(57)【要約】【目的】従来、多数の賃貸物件を管理する場合に清掃、設備保全、集金、賃貸契約の締結等を夫々別個に行うので、個別で自動車によって目的地を巡回していた。自動車の移動時問の累計を短くして無駄な時間を省く。【構成】自動車４に車載したパソコン５はインターネット回線３を介して本部のパソコン２に通信可能となっている。自動車４には、掃除道具とか洗剤とかの掃除部材１１(掃除機１１ａ、箒１１ｂ、はたき１１ｃ、)、整備用品１２(電球１２ａ、蛍光灯１２ｂ)、整備用部材１３、脚立１４が積載されている。車載パソコン５、パソコン２はサーバ８に取得されている賃貸物件の賃貸契約情報等を賃貸物件情報管理データベース９、設備配置、仕様等の設備データベース１０を参照可能である。自動車４は賃貸物件を巡回し乍、賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を搭乗する人が行う。都会域での実稼動時間が向上する。【選択図】  図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
分散して設けられた賃貸契約される又はされたアパート、マンション、駐車場等の賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を行う賃貸住宅管理方法において、
清掃道具、設備保全用部材、インターネット回線につながれた車載パーソナルコンピュータ、車載パーソナルコンピュータにつながれたプリンタを搭載し自動車を運転し、賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を含む賃貸管理を行う人が搭乗する自動車と、
インターネット回線につながれたパーソナルコンピュータを設置した管理拠点とを準備し、
前記自動車が分散して設けられた賃貸物件を巡回してパーソナルコンピュータを設置した管理拠点からのインターネット回線を通じた命令に従って各賃貸物件に対して清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理、賃貸契約を含む賃貸管理の何れか一つ以上を実施することを特徴とする賃貸不動産管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件の清掃、保守、賃貸募集、業者訪問、賃料回収、滞納督促、クレーム対応その他の賃貸管理を行う賃貸不動産管理方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸物件、通常管理・短期管理の賃貸住宅では、入居中の物件に対する巡回清掃を行い、入居者の退去をする際には、退去立会い・室内の清掃・修繕・設備の保守を行う。そして、空室を埋めるために賃貸物件の募集広告、業者訪問、物件案内、契約を行う。また、入居者からの小修理やクレームヘの対応を行う。
【０００３】
一方、不動産会社所有、又は管理を委任されている不動産が、広く散在している状態では、これらの不動産の管理には、各々が物件へ出向き、清掃を行う者、保守修繕を行う者、物件の案内を行う者、地元の業者を回る者、滞納督促を行う者をそれぞれ別個に各オフィスより現地に派遣している。そして、これらの者は別々に行動している。
【０００４】
これは、賃貸家屋(マンション・アパート・戸建)に限らず、賃し駐車場、貸し店舗の賃貸管理の場合も同様である。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
特許文献1    特開２００３−２０８４６６号公報
【非特許文献】
【０００６】
なし
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
清掃を行う者、保守修繕を行う者、物件の案内を行う者、地元の業者を回る者、滞納督促を行う者などが各々が別個に行動して各物件を訪問するため、オフィスから物件までの、自動車その他の移動時間が、各人に生ずる。時間帯によっては渋滞を伴う首都圏では、上記の移動時間は長く、実働時間より移動時間の方が長い場合も多い。上記の課題は賃貸家屋(マンション・アパート・戸建)に限らず、賃し駐車場、貸し店舗の賃貸管理の場合も同様である。
【０００８】
本発明は、賃貸物件の清掃、保守、募集図面作成、業者訪問、インターネット広告のアップ、賃貸契約、滞納督促、クレーム対応その他の賃貸営業・管理の効率を向上する賃貸不動産管理方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明の第1の発明は分散して賃貸管理物件(アパート、マンション、戸建賃貸、駐車場等)の清掃、保全、点検、営業活動、を行う賃貸住宅管理方法において、清掃道具、設備保全用部材、募集広告用備品一式、インターネット回線にアクセスすることで、物件管理情報がリアルタイムでとれる管理ソフトを使った車載パーソナルコンピュータ、車載パーソナルコンピュータにつながれたプリンタを搭載した自動車を運転し、賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を含む賃貸管理を行う人が搭乗する自動車と、インターネット回線につながれたパーソナルコンピュータを設置した管理拠点とを準備し、
前記自動車が分散した賃貸物件を巡回してパーソナルコンピュータを設置したパーソナルコンピュータを設置した管理拠点からのインターネット回線を通じた指示や独自の判断により各賃貸物件に対して、清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理、賃貸契約を含む賃貸管理の何れか一つ以上を実施することを特徴とする賃貸不動産管理方法を提供しようとするものである。
【００１０】
かかる本発明の第１の発明は分散して設けられた賃貸契約される又はされたアパート、マンション、駐車場等の賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を行う賃貸住宅管理方法において、
清掃道具、設備保全用部材、インターネット回線につながれた車載パーソナルコンピュータ、車載パーソナルコンピュータにつながれたプリンタを搭載し自動車を運転し、賃貸物件の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を含む賃貸管理を行う人が搭乗する自動車と、
インターネット回線につながれたパーソナルコンピュータを設置した管理拠点とを準備し、
前記自動車が分散して設けられた賃貸物件を巡回してパーソナルコンピュータを設置した管理拠点からのインターネット回線を通じた命令に従って各賃貸物件に対して清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理、賃貸契約を含む賃貸管理の何れか一つ以上を実施することを特徴とする賃貸住宅不動産管理方法である。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、従来複数台数の自動車と少なくとも前記自動車台数と等しい人数で夫々が巡回して夫々が異なる種類の業務を行っていたのが、1台の自動車と最低一人の人員によって巡回し、清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を行うことができる。そして、管理拠点からの電話やインターネット回線を用いた連絡と賃貸管理ソフトを用いた空室や入出金状況の確認によって、各営業所から出発することに比べ、従来のような多数の自動車の移動時間の累計走行時間は短縮され、実働時間が増加する。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】地域における賃貸物件の配置を示す模式地図である。
【図２】実施例のシステム構成図である。
【図３】車載パソコンを示すブロック図である。
【図４】車載パソコンの防振構造を示す正面図である。
【図５】防振手段を備えた車載パソコンの模式図である。
【図６】複数の地域における賃貸物件の配置を示す模式地図である。
【図７】集合住宅の正面図である。
【図８】賃貸住宅管理方法を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
本発明を実施するための形態は分散して設けられた賃貸契約される又はされたアパート、マンション、駐車場等の賃貸物件１０１から１１４の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を行う賃貸住宅管理方法と１０１−１から１０１−４の近隣物件の空室対策提案や３００の業者（水道工事業者、電気工事業者、ガス工事業者）回りにおいて、電気掃除機１１ａ、箒１１ｂ、またき１１ｃ、ちりとり１１ｄ等の清掃道具、電球１２ａ、蛍光灯１２ｂ等の整備用品、及びスパナ１３ａ、ラジオペンチ１３ｂ、コードレスドライバ１３ｃ等の整備用工具を含む設備保全用部材、インターネット回線３につながれた車載パーソナルコンピュータ５、車載パーソナルコンピュータ５につながれたプリンタ６を搭載し自動車を運転し、賃貸物件１０１から１１４の清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理を含む賃貸管理を行う人が搭乗する自動車４と、インターネット回線３につながれたパーソナルコンピュータ２を設置した建物１内に設けた管理拠点とを準備し、前記自動車４が分散して設けられた賃貸物件１０１から１１４を巡回してパーソナルコンピュータ２を設置した管理拠点からのインターネット回線3を通じた指示に従って各賃貸物件１０１から１１４に対して清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理、賃貸契約を含む賃貸管理の何れか一つ以上を実施する賃貸住宅管理方法である。
【実施例】
【００１４】
以下、図面を併用して本発明の実施例について説明する。
【００１５】
図１の地図に四角形で示すのが賃貸対象の物件である。この地図では道路、地形等は一切図略して示してある。従って、或る物件から物件へは一般に折曲して後述する自動車が進行する。建物１中に管理拠点として本部が置かれ、管理者が執務している。
【００１６】
図２はこの発明の方法を実施するシステムを構成するための物、手段を示す図である。建物１内には少なくともパーソナルコンピュータ（以下パソコンという）２が備えてある。このパソコン２はインターネット回線３によって自動車４に積載された車載パソコン５とメール通信を含めてデータ通信可能となっている。車載パソコン５はプリンタ６につながれ、受信メール、車載パソコン５で作成された賃貸契約書、領収書の印刷可能となっている。
【００１７】
自動車４の運転者（人Ｍ）はデジタルカメラ又はカメラ付携帯電話７を携行している。このデジタルカメラ又はカメラ付携帯電話７により撮影される賃貸物件の状態等は車載パソコン５に取り込まれ、プリンタ６により印刷可能となっている。
【００１８】
管理拠点での賃貸管理のためのハードウエアは、入力装置としてキーボード、記憶装置としてハードデイスク及びメモリ、表示装置として液晶デイスプレイ及びプリンタを備えたパソコン２が管理拠点に置かれる。
【００１９】
自動車４に載置される車載パソコン５、プリンタ６とこれらにインストールされたソフトウエアで主に賃貸管理システムが構成される。
【００２０】
（自動車）
自動車４はいわゆる１ボックスとかワゴン車と呼ばれるもので運転席の後部は乗用シートはないか又は限定的に置かれる。そして、車載パソコン５、プリンタ６を固定する机又は棚が置かれる。車載パソコン５、プリンタ６等の電源は自動車４に備えるバッテリからＤ／Ａ変換されるインバータを介して車載パソコン５、プリンタ６に配線されている。
【００２１】
自動車４には電気掃除機１１ａ、箒１１ｂ、はたき１１ｃ、ちりとり１１ｄ等清掃道具と不図示の洗浄剤、トイレットペーパ、紙製キッチンタオル等の掃除関係部材を含む掃除部材１１、電球１２ａ、蛍光灯１２ｂ、グローランプ（不図示）、給水栓のパッキン（不図示）等の整備用品１２、スパナ１３ａ、ラジオペンチ１３ｂ、コードレスドライバ１３ｃ等の整備用工具１３が備えてある。
また、スリッパ１５、ポップ１６を自動車４に車載してある。これらについては後に更に説明する。
【００２２】
（搭載パソコン）
自動車４に搭載される車載パソコン５は、車載パーソナルコンピュータとして、入力装置、デイスプレイを含んで構成されるものである。本例では入力装置及びデイスプレイを一体としたいわゆるノートパソコンが採用される。車載パソコン５はモバイルとしての通信機能の端末としても構成される。図３に示すように車載パソコン５はＣＰＵ３１が通信インターフエース３２を介して移動電話機３３に接続されている。移動電話機３３はＷｅｂ接続可能な機能を有するものである。
【００２３】
ＣＰＵ３１は複数のプログラムを並行処理可能なマルチタスク機能を有するＯＳをインストールしたものが望ましい。このＣＰＵ３１には自動車４が運行して行われた掃除、小修理、滞納等賃貸各タスクの管理データを収集するためのプログラムがインストールされている。通信インターフエース３２はシリアルインターフエース、モデムを含んだものであり、ＣＰＵ３１と移動電話機３３間の信号変換を行うものである。移動電話機３３はインターネット回線３に接続可能であればよく、電話機能は必ずしも必要がない。電話機能を有しないモバイル端末を備えた場合は自動車４を利用する者がいわゆる携帯電話を携行する。
【００２４】
車載パソコン５の本体にはプリンタドライバ３５を介してプリンタ６が介装されている。
【００２５】
車載パソコン５の記憶手段３４としては、フロッピー（登録商標）デイスクや、ＭＯハードデイスク等の回転体を用いるドライブ装置が必要なものも採用は可能であるが自動車４の振動による誤入力を配慮しなければならない。そこで、図４に示すように車載パソコン５はマット４１を介して自動車４に備えるテーブル４２に支持されている。マット４１としては車載パソコン５の底面５ａと平行するテーブル４２との間にばね及び振動を減衰するダンパー機能を有するゴム系シートが用いられる。
【００２６】
このようにすることにより、自動車４の走行時の衝撃は緩和され、ハードデイスクドライブ装置３９への影響を抑制出来ハードデイスクへの書き込みもエラーなく行える。
【００２７】
他の採用され得る車載パソコン５の構成は図５に示すように車載パソコン５のハードデイスクドライブ装置３９を車載パソコン５の筺体の底面に根本を固定した板ばね３８の先端で支持すると共にハードデイスクドライブ装置３９と車載パソコン５の筐体間に振動に対する減衰部材としてダンパー３７を設ける。このようにすることにより、車載パソコン５に自動車走行時の衝撃が加えられてもハードデイスクドライブ装置３９への衝撃の伝達は緩和される。ハードデイスクへの書き込みもエラーなく行える。
【００２８】
更に採用され得る車載パソコン５の構成は記憶手段３４としてＲＡＭ等の半導体メモリでもよく、半導体メモリは機械的な駆動を必要としないで読み／書きができ、自動車４の振動による書き込みエラーが発生しない。車載パソコン５に記憶されたデータを電気的に消去し、再書き込みが可能なＲＯＭであるＥＥＰＲＯＭを用いることが好適である。
【００２９】
（掃除部材）
掃除部材１１としては、上述の電気掃除機１１ａ、箒１１ｂ、ちりとり１１ｄ、はたき１１ｃ、以外に更にモップ、モップ絞り機、雑巾等の掃除道具、洗剤、消毒薬の薬剤がある。短期賃貸の場合、これら全部を各個の賃貸物件に夫々備えるのは、賃貸物件の設備費として多額となる。そこで、箒、ちりとり程度は賃貸物件各個に備えてもよいが、大部分は自動車４に積載しておくのが適当である。清掃の一端として行われるトイレットペーパ、キッチンタオルの交換に必要なトイレットペーパ、キッチンタオルは自動車４に積載しておく。
【００３０】
（整備用品及び整備用工具）
設備保全用部材として整備用品及び整備用工具がある。
【００３１】
電球１２ａ、蛍光灯１２ｂ、グローランプ、給水栓のパッキンの交換は、特に専門業者によらないで交換するのが通常である。また、電球又は蛍光灯が切れていないか、グローランプの良否は容易に点検できる。給水栓のパッキンは給水栓をしめ切っても水が止まらないことにより容易に判明する。ここで、自動車４には掃除部材１１、整備用品１２、整備用部材１３を積載しておく。また、電球又は蛍光灯の取換えに用いる脚立１４は自動車５に常備しておく。
【００３２】
（その他車載品）
スリッパ１５は賃貸物件に顧客を案内した場合に用いる。ポップ１６は清掃済日、賃貸物件についての整備日付、とかその他広告を記載したものであり、賃貸物件に付、実行したこと、賃貸物件の特徴を表示するために賃貸物件に貼り付ける。
【００３３】
車載パソコン５はＧＰＳ装置４５とつながれている。これによって自動車４の現在位置が車載パソコン５に取り込まれ記憶される。自動車４を運行する者は清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納管理、クレーム対応、小修理等の何れか１つの作業を終了した際はメールを建物１に備えるパソコン２へその終了したことを送信する際にＧＰＳ装置４５で把握した現在位置を送信する。
【００３４】
ＧＰＳ装置４５はカーナビゲーションシステムに用いられている位置情報計測システムである。地上２１，０００ｋｍを飛んでいる複数のＧＰＳ衛星からの電波を受信することで地図として自動車４の現在位置を知ることができる。この地図は車載パソコン５のデイスプレイに表示される。勿論ＧＰＳ装置４５の専用のデイスプレイを自動車４の運転席で見ることができるように併せて自動車４に備えてもよい。
【００３５】
サーバ８には賃貸物件情報管理データベース９を具備している。賃貸物件情報管理データベース９は各賃貸物件の場所、賃貸物件の建物の清掃に関係する仕様、例えば、床の材種、木の床、合成樹脂床、カーペット、たたみ等の種別と広さ、トイレの様式、前回清掃日及び前回清掃日からの経過日数等の清掃データベースを有する。サーバ８には設備データベース１０を有する。設備データベース１０としては、各賃貸物件に付、例えば水道の元栓の位置、配電盤の位置、照明器具の場合には賃貸物件内の照明器具の設置場所、電球の種類等がある。設備データには主要な設備に関する修理、備品の修理交換を行った年月日、及び修理交換した理由の記録等がある。
【００３６】
賃貸物件情報管理データベース９には清掃、設備、備品の管理の元となる賃貸情報データベースが蓄積されている。賃貸情報データベースは各賃貸物件の入居情報として賃貸契約日、入居日、賃貸期間、賃貸料の納付条件が記載されている。
【００３７】
この実施例が適用される賃貸は賃貸期間が１日単位、週単位、月単位を対象とする賃貸物件に適する。しかし、このような単位期間でなく、賃貸契約が長期にわたる場合も集金の期間が短い周期たとえば週単位、月単位となる場合は実施可能である。
【００３８】
賃貸情報データベースから個別の建物の賃貸借契約の賃貸開始と賃貸の終了日を知ることが出来る。また、賃貸の延長を行う更新が行われたことを知ることが出来る。賃貸の延長に伴って延長期間の賃貸料が未納であれば滞納督促をしなければならない。
【００３９】
図１は模式的に示す地域５０における自動車４の運行を示している。地域５０は必ずしも行政区画と一致しないが、地域５０は閉じた図形である。
【００４０】
ここで、建物１には賃貸物件の賃貸を業とする法人又は人が在住している。この法人又は人は管理拠点の本部構成者である。建物１内の人はパソコン２（図２参照）を操作する。
【００４１】
同時に複数台数（本例は２台）の自動車４が運行している。ここでは１台の自動車５の運行について述べる。符号１０１から１１４は夫々が賃貸物件である。これらの賃貸物件１０１から１１４は一戸建て、又は集合住宅である。集合住宅としてはアパートとマンションに分けられる。
【００４２】
図７は集合住宅の１棟の全体を符号１００で示してある。階数をｍ、１つの階の各戸の番号をｎとすると、１００−ｍ，ｎ（ｍ：１…４，ｎ：１…４）と表わす。本例では賃貸住宅１０１から１１４の一部又は全部が集合住宅である。
【００４３】
また、例えば賃貸住宅１０１の回りに近隣にある近隣物件１０１−１，１０１−２，１０１−３，１０１−４がある例がある。また、星印で示すように電気工事業者、水道工事業者、ガス工事業者の何れかの業者３００がある場合がある。近隣物件１０１−１，１０１−２，１０１−３，１０１−４は何れも賃貸物件である。
【００４４】
従って、賃貸物件１０１〜１１４までの実質的な戸数は１４戸を上回る。集合住宅１００の清掃を効率よく行う方法は種々の提案がある。本発明の実施例の説明はこれらを１つの単位として説明している。
【００４５】
図１に示した経路で、建物１からスタートして自動車４は走行するものとする。図８は建物１の所在地から自動車４がスタートした場合のフローチャートである。自動車４の出発地は建物１の所在地に限る訳ではなく、フローは何処から出発しても始めることができる。
【００４６】
ステップＳ１で自動車４は建物１からスタートする前に車載パソコン５からサーバ８の賃貸物件情報管理データベース（以下、単にデータベースという）９を参照して賃貸物件１０１の状態を見る。先ず、空室になっているかを見る。賃貸契約満了又は賃貸契約は成立しているが清掃する決まりになっており、その時間に在宅でないことにより、空室になっている場合はステップ２へ進む。空室になっていない場合は入居者が賃貸期間延長を申し込んだ場合で、パソコン２からそのデータはデータベース９に取得されている。このときは自動車５は次の予定賃貸物件１０２に進むかどうかをデータベース９を参照する。
【００４７】
空室になっていない場合はステップＳ１−１に進む。ステップＳ１−１では賃貸延長でこれまでの家賃の滞納がある場合、及び延長期間に対する家賃の未払いがある場合に滞納督促が必要かどうかをデータベース９で参照する。貸借人が予め期間延長した分の貸借料を建物１の本部に支払っていて、滞納の督促が不要であれば、ステップＳ５に進む。即ち、賃貸物件１０２へ向って移動する。滞納の督促が必要であれば、ステップＳ１−２に進む。ステップＳ１−２で賃借人が在宅が否かで滞納の督促できるか、できないかを判断する。ステップＳ１−２では建物１から自動車５が出発する際に賃借人に連絡をとる。連絡方法は賃借人の携帯電話に連絡する。在宅であれば賃貸住宅１０１に向って進行する。不在のときは賃貸物件１０１へは進行しないでステップ５へ進む。即ち、賃貸物件１０２へ向って移動する。在宅のときはステップＳ１−３で滞納の督促する。このとき、車載パソコン５は家賃を納付すべきことを記載した滞納の督促についての書類をプリンタ６から打ち出す。滞納の督促についての書類の内容について法定の説明を貸借人に行い貸借人の署名を頂く。この滞納の督促の内容は車載パソコン５を用いてパソコン２へ送信すると共にデータベース９に記入する。ここで、滞納の督促についての書類には貸借人の家賃納付に関する取り決め、例えば家賃額、納付期日、納付実績が記載されている。これらは個々の人を特定できるものである。そして一般条項としては延滞により生じた賃貸人の損害に対する保障条件、解約条件、が記載されている。その後ステップ５に進む。ステップ１からステップ２に進む前に要すれば、ステップＳ１+１において清掃計画のためにデータベース９から清掃すべき間取りの図面を呼び出して、車載パソコン５からプリンタ６で清掃個所入りの間取り図面を打ち出す図面作成を実行する。また賃貸物件１０１が集合住宅のように清掃の作業量が多い場合はステップＳ１+２で清掃業者を訪問し依頼した上でステップＳ２へ進むまた、必要によりステップＳ１+２の業者訪問はガス工事業者、水道工事業者、電気工事業者等に対して行う。
【００４８】
ステップ２では賃貸物件１０１の清掃のみか、整備もあるかを判断する。清掃のみであれば、ステップ３へ進む。整備が必要な場合は、ステップＳ２−２へ進む。ステップＳ２−２では整備が軽修理か否かを判断する。軽修理、例えば、電球１２ａ、水栓のパッキン等の取換え等であれば自動車５に車載してある電球１２ａ、水栓のパッキン等の整備用品、水栓のパッキン取外しのためのスパナ１３ａを準備して、ステップ２−３で作業を行う。この際、水道の元栓の位置、配電盤の位置、ガスの元栓の位置等は車載パソコン５から設備データベース１０を参照できる。ステップＳ２−３で軽整備が終了するとステップＳ２−４へ進み車載パソコン５から整備した事項を入力し設備データベース１０に保存する。ステップＳ２−４で軽整備の記録が終了するとステップ３に進み清掃する。
【００４９】
ステップＳ２−２で賃貸物件１０１の床、壁、建具等の損傷、配水管の水漏れ、電気配線不良、ガス漏れ等の場合は、ステップＳ２−２から、ステップＳ２−５に進む。ステップＳ２−５ではこれらの設備の不良個所を調査する。そして、損傷の現状を車載パソコン５に記録すると共にデジタルカメラ７でもって撮影する。デジタルカメラ７で撮影した画像は車載パソコン５に取り込む。車載パソコン５に記録された建物１０１の損傷個所の現状の記録及びデジタルカメラ７で撮影した画像は建物１内のパソコン２へ送信されると共に設備データベース１０に格納される。
【００５０】
パソコン２へ送信された賃貸物件１０１の損傷の記録と画像は建物１内の本部員の判断により、専門業者例えば水道工事業者、電気工事業者、ガス工事業者に対する連絡を本部が行うか自動車４を運行している者が行うかを本部員が指示する。通常、自動車４の運行者は賃貸物件１０１の損傷を目視している。従って、例えば、漏水が大量、電源の漏電ブレーカが落ちて復帰不可能で、原因不明、ガス漏れというような場合は緊急に手当をする必要があり調査し記録した者は専門業者に説明し易い。ここで、ステップＳ２−５において、専門業者に連絡して修理依頼する。
【００５１】
例えば、水道工事業者の場合は、水道事業者との関係において業者が選定されている。そこで車載パソコン５から設備データベース１０を参照する。設備データベース１０には賃貸物件１０１の地域の水道工事業者のデータが記録されている。そこで、車載パソコン５で水道工事業者の所在地、電話番号を知ることができる。ここで、水道工事業者に電話連絡する。連絡を受けた水道工事業者は賃貸物件１０１へ急行する。ステップ２−６は水道工事業者の作業である。ステップＳ２−６で水漏れの修理が行われる。水漏れの修理が完了するとステップＳ２−７に進み、車載パソコン５から設備データベース１０に賃貸物件１０１の水漏れの修理記録に加える。このとき、車載パソコン５からパソコン２へ整備記録が送信される。ステップＳ２−７が完了するとステップＳ３進む。なお、図１に示すように業者（本例の場合水道工事業者）３００が賃貸物件１０１と１０２の間にあるような場合は、直接業者３００を訪問し、修理を依頼してステップＳ５へ進む。物件１０１の清掃は後日に回す。
【００５２】
上記において漏電ブレーカの復帰不能、ガス漏れ等は同様に電気工事業者、ガス工事業者に連絡する。しかし、床、壁、建具等の損傷の修復は緊急に直す必要がないので、専門業者への依頼後はステップＳ２−５からステップＳ３へ進む。
【００５３】
ステップ３では掃除部材１１を自動車４から降ろして賃貸物件１０１の清掃を行う。同時に便所のトイレットペーパの補充、台所の紙製キッチンタオル等の消耗品の補充を行う。ステップ４では清掃が終了すると、清掃報告書が作成される。この報告書には清掃した人名、清掃月日、清掃内容が記載される。清掃報告書は車載パソコン５から入力しデータベース９に記録される。清掃日を記載した清掃済を表示したポップ１６を賃貸物件１０１に貼り付ける。ステップ５では車載パソコン５から建物１の本部からのメールを確認する。本部からのメール内容としては多数の賃貸物件の内の貸借人から、停電、水漏れ、ガス漏れ等の連絡があった場合は、優先的にこれらのトラブルに対処しなければならない。ステップＳ５−１では自動車５の巡回順序の変更をする。ステップ５で巡回順序の変更がない場合はステップ６へ進む。
【００５４】
ステップ６は賃貸物件１０２に関する。車載パソコン５からデータベース９を参照すると、賃貸物件１０２は賃貸期間が満了直前であり、賃貸期間延長の申し入れを賃借人から連絡されているときは、サブルーチンＳｕｂ１と同様のルーチンＳｕｂ１−１（図示されない）を行う。賃借期間延長の連絡がないときは次のステップに進む。同様にして賃貸物件１０３についても清掃か、集金か、保守整備かを車載パソコン５からデータベース９を参照して、その判断に従って実行する。
【００５５】
上記において賃貸物件１０１に近隣物件１０１−１，１０１−２，１０１−３，１０１−４が賃貸物件として存在する場合には、賃貸物件１０１より何れも近い距離に近隣物件があるので自動車４の移動時間が短くてすむので上述した、賃貸事務である清掃、設備保全、物件案内、滞納督促、クレーム対応、小修理の何れ１つ以上を必要により行う。
【００５６】
このように、自動車４に車載パソコン５を備えてデータベース９、設備データベース１０を参照可能とし、建物１に所在する管理拠点としての本部と通信手段で結合してオフイス機能を持たせた自動車４に清掃用具、清掃用品等の掃除部材、整備用品、整備用工具を積載したことにより、不動産賃貸において、今まで、清掃部材、整備用品、整備工具等の整備用部材を積載した自動車で賃貸物件１０１から１１３までの内清掃、整備の必要な賃貸物件のみに自動車を専用し、集金には別の自動車を走らせていたのが、１台の自動車の走行のみですむ。これによって、２台の自動車４での総走行距離、走行時間は自動車が１台となることにより大幅に短縮する。そして、共に清掃、設備保全、物件案内、業者訪問、滞納督促、クレーム対応、小修理に要する時間を実働時間とし、２台の自動車４の合計走行時間を移動時間とすると実働時間対移動時間比は移動時間の半減により大幅に向上する。特に渋滞の都市部においては著しい効果がある。
【００５７】
自動車４がインターネット回線３を介して事務機能を持つため、建物１の本部では車載パソコン５から送信されるパソコン２の画面で自動車４の現在位置、作業状況、が即時に把握される。
【００５８】
実施例は主として清掃、整備、滞納督促について述べたが、顧客の案内、デジタルカメラ撮影による営業資料の素材としての画像の収集についても同様に行う。即ち、自動車４はインターネット通信手段でもって建物１の本部と画像を含めて双方向通信を行えるので多目的の事業活動を提供できる。
【００５９】
図１では１つの地域５０を示している。この地域５０は複数台、本例では賃貸物件１０１〜１１４を１台と符号の付されていないが図示した経路を通る１台との２台の自動車により１日で清掃、整備、集金等が充足されるものである。このような単位となる地域が複数隣接しているとする。
【００６０】
図６は地域５１，５２，５３が隣接している場合を示す。建物１が地域５１の管理拠点である本部の所在場所とすると地域５２，５３には夫々建物１Ａ，１Ｂがあってその中に夫々管理拠点である本部が存在する。本部間の関係は夫々が夫々その地域の賃貸物件管理を行っている。ただし、１つが本部で他の２つが夫々本部に対する支部であってもよい。
【００６１】
データベース９、設備データベース１０には総ての地域５１，５２，５３内の賃貸物件情報、設備情報を集積している。今地域５１において、地域５１と５３の境界線５１５３に近い空家である。賃貸物件２０１の空家を見たい建物１の本部を訪ねた賃貸を望む顧客がいるとき、顧客を案内すべき地域５１においては境界線５１５３から遠く離れた場所５１１に自動車４がいる。地域５３では境界線５３１に近い場所５３１に自動車４がいる。このことは本システムで建物１の本部で把握できる。建物１の本部からは建物１Ｂの本部に連絡し、場所５３１に所在する自動車４を顧客の賃貸物件２０１への進行に合せて賃貸物件２０１に進行してもらう。
【００６２】
このようにすることによって地域間における賃貸物件管理の繁閑に対応できると共に自動車４の有効利用を計ることができる。
（物件案内）
物件案内の際に自動車４は対象賃貸物件１０１から１１４のいずれか１つの賃貸物件の傍にある。そこで、顧客に用いて頂くスリッパ１５を用意する。スリッパ１５が自動車内４に積載されているため、清潔に管理するのが容易である。また、賃貸物件に併せてスリッパを置いてある場合においても、賃貸物件内ですぐに見つからない場合にすぐ対応できる。顧客に説明するための賃貸物件の仕様は車載パソコン５からデータベース９を呼び出してプリンタ６で印刷し顧客に説明できる。従って、建物１の本部で予め特定された賃貸物件の資料を準備して行く必要がなく、何れの賃貸物件１０１から１１４の何れにも自動車４の所在地で物件案内が滞りなくできる。
【００６３】
そして、賃貸したい意向が示された場合には、賃貸契約を行うが、車載パソコン５からデータベース９に取得してある該当物件の契約書書式を呼び出し、この書式に車載パソコン５には賃貸の目付、賃貸人名を記載してプリンタ６で打ち出した契約書に賃貸人の署名を頂く。ここで、賃貸人が署名した契約書はデジタルカメラで撮影し、車載パソコン５に読み込み、データベース９に記録する。又は自動車４に車載パソコン５に連結したスキャナ（図示しない）にて上記署名入り契約書を車載パソコン５に読み込むこともできる。
このように従来ならば、不動産に関する営業所を各地に配設して、該営業所で契約しなければならなかったのが該営業所を設けなくても自動車４より、物件案内から不動産賃貸の契約に関する事務を完結できる。
【符号の説明】
【００６４】
１…建物  １Ａ，１Ｂ…建物
２…パソコン  ２ａ…底面
３…インターネット回線
４…自動車
５…車載パソコン  ５ａ…底面
６…プリンタ
７…デジタルカメラ
８…サーバ
９…賃貸物件情報管理データベース
１０…設備備品データベース
１１…掃除部材  １１ａ…電気掃除機  １１ｂ…箒  １１ｃ…はたき  １１ｄ…ちりとり
１２…整備用品  １２ａ…電球  １２ｂ…蛍光灯
１３…整備用工具  １３ａ…スパナ  １３ｂ…ラジオペンチ  １３ｃ…コードレスドライバ
１４…脚立
１５…スリッパ
１６…ポップ
３１…ＣＰＵ
３２…通信インターフェース
３３…移動電話機
３４…記憶手段
３５…プリンタドライバ
３６…プリンタ
３７…減衰ダンパー
３８…板ばね
３９…ハードデイスクドライブ装置
４１…マット
４２…テーブル
４３…ばね
４４…ダンパー
４５…ＧＰＳ
５０…地域
５１〜５２…地域
１００〜１１４…賃貸物件  １０１−１，１０１−２，１０１−３，１０１−４…近隣物件
３００…業者
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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