(57)【要約】【課題】買主側のニーズに沿った評価情報を売主側に提供することのできる情報処理システム、情報処理方法及びプログラムを提供する。【解決手段】複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受ける物件登録部１４１と、複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受けるパラメータ設定部１４３と、嗜好情報に基づいて、商品情報を評価する物件評価部１６０と、商品情報に対する、嗜好情報に基づく評価結果を出力する評価情報提示部１４９とを備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受ける第１の入力部と、
前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受ける第２の入力部と、
前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価する評価部と、
前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力する出力部と
を備える情報処理システム。
【請求項２】
前記評価部は、複数の金額設定を用いて前記商品情報を評価し、
前記出力部は、それぞれの金額設定毎の評価結果を出力する、
請求項１記載の情報処理システム。
【請求項３】
前記出力部は、前記評価部が評価可能な商品情報の中における、入力された前記商品情報の順位に係る統計的な情報を、評価結果として出力する、
請求項１又は請求項２記載の情報処理システム。
【請求項４】
前記出力部は、各買主が商品を購入する際の情報を、前記評価結果と併せて出力する、
請求項１乃至請求項３のいずれか１項記載の情報処理システム。
【請求項５】
複数の他の商品情報と、各他の商品情報に係る取引金額とを含む購買履歴情報を記憶する記憶手段
を更に備え、
前記出力部は、入力された前記商品情報と各属性値が近似する前記他の商品情報の取引金額に係る情報を、前記評価結果と併せて出力する、
請求項１乃至請求項４のいずれか１項記載の情報処理システム。
【請求項６】
前記評価部は、前記商品情報に設定された前記複数の属性の属性値と、各買主における前記複数の属性間の相対的な重要度とに基づいて、当該商品情報を評価する、
請求項１乃至請求項５記載の情報処理システム。
【請求項７】
前記複数の属性間の相対的な重要度は、前記複数の属性の少なくとも一部の属性値がそれぞれ異なる複数の仮想商品に対して、各買主がそれぞれ序列をつけることにより求められる、
請求項６記載の情報処理システム。
【請求項８】
前記商品情報は、不動産商品である、
請求項１乃至請求項７のいずれか１項記載の情報処理システム。
【請求項９】
前記属性は、エリア、街並み、駅からの距離、築年数、広さ、建物内の位置、日当たり、及び価格の少なくとも一部を含む、
請求項８記載の情報処理システム。
【請求項１０】
複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受けるステップと、
前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受けるステップと、
前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価するステップと、
前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力するステップと
を情報処理装置が行う情報処理方法。
【請求項１１】
複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受ける処理と、
前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受ける処理と、
前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価する処理と、
前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力する処理と
をコンピュータに実行させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明に係るいくつかの態様は、情報処理システム、情報処理方法、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
例えば土地やマンションなどの不動産や中古車等、一般的な価値評価が困難なものがある。このようなものの売買時には、例えば不動産業者や中古車販売業者等の鑑定により値付けすることがよくあるが、売主にとっては、その値付けにどの程度妥当性があるのを知ることは困難である。また、業者によって買取価格が異なることも多い。
【０００３】
特許文献１には、妥当な不動産の評価をすることのできる不動産の評価システムが開示されている。特許文献１記載の手法では、鑑定対象地点から一定範囲の地域の不動産を検索した上で、典型値価格を算出することが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００６−１４６６０９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら特許文献１記載の手法は、指定地点周辺の不動産価格に依存して典型的な価格を求めているに過ぎない。実際の取引は買主との間で行われるものであるので、買主の実際のニーズに沿った価格などの情報を、売主に提供することが求められている。
【０００６】
本発明のいくつかの態様は前述の課題に鑑みてなされたものであり、買主側のニーズに沿った評価情報を売主側に提供することのできる情報処理システム、情報処理方法及びプログラムを提供することを目的の１つとする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明に係る情報処理システムは、複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受ける第１の入力部と、前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受ける第２の入力部と、前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価する評価部と、前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力する出力部とを備える。
【０００８】
本発明に係る情報処理方法は、複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受けるステップと、前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受けるステップと、前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価するステップと、前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力するステップとを情報処理装置が行う。
【０００９】
本発明に係るプログラムは、複数の属性に属性値がそれぞれ設定された商品情報の入力を受ける処理と、前記複数の属性のそれぞれに対する、複数の買主に係る嗜好情報の入力を受ける処理と、前記嗜好情報に基づいて、前記商品情報を評価する処理と、前記商品情報に対する、前記嗜好情報に基づく評価結果を出力する処理とをコンピュータに実行させるためのプログラムである。
【００１０】
尚、本発明において、「部」や「手段」、「装置」、「システム」とは、単に物理的手段を意味するものではなく、その「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能をソフトウェアによって実現する場合も含む。また、１つの「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能が２つ以上の物理的手段や装置により実現されても、２つ以上の「部」や「手段」、「装置」、「システム」の機能が１つの物理的手段や装置により実現されても良い。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、買主側のニーズに沿った評価情報を売主側に提供することのできる情報処理システム、情報処理方法及びプログラムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】本発明の実施形態に係るシステムの機能構成を示すブロック図である。
【図２】物件情報の具体例を示す図である。
【図３】図１に示す情報処理装置の処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図４】パラメータの設定方法の具体例を説明するための図である。
【図５】パラメータの設定方法の具体例を説明するための図である。
【図６】パラメータの設定方法の具体例を説明するための図である。
【図７】コンジョイント調査の具体例を説明するための図である。
【図８】コンジョイント調査の具体例を説明するための図である。
【図９】コンジョイント分析の具体的手法の例を説明するための図である。
【図１０】コンジョイント分析の結果の具体例を示す図である。
【図１１】物件情報の提示方法の具体例を示す図である。
【図１２】図１に示す情報処理装置の処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図１３】売却候補となる物件情報の登録画面の具体例を示す図である。
【図１４】売却候補となる物件情報の登録画面の具体例を示す図である。
【図１５】評価情報の提示方法の具体例を示す図である。
【図１６】評価情報の提示方法の具体例を示す図である。
【図１７】図１に示す情報処理装置を実装可能なハードウェアの構成を示すブロック図である。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
以下に本発明の実施形態を説明する。以下の説明及び参照する図面の記載において、同一又は類似の構成には、それぞれ同一又は類似の符号が付されている。
【００１４】
（実施形態）
図１乃至図１７は、実施形態を説明するための図である。以下、これらの図を参照しながら、以下の流れに沿って実施形態を説明する。まず、「１」で実施形態に係る情報処理サーバを含むシステム全体の機能構成を説明する。次に「２」で情報処理サーバの購買希望者側に対する処理の流れの概要を説明した上で、「３」で、それぞれの処理の詳細を、具体例を交えながら説明する。続いて「４」では情報処理サーバの売却希望者側に対する処理の流れの概要を説明し、「５」で、それぞれの処理の詳細を具体例を交えながら説明する。「６」では、情報処理サーバを実装可能なハードウェア構成の具体例を説明する。最後に、「７」以降で、本実施形態に係る効果などを説明する。
【００１５】
（１  システムの機能構成）
（１．１  システム概要）
図１は、情報処理システムの実施形態である情報処理サーバ１００を含むシステム１の概略構成を示す図である。システム１は、図１に示すように、情報処理サーバ１００と、物件の売却希望者（売主）の端末Ｓ１乃至Ｓｎ（以下、総称して端末Ｓとも呼ぶ。）と、購入希望者（買主）の端末Ｂ１乃至Ｂｍ（以下、総称して端末Ｂとも呼ぶ。）とを含む。情報処理サーバ１００、端末Ｓ、及び端末Ｂは、それぞれネットワークＮを介して相互に通信可能である。なお、ネットワークＮの具体例としては、インターネットや、情報処理サーバ１００等を管理する不動産業者の社内ネットワーク（イントラネット）等を挙げることができる。
【００１６】
システム１は、売却希望者が登録した不動産物件の情報を、それぞれの購入希望者の嗜好に合わせて提供する。より具体的には、売却希望者は、端末Ｓを操作することにより、売却したい物件の物件情報を、情報処理サーバ１００の管理する物件情報データベース（ＤＢ）１１０に登録する。購入希望者は、端末Ｂを操作することにより、各購入希望者の嗜好に合わせた物件情報の取得を可能とするための、パラメータの設定や仮想物件への評価を、情報処理サーバ１００に対して行う（パラメータ設定や仮想物件への評価の詳細は後述する。）。情報処理サーバ１００は、当該購入希望者からのパラメータ設定や物件評価に基づいて、購入希望者の嗜好に合わせた好適な物件情報を、端末Ｂに対して送信する。
【００１７】
更に情報処理サーバ１００は、売却希望者が端末Ｓを操作することにより新たに入力された売却候補物件に係る物件情報を各購入希望者が入力した嗜好情報等に基づいて評価すると共に、当該評価結果である評価情報を端末Ｓに対して送信することができる。より具体的には、売却候補となる物件の物件情報に様々な金額（価格）を設定した上で、それぞれの金額で、その物件情報を高く評価する購入希望者が何名いるか、といった評価情報を、情報処理サーバ１００は端末Ｓに対して送信することができる。これにより、売却希望者は、その物件がいくら位の価格で買ってくれそうな人がいるかという客観的な情報を知ることが可能となる。
【００１８】
ここで、端末Ｓや端末Ｂを操作するのは、物件の売却希望者や購入希望者自身である必要は必ずしもない。例えば、売却希望者や購入希望者から依頼を受けた不動産仲介業者や、不動産業者自身等であることも考えられる。特に売却希望者側に関しては、例えば売却候補となる物件の物件情報に対する評価情報は、不動産業者等を介さずに売却希望者自身が得ることができるが、実際の売買を前提とする、物件情報の物件情報ＤＢ１１０への登録等に関しては、売却希望者が媒介契約を締結した上で、不動産業者が行うようにすることが考えられる。しかしながら、以下では簡単のため、特に言及しない限り、端末Ｓや端末Ｂを操作するのは、物件の売却希望者や購入希望者自身であるものとして説明する。
【００１９】
なお、本実施形態では、不動産物件、特に売買物件を対象に処理を行う場合を例に説明するが、これに限られるものではない。例えば、不動産物件であっても賃貸物件を扱うようにしても良いし、不動産以外の、例えば中古車等の物品情報や、その他、求人情報（これらを纏めて「物件情報」と呼ぶことができる。）を処理対象とすることも考えられる。また、本実施形態では、システム１が新築物件と中古物件との双方を対象にする場合を例に説明するが、これに限られるものではなく、どちらか一方の物件のみを対象として扱うようにすることも考えられる。
【００２０】
情報処理サーバ１００は、前述の通り、売却希望者の端末Ｓから売却対象の物件情報の登録を受けると共に、購入希望者の端末Ｂから購入者の嗜好を示すパラメータ設定や仮想物件の評価を受けるための操作情報を受信する。また情報処理サーバ１００は、購入希望者の端末Ｂに対して、推薦する物件の情報を送信する。他方、情報処理サーバ１００は、売却希望者の端末Ｓから入力された売却候補の物件情報に対しては、複数の購入希望者に係る嗜好情報等に基づいて評価を行った上で、売却希望者の端末Ｓに対して、当該商品情報に対する売却価格等に関する評価結果（評価情報）を送信する。このような機能を有する情報処理サーバ１００の構成の詳細は、「１．２」で後述する。
【００２１】
端末Ｓは売却希望者が、端末Ｂは購入希望者が、それぞれ操作する１台以上の情報処理端末である。端末Ｓ及び端末Ｂは、それぞれパーソナルコンピュータや携帯電話（いわゆるフィーチャーフォンであるかスマートフォンであるかは問わない）、タブレット端末等の各種情報処理装置として実現可能である。なお、１台の情報処理端末が、売却希望者の端末Ｓ及び購入希望者の端末Ｂとして動作することも考えられる。更には、端末Ｓ及び端末Ｂの少なくとも一方を、情報処理サーバ１００と合わせた１つの情報処理装置として実現することも考えられる。
【００２２】
（１．２  情報処理サーバの構成）
以下、情報処理サーバ１００の機能構成を説明する。情報処理サーバ１００は、図１に示すように、物件情報ＤＢ１１０、購入者選好情報ＤＢ１２０、成約事例ＤＢ１３０、ＧＵＩ（Ｇｒａｐｈｉｃａｌ  Ｕｓｅｒ  Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）提供部１４０、コンジョイント分析部１５０、及び物件評価部１６０を含む。
【００２３】
ここで、図１の例では、情報処理サーバ１００の各機能を１台の情報処理装置により実現するものとして表現しているがこれに限られるものではなく、複数台の情報処理装置により実現することも考えられる。特に、後述する購入希望者側への物件情報の提供に係る処理と、売却希望者側への売却候補に係る物件情報に対する評価情報の提供に係る処理とは、異なる情報処理装置により実現することも可能である。
【００２４】
物件情報ＤＢ１１０は、売却希望者が端末Ｓを操作して登録する物件情報を管理するデータベースである。図２に、物件情報ＤＢ１１０に登録される物件情報の具体例を示す。図２に示すように、物件情報は、基本情報、立地、建物、住居、管理、画像といったセグメント毎に、様々な属性情報を含んでいる。例えば、セグメント「基本情報」には建物名や部屋番号、所在住所といった属性に対し、それぞれ「○×○×○×」、「２０１」、「東京都○×区○×  △−□」といった属性値が、セグメント「立地」には、沿線及び駅名、徒歩分数、及び用途地域等の属性に対し、それぞれ「○×線」、「○×駅」、「５分」、「第２種中高層住居専用地域」といった属性値が設定されている。また、セグメント「建物」には、それぞれ新築区分、築年月、及び売主ブランド評価といった各属性に対し、「中古」、「２０００年１月」、「Ａ」といった各属性値が設定されている。セグメント「住居」に対しては、所在階、所在位置、専有面積、日当たり評価、室内空間の広がり評価、室外眺望の解放感評価といった各属性に対し、「２階」、「角」、「＊＊ｍ2」、「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」の各属性値が設定されている。この他、セグメント「管理」には、管理組合や駐車場、駐輪場に関する情報が、セグメント「画像」には、図示しない建物内外の写真等がそれぞれ含まれる。
なお、物件情報には図２に例示する以外の属性情報を含めてもよく、また、図２に例示した属性情報の一部を省略するようにしても良い。
【００２５】
購入者選好情報ＤＢ１２０は、各購入希望者から入力された、各購入希望者の嗜好を示すパラメータ（嗜好情報）や、例えば図１０を用いて後述する各購入希望者のコンジョイント分析の結果等に関する情報を管理する。後述する売却希望者への売却候補物件への評価情報は、当該購入者選好情報ＤＢ１２０に格納された購入者選好情報に基づいて生成される。この他、各購入者がいつ頃までの引越しを希望するかに関する情報（例えば、３ヶ月以内に必ず引越しするか、３ヶ月以内が良いがこだわらないか）や、立地や設備に関する情報（例えば、「小学校が徒歩１０分以内にある」「ペット可のマンション」「二重床」等）も、購入者選好情報ＤＢ１２０に登録することができる。
【００２６】
成約事例ＤＢ１３０は、既に売買が成立した文献の物件情報（図２に示した物件情報と同様の情報）と、その際の取引価格とを紐付けて管理する。後述するように、売却希望者への売却候補物件への評価情報提供時に、類似する物件情報の平均取引価格の情報を売却希望者へ提示する際には、成約事例ＤＢ１３０が参照された上で、当該平均取引価格の情報が生成される。
【００２７】
物件情報ＤＢ１１０、購入者選好情報ＤＢ１２０、成約事例ＤＢ１３０は、それぞれ、例えば図示しないＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）やＳＳＤ（Ｓｏｌｉｄ  Ｓｔａｔｅ  Ｄｒｉｖｅ）等に格納される。
【００２８】
ＧＵＩ提供部１４０は、端末Ｓ及びＢ都の間で情報を送受信するためのユーザインタフェースを提供する。本実施形態において、ＧＵＩ提供部１４０は、物件登録部１４１、パラメータ設定部１４３、コンジョイント調査部１４５、物件提示部１４７、評価情報提示部１４９を含む。
【００２９】
物件登録部１４１は、図２に具体例を示した物件情報の登録を売却希望者の端末Ｓ１から受け付けるためのユーザインタフェースを提供する。なお、物件登録部１４１による物件情報の入力は、物件情報ＤＢ１１０へ登録する物件情報の登録と、物件情報ＤＢ１１０には登録しない、単に売却候補物件に対する評価を行うための物件情報の登録との２種類がある。売却候補物件に関する評価を行うための物件情報の登録については、図１３及び図１４を参照しながら後述する。
【００３０】
パラメータ設定部１４３は、後述する図４乃至図６に具体例を示す画面において、購入希望者であるユーザから、ユーザの嗜好を示すパラメータ（嗜好情報）の設定を受け取るためのＧＵＩ（表示画面）を生成して端末Ｂへ送信すると共に、端末Ｂから当該パラメータを受信する。このときユーザは、例えば、それぞれの物件情報に紐付けられたエリアや街並み、駅からの距離等の各種項目（属性）に対して、理想的とする範囲（例えば「Ａ」とする。）、許容しうる範囲（例えば「Ｂ」とする。）、許容できない範囲（ＮＧの範囲。）等を設定することが可能である。このうち、理想的とする範囲、及び許容しうる範囲に収まる物件については、後述のコンジョイント分析の対象とする。また、許容できない範囲のパラメータを１つでも有する物件情報に関しては、スクリーニングすることによりユーザへの推薦対象外（評価対象外）とする。なお、パラメータ設定部１４３を用いて設定されたパラメータ（嗜好情報）は、ユーザ毎に対応付けて、購入者選好情報ＤＢ１２０に格納される。
【００３１】
コンジョイント調査部１４５は、後述する図７や図８に具体例を示す画面において、購入者（購入希望者）であるユーザから、当該ユーザの嗜好を調査するための仮想物件情報を提示するとともに、当該仮想物件情報の序列をつけるための操作入力を受ける。
【００３２】
ここで、それぞれの仮想物件情報は、パラメータ設定部１４３でのパラメータ設定により「理想的とする範囲」や「許容しうる範囲」として設定されたパラメータが、それぞれ属性値として設定された仮想的な物件の情報である。仮想物件情報は、物件情報ＤＢ１１０に登録された実在する物件の物件情報である必要はなく、ユーザの嗜好を把握するために仮想的に作ることができる。それぞれの仮想物件情報は、一部の属性情報の値（属性値）が少なくとも互いに異なる。このような属性情報が異なる仮想物件情報同士に対してユーザが序列をつけることで、そのユーザにとって、どの属性が他の属性よりも大きな意味を持っているかが、コンジョイント分析部１５０が行うコンジョイント分析によりわかる。
【００３３】
なお、コンジョイント調査部１４５が、全ての属性情報の組み合わせについて仮想物件情報を作成することも考えられるが、そのように実装すると仮想物件情報の数が膨大となってしまうためにユーザが適切に序列をつけられなくなる可能性がある。そこで本実施形態では、全概念法（フルプロファイル法）の直交表を用いる手法により、ユーザが序列を付ける仮想物件の数を減らすものとする。
【００３４】
物件提示部１４７は、物件情報ＤＢ１１０に登録された各物件情報を、購入希望者であるユーザの嗜好に応じて物件評価部１６０が評価した結果に基づいて、端末Ｂに出力（送信）する。これにより、ユーザは自身の嗜好に応じた順に、好適に物件情報を得ることが可能となる。物件提示部１４７による物件の提示方法の具体例は、図１１を参照しながら後述する。
【００３５】
評価情報提示部１４９は、売却候補物件の物件情報を入力した売却希望者であるユーザに対して、購入者選好情報ＤＢ１２０に格納された各購入者の選好情報に基づいて当該物件情報を物件評価部１６０が評価した結果である評価情報を示すＧＵＩ（表示画面）を生成及び送信することにより、当該評価情報を端末Ｂに表示させる。この評価情報には、例えば、当該物件情報に設定可能な価格毎に対して、当該入力された物件情報が購入希望者の選好順序において上位（例えば上位１０位や上位５０位）に入る人数等の情報が含まれる。評価情報提示部１４９による評価情報の提示方法の具体例は、図１５や図１６を参照しながら後述する。
【００３６】
コンジョイント分析部１５０は、コンジョイント調査部１４５が行った、仮想物件に対して序列をつけるためのコンジョイント調査の結果に基づいて、ユーザの選好を分析するコンジョイント分析を行う。コンジョイント分析では、各物件情報が有する属性に対する相対的な重要度を求めることができる。このコンジョイント分析の手法としては、最小二乗分析（重回帰分析）、単調回帰分析、ロジットモデル、プロビットモデル等種々考えられるが、ここでは最小二乗分析を用いる場合を例に説明する。コンジョイント分析部１５０が行うコンジョイント分析の詳細は、図９を参照しながら後述する。
【００３７】
物件評価部１６０は、各物件情報が有する属性の属性値を、コンジョイント分析部１５０で行った属性間の相対的な重要度に応じて評価することで、各物件情報に対するユーザの選好の度合いを算出する。物件評価部１６０による物件の評価方法の具体例については、図１１を参照しながら後述する。
【００３８】
（２  購入希望者側へのサービスに係る処理の流れ）
以下、図３を参照しながら、購入希望者側へのサービスに係る情報処理サーバ１００の処理の流れを説明する。図３は、情報処理サーバ１００における物件提示に至る処理の流れを示すフローチャートである。なお、図３のフローチャートにおいて、物件登録に係る処理は省略している。
【００３９】
ここで、後述の各処理ステップは、処理内容に矛盾を生じない範囲で、任意に順番を変更して若しくは並列に実行することができ、また、各処理ステップ間に他のステップを追加しても良い。更に、便宜上１つのステップとして記載されているステップは複数のステップに分けて実行することもでき、便宜上複数に分けて記載されているステップを１ステップとして実行することもできる。この点、図１２に示すフローチャートについても同様である。
【００４０】
まず、情報処理サーバ１００は、購入希望者であるユーザの端末Ｂからの要求に応じて、パラメータ設定のためのユーザインタフェースを端末Ｂに提供することにより、端末Ｂからパラメータ（属性値）の入力を受ける（Ｓ３０１）。ここで受け取るパラメータ（属性値）は、前述の通り、例えば、物件情報に紐付けられエリアや街並み、駅からの距離等の各種項目（属性）に対して、理想的とする範囲（例えば「Ａ」とする。）、許容しうる範囲（例えば「Ｂ」とする。）、許容できない（ＮＧの範囲）を設定するためのものである。ユーザから設定可能なパラメータの具体例の詳細については、図４乃至図６を参照しながら説明する。
【００４１】
コンジョイント調査部１４５は、Ｓ３０１でユーザから入力を受けたパラメータを元に、ユーザに対するコンジョイント調査を、２段階（基本コンジョイント調査（Ｓ３０３及びＳ３０５）とプレミアムコンジョイント調査（Ｓ３０７及びＳ３０９）と呼ぶ。）に分けて行う。基本コンジョイント調査とプレミアムコンジョイント調査とは、ユーザに対して嗜好調査を行う属性群がそれぞれ異なる。本実施形態では、基本コンジョイント調査では、エリア、街並み、駅距離（駅からの徒歩分数）、築年数（または新築か中古かの情報も含む）、広さ、日当たり、位置関係（例えばマンション内の位置等であり、角部屋かどうか、最上階かどうか、２階以上かどうか、等の情報が含まれる。）、及び価格の情報を調査の対象としている。一方、プレミアムコンジョイント調査では、広さ、売主ブランド（ブランド評価）、眺望、空間の広がり（空間を広く感じるかどうか）、グレード感、及び価格を調査対象としている。
【００４２】
このように、コンジョイント調査を２段階の調査としているのは、それぞれの調査において、ユーザの比較回数を少なくするためである。調査対象の属性数が増えると、その分、ユーザが序列を付けるべき仮想物件の数も指数的に増加する。しかしながら前述の通り、仮想物件の数が多くなってしまうとユーザが混乱を来すために、適切に序列をつけられなくなる可能性が高まる。そこで本実施形態では、属性を２つのグループに分けることで、コンジョイント調査に必要となる仮想物件の数を減らし、結果としてユーザの序列づけを容易としている。
【００４３】
なお、基本コンジョイント調査とプレミアムコンジョイント調査とがそれぞれ調査対象とする属性の中で、広さ及び価格は、共通に調査対象項目となっている。これは、基本コンジョイント調査とプレミアムコンジョイント調査とで共通するパラメータを持たせることで、両属性の関係性を明確化し、両調査結果を統合するためである。この、調査結果の統合については、図１０及び図１１を参照しながら後述する。
【００４４】
コンジョイント調査部１４５によるユーザへのコンジョイント調査の完了後、コンジョイント分析部１５０は、当該ユーザにおける属性間の相対的な重要度を評価するためのコンジョイント分析を行う（Ｓ３１１）。コンジョイント分析では、各物件情報が持ちうる各属性がどの属性値を取った時に、当該ユーザがどの程度評価するかの尺度（評価値に相当し、後述の「Ｕｔｉｌｉｔｙ」に当たる。）が算出される。これらの尺度情報は、ユーザの情報と対応付けて購入者選好情報ＤＢ１２０に格納される。
【００４５】
物件登録部１４１は、コンジョイント分析部１５０によるコンジョイント調査の結果得られる尺度に従って、物件情報ＤＢ１１０に登録された各物件情報に対する評価を行う（Ｓ３１３）。より具体的には、まず、Ｓ３０１のパラメータ設定において、ユーザが許容できない（ＮＧ）として設定した範囲の属性値を有する物件を全てスクリーニング（除外）する。次に、残った物件情報に対して、それぞれが有する属性値に対して、コンジョイント分析で得られた尺度に従って評価することで、それぞれの物件情報に対する評価値（推定されるユーザの選好度）を算出する。本実施形態では、物件評価部１６０が算出する物件の評価値は、各物件情報に設定された属性値に係る評価値の合計に相当する。
【００４６】
物件情報ＤＢ１１０に登録された物件情報に対する全ての処理が完了すれば、物件提示部１４７は、これらの物件情報を、選好度の順に並べてユーザの操作する端末Ｂへと送信（出力）する（Ｓ３１５）。これによりユーザは、自身の嗜好に併せた好適な物件情報のリストを得ることが可能となる。
【００４７】
この後、もしユーザからパラメータの変更が入力されれば（Ｓ３１７のＹｅｓ）、ＧＵＩ提供部１４０は、当該パラメータの変更が、ユーザの嗜好の大きな変化を伴うものか否かを判別した上で（Ｓ３１９）、もしパラメータの変更が大きければ（Ｓ３１９のＹｅｓ）Ｓ３０３から、パラメータの変更が小さければ（Ｓ３１９のＮｏ）Ｓ３１３から処理をやり直す。パラメータの変更が大きい場合とは、例えば、ユーザの設定するパラメータの変更幅が閾値を超える場合や、複数のパラメータの数値を変更した場合等が考えられる。
【００４８】
原則としては、パラメータの変更があった場合には、コンジョイント調査を再度やり直す方が精度が高くなると考えられるが、コンジョイント調査はユーザに対して負荷を強いるものであるため、本実施形態のように変更の小さい場合にはコンジョイント調査を省略することで、ユーザ負荷を軽減することが可能となる。
【００４９】
（３  購入希望者側へのサービスに係る処理の具体例）
以下、図４乃至図１１を参照しながら、購入希望者側へのサービスに係る情報処理サーバ１００の処理の具体例を説明する。
【００５０】
（３．１  パラメータの設定）
まず、図４乃至図６を参照しながら、ユーザからパラメータ設定を受ける方法の具体例を説明する。図４乃至図６は、ユーザからパラメータ設定を受ける際に、パラメータ設定部１４３が端末Ｂに対して提供するユーザインタフェースの具体例を示す図である。以下、順番に説明する。
【００５１】
（３．１．１  エリアの設定）
図４は、ユーザが、対象物件に係るエリアを設定するための画面の具体例を示す図である。図４の画面において、線４１及び線４３（描画線４１、４３ともいう。）は、それぞれユーザがマウス等を使用して入力するものであり、それぞれ、ユーザが探したい物件の理想的なエリア（図中「Ａ」）を線４１で、許容しうるエリア（図中「Ｂ」）を線４３で、ユーザから入力を受ける。
【００５２】
なお、エリアの設定方法はこれに限られるものではなく、種々考えられる。例えば路線を指定した上で当該路線の駅から徒歩分数を指定したり、学区を指定したり、地盤の強さで指定したり、といった指定方法を取ることも考えられる。
【００５３】
（３．１．２  街並みの設定）
図５は、ユーザが、対象物件に係る街並みを設定するための画面の具体例を示す図である。図５の例では、都市計画法で規定された用途地域毎にユーザが理想とするか（図中「Ａ」）、許容しうるか（図中「Ｂ」）、許容できないか（図中「ＮＧ」）を設定する設定領域５１と、各用途地域を説明するための説明領域５３とから構成される。
【００５４】
設定領域５１では、前述の通り、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域等といった用途地域ごとに、理想とする領域（Ａ）、許容しうる領域（Ｂ）、許容できない領域（ＮＧ）のいずれかに、ユーザが「○」を入力することで、ユーザの嗜好情報を登録できるようになっている。
【００５５】
説明領域５３では、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域等といった都市計画法上の用途地域毎に、それぞれの代表的な街並みの画像と共に、説明文が記載されている。ユーザは、当該説明を参照しながら、設定領域５１でユーザの嗜好情報を登録することができる。
【００５６】
（３．１．３  その他パラメータの設定）
図６は、ユーザがその他のパラメータを設定するための画面の具体例を示す図である。図６の画面の例では、駅からの距離、新築、又は築年数、広さ、建物内の位置、日当たり、及び価格を設定することができる。
【００５７】
駅からの距離に関しては、理想とする範囲（Ａ）、許容しうる範囲（Ｂ）、それ以外（許容できない範囲。ＮＧ）を、それらの範囲を区切る閾値を入力することで設定できるようになっている。築年数や広さに関しても、築年数に関しては理想的な築年数の範囲（Ａ）、許容できる築年数の範囲（Ｂ）、それ以外（許容できない範囲）が、広さに関しては理想的な専有面積の範囲（Ａ）、許容しうる専有面積の範囲（Ｂ）、それ以外（許容できない範囲）が、それらの範囲を区切る閾値を入力することで設定できるようになっている。
【００５８】
建物内の位置に関しては、「角部屋」（少なくとも２方向が他の部屋と隣接していない部屋）、「中部屋」（角部屋以外）のそれぞれに対して、「４階以上の最上階」、「４階以上の中階層」、「２〜３階」、「１階」が、購入者にとって理想的であるか（Ａ）、許容しうるか（Ｂ）、許容できないか（ＮＧ）を、「○」を入力することにより設定できるようになっている。このとき、間口の情報を含めて評価するようにしても良い。
【００５９】
日当たりに関しては、理想的な日当たり（図６の例では「概ね南向きで、日照を遮るものがほとんどない。」）、許容しうる日当たり（図６の例では「東や西を向いている、または南向きだが日照が少々遮られるが十分に明るい」）、許容できない日当たり（図６の例では「あまり日が当たらない」）の条件を、それぞれユーザが設定できるようになっている。
【００６０】
価格に関しては、予算とする金額の範囲、少し安くて嬉しい価格の範囲、限界的上限価格の範囲、それ以外（許容できない範囲）を、それぞれの閾値を入力することで設定できるようになっている。
【００６１】
なお、ユーザが設定可能なパラメータ（属性）や、後述のコンジョイント調査及びコンジョイント分析の対象とする項目（属性）は本実施形態のものに限られるものではない。例えば、間取りなどの他の属性を調査項目とすることも考えられる。
【００６２】
（３．２  コンジョイント調査）
続いて、図７及び図８を参照しながら、コンジョイント調査に係る画面の具体例を説明する。図７及び図８は、コンジョイント調査の際に、コンジョイント調査部１４５が端末Ｂに対して提供するユーザインタフェースの具体例を示す図である。以下、順番に説明する。
【００６３】
なお、コンジョイント調査の手法としては、本実施形態で用いている全概念法（プロファイル法）の順位法の他、二因子一覧法や一対比較法等、多数の手法がある。ユーザの各属性に対する嗜好の度合いが最終的にわかる調査方法であれば、どのような手法を用いても良い。
【００６４】
（３．２．１  基本コンジョイント調査）
図７は、ユーザに対して基本コンジョイント調査を行う際の画面の具体例を示す図である。図７の例では、基本コンジョイント調査に係る属性であるエリア、街並み、駅からの距離、築年数、広さ、日当たり、建物内の位置、価格についての属性値が設定された仮想物件に係る情報が、カード１及びカード２として示されている。
【００６５】
ここで、各カードに設定された属性値は、上記「３．１」で入力されたパラメータに基づくものであり、また、前述のとおり、コンジョイント調査に用いる各仮想物件情報は、それぞれ属性値の少なくとも一部が異なる。図７の例では、築年数（カード１は築５年、カード２は築２０年）、日当たりの具合（カード１は日当たりが少ない、カード２は日当たりがとても良い）、街並み（カード１はとても良い街並み、カード２は問題ない街並み）がそれぞれ異なり、他の属性値は同一である。
【００６６】
ユーザは、カード１とカード２であれば、どちらの物件をより好むかを選ぶ。このような、２つの仮想物件に対する序列づけを何度も繰り返すことにより、コンジョイント調査部１４５が基本コンジョイント調査用に作成した、全ての仮想物件に係る情報のユーザの序列を、コンジョイント調査部１４５が得ることが可能となる。
【００６７】
（３．２．２  プレミアムコンジョイント調査）
図８は、ユーザに対してプレミアムコンジョイント調査を行う際の画面の具体例を示す図である。図８の例では、プレミアムコンジョイント調査に係る属性である広さ、売り主ブランド、眺望、空間の広がり、グレード感、及び価格に係る情報が、カード１及びカード２として示されている。
【００６８】
基本コンジョイント調査の場合と同様に、各カードに示された各仮想物件情報は、それぞれ属性値の少なくとも一部が異なる。図８の例では、広さ、眺望、空間の広がりに係る情報がそれぞれ異なり、他の属性値は同一である。
【００６９】
ユーザが、２枚のカードに係る比較を繰り返すことで、コンジョイント調査部１４５がプレミアムコンジョイント調査用に作成したすべての仮想物件に係るユーザの序列を把握する点については、基本コンジョイント調査と同様である。
（３．３  コンジョイント分析）
【００７０】
以下、図９を参照しながら、コンジョイント分析の具体例を説明する。なお、ここでは、コンジョイント分析の手法として最小二乗分析を用いる場合を例に説明するがこれに限られるものではない。ユーザの各属性に対する嗜好の度合いがわかる分析方法であれば、どのような手法を用いても良い。
【００７１】
ここでは、コンジョイント分析の手法について、抽象化して説明する。図９の例では、コンジョイント調査用のカードが８枚作成され、それぞれのカードには、項目Ａ乃至項目Ｅのそれぞれの属性に対する属性値が設定されている。たとえば項目Ａに関しては、図９（ａ）左側の表に示したように、カード１、２、３及び７には属性値「ａ」が、カード５及び６には属性値「ｂ」が、カード４及び８には属性値「ｃ」がそれぞれ設定されている。
【００７２】
また、コンジョイント調査の結果、ユーザは、各カードに対して、カード７、１、８、５、２、６、３、４の順で序列をつけたものとする。当該序列に従い、これらのカードには８点から１点までのポイント（点数）が与えられる。
【００７３】
（３．３．１  Ｕｔｉｌｉｔｙ）
以下、図９（ａ）を参照しながら、項目Ａの各値（属性値）に対する、ユーザにとっての相対的な評価値（Ｕｔｉｌｉｔｙ）を求める方法について説明する。
【００７４】
コンジョイント分析部１５０は、項目Ａの取りうる属性値ａ、ｂ、及びｃのそれぞれを持つカードに設定されたユーザのポイントの平均値を求める。たとえば属性値ａに関して言えば、カード１、２、３及び７に対して属性値ａが設定されており、それぞれのポイントは７、４、２、８点であるので、平均値は５．２５点となる。属性値ｂ及びｃについても同様に平均値を算出すると、それぞれ４点、３．５点となる。
【００７５】
これを、平均値が０となるように調整してやることで、属性値ａに対するＵｔｉｌｉｔｙ１、属性値ｂに対するＵｔｉｌｉｔｙ−０．２５、属性値ｃに対するＵｔｉｌｉｔｙ−０．７５を得ることができる。
【００７６】
このＵｔｉｌｉｔｙは、カードの序列に対して、各項目（属性）のそれぞれの属性値がどの程度影響を与えているかを示す指標に相当する。つまり、Ｕｔｉｌｉｔｙをすべての項目（属性）の属性値に対して算出することで、各属性の相対的重要性を考慮した、各属性値の重要性を求めることが可能となる。
【００７７】
（３．３．２  Ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅ）
続いて、各属性の重要性を示すＩｍｐｏｒｔａｎｃｅの求め方を、図９（ｂ）を参照しながら説明する。
【００７８】
Ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅの算出には、各属性（図９の例では項目Ａ乃至項目Ｅ）のＵｔｉｌｉｔｙの最大値（ｍａｘ）と最小値（ｍｉｎ）との差分をまず算出する。図９の例では、項目Ａに係るＵｔｉｌｉｙの最大値と最小値の差分は１．７５、項目Ｂについては１．５、項目Ｃについては３、項目Ｄについては１、項目Ｅについては２．５である。それぞれの属性（項目）のＩｍｐｏｒｔａｎｃｅは、これらの値の合計に占める比重として算出することができる。各項目に係る最大値と最小値の差分の合計値は９．７５であるので、項目Ａの比重（Ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅ）は、１．７５を９．７５で除算した上で、小数点以下４桁で四捨五入した１７．９４９となる。他の項目（属性）についても、同様の手法にＩｍｐｏｒｔａｎｃｅを算出することができる。
【００７９】
（３．３．３  コンジョイント分析の結果）
上記「３．３．１」及び「３．３．２」で述べたよう手法によりコンジョイント分析を行った結果を、図１０を参照しながら説明する。図１０は、コンジョイント分析の結果得られるＵｔｉｌｉｔｙ及びＩｍｐｏｒｔａｎｃｅの具体例を示す図である。
【００８０】
図１０を見ればわかるように、基本コンジョイント分析、及びプレミアムコンジョイント分析、それぞれについて、対象の属性ごとにＩｍｐｏｒｔａｎｃｅが、属性値毎にＵｔｉｌｉｔｙが算出される。
【００８１】
例えば、基本コンジョイントの「エリア」属性を例に取ると、「エリア」属性のＩｍｐｏｒｔａｎｃｅは１７．７６、属性値Ａ（図４でインタフェースを示した線４１で囲まれた領域に相当する）のＵｔｉｌｉｔｙ（属性値Ａに対するユーザの相対的な重要度）は２．３７５、属性値Ｂに対するＵｔｉｌｉｔｙ（属性値Ｂに対するユーザの相対的な重要度）は−２．３７５であることがわかる。
【００８２】
また、属性「広さ」及び「価格」については、前述の通り、基本コンジョイント分析及びプレミアムコンジョイント分析の双方に含まれる。そこで、これらの属性のうち少なくとも一方を基準としてＵｔｉｌｉｔｙをスケーリングすることで、基本コンジョイント分析の結果得られたＵｔｉｌｉｔｙとプレミアムコンジョイント分析の結果得られたＵｔｉｌｉｔｙとを相対化することが可能となる。
【００８３】
より具体的には、例えば、「広さ」を基準にスケールングする際には、プレミアムコンジョイントの各Ｕｔｉｌｉｔｙの値を、１．５で除算すると共に０．８７５で乗算することにより、基本コンジョイントの各Ｕｔｉｌｉｔｙと尺度を合わせることが可能となる。
【００８４】
（３．４  物件情報の評価及び出力）
最後に、図１１を参照しながら、物件評価及び物件情報の提示方法について説明する。図１１は、物件評価部１６０が評価した結果に基づき、物件提示部１４７が購入希望者であるユーザの端末Ｂ上に表示させる物件情報のリストの具体例を示す図である。
【００８５】
（３．４．１  物件評価）
まず、物件の評価方法の具体例について説明する。図１１の例において、１番目の物件（物件名称「○×コート」）は、それぞれ、「エリア」属性の属性値として「Ａ」、「街並み」属性の属性値として「Ａ」、駅からの距離の属性の属性値として「Ａ」、築年数の属性として「新築」等の属性をそれぞれ有する。
【００８６】
このとき、図１０に示したコンジョイント分析の結果において、「エリア」属性の属性値「Ａ」のＵｔｉｌｉｔｙは２．３７５であるので、当該物件は、エリア属性に対する評価値として、この値を用いることができる。
【００８７】
しかしながら、実際には図１１の例において、エリア属性に対する評価値として２．６１が与えられている。これは、通常の不動産に係る調査においては、経験上、価格の評価値をユーザが過大に評価していることが多いため、価格の属性以外に係るＵｔｉｌｉｔｙの値を、１０％大きくすることによりこれを補正しているためである。
【００８８】
つまり、１番目の物件に係る「エリア」属性の属性値「Ａ」に対するＵｔｉｌｉｔｙ（評価値）である２．６１は、コンジョイント分析の結果得られたＵｔｉｌｉｔｙ２．３７５に１．１を乗算して四捨五入することにより得られる。物件の「街並み」や「位置」、「日当り」に対するユーザの評価値（Ｕｔｉｌｉｔｙ）についても、同様に算出することができる。
【００８９】
なお、このような補正は必ずしも必要なものではなく、補正しないことも考えられる。また、補正する場合であっても、数値や補正対象の属性は適宜変更することができる。
【００９０】
築年数や駅からの距離、広さ、価格といった属性は、数値で連続的に表現可能なパラメータであるので、コンジョイント分析の結果得られた値を、物件に設定されたパラメータ（属性値）で線形にスケーリングしている。これにより、好適な物件評価が可能となる。
【００９１】
なおここで、物件情報に設定されるべき属性値のうち、いくつかの属性の属性値については、売却希望者側から登録されていない等の理由により、得られない場合も考えられる。そのような場合には、当該属性に係るＵｔｉｌｉｔｙの値を０として、当該物件の評価値を算出する等の方法が考えられる。
【００９２】
また、コンジョイント分析の結果、属性値「Ａ」と「Ｂ」とに対するそれぞれのＵｔｉｌｉｔｙの値が逆転している場合（すなわち、属性値「Ａ」に対するＵｔｉｌｉｔｙの値が「Ｂ」に対するＵｔｉｌｉｔｙよりも低くなった場合）には、調査上の誤差だと考えられるため、このような数値は排除することも考えられる。
【００９３】
次に、「売主」や「眺望」といったプレミアムコンジョイント分析に係る属性に係る評価値の算出方法を説明する。１番目の物件は、例えばプレミアムコンジョイント分析に係る「売主」属性に対しては属性値「Ｂ」、「眺望」属性に対しては属性値「Ｃ」等をそれぞれ持っている。前述の通り、「売主」属性の属性値「Ｂ」については、図１０に示したコンジョイント分析の結果（属性「売主ブランド」の属性値「標準的」）において、−０．２５となっている。これに対し、プレミアムコンジョイント分析の尺度と基本コンジョイント分析の尺度とを合わせるべく、１．５で除算すると共に０．８７５で乗算した上で、属性「価格」との評価尺度の補正をする（１．１倍する）ことにより、「売主」属性の属性値「Ｂ」に対するユーザの評価尺度−０．１６を得ることができる。プレミアムコンジョイント分析に係る他の属性についても、同様に評価値を算出することができる。
【００９４】
このようにして各物件情報に設定されたパラメータ（属性）に対する、購入希望者であるユーザの評価値を個別に算出した上で、その値を全て加算することにより、その物件情報に対するユーザの評価値を得ることが可能となる。図１１の１番目の物件である「○×コート」であれば、評価値３．４１を得ることができる。
【００９５】
（３．４．２  物件情報の出力）
次に、物件情報の出力方法について説明する。「３．４．１」で説明した手法により、評価対象となる全ての物件情報に対して物件評価部１６０が評価を行うと、物件提示部１４７は、図１１に具体例を示すように、当該評価結果に基づいて評価値の高い順に物件情報を並べたリストを、購入希望者であるユーザの端末Ｂ上に表示させる。
【００９６】
図１１の例では、各物件情報に関して、所在地、物件名称、価格等の情報とともに、各物件情報に設定されたパラメータ（属性値）と、それに対する評価値がリストに含まれている。
【００９７】
（４  売却希望者側へのサービスに係る処理の流れ）
続いて、図１２を参照しながら、売却希望者側へのサービスに係る情報処理サーバ１００の処理の流れを説明する。図１２は、情報処理サーバ１００における物件評価に係る処理の流れを示すフローチャートである。
【００９８】
まず、情報処理サーバ１００は、売却希望者であるユーザの端末Ｓからの要求に応じて、物件情報登録のためのユーザインタフェースを端末Ｓに提供することにより、端末Ｓから売却候補物件に係る物件情報の入力を受ける（Ｓ１２０１）。ここで受け取る物件情報は、住所や築年月等といった各属性に対する属性値が含まれる。物件情報の登録画面の具体例については、図１３及び図１４を参照しながら後述する。
【００９９】
物件評価部１６０は、購入者選好情報ＤＢ１２０から選好情報を読み込んだ上で（Ｓ１２０３）、Ｓ１２０１で入力された物件に対する評価を、各価格帯に対して行う。ここで、もし売却希望者から引渡し期限（例えば、「３ヶ月以内の物件引渡し」）等のスクリーニング用の条件が設定されている場合には、その条件に合致しない購入希望者（例えば、引越し時期を「３ヶ月後以降」に設定している購入希望者）については、読込み対象から外すことができる。
【０１００】
上記「３．４．１」で説明したように、購入希望者の嗜好情報及び各属性に対する相対的な重要度（Ｕｔｉｌｉｔｙ）が決まれば、その購入希望者に対する物件情報の評価値を求めることが可能となる。よって、物件評価部１６０は、当該嗜好情報及び相対的な重要度を用いて、各購入者のそれぞれにおける、売却候補である物件情報の評価値を算出する。この時、物件情報の価格に係る属性値を、例えば所定の価格幅を持つ複数の価格帯に対して行う。具体例を挙げると、たとえば、当該売却候補物件の価格が４７００万円の場合、４８００万円の場合、・・・５４００万円の場合に、それぞれどの程度の評価値となるかを、物件評価部１６０は算出する。つまり物件評価部１６０は、嗜好情報等の設定された購入希望者の人数と評価値を算出する価格の数との積の数だけ、評価値を算出することとなる。なお、価格帯の最低金額及び最高金額は、例えば図１４に具体例を示す入力画面において、売却希望者が入力することができる。
【０１０１】
次に、物件評価部１６０は、当該物件情報の評価値が、それぞれの購入希望者に対して算出できる物件情報のリストの中で何番目となるかを算出する（Ｓ１２０７）。なお、評価対象としている売却候補である物件情報以外の物件情報については、物件情報ＤＢ１１０に格納されたものであり、それぞれの物件情報に対する各購入者の評価値は、例えば、図３で説明したＳ３１３等のタイミングにおいて予め算出されたものを記憶しておけば、Ｓ１２０７において改めて算出し直す必要がなくなる。
【０１０２】
更に物件評価部１６０は、成約事例ＤＢ１３０から、売却候補の物件情報と類似する物件情報を抽出した上で（Ｓ１２０９）、それらの取引価格の平均額を算出する（Ｓ１２１１）。なおここで、成約事例ＤＢ１３０から抽出する、売却候補の物件情報と類似する物件とは、売却候補物件の物件情報と属性値が近似する物件を指す。よって、具体的には、売却候補の物件情報に設定された住所から一定範囲内にある物件、駅からの距離の差異が閾値以内、広さ（専有面積）の差異が閾値以内、等の各条件を満たす物件の物件情報を、物件評価部１６０は抽出する。またＳ１２１１では、物件情報ＤＢ１１０に格納された各物件情報の中からも、同様に売却候補の物件情報と類似する物件情報を抽出した上で、それらの取引価格の平均額も算出する。
【０１０３】
必要な情報が全て揃えば、評価情報提示部１４９は後述する図１５や図１６に具体例を示す表示画面として、売却希望者の端末Ｓに対して評価情報を送信する（Ｓ１２１３）。これにより、売却希望者は、入力した、売却候補物件に係る物件情報が、どの価格帯であれば何人の人の好みに合いそうかといった情報や、過去、類似する物件がどのような価格で取引されてきたか、現在、類似する物件がどのような価格帯で販売されているかといった情報を知ることが可能となる。
【０１０４】
（５  売却希望者側へのサービスに係る処理の具体例）
以下、図１３乃至図１６を参照しながら、売却希望者側へのサービスに係る情報処理サーバ１００の処理の具体例を説明する。
【０１０５】
（５．１  物件情報の入力）
まず、図１３及び図１４を参照しながら、物件情報の入力方法の具体例を説明する。図１３及び図１４は、物件登録部１４１が、売却希望者の端末Ｓに表示させる表示画面の具体例を示す図である。図１３及び図１４の例では、物件情報に設定可能な各属性を２つに分けて売却希望者に入力させるようにしている。
【０１０６】
まず、図１３の画面では、住所、建物・部屋番号、駅からの距離、広さ（専有面積）、間取り、メインバルコニーの向き、部屋の位置（物件がマンションである場合に、角部屋か、１階か等の情報）、土地の権利形態（所有権、地上権、賃借権等）、管理費、修繕積立金、築年月といった情報を、売却希望者が入力できるようになっている。更に図１４の画面では、引渡し希望スケジュール、売却希望価格帯（最低希望価格及び上限希望価格）といった情報を、売却希望者が入力できるようになっている。なお、図１３及び図１４の入力画面において、用途地域に関する入力箇所が無いが、当該情報については、住所を元に、住所と用途地域との対応を記した図示しないＤＢを参照する等の手法により取得することが可能である。
【０１０７】
ここで、図１４の画面において、例えば引渡し希望スケジュールについては、「３ヶ月」「半年以内」等の絶対期限を切るものと、「３ヶ月以内が良いがこだわらない」「半年いないが良いがこだわらない」といった希望期限を設定するものの２種類がある。ここで、絶対期限を切るものに関しては、物件情報のスクリーニングに用いることができる。より具体的には、例えば「３ヶ月以内」の引渡し希望スケジュールを設定している際には、図１２を参照しながら説明したフローのＳ１２０３において購入者の情報を読み込む際に、３ヶ月後以降の引越しを希望する購入者に関しては除外することができる。
【０１０８】
売却希望価格帯は、図１２を参照しながら説明したフローのＳ１２０５での物件評価の際に、物件情報に設定する価格の最低額と最高額とを設定するためのものである。物件評価部１６０は、ここで設定された価格帯の中で、所定の価格幅で売却候補の物件情報の価格の属性値を設定した上で、当該物件情報に対する評価値を算出する。
【０１０９】
（５．２  評価情報の提示）
続いて、図１５及び図１６を参照しながら、売却希望者への評価情報の提示方法の具体例を説明する。図１５及び図１６は、評価情報提示部１４９が、売却希望者の端末Ｓに表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【０１１０】
図１５の例では、売却希望者が入力した売却候補物件の物件情報に対する評価として、４７００万円から５４００万円に至る１００万円幅の各価格帯に対して、それぞれ、何名の購入希望者の評価値において、全物件情報の中で１０位以内に入るか、及び５０位以内に入るかを示す棒グラフを提示している。例えば、４７００万円を設定した場合には、１３名の購入希望者の評価値順（降順）の物件リストにおいて１０位以内に入ること、３０名の購入希望者の物件リストにおいて３０位以内に入ること、がこの画面からわかる。同様に、４８００万円を設定した場合には、１０名の購入希望者の物件リストにおいて１０位以内に入り、３０名の購入希望者の物件リストにおいて３０位以内に入ることもこの画面からわかる。
【０１１１】
図１５の表示画面において、ユーザが棒グラフの一部を選択すると、図１６のように吹出し１６００が表示される。吹出し１６００には、選択した購入希望者が設定した、更に詳細な希望条件が「お好みポイント」として提示されている。図１６の例であれば、５１００万円であれば、当該売却候補物件が１０位以内に入る購入希望者が、小学校から１０分以内の立地で、３階以下であり、ディスポーザー付きの物件を希望していることがわかる。もし、売却希望者の物件がこれらの条件を満たしている場合には、この購入希望者に売却できる可能性が高い。そのような場合には、売却希望者は不動産業者に連絡した上で、当該購入希望者との間で売買交渉を行えば良い。
【０１１２】
更に、図１５及び図１６の表示画面の最下部には「同じような条件のお住まいは、平均４９００万円で売りだされています。また過去１年間での平均取引価格は４７００万円です。」というメッセージが表示されている。これらの情報は、図１２を参照しながら説明したフローのＳ１２１１において、売却候補物件の物件情報と類似する属性値を持つ物件情報の実際の取引価格の平均値として算出された価格、及び同様に類似する属性値を持つ物件情報の売出価格の平均値に基づいて生成される。このような情報が提示されることにより、売却希望者は、他の物件との比較尺度を入手することが可能となる。
【０１１３】
（６  ハードウェア構成）
以下、図１７を参照しながら、上述してきた情報処理サーバ１００をコンピュータにより実現する場合のハードウェア構成の一例を説明する。なお、情報処理サーバ１００の機能は、複数の装置に分けて実現することも可能である。
【０１１４】
図１７に示すように、情報処理サーバ１００は、プロセッサ１７０１、メモリ１７０３、記憶装置１７０５、入力インタフェース（Ｉ／Ｆ）１７０７、データＩ／Ｆ１７０９、通信Ｉ／Ｆ１７１１、及び表示装置１７１３を含む。
【０１１５】
プロセッサ１７０１は、メモリ１７０３に記憶されているプログラムを実行することにより情報処理サーバ１００における様々な処理を制御する。例えば、図１で説明したＧＵＩ提供部１４０、コンジョイント分析部１５０、物件評価部１６０は、メモリ１７０３に一時記憶された上で、主にプロセッサ１７０１上で動作するプログラムとして実現可能である。
【０１１６】
メモリ１７０３は、例えばＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）等の記憶媒体である。メモリ１７０３は、プロセッサ１７０１によって実行されるプログラムのプログラムコードや、プログラムの実行時に必要となるデータを一時的に記憶する。例えば、メモリ１７０３の記憶領域には、プログラム実行時に必要となるスタック領域が確保される。
【０１１７】
記憶装置１７０５は、例えばハードディスクやフラッシュメモリ等の不揮発性の記憶媒体である。記憶装置１７０５は、オペレーティングシステムや、ＧＵＩ提供部１４０、コンジョイント分析部１５０、及び物件評価部１６０を実現するための各種プログラムや、物件情報ＤＢ１１０を実現するためのデータベース等の各種データを記憶する。記憶装置１７０５に記憶されているプログラムやデータや、必要に応じてメモリ１７０３にロードされることにより、プロセッサ１７０１から参照される。
【０１１８】
入力Ｉ／Ｆ１７０７は、ユーザからの入力を受け付けるためのデバイスである。入力Ｉ／Ｆ１７０７の具体例としては、キーボードやマウス、タッチパネル、各種センサ等が挙げられる。入力Ｉ／Ｆ１７０７は、例えばＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）等のインタフェースを介して情報処理サーバ１００に接続されてもよい。
【０１１９】
データＩ／Ｆ１７０９は、情報処理サーバ１００の外部からデータを入力するためのデバイスである。データＩ／Ｆ１７０９の具体例としては、各種記憶媒体に記憶されているデータを読み取るためのドライブ装置等がある。データＩ／Ｆ１７０９は、情報処理サーバ１００の外部に設けられることも考えられる。その場合、データＩ／Ｆ１７０９は、例えばＵＳＢ等のインタフェースを介して情報処理サーバ１００へと接続される。
【０１２０】
通信Ｉ／Ｆ１７１１は、情報処理サーバ１００の外部の装置と有線又は無線によりデータ通信するためのデバイスである。例えば、端末Ｓや端末Ｂとの通信は、通信Ｉ／Ｆ１７１１がインターネット等であるネットワークＮを介して行う。通信Ｉ／Ｆ１７１１は、情報処理サーバ１００の外部に設けられることも考えられる。その場合、通信Ｉ／Ｆ１７１１は、例えばＵＳＢ等のインタフェースを介して情報処理サーバ１００に接続される。
【０１２１】
表示装置１７１３は、各種情報を表示するためのデバイスである。表示装置１７１３の具体例としては、例えば液晶ディスプレイや有機ＥＬ（Ｅｌｅｃｔｒｏ−Ｌｕｍｉｎｅｓｃｅｎｃｅ）ディスプレイ等が挙げられる。表示装置１７１３は、情報処理サーバ１００の外部に設けられても良い。その場合、表示装置１７１３は、例えばディスプレイケーブル等を介して情報処理サーバ１００に接続される。
【０１２２】
（７  本実施形態の効果）
以上説明したように、本実施形態に係る情報処理サーバ１００は、それぞれのユーザの嗜好を、コンジョイント分析により分析を行った上で、当該分析結果に基づき、それぞれのユーザの嗜好に合った、好適な商品情報（物件情報）をユーザに提供することができる。このとき、序列をつけて物件情報をユーザに提示することで、ユーザは、自分に好ましい物件を順番に見ることができるため、単純に条件に合わない物件をスクリーニングする場合と比べると、ユーザが物件の比較検討に要する手間を軽減することが可能となる。
【０１２３】
また、図４乃至図６で示したように、ユーザが予めパラメータを設定することができ、当該パラメータ設定に沿ったコンジョイント分析や物件評価を行うため、このようなパラメータ設定を行えない場合よりも、ユーザの嗜好にきめ細やかに対応することが可能となっている。
【０１２４】
更に、通常、不動産取引では、新築物件と中古物件とでは別々に管理されていることが多いが、本実施形態の手法を用いれば、同一のシステム上で、同一の評価尺度に従ってユーザが比較することができるため、検討が容易となる。
【０１２５】
他方、売却希望者側に関しても、売却を考えている売却候補物件を入力すれば、登録されたそれぞれの購入希望者の嗜好／選好に基づいて、当該物件の評価を受けることが可能となる。つまり、売却希望者は、購入希望者（買主）側のニーズに沿った評価情報の取得が可能となる。より具体的には、売却希望者は、どのような価格設定にすれば売れそうかを、不動産業者等による鑑定を介さない客観的なデータとして知ることが可能となる。
更に、図１６を参照しながら説明したように、価格帯や「お好み条件」等が合致する購入希望者が見つかれば、その物件を一番気に入ってくれそうな購入希望者との間で取引を行うことが可能となり、売買における顧客満足度を挙げることが可能となる。
【０１２６】
（８  付記事項）
尚、前述の実施形態の構成は、組み合わせたり或いは一部の構成部分を入れ替えたりしてもよい。また、本発明の構成は前述の実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加えてもよい。
【符号の説明】
【０１２７】
１・・・システム、４１、４３・・・描画線、５１・・・設定領域、５３・・・説明領域、１００・・・情報処理サーバ、１１０・・・物件情報データベース、１２０・・・購入者選好情報データベース、１３０・・・成約事例データベース、１４０・・・ＧＵＩ提供部、１４１・・・物件登録部、１４３・・・パラメータ設定部、１４５・・・コンジョイント調査部、１４７・・・物件提示部、１４９・・・評価情報提示部、１５０・・・コンジョイント分析部、１６０・・・物件評価部、１６００・・・吹出し、１７０１・・・プロセッサ、１７０３・・・メモリ、１７０５・・・記憶装置、１７０７・・・入力インタフェース、１７０９・・・データインタフェース、１７１１・・・通信インタフェース、１７１３・・・表示装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図６】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１７】
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【図４】
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【図５】
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【図７】
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【図１５】
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【図１６】
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