(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の賃貸又は売買物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，希望価額，所有者名を含む物件データを入力する物件データ入力手段と、
該物件データ入力手段によって入力された物件データを記憶すると共に、その各物件毎に見込客が設定された場合にはそのデータも記憶する物件データ記憶手段と、
不動産の賃借又は購入を希望する顧客の氏名、および希望条件として物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，価額を含む顧客データを入力する顧客データ入力手段と、
該顧客データ入力手段によって入力された顧客データを記憶する顧客データ記憶手段と、
前記物件データ記憶手段に記憶されている物件のいずれかを指定する物件指定手段と、
該物件指定手段によって指定された物件あるいは前記物件データ入力手段によって新規に物件データが入力された物件をいずれも対象物件として、前記顧客データ記憶手段に記憶されている顧客データを検索して、該対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する見込客候補抽出手段と、
該見込客候補抽出手段によって抽出した見込客候補のリストを表示する見込客候補リスト表示手段と、
該見込客候補リスト表示手段によって表示された見込客候補のリストから見込客を指定する見込客指定手段と、
該見込客指定手段によって指定された見込客が他の物件の見込客になっていないかどうかを、前記物件データ記憶手段に記憶されている見込客の設定データを検索してチェックし、指定された見込客が他の物件の見込客になっている場合にはそのリストを表示する指定見込客物件リスト表示手段と、
見込客の指定を変更するか前記指定された見込客を設定するかを選択的に指示する見込客指定変更／設定指示手段と、
該見込客指定変更／設定指示手段によって前記指定された見込客を設定することが指示された場合に、該見込客を前記対象物件の見込客として登録する見込客登録手段と、
を備えたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項２】
請求項１記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、前記物件データ記憶手段に記憶されている物件のリストを指定可能に表示する物件リスト表示手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項３】
請求項１又は２記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、
前記見込客候補抽出手段が前記対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、前記希望条件の項目毎に設定可能な自由度設定手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項４】
請求項１乃至３のいずれか一項に記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、
前記見込客登録手段によって前記対象物件に対して新たな見込客を登録する際に、該対象物件に対して既に登録されている見込客がある場合に、それらの見込客に優先順位を設定するための優先順位設定手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項５】
不動産の賃貸又は売買物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，希望価額，所有者名を含む物件データを入力する物件データ入力手段と、
該物件データ入力手段によって入力された物件データを記憶すると共に、その各物件毎に見込客が設定された場合にはそのデータも記憶する物件データ記憶手段と、
不動産の賃借又は購入を希望する顧客の氏名、および希望条件として物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，価額を含む顧客データを入力する顧客データ入力手段と、
該顧客データ入力手段によって入力された顧客データを記憶する顧客データ記憶手段と、
顧客を指定して前記顧客データ記憶手段に記憶されている顧客データを読み出させる顧客指定手段と、
該顧客指定手段によって指定された顧客あるいは前記顧客データ入力手段によって新規に顧客データが入力された顧客をいずれも対象顧客として、その顧客データによって前記物件データ記憶手段に記憶されている物件データを検索して、該対象顧客の希望条件に略合致する物件候補を抽出する物件候補抽出手段と、
該物件候補抽出手段によって抽出した物件候補のリストを表示する物件候補リスト表示手段と、
該物件候補リスト表示手段によって表示された物件候補のリストから対象物件を指定する対象物件指定手段と、
該対象物件指定手段によって指定された対象物件が既に見込客を付けているかどうかを、また、該対象顧客が他の物件の見込客になっていないかどうかを、前記物件データ記憶手段に記憶されている見込客の設定データを検索してチェックし、指定された対象物件が既に見込客を付けている場合、または該対象顧客が他の物件に見込客として設定されている場合には、そのリストを表示する指定物件見込客／指定顧客物件リスト表示手段と、
対象物件の指定を変更するか、あるいは前記指定された対象物件に対して前記対象顧客を見込客として設定するかを選択的に指示する対象物件指定変更／見込客設定指示手段と、
該対象物件指定変更／見込客設定指示手段によって前記指定された対象物件に対して前記対象顧客を見込客として設定することが指示された場合に、該対象顧客を前記対象物件の見込客として登録する見込客登録手段と、
を備えたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項６】
請求項５記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、前記顧客データ記憶手段に記憶されている顧客のリストを指定可能に表示する顧客リスト表示手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項７】
請求項５又は６記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、前記物件候補抽出手段が前記対象顧客の希望条件に略合致する物件候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、前記希望条件の項目毎に設定可能な自由度設定手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【請求項８】
請求項５乃至７のいずれか一項に記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、前記見込客登録手段によって前記対象物件に対して前記対象顧客を見込客として登録する際に、該対象物件に対して既に登録されている見込客がある場合に、それらの見込客に優先順位を設定するための優先順位設定手段を設けたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【産業上の利用分野】
この発明は、戸建て，アパート，マンション等の住居や、土地，店舗，ビル等の不動産の売買及び賃貸借の仲介業務を支援するシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産仲介業務には、売主又は貸主からの物件情報の受け付け、買主又は借主からの物件要求の受け付け、買主又は借主への物件の紹介、不動産の売買又は賃貸借に関する契約に必要な売買あるいは賃貸借契約書等の書類の作成と契約の立会いなどの業務がある。
これらの業務の中でも、不動産の賃借あるいは購入を希望する顧客にその希望条件にあった物件を紹介する業務と、反対に不動産の賃貸あるいは売却をしようとする物件に最適な見込客を紹介する業務とが、大きなウエイトを占めている。
【０００３】
従来これらの業務は殆ど手作業で行なわれていたため、物件情報や仲介件数の増加に効率よく対処できないという問題があった。
そこで、物件情報の登録と顧客の要求にあった物件の検索などにパーソナルコンピュータ等を利用することも試みられている。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、従来のコンピュータシステムでは、多数の売出し物件あるいは賃貸用物件の中から顧客の要求にあった物件の検索を行なう場合、顧客の要求が厳しい場合には要求に合った物件を一度の検索で抽出することができず、検索条件を変更して何度も検索を行なわなければならないことがあり能率が悪かった。
また、検索された物件を抽出された順あるいはランダムに顧客に提示していたので、顧客の要求に合った複数の物件が検索された場合に、早く成約させたい物件から顧客に提示するようなことができなかった。
特に、不動産の売買に際しては、一般に買い主側の顧客による複数の物件の検討や長期間の考慮、資金の調達（ローンの条件を含む）などが必要になるため、その間の見込客の的確な管理が必要であるが、それが従来のコンピュータシステムでは満足にできなかった。
【０００５】
この発明はこのような現状に鑑みてなされたものであり、上記のような不動産の売買あるいは賃貸借の仲介を行なう際に、物件を指定するか新規に入力してその物件に合った希望条件の買手あるいは借手の候補となる顧客を、あるいは買手あるいは借手となる顧客を指定するか新規に入力してその要求になるべく近い物件を能率よく抽出して予め登録しておき、随時紹介できるようにすること、及び各物件に対する見込客を、成約するか、あるいは成約の見込みがなくなるまで、容易に管理できるようにすることを目的とする。また同一の物件に複数の見込客が登録された場合には、成約の可能性の高い顧客から先にその物件を紹介できるようにすることも目的とする。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
この発明による不動産仲介業務支援システムは上記の目的を達成するため、以下に記載するような物件から見込客を抽出して設定する第１のシステムと、顧客から物件を抽出してその顧客を見込客として設定する第２のシステムと、これらの第１，第２の各システムの処理をそれぞれデータ処理装置のマイクロコンピュータに実行させる命令を含む不動産仲介業務支援用のプログラムを格納した記録媒体とを提供する。
【０００７】
これらのうち、まず物件から見込客を抽出して設定する第１のシステムは、図１に機能ブロック図で示す基本的な構成として、次のＡ〜Ｉの各手段を備えている。
不動産の賃貸又は売買物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，希望価額，所有者名等の物件データを入力する物件データ入力手段Ａ、
それによって入力された物件データを記憶する物件データ記憶手段Ｂ、
不動産の賃借又は購入を希望する顧客の氏名、および希望条件として物件の用途，種別，所在地又は最寄り駅名，価額等の希望条件を含む顧客データを入力する顧客データ入力手段Ｃ、
【０００８】
それによって入力された顧客データを記憶する顧客データ記憶手段Ｄ、
物件データ記憶手段Ｂに物件データが記憶されている物件のいずれかを指定する物件指定手段Ｅ、
それによって指定された物件あるいは物件データ入力手段Ａによって新規に物件データが入力された物件をいずれも対象物件として、顧客データ記憶手段Ｄに記憶されている顧客データを検索して、その対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する見込客候補抽出手段Ｆ、
その抽出された見込客候補から見込客を指定する見込客指定手段Ｇ、
その指定された見込客を上記対象物件の見込客として登録する見込客登録手段Ｈ、
【０００９】
さらに効果的に上記の目的を達成するため、上記各手段に加えて図２の機能ブロック図に示すように、物件データ記憶手段Ｂが、物件データ入力手段Ａによって入力された物件データを記憶すると共に、その各物件毎に見込客登録手段Ｈによって見込客が設定された場合にはそのデータも記憶するようにし、見込客候補抽出手段Ｆによって抽出した見込客候補のリストを表示する見込客候補リスト表示手段Ｉを設け、見込客指定手段Ｇがその表示された見込客候補のリストから見込客を指定できるようにする。
【００１０】
そして、指定された見込客が他の物件の見込客になっていないかどうかを、物件データ記憶手段Ｂに記憶されている見込客の設定データを検索してチェックし、指定された見込客が他の物件の見込客になっている場合にはそのリストを表示する指定見込客物件リスト表示手段Ｊと、ユーザにそのリストを見て見込客の指定を変更するか、先に指定した見込客を設定するかを選択的に指示させるための見込客指定変更／設定指示手段Ｋとを設け、それによって指定された見込客を設定することが指示された場合に、見込客登録手段Ｈがその見込客を上記対象物件の見込客として登録する。
【００１１】
また、物件データ記憶手段Ｂに記憶されている物件のリストを指定可能に表示する物件リスト表示手段Ｌを設ければ、物件指定手段Ｅによる客付けしたい物件の指定が容易になる。
【００１２】
さらに、見込客候補抽出手段Ｆが指定された対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、希望条件の項目毎に設定可能な自由度設定手段Ｍを設ければ、その対象物件の条件と顧客の希望条件とが完全に一致しなくても、その許容範囲内で条件が略一致する顧客を見込み客として抽出することができる。
【００１３】
さらにまた、見込客登録手段Ｈによって対象物件に対して新たな見込客を登録する際に、その対象物件に対して既に登録されている見込客がある場合に、それらの見込客に優先順位を設定するための優先順位設定手段Ｎを設ければ、優先順位の高い（成約の可能性の高い）見込客から先にその物件を紹介することが容易になる。
【００１４】
次に、顧客から物件を抽出してその顧客を見込客として設定する第２のシステムは、図３の機能ブロック図に示す基本的な構成として、図１に示した第１のシステムと同じＡ〜Ｄ及びＨの各手段と、次のＰ〜Ｒの各手段を設けている。
顧客を指定して前記顧客データ記憶手段に記憶されている顧客データを読み出させる顧客指定手段Ｐ、
それによって指定された顧客あるいは顧客データ入力手段Ｃによって新規に顧客データが入力された顧客をいずれも対象顧客として、その顧客データによって物件データ記憶手段Ｂに記憶されている物件データを検索して、その対象顧客の希望条件に略合致する物件候補を抽出する物件候補抽出手段Ｑ、
その抽出された物件候補から対象物件を指定する対象物件指定手段Ｒ、
【００１５】
そして、見込客登録手段Ｈは、対象物件指定手段Ｒによって指定された対象物件に対して上記対象顧客を見込客として設定することが指示された場合に、その対象顧客を上記対象物件の見込客として登録する。
【００１６】
さらに効果的に上記の目的を達成するため、上記各手段に加えて図４の機能ブロック図に示すように、物件データ記憶手段Ｂが物件データ入力手段によって入力された物件データを記憶すると共に、その各物件毎に見込客が設定された場合にはそのデータも記憶するようにし、物件候補抽出手段Ｑによって抽出した物件候補のリストを表示する物件候補リスト表示手段Ｓを設け、対象物件指定手段Ｒがその表示された物件候補のリストから対象物件を指定できるようにする。
【００１７】
そして、対象物件指定手段Ｒによって指定された対象物件に他の見込客がいないかどうかを、また、対象顧客が他の物件の見込客になっていないかどうかを、物件データ記憶手段Ｂに記憶されている見込客の設定データを検索してチェックし、指定された対象物件に他の見込客が設定されている場合、あるいは対象顧客が他の物件に見込客として設定されている場合には、そのリストを表示する指定物件見込客／指定顧客物件リスト表示手段Ｔと、ユーザにそのリストを見て対象物件の指定を変更するか、先に指定した対象物件に上記対象顧客を見込客として設定するかを選択的に指示させるための対象物件指定変更／見込客設定指示手段Ｕとを設け、それによって、指定された対象物件に対して対象顧客を見込客として設定することが指示された場合に、見込客登録手段Ｈが、その対象顧客を対象物件の見込客として登録する。
【００１８】
また、顧客データ記憶手段Ｄに記憶されている顧客のリストを指定可能に表示する顧客リスト表示手段Ｖを設れば、顧客指定手段Ｐによって物件を紹介したい対象顧客を指定するのが容易になる。
【００１９】
さらに、図２に示した第１のシステムと同様に、物件候補抽出手段Ｑが対象顧客の希望条件に略合致する物件候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、希望条件の項目毎に設定可能な自由度設定手段Ｍや、見込客登録手段Ｈによって対象物件に対して対象顧客を見込客として登録する際に、その対象物件に対して既に登録されている見込客がある場合に、それらの見込客に優先順位を設定するための優先順位設定手段Ｎを設けることができる。
【００２０】
【００２１】
【００２２】
【００２３】
【００２４】
【００２５】
【発明の実施の形態】
以下、この発明の実施の形態を図５以降の図面に基づいて具体的に説明する。
図５は、この発明による不動産仲介業務支援システムの一実施形態を示すブロック図である。
１はパーソナルコンピュータを用いた装置本体であり、この装置本体にキーボード２，スキャナ３，ポインティング・デバイス（マウス）４，電子スチルカメラ５，ＣＤ−ＲＯＭリーダ６，光磁気ディスク装置７，ディスプレイ８，プリンタ９を接続している。
【００２６】
装置本体１は、この装置を統括制御する中央処理装置であるＣＰＵ１０、この装置の基本動作用のプログラム及び固定データを記憶したＲＯＭ１１、入力データや処理データを一時的に記憶するデータメモリであるＲＡＭ１２、入力された画像データを記憶する画像メモリ１３、保存データを記憶する不揮発性メモリであるＮＶＲＡＭ１４とを備えており、これらによってマイクロコンピュータを構成している。
【００２７】
さらに、内蔵の大容量不揮発性メモリであるハードディスク１５及びそれを駆動・制御するハードディスク・コントローラ・ドライバ（ＨＤＣ／ＨＤＤ）１６と、着脱自在な記憶媒体であるフロッピディスク１７から、この発明に係る不動産仲介業務支援用のプログラム及びその他のデータを読み出したり、データ記録用のフロッピディスクに必要なデータを書き込んで取り出せるようにしたりするための、フロッピディスク・コントローラ・ドライバ（ＦＤＣ／ＦＤＤ）１８を設けている。
【００２８】
ＣＰＵ１０を中心とするマイクロコンピュータによってフロッピディスク１７から読み出される不動産仲介業務支援用のプログラムは、ＮＶＲＡＭ１４のメモリ容量が充分あればそれに格納されるが、そのメモリ容量が少ない場合には、ハードディスク・コントローラ・ドライバ（ＨＤＣ／ＨＤＤ）１６を介してハードディスク１５に格納される。この不動産仲介業務支援用のプログラムを格納するメモリをプログラムメモリという。
【００２９】
さらに、各入出力装置とのインタフェース（以下「Ｉ／Ｆ」という）として、キーボード２を接続するキーボードＩ／Ｆ１９、スキャナ３を接続するスキャナＩ／Ｆ２０、ポインティング・デバイス（マウス）４を接続するポインティング・デバイスＩ／Ｆ２１、電子スチルカメラを接続するカメラＩ／Ｆ２２、ＣＤ−ＲＯＭリーダ６を接続するリーダＩ／Ｆ２３、光磁気ディスク装置７を接続する光磁気ディスク・コントローラ（ＭＯＤＣ）２４、ディスプレイ８を接続する表示Ｉ／Ｆ２５、プリンタ９を接続するプリンタＩ／Ｆ２６、及びＦＡＸ等の通信装置と接続する通信Ｉ／Ｆ２７と、これらの全てを相互に且つＣＰＵに接続する内部バス２８とを備えている。
【００３０】
キーボード２は、物件データや顧客データ，自由度や優先度等の各種のデータや機能指示などをキー操作によって入力する入力装置、スキャナ３は地図や間取図などを読み取って入力する画像読取装置、ポインティング・デバイス４は表示されているメニューやボタンの選択、あるいは地図や間取図の作成等に使用する入力装置である。電子スチルカメラ５は現地で物件の外観や室内を撮影して、その画像データを入力するために使用される。
【００３１】
ＣＤ−ＲＯＭリーダ６はＣＤ−ＲＯＭに格納された地図等のデータを読み取って入力する。光磁気ディスク装置７はデータ記録用のフロッピテセィスクあるいはＮＶＲＡＭあるいはハードディスクから各種物件情報や顧客情報（物件データベースや顧客データベース）等を読み込んだり、光磁気デイスクに処理情報を書き込んだりする。
【００３２】
ディスプレイ８は各種処理メニューや入力画面，記憶している物件あるいは顧客のリスト、抽出した物件あるいは見込客候補等の入力及び出力情報あるいは記憶情報を表示するＣＲＴ又は液晶による表示装置、プリンタ９は登録情報等の出力情報を紙に印刷するレーザプリンタ，インクジェットプリンタ，サーマルプリンタ等の印刷装置である。また、通信Ｉ／Ｆ２７を通してＦＡＸ装置等を接続して、公衆回線を利用して各種データ等を入力したり送出したりすることもできる。
【００３３】
この実施形態においては、不動産の未契約物件のデータは、ハードディスク・コントローラ・ドライバ１６を介してハードディスク１５に物件データベースとして記憶させる。その未契約物件のデータ（物件データ）には、物件名と物件番号、売主又は貸主の住所，氏名，代金又は家賃振込み口座等の売主又は貸主情報と、物件の用途（住宅，店舗,事務所等)と種別(戸建て,アパート,マンション等)、売値又は賃料、間取（部屋数とその種類，間取図）と面積、所在地、鉄道路線及び最寄駅名、最寄駅からの所要時間（地図）、入居可能日、築年数、入居条件、仲介業者名等の登録データを含んでいる。
【００３４】
自由度設定手段によって設定した物件検索項目ごとの自由度はＮＶＲＡＭ１４に記憶される。優先度設定手段Ｅによって設定される優先度は、各物件ごとにそのデータと共にハードディスク１５に記憶される。
【００３５】
ところで、この図５に示す装置本体１をこの発明による不動産仲介業務支援システムとして動作させるためのプログラムは、専用機であれば、はじめからＲＯＭ１１に格納しておけばよい。しかし、汎用のパーソナルコンピュータを使用するような場合には、この発明による前述した不動産仲介業務支援用のプログラムが格納されたフロッピディスク１７を購入して、それをフロッピディスク・コントローラ・ドライバ１８に装填してそのプログラムを読み込ませ、装置本体１内のプログラムメモリとしてのＮＶＲＡＭ１４あるいはハードディスク１５に格納する。プログラムの記憶媒体としては、フロッピディスクに限らず、磁気テープやメモリカード，光磁気ディスク，ＣＤ−ＲＯＭ等を使用することもできる。
【００３６】
図６は、この不動産仲介業務支援システムの装置本体１のＣＰＵ１０等のマイクロコンピュータによって実行される、この発明に係る処理のメインルーチンのフローチャートである。
【００３７】
このシステムが起動すると、ディスプレイ８にこのシステムで処理できるメニューを選択可能表示する。そのメニューには、物件登録処理，顧客登録処理，見込客登録処理Ａ，及び見込客登録処理Ｂを含んでいる。そして、これらの処理のいずれかが、ポインティング・デバイス４によるクリック、あるいはキーボード２からのメニューの数値入力などによって選択されると、その選択された各処理のサブルーチンに分岐して、それぞれ各処理を実行する。
【００３８】
なお、この発明は不動産の賃貸と売買の両方の仲介支援に適用できるが、以下の説明では、不動産（特に建物）の売買の仲介支援に適用した場合の例で説明する。
物件登録処理と顧客登録処理は従来のこの種のコンピュータ・システムで行なわれるのと同様である。
【００３９】
すなわち、物件登録処理では、ディスプレイ８に図９に示すような募集物件入力画面を表示し、売主情報として、売主の氏名，住所，電話番号，ＦＡＸ番号，担当者，ランク等を入力させ、物件情報として、物件番号，物件用途（事業用，住宅用など），物件種別（戸建て，店舗，マンションなど），築年数，土地面積，建物面積，希望価格，売渡し希望時期，路線名，最寄り駅名，所在地などを入力させる。
【００４０】
その後、「登録」ボタンがクリックされれば、これらの入力された物件情報を登録し、図５のハードディスク１５に物件データベースとして格納する。
「キャンセル」ボタンがクリックされると、これらの入力情報をキャンセルする。また、既に登録されている物件データを呼び出して、その一部を修正して再登録することもできる。
【００４１】
顧客登録処理では、ディスプレイ８に図１０に示すような顧客（買い手）入力画面を表示し、顧客データとして、顧客の氏名，住所，電話番号，ＦＡＸ番号，担当者，ランク等を入力させ、希望条件として、物件用途，物件種別，築年数，土地面積，建物面積，上限価格，取得希望時期，路線名，最寄り駅名などを入力させる。
【００４２】
その後、「登録」ボタンがクリックされれば、これらの入力された顧客データを登録し、図５のハードディスク１５に顧客データベースとして格納する。
「キャンセル」ボタンがクリックされると、これらの入力情報をキャンセルする。同一の顧客について複数の希望条件がある場合には、それを優先順位の高い順に、希望条件１，希望条件２，希望条件３等として、同時にあるいは順次に登録することができる。また、既に登録されている顧客データを呼び出して、その一部を修正して再登録することもできる。
【００４３】
見込客登録処理Ａは、前述した「物件から見込客を抽出して設定する第１のシステム」の処理であり、図７のフローチャートに示す処理を行なう。
この処理では、まず物件リストの表示が選択されたか否かを判断し、物件リストの表示が選択された場合には、ハードディスク１５に格納されている物件データベースから募集中の物件のリストを表示し、そのいずれかの物件をマウスカーソルによって仮指定できるようにし、仮指定された物件の詳細情報をウインドウ表示する。そして、「選択」の指示がなされると、その物件が対象物件として指定されたとして、見込客候補抽出の処理を行なう。
【００４４】
表示した物件リストは、プリンタ９によってリスト印刷することもできる。
物件リストの表示が選択されない場合は、図９に示したのと同じ募集物件入力画面を表示し、募集物件データの入力がなされ、「検索」ボタンがクリックされると、その入力された物件を対象物件として見込客候補抽出の処理を行なう。
【００４５】
その見込客候補抽出処理は、上述のように指定された物件あるいは新規に物件データが入力された物件をいずれも対象物件として、ハードディスク１５に格納されている顧客データベースを検索して、該対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する。
【００４６】
なお、この見込客候補抽出処理に先立って、予め対象物件に希望条件が略合致する見込客候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、希望条件の項目毎に設定しておくことができる。例えば図１１に示すように、価格（＋万円），地域，最寄駅（何駅以内），最寄駅からの所要時間（＋分），面積（−ｍ２）,間取りなどの自由度をそれぞれ設定することができる。「無」は自由度を設定しない場合である。地域の自由度「有」は隣接地域まで、間取りの自由度「有」は±１部屋とする。さらに、抽出数がデフォルトでは１件以内となっているが、それを任意の件数以内に変更することもできる。このように自由度と抽出件数を設定することにより、見込客候補の抽出が容易になる。
【００４７】
そして、抽出した見込客候補のリストをディスプレイ８に指定可能に表示する。この見込客候補リストもプリンタ９によってリスト印刷及び任意の見込客候補についてのラベル印刷が可能である。
そして、表示された見込客候補のリストから特定の見込客が指定されると、その指定された見込客が他の物件の見込客になっていないかどうかを、ハードディスク１５に格納されている物件データベースの見込客の設定データを検索してチェックし、指定された見込客が他の物件の見込客になっている場合にはそのリストである指定見込客物件リストを表示する。そのリストもプリンタ９によって印刷することができる。
【００４８】
その後、見込客設定の指示がなされると見込客登録の処理に進むが、見込客設定がなされない場合は見込客指定の変更が可能であり、見込客候補リストの中から別の見込客が指定されると、上述の処理を繰り返す。図７には示していないが、見込客候補リスト中に他の見込客がないか、あっても指定したい見込客がない場合には、処理を終了することもできる。
【００４９】
見込客設定の指示がなされて見込客登録の処理に進む際には、優先順位を設定するか否かを選択でき、それが選択されると、対象物件に対して既に登録されている見込客が１人以上ある場合に、今回設定する見込客も含めて各見込客に優先順位を設定することがてできる。この見込客の優先順位もプリンタ９によってリスト印刷及びラベル印刷が可能である。
そして、見込客登録処理によって、ハードディスク１５の物件データベース中の対象物件に対して、指定された見込客の登録と、その対象物件に設定されている各見込客の優先順位を登録し、この見込客登録処理Ａを終了する。
【００５０】
次に、図６における見込客登録処理Ｂは、前述した「顧客から物件を抽出してその顧客を見込客として設定する第２のシステム」の処理であり、図８のフローチャートに示す処理を行なう。
【００５１】
この処理では、まず顧客リストの表示が選択されたか否かを判断し、顧客リストの表示が選択された場合には、ハードディスク１５に格納されている顧客データベースから登録されている未契約の顧客リストを表示し、そのいずれかの顧客をマウスカーソルによって仮指定できるようにし、仮指定された顧客の詳細情報をウインドウ表示する。そして、「選択」の指示がなされると、その顧客が対象顧客として指定されたとして、物件候補抽出の処理を行なう。
【００５２】
表示した顧客リストは、プリンタ９によってリスト印刷及び宛名シール等のラベル印刷をすることもできる。
顧客リストの表示が選択されない場合は、図１０に示したのと同じ顧客入力画面を表示し、顧客データ（顧客情報及び希望条件）の入力がなされ、「検索」ボタンがクリックされると、その新たに入力された顧客を対象顧客として物件候補抽出の処理を行なう。
【００５３】
その物件候補抽出処理は、上述のように指定された顧客あるいは新規に顧客データが入力された顧客をいずれも対象顧客として、ハードディスク１５に格納されている物件データベースを検索して、該対象顧客の希望条件に略合致する物件の候補を抽出する。
なお、この物件候補抽出処理に先立っても、予め対象顧客の希望条件に略合致する物件候補を抽出する際の合致範囲の自由度を、前述の見込客登録処理Ａの説明において、図１１によって説明したのと同様に設定することができる。そのように自由度と抽出件数を設定することにより、対象顧客の希望条件に略合致する物件候補の抽出が容易になる。
【００５４】
そして、抽出した物件候補のリストをディスプレイ８に指定可能に表示する。この物件候補リストもプリンタ９によってリスト印刷することができる。
そして、表示された物件候補のリストから特定の物件が指定されると、その指定された物件に、他の顧客が既に見込客となっていないかどうかを、ハードディスク１５に格納されている物件データベースの見込客の設定データを検索してチェックし、指定された物件に既に他の見込客が設定されている場合にはそのリストである指定物件の見込客リストを表示する。そのリストもプリンタ９によって印刷することができる。
【００５５】
その後、見込客設定の指示がなされると見込客登録の処理に進むが、見込客設定がなされない場合は物件指定の変更が可能であり、物件候補リストの中から別の物件が指定されると、上述の処理を繰り返す。図８には示していないが、物件候補リスト中に他の物件がないか、あっても指定したい物件がない場合には、処理を終了することもできる。
【００５６】
見込客設定の指示がなされて見込客登録の処理に進む際には、優先順位を設定するか否かを選択でき、それが選択されると、指定物件に対して既に登録されている見込客が１人以上ある場合に、今回設定する見込客も含めて各見込客に優先順位を設定することがてできる。この見込客の優先順位もプリンタ９によってリスト印刷及びラベル印刷が可能である。
そして、見込客登録処理によって、ハードディスク１５の物件データベース中の指定物件に対して、今回の対象顧客の登録と、その指定物件に設定されている各見込客の優先順位を登録し、この見込客登録処理Ｂを終了する。
【００５７】
このようにして、募集中の各物件について、希望条件がマッチした成約の可能性のある顧客（買い主）の候補を登録しておくことにより、顧客と物件の最適な結び付けが可能になり、特定の物件を成約の可能性の高い顧客から紹介していくことや、特定の顧客に対して希望条件に近い物件から紹介していくことなどができ、成約するまでその紹介経過を管理することも容易になる。それによって、成約率の向上を図ることができる。
【００５８】
この発明は、不動産の売買業務だけでなく、賃貸業務にも同様に適用することができる。
【００５９】
【発明の効果】
以上説明してきたように、この発明による不動産仲介業務支援システムは、不動産の売買あるいは賃貸借の仲介を行なう際に、買手あるいは借手となる顧客に、その希望条件になるべく近い物件を能率よく紹介したり、募集物件に対して成約の可能性の高い顧客から紹介していくことができる。また、顧客の希望条件に合う複数の物件があるような場合には、早く成約させたい物件など優先度の高い物件から顧客に紹介することができる。また、成約するまでその紹介経過を管理することも容易になる。それによって、成約率の向上と不動産仲介業務の効率化を図ることができる。
【００６０】
また、この発明による不動産仲介業務支援用のプログラムを格納した記録媒体を使用することにより、汎用のパーソナルコンピュータを不動産仲介業務支援システムとして使用することができるようになる。
【図面の簡単な説明】
【図１】  この発明による不動産仲介業務支援システムの基礎となる基本的な構成例を示す機能ブロック図である。
【図２】  同じくその好ましい構成例を示す機能ブロック図である。
【図３】  この発明による不動産仲介業務支援システムの基礎となる他の基本的な構成例を示す機能ブロック図である。
【図４】  同じくその好ましい構成例を示す機能ブロック図である。
【図５】  この発明による不動産仲介業務支援システムの一実施形態を示すブロック図である。
【図６】  図５に示したシステムの装置本体によるこの発明に係る処理のメインルーチンのフローチャートである。
【図７】  図６における見込客登録処理Ａのサブルーチンの例を示すフローチャートである。
【図８】  図６における見込客登録処理Ｂのサブルーチンの例を示すフローチャートである。
【図９】  図６の物件登録処理における物件入力画面の例を示す図である。
【図１０】  図６の顧客登録処理における顧客入力画面の例を示す図である。
【図１１】  自由度設定用の入力画面の例を示す図である。
【符号の説明】
１：装置本体（パーソナルコンピュータ）    ２：キーボード    ３：スキャナ
４：ポインティング・デバイス（マウス）    ５：電子スチルカメラ
６：ＣＤ−ＲＯＭリーダ    ７：光磁気ディスク装置    ８：ディスプレイ
９：プリンタ    １０：ＣＰＵ    １１：ＲＯＭ    １２：ＲＡＭ
１３：画像メモリ    １４：ＮＶＲＡＭ    １５：ハードディスク
１６：ハードディスク・コントローラ・ドライバ（ＨＤＣ／ＨＤＤ）
１７：フロッピディスク（不動産仲介業務支援用のプログラムを格納した記録媒体）
１８：フロッピディスク・コントローラ・ドライバ（ＦＤＣ／ＦＤＤ）
２７：通信インタフェース    ２８：内部バス
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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