(57)【要約】【課題】公的な家賃補助制度を利用することなく、標準よりも家賃を安くすることができる不動産賃貸管理システムを提供する。【解決手段】入居者１７が賃貸借契約管理会社１４に預託した保証金の額に応じて、標準の家賃よりも割り引かれたサービス家賃が設定されることから、公的な家賃補助制度を利用しなくても、標準より家賃を安くすることができる。これにより、従来の家賃補助制度において課されていた世帯の所得額や入居者の人員構成などの厳しい制約条件をクリアできなかった人たちでも、割り引かれた家賃の恩恵に浴することが可能となる。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
会員登録された賃借人に会員の特典として標準家賃よりも割り引いたサービス家賃を設定する不動産賃貸管理システムであって、
前記会員の各々について、前記会員の個人情報、前記会員が預託した保証金に関する保証金情報、及び、前記会員に賃貸する不動産物件に関する物件情報を記憶する記憶手段と、
一の会員の前記保証金情報が示す保証金の額に応じて、前記標準家賃と前記サービス家賃との差額であるサービス割引家賃額を算出するサービス割引家賃額算出手段と、
一の会員の前記物件情報が示す標準の家賃と、前記サービス割引家賃額算出手段において算出される当該一の会員のサービス割引家賃額とに基づいて、当該一の会員が払うべき前記サービス家賃を算出する家賃算出手段と
を有する不動産賃貸管理システム。
【請求項２】
前記記憶手段は、前記会員の各々について、不動産の賃貸借契約に関する契約情報を記憶しており、
一の会員の前記契約情報が示す不動産賃貸借契約の満了日から所定の期間が終了するときに、当該一の会員の保証金情報が示す保証金に応じた金額を当該一の会員に返還すべきことを表示手段に表示する保証金返還指示手段を有する、
請求項１に記載の不動産賃貸管理システム。
【請求項３】
前記保証金返還指示手段は、賃貸借契約終了の３ヶ月後に、前記保証金情報が示す保証金の全額を、会員であった入居者に無利子で返還すべきことを前記表示手段に表示する、
請求項２に記載の不動産賃貸管理システム。
【請求項４】
前記記憶手段の前記保証金情報が示す保証金の額を変更する保証金変更手段を有し、
前記サービス割引家賃額算出手段は、前記保証金変更手段によって変更された保証金の額に応じて、前記サービス割引家賃額を算出する、
請求項２又は３に記載の不動産賃貸管理システム。
【請求項５】
一の会員から退会の申し出を受けた場合、当該一の会員の退会を示すステータス情報を前記記憶部に記憶する退会処理手段を有し、
前記保証金返還手段は、前記退会処理手段による退会処理をしてから、退会の３ヵ月後に前記保証金の全額を当該一の会員に返還すべきことを前記表示手段に表示する、
請求項２乃至４の何れか一項に記載の不動産賃貸管理システム。
【請求項６】
会員登録された賃借人に会員の特典として標準家賃よりも安価なサービス家賃を設定する不動産賃貸管理方法であって、
前記会員が予め預託した保証金の額に応じて、前記標準家賃と前記サービス家賃との差額であるサービス割引家賃額を算出するサービス割引家賃額の算出工程と、
前記会員に賃貸する不動産物件の標準の家賃と、前記サービス割引家賃額算出工程において算出された前記サービス割引家賃額とに基づいて、前記会員が払うべき前記サービス家賃を算出する家賃算出工程と、
前記家賃算出工程において算出された前記サービス家賃を、前記会員から月毎に徴収する家賃徴収工程と
を有する不動産賃貸管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンション等の不動産の賃貸に関わる管理を行うシステムに係り、特に、会員登録された賃借人の家賃を、会員へのサービス特典として標準よりも割り引いた金額に設定する不動産賃貸管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
標準よりも家賃を割引きする方法として、例えば「特定優良賃貸住宅」などの国や地方公共団体による家賃補助制度を利用する方法が一般的である。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかしながら、これらの制度を利用するには、世帯の所得額が一定範囲内に含まれることや、入居者が同一家族に限られることなど、様々な制約条件をクリアする必要がある。また、入居期間が長くなるほど補助額が減少する場合があるため、長期の居住には適さないという問題がある。更に、公的な家賃補助制度は、一定レベルの住宅を供給することを目的としていることから、住宅のバリエーションが貧弱であり、デザイナーズマンションのようにグレードの高い物件は殆ど選択できないという問題がある。
【０００４】
本発明は係る事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、公的な家賃補助制度を利用することなく、標準よりも家賃を割り引くことができる不動産賃貸管理システムとその方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明の第１の観点に係る不動産賃貸管理システムは、会員登録された賃借人に会員の特典として標準家賃よりも割り引いたサービス家賃を設定する不動産賃貸管理システムに関する。この不動産賃貸管理システムは、前記会員の各々について、前記会員の個人情報、前記会員が預託した保証金に関する保証金情報、及び、前記会員に賃貸する不動産物件に関する物件情報を記憶する記憶手段と、一の会員の前記保証金情報が示す保証金の額に応じて、前記標準家賃と前記サービス家賃との差額であるサービス割引家賃額を算出するサービス割引家賃額算出手段と、一の会員の前記物件情報が示す標準の家賃と、前記サービス割引家賃額算出手段において算出される当該一の会員のサービス割引家賃額とに基づいて、当該一の会員が払うべき前記サービス家賃を算出する家賃算出手段とを有する。
【０００６】
好適に、前記記憶手段は、前記会員の各々について、不動産の賃貸借契約に関する契約情報を記憶する。
好適に、上記不動産賃貸管理システムは、一の会員の前記契約情報が示す不動産賃貸借契約の満了日から所定の期間が終了するときに、当該一の会員の保証金情報が示す保証金に応じた金額を当該一の会員に返還すべきことを表示手段に表示する保証金返還指示手段を有する。
【０００７】
好適に、前記保証金返還指示手段は、賃貸借契約終了の３ヶ月後に、前記保証金情報が示す保証金の全額を、会員であった入居者に無利子で返還すべきことを前記表示手段に表示する。
【０００８】
好適に、上記不動産管理システムは、前記記憶手段の前記保証金情報が示す保証金の額を変更する保証金変更手段を有する。
好適に、前記サービス割引家賃額算出手段は、前記保証金変更手段によって変更された保証金の額に応じて、前記サービス割引家賃額を算出する。
【０００９】
好適に、上記不動産管理システムは、一の会員から退会の申し出を受けた場合、当該一の会員の退会を示すステータス情報を前記記憶部に記憶する退会処理手段を有する。
好適に、前記保証金返還手段は、前記退会処理手段による退会処理をしてから、退会の３ヵ月後に前記保証金の全額を当該一の会員に返還すべきことを前記表示手段に表示する。
【００１０】
本発明の第２の観点は、会員登録された賃借人に会員の特典として標準家賃よりも割り引いたサービス家賃を設定する不動産賃貸管理方法に関する。この不動産賃貸管理方法は、前記会員が予め預託した保証金の額に応じて、前記標準家賃と前記サービス家賃との差額であるサービス割引家賃額を算出するサービス割引家賃額算出工程と、前記会員に賃貸する不動産物件の標準の家賃と、前記サービス割引家賃額算出工程において算出された前記サービス割引家賃額とに基づいて、前記会員が払うべき前記サービス家賃を算出する家賃算出工程と、前記家賃算出工程において算出された前記サービス家賃を、前記会員から月毎に徴収する家賃徴収工程とを有する。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、会員から預託される保証金の額に応じて標準家賃よりも割り引いたサービス家賃を設定することから、公的な家賃補助制度を利用することなく標準よりも家賃を安くすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】本発明の実施形態に係る不動産賃貸の運営・管理システムの構成例を示す図である。
【図２】会員から保証金の預託を受けることによって、標準の家賃よりも割り引いたサービス家賃を設定する仕組みの一例を説明するための図である。
【図３】賃貸借契約管理会社が運営する会員組織の一例について説明するための図である。
【図４】賃貸管理サーバの構成の一例を示す図である。
【図５】保証金の額に応じたサービス割引家賃額の設定例を示す図である。
【００１３】
図１は、本発明の実施形態に係る不動産賃貸の運営・管理システムの構成例を示す図である。図１に示すシステムは、不動産仲介サーバ３と、賃貸管理サーバ４と、家賃徴収管理サーバ５を有する。これらのサーバは、例えば、インターネット等の通信ネットワーク９に接続されており、相互に情報をやり取りすることができる。
【００１４】
図２は、図１に示すシステムにおいて、標準の家賃よりも割り引かれたサービス家賃を設定する仕組みの一例を説明するための図である。
図２において、賃貸借契約管理会社１４は、不動産のオーナー１６（家主，地主等）から不動産物件（マンション等）の管理委託を受ける会社である。例えば、賃貸借契約管理会社１４は、オーナー１６からマンション等をマスターリース契約（原賃貸借契約）によって、一括借上げし、オーナー１６に代わって入居者１７（賃借者）と賃貸借契約を結ぶ。
【００１５】
仲介業者１３は、不動産物件の賃貸の仲介を行う業者であり、賃貸借契約管理会社１４が扱う不動産物件を一般の需要者に紹介する。賃貸借契約管理会社１４が扱う不動産物件において安価なサービス家賃の設定を希望する入居者１７は、賃貸借契約管理会社１４と所定の不動産賃貸借契約（定期借家契約など）を行うことができる。
【００１６】
図３は、賃貸借契約管理会社１４が賃貸不動産（賃貸マンション等）の入居者向けに運営する会員組織の一例について説明するための図であり、家賃についての優待サービスが受けられる会員組織の内容が記載されたＷｅｂページを示す。
賃貸借契約管理会社１４が運営する会員組織の会則には、入会の条件として、保証金を預託することが定められている。この保証金は、マスターリース（原賃貸借権）を有する賃貸借契約管理会社１４にすべて預託されるものである。仲介業者には、所定の仲介手数料が支払われる。
【００１７】
賃貸管理サーバ４は、家賃の優遇を受けられる上述した会員組織に入会している入居者１７については、各会員に割り当てられる会員番号や、入会時に預託した保証金に関する情報を管理する。賃貸管理サーバ４は、保証金の金額に応じたサービス割引家賃額を会員毎に算出し、このサービス割引家賃額を、賃貸借契約管理会社１４から不動産管理会社１５へ毎月支払うべき標準家賃とサービス家賃との差額分として計算し、これを管理する。
【００１８】
図４は、賃貸管理サーバ４の構成の一例を示す図である。図３に示す賃貸管理サーバ４は、通信部４１と、表示部４２と、操作部４３と、記憶部４４と、処理部４５を有する。
【００１９】
通信部４１は、インターネット等の通信ネットワーク９を介して不動産仲介サーバ３や家賃徴収管理サーバ５と通信を行う。通信部４１は、所定の通信規格に適合した通信を行うための信号処理や制御、有線や無線で伝送される信号の変調・復調、データの符号化・復号化、パケットの処理、送受信のタイミングの調整などを行う。
【００２０】
表示部４２は、処理部４５において生成される表示信号に応じた映像を表示する。表示部４２は、液晶ディスプレイ、ＥＬパネルディスプレイ、ＣＲＴなどの表示デバイスを含む。
【００２１】
操作部４３は、利用者の操作によって指示を入力するための装置であり、例えばキーボード、マウス、タッチセンサ、キーパッド、操作ボタンなどを含む。
【００２２】
記憶部４４は、処理部４５及び周辺ハードウェア（４１〜４３）の初期化・制御等に使用されるプログラム（ＢＩＯＳ等）や、オペレーティング・システム、アプリケーション・プログラム、プログラムで利用されるデータを格納する。記憶部４４は、例えばハードディスク、フラッシュ・メモリ、ＤＲＡＭ、ＳＲＡＭなどを含む。
【００２３】
記憶部４４は、入居者データベース部４６，賃貸物件データベース部４７，賃貸借契約データベース部４８，オーナーデータベース部４９の記憶領域としてそれぞれ利用される。
【００２４】
入居者データベース部４６は、賃貸借契約管理会社１４の賃貸物件に入居する入居者１７に関する情報を記憶する。例えば、入居者データベース部４６は、個々の入居者を識別するための入居者識別番号に関連付けて、入居者の個人情報（氏名，住所，年齢，性別，職業，連絡先など）、賃貸物件の情報（賃貸物件データベース部４７の物件識別番号など）、賃貸借契約に関する情報（賃貸借契約データベース部４８の契約識別番号など）を記憶する。また入居者データベース部４６は、家賃の優遇を受けられる上述した会員組織に入会している入居者については、当該組織における会員番号、入会した日付、入会時に預託した保証金に関する情報、保証金の額に応じて算出したサービス割引家賃額の情報などを記憶する。
【００２５】
賃貸物件データベース部４７は、賃貸借契約管理会社１４がオーナー１６から管理委託を受けた賃貸物件に関する情報を記憶する。例えば、賃貸物件データベース部４７は、個々の賃貸物件を識別するための物件識別番号に関連付けて、物件の名称、所在地、部屋番号、間取り、面積、設備に関する情報（電気，水道，ガス，冷暖房装置，浴室，トイレ，ＴＶアンテナ，通信回線，駐車場などの情報）、オーナーに関する情報（オーナーデータベース部４９のオーナー識別番号など）を記憶する。
【００２６】
賃貸借契約データベース部４８は、賃貸借契約管理会社１４と入居者１７が取り交わした賃貸借契約に関する情報を記憶する。例えば、賃貸借契約データベース部４８は、個々の契約を識別するための契約識別番号と関連付けて、契約の種別（定期借家契約など）、契約者の情報（名称，住所，連絡先など）、連帯保証人の情報（名称，住所，連絡先など）、契約物件の情報（物件識別番号など）、賃借条件の情報（契約期間，使用目的，家賃，共益費，駐車料，礼金，サービス割引家賃額，家賃等の支払方法など）を記憶する。
【００２７】
処理部４５は、賃貸管理サーバ４の全体的な動作を制御する装置であり、記憶部４４に格納されるプログラムに基づいて処理を実行する。例えば処理部１０１は、プログラムに基づいて処理を行うプロセッサ（ＣＰＵ）や、周辺ハードウェア（４１〜４３）とデータをやり取りするためのバス、バス制御回路、キャッシュメモリなどを含む。
【００２８】
ここで、上述した構成を有する図１に示すシステムの動作について説明する。
仲介業者１３が運営する不動産仲介サーバ３は、インターネット等の通信ネットワーク９を介してアクセスする一般需要者の端末装置２からの要求に応じて、入居者募集中の不動産物件に関する情報（Ｗｅｂコンテンツ）を端末装置２に提供する。仲介業者１３の紹介によって賃貸物件と入居日が決まると、仲介業者１３は、入居者１７との賃貸借契約の手続きを仲介する。すなわち、仲介業者１３は、賃貸借契約の申し込みを受けて、契約内容に関わる重要事項の説明を行い、入居審査及び決済金の入金確認後、正式な賃貸借契約の締結を仲介する。契約が締結すると、仲介業者１３は、入居日までに火災保険などの種々の手続を行い、入居日当日に賃貸物件の鍵を入居者１７へ渡す。
【００２９】
仲介業者１３の仲介によって入居者１７との賃貸借契約が締結されると、賃貸借契約管理会社１４の担当者は、賃貸管理サーバ４の入居者データベース部４６に入居者１７の情報を登録するとともに、賃貸借契約データベース部４８に賃貸借契約の情報を登録する。入居者データベース部４６に入居者１７の情報が登録されると、賃貸管理サーバ４は、賃貸物件データベース部４７において該当する物件のステータスを「成約済み」に設定する。ステータスが「成約済み」に設定された賃貸物件は、不動産仲介サーバ３のＷｅｂページにおいて一般需要者向けに紹介される賃貸物件から除外される。
【００３０】
他方、賃貸借契約の申込を行った入居者１７は、家賃の優遇を受けられる所定の会員組織への入会を更に希望する場合、仲介業者１３を介して賃貸借契約管理会社１４に所定の入会申込書類（入会申込書、住民票写し、身元証明書の写し、印鑑証明書など）を提出する。また、入居者１７は、会則において定められた所定の保証金を賃貸借契約管理会社１４に支払う。賃貸借契約管理会社１４は、入居者１７から申込書類を受け取り、かつ、保証金の入金を確認すると、入居者１７との間で会員契約書を取り交わすとともに、入居者１７に所定の会員証書を発行する。
【００３１】
入居者１７から保証金の入金が確認されると、賃貸借契約管理会社１４の担当者は、賃貸管理サーバ４の入居者データベース部４６に会員情報（会員番号、保証金の情報など）を登録する。賃貸管理サーバ４は、入居者データベース部４６に会員情報が登録されると、会員情報に含まれる保証金の額に応じてサービス割引家賃額を算出し、これを賃貸借契約データベース部４８に登録する。
【００３２】
賃貸借契約管理会社１４は、賃貸管理サーバ４の賃貸借契約データベース部４８に登録される賃借条件の情報（家賃等の情報）に基づいて家賃の徴収等の業務を行う。
これにより、入居者１７が支払う家賃（サービス家賃）は、賃貸借契約管理会社１４へ預託した保証金の額に応じて、標準よりも割り引かれた家賃額が設定された金額となる。
【００３３】
図５は、保証金の額に応じたサービス割引家賃額の設定例を示す図である。
図５の例では、保証金の３％に相当する金額が、１年分のサービス割引家賃として設定されている。例えば保証金が４００万の場合、サービス割引家賃額（標準家賃と割り引きされたサービス家賃との差額）は１年間で１２万円であり、１か月で１万円になる。これにより、標準の家賃が７万円であれば、サービス家賃は６万円となり、標準家賃より１４．３％も安くなる。
【００３４】
以上説明したように、本実施形態に係る不動産賃貸管理システムによれば、入居者１７が賃貸借契約管理会社１４に預託した保証金の額に応じて、標準の家賃よりも安いサービス家賃が設定されることから、公的な家賃補助制度を利用しなくても、標準より家賃を安くすることができる。これにより、従来の家賃補助制度において課されていた世帯の所得額や入居者の人員構成などの厳しい制約条件をクリアできなかった人たちでも、安価な家賃の恩恵に浴することが可能となる。
また、預託した保証金が新規マンションの建設などに活用され、その収益の一部が標準家賃とサービス家賃との差額分に回ることから、割り引かれたサービス家賃を入居期間に関わらず一定に据え置くことが可能であり、賃貸の住居であっても長期間居住し易くなる。
更に、住宅の種類やグレードに限定はないため、例えばデザイナーズマンションのようなグレードの高い賃貸物件でも標準より安価な家賃を実現することができる。
【００３５】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、種々のバリエーションを含んでいる。
【００３６】
例えば、本発明の一実施形態では、賃貸借契約管理会社１４と入居者１７との不動産賃貸借契約（定期借家権契約等）が満了したとき、その満了日から所定期間内（例えば３カ月以内）に、賃貸借契約管理会社１４から入居者１７へ保証金を返還することが契約で定められている。この場合、賃貸管理サーバ４は、賃貸借契約データベース部４８に登録される契約満了日からの経過期間を監視して、上記の所定期間に達する日が所定日数以内に近づいたとき、保証金の返還期限が迫っていること通知するメッセージを表示部４２の画面に表示するようにしてもよい。このような期限管理のための通知を行うことで、保証金の返還期限を徒過するリスクを低減できる。
【００３７】
また、本発明の一実施形態では、入居者１７が上記の会員組織を退会した場合においても、契約期間の満了の場合と同様に、賃貸借契約管理会社１４から入居者１７へ所定期間内に保証金を返還することを契約で定めてもよい。この場合、賃貸管理サーバ４は、入居者データベース部４６に会員情報を監視して、会員情報に「退会日」が登録されたならば、その退会日から所定期間に達する日が所定日数以内に近づいたときに、保証金の返還期限が迫っていること通知するメッセージを表示部４２の画面に表示するようにしてもよい。
【００３８】
また、本発明の一実施形態では、賃貸借契約管理会社１４から入居者１７へ保証金を返還するときに、会則で定められた所定の月会費の精算も併せて行ってもよい。この場合、賃貸管理サーバ４は、会員であった期間の月数に所定の月会費を乗じて得られる会費合計額を算出して保証金から減算し、その減算後の金額が会員へ返還すべき金額であること表示部４２の画面に表示してもよい。但し、返還する保証金には利子は付さないものとする。
【００３９】
また、本発明の一実施形態では、入居者１７からの申し出に応じて、保証金の増額や減額を行えるようにしてもよい。この場合、賃貸管理サーバ４は、入居者データベース部４６に登録される保証金の情報の変更を監視して、保証金の情報が変更されるとサービス割引家賃額を再計算し、この再計算したサービス割引家賃額を賃貸借契約データベース部４８に再登録するようにしてもよい。
【００４０】
図２の例では、賃貸管理サーバ４を賃貸借契約管理会社１４が運営し、家賃徴収管理サーバ５を不動産管理会社１５が運営しているが、本発明はこの例に限定されない。本発明の他の実施形態では、賃貸管理サーバ４と家賃徴収管理サーバ５を同一の組織（会社）が運営してもよい。この場合、賃貸管理サーバ４と家賃徴収管理サーバ５の機能は、１つのサーバに集約してもよい。
また、本発明の更に他の実施形態では、不動産仲介サーバ３，賃貸管理サーバ４，家賃徴収管理サーバ５を全て同一の組織（会社）で運営してもよく、この場合、これらのサーバの機能を１つのサーバに集約してもよい。
【符号の説明】
【００４１】
２…端末装置、３…不動産仲介サーバ、４…賃貸管理サーバ、５…家賃徴収管理サーバ、９…通信ネットワーク、１３…仲介業者、１４…賃貸借契約管理会社、１５…不動産管理会社、１６…不動産オーナー、１７…入居者、４１…通信部、４２…表示部、４３…操作部、４４…記憶部、４５…処理部、４６…入居者データベース部、４７…賃貸物件データベース部、４８…賃貸借契約データベース部、４９…オーナーデータベース部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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