(57)【要約】  現地保守作業中に異常発生した際に、遠隔から現地保守作業の支援を可能とする。設備管理用のローカルサーバ１０は、代行管理用のセンターサーバ１２と通信接続される代行作業管理部４２を備える。代行作業管理部４２は、設定値記憶部４６に記憶された設定値が変更される保守作業が保守対象ビルで行われている際にエラーコードが出力されたときに、センターサーバ１２に通信接続された保守員用の端末装置２６からの遠隔操作による代行保守作業を可能にする。さらに代行作業管理部４２は、エラーコードの入力欄及びエラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業の内容を入力する入力欄を含む代行依頼画面を保守対象ビルに設けられた表示部５０，７２に表示可能である。
2019116485.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
保守対象ビルの設備を構成する機器と通信接続される、設備管理用ローカルサーバであって、
前記機器に制御信号を送信可能な送信部と、
前記機器の運転状態を示す信号を受信可能な受信部と、
前記機器の運転異常を検知した際に当該機器の識別情報及び異常内容が符号化されたエラーコードを出力可能な出力部と、
前記機器の設定値が記憶された設定値記憶部と、
代行管理用のセンターサーバと通信接続され、前記設定値記憶部に記憶された設定値が変更される保守作業が前記保守対象ビルで行われている際に前記エラーコードが出力されたときに、前記センターサーバに通信接続された保守員用の端末装置からの遠隔操作による代行保守作業を可能にする代行作業管理部と、
を備え、
前記代行作業管理部は、前記エラーコードの入力欄及び前記エラーコードの出力時における前記保守対象ビルでの前記保守作業の内容を入力する入力欄を含む代行依頼画面を前記保守対象ビルに設けられた表示部に表示可能である、
設備管理用ローカルサーバ。
【請求項２】
請求項１に記載の、設備管理用ローカルサーバであって、
前記代行作業管理部は、前記代行依頼画面に入力された前記エラーコード及び前記保守作業内容を前記センターサーバに送信する際に、前記設備管理用ローカルサーバに設定された識別情報を送信する、設備管理用ローカルサーバ。
【請求項３】
請求項１または２に記載の設備管理用ローカルサーバであって、
前記代行作業管理部は、前記端末装置による遠隔操作の内容と、前記保守対象ビルにおける確認作業内容とを前記表示部に表示可能である、設備管理用ローカルサーバ。
【請求項４】
保守対象ビルの設備を構成する機器と通信接続され、前記機器に対して制御信号を送信可能であるとともに、前記機器の運転状態を示す信号を受信可能な、設備管理用のローカルサーバと通信接続される、代行管理用センターサーバであって、
前記機器の運転異常が検知された際に出力される当該機器の識別情報及び異常内容が符号化されたエラーコードと、前記エラーコードの出力時における前記保守対象ビルでの保守作業内容とを含む代行依頼情報を、前記ローカルサーバから受信した際に、自身に通信接続された端末装置を操作する保守員の中から、前記端末装置から前記ローカルサーバへの遠隔操作による代行作業を請け負う保守員を選定する代行作業者選定部を備える、
代行管理用センターサーバ。
【請求項５】
請求項４に記載の代行管理用センターサーバであって、
前記代行作業者選定部は、
受信した前記エラーコードに基づいて、異常が発生した前記機器の識別情報及び異常内容を解析するエラーコード解析部と、
前記代行依頼情報の受信時に、前記エラーコード及び前記保守作業内容とともに前記ローカルサーバから送信された当該ローカルサーバの識別情報に基づいて、前記保守対象ビルの情報を取得する物件特定部と、
を備える、代行管理用センターサーバ。
【請求項６】
請求項５に記載の代行管理用センターサーバであって、
前記代行作業者選定部は、
前記端末装置を操作する前記保守員の中から、当該保守員の作業履歴に基づいて、前記物件特定部により特定された前記保守対象ビルの保守経験を有する保守員を抽出する候補抽出部と、
前記端末装置のオペレーティングシステムの起動有無及び前記端末装置への入力履歴を取得する、端末稼動状態取得部と、
前記オペレーティングシステムの起動有無及び前記端末装置への入力履歴に基づいて、前記候補抽出部によって抽出された前記保守員に対する、前記代行作業を依頼する順番を定める依頼順設定部と、
を備える、代行管理用センターサーバ。
【請求項７】
請求項６に記載の代行管理用センターサーバであって、
前記依頼順設定部は、前記候補抽出部によって抽出され、前記オペレーティングシステムが起動状態でありかつ直近の確認期間に前記端末装置への入力操作があった前記保守員を、前記候補抽出部によって抽出され、前記オペレーティングシステムが起動状態でありかつ前記確認期間に前記端末装置への入力操作が無かった前記保守員と比較して、前記ローカルサーバへの遠隔操作の依頼順が先となるように定める、代行管理用センターサーバ。
【請求項８】
請求項７に記載の代行管理用センターサーバであって、
前記代行作業者選定部は、前記代行作業の依頼を受理する割合である代行受理率を前記保守員別に記録する保守員データベースを備え、
前記依頼順設定部は、前記候補抽出部によって抽出され、前記オペレーティングシステムが起動状態でありかつ前記確認期間に前記端末装置への入力操作があった複数の前記保守員に対して、前記代行受理率の高い順に前記依頼順を定める、代行管理用センターサーバ。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、保守対象ビルにある設備の保守管理を行う設備管理用ローカルサーバと、当該ローカルサーバに通信接続された代行管理用センターサーバに関する。
【背景技術】
【０００２】
ビル等の建物をはじめとする不動産の運営・管理を行う、いわゆるファシリティマネジメントサービスには、管理対象の建物にある設備を正常な（あるいは最適な）状態に保つための保守業務が含まれる。【０００３】
この保守業務として、例えば特許文献１、２のように、遠隔網を用いた保守サービス（遠隔保守）が知られている。例えば保守対象の建物である保守対象ビルに設置されたローカルサーバと、センタービルに置かれたセンターサーバとがインターネットや専用通信回線等の遠隔網を介して接続される。センターサーバには、ローカルサーバから、保守対象ビル（現地建物）の設備を構成する機器の各種信号が送信される。例えば空調設備であれば当該設備を構成する温度センサ、湿度センサ、風量センサ、制御盤等から、温度、湿度、風量、オン／オフ状態等の運転信号や、温度異常や風量異常等の異常状態を示す異常信号等の情報を含む信号が出力される。また昇降設備であれば当該設備を構成する行先階ボタン、各階の呼びボタン、かごドアモータ等から、行先階や呼び階等の運転信号や、かごドアの開閉異常等の異常信号が出力される。【０００４】
また、センターサーバは、ローカルサーバに設定された各種設定値を遠隔操作で変更、更新することが可能となっている。例えば空調設備であれば季節に応じて設定温度が変更される。昇降設備であれば例えばテナントの入居状況等に応じて停止階を変更し、スキップ階の設定変更が可能となる。【０００５】
また、センターサーバから遠隔操作にてローカルサーバに設定された各種設定値が変更可能であっても、例えば保守契約等により定期的に保守員が保守対象ビルに赴いてローカルサーバの設定変更を行う、現地保守を行う場合がある。または、経験の浅い保守員に対して、現地の機器の実際の動作を確認しながら設定変更を行わせる等の目的で、現地保守が行われる場合がある。【０００６】
現地保守に関連して、例えば特許文献３では、業務内容、施設に関わる作業者の情報、技術レベル、資格等に基づいて作業候補者を抽出している。また、特許文献４では、医療現場において、緊急事態に対して、対応能力のある候補者を派遣するに当たり、経験、技能、資格等から候補者を選択している。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特開２００８−２７５３１７号公報
【特許文献２】特開２００２−１０６９３０号公報
【特許文献３】特開２００９−１２８９１８号公報
【特許文献４】特開２０１６−０９６５７４号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
ところで、現地保守に当たり、その作業中に、設定変更に伴う機器の動作異常が発生する場合がある。このようなときに、例えば経験の浅い保守員が保守作業に当たっているとき等、異常の原因が不明となる場合がある。上述したように、ローカルサーバはセンターサーバから遠隔操作可能であるから、センタービルから現地の保守作業の代行支援を行うことが好適である。そこで本発明は、現地保守作業中に機器の異常が発生した際に、遠隔から現地保守作業の代行支援が可能な、設備管理用ローカルサーバ及びセンターサーバを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明は、保守対象ビルの設備を構成する機器と通信接続される、設備管理用ローカルサーバに関する。当該ローカルサーバは、機器に制御信号を送信可能な送信部、機器の運転状態を示す信号を受信可能な受信部、機器の運転異常を検知した際に当該機器の識別情報及び異常内容が符号化されたエラーコードを出力可能な出力部、及び、機器の設定値が記憶された設定値記憶部を備える。さらにローカルサーバは、代行作業管理部を備える。代行作業管理部は、代行管理用のセンターサーバと通信接続される。また代行作業管理部は、設定値記憶部に記憶された設定値が変更される保守作業が保守対象ビルで行われている際にエラーコードが出力されたときに、センターサーバに通信接続された保守員用の端末装置からの遠隔操作による代行保守作業を可能にする。さらに代行作業管理部は、エラーコードの入力欄及びエラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業の内容を入力する入力欄を含む代行依頼画面を保守対象ビルに設けられた表示部に表示可能である。【００１０】
上記構成によれば、代行保守作業の依頼に当たり、エラーコード及び当該エラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業内容を入力可能となっている。エラーコードには、運転異常の機器の識別情報や異常内容が記録されているが、当該情報だけでは、運転異常に至った原因の特定は困難となる場合がある。本発明では、エラーコードに加えて、運転異常に至った原因となり得る、エラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業内容を入力できる。これにより、運転異常の因果が明らかとなった状態で代行作業を依頼できる。【００１１】
また、上記発明において、代行作業管理部は、代行依頼画面に入力されたエラーコード及び保守作業内容をセンターサーバに送信する際に、ローカルサーバに設定された識別情報を送信してもよい。【００１２】
ローカルサーバに設定された識別情報を送信することで、当該ローカルサーバが設置された物件名を特定できる。これにより、現地保守員が具体的な物件名を入力する手間を省くことができる。【００１３】
また、上記発明において、代行作業管理部は、端末装置による遠隔操作の内容と、保守対象ビルにおける確認作業内容とを表示部に表示可能であってよい。【００１４】
遠隔操作の内容が現地の表示部に表示されることで、保守対象ビルにいる現地保守員は、遠隔操作内容を把握できる。また確認作業内容が表示されることで、現地保守員の作業内容が明確となる。【００１５】
また、本発明の別態様は、代行管理用センターサーバに関する。保守対象ビルの設備を構成する機器と通信接続され、機器に対して制御信号を送信可能であるとともに、機器の運転状態を示す信号を受信可能な、設備管理用ローカルサーバとセンターサーバが通信接続される。センターサーバは、代行作業者選定部を備える。代行作業者選定部は、機器の運転異常が検知された際に出力される当該機器の識別情報及び異常内容が符号化されたエラーコードと、エラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業内容とを含む代行依頼情報を、ローカルサーバから受信した際に、自身に通信接続された端末装置を操作する保守員の中から、端末装置からローカルサーバへの遠隔操作による代行作業を請け負う保守員を選定する。【００１６】
上記構成によれば、ローカルサーバからの代行保守依頼を受けるに当たり、ローカルサーバからは、エラーコード及び当該エラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業内容が送信される。本発明では、エラーコードに加えて、運転異常に至った原因となり得る、エラーコードの出力時における保守対象ビルでの保守作業内容を受信することで、運転異常の因果を明らかにできる。【００１７】
また、上記発明において、センターサーバの代行作業者選定部は、エラーコード解析部及び物件特定部を備えてもよい。エラーコード解析部は、受信したエラーコードに基づいて、異常が発生した機器の識別情報及び異常内容を解析する。物件特定部は、代行依頼情報の受信時に、エラーコード及び保守作業内容とともにローカルサーバから送信された当該ローカルサーバの識別情報に基づいて、保守対象ビルの情報を取得する。【００１８】
エラーコードの解析により、異常が発生した機器及びその異常内容が特定可能となる。加えて、ローカルサーバに設定された識別情報に基づいて、当該ローカルサーバが設置された物件名が特定できる。これにより、代行作業の具体的な内容を取得可能となる。【００１９】
また、上記発明において、センターサーバの代行作業者選定部は、候補抽出部、端末稼動状態取得部、及び依頼順設定部を備えてもよい。候補抽出部は、端末装置を操作する保守員の中から、当該保守員の作業履歴に基づいて、物件特定部により特定された保守対象ビルの保守経験を有する保守員を抽出する。端末稼動状態取得部は、端末装置のオペレーティングシステムの起動有無及び端末装置への入力履歴を取得する。依頼順設定部は、オペレーティングシステムの起動有無及び端末装置への入力履歴に基づいて、候補抽出部によって抽出された保守員に対する、代行作業を依頼する順番を定める。【００２０】
代行依頼元のローカルサーバが置かれた保守対象ビルの保守経験を有する保守員を抽出し、当該保守員の端末装置の稼働状況を取得することで、代行作業依頼に迅速に応答可能となる。【００２１】
また、上記発明において、依頼順設定部は、候補抽出部によって抽出され、オペレーティングシステムが起動状態でありかつ直近の確認期間に端末装置への入力操作があった保守員を、候補抽出部によって抽出され、オペレーティングシステムが起動状態でありかつ確認期間に端末装置への入力操作が無かった保守員と比較して、ローカルサーバへの遠隔操作の依頼順が先となるように定めてもよい。【００２２】
端末装置への入力状況から保守員の在席状況が把握可能となる。代行依頼時に端末装置席に在席する保守員への依頼を優先的に行うことで、代行作業の受諾、拒否を含めた応答を迅速に取得できる。【００２３】
また、上記発明において、センターサーバの代行作業者選定部は、代行作業の依頼を受理する割合である代行受理率を保守員別に記録する保守員データベースを備えてもよい。この場合、依頼順設定部は、候補抽出部によって抽出され、オペレーティングシステムが起動状態でありかつ確認期間に端末装置への入力操作があった複数の保守員に対して、代行受理率の高い順に依頼順を定める。【００２４】
代行受理率の高い保守員の依頼順を先に設定することで、早期に代行作業に取り掛かることが可能となる。
【発明の効果】
【００２５】
本発明によれば、現地保守作業中に異常発生した際に、遠隔から現地保守作業の支援が可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００２６】
【図１】本実施形態に係る設備管理用ローカルサーバ及び代行管理用センターサーバを含む、設備保守管理システムを例示する図である。
【図２】センターサーバの、遠隔操作制御部の機能ブロックを例示する図である。
【図３】ローカルサーバの設備管理システムを例示するシステム構成図である。
【図４】ローカルサーバの一部機能ブロックを例示する図である。
【図５】設備管理システムを起動したときの表示画面を例示する図である。
【図６】設備管理システムの設定変更画面を例示する図である。
【図７】設備管理システムの表示画面にエラーコードが出力されたときの例を示す図である。
【図８】本実施形態に係る代行依頼フローを例示する図である。
【図９】ローカルサーバにおける代行依頼作業の入力画面を例示する図である。
【図１０】センターサーバの遠隔操作制御部における、保守員データベースの内容を説明する図である。
【図１１】オペレーションシステム稼働状況とキーボード入力状態とに基づいた在席見込みパラメータについて説明する図である。
【図１２】代行作業の問い合わせリストを例示する図である。
【図１３】各保守員の端末装置に表示された、代行作業依頼画面を例示する図である。
【図１４】ローカルサーバに表示された、代行作業者が見つかったときの画像を例示する図である。
【図１５】ローカルサーバに表示された、代行作業者が見つからなかったときの画像を例示する図である。
【図１６】本実施形態の別例に係るローカルサーバ及びセンターサーバを含む、設備保守管理システムを例示する図である。
【発明を実施するための形態】
【００２７】
図１に、本実施形態に係るローカルサーバ１０及びセンターサーバ１２を含む、設備保守管理システムを例示する。設備保守管理システムは、いわゆるファシリティマネジメントサービスシステムであって、ローカルサーバ１０は、いわゆるビル・エネルギー・マネージメント・システム（Ｂｕｉｌｄｉｎｇ Ｅｎｅｒｇｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｓｙｓｔｅｍ、ＢＥＭＳ）の一部として構成される。
【００２８】
ローカルサーバ１０及びセンターサーバ１２は、インターネットや専用通信回線等のネットワーク１６を介して通信接続されている。また、センターサーバ１２には、ローカルサーバ１０に加えて、他の保守対象ビルの設備を管理するローカルサーバにも通信接続されている。図１では他のローカルサーバについては図示を省略している。
【００２９】
センターサーバ１２は、コンピュータであって、ローカルサーバ１０を含む複数のローカルサーバから受信した情報を集中管理したり、また、ローカルサーバ１０を含む複数のローカルサーバに対して遠隔操作を行うことが可能となっている。
【００３０】
センターサーバ１２は、例えばファシリティサービスを提供するサービスセンターが置かれたセンタービル１８に設置される、代行管理用のコンピュータ（代行管理用センターサーバ）である。センターサーバ１２は、図示しないＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）、メモリ、及び入出力インターフェースがシステムバスを介して接続される。
【００３１】
メモリは、例えばＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリや、ハードディスク等のストレージデバイスを含む、揮発性及び不揮発性メモリ（記憶媒体）から構成される。
【００３２】
後述するように、メモリには、センターサーバ１２を図２に例示する代行作業者選定部２２として機能させるプログラムが記憶されている。なお、当該プログラムが記憶された、ＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ等の記憶媒体を読み込むことで、センターサーバ１２を代行作業者選定部２２として機能させてもよい。
【００３３】
上記のプログラムが、センターサーバ１２のＣＰＵにより読み込まれ実行処理されることで、センターサーバ１２は代行作業者選定部２２として機能する。後述するように、代行作業者選定部２２は、エラーコード及びエラーコード出力時の現地保守作業内容を受信した際に、センター端末２６Ａ〜２６Ｚを操作するセンター保守員２４Ａ〜２４Ｚの中から、センター端末２６Ａ〜２６Ｚからローカルサーバ１０への遠隔操作による代行作業を請け負う保守員を選定する。
【００３４】
図２には、代行作業者選定部２２の構成が例示されている。代行作業者選定部２２は、機能部として、保守物件特定部２２Ａ、エラーコード解析部２２Ｂ、代行保守員候補抽出部２２Ｃ、依頼順設定部２２Ｄ、端末稼動状態取得部２２Ｅ、代行可否問合部２２Ｆ，及び接続設定部２２Ｇを備える。また代行作業者選定部２２は、信号内容データベース２２Ｈ、保守物件データベース２２Ｉ、及び保守員データベース２２Ｊを備える。これらのデータベースとして、センターサーバ１２のメモリの少なくとも一部が割り当てられる。これらの機能部及びデータベースの作用については後述する。
【００３５】
図１に戻り、センタービル１８には、各保守員２４Ａ・・・２４Ｚに割り当てられた端末装置２６Ａ・・・２６Ｚが設置されている。なお、端末装置２６Ａ・・・２６Ｚは、センタービル１８内に設置されている場合に限らず、センタービル１８の外部であって、インターネット等のネットワークを介してセンターサーバ１２に通信接続可能となっていてもよい。以下では、端末装置２６Ａ・・・２６Ｚを適宜「センター端末」と記載する。
【００３６】
センター端末２６Ａ・・・２６Ｚはいわゆるシンクライアント端末であってよく、例えば表示部と入力部等の、最小限の機能を備える。センターサーバ１２にて生成された画像等がセンター端末２６Ａ・・・２６Ｚの表示部にて表示される。例えば、センター端末２６Ａ・・・２６Ｚの入力部を操作して当該画面に対する入力を行うと、入力情報がセンターサーバ１２に送信され、当該装置にて入力情報に基づいた演算処理が行われる。
【００３７】
また、センタービル１８には、センターサーバ１２に通信接続される入力部２７及び表示部２９が設けられる。入力部２７は、例えばキーボードやマウス等で構成され、代行作業者選定部２２の各種設定等を変更可能となっている。表示部２９は例えばＬＣＤ等で構成される。表示部２９は、ローカルサーバ１０から受信した代行依頼や、代行作業者選定部２２による代行問合せの結果等を表示可能となっている。
【００３８】
ローカルサーバ１０は保守対象ビル１４に設置され、当該保守対象ビル１４に設置された各種機器と通信接続される設備管理用のコンピュータ（設備管理用ローカルサーバ）である。具体的には、保守対象ビル１４では、当該ビルの設備を構成する各種機器を管理するビル・エネルギー管理システム（ＢＥＭＳ）が構築される。図３には、保守対象ビル１４単棟におけるシステム構成図が例示されている。当該システムには、上位制御装置（Ｂ−ＯＷＳ、BACnet Operator Workstation）であるところのローカルサーバ１０が設けられる。
【００３９】
ビル・エネルギー管理システムでは、設備の種類（空調、昇降機、防犯等）別に機器がグループ化され、各設備グループが一台の下位制御装置の配下に置かれる（制御対象となる）。この下位制御装置はＢ−ＢＣ（BACnet Building Controller）とも呼ばれる。図３には、昇降設備３０の下位制御装置として制御盤２８Ａが設けられ、空調設備３２の下位制御装置として制御盤２８Ｂが設けられる。
【００４０】
昇降設備３０では、当該設備を構成する機器であって、下位制御装置であるところの制御盤２８Ａの配下となる機器として、巻上機インバータ３０Ａ、エンコーダ３０Ｂ、電流センサ３０Ｃ、ゲートスイッチ３０Ｄ、着床センサ３０Ｅ、行先階ボタン３０Ｆ、及び乗場ボタン３０Ｇが例示されている。なお、これらの機器に加えて他の昇降機関連機器が制御盤２８Ａに接続され得る。
【００４１】
空調設備３２では、当該設備を構成する機器であって、下位制御装置であるところの制御盤２８Ｂの配下となる機器として、まずダイレクトデジタルコントローラ３２Ａ（ＤＤＣ）が接続される。ダイレクトデジタルコントローラ３２Ａを介して、各種機器が接続される。例えば、空調機３２Ｂ、空調機センサ３２Ｃ、熱源機３２Ｄ、熱源機センサ３２Ｅ、変風量ユニット３２Ｆ、温度センサ３２Ｇ、及び空調操作盤３２Ｈ等がダイレクトデジタルコントローラ３２Ａに接続される。
【００４２】
このようにビル・エネルギー管理システムでは、上記制御装置であるローカルサーバ１０（Ｂ−ＯＷＳ）、下位制御装置である制御盤２８Ａ，２８Ｂ（Ｂ−ＢＣ）、及びその更に下位の制御装置であるダイレクトデジタルコントローラ３２Ａ（ＤＤＣ）のように、制御手段が階層構造を採り、それぞれの制御手段で役割を異ならせている。
【００４３】
例えば上位制御装置（Ｂ−ＯＷＳ）であるローカルサーバ１０は、これに通信接続された表示部５０，７２及び入力部４８，７０（図１参照）を用いて、画面表示や設定操作を行う。例えば、ローカルサーバ１０のブラウザソフトウェア等により、システム全体の管理情報を一元管理する。また後述するように、ローカルサーバ１０は、センターサーバ１２と協働して、センタービル１８の保守員２４Ａ〜２４Ｚによる代行保守作業を可能とする。
【００４４】
下位制御装置（Ｂ−ＢＣ）である制御盤２８Ａ，２８Ｂは、主に制御機能を担い、ダイレクトデジタルコントローラ３２Ａ（ＤＤＣ）と連携して、各種計測ポイントのポイントデータやスケジュール制御等を管理する。また、制御盤２８Ａ，２８Ｂは、その配下の機器との通信プロトコル（例えばＬｏｎＷｏｒｋｓ）とローカルサーバ１０との通信プロトコル（ＢＡＣｎｅｔ）との間を仲介するゲートウェイとしての機能も備えている。
【００４５】
ダイレクトデジタルコントローラ３２Ａは、スケジュール制御に応じた機器の起動／停止を制御する。また、制御盤２８Ｂからの停止指令等を受けて、制御対象の機器への停止操作（電力供給の遮断やバルブの全閉等）を実行する。また、各種センサの検出値を制御盤２８Ｂに送信する。
【００４６】
下位制御装置（Ｂ−ＢＣ）である制御盤２８Ａ，２８Ｂと上位制御装置（Ｂ−ＯＷＳ）であるローカルサーバ１０とはＢＡＣｎｅｔ（Building Automation and Control networking）プロトコルに準拠したネットワーク３１（ＢＡＣｎｅｔネットワーク）によって相互に通信可能となっている。ＢＡＣｎｅｔプロトコルは米国暖房冷凍空調学会（ＡＳＨＲＡＥ）の規格１３５−２０１２またはそのＩＳＯ規格であるＩＳＯ１６４８４−５によって詳細が定められているため、以下では適宜説明を省略する。
【００４７】
また、下位制御装置である制御盤２８Ａ，２８Ｂとその配下の機器（ダイレクトデジタルコントローラ３２Ａや巻上機インバータ３０Ａ等の各種機器）とは、ＬｏｎＷｏｒｋｓ（Local Operating Network for Works）等のネットワークや、設備を設置したベンダー仕様のネットワークによって通信可能となっている。
【００４８】
上位制御装置であるローカルサーバ１０及び下位制御装置である制御盤２８Ａ，２８ＢはＢＡＣｎｅｔプロトコルに準拠したネットワーク３１上で信号通信が行われる。さらにローカルサーバ１０は、ゲートウェイ機器３３等を介して、インターネット等のネットワーク回線１６（図１参照）を経由してセンターサーバ１２に通信接続される。
【００４９】
ＢＡＣｎｅｔプロトコルでは、保守対象ビル１４の設備を構成する各種機器が、物や機能等に抽象化されたオブジェクトにモデル化される。オブジェクトはプロパティと呼ばれる特性が与えられる。
【００５０】
例えば、オブジェクトを識別するプロパティであるObject_Identifierには、機器名（例えば着床センサ）とインスタンスが与えられる。インスタンスは同種の機器同士を識別する識別記号（例えば着床センサ１、着床センサ２等）である。このように、ＢＡＣｎｅｔプロトコルでは、所定の機器の識別情報が入手可能となっている。
【００５１】
また、例えば一台の昇降機に対して、運転／停止オブジェクト、警報信号オブジェクト、緊急停止オブジェクト等の、複数の運転状態に関するオブジェクトが設定される。さらに各オブジェクトに対して、プロパティが与えられる。つまり、ＢＡＣｎｅｔプロトコルでは、所定の機器の種々の運転状態が入手可能となっている。
【００５２】
図４には、ローカルサーバ１０の詳細が例示されている。ローカルサーバ１０（設備管理用ローカルサーバ）は、ＣＰＵ３４、メモリ３６、及び入出力インターフェースであるところの送受信部３８が設けられる。
【００５３】
メモリ３６は、センターサーバ１２と同様にして、例えばＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリや、ハードディスク等のストレージデバイスを含む、揮発性及び不揮発性メモリ（記憶媒体）から構成される。
【００５４】
メモリ３６には、ローカルサーバ１０を図４に例示する各機能部やデータベースとして機能させるプログラムが記憶されている。なお、当該プログラムが記憶された、ＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ等の記憶媒体を読み込むことで、ローカルサーバ１０に各機能部やデータベースを構築させてもよい。
【００５５】
上記のプログラムが、ＣＰＵ３４により読み込まれ実行処理されることで、ローカルサーバ１０は設備管理制御部４０及び代行作業管理部４２として機能する。
【００５６】
またメモリ３６には、設備データベース４４及び設定値記憶部４６が構築される。設備データベース４４には、ローカルサーバ１０の配下にある全機器の情報が記憶されている。例えばＢＡＣｎｅｔプロトコルにおけるオブジェクトやプロパティと、それが示す具体的な機器名や運転状態とが対応付けられて設備データベース４４に記憶されている。
【００５７】
設定値記憶部４６には、予め定めた各種機器の設定値が記憶される。例えば昇降設備を例に採ると、停止スキップ階や強制停止階等が記憶される。
【００５８】
設備管理制御部４０は、保守対象ビル１４の設備管理システムを制御する基幹制御部である。設備管理制御部４０は、その配下の各種機器を制御する。
【００５９】
設備管理制御部４０は、送受信部３８を介して、制御盤２８Ａ，２８Ｂが取得した各種機器の運転状態を示す各種信号を受信する。運転状態を示す各種信号は多岐に亘るが、例えば電流値、風量、温度、現在停止階、オン状態の行先階ボタンや乗場ボタン等の信号が設備管理制御部４０に送られる。
【００６０】
設備管理制御部４０は、受信した各種機器の運転状態を示す各種信号をもとにして、送受信部３８を介して、各種機器の制御信号を生成する。例えば上述したように、受信したObject_Identifierと設備データベース４４とを照らし合わせて、信号の発信元機器を特定する。さらに同一のプロパティとインスタンスを含む信号についても、設備データベース４４を参照してその信号内容を特定し、機器の運転状態を把握する。
【００６１】
例えば発信元機器が、行先階を５階とする行先階ボタンであり信号内容がオン信号である場合に、設備管理制御部４０は設定値記憶部４６を参照して、停止スキップ階に５階が設定されているか否かを判定する。設定されていなければ設備管理制御部４０は、制御盤２８Ａに対して、巻上機インバータ３０Ａを制御して昇降機のカゴを５階まで引き上げる旨の制御信号を送信する。
【００６２】
また、設備管理制御部４０は、設定値記憶部４６に記憶された各種設定値を変更可能となっている。例えば、保守対象ビル１４の保守点検に当たり、各種設定値が変更される。具体例を挙げると、保守対象ビル１４の所定階が改修工事に入った場合に、一般利用者の進入を防ぐために当該所定階が停止階からスキップ階に変更される。
【００６３】
図１または図３を参照して、ローカルサーバ１０には入力部４８及び表示部５０が通信接続される。入力部４８は、例えばキーボードやマウス等で構成される。表示部５０は例えばＬＣＤ等で構成される。入力部４８及び表示部５０は、保守対象ビル１４の監視コンピュータの一部を構成してもよい。
【００６４】
図５には、表示部５０に表示された画像の例が示されている。すなわち、表示部５０には、設定値記憶部４６に記憶された各種機器の設定値が表示される。また当該表示の際には、設備データベース４４に記憶された機器情報も併せて表示される。
【００６５】
例えば図５には、設定値変更画面として、機器の設置場所ボックス５２、設備名ボックス５４、機器名ボックス５６、現在値ボックス５８、設定変更ボタン６０、及び最新警報メッセージボックス６２が表示される。
【００６６】
設置場所ボックス５２には、設定値変更対象機器の設置場所（設置階）が入力される。設備名ボックス５４には、設定値変更対象機器が含まれる設備名が入力される。機器名ボックス５６には、選択された設備に含まれる機器名が入力される。ここで、いずれのボックス５２、５４、５６についても、入力支援機能としてプルダウンメニューを備えてもよい。
【００６７】
例えば図５の例では、場所名が未入力であり、設備名として昇降設備が入力され、さらに機器名として行先階ボタンが選択される。
【００６８】
現在値ボックス５８には、選択された機器に設定された設定値が表示される。当該設定値を変更する際には、設定変更ボタン６０が押下（クリック）される。
【００６９】
図６には、設定変更画面が例示される。ここでは、図５にて指定された昇降設備の行先階ボタンについての設定画面が表示される。図５には、行先階ボタンについての設定値として、強制停止階と、その設定開始時刻及び設定終了時刻の入力ボックスが設けられている。加えて、非停止階であるスキップ階と、その設定開始時刻及び設定終了時刻の入力ボックスが設けられている。強制停止階及びスキップ階は複数設定可能であってよい。
【００７０】
図６に示す画面にて強制停止階、スキップ階、及びこれらの設定開始時刻や設定終了時刻の設定変更を行う。その後、設定完了ボタン６４が押下げられる（クリックされる）と、当該画面にて設定した内容に更新される。
【００７１】
なお、上述の説明では、図１に示す入力部４８及び表示部５０で示される監視コンピュータにて機器の設定変更を行っていたが、この形態に限らない。例えば、保守対象ビル１４における保守作業（現地保守作業）においては、当該現地保守作業を行う保守員６６（現地保守員）が設定変更対象の機器近傍に立会い、機器の動作確認を行いながら設定変更を行う場合がある。このような場合に対応して、現地保守員６６が携帯する現地端末装置６８（以下単に現地端末と記載する）の入力部７０及び表示部７２によっても、入力部４８及び表示部５０を用いたものと同様の作業が可能であってよい。
【００７２】
例えば現地端末６８は上述したシンクライアント端末であってよく、ローカルサーバ１０で出力された画面が表示部７２に表示される。この画面に対して適宜入力部７０を介して設定値の変更が行われる。
【００７３】
現地保守作業にて、設定値記憶部４６にて記憶された設定値が変更された結果、設定値変更の対象機器に動作異常が発生する場合がある。図７には、設定値変更後の設定値変更画面が例示されている。設備管理制御部４０（出力部）は、下段の最新警報メッセージボックス６２に、エラーコードを表示（出力）させる。
【００７４】
エラーコードは、動作異常（異常運転）が検知されたときに、当該動作異常が生じた機器の識別情報及びその異常内容が符号化されたものである。例えば図７の例では、エラーコードＹＹｚｚｚが表示部５０（または表示部７２）に表示される。
【００７５】
例えばエラーコードＹＹｚｚｚには、異常運転状態の機器の識別ＩＤ（機器ＩＤ：ＹＹ）、及び、異常内容を示すコード（ｚｚｚ）が含められている。例えば機器ＩＤ（ＹＹ）は、上述したＢＡＣｎｅｔプロトコルにおけるObject_Identifierに設定されたデバイス名とインスタンスが対応する。また異常内容を示すコード（ｚｚｚ）には、異常信号を表すバイナリ・インプット・オブジェクトタイプ（ＢＩ）の現在値プロパティ（Present_Value）が対応する。
【００７６】
例えば、保守作業に伴う設定変更として、行先階ボタンに設定されるスキップ階として５階を新規に設定したとする。このとき、５階の乗場ボタンが常時オン設定されていたとすると、両者の設定内容に矛盾が生じる。この場合、昇降設備３０を休止状態から点検運転状態に切り替えたときに制御盤２８Ａには競合する信号、つまり５階スキップ設定信号と５階常時オン設定信号が入力され、その結果、制御盤２８Ａから昇降設備３０の非常停止を示す異常信号が発報される。例えば非常停止を表すバイナリ・インプット・オブジェクトタイプ（ＢＩ）の現在値プロパティ（Present_Value）がINACTIVEからACTIVEに切り替わる。
【００７７】
このとき、エラーコードが表示された現地保守員６６がエラーコードの内容を熟知していれば、迅速に異常状態からの回復作業に取り掛かることが可能であるが、例えば現地保守員６６が経験の浅い保守員である場合には、適切な回復作業が困難となる場合がある。
【００７８】
このような場合に、ローカルサーバ１０における代行作業管理部４２は、センターサーバ１２に代行保守作業を依頼可能となっている。具体的には後述するように、代行作業管理部４２は、センターサーバ１２と通信接続されたセンター端末２６Ａ〜２６Ｚからの遠隔操作による代行保守作業を可能にする。
【００７９】
例えば現地保守員６６は、表示部５０（または表示部７２）に表示された設定値変更画面を最小化して、図示しない代行作業依頼アイコン等をクリックすることで、代行作業管理部４２を起動させる。このとき、図９に示すような代行作業依頼画面が表示部５０（または表示部７２）に表示される。
【００８０】
以降、本実施形態に係る代行作業フローを図８のフローチャートに沿って説明する。図９の代行作業依頼画面には、エラーコード入力欄７４Ａ，７４Ｂ、ファイル添付ボックス７６、コメント記入欄７８、及び送信ボタン８０が表示される。また、現地保守員６６のＩＤ及び氏名も表示されてよい。
【００８１】
エラーコード入力欄７４Ａ，７４Ｂには、図７の最新警報メッセージボックス６２に表示されたエラーコードが入力される。ここで、入力支援機能としてプルダウンメニューを設けてもよい。なお、図９の実施形態では、エラーコード入力欄を２つ設けたが、１つであっても３以上であってもよい。
【００８２】
エラーコードをエラーコード入力欄７４Ａ，７４Ｂに入力する代わりに、ファイル添付ボックス７６に画像データを添付してもよい。例えば図７の設定値変更画面を入力部４８（または入力部７０）のスクリーンショット機能等でコピーして、当該画像データをファイル添付ボックス７６に添付する。
【００８３】
コメント記入欄７８には、エラーコード出力時における現地保守作業内容が入力される。上述したように、エラーコードは、現地保守作業における設定値変更に伴って発生する場合があり、エラーコードの出力が結果であるとすると、設定値変更はその原因となる。このようにエラー発生の因果をセットにして代行作業を依頼することで、依頼を受ける側ではエラー復旧の作業内容の検討が容易となる。
【００８４】
例えば上述の例では、エレベータカゴ内の行先階５階ボタンの設定として、スキップ階設定をオフ設定からオン設定に切り替えている。そこで、現地保守員６６は、入力部４８または入力部７０を操作して、上記現地保守作業内容をコメント記入欄７８に入力する（図８、Ｓ１０）。
【００８５】
エラーコード及びエラーコード出力時点の現地保守作業内容を入力した後、図９に示された送信ボタン８０を押し下げる（クリックする）と、入力内容がローカルサーバ１０の代行作業管理部４２から送信される（Ｓ１２）。なおこの送信の際に、エラーコード及びエラーコード出力時点の現地保守作業内容に加えて、ローカルサーバ１０に設定された識別情報も送信される。識別情報は例えばローカルサーバ１０に設定されたＩＰアドレスであってよい。
【００８６】
代行作業管理部４２から送信されたエラーコード、エラーコード出力時点の現地保守作業内容、及びローカルサーバ１０の識別情報を、センターサーバの代行作業者選定部２２（図２）が受信する（Ｓ１４）。代行作業者選定部２２のエラーコード解析部２２Ｂは、受信したエラーコードと信号内容データベース２２Ｈとに基づいて、エラーコードの送信元機器及びその通信内容（異常内容）を特定する（Ｓ１６）。
【００８７】
信号内容データベース２２Ｈには、保守対象ビル１４に設置されローカルサーバ１０の配下にあるすべての機器についてのＢＡＣｎｅｔオブジェクトが記憶されている。すなわち、符号化されたエラーコードと、当該符号化対象のエラー内容や、符号化された機器名と、当該符号化対象の機器名とが対応付けられて記憶されている。
【００８８】
エラーコード解析部２２Ｂは、例えば受信したエラーコードを機器部分（ＹＹ）とエラー内容部分（ｚｚｚ）に分割する。さらに前者（ＹＹ）と信号内容データベース２２Ｈ内に記憶された機器コードとを照らし合わせ、信号ＹＹに対応する機器の識別情報（機器コードまたは機器名）を抽出する。機器コードは例えば機器の型番等であり、一見して機器の特定が可能な記号であってよい。
【００８９】
さらにエラーコード解析部２２Ｂは、エラー内容部分の信号ｚｚｚと信号内容データベース２２Ｈ内に記憶された動作異常コードとを照らし合わせ、信号ｚｚｚに対応する動作異常内容（非常停止）を抽出する。抽出された機器コード（機器名）及び動作異常内容は代行保守員候補抽出部２２Ｃに送信される。
【００９０】
次に代行作業者選定部２２の保守物件特定部２２Ａは、受信したローカルサーバ１０の識別情報（ＩＰアドレス）と保守物件データベース２２Ｉとに基づいて、保守対象ビル１４を特定する（Ｓ１８）。
【００９１】
保守物件データベース２２Ｉには、保守対象ビルの識別情報（物件ＩＤ）、保守対象ビルの住所及び名称、ローカルサーバ１０のＩＰアドレス、保守対象機器、保守作業履歴、保守物件端末等の情報が、保守対象ビル別に保存されている。保守物件特定部２２Ａは、受信したローカルサーバ１０の識別情報（ＩＰアドレス）に合致するＩＰアドレスを持つ保守対象ビル情報を呼び出し、当該保守対象ビルの物件ＩＤ、名称等を抽出する。抽出された物件ＩＤや名称は代行保守員候補抽出部２２Ｃに送信される。
【００９２】
代行保守員候補抽出部２２Ｃは、保守物件特定部２２Ａから受信した保守対象ビルの識別情報、名称と、エラーコード解析部２２Ｂから受信した機器名及び動作異常内容と、保守員データベース２２Ｊとに基づいて、現地保守作業の代行作業を行う候補者を抽出してそのリストを作成する（Ｓ２０）。
【００９３】
保守員データベース２２Ｊには、センタービル１８（図１参照）に在籍する保守員２４Ａ〜２４Ｚの、それぞれのデータが記憶されている。具体的には、図１０に例示されるように、各保守員２４Ａ〜２４Ｚの識別情報（ＩＤ）、保守員名、所属組織、代行受理率、作業実績、保有資格、教育実績等が記憶される。
【００９４】
上記記憶事項のうち、代行受理率とは、過去の代行作業依頼の際に受諾した割合を示すものであり、（受諾数／依頼数）を表している。代行受理率が高いほど、代行保守作業を依頼した際にこれを受諾する可能性が高いことになる。
【００９５】
代行保守員候補抽出部２２Ｃは、保守物件特定部２２Ａから受信した物件ＩＤと、エラーコード解析部２２Ｂから受信した機器名から、当該物件ＩＤかつ当該機器が作業実績データに含まれる保守員を抽出する。つまり保守物件特定部２２Ａにより特定された保守対象ビル及びエラーコードの原因となった機器の保守経験を有する保守員が抽出される。
【００９６】
抽出された保守員のデータは代行保守員候補リストとなって依頼順設定部２２Ｄ及び端末稼動状態取得部２２Ｅに送られる。この候補リストには、例えば保守員ＩＤ、保守員名及び代行受理率が含まれる。
【００９７】
端末稼動状態取得部２２Ｅは、センタービル１８の、センターサーバ１２と通信接続されたセンター端末２６Ａ〜２６Ｚのうち、代行保守員候補リストに挙げられた保守員２４の所有する（割り当てられた）センター端末２６の稼動状態を確認する（Ｓ２２）。
【００９８】
具体的には端末稼動状態取得部２２Ｅは、センター端末２６のオペレーティングシステム（ＯＳ）の起動有無と、センター端末２６への入力履歴を取得する。
【００９９】
さらに端末稼動状態取得部２２Ｅは、図１１に示す在席見込みリストを作成する。在席見込みリストの左列には、代行保守員候補リストに挙げられた保守員２４（代行保守員候補）が並べられる。端末稼動状態取得部２２Ｅは、オペレーティングシステムの起動有無を、在席見込みリストに挙げられた保守員２４のセンター端末２６別に確認する。オペレーティングシステムが起動しているときには、在席見込みリストのＯＳ稼動状態が１に設定される。オペレーティングシステムが休止しているときには、在席見込みリストのＯＳ稼動状態が０に設定される。
【０１００】
また端末稼動状態取得部２２Ｅは、センター端末２６における入力部の入力有無（ＫＢ入力状態）を、在席見込みリストに挙げられた保守員２４のセンター端末２６別に確認する。例えば、直近の確認期間（例えば現在時から５分前までの期間）における、センター端末２６の入力部の操作有無が確認される。例えば現在時から５分前までの確認期間に、キーボード操作やマウス操作があった場合には、在席見込みリストのＫＢ入力状態が１に設定される。また確認期間中に、キーボード操作やマウス操作がない場合には、在席見込みリストのＫＢ入力状態が０に設定される。
【０１０１】
さらに端末稼動状態取得部２２Ｅは、ＯＳ稼動状態の値とＫＢ入力状態との和を、代行保守員候補別に求め、これを在席見込みとする。例えばＯＳ稼動状態とＫＢ入力状態とがともに１である場合、在席見込みは２となる。これは現在時（代行依頼時）において保守員２４がセンター端末２６に在席中である可能性が高いことを示す。作成された在席見込みリストは依頼順設定部２２Ｄに送られる。
【０１０２】
依頼順設定部２２Ｄは、代行保守員候補抽出部２２Ｃから受信した代行保守員候補リストと、端末稼動状態取得部２２Ｅから受信した在席見込みリストから、代行作業を依頼する順番を定める問い合わせリストを作成する（Ｓ２４）。
【０１０３】
まず依頼順設定部２２Ｄは、在席見込みの高い順に、代行保守員候補を並べる（ソートする）。例えば図１２に示す代行保守員候補ＩＤ：ＸＸＸ８とＩＤ：ＸＸＸ２を比較すれば分かるように、オペレーションシステムが起動し、かつ確認期間中に入力部の操作があった代行保守員候補は、相対的に代行受理率が低くても、オペレーションシステムが起動し、かつ確認期間中に入力部の操作がない代行保守員候補よりも上位に並べられる。
【０１０４】
このように本実施形態では、受諾の可能性を示す代行受理率よりも、在席見込みを、代行保守員候補の並べ替えのキーとして重視している。すなわち、代行保守員候補がセンター端末２６に在席しているのであれば、代行依頼の際にその受諾／拒否の回答を迅速に得ることができる。このように本実施形態では、短時間で効率よく回答を回収可能となる。
【０１０５】
さらに、在席見込みが同値であるグループは、代行受理率が高い順に並べ替えが行われる。これにより、受諾見込みが高く、かつ迅速に回答が得られそうな順に、問い合わせ順が定められる。作成された問い合わせリストは、代行可否問合部２２Ｆに送信される。
【０１０６】
代行可否問合部は、問合せリストの順（降順）に、代行作業依頼の問合せを行う（Ｓ２６）。例えば問い合わせ先のセンター端末２６の表示部に、図１３に例示される問合せ画像が表示される。
【０１０７】
この問合せ画像では、代行作業の内容が把握可能となっており、問合せ先の保守員ＩＤ、保守員名、代行依頼者、対象物件名、エラー送信元機器、エラー内容、代行依頼者（現地保守員６６）のコメント及び添付ファイル（図９にて添付されたエラーコード発生時の画像）、代行作業の受諾ボタン８２、拒否ボタン８４が表示される。
【０１０８】
上述したように、図１３の代行作業依頼先は、エラー送信元機器を以前に取り扱った経験のある、つまりエラー送信元機器に精通する保守員２４に限定されている。加えて、当該保守員２４にエラー内容及びエラー発生時の現地保守作業を知らせることで、保守員２４は、どのような作業を行えば復旧するかについてのおおよその見当を付け易くなる。
【０１０９】
図１３に示された画面を参照し、代行作業が可能であるときには、保守員２４により代行作業の受諾ボタン８２が押し下げられる（クリックされる）。また代行作業が困難または不可能と判断されると、拒否ボタン８４が押し下げられる。
【０１１０】
代行可否問合部２２Ｆは、問合せ画面を送信した後、回答（受諾／拒否を問わず）を受信したか否かを判定する（Ｓ２８）。未受信の場合、問合せから所定の待機時間（例えば５分）が経過したか否かを判定する（Ｓ３０）。経過していない場合には、再びステップＳ２８に戻る。
【０１１１】
問合せから待機時間が経過した場合、代行可否問合部２２Ｆは、問い合わせ先を変更する。代行可否問合部２２Ｆは、問合せリスト中、問い合わせていない代行保守員候補者の有無を判定する（Ｓ３４）。問合せ未対応の代行保守員候補者がいる場合、代行可否問合部２２Ｆは、代行作業依頼の問い合わせ先を変更する（Ｓ３６）。例えば現在の問合せ先である代行保守員候補者の一つ下の候補者を問い合わせ先とする。
【０１１２】
ステップＳ２８に戻り、代行可否問合部２２Ｆが回答を受信したときに、当該回答が受諾であるか拒否であるかが判定される（Ｓ３２）。拒否である場合には、ステップＳ３４に進む。
【０１１３】
代行可否問合部２２Ｆが受信した回答が、代行作業の受諾であった場合、代行可否問合部２２Ｆは、接続設定部２２Ｇに受諾回答が送信されたセンター端末２６の識別情報（ＩＰアドレス）及び操作者である保守員２４の識別情報及び名前等の、保守員情報を送る。また、代行作業依頼元の保守対象ビル１４のローカルサーバ１０の識別情報（ＩＰアドレス）を接続設定部２２Ｇに送る。
【０１１４】
接続設定部２２Ｇは、受信したセンター端末２６の識別情報とローカルサーバ１０の識別情報とに基づいて両者を通信接続し（Ｓ３８）、センター端末２６からローカルサーバ１０の設備管理システム（図５参照）を操作可能にする（Ｓ４０）。
【０１１５】
このとき、保守対象ビル１４の現地端末６８（図１参照）の表示部５０または表示部７２には、代行作業管理部４２により生成された、図１４のような代行受理画面が表示される。代行受理画面には、代行作業者の識別情報（ＩＤ）及び氏名が表示される。また、代行受理画面には、代行作業者の、センター端末２６から行われる遠隔操作（代行作業）の内容が表示される代行作業記録コメントボックス８６が表示される。代行作業記録コメントボックス８６により、現地保守員６６は復旧作業の内容を学習可能となる。
【０１１６】
また、代行受理画面には、代行保守員から現地保守員６６宛に、現地における確認作業を指示する現地作業コメントボックス８８が表示される。現地保守員６６は、このコメントボックス８８の指示に従って保守対象ビル１４における確認作業を行う。
【０１１７】
代行保守員による代行作業及び現地保守員６６による確認作業を経て、エラーコードが出力されなくなると、代行作業が終了する（Ｓ４２）。代行保守員はセンター端末２６から接続設定部２２Ｇに対して切断指令を送信する。これを受けて接続設定部２２Ｇは、センター端末２６とローカルサーバ１０との通信接続を切断する（Ｓ４４）。
【０１１８】
また上記切断の際に、代行作業者選定部２２に対して代行作業完了（成功）の旨の指令がセンター端末２６から送信される。代行作業者選定部２２は、今回の代行作業結果を踏まえて、保守員データベースを更新する（Ｓ４６）。例えば各代行保守候補者の代行受理率を更新する。
【０１１９】
一方、ステップＳ３４に戻り、代行作業依頼にて拒否回答が続き、問合せリスト中に未問合せの代行候補者がいない場合、現地端末６８の表示部７２または表示部５０には、図１５に示すような、代行作業者が見つからなかった旨のメッセージが表示される。これを受けて現地保守員６６は、エラーコードが出力された機器を含む設備を一旦使用中止にする等の処置を保守対象ビル１４にて行う。
【０１２０】
また、現地端末６８の表示部７２または表示部５０に表示された終了ボタン８９が現地保守員６６によって押し下げられる（クリックされる）と、代行作業（代行依頼作業）が終了する。終了ボタン８９の押し下げに伴い、代行作業者選定部２２に対して代行作業完了（失敗）の旨の指令が現地端末６８から送信される。代行作業者選定部２２では、一連の代行依頼の結果（受諾／拒否）を、保守員データベース２２Ｊに反映、更新させる（Ｓ４６）。
【０１２１】
＜本実施形態の別例＞
図１では、保守対象ビル１４にローカルサーバ１０（設備管理用ローカルサーバ）を設置し、センタービル１８にセンターサーバ１２（代行管理用センターサーバ）を設置したが、この形態に限らない。例えば図１６に例示するように、いわゆるクラウドサーバとして、ローカルサーバ１０及びセンターサーバ１２を統合したメインサーバ９０をセンタービル１８に設置してもよい。この場合、メインサーバ９０では、適宜リソースが割り当てられて、仮想的にローカルサーバ１０及びセンターサーバ１２が構築される。
【０１２２】
この形態であっても、保守対象ビル１４に設置された表示部５０，７２には、ローカルサーバ１０による設備管理システムの画面やその変更画面が表示され、また代行作業依頼画面を表示することもできる。加えて入力部４８，７０から、これら画面に適宜データを入力することができる。入力されたデータはメインサーバ９０のローカルサーバ１０に送られ、適宜演算処理が行われる。
【０１２３】
また、上述の実施形態では、在席見込みリストや代行受理率をもとに、代行保守候補者の順番を定めていたが、この形態に限らない。例えば、図８のステップＳ２０にて代行保守員候補リストが作成されたのちに、リストアップされた候補者をランダムに抽出して、代行作業を依頼してもよい。
【符号の説明】
【０１２４】
１０  ローカルサーバ（設備管理用ローカルサーバ）、１２  センターサーバ（代行管理用センターサーバ）、１４  保守対象ビル、１８  センタービル、２２  代行作業者選定部、２２Ａ  保守物件特定部、２２Ｂ  エラーコード解析部、２２Ｃ  代行保守員候補抽出部、２２Ｄ  依頼順設定部、２２Ｅ  端末稼動状態取得部、２２Ｆ  代行可否問合部、２２Ｇ  接続設定部、２２Ｈ  信号内容データベース、２２Ｉ  保守物件データベース、２２Ｊ  保守員データベース、２４  センター保守員、２６  センター端末、４０  設備管理制御部、４２  代行作業管理部、４６  設定値記憶部、４８，７０  保守対象ビルの入力部、５０，７２  保守対象ビルの表示部、５２  設置場所ボックス、５４  設備名ボックス、５６  機器名ボックス、５８  現在値ボックス、６０  設定変更ボタン、６２  最新警報メッセージボックス、６４  設定完了ボタン、６６  現地保守員、６８  現地端末装置、７４Ａ，７４Ｂ  エラーコード入力欄、７６  ファイル添付ボックス、７８  コメント記入欄、８２  受諾ボタン、８４  拒否ボタン、８６  代行作業記録コメントボックス、８８  現地作業コメントボックス、９０  メインサーバ。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【国際調査報告】
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