(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域、及び地価を算定すべき未知地点を指定する指定手段と、
地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定手段と、
当該指定手段で指定される地域及び地点について、地価に影響する地価形成要因を地理空間データから分離抽出する地価形成要因分離手段と、
当該既知地域の、当該地価形成要因分離手段で分離された当該地価形成要因と、当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定手段と、
当該未知地点の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、
当該未知地点に対して当該地価形成要因分離手段により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出手段
とを具備することを特徴とする地価算定支援装置。
【請求項２】
当該特定の地価形成要因が、迷惑施設であることを特徴とする請求項１に記載の地価算定支援装置。
【請求項３】
複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域、及び地価を算定すべき未知地域を指定する指定手段と、
地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定手段と、
当該地域指定手段で指定される地域について、地価に影響する地価形成要因を地理空間データから分離抽出する地価形成要因分離手段と、
当該既知地域の、当該地価形成要因分離手段で分離された当該地価形成要因と、当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定手段と、
当該未知地域の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、
当該未知地域に対して当該地価形成要因分離手段により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地域の地価を算出する地価算出手段
とを具備することを特徴とする地価算定支援装置。
【請求項４】
当該特定の地価形成要因が、迷惑施設であることを特徴とする請求項３に記載の地価算定支援装置。
【請求項５】
更に、当該地価算出手段の算出結果に従い地価分布を出力する出力手段を具備する請求項３又は４に記載の地価算定支援装置。
【請求項６】
地価算定を支援するコンピュータプログラムであって、
複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域を指定する既知地域指定機能と、
地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定機能と、
記憶装置に記憶され地理空間データから当該既知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第１の地価形成要因分離機能と、
当該既知地域の、当該第１の地価形成要因分離機能で分離された当該地価形成要因と、当該記憶装置に記憶される当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定機能と、
地価を算定すべき未知地点を指定する未知地点指定機能と、
当該地理空間データから当該未知地点について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第２の地価形成要因分離機能と、
当該未知地点の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、
当該未知地点に対して当該第２の地価形成要因分離機能により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出機能
とをコンピュータに実現させるための地価算定支援プログラム。
【請求項７】
当該特定の地価形成要因が、迷惑施設であることを特徴とする請求項６に記載の地価算定支援プログラム。
【請求項８】
地価算定を支援するコンピュータプログラムであって、
複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域を指定する既知地域指定機能と、
地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定機能と、
記憶装置に記憶され地理空間データから当該既知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第１の地価形成要因分離機能と、
当該既知地域の、当該第１の地価形成要因分離機能で分離された当該地価形成要因と、当該記憶装置に記憶される当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定機能と、
地価を算定すべき未知地域を指定する未知地域指定機能と、
当該地理空間データから当該未知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第２の地価形成要因分離機能と、
当該未知地域の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、
当該未知地域に対して当該第２の地価形成要因分離機能により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出機能
とをコンピュータに実現させるための地価算定支援プログラム。
【請求項９】
当該特定の地価形成要因が、迷惑施設であることを特徴とする請求項８に記載の地価算定支援プログラム。
【請求項１０】
更に、当該コンピュータに、当該地価算出機能の算出結果に従い地価分布を出力する出力機能を実現させるための請求項８又は９に記載の地価算定支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、地価算定支援装置及びプログラムに関し、より具体的には、固定資産の譲渡価格や固定資産税等の経済的価値の算定を支援する装置及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
特許文献１には、宅地課税のための標準宅地評価のように、多様で、かつ、多数の宅地の適正な価格格差を求めることを目的として、価格形成要因を説明変数とし、一次的に評価された価格を目的変数とする重回帰分析を利用することが記載されている。
【０００３】
また、特許文献２には、公的評価の地価変動率と事例価格を正常価格に補正する事情補正率の算定装置として、事例価格の個別性を相続税路線価等の信頼できる格差体系価格で一元的資料に還元し、これを目的変数、経過月数を説明変数とする回帰分析を行い、取引事情の適正価格からの乖離を数期間に亘る分析で解消して地価変動率を求め、基準地点価格と地価変動線価格の開差から事情補正率を求めることが記載されている。
【０００４】
特許文献３には、複数の地点の地価情報を入手できる所定の対象地域において、路線価格を示す線分上に設定した複数の地価モデルポイントの実勢価格を算出する地価分析システム、方法及びプログラムが記載されている。なお、公示価格を１００としたとき、公的評価の水準は、相続税路線価が８０、固定資産税路線価が７０と決められており、相続税路線価を用いる場合、補正係数ｋを０．８とし、定資産税路線価を用いる場合、補正係数ｋを０.７とする。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００９−１４０４６２号公報
【特許文献２】特開２００８−００９９５１号公報
【特許文献３】特開２００７−１２２１９７号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
従来の方法はいずれも、地価算定の基礎となる地価（「算定基礎地価」という）のサンプルを多数得られる地域において、その地域内の、算定基礎地価を得られていない地点の地価を算定しようとするものである。算定基礎地価には、公示地価、路線価、不動産業者で提示される譲渡価格、及び実際の取引価格等がある。
【０００７】
昨今、市街化調整区域の宅地化等の利用が進むものの、算定基礎地価を得られない例が多く、得られたとしても、十分なサンプル数を得られないことが多い。従来の技術は、このような地域に対して妥当で適正な地価とその根拠を提示できない。例えば、市街化調整区域であっても、市街化区域にごく隣接する地域では、市街化区域に準じた扱いをするか、市街化区域における傾向を単純に外挿することで、ある程度の精度乃至は合理的な理由付けの下で、地価を推定乃至算出できるものの、それも市街化の進行具合による。
【０００８】
また、市街化調整区域には、しばしば、ゴミ焼却所、変電所、高速道路、送電線及び墓地等のいわゆる迷惑施設が存在し、このような迷惑施設は、スポット的に地価を押し下げる要因となる。従来の技術は、このような迷惑施設を適切に考慮したものになっていない。
【０００９】
本発明は、このような要望を満たし、十分な数の算定基礎地価を得られない地域における妥当な地価算定を支援する地価算定支援装置及びプログラムを提示することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本発明に係る地価算定支援装置は、複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域、及び地価を算定すべき未知地点を指定する指定手段と、地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定手段と、当該指定手段で指定される地域及び地点について、地価に影響する地価形成要因を地理空間データから分離抽出する地価形成要因分離手段と、当該既知地域の、当該地価形成要因分離手段で分離された当該地価形成要因と、当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定手段と、当該未知地点の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、当該未知地点に対して当該地価形成要因分離手段により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出手段とを具備することを特徴とする。
【００１１】
本発明に係る地価算定支援装置は、複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域、及び地価を算定すべき未知地域を指定する指定手段と、地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定手段と、当該地域指定手段で指定される地域について、地価に影響する地価形成要因を地理空間データから分離抽出する地価形成要因分離手段と、当該既知地域の、当該地価形成要因分離手段で分離された当該地価形成要因と、当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定手段と、当該未知地域の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、当該未知地域に対して当該地価形成要因分離手段により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地域の地価を算出する地価算出手段とを具備することを特徴とする。
【００１２】
本発明に係る地価算定支援プログラムは。地価算定を支援するコンピュータプログラムであって、複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域を指定する既知地域指定機能と、地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定機能と、記憶装置に記憶され地理空間データから当該既知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第１の地価形成要因分離機能と、当該既知地域の、当該第１の地価形成要因分離機能で分離された当該地価形成要因と、当該記憶装置に記憶される当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定機能と、地価を算定すべき未知地点を指定する未知地点指定機能と、当該地理空間データから当該未知地点について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第２の地価形成要因分離機能と、当該未知地点の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、当該未知地点に対して当該第２の地価形成要因分離機能により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出機能とをコンピュータに実現させるための地価算定支援プログラムである。
【００１３】
本発明に係る地価算定支援プログラムは、地価算定を支援するコンピュータプログラムであって、複数の地点について算定基礎地価を得られる既知地域を指定する既知地域指定機能と、地理空間上の地価形成要因から地価を算定する地価算定モデル式を設定するモデル式設定機能と、記憶装置に記憶され地理空間データから当該既知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第１の地価形成要因分離機能と、当該既知地域の、当該第１の地価形成要因分離機能で分離された当該地価形成要因と、当該記憶装置に記憶される当該算定基礎地価とから、当該地価算定モデル式の当該地価形成要因に対する係数を決定する係数決定機能と、地価を算定すべき未知地域を指定する未知地域指定機能と、当該地理空間データから当該未知地域について地価に影響する地価形成要因を分離抽出する第２の地価形成要因分離機能と、当該未知地域の地価に影響する特定の地価形成要因について当該地価算定モデル式及び当該係数決定手段で決定された係数の少なくとも一方を修正する修正手段と、当該未知地域に対して当該第２の地価形成要因分離機能により分離抽出された地価形成要因を、当該地価算定モデル式に適用して当該未知地点の地価を算出する地価算出機能とをコンピュータに実現させるための地価算定支援プログラムである。
【発明の効果】
【００１４】
本発明により、地価サンプルが不十分な地域における適正な地価算定を支援でき、例えば、固定資産税を合理的な理由の下で適切に評価できるようになる。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】本発明の一実施例の概略構成ブロック図である。
【図２】本実施例にインストールされる地価算定支援プログラムの動作フローチャートである。
【図３】地価形成要因の一例とデータ取得方法を示す表である。
【図４】地価算定支援プログラムの別の動作フローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
以下、図面を参照して、本発明の実施例を詳細に説明する。
【実施例１】
【００１７】
図１は、本発明の一実施例の概略構成ブロック図を示す。本実施例は、コンピュータ上で動作する固定資産税算定支援のコンピュータプログラムとして実現される。本実施例では、複数の地価形成要因を所定の地価算定モデル式で地価を表現する。その地価算定モデル式の係数を決定するのに十分なサンプル数又は密度の算定基礎地価を得られる地域を既知地域と呼び、地価を算定したい地域を未知地域と呼ぶ。例えば、既知地域は、住宅地域、商業地域又は工業地域等であり、未知地域は、市街化調整地域、又は用途別の線引きが未だなされていない線引き外地域である。もちろん、住宅地域、商業地域又は工業地域等でも、十分なサンプル数又は密度の算定基礎地価を得られない場合、未知地域となりうる。
【００１８】
ＣＰＵ１０は、本実施例の地価算定支援プログラムに従い、オペレータにより指定される未知地域の固定資産税等の地価を算定する。地価算定支援プログラムはＣＰＵ１０に後述する地価形成要因分離機能１０ａ、統計分析機能１０ｂ及び地価算定機能１０ｃを実現させる。
【００１９】
メモリ１２は、ＣＰＵ１０のワークメモリとして使用される。ハードディスク１４は、地価算定支援プログラム以外に種々のデータを格納するのに使用される。本実施例では、ハードディスク１４には、算定基礎地価データ１４ａ、対象地域の地理空間データ１４ｂ、地価算定モデル式データ１４ｃが格納される。地理空間データ１４ｂは、いわゆるＧＩＳ（Geographic Information System）データ以外に、航空写真、不動産会社、鉄道会社、地方公共団体等から入手される地理データを含む。地理空間データの地図データ及び主要な施設データ以外の内容の詳細は、後述する。
【００２０】
オペレータは、キーボード１６及びマウス１８を使って、地価算定支援プログラムに地価算定に必要な地域や、種々の指示を入力できる。途中結果及び最終結果をプリンタ２０で印刷出力でき、モニタ２２により画像表示できる。
【００２１】
ＣＰＵ１０乃至モニタ２２は、データバス２４に接続し、データバス２４を介してデータを送受信する。
【００２２】
図２は、ＣＰＵ１０で動作する地価算定支援プログラムのフローチャートを示す。オペレータはまず、キーボード１６及びマウス１８を使って、既知地域を設定し（Ｓ１）、地価算定モデル式を入力する（Ｓ２）。地価算定モデル式は、例えば、
Ｌｎ（Ｙ）＝ａ０＋Σａｉ×Ｘｉ＋ε      （１）
で表される。Ｙは地価（円／ｍ２）、Ｌｎは自然対数である。Ｘｉは地価形成要因である。地価形成要因Ｘｉは、その内容により、説明変数として自然対数で評価される定量的な項目と、ダミー変数として２値のフラグ（有／無）で評価される項目がある。ａ０，｛ａｉ｝は統計分析により得られる係数（回帰分析における偏回帰係数）であり、｛ａｉ｝は地価形成要因Ｘｉに対する係数であり、εは、誤差である。
【００２３】
図３は、地価形成要因の一例とそのデータ取得方法を示す。例えば、売地の地点を中心に市街地・集落等（以下、「既存集落等」という。）の隣接又は近接に関する情報をダミー変数とした。具体的には、既存集落等については、既存集落等に道路を隔てる場合の既存集落等近接ダミー、既存集落から５０ｍ以内の場合の既存集落等５０ｍ以内ダミー、及び、既存集落等から５０ｍ以上離れる場合の既存集落等５０ｍ以上ダミーの３つに分類し、該当する場合に１（２進値）をセットする。建物疎密度については、売地の地点を中心に半径１００ｍのエリアにおける建築物が９０棟以上の場合の建物疎密度（１）ダミー、建築物が３０棟以上、９０棟未満の場合の建物疎密度（２）ダミー、及び、建築物が３０棟未満の場合の建築物疎密度（３）ダミーの３つに分類し、該当する場合に、１（２進値）をセットする。
【００２４】
地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価形成要因分離機能１０ａが、ハードディスク１４の地理空間データ１４ｂから、ステップＳ１で設定された既知地域の地価形成に影響する地域範囲で、ステップＳ２で設定される地価算定モデルで採用される地価形成要因データを分離する（Ｓ３）。分離された地価形成要因データの空間分布データは、例えば、ハードディスク１４に一時保存される。
【００２５】
地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の統計分析機能１０ｂが、ステップＳ１で設定された各既知地域で、算定基礎地価１４ａと地価形成要因との関係を重回帰分析等の統計手法により解析して、地価算定モデル式の係数ａ０，｛ａｉ｝，εを算出する（Ｓ４）。
【００２６】
地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）又はオペレータが、地価算定モデル式及び算出された係数の妥当性を判定する（Ｓ５）。具体的には、算出された係数が通常、ありうる値範囲であるかどうか、及び、算出された係数を地価算定モデル式に投入して計算した地価と、既知地価との比較による異常値の有無等により判断される。
【００２７】
妥当性を欠く場合（Ｓ５）、地価算定モデル式を修正又はノイズとなる既知地価を削除して（Ｓ６）、ステップＳ３，Ｓ４を繰り返す。例えば、ステップＳ４で算出された係数が通常、ありうる値の範囲に無い場合、地価算定モデル式自体の変更、地価算定モデル式で採用する地価形成要因の変更、又は、特定の地価形成要因（例えば、上記したダミー）についての区分の変更等がありうる。算出された係数を地価算定モデル式に投入して計算した地価と、既知地価との間に異常な差が生じる場合、その既知地価をノイズ（異常値）として削除する。
【００２８】
以上の処理で、地価算定モデル式が完成する。地価算定モデル式とその係数は、以後の参照のために、ハードディスク１４に保存される。
【００２９】
次に、オペレータは、キーボード１６又はマウス１８を使って、地価を算定したい地域、すなわち、未知地域を指定する（Ｓ７）。上述したように、未知地域は、例えば、市街化調整区域、市街化調整区域内の、市街化区域に近い地域、又は、非線引き地域等である。
【００３０】
地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価形成要因分離機能１０ａが、地理空間データ１４ｂから未知地域の地価形成に影響する地域範囲で地価形成要因を分離する（Ｓ８）。例えば、未知地域から外れた位置に存在することがある地価形成要因であっても、未知地域内での地価形成に影響する地価形成要因も、分離の対象となる。
【００３１】
ステップＳ８で分離した地価形成要因に従い、マニュアルにより又は自動処理で、地価算定モデル式と係数を修正する（Ｓ９）。例えば、迷惑施設はしばしば、地価を引き下げる方向に作用するが、その多くが、取引事例の少ない地域に設置される。既知地域で適切と評価されうる地価算定モデル式及びその係数であっても、スポット的に存在する迷惑施設に対して適切で無いことが、しばしば生じうる。地価に対する定量的な影響の程度と空間的な広がりは、経験的にも知りうるものであり、このステップＳ９において、未知地域における地価形成に影響する地価形成要因毎に修正する。例えば、修正を考慮すべき地価形成要因が単一の場合、上式（１）に係数βを追加し、
Ｌｎ（Ｙ）＝ａ０＋Σａｉ×Ｘｉ＋ε＋β      （２）
と修正する。
【００３２】
地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価算出機能１０ｃは、ステップＳ９で修正した地価算定モデル式及びその係数を使って、未知地域の地価の分布を算出する（Ｓ１０）。もちろん、この段階で、オペレータは未知地域内の任意の地点を指定し、その地点の地価を地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価算出機能１０ｃに算出させることができる。地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）は、算出結果をプリンタ２０で印刷出力し、モニタ２２に表示する。
【００３３】
多数地点乃至は空間的な広がりでの地価算出が必要ない場合、ステップＳ７において、直接、未知地域内の地価を算定したい地点を指定してもよいことは明らかである。ステップＳ８，Ｓ９の処理は、未知地域を未知地点に置換して実行すれば済む。
【００３４】
他の未知地域がある場合（Ｓ１１）、地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）は、ステップＳ７〜Ｓ１０を繰り返す。
【００３５】
このようにして、本実施例では、十分な数の地価サンプルを得られない地域（未知地域）の任意の地点の地価を、十分な数の地価を得られる地域（既知地域）で得られる地価算定モデル式及びその係数を使って算定できる。地価形成要因に応じた修正（Ｓ９）はあるものの、地価算定モデル式の係数を未知地域でも維持しつつ、未知地域の地価に影響する地価形成要因を追加的に地価算定モデル式に適用するので、地価形成要因との関係、及び周囲の地価との関連を合理的に説明可能な地価を算出できる。
【００３６】
合理的に説明可能な地価を算出できるので、例えば、固定資産税の評価で、その根拠の定量的な説明が可能になる。
【実施例２】
【００３７】
図２に示すフローでは、未知地域（又はその未知地点）を個別に指定したが、既知地域及び未知地域を含む地域全体について、地価算定モデル式とその係数を決定してから、個々の算定対象地点で地価を算定するようにしてもよい。図４は、そのように修正した地価算定支援プログラムのフローチャートを示す。
【００３８】
図４において、ステップＳ２１〜Ｓ２９はそれぞれ、図２に示すステップＳ１〜Ｓ９と同じである。図４に示すフローでは、複数の未知地域で地価算定モデル式とその係数を先に決定するので、図２に示すステップＳ１０に相当する処理が、後回しにされる。決定された地価算定モデル式及びその係数が、地価算定モデル式データ１４ｃとしてハードディスク１４に格納される。
【００３９】
全ての未知地域における地価算定モデル式とその係数が決定すると（Ｓ３０）、オペレータにより又は自動で、算定対象地点を地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）に入力する（Ｓ３１）。地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価形成要因分離機能１０ａが、算定対象地点の地価に影響する地価形成要因を地理空間データ１４ｂから分離抽出する（Ｓ３２）。続けて、地価算定支援プログラム（ＣＰＵ１０）の地価算出機能１０ｃが、ハードディスク１４の地価算定モデル式データ１４ｃから算定対象地点に適用される地価算定モデル式とその係数を読み出し、算定対象地点の地価を算出する（Ｓ３３）。別の算定対象地点がある限り（Ｓ３４）、ステップＳ３１〜Ｓ３３を繰り返す。
【００４０】
以上の演算で得られた地価を空間的に表示又は印刷することにより、地価の空間的な分布を視覚的に確認できる。例えば、同じ地価になる地点を接続する、等高線に類似した表示（地価線）は、地価分布の簡易な把握を容易にする。
【００４１】
上記各実施例では、既知地域の価格形成要因の分離と、未知地域の価格形成要因の分離を異なる段階又はステップで実行したが、先に一括して実行してもよいことは明らかである。この場合、地価算定モデルは、既知地域と未知地域の何れか一方に出現する価格形成要因を全て考慮したものとする。
【００４２】
単一のコンピュータからなる実施例を説明したが、そのリソースの一部、例えば、ハードディスク１４の一部のデータは、ネットワーク越しにアクセス可能なファイルサーバであってもよい。
【００４３】
特定の説明用の実施例を参照して本発明を説明したが、特許請求の範囲に規定される本発明の技術的範囲を逸脱しないで、上述の実施例に種々の変更・修整を施しうることは、本発明の属する分野の技術者にとって自明であり、このような変更・修整も本発明の技術的範囲に含まれる。
【符号の説明】
【００４４】
１０：ＣＰＵ
１０ａ：地価形成要因分離機能
１０ｂ：統計分析機能
１０ｃ：地価算定機能
１２：メモリ
１４：ハードディスク
１４ａ：算定基礎地価データ
１４ｂ：地理空間データ
１４ｃ：地価算定モデル式データ
１６：キーボード
１８：マウス
２０：プリンタ
２２：モニタ
２４：データバス
【図１】
0005581804.tif 000002
【図２】
0005581804.tif 000003
【図３】
0005581804.tif 000004
【図４】
0005581804.tif 000005