(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
商業施設としての建物を建設するために土地を賃借する場合の賃借料算出システムであって、
前記土地の面積、前記建物の減価償却費、固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データ、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データを入力する入力手段と、
前記評価データを評価するための基準となる、地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データと、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データとをテーブルとして記録媒体に格納した評価基準データベースと、
前記評価基準データベースから記録されているデータを読み出すための読出手段と、
前記入力手段により入力された地形データ及び制約データを、前記評価基準データベースにおけるテーブルから読み出した地形評価基準データ及び制約評価基準データに対応する地形係数及び制約係数を評価係数として決定し、更に、決定された各評価係数の積を総合評価係数として決定する総合評価係数決定手段と、
前記決定された総合評価係数と前記入力手段により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定するとともに、この確定利回りと前記入力手段により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定する確定手段と、を有してなり、更に、前記確定手段は、土地所有権者への差入保証金の償却年額が、前記建物の減価償却年額と見合うように決定するようにされたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項２】
請求項１において、
前記入力手段によって入力される前記地形データは、前記土地の面積データ及びそのうちの有効利用できる土地の面積である有効面積データとされ、前記評価基準データベースには、賃借可能な有効面積率の下限値が有効面積率評価基準データとして格納され、前記総合評価係数決定手段は、前記有効面積データを前記土地の面積データにより除算した結果の有効面積率が前記有効面積率評価基準データを超えるとき、その数値を前記地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項３】
請求項２において、
前記地形データは、前記土地内での１ｍを超える高低差の地形変形データを含み、
前記評価基準データベースには、前記高低差の大小を示す高低差評価基準データ及びこれに対応する地形変形係数がテーブルとして格納されていて、
前記総合評価係数決定手段は、入力された前記地形変形データに基づいて、前記高低差の大小を判断し、その判断に基づいて前記評価基準データベースから対応する地形変形係数を読み出して、これを評価係数とし、且つ、これと前記有効面積データを土地の面積データにより除算した数値との積を、地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項４】
請求項１乃至３のいずれかにおいて、
前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地の用途地域指定を示すデータであり、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データとして、第１種住居地域及び第２種住居地域のいずれか又はその他の用途地域を示す用途指定評価基準データ及び、これらに対応する用途指定係数がテーブルとして格納され、
前記用途指定係数は、前記入力された制約データが第１種住居地域のときは０．８５、第２種住居地域のときは０．９０、その他の指定のときは１．００であることを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項５】
請求項１乃至４のいずれかにおいて、
前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地における建坪率を含み、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データの建坪率評価基準データ及び対応する制約係数として建坪係数がテーブルとして格納され、前記建坪係数は建坪率が７０％以下のとき０．９５、７０％超のとき１．００とされていて、
前記総合評価係数決定手段は、前記入力された建坪率のデータを、前記評価基準データベースから読み出し前記建坪率７０％のデータと比較し、前記入力された建坪率が７０％を超えるときは、前記評価基準データベースから前記建坪係数１．００を選択し、また、７０％以下のときは読み出した前記建坪係数０．９５を選択し、これを前記制約係数の一つとして決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項６】
請求項１乃至５のいずれかにおいて、
前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを含み、
前記評価基準データベースには、土地に接続する道路の数及びその幅員の評価基準となる道路評価基準のデータが制約評価基準として格納されるとともに、対応する道路係数がテーブルとして格納されていて、
前記総合評価係数決定手段は、入力された前記道路データに基づいて、前記評価基準データベースから読み出した前記道路評価基準のデータを参照して、前記評価基準データベースから対応する道路係数を読み出して制約係数とするように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【請求項７】
請求項１乃至６のいずれかにおいて、
前記入力手段は、前記建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費等の総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び前記商業施設における年商予測額の各データを入力可能とされ、
前記読出手段、総合評価係数決定手段、確定手段は、前記手残り賃料年額のデータ、前記建物の建築費等の総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した１年当りの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから賃借料年額計を算出するようにされ、
更に、前記入力手段から入力された前記建物の大規模補修工事予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、前記商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、土地の賃借料を計算することができる土地の賃借料算出システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
新しくスーパーマーケットなどの商業施設を建設する際に、その土地を所有権者から賃借することが多い。
【０００３】
この土地の賃借料については、過大であればその商業施設の運営が困難となり、また、過小であれば土地の所有者に不満を残すので、両者に共通の明確な基準を設ける必要がある。
【０００４】
この基準は、不動産の評価基準であり、一定の評価基準を用いて、賃貸建物の最適利用方法の判定を行うシステムが、特許文献１に開示されている。
【０００５】
このシステムは、土地の最適利用方法判定システムとされてはいるが、用途地域、その指定容積率などから最適建物を仮決定し、これから、賃貸建物の最適賃料を決定するものであって、そのままで土地の賃借料の算出に用いることができない。
【０００６】
一般的に、商業施設建設用の土地の賃貸借の基本的な手法は、賃借人が土地所有権者に対して保証金を差し出すと共に、建物賃料として、売り場などの面積一坪単価、駐車場などの面積一坪単価に、使用床面積をかけて月額賃料を決定してこれを支払うようにしている。
【０００７】
また、建物取得時の建物取得税、建物保存登記料、毎年の建物固定資産税、火災保険料は、土地所有権者が負担することとなっている。
【０００８】
上記のような従来の方法では、土地所有権者は、土地の利回りがいくらになるのか、また賃借人は、正確なコストの分析が、それぞれ計算が複雑で把握しにくく、さらに、建物の規模、建築費が確定しないと、建物賃料が算出できないという問題点がある。
【０００９】
上記のように、賃料算出の不確定要素が多数あるため、従来は、論理的な賃借料あるいは正当な賃借料の説明が困難であり、賃貸人と賃借人との双方に問題が生じやすい。
【先行技術文献】
【特許文献】
【００１０】
【特許文献１】特開２００２−１０９０１９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１１】
この発明は、土地の賃借料を客観的に算出することができる土地の賃借料算出システムを提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
本発明者は、鋭意研究した結果、従来の、建物に関する土地所有権者が負担していた全ての実費を、賃借人が別途負担することとし、土地の固定資産税評価額のデータと、土地の地形データや用途地域指定を含む制約データ等から求めた総合評価データとから実際に賃貸人の受け取る手残り賃料を算出できることを見出した。
【００１３】
ここで、建物に関する実費の一つとして、建物減価償却費があるが、これは差入保証金の償却と見合うようにした。
【００１４】
また、建物に関連する減価償却費以外の全ての実費は、建築費、建物取得税、建物保存登記料、建物固定資産税、建物火災保険料であり、これに、前記の建物減価償却費が加わる。
【００１５】
ここで、賃貸人としては、正確な土地の利回りを知りたいところであるが、その場合の土地の評価として、見なし路線価を使用する。
【００１６】
見なし路線価は、固定資産税・課税の内訳（土地）に記載されている「評価額（または価格）」であり、この評価額は、固定資産税路線価と同額であり、また、課税標準額は、税負担水準の均衡化促進措置により、商業地の場合、評価額の概ね６０〜７０％の水準であって、また一般的に、路線価は、土地売買の目安数値として使用されている。
【００１７】
この発明は、上記のような土地の賃借の際に、賃貸人にとっては、合理的な利回りを確保し、また賃借人にとっては、正確なコストの分析が可能な、土地の賃借料算出システムを提供をするものであり、特に、土地の固定資産税評価額を基準として、賃貸人の受け取る実質的な手残り賃料を正確に算出できる土地の賃借料算出システムを提供することができる。
【００１８】
即ち、以下の実施例により上記課題を解決することができる。
【００１９】
（１）商業施設としての建物を建設するために土地を賃借する場合の賃借料算出システムであって、前記土地の面積、前記建物の減価償却費、固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データ、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データを入力する入力手段と、前記評価データを評価するための基準となる、地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データと、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データとをテーブルとして記録媒体に格納した評価基準データベースと、前記評価基準データベースから記録されているデータを読み出すための読出手段と、前記入力手段により入力された地形データ及び制約データを、前記評価基準データベースにおけるテーブルから読み出した地形評価基準データ及び制約評価基準データに対応する地形係数及び制約係数を評価係数として決定し、更に、決定された各評価係数の積を総合評価係数として決定する総合評価係数決定手段と、前記決定された総合評価係数と前記入力手段により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定するとともに、この確定利回りと前記入力手段により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定する確定手段と、を有してなり、更に、前記確定手段は、土地所有権者への差入保証金の償却年額が、前記建物の減価償却年額と見合うように決定するようにされたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。
【００２０】
（２）前記入力手段によって入力される前記地形データは、前記土地の面積データ及びそのうちの有効利用できる土地の面積である有効面積データとされ、前記評価基準データベースには、賃借可能な有効面積率の下限値が有効面積率評価基準データとして格納され、前記総合評価係数決定手段は、前記有効面積データを前記土地の面積データにより除算した結果の有効面積率が前記有効面積率評価基準データを超えるとき、その数値を前記地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする前記（１）に記載の土地の賃借料算出システム。
【００２１】
（３）前記地形データは、前記土地内での１ｍを超える高低差の地形変形データを含み、前記評価基準データベースには、前記高低差の大小を示す高低差評価基準データ及びこれに対応する地形変形係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記地形変形データに基づいて、前記高低差の大小を判断し、その判断に基づいて前記評価基準データベースから対応する地形変形係数を読み出して、これを評価係数とし、且つ、これと前記有効面積データを土地の面積データにより除算した数値との積を、地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする前記（２）に記載の土地の賃借料算出システム。
【００２２】
（４）前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地の用途地域指定を示すデータであり、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データとして、第１種住居地域及び第２種住居地域のいずれか又はその他の用途地域を示す用途指定評価基準データ及び、これらに対応する用途指定係数がテーブルとして格納され、前記用途指定係数は、前記入力された制約データが第１種住居地域のときは０．８５、第２種住居地域のときは０．９０、その他の指定のときは１．００であることを特徴とする前記（１）乃至（３）のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。
【００２３】
（５）前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地における建坪率を含み、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データの建坪率評価基準データ及び対応する制約係数として建坪係数がテーブルとして格納され、前記建坪係数は建坪率が７０％以下のとき０．９５、７０％超のとき１．００とされていて、前記総合評価係数決定手段は、前記入力された建坪率のデータを、前記評価基準データベースから読み出し前記建坪率７０％のデータと比較し、前記入力された建坪率が７０％を超えるときは、前記評価基準データベースから前記建坪係数１．００を選択し、また、７０％以下のときは読み出した前記建坪係数０．９５を選択し、これを前記制約係数の一つとして決定するように構成されたことを特徴とする前記（１）乃至（４）のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。
【００２４】
（６）前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを含み、前記評価基準データベースには、土地に接続する道路の数及びその幅員の評価基準となる道路評価基準のデータが制約評価基準として格納されるとともに、対応する道路係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記道路データに基づいて、前記評価基準データベースから読み出した前記道路評価基準のデータを参照して、前記評価基準データベースから対応する道路係数を読み出して制約係数とするように構成されたことを特徴とする前記（１）乃至（５）のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。
【００２５】
（７）前記入力手段は、前記建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費等の総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び前記商業施設における年商予測額の各データを入力可能とされ、前記読出手段、総合評価係数決定手段、確定手段は、前記手残り賃料年額のデータ、前記建物の建築費等の総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した１年当りの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから賃借料年額計を算出するようにされ、更に、前記入力手段から入力された前記建物の大規模補修工事予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、前記商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされたことを特徴とする前記（１）乃至（６）のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。
【発明の効果】
【００２６】
本発明によれば、商業施設を建設するために借り受ける土地の賃借料を、客観的な基準により土地所有権者及び賃借人の双方が納得できる手残り賃料として計算することができる。
【図面の簡単な説明】
【００２７】
【図１】本発明の実施例に係る土地の賃借料算出システムを示すブロック図
【図２】同実施例の評価基準データベースに格納された地形評価基準データ・係数のテーブルを示す図
【図３】同他の地形評価基準データ・係数のテーブルを示す図
【図４】同実施例の評価基準データベースに格納された制約評価基準データ・係数のテーブルを示す図
【図５】同他の制約評価基準データ・係数のテーブルを示す図
【図６】同更に他の制約評価基準データ・係数のテーブルを示す図
【図７】同実施例に係る土地の賃借料算出システムを用いて賃借料としての手残り賃料年額を算出する過程を示す処理フロー図
【発明を実施するための形態】
【００２８】
以下、本発明の実施例について図面を参照して詳細に説明する。
【実施例】
【００２９】
図１に示されるように、本発明の実施例に係る土地の賃借料算出システム１０は、コンピュータシステムであり、入力手段１２と、評価基準データベース１４と、総合評価係数決定手段１６と、確定手段１８と、を備えて構成されている。
【００３０】
入力手段１２は、キーボードなどの入力機器であり、不動産情報の入力を受け付けるようにされている。
【００３１】
ここで、不動産情報とは、対象となる土地の固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データと、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データをいう。
【００３２】
前記評価基準データベース１４は、評価データを評価するための基準となる地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データ、及び、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データを記録媒体に格納したものである。
【００３３】
詳細には、図２〜図６に示されるように、基準データとこれに対応する係数データとが、テーブルとして記録媒体に格納されている。このテーブルについては、詳細な説明を後述する。
【００３４】
前記総合評価係数決定手段１６は、前記入力手段１２により入力された地形データ及び制約データを、評価基準データベース１４から読み出した対応する地形評価基準データ及び制約評価基準データを参照して、対応する地形係数及び制約係数を決定し、さらに決定されたすべての係数の積を総合評価係数として決定するようにされた中央演算処理装置（ＣＰＵ）である。
【００３５】
図１の符号２２は評価基準データベース１４から記録されているデータを読み出すための読出手段を示す。
【００３６】
前記確定手段１８は、前記決定された総合評価係数と前記入力手段１２により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定すると共に、この確定利回りと前記入力手段１２により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定するようにされている。
【００３７】
図１の符号２４は、前記決定された総合評価係数や、手残り賃料年額を出力する出力手段であり、プリンター、ディスプレイ等の表示装置であり、計算した手残り賃料や、入力手段１２によって入力したデータなどを必要に応じて印刷または表示するようにされている。
【００３８】
次に、上記評価基準データベース１４に、テーブルとして格納された基準データと、これに対応する係数データとについて、図２〜６を参照して説明する。
【００３９】
入力手段１２によって入力される評価データとしての地形データは、土地の面積データ及びその内の有効利用できる土地の面積である有効面積データと、前記土地内での１ｍを超える高低差の地形変形データとが入力可能となっている。
【００４０】
前記土地の面積データ及びその内の有効利用できる土地の面積である有効面積データに対応して、評価基準データベース１４には、図２に示されるように、有効面積率評価基準データと地形係数がテーブルとして格納されている。
【００４１】
具体的には、有効面積率評価基準データは、有効面積率０．８５とされ、これに対応して、地形係数は、有効面積率が０．８５超のときは、その有効面積率として格納されている。従って、入力された有効面積データ／面積データが０．８５超のときは、その有効面積率がそのまま地形係数（有効面積率係数）となる。
【００４２】
図３には、入力データが地形変形データの場合の、これに対応する高低差評価基準データ及び地形変形係数がテーブルとして格納されている。具体的には、高低差評価基準データが、高低差が１ｍ以下の場合、１ｍ超且つ１．５ｍ以下、１．５ｍ超且つ２ｍ以下の場合、それぞれ対応する地形変形係数が１．００、０．９５、０．９０であり、テーブルとして格納されている。
【００４３】
入力手段１２によって入力される制約データは、土地の用途地域指定を示すデータ、土地の建坪率のデータ、及び、土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを入力可能である。
【００４４】
評価基準データベース１４には、用途地域指定データに対応する用途指定評価基準データ及びこれに対応する用途指定係数がテーブルとして格納されている。具体的には、用途地域指定が第１種住居地域の場合、用途指定係数は、０．８５、また第２種住居地域の場合は０．９０、その他の地域指定の場合は１．００として、図４に示されるように格納されている。
【００４５】
また、評価基準データベース１４には、制約データが建坪率の場合の、建坪率評価基準データ及び対応する制約係数としての建坪係数がテーブルとして格納されている。
【００４６】
具体的には、建坪率評価基準データが建坪率０．７超のとき、図５に示されるように対応する建坪係数は１．００、０．７以下の場合は、建坪係数０．９５が格納されている。
【００４７】
入力される制約データが、道路データの場合に対応して、評価基準データベース１４には、図６に示されるように、道路評価基準データ及びこれに対応する道路係数がテーブルとして格納されている。
【００４８】
具体的には、道路評価基準データは、接続道路が１本で、道路幅員が８ｍ超、８ｍ以下７ｍ超、７ｍ以下６ｍ超であり、且つ、それぞれに対応する係数が１．００、０．９５、０．９０として、また、道路が２本以上の場合、道路幅員が６ｍ以上のとき道路係数が１．００として格納されている。
【００４９】
次に、図７を参照して、本実施例に係る土地の賃借料算出システム１０により、手残り賃料年額を算出する過程について説明する。
【００５０】
まず、ステップ１０１において、入力手段１２により、土地の面積、固定資産税評価額、基準利回りのデータ、評価データをそれぞれ入力する。
【００５１】
ここでは、表１及び表２に示されるように、入力データは、土地面積が２７６４ｍ２、固定資産評価額が６９７，９５９千円、基準利回りが８．００％、有効利用可能土地面積が７２６坪（２３９９ｍ２）、地形変形データとしては、１ｍを超える高低差なしなので「１ｍ未満」と入力される。
【００５２】
【表１】
0005529767.tif 000002
【００５３】
0005529767.tif 000003
【００５４】
制約データの一つとしての土地の用途地域指定は第１種住居地域として入力され、また、他の制約データとして、土地における建坪率が７０％超として入力され、更に他の制約データとして、接続道路が１本であり、且つその幅員が８ｍ超として入力される。
【００５５】
ステップ１０２では、読出手段２２によって、記録媒体の評価基準データベース１４から、基準データ及びこれに対応する係数データを読み出す。次にステップ１０３に進み、入力手段から入力されたデータと評価基準データベース１４から読み出したテーブルとを比較して、対応する評価係数を決定する。
【００５６】
評価係数が土地の有効面積率となる地形係数の場合、入力された有効面積を土地の面積で除算して、例えば表２に示されるように、有効面積率０．８６８を算出し、この有効面積率０．８６８は有効面積率評価基準データの０．８５超であるので、前記テーブルから算出された０．８６８を地形係数として決定する。
【００５７】
また、土地内に１ｍ以上の高低差がないので、図３のテーブルを参照して、地形変形係数は１．００として決定される。
【００５８】
制約データとして入力された用途地域指定データは、第１種住居地域であるので、図４に示されるテーブルを参照して、用途指定評価基準データが第１種住居地域の場合の用途指定係数０．８５が決定される。
【００５９】
また、入力された建坪率は０．７５超であるので、図５に示されるテーブルから、建坪率評価基準データが０．７超の場合の建坪係数１．００が決定される。
【００６０】
更にまた、接続道路は、８ｍ超の幅員の１本の道路であるので、図６に示されるテーブルから、道路評価基準データが８ｍ超の場合の道路係数１．００が決定される。
【００６１】
ステップ１０４において、総合評価係数決定手段１６は、上記のように決定された全ての評価係数の積を計算して総合評価係数として決定する。
【００６２】
具体的には、表２に示されるように、０．８６８×１．００×０．９０×１．００×１．００＝０．７８１が、総合評価係数として決定される。
【００６３】
ステップ１０５に進み、上記総合評価係数０．７８１と、入力手段１２によって入力された基準利回り８％との積が計算され、確定利回り６．２５％が決定される（表２参照）。
【００６４】
ステップ１０６に進み、確定手段１８において、上記確定利回り６．２５％と入力された固定資産税評価額６９７，９５９千円との積＝４３，６００千円が手残り賃料年額として決定される（表３参照）。
【００６５】
【表３】
0005529767.tif 000004
【００６６】
上記のようにして、固定資産税評価額及び基準利回りを設定して、且つ、総合評価係数とから、貸主及び借主の双方に納得のいく手残り賃料月額を算出することができる。
【００６７】
この実施例に係る土地の賃借料算出システム１０は、上記の手残り賃料年額を算出するのみならず、更に、表４〜表１１に示されたように、（１）売場面積・駐車台数、（２）建築費等の予測と差入保証金及び年間償却額、（３）建物固定資産税及び火災保険料相当額見込み、（４）建物取得税・建物保存登記料の算出とその３０年割り、（５）大規模補修工事の負担額、（６）賃借料年額と不動産コスト年額及び不動産コスト売上比、（７）土地所有権者の減価償却費、（８）土地所有権者の損益と資金残高をそれぞれ算出することができる。
【００６８】
【表４】
0005529767.tif 000005
【００６９】
【表５】
0005529767.tif 000006
【００７０】
【表６】
0005529767.tif 000007
【００７１】
【表７】
0005529767.tif 000008
【００７２】
【表８】
0005529767.tif 000009
【００７３】
【表９】
0005529767.tif 000010
【００７４】
【表１０】
0005529767.tif 000011
【００７５】
【表１１】
0005529767.tif 000012
【００７６】
例えば、表９に示される賃借料年額と不動産コスト年額及び不動産コスト売上比を算出する場合について説明する。
【００７７】
この場合、入力手段１２は、建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費などの総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び当該商業施設における年商予測額の各データが入力可能とされている。
【００７８】
また、読出手段２２、総合評価係数決定手段１６及び確定手段１８を含む賃料算出システムは、前記手残り賃料の賃料年額のデータ、前記建物の建築費などの総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した１年あたりの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから、賃借料年額計を算出するようにされ、更に、賃料算出システムは、入力手段１２から入力された前記建物の大規模補修工事の予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と、前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされている。データ（数値）の例は、表９に示されている通りである。
【００７９】
なお、上記実施例における各評価データの種類、これに対応する評価基準データ及びその種類、基準データに対応する評価係数の種類及び数は、実施例に限定されるものでなく、他の要素を用いてもよい。
【符号の説明】
【００８０】
１０…土地の賃借料算出システム
１２…入力手段
１４…評価基準データベース
１６…総合評価係数決定手段
１８…確定手段
２２…読出手段
２４…出力手段
【図１】
0005529767.tif 000013
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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