(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物に使用されている部材又は材料と、前記部材又は材料が使用されている部位と、前記建物の平面図、立面図又は設計図書と、前記建物に使用されている部材又は材料の規格とを示す建物情報が記憶された建物情報記憶手段と、
前記部材又は材料、及び前記部位毎の劣化を判断するための基準となる劣化情報が記憶された劣化情報記憶手段と、
前記建物に対する被災履歴を示す被災履歴情報が記憶された被災履歴情報記憶手段と、
前記建物の実測した経年変化を示す経年変化情報が記憶された経年変化情報記憶手段と、
前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報が入力される入力手段と、
前記入力手段により入力された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記被災履歴情報記憶手段、及び前記経年変化情報記憶手段の各々に記憶された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報を更新する更新手段と、
前記建物に対する被災を想定せずに予め定められた、該建物の築年数により定まる前記建物の総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報に基づき、総合劣化度合いを導出する第１導出手段と、
前記建物情報、前記劣化情報、前記更新手段により更新された前記被災履歴情報、前記更新手段により更新された前記経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いを導出する第２導出手段と、
前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、前記建物の改修が必要であることを報知する報知手段と、
を有する建物のメンテナンスシステム。
【請求項２】
前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より小さい場合に、前記建物の劣化度合いが低いことを報知する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項３】
前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、前記建物の劣化が被災に起因するか否かをさらに報知する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項４】
建物の改修時に建物に利用されている部材と交換可能な部材を示す部材情報が記憶された交換部材情報記憶手段を有し、
前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、交換部材情報記憶手段に記憶された交換可能な部材をさらに報知する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項５】
前記報知手段は、前記建物の改修が必要であることを報知する場合、改修に要する費用、予め定められた改修時期までの年数、及び改修に適した時期をさらに報知する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項６】
前記報知手段は、前記建物が被災する毎に報知する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項７】
前記劣化情報記憶手段には、気象データ、変形角センサの値、重量センサの値、ＧＰＳの値、湿度、及び衛星写真のいずれかを示す情報が含まれる請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項８】
前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記建物の価値、余寿命を判定する判定手段をさらに有する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項９】
前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと、前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとが異なる場合には、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いに応じて、前記劣化予定情報を変更することで更新する劣化予定更新手段をさらに有する請求項１に記載の建物のメンテナンスシステム。
【請求項１０】
前記更新手段による更新をするか否かを選択させる選択手段をさらに有する請求項９に記載の建物のメンテナンスシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物のメンテナンスシステムに係り、特に被災による改修に係る建物のメンテナンスシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
建物は地震等によって被災したり、気象等の条件によって経年劣化していく。この建物劣化に関連して、特許文献１には、住宅の劣化診断技術及び記録方法が開示され、これには、外壁素材の内部の状況、変質具合、ひび割れ状況、外壁塗膜表層の劣化具合、浮きはがれの状況、下地木部材の状況鉄骨部材の状況、屋根材の劣化具合、シーリング材の劣化状況を、測定機器を利用して記録し、劣化を診断し個別記録表に記録することが開示されている。
【特許文献１】特開２００６−７２８６８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
このような技術背景において、建物が被災した場合に劣化の度合いが高まるが、被災した建物の劣化が予定より早く劣化したか否か提示することができないという問題点があった。
【０００４】
本発明は上記問題点を鑑み、被災した建物の劣化が予定より早く劣化したか否か提示することが可能な建物のメンテナンスシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記課題を解決するために、請求項１の発明は、建物に使用されている部材又は材料と、前記部材又は材料が使用されている部位と、前記建物の平面図、立面図又は設計図書と、前記建物に使用されている部材又は材料の規格とを示す建物情報が記憶された建物情報記憶手段と、前記部材又は材料、及び前記部位毎の劣化を判断するための基準となる劣化情報が記憶された劣化情報記憶手段と、前記建物に対する被災履歴を示す被災履歴情報が記憶された被災履歴情報記憶手段と、前記建物の実測した経年変化を示す経年変化情報が記憶された経年変化情報記憶手段と、前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報が入力される入力手段と、前記入力手段により入力された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記被災履歴情報記憶手段、及び前記経年変化情報記憶手段の各々に記憶された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報を更新する更新手段と、前記建物に対する被災を想定せずに予め定められた、該建物の築年数により定まる前記建物の総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報に基づき、総合劣化度合いを導出する第１導出手段と、前記建物情報、前記劣化情報、前記更新手段により更新された前記被災履歴情報、前記更新手段により更新された前記経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いを導出する第２導出手段と、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、前記建物の改修が必要であることを報知する報知手段と、を有する。
【０００６】
請求項１の発明によれば、建物情報記憶手段には、建物に使用されている部材又は材料と、前記部材又は材料が使用されている部位と、前記建物の平面図、立面図又は設計図書と、前記建物に使用されている部材又は材料の規格とを示す建物情報が記憶され、劣化情報記憶手段には、前記部材又は材料、及び前記部位毎の劣化を判断するための基準となる劣化情報が記憶され、被災履歴情報記憶手段には、前記建物に対する被災履歴を示す被災履歴情報が記憶され、経年変化情報記憶手段には、前記建物の実測した経年変化を示す経年変化情報が記憶され、入力手段は、前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報が入力され、更新手段により、前記入力手段により入力された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記被災履歴情報記憶手段、及び前記経年変化情報記憶手段の各々に記憶された前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報が更新され、第１導出手段により、前記建物に対する被災を想定せずに予め定められた、該建物の築年数により定まる前記建物の総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報に基づき、総合劣化度合いを導出し、第２導出手段により、前記建物情報、前記劣化情報、前記更新手段により更新された前記被災履歴情報、前記更新手段により更新された前記経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いを導出し、報知手段により、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、前記建物の改修が必要であることを報知するので、被災した建物の劣化が予定より早く劣化したか否か提示することが可能なメンテナンスシステムを提供することができる。また、各情報は建物に関する重要な情報であるため、例えば中古販売した際に、購入予定者の判断材料とすることもできる。
【０００７】
また、請求項２の発明は、前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より小さい場合に、前記建物の劣化度合いが低いことを報知する。
【０００８】
請求項２の発明によれば、劣化度合いが低い場合でも報知できるので、例えば改修のための積立金を減額したり、改修予定時に行なわれる改修費用を減額することなどが可能となる。
【０００９】
また、請求項３の発明は、前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、前記建物の劣化が被災に起因するか否かをさらに報知する。
【００１０】
請求項３の発明によれば、建物の劣化が被災に起因するか否かを判定できるので、元々劣化していたのか否かの切り分けをすることができる。
【００１１】
また、請求項４の発明は、建物の改修時に建物に利用されている部材と交換可能な部材を示す部材情報が記憶された交換部材情報記憶手段を有し、前記報知手段は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合に、交換部材情報記憶手段に記憶された交換可能な部材をさらに報知する。
【００１２】
請求項４の発明によれば、建物が海に近い場合、ある部材が塩害の影響で劣化したときに、交換する部材として防塩の部材を記憶しておくことで、その部材を提供することができる。
【００１３】
また、請求項５の発明は、前記報知手段は、前記建物の改修が必要であることを報知する場合、改修に要する費用、予め定められた改修時期までの年数、及び改修に適した時期をさらに報知する。
【００１４】
請求項５の発明によれば、改修に要する費用、予め定められた改修時期までの年数、及び改修に適した時期を報知することができるので、建物の家主は建物の詳細な情報を得ることができる。
【００１５】
請求項６の発明は、前記報知手段は、前記建物が被災する毎に報知する。
【００１６】
請求項６によれば、建物が被災する毎に報知することにより、建物の家主は被災による建物の劣化度合いを得ることができる。
【００１７】
請求項７の発明は、前記劣化情報記憶手段には、気象データ、変形角センサの値、重量センサの値、ＧＰＳの値、湿度、及び衛星写真のいずれかを示す情報が含まれる。
【００１８】
請求項７の発明によれば、気象データ、変形角センサの値、重量センサの値、ＧＰＳの値、湿度、及び衛星写真のいずれかを示す情報が含まれるので、より正確な総合劣化度合いを導出することができる。
【００１９】
請求項８の発明は、前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記建物の価値、余寿命を判定する判定手段をさらに有する。
【００２０】
請求項８の発明によれば、前記建物情報、前記劣化情報、前記被災履歴情報、及び前記経年変化情報に基づき、前記建物の価値、余寿命を判定するので、これら建物の価値や余寿命は、より正確なものとなり、中古販売する際などに有用な情報が得られる。
【００２１】
請求項９の発明は、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いと、前記第１導出手段により導出された総合劣化度合いとが異なる場合には、前記第２導出手段により導出された総合劣化度合いに応じて、前記劣化予定情報を変更することで更新する劣化予定更新手段をさらに有する。
【００２２】
請求項９の発明によれば、第２導出手段により導出された総合劣化度合いに応じて劣化予定情報を更新することで、より建物の実体に即した劣化予定情報が得られる。
【００２３】
請求項１０の発明は、前記更新手段による更新をするか否かを選択させる選択手段をさらに有する。
【００２４】
請求項１０の発明によれば、建物の家主の都合等により、劣化予定情報を更新しない場合にも対応することができる。
【発明の効果】
【００２５】
本発明によれば、被災した建物の劣化が予定より早く劣化したか否か提示することが可能なメンテナンスシステムを提供することができるという効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２６】
以下、図面を参照して、本発明の実施の形態について詳細に説明する。
【００２７】
図１は、本実施の形態に係るメンテナンスシステム１０の構成例を示す図である。同図には、顧客ＰＣ１２、ＤＢ（データベース）サーバ１４、メーカＰＣ１６、及びメンテナンス業者ＰＣ１８が示されている。顧客ＰＣ１２は、ＤＢサーバ１４、及びメンテナンス業者ＰＣ１８とネットワークを介して相互に通信可能となっている。また、ＤＢサーバ１４とメンテナンス業者ＰＣ１８もネットワークを介して相互に通信可能となっている。さらに、メーカＰＣ１６とＤＢサーバ１４もネットワークを介して相互に通信可能となっている。
【００２８】
また、顧客ＰＣ１２は、同図に示されるように建物２０内に設置され、各種センサ２２からの情報を取得可能となっている。ＤＢサーバ１４には後述する各種データベースが記憶されている。メンテナンス業者ＰＣ１８は、建物２０のメンテナンスを行なう業者が操作するものである。メーカＰＣ１６は建物建築時に用いられた部材等のデータが入力され、ＤＢサーバ１４に記憶される。
【００２９】
次に、図２を用いて顧客ＰＣ１２、ＤＢサーバ１４、メーカＰＣ１６、及びメンテナンス業者ＰＣ１８のハードウェア構成例について説明する。いずれのハードウェア構成も同様であるので、ここでは顧客ＰＣ１２を例にして説明する。顧客ＰＣ１２は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）４０と、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）４１と、ＲＡＭ（Random Access Memory）４２と、ネットワークＩ／Ｆ部２４と、ＲＯＭ（Read Only Memory）４４と、表示部４５と、操作入力部４６と、バス３２とを含む。
【００３０】
ＣＰＵ４０は、顧客ＰＣ１２の全体の動作を司るものであり、後述するメンテナンスシステム１０の処理を示すフローチャートは、ＣＰＵ４０により実行される。ＨＤＤ４１は、各プログラム、ＯＳ（Operating System）などが記録される不揮発性の記憶装置である。ＲＡＭ４２は、ＯＳやプログラムやデータが展開される揮発性の記憶装置である。ネットワークＩ／Ｆ部２４は、ネットワークに接続するためのものであり、ＮＩＣ（Network Interface Card）やそのドライバで構成される。ＲＯＭ４４は、顧客ＰＣ１２の起動時に動作するブートプログラムなどが記憶されている不揮発性の記憶装置である。表示部４５は、顧客ＰＣ１２に関する情報を操作者に表示するものである。操作入力部４６は、操作者が顧客ＰＣ１２の操作や情報を入力する際に用いられるものである。バス４７は、情報のやりとりが行われる際に使用される。
【００３１】
次に、図３を用いて、ＤＢサーバ１４及びメンテナンス業者ＰＣ１８に記憶されている各種情報について説明する。
【００３２】
同図（ａ）に示される情報は、ＤＢサーバ１４のＨＤＤ４１に記憶され、同図（ｂ）に示される情報は、メンテナンス業者ＰＣ１８のＨＤＤ４１に記憶されている。
【００３３】
ＤＢサーバ１４には、同図に示されるように、建物情報、劣化情報、被災履歴情報、経年変化情報、及び交換部材情報が記憶されている。このうち、建物情報は、建物２０に使用されている部材又は材料と、部材又は材料が使用されている部位と、建物２０の平面図、立面図又は設計図書と、建物２０に使用されている材料の規格とを示す情報である。この建物情報は建物２０の建築時にメーカＰＣ１６により入力されることで作成される情報である。
【００３４】
上記材料の規格のより具体的な構成例を図４に示す。同図に示されるように、構造耐力上主要な部分に関する材料の規格等を示しており、それらは「部位」、「建築材料種別」、「規格」、「形状及び寸法」、「その他」で構成されている。このうち、「部位」はいずれの部位かを示しており、「建築材料種別」は用途及び材料を示しており、「規格」はＪＩＳ規格等を示しており、「形状及び寸法」は材料の形状及び寸法を示しており、「その他」は注釈事項等を示している。
【００３５】
図３の説明に戻り、劣化情報は部材又は材料、及び部位毎の劣化を判断するための基準となる情報である。具体的には、建物２０の各部についての段階的劣化情報（例えばランク０〜４等）、基礎のクラック限界（本数／ｍ２、１本あたりのひび割れ巾）、梁のたわみ限界、建物２０の床面における傾斜角度限界、建物２０の限界変形角、鉄骨の限界錆面積・深さ、及び屋音色の変色等が閾値により示され、その閾値と後述する経年変化情報とを照合するために用いられる。さらに、気象データ、変形角センサの値、重量センサの値、ＧＰＳの値、湿度、及び衛星写真のいずれかを示す情報であっても良く、後述する経年変化情報に記録された情報とこの劣化情報により、改修が必要か否か判定することができる。この劣化情報は建物２０の建築時にメーカＰＣ１６により入力されることで作成される情報である。
【００３６】
被災履歴情報は、建物２０に対する被災履歴を示す情報である。被災履歴情報として、地震、台風、洪水等が挙げられる。また、地震発生の日時及びその震度、例えば台風到来時に風速が１５ｍ／ｓを越えた場合の継続時間及び日時、洪水による浸水履歴、気温・湿度（床下・室温・屋根裏等）も被災履歴情報の例として挙げられる。この被災履歴情報は、被災した場合に建物２０を調査したメンテナンス業者によりメンテナンス業者ＰＣ１８から入力され、またセンサ２２から入力される情報である。
【００３７】
経年変化情報は、建物２０の実測した経年変化を示す情報である。経年変化情報として、建物変形、地盤沈下（基礎沈下）、鉄骨の腐食浸食度、屋根材の変色・はがれ等が挙げられる。この経年変化情報については、図５を用いて後に詳細な説明をする。
【００３８】
交換部材情報は、建物２０の改修時に建物２０に利用されている部材と交換可能な部材を示す情報である。例えば、建物２０が海に近い場合、ある部材が塩害の影響で劣化したときに、交換する部材として防塩の部材が記憶されている。この交換部材情報は建物２０の建築時にメーカＰＣ１６により入力されることで作成される情報である。
【００３９】
次に図３（ｂ）に示される費用情報は、部材等の改修により、その改修に要する費用を示す情報である。この費用情報、及び劣化情報によりメンテナンス業者ＰＣ１８によって改修に要する費用を導出できるので、顧客ＰＣ１２にそれを報知することができる。また、経年変化情報と劣化情報により、メンテナンス業者ＰＣ１８によって予め定められた改修時期までの年数、及び改修に適した時期を導出することができので、顧客ＰＣ１２にそれを報知することができる。
【００４０】
上記経年変化情報に関して、図５を用いて説明する。図５（ａ）は、地盤変形及び建物２０の変形例を示す図である。建物２０の基礎部にセンサ２２として変形角センサを配置し、変形角を示す情報を、経年変化を示す情報として経年変化情報に記録する。例えば、損傷が始まる１／１０００になった場合、補強を勧める情報をメンテナンス業者ＰＣ１８から顧客ＰＣ１２に送信するようにしても良い。
【００４１】
図５（ｂ）は、地盤沈下例を示す図である。建物２０と基礎との間に、センサ２２として重量センサを配置し、建物の重量分布を、経年変化を示す情報として経年変化情報に記録する。重量分布により、変形角を算出し、損傷が始まる１／１０００になった場合、補強を勧める情報をメンテナンス業者ＰＣ１８から顧客ＰＣ１２に送信するようにしても良い。
【００４２】
図５（ｃ）は、建物２０の変形例を示す図である。衛星５０によるＧＰＳ（Global Positioning System）を利用して、建物２０の位置情報を、経年変化を示す情報として経年変化情報に記録する。位置情報により、層間変形角を算出し、１／２００以上になった場合、改修を勧める情報をメンテナンス業者ＰＣ１８から顧客ＰＣ１２に送信するようにしても良い。
【００４３】
その他、例えば床下の湿度を湿度計により検出し、その湿度を、経年劣化を示す情報として経年変化情報に記録する。特に、相対湿度６５％以上になった期間を記録し、その期間が所定の基準期間を越えた場合に、点検を勧める情報をメンテナンス業者ＰＣ１８から顧客ＰＣ１２に送信するようにしても良い。
【００４４】
さらに、建物２０を撮影した衛星写真を、経年変化を示す情報として経年変化情報に記録する。これにより屋根材の劣化やはがれ等が記録されることとなる。
【００４５】
次に、図６、図７を用いて建物２０に対する被災を想定せずに予め定められた、建物２０の築年数により定まる建物２０の総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報と、その劣化予定情報を更新する場合の一例について説明する。まず、総合劣化度合いは、上述した劣化情報と経年変化情報を比較して得られる建物２０全体での劣化度合いを示す。例えば、経年変化により劣化情報に示される閾値を超えた部材数としても良いし、劣化情報に一つの部材に劣化度合いのランクを示す複数の閾値を設定しておき、各部材のランクの総和としても良い。
【００４６】
図６は、被災による総合劣化度合いと劣化予定情報に基づき導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より大きい場合における劣化予定情報を更新することを示す図である。一方、図７は、被災による総合劣化度合いと劣化予定情報に基づき導出された総合劣化度合いとの差が、予め定められた値より小さい場合における劣化予定情報を変更することで更新することを示す図である。ここで、予め定められた値とは、報知するか否かを示す値であるので、建物２０の構造や用いられた部材、及び家主等により定めるようにしても良い。また、予め定められた値は０であっても良い。
【００４７】
いずれの図に示されるグラフも、横軸は築年数を示し、縦軸は改修に備えて家主が積み立てている積立金総額、及び建物２０の総合劣化度合いを示している。なお、この実施の形態では、積立金は月々積み立てられるものとする。
【００４８】
そして、いずれの図に示されるグラフにおいても、点線で示される直線は、被災を想定せずに予め定められた、建物２０の築年数により定まる建物２０の総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報、及び積立金総額を示している。そして、２本の報知範囲直線は、報知する度合いを示すための直線である。具体的には、被災時の総合劣化度合いが、この２本の直線に挟まれる領域外に存在した場合に報知することを示す直線である。いずれの報知範囲直線も劣化予定情報を示す直線から縦軸方向に予め定められた値（距離）だけ離れた直線である。劣化予定情報は、データベースとして記憶している場合は、そのデータベースを読み込むことで導出でき、或いは建物情報を用いて導出しても良い。
【００４９】
積立金総額と総合劣化度合いは築年数に比例して大きくなり、また改修をすると同図に示されるように改修費用がかかるため積立金総額は減少し、改修によって総合劣化度合いも減少するため、改修のタイミングでいずれの値も下がるグラフとなる。
【００５０】
また、被災する毎に、例えばメンテナンス業者により建物２０が調査され、その結果を踏まえ、少なくとも劣化情報、被災履歴情報がメンテナンス業者ＰＣ１８により入力され、またセンサ２２により得られた情報から、建物情報、劣化情報、被災履歴情報、及び経年変化情報が更新される。
【００５１】
そこで、図６（ａ）のグラフであるが、このグラフは劣化予定情報、及び積立金総額に加え、ある時点で被災した場合のグラフを示している。グラフにおける丸印は、メンテナンス業者ＰＣ１８によって、更新された建物情報、劣化情報、被災履歴情報、経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いが導出され、その総合劣化度合いを示すものである。そして、図６の場合は、丸印に示されるように、被災による総合劣化度合いが、予定された総合劣化度合いと比較して、予め定められた値より大きいものであり、またその改修費用も予定より大きいものとなっている。
【００５２】
そこで、図６（ｂ）に示されるように、積立金総額で足りない分を追加して前倒しで改修するようにしても良い。この場合、積立金総額及び総合劣化度合いは被災時改修後に点線に示される直線と同じ傾きで増加させるように、劣化予定情報を更新させる。すなわち、月々の積立金は変わらないこととなる。
【００５３】
一方、図６（ｃ）に示されるグラフは、被災した時点では改修せず、積立金を劣化予定情報に示される改修時期（改修１）まで増額する場合を示すグラフである。この場合、同図に示されるように、被災時から改修１までの実線で示される直線の傾きを大きくし、改修１後の積立金は被災前と同じ金額とするため、傾きは被災前の傾きと同じくなるように劣化予定情報を変更させることで更新させる。
【００５４】
上述した図６（ｂ）（ｃ）のグラフは、メンテナンス業者ＰＣ１８により、顧客ＰＣ１２に表示される。従って、被災による総合劣化度合いが、劣化予定情報が示す総合劣化度合いと比較して、予め定められた値より大きい場合に、建物２０の改修が必要であることを報知するようになっている。
【００５５】
次に、図７（ａ）のグラフであるが、このグラフは劣化予定情報、及び積立金総額に加え、ある時点で被災した場合のグラフを示している。グラフにおける丸印は、メンテナンス業者ＰＣ１８によって、更新された建物情報、劣化情報、被災履歴情報、経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いが導出され、その総合劣化度合いを示すものである。そして、図７の場合は、丸印に示されるように、被災によっても、総合劣化度合いは予定より小さいものとなり、またその改修費用も予定より小さいものとなっている。
【００５６】
そこで、図７（ｂ）に示されるように、被災した時点での総合劣化度合いから、被災前と同じ金額で積み立てていった場合の改修費用になるように、積立金を減額するようにしても良い。これにより、改修時期は予定改修より先送りされ、改修１に示される時期に改修することになる。
【００５７】
この場合、積立金総額及び総合劣化度合いを被災後に点線に示される直線の傾きよりも小さい傾きで増加させるように、劣化予定情報を更新させる。そして改修後は、点線に示される直線の傾きで増加させる。
【００５８】
一方、図７（ｃ）に示されるグラフは、被災した時点で積立金を用いて改修し、積立金を同じ額で積み立てていき、予定された改修時期（改修１）では、被災時で改修されたことから、積立金は予定された満額分は必要ないため、予定の金額よりも減額する場合を示すグラフである。この場合、同図に示されるように、被災から予定される改修時期（改修１）までの実線で示される直線の傾きを今までの傾きと同じくなるように劣化予定情報を更新させる。
【００５９】
上述した図７（ｂ）（ｃ）のグラフは、メンテナンス業者ＰＣ１８により、顧客ＰＣ１２に表示される。従って、被災による総合劣化度合いと劣化予定情報が示す総合劣化度合いとの差が予め定められた値より小さい場合に、建物２０の劣化度合いが低いことを報知するようになっている。
【００６０】
上記図６、７のいずれにおいても、被災による総合劣化度合いと劣化予定情報に基づき導出された総合劣化度合いとが異なる場合には、被災による総合劣化度合いに応じて、劣化予定情報を更新するようにしても良い。なお、更新すると積立金が変更になったり、或いは図６（ｂ）（ｃ）、図７（ｂ）（ｃ）に示したように、更新する場合であっても、それぞれ２種類存在することから、家主の都合に応じて更新するか否かを顧客ＰＣ１２によって家主に選択させるようにしても良い。
【００６１】
このように、本メンテナンスシステムによれば、被災した建物の劣化が予定より早く劣化したか否か提示することが可能なとなる。
【００６２】
以上説明した処理の流れについて説明する。図８は、メンテナンス処理の流れを示すフローチャートである。
【００６３】
まず、ステップ１０１で、建物２０の建築時に建物情報、劣化情報、及び交換部材情報がメーカＰＣ１６により入力され、さらに費用情報がメンテナンス業者ＰＣ１８により入力される。
【００６４】
次のステップ１０２では、建築後にセンサ２２により経年変化情報が入力され、また定期点検等を行なったメンテナンス業者によってメンテナンス業者ＰＣ１８により経年変化情報が入力されることで、ＤＢサーバ１４は経年変化情報を更新する。
【００６５】
次のステップ１０３で被災発生モードか否か判断する。被災発生モードとは、被災発生後の入力を行なうためのモードである。ステップ１０３で否定判定した場合には、ステップ１０２の処理に戻り、ステップ１０３で肯定判定した場合には、ステップ１０４で、被災後にセンサ２２により経年変化情報が入力され、また被災後の点検等を行なったメンテナンス業者によってメンテナンス業者ＰＣ１８により経年変化情報が入力されることで、ＤＢサーバ１４は経年変化情報を更新する。これにより、建物２０が被災する毎に報知することができる。
【００６６】
次のステップ１０５で、メンテナンス業者ＰＣ１８は、建物２０に対する被災を想定せずに予め定められた総合劣化度合いＡを導出する。さらに、ステップ１０６でメンテナンス業者ＰＣ１８は、建物情報、劣化情報、被災履歴情報、経年変化情報、及び築年数に基づき、総合劣化度合いＢを導出する。
【００６７】
そして、ステップ１０７でメンテナンス業者ＰＣ１８は、Ｃ＜Ｂ−Ａか否か判定する。ここでＣは上述した予め定められた値である。従って、ステップ１０７は、総合劣化度合いＢと総合劣化度合いＡとの差が、予め定められた値Ｃより大きいか否か判定する処理である。
【００６８】
ステップ１０７で肯定判定した場合には、ステップ１０９でメンテナンス業者ＰＣ１８は、改修が必要であることを報知する。上述したように、ここでの報知は、メンテナンス業者ＰＣ１８により図６（ｂ）（ｃ）を顧客ＰＣ１２に表示する処理である。
【００６９】
ステップ１０７で否定判定した場合には、ステップ１０８でＢ−Ａ＜−Ｃか否か判定する。従って、ステップ１０８は、総合劣化度合いＢが、総合劣化度合いＡと比較して、予め定められた値（−Ｃ）より小さいか否か判定する処理である。ステップ１０８で肯定判定した場合には、ステップ１１０でメンテナンス業者ＰＣ１８は、劣化度合いが低いことを報知する。上述したように、ここでの報知は、メンテナンス業者ＰＣ１８により図７（ｂ）（ｃ）を顧客ＰＣ１２に表示する処理である。
【００７０】
なお、ステップ１０７及び１０８のいずれでも否定判定された場合は、ほぼ予定通りの劣化度合いであるので、そのまま処理を終了する。また、Ｃが０の場合は、総合劣化度合いが一致（Ａ＝Ｂ）しない限り顧客ＰＣ１２に報知することとなる。
【００７１】
また、上記ステップ１０３では、被災発生モードか否かを判定したが、これに代えて、例えばメンテナンス業者が総合的な点検を行なったときも被災発生モードと同様に動作させることで、例えば予定より著しく劣化している場合にも報知することができる。また、メンテナンス業者では、その対策や立案を行なうことができる。さらに、予定より著しく劣化している部材のメーカにその情報をフィードバックすることも可能となる。
【００７２】
以上説明した処理に加え、経年変化情報を用いて、被災前後の総合劣化度合いを各々導出することで、総合劣化度合いＢと総合劣化度合いＡとの差が予め定められた値Ｃより大きい場合に、建物２０の劣化が被災に起因するか否かをさらに報知するようにしても良い。
【００７３】
さらに、総合劣化度合いＢと総合劣化度合いＡとの差が予め定められた値Ｃより大きい場合に、交換部材情報に記憶された交換可能な部材をさらに報知するようにしても良い。
【００７４】
また、建物２０の改修が必要であることを報知する場合、改修に要する費用、予め定められた改修時期までの年数、及び改修に適した時期をさらに報知するようにしても良い。これに加え、建物情報、劣化情報、被災履歴情報、及び経年変化情報に基づき、建物２０の価値、余寿命を判定するようにしても良い。
【００７５】
このうち、例えば改修に要する費用や改修時期までの年数（余寿命）について、地盤沈下の場合について説明する。
【００７６】
経年変化情報に記録されている柱や梁の変形を読取り、読み取った値を劣化情報に記録されているたわみ角情報と照合する。この場合、基準とするたわみ角を複数用意しても良い。具体的に例えば５つのたわみ角（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ：この順で大きくなる）を用意しておき、たわみ角がＡ以下の場合は「ランク０：現状問題はなし」とし、たわみ角がＡより大きくＢ以下の場合は「ランク１：現状住み続けることに問題はないが、５年以内に改修が必要」とし、たわみ角がＢより大きくＣ以下の場合は「ランク２：現状住み続けることに問題はないが、３年以内に改修が必要」とし、たわみ角がＣより大きくＤ以下の場合は「ランク３：大地震到来時に危険性が高まるため改修が必要」とし、たわみ角がＤより大きい場合は、「ランク４：住み続けることは危険であるためすぐに改修が必要」とする。
【００７７】
これら経年変化情報及び劣化情報から、劣化している部位に用いられている部材等を建物情報から取得し、その部材等の費用を費用情報から取得することで、図９に示されるようにメンテナンス業者ＰＣ１８により、顧客ＰＣ１２に金額を含めた情報を表示する。
【００７８】
また、建物２０の価値については、総合劣化度合いにより改修箇所がわかり、改修に要する費用がわかるため、これらと築年数等を総合的に勘案する一般的な評価を用いて導出することができる。また、報知するランクを定めておくようにしても良い。例えば上記ランク４に近づいたランク３になった場合に報知する、というようにしても良い。
【００７９】
さらに、上記費用等の情報に加え、例えば地震により建物の変形が発生した場合には、補強・制震装置の取り付けを勧めたり、高湿度環境により鉄骨に錆が発生した場合には、強制換気装置の取り付けを勧めたり、被災に関係なく地盤沈下した場合にはジャッキアップを勧めるなどの情報を報知するようにしても良い。
【００８０】
次に、他の劣化度合い判定方法について説明する。まず、図１０（Ａ）は、劣化情報の一例を示している。図１０（Ａ）に示すように、劣化情報として、建物重量及び剛性毎に、地震の震度に応じて発生する間仕切り端部の割れ数が記憶される。間仕切り端部の割れ数は、実験等によって予め求めたものであり、建物の劣化を診断するための基準値として記憶される。また、図１０（Ｂ）は、被災履歴情報を示している。
【００８１】
また、メンテナンス業者ＰＣ１８により実行される劣化度合いは、地震等の災害が発生した場合に、間仕切り端部の割れ数を検出して、マウス５６やキーボード５８等を用いてメンテナンス業者が入力することにより、ＤＢ６８に記憶された基準値等の情報を読み出して比較し、建物の劣化度合い導出するものである。
【００８２】
図１１は、劣化度合いの判定方法の処理の流れの一例を示すフローチャートである。
【００８３】
まずステップ２０１では、発生した地震の震度及び地震によって出現した内装材等の端部の割れ数を入力するための画面がメンテナンス業者ＰＣ１８の表示部４５に表示されてステップ２０２へ移行する。
【００８４】
ステップ２０２では、震度及び端部割れ数の入力が行われたか否かが判定され、該判定が肯定されるまで待機してステップ２０３へ移行する。すなわち、待機中に、例えば、震度の入力は、災害情報センタ等から震度情報を取得したり、テレビやラジオ等の情報を取得して、メンテナンス業者ＰＣ１８で入力すると共に、端部割れ数については、家主やメンテナンス業者が建物２０を確認して確認結果をメンテナンス業者ＰＣ１８等を介して入力することにより、当該判定が肯定される。
【００８５】
ステップ２０３では、入力された震度に対応する、建物重量及び剛性に応じた端部割れ数の基準値が図１０（Ａ）に示されるＤＢから読み出されてステップ２０４へ移行する。すなわち、図１０（Ａ）に示す情報から、震度及び建物の剛性に対応する間仕切り端部の割れ数の基準値が読み出される。
【００８６】
ステップ２０４では、読み出された基準値と、入力された間仕切り端部の割れ数とが比較されてステップ２０５へ移行する。
【００８７】
ステップ２０５では、読み出された基準値以上の間仕切り端部の割れがあるか否かが判定され、該判定が肯定された場合にはステップ２０６へ移行し、否定された場合にはステップ２０７へ移行する。
【００８８】
ステップ２０６では、建物の劣化と判断し、劣化した建物の剛性が推定されてステップ２０８へ移行する。劣化の推定は、例えば、入力された震度及び間仕切り端部の割れ数に対応する剛性を、図１０（Ａ）に示す情報から求めることによって劣化度合を推定することができる。例えば、地震の震度が震度４の場合、図１０（Ａ）に示すように、建物の剛性が□□の場合には、間仕切り端部の割れ数が０であるが、５の割れが発生していたとすると、図５（Ａ）において、震度４で割れ数が５となる剛性が△△であるので、剛性が□□から△△に低減したと推定することができる。
【００８９】
一方、ステップ２０７では、劣化なしと判断してステップ２０８へ移行する。
【００９０】
ステップ２０８では、診断結果がディスプレイ５４に表示されてステップ２０９へ移行する。例えば、顧客ＰＣ１２に表示する診断結果としては、図１０（Ｂ）に示した被災履歴情報等を表示するようにしてもよい。
【００９１】
ステップ２０９では、被災履歴情報が記憶されて一連の処理を終了する。また、記憶する履歴としては、図１０（Ｂ）に示すように、メンテナンス履歴、建物の重量、剛性、地震被災履歴、備考（剛性の低下度合）等の情報を記憶する。
【００９２】
上述した実施の形態で示した各フローチャートの処理の流れ（図９、図１１参照。）は一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内で適宜変更することができることも言うまでもない。
【図面の簡単な説明】
【００９３】
【図１】メンテナンスシステムの構成例を示す図である。
【図２】ハードウェア構成例を示す図である。
【図３】各種情報を示す図である。
【図４】材料の規格の具体的な構成例を示す図である。
【図５】地盤変形及び建物の変形例を示す図である。
【図６】建物に対する被災を想定せずに予め定められた築年数により定まる総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報を示す図である（その１）。
【図７】建物に対する被災を想定せずに予め定められた築年数により定まる総合的な劣化度合いである総合劣化度合いを示す劣化予定情報を示す図である（その２）。
【図８】メンテナンス処理の流れの一例を示すフローチャートである
【図９】顧客ＰＣに表示する金額と劣化度合いを含めた情報例である。
【図１０】建物重量及び剛性毎に、地震の震度に応じて発生する間仕切り端部の割れ数を示す表であり、（Ｂ）はメンテナンス履歴の一例を示す表である。
【図１１】劣化度合いの判定方法の処理の流れの一例を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００９４】
１０  メンテナンスシステム
１２  顧客ＰＣ
１４  ＤＢサーバ
１６  メーカＰＣ
１８  メンテナンス業者ＰＣ
２０  建物
２２  センサ
４０  ＣＰＵ
４１  ＨＤＤ
４２  ＲＡＭ
４３  ネットワークＩ／Ｆ部
４４  ＲＯＭ
４５  表示部
４６  操作入力部
【図１】
0005452334.tif 000002
【図２】
0005452334.tif 000003
【図３】
0005452334.tif 000004
【図４】
0005452334.tif 000005
【図５】
0005452334.tif 000006
【図６】
0005452334.tif 000007
【図７】
0005452334.tif 000008
【図８】
0005452334.tif 000009
【図９】
0005452334.tif 000010
【図１０】
0005452334.tif 000011
【図１１】
0005452334.tif 000012