(57)【要約】【課題】建物の管理において効率的な修繕及びメンテナンスを提供できる修繕メンテナンス管理装置、修繕メンテナンス計画書及び修繕メンテナンス進捗報告書を提供すること。【解決手段】本考案の一態様は、建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理を行う修繕メンテナンス管理装置であって、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成する診断書作成部と、診断書における前記部位の項目に応じた診断判定に基づいて、前記項目ごとに診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させてメンテナンス計画書のデータを生成する計画書作成部と、を備えたことを特徴とする。【選択図】図１
0003235054.tif 000002
【実用新案登録請求の範囲】
【請求項１】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理を行う修繕メンテナンス管理装置であって、
前記建物の部位の項目と、前記部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成する診断書作成部と、
前記診断書における前記部位の項目に応じた前記診断判定に基づいて、前記項目ごとに前記診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させてメンテナンス計画書のデータを生成する計画書作成部と、
を備えたことを特徴とする修繕メンテナンス管理装置。
【請求項２】
前記メンテナンス計画書の前記項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の金額とを自動的に発生させて見積書のデータを生成する見積書作成部をさらに備え、
前記見積書作成部は、前記メンテナンス計画書の前記項目における前記診断判定として最優先の判定がなされたものについての修繕費用の見積額に対する予め設定された割合の額を初期費用の項目として生成する、ことを特徴とする請求項１記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項３】
前記見積書作成部は、合計見積額から前記初期費用を差し引いた残額を予め設定された月数で割って月額費用の項目として生成する、ことを特徴とする請求項１または請求項２に記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項４】
前記メンテナンス計画書の前記項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額とを示す進捗書のデータを生成する進捗書作成部をさらに備え、
前記進捗書作成部は、支払い済みの金額から前記実行金額の合計を差し引いた金額を差額の項目として生成する、ことを特徴とする請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項５】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス計画書であって、
前記建物の部位の項目と、
前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における点検結果に基づく診断判定の項目と、
前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における前記診断判定の項目に示された診断判定と前記部位との対応に基づいて設定された修繕及びメンテナンスの時期の項目と、
を備えたことを特徴とする修繕メンテナンス計画書。
【請求項６】
前記部位の項目のいずれについても前記修繕及びメンテナンスの時期の項目の開始時期から終了時期までの長さは一定である、ことを特徴とする請求項５記載の修繕メンテナンス計画書。
【請求項７】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス進捗報告書であって、
前記建物の部位に関連する修繕の品目の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目に対応した修繕費用の見積額の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数に応じた実行金額の項目と、
を備えたことを特徴とする修繕メンテナンス進捗報告書。
【請求項８】
支払い済みの金額から前記実行金額の合計を差し引いた金額を示す差額の項目をさらに備えたことを特徴とする請求項７記載の修繕メンテナンス進捗報告書。
【考案の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本考案は、修繕メンテナンス管理装置、修繕メンテナンス計画書及び修繕メンテナンス進捗報告書に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
マンションやオフィスビルなどの建物の管理では、健全な状態を維持するために修繕及びメンテナンスの計画や、修繕資金の準備など長期間にわたる継続的な管理が必要となる。特許文献１には、居住者全員の満足が得られる集合住宅の管理支援装置および管理支援プログラムが開示される。
【０００３】
また、特許文献２には、建物の長期修繕計画の作成を行う装置が開示される。この装置は、建物の工事内訳書データを読み込む読み込み手段と、読み込み手段により読み込まれた工事内訳書データに含まれる、建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、建物の各構成部分の修繕時の直接工事費を算出する工事費算出手段と、建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループに分類する耐用年数分類手段と、分類されたグループごとに、修繕時の直接工事費から修繕時の共通費を算出する共通費算出手段と、分類されたグループごとに、当該グループに含まれる建物の各構成部分の修繕時の直接工事費へ修繕時の共通費を按分配賦し、建物の各構成部分の改修工事費を決定する決定手段と、を備える。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２０１９−１６４７６３号公報
【特許文献２】特開２０１３−１１４５７８号公報
【考案の概要】
【考案が解決しようとする課題】
【０００５】
このように、建物の管理においては、長期間にわたる修繕及びメンテナンスの計画や修繕資金の調達計画が不可欠である。建物オーナーにとっては、建物を健全な状態に維持しつつ修繕及びメンテナンスにかかる費用負担を極力低減することが望まれる。
【０００６】
本考案は、建物の管理において効率的な修繕及びメンテナンスを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本考案の一態様は、建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理を行う修繕メンテナンス管理装置であって、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成する診断書作成部と、診断書における前記部位の項目に応じた診断判定に基づいて、前記項目ごとに診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させてメンテナンス計画書のデータを生成する計画書作成部と、を備えたことを特徴とする。
【０００８】
このような構成によれば、建物の部位における点検結果に基づく診断判定の項目を有する診断書のデータを診断書作成部で作成し、この診断書のデータから建物の部位の項目ごとに診断判定に対応した修繕及びメンテナンスの時期を計画書生成部で自動的に生成し、メンテナンス計画書のデータを作成することができる。
【０００９】
上記修繕メンテナンス管理装置において、メンテナンス計画書の項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の金額とを自動的に発生させて見積書のデータを生成する見積書作成部をさらに備え、見積書作成部は、メンテナンス計画書の前記項目における診断判定として最優先の判定がなされたものについての修繕費用の見積額に対する予め設定された割合の額を初期費用の項目として生成するようにしてもよい。これにより、最優先に修繕すべき費用の見積額に対する所定の割合の額を初期費用として、初期の費用負担を設定することができる。
【００１０】
上記修繕メンテナンス管理装置において、見積書作成部は、合計見積額から初期費用を差し引いた残額を予め設定された月数で割って月額費用の項目として生成するようにしてもよい。これにより、長期間にわたる修繕及びメンテナンスの費用を一定の月額で支払う計画を立てることができる。
【００１１】
上記修繕メンテナンス管理装置において、メンテナンス計画書の項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額とを示す進捗書のデータを生成する進捗書作成部をさらに備え、進捗書作成部は、支払い済みの金額から実行金額の合計を差し引いた金額を差額の項目として生成するようにしてもよい。これにより、実際に支払った費用に対しどの程度修繕工事が行われているのかを把握しやすくなる。
【００１２】
本考案の一態様は、建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス計画書であって、建物の部位の項目と、前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における点検結果に基づく診断判定の項目と、前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における診断判定の項目に示された診断判定と前記部位との対応に基づいて設定された修繕及びメンテナンスの時期の項目と、を備えたことを特徴とする。
【００１３】
このような構成によれば、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目と、部位と診断判定との対応に基づいて設定された修繕及びメンテナンスの時期の項目と、を備えた修繕メンテナンス計画書によって、各部位の修繕及びメンテナンスの時期を容易に把握することができる。
【００１４】
上記修繕メンテナンス計画書において、前記部位の項目のいずれについても修繕及びメンテナンスの時期の項目の開始時期から終了時期までの長さが一定であることが好ましい。これにより、修繕メンテナンス計画書において、修繕及びメンテナンスの開示時期から終了時期までの間でどの時期にどの項目で修繕及びメンテナンスが必要なのかを容易に把握することができる。
【００１５】
本考案の一態様は、建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス進捗報告書であって、建物の部位に関連する修繕の品目の項目と、品目の項目と対応して設けられ、前記品目に対応した修繕費用の見積額の項目と、品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数の項目と、品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数に応じた実行金額の項目と、を備えたことを特徴とする。
【００１６】
このような構成によれば、建物の部位に関連する修繕の品目の項目と、品目に対応した修繕費用の見積額の項目と、品目における修繕の実行数の項目と、品目における修繕の実行数に応じた実行金額の項目と、を備えた修繕メンテナンス進捗報告書によって、各部位の修繕及びメンテナンスの進捗状況を容易に把握することができる。
【００１７】
上記修繕メンテナンス進捗報告書において、支払い済みの金額から実行金額の合計を差し引いた金額を示す差額の項目をさらに備えていてもよい。これにより、修繕メンテナンス進捗報告書において、実際に支払った費用に対しどの程度修繕工事が行われているのかを容易に把握することができる。
【考案の効果】
【００１８】
本考案によれば、建物の管理において効率的な修繕及びメンテナンスを提供することが可能になる。
【図面の簡単な説明】
【００１９】
【図１】図１（ａ）および（ｂ）は、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置を例示するブロック図である。
【図２】図２は、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置を用いた修繕管理のポイントを示す図である。
【図３】図３は、修繕メンテナンス管理装置を用いた管理方法の一例を示すフローチャートである。
【図４】図４は、診断書の一例を示す図である。
【図５】図５は、修繕メンテナンス計画書の一例を示す図である。
【図６】図６は、見積書の一例を示す図である。
【図７】図７は、見積書の一部の拡大図である。
【図８】図８は、修繕メンテナンス進捗報告書の一例を示す図である。
【図９】図９は、修繕メンテナンス進捗報告書の一部の拡大図である。
【考案を実施するための形態】
【００２０】
以下、本考案の実施形態を図面に基づいて説明する。なお、以下の説明では、同一の部材には同一の符号を付し、一度説明した部材については適宜その説明を省略する。
【００２１】
（修繕メンテナンス管理装置）
図１（ａ）および（ｂ）は、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置を例示するブロック図である。図１（ａ）には修繕メンテナンス管理装置１の機能ブロック図が示され、図１（ｂ）には修繕メンテナンス管理装置１のハードウェア構成図が示される。
図１（ａ）に示す修繕メンテナンス管理装置１は、図１（ｂ）に示すコンピュータ１００を利用することで実現される。
【００２２】
本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１は、マンションやビル等の建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理を行う装置である。一般的に建物の修繕は、建物の劣化がある程度進んだ状態で、耐用年数などを考慮しつつ、建物全体で一括して行うことが多い。本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１では、長期間にわたる修繕及びメンテナンスのスケジューリングや資金計画を容易に行うことができる装置である。
【００２３】
図１（ａ）に示すように、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１は、診断書作成部１１と、計画書作成部１２とを備える。修繕メンテナンス管理装置１は、見積書作成部１３や進捗書作成部１４を備えていてもよい。
【００２４】
図１（ｂ）に示すように、コンピュータ１００はキーボード等の入力装置１０１と、ディスプレイ等の出力装置１０２と、ハードディスク等の記憶装置１０３と、演算部であるＣＰＵ１０４と、外部機器やネットワークとのインタフェースである通信ＩＦ１０５とを備える。なお、コンピュータ１００を構成する入力装置１０１、出力装置１０２、記憶装置１０３、ＣＰＵ１０４及び通信ＩＦ（インタフェース）１０５は、１つの筐体に組み込まれている構成でもよいし、各部の少なくともいずれかが離れた位置に配置され、ネットワークを介して接続される構成であってもよい。図１（ａ）に示す修繕メンテナンス管理装置１の各機能は主としてＣＰＵ１０４で実行されるプログラム処理によって実現される。
【００２５】
診断書作成部１１は、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成する。建物の部位とは、建物の構造上の部分のことをいう。例えば、屋上土間、屋根、外壁などである。
【００２６】
診断書作成部１１は、建物の部位ごとに点検した結果を診断判定としてデータ化する。診断判定には、ステップ的な評価が行われる。例えば、各部位に応じた点検の結果をＡ判定からＥ判定のような区分けによる判定を行う。一例として、Ａ判定は早急に補修をすることを推奨する場合、Ｂ判定は２年から３年以内に補修することを推奨する場合、Ｃ判定は４年から６年以内に補修することを推奨する場合、Ｄ判定は７年から１０年以内に補修することを推奨する場合である。
【００２７】
診断書作成部１１は、対象となる建物の設計データや建物の種類に応じて予め設定されたデータに基づいて建物の部位の項目を自動的に出力装置１０２であるディスプレイに表示するようにしてもよい。建物の診断を行った者やオペレータは、ディスプレイに表示された建物の部位の項目に対応した診断判定の項目に、入力装置１０１であるキーボード等を用いて判定値を入力する。これにより、診断書作成部１１は、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成し、記憶装置１０３に記憶するとともに、出力装置１０２に出力する。
【００２８】
計画書作成部１２は、診断書における建物の部位の項目に応じた診断判定に基づいて、前記項目ごとに診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させてメンテナンス計画書のデータを生成する。計画書作成部１２は、診断書作成部１１で作成した診断書のデータを記憶装置１０３から読み出して、建物の部位の項目及びその項目の診断判定に対応した修繕及びメンテナンスの時期を、ＣＰＵ１０４に計算させて出力装置１０２であるディスプレイに表示する。
【００２９】
計画書作成部１２は、建物の部位と診断判定との対応に基づいて自動的に修繕及びメンテナンスの時期を生成する。つまり、同じ診断判定（例えば、Ａ判定）であっても、部位によってはここ１年以内で補修が必要な場合もあれば、３年程度のあいだに補修すれば良い場合もある。このため、計画書作成部１２は、予め設定されたデータベースや計算式を利用して、部位と診断判定とをパラメータとして修繕及びメンテナンスの時期を自動的に生成する。
【００３０】
この際、部位によって優先順位に対応した係数を設定しておき、同じ診断判定であっても係数によって修繕及びメンテナンスの時期が変化するようにしてもよい。例えば、屋根や屋上土間のように雨漏りが心配される部位や、外壁のように剥がれや落下が心配される部分は優先順位の高い係数を設定しておき、同じ診断判定であっても他の部位（優先順位の低い部位）に比べて修繕及びメンテナンスの時期を早めるようにする。
【００３１】
計画書作成部１２は、建物の部位の項目ごとに生成した修繕及びメンテナンスの時期を示すメンテナンス計画書のデータを作成し、記憶装置１０３に記憶するとともに、出力装置１０２に出力する。
【００３２】
見積書作成部１３は、メンテナンス計画書における建物の部位の項目に関連する修繕の品目と、品目に対応した修繕費用の見積額とを示す見積書のデータを生成する。本実施形態に係る見積書作成部１３は、メンテナンス計画書のデータから建物の項目における診断判定として最優先の判定がなされたものについての修繕費用の見積額に対する予め設定された割合の額を初期費用の項目として生成する。
【００３３】
見積書作成部１３は、例えば、建物の項目における診断判定としてＡ判定がなされた項目をピックアップし、ピックアップされた項目に関連する修繕の品目に対応した修繕費用の見積額を合算し、この合算から予め設定された割合（例えば、１／２）の額を初期費用の項目として見積書に別途表記するようなデータを生成する。
【００３４】
また、見積書作成部１３は、合計見積額から初期費用を差し引いた残額を予め設定された月数で割って月額費用の項目として生成する。これにより、修繕及びメンテナンスのスケジュールにおいて、初期にかかる費用と、毎月かかる一定額の費用とを容易に把握することができる。
【００３５】
見積書作成部１３は、生成した見積書のデータを記憶装置１０３に記憶するとともに、出力装置１０２に出力する。
【００３６】
進捗書作成部１４は、メンテナンス計画書の項目に関連する品目と、この品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額とを示す進捗書のデータを生成する。メンテナンス計画書のスケジュールに沿って修繕を行った場合、オペレータは入力装置１０１であるキーボード等を用いて修繕の実行数を入力する。修繕の単価が予め設定されている場合には、実行数に応じた実行金額が自動的に計算される。進捗書作成部１４は、生成した進捗書のデータを記憶装置１０３に記憶するとともに、出力装置１０２に出力する。
【００３７】
進捗書には、メンテナンス計画書の項目に関連する品目が、修繕を行ったか否かに関わらず示される。そして、この品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額が示される。これにより、修繕を行った品目には実行数及び実行金額が示され、修繕を行っていない品目には実行数量及び実行金額が示されないため、どの品目で修繕が行われ、どの品目で修繕が行われていないのかを容易に把握することができる。
【００３８】
また、進捗書作成部１４は、支払い済みの金額から実行金額の合計を差し引いた金額を差額の項目として生成する。すなわち、修繕及びメンテナンスは、メンテナンス計画書のスケジュールに沿って実行されるが、見積書に基づく修繕及びメンテナンスの費用の支払いは、初期費用を支払った後は、毎月一定額の支払いのみとなる。このため、実際に行われた修繕及びメンテナンスの費用と、実際に支払った金額との間に差が生じる。ここで、実際に支払った金額よりも実際に行われた修繕及びメンテナンスの費用のほうが多いと、支払った金額のぶんよりも修繕工事にかかった費用のほうが多いということになる。進捗書作成部１４は、この差額を進捗書に示すようにデータを生成する。これにより、実際に支払った費用に対してどの程度修繕工事が行われているのか（支払った分より得をしている金額）を把握しやすくなる。
【００３９】
このような本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１によれば、建物の部位における点検結果に基づく診断判定の項目を有する診断書のデータを診断書作成部１１で作成し、この診断書のデータから建物の部位の項目ごとに診断判定に対応した修繕及びメンテナンスの時期を示すメンテナンス計画書のデータを計画書作成部１２で自動的に生成することができる。これにより、長期にわたる修繕及びメンテナンスの計画を容易に作成できるとともに、スケジュールを的確に把握することが可能となる。
【００４０】
図２は、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１を用いた修繕管理のポイントについて示す図である。
図２に示すように、修繕メンテナンス管理装置１を用いた修繕管理のポイントは以下のようになる。
（１）毎月定額のメンテナンス料の支払いで、建物全体の修繕とメンテナンスとを行うことができる。
（２）毎月のメンテナンス料は経費として計上することができる。
【００４１】
すなわち、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１を用いた修繕管理によれば、建物のオーナーは、毎月定額のメンテナンス料の支払いを行えば建物全体における修繕及びメンテナンスのサービスを受けることができる（いわゆる、サブスクリプション方式）。
修繕及びメンテナンスのスケジュールについては、予め診断したその建物の状況に応じて設定されるため、建物ごとに優先順位の高い項目から先に進められる。
【００４２】
本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１を用いた修繕管理では、支払いは毎月定額のメンテナンス料のみとなるため、毎月支払う金額と、その月に行われる修繕及びメンテナンスにかかる金額とは対応しない。
このように、毎月の修繕及びメンテナンスのサービスを受けるために毎月定額のメンテナンス料を支払う形態のため、メンテナンス料は毎月の経費として計上することができる。
【００４３】
したがって、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１を用いた修繕管理によって、建物のオーナーにとっては毎月定額のメンテナンス料の支払いで済むことから、修繕及びメンテナンスのための大きな支出を分散化、固定化及び経費化することができ、手元資金を残して有効利用することができる。
また、建物については、従来の修繕方式よりも低コストで美観と機能性とを長期間維持できるようになる。
【００４４】
次に、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１を用いた管理方法（修繕メンテナンス管理方法）について説明する。
図３は、修繕メンテナンス管理装置を用いた管理方法の一例を示すフローチャートである。
先ず、ステップＳ１０１に示すように、建物の診断を行う。建物の診断は、建物の部位ごとに、その部位に応じた点検及び診断を行う。点検においては、部位の現状の写真を撮影することが好ましい。この場合、注意すべき箇所や補修が必要な箇所などを詳細に撮影しておく。
【００４５】
次に、ステップＳ１０２に示すように、診断書の作成を行う。診断書の作成は、診断書作成部１１によって行われる。診断書作成部１１は、対象となる建物に応じて予め設定された建物の部位の項目と、この項目に対応した診断判定の項目とが示された診断書のデータを出力装置１０２であるディスプレイに表示させる。建物の点検を行った者やオペレータは、入力装置１０１であるキーボード等を用いて項目に対応した診断判定（判定値）を入力する。これにより、診断書作成部１１は、建物の部位の項目と、部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを生成する。診断書作成部１１は、診断書のデータに、点検の際に撮影した写真や、注意すべき箇所、補修が必要な箇所などのコメントを含めるようにしてもよい。
【００４６】
次に、ステップＳ１０３に示すように、計画書の作成を行う。計画書の作成は、計画書作成部１２によって行われる。計画書作成部１２は、ステップＳ１０２で生成した診断書のデータに基づき、建物の部位の項目ごとに診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させて計画書であるメンテナンス計画書のデータを生成する。各項目に対応して自動的に生成された修繕及びメンテナンスの時期は、オペレータが必要に応じて修正できるようになっている。
【００４７】
次に、ステップＳ１０４に示すように、見積書の作成を行う。見積書の作成は、見積書作成部１３によって行われる。見積書作成部１３は、ステップＳ１０３で生成したメンテナンス計画書における建物の部位の項目に関連する修繕の品目と、品目に対応した修繕費用の見積額とが示される。
【００４８】
また、見積書作成部１３は、メンテナンス計画書のデータから建物の項目における診断判定として最優先の判定がなされたものについての修繕費用の見積額に対する予め設定された割合の額を初期費用の項目として生成する。さらに、見積書作成部１３は、合計見積額から初期費用を差し引いた残額を予め設定された月数で割って月額費用の項目として生成する。
【００４９】
見積書のデータは予め設定された単価に基づき自動的に生成されるようになっていてもよい。また、自動的に生成された見積書のデータは、オペレータによって必要に応じて修正できるようになっていてもよい。
【００５０】
次に、ステップＳ１０５に示すように、修繕及びメンテナンスを実行する。ステップＳ１０３で生成したメンテナンス計画書、及びステップＳ１０４で生成した見積書によって建物のオーナーと修繕メンテナンス事業者との間で契約が成立すると、建物のオーナーは初期費用の支払い、及び月額の支払いを行う。一方、修繕メンテナンス事業者は、メンテナンス計画書のスケジュールに沿って所定箇所の修繕及びメンテナンスを実行していく。
【００５１】
次に、ステップＳ１０６に示すように、進捗報告書の作成を行う。進捗報告書の作成は、進捗書作成部１４によって行われる。メンテナンス計画書のスケジュールに沿って修繕を行った場合、オペレータは入力装置１０１であるキーボード等を用いて修繕の実行数を入力する。修繕の単価が予め設定されている場合には、進捗書作成部１４は、修繕の実行数に応じた実行金額を自動的に計算し、進捗報告書のデータを生成する。進捗報告書には、メンテナンス計画書の項目に関連する品目と、この品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額とが示される。
【００５２】
また、進捗書作成部１４は、支払い済みの金額から実行金額の合計を差し引いた金額を差額の項目として進捗報告書に含めるようにデータを生成する。
【００５３】
次に、ステップＳ１０７に示すように、計画期間の終了か否かの判断を行う。メンテナンス計画書のスケジュールに沿って順次修繕及びメンテナンスを行い、計画期間を終了していない場合にはステップＳ１０５へ戻り、以降の処理を繰り返す。これにより、修繕を実行するごとに、その修繕の実行数や実行金額が示された進捗報告書が作成され、建物のオーナーへ示される。建物のオーナーは、進捗報告書によって修繕及びメンテナンスがどのように行われたのか、項目に関する品目ごとに確認することができる。また、建物のオーナーは、それまでに支払った金額と、実際に修繕にかかった金額との差を差額の項目として参照することで、どの程度得をしているのかを一目で把握することができる。一方、最終的な計画期間が終了したら、修繕及びメンテナンスの契約終了となる。
【００５４】
（診断書）
図４は、診断書の一例を示す図である。
図４に示す診断書Ａは、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１の診断書作成部１１によって作成される。
診断書Ａは、建物の部位の項目ａ１、建物診断判定の項目ａ２、及び状態評価の項目ａ３を備える。建物診断判定の項目ａ２には、対応する部位の項目ａ１に応じた判定値が示される。判定値は、先に説明したように、例えばＡ評価からＤ評価によって示される。ＡからＤのそれぞれの間（どちらでもよい場合を含む）を示したい場合には、Ａ−Ｂ、Ｂ−Ｃ、Ｃ−Ｄというように両方の表記を行うようにしてもよい。状態評価の項目ａ３には、対応する部位の項目ａ１に応じた点検の結果、修繕及びメンテナンスに関するコメントが示される。
【００５５】
（修繕メンテナンス計画書）
図５は、修繕メンテナンス計画書の一例を示す図である。
図５に示す修繕メンテナンス計画書Ｂは、本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１の計画書作成部１２によって作成される。
修繕メンテナンス計画書Ｂは、建物の部位の項目ｂ１、建物診断判定の項目ｂ２、及び修繕及びメンテナンスの実施予定時期の項目ｂ３を備える。建物の部位の項目ｂ１及び建物診断判定の項目ｂ２は、診断書Ａの情報が引き継がれる。
【００５６】
修繕及びメンテナンスの実施予定時期の項目ｂ３は、部位の項目ｂ１のいずれについても開始時期から終了時期までの長さが一定となっている。修繕及びメンテナンスの実施予定時期の項目ｂ３は所定の複数年単位で区分けされている。例えば、「１年目〜２年目」、「３年目〜４年目」、「５年目〜６年目」、「７年目〜８年目」、「９年目〜１０年目」、「１１年目〜１５年目」のように、区分けされる。この複数の区分けにおける全体の長さが項目にかかわらず一定となっている。
【００５７】
複数年の区分けに対応して、修繕を行う時期及びメンテナンスを行う時期が示される。例えば、部位として「屋根」については建物診断判定が「Ａ評価」であり、「１年目〜２年目」に「補修・防水工事」を行い、それ以降の「３年目〜４年目」、「５年目〜６年目」、「７年目〜８年目」、「９年目〜１０年目」、「１１年目〜１５年目に」にはメンテナンスを実施することが示される。
【００５８】
一方、部位として「階段室天井」については建物診断判定が「Ａ評価」ではあるもの、「屋根」よりは優先順位が低いことから、「３年目〜４年目」に「補修・塗装工事」を行い、それより前の「１年目〜２年目」には「部分補修・タッチアップ」を行い、補修後の「５年目〜６年目」、「７年目〜８年目」、「９年目〜１０年目」、「１１年目〜１５年目に」にはメンテナンスを実施することが示される。
【００５９】
また、部位として「塔屋外壁」については建物診断判定が「Ｂ−Ｃ評価」であり、「７年目〜８年目」に「補修・コーキング工事」を行い、それより前の「１年目〜２年目」、「３年目〜４年目」、「５年目〜６年目」には「調査・点検・タッチアップ」を行い、補修後の「９年目〜１０年目」、「１１年目〜１５年目」はメンテナンスを実施することが示される。
【００６０】
一方、部位として「外壁東面」については建物診断判定が「Ｂ−Ｃ評価」ではあるものの、「塔屋外壁」よりも優先順位が高いことから、「１年目〜２年目」に「補修・コーキング工事」を行い、それ以降の「３年目〜４年目」、「５年目〜６年目」、「７年目〜８年目」、「９年目〜１０年目」、「１１年目〜１５年目に」にはメンテナンスを実施することが示される。
【００６１】
このような修繕メンテナンス計画書Ｂによって、修繕及びメンテナンスの開示時期から終了時期までの間でどの時期にどの項目で修繕及びメンテナンスが必要なのかを容易に把握することができる。
【００６２】
（見積書）
図６は、見積書の一例を示す図である。
図７は、見積書の一部の拡大図である。
図６及び図７に示す見積書Ｃは、見積書作成部１３によって作成される。
見積書Ｃは、建物の部位に関する修繕の品目の項目ｃ１、仕様・工法の項目ｃ２、数量の項目ｃ３、単位の項目ｃ４、単価の項目ｃ５及び金額の項目ｃ６を備える。見積書Ｃには、建物の点検の結果、契約年数が満了するまでの間に必要な修繕に関する品目と見積額とが示される。
【００６３】
見積書Ｃには、図７に示すように、お支払い回数の項目ｃ１１、月額の項目ｃ１２、集中メンテナンス料の項目ｃ１３、合計金額の項目ｃ１４が別枠で示される。お支払い回数の項目ｃ１１には、月額を支払う回数（月数）が示される。月額の項目ｃ１２には、毎月支払う金額が示される。集中メンテナンス料の項目ｃ１３には、契約時（初回）または２年目の初月に支払う金額（初期費用）が示される。合計金額の項目ｃ１４には、建物の修繕にかかる総費用の見積額が示される。
【００６４】
ここで、集中メンテナンス料の項目ｃ１３に示される金額は、修繕メンテナンス計画書Ｂの建物診断判定の項目ｂ２の評価値が最優先（Ａ評価）の項目に関連する修繕の品目に対応した修繕費用の見積額を合算し、この合算から予め設定された割合（例えば、１／２）の額を求めたものである（端数処理をしてもよい。）。集中メンテナンス料の項目ｃ１３に示される金額は初期費用として最初（契約時や２年目初月）に支払う金額となる。
【００６５】
また、月額の項目ｃ１２に示される金額は、合計金額の項目ｃ１４に示される総費用の見積額から集中メンテナンス料の項目ｃ１３に示される金額を差し引き、お支払い回数の項目ｃ１１に示される回数で除した金額である。すなわち、総費用から初期費用を差し引いた残りを契約の月数で除した月額となる。建物のオーナーは、見積書Ｃの別枠で示される金額を参照することで、全体費用、初期費用及び月額を容易に把握することができる。
【００６６】
（修繕メンテナンス進捗報告書）
図７は、修繕メンテナンス進捗報告書の一例を示す図である。
図８は、修繕メンテナンス進捗報告書の一部の拡大図である。
図７及び図８に示す修繕メンテナンス進捗報告書Ｄは、進捗書作成部１４によって作成される。
修繕メンテナンス進捗報告書Ｄは、建物の部位に関する修繕の品目の項目ｄ１、数量の項目ｄ２、単位の項目ｄ３、単価の項目ｄ４、見積金額の項目ｄ５、実行数量の項目ｄ６及び実行金額の項目ｄ７を備える。修繕の品目の項目ｄ１は見積書Ｃの修繕の品目の項目ｂ１と対応しており、修繕を行ったか否かにかかわらず示される。修繕を行った品目については、それに対応する実行数量の項目ｄ６や実行金額の項目ｄ７が示されているため、修繕を行った項目であることを把握できる。
【００６７】
修繕メンテナンス進捗報告書Ｄには、図８に示すように、集中メンテナンス料金の項目ｄ１１、月額メンテナンス料の項目ｄ１２、受領済合計金額の項目ｄ１３、工事進捗金額の項目ｄ１４、差額の項目ｄ１５が別枠で示される。受領済合計金額の項目ｄ１３には、初期費用として受領した集中メンテナンス料金の項目ｄ１１に示される金額と、進捗報告をするまでに月額で支払われた金額の合計とを合算した金額が示される。工事進捗金額の項目ｄ１４には、進捗報告をするまでに行われた修繕の費用の合計金額が示される。差額の項目ｄ１５には、受領済合計金額の項目ｄ１３に示された金額から、工事進捗金額の項目ｄ１４に示された金額を差し引いた金額が示される。
【００６８】
建物のオーナーは、修繕メンテナンス進捗報告書Ｄに示される差額の項目ｄ１５の金額によって、実際に支払った費用に対してどの程度修繕工事が行われているのかを把握しやすくなる。
【００６９】
本実施形態に係る修繕メンテナンス管理装置１では、修繕メンテナンスの期間（契約期間）で修繕及びメンテナンスに関する費用を月額で支払いながら、支払い額（支払い総額）にかかわらず修繕及びメンテナンスは契約の段階で示したメンテナンス計画書のスケジュールに沿って行われる。各部位の修繕及びメンテナンスは契約期間の全体にわたり継続して行われるため、建物を契約期間において健全な状態に保ちやすくなる。
【００７０】
従来、建物の修繕では、建物が劣化した段階で一気に行う大規模修繕が一般的である。この場合には、修繕の際に多額の資金が必要となる。また、大規模修繕を行った直後は良いものの、時間の経過とともに美観や機能性が低下していき、再度大きな修繕を行う必要が生じる。修繕積立を行う場合には、修繕の際に多額の資金を準備する必要はないものの、やはり積立を行っている間に建物の劣化が進むことになる。
【００７１】
本実施形態では、診断書Ａの作成、修繕メンテナンス計画書Ｂの作成、及び見積書Ｃの作成の段階で建物の長期間にわたる修繕及びメンテナンス計画を作成し、その期間で建物の部位の状態に適した修繕及びメンテナンスを継続して行うことから、契約期間において建物を健全な状態に維持しやすい。また、優先順位の高い修繕についての費用の少なくとも一部を初期費用として支払い、その後は契約期間で残りを月額支払いしていくことから、建物の状態を維持しながら修繕資金の調達の負担を軽減できることになる。さらに、建物のオーナーにとっては、月額の支払いを修繕費用として計上できることから、節税効果を得ることもできる。
【００７２】
一方、修繕メンテナンス事業者は、契約の段階で修繕メンテナンス計画書Ｂができているため、これに沿って年間のスケジュールを調整していくことができ、施工業者の稼働率向上を図りやすい。また、長期間にわたる修繕及びメンテナンスの受注を得ることができ、事業の安定化につながる。
【００７３】
建物の入居者にとっても、大規模修繕における長期間施工が継続することによる施工中のストレスが発生しにくく、建物の健全な状態が維持されているため、気持ち良く過ごすことができる。このように、本実施形態によれば、建物のオーナー、修繕メンテナンス事業者、入居者の三者にとって十分なメリットを得ることが可能となる。
【００７４】
以上説明したように、実施形態によれば、建物の管理において効率的な修繕及びメンテナンスを提供することが可能になる。
【００７５】
なお、上記に本実施形態およびその適用例（変形例、具体例）を説明したが、本考案はこれらの例に限定されるものではない。例えば、前述の各実施形態またはその適用例（変形例、具体例）に対して、当業者が適宜、構成要素の追加、削除、設計変更を行ったものや、各実施形態の特徴を適宜組み合わせたものも、本考案の要旨を備えている限り、本考案の範囲に包含される。
【産業上の利用可能性】
【００７６】
以上のように、本考案は、マンションやオフィスビルのほか、商業施設、スポーツ施設、病院、ホテル、美術館、道路、橋などの修繕及びメンテナンス計画に好適に利用できる。
【符号の説明】
【００７７】
１…修繕メンテナンス管理装置，１１…診断書作成部，１２…計画書作成部，１３…見積書作成部，１４…進捗書作成部，１００…コンピュータ，１０１…入力装置，１０２…出力装置，１０３…記憶装置，１０４…ＣＰＵ，１０５…通信ＩＦ，Ａ…診断書，Ｂ…修繕メンテナンス計画書，Ｃ…見積書，Ｄ…修繕メンテナンス進捗報告書
【図１】
0003235054.tif 000003
【図２】
0003235054.tif 000004
【図３】
0003235054.tif 000005
【図４】
0003235054.tif 000006
【図５】
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【図６】
0003235054.tif 000008
【図７】
0003235054.tif 000009
【図８】
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【図９】
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【手続補正書】
【提出日】令和3年9月22日(2021.9.22)
【手続補正１】
【補正対象書類名】実用新案登録請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【実用新案登録請求の範囲】
【請求項１】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理を行う修繕メンテナンス管理装置であって、
前記建物の部位の項目と、前記部位における点検結果に基づく診断判定の項目とを有する診断書のデータを作成する診断書作成部と、
前記診断書における前記部位の項目に応じた前記診断判定に基づいて、前記項目ごとに前記診断判定と対応した修繕及びメンテナンスの時期を自動的に発生させてメンテナンス計画書のデータを生成する計画書作成部と、
を備えたことを特徴とする修繕メンテナンス管理装置。
【請求項２】
前記メンテナンス計画書の前記項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の金額とを自動的に発生させて見積書のデータを生成する見積書作成部をさらに備え、
前記見積書作成部は、前記メンテナンス計画書の前記項目における前記診断判定として最優先の判定がなされたものについての修繕費用の見積額に対する予め設定された割合の額を初期費用の項目として生成する、ことを特徴とする請求項１記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項３】
前記見積書作成部は、合計見積額から前記初期費用を差し引いた残額を予め設定された月数で割って月額費用の項目として生成する、ことを特徴とする請求項２に記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項４】
前記メンテナンス計画書の前記項目に関連する品目と、前記品目に対応した修繕費用の見積額及び修繕の実行数に応じた実行金額とを示す進捗書のデータを生成する進捗書作成部をさらに備え、
前記進捗書作成部は、支払い済みの金額から前記実行金額の合計を差し引いた金額を差額の項目として生成する、ことを特徴とする請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の修繕メンテナンス管理装置。
【請求項５】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス計画書であって、
前記建物の部位の項目と、
前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における点検結果に基づく診断判定の項目と、
前記部位の項目と対応して設けられ、前記部位における前記診断判定の項目に示された診断判定と前記部位との対応に基づいて設定された修繕及びメンテナンスの時期の項目と、
を左から右に順に位置するように備えたことを特徴とする修繕メンテナンス計画書を印刷した印刷物。
【請求項６】
前記部位の項目のいずれについても前記修繕及びメンテナンスの時期の項目の開始時期から終了時期までの長さは一定である、ことを特徴とする請求項５記載の印刷物。
【請求項７】
建物の修繕及びメンテナンスについての計画及び管理に用いられる修繕メンテナンス進捗報告書であって、
前記建物の部位に関連する修繕の品目の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目に対応した修繕費用の見積額の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数の項目と、
前記品目の項目と対応して設けられ、前記品目における修繕の実行数に応じた実行金額の項目と、
を左から右に順に位置するように備えたことを特徴とする修繕メンテナンス進捗報告書を印刷した印刷物。
【請求項８】
支払い済みの金額から前記実行金額の合計を差し引いた金額を示す差額の項目をさらに備えたことを特徴とする請求項７記載の印刷物。