(57)【要約】【課題】少なくとも、借主等、貸主等及び仲介者の三者にとってそれぞれメリットが生じうる不動産業務用の端末及びシステムを提供すること。【解決手段】家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイントを管理する、少なくとも一つのポイント管理サーバにアクセス可能な、不動産業務用端末であって、賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、発行ポイントの加算指令を、前記ポイント管理サーバに送信する、ポイント加算手段と、を少なくとも備え、前記ポイント加算手段による、前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイントを管理する、少なくとも一つのポイント管理サーバにアクセス可能な、不動産業務用端末であって、
賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、発行ポイントの加算指令を、前記ポイント管理サーバに送信する、ポイント加算手段と、を少なくとも備え、
前記ポイント加算手段による、前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用端末。
【請求項２】
前記発行ポイントの負担割合を、不動産仲介業者と貸主等との間で任意に設定可能な負担調整手段と、を更に有することを特徴とする、請求項１に記載の不動産業務用端末。
【請求項３】
借主等と貸主等との取引回数に基づく第１のパラメータを更に有し、前記ポイント加算手段が、該第１のパラメータを更に利用して、発行ポイントを算定することを特徴とする、請求項１又は２に記載の不動産業務用端末。
【請求項４】
取引対象の物件から提携業者の店舗までの距離に基づく第２のパラメータを更に有し、前記ポイント加算手段が、該第２のパラメータを更に利用して、発行ポイントを算定することを特徴とする、請求項１乃至３のうち何れか１項に記載の不動産業務用端末。
【請求項５】
不動産業務用集客システムであって、
家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち、少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイントを管理する、少なくとも一つのポイント管理サーバと、
不動産業者が操作可能な、不動産業務用端末と、を備え、
前記不動産業務用端末は、
賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、発行ポイントの加算指令を、前記ポイント管理サーバに送信する、ポイント加算手段と、を少なくとも備え、
前記ポイント加算手段による、前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用集客システム。
【請求項６】
家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイント数又は金券の金額を算定する不動産業務用端末であって、
賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、借主等に提供するポイント数又は金券の金額を、予め設定したパラメータに基づいて算定する、ポイント算定手段と、を少なくとも備え、
前記ポイント算定手段による、前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用端末。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の賃貸・売買業（以下、「不動産業務」という）において、新規顧客の集客率並びに既存顧客の定着率の向上を目的とした、不動産業務用端末、及び不動産業務用集客システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産業者が新規の顧客を集客するための方法としては、店舗の窓ガラスに貼付した物件情報のちらしによる宣伝や、インターネットなどで物件のデータベースサイトを立ち上げ、このサイトに訪問した見込み客からの問い合わせを手がかりとする方法が行われている。
【０００３】
その他、近年では、借主の家賃支払いに応じて、専用のポイントを借主に付与し、賃貸物件の住み替えや物件購入の際に、このポイントを家賃や物件の購入金額に充当可能として、ユーザの集客率及び定着率を高める方法も知られている（非特許文献１）。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【０００４】
【非特許文献１】http://www.mast-net.jp/sekiwa/point.html
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上記従来の方法であっても、以下に記載する問題又は要望のうち、少なくとも何れか一つがある。
【０００６】
＜１＞借主又は買主（以下「借主等」という）からの視点
（１）貯まったポイントを、住み替えの家賃や対象物件の購入金額にしか充当できないため、必ずしも利便性が高いシステムとは言えない。
（２）賃貸物件を退去し、新居の探索時になって初めてポイントを使用できるため、ポイントの使用機会が限定的である。
（３）次回の転居時に、提携関係にある不動産業者を選択した時に限って、ポイント使用のメリットが得られるため、同じ物件に留まり続ける間は、ポイント制度の意義が薄い。
（４）旧住居との間取りの違いや、引っ越し前の古い家財道具の廃棄に伴い、転居直後に新たな家財道具を購入する必要に迫られることが多いため、当該購入費用の負担を軽減できる方法を提案してほしい。
【０００７】
＜２＞貸主又は売主（以下「貸主等」という）からの視点
（１）物件の空き状態を避けたいため、賃貸物件の更新時には、そのまま入居者に継続更新して欲しいし、売買物件を早めに購入して欲しい要望がある。前記した従来の方法でも一定の効果は望めるものの、より効果的な動機付けの方法が求められている。
【０００８】
＜３＞不動産仲介業者（以下「仲介者」という）からの視点
（１）上記＜１＞＜２＞に記載する課題を解決する方法を提供することで、顧客の集客率及び定着率の向上や、貸主又は売主側からの担当物件の依頼数の増加が期待できる。
（２）取引内容によって、貸主等又は仲介者に対する入金額の分配額が異なっているため、発行ポイントの支払い元を、貸主等又は仲介者の何れか一方に決めてしまうと、支払い元の費用負担が大きくなり過ぎてしまう。
【０００９】
したがって、本発明は、少なくとも、借主等、貸主等及び仲介者の三者にとってそれぞれメリットが生じうる不動産業務用の端末及びシステムの提供を目的とするものである。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
前記課題を解決すべくなされた本願の第１発明は、家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイントを管理する、少なくとも一つのポイント管理サーバにアクセス可能な、不動産業務用端末であって、賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、発行ポイントの加算指令を、前記ポイント管理サーバに送信する、ポイント加算手段と、を少なくとも備え、前記ポイント加算手段による前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用端末を提供する。
【００１１】
また、本願の第２発明は、前記第１発明において、前記発行ポイントの負担割合を、不動産仲介業者と貸主等との間で任意に設定可能な負担調整手段と、を更に有することを特徴とする。
【００１２】
また、本願の第３発明は、前記第１発明又は第２発明において、借主等と貸主等との取引回数に基づく第１のパラメータを更に有し、前記ポイント加算手段が、該第１のパラメータを更に利用して、発行ポイントを算定することを特徴とする。
【００１３】
また、本願の第４発明は、前記第１発明乃至第３発明の何れかにおいて、取引対象の物件から提携業者の店舗までの距離に基づく第２のパラメータを更に有し、前記ポイント加算手段が、該第２のパラメータを更に利用して、発行ポイントを算定することを特徴とする。
【００１４】
また、本願の第５発明は、不動産業務用集客システムであって、家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち、少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイントを管理する、少なくとも一つのポイント管理サーバと、不動産業者が操作可能な、不動産業務用端末と、を備え、前記不動産業務用端末は、賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、発行ポイントの加算指令を、前記ポイント管理サーバに送信する、ポイント加算手段と、を少なくとも備え、前記ポイント加算手段による前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用集客システムを提供する。
【００１５】
また、本願の第６発明は、家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、保険会社、建築会社及びその他の商店のうち少なくとも何れかからなる提携業者において使用可能なポイント数又は金券の金額を算定する不動産業務用端末であって、
賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、借主等に提供するポイント数又は金券の金額を、予め設定したパラメータに基づいて算定する、ポイント算定手段と、を少なくとも備え、前記ポイント算定手段による前記発行ポイントの算定に用いる基本パラメータを、前記複数の取引のそれぞれに対して、個別に設定可能としたことを特徴とする、不動産業務用端末を提供する。
【発明の効果】
【００１６】
本発明によれば、以下に記載する効果のうち、少なくとも何れか一つを得ることができる。
【００１７】
＜１＞借主等からの視点
（１）取引により付与されたポイントを、直ちに家電量販店などの提携業者で使用することができるため、例えば、転居直後において、新たな家財道具の購入や、引っ越し費用などにポイントを充当することで、借主等の金銭負担を軽減することができる。
【００１８】
＜２＞貸主等からの視点
（１）更新契約時にもポイント付与が行われるため、継続更新の動機付けに寄与する。
（２）複数の取引のそれぞれに対して、発行ポイントの算定に必要な基本パラメータを個別に設定可能とすることにより、例えば更新回数に応じて発行ポイント数を増加させて継続更新の動機付けを促進するような運用が可能となる。
【００１９】
＜３＞仲介者からの視点
（１）前記した通り、借主等及び貸主等の双方にメリットがあるため、本発明の導入により、顧客の集客率及び物件定着率の向上や、貸主等側からの担当物件の依頼数の増加が期待できる。
（２）発行ポイントの負担割合を、仲介者と貸主等側の双方にとって妥当な割合に調整できる。
【００２０】
＜４＞提携業者からの視点
借主等の転居時には、家電や家具など、多数の商品をまとめて購入する傾向が高く、本発明によって借主等の来店の動機付けを高めることで、短期的な売り上げの増加が期待できる。また、近隣に転居してくる借主等への広告効果も見込まれるため、長期的な売り上げ増加にも寄与しうる。
【図面の簡単な説明】
【００２１】
【図１】本発明に係る不動産業務用端末の使用例を示す図。
【図２】基本パラメータ及び第１のパラメータの実施例を示す図。
【図３】負担割合の実施例を示す図。
【図４】第２のパラメータの実施例を示す図。
【図５】本発明に係る不動産業務用端末の別実施例を示す図。
【図６】本発明に係る不動産業務用集客システムの別実施例を示す図。
【発明を実施するための形態】
【００２２】
以下、各図面を参照しながら、本発明の実施例について説明する。
【実施例１】
【００２３】
＜１＞全体構成
始めに、本発明の不動産業務用端末を用いた集客システムの構成について、図１を参照しながら説明する。
図１に示す集客システムは、少なくとも一つ以上の不動産業務用端末Ａと、前記不動産業務用端末と情報の送受信を可能に接続する、少なくとも一つ以上のポイント管理サーバＢを含んで構成する。
【００２４】
＜２＞ポイント管理サーバ
ポイント管理サーバＢとは、インターネットなどの通信ネットワークを介して、提携業者において使用可能なポイントを管理する装置であり、提携業者の店舗でのポイントの使用処理及び発行処理に応じて、貯まったポイントの加減算を行うことができる。
ポイントの加減算に必要なユーザの識別番号等の把握は、借主等から提示をうけたポイントカードからなど、公知の方法で行うことができる。
【００２５】
［提携業者］
提携業者とは、不動産の仲介業者（仲介者）と業務提携を行っており、前記したポイント管理サーバＢを有する業者である。
提携業者の業務分野は限定されないが、特に、提携業者が、家電量販店、家具販売店、引っ越し業者、又は火災保険などの保険代理店、改築、増築、リフォームなどを行う建築会社や工務店などである場合には、本発明によるポイントの付与時期と、提携業者でポイントを使用したい時期がほぼ一致する点で有益である。
その他、提携業者が、対象物件の近隣商店街の店舗であれば、地域経済の促進の面から見て有益である。
【００２６】
＜３＞不動産業務用端末
不動産業務用端末Ａは、主として、不動産の仲介業者（仲介者）の店舗に常置し、仲介者の従業員が操作・管理することを想定した装置である。
【００２７】
不動産業務用端末Ａは、ポイント加算手段１を設けることができる。
また、不動産業務用端末Ａは、必要に応じて、負担調整手段２を備えてもよい。
これらの各手段は、パーソナルコンピュータや、タブレット型、スマートフォン型などの情報処理端末にインストールするプログラムや、ＷＥＢブラウザ上で実行可能なＡＳＰサーバによって提供されるプログラムなどの公知の方法で提供することができる。
【００２８】
その他、不動産業務用端末Ａには、発行ポイントの算定に用いる各種パラメータを格納した記憶手段３を備える。
各種パラメータは、取引金額と乗ずるための乗数や、発行ポイントそのものの固定値のいずれであっても良い。
記憶手段３は、ポイント加算手段１及び負担調整手段２に対して、適宜必要なパラメータを提供することができる。
【００２９】
以下、各手段の詳細について説明する。
【００３０】
＜３．１＞ポイント加算手段
ポイント加算手段１は、発行ポイントの算定と、ポイント管理サーバＢへの加算指令を行うための装置である。
より詳細には、ポイント加算手段１は、賃貸契約、売買契約、更新契約及び家賃の入金のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、不動産業務用端末Ａの操作者の指示によって、発行ポイントの算定と、ポイント管理サーバＢへの加算指令を行う。
【００３１】
［発行ポイントの算定］
発行ポイントの算定方法について説明する。
発行ポイントの算定に際し、ポイント加算手段１は、記憶手段３に格納された基本パラメータ３１を用いる。
【００３２】
基本パラメータ３１の構成例を図２に示す。
基本パラメータ３１は、物件及び物件の属性毎に、発行ポイントの算定に用いるパラメータを格納してある。
例えば、賃貸物件Ｘ１では、物件の賃貸契約時、家賃入金時、更新契約時のそれぞれに異なるパラメータを格納している。また、売買物件Ｚ１では、物件の売買契約時のパラメータを格納している。
【００３３】
図２に示す基本パラメータ３１は、取引金額と乗ずるための乗数として設定されている。
不動産業務用端末Ａの操作者が、取引内容と取引金額を入力すると、ポイント発行手段１は、取引内容に応じた基本パラメータ３１を記憶手段３から取得し、該基本パラメータ３１と取引金額とを乗じた額を、発行ポイントとして算定する。
【００３４】
［発行ポイントの加算指令］
ポイント加算手段１は、算定した発行ポイントの加算指令を、加算対象のユーザの識別情報と共に、対象のポイント管理サーバＢに送信する。
対象となるポイント管理サーバＢは、借主等から提示された提携業者のポイントカードから得た情報によって選定する。
【００３５】
［第１のパラメータ］
また、記憶手段３は、借主等との取引回数に基づく第１のパラメータ３２を格納しておいてもよい。
例えば、図２に示す賃貸物件Ｘ１では、第１のパラメータ３２として、更新契約時の更新回数に応じて、異なるパラメータを格納している。
【００３６】
なお、第１のパラメータ３２は、図２に示す態様に限定しない。
例えば、第１のパラメータ３２は、同一若しくは系列の仲介者を介して異なる物件に転居する場合に、発行ポイントが通常時よりも多く付与されるように、基本パラメータ３１に更に掛け合わせる乗数として設定するパラメータとしても良いし、基本パラメータ３１に基づいて算定された発行ポイントに更に加算する固定値として設定するパラメータであっても良い。
【００３７】
＜３．２＞負担調整手段
負担調整手段２は、仲介者と貸主等との間で、発行ポイントの負担割合を決定するための手段である。
記憶手段３に格納された負担割合３４の構成例を図３に示す。
図３に示すように、物件と、物件の取引内容毎に、仲介者と貸主等の負担割合３４が設定されている。
【００３８】
［賃貸契約時］
図３での入居契約時は、取引額の総額に対して発行ポイントを算定する場合を想定し、双方の負担割合を均等にすることで、何れか一方の負担が増大することを防止している。
なお、入居契約時などは、仲介手数料、敷金、礼金、初期家賃など、不動産仲介業者と貸主等のそれぞれの収益が、まとまった額として入金されるため、どの内訳に基づいて発行ポイントを算定するかどうかの規定に従って、双方の負担割合を適宜設定すればよい。
【００３９】
［家賃入金時］
家賃の入金時には、基本的に、家賃が貸主等の収益となるため、発行ポイントの負担は、貸主等側の全負担とする。
【００４０】
［更新契約時］
更新時には、基本的に、更新手数料が仲介者の収益となるため、発行ポイントの負担は、仲介者側の全負担とする。
更新契約と同時に再加入する火災保険については、仲介者側と貸主等側の双方で負担する。
【００４１】
これらの各負担割合は、仲介者と貸主等との協議において適宜変更可能とすることで、双方からみて本システムにメリットを感じられるように調整することで、本システムの活用を促進することができる。
【００４２】
＜４＞使用イメージ
再度図１を参照しながら、本発明の不動産業務用端末Ａの使用手順について説明する。
【００４３】
（１）取引成立に伴う入金確認
前記した何れかの取引が成立し、借主等からの入金が確認された後、不動産業務端末Ａには、発行ポイントの算定対象となる金額と、取引種別の内容が、仲介者の従業員によって入力される。
この対象金額は、取引金額の総額であっても良いし、一部であってもよい。
【００４４】
（２）発行ポイントの算定
ポイント加算手段１は、取引種別の内容に応じて記憶手段３から少なくとも基本パラメータ３１を含む各パラメータ（図２）を取得する。
そして、基本パラメータ３１等及び対象金額に基づいて発行ポイントを算定する。
【００４５】
（３）発行ポイントの加算
ポイント加算手段１は、算定した発行ポイントの加算指令を、加算対象のユーザの識別情報と共に、対象のポイント管理サーバＢに送信する。
対象となるポイント管理サーバＢは、借主等から提示された提携業者のポイントカードから得た情報によって選定する。
【００４６】
（４）負担額の提示
次に、負担調整手段２が前記の取引種別の内容に応じて記憶手段３から負担割合のパラメータ３４（図３）を取得する。
この負担割合のパラメータ３４と対象金額とに基づいて、仲介者側と借主等側の負担額を決定する。
【００４７】
（５）作用・効果
借主等は、提携業者の店舗で使用可能なポイントが付与されることで、当該店舗での購買意欲が惹起されることとなる。
貸主等は、更新契約時でも借主等にポイントを付与することによる、借主等の更新継続の意志を惹起することにより、転居による空き物件化を未然に解消することができる。
仲介者は、前記の通り、借主等及び貸主等の双方にとってメリットを提示できることから、顧客の集客率及び物件定着率の向上や、貸主等側からの担当物件の依頼数の増加が期待できる。
【実施例２】
【００４８】
本発明に係る不動産業務用端末Ａは、記憶手段３に、更に取引対象の物件から提携業者の店舗までの距離に基づく第２のパラメータ３３を設けておくこともできる。
【００４９】
図４に、第２のパラメータ３３の実施例を示す。
図４に示すように、第２のパラメータ３３は、取引対象の物件から提携業者の近隣店舗までの直線距離を算出し、各提携業者に対して、直線距離が近い順に発行ポイントがより多く上乗せされるように、乗数が設定されている。
【００５０】
本実施例によれば、新居となる対象物件から、距離の近い提携業者に対してより有利なポイント付与を行うため、借主等にとって利便性が高いだけでなく、居住地域の近隣経済の発展にも貢献できるという効果が生まれやすい。
また、対象物件の場所は様々であるため、不動産仲介業者の同一店舗内で、特定の提携業者のみにポイントが集中するような問題も、未然に解消することができる。
また、提携業者にとっても、提携業者間の規模の大小による影響を少なくすることができ、規模の小さい提携業者であっても、借主等のポイント使用の機会が得られやすい点で有益である。
【実施例３】
【００５１】
本発明の不動産業務用端末Ａは、図５に示すように、前記ポイント加算手段１にかえて、賃貸契約、売買契約、更新契約、家賃の入金及び保険加入のうち少なくとも何れかの取引が行われたときに、借主等に提供するポイント金額を算定する、ポイント算定手段４を備えた構成としてもよい。
このポイント算定手段４での算定にあたり、前記した負担調整手段２や、データベース３に格納した各種のパラメータを用いることができる点は言うまでもない。
【００５２】
本実施例によれば、仲介業者は、ポイント算定手段４で算定されたポイント金額に基づき、提携業者の金券（商品券）を借主等に提供することができるため、提携業者が、電子マネーのシステムを未導入でポイント管理サーバＢを保有していない業者であっても、本発明に係る不動産業務用集客システムへの参加が可能となる。
【実施例４】
【００５３】
また、本発明の不動産業務用集客システムは、図６に示すように、前期実施例３の構成に加えて、前記不動産業者側端末Ａとポイント管理サーバＢとの間に、少なくとも一つの集計端末Ｃを備えた構成としてもよい。
この集計端末Ｃは、複数の不動産業務用端末Ａ内の前記ポイント算定手段４によって算定された金額を集計して、対象となるポイント管理サーバへＢと送信する機能を有する。
【００５４】
本実施例によれば、不動産業務用端末Ａに、ポイント管理サーバＢと接続するためのソフトウェアを別途設けたり、ポイント管理サーバＢに、多数存在し得る不動産業務用端末Ａとの接続インターフェースを構築したりする必要が無くなるため、既存のシステムを大きく変更することなく、本発明に係る不動産業務用集客システムの構築が可能となる。
【符号の説明】
【００５５】
Ａ    不動産業務用端末
Ｂ    ポイント管理サーバ
Ｃ    集計端末
１    ポイント加算手段
２    負担調整手段
３    記憶手段
３１  基本パラメータ
３２  第１のパラメータ
３３  第２のパラメータ
３４  負担割合のパラメータ
４    ポイント算定手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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