(57)【要約】【課題】不動産ファンドの取引時に必要となる不動産情報を、投資家が容易に入手できるようにする。【解決手段】投資家１７０，・・が各々有する投資家側端末３ａ，・・と、これらが接続する通信回線２と、不動産ファンド組成者４側に設置され投資家側端末３ａ，・・と接続可能とされたファンド側サーバ１０Ａとを備えており、投資家１７０，・・が投資家側端末３ａ，・・を用いてファンド側サーバ１０Ａに接続することで不動産ファンドに関する所定の通信又は／及び所定の取引を実行可能とした不動産ファンドシステムにおいて、ファンド側サーバ１０Ａには、記憶手段に投資対象の不動産物件１００，１０１に関して現在の状況を含む所定の情報からなる不動産情報が格納され、投資家１７０，・・が投資家側端末３ａ，・・を用いてファンド側サーバ１０Ａに接続することにより、不動産情報を閲覧可能にした。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
所定の不動産を投資信託の対象として組成した不動産ファンドに投資を行う複数の投資家が各々有する投資家側端末と、該複数の投資家側端末が接続する通信回線と、不動産ファンド組成者側に設置され前記通信回線を介して前記複数の投資家側端末と接続可能とされたファンド側サーバとを備えており、前記投資家が前記投資家側端末を用いて前記ファンド側サーバに接続することにより、前記不動産ファンドに関する所定の通信又は／及び所定の取引を実行可能とした不動産ファンドシステムにおいて、前記ファンド側サーバには、その記憶手段に前記不動産に関して現在の状況を含む所定の種類の情報からなる不動産情報が格納され、前記投資家が前記投資家側端末を用いて前記ファンド側サーバに接続することにより前記不動産情報を閲覧可能としたことを特徴とする不動産ファンドシステム。
【請求項２】
前記不動産についてのリアルタイムの映像を取得可能とするリアルタイム映像取得手段がシステム内に設置されており、前記不動産情報には前記リアルタイム映像取得手段により取得されて前記ファンド側サーバから送信されるリアルタイム映像情報が含まれることを特徴とする請求項１に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項３】
前記リアルタイム映像情報は、予め定めた不動産評価に必要な情報が得られる箇所に配置されたウェブカメラにより取得されることを特徴とする請求項２に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項４】
前記リアルタイム映像情報は、投資家側端末での閲覧時に映像の拡大率が変更操作可能とされていることを特徴とする請求項２または３に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項５】
前記不動産情報には、前記不動産の現在の入居状況又は／及び現在のテナント契約状況が含まれていることを特徴とする請求項１，２，３または４に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項６】
前記不動産情報には、前記不動産の沿革情報が含まれていることを特徴とする請求項１，２，３，４または５に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項７】
前記不動産情報は、情報の内容により区分けされ前記投資家側端末毎又は前記投資家側端末からの入力信号毎に予め定められた区分けに従って前記投資家側端末に送信されることを特徴とする請求項１，２，３，４，５または６に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項８】
前記ファンド側サーバは、前記記憶手段に記録してある過去の情報と前記リアルタイム映像情報を含む最新の情報とを、同時に前記投資家側端末に送信可能とされており、且つ、前記両情報を前記投資家側端末で同時に表示可能したことを特徴とする請求項１，２，３，４，５，６または７に記載した不動産ファンドシステム。
【請求項９】
前記ファンド側サーバは、前記投資家側端末から送信される売り情報又は買い情報に従って売買取引を行う取引手段、各種清算処理を実行する清算処理手段を備えており、前記投資家側端末との間で前記不動産ファンドの売買取引手続きを実行する機能を有していることを特徴とする請求項１，２，３，４，５，６，７または８に記載した不動産ファンドシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産ファンドシステムに関し、殊に、不動産ファンドの投資家が使用する投資家側端末と、ファンド組成者側が管理するファンド側サーバとの間で、所定の情報通信又取引の少なくとも一方を可能とした不動産ファンドシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
１９６０年代以降の米国においては、投資家から集めた資金を投信委託業者が不動産資産を中心に運用して、その不動産から得られる賃貸収益（インカムゲイン）やその売却益（キャピタルゲイン）を投資家に分配する仕組みの投資信託が普及しており、日本でも２０００年の投信法改正によりこのような不動産投資信託が解禁されるに至っている。
【０００３】
この２０００年の不動産投資信託解禁と関連して、例えば特開２００２―１８３４４８号公報には、不動産を証券化して投資家と不動産業者とが所定の共有比率で共有するとともに、投資家側の持ち分を優先持ち分として保証配当額を算出することを特徴とした、不動産投資システムが提案されている。
【０００４】
また、例えば特開２００３−３４５９７９号公報にも記載されているように、投資家からの出資を受ける不動産ファンドと、この不動産ファンドからパフォーマンスノートに対する投資を受けるＳＰＣと、このＳＰＣから匿名組合出資を受ける有限会社とを含み、この有限会社が匿名組合出資とノンリコースローンとにより調達した資金を不動産で運用して、ＳＰＣが有限会社による不動産運用で匿名組合契約に基づいて得られるインカムゲインについて、パフォーマンスノートを通じて配当する方式とした不動産ファンドシステムも知られている。このようなシステムを構築することにより、投資家による投資額に見合う価格以上の不動産投資も可能となっている。
【０００５】
さらに、近年では不動産を証券化した小口の投資商品が普及しており、新規募集時又は取引市場で購入することにより、不動産経営の経験がなく資金力に乏しい個人投資家であっても、比較的低リスクで比較的大規模な不動産に投資することができ、その不動産運営によるインカムゲインやキャピタルゲインを得られる不動産ファンドシステムも考えられるようになった。
【０００６】
しかしながら、上述したような仕組みの不動産ファンドシステムにおいては、調査能力・情報収集能力に乏しい個人等の小口投資家にとって、市場における売買取引時に判断材料として必要となる不動産情報、例えば最新の入居率・建物の汚損状況・補修状況等、現在の不動産価値を判断しながら将来の価値変動を予測するのに用いる最新情報を入手することが容易ではない。
【０００７】
そのため、小口投資家においては取引の可否・タイミングを自ら的確に判断しにくいのが現状であり、既存の不動産ファンドシステムに基づいた不動産ファンド取引市場は、個人等の小口投資家にとっては未だ安心して参入しにくい状況であり、これが市場の活性化を阻むとともにファンド組成者による資金調達の容易化を達成できない要因の１つとなっている。
【特許文献１】特開２００２―１８３４４８号公報
【特許文献２】特開２００３−３４５９７９号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
本発明は、上記のような問題点を解決しようとするものであり、不動産ファンドシステムについて、投資家が不動産ファンドの取引時に必要となる不動産情報を容易に入手できるようにすることを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
そこで、本発明は、所定の不動産を投資信託の対象として組成した不動産ファンドに投資を行う複数の投資家が各々有する投資家側端末と、この複数の投資家側端末が接続する通信回線と、不動産ファンド組成者側に設置され通信回線を介して複数の投資家側端末と接続可能とされたファンド側サーバとを備えており、投資家がその投資家側端末を用いてファンド側サーバに接続することにより、不動産ファンドに関する所定の通信又は／及び所定の取引を実行可能とした不動産ファンドシステムにおいて、そのファンド側サーバには、その記憶手段に投資対象不動産に関して現在の状況を含む所定種類の情報からなる不動産情報が格納され、投資家がその投資家側端末を用いてファンド側サーバに接続することにより、その不動産情報を閲覧可能としたことにした。
【００１０】
このように、投資家が自己の端末を用いて不動産ファンドの組成者側で管理するファンド側サーバに接続することにより、投資対象不動産に関し最新の情報を含む種々の情報を閲覧して確認することが可能となるため、情報収集能力に乏しい小口投資家であっても、取引において重要な判断材料となる不動産情報を極めて容易に入手できるようになる。
【００１１】
また、この不動産ファンドシステムには、投資対象不動産についてのリアルタイムの映像を取得可能とするリアルタイム映像取得手段が設置されており、その不動産情報にはこのリアルタイム映像取得手段により取得されてファンド側サーバから送信されるリアルタイム映像情報が含まれることを特徴としたものとすれば、経時的に価値が変動しやすい不動産の最新映像を投資家がリアルタイムで確認することができる。
【００１２】
この場合、そのリアルタイム映像情報は、予め定めた不動産評価に必要な情報が得られる箇所に配置されたウェブカメラにより取得されるものとすれば、現在の不動産価値についてより的確な判断をしやすいものとなり、そのリアルタイム映像情報は、投資家側端末での閲覧時に映像の拡大率が変更操作可能とされたものとすれば、投資家が必要に応じて細部から全体まで不動産を確認することにより、一層的確な評価が行いやすくなる。
【００１３】
さらに、上述した不動産ファンドシステムにおいて、その不動産情報には、投資対象不動産についての現在の入居状況又は現在のテナント契約状況の少なくとも一方が含まれているものとすれば、賃貸料収入による利益を判断しやすいものとなり、その不動産情報に投資対象不動産の沿革情報が含まれる場合には今後の予測が立てやすいものとなる。
【００１４】
さらにまた、上述した不動産ファンドシステムにおいて、その不動産情報は情報の内容により区分けされ、投資家側端末毎又は投資家側端末からの入力信号毎に予め定められた区分けに従って投資家側端末に送信されることを特徴としたものとすれば、投資家は自己が必要とする情報だけを入手しやすいものとなる。
【００１５】
加えて、上述した不動産ファンドシステムにおいて、そのファンド側サーバは、記憶手段に記録してある過去の情報とリアルタイム映像情報を含む最新の情報とを、同時に投資家側端末に送信可能とされており、且つ、これらを投資家側端末で同時に表示可能したことを特徴としたものとすれば、不動産情報の経時的な変動を把握しながら現状の把握と今後の予測を、より行いやすい。
【００１６】
さらに加えて、上述した不動産ファンドシステムにおいて、そのファンド側サーバは、投資家側端末から送信される売り情報又は買い情報に従って売買取引を行う取引手段、各種清算処理を実行する清算処理手段を備えており、投資家側端末との間で不動産ファンド売買取引手続きを実行する機能を有していることを特徴としたものとすれば、投資家が同一接続先にて投資対象不動産の評価に引き続き取引市場での不動産ファンドの売買を連続的に行うことができる。
【発明の効果】
【００１７】
投資家側端末からファンド側端末に接続することにより、投資対象不動産について最新情報を含む種々の情報を閲覧可能とした本発明によると、不動産ファンド取引時に必要となる不動産情報を投資家が容易に入手できるものである。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１８】
以下に、図面を参照しながら本発明を実施するための最良の形態を説明する。尚、本発明において、投資家には個人投資家のみならず法人も含まれるものとし、また、不動産ファンド組成者側には、実際に不動産ファンドの組成した事業者の他、その下部機関として設立または委託されて実際に不動産を管理・運営する者も含まれるものとする。
【００１９】
先ず、本発明における実施の形態である不動産ファンドシステムを説明する前に、その前提となる不動産ファンドの全体的な仕組みについて、図３の概要（スキーム）図を用いながらその好ましい一例を説明するものとする。
【００２０】
このスキームにおいては、不動産ファンドの投資対象として運用益の見込まれるマンションやテナントビルを想定しており、例えば、図のようにポートフォリオとして運用利回りを重視した地方の不動産物件１０１と、運用安定性を重視した首都圏の不動産物件１００とを混ぜて組み込むことにより、ファンドとしての魅力を高めている。
【００２１】
ファンド組成者４は、この不動産物件１００，１０１の組み合わせを対象とした不動産投資信託としてのファンドを組成し、例えば一口５〜１０万円程度の不動産信託受益権を目的とする小口の投資証券３０，３１にして、個人投資家等の比較的小口の投資家１７０，１７１，・・・を中心として募集・販売するとともに、ファンド運用期間中でも市場での売買取引により中途換金を可能なものとしている。
【００２２】
即ち、本実施の形態においては、ファンド組成者４である不動産会社等（共同の場合もあり）の事業者が、有限責任中間法人４１設立するとともにこれを介して特定目的会社（ＴＭＫ）４０を設立するＴＭＫ方式により不動産ファンドの組成を行い、不動産信託受益権を目的とする投資証券３０，３１（特定有価証券）を公募及び私募にて販売することに加え、ノンコースローンによる特定目的借り入れによっても資金を調達して、投資対象である不動産物件１００，１０１を取得している。
【００２３】
そして、この不動産の運用による運用益と売却による売却益とを出資者（投資家）に還元することにより、配当と出資金返還を行う仕組みとなっている。また、その投資証券３０，３１は、証券会社（引受証券会社）やファンド組成者４等を介して新規募集にて販売することのほか、その後、未公開株式を売買するグリーンシート市場１７において証券会社５０等を介した投資家間の売買取引によっても入手可能となっており、インターネット回線を介した端末間のネット取引も可能となっている。
【００２４】
このように、本実施の形態においては、私募による資金調達に公募という新たな資金調達の手段を加えて投資対象の規模の拡大を達成するとともに、グリーンシート市場１７等の市場取引においてファンド運用中の中途換金を可能としたことにより、この不動産ファンドが流通性の高い魅力的な商品となったことから、新たな投資家層の開拓をも可能としたものである。
【００２５】
次に、図１，図２を使用しながら、本実施の形態の不動産ファンドシステムについてその特徴部分を中心として詳細に説明する。図１は、本実施の形態である不動産ファンドシステム１Ａのハード構成を示すシステム配置図である。この不動産ファンドシステム１Ａは、複数の投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・と、これらが接続されるインターネット回線２と、さらにこのインターネット回線２に接続されるファンド側サーバ１０Ａ及び証券会社サーバ５１とを備えている。
【００２６】
当システムにおいては、複数の投資家１７０，１７１，１７２，・・・が、各々有する投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・を用いてファンド側サーバ１０Ａ又は証券会社側サーバ５１に接続して、各々不動産ファンドに関する所定の通信又は所定の取引を互いに実行可能となっており、その通信及び取引は、ファンド側サーバ１０Ａ，証券会社側５１に接続することによる各ホームページの画面上（サイト上）の操作で行えるようになっている。
【００２７】
ファンド側サーバ１０Ａは、本システムにおける機能的な中心位置を占めるものであり、不動産物件１００，１０１について、前述の不動産ファンドを組成した事業者である不動産組成者４側に配置されたサーバコンピュータからなる。即ち、不動産ファンド組成者４は、不動産物件１００，１０１についてその不動産信託受益権を一口５〜１０万円程度の小口の投資証券に分割し、これをファンド側サーバ１０Ａのホームページ等で募集・販売するとともに、引受証券会社としての証券会社５０が有する証券会社側サーバ５１のホームページ上でも募集・販売を行い、各ホームページにアクセスした投資家１７０，・・・がネット取引にてその投資証券を購入できるようになっている。
【００２８】
また、投資家１７０，・・・が購入した不動産物件１００，１０１についての投資証券は、証券会社５０等を窓口として、グリーンシート市場１７で売買取引できるようになっており、各投資家１７０，・・・は、自己の投資者側端末３ａ，・・・を用いて証券会社側サーバ５１に接続し、そのホームページ画面上の操作により、証券取引を行えるようになっている。
【００２９】
そして、本実施の形態である不動産ファンドシステム１Ａにおいては、ファンド側サーバ１０Ａの記憶手段に、投資対象である不動産物件１００，１０１に関する現在の状況を含む種々の情報からなる不動産情報を格納するようになっている。例えば、不動産物件１００，１０１においてその不動産評価に必要な情報が得られる箇所に、リアルタイムな映像情報を取得するためのリアルタイム映像情報取得手段としての通信機能を有するウェブカメラ１１０ａ，１１０ｂが各々配置され、ファンド側サーバ１０Ａにリアルタイム映像情報を送信し、ファンド側サーバ１０Ａは受信したリアルタイム映像情報を必要に応じて連続的に記憶手段に記憶するようになっている。
【００３０】
従って、投資家１７０，・・・は、各投資者側端末３ａ，・・・を用いてファンド側サーバ１０Ａに接続することにより、ファンド側サーバ１０Ａに連続的に格納されるリアルタイム映像情報のうち、所望する不動産物件の映像情報を参照できるようになっており、この点が本実施の形態の特徴部分となっている。尚、上述したリアルタイム映像情報は、各投資者側端末３ａ，・・・の操作により、閲覧時の映像の拡大率が変更操作可能となっており、不動産物件の細部から全体に亘って必要に応じて確認することを可能としている。また、このリアルタイム映像情報は、ファンド側サーバ１０Ａの記憶手段において長期的な記憶部に記憶することのほか、短期的な記憶部に記憶するようにしてもよく、さらに、記憶手段による記憶を行うことなく中継してそのまま送信するようにしても良い。
【００３１】
このように、各投資家１７０，・・・は、自己の投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・を用いてファンド側サーバ１０Ａに接続するだけで、投資対象不動産に関する種々の情報、殊に、不動産価値の判断に重要な箇所をリアルタイムに撮影してなる最新情報を容易に閲覧することができるため、情報収集能力・調査能力に乏しい個人投資家であっても有用な判断材料を容易に入手することができ、売買の可否及びタイミングの判断を的確に行いやすいものとしている。
【００３２】
さらに、ファンド側サーバ１０Ａに格納される不動産情報には、不動産物件１００，１０１の現在の入居状況及びテナント契約状況も含まれており、この情報は、不動産の管理・運営者等により随時更新されるようになっている。これにより、各投資家１７０，・・・は、現在の状況から今後の賃貸料収入により得られる利益を予測して、その売買に関し的確に判断できるようになる。
【００３３】
これに加え、その不動産情報には、不動産物件１００，１０１に関する過去から現在に至るまでの入居状況、テナント契約状況、補修等の履歴である沿革情報も含まれており、且つ、これら過去の情報と最新の情報とを同時に各投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・に送信可能としており、これらを同時に表示可能となっているため、各投資家１７０，・・・が将来の収益の予測や売買のタイミングの判断をより行いやすいものとしている。
【００３４】
尚、この不動産情報は、ファンド側サーバ１０Ａの記憶手段においてファンドの種類別及びその内容により区分けされており、投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・毎又はこれらによる入力信号毎に、予め定めた区分けに従って各々送信されるようになっており、各投資家１７０，・・・は自己が必要とする情報だけを容易に入手できるようになっている。また、この不動産情報を閲覧するための画面（サイト）は、証券会社側サーバ５１のホームページにリンクしており、その投資証券の売買手続きを行うための画面からも直接参照することができる。
【００３５】
図２は、前述した不動産ファンドシステム１Ａの応用例としての不動産ファンドシステム１Ｂのシステム配置図を示している。この不動産ファンドシステム１Ｂの場合、不動産ファンド組成者４が図１における証券会社５０の機能を兼ねている点を特徴としている。
【００３６】
即ち、そのファンド側サーバ１Ｂは、前述したファンド側サーバ１Ａの機能に加え、各投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・から送信される売り情報又は買い情報に従って、グリーンシート市場１７で不動産ファンドの売買取引を行う取引手段と、各種取引の清算処理を実行する清算処理手段とを備えており、各投資家側端末３ａ，３ｂ，３ｃ，・・・との間で不動産ファンドの売買取引手続きを実行する機能を備えている点を特徴としている。
【００３７】
これにより、各投資家１７０，・・・は、ファンド側サーバ１０Ａに接続するだけでファンド募集時に不動産情報を参照して投資証券を購入できることに加え、募集完了後は同一接続先において不動産情報を参照することによる投資対象不動産の評価作業に引き続き、グリーンシート市場１７における不動産ファンド売買手続きを連続的に実施可能となり、さらに利便性の高いシステムとなっている。
【００３８】
以上、述べたように、不動産ファンドシステムについて、本発明により、投資家が不動産ファンドの取引時に必要となる判断材料としての不動産情報を容易に入手できるようになった。また、これにより、情報収集能力・調査能力に乏しい小口投資家であっても投資しやすい環境が形成されるため、新たな参入者の増加によりファンド組成者の資金調達が容易になるとともに、市場の活性化が期待できるものとなった。
【図面の簡単な説明】
【００３９】
【図１】本発明の実施の形態を示すシステム配置図。
【図２】図１の応用例を示すシステム配置図。
【図３】図１，図２のシステムの前提となる不動産ファンドの全体的な仕組みを説明するための概要図。
【符号の説明】
【００４０】
１Ａ，１Ｂ  不動産ファンドシステム、２  インターネット回線、３ａ，３ｂ、３ｃ  投資家側端末、４  ファンド組成者、１０Ａ，１０Ｂ  ファンド側サーバ、１７  グリーンシート市場、３０，３１  投資証券、４０  特定目的会社、５０  証券会社、５１  証券会社側サーバ、１００，１０１  不動産物件、１１０ａ，１１０ｂ  ウェブカメラ、１７０，１７１，１７２  投資家
【図１】
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【図２】
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【図３】
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