(57)【要約】【課題】不動産賃貸経営の代行業務の委託先から不動産オーナへ支払われる賃料の最低額を、家賃に依存しない一定の金額にすることができる不動産賃貸経営代行管理システムとその方法を提供する。【解決手段】不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、データベース４６の管理情報に賃貸マンションの建築代金に関する情報が登録されると、この情報が示す建築代金の所定の割合に相当する金額を、不動産オーナへ１年ごとに支払うべき最低保証家賃として算出し、データベース４６の管理情報に登録する。【選択図】図２
2014203107.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
情報を入力する入力手段と、
情報を表示する表示手段と、
賃貸不動産の建築並びに当該賃貸不動産の経営代行を依頼した不動産オーナに関する情報、当該賃貸不動産の建築代金に関する情報、並びに、当該経営代行の期間に関する情報を含んだ管理情報を記憶する記憶手段と、
前記管理情報に含まれる前記建築代金に関する情報に基づいて、前記建築代金の所定の割合に相当する金額を、前記不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃として算出する最低保証家賃算出手段と、
前記賃貸不動産の竣工日、前記賃貸不動産への入居者の募集開始日、若しくは、前記賃貸不動産への最初の入居者が決まった日に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した日付から所定の期間が経過した日を初回の前記最低保障家賃の支払予定日として算出し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で当該初回の最低保障家賃の支払予定日から１年経過する毎に設定される２回目以降の前記最低保障家賃の支払予定日をそれぞれ算出する第１支払予定日算出手段と
を有する不動産賃貸経営代行管理システム。
【請求項２】
前記第１支払予定日算出手段が算出した最低保障家賃の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、前記最低保証家賃算出手段が算出した前記最低保証家賃の情報と、当該最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記表示手段において表示する第１支払予定表示手段を有する、
請求項１に記載の不動産賃貸経営代行管理システム。
【請求項３】
前記入力手段において不動産賃貸経営の代行業務の開始日に関する情報を入力し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で前記入力した日付から１年が経過する毎に設定される家賃収益分配金の支払予定日をそれぞれ算出する第２支払予定日算出手段と、
前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日までの１年間の家賃収入に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した家賃収入に関する情報に基づいて、１年間の前記家賃収入の総額を算出する家賃総額算出手段と、
前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日までの１年間に前記賃貸不動産の賃貸経営の代行業務に要した経費に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した経費に関する情報に基づいて、１年間の前記経費の総額を算出する経費総額算出手段と、
前記家賃総額算出手段が算出した１年間の家賃収入の総額から、前記経費総額算出手段が算出した１年間の経費総額、及び、前記最低保証家賃算出手段が算出した前記最低保障家賃を差し引いた残額に応じた余剰家賃を算出する余剰家賃算出手段と、
前記余剰家賃算出手段が算出した余剰家賃に所定の割合を乗じて得た金額を、前記不動産オーナに支払うべき前記家賃収益分配金として算出する家賃収益分配金算出手段と有する、
請求項１又は２に記載の不動産賃貸経営代行管理システム。
【請求項４】
前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、当該支払予定日までの１年間について前記家賃収益分配金算出手段が算出した前記家賃収益分配金の情報と、当該家賃収益分配金の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記表示手段において表示する第２支払予定表示手段を有する、
請求項３に記載の不動産賃貸経営代行管理システム。
【請求項５】
前記賃貸不動産の賃借人から月毎に徴収した家賃に所定の割合を乗じて得た金額を１月分の管理費として算出する管理費算出手段を有し、
前記家賃総額算出手段は、１年間の家賃収入の総額を算出する場合に、前記賃貸不動産の賃借人から徴収した１月分の家賃から、前記管理費算出手段が算出した１月分の前記管理費を減じた金額を１月分の家賃収入として算出する、
請求項３又は４に記載の不動産賃貸経営代行管理システム。
【請求項６】
賃貸不動産の建築並びに当該賃貸不動産の経営代行を依頼した不動産オーナに関する情報、当該賃貸不動産の建築代金に関する情報、並びに、当該経営代行の期間に関する情報を含んだ管理情報を記憶する記憶装置を備えたコンピュータが実行する不動産賃貸経営代行管理方法であって、
前記管理情報に含まれる前記建築代金に関する情報に基づいて、前記建築代金の所定の割合に相当する金額を、前記不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃として算出する第１工程と、
前記賃貸不動産の竣工日、前記賃貸不動産への入居者の募集開始日、若しくは、前記賃貸不動産への最初の入居者が決まった日に関する情報を前記コンピュータの入力手段において入力し、当該入力した日付から所定の期間が経過した日を初回の前記最低保障家賃の支払予定日として算出し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で当該初回の最低保障家賃の支払予定日から１年経過する毎に設定される２回目以降の前記最低保障家賃の支払予定日をそれぞれ算出する第２工程と、
前記第２工程で算出した最低保障家賃の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、前記第１工程で算出した前記最低保証家賃の情報と、当該最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記コンピュータの表示手段において表示する第３工程と
を有する不動産賃貸経営代行管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸マンション等の不動産の賃貸経営を代行する業務の管理を行う不動産賃貸経営代行管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸マンションの経営には、家賃の徴収や共用部分の清掃などの一般的な管理業務の他にも、例えば広告等による入居者の募集や、入退去時のリフォーム工事、建物の定期点検と補修、建築ローンや税金の支払い等、様々な業務が含まれている。オーナが賃貸マンションの経営に精通していない場合や、他の仕事を持っているため時間を取れない場合は、賃貸マンション経営に関わるこれらの業務を専門の業者に委託することが一般的に行われている。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
賃貸マンションの経営を業者に委託する形態には、（１）マンション管理のみを業者に委託し、賃貸借契約はオーナと入居者との間で締結する形態と、（２）業者がオーナから賃貸マンションを借り上げて、マンション管理だけでなく入居者との賃貸借契約も業者が行う形態がある。一般に（２）の形態においては、業者からオーナへ支払われる賃料が空き室率にかかわらず保証されるため、オーナの負担やリスクが小さくなるというメリットがある。
【０００４】
しかしながら、（２）の形態においては、一般に家賃の価格を管理委託先の業者が任意に変更できることから、空き室率が高い場合、業者側の判断で家賃が値下げされることがある。通常、業者からオーナへ支払われる賃料は家賃に比例するため、家賃が低下するとオーナの収益が減少してしまうという問題がある。
【０００５】
本発明は係る事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、不動産賃貸経営の代行業務の委託先から不動産オーナへ支払われる賃料の最低額を、家賃に依存しない一定の金額にすることができる不動産賃貸経営代行管理システムとその方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の第１の観点に係る不動産賃貸経営代行管理システムは、情報を入力する入力手段と、情報を表示する表示手段と、賃貸不動産の建築並びに当該賃貸不動産の経営代行を依頼した不動産オーナに関する情報、当該賃貸不動産の建築代金に関する情報、並びに、当該経営代行の期間に関する情報を含んだ管理情報を記憶する記憶手段と、前記管理情報に含まれる前記建築代金に関する情報に基づいて、前記建築代金の所定の割合に相当する金額を、前記不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃として算出する最低保証家賃算出手段と、前記賃貸不動産の竣工日、前記賃貸不動産への入居者の募集開始日、若しくは、前記賃貸不動産への最初の入居者が決まった日に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した日付から所定の期間が経過した日を初回の前記最低保障家賃の支払予定日として算出し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で当該初回の最低保障家賃の支払予定日から１年経過する毎に設定される２回目以降の前記最低保障家賃の支払予定日をそれぞれ算出する第１支払予定日算出手段とを有する。
【０００７】
好適に、上記不動産賃貸経営代行管理システムは、前記第１支払予定日算出手段が算出した最低保障家賃の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、前記最低保証家賃算出手段が算出した前記最低保証家賃の情報と、当該最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記表示手段において表示する第１支払予定表示手段を有する。
【０００８】
好適に、上記不動産賃貸経営代行管理システムは、前記入力手段において不動産賃貸経営の代行業務の開始日に関する情報を入力し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で前記入力した日付から１年が経過する毎に設定される家賃収益分配金の支払予定日をそれぞれ算出する第２支払予定日算出手段と、前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日までの１年間の家賃収入に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した家賃収入に関する情報に基づいて、１年間の前記家賃収入の総額を算出する家賃総額算出手段と、前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日までの１年間に前記賃貸不動産の賃貸経営の代行業務に要した経費に関する情報を前記入力手段において入力し、当該入力した経費に関する情報に基づいて、１年間の前記経費の総額を算出する経費総額算出手段と、前記家賃総額算出手段が算出した１年間の家賃収入の総額から、前記経費総額算出手段が算出した１年間の経費総額、及び、前記最低保証家賃算出手段が算出した前記最低保障家賃を差し引いた残額に応じた余剰家賃を算出する余剰家賃算出手段と、前記余剰家賃算出手段が算出した余剰家賃に所定の割合を乗じて得た金額を、前記不動産オーナに支払うべき前記家賃収益分配金として算出する家賃収益分配金算出手段と有する。
【０００９】
好適に、上記不動産賃貸経営代行管理システムは、前記第２支払予定日算出手段が算出した家賃収益分配金の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、当該支払予定日までの１年間について前記家賃収益分配金算出手段が算出した前記家賃収益分配金の情報と、当該家賃収益分配金の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記表示手段において表示する第２支払予定表示手段を有する。
【００１０】
好適に、上記不動産賃貸経営代行管理システムは、前記賃貸不動産の賃借人から月毎に徴収した家賃に所定の割合を乗じて得た金額を１月分の管理費として算出する管理費算出手段を有する。前記家賃総額算出手段は、１年間の家賃収入の総額を算出する場合に、前記賃貸不動産の賃借人から徴収した１月分の家賃から、前記管理費算出手段が算出した１月分の前記管理費を減じた金額を１月分の家賃収入として算出してよい。
【００１１】
本発明の第２の観点は、賃貸不動産の建築並びに当該賃貸不動産の経営代行を依頼した不動産オーナに関する情報、当該賃貸不動産の建築代金に関する情報、並びに、当該経営代行の期間に関する情報を含んだ管理情報を記憶する記憶装置を備えたコンピュータが実行する不動産賃貸経営代行管理方法に関するものであり、この方法は、前記管理情報に含まれる前記建築代金に関する情報に基づいて、前記建築代金の所定の割合に相当する金額を、前記不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃として算出する第１工程と、前記賃貸不動産の竣工日、前記賃貸不動産への入居者の募集開始日、若しくは、前記賃貸不動産への最初の入居者が決まった日に関する情報を前記コンピュータの入力手段において入力し、当該入力した日付から所定の期間が経過した日を初回の前記最低保障家賃の支払予定日として算出し、前記管理情報に含まれる前記経営代行の期間を超えない範囲で当該初回の最低保障家賃の支払予定日から１年経過する毎に設定される２回目以降の前記最低保障家賃の支払予定日をそれぞれ算出する第２工程と、前記第２工程で算出した最低保障家賃の支払予定日が一定期間以内に近づいた場合、当該一定期間以内に近づいた支払予定日の情報と、前記第１工程で算出した前記最低保証家賃の情報と、当該最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報とを前記コンピュータの表示手段において表示する第３工程とを有する。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、賃貸マンションの建築代金の一定割合が１年分の最低保証家賃として代行業者から不動産オーナに支払われるため、不動産オーナは家賃の変動に依存しない一定の最低保証家賃を受け取ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】本発明の実施形態に係る不動産賃貸経営代行管理システムの構成例を示す図である。
【図２】不動産賃貸経営代行管理サーバの構成例を示す図である。
【図３】不動産オーナが業者に不動産賃貸経営の代行を委託する仕組みの一例を説明するための図である。
【図４】不動産賃貸経営の代行業務のフローを説明するための図である。
【図５】不動産オーナに最低保証家賃を支払うフローを説明するための図である。
【図６】不動産オーナに家賃収益分配金を支払うフローを説明するための図である。
【発明を実施するための形態】
【００１４】
図１は、本発明の実施形態に係る不動産賃貸経営代行管理システムの構成例を示す図である。図１に示すシステムは、複数の端末装置２と、Ｗｅｂサーバ３と、不動産賃貸経営代行管理サーバ４を有する。端末装置２とＷｅｂサーバ３は、インターネット等の広域の通信ネットワーク９を介して相互に情報をやり取りする。また、Ｗｅｂサーバ３と不動産賃貸経営代行管理サーバ４は、例えばＬＡＮ等のネットワークを介して相互に情報をやり取りする。
【００１５】
端末装置２は、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行業務を委託する不動産（賃貸マンション）オーナが扱うパーソナルコンピュータやスマートフォンなどの装置であり、例えばＷｅｂブラウザと電子メールソフト（メーラー）を備えている。
【００１６】
Ｗｅｂサーバ３は、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行を請け負う業者が運営する装置であり、インターネット等の通信ネットワーク９を介してアクセスするユーザ（不動産オーナ）の端末装置２に対して、賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報をＷｅｂコンテンツとして提供する。
【００１７】
例えば、Ｗｅｂサーバ３は、通信ネットワーク９を介してアクセスする端末装置２に対して、ユーザ毎に予め発行したＩＤとパスワードの入力を要求するログイン用Ｗｅｂページを生成して、各ユーザの認証を行う。Ｗｅｂサーバ３は、この認証によってログインを許可したユーザの端末装置２に対して、個人専用のＷｅｂページを生成する。Ｗｅｂサーバ３は、この個人専用Ｗｅｂページにおいて、不動産賃貸経営代行管理サーバ４から取得した特定ユーザに関する賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報を提供する。
【００１８】
不動産賃貸経営代行管理サーバ４は、Ｗｅｂサーバ３と同じ業者が運営する装置であり、賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報を管理する。例えば、不動産賃貸経営代行管理サーバ４は、賃貸マンションの経営の代行業務を委託した不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃や家賃収益分配金を算出する処理や、それらの支払い予定日を算出する処理、支払い予定日が一定期間内に近づいた場合にその情報を表示する処理などを実行する。
【００１９】
図２は、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の構成の一例を示す図である。図２に示す不動産賃貸経営代行管理サーバ４は、通信部４１と、表示部４２と、操作部４３と、記憶部４４と、処理部４５を有する。
【００２０】
通信部４１は、インターネット等の通信ネットワーク９を介してＷｅｂサーバ３や不図示のメールサーバと通信を行う。通信部４１は、所定の通信規格に適合した通信を行うための信号処理や制御、有線や無線で伝送される信号の変調・復調、データの符号化・復号化、パケットの処理、送受信のタイミングの調整などを行う。
【００２１】
表示部４２は、処理部４５において生成される表示信号に応じた映像を表示する。表示部４２は、液晶ディスプレイ、ＥＬパネルディスプレイ、ＣＲＴなどの表示デバイスを含む。
【００２２】
操作部４３は、ユーザの操作によって指示を入力するための装置であり、例えばキーボード、マウス、タッチセンサ、キーパッド、操作ボタンなどを含む。
【００２３】
記憶部４４は、処理部４５及び周辺ハードウェア（４１〜４３）の初期化・制御等に使用されるプログラム（ＢＩＯＳ等）や、オペレーティング・システム、アプリケーション・プログラム、プログラムで利用されるデータを格納する。記憶部４４は、例えばハードディスク、フラッシュ・メモリ、ＤＲＡＭ、ＳＲＡＭなどを含む。
【００２４】
記憶部４４は、賃貸マンションの建築に関する管理情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する管理情報を登録する不動産賃貸経営代行管理データベース４６（以下，「データベース４６」と省略して表記する場合がある。）を含む。
データベース４６の管理情報は、例えば、管理の対象となる個々の賃貸マンションを識別するための識別情報、賃貸マンションのオーナーを識別するための識別情報、賃貸マンションの所在地の情報、賃貸マンションの建築代金に関する情報、賃貸マンションの竣工日に関する情報、賃貸マンションの経営を代行する期間に関する情報などを含む。
【００２５】
図３は、本発明の実施形態において不動産オーナが業者に不動産賃貸経営の代行を委託する仕組みの一例を説明するための図である。
この仕組みでは、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行業務を行う業者１４が、不動産オーナ１５から新築の賃貸マンション１１をマスターリース契約（原賃貸借契約）によって一括借り上げし、賃貸マンション１１の経営に関する業務を業者１４が不動産オーナ１５に代わって一手に行う。
【００２６】
業者１４が行う賃貸マンション経営の代行業務には、例えば、入居者募集の広告、看板設置、宣伝企画業務、入居希望者の現地案内、入居申込の受付、入居審査、入居時の契約金の受領・送金業務、入居者との賃貸借契約の締結業務、鍵・契約書等の保管業務、転貸借契約の更新・再契約業務、転貸家賃・共益費等の集金業務、最低保証家賃と家賃収益分配金の送金・清算書の作成と送付業務、水道検針業務、トラブル・クレーム対応業務、転貸人に対する明け渡し業務、転貸人に対する退去清算業務、入退去に伴う室内補修に必要な工事の発注、各種証明書（車庫証明・居住証明書等）の発行業務、建物外観点検業務、建物清掃業務（共用部分・ゴミ置き場・建物外部）、清掃の報告、共用部分の各種支払い業務（共用電気料金・共用水道料金）、土地・建物の固定資産税の支払い業務、火災保険等の支払い業務、建築ローンの支払い業務などが含まれる。
この仕組みを利用することにより、不動産オーナ１５は、賃貸マンション経営に関わる上記の細々とした業務の煩わしさから解放され、ゆとりを持った不動産運用に専念することができる。
【００２７】
また、この仕組みにおいて、不動産オーナ１５には、最低保証家賃として１年分の家賃が前払いで支払われるとともに、１年間の家賃収入から諸経費を差し引いた清算結果（余剰家賃）の一定割合が家賃収益分配金として支払われる。
【００２８】
最低保証家賃は、賃貸マンション１１の建築施工費総額の一定割合に設定される。例えば、建築施工費総額を１億円、最低保証家賃の割合を１．５％とすると、最低保証家賃は１５０万円となる。最低保証家賃は、例えば、賃貸マンションへの入居者募集を開始した日から一定期間後（例：３ヶ月後）に業者１４から不動産オーナ１５へ支払われる。
【００２９】
１年間の余剰家賃は、１年間の家賃収入の総額から、賃貸マンションの維持・管理の為に業者１４が支払った経費と、前払い分の最低保証家賃とを差し引いた引いた残額として計算される。この場合、家賃の一定割合（例：１５％）は、業者１４に支払われる管理費として家賃収入の総額から予め減額される。こうして計算された１年間の余剰家賃における一定割合（例：８０％）が、家賃収益分配金として不動産オーナ１５に支払われる。
【００３０】
ここで、上述した構成を有するシステムによる賃貸マンション経営の代行業務の流れについて図４〜図６を参照して説明する。
【００３１】
図４は、不動産賃貸経営の代行業務のフローを説明するための図である。
まず不動産オーナ（建築主）は、金融機関に対して賃貸マンションの建築費の融資を申し込み、融資が決まったら、建築業者に対して賃貸マンションの設計の申し込みを行う（ＳＴ１００）。不動産オーナ（建築主）と建築業者との間で建築請負契約が交わされた後（ＳＴ１０１）、建築業者は現地調査を実施し、地耐力調査などを行った上で、役所に建築確認申請を行う。そして、建築業者は、造成工事・整地を実施するとともに、賃貸マンションの本設計を行い（ＳＴ１０２）、建築工事に着工する（ＳＴ１０３）。賃貸マンションの建築工事が竣工すると（ＳＴ１０４）、次に建築業者は、賃貸マンション経営の代行業者（以下、単に「代行業者」と記す場合がある。）として、不動産オーナとの間で原賃貸借契約（マスターリース契約）を結び、新築した賃貸マンションを一括借り上げする。また代行業者は、不動産オーナとの間でマンション経営の代行業務に関する契約を結び、一括借り上げした新築賃貸マンションの経営の代行業務を開始する（ＳＴ１０５）。マスターリース契約の期間及びマンション経営代行業務契約の期間は、例えば、賃貸マンションのローン支払い期間と同じになるように設定される。
【００３２】
代行業者は、各種の広告媒体を利用して、入居者を募集するための広告宣伝活動を実施する（ＳＴ１０６）。入居者が決まると、代行業者は入居者との間で転賃貸借契約（サブリース契約）を結び、家賃の徴収等の管理業務を行う（ＳＴ１０７）。
【００３３】
入居者の募集を開始してから一定期間（例：３ヶ月）が経過すると、代行業者は、新築賃貸マンションの建築施工費総額の一定割合を最低保障家賃として不動産オーナに支払う（ＳＴ１０８）。
また、代行業者は、賃貸マンション経営の代行業務を開始してから１年が経過したとき、その１年間における余剰家賃の一定割合を家賃収益分配金として不動産オーナに支払う（ＳＴ１０９）。
【００３４】
その後、代行業者は、マスターリース契約及びマンション経営代行業務契約の期間が満了するまでの間、１年ごとに最低保障家賃と家賃収益分配金を不動産オーナに支払う（ＳＴ１１０）。
【００３５】
図５は、不動産オーナに最低保証家賃を支払うフローを説明するための図である。
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、データベース４６の管理情報に賃貸マンションの建築代金に関する情報が登録されると、この情報が示す建築代金の所定の割合（例：１．５％）に相当する金額を、不動産オーナへ１年ごとに支払うべき最低保証家賃として算出し、データベース４６の管理情報に登録する（ＳＴ２００）。
【００３６】
次に、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、不動産オーナに最低保証家賃を支払う直近の支払予定日を算出する（ＳＴ２０１）。例えば、不動産賃貸経営代行管理サーバ４は、操作部４３において入力される入居者の募集開始日（図４：ＳＴ１０６）の一定期間後（例：３ヶ月後）を直近の支払予定日として算出する。
【００３７】
ステップＳＴ２０１において算出した支払予定日が一定期間内（例えば１か月以内）に近づくと（ＳＴ２０２）、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、その支払予定に関する情報を表示部４２の画面に表示する（ＳＴ２０３）。例えば、処理部４５は、一定期間内に近づいた支払予定日と、ステップＳＴ２００で算出した最低保証家賃と、この最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報をそれぞれ表示部４２の画面に表示する。代行業者の担当者は、この表示部４２の画面に表示される情報に応じて、不動産オーナへの最低保証家賃の支払業務を行う。
【００３８】
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、ステップＳＴ２０３において表示した最低保証家賃の支払が完了すると、その支払が経営代行業務の契約期間における最後の支払であるか判定する（ＳＴ２０４，ＳＴ２０５）。最後の支払いでない場合（まだ契約期間内の支払が残っている場合）、処理部４５はステップＳＴ２０１の処理に戻り、次の支払予定日を算出する。処理部４５は、２回目以降の支払予定日を、例えば１回目の支払予定日から１年ずつ先の日付で算出する。ステップＳＴ２０５において契約期間内の最後の支払いであると判定した場合、処理部４５は、最低保証家賃の支払予定を表示する処理を終了する。
【００３９】
図６は、不動産オーナに家賃収益分配金を支払うフローを説明するための図である。
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、データベース４６の管理情報に賃貸マンションの経営代行業務の開始日に関する情報が登録されると、この登録された情報が示す業務開始日に基づいて、家賃収益分配金の直近の支払予定日を算出する（ＳＴ３００）。例えば、処理部４５は、賃貸マンションの経営代行業務の開始日から１年後を１回目の家賃収益分配金の支払予定日として算出する。
【００４０】
ステップＳＴ３００において算出した支払予定日が一定期間内（例えば１カ月以内）に近づくと（ＳＴ３０１）、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、支払予定日までの１年間における家賃収入の総額を算出する（ＳＴ３０２）。例えば、処理部４５は、データベース４６の管理情報に登録される過去１年間の各月に徴収された家賃の情報に基づいて、１年分の家賃収入の総額を算出する。
ただし、処理部４５は、賃借人から徴収した１月分の家賃の一定割合分（例：家賃の１５％）を、代行業者の収益となる管理費として１月分の家賃から減算し、残りの金額（例：家賃の８５％）を１月分の家賃収入として算出する。したがって、処理部４５が算出する家賃収入の総額は、賃借人から徴収した家賃の総額から管理費を減算した残りの金額となる。
【００４１】
また、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、支払予定日までの１年間において賃貸マンションの経営代行業務のために支払った経費の総額を算出する（ＳＴ３０３）。例えば、処理部４５は、データベース４６の管理情報に登録される過去１年間の経費の情報に基づいて、１年分の経費の総額を算出する。
【００４２】
次いで、不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、ステップＳＴ３０２において算出した１年間の家賃収入の総額から、ステップＳＴ３０３において算出した１年間の経費の総額と、ステップＳＴ２００（図５）において算出した最低保証家賃とを減算し、その減算結果として１年間の余剰家賃を算出する（ＳＴ３０４）。
【００４３】
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、ステップＳＴ３０５において算出した１年間の余剰家賃に一定の割合（例：８０％）を乗じて得た金額を、不動産オーナに支払うべき家賃収益分配金として算出する（ＳＴ３０５）。
【００４４】
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、ステップＳＴ３０５において算出した家賃収益分配金の支払予定に関する情報を、表示部４２の画面に表示する（ＳＴ３０６）。例えば、処理部４５は、一定期間内に近づいた支払予定日と、ステップＳＴ３０５で算出した家賃収益分配金と、この家賃収益分配金の支払先の不動産オーナに関する情報をそれぞれ表示部４２の画面に表示する。
代行業者の担当者は、この表示部４２の画面に表示される情報に応じて、不動産オーナへの家賃収益分配金の支払業務を行う。
【００４５】
不動産賃貸経営代行管理サーバ４の処理部４５は、ステップＳＴ３０６において表示した家賃収益分配金の支払が完了すると、その支払が経営代行業務の契約期間における最後の支払であるか判定する（ＳＴ３０７，ＳＴ３０８）。最後の支払いでない場合（まだ契約期間内の支払が残っている場合）、処理部４５はステップＳＴ３００の処理に戻り、次の支払予定日を算出する。処理部４５は、２回目以降の支払予定日を、例えば１回目の支払予定日から１年ずつ先の日付で算出する。ステップＳＴ３０８において契約期間内の最後の支払いであると判定した場合、処理部４５は、家賃収益分配金の支払予定を表示する処理を終了する。
【００４６】
以上説明したように、本実施形態によれば、賃貸マンションの建築代金の一定割合が１年分の最低保証家賃として代行業者から不動産オーナに支払われるため、不動産オーナは家賃の変動に依存しない一定の最低保証家賃を受け取ることができる。
【００４７】
しかも、不動産オーナは、家賃収入によって生じた収益の一部を受け取ることができるため、最低保証家賃以上の利益を得ることも可能である。
【００４８】
また、不動産オーナは、本実施形態を利用することによって賃貸マンション経営の細々とした業務に全く煩わされることがなくなり、ゆとりを持った不動産の運用に専念することができる。
【００４９】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、種々のバリエーションを含んでいる。
【００５０】
上述した実施形態では、入居募集業務の開始から一定期間後に不動産オーナへ最低保証家賃が支払われる例を挙げたが、本発明はこの例に限定されない。本発明の他の実施形態では、１回目の最低保証家賃の支払日として、例えば最初の入居者の契約が決まった日から一定期間後を設定してもよいし、賃貸マンションの建築工事の竣工日から一定期間後を設定してもよいし、マスターリース契約及び代行業務契約の締結日から一定期間後を設定してもよい。
【００５１】
上述した実施形態では、賃貸不動産の一例として賃貸マンションを挙げているが、例えば賃貸オフィスビルや他の種々の賃貸不動産についても本発明は適用可能である。
【００５２】
上述した実施形態では、Ｗｅｂサーバ３と不動産賃貸経営代行管理サーバ４が独立しているが、これらの機能を共通の装置に搭載してもよい。また、Ｗｅｂサーバ３や不動産賃貸経営代行管理サーバ４の機能は、クラウドコンピューティングによって実現してもよい。
【符号の説明】
【００５３】
２…端末装置、３…Ｗｅｂサーバ、４…不動産賃貸経営代行管理サーバ、９…通信ネットワーク、４１…通信部、４２…表示部、４３…操作部、４４…記憶部、４５…処理部、４６…不動産賃貸経営代行管理データベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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