(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の評価基準施設からなる基準施設群に含まれる前記評価基準施設ごとに、当該評価基準施設と評価対象物件との距離に基づいて、前記評価対象物件の評価の高さを示す指数を導出する指数導出手段と、
前記基準施設群に含まれる全ての前記評価基準施設に関して前記指数導出手段が導出した前記指数を総合した総合指数を算出する総合指数算出手段と、
複数の前記評価対象物件からなる対象物件群に関する情報処理であって、前記対象物件群における前記評価対象物件のそれぞれを順位付けする処理、及び、前記対象物件群から一部の前記評価対象物件を抽出する処理の少なくともいずれかを、前記総合指数算出手段による算出結果に基づいて実行する物件情報処理手段とを備えており、
前記評価基準施設が、複数のカテゴリに分類されており、
前記指数導出手段が、前記評価基準施設からの距離に対する前記指数の変化の態様を前記カテゴリごとに記憶する指数変化記憶手段を有し、当該指数変化記憶手段の記憶内容に基づいて前記指数を導出することを特徴とする物件情報処理システム。
【請求項２】
前記指数の変化の態様が、前記評価基準施設からの距離が所定値より大きくなるにつれて前記指数が示す評価が単調に低下するような態様であることを特徴とする請求項１に記載の物件情報処理システム。
【請求項３】
前記指数の変化の態様が、前記評価基準施設からの距離がゼロから前記所定値まで変化する際に、前記評価基準施設からの距離に対する前記指数の変化率が少なくとも１回はゼロとなるような態様であることを特徴とする請求項２に記載の物件情報処理システム。
【請求項４】
前記指数変化記憶手段が前記指数の変化の態様を前記評価基準施設からの距離が所定の長さ以下となる範囲内に関して記憶しており、
前記評価基準施設の候補となる複数の施設に係る情報を管理する施設情報管理手段をさらに備えており、
前記複数の施設のうち、前記評価対象物件との距離が前記所定の長さ以下となるものが、前記基準施設群として抽出されることを特徴とする請求項１〜３のいずれか１項に記載の物件情報処理システム。
【請求項５】
前記総合指数が、前記基準施設群に含まれる全ての前記評価基準施設に関して前記指数導出手段が導出した前記指数の和又は和に対応する値であることを特徴とする請求項１〜４のいずれか１項に記載の物件情報処理システム。
【請求項６】
ネットワークを介して互いに接続された第１及び第２のサブシステムを備えており、
前記第１のサブシステムが、
前記指数導出手段及び前記総合指数算出手段を有し、前記評価対象物件の位置情報を前記第２のサブシステムから受信すると共に、取得した前記評価対象物件に関する前記総合指数算出手段による算出結果を前記第２のサブシステムに送信し、
前記第２のサブシステムが、
前記物件情報処理手段、及び、複数の物件に係る情報を管理する管理手段を有しており、
前記物件情報処理手段が、前記複数の物件から、所定の条件を満たすものを、前記対象物件群として抽出することを特徴とする請求項１〜５のいずれか１項に記載の物件情報処理システム。
【請求項７】
前記第２のサブシステムが、
前記管理手段が管理する情報に新たな前記物件に係る情報を登録する第１の物件登録手段と、
前記新たな物件の位置情報とその識別情報とを新たな前記評価対象物件に係る情報として前記第１のサブシステムに送信する第１の送信手段と、
前記対象物件群に含まれる前記評価対象物件のそれぞれに関する前記識別情報を前記第１のサブシステムに送信する第２の送信手段とをさらに有しており、
前記第１のサブシステムが、
前記第１の送信手段から送信された位置情報に基づいて、前記基準施設群に含まれる前記評価基準施設のそれぞれと前記新たな評価対象物件との距離を、前記第２の送信手段から送信された前記識別情報と関連付けて登録する第２の物件登録手段をさらに有しており、
前記指数導出手段が、
前記第２の送信手段から送信された前記識別情報に関連付けて前記第２の物件登録手段に登録された、前記評価基準施設のそれぞれと前記評価対象物件との距離に基づいて、前記評価対象物件に係る前記指数を導出することを特徴とする請求項６に記載の物件情報処理システム。
【請求項８】
コンピュータを、
評価対象物件の位置情報を含む物件情報を他のコンピュータから取得する物件情報取得手段、
複数の評価基準施設からなる基準施設群における前記評価基準施設の位置情報と前記物件情報取得手段が取得した前記評価対象物件の位置情報とから取得される、前記評価基準施設と前記評価対象物件との距離に基づいて、前記基準施設群に含まれる前記評価基準施設ごとに、前記評価対象物件の評価の高さを示す指数を導出する指数導出手段、
前記基準施設群に含まれる全ての前記評価基準施設に関して前記指数導出手段が導出した前記指数を総合した総合指数を算出する総合指数算出手段、及び、
前記総合指数算出手段が算出した前記総合指数を前記他のコンピュータ又は前記他のコンピュータが含まれるシステム内の別のコンピュータに送信する送信手段として機能させると共に、
前記評価基準施設の分類である複数のカテゴリのそれぞれごとに前記評価基準施設からの距離に対する前記指数の変化の態様としてコンピュータが記憶した内容に基づいて前記指数を導出するように、前記指数導出手段を機能させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件の評価に基づいて物件情報を処理する物件情報処理システム及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産物件などを探すユーザにとっては、いろいろな条件が物件を選択する要因となる。物件の周辺環境はその一つである。例えば、物件の周辺に駅やスーパーマーケットなどの利便施設があるかや、それらの施設が物件からどれくらい離れているかは、物件を決定する際に重要な要素となり得る。特許文献１のシステムは、評価対象となる物件が利便施設からどれくらい離れているかを、各施設を中心とした円を地図上に表示することで一覧できるようにしたものである。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１１−９０５３０号公報（図５）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
不動産物件の検索システムなどを用いるメリットの一つは、候補となる物件が多数あるときにも、システムの情報処理により所望の物件を迅速に抽出できることである。一方、特許文献１においては、物件と施設の位置関係を一覧できるようにはなっているが、結局はユーザ自身が施設からの距離を認識して所望の物件を選ばざるを得ず、検索システムを使用するメリットに乏しい。
【０００５】
本発明の目的は、周辺の施設からの距離に基づいて適切に物件を抽出したり順位付けしたりできる物件情報処理システム及びプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の物件情報処理システムは、複数の評価基準施設からなる基準施設群に含まれる前記評価基準施設ごとに、当該評価基準施設と評価対象物件との距離に基づいて、前記評価対象物件の評価の高さを示す指数を導出する指数導出手段と、前記基準施設群に含まれる全ての前記評価基準施設に関して前記指数導出手段が導出した前記指数を総合した総合指数を算出する総合指数算出手段と、複数の前記評価対象物件からなる対象物件群に関する情報処理であって、前記対象物件群における前記評価対象物件のそれぞれを順位付けする処理、及び、前記対象物件群から一部の前記評価対象物件を抽出する処理の少なくともいずれかを、前記総合指数算出手段による算出結果に基づいて実行する物件情報処理手段とを備えており、前記評価基準施設が、複数のカテゴリに分類されており、前記指数導出手段が、前記評価基準施設からの距離に対する前記指数の変化の態様を前記カテゴリごとに記憶する指数変化記憶手段を有し、当該指数変化記憶手段の記憶内容に基づいて前記指数を導出する。なお、本発明における評価基準施設と評価対象物件との距離は、直線距離であってもよいし、評価基準施設と評価対象物件とを道路に沿って最短経路で繋いだときの道のりであってもよい。
【０００７】
また、本発明のプログラムは、コンピュータを、評価対象物件の位置情報を含む物件情報を他のコンピュータから取得する物件情報取得手段、複数の評価基準施設からなる基準施設群における前記評価基準施設の位置情報と前記物件情報取得手段が取得した前記評価対象物件の位置情報とから取得される、前記評価基準施設と前記評価対象物件との距離に基づいて、前記基準施設群に含まれる前記評価基準施設ごとに、前記評価対象物件の評価の高さを示す指数を導出する指数導出手段、前記基準施設群に含まれる全ての前記評価基準施設に関して前記指数導出手段が導出した前記指数を総合した総合指数を算出する総合指数算出手段、及び、前記総合指数算出手段が算出した前記総合指数を前記他のコンピュータ又は前記他のコンピュータが含まれるシステム内の別のコンピュータに送信する送信手段として機能させると共に、前記評価基準施設の分類である複数のカテゴリのそれぞれごとに前記評価基準施設からの距離に対する前記指数の変化の態様としてコンピュータが記憶した内容に基づいて前記指数を導出するように、前記指数導出手段を機能させる。
【発明の効果】
【０００８】
本発明の物件情報処理システムによると、物件の評価を示す指数を各評価基準施設との距離に応じて導出すると共に、全ての評価基準施設に関して指数を総合した総合指数を算出する。そして、その総合指数に基づき、対象物件群を順位付けしたり対象物件群から物件を抽出したりする。したがって、評価対象物件の周辺に存在する複数の施設の状況に基づいてシステムの情報処理により迅速に物件を抽出することができる。
【０００９】
本発明のプログラムによると、総合指数を算出し、算出した総合指数を他のコンピュータに提供するように適切にコンピュータを機能させる。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】本発明の一実施形態である物件情報処理システムの機能構成を示すブロック図である。
【図２】物件情報処理システムに含まれる物件評価サーバの機能構成を示すブロック図である。
【図３】物件情報処理システムにおいて物件の評価に用いられる効用曲線を示すグラフである。
【図４】新たな物件が登録される際に物件情報処理システムが実行する処理の流れを示すフロー図である。
【図５】物件を検索する際に物件情報処理システムが実行する処理の流れを示すフロー図である。
【図６】物件と周辺施設との位置関係を示す概念図である。
【図７】物件情報処理システムにおいて、検索条件を入力するためのグラフィカルユーザインタフェースに用いられる画像である。
【図８】図７において所定の入力がなされた際に表示される画像である。
【図９】図７において、図８の場合とは別の入力がなされた際に表示される画像である。
【図１０】物件の検索結果として表示される画像である。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
本発明の一実施形態に係る物件情報処理システム１（物件情報処理システム）について、図１〜図９を参照しつつ説明する。物件情報処理システム１は、図１に示すように、物件評価情報提供システム１００（第１のサブシステム）、物件検索システム２００（第２のサブシステム）及び地理情報管理システム２（施設情報管理手段）を有している。これらの３つのシステムは、インターネットなどの相互通信ネットワーク（以下、ネットワークとする）を介して互いに接続されている。システム同士は、ネットワークを介して相互にデータ通信できる。以下において、これらのシステム同士が条件や情報等をやりとりするといった表現を用いる場合、その表現は、当該システム同士が、当該条件や情報等を示すデータを、ネットワークを介して通信することを表す。
【００１２】
これらのシステムは、それぞれ、サーバや端末などのコンピュータ及び周辺機器からなる装置を含んでいる。コンピュータは、ＣＰＵや各種のメモリ、ハードディスク、記録媒体の読取及び記録装置、外部のネットワークや装置と接続するための入出力ポート等を有している。以下において説明する各システムの機能部は、ハードディスクや記録媒体に格納されたプログラムや画像データ等がメモリに転送され、転送されたデータに基づいてＣＰＵが各種の情報処理を実行することにより実現されている。周辺機器には、ディスプレイなどの表示機器や、ユーザからの入力を受け付けるキーボード、マウスなどの入力機器が含まれる。
【００１３】
物件検索システム２００は、例えば、不動産仲介業者等が運用するシステムである。物件検索システム２００は、図１に示すように、物件情報管理サーバ２１０（管理手段）及び物件情報端末２２０を有している。これらは互いに、専用回線やインターネットなどのネットワークを介して接続されていてもよいし、その他のインタフェースを介して互いに接続されていてもよい。物件情報管理サーバ２１０は、複数の不動産物件に係る物件情報を管理する。物件情報には、物件の名称、物件の位置情報、物件条件などが含まれている。これらの情報は、物件ごとに互いに関連付けられつつ、物件情報管理サーバ２１０によって管理されている。物件の位置情報は、物件の位置を緯度及び経度で示す。物件条件は、物件の所在する住所やその間取り等、物件を検索する際に従来用いられている物件の個別情報を示す。物件情報管理サーバ２１０は、物件情報端末２２０からの要請を受けて物件情報を提供したり、物件情報を新規に登録したりする。
【００１４】
物件情報端末２２０は、物件登録部２２１（第１の物件登録手段）及び物件検索部２２２（物件情報処理手段）を有している。物件登録部２２１は、新規物件に関する物件情報を物件情報管理サーバ２１０に登録する。物件情報は、入力機器を介して物件情報端末２２０に入力される。また、物件登録部２２１は、新規物件の登録の際、物件情報管理サーバ２１０の他、物件評価情報提供システム１００にも物件情報を送信する。これにより、後述のとおり、物件評価情報提供システム１００においても新規物件が登録される。物件評価情報提供システム１００に送信される物件情報には、登録対象となる物件の識別情報と、その物件の位置情報とが含まれる。識別情報は、後述のとおり、物件検索部２２２が物件評価情報提供システム１００に物件の評価情報を要請する際に使用される。位置情報は、後述のとおり、物件評価情報提供システム１００において物件を評価するために使用される。なお、物件登録部２２１は、本発明における第１の送信手段に対応する。
【００１５】
物件検索部２２２は、入力機器を介して入力された検索条件に基づいて、物件情報管理サーバ２１０から物件情報を検索する。検索条件には、第１条件及び第２条件の２種類が含まれる。第１条件は、物件情報管理サーバ２１０に登録された物件情報に対応する条件である。つまり、物件の住所や間取りなど、物件検索のために従来用いられている条件である。物件検索部２２２は、入力された第１条件に基づき、物件情報管理サーバ２１０に登録された多数の物件から、条件に該当するものを抽出する。以下、このとき抽出された物件からなる群を予備抽出物件群とする。しかしながら、住所や間取りなどの従来の条件のみに基づいて物件を検索すると、多数の物件がヒットし、所望の物件を絞り込めないという問題がある。
【００１６】
そこで、本実施形態では、第２条件に基づいて、予備抽出物件群から、条件に該当するものをさらに絞り込む。第２条件は、物件の周囲環境に応じて与えられる評価に関する。この評価は、具体的には、物件の周囲に存在する利便施設の状況に応じて与えられる。本実施形態において、評価の基準となる利便施設は、病院、小・中学校、図書館、スーパーマーケット、駅等のカテゴリで分類される。以下、このような評価情報を生成する際の基準となる施設を評価基準施設とする。また、評価の対象となる物件を評価対象物件とする。なお、以下においては、病院、スーパーマーケット、駅等のカテゴリを、カテゴリＣ１、カテゴリＣ２、カテゴリＣ３…といったように、ラベルを用いて表現する。
【００１７】
物件検索部２２２は、物件評価情報提供システム１００に対して、物件に関する評価の提供を要請する。物件の周辺にどのような施設が存在すると評価が高くなるのかはユーザごとに異なる。このため、物件検索システム２００は、評価条件の基礎となる第２条件をユーザに入力させるように構成されている。第２条件には、評価基準施設として指定する施設のカテゴリと、そのカテゴリの重要度値とが含まれる。これらを入力することにより、考慮に入れるべき施設のカテゴリと、その重要度とをユーザが自ら指定できる。
【００１８】
物件検索部２２２は、ユーザが施設のカテゴリを個別に指定できるように構成されていると共に、複数のカテゴリ群から選択できるようにも構成されている。各カテゴリ群は、ユーザのライフスタイルや年齢、性別などの属性に応じて分類された複数のカテゴリからなる。物件検索部２２２は、属性に関連付けて複数のカテゴリ群を記憶している。物件検索部２２２は、ユーザから属性の入力を受け付けると共に、入力された属性に関連付けて記憶するカテゴリ群を第２条件として設定する。
【００１９】
物件検索部２２２は、ユーザがカテゴリを個別に指定したり、カテゴリ群を選択したりした後、各カテゴリについて重要度値の入力を受け付ける。重要度値は、ユーザのカテゴリに対する主観的な重要度を指示するものである。つまり、距離が近いとより利便性が高いと評価するカテゴリを区別するための値となる。例えば５段階で設定され、重要度値１が最も重要度が低く、重要度値が２、３、４、５と大きくなるのに応じて重要度が高くなる。重要度は、その施設のカテゴリが物件の評価にどのくらい寄与するかを示す。
【００２０】
物件検索部２２２は、ユーザによって入力された第２条件に基づき、評価条件を指定すると共に、評価条件を物件評価情報提供システム１００へと送信する。評価条件には、（１）評価対象物件の識別情報、（２）評価基準施設として指定する施設のカテゴリ、及び、（３）カテゴリの重要度値が含まれる。（１）の評価対象物件となるのは、予備抽出物件群に含まれる各物件である。（２）及び（３）の条件は、ユーザからの入力によって指定された第２条件に基づく。表１は、一例として、評価条件が（１）物件Ｓに関する識別情報、（２）カテゴリＣ２及びＣ３、（３）カテゴリＣ２の重要度値が５で、カテゴリＣ３の重要度値が４である場合を示している。なお、物件検索部２２２は、本発明における第２の送信手段に対応する。
【００２１】
【表１】
0005487475.tif 000002
【００２２】
物件評価情報提供システム１００からは、物件検索部２２２の要請に応じ、評価対象物件の評価情報が提供される。物件検索部２２２は、予備抽出物件群に含まれる各物件に関して物件評価情報提供システム１００から評価を取得する。そして、物件検索部２２２は、提供された評価情報に基づいて、予備抽出物件群に含まれる物件の順位付けを行ったり、予備抽出物件群から一部の物件を抽出したりする。物件評価情報提供システム１００から提供されるのは、物件の評価の高さを示す総合指数である。物件検索部２２２は、総合指数が大きいものから順に、所定の数の物件を呼び抽出物件群から抽出する。または、物件検索部２２２は、総合指数の大きさに基づいて予備抽出物件群に順位を付与すると共に、この順位付けに従って物件をリストアップし、ディスプレイに表示する。
【００２３】
地理情報管理システム２は、図１に示すように、評価基準施設の候補となる施設に関する施設情報と、地理上の各地点を繋ぐ道路網に関する情報とを管理する。施設情報は、施設名称、施設のカテゴリ、及び、施設の位置情報を含んでいる。施設名称は、“○×クリニック”や“△○図書館”などの固有名称である。施設のカテゴリは、病院、小・中学校、図書館、スーパーマーケット、駅等に対応する。位置情報は、施設の位置を緯度及び経度で示す。地理情報管理システム２は、他のシステムからの要請により、施設情報をそのシステムに提供する。他のシステムからの要請において地理的範囲の指定を受けると、地理情報管理システム２は、指定された地理的範囲内に存在する施設に関する施設情報のみを、要請したシステムへと提供する。
【００２４】
上記の地理的範囲は、評価対象物件からの道路距離が所定の距離以下となる範囲として指定される。道路距離は、評価対象物件から道路に沿って最短経路で目標地点まで繋いだときの道のりである。地理情報管理システム２は、道路網に関する情報に基づき、評価対象物件から各施設までの最短経路を探索し、その最短経路の道のりを道路距離として算出する。そして、地理情報管理システム２は、算出した道路距離が所定の範囲内にあるものに関する施設情報とその道路距離とを要請元のシステムに提供する。
【００２５】
物件評価情報提供システム１００は、物件の評価情報を物件検索システム２００に提供する。物件評価情報提供システム１００は、物件評価サーバ１０１を有している。物件評価サーバ１０１は、評価対象物件の周辺に存在する評価基準施設と評価対象物件との位置関係に基づいて、その評価対象物件に対する評価を与える。
【００２６】
物件評価サーバ１０１は、図２に示すように、物件登録部１１０（第２の物件登録手段）及び物件評価部１２０を有している。物件登録部１１０は、評価対象物件の候補となる物件に関し、物件検索システム２００から受信した新規物件の物件情報に基づいて、物件の評価の際に必要となる情報をあらかじめ登録しておく。登録された情報は、後述のとおり、物件評価部１２０によって評価対象物件の評価に用いられる。
【００２７】
物件登録部１１０は、物件情報受信部１１１（取得手段）、施設抽出部１１２及び物件記憶部１１３を有している。物件記憶部１１３は、登録された物件情報を記憶する。物件情報受信部１１１は、物件検索システム２００から新規物件の物件情報を受信する。施設抽出部１１２は、地理情報管理システム２に対し、新規物件の物件情報に含まれる位置情報が示す位置からの道路距離が所定の距離の範囲内に該当する地理的範囲内の施設情報を提供するよう要請する。所定の距離は、後述の効用曲線記憶部１２５が記憶する効用曲線の定義範囲の最大値に等しい。効用曲線からは、定義範囲においてのみ評価値を取得することができる。したがって、この範囲外にある施設は、評価基準施設とはなり得ず、範囲内にある施設のみが評価基準施設となる。このため、施設抽出部１１２は、上記の地理的範囲を指定することにより、効用曲線に基づいて評価することができる範囲にある施設の情報のみを地理情報管理システム２に要請する。地理情報管理システム２は、施設抽出部１１２からの要請に基づき、新規物件からの道路距離が所定の距離の範囲内にある周辺施設に係る施設情報と、その新規物件からの道路距離とを提供する。
【００２８】
図６は、物件登録部１１０によって登録される施設情報に係る施設のイメージである。図６において、Ｓは、登録対象となる新規物件である。また、Ｔ１〜Ｔ４は、本実施形態において評価対象基準の候補となる施設である。図６の破線は、新規物件Ｓからの道路距離が所定の距離以下となる範囲の境界を概念的に示している。破線の範囲内にある施設は新規物件Ｓに係る評価基準施設となり得るが、破線の範囲外にある施設は新規物件Ｓに係る評価基準施設とならない。これにより、新規物件Ｓに関して物件登録部２２１が登録する施設情報は、施設Ｔ１〜Ｔ３に係る情報となる。施設Ｔ１〜Ｔ３のカテゴリはＣ１〜Ｃ３とする。
【００２９】
施設抽出部１１２は、新規物件の識別情報と関連付けて、地理情報管理システム２から取得した情報を周辺施設の情報として物件記憶部１１３に記憶させる。ここで記憶させる情報には、新規物件との道路距離及び施設のカテゴリが含まれる。図６の例では、物件Ｓの識別情報と関連付けて、施設Ｔ１〜Ｔ３における物件Ｓからの道路距離Ｌ１〜Ｌ３及び施設のカテゴリＣ１〜Ｃ３が物件記憶部１１３に記憶される。
【００３０】
物件登録部１１０は、後述の指数導出部１２２から登録情報を提供するように要請があった場合、指数導出部１２２によって指定された条件に基づいて、物件記憶部１１３に記憶された周辺施設の施設情報を指数導出部１２２に提供する。指数導出部１２２からは、後述のとおり、評価対象物件の識別情報と施設のカテゴリとが指定される。これに応じ、物件登録部２２１は、指定された評価対象物件の識別情報に関連付けて物件記憶部１１３に記憶された周辺施設の施設情報のうち、指定されたカテゴリに該当する施設情報を抽出する。図６の二点鎖線は、表１に示す識別情報とカテゴリとが指定された場合に抽出される施設の一例を示している。表１では、識別情報に対応するのが物件Ｓであって、指定されたカテゴリがＣ２及びＣ３であるため、施設Ｔ２及びＴ３が抽出される。物件登録部２２１は、抽出した施設情報を指数導出部１２２へと提供する。
【００３１】
物件評価部１２０は、物件検索システム２００から評価の要請があった場合に、物件登録部１１０が登録しておいた情報に基づいて物件の評価を行う。物件評価部１２０は、評価条件受信部１２１、指数導出部１２２（指数導出手段）、総合指数算出部１２３（総合指数算出手段）、評価結果送信部１２４及び効用曲線記憶部１２５（指数変化記憶手段）を有している。評価条件受信部１２１は、物件検索システム２００から物件の評価条件（表１参照）を受信する。
【００３２】
効用曲線記憶部１２５は、施設からの道路距離と物件の評価との関係を示す効用曲線を示すデータ（以下、曲線データとする）を記憶する。効用曲線は、施設からの道路距離に関する所定の定義範囲において、評価対象物件の評価の高さを示す指数を与える。指数は、値が大きいほど評価が高いことを示し、値が小さいほど評価が低いことを示す。
【００３３】
ところで、不動産物件を探しているユーザにとって、物件の周辺にどのような施設が存在するかが重要であることは共通するが、どの施設であっても同様の価値を有しているわけではない。各利便施設に対して物件からの道路距離が短ければ短いほど、概ね、その物件の評価は高くなるが、施設によってはあまりに近いと、騒音などの理由から逆に評価が下がる場合もある。したがって、周辺の施設との道路距離に基づいて物件を評価する場合、その施設がどのような種類の施設であるのかに応じて評価の仕方を変える必要がある。
【００３４】
そこで、効用曲線記憶部１２５は、施設のカテゴリ間で異なる曲線データをカテゴリに関連付けて記憶する。例えば、図３（ａ）に示す曲線Ａは、施設からの道路距離に係る全定義範囲に亘って指数が単調に減少する。図３（ｂ）に示す曲線Ｂは、施設からの道路距離が所定値Ｄ１を超える範囲では単調減少であるが、施設からの道路距離がＤ１までの範囲では単調増加である。つまり、曲線Ｂは、距離Ｄ１において最大値を取る。図３（ｃ）に示す曲線Ｃは、施設からの道路距離が所定値Ｄ２までの範囲では指数が一定値を取り、施設からの道路距離がＤ２を超える範囲では単調減少である。曲線Ａ〜Ｃの関数は、互いに同じ定義範囲に関して定義されている。各曲線は、所定の方法で規格化されている。例えば、曲線が示す関数を施設との道路距離に関して定義範囲の全域に亘って積分した値が所定値になるように規格化されてもよい。効用曲線記憶部１２５は、曲線Ａ〜Ｃを、それぞれ別の施設のカテゴリに関連付けて記憶する。例えば、曲線ＡはカテゴリＣ１に関連付けて記憶され、曲線ＢはカテゴリＣ２に関連付けて記憶され、曲線ＣはカテゴリＣ３に関連付けて記憶される。なお、後述の変形例を除き、異なる曲線同士では同じカテゴリが関連付けられることはないが、異なるカテゴリに同じ曲線が関連付けられていてもよい。
【００３５】
曲線Ａ〜Ｃのいずれにおいても、施設からの道路距離がある程度大きい範囲では、距離が大きくなるにつれ、指数が最小値に向かって漸近的に減少し、やがて最小値となる。曲線Ｂ及びＣにおいては、単調減少するのみではない。曲線ＢではＤ１において、曲線ＣではＤ２以下において、施設からの道路距離に対する指数の変化率がゼロとなる。このような曲線をカテゴリ別に用いることにより、施設に応じてユーザの志向を物件の評価に適切に反映できる。
【００３６】
指数導出部１２２は、効用曲線記憶部１２５が記憶する曲線データと、物件検索システム２００からの評価条件とに基づいて、各評価基準施設に対する評価対象物件の指数を導出する。物件検索システム２００からの評価条件には、評価基準施設となるべき施設のカテゴリと、評価対象物件の識別情報とが含まれている。まず、指数導出部１２２は、評価条件に含まれる評価対象物件の識別情報と施設のカテゴリを指定して、物件登録部１１０に対し、当該評価対象物件の周辺施設に係る施設情報の提供を要請する。これに応じ、物件登録部１１０からは、指定したカテゴリに該当する周辺施設の施設情報が提供される。提供された施設情報に係る各周辺施設が、物件検索システム２００からの評価条件に応じた評価基準施設となる。次に、指数導出部１２２は、物件検索システム２００からの評価条件に含まれる施設のカテゴリに対応する曲線データを効用曲線記憶部１２５から取得する。そして、指数導出部１２２は、物件登録部１１０から提供された施設情報に含まれる物件からの道路距離と、当該カテゴリに対応する曲線データとから、各評価基準施設と当該評価対象物件との道路距離に応じた指数を導出する。
【００３７】
評価条件が表１に示す内容であった場合、物件登録部１１０からは、図６の二点鎖線で示す施設Ｔ２及びＴ３に関する施設情報が提供される。これに基づき、指数導出部１２２は、物件Ｓと施設Ｔ２との道路距離に応じた指数をカテゴリＣ２に応じた曲線データ（例えば、図３（ｂ）の曲線Ｂ）から導出する。また、指数導出部１２２は、物件Ｓと施設Ｔ３との道路距離に応じた指数をカテゴリＣ３に応じた曲線データ（例えば、図３（ｃ）の曲線Ｃ）から導出する。
【００３８】
総合指数算出部１２３は、指数導出部１２２が各評価基準施設に関して導出した指数を全て総合した総合指数を算出する。総合指数算出部１２３は、物件検索システム２００から受信したカテゴリの重要度値に応じて重みを掛けつつ、全ての指数の平均値（全ての指数の和に対応する値）を総合指数として算出する。具体的には、総合指数算出部１２３は、各評価基準施設に対応するカテゴリの重要度値に応じた重みをその評価基準施設に関して導出された指数に乗ずる。重みは、重要度値の高いものほど大きい。そして、総合指数算出部１２３は、全ての評価基準施設に関して、重みを乗じた指数の和を取り、その和を評価基準施設の合計数で割ったものを総合指数とする。
【００３９】
一例として、重要度値５，４，３，２，１に対して、重みが１，０．８，０．６，０．４，０．２と設定されているとする。このとき、総合指数は、「（総合指数）＝［１＊（重要度値５に対応する施設に関する指数の合計値）＋０．８＊（重要度値４に対応する施設に関する指数の合計値）＋０．６＊（重要度値３に対応する施設に関する指数の合計値）＋０．４＊（重要度値２に対応する施設に関する指数の合計値）＋０．２＊（重要度値１に対応する施設に関する指数の合計値）］／（評価基準施設の総数）」との計算式に従って算出される。図６及び表１の例では、「（総合指数）＝１＊（施設Ｔ２に係る指数）＋０．８＊（施設Ｔ３に係る指数）」により総合指数が算出される。
【００４０】
評価結果送信部１２４は、総合指数算出部１２３が算出した総合指数を、評価対象物件に関する評価情報として物件検索システム２００へと送信する。なお、評価情報の送信先は、物件情報端末２２０であってもよいし、物件検索システム２００内の、物件情報端末２２０とは別のコンピュータであってもよい。
【００４１】
以下、物件情報処理システム１が新規物件の登録の際に実行する処理の具体的な流れについて、図４を参照しつつ説明する。まず、物件検索システム２００の物件情報端末２２０において、ユーザが新規物件に係る物件情報を入力する（ステップＳ１）。次に、物件登録部２２１が、ユーザからの入力情報に基づいて、物件情報管理サーバ２１０に新規物件の物件情報を登録する（ステップＳ２）。次に、物件登録部２２１が、物件評価情報提供システム１００へと新規物件に係る物件情報を送信する（ステップＳ３）。次に、物件評価情報提供システム１００において、物件情報受信部１１１が受信した物件情報に基づき、施設抽出部１１２が、地理情報管理システム２に対し、評価基準施設となり得る施設に関する施設情報を要請する。地理情報管理システム２は、これに応じ、物件評価情報提供システム１００へと施設情報を提供する（ステップＳ４）。物件登録部２２１は、地理情報管理システム２からの施設情報を含む物件情報を物件記憶部１１３に記憶させることにより、物件を登録する（ステップＳ５）。
【００４２】
次に、物件情報処理システム１が物件を検索する際に実行する処理の具体的な流れについて、図５を参照しつつ説明する。まず、物件検索システム２００の物件情報端末２２０において、ユーザが、物件の住所や間取り等に係る第１条件を入力する（ステップＳ１１）。物件検索部２２２は、第１条件に基づいて、物件情報管理サーバ２１０に登録された物件から予備抽出物件群を抽出する（ステップＳ１２）。次に、物件情報端末２２０は、ユーザから第２条件の入力を受け付ける（ステップＳ１３）。第２条件は、物件評価情報提供システム１００において評価を与える条件に関する。
【００４３】
ステップＳ１３においては、物件情報端末２２０が、第２条件を入力させるためのグラフィカルユーザインタフェースに係る画像をディスプレイに表示させる。このグラフィカルユーザインタフェースに基づく第２条件の入力方法について、図７〜図９を参照しつつ具体的に説明する。図７は、最初に表示される画像を示している。この画像では、入力機器を介してユーザが選択可能なボタンＢ１及びＢ２の２つが表示される。ボタンＢ１は、ライフスタイルに応じて第２条件を指定する方法を選択するボタンである。物件情報端末２２０は、ライフスタイルと関連付けてカテゴリ群を記憶している。ユーザは、ライフスタイルを選択することにより、第２条件として、選択したライフスタイルに関連付けられたカテゴリ群を指定できる。ボタンＢ２は、第２の条件に関する施設のカテゴリを個別に指定する方法を選択するボタンである。
【００４４】
ユーザがボタンＢ１を選択すると、物件情報端末２２０は、図８（ａ）に示す画像をディスプレイに表示させる。この画像には、「子持ち家族」「独身」「カルチャー志向」など、選択可能なライフスタイルを示す文字が表示され、入力機器を介してユーザが選択可能なボタンＢ３が各文字の近傍に表示される。ユーザがボタンＢ３のいずれかを選択すると、選択したボタンＢ３に対応したライフスタイルと関連付けられた施設のカテゴリ群を含む画像がディスプレイに表示される。
【００４５】
図８（ｂ）は、一例として、図８（ａ）において「子持ち家族」のボタンＢ３を選択した場合にディスプレイに表示される画像を示している。図８（ｂ）に示されるように、この例では、「子持ち家族」のカテゴリ群として、小学校、中学校、小児科、総合病院及び保育園の５つが割り当てられている。また、この画像には、カテゴリ群の各カテゴリに対して重要度値を指定するためのラジオボタンＢ４が含まれている。入力機器を介してユーザがラジオボタンＢ４を選択することにより、カテゴリ群に含まれる５つのカテゴリに１から５までの重要度値が割り当てられる。さらに、ユーザが入力機器を介してこの画像に含まれる“ＯＫ”ボタンを選択すると、第２条件の入力が完了する。
【００４６】
また、図７（ａ）の画面において、ユーザがボタンＢ２を選択すると、図９の画像がディスプレイに表示される。この画像には、施設のカテゴリを選択するための５つのプルダウンメニューＭが表示される。ユーザが各プルダウンメニュー画像中の逆三角形の画像を選択すると、その画像の直下に施設のカテゴリが選択可能に列挙される。その中から１つのカテゴリをユーザが選択すると、カテゴリの列挙が消え、選択されたカテゴリがプルダウンメニュー画像中に表示される。また、各プルダウンメニューＭにおいて、カテゴリなしを選択することもできる。
【００４７】
ユーザは、このようにして、５つまでのカテゴリを指定できる。１つ以上のプルダウンメニューＭにおいてカテゴリなしを指定すると、５つ未満のカテゴリも指定可能である。また、図９の画像には、カテゴリ群の各カテゴリに対して重要度値を指定するためのラジオボタンＢ５が含まれている。ユーザは、ラジオボタンＢ５を選択することにより、図８（ｂ）の場合と同様に、５つのカテゴリに重要度値を指定することができる。さらに、ユーザが入力機器を介して“ＯＫ”ボタンを選択すると、第２条件の入力が完了する。
【００４８】
以上のように、ステップＳ１３において第２条件が入力された後、物件情報端末２２０の物件検索部２２２は、第２条件に基づく評価条件を物件評価情報提供システム１００に送信する（ステップＳ１４）。物件検索部２２２は、評価対象物件の識別情報として、予備抽出物件群に含まれる物件のうち、物件評価情報提供システム１００からまだ評価を受けていない物件のいずれかに係る識別情報を評価条件に設定する。これに応じ、物件評価情報提供システム１００において、物件評価部１２０の指数導出部１２２は、物件検索部２２２から送信された識別情報に関連付けられた評価基準施設ごとに、効用曲線に基づいて指数を導出する（ステップＳ１５）。次に、総合指数算出部１２３は、全施設に関して導出された指数を総合した総合指数を算出する（ステップＳ１６）。次に、評価結果送信部１２４は、算出された総合指数を評価情報として物件検索システム２００へと送信し（ステップＳ１７）、物件情報端末２２０がこれを受信する。
【００４９】
そして、物件情報端末２２０の物件検索部２２２は、まだ評価情報を受信していない物件が予備抽出物件群中に存在するか否かを判定する（ステップＳ１８）。存在すると判定した場合（ステップＳ１８、Ｙｅｓ）は、物件検索部２２２は、ステップＳ１４からの処理に戻る。存在しないと判定した場合（ステップＳ１８、Ｎｏ）は、物件検索部２２２は、ステップＳ１９に移る。ステップＳ１９において、物件検索部２２２は、取得した総合指数に基づいて予備抽出物件群から一部の物件を抽出すると共に、その抽出結果をディスプレイに表示する。図１０は、その表示結果の一例である。この例では、予備抽出物件群から、総合指数が大きいものから５つの物件が抽出されている。そして、抽出された物件の番号及び物件の名称が表示されているとともに、総合指数の具体的な値が“利便性指数”として表示されている。
【００５０】
以上説明した本実施形態によると、物件評価情報提供システム１００から提供された総合指数に基づいて、物件検索システム２００において物件を迅速に抽出したり順位付けしたりできる。総合指数は、評価対象物件の周辺に存在する複数の利便施設の状況に応じて適切に算出されたものである。この総合指数は、物件の評価の高さを示す数値的評価を与える。このような数値的評価は、検索や順位付けなど、物件を情報処理するのにそのまま用いることができる。このように、本システムは、総合指数に基づき、物件の検索等の情報処理を迅速且つ適切に実行できる。したがって、ユーザは、自らが所望する周辺環境に応じた適切な物件を迅速に見つけ出すことができる。
【００５１】
（変形例）
以下、上述の実施形態の変形例について説明する。以上の実施形態において用いられる効用曲線によると、図３に示すように、施設からの道路距離が大きくなるにつれて、指数が概ね減少していく。しかしながら、施設からの道路距離が大きくなるにつれて、指数が概ね増加していくような曲線が用いられてもよい。このような曲線は、例えば、墓地、変電所、工場、廃棄物処理場など、施設から遠ざかるほどユーザの評価が高くなる場合に適用される。
【００５２】
また、上述の実施形態では、物件評価情報提供システム１００において、物件登録部１１０が物件をあらかじめ登録した上で、物件評価部１２０が、すでに登録された物件に評価を与えている。しかし、物件評価情報提供システム１００において物件をあらかじめ登録せずに物件を評価してもよい。例えば、物件検索システム２００から物件の位置情報等を物件評価情報提供システム１００に送信すると、その都度、物件評価情報提供システム１００が地理情報管理システム２に施設情報を要請する。そして、地理情報管理システム２から取得した施設の位置情報と物件検索システム２００から取得した物件の位置情報とに基づき、物件評価情報提供システム１００が物件を評価してもよい。
【００５３】
また、上述の実施形態では、物件情報処理システム１が、ネットワークを介して互いに接続された、物件評価情報提供システム１００、物件検索システム２００及び地理情報管理システム２の３つのサブシステムを有している。そして、３つのサブシステムが、物件評価、物件検索及び地理情報管理の３つの機能をそれぞれ分担している。しかし、本発明を実現するための各機能をどのようなシステム構成に分担させるかは特に限定されない。例えば、上記３つの機能のうち、２つの機能を１つのサブシステムが兼用してもよい。また、ネットワークを介さずに構築された１つのシステム又は１つのコンピュータによって全ての機能が実現されてもよい。あるいは、上記３つの機能をさらにサブ機能に細分化し、上述の実施形態とは全く異なるシステム構成に分担させてもよい。
【００５４】
また、上述の実施形態では、地理情報管理システム２が、施設情報の提供を要請する際、地理的範囲を指定可能に構成されている。これにより、地理情報管理システム２は、施設抽出部１１２からの地理的範囲の指定に基づき、物件からの道路距離が所定の距離の範囲内に該当する施設に関する情報のみを施設抽出部１１２に提供する。しかし、地理情報管理システム２自身が地理的範囲の指定に基づいて施設情報を抽出するように本システムが構成されていなくてもよい。この場合、例えば、施設抽出部１１２が、物件の所在地を含むある程度広い範囲に関して地理情報管理システム２から施設情報と、道路網に関する情報とを取得する。そして、施設抽出部１１２自身が、地理情報管理システム２から取得した道路網に関する情報に基づき、各施設と物件との最短経路を探索し、その最短経路の道のりを道路距離として算出する。そして、施設抽出部１１２が、地理情報管理システム２から取得した施設情報から、物件との道路距離が所定の範囲内にある施設に係る情報を抽出するように、本システムが構成されていればよい。
【００５５】
また、上述の実施形態では、総合指数算出部１２３が、指数導出部１２２が導出した各指数の重み付きの平均値を取ることにより、総合指数を算出している。しかし、総合指数がこれ以外の方法で算出されてもよい。例えば、相加平均ではなく、相乗平均により総合指数が算出されてもよい。この場合の重みは、各指数のべき数で与えられてもよい。また、評価基準施設同士の位置関係に基づく補正を加えつつ総合指数が算出されてもよい。例えば、駅のカテゴリに対応する評価基準施設とスーパーマーケットのカテゴリに対応する評価基準施設とが近接している場合には、これらが離隔している場合と比べて物件の評価が高くなるように総合指数が算出されてもよい。
【００５６】
また、上述の実施形態では、検索システム２００において物件を検索する際、物件情報管理サーバ２１０が管理する物件から第１条件に基づいて抽出した予備抽出物件群から、さらに、第２条件に基づいて物件を抽出することとしている。しかし、物件情報管理サーバ２１０が管理する物件から直接、第２条件に基づいて物件を抽出することとしてもよい。
【００５７】
なお、上述の実施形態において、効用曲線が、道路距離に対する指数の関数として定義されている。この道路距離が、徒歩による道路距離なのか、自動車による道路距離なのかによって、効用曲線の内容が異なるものと考えられる。例えば、同一カテゴリに関する効用曲線であっても、徒歩による道路距離に対する効用曲線は、距離がある程度大きいと指数が急速に小さくなる一方で、自動車による道路距離に対する効用曲線は、多少距離が大きくなっても、それほど指数が小さくならない場合があると考えられる。
【００５８】
したがって、施設のカテゴリごとに、徒歩による道路距離に対するものと自動車による道路距離に対するものとの２種類の効用曲線が用意されてもよい。この場合、物件検索システム２００において、ユーザが第２条件を入力する際、徒歩による道路距離を重視するか自動車による道路距離を重視するかをカテゴリごとに指定できるようにしてもよい。あるいは、徒歩か自動車か、どちらの道路距離を重視するかに関するユーザの傾向が各カテゴリについて概ね、把握されている場合は、その傾向に応じて、いずれかの道路距離に関する１種類の効用曲線のみがカテゴリごとに使用されてもよい。例えば、駅のカテゴリには徒歩による道路距離に関する効用曲線を使用し、病院のカテゴリには自動車による道路距離に関する効用曲線を使用する。なお、自動車による道路距離の場合、道路規制などにより徒歩の場合とは最短経路が異なる場合もある。このため、地理情報管理システム２又は施設抽出部１１２が、徒歩による道路距離か自動車による道路距離かの指定を受けて、それぞれに応じた道路距離を算出できるように構成されていることが好ましい。
【００５９】
なお、上述の実施形態では、評価基準施設と評価対象施設との距離として道路距離が用いられているが、直線距離が用いられてもよい。
【００６０】
また、上述の実施形態では、各施設がスーパーマーケットや駅などのカテゴリにあらかじめ分類されており、ユーザは、これらのカテゴリから第２条件を指定する。これに対し、ユーザが施設の種類をより具体的に指定できてもよい。例えば、スーパーマーケットの場合、どのチェーンの店舗なのかまで指定できてもよい。また、上述の実施形態では、カテゴリと効用曲線とがあらかじめ対応付けられており、ユーザがカテゴリを選ぶと、そのカテゴリに応じた効用曲線が使用される。これに対し、どの効用曲線をどのカテゴリに使用するかをユーザが指定できてもよい。例えば、物件検索システム２００が管理者やその顧客から各カテゴリに使用する効用曲線の指定を受け、物件評価情報提供システム１００に対していずれのカテゴリにどの効用曲線を使用するかを指示するように物件情報処理システム１が構成されていてもよい。ユーザによっては施設ごとに効用曲線の形状が異なる場合がある。このため、ユーザが効用曲線を指定できると、カテゴリに応じてそのユーザに最も適した効用曲線を選択することができる。
【００６１】
また、上述の実施形態では、評価基準施設として採用される施設のカテゴリがあらかじめ決定されている。しかし、ユーザが好みの施設を評価基準施設として指定できてもよい。例えば、ユーザの職場が存在する施設を評価基準施設として指定できるように、ユーザが指定するビルなどを評価基準施設として登録する手段が本システムに設けられていてもよい。このように、評価基準施設として採用されるべき施設がユーザによって別途、存在する場合もあるため、そのような施設をユーザが指定できるようにシステムが構築されているとよい。
【００６２】
また、上述の実施形態では、地理情報管理システム２が評価基準施設の候補となる施設を抽出する際、物件からの道路距離が効用曲線の定義範囲に対応する距離内の施設を抽出する。しかし、地理情報管理システム２が、物件からの道路距離が最も近い施設をカテゴリごとに少なくとも１つは抽出するものとしてもよい。この場合、物件から施設までの道路距離が効用曲線の定義範囲を超えたときには、指数導出部１２２は、その施設に対して最小値に相当する指数を与えればよい。
【符号の説明】
【００６３】
１        物件情報処理システム
２        地理情報管理システム
１００    物件評価情報提供システム
１１０    物件登録部
１２０    物件評価部
１２２    指数導出部
１２３    総合指数算出部
１２４    評価結果送信部
１２５    効用曲線記憶部
２００    物件検索システム
２１０    物件情報管理サーバ
２２０    物件情報端末
２２１    物件登録部
２２２    物件検索部
【図１】
0005487475.tif 000003
【図２】
0005487475.tif 000004
【図３】
0005487475.tif 000005
【図４】
0005487475.tif 000006
【図５】
0005487475.tif 000007
【図６】
0005487475.tif 000008
【図７】
0005487475.tif 000009
【図８】
0005487475.tif 000010
【図９】
0005487475.tif 000011
【図１０】
0005487475.tif 000012