(57)【要約】【課題】  宅地開発において土地取引をインターネットを利用してオークション方式で行い、宅地開発事業の迅速化を図る。【解決手段】  ある程度の規模の宅地開発で分譲を予定している複数の宅地をオークション方式で取引を成立させるに当たり、事業主体がホームページ上に宅地開発計画にほぼ相似形の区画の図表に一覧で表示し、それらを同時にオークションにかけ最高入札価格を順次落札として決定する。【選択図】図３
2010191926.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
宅地開発に関する土地の取引情報処理装置と、宅地開発の事業主体、および購入希望者の情報端末装置とを、所定のネットワークを介して通信可能に構成されたオークション方式において、
前記取引情報処理装置に、事業主体は取引対象となっている宅地の複数の区画にほぼ相似形の図表をそのホームページ上に示し、
かつそれぞれ区画に対応した図表の枠内に最低入札価格を示し、
次にオークションでは入札参加者はそれらのうち希望するものに入札を行い、
一度締め切った後それぞれの枠の最高入札価格は同時に開示され、
二回目の同様の一斉入札で更新がない枠については仮決定が文字で表示され、
三回目の一斉入札では仮決定の表示の出ている枠で価格更新がないものは落札を決定し  、かつ文字でそれを表示し、
一回目からなお入札価格の更新が続いている枠は同様のオークションを繰り返し、
仮決定、決定の段階を経て対象となっているすべての区画の落札を決定すること、
を特徴とする宅地開発における土地等の入札方法。
【請求項２】
オークションのホームページの図表の表示において、
最初に示す最低入札価格を示す枠の色または文字の色に対し、
一回目のオークションで入札がある場合、最高入札価格の表示はその枠の色または文字の色を変え、
次に仮決定の段階では前記の二つと異なる枠の色または文字の色を変え、
次に落札が決定した場合前記の三つと異なる枠の色または文字の色を変えること、
を特徴とする請求項１に記載の宅地開発における土地等の入札方法。
【請求項３】
オークションにかける各区画の最低入札価格は
宅地として入札にかける部分は土地所有者の希望する価格を、
その宅地開発事業に共通する道路、公園等の用地取得費、通信、電気、上下水道の整備費、公共施設建設費などすべてのインフラ整備費用は宅地部分の総面積あるいは入札総額に比例して各区画の入札価格に配分し、
それらを合計したものを各区画の最低入札価格とすること、
を特徴とする請求項１〜２に記載の宅地開発における土地等の入札方法。
【請求項４】
前記請求項３に記載されたオークションにおいて、落札がなされた後は、各区画が分担したインフラ整備費は事業主体に支払い、
かつ道路、公園用地として計画された部分についてはその土地所有者にいったん事業主体に集められたインフラ整備費から当初約束された代金が支払われ、
これにより宅地開発計画の土地の所有権は道路や公園等公共用地は事業主体に、宅地部分はオークションで落札した者に移り、
事業主体は当初計画されたインフラ整備を前記公共用地の買い上げ費を除いた残りの資金で行うこと、
を特徴とする請求項１〜３に記載の宅地開発における土地等の入札方法。
【請求項５】
オークションに参加するものは、事業主体の審査を受け、参加資格となる認証ＩＤや、
一度に入札できる枠あるいは総額等が取り決められること、
を特徴とする前記請求項１〜４に記載の宅地開発における土地等の入札方法。
【請求項６】
当初実施されたオークションにおいて入札のなかった区画については、
終了までに最低入札価格を引き下げ、
その表示を枠及び文字の色調を変えて示しクションを継続するか、
あるいは落札されなかった区画について改めて最低入札価格を引き下げて表示しオークションを再開すること、
を特徴とする前記請求項１〜５に記載の宅地開発における土地等の入札方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  宅地開発において土地や宅地の取り引きをインターネット等の通信回線を利用してオークション方式で行い、取引の合理性と迅速化を図る。
【背景技術】
【０００２】  特に現況が農用地などの宅地開発は従来土地区画整理事業という手法が用いられてきたが、これは権利調整などに多くに時間を費やし、実現までに１０年以上かかるものの少なくない。これを大幅に短縮する開発手法は今後耕作放棄地が事実上農用地の１０％にも達し、なお今後も農家の高齢化や死亡により毎年大量の耕作放棄地が発生し、一方で定年を迎え郊外での菜園付き住宅の需要が大量に潜在する時代には社会的にも望まれる。【０００３】  また自治体などが第三セクター方式でまず農地の買収を行い宅地開発を行う方法は、現在はほとんどの自治体が財政難に直面しておりこれによる新たな宅地開発を期待することは難しい。更に宅地開発は地元自治体にインフラ整備の新たな負担が発生し、財政難の時代にはほとんどの自治体が新規宅地開発に難色を示している。またそれを民間の企業に任せる場合も、ある程度のまとまった宅地開発行為となると、大資本の企業しか事業に取り組めず、地元の中小零細の不動産業者は事業機会が得られないという問題も出てくる。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】  その場合、解決しなければならない点は農地の宅地転用の法律的な課題は別にして、市街化区域外の農用地の場合は農業用水路などの整備もなされており、ばらばらに宅地開発を認めると、周辺の農地にさまざまな支障が周辺に及ぶので、ある程度まとまった区域を自治体などが農地の宅地転用を許可しそこでの整然とした宅地開発が望まれる。【０００５】  その場合でも農業用水路の変更、道路、公園、その他の公共用地の確保、それに共通するインフラ整備が必要になる。それはその計画にかかわるすべての土地所有者の土地資産価値の適正な評価に基づく土地の売買、権利の移転が必要となる。【０００６】  更にその宅地開発事業には大手不動産会社や住宅関連企業だけではなく、地場の中小零細不動産業者や建設業者も等しく事業機会が与えられることが望まれる。【０００７】  そしてこれらの宅地開発は計画からインフラ整備の着工まで１〜２年程度で可能となるにはインフラ整備の資金の調達と公共用地の買収が必要となる。
【課題が解決するための手段】
【０００８】  上記課題を解決するために、本発明は下記の宅地開発における土地等の入札方法を提供するものである。
【０００９】  宅地開発に関する土地の取引情報処理装置と、宅地開発の事業主体、および購入希望者の情報端末装置とを、所定のネットワークを介して通信可能に構成されたオークション方式において、前記取引情報処理装置に、事業主体は取引対象となっている宅地の複数の区画にほぼ相似形の図表をそのホームページ上に示し、かつそれぞれ区画に対応した図表の枠内に最低入札価格を示し、次にオークションでは入札参加者はそれらのうち希望するものに入札を行い、一度締め切った後それぞれの枠の最高入札価格は同時に開示され、二回目の同様の一斉入札で更新がない枠については仮決定が文字で表示され、三回目の一斉入札では仮決定の表示の出ている枠で価格更新がないものは落札を決定し、かつ文字でそれを表示し、一回目からなお入札価格の更新が続いている枠は同様のオークションを繰り返し、仮決定、決定の段階を経て対象となっているすべての区画の落札を決定することを特徴とする宅地開発における土地等の入札方法（請求項１）。
【００１０】  オークションのホームページの図表の表示において、最初に示す最低入札価格を示す枠の色または文字の色に対し、一回目のオークションで入札がある場合、最高入札価格の表示はその枠の色または文字の色を変え、次に仮決定の段階では前記の二つと異なる枠の色または文字の色を変え、次に落札が決定した場合前記の三つと異なる枠の色または文字の色を変えることを特徴とする請求項１に記載の宅地開発における土地等の入札方法（請求項２）。
【００１１】  オークションにかける各区画の最低入札価格は宅地として入札にかける部分は土地所有者の希望する価格を、その宅地開発事業に共通する道路、公園等の用地取得費、通信、電気、上下水道の整備費、公共施設建設費などすべてのインフラ整備費用は、宅地部分の総面積あるいは入札総額に比例して各区画の入札価格に配分し、それらを合計したものを各区画の最低入札価格とすることを特徴とする宅地開発における土地等の入札方法（請求項３）。
【００１２】  前記請求項３に記載されたオークションにおいて、落札がなされた後は、各区画が分担したインフラ整備費は事業主体に支払い、かつ道路、公園用地として計画された部分についてはその土地所有者にいったん事業主体に集められたインフラ整備費から当初約束された代金が支払われ、これにより宅地開発計画の土地の所有権は道路や公園等公共用地は事業主体に、宅地部分はオークションで落札した者に移り、事業主体は当初計画されたインフラ整備を前記公共用地の買い上げ費を除いた残りの資金で行うことを特徴とする（請求項４）。
【００１３】  オークションに参加するものは、事業主体の審査を受け、参加資格となる認証ＩＤ、一度に入札できる枠あるいは総額等が取り決められること、を特徴とする（請求項４）。
またオークションに参加するものは事業主体の審査を受け、参加資格となる認証ＩＤや一度に入札できる枠あるいは総額等が取り決められることを特徴とする（請求項５）。
【００１４】  当初実施されたオークションにおいて入札のなかった区画については、終了までに最低入札価格を引き下げ、その表示を枠及び文字の色調を変えて示しオークションを継続するか、あるいは落札されなかった区画について改めて最低入札価格を引き下げて表示しオークションを再開することを特徴とする宅地開発における土地等の入札方法（請求項６）。
【発明の効果】
【００１５】  一般には土地区画整理事業では土地所有者は自らの所有する土地が宅地として分譲され最高の土地の売却益を期待し、一方で公共用地に計画された場合に土地を所有している者はそれが適正に評価されず損を被るという意識から換地等による権利調整に時間がかかった。それが本発明によるオークションでは合理的に解決出来るので計画から事業化に着手するまでの時間が著しく短縮できる。自治体もインフラ整備費は事業着手前に全額確保でき、そういう点でも事業化は障害がなくなるという利点がある。
【００１６】  また土地の取得者も自らの希望する場所に、特に宅地開発業者はまとまっていくつかの区画が落札できる可能性が高いという利点がある。
宅地分譲は１００戸程度の小規模な計画であれば一般の人もオークションに参加可能となる。そのような規模でも区画を一区画づつ順次オークションを行うとかなりの時間を要するが一斉に全区画をオークションにかけると短時間で可能となる。
【００１７】  またかなり大規模な宅地開発計画をオークションにかける場合、区画は平均的な一戸分の宅地分譲面積の数倍から数十区画程度の広さとし落札した業者が計画で定められた最低敷地面積に再度区分して宅地分譲を行うという方法も可能である。その場合でも、本発明のようなオークションで入札を行うと数百戸規模の大規模な住宅分譲を希望する不動産業者はまとまった区画の落札を可能とするので合理的な方式といえる。
【００１８】  オークションの方式は大きくは二つある。ひとつは一定時間自由に入札出来る方式で、その間リアルタイムでホームページに入札金額は表示される。一定の時間、例えば１０分から１５分で締め切った後、前記の仮決定、落札が順次決定していく。これは入札にかける区画数が多い場合にオークションの時間を短縮するのに適している。
他は一回の入札で一回だけ入札する方式である。これは入札にかける区画数が比較的少ない場合や一区画の面積が広く金額も大きい場合に適しているといえる。いずれの方式も本発明では可能である。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１９】  図１はオークションの全体の構成を示すものであり、事業主体のコンピュータ管理システム１にオークションの入札参加者の端末３、ａ、ｂ、・・・ｎが通信ネットワーク２を介して接続されている。オークションへの参加に当たってはあらかじめそれを実施する自治体に申し込み、審査を受け、入札の取り決めを行い認証ＩＤが与えられる。それによりあらかじめ公表された日時のオークションに参加することができる。オークションを行うに当たっては事業主体はそのホームページ上にあらかじめ全体計画の概要やオークションにかける宅地開発計画の内容、分譲する各区画の番号、面積、最低入札価格等が公表される。
オークションが始まるとコンピュータ管理システムにはホームページ上に各区画の最高入札価格等を表示するシステムとデータ管理機能を備える。
なおこのような宅地開発計画を立案、推進できるのはほとんどの場合地方自治体になるが、土地整理事業組合でも、また国の機関でも、あるいは県や市町村のなどの土地開発公社の場合もある。その役割は全体の事業計画のコーディネートが主で、直接的事業は外部に発注するケースも予想される。本発明では宅地開発事業全体のコーディネートに当たるところを事業主体と称している。【００２０】  図２は宅地開発計画の一例を示しており、公道に囲まれた部分が宅地開発を計画している部分である。Ａ１、Ａ２、・・・Ｈ６はオークションにかけられる宅地の区画を示している。【００２１】  図３は図２で示した宅地開発計画をオークションのホームページに示した図表である。図表の形状も実際の宅地開発計画に相似したものである。その枠のナンバーＡ１、Ａ２・・・・・Ｈ６は図２の宅地開発計画の区画にそれぞれ対応したものである。【００２２】  図４は図３の区画Ｃ６、Ｃ７、Ｄ６のホームページ上で対応する枠の表示例を示したものである。それぞれ区画のナンバー、その面積、最低入札価格、オークションが開始された後の最高入札価格が示される。場合によってはそこに入札件数を示すこともありうる。更にオークションが進行すると仮決定、更には決定を表示する。図表の各枠の色調は例えば当初は白地の無色、文字の色も黒、オークションが開始され入札があると例えば最高入札価格等の文字の色は例えば緑色とし、枠の色調も淡い緑に、次に仮決定の表示が出たものはその文字の色を例えばオレンジとし、枠の色調も淡いオレンジとする。次に落札が決定した場合は決定の文字の色を例えば赤、枠の色調も淡い赤とするとオークション参加者は全体の進行状況が一目で把握できる。【００２３】  図５はオークションのフローチャートである。入札開始後、ステップＳ１でまず参加者の入札データは事業主体のコンピュータで各枠に仕分され、それぞれ最高入札価格を選び出し、そのデータをホームページ上に表示する。この間何度でも自由に入札を繰り返すことができる方式と、参加者は一回だけの二つの方式があるが、一定時間で締め切られる点は同じである。
次にステップＳ２では第一回の締切の後に示されたそれぞれの最高入札価格に対し、再度の入札を一回だけ、あるいは一定時間自由に競わせる。それを締め切った後、一回目の入札に示された最高入札価格の更新がないものついては仮決定とし、その表示をホームペイジ上の図表に示す。
次にステップＳ３では仮決定の表示が出ている枠について、更新がないものついては落札を決定しその表示をホームペイジの図表にも出す。仮決定が出されているものでも更新があるものはそれを仮決定として再度ホームペイジの図表にも表示を出し、オークションを続ける。これらをステップＳ４で繰り返してすべての落札を決定する。【００２４】  なお当初実施されたオークションにおいて入札が皆無の区画が発生した場合、事業主体はオークションの継続中に最低入札価格を引き下げて別の枠や文字の色で表示し、すべての落札を完了させるか、あるいは最初の最低入札価格で入札がなかったものについて最低入札価格を引き下げて表示し、改めてオークションを行いすべての落札を完了させる。
【実施例１】
【００２５】  次に具体的に農用地でのかなりの規模の宅地開発を推進する場合、それはどのようなプソセスとなり、本発明が使われるのかを図６に示す。農用地の宅地開発は現行法でも市街化調整区域外で、４ヘクタール以下であれば知事の認可で可能である。現行法では市街化調整区域内の農用地の宅地開発はかなりの障害があり、今後規制緩和が必要になるが、いずれにしても宅地開発の計画から完成までの全体の流れはそこに示すものである。
まず自治体等事業主体が宅地開発計画を策定する（ステップＴ１）。この段階では宅地開発を行う場所の選定、宅地開発の基本計画、宅地供給面積と分譲戸数、道路計画、農業用水路のつけ替え計画、上下水道などの幹線計画、公園、その他の公共施設の場所と設備を計画する。そして用地買収費も含むインフラ整備費を産出する。このような宅地開発計画では落札にかける区画の宅地造成費は除くケースが多くなると予想され、その場合には落札した者がその区画の宅地造成を行うことを明記する（ステップＴ２）。
次にこの計画を土地所有者に説明し開発に関する同意を取りつける（ステップＴ３）。【００２６】  次に計画を国や県などの地方都市計画審議会で承認を得る（ステップＴ４）。次に宅地開発計画について各区画をオークションにかけるにあたっては、事業主体はそれぞれの区画について土地の所有者の売却希望価格を聞き、全体のインフラ整備費の全宅地分譲面積等に比例した部分を加算したものを最低入札価格として決定する。それはオークションのホームペイジの図３に示したような形で公開する（ステップＴ５）。
次にオークションを実施する（ステップＴ６）。この場合、事前にオークションの実施を公表し、参加希望者は事業主体に申し込み、認証ＩＤを得る。オークションではそれぞれの区画の落札者を決定する（ステップＴ７）。落札した者はそれにかかわる土地の所有者に落札金額を支払う（ステップＴ８）。【００２７】  落札金額を受け取った土地の所有者は事業主体にインフラ整備費の負担分を支払う（ステップＴ９）。それにより事業主体は道路、公共用地を土地所有者から買い取る（ステップＴ１０）。その後事業主体はインフラの整備事業に取りかかる（ステップＴ１１）。インフラ整備費に個々の宅地の造成費を含まない場合には落札者はインフラ整備事業の進行状況に合わせ宅地造成工事を行う（ステップＴ１２）。平行して宅地の分譲も開始する（ステップＴ１３）。事業主体のインフラの整備事業と民間業者による宅地開発事業の完成で宅地開発事業は完成となる（ステップＴ１４）。【００２８】  図７にオークションにかける宅地の区画と土地の所有者の関係を例で示す。ここでがそれは図１の一部であり、Ａ１・・Ａ８、Ｂ１・・Ｂ８は宅地開発計画の各区画とする。そこで公道の内部、図の点線の内部に複数の土地所有者がおり、その持ち分は点線で区画された部分とし、個々の土地所有はそれぞれＸ１・・・Ｘ４、Ｙ１・・・Ｙ４とする。その場合、土地の所有者Ｘ１はオークションで落札された区画についてＡ１とＢ１については全額を、またＡ２とＢ２についてはその区画の面積に比例した額を受け取る。当然その区画の土地の所有権は落札者に移る。
同時にＸ１はそのうちからそれぞれに当初配分されたインフラ整備費を事業主体に支払う。次にＸ１は公園部分と宅地内道路として公共に供する部分の土地の売却代金を事業主体から受け取る。それによりそれらの土地の所有権は事業主体に移り公共用地となる。
【産業上の利用可能性】
【００２９】  本発明は今後わが国がこれまでの輸出を中心にした経済体制から内需にも十分主力を置き豊かな社会を構築していく上で、その柱となる欧米にひけを取らない住宅建設を促進する上で重要な役割を果たすことになる。つまりわが国の場合、市街化区域には現在はほとんど宅地として開発可能な土地がなく、ゆとりのある住宅建設を早急に促進していくことは不可能である。【００３０】  その推進には都市近郊の市街化調整区域の農地の宅地転用が必要であり、それには法律的にも規制緩和が必要であるが、それが実現した場合でも前記のように従来の宅地開発の方法は計画段階から実際の宅地分譲、造成、住宅建設までに大きな障害がある。
あるいは大企業のみの独占事業となり、地場の零細、中小不動産業者の参入は難しいという欠陥がある。また自治体は多くの場合、周辺のインフラ整備で新たな財政上の負担が発生し積極的に宅地開発を認可するという機運が生まれない。本発明はそのような多くの課題を解決するのもである。
具体的には例えば国が５兆円規模の内需を２〜３年で喚起する必要に迫られた場合、一戸宅地と住宅建設費の合計で２０００万円とすると、年間２５万戸分の宅地供給が必要となり、一か所１００区画の宅地開発計画を全国で２５００か所の計画が必要になる。
面積的には１ヘクタールで２０区画が適正であり、全体では１万２５００ヘクタールの農地の転用が必要になる。これは現在耕作放棄地の面積３８万６０００ヘクタールに比較してわずかであり農業生産には支障をきたさない。もし利用中の農地を宅地化するのであれば耕作放棄地をその分作付けするべく手段を取ればよい。
またこれは宅地需要があると見られる大都市近郊の市町村約５００についてそれぞれ年間５か所の計画となるが、実現可能な規模であり、これを毎年推進していく上で本発明は実用面で極めて有効である。
【図面の簡単な説明】
【００３１】
【図１】本発明のシステムの一例を概念的に示す図
【図２】宅地開発計画の一例
【図３】ホームページに示した図２の宅地開発計画の全体図
【図４】図３の枠Ｃ６、Ｃ７、Ｄ６のホームページの表示例
【図５】入札の一例を示すフローチャート
【図６】宅地開発の全工程の一例を示すフローチャート
【図７】オークションにかける宅地開発計画と土地の所有関係とを示す一例
【符号の説明】
【００３２】  １  事業主体のコンピュータ管理システム
２  通信ネットワーク
３  ａ，ｂ，ｃ，・・ｎ  オークション参加者の端末
４  Ａ１、Ａ２・・・Ｈ６  宅地開発の区画
５  オークションのホームページ上の仮決定の表示例
６  オークションのホームページ上の決定の表示例
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
2010191926.tif 000008
【図７】
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