(57)【要約】【課題】既存の建物を変更することにより得られた容積率の対象となる床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウス及び他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替え、それにより屋上や他の箇所の緑化環境を整えてなる建物の改修方法を提供するものである。【解決手段】既存建物に変更を加えることにより容積率の対象となる床面積を捻出し、その捻出された床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウス及び他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えてなることを特徴とする建物の改修方法。【選択図】図１
2010116736.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
既存建物に変更を加えることにより容積率の対象となる床面積を捻出し、その捻出された床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウス及び他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えてなることを特徴とする建物の改修方法。
【請求項２】
既存建物の変更手段を、事務所建築物から集合住宅への変更に伴う容積率の対象となる床面積の増加分としたことを特徴とする請求項１記載の建物の改修方法。
【請求項３】
既存建物の変更手段を、事務所建築物から集合住宅への変更に伴う容積率の対象となる床面積の増加分及び事務室側床面積を削減したことによる容積率の対象となる床面積の増加分としたことを特徴とする請求項１記載の建物の改修方法。
【請求項４】
既存建物の変更手段を、容積率の対象となる住戸側床面積を削減したことによる容積率の対象となる床面積の増加分としたことを特徴とする請求項１記載の建物の改修方法。
【請求項５】
ペントハウスを増築若しくは新築した屋上スペースを、緑化のためのスペースとしたことを特徴とする請求項１乃至４のいずれか記載の建物の改修方法。
【請求項６】
住戸側床面積若しくは事務室側床面積を削減することによって得られた奥行のあるベランダを、緑化のためのスペースとしたことを特徴とする請求項３乃至５のいずれか記載の建物の改修方法。
【請求項７】
緑化のためのスペースを、草木等の育成・観賞の場、田・畑等の野菜や穀物若しくは果物の収穫の場、ラジオ体操やゴルフの練習若しくは水泳・ジョギング等の運動の場或いは子供やペット等の遊びの場等のいずれか又はそのいくつかとしてなることを特徴とする請求項５又は６に記載の建物の改修方法。
【請求項８】
増築若しくは新築したペントハウスは、ユニット部材にて構築してなることを特徴とする請求項１乃至７のいずれか記載の建物の改修方法。
【請求項９】
増築若しくは新築したベランダは、ユニット部材にて構築してなることを特徴とする請求項６乃至８のいずれか記載の建物の改修方法。
【請求項１０】
既存建物が旧耐震基準若しくは耐震的に補強したい場合、少なくとも新耐震基準に適合する状態若しくはそれ以上に主要構造部を耐震的に補強した後、改修することを特徴とする請求項１乃至９のいずれか記載の建物の改修方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、既存の建物を変更することにより得られた容積率の対象となる床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウス及び他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えてなる建物の改修方法を提供するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来より、集合住宅や事務所建築物等は、躯体や設備が老朽化したり、耐震的に不十分であったり、或いは他の何等かの事情により当該建物の改修や改築が行われている。
【０００３】
上記集合住宅の改修の場合、レイアウトの大幅な変更や内装材や外装材の新設等により改修が行われるが、それは既存の住戸内の改修であり、１住戸において床面積に大きな変更をもたらすのは隣接する２つの住戸を１住戸とする程度の改修であり、既存の住戸の容積率の対象となる床面積に影響する外壁ラインを変更することは少なかった。
【０００４】
このことは事務所建築物の改修も同様で、間仕切壁の撤去や新設が行われても容積率の対象となる床面積に影響する事務室の外壁ラインを変更することは少なかった。また、事務所建築物から集合住宅への変更も容積率の対象となる床面積を増加することを目的としては行われていないのが現状である。
【０００５】
他方、集合住宅や事務所建築物の改築には当該建物を解体し新たに建物を新築することになるので、多くの経費と時間を必要とし、その間の周辺環境面への悪影響及び解体建材の処分量も多く、可能ならば改修によって快適で優良な建物が得られることが求められていた。
【０００６】
また、集合住宅にあっては、昨今の少子社会化或いは高齢社会化に伴い、建物の解体を避けて改修で済ませたいとの希望も多く、且つ改修の結果、快適で優良な建物が得られるのであれば願ってもないことであった。
【０００７】
更に、事務所建築物においては、その絶対数量が増加し、特に老朽化した建物においては空率が多くなり、今後も利用される見込みの極めて少ない事務所建築物がそのままの状態で放置されている現状がある。
【０００８】
他方、下記文献１のように、既存の建物の上方部にペントハウスを増築する方法が公知となっているが、これは該ペントハウスの耐震性と、該ペントハウスを設けたことによる既存建物への耐震性能への考慮を目的としたものであり、改修との関連性及び改修によって捻出された容積率の対象となる増加床面積分をペントハウスや他の用途となる室への振り替え或いは緑化との関連性を考慮したものではなかった。
【０００９】
また、下記文献２のように、吹き抜け部を設けることによってベランダ面積が大きく確保できるようにした集合住宅が見受けられるが、これは単にベランダを広くすることのみを対象とするものであり、上記同様、改修との関連性及び改修によって捻出された容積率の対象となる増加床面積分をペントハウスや他の用途となる室への振り替え或いは緑化との関連性を考慮したものではなかった。
【特許文献１】特開平１０−１９６１５６号公報
【特許文献２】特開２００７−４００５１号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１０】
本発明は、集合住宅にあっては容積率の対象となる既存の住戸の床面積を減少させ、その減少分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウスを含み当該集合住宅の他の用途となる室の増築若しくは新築のために振り替えることによって快適な住戸環境及び優良な建物を得ることを目的とするものである。
【００１１】
また、事務所建築物にあっては、必要によっては上記集合住宅の考え方を採用する他、当該事務所建築物を集合住宅に変更することによって得られる建築基準法上の容積率の規定の相違に基づく床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウスを含み当該集合住宅の他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替え、快適な住戸環境及び優良な建物を得ることを目的とするものである。
【００１２】
更に、上記改修に伴う容積率の対象となる床面積の増加分を、屋上にペントハウスを増築若しくは新築することによって居住者が屋上へ行く機会を増加し、且つ該屋上には各種緑化手段を設けることにより環境改善手段としたものである。また、既存建物の住戸側の床面積若しくは事務室側の床面積を削減した分を奥行のあるベランダ面積とすることにより、上記同様、該ベランダに行く機会を増加し、且つ各種緑化手段を設けることにより環境改善手段としたものである。
【課題を解決するための手段】
【００１３】
本発明は、既存建物に変更を加えることにより容積率の対象となる床面積を捻出し、その捻出された床面積の増加分をペントハウスの増築若しくは新築又は該ペントハウス及び他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えてなる建物の改修方法を特徴とする。
【００１４】
また、上記既存建物の変更手段を、事務所建築物から集合住宅への変更に伴う容積率の対象となる床面積の増加分とした建物の改修方法を特徴とする。
【００１５】
更に、上記既存建物の変更手段を、事務所建築物から集合住宅への変更に伴う容積率の対象となる床面積の増加分及び事務室側床面積を削減したことによる容積率の対象となる床面積の増加分とした建物の改修方法を特徴とする。
【００１６】
また、上記既存建物の変更手段を、容積率の対象となる住戸側床面積を削減したことによる容積率の対象となる床面積の増加分とした建物の改修方法を特徴とする。
【００１７】
更に、上記ペントハウスを増築若しくは新築した屋上スペースを、緑化のためのスペースとした建物の改修方法を特徴とする。
【００１８】
また、上記住戸側床面積若しくは事務室側床面積を削減することによって得られた奥行のあるベランダを、緑化のためのスペースとした建物の改修方法を特徴とする。
【００１９】
更に、上記緑化のためのスペースを、草木等の育成・観賞の場、田・畑等の野菜や穀物若しくは果物の収穫の場、ラジオ体操やゴルフの練習若しくは水泳・ジョギング等の運動の場或いは子供やペット等の遊びの場等のいずれか又はそのいくつかとしてなる建物の改修方法を特徴とする。
【００２０】
また、上記増築若しくは新築したペントハウスは、ユニット部材にて構築してなる建物の改修方法を特徴とする。
【００２１】
更に、上記増築若しくは新築したベランダは、ユニット部材にて構築してなる建物の改修方法を特徴とする。
【００２２】
また、上記既存建物が旧耐震基準若しくは耐震的に補強したい場合、少なくとも新耐震基準に適合する状態若しくはそれ以上に主要構造部を耐震的に補強した後、改修する建物の改修方法を特徴とする。
【発明の効果】
【００２３】
本発明は、老朽化したり或いは使用されることの少なくなった集合住宅や事務所建築物を容積率の対象となる床面積が捻出できるように変更し、ペントハウスの増築若しくは新築、ベランダの拡張若しくは新築、屋上やベランダの緑化等により新耐震基準への十分な対応となる耐震性に考慮しながら改修することによって建物の付加価値を高めた優良な建物とし、且つ日常的に豊かな住戸環境を得ることを可能としたものである。
【００２４】
特に、屋上にペントハウスを増築若しくは新築することにより、屋上へ出向く機会を増加し、該屋上の利用率を大幅に高めることができ、それにより屋上の緑化を推進することを可能としたものである。
【００２５】
また、奥行のあるベランダを増築若しくは新築することにより机や椅子を置くスペースを確保することができ、且つ緑化に十分なスペースを確保することもでき、ベランダへ出向く機会が大幅に増加し、快適な住戸環境を得ることを可能としたものである。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２６】
以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の一形態を説明する。
【実施例１】
【００２７】
図１（ａ）は、本発明の集合住宅或いは事務所建築物の改修前の状態から改修後の状態の概略平面図、図１（ｂ）は、同概略断面図を示している。
【００２８】
集合住宅の住戸側部分或いは事務所建築物の事務室側部分（以下、便宜上住戸１という）の外面側に位置する住戸側床面積を削減して外壁ラインを住戸１側へ後退させ、図１（ａ）に示すように、ベランダやバルコニー（以下、便宜上ベランダ２という）が存在する場合は該ベランダ２が拡張されるようにし、ベランダ２が存在しない場合は新たにベランダ２を新築する。
【００２９】
ベランダ２が存在する場合、その奥行は、通常９００ｍｍ〜１，２００ｍｍ程度であるが、これを２，０００ｍｍとなるように住戸１側へ後退させても、建築基準法上、２，０００ｍｍまでは容積率の対象となる床面積に算入されないことになっているので、当該位置までベランダ２を新設若しくは拡張してもその増加分が容積率の対象となる床面積に算入されることはないが、住戸１側の床面積は減少することになるので、その減少分が容積率に影響する捻出された床面積となる。
【００３０】
つまり、上記ベランダ２の奥行側の外壁ラインを住戸１側へ後退させることにより得られた容積率計算の対象外となった各階の住戸１の減少床面積は、図１（ｂ）の断面図の斜線で示すように、捻出された床面積となり、それらの床面積合計分を屋上のペントハウス３の増築若しくは新築或いは該ペントハウスを含み、それ以外の他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えることが可能となる。該ベランダ２は、その奥行を２，０００ｍｍ以上として床面積をより広くすることも可能であり、その場合は２，０００ｍｍを越えた分のベランダ２の床面積は容積率の対象となる。
【実施例２】
【００３１】
図２（ａ）、（ｂ）は、図２（ａ）に示す事務所建築物を改修して図２（ｂ）に示す集合住宅とする場合の概略平面図を示している。
【００３２】
事務所建築物の場合、図２（ａ）の斜線に示すように、そのほぼ全体が容積率計算の対象となる床面積に算入されている。上記状態の事務所建築物を集合住宅に改修する場合、図２（ｂ）の斜線外となるベランダ２、共用階段４及び共用廊下５等の集合住宅に必要な箇所が容積率計算の床面積から除外されることになる。従って、上記除外された床面積の合計分を屋上のペントハウス３の増築若しくは新築或いは該ペントハウスを含み、それ以外の他の用途となる室の増築若しくは新築として利用することが可能となる。
【００３３】
上記新設されたベランダ２は、机や椅子を置いたり草木や庭等を設けて緑化スペースとするに十分な広さを得ることが可能となる。その奥行２，０００ｍｍまでは、上記したように、容積率の対象外の床面積となる。
【実施例３】
【００３４】
近年、集合住宅や事務所建築物の屋上の緑化が国或いは地方自治体により推し進められているが、屋上への立ち入り禁止や屋上への出入り手段のないこと或いは出入はできても殺風景な空間等となっており、居住者が屋上へ出向く機会は極めて少なく、屋上緑化が進展していないのが現状である。これは、屋上は居住者が利用する場所ではないという固定観念と、屋上が魅力ある空間となっていないことが主な原因と考えられる。
【００３５】
そこで、本実施例は、既存建物に変更を加えることにより捻出された容積率計算の対象となる床面積を、居住者が利用するのに十分な広さのペントハウス３を屋上に増築若しくは新築するための床面積に充当し、該ペントハウス３の建築により居住者が屋上へ行く機会を増加させ、且つ屋上を緑化させることで魅力のある空間とし、その利用頻度を一層増加させるものである。
【００３６】
図３は、屋上の平面図を示したもので、該屋上にはペントハウス３としての居住施設の他、庭、畑、池、プール等の主として緑化を主体とした各種スペースを設けている。緑化スペースとしては、草木等の育成・観賞のスペース、田・畑等の野菜や穀物或いは果物等の主として収穫のためのスペース、ラジオ体操やゴルフの練習或いは水泳・ジョギング等の運動のためのスペース、子供やペット等の砂場や各種遊戯施設を設けた遊び場となるスペース等とすることができる。上記スペースの内、草木、置き物、池、プール、各種施設等が存在しない床面には芝生等を敷き詰めることでより多くの緑化スペースとすることができる。
【００３７】
上記のように、屋上には必要な広さのペントハウス３が構築されるため、該ペントハウス３としての住戸と屋上の緑化スペースとが密接な関係を持つことが可能となる。該ペントハウス３は、特定の個人の住戸としてもよいが、複数の者或いは居住関係者全体の者が利用できる集会や憩いの場、炊事、洗濯、浴室の場等とすることができるし、屋外の緑化スペースで使用する各種工具、植物の育成や運動施設に関連する各種機器類等を保管するスペースとして利用することも可能である。
【実施例４】
【００３８】
図４（ａ）、（ｂ）は、集合住宅の１戸の住戸１部分の改修前と改修後の状態を示す平面図である。図４（ａ）のベランダ２に面している側の側壁６を図４（ｂ）に示す容積率計算に算入されない床面積の位置或いはそれ以上に後退させて新側壁６´とし、奥行のあるベランダ２を構築している。これにより従来１，２００ｍｍ程度までしかなかったベランダ２の奥行を少なくとも２，０００ｍｍ以上とすることが可能となる。
【００３９】
図４（ａ）、（ｂ）に示す改修の具体例としては、図４（ａ）は一般的なレイアウトを示す改修前の平面図で、そこには１戸の住戸１部分として幅７，２００ｍｍ、奥行９，０００ｍｍで６４．８ｍ２床面積を有し、ＬＤＫ２４ｍ２（１５畳）、寝室１２ｍ２（７．２畳）、居室８ｍ２（４．５畳）の居室部分に台所・便所・浴室等の水回り施設並びに玄関及び通路等がレイアウトされ、外には幅７，２００ｍｍ、奥行１，２００ｍｍのベランダ２が構築されている。
【００４０】
これに対して改修後の住戸１は、図４（ｂ）に示すように、その居住部分をワンルームとし、必要な場合、可動間仕切り壁によって適宜位置において自由に仕切ることができ、家族構成の変化等に対応できるようにしている。また、壁面に収納手段と照明手段とを組み込むことにより、居住部分の有効化を図るとともに、壁面からの間接照明により室内に対する照明効果が期待できるようにしている。
【００４１】
更に、一方の壁面側に便所、台所、洗面及び浴室等の水回り施設を集約させ、無駄なスペースが生じないようにレイアウトしている。そして、上記浴室はある程度の幅が必要となること及び緑と近接させることを考慮してベランダ側へ突出させてレイアウトしている。
【００４２】
他方、ベランダ２は、その奥行を住戸１側に突出させて住戸１との間に新側壁６´を設け、既存のベランダ２より奥行のある広い外的空間が得られるようにレイアウトしている。
【００４３】
上記改修の結果、改修前のＬＤＫ、寝室及び居室の各面積の合計となる居室面積４４ｍ２に対して、改修後の居室面積は４５ｍ２となっており、改修前の居室広さを確保することが可能となると同時に、容積率の計算に算入される床面積を減少させ、且つ広いベランダ２を確保することが可能となる。
【００４４】
図４（ｃ）、（ｄ）は、上記実施例の改修前の住戸１及びベランダ２の斜視図と改修後の住戸１及びベランダ２の斜視図を示している。上記実施例では既存建物を集合住宅としたが、事務所建築物でも同様のことが可能である。
【００４５】
ベランダ２は、上記のように、奥行のあるスペースを得ることができるので、ベランダ２側へ突出した浴室の他、テーブルや椅子を置くことが可能となる。また、緑化手段として芝生を敷き詰めたり、各種植栽を設けることができる。
【実施例５】
【００４６】
図５（ａ）は、前記した改修前の既存建物の立面図、図５（ｂ）は、上記屋上へのペントハウス３の新築並びに屋上及びベランダ２において各種植栽を施した改修後の既存建物の立面図を示している。建物全体が緑化された住戸環境の集合住宅となっている。
【実施例６】
【００４７】
図６（ａ）、（ｂ）は、改修後の住戸１部分及びベランダのレイアウトを示した他の実施例の平面図で、図６（ａ）は住戸１を１ＬＤＫとしたレイアウトで、図６（ｂ）は３ＬＤＫとしたレイアウト例を示している。また、ベランダ２の緑化手段として図６（ａ）は観賞用植物等を植栽した庭とし、図６（ｂ）は野菜等を栽培する畑を設けた庭の実施例を示している。
【実施例７】
【００４８】
住戸１と外界との境界となる側壁６は住戸１側へ後退した新側壁６´とし、それによりベランダ２を新設したり或いはベランダ２の奥行きを深くする拡張のための改修工事が必要となる。新側壁６´、両側壁、天井或いは床を備えたユニット部材７とすることで施工期間の短縮化による経費抑制と改修完成後の建物の均一化を達成することが可能となる。
【００４９】
上記ユニット部材７としては、壁ユニット８においては、その開口部に予めサッシを組み込んだ部材とすることにより大きな開口部を得るユニットとすることができる。また、ベランダ２の両側壁の形成にも壁ユニット８を予め形成しておくことにより壁の均一化を図ることが可能となる。該壁ユニット８は、図７（ａ）に示すように、緑をモチーフにした絵画をプリントした壁ユニット８としたり、アイビー、葡萄、朝顔等の蔦系植物が育ち易い凹凸面のある壁面を持った緑化達成用のパネルとした壁ユニット８とすることができる。
【００５０】
また、天井も天井ユニット９とする。上記同様、図７（ｂ）に示すように、緑をモチーフにした写真や絵のフィルムを貼り付けたパネルとした天井ユニット９とすることができる。
【００５１】
更に、床も、図７（ｃ）に示すように、緑をイメージした写真や絵を表現した床ユニット１０とすることができる。例えば、ウッドデッキ或いは緑色、葉木、花等をプリントしたタイル等を敷き詰めることが考えられる。
【００５２】
上記壁、天井、床の各部位を各々ユニット化したユニット部材７の他、上記各々のユニット部材を予め箱状に組み立てたユニット部材７とし、該箱状ユニット部材７を当該ベランダ２の位置に据え付け固定することによりベランダ２を完成することも可能である。上記により、図８に示すように、ベランダ２全体を緑化した広いスペースとして完成させることができる。
【００５３】
以上の各実施例により、既存建物に変更を加えることで容積率の対象となる床面積を捻出し、その捻出された床面積をペントハウスや他の用途となる室の増築若しくは新築に振り替えることが可能となる。他の用途となる室としては集合住宅の一部の住戸を拡大したり、一部を二層としたりすること等により容積率の対象となる床面積の増加分を振り替えることになる。これらにより屋上及びベランダの有効利用が可能となり、且つ屋上及びベランダの緑化を達成することが可能となる。
【実施例８】
【００５４】
上記改修に当って、老朽化或いは使用されることの少なくなった集合住宅や事務所建築物等は、旧耐震基準のもの若しくは耐震的に十分な考慮がなされていないものが多く存在し、例えば、東京都であれば旧耐震基準のもので３割程度存在している。それらのものは買い手も借り手も少ないのが現状となっている。これらのものが多く存在する主な原因として、耐震補強工事のみをしても経済的リターンの見込みが少なく、費用対効果の関係で耐震補強工事に踏み切れないことと考えられている。
【００５５】
本実施例では、それら旧耐震基準の建物若しくは耐震的に不十分な建物或いは使用されることが少なくなった建物にあっては、その改修時に少なくとも新耐震基準を充足させ或いはそれ以上に耐震補強することで安全な建物に移行させることが可能となる。補強手段としては、壁、柱、床、梁、屋根、階段等の主要構造部やブレース等の構造部材の補強或いは増設等の適宜手段が考えられる。
【００５６】
上記新耐震基準に適合或いはそれ以上となる耐震補強工事において、経費がかかったとしても、上記した本発明による各実施例により建物の付加価値を高めることによって当該改修後の建物の売却或いは賃貸借が十分に可能となるものである。また、居住者にとっては快適な住環境及び耐震的に優良な建物を得ることが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００５７】
【図１】（ａ）本発明の集合住宅若しくは事務所建築物の改修前の状態から改修後の状態の概略平面図、（ｂ）同概略断面図。
【図２】（ａ）本発明の事務所建築物を集合住宅へ改修する前の状態の概略平面図、（ｂ）本発明の事務所建築物を集合住宅へ改修した後の状態の概略平面図。
【図３】本発明によって得られた屋上の平面図。
【図４（ａ）−（ｂ）】（ａ）本発明の集合住宅の改修前の状態の平面図、（ｂ）同改修後の状態の平面図。
【図４（ｃ）−（ｄ）】（ｃ）同改修前の状態の斜視図、（ｄ）同改修後の状態の斜視図。
【図５】（ａ）本発明の既存建物の改修前の立面図、（ｂ）同改修後の立面図。
【図６】（ａ）本発明の既存建物の改修後の他の実施例の平面図、（ｂ）本発明の既存建物の改修後の他の実施例の平面図。
【図７】（ａ）本発明の改修に使用する壁ユニットの正面図、（ｂ）同天井ユニットの正面図、（ｃ）同床ユニットの正面図。
【図８】本発明のベランダの緑化状態を示す断面図。
【符号の説明】
【００５８】
１                住戸
２                ベランダ
３                ペントハウス
４                共用階段
５                共用廊下
６                側壁
６´              新側壁
７                ユニット部材
８                壁ユニット
９                天井ユニット
１０              床ユニット
【図１】
2010116736.tif 000003
【図２】
2010116736.tif 000004
【図３】
2010116736.tif 000005
【図４（ａ）−（ｂ）】
2010116736.tif 000006
【図５】
2010116736.tif 000007
【図６】
2010116736.tif 000008
【図７】
2010116736.tif 000009
【図８】
2010116736.tif 000010
【図４（ｃ）−（ｄ）】
2010116736.tif 000011