(57)【要約】      （修正有）【課題】所有権を有する住居部分とマンション管理者が単独所有権を有する共有部分からなるマンションの共益費滞納を防止するマンション管理システムを提供する。【解決手段】住居部分と共用部分からなるマンションの共有部分の開錠を本人認証手段からの情報によってコンピューターにてコントロールし、本人認証手段は住居部分の所有者の個別の認証情報を格納したメモリーを備え、共用部分のエントランスの読取手段で前記本人認証手段に格納された情報を読み取って、前記コンピューターに送り、コンピューターは送られてきた個別の認証情報が住居部分の所有者のものか否かの認証し、各住居部分の所有者の共益費滞納データー値が基準値を超えていないことを確認してエントランス解錠許可をする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住居部分と共用部分からなるマンションの共有部分の開錠制御が本人認証手段からの情報を使ってコンピューターによってコントロールされるマンション管理システムにおいて、
前記共用部分の所有権は前記住居部分の一部の所有権を有するマンション管理者が単独所有権を有し、
前記本人認証手段は、住居部分の所有者の個別の認証情報を格納したメモリーを備え、
前記共用部分のエントランスには、前記本人認証手段に格納された情報を読み取る読取手段と、読み取った情報を前記コンピューターに送る通信手段が備えられ、
前記コンピューターは、送られてきた個別の認証情報が住居部分の所有者のものか否かの認証プログラムを格納するＲＯＭと、各住居部分の所有者の共益費納付データーを格納したメモリーと、共益費滞納データー値が基準値を超えていないことを確認してエントランス解錠許可をする判定プログラムを格納するＲＯＭと、前記判定プログラムを実行するＣＰＵとを備えることを特徴とするマンション管理システム。
【請求項２】
請求項１に記載のマンション管理システムにおいて、前記本人認証手段は、前記コンピューターの本人認証機能が組み込まれたＩＣカードであり、前記ＩＣカードは、バイオメトリックス・センサーと、このバイオメトリックス・センサーから読み取ったバイオメトリックス・データー、判定用バイオメトリックス・データー、並びにバイオメトリックス・データー登録者の共益費滞納データー値を格納したメモリーと、前記読み取ったバイオメトリックス・データーと判定用バイオメトリックス・データーが基準範囲内で合致していることと、共益費滞納データー値が基準値を超えていないことを確認してエントランス解錠許可をする判定プログラムを格納するＲＯＭと、前記判定プログラムを実行するＣＰＵを備えることを特徴とするマンション管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、共用部分を有するマンションの管理システムに関し、特に共益費の滞納者に対して有効な管理を行える管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
マンションの住人全員が使うエントランス、ホール、廊下、エレベーター、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などは「共用部分」と呼ばれ、マンションの維持管理・運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係る費用が共益費として管理組合から住民に対して請求される。
【０００３】
マンション管理において、共益費等の滞納は大きな経営課題となっているケースが多く、単なる督促状送付などでは回収できない場合も多く、手間をかけずに効果のでる滞納抑止策が望まれている。 
【０００４】
例えば、管理会社の負担を増やすことなく共益費等の滞納を管理する方法として、データーの記憶が可能なＩＣカードなどのカード式のキーを使い、マンション・スペース等を期間貸しする業種、特に定期借家契約による家具付マンション等を提供する業種において、支払い済みの利用料金に相当する期間のみの設備利用を可能とし、滞納を防止する開錠制御システムが知られている（特許文献１）。
【０００５】
またＩＣカードを使って入室許可の認証を行う他の例として、セキュリティー管理の必要な複数の占有区画または、部屋に対して入室が許可された人物以外の入室を防止する為に、占有区画または、部屋の入室許可の認証に必要な情報を入力するための入力装置と、上記入力装置から入力された情報に基づいて、入室許可の認証を行う認証装置とを有し、上記認証装置を、各占有区画または、各部屋に設けたセキュリティー管理システムが知られている（特許文献２）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特開２００９−２６２６４号公報
【特許文献２】特開２００５−２３２７５４号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
特許文献１に記載される共益費等の滞納を管理方法は、賃貸マンションには有効であるが、個々の部屋が個人又は法人の所有となっている分譲マンションには適用することができない
【０００８】
特許文献２は単にＩＣカードを用いて入室を許可するというもので、これも分譲マンションにおける共益費の滞納問題を解消するものではない。
【０００９】
一般に分譲マンションの住居部分は各部屋に個人又は法人が所有権を有し、共用部分は住居部分の所有者の共有の形態をとっている。このような状態で、一部の居住者が共益費を滞納する事態が生じた場合、管理者として取りうる措置は督促状を送るなどの手段しかなく、また、共益費滞納者にとっては滞納しても取り敢えずそのまま自分が所有権を有している共用部分は使用することができるので、そのままの状態が続いてしまうという問題がある。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
従来、マンションにおいては、共用部分は原則として区分所有者全員の共有で、各共有者の共有持分はその有する専有部分の床面積の割合とされていたが、建物区分所有法第１１条第２項及び第２０条第１項による管理規約での別段の定めを使うことにより、共用部分を区分所有者でもある管理者の単独所有とすることが可能である点に着目して本願発明をなしたものである。
【００１１】
即ち、上記の課題を解決するために、本発明のマンション管理システムは、住居部分と共用部分からなるマンションの共有部分の開錠を本人認証手段とこの本人認証手段からの情報によって共有部分の開錠をコンピューターにてコントロールするマンション管理システムとした。
【００１２】
更に、共用部分の所有権は住居部分の一部の所有権を有するマンション管理者が単独所有権を有するものとし、本人認証手段は住居部分の所有者の個別の認証情報を格納したメモリーを備え、共用部分のエントランスには前記本人認証手段に格納された情報を読み取る読取手段と、読み取った情報を前記コンピューターに送る通信手段を備えることとした。
【００１３】
また、コンピューターは送られてきた個別の認証情報が住居部分の所有者のものか否かの認証プログラムを格納するＲＯＭと、各住居部分の所有者の共益費納付データーを格納したメモリーと、共益費滞納データー値が基準値を超えていないことを確認してエントランス解錠許可をする判定プログラムを格納するＲＯＭと、前記判定プログラムを実行するＣＰＵとを備えるようにした。
【００１４】
ここで、前記本人認証手段を、前記コンピューターの本人認証機能を持つＩＣカードとし、該ＩＣカードが、バイオメトリックス・センサーと、このバイオメトリックス・センサーから読み取ったバイオメトリックス・データー、判定用バイオメトリックス・データー、並びにバイオメトリックス・データー登録者の共益費滞納データー値を格納したメモリーと、前記読み取ったバイオメトリックス・データーと判定用バイオメトリックス・データーが基準範囲内で合致していることと、共益費滞納データー値が基準値を超えていないことを確認してエントランス解錠許可をする判定プログラムを格納するＲＯＭと、前記判定プログラムを実行するＣＰＵを備えるようにすることも考えられる。
【発明の効果】
【００１５】
本発明が対象とするマンションは、入居者が所有権を有する住居部分とマンション管理者が単独所有権を有する共有部分とで構成されているので、エントランスはマンション管理者が単独所有権を有する共有部分であり、共益費はこの通行料として徴収することで効果的に共益費等の滞納を抑制することができるようになり、従来においては多くの時間と人件費を要した共益費滞納対策費が不要となるので不動産業界の経営改善につながる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】マンション管理システムの接続関係を示した図である。
【図２】ＩＣカードの機能ブロックを示した図である。
【図３】データーフォーマットの例を示した図である。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
図１は、マンションの所有権構造を示した図である。本発明に係るマンションは、入居者が所有権を有する住居部分とマンション管理者が単独所有権を有する共有部分とで構成されている。マンション１の各部屋２〜１１はマンション所有者の専有部分であり、この専有部分につながる廊下１２と、エントランスホール１３と、エントランス１４および専有部分の一部（不図示）は管理者の単独所有となっている。
【００１８】
本発明によるマンション管理システムでは、本人認証手段１５によって本人認証されないとエントランス１４から入れない仕組みになっている。
【００１９】
本人認証手段としては接触型或いは非接触型ＩＣカードが一般的であるが、これ以外のもの、例えば、ＵＳＢメモリー、ブルートゥース機器など双方向通信が可能なメディアを使うこともできる。また成りすましなどを防止する目的で、指紋などのバイオメトリックスをＩＣカードに組み込んでもよい。
【００２０】
そして、本人認証手段を使い、エントランス１４の入退室を管理することにより、管理者の単独所有となっている共有廊下１２とエントランスホール１３へのアクセスを管理することが可能となる。
【００２１】
これにより、管理者の単独所有となるエントランスホールおよび共有廊下などの共有部分への通行料金としての共益費を徴収するので、従来とは異なり、共益費の未払者に対してエントランスホールへの入館を意図的に管理することができる。
【００２２】
図２は、マンション管理システムの接続関係を示した図である。本発明において用いる本人認証手段としてのＩＣカードには、住居部分の所有者の個別の認証情報が格納されている。該ＩＣカードを使った実施例として、以下に本人認証をコンピューターで行う場合と、ＩＣカード内部で行う場合の２通りについて説明する。
（実施例１）
【００２３】
実施例１においては、本人認証機能はコンピューター１１４に搭載される。ＩＣカードなどの本人認証デバイス１０１には指紋センサーなどの本人認証手段が備えられている。
【００２４】
本人認証デバイス１０１は無線又は有線で受信回路１０７に接続されていて、利用者が指紋センサーなどの本人認証手段で本人認証を試みると本人認証データーデバイスから受信回路１０７に向けて本人認証データーが送信される。
【００２５】
受信回路１０７で受信された本人認証データーは制御回路１０８からインターフェース１０９を経由して、ネットワーク１１３に接続され、コンピューター１１４と通信する。
【００２６】
コンピューター１１４は本人認証デバイス１０１で検出した本人認証データーを認証し、ネットワーク１１３を介してインターフェース１０９、制御回路１０８を経由して、電子錠制御回路１１０を制御して電子錠１１２を開錠させる。
（実施例２）
【００２７】
実施例２は、前例におけるコンピューター１１４の機能のうち本人認証機能をＩＣカード１０１に組み込む例である。利用者が本人認証デバイス１０１のセンサー部に指２で触れると指紋３がＩＣカード内部で検出されて指紋認証され、更に共益費滞納データーが確認される。
【００２８】
指紋認証プログラムによって認証された結果は電波４を使った通信で読み取り側のアンテナ１０５によって受信される。受信データーは受信回路１０７によって搬送波から通信データーを取り出し、制御回路８に通信データーを供給する。
【００２９】
制御回路１０８では、送られて来た通信データーのデーターフォーマットの中から電子錠の開錠データーを抽出し、電子錠制御回路１１０に送信する。
【００３０】
電子錠制御回路１１０は結線１１１で接続された電子錠１１２を動作させ、ドア１４のロックを開錠することによりＩＣカード提示者に対して入室を許可する。
【００３１】
また、制御回路１０８は、ネットワーク１３を介してコンピューター１１４と通信を開始する。コンピューター１１３には共益費滞納リスト１１５とログ履歴１１６を格納したデーターベースと接続されていて、制御回路１０８からの要求により共益費滞納リスト１１５の中からＩＣカード１の利用者に関する最新の共益費滞納月数データーを入手し、受信回路７を介して本人認証デバイス１０１に格納された共益費滞納データーをアップデートする。
【００３２】
電子錠制御システムのインターフェースは、国際標準規格Ｗｉｅｇａｎｄインターフェースに準拠させることが望ましい。汎用品を使うことにより、バイオメトリックス認証の機能を持つ各種機器の選択が可能となる。
【００３３】
図３は、ＩＣカードの機能ブロックを示した図である。ここで使われる指紋センサー１１７は、エリアセンサー型でもラインセンサー型でも良い。
【００３４】
利用者が本人認証デバイス１０１をリーダー／ライター装置１０６に近づけると本人認証デバイス１０１は、リーダー／ライター装置１０６から発射される電波の電磁誘導にて電源の供給を受けてＡＴＲ（Ａｎｓｗｅｒ  ｔｏ  Ｒｅｓｅｔ）機能で起動される。
【００３５】
起動によりＣＰＵ１１８がリセットされると、プログラムＲＯＭ１１９に格納されたプログラムが実行される。
【００３６】
利用者が指１０２を指紋センサー１１７上に載せると、指紋センサー１１７によって指紋１０３が検出され、この生データーから生成された所定特徴抽出データーがＣＰＵ１１８に送出される。
【００３７】
ＣＰＵ１１８は、前記特徴抽出データーを格納可能なフォーマットで第１メモリー１２０ａに格納する。
【００３８】
次にＣＰＵ１１８は、第２メモリー１２０ｂに格納されている比較用データー群と第１メモリー１２０ａに格納された前記特徴抽出データーを比較して、所定アルゴリズムによって前記比較用データー群の中からマッチングの取れるデーターを選択し、適切なデーターが無いと判定した場合には、判定結果をアンテナ１２２から送信する。
【００３９】
所定アルゴリズムによって前記比較用データー群の中からマッチングの取れるデーターを選択する課程において、各データーにはフラグが用意されており、マッチングが取れたデーターのフラグには“１”が立てられ、マッチングが取れなかったデーターのフラグには“０”が立てられる。認証の際に、フラグを参照して、フラグ“１”のデーターを優先的に使って認証することにより認証時間の短縮を図ることができる。
【００４０】
前記前記特徴抽出データーと照合し、所定アルゴリズムによって認証された場合には、ＣＰＵ１１８は、第２メモリー１２０ｂに格納されている共益費滞納データーを読み出し、共益費滞納月数が所定の月数より小さいことを確認する。所定の月数は任意の月数を設定できるが、ここでは所定の値を２ヶ月として説明する。
【００４１】
カード利用者の共益費滞納月数が前記所定の月数よりも小さい場合には、ＣＰＵ１１８は、所定の暗号処理をした通信メッセージを生成し、アンテナ１２２からデーターをコンピューター１１４に送信する。
【００４２】
更に、コンピューター１１４からは最新の共益費滞納データーが送られて来るので、ＣＰＵ１１８は、第２メモリー１２０ｂのデーターを更新する。
【００４３】
第２メモリー１２０ｂのデーターが更新されるとＣＰＵ１１８は受信回路１２１を使ってアンテナ１２２からデーターを送信する。
【００４４】
指紋認証と共益費滞納データーの更新がなされた後、ＣＰＵ１１８は、循環型リング・メモリーとして構成された第１メモリー１２０ａに格納された所定フォーマットデーターを先入れ先出し格納型で第２メモリー１２０ｂの一番古いデーターに上書きし、入れ替える。
【００４５】
データーの通信方法としては、国際規格ＩＳＯ／ＩＥＣ１４４４３やＩＳＯ／ＩＥＣ２１４８１や日本工業規格ＪＩＳＸ６３２１〜６３２３に準拠した非接触ＩＣカードの通信方式とすることが望ましい。
【産業上の利用可能性】
【００４６】
不動産管理物件の共益費は賃貸料に比べて低額ではあるが、累積すると大きな金額になるので、滞納されがちな共益費用の回収に督促状発送など人件費の支出を余儀なくされる不動産産業にとって金融面での経営改善の一助となり、不動産業界の活性化が期待できる。
【符号の説明】
【００４７】
１…マンション
２…部屋
３…部屋
４…部屋
５…部屋
６…部屋
７…部屋
８…部屋
９…部屋
１０…部屋
１１…部屋
１２…共通廊下
１３…エントランスホール
１４…エントランス
１５…本人認証手段
１０１…本人認証デバイス
１０２…指
１０３…指紋
１０４…電波
１０５…アンテナ
１０６…リーダー／ライター装置
１０７…受信回路
１０８…制御回路
１０９…インターフェース
１１０…電子錠制御回路
１１１…結線
１１２…電子錠
１１３…ネットワーク
１１４…コンピューター
１１５…共益費滞納リスト
１１６…ログ履歴
１１７…指紋センサー
１１８…ＣＰＵ
１１９…プログラムＲＯＭ
１２０ａ…第１メモリー
１２０ｂ…第２メモリー
１２１…受信回路
１２２…アンテナ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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