【手続補正書】
【提出日】平成16年4月27日(2004.4.27)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】特許請求の範囲
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
インターネットやパソコン通信等のネットワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システムにおいて、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を記憶した物件ＤＢと、該標準価格を提示する加入金（保証金）の額によって優待率を増減させる情報を記憶したＤＢを有し、計算機が一定期間に任意に入札し、上記加入金（保証金）の額及び該加入金（保証金）の額によって優待される家賃の額を含む応募者の入居希望に応じて入居の優先順位を計算し、該計算機が先着順またはオークション形式で入居者を決定することを特徴とする賃貸マンション等の募集システム。
【請求項２】
インターネットやパソコン通信等のネットワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システムにおいて、応募者の提示した賃貸物件の希望地、希望間取り、希望家賃を記憶する物件ＤＢを有し、一定期間内に応募した該応募状況を該ＤＢに入力し、該ＤＢの上記データにより計算機が自動的に地主に提案する建築企画書を作成し、該企画書に基づき前記入居希望に応じて入居の優先順位を計算し、上記計算機が先着順またはオークション形式で入居者を決定することを特徴とする前記請求項１記載の賃貸マンション等の募集システム。
【請求項３】
インターネットやパソコン通信等のネットワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システムにおいて、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を記憶した物件ＤＢと、該標準価格を賃借人が提示する加入金（保証金）の額によって割引率を増減させる情報を記憶したＤＢを有し、計算機が一定期間に任意に入札した前記応募者の入居希望データにより、当該家賃の標準価格及び前記優待率を算定することを特徴とする前記請求項１または２記載の賃貸マンション等の募集システム。
【請求項４】
前記優待率を増減させる情報を記憶したＤＢは、加入金（保証金）に対する優待率データ、物件優待率データ及び銀行貸し出し利率データを含むことを特徴とする前記請求項１〜３の内、いずれか１項記載の賃貸マンション等の募集システム。
【請求項５】
前記物件優待率は、該当地域の平均空室率と賃貸住宅の構造や築年数から算出されることを特徴とする前記請求項４記載の賃貸マンション等の募集システム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、賃貸マンション等の募集のための計算機システムに関し、特に家賃が優待される募集のための計算システムに関する。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００５】
【課題を解決するための手段】
本発明は、インターネットやパソコン通信等のネットワーク上で運用される賃貸マンション等の募集システムにおいて、賃貸物件の場所、間取り、家賃の標準価格を記憶した物件ＤＢと、該標準価格が提示する加入金（保証金）の額によって優待率を増減させるＤＢを有することによって、応募者に対して当該優待家賃を算出することを特徴とし、入居者を募集するものである。そのため、図２にあるような、その物件に関する空室リスク、地域の平均空室率の増加や借家人の債務不履行を防止し、なおかつ借り入れの銀行利率を利用しつつ適当な優待率を算出することを特徴とする。また、上記の優待率を増減させるDBは、提示する加入金（保証金）に対する優待率データ、物件優待率データ、および銀行貸出利率データからなることを特徴とし、さらに上記物件優待率データは、該当地域の平均空室率と賃貸住宅の構造や築年数から算出されることを特徴とするものである。また、入居者の募集にあたっては先着順またはオークション形式で入居者を決定することを特徴とする。さらに、一定期間内に応募した該応募状況により地主に提案する建築企画書を自動的に作成することを特徴とする。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００７】
一方、地主は賃貸マンションを建てれば、家賃収入はあるし、相続税対策にもなる。しかし、多額の借金をしてまで賃貸マンションを建てるのは空き家等のリスクがあるので、躊躇することが多い。そこで、前記高齢者の預金ないしはそれらの家庭が持つ余裕資金を一時、賃貸マンションの加入金（保証金）２０２として提示して貰う点がこのモデルのポイントである。すなわち、図３において、賃借人２０１は、住宅供給者３０１に対して、加入金（保証金）２０２を預け、住宅供給者は、この加入金（保証金）と自己資金３０２あるいは、融資または投資資金３０４によって、新規賃貸物件を建設し、賃借人は、優待家賃２０３、極端な場合には家賃０を実現できる。つまり、加入金（保証金）を提示する親などは、まとまった資金を銀行預金にしても、さほど金利が生じないので、一時的に他に流用してもさほど損失は生じない。特に、その流用が子や孫のためであれば、金利が無くなってもさほど抵抗がない。唯一のリスクは加入金（保証金）が返還されないことであるが、提示された加入金（保証金）は融資会社４０１によって退去時に返還が保証されている。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００８】
地主は、該加入金（保証金）を充当して賃貸マンションの建設費４０２に充てることができるので、従来のように土地を担保にした借入金負担が軽減される。建設費は通常その大半は建物完成後に支払われるので、入居後加入金（保証金）を提示し支払うことが可能である。なお、地主の希望により、一部自己資金で建設費を賄ってもよい。一般に地主は土地代がただであり、建築費に対する家賃収入の利回りは高いものになるので、自己資金を用いる方が有利である。しかし、前述のように銀行からの借り入れを起こすことに抵抗がある地主も多く、また家賃収入より相続税対策に重点をおく地主も多い。特に、相続税対策の地主の場合は、自己資金を殆ど必要としないこの発明のモデルは受け入れやすいものとなる。一般に賃貸料は急激には変動し難い性質があり、従来の家賃相場の影響を受けて投下資本に対する利回りは良く、８-１０％に達することもある。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
従って、市中相場に対する家賃の安くなった分（優待分）の「みかけ収益」を提示する加入金（保証金）で割った「みかけ利回り」も４-８％となり、通常の預金金利に比較すれば相当高利回りに設定できる。この場合、入居者が上記加入金（保証金）分を親や祖父から借りた形で金利を支払えばよい。この発明は、上記ビジネスモデルを具現するための地主に対する受注及び一般入居者に対する募集に必要な処理を計算機上に実現したシステムに関する。入居者に対する家賃は日々変動し、入居者の一種オークション形式により家賃が決定される。従って、入居申し込みは登録決定後は原則取り消すことができず、取り消す場合はその時の相場に応じた違約金を支払う義務がある。このことは、最初の募集広告に明記される。なお、賃貸物件は、場所に応じて当然相場も異なるので、相場は個々の物件に対して個別に決まるものとなる。入居申し込みには以下のようにいくつかのパターンが存在する。
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１０】
１．賃貸マンションの建設がすでに決まっているものの募集であって、申し込みは特定の期間の各個別マンションの応募オークションまたは先着順のいずれかによって決める。入居応募者は、希望の部屋の家賃を提示してオークションに参加し、最高価格のものが入居決定者になる。ただし、加入金（保証金）と家賃の関係の提示が予め提示されており、地主の希望によりどちらを優先して入居者と決定するかは募集時に明記される。なお、募集の標準相場（最低入札価格）が募集時提示されており、応募状況は逐次発表されているので、通常の場合標準価格で先着順になるケースが多いものと予測される。
【手続補正８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
２．賃貸マンションの建設が未定の場合で、応募者は希望地と希望間取り、希望保証金の額と希望家賃を提示して登録する。サイト運用業者が、その応募状況を見て地主を捜し、建築企画を建てる。この場合は、オークション方式は無理であるので、コーポラティブ・ハウスの賃貸版といった形となる。一定期間の内に応募者数が不足したり、応募者の希望地や希望価格等から地主を捜すことができないときは、募集をキャンセルすることになる。このことは当初の募集要項に明記される。この場合でも高い希望価格を設定した応募者から先に入居が決定されるので、一種のオークションともいえる。また、この場合も、加入金（保証金）と家賃の関係の提示が予め提示されており、地主の希望によりどちらを優先して入居者と決定するかは募集時に明記される点は前記と同じである。
【手続補正９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１２】
さらに、図４に示すように、とりあえず既存の賃貸物件に入居させる場合に入居させるような場合においては、加入金（保証金）を入れてもらい、家賃を安くしておき、その加入金（保証金）を用いて他の新規賃貸住宅を建設することも可能になる。この場合、まとまった数の入居者がすぐに確保できなくても、既存の賃貸物件に入居者を入れ、別に新規の賃貸住宅を建設することにより可能となるので、まとまった数の入居者が地区別に確保できなくてもこの仕組みが可能となる。新たな優待家賃賃貸住宅の建設がすぐになくとも、賃借人は優待家賃を享受することができる。
【手続補正１０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
図６は本発明における全体の遷移図を表している。図６において、２１においてクライアントがこのサイトに入ってくると、２２において希望の居住地区や加入金（保証金）を入れる入力画面が表示される。この加入金（保証金）が金額を入力する欄は、自由入力方式でもかまわないし、あらかじめリスト化されているものでもかまわない。ここには希望居住地区を示す電子地図により指定してもよい。次に必要な情報を入力した後、２３に移行する。２３においては、提供できる物件情報がリストとして提供されている。その後、詳細情報αをポイントすると、詳細情報画面２４に移行する。２４においては、家賃の情報ｄが表示され、加入金（保証金）金額に基づいた優待家賃の金額eが表示される。なお、この場合、提示する加入金（保証金）に応じた優待家賃額の対応リストが「クリックへ」を押すと表示される。すると、当該家賃ｄからeを差し引かれた支払家賃がｆによって表示され、ｇにおいては参考情報として、銀行に預金したとしての金利額が算出され、hにおいては、(e ×１２)÷加入金（保証金）（ｂ）によって算出される予定利率が算出される。さらに、資料請求や申し込みなどの場合、図７にあるようなデータ（姓、名、性別、郵便番号、住所（町目）、住所（枝番）、電話番号、生年月日、学校区、家族構成、mail address、希望グレード、構造、環境）を埋めるべくフィールドが用意されている。また、これらの顧客情報は営業マン向けに図８のようにリスト化され、詳細を見るため展開すると図９のように一覧として顧客情報が表示されるように工夫されている。
【手続補正１１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１５】
図１０は上記の遷移をユーザー側から見たフローチャートである。Ｓ１０においてスタートが開始されると、Ｓ１１において希望居住地区を選択する。Ｓ１２においてはそれにもとづいた物件情報が提供される。Ｓ１３において希望加入金（保証金）金額が入力されると支払家賃が表示され、ほぼ同時にＳ１４において優待家賃表示が行われる。その後Ｓ１６において運用利回りを計算し、終了する。
【手続補正１２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１６】
図１１においては、図１０のユーザ側でのアクションに基づくサーバ側での処理が示されている。Ｓ２０においてスターとすると、Ｓ２１において希望居住情報を受信する。するとＳ２２において図１２によって、地区名、物件No.、間取り、家賃、他の情報リンクなどが格納された物件情報DBより居住地区に基づいた情報が配信される。この図１２のDBはあらかじめ詳細な物件情報（物件No.、既存家賃、共益費、駐車料、初期投資額、諸費用合計、地代、管理費、税金、保険等）として図１３のように格納されており、このDBより図１２のような抜粋されたものとして準備してもよいし、図１３から適時抽出してもよい。次にＳ２３においてユーザが希望する加入金（保証金）額を入力すると、Ｓ２４において銀行利率を参照する。この利率は、図１４のような利率表が備えられており、Ｓ２５及びＳ２６とステップが進むにつれて、各々の金額を参照する。この図１４の利率表には、銀行の貸出利率、物件割引率、加入金（保証金）に基づく優待利率が加入金（保証金）の提示金額ごとに設定されている。これらの利率は、適時決められるものであるが、物件別利率や加入金（保証金）利率は、後述するように既存データ（図２）から導き出されてもよい。それぞれの利率を拾い出した後、Ｓ２８において（家賃−加入金（保証金）額×（Ａ＋Ｂ＋Ｃ））を算出し、Ｓ２８においてＳ２７において算出された家賃情報と運用利率（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）表示をユーザ側に配信し、終了する。
【手続補正１３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１７】
さらに具体的にこの家賃算出装置のおける家賃のシミュレーションに関して開示する。この場合、建築会社が運営する場合を想定している。図１５は採用利率を決めたDB(a)である。この図１５DB(a)の利率表には、銀行の貸出利率、物件優待率、加入金（保証金）に基づく優待利率が加入金（保証金）の提示金額ごとに設定されている。ここでいう銀行の貸出利率は、一般的な銀行利率（事業貸付、不動産担保ローン、短期ないしは長期プライムレート）、物件優待率は、通常の賃貸物件の利率（たとえば６％）から銀行利率を差し引いたものである。加入金（保証金）に基づく優待率は、加入金（保証金）の多少によって、物件入居者の信用力を推し測ることにより、優待率を増減させるものである。たとえば、この利率表図１５によれば、加入金（保証金）３００万円の場合、銀行貸出利率２．４％、物件優待率３．６％、加入金（保証金）優待率がマイナス２％に設定されており、これらを総合すると４％の優待率を提示するように設定されている。この物件優待率、加入金（保証金）優待率は、地域の空室率や建物のクオリティ、構造地区年数、賃貸物件の利回りなどの過去データから導き出されてもよい。このＤＢ(a)にに基づくと、図１１のフローに基づいて算出された各々の家賃が図１５（ｂ）のように決定される。たとえば、保証金３００万円の場合、基本家賃が８万円とする場合、優待家賃は、３００万円×(銀行貸出利率２．４％＋物件優待率３．６％＋加入金（保証金）優待率マイナス２％)÷１２＝１万円となる。これを、基本家賃から差し引くと提示家賃７万円が表示される。図１５（ｂ）は加入金（保証金）別の提示家賃の一例である。
【手続補正１４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１８】
次のケースとして、すべてが１０００万円の加入金（保証金）を１０世帯が申し込むものとする。近年、建設費などの軽減により一戸あたり７５０万円で建設することが出来る。このとき１０戸であるとすると、１０戸×７５０万円＝７５００万円、家賃が０であることから、年間収入は駐車料金（月４０００円）や共益費（月４０００円）が入ってくるものとすると、４０００×１０（戸）×１２＝４８万円づつになり、９６万円の収入が発生する。一方、支出の方は地代がこのマンションを作るのに土地３００坪を要し、坪単価３００円/月とすると年間１０８万円発生する。この時、管理費が想定家賃の５％であるので、８万円×５％×１２×１０＝４８万円、保険（損害保険）が４８万円、税金（固定資産税等）が４０万円発生し、加入金（保証金）返済のための保証が２０万円かかる。すると年間１６８万円の損失になる。ここで、建設費において２５００万円が浮いているが、この２５００万円を別途図４、５０１のように別件の新規賃貸物件のための留保資金として利用し、別の新規賃貸住宅５０２に投資すれば、月８万円の家賃が出る物件であれば、９.６%で回ることとなる。これは赤字を埋めるために必要な６.７２％（上記１６８万円）を超える資金を生み出すことが出来る。
【手続補正１５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２０】
図１７は、本発明で用いる物件別優待率の算出を行うフローチャートである。Ｓ５１においてプロセスがスタートすると、Ｓ５２において、地域別の自社物件の空室率を挿入する。このとき、あらかじめ備えられたDB（図２Ｅ）から抽出してもよい。ここでＳ５３において、タイプ別の稼動数を（トータル×月×室÷総供給部屋数）で算出する。この値がＳ５４で算出されるが、あらかじめこの空室率に対応するDBを保有し、適時割引率を適応させてもよい。たとえば、図１９にあるような賃貸住宅の構造（Ａ）や築年数（Ｂ）を代用してもよい。このプロセスが終わるとＳ５５に至りてプロセスを終える。
【手続補正１６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２２】
【発明の効果】
この発明の計算システムを用いれば、以下のようなシミュレーションを行うに当たり、複雑な計算をすばやく行うことができる。
１）入居者においては、加入金（保証金）の金額を入れるだけで優待家賃の情報を簡単に導き出すことができる。結果として、家賃が安くなれば、差額家賃を有効に使用することが出来、その分、グレードの高いマンションに住むことも可能になる。
２）地主においては、この仕組みを使うことにより、金融機関からの借入金が０で建物を建てることもでき、借家権割合の評価減や減価償却費が出来、固定資産税が安くなるばかりか相続税対策を行うことが出来るが、そのときの複雑な計算を簡単に行うことができる。そして、本発明の募集システムを利用すれば、入居者が集まってから建設でき、金融機関等不足資金を長期間ではなく短期間の融資が可能になったり、加入金（保証金）との組み合わせにより年間収入を得ることが可能になり、その金額を容易にシミュレーションできるようになる。
【手続補正１７】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図２】
2002312698.tif 000001
【手続補正１８】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図３】
2002312698.tif 000002
【手続補正１９】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図４】
2002312698.tif 000003
【手続補正２０】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図６】
2002312698.tif 000004
【手続補正２１】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１０】
2002312698.tif 000005
【手続補正２２】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１１】
2002312698.tif 000006
【手続補正２３】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１４】
2002312698.tif 000007
【手続補正２４】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１５】
2002312698.tif 000008