(57)【要約】【課題】売り手のニーズに合った妥当な不動産買取り額を査定できる不動産買取り額査定システムとその方法を提供する。【解決手段】複数の算出方式から所望の算出方式を選択して不動産の買取り額を算出し、その結果をディスプレイ等の画面に表示させて確認することができるため、様々な売り手のニーズに合った妥当な不動産買取り額を査定することができる。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
表示手段と、
情報を入力する入力手段と、
不動産の買取り額の算出に関する複数の算出方式から所望の算出方式を選択するための指示を前記入力手段において入力するように促す第１の入力画面を前記表示手段に表示する第１の入力画面表示手段と、
前記第１の入力画面において少なくとも１つの算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、当該選択された算出方式において前記不動産の買い取り額の算出に必要とされる所定のデータを前記入力手段において入力するように促す第２の入力画面を前記表示手段に表示する第２の入力画面表示手段と、
前記第２の入力画面において前記所定のデータが入力されると、当該入力されたデータに基づいて、前記選択された算出方式により前記不動産の買取り額を算出する算出手段と、
前記算出手段において算出された前記不動産の買取り額を前記表示手段に表示する算出結果表示手段と
を有する不動産買取り額査定システム。
【請求項２】
前記第２の入力画面表示手段は、不動産ローン残債額に基づく第１の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、前記不動産の購入に充てた借入金に関する情報、元金及び利息の分割支払方法に関する情報、利率に関する情報、借入から完済までの返済回数に関する情報、現在までの返済回数に関する情報、及び、前記不動産の購入に充てた自己資金に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、
前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて不動産ローン残債額を算出し、当該不動産ローン残債額と前記自己資金の情報とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する、
請求項１に記載の不動産買取り額査定システム。
【請求項３】
前記第２の入力画面表示手段は、土地の評価額と建物の評価額とに基づく第２の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、土地の相続税評価額に関する情報、及び、建物の減価償却残存簿価に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、
前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて土地の相続税評価額及び建物の減価償却残存簿価を算出し、当該算出した土地の評価額と建物の評価額とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する、
請求項１に記載の不動産買取り額査定システム。
【請求項４】
前記第２の入力画面表示手段は、土地の借り上げに係る金額と建物の評価額とに基づく第３の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、定期借地権の権利金に関する情報、及び、建物の減価償却残存簿価に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、
前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて前記定期借地権の権利金及び建物の減価償却残存簿価を算出し、当該算出した権利金と建物の評価額とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する、
請求項１に記載の不動産買取り額査定システム。
【請求項５】
前記第２の入力画面表示手段は、前記不動産の利回りに基づく第４の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、前記不動産に基づく一定期間の収益に関する情報、及び、前記不動産の一定期間の利回りに関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、
前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて、前記一定期間の収益を上記一定期間の利回りで除した額に応じた前記不動産の買取り額を算出する、
請求項１に記載の不動産買取り額査定システム。
【請求項６】
不動産の買取り額の算出に関する複数の算出方式から所望の算出方式を選択するための指示を入力手段において入力するように促す第１の入力画面をコンピュータが表示手段に表示する第１の工程と、
前記第１の工程において少なくとも１つの算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、当該選択された算出方式において前記不動産の買い取り額の算出に必要とされる所定のデータを前記入力手段において入力するように促す第２の入力画面を前記コンピュータが前記表示手段に表示する第２の工程と、
前記第２の工程において前記所定のデータが入力されると、当該入力されたデータに基づいて、前記選択された算出方式により前記コンピュータが前記不動産の買取り額を算出する第３の工程と、
前記第３の工程において算出された前記不動産の買取り額を前記コンピュータが前記表示手段に表示する第４の工程と
を有する不動産買取り額査定方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンション等の不動産の買取り額を査定するシステムとその方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、Ｗｅｂ上に設置された依頼フォームから不動産の買取り額の査定依頼を受け付け、簡易的な査定金額を依頼者に提示する業者が増えている。この方法では、依頼フォームに入力される基本的な情報の範囲内で査定をするしかないため、査定額の算出方式は限られたものになる。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
マンション等の不動産の売買において、不動産の価格を妥当な金額で査定することは、買い手側にとって特に重要な行為である。売り手が複数の買取り業者に査定を依頼することを考慮すると、買い手としては他の業者よりも競争力のある金額で査定したいところだが、査定額をあまり高くすると利益が減ってしまう（若しくは損失が出る）。そのため、買い手には、売り手が納得できる上限額を慎重に見極めることが要求される。
【０００４】
他方、売り手が不動産を売却する動機は様々であり、それに応じてニーズも様々に異なっている。例えば、時間をかけてでも出来るだけ高い金額で売却したい場合や、なるべく短期間で売却したい場合、土地を手放すことに躊躇がある場合などがある。
【０００５】
本発明は係る事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、売り手のニーズに合った妥当な不動産買取り額を査定できる不動産買取り額査定システムとその方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の第１の観点に係る不動産買取り額査定システムは、表示手段と、情報を入力する入力手段と、不動産の買取り額の算出に関する複数の算出方式から所望の算出方式を選択するための指示を前記入力手段において入力するように促す第１の入力画面を前記表示手段に表示する第１の入力画面表示手段と、前記第１の入力画面において少なくとも１つの算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、当該選択された算出方式において前記不動産の買い取り額の算出に必要とされる所定のデータを前記入力手段において入力するように促す第２の入力画面を前記表示手段に表示する第２の入力画面表示手段と、前記第２の入力画面において前記所定のデータが入力されると、当該入力されたデータに基づいて、前記選択された算出方式により前記不動産の買取り額を算出する算出手段と、前記算出手段において算出された前記不動産の買取り額を前記表示手段に表示する算出結果表示手段とを有する。
【０００７】
好適に、前記第２の入力画面表示手段は、不動産ローン残債額に基づく第１の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、前記不動産の購入に充てた借入金に関する情報、元金及び利息の分割支払方法に関する情報、利率に関する情報、借入から完済までの返済回数に関する情報、現在までの返済回数に関する情報、及び、前記不動産の購入に充てた自己資金に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて不動産ローン残債額を算出し、当該不動産ローン残債額と前記自己資金の情報とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する。
【０００８】
好適に、前記第２の入力画面表示手段は、土地の評価額と建物の評価額とに基づく第２の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、土地の相続税評価額に関する情報、及び、建物の減価償却残存簿価に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて土地の相続税評価額及び建物の減価償却残存簿価を算出し、当該算出した土地の評価額と建物の評価額とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する。
【０００９】
好適に、前記第２の入力画面表示手段は、土地の借り上げに係る金額と建物の評価額とに基づく第３の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、定期借地権の権利金に関する情報、及び、建物の減価償却残存簿価に関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて前記定期借地権の権利金及び建物の減価償却残存簿価を算出し、当該算出した権利金と建物の評価額とに基づいて前記不動産の買取り額を算出する。
【００１０】
好適に、前記第２の入力画面表示手段は、前記不動産の利回りに基づく第４の算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、前記不動産に基づく一定期間の収益に関する情報、及び、前記不動産の一定期間の利回りに関する情報を前記入力手段において入力するように促す前記第２の入力画面を前記表示手段に表示し、前記算出手段は、前記第２の入力画面において入力された情報に基づいて、前記一定期間の収益を上記一定期間の利回りで除した額に応じた前記不動産の買取り額を算出する。
【００１１】
本発明の第２の観点に係る不動産買取り額算定方法は、不動産の買取り額の算出に関する複数の算出方式から所望の算出方式を選択するための指示を入力手段において入力するように促す第１の入力画面をコンピュータが表示手段に表示する第１の工程と、前記第１の工程において少なくとも１つの算出方式を選択する指示が前記入力手段に入力されると、当該選択された算出方式において前記不動産の買い取り額の算出に必要とされる所定のデータを前記入力手段において入力するように促す第２の入力画面を前記コンピュータが前記表示手段に表示する第２の工程と、前記第２の工程において前記所定のデータが入力されると、当該入力されたデータに基づいて、前記選択された算出方式により前記コンピュータが前記不動産の買取り額を算出する第３の工程と、前記第３の工程において算出された前記不動産の買取り額を前記コンピュータが前記表示手段に表示する第４の工程とを有する。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、複数の算出方式から所望の算出方式を選択して不動産の買取り額を算出し、その結果をディスプレイ等の画面に表示させて確認することができるため、様々な売り手のニーズに合った妥当な不動産買取り額を査定できる。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】本発明の実施形態に係る不動産売買のシステムの構成例を示す図である。
【図２】不動産買取り額査定システムの構成例を示す図である。
【図３】不動産売買の流れを説明するためのフロー図である。
【図４】不動産買取り額査定システムの動作例を説明するためのフロー図である。
【図５】不動産買取り額の第１の算出方式を説明するための図である。
【図６】不動産買取り額の第２の算出方式を説明するための図である。
【図７】不動産買取り額の第３の算出方式を説明するための図である。
【図８】不動産買取り額の第４の算出方式を説明するための図である。
【００１４】
図１は、本発明の実施形態に係る不動産売買のシステムの構成例を示す図である。図１に示すシステムは、複数の端末装置２と、Ｗｅｂサーバ３と、不動産買取り額査定装置４を有する。端末装置２とＷｅｂサーバ３と不動産買取り額査定装置４は、インターネット等の通信ネットワーク９を介して相互に情報をやり取りする。
【００１５】
端末装置２は、賃貸マンション等の不動産の売り手が扱うパーソナルコンピュータやスマートフォンなどの装置であり、例えばＷｅｂブラウザと電子メールソフト（メーラー）を備えている。
【００１６】
Ｗｅｂサーバ３は、不動産の買い手が運営する装置であり、インターネット等の通信ネットワーク９を介してアクセスする端末装置２に対して、不動産の査定と買取りに関するＷｅｂコンテンツを提供する。Ｗｅｂサーバ３は、Ｗｅｂページ上において端末装置２から不動産の査定の申込を受け付ける処理を行う。
【００１７】
不動産買取り額査定装置４は、不動産の買い手が運営する装置であり、Ｗｅｂサーバ３において不動産の査定の申込を受け付けた場合に、その受付フォームにおいて入力された情報に応じて、不動産の買取り額を算出する。不動産買取り額査定装置４は、不動産買取り額の算出に関する複数の算出方式から、ユーザが選択した任意の算出方式に基づいて、不動産買取り額を算出する。
【００１８】
図２は、不動産買取り額査定装置４の構成の一例を示す図である。図２に示す不動産買取り額査定装置４は、通信部４１と、表示部４２と、操作部４３と、記憶部４４と、処理部４５を有する。
【００１９】
通信部４１は、インターネット等の通信ネットワーク９を介してＷｅｂサーバ３や不図示のメールサーバと通信を行う。通信部４１は、所定の通信規格に適合した通信を行うための信号処理や制御、有線や無線で伝送される信号の変調・復調、データの符号化・復号化、パケットの処理、送受信のタイミングの調整などを行う。
【００２０】
表示部４２は、処理部４５において生成される表示信号に応じた映像を表示する。表示部４２は、液晶ディスプレイ、ＥＬパネルディスプレイ、ＣＲＴなどの表示デバイスを含む。
【００２１】
操作部４３は、ユーザの操作によって指示を入力するための装置であり、例えばキーボード、マウス、タッチセンサ、キーパッド、操作ボタンなどを含む。
【００２２】
記憶部４４は、処理部４５及び周辺ハードウェア（４１〜４３）の初期化・制御等に使用されるプログラム（ＢＩＯＳ等）や、オペレーティング・システム、アプリケーション・プログラム、プログラムで利用されるデータを格納する。記憶部４４は、例えばハードディスク、フラッシュ・メモリ、ＤＲＡＭ、ＳＲＡＭなどを含む。
【００２３】
ここで、上述した構成を有する図１に示すシステムによる不動産売買の流れの一例について、図３を参照して説明する。
【００２４】
不動産の売却を希望する売り手は、パーソナルコンピュータ等の端末装置２によって不動産の買い手のＷｅｂサーバ３にアクセスし、そのＷｅｂページ上に設けられた不動産査定の申込用フォームに所定の情報を入力して、Ｗｅｂサーバ３に送信する（ＳＴ１０）。
【００２５】
Ｗｅｂサーバ３は、不動産査定の申込用フォームによって送られてきた情報を、電子メール等によって不動産買取り額査定装置４に転送する。不動産買取り額査定装置４は、Ｗｅｂサーバ３から転送された不動産査定用の情報に基づいて、不動産の買取り額を算出する（ＳＴ１１）。
【００２６】
不動産の買取り額を算出した不動産買取り額査定装置４は、例えば、その算出した買取り額（不動産査定額）を電子メール等によって査定依頼主（売り手）の端末装置２に送信する（ＳＴ１２）。
あるいは、不動産買取り額査定装置４は、Ｗｅｂサーバ３の顧客管理用データベースに査定依頼主（売り手）の個人情報と不動産査定額の情報を登録して、Ｗｅｂサーバ３に個人専用ページを開設し、当該個人専用ページへログインするための情報を電子メール等で査定依頼主（売り手）の端末装置２に送信してもよい。この場合、Ｗｅｂサーバ３は、査定依頼主（売り手）の端末装置２からログイン要求を受けて個人専用ページを生成し、その画面上で不動産の査定額を表示する。
【００２７】
買い手が提示した査定額について売り手が同意すると（ＳＴ１３）、売り手は買い手に対して所定の買取り予約申込書を提出する（ＳＴ１４）。このとき、買い手は売り手に対して、不動産の買受けに関わる重要事項の説明を行う。
売り手から所定の買取り予約申込書を受領すると、買い手は売り手に対して所定の買受承諾書を発行する（ＳＴ１５）。その後、不動産売買契約書が作成されて正式に契約が締結されると（ＳＴ１６）、法務局に対する不動産登記の手続きを経て（ＳＴ１７）、売り手から買い手に不動産が引き渡される。また、買い手から売り手に対して買取り金が支払われる（ＳＴ１８）。
【００２８】
図４は、図３に示す不動産売買フローのステップＳＴ１１における不動産買取り額査定装置４の動作例を説明するためのフロー図である。
Ｗｅｂサーバ３の不動産査定申込用フォームに入力された情報を電子メール等によって取得すると、買い手側の担当者は、その情報を不動産買取り額査定装置４に入力して、不動産の買取り額の算出処理を実行させる。不動産買取り額査定装置４は、例えば図５〜図８に示す４種類の算出方式によって不動産買取り額を算出することができる。この４種類の算出方式からどの算出方式を選択するかは、例えば、Ｗｅｂサーバ３の不動産査定の申込用フォームに入力された情報に基づいて、買い手側の担当者が判断する。不動産査定申込用フォームで入力される情報には、査定に必要な基本情報（名称，所在地，敷地面積，建物の構造，竣工年月，付帯設備などの情報）に加えて、例えば売却完了希望日、売却希望額、土地の処分方法（所有権の移転／借地権の設定）、不動産ローン残債の処分方法など、売り手のニーズに関する情報が含まれている。買い手側の担当者は、こうした情報に基づいて、売り手のニーズに合った算出方式を選択する。この場合、基本情報以外に必要な追加の情報は、査定依頼者（売り手）から別途入手するようにしてもよい。
【００２９】
不動産買取り額査定装置４の処理部４５は、例えば４種類の算出方式（図５〜図８）から所望の算出方式を選択するように促す画面（第１の入力画面）を表示部４２に表示する（ＳＴ３１）。ユーザ（買い手側の担当者）は、この画面において、売り手のニーズに合った１つ若しくは複数の算出方式を操作部４３のマウス等により選択する（ＳＴ３２）。
【００３０】
第１の入力画面において算出方式が選択されると、不動産買取り額査定装置４の処理部４５は、この選択された算出方式において不動産の買取り額の算出に必要とされる所定のデータを入力するように促す画面（第２の入力画面）を表示部４２に表示する（ＳＴ３３）。ユーザ（買い手側の担当者）は、この入力画面において、各算出方式での算出処理に必要なデータを操作部４３のキーボード等により入力する（ＳＴ３４）。
【００３１】
第２の入力画面において必要なデータが入力されると、不動産買取り額査定装置４の処理部４５は、入力されたデータに基づいて、ユーザが選択した各算出方式により不動産の買取り額を算出し（ＳＴ３５）、各算出方式での算出結果を表示部４２に表示する（ＳＴ３６）。
【００３２】
次に、不動産買取り額査定装置４において選択可能な算出方式の例について、図５〜図８を参照して説明する。
【００３３】
（１）不動産ローン残債分に基づく算出方式
図５に示す算出方式では、不動産のローン残債分に基づいて不動産買取り額を算出する。
例えば、不動産買取り額査定装置４は、不動産の購入に充てた借入金に関する情報や、元金及び利息の分割支払方法に関する情報（元利均等返済方式／元金均等返済方式）、利率に関する情報（固定利率／変動利率）、借入から完済までの返済回数に関する情報、現在までの返済回数に関する情報、不動産の購入に充てた自己資金に関する情報などを入力し（ＳＴ３４：図４）、これらの情報に基づいて、不動産ローン残債額を算出する。次に、不動産買取り額査定装置４は、算出した不動産ローン残債額と、不動産の購入に充てた自己資金の情報とに基づいて、不動産買取り額を算出する。例えば、不動産買取り額査定装置４は、不動産ローン残債額と自己資金の額とを足し合わせた額を、不動産買取り額として算出する。
【００３４】
なお、図５に示す算出方式では、基本的にローン残債額を買い手が負担する方式であるため、例えば自己資金の割合がゼロの場合、不動産を売却しても売り手に現金は支払われない。そこで、売り手の便宜を考慮して、若干の金銭を買取り額に加算してもよい。この加算金額は、例えば、不動産の収益や利回りなどに応じて適宜設定してよい。
【００３５】
（２）土地の評価額と建物の評価額とに基づく算出方式
図６に示す算出方式では、土地の評価額（相続税評価額）と建物の評価額（減価償却の残存簿価）とに基づいて不動産買取り額を算出する。
例えば、不動産買取り額査定装置４は、土地の相続税評価額に関する情報と、建物の減価償却残存簿価に関する情報を入力し（ＳＴ３４：図４）、これらの情報に基づいて、土地の相続税評価額と建物の減価償却残存簿価をそれぞれ算出する。
【００３６】
不動産買取り額査定装置４は、例えば土地の相続税評価額に関する情報として、国税庁のＷｅｂページに公開されている１平米あたり価額と土地の借地権割合の情報や、土地の区分に関する情報（ビル街地区，高度商業地区，繁華街地区，普通住宅地区など）、土地の形状と長さに関する情報、土地の面積に関する情報などを入力する（ＳＴ３４：図４）。不動産買取り額査定装置４は、記憶部４４に予め格納した路線価算出用情報４６（奥行価格補正率，側方路線影響加算率，二方路線影響加算率などのリスト）と、入力した上記の情報とに基づいて、土地の相続税評価額を算出する。
【００３７】
また、不動産買取り額査定装置４は、例えば建物の減価償却残存簿価に関する情報として、建物の本体部分の建築費用、建物に付随する設備機器の費用、建築した年月日の情報などを入力する（ＳＴ３４：図４）。不動産買取り額査定装置４は、入力した上記の情報に基づいて、建築した時から現在までの経過年数に応じた本体部分と設備機器の減価償却残存簿価をそれぞれ算出し、それらを足し合わせた結果を建物全体の減価償却残存簿価として算出する。
【００３８】
不動産買取り額査定装置４は、土地の相続税評価額の算出結果と建物全体の減価償却残存簿価の算出結果とを足し合わせた額を、不動産買取り額として算出する。
【００３９】
（３）借地権に係る金額と建物の評価額とに基づく算出方式
図７に示す算出方式では、土地の借り上げに係る金額と建物の評価額とに基づいて不動産の買取り価格を算出する。
例えば、不動産買取り額査定装置４は、図６に示す算出方法と同様にして、土地の相続税評価額に関する情報と、建物の減価償却残存簿価に関する情報をそれぞれ入力し（ＳＴ３４：図４）、これらの情報に基づいて、土地の相続税評価額と建物の減価償却残存簿価を算出する。次に、不動産買取り額査定装置４は、算出した土地の相続税評価額に対する一定の割合を、土地の定期借地権（例えば５０年）の権利金として算出し、この権利金と建物の減価償却残存簿価との合計額を、不動産の買取り額として算出する。
なお、この算出方式を採用した場合、土地の所有権はオーナー（売り手）に残る。
【００４０】
（４）不動産の利回りに基づく算出方式
図８に示す算出方式では、不動産の利回りに基づいて不動産の買取り価格を算出する。
例えば、不動産買取り額査定装置４は、不動産に基づく一定期間（例えば１年間）の収益に関する情報、及び、不動産の一定期間（例えば１年間）の利回り（例えばグロス利回り）に関する情報を入力し（ＳＴ３４：図４）、一定期間の収益を利回りで割った結果として、不動産の買取り額を算出する。例えば、１年間の家賃収入が１０００万円で利回りが１２％の場合、不動産の買取り額は約８３３３万円（１０００万円÷０．１２）となる。
【００４１】
以上説明したように、本実施形態に係る不動産買取り額算定システムによれば、複数の算出方式から所望の算出方式を選択して不動産の買取り額を算出し、その結果をディスプレイ等の画面に表示させて確認することができるため、様々な売り手のニーズに合った妥当な不動産買取り額を査定することができる。
【００４２】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、種々のバリエーションを含んでいる。
【００４３】
例えば、上述した実施形態では、不動産買取り額の算出方式の選択を手動で行っているが、この選択を自動で行うようにしてもよい。例えば、不動産買取り額査定装置４は、売り手のニーズに関する情報と、各算出方式において算出された査定額の比較結果とに基づいて、妥当な査定額を決定してもよい。
【符号の説明】
【００４４】
２…端末装置、３…Ｗｅｂサーバ、４…不動産買取り額査定装置、５…家賃徴収管理サーバ、９…通信ネットワーク、４１…通信部、４２…表示部、４３…操作部、４４…記憶部、４５…処理部、４６…路線価算出用情報
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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