(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
分譲マンションのマンション管理費を含む費用の決済および滞納に関する決済滞納業務管理システムであって、該システムは、決済代行滞納保証業務を担当する決済代行滞納保証業務事業体に係る管理システムであって管理装置サーバ、管理装置データベース、管理出力装置、管理入力装置を備える管理システムと、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者に係る顧客システムであって顧客装置プロセッサ、顧客装置メモリ、顧客出力装置、顧客入力装置を備える顧客システムと、金融機関または信託機関に係る金融／信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代理人システムとを少なくとも備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する業務を前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託および／もしくは助言委託するために必要とされる処理が行われたことを示す情報に基づいて、前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合またはマンション管理組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者を業務委託および／もしくは助言委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示する手段と、
（１）
前記業務委託の信託振り替えに関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記金融機関または信託機関の信託口座に振り替えるために必要な情報を前記管理出力装置に表示し、
前記信託口座に振り替えるように依頼する情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記金融／信託機関システムから送信された前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記業務委託の信託保全に関し、前記金融機関また信託機関の前記信託口座に振り替えられた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムとへ送信し、
前記業務委託の信託解約に関し、前記金融機関または信託機関に前記信託保全された前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託解約するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または信託機関からマンション管理組合へ立替え払いさせるために必要な情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信する、
もしくは
（２）
前記業務委託の未収確定に関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用について未収確定と判断するために必要な情報を前記マンション管理組合から前記受益者代理人システムへ送信し、
前記受益者代理人システムから送信された前記未収確定と判断された結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記受信した、前記マンション管理費を含む費用を前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報と前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう指示した情報と前記未収確定と判断された結果に関する情報とを決済情報として前記管理装置データベースに格納する、
もしくは
（３）
前記助言委託から業務委託への移行に関し、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する助言委託から移行して前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託するために必要とされる処理を行ったことを示す情報に基づいて、
前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは前記区分所有者を業務助言の対象から移行して業務委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示する、
のいずれかを行う手段
を備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システム。
【請求項２】
前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済するための手段と、
前記決済手段に関する情報を決済手段情報として格納する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１記載の決済滞納業務管理システム。
【請求項３】
前記管理装置サーバは、
前記業務委託に関し、前記決済情報として格納された情報から、
前記マンション管理費を含む費用の滞納された未入金金額を集計する未入金金額集計手段と、
一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額と前記一定期間に滞納された未入金金額の総額と前記一定期間における定められた手数料とを算出する総額・手数料算出手段と、
前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いて前記マンション管理組合への支払い金額を算出する支払い金額算出手段と、
滞納者別に未入金の回収に要した費用を算出する未入金回収費用算出手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項１もしくは２記載の決済滞納業務管理システム。
【請求項４】
前記滞納者により前記滞納された未入金金額を返済するために必要な情報を管理出力装置に表示する手段をさらに備えたことを特徴とする請求項３記載の決済滞納業務管理システム。
【請求項５】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きに関し、前記滞納者に対する決済のために法的手続きするよう前記弁護士または法律に関する有資格者へ依頼するために必要な情報を前記管理システムから前記受益者代理人システムへ送信する手段と、
前記受益者代理人システムから送信された前記法的手続きされた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項３もしくは４記載の決済滞納業務管理システム。
【請求項６】
分譲マンションのマンション管理費を含む費用の決済および滞納に関する決済滞納業務管理システムに係るプログラムであって、該システムは、決済代行滞納保証業務を担当する決済代行滞納保証業務事業体に係る管理システムであって管理装置サーバ、管理装置データベース、管理出力装置、管理入力装置を備える管理システムと、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者に係る顧客システムであって顧客装置プロセッサ、顧客装置メモリ、顧客出力装置、顧客入力装置を備える顧客システムと、金融機関または信託機関に係る金融／信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代理人システムとを少なくとも備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する業務を前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託および／もしくは助言委託するために必要とされる処理が行われたことを示す情報に基づいて、
前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合またはマンション管理組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者を業務委託および／もしくは助言委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示する手段と、
（１）
前記業務委託の信託振り替えに関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記金融機関または信託機関の信託口座に振り替えるために必要な情報を前記管理出力装置に表示し、
前記信託口座に振り替えるように依頼する情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記金融／信託機関システムから送信された前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記業務委託の信託保全に関し、前記金融機関また信託機関の前記信託口座に振り替えられた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムとへ送信し、
前記業務委託の信託解約に関し、前記金融機関または信託機関に前記信託保全された前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託解約するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または信託機関からマンション管理組合へ立替え払いさせるために必要な情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信する手段、
もしくは
（２）
前記業務委託の未収確定に関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用について未収確定と判断するために必要な情報を前記マンション管理組合から前記受益者代理人システムへ送信し、
前記受益者代理人システムから送信された前記未収確定と判断された結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記受信した、前記マンション管理費を含む費用を前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報と前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう指示した情報と前記未収確定と判断された結果に関する情報とを決済情報として前記管理装置データベースに格納する手段、
もしくは
（３）
前記助言委託から業務委託への移行に関し、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する助言委託から移行して前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託するために必要とされる処理を行ったことを示す情報に基づいて、
前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは前記区分所有者を業務助言の対象から移行して業務委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示する手段、
のいずれかの手段と
としてコンピュータを機能させることを特徴とするプログラム。
【請求項７】
前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済するための手段と、
前記決済手段に関する情報を決済手段情報として格納する手段と
をさらに備えたことを特徴とする請求項６記載のプログラム。
【請求項８】
前記プログラムは、
前記業務委託に関し、前記決済情報として格納された情報から、
前記マンション管理費を含む費用の滞納された未入金金額を集計する未入金金額集計手段と、
一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額と前記一定期間に滞納された未入金金額の総額と前記一定期間における定められた手数料とを算出する総額・手数料算出手段と、
前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いて前記マンション管理組合への支払い金額を算出する支払い金額算出手段と、
滞納者別に未入金の回収に要した費用を算出する未入金回収費用算出手段と
としてさらにコンピュータを機能させることを特徴とする請求項６もしくは７記載のプログラム。
【請求項９】
前記滞納者により前記滞納された未入金金額を返済するために必要な情報を管理出力装置に表示する手段としてさらにコンピュータを機能させることを特徴とする請求項８記載のプログラム。
【請求項１０】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きに関し、前記滞納者に対する決済のために法的手続きするよう前記弁護士または法律に関する有資格者へ依頼するために必要な情報を前記管理システムから前記受益者代理人システムへ送信する手段と、
前記受益者代理人システムから送信された前記法的手続きされた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信する手段と
としてさらにコンピュータを機能させることを特徴とする請求項８もしくは９記載のプログラム。
【請求項１１】
分譲マンションのマンション管理費を含む費用の決済および滞納に関する決済滞納業務管理システムの制御方法であって、該システムは、決済代行滞納保証業務を担当する決済代行滞納保証業務事業体に係る管理システムであって管理装置サーバ、管理装置データベース、管理出力装置、管理入力装置を備える管理システムと、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者に係る顧客システムであって顧客装置プロセッサ、顧客装置メモリ、顧客出力装置、顧客入力装置を備える顧客システムと、金融機関または信託機関に係る金融／信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代理人システムとを少なくとも備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記分譲マンションに係るマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する業務を前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託および／もしくは助言委託するために必要とされる処理が行われたことを示す情報に基づいて、
前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合またはマンション管理組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは区分所有者を業務委託および／もしくは助言委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示し、
（１）
前記業務委託の信託振り替えに関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記金融機関または信託機関の信託口座に振り替えるために必要な情報を前記管理出力装置に表示し、
前記信託口座に振り替えるように依頼する情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記金融／信託機関システムから送信された前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記業務委託の信託保全に関し、前記金融機関また信託機関の前記信託口座に振り替えられた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムとへ送信し、
前記業務委託の信託解約に関し、前記金融機関または信託機関に前記信託保全された前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託解約するよう前記弁護士または法律に関する有資格者から前記金融機関または信託機関へ指示する情報を前記受益者代理人システムから前記金融／信託機関システムへ送信し、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または信託機関からマンション管理組合へ立替え払いさせるために必要な情報を前記管理システムから前記金融／信託機関システムへ送信する、
もしくは
（２）
前記業務委託の未収確定に関し、前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用について未収確定と判断するために必要な情報を前記マンション管理組合から前記受益者代理人システムへ送信し、
前記受益者代理人システムから送信された前記未収確定と判断された結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信し、
前記受信した、前記マンション管理費を含む費用を前記信託口座に振り替えられた結果に関する情報と前記マンション管理費を含む費用を信託保全するよう指示した情報と前記未収確定と判断された結果に関する情報とを決済情報として前記管理装置データベースに格納する、
もしくは
（３）
前記助言委託から業務委託への移行に関し、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものが決済および滞納に関する助言委託から移行して前記決済代行滞納保証業務事業体へ業務委託するために必要とされる処理を行ったことを示す情報に基づいて、
前記決済代行滞納保証業務事業体が前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものおよび／もしくは前記区分所有者を業務助言の対象から移行して業務委託の対象として判断するために必要な情報を前記管理出力装置に表示する、
のいずれかを行う
ことを備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システムの制御方法。
【請求項１２】
前記マンション管理費を含む費用の決済は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済し、
前記決済に関する情報が決済手段情報として格納される
ことを特徴とする請求項１１記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
【請求項１３】
前記管理装置サーバは、
前記業務委託に関し、前記決済情報として格納された情報から、
前記マンション管理費を含む費用の滞納された未入金金額を集計し、
一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額と前記一定期間に滞納された未入金金額の総額と前記一定期間における定められた手数料とを算出し、
前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いて前記マンション管理組合への支払い金額を算出し、
滞納者別に未入金の回収に要した費用を算出する
ものである、請求項１１もしくは１２記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
【請求項１４】
前記滞納者により前記滞納された未入金金額を返済するために必要な情報を管理出力装置に表示することをさらに備えたことを特徴とする請求項１３記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
【請求項１５】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きに関し、前記滞納者に対する決済のために法的手続きするよう前記弁護士または法律に関する有資格者へ依頼するために必要な情報を前記管理システムから前記受益者代理人システムへ送信し、
前記受益者代理人システムから送信された前記法的手続きされた結果に関する情報を前記管理システムにおいて受信する
ことをさらに備えたことを特徴とする請求項１３もしくは１４記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
【請求項１６】
請求項６乃至１０のいずれか１項に記載のプログラムを搭載した記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、決済滞納業務管理システム、決済滞納業務管理システムの制御方法、決済滞納業務管理システムプログラム及び記録媒体に関する。
【背景技術】
【０００２】
分譲マンションのストック数が日本全国で約６００万戸となる中、東日本大震災以降、頻繁に耳にするマンションの耐震改修、老朽化や住人の高齢化に起因するバリアフリー対策などの大規模修繕に対するニーズが高まる環境となっている。しかしながら、工事を検討するにあたり、マンションの管理組合だけでは解決できないさまざまな問題が潜んでいる。
【０００３】
そのなかでも、もっとも大きなものとして、修繕積立金の滞納問題が挙げられる。近年滞納者が増加し、滞納金額も多額となることにより、審査基準をクリアできないことから、大規模修繕資金を「住宅金融支援機構（以下、「ＪＨＦＡ」とも省略する。）」（旧住宅金融公庫）や、ほかの金融機関からの借入が受けられず、工事の検討すらできない状況に陥っているマンションも少なくない。さらに、資金が不足することによって大規模修繕を実施できないことから、マンション資産価値のさらなる下落という悪循環に陥る結果となる。
【０００４】
このような状況において、多くのマンション管理組合および管理会社は、管理費等の滞納を解決しようと努力してはいるものの、滞納等に関する専門的な知識やノウハウを、すべての管理組合、管理会社が必ずしも有しているとは限らないため、結果として滞納は減少せず、滞納金額も増加することとなる。
【０００５】
また、制度上の問題もあり、滞納は、最終的にマンション管理組合の責任となるばかりでなく、マンション管理組合が法人化されることが少ないことから、法人であれば一般的な滞納に対するさまざまな対抗手段を講ずることが可能であっても、法人でない管理組合では、有効な対策が講ぜられないまま、気苦労の多い滞納問題に対するマンション管理組合の努力は、多くが徒労に終わることとなる。
【０００６】
現在では、一般的な決済手段としてのクレジットカード等の普及により、比較的高額な商品購入だけでなく、少額の商品の決済にも、広くカード支払制度が利用されているだけでなく、従来は対象とされなかった不動産賃貸物件における家賃のような、定額の反復決済をクレジットカード等によって行う技術が公開されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特許第４９２６２８２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
このように、定額かつ反復決済に関する従来技術に関して、例えば特許文献１において公開されているように、賃貸等をクレジットカード等で決済を行うことについて配慮されているものの、分譲マンションの管理費等の決済手段については、配慮されていなかった。さらに、すでに未納となっている過去債権の処理についても配慮されていない。
【０００９】
本発明は、上記の問題点を解消すべく、既存のマンション管理組合、管理会社の枠を超えた仕組みを構築することにより、これから発生する可能性の高いマンション管理費等の滞納問題以外に、すでに滞納されて発生している過去債権も含め、滞納資金を包括的にかつ確実に回収するための手続を円滑に進めるためのシステムを提供することを目的とする。そのためには、マンション管理組合、管理会社とは別に、管理費等を決済するだけでなく、遅滞なく管理費等の全件を立替払いする対価として、一定金額の手数料等を請求する、決済代行滞納保証業務を担当する事業体および／もしくは管理費等の回収に関し助言する事業体の存在を前提とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
このように上記課題を解決するため、本願は決済代行滞納保証業務を担当する事業体および／もしくは管理費等の回収に関し助言する事業体の業務内容に着目する。即ち、本発明に係る決済滞納業務管理システムにおいては、
分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関し、
マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該マンション管理組合および／もしくは区分所有者を業務委託の対象として判断する手段と、
前記判断結果に関する情報を第１の記憶として格納する手段と、
前記判断結果として格納された情報に従って、金融機関または同等な業務機能を有するものから、マンション管理費を含む費用の決済に関する情報を受け取る手段と、
前記決済に関する情報を第２の記憶として格納する手段と
を備える。
【００１１】
前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済するための手段と、
前記決済手段に関する情報を第３の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１２】
前記業務委託に関し前記マンション管理費を含む費用を、前記金融機関または同等な業務機能を有するものの信託口座に振り替える手段と、
前記業務委託に関し弁護士または法律に関する有資格者からの指示に従い、振り替えられた後に信託保全を指示する手段と、
前記業務委託に関し信託を解除する手段と、
前記業務委託に関し前記信託解除と並行してマンション管理組合に対し立替払いを実行する手段と、
前記信託口座に振り替える手段と前記信託保全を指示する手段と前記信託を解除する手段と前記立替払いを実行する手段との結果に関する情報を第４の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１３】
マンション管理組合の区分所有者別の滞納状況を把握する手段と、
一定期間における管理費を含む費用の総額と該一定期間に滞納された総額とを算出する手段と、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出する手段と、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額とする手段と、
前記業務委託に関し滞納者別に未入金の回収に要した費用を該滞納者に請求する手段と、
前記滞納状況を把握する手段と前記一定期間における管理費を含む費用の総額と前記滞納された総額とを算出する手段と前記管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出する手段と前記管理費を含む費用の総額から上記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額とする手段と前記滞納者別に未入金の回収に要した費用を該滞納者に請求する手段との結果に関する情報を第５の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１４】
前記助言委託に関し管理費を含む費用の未入金の回収に要した費用を助言委託した該マンション管理組合へ提示する手段と、
前記助言委託した当該マンション管理組合へ提示する手段の結果に関する情報を第６の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１５】
前記管理費を含む費用の滞納者の実態を把握する手段と、
前記滞納者に返済計画を策定して提示する手段と、
前記滞納者の実態を把握する手段と返済計画を策定して提示する手段とに関する情報を第７の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１６】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行う手段と、
前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握する手段と、
前記法的手続きを行う手段と返済状況を把握する手段とに関する情報を第８の記憶として格納する手段と
をさらに備える。
【００１７】
また本発明は決済滞納業務管理システムのプログラムとしても実現することができる。即ち、本発明に係る決済滞納業務管理システムのプログラムは、
分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関し、
マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該マンション管理組合および／もしくは区分所有者を業務委託の対象として判断する手段と、
前記判断結果に関する情報を第１の記憶として格納する手段と、
前記判断結果として格納された情報に従って、金融機関または同等な業務機能を有するものから、マンション管理費を含む費用の決済に関する情報を受け取る手段と、
前記決済に関する情報を第２の記憶として格納する手段と
して機能する。
【００１８】
前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済するための手段と、
前記決済手段に関する情報を第３の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００１９】
前記業務委託に関し前記マンション管理費を含む費用を、前記金融機関または同等な業務機能を有するものの信託口座に振り替える手段と、
前記業務委託に関し弁護士または法律に関する有資格者からの指示に従い、振り替えられた後に信託保全を指示する手段と、
前記業務委託に関し信託を解除する手段と、
前記業務委託に関し前記信託解除と並行してマンション管理組合に対し立替払いを実行する手段と、
前記信託口座に振り替える手段と前記信託保全を指示する手段と前記信託を解除する手段と前記立替払いを実行する手段との結果に関する情報を第４の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００２０】
マンション管理組合の区分所有者別の滞納状況を把握する手段と、
一定期間における管理費を含む費用の総額と該一定期間に滞納された総額とを算出する手段と、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出する手段と、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額とする手段と、
前記業務委託に関し滞納者別に未入金の回収に要した費用を該滞納者に請求する手段と、
前記滞納状況を把握する手段と前記一定期間における管理費を含む費用の総額と前記滞納された総額とを算出する手段と前記管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出する手段と前記管理費を含む費用の総額から上記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額とする手段との結果に関する情報を第５の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００２１】
前記未入金の回収に要した費用を助言委託された当該マンション管理組合へ提示する手段と、
前記助言委託された当該マンション管理組合へ提示する手段の結果に関する情報を第６の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００２２】
前記管理費を含む費用の滞納者の実態を把握する手段と、
前記滞納者に返済計画を策定して提示する手段と、
前記滞納者の実態を把握する手段と返済計画を策定して提示する手段とに関する情報を第７の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００２３】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行う手段と、
前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握する手段と、
前記法的手続きを行う手段と返済状況を把握する手段とに関する情報を第８の記憶として格納する手段と
してさらに機能する。
【００２４】
さらに本発明は決済滞納業務管理システムの制御方法としても実現することができる。即ち、本発明に係る決済滞納業務管理システムの制御方法は、
分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関し、
マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該マンション管理組合および／もしくは区分所有者を業務委託の対象として判断し、
前記判断結果に関する情報を第１の記憶として格納し、
前記判断結果として格納された情報に従って、金融機関または同等な業務機能を有するものから、マンション管理費を含む費用の決済に関する情報を受け取り、
前記決済に関する情報を第２の記憶として格納する
ことを特徴とする。
【００２５】
前記マンション管理費を含む費用の決済は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより決済し、
前記決済に関する情報を第３の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００２６】
前記業務委託に関し前記マンション管理費を含む費用を、前記金融機関または同等な業務機能を有するものの信託口座に振り替え、
前記業務委託に関し弁護士または法律に関する有資格者からの指示に従い、振り替えられた後に信託保全を指示し、
前記業務委託に関し信託を解除し、
前記業務委託に関し前記信託解除と並行してマンション管理組合に対し立替払いを実行し、
前記信託口座に振り替えと前記信託保全を指示と前記信託を解除と前記立替払いとを実行したことの結果に関する情報を第４の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００２７】
マンション管理組合の区分所有者別の滞納状況を把握し、
一定期間における管理費を含む費用の総額と該一定期間に滞納された総額とを算出し、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出し、
前記業務委託に関し前記一定期間における管理費を含む費用の総額から前記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額とし、
前記業務委託に関し滞納者別に未入金の回収に要した費用を該滞納者に請求し、
前記滞納状況を把握する手段と前記一定期間における管理費を含む費用の総額と前記滞納された総額とを算出する手段と前記管理費を含む費用の総額から定められた手数料を算出した結果と前記管理費を含む費用の総額から上記手数料を差し引いた金額を該マンション管理組合への支払い金額と前記滞納者別に未入金の回収に要した費用を該滞納者に請求した結果に関する情報とを第５の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００２８】
前記助言委託に関し管理費を含む費用の未入金の回収に要した費用を助言委託した該マンション管理組合へ提示し、
前記助言委託した当該マンション管理組合へ提示した結果に関する情報を第６の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００２９】
前記管理費を含む費用の滞納者の実態を把握し、
前記滞納者に返済計画を策定して提示し、
前記滞納者の実態を把握した結果と返済計画を策定して提示した結果とに関する情報を第７の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００３０】
前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行い、
前記法的手続きよる返済状況を把握し、
前記法的手続きを行った結果と返済状況を把握した結果に関する情報を第８の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。
【００３１】
なお、マンション管理組合の運営には、マンション管理会社、マンション管理士等の存在を無視できないが、ここではマンション管理組合と一体化したものとして、特に区別しないものとする。
【発明の効果】
【００３２】
本発明の第１の実施態様においては、マンション管理費等の滞納問題に関し、マンション管理費等の所有者別、あるいはマンション全体の滞納状況を容易に把握できるだけなく、立て替え払いを可能とする。また、すでに滞納されて発生している過去債権を回収するための手続を円滑に進めることができる。また、本発明の第２の実施態様においては、マンション管理費等の滞納問題に関し、マンション管理費等の所有者別、あるいはマンション全体の滞納状況を容易に把握できることを可能とする。また、すでに滞納されて発生している過去債権を回収するための手続を円滑に進めるための助言を得ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００３３】
【図１】本発明に係るシステム全体の機能ブロック図である。
【図２】本発明に係る管理システムの構成図である。
【図３】本発明に係る顧客システムの構成図である。
【図４】本発明に係る顧客管理組合データデーブルである。
【図５】本発明に係る顧客区分所有者データデーブルである。
【図６】本発明に係る将来債権処理信託保全タイムデーブルである。
【図７Ａ】本発明に係る顧客管理組合データデーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。
【図７Ｂ】本発明に係る顧客管理組合データデーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。
【図８】本発明に係る区分所有者別決済用データテーブルである。
【図９】本発明に係る決済手段タイムテーブルである。
【図１０】本発明に係る支払進捗データテーブルである。
【図１１】本発明の第２の実施形態に係る助言将来債権処理信託保全タイムデーブルである。
【図１２】本発明の第２の実施形態に係る助言決済手段タイムテーブルである。
【図１３】本発明の第３の実施形態に係る過去債権回収タイムテーブルである。
【図１４】本発明の第３の実施形態に係る過去債権受任データテーブルである。
【図１５】本発明に係る過去債権回収進捗データテーブルである。
【発明を実施するための形態】
【００３４】
図１は、本発明に係る決済滞納業務管理システムの構成概要を示す機能ブロック図である。本発明に係る決済滞納業務管理システムは、いわゆるクラウドコンピューティングによりネットワーク１０を介して管理システム２０、顧客システム３０とが結び付いて構成される。その他、必要に応じて、信託機関システム２０１、受益者代理人システム２０２、金融機関システム２０３等とネットワーク１０を介して接続されるものとする。
【００３５】
次に、図２に従って管理システム２０の詳細を説明する。同図に示すように、管理システム２０は、管理装置データベース（以下、「管理装置ＤＢ」という。）２１、管理装置サーバ２２、管理出力装置２３、管理入力装置２４、管理装置インターフェース２６を備えて構成されている。管理装置サーバ２２は、決済滞納業務管理に関するデータの処理を行い、管理装置ＤＢ２１は決済代行滞納保証業務データを記憶する。管理出力装置２３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、管理入力装置２４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等から構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能とするすべての装置を含むものとする。なお、管理システム２０は最終的に管理システムの業務遂行を可能とするのであれば、単独でも複数のシステムから構成されていても、かまわない。
【００３６】
次に、図３に従って顧客システム３０の詳細を説明する。同図に示すように、顧客システム３０は、顧客装置メモリ３１、顧客装置プロセッサ３２、顧客出力装置３３、顧客入力装置３４、顧客装置インターフェース３６を備えて構成されている。顧客装置プロセッサ３２は管理システム２０から送られる情報に従って顧客出力装置３３に情報を表示する。顧客出力装置３３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、顧客入力装置３４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能とするすべての装置を含むものとする。顧客入力装置３４では、必要に応じてキーボード等からの入力情報を顧客出力装置３３に表示し、必要に応じて、顧客入力装置３４に表示された情報等を顧客装置インターフェース３６を介して管理システム２０に送信する。管理システム２０では送信された情報に従って、決済滞納業務管理処理を行い、さらなる情報を必要とするなら、顧客システム３０の顧客出力装置３３に、その旨表示するものとする。
【００３７】
以上、本発明の概要および構成を示した。次に、本発明の詳細および動作について説明する。
【００３８】
まず、図４に従って顧客管理組合データテーブル４０について説明する。なお、顧客管理組合データテーブル４０は、例えば管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとする。顧客管理組合データテーブル４０は、顧客識別欄４００１の情報、顧客名称欄４００２の情報、顧客住所欄４００３の情報、顧客代表者欄４００４の情報、契約成立欄４００５の情報等、顧客に関する情報を格納する。また、顧客識別欄４００１には、例えば顧客１欄４０１、顧客２欄４０２、・・・等が設けられており、複数の顧客を管理することを可能する。なお、顧客管理組合データテーブル４０の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。
【００３９】
次に、図４、図７に従って、顧客１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。顧客管理組合データテーブル４０への入力は、例えば管理出力装置２３に表示する顧客管理組合情報入力画面（図示せず）に従って、管理システム２０の管理入力装置２４から行われるものとする。まず、顧客管理組合の新規顧客登録かどうか判断し（Ｓ７０１）、新規顧客登録の場合には、顧客の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、顧客１欄４０１の顧客名称欄４００２に格納する。以降同様に、顧客住所欄４００３に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」、顧客代表者欄４００４に、例えば「○×凸凹」等、情報を格納する（Ｓ７０２）。なお、新規顧客登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の画像情報を併せて格納してもかまわない。
【００４０】
顧客登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、顧客１のマンション管理組合において、決済代行滞納保証業務を担当事業体に委任することに関し、総会等において決議が成立している場合には、総会決議欄４００８に「可決」という情報を格納する（「可決」と格納するとも称す。以下同じ。）（Ｓ７０５、Ｓ７０６）。次に、総会における決議に従い、決済代行滞納保証業務を担当事業体に委任することに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する（Ｓ７０７、Ｓ７０８）。以降同様に、管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１、審査結果欄４０１２、信託機関契約欄４０１３、弁護士契約欄４０１４、過去債権欄４０１５、提携先ファンド契約欄４０１６、顧客口座情報４０１７等に必要な情報の格納を行う。
【００４１】
以上のように、決済代行滞納保証業務の委任を行うために必要とされる、総会決議欄４００８を含む、各種情報の格納が終了している場合には、契約処理欄４００５に「完了」と格納し（Ｓ７０３、Ｓ７０４）、さらに、顧客コード欄４０９９に、例えば顧客コードとして「１２３４００」を格納し、顧客１欄４０１に関する顧客管理組合データテーブル４０への情報格納は完了することとなる。なお、顧客管理組合データテーブル４０への入力は、管理システム２０の他に、顧客システム３０で行ってもかまわない。その場合、顧客システム３０側で入力可能とする項目を設定し、これに従って入力を行うとともに、入力を許可しない項目を設けてもかまわない。また表示についても、表示禁止項目を設けてもかまわない。
【００４２】
なお、契約処理欄４００５に「完了」と格納するに当たり、該決済代行滞納保証業務を委託先（事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、該マンションの管理規定等必要書類に、委託先、委託内容、業務開始年月日等の必要項目の他に、決済代行業務のための決済手段として、例えば、委託先所定のクレジットカード支払い、委託先所定の収納ハガキ等によるコンビニ払い、および／もしくは委託先所定の口座振替による支払い等を了承する旨、明記されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄４００５に反映されているものとする。
【００４３】
契約処理欄４００５が「完了」となったことを受け、次なる段階となる決済代行滞納保証の具体的な業務展開について説明する。図５に、顧客区分所有者データテーブル５０を示す。顧客区分所有者データテーブル５０は、例えば管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとし、標題欄５０１、管理項目欄５０２、各区分所有者情報を示す、区分所有者１情報欄５００１、区分所有者２情報欄５００２、区分所有者３情報欄５００３、・・・等を備えている。さらに、管理項目欄５０２は、部屋番号欄５０２１、区分所有者コード欄５０２２、支払方法欄５０２３、変更欄５０２４、修繕積立金欄５０２５、管理費欄５０２６、管理費等合計欄２０２７、手数料欄５０２８、・・・、合計欄５０２９等を備えて構成される。
【００４４】
次に、各欄について説明する。標題欄５０１には、例えば顧客１の顧客コードである「１２３４００」を格納するとともに、該当するマンションの管理費等の対象年月を、例えば「平成２５年６月分」と表示する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、管理対象となる年月の分、存在することとなる。部屋番号欄５０２１の、区分所有者１情報欄５００１には「１０１」、区分所有者２情報欄５００２には「１０２」、区分所有者３情報欄５００３には「１０３」、・・・等、具体的な部屋番号を格納する。次に、区分所有者コード欄５０２２の、区分所有者１情報欄５００１には「１２３４１０１００１」、区分所有者２情報欄５００２には「１２３４１０２００１」、区分所有者３情報欄５００３には「１２３４１０３００１」、・・・等、区分所有者コードを格納する。以下、必要に応じて、決済代行滞納保証業務に必要な情報を格納する。なお、上記情報の入力は、管理システム２０で実行しても、顧客システム３０で実行してもかまわない。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０に準ずるものとする。
【００４５】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、顧客区分所有者データテーブル５０を管理システム２０の管理出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行う。その際、すべて顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、かまわない。
【００４６】
次に、顧客システム３０における、顧客区分所有者データテーブル５０の表示について説明する。顧客システム３０から、顧客区分所有者データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、管理システム２０は、該当する顧客の顧客区分所有者データテーブル５０の内容を顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示する（図示せず）。なお、表示する年月を顧客システム３０から指定させ、該当する年月に関する顧客区分所有者データテーブル内容を表示してもかまわない。
【００４７】
なお、顧客システム３０では、表示された顧客区分所有者データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、顧客入力装置３４から入力させるものとする。ただし、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか管理システム２０側で管理してもかまわない。
【００４８】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、以下、決済代行滞納保証業務のための決済処理に関する情報を格納する、区分所有者別決済用データテーブル８０について、図８に従って説明する。区分所有者決済用データテーブル８０は、例えば管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとし、顧客データ欄８０１、決済管理項目欄８０２、各区分所有者の決済用情報を示す、区分所有者１決済情報欄８００１、区分所有者２決済情報欄８００２、区分所有者３決済情報欄８００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄８０２には、区分所有者コード欄８０２１、口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３、クレジットカード番号欄８０２４、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２５、・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者決済管理項目欄８００１の、区分所有者コード欄８０２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」の情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０に準ずるものとする。
【００４９】
次に、前記の通り、決済手段について管理規定等に決済手段について明記されていることに従って、委託先において行う処理について説明する。例えば国際カードであるクレジットカードによる支払いに関しては、該区分所有者がクレジットカードを所有していることを前提とする。もし、所有していない場合には、所有してもらうものとする。委託先は管理組合経由で、各区分所有者に対し、滞納督促をクレジット支払いにて行うことへの承認と、クレジットカード番号を連絡するよう依頼する。各区分所有者からクレジット支払いを承認した上、使用するクレジットカード番号が返送されると、該当する区分所有者コードのクレジットカード番号欄８０２４に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のクレジットカード番号が、例えば「５８８０ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、クレジットカード番号欄８０２４に、「５８８０ＸＸＸ」という情報を格納する。
【００５０】
さらに、前記管理規定等に基づき、コンビニ払いに関する処理について説明する。委託先は例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し、例えば滞納督促用のコンビニ払いを連絡するハガキ等の送付先等を連絡するよう依頼する。各区分所有者から返送された送付先等は、該当する区分所有者コードのコンビニ用ハガキ送付先欄８０２５に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のコンビニ用ハガキ送付先が、例えば「東京都港区ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２５に、「東京都港区ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、前記送付先等の情報は、文字コード列であっても、郵便番号、委託先等で独自に設定したコード等、あるいは、前記文字コード、郵便番号等の情報に、委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。
【００５１】
さらに加えて、前記管理規定等に基づき、委託先所定の口座振替に関する処理について説明する。委託先は例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し必要書類を送付し、委託先が指定した口座への口座振替による管理費等の振替に関し、振替処理を行うための書類作成の上、返送するよう依頼する。委託先は、返送された書類に必要項目を追記の上、収納代行会社（図示せず）に送付し、収納代行会社、金融機関の審査結果の終了を待つ。この審査が完了すると、口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する区分所有者コードの口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座振替用金融機関欄８０２２に「０９８７」、口座番号欄８０２３に「５４２３ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、前記説明では、口座振替用金融機関欄の情報として、数字によるコードを格納しているが、例えば銀行名等の文字コード列、委託先等で独自に設定したコード等の情報であっても、銀行名等の文字コード列に委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。
【００５２】
以上、顧客管理組合データテーブル４０、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０の各項目欄へ格納する情報について説明したが、各項目欄への格納は、各データテーブルが、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されている場合、管理装置サーバ２２により格納するものとする。また、各項目欄の情報は、例えば管理入力装置２４から操作者によって入力されても、あるいは、ネットワーク１０を介して、信託機関システム２０１から管理装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、管理装置サーバ２２で処理してもかまわない。
【００５３】
次に、顧客区分所有者データテーブル５０の情報をどのように利用して、決済代行滞納保証業務を進めるかについて、図６に示す、将来債権処理信託保全タイムデーブル６０に従って説明する。各マンションの管理費等は、毎月請求（６００１）され、これに対し入金が行われるのを常とするが、決済代行停滞保証の場合、例えば毎月５日に、管理システム２０からネットワーク１０を介して、各区分所有者の口座から口座振り替えするよう、各金融機関に対し請求すると、以降行われる入金を、当該月の管理費等の入金として処理するものとする。ただし、入金は顧客管理組合データテーブル４０の信託機関契約欄４０１３に示される、例えば信託銀行等、信託業務を行う金融機関等（６００３）の信託口座に各区分所有者から振り込まれる（６００２）ものとし、各金融機関等は、この入金情報を、例えばネットワーク１０を介して、例えば管理システム２０に送信し、これに基づいて、管理システム２０は入金確認を行うものとする。例えば、顧客コード１２３４００の部屋番号１０１の区分所有者から管理費等の入金があった場合、例えばネットワーク１０を介して、入金情報を信託機関システム２０１から管理システム２０に送信し、この情報に基づいて、管理システム２０において、該当月の顧客区分所有者データテーブル５０の部屋番号１０１に該当する区分所有者１情報欄５００１は入金済みとして、例えば、表示を黒い網掛けとして、未入金の区分所有者と区別するものとする（図示せず）。なお、各金融機関等から管理システム２０に入金情報を送信する場合、各区分所有者を確定する情報として、例えば、区分所有者コード（５０２２、８０２１）を使用してもかまわない。また、例えばある年月に関し、顧客区分所有者データテーブル５０の合計欄５０２９に格納された金額の総計が、入金済総額となり、格納されていない金額の総計が、未入金総額となるが、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、例えばある年月に関する、マンション管理組合の管理等の総計に対し、定められた金額を事業体の手数料として算出し、別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。またさらに、事業体が管理費等の回収に要した費用等を、前記手数料に含めてもかまわない。さらに、すべての年月の顧客区分所有者データテーブル５０に格納されている同一区分所有者の未入金の合計は、該区分所有者の未入金の総計となり、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。
【００５４】
さらに、入金が確認されると、管理システム２０は該当する入金に関し、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４に示した受益者代理人（６００４）から上記信託業務担当金融機関等へ入金日ごとに信託保全するよう指示するものとする（６００５１）。
【００５５】
各区分所有者から、それぞれの金融機関等へ入金され、そのたびに受益者代理人から信託保全の指示がなされるが、月末には、前記受益者代理人により当月指示した信託がすべて解約される（６００５）とともに、例えば管理システム２０において、当該マンションに関する管理費等の総額から手数料を差し引いた金額を計算の上、ネットワーク１０を介して信託機関システム２０１に対し連絡し、当該マンションの管理組合（６００６）へ立て替え支払いする（６００７）。なお、このような立替払いを可能とするため、決済代行滞納保証業務を担当する事業体（委託先）（６０１０）は、信託業務を行う金融機関等へ預託金を預託する（６０１１）とともに、余剰金が発生した場合には、これを返還させるものとする（６０１２）。
【００５６】
前記の通り、信託保全および信託解約の指示は受益者代理人が行うが、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から、信託保全および信託解約に関する情報を受益者代理人システム２０２へ送信し、この情報に基づいて、受益者代理人システム２０２から信託機関システム２０１に承認の情報を送信しても、あるいは受益者代理人２０２からの承認の情報を、ネットワーク１０を介して管理システム２０へ送信し、管理システム２０から信託機関システム２０１へ送信してもかまわない。さらに、最終的に前記情報の伝達が行われるなら、どのような経路を通過しても、技術的にはかまわない。以上、信託保全について、口座振り替えを例に説明したが、信託保全は、後述するクレジットカード支払い、コンビニ払い等における信託保全に使用してもかまわない。
【００５７】
上記の通り、該当するマンションの管理費等は、通常、各区分所有者から金融機関等へ入金がなされるが、翌月に至っても入金がない場合には、管理システム２０において当該区分所有者は滞納したものと判断し、滞納確定し（６００８）、この情報を格納するものとする。滞納が確定すると、管理システム２０は、上記情報に従って停滞決済と判断し（６００９）、上記当該区分所有者に対し滞納督促を行うとともに、引き続き滞納清算処理を行うものとする（６０１３）。
【００５８】
以上、通常の口座振替について、管理システム２０、顧客システム３０における処理を説明したが、口座振替を含む各決済方法を利用した、決済代行滞納保証における処理の一例を、図９に示す決済手段タイムテーブル９０に従って説明する。
【００５９】
決済手段タイムテーブル９０は、例えば、先月９０１、今月９０２、翌月９０３の３カ月から構成される。さらに、口座振替欄９１１、クレジットカード支払い欄９１２、コンビニ払い欄９１３、弁護士等欄９１４から、構成される。口座振替（９１１）では、前記説明の通り、区分所有者決済用データテーブル８０の口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に示された情報に従って、管理システム２０は金融機関に対し、口座振り替えを依頼するものとする。まず、前月の月初に、収納代行会社を経由して、各区分所有者の指定した金融機関に対し、請求金額を口座振り替えするよう依頼する（９００１）。各金融機関は、この情報に従って所定の金額を区分所有者の口座から、金融機関の信託口座へ振替処理を行う。区分所有者の口座から正常の振替処理が行われた場合（９００２）には、金融機関から収納代行会社を経由して委託先に連絡され、この情報を、顧客区分所有者データテーブル５０に反映する。以降、毎月この口座振替を繰り返すものとする。もし、区分所有者口座の残高不足等により口座振替ができない場合（９００３）には、例えば収納代行会社を経由して、例えばネットワーク１０を介して、委託先である管理システム２０に連絡する。委託先の管理システム２０では、口座振替の継続は不可能と判断し、管理規定に従って、例えばクレジットカード支払い（９１２）により、クレジットカード支払いに要する費用を含む管理費等の回収を行うこととする。まず、委託先である管理システム２０では、該区分所有者に対し、区分所有者決済用データテーブル８０の、クレジットカード番号欄８０２４の情報に従い、郵送による決済依頼書、または、インターネット等のリアルタイム決済等により、未収金額の請求処理を行う（９００４）ものとする。クレジットカードにより引き落としできた場合（９００６）には、以降、クレジットカードによる処理を毎月繰り返すものとする。なお、カード番号が未登録等によりカード無効と判断した場合（９００５）には、コンビニ払い（９１３）を行うものとする。まず、管理システム２０は区分所有者決済用データテーブル８０のコンビニ用ハガキ送付先欄８０２５の情報に従って、管理費等およびコンビニ払いに要する費用を含む督促事務手数料等の請求処理を行う（９００８）ものとする。また、クレジットカード支払いの請求（９００４）を行っているにもかかわらず、未収となった場合（９００７）にも、管理システム２０は、翌月（９０３）、例えばコンビニ払いによる請求処理を行う（９０１０）ものとする。上記、コンビニ払いにより請求処理している（９００８、９０１０）にもかかわらず、未収となった場合には、管理システム２０は、弁護士等（９１４）による未収確定（９０１２）の判定を待ち、その結果に基づいて、以降、委託先の弁護士等により、買取取次等の滞納清算が進められるよう処理を行うものとする。なお、未収確定となった場合、別途データテーブル（表示せず）に、例えば「未収確定」と格納してもかまわない。また、前記「未収確定」に基づいて、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から弁護士等へこの情報を送付してもかまわない。
【００６０】
このように、管理費等の請求を行い、支払いが正常に行われている場合には、上記処理を例えば毎月繰り返すことで、管理費等を滞りなく回収することができるが、滞納があった場合には、弁護士等が滞納清算処理を行うこととなる。また、滞納額が高額となり、物件評価額を超える恐れがある場合には、例えば、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４によって契約を結んでいる、例えば弁護士等と協議の上、提携先ファンド契約欄４０１６によって契約を結んでいる、例えば金融機関に対し、物件の買取の取次ぎを行うものとする。
【００６１】
なお、上記に示す請求（６００１）から滞納清算（６０１３）、請求（９００１）から未収確定（９０１２）までの一連の状態、および弁護士による回収、前記提携ファンド会社による買取取次ぎについては、例えば、管理システム２０において情報処理を行うが、以下に、支払いの進捗状況に関する情報を格納する、支払進捗データテーブル１００について、図１０に従って説明する。
【００６２】
支払進捗データテーブル１００は、例えば管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとし、進捗表題欄１００１、進捗管理項目欄１００２、各区分所有者の決済進捗管理のための情報を示す、区分所有者１進捗情報欄１０００１、区分所有者２進捗情報欄１０００２、区分所有者３進捗情報欄１０００３、・・・等を備えて構成されている。なお、進捗表題欄１００１には、進捗管理を行う年月に関し、例えば、「平成２５年１月分」という情報を格納し、該支払進捗データテーブルの年月を明示するものとする。さらに、進捗管理項目欄１００２には、区分所有者コード欄１００２１、口座振替請求年月日欄１００２２、口座振替入金年月日欄１００２３、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６、信託保全年月日欄１００２８、未収確定欄１００２９・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者コード欄１００２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０、図８に示す区分所有者決済用データテーブル８０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を同一区分所有者の情報として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０に準ずるものとする。
【００６３】
次に、各決済手段における決済の進捗を管理する処理について説明する。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者「１２３４０１００１」は口座振替によって管理費等の支払いを行っていて、当月の金融機関による引き落とし期日が平成２５年１月５日であった場合、例えば管理システム２０において、口座振替請求年月日欄１００２２に、「２５０１０５」という情報を格納する。該情報は、例えば、管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、区分所有者決済管理項目欄８００１の、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２に示された、例えば金融機関システム２０３に送信し、金融機関２０３において、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座番号欄８０２３に格納された口座番号から口座振替処理を行うものとする。なお前記口座振替による引き落としが完了すると、管理費等は、図４に示す信託機関契約欄４０１３に示された信託機関の委託先の口座に振り替えられ、その結果は、例えば該信託機関から、例えば、ネットワーク１０を介して、管理システム２０に送信され、例えば引き落とされた年月日が、平成２５年１月５日であった場合、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替入金年月日欄１００２３に、例えば「２５０１０５」という情報を、管理システム２０により格納する。なお、前記「２５０１０５」という情報は、年月日を示す情報であるが、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。このように、口座振替による入金があった場合、例えば管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、信託保全の依頼を、例えば、受益者代理人システム２０２へ送信し、該依頼に対し、信託保全の依頼が完了したことを示す情報が、管理システム２０へ返信された場合、例えば、管理システム２０は、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の信託保全年月日欄１００２８に、例えば「２５０１０５」という情報を格納する。なお、該年月日に関する情報については、前記口座振替入金年月日欄１００２３と同様な対応を行ってもかまわない。
【００６４】
以上、口座振り替えにおける、支払進捗データテーブル１００の情報処理について説明したが、クレジットカード支払い、コンビニ払いに関しても、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６等の各欄も、口座振替のときと同様に処理するものとする。なお、いずれの請求に対しても入金がなく、未収が確定した場合には、例えば管理システム２０のよって、未収確定欄１００２９に「確」という情報を格納するものとする。
【００６５】
次に、本発明の第２の実施形態について説明する。この第２の実施形態においては、事業体はマンション管理組合へ対し、弁護士等と連携して助言を与えるが、構成概要は図１および前記の説明の通りである。
【００６６】
次に、管理システムの詳細も、管理システム２０と同様であり、詳細説明は図２および、前記の説明の通りである。
【００６７】
次に、顧客システムも、顧客システム３０と同様であり、詳細説明は図３および、前記の説明の通りである。
【００６８】
以上、本発明第２の実施形態の概要および構成を示した。次に、本発明の第２の実施形態の詳細および動作について説明する。
【００６９】
まず、例えば助言開始にあたり作成する顧客管理組合データテーブルも、基本的に顧客管理組合データテーブル４０と同様であり、詳細説明は図４および、前記の通りである。なお、事業体は、助言内容に関し、弁護士等と連携して対応してもよい。
【００７０】
次に、図４、図７に従って、顧客１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。第２の実施形態における顧客管理組合データテーブル４０への入力は、例えば顧客出力装置３３に表示する顧客管理組合情報入力画面（図示せず）に従って、管理システム２０の管理入力装置２４から行われるものとする。まず、管理費等返済の助言を担当する事業体では顧客管理組合の新規顧客登録かどうか判断し（Ｓ７０１）、新規顧客登録の場合には、顧客の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、顧客１欄４０１の顧客名称欄４００２に格納する。以降同様に、顧客住所欄４００３に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」、顧客代表者欄４００４に、例えば「○×凸凹」等、情報を格納する（Ｓ７０２）。なお、新規顧客登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の画像情報を併せて格納してもかまわない。
【００７１】
顧客登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、顧客１のマンション管理組合において、管理費等返済の助言を担当事業体に委任することに関し、総会等において決議が成立している場合には、総会決議欄４００８に「可決」という情報を格納する（「可決」と格納するとも称す。以下同じ。）（Ｓ７０５、Ｓ７０６）。次に、総会等における決議に従い、管理費等返済の助言を担当事業体に委任することに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する（Ｓ７０７、Ｓ７０８）。以降同様に、管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１、例えば、前記連携先の弁護士等に関しては弁護士契約欄４０１４、等に必要な情報の格納を行う。
【００７２】
以上のように、管理費等返済の助言の委任を行うために必要とされる、総会決議欄４００８を含む、各種情報の格納が終了している場合には、契約処理欄４００５に「完了」と格納し（Ｓ７０３、Ｓ７０４）、さらに、顧客コード欄４０９９に、例えば顧客コードとして「１２３４００」を格納し、顧客１欄４０１に関する顧客管理組合データテーブル４０への情報格納は完了することとなる。
【００７３】
なお、契約処理欄４００５に「完了」と格納するに当たり、管理費等返済の助言を委託先（事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、該マンションの管理規定等必要書類に、委託先、委託内容、業務開始年月日等の必要項目の他に、必要に応じて決済手段として、例えば、管理組合所定のクレジットカード支払い、管理組合所定の収納ハガキ等によるコンビニ払い、および／もしくは管理組合所定の口座振替による支払い等を了承する旨、明記されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄４００５に反映されているものとする。
【００７４】
契約処理欄４００５が「完了」となったことを受け、次なる段階となる管理費等返済の助言の具体的な業務展開について説明する。第２の実施形態においても、図５の顧客区分所有者データテーブル５０に従って処理を行う。顧客区分所有者データテーブル５０は、例えば顧客装置メモリ３１上に展開されるものとし、標題欄５０１、管理項目欄５０２、各区分所有者情報を示す、区分所有者１情報欄５００１、区分所有者２情報欄５００２、区分所有者３情報欄５００３、・・・等を備えている。さらに、管理項目欄５０２は、部屋番号欄５０２１、区分所有者コード欄５０２２、支払方法欄５０２３、変更欄５０２４、修繕積立金欄５０２５、管理費欄５０２６、管理費等合計欄２０２７、手数料欄５０２８、・・・、合計欄５０２９等を備えて構成される。
【００７５】
次に、各欄について説明する。標題欄５０１には、例えば顧客１の顧客コードである「１２３４００」を格納するとともに、該当するマンションの管理費等の対象年月を、例えば「平成２５年６月分」と表示する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、管理対象となる年月の分、存在することとなる。部屋番号欄５０２１の、区分所有者１情報欄５００１には「１０１」、区分所有者２情報欄５００２には「１０２」、区分所有者３情報欄５００３には「１０３」、・・・等、具体的な部屋番号を格納する。次に、区分所有者コード欄５０２２の、区分所有者１情報欄５００１には「１２３４１０１００１」、区分所有者２情報欄５００２には「１２３４１０２００１」、区分所有者３情報欄５００３には「１２３４１０３００１」、・・・等、区分所有者コードを格納する。以下、必要に応じて、管理費等回収業務に必要な情報を格納する。なお、上記情報の入力は、顧客システム３０で実行しても、管理システム２０で実行してもかまわない。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０に準ずるものとする。
【００７６】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、管理費等返済の助言の一環として、顧客区分所有者データテーブル５０を管理システム２０の管理出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行う。その際、すべて顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、かまわない。
【００７７】
次に、管理費等返済の助言の一環として、管理システム２０側で顧客区分所有者データテーブル５０を一括管理している場合に、顧客システム３０における、顧客区分所有者データテーブル５０の表示について説明する。顧客システム３０から、顧客区分所有者データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、管理システム２０は、該当する顧客の顧客区分所有者データテーブル５０の内容を顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示する（図示せず）。なお、表示する年月を顧客システム３０から指定させ、該当する年月に関する顧客区分所有者データテーブル内容を表示してもかまわない。
【００７８】
なお、顧客システム３０では、表示された顧客区分所有者データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、顧客入力装置３４から入力させるものとする。ただし、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか管理システム２０側で管理してもかまわない。
【００７９】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、以下、管理費等の回収業務のための決済処理に関する情報を格納する、区分所有者別決済用データテーブル８０について、図８に従って説明する。なお、この図も、例えば助言の一環として作成するものとする。区分所有者決済用データテーブル８０は、例えば顧客装置メモリ３１上に展開されるものとし、顧客データ欄８０１、決済管理項目欄８０２、各区分所有者の決済用情報を示す、区分所有者１決済情報欄８００１、区分所有者２決済情報欄８００２、区分所有者３決済情報欄８００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄８０２には、区分所有者コード欄８０２１、口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３、クレジットカード番号欄８０２４、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２５、・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者決済管理項目欄８００１の、区分所有者コード欄８０２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」の情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０に準ずるものとする。
【００８０】
次に、前記の通り、決済手段について管理規定等に決済手段について明記されていることに従って、管理費等の回収として行う処理について説明する。例えば国際カードであるクレジットカードによる支払いに関しては、該区分所有者がクレジットカードを所有していることを前提とする。もし、所有していない場合には、所有してもらうものとする。管理組合は、各区分所有者に対し、滞納督促をクレジット支払いにて行うことへの承認と、クレジットカード番号を連絡するよう依頼する。各区分所有者からクレジット支払いを承認した上、使用するクレジットカード番号が返送されると、該当する区分所有者コードのクレジットカード番号欄８０２４に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のクレジットカード番号が、例えば「５８８０ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、クレジットカード番号欄８０２４に、「５８８０ＸＸＸ」という情報を格納する。
【００８１】
さらに、前記管理規定等に基づき、コンビニ払いに関する処理について説明する。例えばマンション管理組合は、各区分所有者に対し、例えば滞納督促用のコンビニ払いを連絡するハガキ等の送付先等を連絡するよう依頼する。各区分所有者から返送された送付先等は、該当する区分所有者コードのコンビニ用ハガキ送付先欄８０２５に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のコンビニ用ハガキ送付先が、例えば「東京都港区ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２５に、「東京都港区ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、前記送付先等の情報は、文字コード列であっても、郵便番号、委託先等で独自に設定したコード等、あるいは、前記文字コード、郵便番号等の情報に、委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。
【００８２】
さらに加えて、前記管理規定等に基づき、口座振替に関する処理について説明する。例えばマンション管理組合は委託先の助言に従って、各区分所有者に対し必要書類を送付し、マンション管理組合が例えば顧客口座番号欄４０１７により指定した口座への口座振替による管理費等の振替に関し、振替処理を行うための書類作成の上、返送するよう依頼する。例えば助言に一環として委託先は、返送された書類に必要項目を追記の上、管理組合に送付し金融機関の審査結果の終了を待つ。この審査が完了すると、口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する区分所有者コードの口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座振替用金融機関欄８０２２に「０９８７」、口座番号欄８０２３に「５４２３ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、前記説明では、口座振替用金融機関欄の情報として、数字によるコードを格納しているが、例えば銀行名等の文字コード列、委託先等で独自に設定したコード等の情報であっても、銀行名等の文字コード列に委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。
【００８３】
以上、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０の各項目欄へ格納する情報について説明したが、各項目欄への格納は、各データテーブルが、例えば顧客装置メモリ３１に格納されている場合、顧客装置プロセッサ３２により格納するものとする。また、各項目欄の情報は、助言の一環として、例えば管理入力装置２４から操作者によって入力されても、あるいは、ネットワーク１０を介して、信託機関システム２０１から管理装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、管理装置サーバ２２で処理してもかまわない。
【００８４】
次に、顧客区分所有者データテーブル５０の情報をどのように利用して、管理費等の回収業務を進めるかについて、図１１に示す、助言将来債権処理信託保全タイムデーブル１１０に従って説明する。各マンションの管理費等は、毎月請求（１１００１）され、これに対し入金が行われるのを常とするが、第２の実施形態においても、例えば毎月５日に、顧客システム３０からネットワーク１０を介して、各区分所有者の口座から口座振り替えするよう、各金融機関に対し請求すると、以降行われる入金を、当該月の管理費等の入金として処理するものとする。各金融機関等は、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０に送信し、これに基づいて、顧客システム３０は入金確認を行うものとする（１１００３）。例えば、顧客コード１２３４００の部屋番号１０１の区分所有者から管理費等の入金があった場合、例えば各金融機関はネットワーク１０を介して、入金情報を顧客システム３０に送信し、この情報に基づいて、顧客システム３０において、該当月の顧客区分所有者データテーブル５０の部屋番号１０１に該当する区分所有者１情報欄５００１は入金済みとして、例えば、表示を黒い網掛けとして、未入金の区分所有者と区別するものとする（図示せず）。なお、各金融機関等から顧客システム３０に入金情報を送信する場合、各区分所有者を確定する情報として、例えば、区分所有者コード（５０２２、８０２１）を使用してもかまわない。また、ある年月に関し、顧客区分所有者データテーブル５０の合計欄５０２９に格納された金額の総計が、入金済総額となり、格納されていない金額の総計が、未入金総額となるが、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、すべての年月の顧客区分所有者データテーブル５０に格納されている同一区分所有者の未入金の合計は、該区分所有者の未入金の総計となり、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。
【００８５】
上記の通り、該当するマンションの管理費等は、通常、各区分所有者から金融機関等へ入金がなされるが、翌月に至っても入金がない場合には、例えば委託先の弁護士等の助言に従い、顧客システム３０において当該区分所有者は滞納したもの判断し、滞納確定し（１１００８）、この情報を格納するものとする。滞納が確定すると、顧客システム３０は、上記情報に従って停滞決済と判断し（１１００９）、例えば委託先の弁護士等の助言に従い、上記当該区分所有者に対し滞納督促を行うとともに、引き続き滞納清算処理を行うものとする（１１０１３）。
【００８６】
以上、通常の口座振替について、管理システム２０、顧客システム３０における処理を説明したが、口座振替を含む各決済方法を利用した、本発明の第２の実施形態における処理の一例を、図１２に示す助言決済手段タイムテーブル１２０に従って説明する。
【００８７】
決済手段タイムテーブル１２０は、例えば、先月１２０１、今月１２０２、翌月１２０３の３カ月から構成される。さらに、口座振替欄１２１１、クレジットカード支払い欄１２１２、コンビニ払い欄１２１３、弁護士等欄１２１４、金融機関欄１２１５、助言を行う事業体１２１６等から、構成される。口座振替（１２１１）では、前記説明の通り、区分所有者決済用データテーブル８０の口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に示された情報に従って、顧客システム３０は金融機関に対し、口座振り替えを依頼するものとする。まず、前月の月初に、顧客システム３０より、各区分所有者の指定した金融機関に対し、請求金額を口座振り替えするよう依頼する（１２００１）。各金融機関は、この情報に従って所定の金額を区分所有者の口座から、例えば、顧客口座情報４０１７に示される顧客である管理組合の口座へ振替処理を行う。区分所有者の口座から正常の振替処理が行われた場合（１２００２）には、該当する顧客システム３０へ連絡され、この情報を、顧客区分所有者データテーブル５０に反映する。以降、毎月この口座振替を繰り返すものとする。もし、区分所有者口座の残高不足等により口座振替ができない場合（１２００３）には、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０に連絡する。顧客は、例えば弁護士契約欄４０１４にある弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、口座振替の継続は不可能と判断した場合、管理規定に従って、例えばクレジットカード支払い（１２１２）により、クレジットカード支払いに要する費用を含む管理費等の回収を行うこととする。まず、顧客である顧客システム３０では、該区分所有者に対し、区分所有者決済用データテーブル８０の、クレジットカード番号欄８０２４の情報に従い、郵送による決済依頼書、または、インターネット等のリアルタイム決済等により、未収金額の請求処理を行う（１２００４）ものとする。クレジットカードにより引き落としできた場合（１２００６）には、以降、クレジットカードによる処理を毎月繰り返すものとする。なお、なお、カード番号が未登録等によりカード無効と判断した場合（１２００５）には、弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、例えばコンビニ払い（１２１３）を行うものとする。まず、顧客システム３０は区分所有者決済用データテーブル８０のコンビニ用ハガキ送付先欄８０２５の情報に従って、管理費等およびコンビニ払いに要する費用を含む督促事務手数料等の請求処理を行う（１２００８）ものとする。また、クレジットカード支払いの請求（１２００４）を行っているにもかかわらず、未収となった場合（１２００７）にも、弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、顧客システム３０は、翌月（１２０３）、例えばコンビニ払いによる請求処理を行う（１２０１０）ものとする。上記、コンビニ払いにより請求処理している（１２００８、１２０１０）にもかかわらず、未収となった場合には、顧客システム３０は、弁護士契約欄４０１４にある弁護士１２１４等による未収確定（１２０１２）の判定を待ち、その結果に基づいて、以降、委託先の弁護士等に委託して、滞納清算が進められるよう処理を行うものとする。なお、未収確定となった場合、別途データテーブル（表示せず）に、例えば「未収確定」と格納してもかまわない。また、前記「未収確定」に基づいて、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０から弁護士等へこの情報を送付してもかまわない。
【００８８】
このように、管理費等の請求を行い、支払いが正常に行われている場合には、上記処理を例えば毎月繰り返すことで、管理費等を滞りなく回収することができるが、滞納があった場合には、例えば管理費等返済の助言を行っていた事業体は、該当する顧客物件の査定を含む顧客を審査し、さらに滞納者に関する情報を精査し（１２０１５）、管理組合と業務提携可能と判断した場合（１２０１６）には、例えば弁護士契約欄４０１４にある弁護士１２１４等に委託して、滞納清算処理を進める。例えば提携先ファンド契約欄４０１６に示された金融機関１２１５等に対し債権の立替処理を委託する等により、債権回収を行う（１２０１４）。また、滞納額が高額となり、物件評価額を超える恐れがある場合、助言事業体、弁護士等は、例えば該当する物件の任売・競売（１２０１７）に関し、委託を受けることとする。なお、本発明の第２の実施形態においては、上記業務提携可能と判断した場合において、契約書欄４００９に改めて「有効」、または「提携可能」等、格納してもかまわない。
【００８９】
なお、上記に示す請求（１２００１）から任売・競売（１２０１３）までの一連の状態、および弁護士への委託については、例えば、顧客システム３０において情報処理を行うが、以下に、支払いの進捗状況に関する情報を格納する、支払進捗データテーブル１００について、図１０に従って説明する。この図も、例えば助言の一環として作成するものとする。
【００９０】
支払進捗データテーブル１００は、例えば顧客装置メモリ３１上に展開されるものとし、進捗表題欄１００１、進捗管理項目欄１００２、各区分所有者の決済進捗管理のための情報を示す、区分所有者１進捗情報欄１０００１、区分所有者２進捗情報欄１０００２、区分所有者３進捗情報欄１０００３、・・・等を備えて構成されている。なお、進捗表題欄１００１には、進捗管理を行う年月に関し、例えば、「平成２５年１月分」という情報を格納し、該支払進捗データテーブルの年月を明示するものとする。さらに、進捗管理項目欄１００２には、区分所有者コード欄１００２１、口座振替請求年月日欄１００２２、口座振替入金年月日欄１００２３、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６、信託保全年月日欄１００２８、未収確定欄１００２９・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者コード欄１００２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０、図８に示す区分所有者決済用データテーブル８０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を同一区分所有者の情報として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０に準ずるものとする。
【００９１】
次に、各決済手段における決済の進捗を管理する処理について説明する。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者「１２３４０１００１」は口座振替によって管理費等の支払いを行っていて、当月の金融機関による引き落とし期日が平成２５年１月５日であった場合、例えば管理システム２０において、口座振替請求年月日欄１００２２に、「２５０１０５」という情報を格納する。該情報は、例えば、顧客システム３０から、ネットワーク１０を介して、区分所有者決済管理項目欄８００１の、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２に示された、例えば金融機関システム２０３に送信し、金融機関２０３において、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座番号欄８０２３に格納された口座番号から口座振替処理を行うものとする。なお前記口座振替による引き落としが完了すると、管理費等は、図４に示す顧客口座情報４０１７に示された顧客管理組合口座に振り替えられ、その結果は、例えば、ネットワーク１０を介して、顧客システム３０に送信され、例えば引き落とされた年月日が、平成２５年１月５日であった場合、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替入金年月日欄１００２３に、例えば「２５０１０５」という情報を、顧客システム３０により格納する。なお、前記「２５０１０５」という情報は、年月日を示す情報であるが、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。なお、本発明の第２の実施形態においては、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の信託保全年月日欄１００２８は空欄としてもよい。
【００９２】
以上、口座振り替えにおける、支払進捗データテーブル１００の情報処理について説明したが、クレジットカード支払い、コンビニ払いに関しても、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６等の各欄も、口座振替のときと同様に処理するものとする。なお、いずれの請求の対しての入金がなく、未収が確定した場合には、例えば顧客システム３０のよって、未収確定欄１００２９に「確」という情報を格納するものとする。
【００９３】
以上、本発明の第２の実施形態について説明を行ったが、ここでは、管理費等の回収業務の委託を事業体が受けたことを前提としている。もし、事業体の判断で、事業体として受託を断った場合には、その時点で、前記第１の実施形態に示す滞納清算処理を行わないこととなる。ただし、前記管理費等の回収に関し助言することを受託した場合には、受託内容に従って助言を行う。また、受託内容として、顧客管理組合におけるシステム処理を含める場合には、必要な各情報格納処理を、例えば、人材を派遣して顧客システム３０で処理しても、あるいは、顧客システム３０での処理を、管理システム２０で代行してもかまわない。なお、第１の実施形態においても、委託内容によって、第２の実施形態に示す助言を行ってもかまわない。
【００９４】
次に、本発明の第３の実施形態について説明する。第１の実施形態では、例えばマンション管理組合と決済代行滞納保証業務を担当する事業体との間で委託に関る契約が締結されている場合、例えば滞納者への返済対応は、すべて決済代行滞納保証業務を担当する事業体に委託される。また、第２の実施形態においては、事業体は、まずマンション管理組合への助言を主として行い、例えば、滞納が確定し法的手続きが必要となった段階で、滞納に対する委託に関する契約について、マンション管理組合と管理費等の回収に関し助言する事業体との間で協議するか、あるいは、すでに該マンションの区分所有者による管理費等の滞納が発生していて、この過去における滞納、すなわち過去債権の回収に関しても、決済代行滞納保証業務を担当する事業体との間で、別途委託契約を締結することとなる。いずれにしても、第２の実施形態においては、過去債権の回収に関し、前記決済代行滞納保証業務を担当する事業体に委託する契約が締結され有効となった段階で前記事業体が過去債権の回収を行うこととなるが、最終的な法的手続等により、例えば任売あるいは競売等を行うが、前記法的手続に至るまでに、滞納者と行う対応内容について具体的な説明を行っていなかった。以下に説明する第３の実施形態においては、法的手続に至るまでに、決済代行滞納保証業務を担当する事業体において行う債権回収業務の詳細について説明する。
【００９５】
まず、第３の実施形態における処理に関し、図１３に示す、過去債権回収タイムテーブル１３０について説明する。過去債権回収タイムテーブル１３０は、管理組合欄１３１、弁護士欄１３２、助言事業体・債権処理受任事業体欄１３３、滞納者欄１３４等から構成される。マンション管理組合は、過去債権の回収を助言事業体に委任する場合には、助言事業体等と過去債権回収に関する契約を交わし、前記契約に基づいて、助言事業体等は債権処理受任事業体として、過去債権回収業務を開始することとなるが、前記契約に関する情報を格納する、図１４に示す過去債権受任データテーブル１４０について、以下の通り説明する。
【００９６】
過去債権受任データテーブル１４０は、委任する顧客の区分を格納する顧客項目欄１４００１、顧客コードを格納する顧客コード欄１４００２、顧客の住所を格納する住所欄１４００３、顧客からの受任状況を格納する債権処理受任欄１４００４、・・・、等を備えている。また、顧客項目欄１４００１は、項目欄１４０１、顧客１欄１４０２、顧客２欄１４０３、・・・、等を、さらに備えて構成される。なお、過去債権受任データテーブル１４０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って、管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または管理出力装置２３のディスプレイに表示する過去債権受任データテーブル設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、過去債権受任データテーブル設定画面（図示せず）は、過去債権受任データテーブル１４０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権受任データテーブル１４０の内容に従った過去債権受任データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権受任データテーブル１４０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。
【００９７】
次に、図１４に従って、過去債権受任データテーブル１４０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、債権回収業務契約対象となる顧客に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、例えば過去債権受任データテーブル１４０の顧客１欄１４０１に各情報を格納することとして、まず、顧客コード欄１４００２には、顧客コードが１２３４００であれば、例えば「１２３４００」、住所欄１４００３には、対象マンション等の住所を示す、例えば「東京都港区×××」、債権処理受任欄１４００４には、過去債権処理受任に関する契約が締結された場合には、例えば「過去債権処理受任」、原債権欄１４００５には、原債権を管理組合が保有している場合、例えば「管理組合保有」、延滞損害金欄１４００６には、延滞損害金に関し管理組合が放棄している場合、例えば「管理組合放棄」、延滞明細欄１４００７には、例えば助言事業体において延滞損害金の取扱いに関し精査済みの場合、例えば「精査済」、時効援用欄１４００８には、例えば助言事業体において時効援用の取扱いに関し精査済みの場合、例えば「精査済」、担当弁護士欄１４００９には、過去債権処理に関する担当弁護士の選定が済んでいる場合、例えば「済」、手数料欄１４０１０には、債権処理受任事業体による過去債権処理に関する手数料について合意済みの場合、例えば「済」、法的手続欄１４０１１には、過去債権に関し滞納者から回収できない場合の法的手続処理について受任している場合、例えば「受任」、・・・、という情報をそれぞれ格納する。なお、債権処理受任欄１４００４には、例えば助言事業体において、項目欄１４００５から１４０１０までの各項目欄に示す内容に関し、例えば、マンション管理組合は原債権を保有し続けるが、延滞損害金に関する権利を放棄する、他方、債権処理受任事業体においては、該マンション管理組合の区分所有者に関する滞納の明細を精査し、例えば時効援用が適用される滞納が含まれる場合には、状況により過去債権回収に関する委任を受けない。また、延滞損害金放棄に関連して、例えばマンション管理組合の管理規定等に、延滞損害金に関し規定が成され、マンション管理組合側で放棄すると効力の発生することが明確であることを精査し、確証がえられないときには、委託を受けない、等の条件を設け、これら条件を満たしており、受任できる状況と判断した場合に、例えば「過去債権処理受任」という情報を格納しまた、法的手続欄１４０１１に関しても、債権処理受任欄１４００４と同様に、関連する項目欄の内容が受任できる状況と判断した場合に、例えば「受任」という情報を格納することとなる。以降、顧客１欄１４０１と同様に、顧客２欄１４０２、・・・、等にも各情報を格納するものとする。その他、過去債権受任データテーブル１４０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０等に準ずるものとする。
【００９８】
以上、過去債権回収タイムテーブル１３０の各欄の内容と、過去債権受任データテーブル１４０に格納する情報について説明したが、以下に、具体的な処理内容について過去債権回収タイムテーブル１３０に従って説明する。マンション管理組合において、過去債権回収に関し例えば助言事業体に委任する場合には、助言事業体との契約１３１１に関し助言事業体と協議する。助言事業体において、債権処理受任欄１４００４に従って契約受任１３３１すると判断した場合には、担当弁護士に対し、マンション管理組合と債権処理受任事業体との双方から法的検討に関し契約受任１３２１の契約を結ぶ。以上、過去債権回収に関する契約が有効となると、債権処理受任事業体は、弁護士等に法的検討１３３２を依頼するとともに、該マンションの滞納者に対し、ヒアリング等を通じ、滞納に関する実態の把握１３３２を行う。前記実態把握１３３２により滞納者が返済１３４１を行った場合には、例えば手数料欄１４００１０に格納した情報に基づいて、該債権額から合意した手数料等必要経費を減額１３３３して送金し、該マンション管理組合は受領１３１２する。前記実態把握１３３２によっても滞納者が返済に応じない場合には、債権処理受任事業体は、弁護士等に法的検討１３２３を依頼するとともに、該マンションの滞納者に対し、返済計画策定１３３４の上、例えば一括返却または分割返済１３４２を提示する。前記返済計画提示により、該マンションの滞納者が例えば遅延損害金、弁護士費用等を含め返済１３４３した場合には、実態把握１３３２による返済と同様に、例えば手数料欄１４０１０に格納した情報に従って、遅延損害金、弁護士費用等を減額１３３３した金額を送金し、該マンション管理組合は受領１３１２する。返済計画策定１３３４の内容を滞納者に提示しても、なお返済に応じない場合には、債権処理受任事業体は、例えば法的手続欄１４０１１に格納した情報に従って、弁護士等に法的検討１３２４を依頼するとともに、過去債権回収に関する法的手続きの検討１３３５を進めることとなる。
【００９９】
以上、第３の実施形態におけるマンション管理組合と債権処理受任事業体の処理詳細について説明したが、該滞納者に関する情報に関し、図１５に示す過去債権回収進捗データテーブル１５０について、以下の通り説明する。過去債権回収進捗データテーブル１５０は、過去債権回収進捗データテーブル１５０の対象となる顧客コード情報を格納する顧客コード欄１５０１、過去債権回収進捗データテーブル１５０の各区分内容を格納する内容欄１５０２、各滞納者に関する情報を格納する、滞納区分所有者１欄１５００１、滞納区分所有者２欄１５００２、滞納区分所有者３欄１５００３、・・・、等を備え、また、内容欄１５０２は、滞納区分所有者コードを格納する区分所有者コード欄１５０２１、該滞納者の未収確定年月日を格納する未収確定年月日欄１５０２２、該滞納者に対するヒアリングおよび実態把握を実施した年月日を格納する実態把握年月日欄１５０２３、返済計画提示年月日を格納する返済計画提示年月日欄１５０２４、返却が一括か分割かに関する情報を格納する返却区分欄１５０２５、法的手続きに関する情報を格納する法的手続欄１５０２６、返済済みかどうかに関する情報を格納する返済欄１５０２７等を備え、さらにまた実態把握年月日欄１５０２３は、実施した年月日を示す、第１回実施年月日欄１５０２３１、第２回実施年月日欄１５０２３２、・・・、等を備えて構成される。なお、過去債権回収進捗データテーブル１５０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って、管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または管理出力装置２３のディスプレイに表示する過去債権回収進捗データテーブル設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、過去債権回収進捗データテーブル設定画面（図示せず）は、過去債権回収進捗データテーブル１５０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権回収進捗データテーブル１５０の内容に従った過去債権回収進捗データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権回収進捗データテーブル１５０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。
【０１００】
次に、過去債権回収進捗データテーブル１５０に格納する各種情報の内容を、以下に示す。まず、顧客コード欄１５０１には、例えば顧客コードが１２３４００とすると、例えば「過去債権回収進捗データテーブル  顧客コード：１２３４００」という情報を、内容欄１５０２の区分所有者コード欄１５０２１には例えば「区分所有者コード」という情報を、未収確定年月日欄１５０２２には例えば「未収確定年月日」という情報を、実態把握年月日欄１５０２３には例えば「ヒアリング実態把握年月日」という情報を、返済計画提示年月日欄１５０２４には例えば「返済計画提示年月日」という情報を、返済区分欄１５０２５には例えば「返済一括・分割」という情報を、法的手続欄１５０２６には例えば「法的手続」という情報を、返済欄１５０２７には例えば「返済」という情報を、それぞれ格納する。また、実態把握年月日欄１５０２３の第１回実施年月日欄１５０２３１には例えば「第１回」という情報を、第２回実施年月日欄１５０２３２には例えば「第２回」という情報を、以下同様に各情報をそれぞれ格納するものとする。次に、具体的な滞納区分所有者の情報に関しては、滞納区分所有者１欄１５００１の区分所有者コード欄１５０２１には、顧客コード欄１５０１の顧客コードで示したマンションの滞納者区分所有者コードが、１２３４１０３００１であった場合、例えば「１２３４１０３００１」という情報を、未収確定年月日欄１５０２２には、該滞納者の未収確定年月日が平成２５年１月３１日であった場合、例えば「２５０１３１」という情報を、実態把握年月日欄１５０２３の第１回実施年月日欄１５０２３１には、該滞納者への１回目のヒアリング実態把握年月日が平成２５年２月１日であった場合、例えば「２５０２０１」という情報を、第２回実施年月日欄１５０２３２には、該滞納者への２回目のヒアリング実態把握年月日が平成２５年２月１５日であった場合には、例えば「２５０２１５」という情報を、さらに返済計画提示年月日欄１５０２４には、例えば債権処理受任事業体が該滞納者へ返済計画を提示した年月日が平成２５年３月１日であった場合には、例えば「２５０３０１」という情報を、それぞれ格納する。さらに、滞納区分所有者２欄１５００２滞納区分所有者３欄１５００３、・・・、等に関しても滞納区分所有者１欄１５００１同様に、返済区分欄１５０２５には、返済に関し協議の上、一括返済すると合意した場合には、例えば「一括」という情報を、法的手続欄１５０２６には、法的手続きを実行する場合には、例えば「実行」という情報を、返済欄１５０２７には、返済がすでに済んでいる場合には、例えば「済」という情報を、それぞれ格納するのもとする。その他、過去債権受任データテーブル１４０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０等に準ずるものとする。
【０１０１】
以上、過去債権回収進捗データテーブル１５０に格納する情報について説明したが、これらの情報は、過去債権回収タイムテーブル１３０に示した、弁護士欄１３２、助言事業体・債権処理受任事業体欄１３３、滞納者欄１３４に示したヒアリング実態把握１３３２以降の処理に対応して、過去債権回収進捗データテーブル１５０の該滞納者の各項目欄に格納する。さらに、該滞納者に関する過去債権金額等を、別途データテーブル等（図示せず）に格納するとともに、該顧客別に集計しても、かまわない。特に、手数料、延滞損害金額、弁護書費用等を、滞納者別、顧客別に集計し、各々に報告してもかまわない。
【０１０２】
このように、第３に実施形態においては、滞納者の未収が確定しても、ただちに法的手続きを行うのではなく、滞納者の状況に応じて、滞納の原因を明確にし、まず、これからの管理費等の支払いに関する、未来債権を支払うよう誘導し、多くの場合債権返済は可能であることを示すとともに、さらに債権処理受任事業体、弁護士等が検討した過去債権への返済計画を示すことにより、過去債務の返済に前向きとなるよう誘導する。場合により、競売等により債務返済を行わざるを得ない状況であったとしても、前記返済計画に、現在の住居を立ち退いた後の住居について、債権処理受任事業体等で斡旋する等、十分な対応を行うことで、たとえ法的手続きに至っても、債権者との信頼関係を築くことにより、返済をよりスムーズに進めることが可能となる。なお、これら滞納者への対応は、例えば、返済区分欄１５０２５、法的手続欄１５０２６に関連する情報として、別途データテーブル（図示せず）に、各情報を格納することで管理してもかまわない。
【０１０３】
以上、第１、第２、第３の実施形態について説明したが、説明において、例えばマンション管理組合と管理会社とマンション管理士等とによるマンションを管理する業務担当側と、前記マンションを管理する業務担当から管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言委託を受託する事業体側との存在を前提としているが、本願の技術的思想が実現できるのであれば、例えばマンション管理組合において、前記事業体の業務内容を包含してもかまわない。また、第１、第２、第３の実施形態は、個別に存在する実施形態ではなく、例えば第１の実施形態に従って滞納に関する業務を行っているときに、滞納者に対する対応を、第３の実施形態に従って処理してもかまわない。あるいは、例えば第１の実施形態において、第３の実施係形態と重複する処理に関しては、第３の実施係形態で説明したデータテーブル等を活用して処理を行ってもかまわない。
【産業上の利用可能性】
【０１０４】
本発明は、マンションの管理費等の滞納に対する有効な対抗手段を提供できるだけでなく、不動産に関する費用回収を効率的に行う手段ともなる。さらに、不動産分関連の産業分野だけでなく、毎月定額の費用を、確認に回収することが求められる小売業等に広く適用可能である。
【符号の説明】
【０１０５】
１０  ・・・ネットワーク
２０  ・・・管理システム
３０  ・・・顧客システム
４０  ・・・顧客管理組合データテーブル
５０  ・・・顧客区分所有者データテーブル
６０  ・・・将来債権処理および信託保全タイムテーブル
８０  ・・・区分所有者別決済用データテーブル
９０  ・・・決済手段タイムテーブル
１００  ・・支払進捗データテーブル
１１０  ・・助言将来債権処理および信託保全タイムテーブル
１２０  ・・助言決済手段タイムテーブル
１３０  ・・過去債権回収タイムテーブル
１４０  ・・過去債権受任データテーブル
１５０  ・・過去債権回収進捗データテーブル
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７Ａ】
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【図７Ｂ】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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