(57)【要約】【課題】来店客の増減に応じて、テナント賃貸料を増減させる【解決手段】賃貸料演算装置３は、テナント客数検出装置および施設全体客数検出装置から受信した客数情報を格納する客数情報記憶手段としての客数情報集計部１００と、テナントの賃貸料を設定するテナント別賃貸料設定部１１０と、テナント別賃貸料計算結果を格納する賃貸料情報格納部１２０と、施設全体客数の増減率と各テナント客数の増減率を対比し、テナント客数の増減率が施設全体客数の増減率を上回ったか、もしくは同一である場合、その増減率の差分を、予め賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料から割り引いたものへ変更する。また、テナント賃貸料において、テナント客数の増減率が施設全体客数の増減率を下回った場合、その増減率の差分を、予め賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料に割り増したものへ変更すること。【選択図】   図１
2014021885.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
テナントに入店する来店客を検知、カウントし、この客数情報をテナント別に集計、蓄積、処理する客数検出装置と、この客数検出装置から送信されたテナント別客数情報を受信し、賃貸料を計算する賃貸料演算装置を備えた賃貸料設定装置において、賃貸料演算装置は、客数検出装置から受信したテナント別客数情報を記憶するテナント別客数情報記憶手段と、過去に蓄積された客数情報から増減率を算出する増減率算出手段と、テナント別客数情報に格納されているテナント客数と施設全体客数を比較する増減率判定手段と、テナント毎に予め賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料を割り引きもしくは割り増した、変更後テナント賃貸料を算出するテナント賃貸料算出手段、とを有することを特徴とする賃貸料設定装置。
【請求項２】
請求項１記載の賃貸料設定装置において、前記客数検出装置に画像認識での客数検出機能を特徴とする賃貸料設定装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、たとえば、デパートやショッピングモールなどの商業施設に出店するテナントの賃貸物件の賃貸料を計算する賃貸料設定装置および賃貸料計算方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、複数の店舗がテナントとして出店するデパートやショッピングモールなどでは、各テナントの店舗の賃貸料を、たとえば売上高に応じて、テナント毎に予め設定された売上比例歩合で算出するのが一般的である（たとえば、非特許文献１参照）。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【０００３】
【非特許文献１】http://www.aeonmall.com/ir/annual/about/business02.html
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
従来は、各テナントの集客努力には差があり、集客努力の少ないテナントが集客努力を行うことで来店客が増加したテナントの来店客を当てにし、自ら集客努力を行うことなく、販売促進に要する費用を節減し、自らの収益を増加させるフリーライド（集客努力を行うテナントへのタダ乗り）が問題となっていた。そのため、各テナントの集客努力に鑑み、賃貸料の付加および還元という形による合理的な収益の再配分が必要であった。
【０００５】
本発明は、このような事態に鑑み、各テナントが支払う賃貸料を集客の低いテナントの賃借料を割り増し、集客力の高いテナントの賃借料を割り引きする、賃借料を媒介とした、収益の再配分を実現させる賃貸料設定装置および賃貸料計算方法を提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
テナントに入店する来店客を検知、カウントし、この客数情報をテナント別に集計、蓄積、処理する客数検出装置と、この客数検出装置から送信されたテナント別客数情報を受信し、賃貸料を計算する賃貸料演算装置を備えた賃貸料設定装置において、賃貸料演算装置は、客数検出装置から受信したテナント別客数情報を記憶するテナント別客数情報記憶手段と、過去に蓄積された客数情報から増減率を算出する増減率算出手段と、テナント別客数情報に格納されているテナント客数と施設全体客数を比較する増減率判定手段と、テナント毎に予め賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料を割り引きもしくは割り増した、変更後テナント賃貸料を算出するテナント賃貸料算出手段、とを有することを特徴とする。
【０００７】
前記賃貸料設定装置において、客数検出装置に画像認識での客数検出機能を特徴とする。
【発明の効果】
【０００８】
本発明によれば、テナントにおいて過去との比較による客数の増減に応じた賃貸料を実現することで、各テナントの集客努力の成果、すなわち過去と現在の客数を比較することで得られる増減率を加味した賃貸料を設定でき、集客が衰えたテナント分の賃貸料を、集客が向上したテナントへ配分することで、ショッピングモールなどの商業施設全体における集客の貢献度合いに対応した賃貸料設定の実現につながる。
【０００９】
また、各テナントは客数の増減率を上昇させることで賃貸料を低減させることができるため、自律的に客数を増やす施策を行う誘因となり、各テナントおよび商業施設全体の客数の増加が期待でき、同時に活性化やにぎわいの創出が見込まれる。
【００１０】
さらに、各テナントの集客に関する取り組みについて各テナント間および商業施設間で、その姿勢や施策などをめぐり紛争状態となることもあったが、賃貸料の増減が緩衝材となり客数に応じた合理的な収益配分により納得性が高まるため、テナント間および商業施設間で安定した関係性の維持が期待できる。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本発明の一実施の形態である賃貸料設定装置の要部構成を示すブロック図。
【図２】同実施の形態におけるテナント客数検出装置および施設全体検出機の要部構成を示すブロック図。
【図３】テナント客数検出装置および施設全体客数検出装置のテナント客数集計テーブルのレコードフォーマットを示す図。
【図４】同実施の形態における賃貸料演算装置の要部構成を示すブロック図。
【図５】同実施の形態における賃貸料演算装置の、客数情報テーブルのレコードフォーマット示す図。
【図６】同実施の形態における賃貸料演算装置の、テナント別賃貸料設定テーブルのレコードフォーマットを示す図。
【図７】同実施の形態における賃貸料演算装置の、賃貸料情報格納ファイルのレコードフォーマットを示す図。
【図８】同実施の形態におけるテナント客数検出装置および施設全体検出機の動作を示すフローチャート。
【図９】同実施の形態における賃貸料演算装置の動作を示すフローチャート。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
以下、本発明の一実施の形態に係る賃貸料設定装置について図面を参照して説明する。なお、本実施の形態は、賃貸物件であるテナントに本発明を適用した場合について説明する。
【００１３】
図１は、本実施の形態に係る賃貸料設定装置１の構成を示す模式図である。
【００１４】
図１に示すように、賃貸料設定装置１は、たとえば、ショッピングモールやデパート等の複数のテナントに入店する来店客を検出しカウントするテナント客数検出装置２（図では３テナント分として３台）と、商業施設全体の来店客を把握する施設全体客数検出装置５と、複数のテナント客数検出装置２を集中管理する賃貸料演算装置３とを、通信手段としてのＬＡＮ（Local Area Network）４により通信自在に接続することにより構築している。
【００１５】
賃貸料設定装置１のテナント客数検出装置２は、テナントに入店した客数を検出、カウント、集計し、テナント別客数情報を前記賃貸料演算装置３に送信する。
【００１６】
賃貸料設定装置１の施設全体客数検出装置５は、施設全体に入店した客数を検出、カウント、集計し、施設全体客数情報を前記賃貸料演算装置３に送信する。
【００１７】
前記賃貸料演算装置３は、各テナントに設置されたテナント客数検出装置２から送信されたテナント別客数情報と、施設全体客数検出装置５から送信された施設全体客数情報を受信し、各テナントの客数情報と施設全体客数情報から各テナントの賃貸料を算出するようになっている。
【００１８】
まず、テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５の構成について説明する。
【００１９】
図２は、テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５の制御構成を示すブロック図である。
【００２０】
図２に示すように、テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５は、各部を制御するＣＰＵ(Central Processing Unit)６と、このＣＰＵ６が実行する制御プログラムや固定的データを予め格納されたＲＯＭ(Read Only Memory)７と、各種情報を書き換え自在に格納するＲＡＭ(Random Access Memory)８と、基本オペレーションシステムおよび客数情報を記憶するための記憶装置９、ＬＡＮ４により賃貸料演算装置３とのデータ通信を行う通信装置１０、入店客および客数の状況を表示するディスプレー１１、各入力定等に使用する各種キーが配設されたキーボードおよびマウス１３が接続される入力装置１２、店内の入店客の画像を取得する映像入力カメラ１４、点検やソフトウェアの更新時に他の保守機器と接続するためのその他の入出力装置１５等を搭載している。
【００２１】
ＣＰＵ６、ＲＯＭ７、ＲＡＭ８、記憶装置９、通信装置１０、ディスプレー１１、入力装置１２、映像入力装置１４、その他入出力装置１５は、データバス等のバスライン１６で接続されている。
【００２２】
テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５は、機能および制御構成は同一である。
【００２３】
客数集計メモリ１７は、たとえば、毎営業日のあらかじめ決められた時刻になると、テナントに設置された映像入力装置より得られ、カウントされた客を来店客数としてテナント別に集計格納し、また、過去とに蓄積したデータをテナント別に客数情報として蓄積格納する。
【００２４】
図３は、客数集計メモリ１７としてのテナント客数集計テーブルのレコードフォーマットである。図３に示すように、テナント名称、テナント番号、来店客数、前年度の来店客数が格納される。
【００２５】
次に、賃貸料演算装置３の構成について説明する。
【００２６】
図４は、賃貸料演算装置３の制御構成を示すブロック図である。
【００２７】
図４に示すように賃貸料演算装置３は、本実施の形態の賃貸料設定装置全体を制御するＣＰＵ１９と、このＣＰＵ１９を動作させる制御プログラムの固定的データを予め格納するＲＯＭ２０と、各種情報を書き換え自在に格納するＲＡＭ２１と、基本オペレーションシステムおよび各種データの書込み及び読出しを行う記憶装置２２と、ＬＡＮ４を通じてテナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５とのデータ通信をおこなう通信装置２３と、客数や賃貸料等を表示するディスプレー２４と、各種入力等に使用する各種キーが配設されたキーボードおよびマウス２６が接続される入力装置２５と、印字等を行う印字装置２７と、その他入出力装置２８等を備えている。
【００２８】
また、ＣＰＵ１９、ＲＯＭ２０、ＲＡＭ２１、記憶装置２２、通信装置２３、ディスプレー２４、入力装置２５、印字装置２７、その他入出力装置２８とは、データバスなどのバスライン２９とで接続されている。
【００２９】
前記ＲＡＭ２１には、ＬＡＮ４を介してテナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５から受信した客数情報を格納するためのメモリエリアが形成されている。
【００３０】
前記記憶装置２２は、前記テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５から送信された各客数情報を格納する客数情報記憶手段としての客数情報集計部１００と、テナントの賃貸料を設定するテナント別賃貸料設定部１１０と、テナント別賃貸料計算結果を格納する機能を特に有する。
【００３１】
図５は、客数情報集計部１００としての客数情報テーブルのレコードフォーマットである。図５に示すように、テナント毎の検出対象期間、テナント名称、テナント番号、来店客数、前年度来店客数、および、施設全体の対象期間、テナント名称、テナント番号、来店客数、前年度来店客数が格納される。
【００３２】
図６は、テナント別賃貸料設定部１１０としてのテナント別賃貸料設定テーブルのレコードフォーマットである。図６に示すようにテナント名称、テナント番号、来店客数、前年の記録実績より導かれた前年度来店客数、現在の来店客数と前年度の来店客数の対比による増減率が格納される。
【００３３】
図７は、賃貸料情報格納部１２０としての賃貸料情報格納ファイルのレコードフォーマットである。図７に示すように算定対象年月に応じたテナント名称、テナント番号、変更後売上歩合賃貸料率、確定賃貸料が格納される。
【００３４】
また、前記賃貸料情報格納部１２０は、ディスプレー２４に、任意の対象期間に対応したテナント名称、テナント番号、変更後売上歩合賃貸料率、確定賃貸料が格納された賃貸料情報ファイルが表示される。
【００３５】
賃貸料演算装置３の客数情報集計部１００は、たとえば、テナントに客が来店し、テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５がその来店客を検出し、この客数情報を一暦日の営業時間に区切って客数情報集計部１００へ蓄積格納し、この蓄積格納した客数情報を、各テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５は賃貸料演算装置３の客数情報集計部１００へ送信されるようになっている。
【００３６】
また、客数情報集計部１００は、各テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５について、賃貸料演算装置３とでデータ通信するレコードフォーマットであるため、各テナント客数検出装置２、施設全体客数検出装置５および賃貸料演算装置３は、それぞれ同一フォーマットを保持する。
【００３７】
図８は、テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５の動作を示すフローチャートである。この動作は、ＲＯＭ７に格納された制御プログラムによって、ＣＰＵ６が行う処理である。
【００３８】
テナント客数検出装置２および施設全体客数検出装置５は、ＲＯＭ７に格納された営業時間データに基づき、その営業開始時刻となるとＣＰＵ６により実行される。
【００３９】
先ず、ＣＰＵ６は、ステップＳ１として、すくなくとも一台以上の映像入力カメラ１４の画像より、ＲＯＭ ７のプログラムに基づき入店客の検出を行い、入店客のカウントを行う。
【００４０】
次に、ステップＳ２としてＣＰＵ６は、ステップＳ１により得られた入店客を、各テナント単位で蓄積格納する。
【００４１】
次に、ステップＳ３としてＣＰＵ６は、テナントの客数情報を賃貸料演算装置３へ送信する。
【００４２】
次に、ステップＳ４としてＣＰＵ６は、当該テナントの動作終了時間の状態にあるか判断し、動作終了時間外にあればステップＳ１に戻り、動作終了時間にあれば、動作を終了する。
【００４３】
次に、賃貸料演算装置３のＲＯＭ２０のプログラムに基づきＣＰＵ１９の  制御について説明を行う。
【００４４】
図９は、賃貸物件にかかるテナントの賃貸料を計算する賃貸料演算装置３の動作を示すフローチャートである。
【００４５】
まず、賃貸物件の所有者とテナントとは、施設全体客数の増減率と、各テナント客数の増減率を対比し、テナント客数の増減率が施設全体客数の増減率を上回り、もしくは同一である場合、その増減率の差分[テナント客数の増減率−施設全体客数の増減率]を、予め、賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料から割り引いたものに変更する。また、テナント賃貸料において、テナント客数の増減率が施設全体客数の増減率を下回った場合、その増減率の差分[施設全体客数の増減率−テナント客数の増減率]を、予め、賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料を割り増したものに変更する。なお、賃貸料は、対象期間として月別に限定されることなく、週や適切な期間ごとの契約に応じて賃貸料の計算を実行すればよい。ここでは、たとえば衣料品のテナント（テナント番号００１）、食料品のテナント（テナント番号００２）、施設全体客数（テナント番号９９９）について説明をする。
【００４６】
まず、ＣＰＵ１９は、ステップＳ５としてテナントの賃貸料の計算を実行するために、客数情報集計部１００に格納されているテナント番号００１、すなわち、衣料品の客数情報と前年度客数情報を読み取る。
【００４７】
次に、ステップＳ６としてテナント番号００１の［客数情報÷前年度客数情報］を除算して増減率を算出し、テナント別賃貸料設定部１１０に格納される（増減率算出手段）。
【００４８】
次に、ステップＳ７として衣料品、食料品および施設全体客数における各テナントおよび施設全体の全ての増減率を算出したか否かを判断する。
【００４９】
次に、ステップＳ７でＮＯ場合、ステップＳ５に戻り、衣料品のテナントと同様に、テナント番号００２の食料品のテナントの客数情報と前年度客数情報を読み取る。
【００５０】
次に、ステップＳ６としてテナント番号００２の［客数情報÷前年度客数情報］を除算して増減率を算出する（増減率算出手段）。
【００５１】
次に、ステップＳ７―ＮＯ場合、ステップＳ５に戻り、さらに、テナント番号９９９の施設全体客数の客数情報と前年度客数情報を読取る。
【００５２】
次に、ステップＳ６としてテナント番号９９９の［客数情報÷前年度客数情報］を除算して増減率を算出する（増減率算出手段）。
【００５３】
次に、ステップＳ７―ＹＥＳのときに、施設全体客数の客数情報を除いた、ステップＳ８としてテナント番号００１、００２の衣料品のテナント、食料品のテナントの賃貸料を算出する。
【００５４】
次に、ステップＳ８としてテナントの増減率と施設全体客数の増減率を比較し、[テナントの増減率≧施設全体客数の増減率]であるかを判定する（増減率判定手段）。
【００５５】
次に、ステップＳ８−ＹＥＳのときに、ステップＳ９として[テナントの増減率≧施設全体客数の増減率]の場合、その増減率の差分[テナント客数の増減率−施設全体客数の増減率]を、予め、賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料から割り引いた金額を変更後テナント賃貸料として採用し、変更後テナント賃貸料のテナント売上高に対する変更後売上歩合賃貸料率と、変更後テナント賃貸料を確定賃貸料と読み替え賃貸料情報格納部１２０に格納される（テナント賃貸料算出手段）。
【００５６】
次に、ステップＳ８−ＮＯのときに、ステップＳ１０としてその増減率の差分[施設全体客数の増減率−テナント客数の増減率]を、予め、賃貸物件の所有者とテナントが賃貸料として合意していたテナント賃貸料に割り増した金額を変更後テナント賃貸料として採用し、変更後テナント賃貸料のテナント売上高に対する変更後売上歩合賃貸料率と、変更後テナント賃貸料を確定賃貸料と読み替え賃貸料情報格納部１２０に格納される（テナント賃貸料算出手段）。
【００５７】
客数の増減率の算出に当たり、前年度の実績がない場合は、前月、前週、前日と読み替え、これに応じて増減率を算出する。営業開始日（初日）については、増減率の算出を行うことなく専ら客数情報の収集および蓄積のみを行う。
【００５８】
このように、本実施の形態において、来店客数に応じた賃貸料とすることで、来店客が低下したテナントは来店客の増加したテナントへ賃貸料を通じて収益の配分がはかられ、テナント間で、集客の伸びに応じた合理的な収益の配分を行うことができる。
【００５９】
以上説明したように、本発明は前記実施の形態に限定されるものではなく、実施の段階ではその趣旨を逸脱しない範囲で種々に変形することが可能であるのは勿論である。
【産業上の利用可能性】
【００６０】
本発明は、複数のテナントの誘致をおこない、これらを総合した一の商業施設として営業活動を行う産業分野で利用することができる。
【符号の説明】
【００６１】
１…賃貸料設定装置、２…テナント客数検出装置、３…賃貸料演算装置、４…ＬＡＮ（通信手段）、５…施設全体客数検出装置、６…ＣＰＵ、７…ＲＯＭ、８…ＲＡＭ、９…記憶装置、１０…通信装置、１１…ディスプレー、１２…入力装置、１３…キーボードおよびマウス、１４…映像入力装置、１５…その他入出力装置、１６…バスライン、１７…客数集計メモリ、１９…ＣＰＵ、２０…ＲＯＭ、２１…ＲＡＭ、２２…記憶装置、２３…通信装置、２４…ディスプレー、２５…入力装置、２６…キーボードおよびマウス、２７…印字装置、２８…その他入出力装置、２９…バスライン、客数情報集計部１００、テナント別賃貸料設定部１１０、賃貸料情報格納部１２０
【図１】
2014021885.tif 000003
【図２】
2014021885.tif 000004
【図３】
2014021885.tif 000005
【図４】
2014021885.tif 000006
【図５】
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【図６】
2014021885.tif 000008
【図７】
2014021885.tif 000009
【図８】
2014021885.tif 000010
【図９】
2014021885.tif 000011