(57)【要約】【課題】簡単な操作によって、迅速に不動産の価値評価を行う。【解決手段】土地又は建物を含む不動産の価値を評価するシステムであって、評価対象である土地５の一部又は全部を撮影する撮影部１４と、撮影部１４が撮影した画像に基づいて、土地（評価対象）５の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定部１６２と、平面情報推定部１６２による推定結果に基づいて、土地（評価対象）５の価値を算定する評価部１６３とを備える。評価部１６３は、地域の法規及び周辺の地理的条件に基づいて、土地（評価対象）５に建設可能な仮想建物６の容積を算出し、算出された容積に応じて当該土地（評価対象）５の価値を算定する機能を有する。
2018084216.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
土地又は建物を含む不動産の価値を評価するシステムであって、
評価対象となる土地の一部又は全部を撮影する撮像手段と、
前記撮像手段が撮影した画像に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記平面情報推定手段による推定結果に基づいて、前記評価対象の価値を算定する評価手段と
を備えることを特徴とする不動産評価システム。
【請求項２】
前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項１に記載の不動産評価システム。
【請求項３】
前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を蓄積した不動産情報蓄積手段と
をさらに備え、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項１に記載の不動産評価システム。
【請求項４】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値が含まれており、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値を用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項３に記載の不動産評価システム。
【請求項５】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれており、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項３又は請求項４に記載の不動産評価システム。
【請求項６】
前記評価手段は、前記地域の法規及び前記周辺の地理的条件に基づいて、前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定することを特徴とする請求項５に記載の不動産評価システム。
【請求項７】
土地又は建物を含む不動産の価値を評価する方法であって、
評価対象となる土地の一部又は全部を、撮像手段が撮影する撮像ステップと、
平面情報推定手段が、前記撮像手段が撮影した画像に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定ステップと、
前記平面情報推定ステップによる推定結果に基づいて、評価手段が、前記評価対象の価値を算定する評価ステップと
を含むことを特徴とする不動産評価方法。
【請求項８】
前記評価ステップにおいて、前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項７に記載の不動産評価方法。
【請求項９】
位置情報取得手段が、前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得ステップと、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を不動産情報蓄積手段に蓄積する不動産情報蓄積ステップとを
さら含み、
前記評価ステップにおいて前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項７に記載の不動産評価方法。
【請求項１０】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値が含まれており、
前記評価ステップにおいて前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値を用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項９に記載の不動産評価方法。
【請求項１１】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれており、
前記評価ステップにおいて前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項９又は請求項１０に記載の不動産評価方法。
【請求項１２】
前記評価ステップにおいて前記評価手段は、地域の法規及び周辺の地理的条件に基づいて、前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定することを特徴とする請求項９乃至請求項１１のいずれかに記載の不動産評価方法。
【請求項１３】
土地又は建物を含む不動産の価値を評価するプログラムであって、コンピューターを、
評価対象となる土地の一部又は全部を撮影する撮像手段と、
前記撮像手段が撮影した画像に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記平面情報推定手段による推定結果に基づいて、前記評価対象の価値を算定する評価手段として
機能させることを特徴とする不動産評価プログラム。
【請求項１４】
前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項１３に記載の不動産評価プログラム。
【請求項１５】
前記コンピューターを、さらに、
前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を蓄積した不動産情報蓄積手段として
機能させ、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項１３に記載の不動産評価プログラム。
【請求項１６】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値が含まれており、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値を用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項１５に記載の不動産評価プログラム。
【請求項１７】
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれており、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする請求項１５又は請求項１６に記載の不動産評価プログラム。
【請求項１８】
前記評価手段は、地域の法規及び周辺の地理的条件に基づいて、前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定することを特徴とする請求項１５乃至請求項１７のいずれかに記載の不動産評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、土地、建物等の不動産の価値を評価するための不動産評価システム、方法及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、多数の不動産売買が行われており、その取引契約を円滑且つ適切に行うためには、不動産物件に関する情報を集め、不動産物件の価値等を専門知識に基づいて評価できる不動産売買の仲介者（例えば、宅地建物取引業者）の存在が重要である。【０００３】
このような従来の仲介者を介した不動産の売買取引では、先ず、不動産の売手が、不動産専門誌や広告によって仲介者を探し、この仲介者に電話や訪問等によって直接アクセスし、売却したい不動産（売却物件）の情報を伝える。そして、仲介者が売却物件を調査し、この調査結果に基づいて売却条件を売手と協議し、売却条件が決定した場合にはその内容を専門誌や新聞等に公示する。一方、この売却物件の購入を希望する買手は、売手と同様にして仲介者に直接アクセスし、自己が購入を希望する売却物件の条件を伝える。そして、仲介者は、買手の希望する売却物件の不動産価値等を調査し、その購入条件を買手と協議する。その後、売手の仲介者と買手の仲介者が協議を行い、場合によっては売却条件や購入条件を再度調整し、両条件が相互に一致した場合には売買契約を成立させる。そして、仲介者は売手又は買手（以下必要に応じて、売手と買手を「売買者」と称する）から仲介手数料を取得する。【０００４】
ところで、このような一般的な不動産取引において、不動産業者、不動産仲介業者、不動産を売買する一般の人或いは、不動作を担保に取る金融業者等のユーザーは、対象物件の相場価格や価格動向等の情報を必要としている。不動産物件、例えば、マンション価格の従来の評価方法は、評価対象マンションの近隣に存在するマンションの取引事例である新築マンションの売出価格、マンションの成約価格及び賃貸マンションの賃料等と評価対象マンションを比較することにより、マンション価格の評価を行っている。一方、戸建住宅や賃貸不動産（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸の戸建住宅）の場合においても、同様の価格の評価を行っている。【０００５】
従来のマンション或いは戸建て住宅等の不動産の評価では、評価人が評価対象マンションと少量の取引事例のみとを比較して価格を算定すると、少量の取引事例の価格が大きく影響することになり、マンションの価格評価を客観的且つ正確に行うことが難しく、客観的で妥当性のある不動産の相場価格や価格動向を知ることが難しいという問題が生じ得る。【０００６】
このような問題に対し、例えば、特許文献１に開示されたような、不動産の価格評価の依頼を、通信ネットワークを介して受けて、評価対象となる不動産の価格を客観的且つ正確に算出する不動産評価システムが提案されている。この特許文献１に開示された不動産評価システムでは、通信端末からマンション等の不動産についての価格評価の依頼を、通信ネットワークを介してマンション評価情報センターに送信すると、マンション評価情報センターが、評価対象マンションの価格を自動計算により客観的且つ正確に算出し、算出した価格が前記ネットワークを介して依頼元の通信端末に即座に送信されてユーザーに提供される。【０００７】
この特許文献１に開示された不動産評価システムでは、不動産の評価に際し、都道府県等の住所、鉄道、マンション名、専有面積、築年数などの種々の情報を入力画面の項目欄に入力する必要があり、その操作が煩雑であった。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００８】
【特許文献１】特開２００４−１０２６７３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
しかしながら、不動産取引の現場では迅速に不動産評価を行わなければならない場合が多くあり、また、その不動産評価を行う時点では情報が十分に収集できないという事情もあり、取引を即決しなければならない状況下において正確な価値評価を行うには相当な熟練が必要とされる。特に、更地の状態や或いは既存建物を解体する前提で、その土地に建設可能なマンション等の建物を予測して、将来的な収益を概算するような価値評価をしなければならないときもあり、このようなときには、上述した特許文献１に開示されたシステムのように、既存の物件と周囲の物件の相場や価格動向と比較するのみでは、正確な価値評価ができないことも多い。【００１０】
そこで、本発明は、上記のような問題を解決するものであり、簡単な操作によって、迅速に不動産の価値評価を行える不動産評価システム、方法及びプログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
上記課題を解決するために、本発明は、土地又は建物を含む不動産の価値を評価するシステムであって、
評価対象となる土地の一部又は全部を撮影する撮像手段と、
前記撮像手段が撮影した画像に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記平面情報推定手段による推定結果に基づいて、前記評価対象の価値を算定する評価手段と
を備えることを特徴とする。【００１２】
他の発明は、土地又は建物を含む不動産の価値を評価する方法であって、
評価対象となる土地の一部又は全部を、撮像手段が撮影する撮像ステップと、
平面情報推定手段が、前記撮像手段が撮影した画像に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定ステップと、
前記平面情報推定ステップによる推定結果に基づいて、評価手段が、前記評価対象の価値を算定する評価ステップと
を含むことを特徴とする。【００１３】
このような本発明によれば、評価対象となる土地を撮影し、その撮影した画像を解析してその土地の平面的な大きさや形状を推定するため、現地での簡単な操作で土地の面積からその土地の価格を迅速に算定することができる。なお、ここでの評価対象の撮影としては、評価対象となる土地の全貌が含まれるように一枚の画像として撮影するか、評価対象の部分を複数枚撮影して複数の画像を繋ぎ合わせてもよく、また、不足部分を予測して補完するような処理を施してもよい。【００１４】
また、ここでの画像解析としては、画像中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地の外縁となる境界線を決定し、その決定された土地の形状を平面的な上面図に変換するような処理が含まれる。この平面的な図に変換する処理としては、例えば、土地を俯瞰して撮影したときの俯角に基づく形状の歪みや、撮影レンズの特性に基づく遠近による形状の歪みを算出し、土地の境界線で囲まれた形状を、算出された歪みに基づいて変形したり縮小・拡大して、平面的な上面図に変換する処理などが挙げられる。【００１５】
上記発明において、前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することが好ましい。この場合には、形状及び大きさが既知の比較対象物を、評価対象と比較可能に写し込むことによって、評価対象の平面的な大きさや形状の特定する際の精度を向上させることができる。【００１６】
なお、この比較対象物としては、形状及び大きさが既知の物であれば専用の物品である必要はなく、例えば、画像に写り込んだ壁のブロック面や、マンホール、周辺建物の窓などでもよい。また、この比較対象物の形状及び大きさは、撮影時に分かっている必要はなく、撮影後に測定したり、カタログ等から情報を入手したりして、追って入力するようにしてもよい。また、比較対象物として、専用の物品を用意する場合には、例えば正方形・長方形のプレートなどとすることができ、このプレート表面に、物品を認識しやすいように、ＱＲコード（登録商標）やバーコードなどの目印となる図形や文字列を表記してもよい。このバーコードとしては、例えば、大きさや形状などの情報の他、使用者のＩＤなどの付加的な情報を含めてもよい。【００１７】
上記発明では、前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を蓄積した不動産情報蓄積手段とをさらに備えさせ、前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定することが好ましい。この場合には、例えばスマートフォンに一般的に備えら得ているＧＰＳ（global positioning system）等から得られる現在位置に基づいて、評価対象の地図上の座標、住所を自動的に特定して、その位置情報に応じた評価対象の価値を算定することができる。【００１８】
上記発明において前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値が含まれており、前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域に関連づけられた不動産価値を用いて、当該評価対象の価値を算定することが好ましい。この場合には、その地域や周辺地域に関する不動産情報を参照して、その地域の相場や最低価格、最高価格等を取得して、評価対象の価値を算定することができる。これにより、土地を撮影するのみで、その土地の面積と相場価格とから、価値評価することができる。【００１９】
また、上記発明において前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれており、前記評価手段は、前記評価対象の位置情報に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、当該評価対象の価値を算定することが好ましい。この場合には、その地域の法規や地理的条件に応じて、その土地に建設可能な建物を予測することができ、土地の上に建設される建物を加味した不動産の価値評価を行うことができる。【００２０】
さらに、上記発明において前記評価手段は、前記地域の法規及び前記周辺の地理的条件に基づいて、前記評価対象である土地に建設可能な建物の構造を算出し、算出された構造に応じて当該評価対象の価値を算定することが好ましい。この場合には、マンションなどその土地に建設可能な建物の構造を予測し、その土地に建設可能な建物の構造に基づいて、マンションの販売利益や賃貸利益を推定することができ、将来建設される建物による収益をも予測することができる。これにより、より精度高く土地の価格評価を行うことができる。【００２１】
なお、上述した本発明に係る不動産評価システムや不動産評価方法は、所定の言語で記述された本発明の不動産評価プログラムをコンピューター上で実行することにより実現することができる。すなわち、本発明のプログラムを、携帯端末装置やスマートフォン、ウェアラブル端末、モバイルＰＣその他の情報処理端末、パーソナルコンピュータやサーバーコンピューター等の汎用コンピューターのＩＣチップ、メモリ装置にインストールし、ＣＰＵ上で実行することにより、上述した各機能を有するシステムを構築して、不動産評価方法を実施することができる。【００２２】
また、本発明の不動産評価プログラムは、例えば、通信回線を通じて配布することが可能であり、また、コンピューターで読み取り可能な記録媒体に記録することにより、スタンドアローンの計算機上で動作するパッケージアプリケーションとして譲渡することができる。この記録媒体として、具体的には、フレキシブルディスクやカセットテープ等の磁気記録媒体、若しくはＣＤ-ＲＯＭやＤＶＤ-ＲＯＭ等の光ディスクの他、ＲＡＭカードなど、種々の記録媒体に記録することができる。そして、このプログラムを記録したコンピューター読み取り可能な記録媒体によれば、汎用のコンピューターや専用コンピューターを用いて、上述したシステム及び方法を簡便に実施することが可能となるとともに、プログラムの保存、運搬及びインストールを容易に行うことができる。
【発明の効果】
【００２３】
以上述べたように、これらの発明によれば、評価対象となる土地を撮影するという簡単な操作によって、土地の平面的な形状や面積を自動的に取得することができ、この平面情報に基づいて迅速に不動産の価値評価を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００２４】
【図１】実施形態に係る不動産評価システムの全体構成を示す概念図である。
【図２】実施形態に係るスマートフォンの内部構成を示すブロック図である。
【図３】実施形態に係るスマートフォン上に構築される機能モジュールを示すブロック図である。
【図４】実施形態に係る情報管理サーバー及び外部サーバーの内部構成を示すブロック図である。
【図５】実施形態に係る不動産評価システムの動作を示すフローチャート図である。
【図６】実施形態に係る不動産評価システムにおいて、評価対象を撮影する態様を示す説明図である。
【図７】実施形態に係る不動産評価システムにおいて、評価対象を撮影する他の態様を示す説明図である。
【図８】実施形態に係る不動産評価システムにおいて、評価対象を撮影した画像を解析する際の操作を示す説明図である。
【図９】実施形態に係る不動産評価システムにおいて生成された平面情報を示す説明図である。
【図１０】実施形態に係る不動産評価システムにおいて生成された平面情報を修正する操作を示す説明図である。
【図１１】実施形態に係る不動産評価システムにおいて、評価対象を撮影する他の態様を示す説明図である。
【図１２】実施形態に係る不動産評価システムにおいて推定された建築物推定情報を斜視図で表した場合の説明図である。
【図１３】実施形態に係る不動産評価システムにおいて推定された建築推定情報を上面図で表した場合の説明図である。
【図１４】実施形態に係る不動産評価システムにおいて推定された建築推定情報を拡張現実処理で表した場合の説明図である。
【図１５】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（結果表示）の一例を示す説明図である。
【図１６】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（土地形状パターン選択）の一例を示す説明図である。
【図１７】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（手書き入力）の一例を示す説明図である。
【図１８】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（仮想建物の間取り図及びパース図）の一例を示す説明図である。
【図１９】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（仮想建物の間取り図及びパース図）の一例を示す説明図である。
【図２０】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（仮想建物の間取り図及びパース図）の一例を示す説明図である。
【図２１】実施形態に係る不動産評価システムにおいて表示されるＧＵＩ（駐車場の間取り図及びパース図）の一例を示す説明図である。
【図２２】実施形態に係る不動産評価システムにおいて物件の広さと賃料との相関をプロットしたグラフ図である。
【発明を実施するための形態】
【００２５】
（不動産評価システムの全体構成）
以下に添付図面を参照して、本発明に係る不動産評価システムの実施形態を詳細に説明する。図１は、本実施形態に係る不動産評価システムの全体構成を示す概念図である。本実施形態に係る不動産評価システム及び不動産評価方法は、ユーザーが使用するスマートフォン等のユーザー端末１上で、本発明の不動産評価プログラムを実行することによって実現され、本実施形態では必要な情報の蓄積や一部の処理を情報管理サーバーに委託する形態を例に説明する。なお、本発明は、本実施形態に限定されるものではなく、例えば、データや実行プログラムの全部をサーバー側に配置したり、ユーザー端末側に全てのデータや実行プログラムを配置するようにしてもよい。
【００２６】
具体的に本実施形態に係る不動産評価システムは、図１に示すような土地５やその他建物等の不動産を評価対象として、その評価対象の価値（価格）を評価するシステムであって、通信回線を相互に接続して構築される通信ネットワーク４に、ユーザーが使用するユーザー端末１と、各種情報やデータを管理する情報管理サーバー２及び外部情報サーバー３とが接続されている。
【００２７】
通信ネットワーク４は、通信プロトコルＴＣＰ／ＩＰを用いたＩＰ網であって、種々の通信回線（電話回線やＩＳＤＮ回線、ＡＤＳＬ回線、光回線などの公衆回線、専用回線、無線通信網）を相互に接続して構築される分散型の通信ネットワークである。この通信ネットワーク４には、１０ＢＡＳＥ−Ｔや１００ＢＡＳＥ−ＴＸ等によるイントラネット（企業内ネットワーク）や家庭内ネットワークなどのＬＡＮなども含まれる。なお、無線基地局４１は、通信ネットワーク４に接続され、ユーザー端末１との間で無線通信接続を確立し、ユーザー端末１による通話やデータ通信を提供する装置である。
【００２８】
情報管理サーバー２は、通信ネットワーク４上に配置され、不動産情報の提供サービスに関するユーザー管理や、データ収集管理を行うサーバー装置である。この  情報管理サーバー２は、複数のサーバー装置群により構成され、各サーバー装置の機能は、各種情報処理を実行するサーバーコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアで実現される。
【００２９】
詳述すると、この情報管理サーバー２や外部情報サーバー３は、アプリケーションソフトウェアを実行するサーバーコンピューター、若しくはそのようなコンピューター上でのアプリケーションの実行を管理補助するミドルウェアで構成されたアプリケーションサーバーを中心として、クライアントから、ＨＴＴＰのレスポンス要求を処理するウェブサーバーと、バックエンドの関係データベース管理システム（RDBMS）を実行するデータベース中核層への橋渡しを担い、データの加工などの処理を行う。関係データベースサーバーは、データベース管理システム（DBMS）が稼動しているサーバーであり、クライアントやアプリケーションサーバー（ＡＰサーバー）に要求されたデータを送信したり、操作要求を受け付けてデータを書き換えたり削除したりする機能を有する。
【００３０】
また、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３にはＷｅｂサーバー機能が含まれ、ＷＷＷ（World Wide Web）等のドキュメントシステムにおいて、ＨＴＭＬ（Hyper Text Markup Language）ファイルや画像ファイル、音楽ファイルなどの情報送信を行うサーバーコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、ＨＴＭＬ文書や画像などの情報を蓄積しておき、Ｗｅｂブラウザなどのクライアントソフトウェアの要求に応じて、インターネットなどのＩＰ網を通じて、これらの情報を送信する。
【００３１】
ユーザー端末１は、ＣＰＵを備えた演算処理装置であり、パーソナルコンピュータ等の汎用コンピューターや、機能を特化させた専用装置により実現することができ、モバイルコンピューターや携帯電話機であってもよい。本実施形態において、ユーザー端末１は、有線通信を利用したパーソナルコンピュータ等の汎用コンピューターであり、ユーザー端末１は、無線通信を利用した、携帯可能なスマートフォン、又は携帯電話機である。ユーザー端末１では、基地局等の中継点と携帯電話機が無線で通信し、通話やデータ通信等の通信サービスを移動しつつ受けることができる。この携帯電話機の通信方式としては、例えば、ＦＤＭＡ方式、ＴＤＭＡ方式、ＣＤＭＡ方式、Ｗ−ＣＤＭＡ（登録商標）方式、第３、４世代方式の他、ＰＨＳ（Personal Handyphone System）方式等が挙げられる。また、このユーザー端末１は、アプリケーションソフトの実行機能やＧＰＳ等による位置情報取得機能等、種々の機能が搭載される。
【００３２】
また、このユーザー端末１は、通信ネットワーク４にアクセスして、データの送受信を行うブラウザ機能も備えている。このブラウザ機能は、Ｗｅｂページを閲覧するためのアプリケーションソフトであり、通信ネットワーク４からＨＴＭＬファイルや画像ファイル、音楽ファイルなどをダウンロードし、レイアウトを解析して表示・再生する。フォームを使用してユーザーがデータをＷｅｂサーバーに送信したり、ＪａｖａＳｃｒｉｐｔ（登録商標）やＦｌａｓｈ、及びＪａｖａ（登録商標）などで記述されたアプリケーションソフトを動作させたりすることも可能である。
【００３３】
（各装置の内部構造）
次いで、上述した不動産評価システムを構成する各装置の内部構造について説明する。なお、説明中で用いられる「モジュール」とは、装置や機器等のハードウェア、或いはその機能を持ったソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成され、所定の動作を達成するための機能単位を示す。
【００３４】
（１）ユーザー端末１
上述したユーザー端末１の内部構造について詳述する。図２は、実施形態に係るスマートフォンの内部構成を示すブロック図であり、図３は、実施形態に係るスマートフォン上に構築される機能モジュールを示すブロック図である。ユーザー端末１は、図２に示すように、不動産評価システムに関するモジュールとして、通信インターフェース１１、入力インターフェース１２、出力インターフェース１３、撮影部１４、記憶装置１５、ＣＰＵ１６、位置情報取得部１７を備えている。
【００３５】
通信インターフェース１１は、他の通信機器と通話やデータの送受信を行うモジュールであり、通信方式としては、例えば、電話回線やＩＳＤＮ回線、ＡＤＳＬ回線、光回線などの公衆回線、専用回線、ＷＣＤＭＡ（登録商標）及びＣＤＭＡ２０００などの第３世代（３Ｇ）の通信方式、ＬＴＥなどの第４世代（４Ｇ）の通信方式、及び第５世代（５Ｇ）以降の通信方式等の他、Ｗｉｆｉ（登録商標）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）などの無線通信ネットワークが含まれる。本実施形態において通信インターフェース１１は、通信ネットワーク４を介してパケットデータの送受信を行い、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３等から、不動産情報等の各種データを取得する。
【００３６】
入力インターフェース１２は、タッチパネルやボタン等の操作デバイスから操作信号を受信するモジュールであり、受信された操作信号はＣＰＵ１６に伝えられ、ＯＳや各アプリケーションに対する操作を行うことができる。なお、このユーザー操作としては、加速度センサーやジャイロセンサーなど端末本体を振ったり、縦にしたり横にしたり等の端末本体の姿勢変化などを通じたユーザー操作も含まれる。出力インターフェース１３は、ディスプレイやスピーカー等の出力デバイスから映像や音声を出力するために映像信号や音声信号を送出するモジュールである。なお、本実施形態では、これら入力インターフェース１２及び出力インターフェース１３には、タッチパネルやボタン等の物理的操作スイッチなどが接続されており、操作用画面の表示データをディスプレイに表示させ、それに応じたタッチ操作やボタン操作をさせることによってユーザー操作信号を取得するＧＵＩが提供される。
【００３７】
撮影部１４は、ユーザー端末１に取り付けられ、土地や建物などの評価対象を撮影する撮像装置であって、レンズやＣＣＤである固定撮像素子から構成され、入射された被写体像を表す光がＣＣＤの受光面に結像され、カメラ信号処理回路及びＡ／Ｄ変換器等を介してＣＰＵ１６に画像データが送信される。この画像データには、動画及び静止画が含まれ、動画データは多数の連続画像がフレームとなったストリーミング形式でＣＰＵ１６に転送される。
【００３８】
記憶装置１５は、ＲＯＭやＲＡＭ等が含まれ、ＲＡＭはＣＰＵ１６のワーキングメモリ等として使用され、ＣＰＵ１６による演算結果を一時的に格納する。ＲＯＭにはＣＰＵ１６用のプログラムが記録され、ＣＰＵ１６からの要求に応じて、プログラムの実行命令を順次出力する。なお、記憶装置１５は、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３からダウンロードしたデータが保存され、オフライン状態でも情報の利用が可能となっている。
【００３９】
位置情報取得部１７は、撮影時における自機の位置や向いている方角を示す位置情報や方位情報を取得し、ユーザーＵ１の現在位置情報として記録するモジュールであり、例えば、ＧＰＳのように、衛星からの信号によって自機の位置を検出したり、携帯電話の無線基地局４１からの電波強度などによって位置を検出したり、磁気センサーや、ジャイロセンサー、加速度センサー等により磁気の方向及び姿勢（本体が立てられているか、水平に寝かされているか等）によって、自機が向いている方向を検出する。
【００４０】
ＣＰＵ１６は、演算処理装置であり、本発明に係る不動産評価プログラムの他、一般のＯＳやブラウザソフト、その他のアプリケーションを実行するモジュールである。このＣＰＵ１６では、アプリケーション実行部１６１が備えられている。このアプリケーション実行部１６１は、本発明の不動産評価プログラムを実行することによって、不動産評価システムの各機能モジュールがＣＰＵ１６上に仮想的に構築される。この不動産評価プログラムは、不動産評価処理や、それに必要なデータをダウンロードする機能をユーザー端末１に実装させるプログラムであり、不動産評価システムを動作させるのに必要なユーザー操作を受け付けたり、評価結果を、出力インターフェース１３を通じて出力する。
【００４１】
本実施形態では、このＣＰＵ９のアプリケーション実行部１６１により、不動産評価プログラムを実行することによって、汎用的なスマートフォンであるユーザー端末１を不動産評価システムの操作・出力手段として機能させる。なお、この「モジュール」とは、装置や機器等のハードウェア、或いはその機能を持ったソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成され、所定の動作を達成するための機能単位を示す。具体的には、図３に示すように、アプリケーション実行部１６１には、不動産評価プログラムを実行することによって、ＣＰＵ１６上に、平面情報推定部１６２と、評価部１６３と、情報取得部１６４と、表示情報生成部１６５とが仮想的に構築される。
【００４２】
情報取得部１６４は、不動産評価に関する各種情報を取得するモジュールであって、本実施形態では、評価対象の部分的又は全体的な画像や、データベースに蓄積された各種不動産情報、ユーザー操作などの各種データを取得する。この情報取得部１６４において取得される情報としては、ユーザーが入力手段を用いて入力した情報、撮影されることで取得される静止画や動画などの撮影データ、インターネットやデータベースを検索して取得される各種情報が含まれる。具体的に本実施形態に係る情報取得部１６４には、撮像データ取得部１６４ａと、実測値取得部１６４ｂと、地図情報取得部１６４ｃと、ユーザー操作取得部１６４ｄと、データベース検索部１６４ｅとが備えられている。
【００４３】
撮像データ取得部１６４ａは、撮影部１４で撮影された静止画や動画を取得するモジュールであり、撮影された画像については、撮影日時や緯度・経度等の位置情報が付与され、或いは紐付けられて記録されている。撮影された画像ファイルは、記憶装置１５に蓄積され、評価処理に際し必要に応じて各モジュールに読み出される。なお、ここでの評価対象の撮影としては、図６に示すように、評価対象となる土地５の全貌が含まれるように一枚の画像として撮影するか、図７に示すように、評価対象の部分を複数枚撮影して複数の画像を繋ぎ合わせてもよく、また、図１１に示すように、不足部分を予測して補完するような処理を施してもよい。
【００４４】
実測値取得部１６４ｂは、評価対象に関する情報（実地を測量して得られた実測値の他、比較対象物の寸法、その他の長さや面積等の数値）を取得するモジュールであり、これら実測値等は、入力インターフェース１２のタッチパネル等を通じて入力したり、音声等により入力することもできる。また、この実測値取得部１６４ｂでは、既に評価対象の形状や面積が分かっているときには、図１５及び図１６に示すように、入力インターフェースＶ５２から形状のパターンを選択して、土地の形（2次元）や面積を入力したり、図１７に示すように、手書きの画像から土地の形状を自動認識する機能を設けてもよい。
【００４５】
地図情報取得部１６４ｃは、記憶装置１５に記憶された地図情報や、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３に蓄積された地図情報をデータベース検索部１６４ｅ又は通信インターフェース１１を通じて取得するモジュールである。この地図情報取得部１６４ｃで取得された地図情報は、平面情報推定部１６２、評価部１６３、表示情報生成部１６５に受け渡され、各モジュールでの処理で用いられる。
【００４６】
ユーザー操作取得部１６４ｄは、入力インターフェース１２を通じてユーザーによる操作信号を取得するモジュールであり、タッチパネル１３１に表示されたＧＵＩを通じて入力されるユーザーによる単一又は複数のタッチ位置の座標や移動方向、移動速度を検知したり、音声による文字入力やコマンドの入力を受け付けたり、端末本体を振ったり、方向を変えたり等の各種センサーを通じてのコマンドの入力を受け付けたりする。このユーザー操作取得部１６４ｄによって取得された操作信号は、平面情報推定部１６２、評価部１６３、表示情報生成部１６５に受け渡され、各モジュールでの処理で用いられる。また、このユーザー操作取得部１６４ｄは、図１５に示す入力インターフェースＶ５１のように、住所などから標準的な賃料を情報管理サーバー２から取得して即時に表示させたりして、ユーザー操作を補助するようにしてもよい。
【００４７】
データベース検索部１６４ｅは、記憶装置１５に記憶された各種不動産情報や、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３に蓄積された不動産に関する情報を、通信インターフェース１１を通じて検索して抽出し、取得するモジュールである。このデータベース検索部１６４ｅで取得された各種情報は、評価部１６３に受け渡されて不動産評価処理で用いられる。
【００４８】
平面情報推定部１６２は、撮影部１４が撮影した画像に基づいて画像解析を実行し、土地（評価対象）５の平面的な大きさ及び形状を推定するモジュールであり、画像解析部１６２ａと、データ補正部１６２ｂとを備えている。そして、平面情報推定部１６２による画像解析では、画像解析部１６２ａが、図８に示すように、画像Ｖ１中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地５の境界線ＯＬ１を決定し、その決定された境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状を、図９に示すような平面的な上面図Ｖ２に変換する処理を行う。この上面図Ｖ２は、評価対象となる土地５を平面視した平面図であり、土地５の境界線ＯＬ１に各寸法が付されて表示されるとともに、位置情報取得部１７の方位センサーやジャイロセンサー等によって取得された方位が方位マークＶ２１で表されている。
【００４９】
この平面的な上面図Ｖ２に変換する処理としては、例えば、土地５を俯瞰して撮影したときの俯角に基づく形状の歪みや、撮影レンズの特性に基づく遠近による形状の歪みを算出し、土地の外縁となる境界線で囲まれた形状を、算出された歪みに基づいて変形したり縮小・拡大して、平面的な上面図に変換する処理などが挙げられる。
【００５０】
上記データ補正部１６２ｂは、画像解析部１６２ａが解析した境界線ＯＬ１をユーザー操作に基づいて補正するモジュールである。例えば、画像解析部１６２ａが、図８に示すように、俯瞰で撮影した画像Ｖ１中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地５の境界線ＯＬ１を決定した時点で、表示情報生成部１６５により、画像Ｖ１中に境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状Ａ１を合成してＧＵＩとして表示させる。このＧＵＩによる境界線ＯＬ１を表示させる際に、その閉じた形状Ａ１の頂点部分にタッチやドラッグにより移動可能なポイントＰ１を選択可能に表示させておき、任意のポイントＰ１をユーザー操作によって移動させることにより、閉じた形状Ａ１の形状を修正することができる。
【００５１】
この修正された形状Ａ１は画像解析部１６２ａに返され、この画像解析部１６２ａにおいて、この修正された形状Ａ１に基づいて、図９に示すような平面的な上面図Ｖ２に変換する処理を行う。この変換された上面図Ｖ２についても、表示情報生成部１６５により、上面図Ｖ２中に境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状Ａ１を合成してＧＵＩとして表示させる。このＧＵＩによる境界線ＯＬ１を表示させる際に、その閉じた形状Ａ１の頂点部分にタッチやドラッグにより移動可能なポイントＰ１を選択可能に表示させておき、任意のポイントＰ１をユーザー操作によって移動させることにより、閉じた形状Ａ１の形状を修正することができる。この修正された形状Ａ１についても、画像解析部１６２ａに返されて、この修正された形状Ａ１に基づいて、再度平面的な上面図Ｖ２に変換する処理を行う。
【００５２】
なお、本実施形態において平面情報推定部１６２の画像解析部１６２ａは、撮影部１４によって撮影された画像Ｆ１又はＦ１１〜Ｆ１４内に、形状及び大きさが既知の比較対象物５１が写っている場合、当該画像Ｆ１又はＦ１１〜Ｆ１４内に写っている比較対象物５１及び評価対象である土地５の一部又は全部を抽出し、画像Ｆ１又はＦ１１〜Ｆ１４内における比較対象物５１及び評価対象である土地５との対比結果に基づいて、評価対象である土地５の平面的な大きさ及び形状を推定する機能を備えている。これにより、大きさが既知の比較対象物５１を、評価対象である土地５と比較可能に写し込むことによって評価対象である土地５の平面的な大きさや形状の特定する。
【００５３】
なお、本実施形態では、この比較対象物５１として専用の比較プレートを用いる。この比較プレートは、例えば正方形・長方形のプレートなどとすることができ、このプレート表面に、物品を認識しやすいように、ＱＲコード（登録商標）やバーコードなどの目印となる図形や文字列を表記してもよい。このバーコードとしては、例えば、大きさや形状などの情報の他、使用者のＩＤなどの付加的な情報を含めてもよい。この比較対象物５１としては、形状及び大きさが既知の物であれば専用の物品である必要はなく、例えば、画像に写り込んだ壁のブロック面や、マンホール、周辺建物の窓などでもよい。また、この比較対象物の形状及び大きさは、撮影時に分かっている必要はなく、撮影後に測定したり、カタログ等から情報を入手したりして、追って入力するようにしてもよい。
【００５４】
評価部１６３は、平面情報推定部１６２による推定結果に基づいて、評価対象である土地５の価値を算定するモジュールであり、平面情報推定部１６２が推定した評価対象である土地５の面積に基づいて評価対象である土地５の価格評価を行うことができる。具体的に評価部１６３は、不動産情報参照部１６３ａと、建築物推定部１６３ｂと、価格算定部１６３ｃとを備えている。不動産情報参照部１６３ａは、データベース検索部１６４ｅを通じて当該評価対象である土地５の位置情報を基づいて不動産情報を参照するモジュールであり、この参照された不動産情報は価格算定部１６３ｃに受け渡される。価格算定部１６３ｃでは、例えば評価対象である土地５の面積に坪単価の土地価格を乗して土地価格を算定するなどの演算を実行するモジュールである。
【００５５】
この評価処理に際し評価部１６３は、位置情報取得部１７が取得した評価対象である土地５の位置情報や方位等に基づいて、不動産情報参照部１６３ａがデータベース検索部１６４ｅを通じて情報管理サーバー２の不動産情報参照部１６３ａを参照し、参照された不動産情報に基づいて価格算定部１６３ｃが当該評価対象である土地５の価値を算定する。この不動産情報には、例えば、土地の価格や、建物の分譲・賃貸の価格などの他、評価対象である土地５が属する地域に関連づけられた不動産価値情報や、その地域の法規や、周辺の地理的条件等が含まれており、評価部１６３は、これらの不動産情報を用いて、当該評価対象である土地５の価値を算定することができる。また、価格算定部１６３ｃによる価格算定では、建築物推定部１６３ｂが作成した建築空間を用いて、建築空間への部屋最適配置をシミュレーションし、都市計画等を基に建設可能な階数、部屋構成を作成し、資産表や平面図、立面図、パース画像を出力させる。この際、法規制も踏まえ、最適な避難経路を設定し、より現実的な部屋構成を作成する。部屋構成から満室想定収入などを計算し、土地の参考価格を計算する。
【００５６】
建築物推定部１６３ｂは、評価対象である土地５が属する地域の法規及び周辺の地理的条件に基づいて、評価対象である土地に建築可能な建物の構造や容積等を推定するモジュールであり、この建築物推定部１６３ｂが推定した構造や容積に応じて、価格算定部１６３ｃが当該評価対象の価値を算定する。具体的にこの建築物推定部１６３ｂは、土地５の形状や地理的条件、方角等に基づいて、情報管理サーバー２の各種データベースにアクセスして地理情報や法規情報を取得し、その評価対象である土地５が属する地域の法規や地理的条件に基づいて、マンションなどその土地に建設可能な建物の構造や容積を仮想建物６として推定する。この仮想建物６の容積に基づいて、マンションの販売利益や賃貸利益を推定し、将来建設される建物による収益に基づいて、その土地の価格評価を行う。例えば、建設されるマンションのレントロールを表示し、建設地の相場から、各部屋の賃料を計算して評価を行う。
【００５７】
この建築物推定部１６３ｂによる仮想建物６の予測は、地理情報データベース２３２に蓄積されたその土地の高低差や地質、地盤状態など自然的な地理条件に基づく建物の制限を参照するとともに、土地の形状や面積、向いている方角に基づいて、法規情報データベース２３３に蓄積されたその地域に適用される法律や条令等の法規による建物の高さ制限、容積率、日照確保のための斜線制限、日影規制などを参照し、建築条件を考慮した建築空間を作成し、建設可能な建物の高さや形態、範囲に応じた建物の構造や容積を推定する。この推定される容積は、最小値でもよく、最大値でもよく、平均値などであってもよい。
【００５８】
また、この構造や容積の推定にあたり、建築構造情報データベース２３４に蓄積された、建物の構造上の制限（耐火構造や耐震構造、壁量、柱量、延面積、用途制限）等を参照して、建設可能な建物の規模や構造も加味して、仮想建物６を予測することができる。この場合には、仮想建物６のグレードや用途・目的に応じた一般的な間取り図のパターンも建築構造情報に含めておき、仮想建物６の用途・目的に応じてユーザーがパターンを選択することにより、仮想建物６の高さや形状、構造材の量、のべ床面積などが決定され、それに応じた容積が算定されるようにすることもできる。なお、例えば、避難経路が必要な法令が適用される場合には、周辺建物の情報も取得して避難経路の自動生成する。
【００５９】
表示情報生成部１６５は、２Ｄデータ生成部１６５ａと、３Ｄデータ生成部１６５ｂと、合成部１６５ｃを備えており、各モジュールで算出されたデータに基づいて、２Ｄデータ生成部１６５ａ若しくは３Ｄデータ生成部１６５ｂによって二次元的・３次元的なグラフィックを生成し、合成部１６５ｃによって撮影された画像や動画、或いは地図情報等に、生成された二次元的・３次元的グラフィックを合成して、ディスレプレイ等の出力インターフェース１３から出力するモジュールである。
【００６０】
なお、合成部１６５ｃは、拡張現実処理（ＡＲ；Augmented Reality）を実行するＡＲ処理部１６５ｄを備えており、平面情報推定部１６２が推定した形状Ａ１や、建築物推定部１６３ｂが算定した仮想建物６などを３Ｄデータ化して、図１４に示すように、撮影部１４が撮影した映像に拡張現実として合成することができる。このＡＲ処理部１６５ｄでは、ユーザー操作取得部１６４ｄがジャイロセンサーを通じて取得したユーザー端末１本体が向いている方向に基づいて、形状Ａ１や仮想建物６の表示位置や、カメラアングル（視点の向き、俯角）、光源位置を調節して、拡張現実として動画等に合成する。
【００６１】
なお、表示情報生成部１６５による表示では、図１５に示すような簡易的なＧＵＩＶ５を表示する機能も備えており、仮想建物６として、図１８〜図２２に示すように、建設されるマンションや駐車場がイメージできるような簡易的な見取り図やパース図、外観図等を表示できるようになっている。この際にも、土地５の利用区分などの条件から、避難経路５ｅｒの確保や階段等の考慮して、建設可能な階数や部屋数、パーキングエリア６ｐｋ数（駐車可能台数）などを自動計算している。
【００６２】
（２）情報管理サーバー２
次いで、情報管理サーバー２の内部構成について説明する。情報管理サーバー２は、単一のサーバー装置の他、Ｗｅｂサーバーやデータベースサーバーなど複数のサーバー群から構成することができ、本実施形態では、図４に示すように、通信インターフェース２１と、制御部２２と、記憶部２３とから概略構成されている。
【００６３】
記憶部２３は、本システムに関する各種の情報を蓄積するデータベース群であり、ここでは、不動産情報データベース２３１と、地理情報データベース２３２と、法規情報データベース２３３と、建築構造情報データベース２３４と、ユーザー情報データベース２３５とを備えている。
【００６４】
不動産情報データベース２３１は、地域毎に、その地域の土地・建物に関する不動産情報が蓄積されており、この不動産情報としては、土地や建物の物件情報の他、周辺地域に関する情報が含まれ、例えば、下表のような情報が含まれる。
【表１】
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【００６５】
また、地理情報データベース２３２には、地域毎に、土地の高低差や地質、地盤状態など自然的な地理条件に基づく建物の制限などが蓄積されている。法規情報データベース２３３には、地域毎に、その地域に適用される法律や条令等の法規による建物の高さ制限、容積率、日照確保のための斜線制限、日影規制などが蓄積されている。建築構造情報データベース２３４には、建物の構造上の制限（耐火構造や耐震構造、壁量、柱量、延面積、用途制限）等が蓄積されるとともに、仮想建物のグレードや用途・目的に応じた一般的な間取り図のパターンも建築構造情報に含められて蓄積されている。ユーザー情報データベース２３５は、ユーザーＵ１及びユーザー端末１に関する情報を蓄積するデータベースであり、本実施形態では、ユーザー端末１を識別するユーザーＩＤ（ユーザー端末１のＩＰアドレス等）に、ユーザーに関する情報（端末のメールアドレス、電話番号、所属等）などが関連づけて記録されている。
【００６６】
上記通信インターフェース２１は、通信ネットワーク４を通じて、ユーザー端末１や各サーバー装置との間でデータの送受信を行う通信インターフェースである。本実施形態において通信インターフェース２１は、通信ネットワーク４を介して、ユーザー端末１からの不動産情報の問合せなどを受信するとともに、検索された各地域の不動産情報、その他の各種データベースに格納された情報を配信するようになっている。
【００６７】
制御部２２は、ＣＰＵ等のプロセッサ、メモリ、及びその他の電子回路等のハードウェア、或いはその機能を持ったプログラム等のソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成された演算モジュールであり、プログラムを適宜読み込んで実行することにより種々の機能モジュールを仮想的に構築し、構築された各機能モジュールによって、各部の動作制御、ユーザー操作に対する種々の処理を行っている。そして、本実施形態において、制御部２２には、認証部２２１と、データ検索部２２２と、検索要求取得部２２３と、検索結果送出部２２４と、情報収集部２２５と、データ更新部２２６とを備えている。
【００６８】
認証部２２１は、アクセス者の正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、通信ネットワーク４を通じて、ユーザー自身のＩＤや、ユーザー端末１のＩＰアドレス等の識別子を取得し、ユーザー情報データベース２３５を照合することによって、アクセス者にその権利があるか否かや、そのアクセス者が本人であるか否かなどを確認するモジュールである。この認証部２２１によって認証が成功することによりデータ検索部２２２によるデータ検索サービスの利用が可能となる。
【００６９】
データ検索部２２２は、ユーザー端末１側のデータベース検索部１６４ｅ等と連携して、検索要求取得部２２３が取得したキーワードに検索要求に含まれるキーワードに基づいて、各データベース２３１〜２３４を検索し、検索結果を検索結果送出部２２４を通じて返信するモジュールである。また、情報収集部２２５は、外部情報サーバー３や他のインターネット上の情報源から最新の情報を収集して、データ更新部２２６を通じて各種データベースに反映させるモジュールである。この情報収集部２２５にはデータ検索部２２２における検索結果も入力され、ユーザーによる検索履歴がユーザー情報データベース２３５に蓄積されるようになっている。
【００７０】
（３）外部情報サーバー３
次いで、情報管理サーバー２の内部構成について説明する。外部情報サーバー３は、外部のサービス提供者が運用する情報提供サーバーであり、ユーザー端末１の情報取得部１６４や情報管理サーバー２の情報収集部２２５からの要求に応じて、各種情報を提供する。この外部情報サーバー３も、単一のサーバー装置の他、Ｗｅｂサーバーやデータベースサーバーなど複数のサーバー群から構成することができ、本実施形態では、図４に示すように、通信インターフェース３１と、制御部３２と、各データベース３３及び３４とから概略構成されている。
【００７１】
データベース３３及び３４は、各種の情報を蓄積するデータベース群であり、ここでは、各地域の災害情報を蓄積する災害情報データベース３３と、各地域の地図や航空写真などの地図情報を蓄積した地図情報データベース３４とを備えている。
通信インターフェース３１は、通信ネットワーク４を通じて、ユーザー端末１や各サーバー装置との間でデータの送受信を行う通信インターフェースである。本実施形態において通信インターフェース３１は、通信ネットワーク４を介して、ユーザー端末１から災害情報や地図情報の問合せなどを受信するとともに、要求に応じて各地域の災害情報や地図情報、その他の各種データベースに格納された情報を配信するようになっている。
【００７２】
制御部３２は、ＣＰＵ等のプロセッサ、メモリ、及びその他の電子回路等のハードウェア、或いはその機能を持ったプログラム等のソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成された演算モジュールであり、プログラムを適宜読み込んで実行することにより種々の機能モジュールを仮想的に構築し、構築された各機能モジュールによって、各部の動作制御、ユーザー操作に対する種々の処理を行っている。そして、本実施形態において、制御部３２は、ユーザー端末１や情報管理サーバー２からの災害情報や地図情報の問合せなどの検索要求に応じて各地域の災害情報や地図情報、その他の各種データベースに格納された情報を検索し、検索結果を、通信インターフェース３１を通じて返信する等の処理を実行する。
【００７３】
（不動産評価方法）
以上の機能を有する不動産評価プログラム、及びそのプログラムを実行させることにより構築された不動産評価システムを動作させることで、本発明の不動産評価方法を実施することができる。図５は、本実施形態に係る不動産評価システムの動作を示すフローチャート図である。
先ず、不動産評価プログラムであるアプリケーションを起動させる（Ｓ１０１）。このアプリケーションの起動により、情報管理サーバー２から配信されている情報の受信が実行され、ユーザー端末１内のデータが更新される（Ｓ１０２）。なお、このデータの更新は、オンライン時に必要に応じて実行されればよく、適宜省略することができる。
【００７４】
次いで、評価対象となる土地５の測量データなど、十分な評価対象情報が既にあるなど評価対象の撮影が不要であるときには（ステップＳ１１３における「Ｎ」）、評価対象情報を手入力などにより入力しステップＳ１０７に移行する。一方、評価対象の撮影が必要であれば（ステップＳ１１３における「Ｙ」）、ユーザーＵ１は、評価対象である土地５において、土地５の撮影を実行するとともに、撮影された画像に基づいて評価対象である土地５の境界線ＯＬ１を抽出する（Ｓ１０３）。具体的には、撮像データ取得部１６４ａによって、撮影部１４で撮影された静止画や動画を取得する。このとき、撮影された画像は、撮影日時や緯度・経度等の位置情報が付与され、或いは紐付けられて、画像ファイルとして記憶装置１５に蓄積される。なお、ここでの評価対象の撮影としては、図６に示すように、評価対象となる土地５の全貌が含まれるように一枚の画像とするか、図７に示すように、評価対象の部分を複数枚撮影して複数の画像を繋ぎ合わせてもよく、また、図１１に示すように、不足部分を残した一枚の画像として撮影してもよい。
【００７５】
この評価対象の撮影に際し、本実施形態では、形状及び大きさが既知の比較対象物５１を、評価対象である土地５のほぼ中央位置に配置し、評価対象である土地５と比較可能に写し込むようにしている。ここでは、専用の比較プレートを比較対象物５１として用いている。
【００７６】
また、境界線ＯＬ１の抽出では、具体的に、画像解析部１６２ａが、図８に示すように、画像Ｖ１中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地５の境界線ＯＬ１を決定し、その決定された境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状Ａ１を、評価対象である土地５を撮影した画像に合成してＧＵＩとして表示する。この抽出された境界線ＯＬ１を修正したい場合には（Ｓ１０４における「Ｙ」）には、タッチパネル１３１上のＧＵＩを介して修正操作を行うことができる（Ｓ１０５）。詳述すると、画像解析部１６２ａが解析した境界線ＯＬ１をユーザー操作に基づいてデータ補正部１６２ｂによって補正する。例えば、画像解析部１６２ａが、図８に示すように、俯瞰で撮影した画像Ｖ１中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地５の境界線ＯＬ１を決定した時点で、表示情報生成部１６５により、画像Ｖ１中に境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状Ａ１を合成してＧＵＩとして表示させる。このＧＵＩによる境界線ＯＬ１を表示させる際には、その閉じた形状Ａ１の頂点部分にタッチやドラッグにより移動可能なポイントＰ１が選択可能に表示され、任意のポイントＰ１をユーザーによるタッチ操作によって移動させることにより、閉じた形状Ａ１の形状を修正することができる。
【００７７】
ステップＳ１０４において境界線ＯＬ１の修正が不要か（Ｓ１０４における「Ｎ」）、或いは修正操作が完了した後、平面推定処理を実行する（Ｓ１０６）。ここでは、平面情報推定部１６２が、撮影部１４が撮影した画像に基づいて画像解析を実行し、土地（評価対象）５の平面的な大きさ及び形状を推定する。詳述すると、この平面情報推定部１６２の画像解析部１６２ａが、図８に示すように、画像Ｖ１中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地５の境界線ＯＬ１を決定し、その決定された境界線ＯＬ１で囲まれた閉じた形状Ａ１を、図９に示すような平面的な上面図Ｖ２に変換する。この平面的な上面図Ｖ２に変換する処理としては、例えば、土地５を俯瞰して撮影したときの俯角に基づく形状の歪みや、撮影レンズの特性に基づく遠近による形状の歪みを算出し、土地の外縁で囲まれた形状を、算出された歪みに基づいて変形したり縮小・拡大して、平面的な上面図に変換する処理などが挙げられる。この他、建物の端と隣の建物の端と、その地面との接点が地図上の点とし、それらをもって空間の距離を図り近似するようにしてもよく、その際に、ＧＰＳ等の位置情報取得手段を用いて補正するようにしてもよい。
【００７８】
次いで、評価条件を設定する（Ｓ１０７）。例えば、評価対象の用途や目的、建設予定の建物の形態やグレードなどが決まっているときには、その選択操作を行う。この選択操作により、適用される建築関係の法規や建築構造の制限が絞り込まれ、情報管理サーバー２のデータベース群に対する検索条件が決定される。そして、この評価条件の設定を受けて各種情報の取得を行う（Ｓ１０８）。具体的には、情報取得部１６４において、データベースに蓄積された各種不動産情報、ユーザー操作によって設定された評価条件などの各種データを取得する。この情報取得部１６４において取得される情報としては、ユーザーが入力手段を用いて入力した情報、撮影されることで取得される静止画や動画などの撮影データ、インターネットやデータベースを検索して取得される各種情報が含まれる。このとき、データベース検索部１６４ｅは、記憶装置１５に記憶された各種不動産情報や、情報管理サーバー２や外部情報サーバー３に蓄積された不動産に関する情報を、通信インターフェース１１を通じて検索して抽出して取得する。このデータベース検索部１６４ｅで取得された各種情報は、評価部１６３に受け渡される。
【００７９】
そして、評価部１６３において、評価処理を実行する（Ｓ１０９）。具体的には、平面情報推定部１６２が推定した評価対象である土地５の面積や、ユーザーが手入力した評価対象情報に基づいて評価対象である土地５の価格評価を行う。
【００８０】
例えば、データベース検索部１６４ｅを通じて当該評価対象である土地５の位置情報を基づいて不動産情報を参照し、評価対象である土地５の面積に坪単価の土地価格を掛けて乗算して土地価格を算定するなどの演算を実行する。データベース検索部１６４ｅを通じて情報管理サーバー２の不動産情報データベース２３１を参照し、参照された不動産情報に基づいて価格算定部１６３ｃが当該評価対象である土地５の価値を算定する。この不動産情報には、例えば、土地の価格や、建物の分譲・賃貸の価格などの他、評価対象である土地５が属する地域に関連づけられた不動産価値情報や、その地域の法規や、周辺の地理的条件等が含まれており、評価部１６３は、これらの不動産情報を用いて、当該評価対象である土地５の価値を算定する。
【００８１】
また、この評価処理では、評価対象である土地５が属する地域の法規及び周辺の地理的条件に基づいて、評価対象である土地に建築可能な建物の容積を算出し、この建築物推定部１６３ｂが算定した容積に応じて、価格算定部１６３ｃが当該評価対象の価値を算定する。具体的にこの建築物推定部１６３ｂは、情報管理サーバー２の各種データベースにアクセスして地理情報や法規情報を取得し、その評価対象である土地５が属する地域の法規や地理的条件に基づいて、マンションなどその土地に建設可能な建物の容積を仮想建物６として予測する。この仮想建物６の容積に基づいて、マンションの販売利益や賃貸利益を推定し、将来建設される建物による収益に基づいて、その土地の価格評価を行う。
【００８２】
この建築物推定部１６３ｂによる仮想建物６の予測では、地理情報データベース２３２に蓄積されたその土地の高低差や地質、地盤状態など自然的な地理条件に基づく建物の制限を参照するとともに、法規情報データベース２３３に蓄積されたその地域に適用される法律や条令等の法規による建物の高さ制限、容積率、日照確保のための斜線制限、日影規制などを参照し、建設可能な建物の高さや形態、範囲に応じた建物容積を算定することもできる。この算定される容積は、最小値でもよく、最大値でもよく、平均値などであってもよい。
【００８３】
また、この容積の算定にあたり、建築構造情報データベース２３４に蓄積された、建物の構造上の制限（耐火構造や耐震構造、壁量、柱量、延面積、用途制限）等を参照して、建設可能な建物の規模や構造も加味して、仮想建物６を予測することができ、この場合には、仮想建物６のグレードや用途・目的に応じた一般的な間取り図のパターンも建築構造情報に含めておき、仮想建物６の用途・目的に応じてユーザーがパターンを選択することにより、仮想建物６の高さや形状、構造材の量、のべ床面積などが決定され、それに応じた容積を算定することもできる。
【００８４】
ここで、評価方法としては、周辺事例法（取引事例比較法）、積算法又は収益還元法などが挙げられ、評価対象別の評価モードとして、オフィスモードや、コンビニなどの店舗一階モード、戸建モード、駐車場モードがある。例えば、その評価対象となっている物件の所在地に関して過去に集積された物件情報を解析して、例えば図２２に示すような物件の広さと賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出し、評価対象となっている土地や仮想建物６の広さから賃料を推定する。この相関を示す曲線としては、他に駅からの距離や、築年数が含まれ、例えば「駅７分の新築」など、基準となる所定の条件に見合いの賃料、すなわち基準条件に換算した賃料に割り戻し、広さと賃料の相関を表すプロットデータと近似曲線グラフを描画し、その基準条件（ここでは、「新築見合い、徒歩７分」）の全プロットデータから導き出した近似曲線上から、最適な間取り、つまり平米数のセットを導出する。
【００８５】
例えば、図１８〜図２１に示すように、廊下やエレベーターなどの内部構造の他、接道面、接道間口の幅、接道の道幅、方位などの諸条件を取り込み、さらには避難経路５ｅｒや周辺との境界を５０ｃｍ、避難時に必要な空間幅である１ｍ等を確保するなどして、各モードにおける仮想建物６について、廊下と間取りを決定する。また、駐車場モードでは、パーキングエリア数を、精算機のスペースなどを確保して収益が最高となる間取りを決定する。このとき、１階と２階とで間取り違えたりすることで、一階の避難経路５ｅｒを確保しつつ、より賃料が高い部屋数や、パーキングエリア数を多くとる間取りの自動計算し、さらに、エレベーターの位置や廊下、部屋の大きさ、各部屋の賃料のセットを最適化し、収益を高めるために最適な間取りを概算する。なお、評価に際し、その仮想建物６の材質構造や耐震設計を考慮して、推定してもよい。その際、推定した建物をシミュレーション上で振動させてみて、材質構造や耐震設計に応じたＰＭＬ（最大損失の可能性値）を算出し、保険料見合いで減算するようにしてもよい。
【００８６】
その後、評価処理の結果を表示するために表示情報の生成を行い、表示する（Ｓ１１０）。具体的には、表示情報生成部１６５が、各モジュールで算出されたデータに基づいて、２Ｄデータ生成部１６５ａ若しくは３Ｄデータ生成部１６５ｂによって二次元的・３次元的なグラフィックを生成し、合成部１６５ｃによって撮影された画像や動画、或いは地図情報等に、生成された二次元的・３次元的グラフィックを合成して、ディスレプレイ等の出力インターフェース１３から出力する。なお、合成部１６５ｃは、拡張現実処理を実行するＡＲ処理部１６５ｄを備えており、平面情報推定部１６２が推定した形状Ａ１や、建築物推定部１６３ｂが算定した仮想建物６などを３Ｄデータ化して、図１４に示すように、撮影部１４が撮影した映像に拡張現実として合成することができる。このＡＲ処理部１６５ｄでは、ユーザー操作取得部１６４ｄがジャイロセンサーを通じて取得したユーザー端末１本体が向いている方向に基づいて、形状Ａ１や仮想建物６の表示位置や、カメラアングル（視点の向き、俯角）、光源位置を調節して、拡張現実として動画等に合成することができる。
【００８７】
なお、条件を変更して再度評価をやり直したいときは（ステップＳ１１１における「Ｙ」）、評価条件の設定をやり直して（Ｓ１０７）、上記ステップＳ１０８〜Ｓ１１０の処理を実行する。他方、評価処理を終了するときには（ステップＳ１１１における「Ｎ」）、評価結果を記録した後（Ｓ１１２）、処理を終了する。
【００８８】
（不動産評価プログラム）
なお、上述したように、本実施形態係る不動産評価システム及び不動産評価方法は、所定の言語で記述された不動産評価プログラムをコンピューター上で実行することにより実現することができる。そして、このような不動産評価プログラムは、ユーザー端末１や汎用コンピューターにインストールし、ＣＰＵ上で実行することにより、上述した各機能を有する不動産評価システムを容易に構築することができる。この不動産評価プログラムは、例えば、通信回線を通じて配布することが可能であり、またスタンドアローンの計算機上で動作するパッケージアプリケーションとして譲渡することができる。
【００８９】
また、このような不動産評価プログラムは、パーソナルコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録することができる。具体的には、フレキシブルディスクやカセットテープ等の磁気記録媒体、若しくはＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ−ＲＯＭ等の光ディスクの他、ＲＡＭカードなど、種々の記録媒体に記録することができる。そして、この不動産評価プログラムを記録したコンピューター読み取り可能な記録媒体によれば、汎用のコンピューターや専用コンピューターを用いて、上述したシステムや方法を実施することが可能となるとともに、プログラムの保存、運搬及びインストールを容易に行うことができる。
【００９０】
（作用・効果）
このような本実施形態によれば、評価対象となる土地５を撮影し、その撮影した画像を解析してその土地の平面的な大きさや形状を推定するため、現地での簡単な操作で土地の面積からその土地の価格を迅速に算定することができる。
【００９１】
特に、本実施形態では、マンションなどその土地に建設可能な建物の容積を予測し、その土地に建設可能な仮想建物６を生成して、その仮想建物６の容積に基づいて、マンションの販売利益や賃貸利益を推定することから、将来建設される建物による収益をも予測することができ、より精度高く土地の価格評価を行うことができる。また、本実施形態では、この仮想建物６を拡張現実として、現実の映像に仮想的な建物を合成して表示するため、視覚的に不動産評価を行うことができ、利便性を高めることができる。
【００９２】
なお本実施形態では、形状及び大きさが既知の比較対象物５１を、評価対象である土地５と比較可能に写し込むことによって、評価対象の平面的な大きさや形状の特定する際の精度を向上させることができる。
【符号の説明】
【００９３】
Ａ１…抽出された閉じた形状
Ｆ１，Ｆ１１〜Ｆ１４…撮影画像
ＯＬ１…外縁
Ｕ１…ユーザー
１…ユーザー端末
２…情報管理サーバー
３…外部情報サーバー
４…通信ネットワーク
５…土地（評価対象）
６…仮想建物
１１…通信インターフェース
１２…入力インターフェース
１３…出力インターフェース
１４…撮影部
１５…記憶装置
１６…ＣＰＵ
１７…位置情報取得部
２１…通信インターフェース
２２…制御部
２３…記憶部
３１…通信インターフェース
３２…制御部
３３…災害情報データベース
３４…地図情報データベース
４１…無線基地局
５１…比較対象物
１３１…タッチパネル
１６１…アプリケーション実行部
１６２…平面情報推定部
１６２ａ…画像解析部
１６２ｂ…データ補正部
１６３…評価部
１６３ａ…不動産情報参照部
１６３ｂ…建築物推定部
１６３ｃ…価格算定部
１６４…情報取得部
１６４ａ…撮像データ取得部
１６４ｂ…実測値取得部
１６４ｃ…地図情報取得部
１６４ｄ…ユーザー操作取得部
１６４ｅ…データベース検索部
１６５…表示情報生成部
１６５ａ…２Ｄデータ生成部
１６５ｂ…３Ｄデータ生成部
１６５ｃ…合成部
１６５ｄ…ＡＲ処理部
２２１…認証部
２２２…データ検索部
２２３…検索要求取得部
２２４…検索結果送出部
２２５…情報収集部
２２６…データ更新部
２３１…不動産情報データベース
２３２…地理情報データベース
２３３…法規情報データベース
２３４…建築構造情報データベース
２３５…ユーザー情報データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【国際調査報告】
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