(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産から得られる将来の賃料を予測する装置であって、
賃料の算出対象となる不動産に関する情報の入力を受け付ける入力受付手段と、
不動産を賃貸した場合の賃料を算出するために用いられる、不動産に関する情報の各々の要因に重み付けを行う重回帰モデルの係数を、賃料モデルとして記憶する賃料モデル記憶手段と、
前記入力受付手段が受け付けた不動産に関する情報の各々の要因に、前記賃料モデル記憶手段に記憶された係数を適用して、所定の期間における前記不動産から得られる将来の賃料の予測値の推移を算出する予測賃料算出手段と、を備えていて、
前記賃料モデル記憶手段には、前記予測賃料算出手段において適用する賃料モデルを決定するための不動産に関する情報の経年以外の一の要因又は二以上の要因の組み合わせに対して、経年毎に異なる係数の組み合わせが記憶されていて、
前記予測賃料算出手段は、前記入力受付手段が受け付けた不動産に関する情報の各々の要因に対し、前記所定の期間における年数の経過に応じて、経年毎に異なる係数の組み合わせをそれぞれ適用して、将来の賃料の予測値の推移を算出すること
を特徴とする賃料予測装置。
【請求項２】
前記入力受付手段は、将来の賃料の予測値の推移を算出する起点となる基準年の入力を受け付けて、
前記予測賃料算出手段は、前記基準年又は前記基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来するまでの期間を前記所定の期間として、将来の賃料の予測値の推移を算出すること
を特徴とする請求項１記載の賃料予測装置。
【請求項３】
不動産から得られる将来の賃料の予測方法であって、
不動産を賃貸した場合の賃料を算出するために用いられる、不動産に関する情報の各々の要因に重み付けを行う重回帰モデルの係数を、賃料モデルとして記憶する賃料モデル記憶手段を備えるコンピュータが、賃料の算出対象となる不動産に関する情報の入力を受け付ける入力受付ステップと、
前記コンピュータが、前記入力受付ステップで受け付けた不動産に関する情報の各々の要因に、前記賃料モデル記憶手段に記憶された係数を適用して、所定の期間における前記不動産から得られる将来の賃料の予測値の推移を算出する予測賃料算出ステップと、を有していて、
前記賃料モデル記憶手段には、前記予測賃料算出ステップにおいて適用する賃料モデルを決定するための不動産に関する情報の経年以外の一の要因又は二以上の要因の組み合わせに対して、経年毎に異なる係数の組み合わせが記憶されていて、
前記予測賃料算出ステップでは、前記入力受付ステップで受け付けた不動産に関する情報の各々の要因に対し、前記所定の期間における年数の経過に応じて、経年毎に異なる係数の組み合わせをそれぞれ適用して、将来の賃料の予測値の推移を算出すること
を特徴とする賃料の予測方法。
【請求項４】
前記入力受付ステップでは、将来の賃料の予測値の推移を算出する起点となる基準年の入力を受け付けて、
前記予測賃料算出ステップでは、前記基準年又は前記基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来するまでの期間を前記所定の期間として、将来の賃料の予測値の推移を算出すること
を特徴とする請求項３記載の賃料の予測方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、特にマンション等の集合住宅に好適な、賃料予測装置及び賃料の予測方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
住宅ローンなどの不動産取得のための資金を対象にした融資は、対象資産の耐用年数、債務者が月々に返済可能な金額などを考慮して、３０年以上の長期ローンとなることが多い。しかしながら、家族構成の変化などの理由から住み替えが必要となり、融資の返済期限が到来する前に不動産の売却と融資の返済を行いたい、というケースも生じやすい。そこで考えられるのが、元本一部据置型のローンのスキームを適用することである。
【０００３】
元本一部据置型のローンを不動産に適用すると、図１に示したような融資スキームとなる。ここでは返済年数（融資期間）をｎ年として、ｎ年後に想定される物件価格Ｃを、返済時点における元本残高Ｂに設定する。債務者は融資を受けてからｎ年の間に、融資金額Ａから元本残高Ｂを減じた金額（Ａ−Ｂ）の元本部分を返済できるように、元利均等返済となる約定返済を継続することになる。
【０００４】
このときに生じる課題が、ｎ年後の物件価格Ｃをどのように高い精度をもって予測するか、ということである。実際の物件価格が当初の予測価格より下落すると、物件を処分しても元本残高Ｂの償還に不足が生じることとなってしまうため、特に債権者の立場からは、物件価格Ｃをできるだけ低めに見積もりたいと考えるはずである。しかしながら、物件価格Ｃを低く評価するほどｎ年後の元本残高Ｂも低位に設定せざるを得なくなり、ｎ年の間に債務者が返済しなければならない元本部分が膨らんでしまうことになる。その結果、月々の元利金の支払額が同様の物件を賃借した場合の家賃を上回る場合には、債務者が融資を受けて物件を購入しようとする意欲が失われてしまうことになる。
【０００５】
以上のように、不動産を対象にした元本一部据置型のローンを実現するためには、物件の将来価格をできるだけ精緻に予測して、返済期限到来時における元本残高を適切に設定する仕組みが必要となる。
【０００６】
一般に、不動産価格を評価する際には、当初の取得価格や近隣の売買事例を基準にすることが多いが、これらの評価方法は不動産相場の変動を受けやすいという問題がある。そのため、相場変動の影響を比較的受けにくい理論的に優れた方法として、不動産の収益力に注目し、不動産を保有することによって得られる将来のキャッシュ・フローの現在価値から現在の評価額を算出する、ＤＣＦ（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法が用いられることもある（例えば、特許文献１〜３参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特開２００４−０７０５３５号公報
【特許文献２】特開２００５−２５１０３１号公報
【特許文献３】特開２００１−２９７１４５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
しかしながら、ＤＣＦ法はあくまで資産の「現在の価値」を評価するための方法である。図１に示したような融資スキームであれば、購入時の物件価格が適切であるかどうかを判断するために用いられるものであって、将来の物件価格Ｃを予測するために用いられる評価方法ではない。ＤＣＦ法のように理論的な裏付けを有しながら、将来の不動産の価格を適切に予測する仕組みが求められるところである。
【０００９】
本発明は、このような課題に対応するためになされたものであり、不動産の将来価格を精緻に予測するのに好適な、不動産の将来価格予測装置及び将来価格の予測方法、並びに、予測された不動産の将来価格に基づいて、特に元本一部据置型のローンの融資条件を設定することに好適な、不動産を責任財産とする融資の融資契約管理装置及び融資契約の管理方法を提供することを目的とするものである。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本発明では、不動産の将来価格を予測するために、将来価格を予測する基準となる基準年の入力を受け付け、この基準年又は基準年の翌年から不動産の耐用年数が到来する年までの各年のキャッシュ・フローに所定の割引率を適用して、基準年における現在価値に割り引いた各年の割引キャッシュ・フローを合算することによって、不動産から得られる収益をベースにした精緻な将来価格の予測と、この将来価格に基づいた元本一部据置型のローンの融資条件の設定を可能にしている。
【００１１】
本願にかかる課題を解決する将来価格予測装置に関する発明は、不動産の将来価格を予測する装置であって、将来価格を予測する不動産を特定する情報及び将来価格を予測する基準となる基準年の入力を受け付ける入力受付手段と、前記不動産について将来発生する収入と支出を演算するために必要な収支情報を記憶装置の所定の記憶領域から読み出す収支情報読出手段と、前記基準年又は基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来する年までの各年のキャッシュ・フローを、前記収支情報から演算するキャッシュ・フロー演算手段と、前記各年のキャッシュ・フローに所定の割引率を適用して前記基準年における現在価値に割り引いた割引キャッシュ・フローを合算した値を用いて、前記不動産の前記基準年における将来の予測価格である将来価格を演算する将来価格演算手段と、前記将来価格を出力装置に出力又は記憶装置の所定の記憶領域に書込む処理を実行する将来価格出力手段と、を備えることを特徴とする将来価格予測装置である。
【００１２】
また、本発明にかかる将来価格予測装置は、前記入力受付手段の受け付けた基準年が、前記不動産の耐用年数を経過した年である場合は、前記将来価格演算手段による演算を行わずに、出力装置にエラーメッセージを出力するエラーメッセージ出力手段を備えることを特徴とすることもできる。
【００１３】
このように構成することによって、対象となる不動産から評価対象となる時点以降には収益を期待することができない、すなわち耐用年数が経過して以降の収益を期待することが適当でないため、評価に適さないと判断されるケースについては、将来価格の予測対象から除外することが可能になる。
【００１４】
さらに、本発明にかかる将来価格予測装置は、将来価格を予測する不動産は建物の区分所有物件であって、前記入力受付手段が受け付けた不動産を特定する情報には、区分所有の対象となる建物を特定する情報と、区分所有物件を特定する情報が含まれていて、区分所有の対象となる建物に関する情報を格納する建物情報格納手段と、前記入力受付手段が受け付けた不動産を特定する情報に含まれる区分所有の対象となる建物を特定する情報をキーに前記建物情報格納手段を検索し、前記建物に関する情報を特定する建物情報特定手段を備え、前記収支情報読出手段は、前記建物情報特定手段が特定した情報に対応する収支情報を所定の記憶装置から読み出すことを特徴としてもよい。
【００１５】
本発明をマンション等の区分所有物件に適用する場合、このように構成することによって、将来のキャッシュ・フローを算出するために必要な情報のうち建物に共通する情報（駅からの距離、建物の構造等）については、あらかじめ登録しておくことによって、区分所有物件毎にこれらの情報の入力を求めることが不要になる。
【００１６】
本発明は、本発明にかかる将来価格予測装置によって実行される、将来価格の予測方法として特定することもできる。
【００１７】
すなわち、本発明にかかる将来価格の予測方法は、不動産の将来価格の予測方法であって、コンピュータが、将来価格を予測する不動産を特定する情報及び将来価格を予測する基準となる基準年の入力を受け付ける入力受付ステップと、前記コンピュータが、前記不動産について将来発生する収入と支出を演算するために必要な収支情報を記憶装置の所定の記憶領域から読み出す収支情報読出ステップと、前記コンピュータが、前記基準年又は基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来する年までの各年のキャッシュ・フローを、前記収支情報から演算するキャッシュ・フロー演算ステップと、前記コンピュータが、前記各年のキャッシュ・フローに所定の割引率を適用して前記基準年における現在価値に割り引いた割引キャッシュ・フローを合算した値を用いて、前記不動産の前記基準年における将来の予測価格である将来価格を演算する将来価格演算ステップと、前記コンピュータが、前記将来価格を出力装置に出力又は記憶装置の所定の記憶領域に書込む処理を実行する将来価格出力ステップと、を有することを特徴とする将来価格の予測方法である。
【００１８】
また、本発明にかかる将来価格の予測方法は、本発明にかかる将来価格予測装置の各々の構成に対応する将来価格の予測方法として特定することもできる。
【００１９】
本願にかかる課題を解決する融資契約管理装置に関する発明は、不動産を責任財産とする融資の融資契約の条件を演算して管理する装置であって、融資金額を含む融資条件に関する情報、将来価格を評価する不動産を特定する情報及び融資の返済期限であり将来価格を予測する基準となる基準年の入力を受け付ける入力受付手段と、前記不動産について将来発生する収入と支出を演算するために必要な収支情報を所定の記憶装置から読み出す収支情報読出手段と、前記基準年又は基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来する年までの各年のキャッシュ・フローを、前記収支情報から演算するキャッシュ・フロー演算手段と、前記各年のキャッシュ・フローに所定の割引率を適用して前記基準年における現在価値に割り引いた割引キャッシュ・フローを合算した値を用いて、前記不動産の前記基準年における将来の予測価格である将来価格を演算する将来価格演算手段と、前記将来価格に基づく評価額を融資の返済期限において一括返済する元本残高に設定して、前記入力受付手段の受け付けた融資条件に関する情報に基づいて、融資の返済条件を演算する返済条件演算手段と、前記返済条件を含む融資条件に関する情報を、出力装置に出力又は記憶装置の所定の記憶領域に書込む処理を実行する返済条件出力手段と、を備えることを特徴とする融資契約管理装置である。
【００２０】
本発明にかかる融資契約管理装置では、本発明にかかる将来価格予測装置と同様の構成によって演算された不動産の将来価格に基づく評価額を、融資の返済期限において一括返済する元本残高に設定することによって、いわゆる元本一部据置型のローンの融資契約の融資条件を設定することが可能となっている。
【００２１】
また、本発明にかかる融資契約管理装置は、前記将来価格演算手段の演算した将来価格が前記入力受付手段の受け付けた融資金額を超過する場合は、前記返済条件演算手段は、前記融資金額の元本を返済期限まで据え置いて返済期限に一括返済する融資の返済条件を演算することを特徴とすることもできる。
【００２２】
本発明のように、将来のキャッシュ・フローを基準にして将来価格を予測しようとすると、取得した不動産に対して融資金額が比較的少額であるケース（頭金の金額が比較的大きいケース）や、収益力に対して割安に不動産を取得したケースなどでは、予測された将来価格が現在の融資金額を超過する場合も生じ得る。こうしたケースでは、返済期限到来時の元本残高が当初より多いということになってしまうが、このように構成することによって、そうしたケースにおいても元本部分を据え置くことで適切に返済条件を設定することが可能になる。
【００２３】
さらに、本発明にかかる融資契約管理装置は、前記入力受付手段の受け付けた基準年が、前記不動産の耐用年数を経過した年である場合は、前記将来価格演算手段による演算を行わずに、出力装置にエラーメッセージを出力するエラーメッセージ出力手段を備えることを特徴としてもよい。
【００２４】
このように構成することによって、対象となる不動産から評価対象となる時点以降には収益を期待することができない、すなわち耐用年数が経過して以降の収益を期待することが適当でないため、評価に適さないと判断されるケースについては、将来価格の予測対象から除外し、融資条件の設定を中止することが可能になる。
【００２５】
さらに、本発明にかかる融資契約管理装置は、将来価格を予測する不動産は建物の区分所有物件であって、前記入力受付手段が受け付けた不動産を特定する情報には、区分所有の対象となる建物を特定する情報と、区分所有物件を特定する情報が含まれていて、区分所有の対象となる建物に関する情報を格納する建物情報格納手段と、前記入力受付手段が受け付けた不動産を特定する情報に含まれる区分所有の対象となる建物を特定する情報をキーに前記建物情報格納手段を検索し、前記建物に関する情報を特定する建物情報特定手段を備え、前記収支情報読出手段は、前記建物情報特定手段が特定した情報に対応する収支情報を所定の記憶装置から読み出すことを特徴としてもよい。
【００２６】
本発明をマンション等の区分所有物件に適用する場合、このように構成することによって、将来のキャッシュ・フローを算出するために必要な情報のうち建物に共通する情報（駅からの距離、建物の構造等）については、あらかじめ登録しておくことによって、区分所有物件毎に将来価格の予測に必要なこれらの情報の入力を求めることが不要になる。
【００２７】
本発明は、本発明にかかる融資契約管理装置によって実行される、融資契約の管理方法として特定することもできる。
【００２８】
すなわち、本発明にかかる融資契約の管理方法は、不動産を責任財産とする融資の融資契約の条件を演算して管理する融資契約の管理方法であって、コンピュータが、融資金額を含む融資条件に関する情報、将来価格を予測する不動産を特定する情報及び融資の返済期限であり将来価格を予測する基準となる基準年の入力を受け付ける入力受付ステップと、前記コンピュータが、前記不動産について将来発生する収入と支出を演算するために必要な収支情報を記憶装置の所定の記憶領域から読み出す収支情報読出ステップと、前記コンピュータが、前記基準年又は基準年の翌年から前記不動産の耐用年数が到来する年までの各年のキャッシュ・フローを、前記収支情報から演算するキャッシュ・フロー演算ステップと、前記コンピュータが、前記各年のキャッシュ・フローに所定の割引率を適用して前記基準年における現在価値に割り引いた割引キャッシュ・フローを合算した値を用いて、前記不動産の前記基準年における将来の予測価格である将来価格を演算する将来価格演算ステップと、前記コンピュータが、前記将来価格に基づく評価額を融資の返済期限において一括返済する元本残高に設定して、前記入力受付ステップで受け付けた融資条件に関する情報に基づいて、融資の返済条件を演算する返済条件演算ステップと、前記コンピュータが、前記返済条件を含む融資条件に関する情報を、出力装置に出力又は記憶装置の所定の記憶領域に書込む処理を実行する返済条件出力ステップと、を有することを特徴とする融資契約の管理方法である。
【００２９】
また、本発明にかかる将来価格の予測方法は、本発明にかかる将来価格予測装置の各々の構成に対応する将来価格の予測方法として特定することもできる。
【発明の効果】
【００３０】
本発明によって、不動産の将来価格の予測が必要となる場合に、収益力を基準にした精緻な手法によって予測を行うことが可能になる。この方法によって算出された将来価格を用いることによって、不動産、特に建物の区分所有物件を対象にした、元本一部据置型のローンの融資スキームの実現が可能になり、不動産市場の活性化や住宅の取得促進に資することが期待される。
【図面の簡単な説明】
【００３１】
【図１】本発明を利用して実行される融資の返済条件の考え方を示す図である。
【図２】ＤＣＦ法によるＮＰＶ演算の考え方を示す図である。
【図３】本発明におけるＤＣＦ法を応用したＮＦＶ演算の考え方を示す図である。
【図４】本発明にかかる融資契約管理装置の構成を示すブロック図である。
【図５】本発明において融資契約管理装置に備えられる不動産情報データベースの一例を示す図である。
【図６】本発明において融資契約管理装置に備えられる賃料モデルテーブルの第１の例を示す図である。
【図７】本発明において融資契約管理装置に備えられる賃料モデルテーブルの第２の例を示す図である。
【図８】本発明において融資契約管理装置に備えられるコストテーブルの一例を示す図である。
【図９】本発明において融資契約管理装置に備えられる耐用年数テーブルの一例を示す図である。
【図１０】本発明において融資契約管理装置に備えられる割引率テーブルの一例を示す図である。
【図１１】本発明にかかる将来価格の予測方法の処理フローを示すフローチャートである。
【図１２】本発明にかかる融資契約の管理方法の処理フローを示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００３２】
本発明を実施するための形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、以下の説明では、本発明の実施形態の一例を示したものであって、例えば、将来のキャッシュ・フローの予測に用いられる情報はこれらの例に限定されるものではない。また、本発明にかかる将来価格予測装置の用途も、元本一部据置型のローンにおける元本残高の算出に限定されるものではなく、例えば、リバースモゲージや、債務承継ローンなどにおいて責任財産となる物件の評価に用いることもできる。
【００３３】
図１は、本発明を利用して実行される、不動産を対象にした元本一部据置型のローンの返済条件の考え方の概略を示している。まず、購入時の物件価格に対して頭金を支払った残額が、債務者が受ける融資の当初の元本、融資金額Ａとなる。融資期間には不動産の耐用年数より短い年数、すなわち融資期間終了後も不動産が一定の価値をもち、処分可能と見込まれる期間を設定し、融資の実行から返済期限までの年数をｎ年とする。
【００３４】
そして、ｎ年後に想定される物件価格Ｃを返済時点における元本残高Ｂとして、債務者が融資を受けてからｎ年の間に、融資金額Ａから元本残高Ｂを減じた金額（Ａ−Ｂ）の元本部分を返済できるように、元利金の返済条件が設定される。元利金の返済方法は特に限定されるものではないが、各回の支払額が変動してしまうことを回避し、賃貸の場合の家賃負担との比較を容易にするためには、元利均等払いとすることが好ましい。
【００３５】
この融資スキームにおいて、融資の返済期限が到来した際には、債務者には元本残高Ｂの債務が残ることになるが、その時点での対象となる不動産の実勢価格が当初の予測よりも値上がりしている場合には、不動産を売却した資金で元本残高Ｂを返済すれば、債務者は不動産の値上がりによる利益を享受することができる。逆に、実勢価格が当初の予測を下回っていた場合は、不動産を売却した資金が元本残高Ｂに達しなくても、責任財産は対象不動産に限定されるため、オーバーローンとなって買い替えが出来なくなるということにはならない。又は、元本残高Ｂを新たな借り入れとしてそのまま返済を継続することによって、不動産の値下がりによる損失が顕在化することを回避することもできるので、債務者の選択肢が広がることになる。
【００３６】
ここで、先に背景技術の関連で説明したとおり、債権者、債務者の双方の期待に応えるためには、できるだけ精緻に物件価格Ｃを予測することが求められることになる。しかしながら、不動産の将来時点の価格を予測するには、不動産市場の相場変動リスクを考慮すると、一般に不動産の評価に用いられる類似の売買事例を用いた評価手法を適用するのは難しい、という問題がある。そこで本発明においては、不動産の現在価値の評価に用いられることがあるＤＣＦ法の考え方を応用して、評価の対象となる時点（ｎ年後）以降に発生するキャッシュ・フローのその時点（ｎ年後）における現在価値の総和（以下、「ＮＦＶ（正味将来価値）」とする）によって、将来価格を予測することとした。
【００３７】
図２は、ＤＣＦ法によって不動産価格を評価する際に行われるＮＰＶ（正味現在価値）演算の基本的な考え方を示している。現在を基準時点として、翌年以降の各年に対象資産から得られるキャッシュ・フロー、すなわち対象となる不動産から発生する収入（例えば、マンションを賃貸した場合の賃料）から支出（例えば、マンションの維持管理にかかる費用）を差し引いたキャッシュの額を耐用年数が到来する年（この例では５０年後）まで算出し、各年のキャッシュ・フローを所定の割引率で割り引いた現在価値の総和を求めることによって、現在の不動産の価格を評価する。
【００３８】
尚、上記の説明では、評価時の翌年以降のキャッシュ・フローを対象に演算を行うこととしているが、評価時の属する年の残存期間のキャッシュ・フローの価値も考慮に入れるべきかどうか（例えば、評価時点が１月であり、評価時の属する年に生じるキャッシュ・フローも将来のキャッシュ・フローに含むべきような場合）によって、評価時の属する年（評価時の属する年の端数月分のみを対象にする場合も含む）もキャッシュ・フローの演算対象に含めることとしてもよい。また、各年のキャッシュ・フローの現在価値の総和をそのまま不動産の評価額としてもよいし、一定の掛け目を乗じるなど、キャッシュ・フローの現在価値の総和に基づいて演算された価格を評価額とすることもできる。
【００３９】
このようにして演算されたキャッシュ・フローの現在価値の総和がＮＰＶであり、ＮＰＶの算出式は、経過年数をｙ年、耐用年数をＹ年、各年に生じるキャッシュ・フローをＣＦｙ、割引率をｒとすると、以下のように表すことができる。
0005946200.tif 000002
【００４０】
これに対して、本発明においてＤＣＦ法を応用して対象となる不動産の将来価格を評価するＮＦＶ（正味将来価値）演算の基本的な考え方を示したのが、図３である。基準となる時点を将来のある時点（ｎ年後、この例では１０年後）にずらし、基準時となる年、すなわち基準年の翌年（この例では１１年後）以降の各年に対象資産から得られるキャッシュ・フロー、すなわち対象となる不動産から発生する収入（例えば、マンションを賃貸した場合の賃料）から支出（例えば、マンションの維持管理にかかる費用）を差し引いたキャッシュの額を基準年の翌年（この例では１１年後）から耐用年数が到来する年（この例では５０年後）まで算出し、各年のキャッシュ・フローを所定の割引率で割り引いた、基準年（ｎ年後、この例では１０年後）における現在価値の総和を求めることによって、不動産の将来価格を評価する。
【００４１】
尚、上記の説明では、基準年の翌年以降のキャッシュ・フローを対象に演算を行うこととしているが、基準年（ｎ年後、この例では１０年後）、あるいは基準年の端数月分もキャッシュ・フローの演算対象に含めることとしてもよい。基準年のキャッシュ・フローを含めるか否かは、融資を実行する月、融資の返済期限が到来する月などを考慮し、基準年における不動産の価値に基準年分のキャッシュ・フローも含めるべきかどうかによって、個別に判断することとすればよく、いずれか一方に限定されるものではない。また、基準年における将来のキャッシュ・フローの現在価値の総和をそのまま不動産の将来価格と評価してもよいし、一定の掛け目を乗じるなど、基準年における将来のキャッシュ・フローの現在価値の総和に基づいて演算された価格を将来価格とすることもできる。
【００４２】
このようにして演算された、ｎ年後におけるキャッシュ・フローの現在価値の総和がＮＦＶであり、ＮＦＶの算出式は、基準時をｎ年、経過年数をｙ年、耐用年数をＹ年、各年に生じるキャッシュ・フローをＣＦｙ、割引率をｒとすると、以下のように表すことができる。
0005946200.tif 000003
【００４３】
尚、上記のＮＰＶ、ＮＦＶの演算では、復帰価格０円を前提としているが、耐用年数経過時点での土地の持分の価値を考慮して、本発明においては、例えば、土地の持分価格を復帰価格に設定してＮＦＶを演算することとしもよい。但し、将来の土地の価格を予測することは容易ではないため、ここでは復帰価格０円として固めに評価を行うこととしている。
【００４４】
このような演算式を適用することによって、将来のある時点における不動産の価格を、不動産から期待される収益に基づいて予測することが可能になる。以上の演算方式に基づいて不動産の将来価格を予測し、予測した将来価格に基づく元本一部据置型のローンの融資条件を設定するためのコンピュータシステムの構成の一例を示したものが、図４である。
【００４５】
図４の融資契約管理装置１０は、本発明にかかる融資契約管理装置に対応するが、本発明にかかる将来価格予測装置もその一部を構成するものとなっている。
【００４６】
融資契約管理装置１０は、ＣＰＵ、メインメモリ、ＨＤＤ等の補助記憶装置を備えたコンピュータであって、ＨＤＤ等の補助記憶装置に格納されたプログラムをメインメモリ等に読み出し、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、所定の機能が実現される。尚、かかる処理は１台のコンピュータによって実現されることを要件とするものではなく、あるコンピュータにおいて他のコンピュータの補助記憶装置からプログラムを読み出すなど、２台以上のコンピュータや外部記憶装置等と連動して実現されるものであってもよい。
【００４７】
入力装置２０には、キーボード、タッチディプレイ、マウス等が用いられ、出力装置３０には、ディスプレイ、プリンタ等が用いられるが、これらのデバイスの種類は特に限定されるものではない。
【００４８】
入力受付部１１、キャッシュ・フロー演算部１２、将来価格演算部１３、返済条件演算部１４は、いずれも機能的に特定されるものであって、ＨＤＤ等の補助記憶装置に格納された各々の機能に対応するプログラムがメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、各々に対応する機能が実現される。不動産情報ＤＢ１５、融資契約ＤＢ１６、賃料モデルテーブル１７１、コストテーブル１７２、耐用年数テーブル１７３、割引率テーブル１７４には、それぞれＨＤＤ等の補助記憶装置の記憶領域が割り当てられる。
【００４９】
以上の構成を前提に、図５〜図１０に示した不動産情報データベースと各々のテーブルの例を用いて、図１１のフローチャートに示した手順に従って、本発明にかかる将来価格の予測方法の処理フローについて説明する。尚、以下においては、対象となる不動産が建物の区分所有物件であるマンションの一室という例を前提に説明するが、本発明において対象となる不動産の種類や、不動産から生じる収入などの算出方法については、以下に説明する例に限定されるものではない。
【００５０】
まず、入力受付部１１が起動され、入力装置２０を用いて入力された評価の対象となる不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉの一部）と、評価の基準となる基準年（ｎ）を受け付ける（Ｓ０１）。ここで入力を受け付ける不動産に関する情報は、不動産の将来価格を予測するための演算に用いられるものであるが、必要な全ての情報（Ｘ１〜Ｘｉ）の入力を必要とするものではなく、対象物件がマンションの一室であるという例を想定すると、マンションの建物を特定するための所在地、各々の区分所有物件によって異なり建物の共通情報からは特定できない専有面積、所在階などの情報を受け付けることとすればよい。
【００５１】
次に、キャッシュ・フロー演算部１２が起動され、入力を受け付けた不動産に関する情報のうち、所在地などマンションの建物を特定できる情報をキーにして、不動産情報データベース１５を検索する（Ｓ０２）。図５は不動産情報データベース１５の一例を示したものであるが、マンションの居室毎ではなく、マンションの建物に共通の情報、例えば、最寄駅、駅からの距離、バス等の交通の便、建物の構造、建物のグレード、駐車場の有無などの情報が建物毎に格納されている。
【００５２】
検索の結果、該当する建物が存在する場合には（Ｓ０３）、将来価格の演算のために必要な不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉ）のうち、先に入力を受け付けた不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉの一部）には含まれていなかった、不足する情報を不動産情報データベース１５から読み出す（Ｓ０４）。このように、将来価格の演算のために必要な不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉ）のうち、建物に共通する情報は不動産情報データベース１５から読み出すよう構成することによって、入力が必要な情報を絞り込んで操作者の負担を軽減することが可能になるが、同一の建物においても区分所有物件によって異なる専有面積、所在階などの情報ついては、入力装置２０からそれぞれ入力を受け付けることが必要である。
【００５３】
一方、検索の結果、該当する建物が存在しない場合には（Ｓ０３）、将来価格の演算のために必要な不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉ）を特定することができないため、所定のエラー処理を行う。但し、必要な全ての情報について入力装置２０から入力することを要求する構成とした場合は、Ｓ０５に進むこととになる。
【００５４】
次に、不動産情報データベース１５から読み出した、建物の構造に関する情報等をキーにして、耐用年数テーブル１７３を検索し、対象となる不動産の耐用年数を特定する（Ｓ０５）。検索のキーとして用いられる建物の構造に関する情報等は、入力装置２０から入力されたものであってもよい。また、ここで用いられる耐用年数は、建物の構造から特定される法定耐用年数に限られるものではなく、実際の耐用年数を考慮して、例えば同じ構造でも建物のグレード毎に異なる耐用年数を適用することとしてもよい。
【００５５】
図９は、建物の構造とグレードによって耐用年数を特定する耐用年数テーブル１７３の一例を示したものであるが、この例に示したテーブルによって耐用年数を特定する場合は、建物の構造の他、建物のグレードに関する情報も不動産情報データベース１５から読み出して、耐用年数テーブル１７３を検索する際のキーに用いることが必要になる。
【００５６】
耐用年数が特定されると、先に入力を受け付けた評価の基準となる基準年（ｎ）と対比する（Ｓ０６）。基準年（ｎ）が耐用年数に満たない場合は、Ｓ０７以降の処理を継続する。基準年（ｎ）が耐用年数以上となる場合は、基準年（ｎ）以後は耐用年数経過後となってしまうので対象となる不動産からの収入を期待することができず、キャッシュ・フローの演算が不可能になる。その結果、将来価格がゼロとなってしまうため、所定のエラー処理が行われるが、将来価格をゼロとして出力することとしてもよい。
【００５７】
続いて、将来の収入を演算に必要な係数を賃料モデルテーブル１７１から、将来の支出を演算するためのデータをコストテーブル１７２から読み出し（Ｓ０７）、基準年の翌年（ｎ＋１）から耐用年数の到来する年までの各年について、収入から支出を減じて各年に発生するキャッシュ・フローを演算する（Ｓ０８）。尚、ここでのキャッシュ・フローの演算対象となる期間は、基準年（ｎ）を起点としてもよいのは先に説明したとおりである。
【００５８】
ここで用いられる賃料モデルテーブル１７１として、図６、図７に２つの例を示している。いずれの例においても、ここに記憶されているのは将来の収入、すなわち対象となる不動産を賃貸した場合の賃料を算出するために用いられる数値であり、具体的には、β０はベースとなる賃料、β１〜βｉは各々の不動産に関する情報（Ｘ１〜Ｘｉ）に重み付けを行う重回帰モデルの係数である。この係数β１〜βｉは、例えば、近隣の駅毎に定めてもよいし、近隣の数駅のグループ毎に定めることとしてもよい。また、ノンパラメトリックな手法（あらかじめ関数形を想定しない分析手法）により、駅毎、面積帯毎、経過年数毎のように、各要因の組み合わせ毎に係数群を定めることとしてもよい。
【００５９】
例えば、定数項であるベース賃料をβ０、最寄駅のＸ１に対する最寄駅の係数がβ１、専有面積のＸ２に対する専有面積の係数がβ２、経過年数のｙに対する経過年数の係数がβ３として、不動産に関する情報Ｘｉに対する係数βｉまでが定められていることとした場合、各年の賃料は、
0005946200.tif 000004
として算出することができる。
【００６０】
ここで、図６の例に示したように、賃料モデルテーブル１７１の係数を経年によらず一定とすると、各年における賃料は経年ｙのみによって変化することとなり、賃料の推移は経年に従って直線状に低下していくことになる。一方、図７の例に示したように、経年によって賃料モデルテーブル１７１の係数に異なる組み合わせの値を設定することにすると、経年ｙのみでなく経年毎の他の係数も異なることになるので、賃料の推移は経年に従って曲線状に変化していくことになる。
【００６１】
本発明において、将来の賃料を算出する方法は、上記のいずれの方法によることとしてもよいが、信頼性の高いデータの収集が可能であれば、図７の例に示したように、経年によって係数の異なる賃料モデルテーブル１７１を用いたほうが、より精緻な予測が可能になる。また、そもそも対象となる不動産から得られる将来の収入を算出する方法は、これまで説明したような賃料を基礎にする方法に限られるものではなく、例えば、不動産を利用して得られる他の事業収入などを基礎にすることとしてもよい。
【００６２】
同様に、対象となる不動産について生じる各年の支出を算出する方法も特に限定されるものではないが、図８の例では、コストテーブル１７２に経年毎の維持管理費、修繕費を定数で記録しておくこととしている。このような方法の他に、例えば、コストテーブル１７２を用いることなく各年の収入に一定の経費率を乗じて、費用を算出することとしてもよいし、不動産情報データベース１５に物件毎の維持管理費や修繕費等をあらかじめ記録しておき、これを読み出して用いることとしてもよい。
【００６３】
基準年の翌年（ｎ＋１）から耐用年数の到来する年までの各年について、以上のように算出された収入から支出を減じて各年に発生するキャッシュ・フローが演算されると、将来価値演算部１３が起動されて、各々のキャッシュ・フローを基準年（ｎ）における現在価値に割り引くための割引率を割引率テーブル１７４から読み出す（Ｓ０９）。
【００６４】
図１０は、割引率テーブル１７４の例を示したものであるが、ここには１年後から耐用年数の到来する年の前年（Ｙ−１年後）までの割引率が記憶されている。このようなテーブルを用いると、経年毎に異なる割引率を適用したり、固定の割引率を用いる場合も各年のキャッシュ・フローを割り引く値を演算する処理を効率化したりできるというメリットが生じるが、先に示した式によってＮＦＶを演算する際には固定の割引率を用いることが前提となるので、必ずしも割引率テーブル１７４を用いた構成とする必要はない。
【００６５】
尚、ここで用いられる割引率をどのように設定するかは特に限定されるものではないが、例えば、日本国債のスポットレートのイールドカーブからフォワードレートを算出し、これに過去の統計等から決定した不動産のリスクプレミアムを加算して、割引率を決定することとすればよい。
【００６６】
続いて、基準年の翌年（ｎ＋１）から耐用年数の到来する年までの各年に発生するキャッシュ・フローを、それぞれ割引率テーブル１７４から読み出した割引率で割り引いて基準年（ｎ）における現在価値を算出し、その総和であるＮＦＶを、対象となる不動産の基準年（ｎ）における将来価格として演算する（Ｓ１０）。尚、ここで演算する将来価格は、ＮＦＶをそのまま用いることとしてもよいし、ＮＦＶに所定の掛け目を乗じるなど、ＮＦＶに基づいて演算された価格を将来価格としてもよい。
【００６７】
以上によって対象となる不動産の将来価格が演算されると、演算結果が出力装置３０に出力され（Ｓ１１）、処理を終了する。尚、演算結果の出力装置３０への出力は必須の要件ではなく、融資契約管理装置１０に備えられた記憶装置の所定の記憶領域に書き込んで、演算した将来価格を保存することとしてもよい。
【００６８】
続いて、本発明にかかる将来価格の予測方法を用いて不動産を責任財産とする融資の返済条件を設定する本発明にかかる融資契約の管理方法について、図１の融資スキームと図３の構成を前提に、図１２のフローチャートを用いて説明する。
【００６９】
まず、入力受付部１１が起動され、入力装置２０から融資金額Ａと融資期間ｎ年を含む融資条件（その他に、適用金利、返済回数、返済日等）の入力を受け付ける（Ｓ２１）。続いて、キャッシュ・フロー演算部１２、将来価格演算部１３が起動されて、先に図１１のフローチャートを用いて説明した将来価格の予測方法（Ｓ０１〜Ｓ１０）により、責任財産となる不動産のｎ年後における将来の物件価格Ｃが演算される。
【００７０】
物件価格Ｃが演算されると、返済条件演算部１４が起動され、先に入力を受け付けた融資金額Ａと演算された物件価格Ｃが対比される（Ｓ２２）。融資金額Ａが物件価格Ｃ以上となる場合は、物件価格Ｃを返済期限における元本残高Ｂに設定し（Ｓ２３）、物件価格Ｃが融資金額Ａを超過する場合は、融資金額Ａを返済期限における元本残高Ｂに設定する（Ｓ２４）。つまり、後者の場合は償還期限まで元本の返済が据え置かれて、「元本一部据置型」が「元本全部据置型」のローンとなる。
【００７１】
尚、先に説明したように、本実施形態においては、物件の評価に対していわゆる「掛け目」を用いる場合には、ＮＦＶに乗じることで物件価格Ｃに反映されることとしているが、この段階において物件価格Ｃをそのまま元本残高Ｂとするのではなく、物件価格Ｃに掛け目を乗じるなど所定の演算を行って得られた価格を、元本残高Ｂとして設定することとしてもよい。
【００７２】
続いて、融資期限のｎ年後における元本残高がＢとなる元利均等の返済条件を演算する（Ｓ２５）。尚、返済条件の計算方法は元利均等に限られるものではなく、元本均等など他の返済条件とすることとしてもよいが、債務者の返済負担を平準化し、賃借する場合の家賃との比較を容易にするためにも、元利均等とすることが好ましい。
【００７３】
演算された返済条件は、他の融資条件と合わせて融資契約データベース１６に書き込まれるとともに（Ｓ２６）、出力装置３０に出力されるが（Ｓ２７）、これらの書き込みと出力の処理については、いずれか一方のみを実行するものであってもよい。
【符号の説明】
【００７４】
１０    融資契約管理装置
１１    入力受付部
１２    キャッシュ・フロー演算部
１３    将来価格演算部
１４    返済条件演算部
１５    不動産情報ＤＢ
１６    融資契約ＤＢ
１７１  賃料モデルテーブル
１７２  コストテーブル
１７３  耐用年数テーブル
１７４  割引率テーブル
２０    入力装置
３０    出力装置
【図１】
0005946200.tif 000005
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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