管理組合別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１５の記憶手段と、
前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至３９のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４１】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の決済手段は、口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１６の記憶手段と、
前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４０のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４２】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の顧客欄に前記店子加盟店である前記顧客システムに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１７の記憶手段と、
前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４１のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４３】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、前記包括加盟店である前記管理システムの前記管理装置データベース上の前記顧客欄に格納する情報により特定される前記店子加盟店である前記顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
前記分譲マンションの管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により前記管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報、
（２）前記カード会社から送信された、前記分譲マンションの管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された年月日情報、
のいずれか一方とを前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１８の記憶手段と、
前記第１８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４２のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４４】
前記分譲マンションの管理費を含む費用の前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第１９の記憶手段と、
前記第１９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４３のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４５】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２０の記憶手段と、
前記第２０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４４のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４６】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２１の記憶手段と、
前記第２１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４５のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４７】
前記分譲マンションの管理費を含む費用のうち前記将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２２の記憶手段と、
前記第２２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項３３乃至４６のうちいずれか１項記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４８】
前記付与したポイントを前記分譲マンションの管理費を含む費用の支払いに補填した結果に関する情報を前記管理装置サーバもしくは前記顧客装置プロセッサにより格納する第２３の記憶手段と、
前記第２３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項４７記載の債権処理管理システムのプログラム。
【請求項４９】
請求項３３乃至４８のうちいずれか１項に記載の債権処理管理システムのプログラムを搭載した記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、債権処理管理システム、債権処理管理システムの制御方法、債権処理管理システムプログラム及び記録媒体に関する。
【背景技術】
【０００２】
分譲マンションのストック数が日本全国で約６００万戸となる中、東日本大震災以降、頻繁に耳にするマンションの耐震改修、老朽化や住人の高齢化に起因するバリアフリー対策などの大規模修繕に対するニーズが高まる環境となっている。しかしながら、工事を検討するにあたり、マンションの管理組合だけでは解決できないさまざまな問題が潜んでいる。
【０００３】
そのなかでも、もっとも大きなものとして、大規模修繕の資金となる管理費の滞納問題が挙げられる。近年滞納者が増加し、滞納金額も多額となることにより、審査基準をクリアできないことから、大規模修繕資金を「住宅金融支援機構（以下、「ＪＨＦＡ」とも省略する。）」（旧住宅金融公庫）や、ほかの金融機関からの借入が受けられず、工事の検討すらできない状況に陥っているマンションも少なくない。たとえば、「マンション総合調査」（２００８年度）によれば、管理費と修繕積立金を３ヶ月以上滞納している居住者がいるマンションは全体で３８．５％、築4年未満のマンションでも１８．２％にのぼる、とされている（http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00040/）。さらに、資金が不足することによって大規模修繕を実施できないことから、マンション資産価値のさらなる下落という悪循環に陥る結果となる。
【０００４】
このような状況において、多くのマンション管理組合の理事会および管理会社は、管理費等の滞納を解決しようと努力してはいるものの、滞納等に関する専門的な知識やノウハウを、すべての管理組合、管理会社が必ずしも有しているとは限らないため、結果として滞納は減少せず、滞納金額も増加することとなる。
【０００５】
また、制度上の問題もあり、滞納は、最終的にマンション理事会の責任となるばかりでなく、マンション管理組合が法人化されることが少ないことから、法人であれば一般的な滞納に対するさまざまな対抗手段を講ずることが可能であっても、法人でない管理組合では、有効な対策が講ぜられないまま、気苦労の多い滞納問題に対するマンション理事会の努力は、多くが徒労に終わることとなる。
【０００６】
現在では、一般的な決済手段としてのクレジットカード等の普及により、比較的高額な商品購入だけでなく、少額の商品の決済にも、広くカード支払制度が利用されているだけでなく、従来は対象とされなかった不動産賃貸物件における管理費等のような、定額の反復決済をクレジットカード等によって行う技術が公開されている。
【０００７】
このクレジットカードに関しては、いわゆる国際ブランドカード会社によるクレジットカードをプロパーカード、国際ブランドカード会社と一般の企業等が提携して発行するクレジットカードを提携カードと呼ぶ。また、ハウスカードとは、モノパーパス（単一目的）カードとも言い、特定の加盟店だけの利用を限定することで、利用限度額と貸し倒れとを抑制するクレジットカードとなる。反対に、いわゆる国際ブランドカードや提携カードは、汎用型カードの一種であり、全世界の国際ブランド加盟店で利用できるクレジットカードとなる。さらに、本来は汎用型カードであるプロパーカードや提携カードにおいても、その使用目的を管理費等関連費用の支払いにのみ限定したクレジットカードとすれば、ハウスカードと同様な機能を持たせることができる。また、通常のクレジットカードにおいても、例えば、各種店舗において物品等の購入に使用可能な、いわゆるショッピング枠と、現金等を借用可能な、いわゆるキャッシング枠とがあるように、前記ショッピング枠等と別に管理費等関連費用の支払い枠と管理費等関連費用の支払いに関する与信枠とを設定した場合、やはりハウスカードと同様な対応が可能となるが、このようにクレジットカードにもさまざまな機能のものが存在する。
【０００８】
また、ハウスカードに限らず、クレジットカード等に備わる代金回収機能を利用することで、マンション所有者が債務不履行に陥った場合でも、一時的に債務保証が可能となるが、このような賃料等の処理に関し、徴収を支援する技術思想も、すでに公開されている。
【０００９】
さらに、キャンセル伝票とは、取り消し伝票や返品伝票とも呼ばれ、クレジットカードですでに購入済みの商品などを返品するときに使用する伝票で、カード会社から加盟店が立替金を受領した後にキャンセル伝票を起票した場合は、加盟店はカード会社に対して立替金を返還することになるが、これら各種伝票処理により、多岐にわたる対応方法が存在する。
【００１０】
また、包括加盟店とは、ショッピングモール、チェーン店本部、石油元売り、カード決済代行会社など、各カード会社と包括加盟店契約を締結して、一定条件を満たした企業（店子加盟店）に対して、当該カードの決済サービスを開放する仕組みで、包括加盟店は、店子加盟店とするかどうかの審査を行った上に、店子加盟店に代わって、各カード会社との間で、カード売上処理や立替金の受領などの業務を行うことは、同業者において、広く知られている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【００１１】
【特許文献１】特許第４９２６２８２号公報
【特許文献２】特開２０１１−１８７０３５号公報
【特許文献３】国際公開第０１／０５４０１３号公報
【特許文献４】特開２００２−１５１３０号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
このように、定額かつ反復決済に関する従来技術に関して、例えば特許第４９２６２８２号公報において公開されているように、賃貸等をクレジットカード等で決済を行う技術的思想が開示されている。
【００１３】
前記の通り、賃料等に関し、連帯保証を探す手間を削減し、保証金・敷金・礼金などの初期負担の低減、賃貸保証会社等の入居審査時間を短縮する技術思想に関しては、例えば特開２０１１−１８７０３５号公報において公開されているように、賃貸物件に関する入居者・不動産管理会社・賃貸業者に対し、例えばクレジットカード処理による支払い保証機能や不動産管理会社、仲介会社を介在させることにより、金銭的時間的負担や管理費等の回収リスクを低減させる技術的思想が開示されている。
【００１４】
また、クレジットカード等を利用して債務保証する技術思想に関しては、例えば国際公開第０１／０５４０１３号公報において公開されているように、クレジット発行元に備わる支払いに関する回収機構等を利用して、マンション区分所有に関する管理費等の徴収を行うことを可能とし、管理費等を金融機関口座等から引き落とすことができなかった場合、所定の月数分については、クレジットカード発行元が不動産仲介者等に立替支払する技術的思想が開示されている。
【００１５】
またさらに、不動産の債権流動化の技術思想に関しては、例えば特開２００２−１５１３０号公報において公開されているように、委託者が債権者に対して保有する債権を、受託者に譲渡信託し、該受託者は信託された債権の受益権を投資家に販売して流動化することで、その受益権代金を持って前記委託者への資金調達を行う技術的思想が開示されている。このように、前記の通り特許文献を示したが、いずれの文献にも、区分所有者が支払うべきマンション管理費等に関し、すでに未払いとなりかつ未収確定と判断された、いわゆる過去債権の有効な回収処理に係る技術的思想が開示されていない。
【００１６】
さらに、管理費等のクレジットカード等による決済に関し、国内における、いわゆるクレジットカードの発行枚数が３億枚を超えて飽和状態にあり、たとえ賃貸物件の入居規定等によりクレジットカードによる支払いを定めても、管理費支払いのためだけに、クレジットカードの新規発行を求めることは、難しい状況にある。さらに、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードでは、例えば物品購入等による支払額が高額となり、金融機関の残高不足等により支払いできない状況となると、優先順位の高い管理費等まで同時に債務不履行となる恐れもある。このようにクレジットカードにおいて、マンション所有者が債務不履行となった場合、肝心の管理費等が決済できなくなる。
【課題を解決するための手段】
【００１７】
上記の問題点を解消すべく、既存のマンション管理組合、管理会社の枠を超えた仕組みを構築することにより、将来債権としてこれから発生する可能性の高いマンション管理費等の滞納問題以外に、すでに滞納されて発生している、いわゆる過去債権に関する、滞納資金を包括的にかつ確実に回収するための手続を円滑に進めるためのシステムを提供することをも目的とする。そのためには、マンション管理組合、管理会社とは別に、管理費等を決済するだけでなく、遅滞なく管理費等の滞納資金を立替払いする対価として、一定金額の手数料等を請求する、債権処理管理業務を担当する事業体の存在を前提とする。
【００１８】
上記課題を解決するため、本願に係る債権処理管理システムにおいては、
分譲マンションの管理費を含む費用のうち滞納された過去債権に関する業務委託に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える債権処理管理業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記マンションの管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の回収に関し委託先へ業務委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを格納する第１の記憶手段と、
前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の決済手段がクレジットカード支払い決済により成されることに関する情報を格納する第２の記憶手段と、
前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する情報を格納する第３の記憶手段と、
前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
（２）前記カード会社から送信された、マンション管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された売却年月日情報とを、
のいずれかを第４の記憶手段として格納し、
前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
を備える。
【００１９】
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、該カードの種類に関する情報を格納する第５の記憶手段と、
前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２０】
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の支払いのための与信枠金額に関する情報を格納する第６の記憶手段と、
前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２１】
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第７の記憶手段と、
前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２２】
前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権のカード支払いに関し、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を格納する第８の記憶手段と、
前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２３】
前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の支払いに補填した結果に関する情報を格納する第９の記憶手段と、
前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２４】
前記業務委託による立替え払いに関し、マンション管理費を含む費用のうち滞納された過去債権の元本と延滞金との合計金額から手数料を差し引いた金額をマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出した情報を格納する第１０の記憶手段と、
前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２５】
分譲マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える債権処理管理業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを格納する第１１の記憶手段と、
前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記マンション管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を格納する第１２の記憶手段と、
前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用回収に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものからマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出した情報を格納する第１３の記憶手段と、
前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関する委託先への業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第１４の記憶手段と、
前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記マンションの管理費を含む費用のうち将来債権の決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを管理組合別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第１５の記憶手段と、
前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２６】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の決済手段は、口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報とを格納する第１６の記憶手段と、
前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２７】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する情報を格納する第１７の記憶手段と、
前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２８】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
マンション管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼により管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
（２）前記カード会社から送信された、マンション管理費を含む費用に関する前記未収債権が一定期間保有された後に売却された年月日情報とを、
のいずれかを第１８の記憶手段として格納し、
前記第１８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００２９】
前記マンション管理費を含む費用の将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を格納する第１９の記憶手段と、
前記第１９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００３０】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を格納する第２０の記憶手段と、
前記第２０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００３１】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第２１の記憶手段と、
前記第２１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００３２】
前記マンション管理費を含む費用のうち将来債権の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を格納する第２２の記憶手段と、
前記第２２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００３３】
前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用の支払いに補填した結果に関する情報を格納する第２３の記憶手段と、
前記第２３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。
【００３４】
また、債権処理管理システムの制御方法おいては、
前記債権処理管理システムを実現することを特徴とする。
【００３５】
さらに、債権処理管理システムのプログラムおいては、
前記債権処理管理システムをコンピュータに機能させることを特徴とする。
【００３６】
またさらに、債権処理管理システムのプログラム記録媒体おいては、
前記債権処理管理システムをコンピュータに機能させるプログラムを搭載した記録媒体であることを特徴とする。
【００３７】
なお、マンション管理組合の運営には、マンション管理会社、マンション管理士等の存在を無視できないが、ここではマンション管理組合と一体化したものとして、説明においては特に区別しないものとする。
【発明の効果】
【００３８】
本発明は上述した従来上の問題を解決することを企図したものであり、区分所有マンションの管理費等を、例えばクレジットカード等により支払っている場合に滞納が発生したとき、クレジットカード会社の債権の増加を抑えることができる、特に債権処理管理システム、債権処理管理システムの制御方法、債権処理管理システムプログラム及び記録媒体を提供する。
【００３９】
また、将来債権のみならず過去債権に関しても、クレジットカードによる未払いが発生した場合に、未収債権に関するキャンセル伝票発行処理、未収債権の債権回収業者への売却により、クレジットカードにより未払いを発生させたマンションの区分所有者が、他のクレジットカードの無効処理、さらに、新規カード発給停止処理対象となることを防止することができる。
【００４０】
さらにまた、カード決済に関しては、前記事業体を包括加盟店とし、マンション管理組合を店子加盟店とする。なお、包括加盟店は、前記の通り、複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との対応に当たり、包括加盟店である前記債権処理管理業務を担当する事業体は、管理費等に関しマンション区分所有者からのカードによる支払いを一括して受け取る仕組みを構築可能となる。さらに、包括加盟店と店子加盟店による仕組みに関し、包括加盟店と店子加盟店との親子関係を離れて、例えば、包括加盟店と一部店子加盟店が提携する、あるいは、店子加盟店同士が提携する等による、管理費等支払い処理する仕組みをも構築可能となる。またさらに、クレジットカードによる支払いが不履行となった場合には、該当する不履行分の売上に関し、キャンセル伝票の発行により、包括加盟店である前記債権処理管理業務を担当する事業体から債務としてのカード会社への売り上げを取り消すことで、カード会社の債務を引き取るだけでなく、例えば、カード会社が、一定期間債権を保有した後、不履行分を債権として、例えば、債権回収業者のみならず債権処理管理業務を担当する事業体へ売却することで、カード会社から債務を引きとることを可能とする。なお、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードではなく、管理費等に特化したハウスカードにより支払いを行う場合は、管理費等に特化したハウスカードに関し、例えばクレジットカードと別の金融機関の口座等に資金を確保し、ここから支払うようにすることで、通常の物品購入から切り離すことが可能となる。さらに、クレジットカードによる管理費等に関する管理費等の支払い金額に応じて、各種サービス等を提供するポイント等を付与することを可能とする。
【００４１】
このように本発明においては、マンション管理費等の滞納問題に関し、マンション管理費等の所有者別、あるいはマンション全体の滞納状況を容易に把握できるだけなく、例えばマンション管理費等の決済を代行し、さらに、立て替え払いを行うだけでなく、クレジットカードによる支払いが不履行となった場合には、該当する不履行分の売上に関し、キャンセル伝票の発行により包括加盟店である前記債権処理管理業務を担当する事業体から債務としてのカード会社への売り上げを取り消すことで、支払い不履行によるカード会社に係る負債を低減することを可能とする。このように本発明の第１の実施形態においては、すでに滞納されて債権が発生している区分所有者に関し、例えば毎月発生する新たなマンション管理費等を回収するための手続を円滑に進めることができる。またさらに、本発明の第２の実施形態においては、カード会社が、一定期間債権を保有した後、不履行分を債権として、例えば、債権回収業者のみならず債権処理管理業務を担当する事業体等へ売却することを可能とする。また第３の実施形態においては、第１および第２の実施形態により、毎月新たに発生するマンション管理費等の回収を行っても回収できない、あるいは、これから発生するマンション管理費等の回収が可能となっても、これまでに滞納されている過去債権の回収を含めた区分所有者の滞納を、第１および第２の実施形態による仕組みとは別個のカード支払いによる過去債権を一括して回収するための仕組みを構築し、これに従って債権処理管理業務を担当する事業体において、最終的な債権回収業務を円滑に進めることを可能とする。
【図面の簡単な説明】
【００４２】
【図１】本発明に係るシステム全体の機能ブロック図である。
【図２】本発明に係る管理システムの構成図である。
【図３】本発明に係る顧客システムの構成図である。
【図４】本発明に係る顧客管理組合データテーブルである。
【図５】本発明に係る顧客区分所有者データテーブルである。
【図６】本発明に係る将来債権処理信託保全タイムテーブルである。
【図７Ａ】本発明に係る顧客管理組合データテーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。
【図７Ｂ】本発明に係る顧客管理組合データテーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。
【図８】本発明に係る区分所有者別決済用データテーブルである。
【図９】本発明に係る決済手段タイムテーブルである。
【図１０】本発明に係る支払進捗データテーブルである。
【図１１】本発明に係る助言将来債権処理信託保全タイムテーブルである。
【図１２】本発明に係る助言決済手段タイムテーブルである。
【図１３】本発明に係るカード処理タイムテーブルである。
【図１４】本発明に係るカード処理２タイムテーブルである。
【図１５】本発明に係るカード処理３タイムテーブルである。
【図１６】本発明に係るカード処理４タイムテーブルである。
【図１７】本発明に係る債権売却タイムテーブルである。
【図１８】本発明に係る過去債権カード処理タイムテーブルである。
【図１９】本発明に係る過去債権顧客管理データテーブルデータテーブルである。
【図２０】本発明に係る過去債権区分所有者データテーブルである。
【図２１】本発明に係る過去債権支払進捗データテーブルである。
【発明を実施するための形態】
【００４３】
図１は、本発明に係る債権処理管理システムの構成概要を示す機能ブロック図である。本発明に係る債権処理管理システムは、いわゆるクラウドコンピューティングによりネットワーク１０を介して管理システム２０と、顧客システム３０とが結び付いて構成される。その他、必要に応じて、信託機関システム２０１、受益者代理人システム２０２、カード会社を含む金融機関システム２０３等とネットワーク１０を介して接続されるものとする。
【００４４】
次に、図２に従って管理システム２０の詳細を説明する。同図に示すように、管理システム２０は、管理装置データベース（以下、「管理装置ＤＢ」という。）２１、管理装置サーバ２２、管理出力装置２３、管理入力装置２４、管理装置インターフェース２６を備えて構成されている。管理装置サーバ２２は、債権処理管理に関するデータの処理を行い、管理装置ＤＢ２１は決済代行滞納保証等の業務データおよび、管理装置サーバ２２等を制御するプログラム等を記憶する。管理出力装置２３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、管理入力装置２４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等から構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能するすべての装置を含むものとする。なお、管理システム２０は最終的に管理システムの業務遂行を可能とするのであれば、単独でも複数のシステムから構成されていても、かまわない。
【００４５】
次に、図３に従って顧客システム３０の詳細を説明する。同図に示すように、顧客システム３０は、顧客装置メモリ（又はデータベース、以下同じ。）３１、顧客装置プロセッサ３２、顧客出力装置３３、顧客入力装置３４、顧客装置インターフェース３６を備えて構成されている。顧客装置プロセッサ３２は管理システム２０から送られる情報等に従って顧客出力装置３３に情報を表示する。顧客装置メモリ３１は、マンション管理組合業務に係る情報等のデータおよび、顧客装置プロセッサ３２等を制御するプログラム等を記憶する。顧客出力装置３３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、顧客入力装置３４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能するすべての装置を含むものとする。顧客入力装置３４では、必要に応じてキーボード等からの入力情報を顧客出力装置３３に表示し、必要に応じて、顧客入力装置３４に表示された情報等を顧客装置インターフェース３６を介して管理システム２０に送信する。管理システム２０では送信された情報に従って、決済滞納業務等の管理処理を行い、さらなる情報を必要とするなら、顧客システム３０の顧客出力装置３３に、その旨表示するものとする。なお、顧客システム３０は、各マンション管理組合別に構築するものとするが、複数のマンション管理組合が共同でシステムを構築してもかまわない。また、各最終的にマンション管理組合のシステムとしての業務遂行が可能であれば、各マンション管理組合システムが単独でも複数のシステムから構成されていてもかまわない。
【００４６】
以上、本発明の概要および構成を示した。なお、管理システム２０および顧客システム３０以外の各システムにおいても、プロセッサ、メモリ等（図示せず）を有し、管理システム２０および顧客システム３０と同様に、必要に応じて各種情報処理を行うものとする。次に、本発明の第１の実施形態の詳細および動作について説明する。
【００４７】
まず、図４に従って顧客管理組合データテーブル４０について説明する。顧客管理組合データテーブル４０は、顧客管理組合データテーブルの管理情報を格納する顧客管理組合データ管理欄４００、顧客管理組合の情報を示す、顧客名称欄４００２、顧客住所欄４００３、顧客代表者欄４００４、契約処理欄４００５、・・・等を備えている。また、顧客管理組合データ管理欄４００は、例えば顧客１欄４０１、顧客２欄４０２、・・・等とを、さらに備えて構成される。なお、顧客管理組合データテーブル４０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する顧客管理組合データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、顧客管理組合データ設定画面（図示せず）は、顧客管理組合データテーブル４０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、顧客管理組合データテーブル４０の内容に従った顧客管理組合データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、顧客管理組合データテーブル４０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、顧客管理組合データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。
【００４８】
次に、図４、図７に従って、顧客１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、債権処理管理業務を担当する事業体では、顧客管理組合の新規顧客登録かどうか判断し（Ｓ７０１）、新規顧客登録の場合には、顧客の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、顧客１欄４０１の顧客名称欄４００２に格納する。以降同様に、顧客住所欄４００３に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」、顧客代表者欄４００４に、例えば「○×凸凹」等、情報を格納する（Ｓ７０２）。なお、新規顧客登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の画像情報を併せて格納してもかまわない。また、他のシステム等で作成した情報を、管理システム２０に、例えばネットワーク１０を介して送信してもかまわない。
【００４９】
顧客登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、顧客１のマンション管理組合において、債権処理管理業務を担当する事業体に委任することに関し、総会等においてすでに決議が成立している場合には、総会決議欄４００８に「可決」という情報を格納する（「可決」と格納するとも称す。以下同じ。）（Ｓ７０５、Ｓ７０６）。次に、例えばマンション管理組合管理規定に定める内容または総会における決議に従い、債権処理管理業務を担当する事業体に委任することに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する（Ｓ７０７、Ｓ７０８）。以降同様に、管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１、審査結果欄４０１２、信託機関契約欄４０１３、弁護士契約欄４０１４、過去債権欄４０１５、提携先ファンド契約欄４０１６、顧客口座情報４０１７、決済代行欄４０１８、滞納保証欄４０１９等に必要な情報の格納を行う。なお、決済代行欄４０１８には、本来マンション管理組合が区分所有者からマンション管理費の回収し決済する業務を、債権処理管理業務を担当する事業体に委託する場合には、委託という情報を、また滞納保証欄４０１９には、本来マンション管理組合が区分所有者からマンション管理費の回収決済したときに発生した滞納分を、債権処理管理業務を担当する事業体が保証するよう委託する場合には、委託という情報を、それぞれ格納するものとする。
【００５０】
以上のように、債権処理管理業務の委任を行うために必要とされる、総会決議欄４００８を含む、各種情報の格納が終了している場合には、契約処理欄４００５に「完了」と格納し（Ｓ７０３、Ｓ７０４）、さらに、顧客コード欄４０９９に、例えば顧客コードとして「１２３４００」を格納し、顧客１欄４０１に関する顧客管理組合データテーブル４０への情報格納は完了することとなる。なお、顧客管理組合データテーブル４０への入力および／もしくは変更は、管理システム２０の他に、顧客システム３０で行ってもかわない。その場合、顧客システム３０側で入力可能とする項目を設定し、これに従って入力を行うとともに、入力を許可しない項目を設けてもかわない。また表示についても、表示禁止項目を設けてもかまわない。
【００５１】
なお、契約処理欄４００５に「完了」と格納するに当たり、該債権処理管理業務を委託先（事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、該マンションの管理規定等必要書類に、委託先、委託内容、業務開始年月日等の必要項目の他に、将来債権だけでなく過去債権処理も受任する場合には、過去債権の請負等の必要項目、債権処理管理業務のための決済手段として、例えば、委託先所定のクレジットカード支払い、委託先所定の収納ハガキ等によるコンビニ払い、および／もしくは委託先所定の口座振替による支払い等を了承する旨、明記されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄４００５に反映されているものとする。
【００５２】
契約処理欄４００５が「完了」となったことを受け、次なる段階となる決済代行滞納保証の具体的な業務展開について説明する。図５に、顧客区分所有者データテーブル５０を示す。顧客区分所有者データテーブル５０は、標題欄５０１、管理項目欄５０２、各区分所有者情報を示す、区分所有者１情報欄５００１、区分所有者２情報欄５００２、区分所有者３情報欄５００３、・・・等を備えている。さらに、管理項目欄５０２は、部屋番号欄５０２１、区分所有者コード欄５０２２、支払方法欄５０２３、変更欄５０２４、修繕積立金欄５０２５、管理費欄５０２６、管理費等合計欄２０２７、手数料欄５０２８、・・・、合計欄５０２９等とを、さらに備えて構成される。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する顧客区分所有者データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、顧客区分所有者データ設定画面（図示せず）は、顧客区分所有者データテーブル５０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、顧客区分所有者データテーブル５０の内容に従った顧客区分所有者データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、顧客区分所有者データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。
【００５３】
次に、各欄について説明する。標題欄５０１には、例えば顧客管理組合データテーブル４０の顧客コード欄４０９９の顧客１の顧客コードである「１２３４００」を格納するとともに、該当するマンションの管理費等の対象年月を、例えば「平成２５年６月分」と表示する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、管理対象となる年月の分、存在することとなる。部屋番号欄５０２１の、区分所有者１情報欄５００１には「１０１」、区分所有者２情報欄５００２には「１０２」、区分所有者３情報欄５００３には「１０３」、・・・等、具体的な部屋番号を格納する。次に、区分所有者コード欄５０２２の、区分所有者１情報欄５００１には「１２３４１０１００１」、区分所有者２情報欄５００２には「１２３４１０２００１」、区分所有者３情報欄５００３には「１２３４１０３００１」、・・・等、区分所有者コードを格納する。以下、必要に応じて、債権処理管理等の業務に必要な情報を格納する。なお、上記情報の入力は、管理システム２０で実行しても、顧客システム３０で実行してもかまわない。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０に準ずるものとする。
【００５４】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、顧客区分所有者データテーブル５０を管理システム２０の管理出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行う。その際、すべて顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、かまわない。
【００５５】
次に、顧客システム３０における、顧客区分所有者データテーブル５０の表示について説明する。顧客システム３０から、顧客区分所有者データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、管理システム２０は、該当する顧客の顧客区分所有者データテーブル５０の内容を顧客システム３０の顧客出力装置３３のディスプレイ等に表示する（図示せず）。なお、表示する年月を顧客システム３０から指定させ、該当する年月に関する顧客区分所有者データテーブル内容を表示してもかまわない。
【００５６】
なお、顧客システム３０では、表示された顧客区分所有者データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、顧客入力装置３４から入力させるものとする。また、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか管理システム２０側で管理してもかまわない。
【００５７】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、以下、債権処理管理業務のための決済処理に関する情報を格納する、区分所有者別決済用データテーブル８０について、図８に従って説明する。区分所有者決済用データテーブル８０は、顧客データ欄８０１、決済管理項目欄８０２、各区分所有者の決済用情報を示す、区分所有者１決済情報欄８００１、区分所有者２決済情報欄８００２、区分所有者３決済情報欄８００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄８０２には、区分所有者コード欄８０２１、口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３、クレジットカード番号欄８０２４、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１、ハウスカード番号欄８０２５、カードレス欄８０２６、管理費等与信欄８０２７、キャンセル伝票発行欄８０２８、ポイント欄８０２９、・・・等とを、さらに備えて構成される。なお、区分所有者決済用データテーブル８０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する区分所有者決済用データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、区分所有者決済用データ設定画面（図示せず）は、区分所有者決済用データテーブル８０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、区分所有者決済用データテーブル８０の内容に従った区分所有者決済用データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、区分所有者決済用データテーブル８０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、区分所有者決済用データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。さらに、例えば、区分所有者１決済情報欄８００１の、区分所有者コード欄８０２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０、顧客区分所有者データテーブル５０に準ずるものとする。
【００５８】
次に、債権処理管理業務の委託に関する具体的な処理方法について説明する。前記管理規定等に明記されている決済手段に従って、委託先において以下のように処理を行う。
【００５９】
まず、前記管理規定等に基づいた、債権処理管理業務を担当する事業体による口座振替に関する処理について説明する。委託先である債権処理管理業務を担当する事業体は、例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し必要な書類を送付し、最終的に例えば顧客口座番号欄４０１７により委託先であるマンション管理組合が指定した口座へ管理費等を振替処理するための書類を作成の上、返送するよう依頼する。委託先は、返送された書類に必要項目を記入の上、例えば収納業務を代行する収納代行会社（図示せず）に収納の代行を委託する場合には、該書類を送付し、収納代行会社、金融機関の審査結果の終了を待つ。この審査が完了すると、口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する区分所有者コードの口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座振替用金融機関欄８０２２に「０９８７」、口座番号欄８０２３に「５４２３ＸＸＸ」という情報を格納する。
【００６０】
次に、例えば国際カードを含むクレジットカードによる支払いに関しては、該区分所有者がクレジットカードを所有していることを前提とする。委託先は管理組合経由で、各区分所有者に対し、滞納督促をクレジット支払いにて行うことへの承認と、クレジットカード番号を連絡するよう依頼する。各区分所有者からクレジット支払いを承認した上、使用するクレジットカード番号が返送されると、該当する区分所有者コードのクレジットカード番号欄８０２４に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のクレジットカード番号が、例えば「５８８０ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、クレジットカード番号欄８０２４に、「５８８０ＸＸＸ」という情報を格納する。
【００６１】
以上、通常のクレジットカードによる回収処理について説明したが、例えば、クレジットカードが国際的なカード会社のブランドによる、いわゆるプロパーカードであっても、国際ブランド会社と一般企業とが提携した、いわゆる提携カードであっても、あるいは、ハウスカードであっても、同じ回収処理を行うものとする。また、例えば、前記プロパーカード、あるいは提携カードで、支払い対象を、例えば区分所有の管理費等の支払いに限定したクレジットカードの場合、前記ハウスカードと同じ機能を有することから、ハウスカードと同じ回収処理を行う。この場合、例えば、区分所有者決済用データテーブル８０の、区分所有者２決済情報欄８００２の、クレジットカード番号欄８０２４と、ハウスカード番号欄８０２５とに、例えば「５９００ＸＸＸ」という、同じカード番号情報を格納することにより、管理費等支払いに限定したクレジットカードであることを示すものとする。
【００６２】
さらに、一般クレジットカードであっても、例えばカード使用目的を物品等の購入、現金等の借用などと同様に、例えば管理費等の支払いに特定したクレジット枠を設定している場合には、ハウスカードではない一般クレジットカードであるという情報として、例えば区分所有者３決済情報欄８００３の、ハウスカード番号欄８０２５に「‐（ハイフン）」を格納し、さらに管理費等支払い用の与信が５００，０００円付与されている場合には、管理費等与信欄８０２７に、例えば「５００，０００円」という情報を格納する。なお、賃貸管理費等の支払いに特定したクレジット枠が設定されていない一般クレジットカードの場合には、管理費等与信欄８０２７に、例えば「‐（ハイフン）」を格納し、賃貸管理費等に特定したクレジット枠が存在しないことを示す。このように、ハウスカード番号欄８０２５と管理費等与信欄８０２７の情報から、当該カードが、管理費等支払い目的に限定され、当該与信が設定されていることを認識することが可能となる。
【００６３】
さらに、前記管理規定等に基づき、コンビニ払いに関する処理について説明する。委託先は例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し、例えば滞納督促用のコンビニ払いを連絡するハガキ等の送付先等を連絡するよう依頼する。各区分所有者から返送された送付先等は、該当する区分所有者コードのコンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のコンビニ用ハガキ送付先が、例えば「東京都港区ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１に、「東京都港区ＸＸＸ」という情報を格納する。
【００６４】
なお、前記説明では、区分所有者別決済用データテーブル８０の各欄の格納情報として、例えば数字による文字コードを格納しているが、例えば銀行名等の文字コード列において、委託先等で独自に設定したコード等の情報であっても、あるいは、住所表示、銀行名等の文字コード列において、委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。
【００６５】
また、各項目欄への格納は、ネットワーク１０を介して、信託機関システム２０１等から管理装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、管理装置サーバ２２で処理してもかまわない。
【００６６】
次に、顧客区分所有者データテーブル５０の情報をどのように利用して、債権処理管理業務を進めるかについて、図６に示す、将来債権処理信託保全タイムテーブル６０に従って説明する。各マンションの管理費等は、毎月請求（６００１）され、これに対し入金が行われるが、例えばマンション管理組合が債権処理管理業務を担当する事業体に対し、例えば決済代行欄４０１８によりマンション管理費を回収して決済する業務と滞納保証欄４０１９により滞納分保証とを委託する決済代行停滞保証の場合、例えば毎月５日に、管理システム２０からネットワーク１０を介して、各区分所有者の口座から口座振り替えするよう、各金融機関に対し請求すると、以降行われる入金を、当該月の管理費等の入金として処理するものとする。ただし、入金は顧客管理組合データテーブル４０の信託機関契約欄４０１３に示される、例えば信託銀行等、信託業務を行う金融機関（６００３）等の信託口座に各区分所有者から振り込まれる（６００２）ものとし、各金融機関等は、この入金情報を、例えばネットワーク１０を介して、例えば管理システム２０に送信し、これに基づいて、管理システム２０は入金確認を行うものとする。例えば、顧客コード１２３４００の部屋番号１０１の区分所有者から管理費等の入金があった場合、例えばネットワーク１０を介して、入金情報を信託機関システム２０１から管理システム２０に送信し、この情報に基づいて、管理システム２０において、該当月の顧客区分所有者データテーブル５０の部屋番号１０１に該当する区分所有者１情報欄５００１は入金済みとして、例えば、表示を黒い網掛けとして、未入金の区分所有者と区別するものとする（図示せず）。なお、各金融機関等から管理システム２０に入金情報を送信する場合、各区分所有者を確定する情報として、例えば、区分所有者コード（５０２２、８０２１）を使用してもかわない。また、例えばある年月に関し、顧客区分所有者データテーブル５０の合計欄５０２９に格納された金額の総計が、入金済総額となり、格納されていない金額の総計が、未入金総額となるが、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、例えばある年月に関する、マンション管理組合の管理等の総計に対し、定められた金額を事業体の手数料として算出し、別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。またさらに、事業体が管理費等の回収に要した費用等を、前記手数料に含めてもかまわない。さらに、すべての年月の顧客区分所有者データテーブル５０に格納されている同一区分所有者の未入金の合計は、該区分所有者の未入金の総計となり、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。
【００６７】
さらに、入金が確認されると、管理システム２０は該当する入金に関し、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４に示した受益者代理人（６００４）から上記信託業務担当金融機関等へ入金日ごとに信託保全するよう指示するものとする（６００５）。
【００６８】
各区分所有者から、それぞれの金融機関等へ入金され、そのたびに受益者代理人から信託保全の指示がなされるが、月末には、前記受益者代理人により当月指示した信託がすべて解約される（６００５１）とともに、例えば管理システム２０において、当該マンションに関する管理費等の総額から手数料を差し引いた金額を計算の上、ネットワーク１０を介して信託機関システム２０１に対し連絡し、当該マンションの管理組合（６００６）へ立て替え支払いする（６００７）。なお、このような立替払いを可能とするため、債権処理管理業務を担当する事業体（委託先）（６０１０）は、信託業務を行う金融機関等へ預託金を預託する（６０１１）とともに、余剰金が発生した場合には、これを返還させるものとする（６０１２）。以上、決済代行停滞保証する場合について説明したが、マンション管理組合が、例えば決済代行業務のみ債権処理管理業務を担当する事業体に委託している場合には、決済の代行のみ行い、滞納保証は行わないものとする。
【００６９】
前記の通り、信託保全および信託解約の指示は受益者代理人が行うが、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から、信託保全および信託解約に関する情報を受益者代理人システム２０２へ送信し、この情報に基づいて、受益者代理人システム２０２から信託機関システム２０１に承認の情報を送信しても、あるいは受益者代理人システム２０２からの承認の情報を、ネットワーク１０を介して管理システム２０へ送信し、管理システム２０から信託機関システム２０１へ送信してもかわない。さらに、最終的に前記情報の伝達が行われるなら、どのような経路を通過しても、技術的にはかまわない。また、前記信託が解約された情報を、例えばネットワーク１０を介して、前記信託業務を行う金融機関等から管理システム２０へ送信し、この情報をデータテーブル（図示せず）等に格納してもかまわない。以上、信託保全について、口座振り替えを例に説明したが、信託保全は、後述するクレジットカード支払い、コンビニ払い等における信託保全に使用してもかまわない。
【００７０】
前記の通り、該当するマンションの管理費等は、通常、各区分所有者から金融機関等へ入金がなされるが、翌月に至っても入金がない場合には、管理システム２０において当該区分所有者は滞納したもの判断し、滞納確定し（６００８）、この情報を、例えば管理システム２０においてデータベース（図示せず）に格納するものとする。滞納が確定すると、管理システム２０は、上記情報に従って滞納決済と判断し（６００９）、上記当該区分所有者に対し滞納督促を行うとともに、引き続き滞納清算処理を行うものとする（６０１３）。
【００７１】
以上、通常の口座振替について、管理システム２０、顧客システム３０における処理を説明したが、口座振替を含む各決済方法を利用した、決済代行滞納保証における処理の一例を、図９に示す決済手段タイムテーブル９０に従って説明する。
【００７２】
決済手段タイムテーブル９０は、例えば、前月欄９０１、今月欄９０２、翌月欄９０３の３カ月から構成される。さらに、口座振替欄９１１、クレジットカード支払い欄９１２、コンビニ払い欄９１３、弁護士等欄９１から、構成される。口座振替（９１１）では、前記説明の通り、区分所有者決済用データテーブル８０の口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に示された情報に従って、管理システム２０は金融機関に対し、口座振り替え依頼するものとする。まず、前月の月初に、収納代行会社を経由して、各区分所有者の指定した金融機関に対し、請求金額を口座振り替えするよう依頼する（９００１）。各金融機関は、この情報に従って所定の金額を区分所有者の口座から、金融機関の信託口座へ振替処理を行う。区分所有者の口座から正常の振替処理が行われた場合（９００２）には、金融機関から、例えば収納代行会社を経由して委託先に連絡され、この情報を、顧客区分所有者データテーブル５０に反映する。以降、毎月この口座振替を繰り返すものとする。もし、区分所有者口座の残高不足等により口座振替ができない場合（９００３）には、例えば収納代行会社を経由して、例えばネットワーク１０を介して、委託先である管理システム２０に連絡する。委託先の管理システム２０では、口座振替の継続は不可能と判断し、管理規定に従って、例えばクレジットカード支払い（９１２）により、管理費等の回収を行うこととする。まず、委託先である管理システム２０では、該当する区分所有者に対し、区分所有者決済用データテーブル８０の、クレジットカード番号欄８０２４の情報に従い、郵送による決済依頼書、または、インターネット等のリアルタイム決済等により、未収金額の請求処理を行う（９００４）ものとする。クレジットカードにより引き落としできた場合（９００６）には、以降、クレジットカードによる処理を毎月繰り返すものとする。
【００７３】
また、このようなクレジットカード支払いにより支払い処理を行う場合、支払い金額に応じて、サービスを提供する特典等のポイントを付与してもかまわない。さらに、ポンイン数等は、例えばポイント欄８０２９に格納するものとする。また、これらポイントの管理、運用、利用等は、例えば、管理システム２０、金融機関システム２０３、顧客システム３０等で処理するものとする。
【００７４】
次にクレジットカードによる支払いに関する詳細処理について、債権処理管理業務を担当する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とした場合を例に、図１３に示す、カード処理タイムテーブル１３０に従って、詳細説明を行う。カード処理タイムテーブル１３０は、区分所有者（カード所有者）欄１３０１１、カード会社欄１３０１２、債権処理管理業務を担当する事業体（包括加盟店）欄１３０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１３０１４を備えており、上記１３０１１から１３０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１３１２、カード会社未収処理欄１３１３、債権処理管理業務事業体処理欄１３１４を、さらに備えて構成されている。カード会社からは、債権処理管理業務を担当する事業体は包括加盟店、マンション管理組合は店子加盟店とみなされるため、１３０１３、１３０１４の各欄には、包括加盟店と店子加盟店とをカッコ付きで表示している。なお、包括加盟店とは、前記の通り複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との窓口となる。また、包括加盟店と店子加盟店との間には、通常、包括・店子に関する契約等を結ぶが、実質的に包括・店子関係と同様に機能しておれば、契約が存在しなくてもかまわない。
【００７５】
いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費等相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１３１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費等相当分の総額を、債権処理管理業務を担当する事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１３１２２）。このように、カードによる管理費等支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費等支払いが滞り、未収となった（１３１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、債権処理管理業務を担当する事業体に対し、包括加盟店として一括支払いが行わる。一方、包括加盟店である債権処理管理業務を担当する事業体は、受け取った管理費等相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１３１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１３１３１）場合、例えばカード会社と債権処理管理業務を担当する事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１３１３２）。
【００７６】
以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１３１３３）ことで、回収に努めるが、回収不能な場合には、従来は負債となり、最悪の場合、貸し倒れ処理を行う。また、区分所有者に対しては、従来ならカード会員からの退会処理を行い（１３１３５）、以降の不払いに対する保証を行わない上、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。
【００７７】
このような、負債処理およびカード会員退会とならないよう、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１３１３４）したと判断した場合、包括加盟店である債権処理管理業務を担当する事業体に対し、該当する管理費等に関する、区分所有者への売り上げに関し、いわゆるキャンセル伝票を発行処理するよう依頼する（１３１３６）。これを受け、債権処理管理業務を担当する事業体において、例えば、区分所有者１２３４０１００１に対する管理費等１５０，０００円の請求をキャンセル伝票処理によって売り上げを取り消し、債権処理管理業務を担当する事業体への支払い金を、１５０，０００円減額するが、すでに管理費等の立替支払いを受けているため、カード会社に対し、１５０，０００円分を返金する（１３１４１）。さらに、キャンセル伝票処理に係る費用をカード会社から債権処理管理業務を担当する事業体へ請求してもかまわない。これにより、カード会社は、不払いに関する負債は解消される。一方、債権処理管理業務を担当する事業体は、カード会社に返金した１５０，０００円を弁済する（１３１４４）ことにより、区分所有者に対し、管理費等とキャンセル伝票処理に係る費用との回収に関し債権処理管理業務を担当する事業体から滞納督促を行い（１３１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１３１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等未収分及びこれから発生する管理費等をポイント等を充填することによって相殺してもかまわない。また、相殺した後のポイント結果を、例えばポイント欄８０２９に格納する。
【００７８】
以上、債権処理管理業務を担当する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とする場合、または、包括・店子関係と同等な機能を有するとした場合について説明したが、本説明に関し、店子加盟店の数は、複数でも単数でもかまわない。また、ある店子加盟店が複数の包括加盟店のそれぞれの店子加盟店であってもかまわない。あるいは、例えば債権処理管理業務を担当する事業体とマンション管理組合とが業務提携等により、一体化した事業体として機能してもかまわない。これを、図１４のカード処理２タイムテーブル１４０に示す。なお、図１４の詳細は、図１３に準ずるものとする。さらに、結果として本願と同様に機能するなら、債権処理管理業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化し、例えばそれぞれの部門において、カード処理タイムテーブル１３０、カード処理２タイムテーブル１４０の、カード会社、債権処理管理業務を担当する事業体、マンション管理組合の業務を担当してもかまわない。また、債権処理管理業務を担当する事業体として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う、あらゆるものに対応ものとする。なお、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在したとしても、かまわない。
【００７９】
以上、クレジットカード支払いにおいてキャンセル伝票を発行する場合および包括加盟店、店子加盟店による詳細処理について説明したが、さらに、図９の決済手段タイムテーブル９０において、カード番号が未登録等によりカード無効と判断した場合（９００５）には、コンビニ払い（９１３）を行うものとする。まず、管理システム２０は区分所有者決済用データテーブル８０のコンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１の情報に従って、管理費等および督促事務手数料等の請求処理を行う（９００８）ものとする。また、クレジットカード支払いの請求（９００４）を行っているにもかかわらず、未収となった場合（９００７）にも、管理システム２０は、翌月（９０３）において、例えばコンビニ払いによる請求処理を行う（９０１０）ものとする。上記、コンビニ払いにより請求処理している（９００８、９０１０）にもかかわらず、未収となった場合には、管理システム２０は、弁護士等（９１４）による未収確定（９０１２）の判定を待ち、その結果に基づいて、以降、委託先の弁護士等により、買取取次等の滞納清算が進められるよう処理を行うものとする。なお、未収確定となった場合、別途ベータテーブルに、この情報を格納してもかまわない。また、前記の情報に基づいて、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から弁護士等へこの情報を送付してもかまわない。
【００８０】
このように、管理費等の請求を行い、支払いが正常に行われている場合には、上記処理を例えば毎月繰り返すことで、管理費等を滞りなく回収することができるが、滞納があった場合には、弁護士等が滞納清算処理を行うこととなる。また、滞納が長期に渡る場合や、債権処理管理業務を担当する事業体が、滞納保証業務を委託する以前において、すでに発生している滞納による過去債権処理に関しても、例えば過去債権欄４０１５に格納した情報の通り委託を受けており、過去債権を含めた滞納総額が高額となり、物件評価額を超える恐れがある場合には、例えば、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４によって契約を結んでいる、例えば弁護士等と協議の上、提携先ファンド契約欄４０１６によって契約を結んでいる、例えば金融機関に対し、物件の買い取りに関する業務の取次ぎを行い、前記買取取次に関する情報と取次成約に関する情報を格納するものとする。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等の未収分およびこれから発生する管理費等をポイント等によって相殺してもかまわない。また、弁護士契約欄４０１４には、複数の弁護士と契約に関する情報を格納してもかまわない。
【００８１】
なお、上記に示す、将来債権処理信託保全タイムテーブル６０の、請求（６００１）から滞納清算（６０１３）、決済手段タイムテーブル９０の、請求（９００１）から未収確定（９０１２）までの一連の状態、および弁護士による回収、前記提携ファンド会社による買取取次ぎについては、例えば、管理システム２０において情報処理を行うが、以下に、支払いの進捗状況に関する情報を格納する、支払進捗データテーブル１００について、図１０に従って説明する。
【００８２】
支払進捗データテーブル１００は、進捗表題欄１００１、進捗管理項目欄１００２、各区分所有者の決済進捗管理のための情報を示す、区分所有者１進捗情報欄１０００１、区分所有者２進捗情報欄１０００２、区分所有者３進捗情報欄１０００３、・・・等を備えて構成されている。なお、進捗表題欄１００１には、進捗管理を行う年月に関し、例えば、「平成２５年１月分」という情報を格納し、該支払進捗データテーブルの年月を明示するものとする。さらに、進捗管理項目欄１００２には、区分所有者コード欄１００２１、口座振替請求年月日欄１００２２、口座振替入金年月日欄１００２３、クレジットカード支払い請求年月日欄１０２４０、未収発生年月日欄１０２４１、未収確定年月日欄１０２４２、キャンセル伝票発行年月日欄１０２４３、立替金返還年月日欄１０２４４、弁済年月日欄１０２４５、債権売却年月日欄１０２４６、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６、信託保全年月日欄１００２８、未収確定欄１００２９、買取取次欄１０２９１、取次成約欄１０２９２、・・・等を備えて構成される。なお、支払進捗データテーブル１００は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する支払進捗データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、支払進捗データ設定画面（図示せず）は、支払進捗データテーブル１００と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、支払進捗データテーブル１００の内容に従った支払進捗データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、支払進捗データテーブル１００は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、支払進捗データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。また、例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者コード欄１００２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０、図８に示す区分所有者決済用データテーブル８０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を同一区分所有者の情報として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０に準ずるものとする。
【００８３】
次に、各決済手段における決済の進捗を管理する処理について説明する。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者「１２３４０１００１」は口座振替によって管理費等の支払いを行っていて、当月の金融機関による引き落とし期日が平成２５年１月５日であった場合、例えば管理システム２０において、口座振替請求年月日欄１００２２に、「２５０１０５」という情報を格納する。該情報は、例えば、管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、区分所有者決済管理項目欄８００１の、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２に示された、例えば金融機関システム２０３に送信し、金融機関２０３において、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座番号欄８０２３に格納された口座番号から口座振替処理を行うものとする。なお前記口座振替による引き落としが完了すると、管理費等は、図４に示す信託機関契約欄４０１３に示された信託機関の委託先の口座に振り替えられ、その結果は、例えば該信託機関から、例えば、ネットワーク１０を介して、管理システム２０に送信され、例えば引き落とされた年月日が、平成２５年１月５日であった場合、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替入金年月日欄１００２３に、例えば「２５０１０５」という情報を、管理システム２０により格納する。なお、前記「２５０１０５」という情報は、年月日を示す情報であるが、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。このように、口座振替による入金があった場合、例えば管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、信託保全の依頼を、例えば、受益者代理人システム２０２へ送信し、該依頼に対し、信託保全の依頼が完了したことを示す情報が、管理システム２０へ返信された場合、例えば、管理システム２０は、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の信託保全年月日欄１００２８に、例えば「２５０１０５」という情報を格納する。なお、該年月日に関する情報については、前記口座振替入金年月日欄１００２３と同様に、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。
【００８４】
以上、口座振り替えにおける、支払進捗データテーブル１００の情報処理について説明したが、クレジットカード支払い、コンビニ払いに関しても、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４０、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６等の各欄も、口座振替のときと同様に処理するものとする。なお、いずれの請求に対しても入金がなく、未収が確定した場合には、例えば管理システム２０によって、未収確定欄１００２９に「確」という情報を格納するものとする。さらに、滞納決済処理の結果に関し、例えば金融機関等へ買取業務に関する取次を行った場合には、買取取次欄１０２９１に「買取」という情報を、前記買取取次が成約した場合には、取次成約欄１０２９２に「成約」という情報を格納するものとする。
【００８５】
以上、本願の第１の実施形態の具体的な詳細処理方法について説明したが、決済手段タイムテーブル９０の説明で、口座振替（９１１）、クレジットカード支払い（９１２）、コンビニ払い（９１３）の順番で、順次処理を行っているが、例えば該マンションの管理規定等の内容に従って、例えば、当初からクレジットカード支払いを行っても、あるいはコンビニ払いから行ってもかまわない。また、口座振替（９１１）、クレジットカード支払い（９１２）、コンビニ払い（９１３）に移行する順番も、どのような順番でもかまわない。また、これらの口座振替９１１、クレジットカード支払い９１２、コンビニ払い９１３のすべて経由することなく、弁護士等９１４による未収確定（９０１２）の処理を行っても、あるいは、口座振替９１１、クレジットカード支払い９１２、コンビニ払い９１３のいずれにおいても支払いが行われない場合でも、状況に応じて未収確定（９０１２）の処理を行わなくてもかまわない。
【００８６】
次に、第１の実施形態の別なる第２の実施形態について、説明する。第１の実施形態のクレジットカード支払いにおいて、未収が発生した場合、キャンセル伝票を発行するが、第２の実施形態においては、キャンセル伝票を発行せず、カード会社は未収となった管理費等をカード会社の債権とする処理を行う。なお、クレジットカードによる支払い処理の内、通常の処理に関しては、第１の実施形態に準ずるものとする。
【００８７】
以下、第２の実施形態の具体的な業務展開について、図１７に示す債権売却タイムテーブル１７０に従って説明する。債権売却タイムテーブル１７０は、区分所有者（カード所有者）欄１７０１１、カード会社欄１７０１２、債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体（包括加盟店）欄１７０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１７０１４を備えており、上記１７０１１から１７０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１７１２、カード会社未収処理欄１７１３、債権処理欄１７１４を、さらに備えて構成されている。カード処理に関し、例えば、債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体が包括加盟店として、複数または単数のマンション管理組合を店子加盟店とする場合、決済代行滞納保証事業体はマンション管理組合に対し、カードに関する各業務を行うものとする。これら詳細は、第１実施形態におけるカード処理タイムテーブル１３０に準ずるものとする。
【００８８】
いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費を含む費用相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１７１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費を含む費用相当分の総額を、債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１７１２２）。このように、カードによる管理費を含む費用支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費を含む費用支払いが滞り、未収となった（１７１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体に、包括加盟店として一括支払いが行わる。一方、包括加盟店である債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体は、受け取った管理費を含む費用相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１７１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１７１３１）場合、例えばカード会社と債権処理管理業務を担当する決済代行滞納保証事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１７１３２）。
【００８９】
以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１７１３３）ことで、回収に努める。また、区分所有者に対しては、最終的にカード会員からの退会処理を行い（１７１３５）、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。
【００９０】
このような負債処理に関し、第２の実施形態においては、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１７１３４）したと判断した場合でも、カード会社が引き続き債権を保有するとともに、包括加盟店である債権処理管理業務を担当する事業体に対し、未収確定連絡（１７１３７）を行う。さらに、区分所有者に対し、管理費等と未収処理に係る費用との回収に関しカード会社から滞納督促を行い（１７１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１７１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、第１実施形態での説明の通り、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費を含む費用未収およびこれから発生する管理費等をポイントによって相殺してもかまわない。また、一定期間債権保有期間が経過した場合、債権回収業者等へ債権を売却し（１７１３８）、債権への対応を行うとともに、債権処理管理業務を担当する事業体に対し、債権売却に関する情報を送信し（１７１４４）、例えば決済代行滞納保証事業体においては、例えば債権売却年月日が、２０１３年９月２７日であった場合、支払進捗データテーブル１００の債権売却年月日欄１０２４６に、「２５０９２７」という情報を格納する。なお、管理費等の不払いが発生した後においても、カードによる請求を続行し、さらに不払いが発生する場合には、これら負債を合算し、区分所有者別に管理し、この情報を、例えば、データベース（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、カード会社から売却する債権を、例えば債権処理管理業務を担当する事業体が買い取ってもかまわない。なお、前記未収確定、未収確定連絡、債権回収、ポイント相殺、債権売買、債権売却に要した費用、損害等の情報を、例えばカード会社システムにおいて、別途データベース（図示せず）等に格納し、例えば債権処理管理業務を担当する事業体に請求してもかまわない。また、前記債権売却に要した費用等に関する情報を、例えば管理システム２０、顧客システム３０において、別途管理し、例えばデータテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。
【００９１】
また、包括加盟店と店子加盟店との関係についても、第１の実施形態と同様とする。さらに、例えば債権処理管理業務を担当する事業体とマンション管理組合とが、一体化した事業体として機能する場合についても、債権処理管理業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として一体化して機能する場合についても、また、マンション管理組合として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、債権処理管理業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化する場合についても、また、債権処理管理業務を担当する事業体として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、さらに、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在する場合についても、第１実施形態に準ずるものとする。
【００９２】
なお、第１および第２の別なる実施形態においては、債権処理管理業務を担当する事業体で行う業務に関し、債権処理管理業務を担当する事業体はマンション管理組合へ対し、弁護士等と連携して助言を与えるが、最終的な業務判断はマンション管理組合自体が行う。ただし、業務処理等実務に関しては、例えば債権処理管理業務を担当する事業体が代行してもかまわない。また、処理の詳細は、第１および第２の実施形態に準ずるものとし、処理概要を図１１、１２、１５、１６、１７に示す。
【００９３】
次に、第３の実施形態について説明する。前記に示す、第１および第２の実施形態においては、マンション管理費等に関し、これから発生する将来債権の処理を円滑に処理することが中心であり、過去債権については、将来債権への支払いが円滑に行われるようになれば、区分所有者における過去債権を支払わない理由も解消されるはずであり、これにより過去債権も解消される可能性が高い。万一、区分所有者の都合等により、過去債権への支払いが行われなかった場合には、弁護士等により最終処理を行うが、これに対し、第３の実施形態においては、過去債権処理に特化し、カード支払いに関しは、ハウスカードと、包括加盟店と店子加盟店との契約締結、とにおけるカード利用に関する承認の容易性に着目し、特にマンション管理組合と債権処理管理業務を担当する事業体との契約締結等に費やされる時間を短縮することを可能とすることを特徴とする。
【００９４】
以下、第３の実施形態について、図１８に示す過去債権カード処理タイムテーブル１８０に従って説明する。過去債権カード処理タイムテーブル１８０は、過去債権カード処理管理欄１８０１、区分所有者欄１８０１１、マンション管理組合欄１８０１２、代行事業体欄１８０１３、カード会社欄１８０１４等を備えており、上記１８０１１から１８０１４の各欄は、将来債権処理（通常）欄１８２１、過去債権処理（通常）欄１８２２、過去債権処理（不履行）欄１８２３を、さらに備えて構成されている。なお、将来債権処理（通常）欄１８２１には、これから発生するマンション管理費等の関する通常処理を示し、過去債権処理（通常）欄１８２２には、すでに滞納されているマンション管理費等のカード支払いによる処理を示し、さらに過去債権処理（不履行）欄１８２３には、前記過去債権処理（通常）欄１８２２の処理によっても不履行となった過去債権処理を示している。なお、過去債権カード処理タイムテーブル１８０の図面表示に関する詳細は、第１実施形態におけるカード処理タイムテーブル１３０等に準ずるものとする。
【００９５】
次に、将来債権処理（通常）欄１８２１について説明する。マンション管理組合（１８０１２）と代行事業体（１８０１３）とは、将来債権の決済代行、滞納保証について契約を結ぶ（１８２１０１）ものとする。代行事業体（１８０１３）が決済を代行する場合には、代行事業体（１８０１３）が収納に関する決済を代行し、代行事業体（１８０１３）は、各区分所有者からのマンション管理費等支払いを取りまとめて、マンション管理組合（１８０１２）に一括して支払う（１８２１０３）。また、滞納保証を行う場合には、契約（１８２１０１）に基づいて、滞納を保証し、決済代行と同様にマンション管理組合（１８０１２）に一括して支払う（１８２１０３）。滞納が発生すると、代行事業体（１８０１３）は区分所有者（１８０１１）に督促して返済を促し、滞納分を補填する（１８２１０４）。
【００９６】
次に、過去債権処理（通常）欄１８２２に従って、過去債権の通常の処理について説明する。代行事業体（１８０１３）において過去債権処理の委託を行う場合には、マンション管理組合（１８０１２）と代行事業体（１８０１３）は、過去債権の決済代行と滞納保証とを行うことについて、例えば包括的な契約に付随して契約を結ぶ（１８２２０１）。契約が締結される（１８２２０２）と、代行事業体（１８０１３）は、カード支払いに関し、カード会社（１８０１４）と包括加盟店契約を締結する（１８２２０３）とともに、該当するマンション管理組合（１８０１２）とは、店子加盟店契約を締結する（１８２２０４）。前記包括加盟店契約と店子加盟店契約が締結される（１８２２０５）と、代行事業体（１８０１３）は、過去債権のある区分所有者（１８０１１）に対し、カードにより過去債権の滞納精算を行う旨の連絡を行い、例えばカードレスのハウスカード入会の申し込みを推進する（１８２２０６）とともに、カード会社とは、不履行となった場合の処理について、例えば契約を締結する（１８２２０７）。前記契約等が締結される（１８２２０８）と、カード会社は、該当する区分所有者（１８０１１）に対し、滞納金額を回収するために必要な利用限度額を付与する（１８２２０９）。前記カード利用の利用限度額付与が完了する（１８２２１０）と、代行事業体（１８０１３）は、該当する区分所有者（１８０１１）に対し、カード利用による元本と延滞金と手数料とを支払うための請求を行い（１８２２１１）、この情報をカード会社（１８０１４）に送付する（１８２２１２）。カード会社（１８０１４）は、前記情報の送付（１８２２１２）に従って、代行事業体（１８０１３）に対し、例えば滞納金の元本と延滞金と代行事業体（１８０１３）の手数料との合計から加盟店手数料を差し引いた金額を立替払いする（１８２２１３）。代行事業体（１８０１３）は、前記立替払い（１８２２１３）に従って、前記手数料を差し引いた金額に関し、例えば金融機関を経由してマンション管理組合（１８０１２）への立替払いを行う（１８２２１４）。滞納に関する請求を受けた区分所有者（１８０１１）は、請求に従って（１８２２１５）、前記カードによる支払いを行う（１８２２１６）。なお、このときカード利用によりポイントを付与してもかまわない。また、クレジットカードに関し、例えば包括代理店である代行事業体（１８０１３）自身でカード使用に関する承認を与えることができため、通常ならカード使用が承認されない過去債権を有する区分所有者（１８０１１）に対しても、承認を与えることができる。このため第３の実施形態ではハウスカードが適しているが、ハウスカードに限らす、ハウスカードと同等な役割を果たすことが可能であれば、他のカードによってもかまわない。さらに、カード会社からの支払いに関し、例えば第１の実施形態に準じて信託口座に振り替えて信託保全してもかまわない。
【００９７】
以上、通常の過去債権処理について説明したが、区分所有者（１８０１１）からの支払いが不履行となった場合について、過去債権処理（不履行）欄１８２３に従って説明する。なお、過去債権処理１８２３においても、マンション管理組合と債権処理管理業務を担当する事業体との間で、決済代行と滞納保証を行う旨、すでに契約等が締結されているものとする。過去債権処理（通常）欄１８２２において、不履行となった（１８２３０１）場合、代行事業体（１８０１３）は該当するカード会社（１８０１４）に対し、該当するカード支払いに関するキャンセル伝票の起票を行い（１８２３０２）、カード会社（１８０１４）はキャンセル処理を行い（１８２３０３）、結果として該当する債権をカード会社（１８０１４）から代行事業体（１８０１３）に移管する（１８２３０４）。債権の移管を受けた代行事業体（１８０１３）は、該当する債権を、例えば該当する区分所有者（１８０１１）の有担保としての物件を売却するための手続きを行い（１８２３０５）、債権の回収を行うものとする。他方、カード会社（１８０１４）が該当する区分所有者（１８０１１）の不履行を受け、該当する債権を無担保の金銭債権として、例えばサービサーに対し売却することにより債権の回収を行ってもかまわない。この場合、カード会社から該当する債権が売却された情報を、例えば管理システム２０にて受信し、例えば売却された年月日を格納する。
【００９８】
次に、第３の実施形態において、マンション管理組合を管理する過去債権顧客管理データテーブル１９０について、図１９に従って説明する。過去債権顧客管理データテーブル１９０は、顧客管理組合データテーブルの管理情報を格納する過去債権顧客管理データ管理欄１９１、顧客管理組合の情報を示す、顧客名称欄１９２０１、顧客住所欄１９２０２、顧客代表者欄１９２０３、契約成立欄１９２０４、・・・等を備えている。また、過去債権顧客管理データ管理欄１９１は、例えば顧客１欄１９０１、顧客２欄１９０２、・・・等とを、さらに備えて構成される。なお、過去債権顧客管理データテーブル１９０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する顧客管理組合データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、顧客管理組合データ設定画面（図示せず）は、過去債権顧客管理データテーブル１９０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権顧客管理データテーブル１９０の内容に従った顧客管理組合データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権顧客管理データテーブル１９０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、過去債権顧客管理データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。
【００９９】
次に、例えば顧客１欄１９０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、代行事業を担当する事業体では、顧客管理組合の新規顧客登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、顧客の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、顧客１欄１９０１の顧客名称欄１９２０１に格納する。以降同様に、顧客住所欄１９２０２に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」という情報を、顧客代表者欄１９２０３には、例えば「○×凸凹」という情報を、契約成立欄１９２０４には、顧客との契約処理について、例えば「完了」という情報を、契約開始年月日欄１９２０５には、顧客との契約開始年月日について、例えば「２０１３．０１．０１」という情報を、契約終了年月日１９２０６には、顧客との契約終了年月日について、例えば「２０１７．１２．２１」という情報を、それぞれ格納する。特に、過去債権欄１９２１４には、顧客との過去債権契約について、例えば「請負」という情報を、提携先ファンド契約欄１９２１５には、提携先ファンド契約について、例えば「完了」という情報を、顧客口座情報欄１９２１６には、顧客先の口座情報について、例えば「０９９−１２３−１２３４５６７８」という情報を、店子加盟店契約欄１９２１７には、顧客との店子加盟店契約に関する情報について、例えば「完了」という情報を、包括加盟店契約欄１９２１８には、カード会社と代行事業体との包括加盟店契約に関する情報について、例えば「完了」という情報を格納する。該店子加盟店契約欄１９２１７および包括加盟店契約欄１９２１８に「完了」と格納されることで、代行事業体が包括代理店であることと該マンション管理組合が店子代理店であることとが明確となる。なお、新規顧客登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の画像情報を併せて格納してもかまわない。また、他のシステム等で作成した情報を、管理システム２０に、例えばネットワーク１０を介して送信してもかまわない。
【０１００】
顧客登録情報の格納が完了すると、過去債権代行開始に向けて、必要となる情報が格納されているかどうかを判定者により確認を行い、過去債権処理管理業務の委任を行うために必要とされる、特に契約処理欄１９２０４に「完了」という情報が格納されると、各種情報の格納は完了することとなる。なお、顧客管理組合データテーブル４０への入力および／もしくは変更は、管理システム２０の他に、顧客システム３０で行ってもかわない。その場合、顧客システム３０側で入力可能とする項目を設定し、これに従って入力を行うとともに、入力を許可しない項目を設けてもかわない。また表示についても、表示禁止項目を設けてもかまわない。
【０１０１】
なお、契約処理欄１９２０４に「完了」と格納するに当たり、該過去債権処理管理業務を委託先（事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、過去債権処理管理業務のための決済手段としてのクレジットカード支払いが、マンション管理組合と同意されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄１９２０４に反映されているものとする。なお、過去債権顧客管理データテーブル１９０の詳細は、例えば顧客管理組合データテーブル４０に従うものとする。
【０１０２】
契約処理欄１９２０４が「完了」となったことを受け、次なる段階となる決済代行滞納保証の具体的な過去債権のある区分所有者の管理方法について、図２０に示す、過去債権区分所有者データテーブル２００に従って説明する。過去債権区分所有者データテーブル２００は、過去債権顧客データ欄２００１、決済管理項目欄２００２、各区分所有者の決済用情報を示す、区分所有者１決済情報欄２０２０１、区分所有者２決済情報欄２０２０２、区分所有者３決済情報欄２０２０３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄２００２には、区分所有者コード欄２０１０１、口座振替用金融機関欄２０１０２、口座番号欄２０１０３、クレジットカード番号欄２０１０４、・・・、ハウスカード番号欄２０１０５、カードレス欄２０１０６、利用限度額欄２０１０７、ポイント欄２０１０９、・・・等とを、さらに備えて構成される。なお、過去債権区分所有者データテーブル２００は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する区分所有者決済用データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、区分所有者決済用データ設定画面（図示せず）は、過去債権区分所有者データテーブル２００と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権区分所有者データテーブル２００の内容に従った区分所有者決済用データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権区分所有者データテーブル２００は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、区分所有者決済用データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。さらに、例えば、区分所有者１決済情報欄２０２０１の、区分所有者コード欄２０１０１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、将来債権に関する顧客区分所有者データテーブル５０と過去債権区分所有者データテーブル２００の区分所有者コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０、顧客区分所有者データテーブル５０に準ずるものとする。
【０１０３】
次に、過去債権区分所有者データテーブル２００に格納する情報の詳細について、説明する。まず、委託先である過去債権処理管理業務を担当する事業体は、例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し必要な書類を送付し、該当する区分所有者のカード支払いに関する口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する区分所有者コードの口座振替用金融機関欄２０１０２、口座番号欄２０１０３に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄２０１０２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図２０に示す通り、「０９８７」、「５４２３ＸＸＸ」という情報を該当する欄に格納し、ハウスカード番号欄２０１０５に、例えば「７１２３ＸＸＸ」、クレジットカード番号欄２０１０４に、例えばハウスカード以外のクレジットカードを使用する場合にはそのカード番号として「５８８０ＸＸＸ」、という情報を格納し、該ハウスカードがカードレスであった場合は、カードレス欄２０１０６に例えば「適」という情報を格納する。さらに、クレジットカードの与信による利用限度額に関し、該当する区分所有者の過去債権の金額を考慮した利用限度額として５００，０００円付与されている場合には、利用限度額欄２０１０７に、例えば「５００，０００円」という情報を格納する。また、ポイント欄２０１０９には、該当する区分所有者にカード支払いによりポイントが付与された場合、このポイントに関し例えば「５０」という情報を格納する。さらに、前記ポイントが付与されている場合、該当する区分所有者に対しさらなる過去債権の回収を行うときに、債権の一部をポイントによって補填し、ポイント補填した後のポイントを、ポイント欄２０１０９に反映するものとする。
【０１０４】
なお、前記説明では、各欄の格納情報として、例えば数字による文字コードを格納しているが、委託先等で独自に設定したコード等の情報であっても、委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。また、各項目欄への格納は、ネットワーク１０を介して、信託機関システム２０１等から管理装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、管理装置サーバ２２で処理してもかまわない。
【０１０５】
次に、図１８に示す過去債権カード処理タイムテーブル１８０の過去債権処理（通常）欄１８２２、過去債権処理（不履行）欄１８２３における支払進捗状況を示す、過去債権支払進捗データテーブル２１０について、図２１に従って説明する。過去債権支払進捗データテーブル２１０は、進捗表題欄２１１、進捗管理項目欄２１２、各区分所有者の決済進捗管理のための情報を示す、区分所有者１進捗情報欄２１３０１、区分所有者２進捗情報欄２１３０２、区分所有者３進捗情報欄２１３０３、・・・等を備えて構成されている。なお、進捗表題欄２１１には、進捗管理を行う年月に関し、例えば、「平成２５年１月分」という情報を格納し、該過去債権支払進捗データの年月を明示するものとする。さらに、進捗管理項目欄２１２には、区分所有者コード欄２１２０１、口座振替請求年月日欄２１２０２、口座振替入金年月日欄２１２０３、カード支払い請求年月日欄２１２０４、入金年月日欄２１２０５、未収確定年月日欄２１２０６、キャンセル伝票起票年月日欄２１２０７、立替金返還年月日欄２１２０８、債権移管年月日欄２１２０９、債権売却年月日欄２１２１０、元本欄２１２１１、延滞金欄２１２１２、手数料欄２１２１３、立替え払い欄２１２１４、買取取次欄２１２１５、取次成約欄２１２１６、・・・等を備えて構成される。なお、過去債権支払進捗データテーブル２１０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または、管理出力装置２３のディスプレイに表示する過去債権支払進捗データ設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、過去債権支払進捗データ設定画面（図示せず）は、過去債権支払進捗データテーブル２１０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権支払進捗データテーブル２１０の内容に従った過去債権支払進捗データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権支払進捗データテーブル２１０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。なお、過去債権支払進捗データテーブル表示画面（図示せず）の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。また、例えば、区分所有者１進捗情報欄２１３０１の、区分所有者コード欄２１２０１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０、図８に示す区分所有者決済用データテーブル８０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０と過去債権支払進捗データテーブル２１０の区分所有者コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を同一区分所有者の情報として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０等に準ずるものとする。
【０１０６】
まず、過去債権処理（通常）において、過去債権処理代行事業体（代行事業体とも称する）は、該当する区分所有者に対し、カード利用による元本と延滞金と手数料とを支払うための請求を行い、この請求年月日に関し、カード支払請求年月日欄２１２０４に、例えば「２５０１１５」という情報を格納する。前記請求に対し、該当する区分所有者から入金があった場合には、入金年月日に関し、入金年月日欄２１２０５に、例えば「２５０５２７」という情報を格納する。なお、前記入金年月日欄２１２０５に年月日情報が格納されていると、過去債権に対するカード支払いが完了したとものとし、格納されていない場合には、未収とする。また、前記過去債権の回収における元本と延滞金と手数料とに関し、該当する元本金額を元本欄２１２１１に、延滞金額を延滞欄２１２１２に、手数料額を２１２１３に、それぞれ格納する。さらに一定期間における元本と延滞金と手数料とその合計金額の総額を区分所有者別と顧客単位での全体の総額とを、例えばデータテーブル（図示せず）に格納するものとする。
【０１０７】
一方、区分所有者からの支払いが不履行となった場合、不履行による未収確定年月日に関し、未収確定年月日欄２１２０６に、例えば「２５０２２７」という情報を格納する。代行事業体は該当するカード会社に対し、該当するカード支払いに関するキャンセル伝票の起票（キャンセル伝票発行とも称する）を行い、カード会社はキャンセル処理するが、この起票年月日に関し、キャンセル伝票起票年月日欄２１２０７に、例えば「２５０１１５」という情報を格納する。前記キャンセル伝票起票によりカード会社による立替金に対する返還年月日に関し、立替金返還年月日欄２１２０８に、例えば「２５０２２８」という情報を、立替金返還による債権移管年月日に関し、債権移管年月日欄２１２０９に、例えば「２５０２２８」という情報を、それぞれ格納する。結果として該当する債権がカード会社から代行事業体に移管される。債権の移管を受けた代行事業体は、該当する債権を、例えば該当する区分所有者の物件を担保物件として売却した場合、債権物件売却年月日に関し、債権売却年月日欄２１２１０に、例えば「２５０９２７」という情報を格納し、さらに、例えば、提携先ファンド契約欄１９２１５に情報を格納したフファンド等を通じて債権物件を売却した場合には、買取取次欄２１２１５、取次成約欄２１２１６等に、例えば該当する年月日情報を格納するものとする。また、カード会社により該当する債権を無担保の金銭債権として、例えばサービサーに対し売却することにより債権の回収を行った（１８２３０６）場合、カード会社から送信された該当する債権を売却した情報に関し、例えば売却された年月日情報を、債権売却年月日欄２１２１０に格納する。
【０１０８】
以上、第１、第２、第３の実施形態について説明したが、説明において、例えばマンション管理組合と管理会社とマンション管理士等とによるマンションを管理する業務担当側と、前記マンションを管理する業務担当から管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に関する委託を受託する事業体側との存在を前提としているが、本願の技術的思想が実現できるのであれば、例えばマンション管理組合において、前記事業体の業務内容を包含してもかまわない。あるいは、第１、第２、第３の各実施形態において説明した業務を、一括して受託する場合もあるが、各実施形態における各業務項目別に細分化して受託することも可能とする。さらに、場合によっては、ある項目は第１の実施形態による業務委託として、また別なる項目に関しては第２の実施形態による助言業務として、それぞれ別々に受託してもかまわない。例えば、全般に助言業務として受託しているが、管理費を含む費用の集金業務に関しては、業務委託として受託してもかまわない。その場合、受託する事業体における費用等を差し引いて管理組合等へ渡す処理を行ってもかまわない。
【産業上の利用可能性】
【０１０９】
本発明は、マンションの管理費等の滞納に対する有効な対抗手段を提供できるだけでなく、不動産に関する費用回収を効率的に行う手段ともなる。さらに、不動産分関連の産業分野だけでなく、毎月定額の費用を、確認に回収することが求められる小売業等に広く適用可能である。
【符号の説明】
【０１１０】
１０・・・ネットワーク
２０・・・管理システム
３０・・・顧客システム
４０・・・顧客管理組合データテーブル
５０・・・顧客区分所有者データテーブル
６０・・・将来債権処理および信託保全タイムテーブル
８０・・・区分所有者別決済用データテーブル
９０・・・決済手段タイムテーブル
１００・・支払進捗データテーブル
１１０・・助言将来債権処理および信託保全タイムテーブル
１２０・・助言決済手段タイムテーブル
１３０・・カード処理タイムテーブル
１４０・・カード処理２タイムテーブル
１５０・・カード処理３タイムテーブル
１６０・・カード処理４タイムテーブル
１７０・・債権売却タイムテーブル
１８０  ・・過去債権カード処理タイムテーブル
１９０  ・・過去債権顧客管理データテーブル
２００  ・・過去債権区分所有者データテーブル
２１０  ・・過去債権支払進捗データテーブル
【要約】      （修正有）【課題】すでに滞納されて発生している債権も含め、滞納資金を回収するための決済および滞納業務管理又は、管理業務に関する助言業務を提供し、管理費等の滞納に対し、クレジットカードのカード会社における債権を処理する。【解決手段】マンション管理費等の集金業務を事業体に委託するに当たり、マンション管理組合の総会等で決裁等の、必要事項を確実に確認した上で、、マンション管理費等を事業体により立替払いを行い、また区分所有者物件を買取取次する場合には、担当弁護士等と事業体、買い取ファンド会社と事業体との間で契約を行う。さらに、クレジットカードによる管理費等の滞納に対し、キャンセル伝票による売上を取り消すか、債権を売却する。【選択図】図１８【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７Ａ】
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【図７Ｂ】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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