(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物を所有する発注元の発注元端末機と、発注元から建物の管理業務を委託された管理会社の管理会社端末機と、管理会社が行なうその管理業務の入札に参加する複数の社外業者の各社外業者端末機と、管理会社のＡＳＰサーバと、が通信ネットワークにより接続され、
社外業者端末機からＡＳＰサーバにアクセスした社外業者がＡＳＰサーバ上に設定された見積依頼書に基づき作成した工事見積書について、その見積額の評価点を設定させる見積額評価点入力手段と、
社外業者端末機からＡＳＰサーバにアクセスした社外業者がＡＳＰサーバ上に設定された入札仕様書に基づき作成した工事仕様書から、その社外業者の管理業務に対する対応能力の評価点を設定させる対応能力評価点入力手段、及びその工事仕様書から、その社外業者の管理業務に対する技術力の評価点を設定させる技術力評価点入力手段と、
社外業者が受注した過去の管理業務におけるトラブルの履歴をデータとして記憶するトラブル履歴記憶手段と、
トラブル履歴記憶手段に記憶されたデータから、社外業者のトラブル履歴の評価点を設定させるトラブル履歴評価点入力手段と、
発注元端末機からＡＳＰサーバにアクセスした発注元がＡＳＰサーバ上に設定された発注元評価結果に基づき作成した、過去に発注した管理業務を実施した社外業者の評価結果から顧客満足度の評価点を設定させる顧客満足度評価点入力手段と、
各社外業者に対して設定された評価点から管理業務を発注する社外業者を自動的に選定する社外業者選定手段と、
を備え、
社外業者選定手段は、各評価項目について重要度の高い重要度順を設定し、この重要度順ごとに社外業者のランキングを作成し、重要度順に従い、評価項目におけるランキングが最下位の社外業者を除外し、管理業務を発注する社外業者を絞り込んで自動的に選定する、
ことを特徴とする社外業者自動発注システム。
【請求項２】
請求項１に記載の社外業者自動発注システムであって、社外業者は、ＡＳＰサーバ上に設定された見積依頼書の記入欄に書き込むことで工事見積書を作成し、ＡＳＰサーバ上に設定された入札仕様書に書き込むことで工事仕様書を作成することを特徴とする社外業者自動発注システム。
【請求項３】
請求項１または２に記載の社外業者自動発注システムであって、通信ネットワークにより接続され、初めて登録する社外業者に対して行なった信用調査会社による信用調査の結果をＡＳＰサーバ上に設定された書式に書き込ませる信用調査会社端末機と、信用度評価点入力手段と、をさらに備え、信用度評価点入力手段は、信用調査が行なわれた社外業者に対する信用度の評価点を設定させることを特徴とする社外業者自動発注システム。
【請求項４】
請求項１乃至３のいずれか１に記載の社外業者自動発注システムであって、トラブル履歴評価点入力手段は、トラブル履歴を人的トラブルと技術的トラブルに分類してトラブル度の基準点を設定し、その基準点の最大値と最小値との間の数値から選択させ、その結果からトラブル履歴評価点を設定させることを特徴とする社外業者自動発注システム。
【請求項５】
請求項１乃至４のいずれか１に記載の社外業者自動発注システムであって、対応能力評価点入力手段は、工事仕様書の内容から、管理業務を行う地域への対応能力、技術者派遣に対する対応能力、及び夜間管理業務に対する対応能力を判定させ、社外業者の対応能力の評価点を入力させることを特徴とする社外業者自動発注システム。
【請求項６】
請求項１乃至５のいずれか１に記載の社外業者自動発注システムであって、技術力評価点入力手段は、工事仕様書の内容から、技術者の取得資格、及び保有する特殊技術を判定させ、社外業者の技術力の評価点を入力させることを特徴とする社外業者自動発注システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、社外業者自動発注システムに係り、特に、発注元から建物の管理業務を委託された管理会社が、その管理業務を行う社外業者を複数の社外業者から選択して発注する社外業者自動発注システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
発注元から建物の管理業務を委託された管理会社は、その管理業務を社外業者に発注する場合がある。この管理業務とは、例えば、その発注元の所有する建物の設備メンテナンス管理業務、保守点検管理業務などである。この場合に、管理会社は過去の取引実績、業者紹介などにより社外業者を決定するが、基本的には管理会社の担当者の個人的な判断によるのが一般的である。
【０００３】
一方、特許文献１には、電子入札システムが開示されている。ここでは、アプリケーションサービスプロバイダーを発注者側と受注者側とが利用して入札に関わる各種作業を行う電子入札方式が記載されている。また、特許文献２には、情報処理システム及び情報通信技術事業のフランチャイズ化システム等が開示されている。ここでは、情報通信技術事業に関する業務を行う加盟店側の装置と本部側の装置との間で所定の情報の送信と受信とを可能にするコンピュータ・ネット・ワークと、情報通信技術事業を受注すると、受注した情報通信技術事業を最適な加盟店に振り分ける振り分け手段とを有することが記載されている。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−２３０３５２号公報
【特許文献２】特開２００３−３３１１６５号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
管理会社が建物の管理業務を社外業者に発注する場合、現状では、管理会社の担当者の個人的な判断によるため、過去に実績のない社外業者であって対応能力が高い、技術力がある、或いは低価格を提示する社外業者を選定しそこなう虞がある。
【０００６】
また、社外業者の対応能力、技術力、或いは価格面での評価があいまいなまま社外業者が決定されるため、社外業者の評価に関する情報が担当者個人に埋没され管理会社内に蓄積されないという問題がある。
【０００７】
さらに、社外業者が過去に管理会社から受注した管理業務におけるトラブル情報などが管理会社内でデータベース化されていないため、社外業者の選定時に過去のトラブル情報をフィードバックできないという問題がある。
【０００８】
本願の目的は、かかる課題を解決し、管理業務の入札に参加した複数の社外業者からその管理業務に最適な社外業者を容易に選定して発注する自動発注システムを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を達成するため、本発明に係る社外業者自動発注システムは、建物を所有する発注元の発注元端末機と、発注元から建物の管理業務を委託された管理会社の管理会社端末機と、管理会社が行なうその管理業務の入札に参加する複数の社外業者の各社外業者端末機と、管理会社のＡＳＰサーバと、が通信ネットワークにより接続され、社外業者端末機からＡＳＰサーバにアクセスした社外業者がＡＳＰサーバ上に設定された見積依頼書に基づき作成した工事見積書について、その見積額の評価点を設定させる見積額評価点入力手段と、社外業者端末機からＡＳＰサーバにアクセスした社外業者がＡＳＰサーバ上に設定された入札仕様書に基づき作成した工事仕様書から、その社外業者の管理業務に対する対応能力の評価点を設定させる対応能力評価点入力手段、及びその工事仕様書から、その社外業者の管理業務に対する技術力の評価点を設定させる技術力評価点入力手段と、社外業者が受注した過去の管理業務におけるトラブルの履歴をデータとして記憶するトラブル履歴記憶手段と、トラブル履歴記憶手段に記憶されたデータから、社外業者のトラブル履歴の評価点を設定させるトラブル履歴評価点入力手段と、発注元端末機からＡＳＰサーバにアクセスした発注元がＡＳＰサーバ上に設定された発注元評価結果に基づき作成した、過去に発注した管理業務を実施した社外業者の評価結果から顧客満足度の評価点を設定させる顧客満足度評価点入力手段と、各社外業者に対して設定された評価点から管理業務を発注する社外業者を自動的に選定する社外業者選定手段と、を備え、社外業者選定手段は、各評価項目について重要度の高い重要度順を設定し、この重要度順ごとに社外業者のランキングを作成し、重要度順に従い、評価項目におけるランキングが最下位の社外業者を除外し、管理業務を発注する社外業者を絞り込んで自動的に選定することを特徴とする。
【００１２】
また、社外業者自動発注システムは、社外業者が、ＡＳＰサーバ上に設定された見積依頼書の記入欄に書き込むことで工事見積書を作成し、ＡＳＰサーバ上に設定された入札仕様書に書き込むことで工事仕様書を作成することが好ましい。
【００１３】
また、社外業者自動発注システムは、通信ネットワークにより接続され、初めて登録する社外業者に対して行なった信用調査会社による信用調査の結果をＡＳＰサーバ上に設定された書式に書き込ませる信用調査会社端末機と、信用度評価点入力手段と、をさらに備え、信用度評価点入力手段が、信用調査が行なわれた社外業者に対する信用度の評価点を設定させることが好ましい。
【００１５】
また、社外業者自動発注システムは、トラブル履歴評価点入力手段が、トラブル履歴を人的トラブルと技術的トラブルに分類してトラブル度の基準点を設定し、その基準点の最大値と最小値との間の数値から選択させ、その結果からトラブル履歴評価点を設定させることが好ましい。
【００１６】
また、社外業者自動発注システムは、対応能力評価点入力手段が、工事仕様書の内容から、管理業務を行う地域への対応能力、技術者派遣に対する対応能力、及び夜間管理業務に対する対応能力を判定させ、社外業者の対応能力の評価点を入力させることが好ましい。
【００１７】
さらに、社外業者自動発注システムは、技術力評価点入力手段が、工事仕様書の内容から、技術者の取得資格、及び保有する特殊技術を判定させ、社外業者の技術力の評価点を入力させることが好ましい。
【発明の効果】
【００１８】
上記構成により、社外業者自動発注システムは、社外業者がＡＳＰサーバ上に作成した工事見積書及び工事仕様書から、見積額の評価点と、社外業者の管理業務に対する対応能力の評価点と、社外業者の管理業務に対する技術力の評価点と、その社外業者の過去の受注案件でのトラブルの履歴に関する評価点と、が管理会社により設定され、それらの評価点から発注する社外業者を自動的に選定することができる。また、選定され管理業務を受注した社外業者が、その管理業務においてトラブルが発生した場合には、トラブル履歴として記憶させることでより信頼度の高い社外業者が選定できる。
【００１９】
以上のように、本発明に係る社外業者自動発注システムによれば、管理業務の入札に参加した複数の社外業者からその管理業務に最適な社外業者を容易に選定して発注することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
以下に、図面を用いて本発明に係る社外業者自動発注システムの実施の形態につき、詳細に説明する。
【００２１】
図１に、社外業者自動発注システムの１つの実施形態の概略構成を示す。社外業者自動発注システム１は、管理会社２０の管理会社端末機１０、社外業者２１の社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃ、信用調査会社２３の信用調査会社端末機１３、及び管理会社２０のＡＳＰデータセンタ８に設けられるＡＳＰサーバ１２、対応能力評価点入力手段２、技術力評価点入力手段３、トラブル履歴記憶手段４、社外業者選定手段５、トラブル履歴評価点入力手段６、信用度評価点入力手段１８、見積額評価点入力手段１９、及び顧客満足度評価点入力手段７から構成される。管理会社２０、社外業者２１、信用調査会社２３、及び発注元２２の担当者（図示せず）は、それぞれの端末機１０，１１，１３，９から公衆通信回線などの通信ネットワーク５０を介してＡＳＰサーバ１２にアクセスし、プラウザを介してＡＳＰサーバ１２のアプリケーションサーバで動作するデータ入力プログラムを使用する。
【００２２】
管理会社端末機１０は、社外業者２１に公開する管理業務の見積依頼書１４及び入札仕様書１５をＡＳＰサーバ１２上に設定する。社外業者２１は、それぞれ社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃによりＡＳＰサーバ１２にアクセスし、管理業務の見積依頼書１４及び入札仕様書１５を閲覧する。そして、管理会社２０の入札に参加する社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃは、それぞれ社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃにより、管理会社２０に対して入札に参加する社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃとして登録を行う。また、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃは、見積依頼書１４に設けられた入札価格に関する記入欄に入札価格を記入し工事見積書１６とする。また、入札仕様書１５に設定された管理業務の仕様記入欄に設けられた設問に回答して工事仕様書１７を作成する。この場合、社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃは、見積依頼書１４及び入札仕様書１５に記入するのではなく、別途ＡＳＰサーバ１２上に設定された工事見積書１６及び工事仕様書１７にアプローチして必要事項を記入しても良い。
【００２３】
図２に、ＡＳＰサーバ１２上に設定された見積依頼書１４の書式の１つの実施例を示す。社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの担当者は、見積依頼書１４の日付記入欄、見積金額記入欄、内訳記入欄、及び会社名記入欄を埋めて電子認証３４を行い工事見積書１６とする。また、図３に、ＡＳＰサーバ１２上に設定された入札仕様書１５の書式の１つの実施例を示す。社外業者２１の担当者は、入札仕様書１５の日付記入欄、設問欄２５に記載された設問に回答する回答欄２６、及び会社名記入欄を埋めて電子認証３４を行い工事仕様書１７とする。そして、管理会社２０の担当者は、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃがＡＳＰサーバ１２上で作成した工事見積書１６及び工事仕様書１７を管理会社端末機１０から閲覧する。
【００２４】
入札仕様書１５の設問欄２５には、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの管理業務への対応能力を問う、例えば、「社外業者の所在地」、「担当技術者の自宅の住所及び通勤時間」、「担当可能な技術者数」、「夜間管理業務の可否」などの設問が設けられる。また、入札仕様書１５の設問欄２５には、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの管理業務に対する技術力を問う、例えば、「社外業者の過去の実績」、「担当技術者の取得資格」、「担当技術者が保有する特殊技術」、「担当技術者の過去の実績」などの設問が設けられる。但し、この設問は上記の設問に限らない。
【００２５】
図４に、ＡＳＰデータセンタ８の各構成要素により設定される社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの評価点を示す。ＡＳＰデータセンタ８は、社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃが作成した管理業務に対する工事見積書１６及び工事仕様書１７を受領する。そして、対応能力評価点入力手段２が、工事仕様書１７に書き込まれた内容から、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの管理業務に対する対応能力の評価点を管理会社２０の担当者に設定させる。また、技術力評価点入力手段３が、工事仕様書１７に書き込まれた内容から、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの管理業務に対する技術力の評価点を管理会社２０に設定させる。すなわち、対応能力評価点入力手段２は、管理会社２０の担当者に、社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃにより入力された工事仕様書１７の回答欄２６から、例えば、管理業務を行う地域への対応能力、技術者派遣に対する対応能力、夜間管理業務に対する対応能力などを抽出させて判定させる。但し、この対応能力の評価項目はこれらの項目に限らない。そして、本実施例では、対応能力評価点２８として、例えば、最も対応能力の高い社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの評価点を「５」とし、最も対応能力の低い社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００２６】
また、技術力評価点入力手段３は、管理会社２０の担当者に、社外業者端末機１１ａ，１１ｂ，１１ｃにより入力された工事仕様書１７の回答欄２６から、例えば、担当技術者に関する取得資格、保有特殊技術、過去の実績などを抽出させて判定させる。但し、この対応能力の評価項目はこれらの項目に限らない。そして、本実施例では、技術力評価点２９として、例えば、最も技術力の高い社外業者２１の評価点を「５」とし、最も技術力の低い社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００２７】
見積額評価点入力手段１９は、社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃが見積依頼書１４に基づき作成した工事見積書１６について、管理会社２０の担当者に、その見積金額記入欄３５に記入した見積額の評価点を設定させる。この見積評価点２７は、例えば、最も安価な額の社外業者２１の評価点を「５」とし、最も高価な額の社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００２８】
トラブル履歴記憶手段４は、社外業者２１が受注した過去の管理業務におけるトラブルの履歴をデータとして記憶する。これにより、社外業者２１が受注した過去の管理業務におけるトラブルの履歴が反映され、より信頼度の高い社外業者２１が選定できる。また、トラブル履歴評価点入力手段６は、管理会社２０の担当者に、トラブル履歴記憶手段４に記憶されたデータから、社外業者２１のトラブル履歴の評価点を設定させる。
【００２９】
図５に、トラブル履歴評価点入力手段６が判定するトラブル度の基準点の１つの実施例を示す。本実施例では、トラブルを人的トラブル（Ａ）と技術的トラブル（Ｂ）に分類し、それぞれの種別ごとに基準点が設定される。人的トラブル（Ａ）とは、その社外業者２１又は担当技術者（図示せず）が、発注元２２、管理会社２０、他の社外業者２１、テナント(図示せず)、などとの間で発生させたトラブルをいう。技術的トラブル（Ｂ）とは、技術上のミスや未熟さから生じたトラブルをいう。この基準点は、その社外業者２１又は担当技術者の責任度合いから最大値（１０）及び最小値（１）が規定され、その間の数値が設定される。トラブル履歴評価点入力手段６は、管理会社２０の担当者に、社外業者２１が過去に発生させたドラブルごとに基準点を選択させる。そして、その基準点の累積値をその社外業者２１の実施件数で乗じた数値から、過去のトラブルの発生頻度を数値化して評価する。本実施例では、トラブル履歴評価点３０として、例えば、最もトラブルの発生頻度の低い社外業者２１の評価点を「５」とし、最もトラブルの発生頻度の低い社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００３０】
信用調査会社２３は、初めて登録する社外業者２１ｃ（社外業者２１ａ及び２１ｂは過去に登録されているものとする。）に対してその社外業者２１ｃの信用調査を行い、信用調査会社端末機１３からＡＳＰサーバ１２にアプローチし、その結果を信用調査結果３６に記入する。ＡＳＰデータセンタ８の信用度評価点入力手段１８は、管理会社２０の担当者に、信用調査が行なわれた社外業者２１ｃに対する信用度の評価点を設定させる。初めて登録する社外業者２１ｃは、発注元２２又は管理会社２０からクレームを受けたことがないためトラブル履歴評価点３０はない。本実施例では、信用度評価点３１として、例えば、最も信用度の高い社外業者２１の評価点を「５」とし、最も信用度の低い社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００３１】
顧客満足度評価点入力手段７は、発注元２２から示された社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの管理業務の評価を顧客満足度として数値化して顧客満足度評価点３２を設定させる。すなわち、発注元２２は、発注元端末機９からＡＳＰサーバ１２上に設定された発注元評価結果３７にアプローチし、過去の管理業務における社外業者２１ａ，２１ｂ，２１ｃの評価を発注元調査結果３７の設問欄に書き込む。この設問欄はチェック式となっていても良い。本実施例では、顧客満足度評価点入力手段７は、顧客満足度評価点３２として、例えば、最も顧客満足度の高い社外業者２１の評価点を「５」とし、最も顧客満足度の低い社外業者２１の評価点を「１」とする５段階評価を行う。
【００３２】
図６に、社外業者選定手段５による社外業者２１の自動選定手段の１つの実施例を示す。社外業者選定手段５は、管理会社２０の担当者に、見積評価点２７、対応能力評価点２８、技術力評価点２９、トラブル履歴評価点３０、信用度評価点３１、顧客満足度評価点３２について優先度を考慮した優先度係数（α）をかけさせる。そして、優先度係数（α）がかけられた評価点を集計し、集計された総合評価点３３の高い順にランキングを作成する。社外業者選定手段５は、このランキングの順位に基づいて発注する社外業者２１を自動的に選定する。すなわち、１社のみ選定する場合には、総合点が最高であった社外業者２１を選定する。複数の社外業者２１を選定する場合には、総合点が上位であった社外業者２１から選定していく。
【００３３】
この実施例によると、評価項目についての優先度について、発注元２２のニーズに合わせてどのように設定するかが社外業者２１の選定に影響する。従って、発注元２２の建物の管理業務に関し、発注元２２のニーズに合わせた適切な社外業者２１を選定して発注することが可能となる。
【００３４】
図７に、社外業者選定手段５による社外業者２１の自動選定手段の他の実施例を示す。管理会社２０の担当者は、見積評価点２７、対応能力評価点２８、技術力評価点２９、トラブル履歴評価点３０、信用度評価点３１、顧客満足度評価点３２などの評価項目について重要度の高い重要度順（β）を設定する。図７の例では、信用度評価点３１を除外し、見積評価点２７、顧客満足度評価点３２、対応能力評価点２８、トラブル履歴評価点３０、技術力評価点２９の順とする。また、図７の例では、社外業者を２１ａ〜２１ｅの５社とする。そして、社外業者選定手段５は、重要度順（β）に従い、それぞれランキングが最下位の社外業者２１を除外していき、発注する社外業者２１を絞り込んで自動的に選定する。
【００３５】
この実施例によると、発注元２２のニーズに合わせてどの評価項目を重視するかが社外業者２１の選定に影響する。従って、発注元２２の建物の管理業務に関し、発注元２２のニーズに合わせた特色のある社外業者２１を選定して発注することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】本発明に係る社外業者自動発注システムの１つの実施形態の概略構成を示すブロック図及び説明図である。
【図２】ＡＳＰサーバ上に設定された見積依頼書の書式の１つの実施例を示す説明図である。
【図３】ＡＳＰサーバ上に設定された入札仕様書の書式の１つの実施例を示す説明図である。
【図４】ＡＳＰデータセンタの各構成要素により設定される社外業者の評価点についての説明図である。
【図５】トラブル履歴評価点入力手段が判定するトラブル度の基準点の１つの実施例を示す説明図である。
【図６】社外業者選定手段による社外業者の自動選定手段の１つの実施例を示す説明図である。
【図７】社外業者選定手段による社外業者の自動選定手段の他の実施例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００３７】
１  社外業者自動発注システム、２  対応能力評価点入力手段、３  技術力評価点入力手段、４  トラブル履歴記憶手段、５  社外業者選定手段、６  トラブル履歴評価点入力手段、７  顧客満足度評価点入力手段、８  ＡＳＰデータセンタ、９  発注元端末機、１０  管理会社端末機、１１  社外業者端末機、１２  ＡＳＰサーバ、１３  信用調査会社端末機、１４  見積依頼書、１５  入札仕様書、１６  工事見積書、１７  工事仕様書、１８  信用度評価点入力手段、１９  見積額評価点入力手段、２０  管理会社、２１  社外業者、２２  発注元、２３  信用調査会社、２４  発注元、２５  設問欄、２６、回答欄、２７  見積評価点、２８  対応能力評価点、２９  技術力評価点、３０  トラブル履歴評価点、３１  信用度評価点、３２  顧客満足度評価点、３３  総合評価点、３４  電子認証、３５  見積金額記入欄、３６  信用調査結果、３７  発注元評価結果、５０  通信ネットワーク。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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