(57)【要約】【課題】施設の整備の採算性を判定する。【解決手段】施設の整備の採算性を判定するための採算性判定方法であって、整備に要する整備費の推定値である推定整備費を記憶部に記憶させる工程（Ｓ１）と、整備を実施する前に施設で勤務している職員の人件費である現状人件費を記憶部に記憶させる工程（Ｓ２）と、整備を実施した後に施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を記憶部に記憶させる工程（Ｓ３）と、現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する工程（Ｓ４）と、推定整備費と削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する工程（Ｓ５）と、を備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
施設の整備の採算性を判定するための採算性判定方法であって、
前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費を記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する工程と、
前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する工程と、
を備える採算性判定方法。
【請求項２】
前記現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程は、
前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員が属する種別に関連付けて、それぞれの前記種別に属する前記職員の平均人件費である現状単位人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施する前に前記施設で勤務している前記職員の人数である現状勤務人数を前記種別ごとに前記記憶部に記憶させる工程と、
前記種別ごとに前記現状単位人件費と前記現状勤務人数とを乗算することにより、前記現状人件費を算出する工程と、
を有し、
前記予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程は、
前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員が属する種別に関連付けて、それぞれの前記種別に属する前記職員の平均人件費である予定単位人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施した後に前記施設で勤務する前記職員の人数である予定勤務人数を前記種別ごとに記憶部に記憶させる工程と、
前記種別ごとに前記予定単位人件費と前記予定勤務人数とを乗算することにより、前記予定人件費を算出する工程と、
予定人件費を有する、
請求項１に記載の採算性判定方法。
【請求項３】
前記推定整備費を記憶部に記憶させる工程の前に、施設の整備費の実績値を格納した実績値データベースが構築された時期と、前記採算性を判定する時期とに基づいて、前記実績値データベースに格納された前記実績値を補正した補正実績値を算出し、当該補正実績値に基づいて、前記推定整備費を算出する工程を、さらに備える、
請求項１又は２に記載の採算性判定方法。
【請求項４】
前記採算性を判定する対象となる期間である判定期間を前記記憶部に記憶させる工程をさらに備え、
前記採算性を判定する工程において、前記推定整備費と、単位期間あたりの前記削減人件費に前記判定期間を乗算することで算出される期間内削減人件費と、前記整備により前記判定期間内に得られる収益額と、に基づいて、前記整備の採算性を判定するとともに、採算性がマイナスであると判定された場合、前記推定整備費から、前記期間内削減人件費と前記収益額との合算費用を減算した値が判定閾値未満になるために必要な前記推定整備費の額を再計算して求める、
請求項１から３のいずれか１項に記載の採算性判定方法。
【請求項５】
前記整備を実施する前における前記職員の一人あたりの使用面積である現状使用面積を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施した後において予定される前記職員の一人あたりの使用面積である予定使用面積を前記記憶部に記憶させる工程と、
少なくとも前記現状使用面積及び前記予定使用面積に基づいて、前記整備により創出される創出スペースの面積を示す創出面積を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記創出スペースの単位面積から得られる収益額を示す単位収益額を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記創出面積を前記単位面積で除算するとともに前記単位収益額と乗算することにより、前記創出スペースから得られる創出収益額を算出する工程と、
をさらに備え、
前記採算性を判定する工程において、前記創出収益額を、前記整備により得られる収益額として、前記整備の採算性を判定する、
請求項４に記載の採算性判定方法。
【請求項６】
施設の整備の採算性を判定するための採算性判定装置であって、
前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費と、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費と、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費と、を記憶部に記憶させる記憶制御部と、
前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する算出部と、
前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する判定部と、
を備える採算性判定装置。
【請求項７】
コンピュータに、施設の整備の採算性を判定させるためのプログラムであって、
前記コンピュータに、
前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費を記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、
前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する工程と、
前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する工程と、
を実行させるための採算性判定用プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、施設の整備の採算性を判定するための採算性判定方法、採算性判定装置、及び採算性判定用プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来より、施設の整備の採算性を判定して、施設の廃止や存続を決定している。この判定に際して、例えば、整備対象となる施設の劣化度合いに基づいて、施設の点検や、修繕、改修等の費用を算出するシステムが用いられている（例えば、特許文献１を参照）。具体的には、このシステムにより施設の改修等の費用を算出し、当該費用が予算を超える施設を廃止する、といった決定が行われている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−２９７８１１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上述の方法では、施設の改修等に要する費用の金額に従って画一的に施設の廃止や存続を決定することになるため、せっかく建設した施設をほとんど使用せずに廃止する場合があり、施設を有効利用できないという問題があった。
【０００５】
そこで、本発明はこれらの点に鑑みてなされたものであり、既存の施設を有効利用できる採算性判定方法、採算性判定装置、及び採算性判定用プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明者らは、施設のハード面だけではなくソフト面も整備することにより、結果として、施設の維持運営費を低減できる場合があることを見出した。
【０００７】
施設を構成する建物の機能は、新築時から年月の経化とともに劣化するので、施設の整備をしなければ、施設を継続的に使用することができなくなる場合がある。また、時代の変化とともに、施設の使用目的や業務内容も変化するので、施設の使用方法を見直す必要が生じる場合もある。
【０００８】
このように、施設を継続的に有効利用するために必要な整備の内容は多岐にわたり、本発明における施設の整備には、建物の内装、外装、躯体、設備、外構等について点検・改修したり、間取りや施設内の棚、机、椅子等の備品の配置を変更したりするハード面の整備と、職員の配置や業務手順を見直すソフト面の整備とが含まれる。施設のハード面の整備には、仕上材の剥がれや損傷の補修、設備の修理、備品の交換、塗装のやり直しなど、建物の機能を最低限維持する目的で行う修繕のほか、間取りの変更や仕上材の取替えなど、建物の一部又は全部の機能を新築時のレベルあるいはこれに近いレベルまで回復させること目的とする改修も含まれる。
【０００９】
ハード面の整備を実施することにより、より効果的にソフト面の整備を実施することが可能になる。具体的には、例えば、ハード面の整備によって施設の職員の労働環境が改善したり、職員の動線が短くなったりするので、施設において行われる業務の内容を詳細に見直して、職員の配置の変更や職員数の変更を行うことができる。職員数の変更には、不要な業務の削減や業務の外注により、業務に従事する職員数を削減することや、従来の職員を派遣社員やアルバイトなどのより時間単価の安い人に入れ替えることも含まれる。このように、職員数を変更することにより人件費を削減できるので、削減できた人件費は、施設の整備を実施するための資金として利用できる。
【００１０】
また、職員の配置や業務手順を見直して、不要な業務を削減したり一部の業務を外注したりすることにより、業務の遂行に必要なスペースを削減又は集約して、空きスペースを創出することもできる。創出された空きスペースを企業に賃貸すれば、賃貸により得られる賃貸料を、施設の整備を実施するための資金として利用できる。
【００１１】
このように、施設のハード面を整備するとともに施設のソフト面も整備することにより金銭的利益が生じるので、ハード面の整備に要する費用が予算を上回っていても、この予算に金銭的利益を加えることで、施設のハード面の整備するための費用を賄える場合がある。その結果、老朽化した施設を維持運営して、有効活用できる場合がある。
【００１２】
本発明の第１の態様に係る採算性判定方法は、施設の整備の採算性を判定するための採算性判定方法であって、前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費を記憶部（例えば、後述の記憶部１３）に記憶させる工程（例えば、後述のＳ１）と、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ２）と、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ３）と、前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する工程（例えば、後述のＳ４）と、前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する工程（例えば、後述のＳ５）と、を備える。
【００１３】
そこで、この発明によれば、算出する工程では、記憶部に記憶されている現状人件費から将来の予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する。そして、判定する工程では、施設の推定整備費と削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する。したがって、この発明によれば、施設の整備をするか否かの判断者は、施設の推定整備費のみに基づいて整備をするかどうかを判断するのではなく、施設の整備によって生じる利益を考慮して施設の整備の採算性に基づいて、整備をするかどうかを判断することができる。その結果、既存の施設を有効活用することができる。
【００１４】
上記の採算性判定方法において、前記推定整備費を記憶部に記憶させる工程の前に、施設の整備費の実績値を格納した実績値データベースが構築された時期と、前記採算性を判定する時期とに基づいて、前記実績値データベースに格納された前記実績値を補正した補正実績値を算出し、当該補正実績値に基づいて、前記推定整備費を算出する工程を、さらに備えてもよい。
【００１５】
この発明によれば、予め構築された実績値データベースに格納された実績値を補正した補正実績値を算出し、当該補正実績値に基づいて、推定整備費を算出することができる。したがって、採算性を判定する時点で整備費を算出することなく、過去の整備の実績に基づいて容易に推定整備費を算出することができる。
【００１６】
上記の採算性判定方法において、前記現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程は、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員が属する種別に関連付けて、それぞれの前記種別に属する前記職員の平均人件費である現状単位人件費を前記記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ２１）と、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している前記職員の人数である現状勤務人数を前記種別ごとに前記記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ２２）と、前記種別ごとに前記現状単位人件費と前記現状勤務人数とを乗算することにより、前記現状人件費を算出する工程（例えば、後述のＳ２３）と、を有し、前記予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程は、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員が属する種別に関連付けて、それぞれの前記種別に属する前記職員の平均人件費である予定単位人件費を前記記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ３１）と、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する前記職員の人数である予定勤務人数を前記種別ごとに記憶部に記憶させる工程（例えば、後述のＳ３２）と、前記種別ごとに前記予定単位人件費と前記予定勤務人数とを乗算することにより、前記予定人件費を算出する工程（例えば、Ｓ３３）と、を有してもよい。
【００１７】
この発明によれば、算出する工程では、記憶部に記憶されている現状単位人件費、現状勤務人数、予定単位人件費及び予定勤務人数に基づいて、現状人件費及び予定人件費を算出し、現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する。そして、判定する工程では、施設の推定整備費と削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する。したがって、この発明によれば、施設の整備をするか否かの判断者が、現状人件費及び予定人件費を把握できていない場合であっても、現状単位人件費、現状勤務人数、予定単位人件費及び予定勤務人数を考慮することで採算性を判定することができる。
【００１８】
また、この発明によれば、施設で勤務している職員が属する種別に関連付けられた現状単位人件費及び予定単位人件費を用いて採算性を判定することができる。したがって、施設のハード面の整備とともに、施設において行われる業務の内容を詳細に見直すソフト面の整備を行い職員の配置の変更や職員数の変更を実施する場合に、従来の職員の一部を時間単価の安い人に入れ替えることで削減できる人件費である削減人件費を考慮して採算性を判定することができる。
【００１９】
上記の採算性判定方法は、前記採算性を判定する対象となる期間である判定期間を前記記憶部に記憶させる工程をさらに備え、前記採算性を判定する工程において、前記推定整備費と、単位期間あたりの前記削減人件費に前記判定期間を乗算することで算出される期間内削減人件費と、前記整備により前記判定期間内に得られる収益額と、に基づいて、前記整備の採算性を判定するとともに、採算性がマイナスであると判定された場合、前記推定整備費から、前記期間内削減人件費と前記収益額との合算費用を減算した値が判定閾値未満になるために必要な前記推定整備費の額を再計算して求めてもよい。前記採算性を判定する工程において、前記整備により得られる収益額にさらに基づいて、前記整備の採算性を判定してもよい。
【００２０】
この発明によれば、判定する工程では、単位期間あたりの削減人件費に、判定期間を乗算することにより算出された期間内削減人件費と推定整備費とに基づいて採算性を判定する。したがって、施設の運営者は、施設が整備された後に使用される期間を考慮して採算性を判断できるので、施設を整備して有効活用しやすくなる。さらに、採算性がマイナスであると判定された場合、推定整備費から期間内削減人件費と収益額との合算費用を減算した値が判定閾値未満になるために必要な推定整備費の額を再計算して求めることができるので、整備の採算性を確保するために、整備費をどの程度に抑える必要があるかを容易に把握することができる。
【００２１】
上記の採算性判定方法は、前記整備により創出される創出スペースの面積を示す創出面積を前記記憶部に記憶させる工程と、前記創出スペースの単位面積から得られる収益額を示す単位収益額を前記記憶部に記憶させる工程と、前記創出面積を前記単位面積で除算するとともに前記単位収益額と乗算することにより、前記創出スペースから得られる創出収益額を算出する工程と、をさらに備え、前記採算性を判定する工程において、前記創出収益額を、前記整備により得られる収益額として、前記整備の採算性を判定してもよい。
【００２２】
この発明によれば、判定する工程では、推定整備費と、整備により得られる収益額とに基づいて採算性を判定する。したがって、施設が整備されたことによって収益が得られる場合、施設の整備による実質的な支出が小さくなるので、施設の運営者は、施設を整備するという判断をしやすくなり、その結果、既存の施設をさらに有効活用しやすくなる。
【００２３】
上記の採算性判定方法は、前記整備を実施する前における前記職員の一人あたりの使用面積である現状使用面積を前記記憶部に記憶させる工程と、前記整備を実施した後において予定される前記職員の一人あたりの使用面積である予定使用面積を前記記憶部に記憶させる工程と、少なくとも前記現状使用面積及び前記予定使用面積に基づいて、前記創出面積を算出する工程と、をさらに備えてもよい。
【００２４】
この発明によれば、算出する工程では、詳細情報に基づいて削減人件費又は収益額を算出し、判定する工程では、エリア別の採算性を判定したり、採算性がプラスになる時期を判定したりすることができる。したがって、施設の運営者は、エリア別の採算性や、採算性がプラスになる時期に基づいて、より精度が高い判断をすることができる。
【００２５】
本発明の第２の態様に係る採算性判定装置は、施設の整備の採算性を判定するための採算性判定装置（例えば、後述の採算性判定装置１）であって、前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費と、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費と、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費と、を記憶部に記憶させる記憶制御部（例えば、後述の記憶制御部１４３）と、前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する算出部（例えば、後述の算出部１４４）と、前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する判定部（例えば、後述の判定部１４５）と、を備える。
【００２６】
本発明の第３の態様に係る採算性判定用プログラムは、コンピュータに、施設の整備の採算性を判定させるためのプログラムであって、前記コンピュータに、前記整備に要する整備費の推定値である推定整備費を記憶部に記憶させる工程と、前記整備を実施する前に前記施設で勤務している職員の人件費である現状人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、前記整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を前記記憶部に記憶させる工程と、前記現状人件費から前記予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する工程と、前記推定整備費と前記削減人件費とに基づいて、前記整備の採算性を判定する工程と、を実行させる。
【発明の効果】
【００２７】
本発明によれば、施設の運営者が、施設の整備によって生じる利益を考慮して施設の整備の採算性を判定できるようになるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００２８】
【図１】第１の実施形態に係る採算性判定装置の構成を示す図である。
【図２】第１の実施形態に係る採算性判定装置における採算性判定の動作フローチャートである。
【図３】第１の実施形態に係る採算性判定装置が採算性の判定に用いる情報の例を示す図である。
【図４】第２の実施形態に係る採算性判定装置の動作フローチャートである。
【図５】第２の実施形態に係る採算性判定装置が現状人件費を算出する際に記憶部に記憶される情報の例を示す図である。
【図６】第２の実施形態に係る採算性判定装置が予定人件費を算出する際に記憶部に記憶される情報の例を示す図である。
【図７】第５の実施形態に係る採算性判定装置の動作フローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００２９】
＜第１の実施形態＞
［採算性判定装置１の基本構成］
図１は、第１の実施形態に係る採算性判定装置１の構成を示す図である。採算性判定装置１は、入力部１１と、表示部１２と、記憶部１３と、制御部１４とを備える。採算性判定装置１は、例えばコンピュータ、タブレット端末、スマートフォンであり、ユーザにより入力された情報に基づいて、施設の整備の採算性を判定することができる。
【００３０】
入力部１１は、ユーザの操作に応じて情報を取得する。入力部１１は、例えばコンピュータのキーボード、又はタブレット端末若しくはスマートフォンのタッチパネルである。
表示部１２は、例えば、液晶ディスプレイや有機ＥＬ（Electro-Luminescence）ディスプレイ等により構成される。表示部１２は、制御部１４の制御に応じて文字や図形等を表示する。
【００３１】
記憶部１３は、例えば、ＲＯＭ及びＲＡＭ等により構成される。記憶部１３は、採算性判定装置１を機能させるための採算性判定用プログラム、ユーザにより入力部１１から入力された各種情報、及び制御部１４によって生成される各種データを記憶する。記憶部１３は、外部メモリやＣＤ−ＲＯＭ等の記憶媒体に記憶された採算性判定用プログラムを読み取って記憶してもよく、ネットワークを介して外部装置からダウンロードされた採算性判定用プログラムを記憶してもよい。
【００３２】
制御部１４は、例えば、ＣＰＵにより構成される。制御部１４は、記憶部１３に記憶されている採算性判定用プログラムを実行することにより、採算性判定装置１に係る機能を統括的に制御する。具体的には、制御部１４は、採算性判定用プログラムを実行することにより、入力制御部１４１、表示制御部１４２、記憶制御部１４３、算出部１４４及び判定部１４５として機能する。
【００３３】
［制御部１４の構成］
入力制御部１４１は、ユーザが入力部１１において入力した各種情報を取得するための制御を行う。具体的には、入力制御部１４１は、採算性判定用プログラムに従って入力部１１を介して取得した各種情報を、記憶制御部１４３を介して記憶部１３に記憶させたり、算出部１４４及び判定部１４５に対して出力したりする。
【００３４】
表示制御部１４２は、表示部１２に文字や図形のデータを表示させるための制御を行う。具体的には、表示制御部１４２は、ユーザが入力部１１において入力した各種情報を表示部１２に表示させたり、判定部１４５が判定した結果を表示部１２に表示させたりする。
【００３５】
記憶制御部１４３は、記憶部１３にデータを書き込んだり、記憶部１３に記憶されたデータを読み出したりするための制御を行う。記憶制御部１４３は、例えば、ユーザが入力した各種情報を入力制御部１４１から受け取って、記憶部１３に書き込む。また、記憶制御部１４３は、算出部１４４の要求に応じて、記憶部１３に記憶された各種情報を読み出して、算出部１４４に対して出力する。
【００３６】
算出部１４４は、ユーザが入力部１１において入力した各種情報に基づいて、採算性判定装置１が採算性を判定するために用いる各種データを算出する。例えば、算出部１４４は、施設の整備により削減される人件費を算出する。
判定部１４５は、算出部１４４が算出した各種データに基づいて、施設の整備の採算性を判定する。
算出部１４４及び判定部１４５の詳細な機能及び動作については後述する。
【００３７】
［採算性判定の動作フローチャート］
図２は、第１の実施形態に係る採算性判定装置１における採算性判定の動作フローチャートである。図３は、採算性判定装置１が採算性の判定に用いる情報の例を示す図である。以下、図２及び図３を参照しながら、採算性判定装置１が採算性を判定する動作について具体的に説明する。
【００３８】
採算性判定用プログラムが起動すると、まず、表示制御部１４２が、施設の整備に要する費用の推定値（以下、推定整備費という）、整備を実施する前に施設で勤務している職員の人件費である現状人件費、及び整備を実施した後に前記施設で勤務する職員の人件費である予定人件費を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において推定整備費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した推定整備費を、記憶部１３に記憶させる（Ｓ１）。ここで、推定整備費は、採算性を判定する年における整備費の予測値であり、例えば、建物の内装、外装、躯体、設備、外構等について点検・改修したり、間取りや施設内の棚、机、椅子等の備品の配置を変更したりするハード面の整備に要する費用、及び職員の配置や業務手順を見直すソフト面の整備に要する費用の少なくともいずれかである。
【００３９】
具体的には、施設の整備費は、ハード面の整備である建物の増改築に要する費用とともに、ハード面の整備とともに実施される、外来者への対応に必要な窓口業務内容の変更、職員の動線の変更、収納庫の集約化や文書の共有化等の書類の収納方法の改善による執務室のレイアウトの変更、及び職員の執務机のフリーアドレス化等のソフト面の整備に要する費用を含む。例えば、外来者対応フロアでは、増改築後の建物を利用することを前提に、受付担当、検索・印刷担当、決済担当、書類交付担当等の業務手順に沿った動線に基づいて座席配置を決定するというソフト面の整備をすることができる。
【００４０】
また、外来者対応フロアに総合窓口案内を設けて、外来者を効率的に用件を担当する部門に誘導することも、ソフト面の整備に含まれる。職員の執務室の机を、従来型の「線形島型配置レイアウト」ではなく、「プロジェクト単位」に配置したり、段ボールスペースや無人席になっているデッドスペースをできるだけ設けないようにしたり、職員机を固定しないようにしたり、人員変更に対応可能なようにフリーアドレスにしたりすることも、ソフト面の整備に含まれる。
【００４１】
上記の推定整備費は、例えば、施設の建設・修繕費、維持管理費、水道光熱費より構成された施設の整備に要する費用の推定値である。算出部１４４は、Ｓ１において記憶制御部１４３が記憶部１３に推定整備費を記憶させる前に、整備費の実績値データベースと、整備費の実績値データベースの構築時期（例えば、構築年）と、採算性を判定する時期（例えば、採算性判定年）とに基づいて、推定整備費を算出してもよい。具体的には、算出部１４４は、構築年と採算性判定年との差と、時間の長さに関連付けられた補正係数とに基づいて整備費の実績値を補正した補正実績値を算出し、当該補正実績値に基づいて、推定整備費を算出することができる。整備費の実績値データベースは、例えば、公的機関である国土交通省の不動産市場データベースであり、定期的に更新されている賃貸用不動産の収益・費用調査データ等の調査情報が格納されている。
【００４２】
なお、不動産市場データベースは、事務所、店舗、住宅、物流施設の建物用途ごとに、１ｍ２単位の賃貸事業収入、及び賃貸事業費用が、（１）地域別（全国、東京都心５区、５区を除く首都圏、中部圏、近畿圏、その他政令指定都市）、（２）延床面積別（３,０００ｍ２未満、３,０００〜１０,０００ｍ２未満、１０,０００〜３０,０００ｍ２未満、３０,０００ｍ２以上）、（３）築年数別（１０年未満、１０〜２０年未満、２０〜３０年未満、３０年以上）に格納されている。
【００４３】
採算性判定年の推定整備費は、実績値データベースに格納されている、データベース構築年における整備費の実績値に基づいて、採算性判定年での整備費を予測したものである。具体的には、以下の式に示すように、推定整備費ＳＤ１は、経済動向の指標として実質経済成長率（以下、ＧＤＰという）を用いて、データベース構築年のＧＤＰを基点に、採算性判定年までのＧＤＰ累積値を補正係数として求め、整備費の実績値データベースＳＤ０に当該補正係数ＫＳＤを乗じることにより求められる。なお、以下の式におけるＧＤＰは、百分率で示される値を１００で割った値である。ｉはデータベースの構築年を示し、ｊは採算性判定年を示している。なお、ＧＤＰは、総務省統計局にて定期的に更新されている調査情報であり、総務省統計局の公表データベースより入手可能である。
【数１】
2014219848.tif 000003
【数２】
2014219848.tif 000004
【００４４】
ユーザが、入力部１１において現状人件費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した現状人件費を、記憶部１３に記憶させる（Ｓ２）。図３の（Ａ）に示す例においては、現状人件費が１８０，０００千円であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。
【００４５】
また、ユーザが入力部１１において予定人件費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した予定人件費を、記憶部１３に記憶させる（Ｓ３）。図３の（Ａ）に示す例においては、予定人件費が１３５，０００千円であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。
【００４６】
続いて、算出部１４４は、記憶制御部１４３を介して、記憶部１３に記憶されている現状人件費及び予定人件費を取得する。算出部１４４は、現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する（Ｓ４）。
【００４７】
図３の（Ａ）に示す例の場合、算出部１４４は、削減人件費を、１８０，０００千円−１３５，０００千円＝４５，０００千円と算出する。すなわち、本例の場合、施設を整備することにより、４，５００万円の人件費が削減されると見込まれることを示している。図３の（Ｂ）に示す例の場合、算出部１４４は、削減人件費を１５，０００千円と算出する。
【００４８】
続いて、判定部１４５は、Ｓ１において記憶部１３に記憶された推定整備費と、算出部１４４により算出された削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する（Ｓ５）。具体的には、判定部１４５は、Ｓ１において記憶された推定整備費と、Ｓ４において算出された削減人件費とを比較し、推定整備費から削減人件費を減算した値が判定閾値未満であれば、採算性がプラスであると判定する。判定部１４５は、推定整備費から削減人件費を減算した値が判定閾値以上であれば、採算性がマイナスであると判定する。判定閾値は、例えば、施設の整備用に確保できる予算額に相当する。
【００４９】
例えば、推定整備費が５０，０００千円であり、判定閾値が１０，０００千円であるとする。図３の（Ａ）に示す例の場合、推定整備費５０，０００千円から削減人件費４５，０００千円を減算した５，０００千円が判定閾値未満なので、判定部１４５は、採算性がプラスであると判定する。図３の（Ｂ）に示す例の場合、推定整備費５０，０００千円から削減人件費１５，０００千円を減算した３５，０００千円が判定閾値以上なので、判定部１４５は、採算性がマイナスであると判定する。
【００５０】
判定部１４５は、表示制御部１４２を介して、判定結果を表示部１２に出力して表示させる（Ｓ６）。ユーザは、表示部１２に表示された判定結果を、施設の整備をすべきか否かの判断に用いることができる。
【００５１】
なお、上記の説明においては、記憶制御部１４３が、入力部１１において入力された現状人件費及び予定人件費を記憶部１３に記憶させるものとして説明したが、記憶制御部１４３は、他の方法により取得した現状人件費及び予定人件費を記憶部１３に記憶させてもよい。例えば、記憶制御部１４３は、採算性判定装置１と通信可能なサーバに格納されている現状人件費及び予定人件費を示す情報を取得して、記憶部１３に記憶させてもよい。また、現状人件費及び予定人件費が入力されてから入力部１１において登録する操作が行われたことに応じて、記憶制御部１４３が現状人件費及び予定人件費を記憶部１３に記憶させてもよい。
【００５２】
＜第１の実施形態における効果＞
以上のとおり、第１の実施形態によれば、算出部１４４は、記憶部１３に記憶されている現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する。そして、判定部１４５は、施設の推定整備費と削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する。したがって、本実施形態に係る採算性判定装置１によれば、施設の整備をするか否かを判断するユーザが、施設の推定整備費のみに基づいて整備をするかどうかを判断するのではなく、施設の整備によって生じる利益を考慮して判定された施設の整備の採算性に基づいて、整備をするかどうかを判断することができる。その際、施設の整備費用等に関するデータベースは、利用者が構築するのではなく、公的機関が定期的に更新している調査情報を参照すれば、殆ど費用をかけずに、かつ、信頼性の高い客観的なデータベースとして使用することができる。その結果、短時間でかつ、定量的に検討を行うことが可能となり、合理的に既存の施設を有効活用できるようになるという効果を奏する。
【００５３】
＜第２の実施形態＞
［人件費の単価及び職員数を用いて採算性を判定する］
第１の実施形態に係る採算性判定装置１においては、施設の整備前に要している人件費、及び施設の整備後に要すると予想される人件費の入力を受けて、採算性を判定していたが、第２の実施形態に係る採算性判定装置１においては、人件費の単価と職員の人数とに基づいて現状人件費及び予定人件費を算出してから採算性を判定する点で異なる。
【００５４】
図４は、第２の実施形態に係る採算性判定装置１における採算性判定の動作フローチャートである。図５は、採算性判定装置１が現状人件費を算出する際に記憶部１３に記憶される情報の例を示す図である。図６は、採算性判定装置１が予定人件費を算出する際に記憶部１３に記憶される情報の例を示す図である。以下、図４、図５及び図６を参照しながら、第２の実施形態に係る採算性判定装置１が採算性を判定する動作について具体的に説明する。
【００５５】
採算性判定用プログラムが起動すると、まず、表示制御部１４２が、推定整備費を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において推定整備費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した推定整備費を、記憶部１３に記憶させる（Ｓ１）。
【００５６】
続いて、記憶制御部１４３は、現状人件費を記憶部１３に記憶させる（Ｓ２）。具体的には、まず、表示制御部１４２が、整備を実施する前に施設で勤務している職員が属する種別に関連付けて、それぞれの種別に属する職員の平均人件費である現状単位人件費を入力するための画面を表示部１２に表示させる。また、表示制御部１４２は、整備を実施する前に施設で勤務している職員の人数である現状勤務人数を種別ごとに入力するための画面を表示部１２に表示させる。
【００５７】
職員が属する種別とは、例えば、正社員であるか派遣社員であるかを示す社員種別、フルタイム勤務であるかパートタイム勤務であるかを示す勤務時間、又は勤続年数のように、職員に支払う報酬に影響する職員の属性を示す情報である。現状単位人件費は、例えば、それぞれの種別に対応する職員の平均年収、平均月収、又は平均時給である。現状勤務人数は、施設で勤務している職員の合計人数、又は施設で勤務している職員のうち、施設の整備によって影響を受けるエリアに属する部署の職員の合計人数である。
【００５８】
ユーザが、入力部１１において職員の種別ごとに現状単位人件費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した現状単位人件費を、職員の種別に関連付けて記憶部１３に記憶させる（Ｓ２１）。図５の（Ａ）に示す例においては、第１種別の職員の現状単位人件費が平均年収６００万円（６，０００千円）であり、第２種別の職員の現状単位人件費が平均年収３００万円（３，０００千円）であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。
【００５９】
また、ユーザが、入力部１１において職員の種別ごとに現状勤務人数を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した現状勤務人数を、職員の種別に関連付けて記憶部１３に記憶させる（Ｓ２２）。図５の（Ａ）に示す例においては、第１種別の職員の現状勤務人数が３０人であり、第２種別の職員の現状勤務人数が０人であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。
【００６０】
続いて、算出部１４４は、記憶制御部１４３を介して、記憶部１３に記憶されている現状単位人件費及び現状勤務人数を取得する。算出部１４４は、現状単位人件費と現状勤務人数とを乗算することにより、整備前に要していた人件費である現状人件費を算出する（Ｓ２３）。図５の（Ａ）に示す例においては、算出部１４４は、現状人件費を６，０００千円×３０人＝１８０，０００千円と算出する。記憶制御部１４３は、算出部１４４により算出された現状人件費を記憶部１３に記憶させる。
【００６１】
続いて、記憶制御部１４３は、予定人件費を記憶部１３に記憶させる（Ｓ３）。具体的には、まず、表示制御部１４２が、整備を実施した後に施設で勤務する職員が属する種別に関連付けて、それぞれの種別に属する職員の平均人件費である予定単位人件費を入力するための画面を表示部１２に表示させる。また、表示制御部１４２は、整備を実施した後に施設で勤務する職員の人数である予定勤務人数を種別ごとに入力するための画面を表示部１２に表示させる。
【００６２】
ユーザが、入力部１１において職員の種別ごとに予定単位人件費を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した予定単位人件費を、職員の種別に関連付けて記憶部１３に記憶させる（Ｓ３１）。図６の（Ａ）に示す例においては、第１種別の職員の予定単位人件費が平均年収６００万円（６，０００千円）であり、第２種別の職員の予定単位人件費が平均年収３００万円（３，０００千円）であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。例えば、所定の職務権限を要する職員が担当しているコア業務は第１種別の職員により行われ、所定の職務権限を必要としない事務・窓口業務のような非コア業務は、業務委託をすることにより、第１種別の職員よりも予定単位人件費が低い第２種別の職員により行われる。
【００６３】
また、ユーザが、入力部１１において職員の種別ごとに予定勤務人数を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した予定勤務人数を、職員の種別に関連付けて記憶部１３に記憶させる（Ｓ３２）。図６の（Ａ）に示す例においては、第１種別の職員の予定勤務人数が２０人であり、第２種別の職員の予定勤務人数が５人であることを示す情報が記憶部１３に記憶される。図５及び図６の（Ａ）の例においては、施設の整備によって、第１種別の職員の代わりに、予定単位人件費が第１種別の職員よりも低い第２種別の職員により業務を遂行できるとともに、職員の総数を減らせるという状況が想定されている。
【００６４】
続いて、算出部１４４は、記憶制御部１４３を介して、記憶部１３に記憶されている予定単位人件費及び予定勤務人数を取得する。算出部１４４は、予定単位人件費と予定勤務人数とを乗算することにより、整備前に要していた人件費である予定人件費を算出する（Ｓ３３）。図６の（Ａ）に示す例においては、算出部１４４は、予定人件費を６，０００千円×２０人＋３，０００千円×５人＝１３５，０００千円と算出する。記憶制御部１４３は、算出部１４４により算出された予定人件費を記憶部１３に記憶させる。
【００６５】
続いて、算出部１４４は、現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する（Ｓ４）。図５及び図６の（Ａ）に示す例の場合、算出部１４４は、削減人件費を、１８０，０００千円−１３５，０００千円＝４５，０００千円と算出する。すなわち、本例の場合、施設を整備することにより、４，５００万円の人件費が削減されると見込まれることを示している。図５及び図６の（Ｂ）に示す例の場合、算出部１４４は、１７０，０００千円−１５９，０００千円＝１１，０００千円と算出する。
【００６６】
続いて、判定部１４５は、Ｓ１において記憶部１３に記憶された推定整備費と、算出部１４４により算出された削減人件費との関係に基づいて、整備の採算性を判定する（Ｓ５）。具体的には、判定部１４５は、Ｓ１において記憶された推定整備費と、Ｓ４において算出された削減人件費とを比較し、推定整備費から削減人件費を減算した値が判定閾値未満であれば、採算性がプラスであると判定する。判定部１４５は、推定整備費から削減人件費を減算した値が判定閾値以上であれば、採算性がマイナスであると判定する。
【００６７】
例えば、推定整備費が５０，０００千円であり、判定閾値が１０，０００千円であるとする。図５及び図６の（Ａ）に示す例の場合、推定整備費５０，０００千円から削減人件費４５，０００千円を減算した５，０００千円が判定閾値未満なので、判定部１４５は、採算性がプラスであると判定する。図５及び図６の（Ｂ）に示す例の場合、推定整備費５０，０００千円から削減人件費１１，０００千円を減算した３９，０００千円が判定閾値以上なので、判定部１４５は、採算性がマイナスであると判定する。
【００６８】
なお、算出部１４４は、判定部１４５により採算性がマイナスであると判定された場合、推定整備費から削減人件費を減算した値が判定閾値未満になるために必要な推定整備費の額を再計算して求めることもできる。
【００６９】
＜第２の実施形態における効果＞
以上のとおり、第２の実施形態によれば、算出部１４４が、記憶部１３に記憶されている現状単位人件費、現状勤務人数、予定単位人件費及び予定勤務人数に基づいて、現状人件費及び予定人件費を算出し、現状人件費から予定人件費を減算することにより、人件費の削減額を示す削減人件費を算出する。そして、判定部１４５は、施設の推定整備費と削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する。したがって、本実施形態に係る採算性判定装置１によれば、施設の整備をするか否かを判断するユーザが、現状人件費及び予定人件費を把握できていない場合であっても、現状単位人件費、現状勤務人数、予定単位人件費及び予定勤務人数を調整ながら採算性を判定できるという効果を奏する。
【００７０】
＜第３の実施形態＞
［所定期間内の採算性を判定する］
第２の実施形態においては、ユーザにより入力された現状単位人件費と現状勤務人数とを乗算することにより現状人件費が算出され、予定単位人件費と予定勤務人数とを乗算することにより予定人件費が算出されていた。したがって、ユーザが入力した現状単位人件費又は予定単位人件費が年収である場合、判定部１４５は、施設を１年間使用した場合の採算性を判定することができた。
これに対して、第３の実施形態においては、判定部１４５が、ユーザが入力した現状単位人件費又は予定単位人件費が算出される対象となる期間よりも長い期間にわたって施設が使用された場合の採算性を判定する点で第１の実施形態と異なる。本実施形態は、例えば、複数年にわたって発注する前提で、業務委託時に要する予定人件費を計上して採算性を判定する場合に好適である。
【００７１】
具体的には、表示制御部１４２は、採算性を判定する対象となる期間である判定期間を入力するための画面を表示部１２に表示させる。判定期間は、判定部１４５が施設の採算性を判定する際に用いられる、施設が整備された後に継続して使用される期間に対応する。ユーザが、入力部１１において判定期間を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した判定期間を、記憶部１３に記憶させる。
【００７２】
算出部１４４は、算出部１４４によって算出された単位期間あたりの削減人件費に、上記の判定期間を乗算することにより期間内削減人件費を算出する。判定部１４５は、Ｓ１において記憶部１３に記憶された推定整備費と期間内削減人件費とに基づいて、整備の採算性を判定する。すなわち、判定部１４５は、推定整備費から期間内削減人件費を減算した値が判定閾値未満であれば、採算性がプラスであると判定し、判定閾値以上であれば、採算性がマイナスであると判定する。
【００７３】
図５及び図６の（Ｂ）に示す例の場合、第２の実施形態においては、採算性がマイナスであると判定されていた。ここで、判定期間が５年である場合、算出部１４４は、期間内削減人件費を１１，０００千円×５＝５５，０００千円と算出する。推定整備費５０，０００千円から削減人件費５５，０００千円を減算した−５，０００千円は、判定閾値の１０，０００千円未満なので、判定部１４５は、採算性をプラスであると判定する。
【００７４】
なお、算出部１４４は、判定部１４５により採算性がマイナスであると判定された場合、推定整備費から期間内削減人件費を減算した値が判定閾値未満になるために必要な推定整備費の額を算出してもよい。
【００７５】
＜第３の実施形態における効果＞
以上のとおり、第３の実施形態によれば、判定部１４５は、単位期間あたりの削減人件費に、上記の判定期間を乗算することにより算出された期間内削減人件費と推定整備費とに基づいて採算性を判定する。したがって、施設の運営者は、施設が整備された後に使用される期間を考慮して採算性を判断できるので、施設を整備して有効活用しやすくなるという効果を奏する。
【００７６】
＜第４の実施形態＞
［整備後の収益額を考慮して採算性を判定する］
上記の実施形態においては、施設を整備することによって生じる収益額が、採算性の判定に用いられていなかった。これに対して、第４の実施形態においては、判定部１４５が、施設を整備することによって生じる収益額にさらに基づいて採算性を判定する点で、上記の実施形態と異なる。
【００７７】
施設が整備されると、レイアウトの変更によって、業務に使用されない空きスペース（以下、創出スペースという）が創出される場合がある。このような創出スペースを活用することによって、施設の運営者は、収益を得ることができる。
【００７８】
施設の運営者は、例えば、創出スペースを賃貸することにより、収益を得ることができる。施設の運営者は、業務で用いるスペースの面積が削減されたことによって、施設の維持管理費用が整備前よりも削減したことによっても収益を得ることができる。
【００７９】
そこで、本実施形態に係る採算性判定装置１において、表示制御部１４２は、整備により得られる収益額を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において収益額を入力すると、記憶制御部１４３は、入力制御部１４１を介して取得した収益額を、記憶部１３に記憶させる。判定部１４５は、少なくとも当該収益額と推定整備費とに基づいて、採算性を判定する。具体的には、判定部１４５は、推定整備費から収益額を減算した値が判定閾値未満であれば、採算性がプラスであると判定し、推定整備費から収益額を減算した値が判定閾値以上であれば、採算性がマイナスであると判定する。
【００８０】
判定部１４５が、創出スペースにより得られる収益額に基づいて採算性を判定する場合、表示制御部１４２は、整備により創出される創出スペースの面積を示す創出面積を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において創出面積を入力すると、記憶制御部１４３は、当該創出面積を記憶部１３に記憶させる。
【００８１】
また、表示制御部１４２は、創出スペースの単位面積から得られる収益額を示す単位収益額を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において単位収益額を入力すると、記憶制御部１４３は、当該単位収益額を記憶部１３に記憶させる。
【００８２】
続いて、算出部１４４は、創出面積を単位面積で除算するとともに単位収益額と乗算することにより、創出スペースから得られる創出収益額を算出する。例えば、創出スペースの面積が１００平米であり、１平米あたりの１ヶ月あたりの単位収益額が５千円である場合、算出部１４４は、１ヶ月あたりの創出収益額を１００平米×５千円＝５００千円と算出する。算出部１４４は、算出した創出収益額に、ユーザが入力した判定期間を乗算することにより、判定の対象となる期間内に創出スペースから得られる創出収益額を算出することができる。判定部１４５は、算出部１４４により算出された創出収益額を、整備により得られる収益額として、採算性を判定する。判定部１４５は、創出収益額及び推定整備費とともに、第１の実施形態において使用された削減人件費に基づいて採算性を判定してもよい。例えば、判定部１４５は、推定整備費から削減人件費及び創出収益額を減算した値が判定閾値未満であれば、採算性がプラスであると判定し、推定整備費から削減人件費及び創出収益額を減算した値が判定閾値以上であれば、採算性がマイナスであると判定する。
【００８３】
算出部１４４は、判定部１４５により採算性がマイナスであると判定された場合、推定整備費から、期間内削減人件費と、整備によって判定期間内に得られる収益額との合算費用を減算した値が判定閾値未満になるために必要な推定整備費の額を求めることもできる。このようにすることで、ユーザは、整備の採算性を確保するために、整備費をどの程度に抑える必要があるかを容易に把握することができる。
【００８４】
以上の説明においては、ユーザが創出面積を入力するものとして説明したが、算出部１４４が創出面積を算出することもできる。具体的には、表示制御部１４２は、整備の前における職員の一人あたりの使用面積である現状使用面積、及び整備の後において予定される職員の一人あたりの使用面積である予定使用面積を入力するための画面を表示部１２に表示させる。ユーザが、入力部１１において現状使用面積を入力すると、記憶制御部１４３は、当該現状使用面積を記憶部１３に記憶させる。ユーザが、入力部１１において予定使用面積を入力すると、記憶制御部１４３は、当該予定使用面積を記憶部１３に記憶させる。
【００８５】
算出部１４４は、少なくとも現状使用面積及び予定使用面積に基づいて、創出面積を算出する。例えば、施設の整備前に職員が使用していた一人あたりの面積が２５平米であり、施設の整備後に職員が使用する予定の一人あたりの面積が２０平米であるとする。図５の（Ａ）に示す例の場合、整備前には３０人の第１種別の職員が施設を使用しているので、現状使用面積は２５平米×３０人＝７５０平米である。これに対して、整備後には、２５人の第１種別の職員及び第２種別の職員が施設を使用するので、予定使用面積は、２０平米×２５人＝５００平米である。したがって、算出部１４４は、創出面積を７５０平米−５００平米＝２５０平米と算出する。
【００８６】
算出部１４４は、算出した創出面積に、単位面積あたりの収益額を乗算することにより、創出収益額を算出する。算出部１４４は、１平米あたりの１ヶ月あたりの単位収益額が５千円である場合、算出部１４４は、１ヶ月あたりの創出収益額を２５０平米×５千円＝７５０千円と算出する。続いて、算出部１４４は、１ヶ月あたりの創出収益額に、第３の実施形態において説明した判定期間を乗算することにより、採算性を判定する対象となる期間における創出収益額を算出する。判定部１４５は、推定整備費及び創出収益額を用いて採算性を判定することができる。
【００８７】
算出部１４４は、例えば、公的機関である社団法人日本ビルヂング協会連合会により定期的に発行されている、一人あたりの床面積を示す情報が格納されている「一人あたり床面積データベース」を使用して、職員一人あたりの使用面積を算出することも可能である。そこで、算出部１４４は、予定勤務人数から現状勤務人数を減算した予定削減人数を算出し、算出した予定削減人数に、「一人あたり床面積データベース」から取得した一人あたりの使用面積を乗算することで、上記の創出面積を算出してもよい。
【００８８】
なお、「一人あたり床面積データベース」として、（１）産業別（製造業と非製造業）、（２）地域別（東京、首都圏、名古屋、大阪、近畿圏、その他）、（３）ビルの規模別（小規模ビル、中規模ビル、大規模ビル）、（４）築年数別（昭和４０年以前竣工、昭和４１〜５０年竣工、昭和５１〜６０年竣工、昭和６１〜平成７年竣工、平成８〜平成１７年竣工、平成１８年以降竣工）に分類されたデータベースが知られている。
【００８９】
また、算出部１４４は、収益額から賃貸事業費用を控除した純利益額に基づいて、創出収益額を算出してもよい。この場合、算出部１４４は、公的機関において構築された、単位面積あたりの賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入に関する情報を含む賃貸事業収入の実績値データベースと、単位面積あたりの維持管理費、水道光熱費、機能を維持するための修繕費に関する情報を含む賃貸事業費用の実績値データベースとを使用して得られる単位面積あたりの純利益額と創出面積とを乗算することにより、創出収益額を算出することが可能である。
【００９０】
＜第４の実施形態における効果＞
以上のとおり、第４の実施形態によれば、判定部１４５は、推定整備費と、整備により得られる収益額とに基づいて採算性を判定する。したがって、施設が整備されたことによって収益が得られる場合、施設の整備による実質的な支出が小さくなるので、施設の運営者が施設を整備するという判断をしやすくなるという効果を奏する。その結果、既存の施設をさらに有効活用しやすくなる。
【００９１】
＜第５の実施形態＞
［採算性の判定結果に応じて、さらに詳細に採算性を検討する］
図７は、第５の実施形態に係る採算性判定装置１の動作フローチャートを示す。
上記の実施形態において、判定部１４５は、職員の現状人件費及び予定人件費として、職員の平均年収を用いて採算性を判定した。また、現状勤務人数及び予定勤務人数が、時間の経過とともに変化しないと仮定して採算性を判定した。
これに対して、第５の実施形態に係る採算性判定装置１においては、判定部１４５が、より詳細な情報に基づいて採算性を判定する点で、上記の実施形態と異なる。
【００９２】
具体的には、図７のＳ７に示すように、判定部１４５が判定した結果が「採算性はプラス」であった場合に、採算性判定装置１は、より詳細な情報に基づいて採算性を判定するためにＳ８に進み、判定部１４５が判定した結果が「採算性はマイナス」であった場合に、採算性判定装置１は、採算性の判定を終了する。
【００９３】
Ｓ７において「採算性はプラス」と判定された場合、表示制御部１４２は、詳細情報を入力するための画面を表示部１２に表示させる。詳細情報は、例えば、施設を構成するエリア別の推定整備費、エリア別の人員データ、エリア別の使用面積、エリア別の収益額、月別人員データ及び職員ごとの人件費である。ユーザが、入力部１１において詳細情報を入力すると、記憶制御部１４３は、詳細情報を記憶部１３に記憶させる（Ｓ８）。
【００９４】
判定部１４５は、Ｓ１０において記憶部１３に記憶された詳細情報に基づいて採算性を判定する（Ｓ９）。判定部１４５は、例えば、各エリアの推定整備費と、各エリアの削減人件費と、整備によって各エリアで得られる収益額とに基づいて、各エリアの採算性を判定し、表示制御部１４２を介して、判定結果を表示部１２に表示させる。このようにすることで、施設の運営者は、採算性が悪いエリアを特定し、採算性を改善する方法を検討しやすくなる。
【００９５】
また、算出部１４４は、例えば、整備してから経過した月ごとに、削減人件費や整備により得られる収益額を算出する。判定部１４５は、削減人件費や収益額の月別累計額に基づいて、整備してからの経過期間ごとに採算性を判定し、採算性がプラスになる時期を判定し、表示制御部１４２を介して、判定結果を表示部１２に表示させる。表示部１２は、削減人件費や収益額の月別累計額を表示してもよい。
【００９６】
＜第５の実施形態における効果＞
以上のとおり、第５の実施形態によれば、算出部１４４は、詳細情報に基づいて削減人件費又は収益額を算出し、判定部１４５は、エリア別の採算性を判定したり、採算性がプラスになる時期を判定したりすることができる。したがって、施設の運営者は、エリア別の採算性や、採算性がプラスになる時期に基づいて、より精度が高い判断をすることができる。
【００９７】
以上、本発明を実施の形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施の形態に記載の範囲には限定されない。上記実施の形態に、多様な変更又は改良を加えることが可能であることが当業者に明らかである。そのような変更又は改良を加えた形態も本発明の技術的範囲に含まれ得ることが、特許請求の範囲の記載から明らかである。
【００９８】
例えば、第２の実施形態においては、記憶制御部１４３は、現状人件費を算出した後で、ユーザにより入力された予定単位人件費を記憶していたが、現状人件費を算出する前に、ユーザから予定単位人件費の入力を受けて、記憶部１３に記憶させてもよい。
また、第１の実施形態においては、ＧＤＰを加算することにより補正係数ＫＳＤを算出するものとして説明したが、データベースの構築年から採算性を判定する年までの実質経済成長率を順次乗算することにより補正係数ＫＳＤを算出してもよい。
【符号の説明】
【００９９】
１・・・採算性判定装置、１１・・・入力部、１２・・・表示部、１３・・・記憶部、１４・・・制御部、１４１・・・入力制御部、１４２・・・表示制御部、１４３・・・記憶制御部、１４４・・・算出部、１４５・・・判定部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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