(57)【要約】【課題】不動産物件の供給過多により、在庫物件や賃貸物件の空室が増加し、さらなる不動産売買件数の低下が予想される。現在賃貸借物件を占有し将来的に購入を考えている潜在的な購買層の開拓を図る。【解決手段】不動産売買促進機構１は不動産所有者２から対象不動産３を買い取る。その後サーバ１Ａが募集広告をインターネット通信を介して提供し、一方で宅地建物取引業者４にも募集を依頼する。宅地建物取引業者４を介した借主５やサーバ１Ａにインターネット通信を介して応募してきた借主５と不動産売買促進機構１は売買予約権付き賃貸借契約を締結する。借主５は一定期間、賃借した対象不動産３を買い取る権利を持ち売買予約権を行使した場合、不動産売買促進機構１は借主５が賃貸借している期間や支払済みの賃料総額に応じて割引をし、安価にて売却する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
デベロッパー等の不動産所有者が保有する対象不動産を、不動産売買促進機構が買い取り、その後サーバが対象不動産の借主募集広告をインターネット通信を介して提供し、同時に宅地建物取引業者にも対象不動産の借主の紹介を依頼し、サーバがインターネット通信を介して提供した募集広告や、宅地建物取引業者の紹介により応募してきた借主と不動産売買促進機構との間で対象不動産の売買予約権付き賃貸借契約を締結し、特約として対象不動産を買い取る権利を付与し、更に特約として対象不動産を買い取る権利行使時の基準となる販売価格と賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率を設定し、その後契約の解除もしくは借主が対象不動産を買い取る権利を行使するまで通常の賃貸借契約と同様に賃貸借し、借主が対象不動産を買い取る権利を行使した場合不動産売買促進機構は売買予約権付き賃貸借契約締結時に特約として設定した販売価格から同じく特約として設定した賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率に応じた金額の割引をし、安価にて借主に売却することを特徴とした新しい賃貸借契約方法。
【請求項２】
請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約とは不動産所有者である貸主と借主との間で対象不動産の賃貸借契約を締結し、契約書の特約に対象不動産を買い取る権利を付与し、将来的に借主が対象不動産を買い取ることができることを特徴とした新しい賃貸借契約方法。
【請求項３】
請求項１又は請求項２記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約の特約で賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率や借主が負担する月額賃料は不動産所有者である貸主と借主が契約締結前に協議のうえ設定できることを特徴とした新しい賃貸借契約方法。
【請求項４】
請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約が締結され、借主が希望する場合には売買予約権を登記することを特徴とする新しい賃貸借契約方法。
【請求項５】
請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記不動産売買促進機構は上記サーバに不動産物件情報を登録し、月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売代金などのシミュレーションができるようにし、上記借主はインターネット通信を介して不動産物件情報を選択し月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売代金などを自由に組み合わせシミュレーションし、無理の無い購入計画を立てられることを特徴とした新しい賃貸借契約方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】本発明は、不動産の賃貸借契約方法及び売買契約方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】不動産の購入は多大な金額となるため自己資金と住宅ローンや銀行融資等を併用して購入することがほとんどであるが、自己資金の捻出のためまずは賃貸借契約にて不動産を賃借し賃借料を支払いながら別に資金を作らなくてはならず二重の負担を負うことになる。また支払った賃借料はあくまでも賃借料であり居住期間や支払ってきた賃料の総額などは一切不動産の購入とは別問題である。【０００３】また、資金が貯まり不動産を取得した場合でも、一般的な不動産売買契約の場合、契約の目的を達することができない等の瑕疵であればいざ知らず、該不動産の交通の利便性や間取りの使い勝手といった、より日常的な問題の場合、契約の解除など当然にできない。
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】デベロッパー等の不動産所有者が抱える不動産在庫を処分し、一方で将来的な不動産の購入希望者が賃借料の支払いと購入資金の捻出による二重の負担を軽減し、さらに購入前に対象不動産を賃貸借契約にて占有し確かめることで購入後のリスクを軽減し、もって不動産購入リスクの軽減と潜在的な購買層の開拓による不動産取引の活性化を図ることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】上記目的を達成するため、本願発明による新しい賃貸借契約方法はデベロッパー等の不動産所有者が保有する対象不動産を、不動産売買促進機構が買い取り、その後サーバが対象不動産の借主募集広告をインターネット通信を介して提供し、同時に宅地建物取引業者にも対象不動産の借主の紹介を依頼し、サーバがインターネット通信を介して提供した募集広告や、宅地建物取引業者の紹介により応募してきた借主と不動産売買促進機構との間で対象不動産の売買予約権付き賃貸借契約を締結し、特約として対象不動産を買い取る権利を付与し、更に特約として対象不動産を買い取る権利行使時の基準となる販売価格と賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率を設定し、その後契約の解除もしくは借主が対象不動産を買い取る権利を行使するまで通常の賃貸借契約と同様に賃貸借し、借主が対象不動産を買い取る権利を行使した場合不動産売買促進機構は売買予約権付き賃貸借契約締結時に特約として設定した販売価格から同じく特約として設定した賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率に応じた金額の割引をし、安価にて借主に売却することを特徴とする。また、請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約とは不動産所有者である貸主と借主との間で対象不動産の賃貸借契約を締結し、契約書の特約に対象不動産を買い取る権利を付与し、将来的に借主が対象不動産を買い取ることができることを特徴とする。また、請求項１又は請求項２記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約の特約で賃貸借期間や総支払い賃料に応じた割引の比率や借主が負担する月額賃料は不動産所有者である貸主と借主が契約締結前に協議のうえ設定できることを特徴とする。また、請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記売買予約権付き賃貸借契約が締結され、借主が希望する場合には売買予約権を登記することを特徴とする。
また、請求項１記載の新しい賃貸借契約方法において、上記不動産売買促進機構は上記サーバに不動産物件情報を登録し、月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売代金などのシミュレーションができるようにし、上記借主はインターネット通信を介して不動産物件情報を選択し月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売代金などを自由に組み合わせシミュレーションし、無理の無い購入計画を立てられることを特徴とする。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００６】次に、実施の形態を示す図面に基づき本願発明による新しい賃貸借契約方法をさらに詳しく説明する。図１は本願発明による新しい賃貸借契約方法の売買予約権付き賃貸借契約時のスキームを示す。ここで、１は不動産売買促進機構、２は不動産所有者、３は対象不動産、４は宅地建物取引業者、５は借主である。【０００７】まず、不動産売買促進機構１は、不動産所有者２から対象不動産３を買取り対象不動産３の所有権を取得する（図１▲１▼）。【０００８】不動産売買促進機構１は、サーバ１Ａとなるコンピュータに対象不動産３の貸主を募集するために不動産物件情報を表示し、更に月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売代金などをシミュレーションができるよう表示した募集広告を入力し、該募集広告をインターネット通信を介して提供する（図１▲２▼）。【０００９】不動産売買促進機構１はサーバ１Ａに募集広告を表示しインターネット通信を介して提供すると同時に、宅地建物取引業者４に対象不動産３の借主の募集を依頼し、依頼を受けた宅地建物取引業者４は自己が所有するサーバ等に募集広告を表示しインターネット通信を介して募集する等して借主を募集する（図１▲３▼）。【００１０】借主５は宅地建物取引業者４を介して応募するか、上記サーバ１Ａにインターネット通信を介して応募する（図１▲４▼）。５Ａは借主５のコンピュータ（端末）を示す。【００１１】上記募集を受けて不動産売買促進機構１は借主５と売買予約権付き賃貸借契約を締結し（図１▲５▼）、その際に協議の上で月額賃料・割引の比率・賃貸借期間・販売価格を決定し対象不動産を買い取る権利とあわせて特約に付与する。該売買予約権付き賃貸借契約締結後に借主５は対象不動産３を賃借物件として占有する（図１▲６▼）。【００１２】図２は買取り請求時のスキームを示す。借主５は対象不動産３を売買予約権付き賃貸借契約にて占有している（図２ａ）。借主５が対象不動産３の買取りを希望する場合、売買予約権付き賃貸借契約の特約である対象不動産を買い取る権利に基づいて、不動産売買促進機構に対し、対象不動産３の買取り請求をする（図２ｂ）。【００１３】買取り請求を受けた不動産売買促進機構は売買予約権付き賃貸借契約締結時に設定した販売価格から割引の比率に基づき割引した残代金を借主に対して請求し借主５はこれを受けて残代金を支払うことによって（図２ｃ）、対象不動産３の所有権を取得することができる（図２ｄ）。
【発明の効果】
【００１４】本願発明による新しい賃貸借契約方法によれば、デベロッパー等の不動産所有者の保有する在庫不動産は処分され、将来的な不動産の購入希望者は買取り権利行使時に購入代金から総支払い賃料等に応じた割引を受けることにより、賃借料の支払いと購入資金の捻出による二重の負担が軽減される、さらに購入前に対象不動産を賃貸借契約にて占有し確かめることで不動産購入リスクは軽減され、潜在的な購買層の開拓につながり不動産取引の活性化を図ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】本発明による新しい賃貸借契約方法の契約時の仕組みを示す構成図
【図２】本発明による新しい賃貸者契約方法の買取り請求時の仕組みを示す構成図
【符号の説明】
【００１６】１  不動産売買促進機構、１Ａ  サーバ、２  不動産所有者、３  対象不動産、４  宅地建物取引業者、５  借主、５Ａ端末
【図１】
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【図２】
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