(57)【要約】【課題】中古住宅の購入者にも不動産業者等（システム提供者）にも利点のあるようにして中古住宅の流通を促進する中古住宅流通管理システム及びそれに用いる中古住宅流通管理装置を提供する。【解決手段】この中古住宅流通管理システムは、中古住宅の購入者と不動産業者等との間で、住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された後、居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事と、居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事と、一定期間経過後の買取請求と、を中古住宅流通管理装置を用いて管理する。【選択図】図２
2010039834.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
中古住宅の購入者と不動産業者等との間で、住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された後、
居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事と、
居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事と、
一定期間経過後の買取請求と、
を中古住宅流通管理装置を用いて管理することを特徴とする中古住宅流通管理システム。
【請求項２】
請求項１に記載の中古住宅流通管理システムに用いる中古住宅流通管理装置であって、
リフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、居住開始前の早期必要部分と居住開始後の早期必要外部分が区別され、リフォーム工事済みか否かが区別されたリフォームスケジュールデータを記憶したデータ記憶部と、
リフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力する入力部と、
リフォームスケジュールデータを表示する表示部と、
を備えてなることを特徴とする中古住宅流通管理装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、中古住宅の流通を促進する中古住宅流通管理システム及びそれに用いる中古住宅流通管理装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
現在、国内の住宅流通を見ると、中古住宅の割合は非常に低い。つまり、中古住宅は空いたまま残されるか、或いは壊して新築を建てる場合が多い。しかし、この状況は、新しい建築資材を新規調達し、一方で古い建築資材を放置したり廃棄する割合が多いということであり、限られた資源の有効利用という点で好ましくない。また、近年の傾向である、転居者の増加、低所得者の増加、田舎暮らし希望者の増加などを考慮すると、新築に比べて価格の低い中古住宅の流通を促進すべきものとも考えられる。
【０００３】
そこで、中古住宅の流通を促進させるために、次のような提案がなされている。例えば、特許文献１には、中古住宅をリース物件として扱い、ユーザに対してリース契約の終了後は所有権を取得することを可能にすることにより中古住宅を活用する流通管理プログラムが記載されている。
【０００４】
ところで、中古住宅の購入を検討している場合、適宜のリフォームをした後に居住したいと考える人が一般的である。このリフォームにかかる金額は、その中古住宅の購入金額に対し同程度かそれ以上となる場合もある。また、中古住宅を不動産業者から購入して建築業者へリフォーム工事を依頼した場合には、不動産業者と建築業者が異なるため、リフォーム完了後の住宅に対する責任の所在が曖昧になる。また、中古住宅の購入時にはリフォームに要する金額が分かり難く、購入者が想定していた以上の金額になって家計的に厳しくなったり、中途半端なリフォームで済まされたりすることもある。また、建築業者にとっては、対象の中古住宅の構造上の理由から要求されたリフォームを行うことができないこともある。一方、不動産業者が中古住宅を購入し、建築業者にリフォーム工事を依頼し、リフォーム完了後に販売する場合には、不動産業者にとって中古住宅の保有期間のリスクが大きい。また、購入者にとっては、不動産業者の営業活動や保有のためなどの費用及び利益を上乗せした金額で販売されるので負担が大きい。更に、リフォーム内容について購入者の意思は反映されていないので、購入者にとってリフォームの質の点で不満足な箇所も多いと想定される。
【０００５】
このようなことから、中古住宅のリフォームを適切にするための案も提案されている。例えば、特許文献２には、中古住宅をリフォームしたいという人に対して、個人情報データベースを参照して、年齢、家族構成、ライフスタイル等に基づいて、適切なリフォーム案をコストの試算例と共に提示する中古住宅関連ビジネス支援システムが記載されている。
【０００６】
【特許文献１】特開２００５−１５７７７４号公報
【特許文献２】特開２００１−３２５３４１号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかし、特許文献２においても、中古住宅の流通とリフォームとはほぼ独立に取り扱われており、それらについて中古住宅の購入者にも不動産業者等（不動産業者や建設業者など）にも利点のある総合的なシステムを案出する余地がある。
【０００８】
本発明は係る事由に鑑みてなされたものであり、その目的は、中古住宅の購入者にも不動産業者等（システム提供者）にも利点のあるようにして中古住宅の流通を促進する中古住宅流通管理システム及びそれに用いる中古住宅流通管理装置を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を達成するために、請求項１に記載の中古住宅流通管理システムは、中古住宅の購入者と不動産業者等との間で、住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された後、居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事と、居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事と、一定期間経過後の買取請求と、を中古住宅流通管理装置を用いて管理することを特徴とする。
【００１０】
請求項２に記載の中古住宅流通管理装置は、請求項１に記載の中古住宅流通管理システムに用いる中古住宅流通管理装置であって、リフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、居住開始前の早期必要部分と居住開始後の早期必要外部分が区別され、リフォーム工事済みか否かが区別されたリフォームスケジュールデータを記憶したデータ記憶部と、リフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力する入力部と、リフォームスケジュールデータを表示する表示部と、を備えてなることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１１】
本発明の中古住宅流通管理システムによれば、住宅購入時にリフォーム工事が早期必要部分と早期必要外部分に分かれたリフォーム契約と一定期間経過後買取保障契約に従って中古住宅流通管理装置を用いて管理を行うので、中古住宅の購入者にも不動産業者等にも利点のあるようにでき、その結果、中古住宅の流通を促進することができる。また、本発明の中古住宅流通管理装置によれば、この中古住宅流通管理システムを実現することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
以下、本発明を実施するための最良の形態を適宜図面を参照しながら説明する。図１は、本発明の実施形態に係る中古住宅流通管理システム１の模式図である。中古住宅流通管理システム１は、不動産業者等がシステムを提供し活用するもので、図に示すように、中古住宅流通管理装置２を用いて中古住宅の流通管理とリフォーム管理を行う。
【００１３】
図２は、この中古住宅流通管理システム１の各ステップを示すフロー図である。中古住宅を購入しようとする者は、不動産業者等（システム提供者）と面談し、購入したい住宅の条件（場所や予算など）を提示した上で中古住宅流通管理システムの適用プランを申し込む（Ｓ０１）。この適用プランの申し込みを受けた不動産業者等は、購入したい住宅の条件に基づいて自己が持つ専用のデータベース等を検索して候補となる１又は複数の住宅物件を選出する（Ｓ０２）。中古住宅を購入しようとする者は、住宅物件の候補から１つを選出し、不動産業者等は、中古住宅を購入しようとする者と検討、協議しながらその住宅のためのリフォームプランを作成する（Ｓ０３）。リフォームプランには、中古住宅の購入金額、リフォームに要する金額、一定期間経過後買取保障の買取金額、リフォームスケジュールなどが含まれる。一定期間経過後買取保障は、一定期間（例えば、契約締結後３年）経過すると、中古住宅の購入者の請求によって不動産業者等が住宅を買い取ることの保障である。買取金額は、例えば、中古住宅の購入金額とリフォームに要する金額の総計に対し同額或いは所定の料率を乗じた金額である。また、リフォームスケジュールは、居住開始前の早期必要部分と居住開始後の早期必要外部分に分かれている。このリフォームプランを中古住宅を購入しようとする者が承諾すれば、住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結される（Ｓ０４）。ここで、中古住宅を購入しようとする者は中古住宅の購入者となり、中古住宅の購入者は、これらの契約時には、中古住宅の購入金額を支払うとともに、例えば、リフォームに要する金額の半分を支払う。
【００１４】
上記の契約が締結されると、不動産業者等は、早期必要部分のリフォーム工事を着工する（Ｓ０５）。リフォーム工事は、上記したように、居住開始前の早期必要部分と居住開始後の早期必要外部分に分かれており、早期必要部分のリフォームが完了すると、中古住宅の購入者は居住を開始する（Ｓ０６）。早期必要部分のリフォーム工事は、着工から完了するまでの期間が短い程好ましく、例えば、約１〜２月である。中古住宅の購入者が居住を開始すると、それから徐々に、早期必要外部分のリフォーム工事を進行させる。中古住宅の購入者は、リフォーム工事に起因する多少の不自由さは我慢することになる。早期必要外部分のリフォーム完了は、遅くとも、一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間内である必要がある。中古住宅の購入者は、早期必要外部分のリフォームが完了（Ｓ０７）すると、リフォームに要する金額の残金を支払う。
【００１５】
中古住宅の購入者は、リフォームが完了して一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間が経過すると、その住宅への永住（Ｓ０８）、その住宅を売却して次の住宅についての中古住宅流通管理システムの適用プランの申し込み（Ｓ０９）、不動産業者等への買取請求（Ｓ１０）のいずれかを行う。中古住宅の購入者が住宅への永住を選択した場合は、永住するか、場合によっては他の業者に売却を依頼するかを行うことになる。住宅を売却して次の住宅についての中古住宅流通管理システムの適用プランの申し込みを選択した場合は、システム提供者たる不動産業者等が売却を通常は担当し、中古住宅の購入者はより住み易い住宅を購入することができる。買取請求を選択した場合は、不動産業者等は一定期間経過後買取保障に定められた買取金額で住宅を買い取り、その後、転売する。
【００１６】
中古住宅流通管理装置２は、不動産業者等側に設置され、図１に示すように、通常のＣＰＵ２１、プログラム記憶部２２、データ記憶部２３、入力部２４、表示部２５などをハードウェアとして有するものである。図２のフローにおいて、住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結される前後に、不動産業者等はそれらの契約の対象たる中古住宅に関するリフォームすべき各項目（リフォーム項目）が列挙されたリフォームスケジュールデータ３を、入力部２４から入力してデータ記憶部２３に記憶させる。リフォームスケジュールデータ３は、居住開始前の早期必要部分と居住開始後の早期必要外部分が区別され、リフォーム工事済みか否かが区別されている。リフォーム工事済みか否かの区別は、その都度、不動産業者等が入力部２４からデータを入力する。このリフォームスケジュールデータ３は、表示部２５に表示される。
【００１７】
図３Ａと図３Ｂに示すのは、リフォームスケジュールデータ３の構成例である。図３Ａは早期必要部分のものであり、日割のスケジュールになっている。図３Ｂは早期必要外部分のものであり、月割のスケジュールになっている。このように、早期必要部分のものと早期必要外部分のものとに分けることにより、それらの区別を行っている。また、予定と実績の２段に分けることにより、リフォーム工事済みか否かの区別を行っている。早期必要外部分のものは、季節とタイミングを考慮しつつ実際の作業にかかる期間よりも幅のある日程とすることにより、作業の平準化によるコストダウンを図っている。
【００１８】
この中古住宅流通管理システム１では、購入契約締結時のリフォーム契約に定められたリフォームプラン通りのリフォームを前提にしているので、金銭や質の点で中古住宅の購入者の想定通りにリフォームを完了させることができ、また、責任の所在も明確である。リフォーム工事が早期必要部分と早期必要外部分に分かれているので、中古住宅の購入者は早期に住宅に住むことができる。一定期間経過後買取保障契約が締結されているので、中古住宅の購入者に将来起こり得る様々な場合、例えば、仕事上又は家族関係上の状況が変化して住宅を手放したくなった場合でも、中古住宅の購入者にとって安心である。また、購入前に不動産業者の保有期間がないので、中古住宅の購入者が支払う金額の総計を低くすることができる。例えば、購入金額が４００万円、リフォームに要する金額が３６０万円とすると、不動産業者が中古住宅を購入して保有しリフォームを行って販売する場合、中古住宅の購入者の負担額は１０００万円程度になるが、この中古住宅流通管理システム１を利用した場合では中古住宅の購入者の負担額は７６０万円となる。また、中古住宅の購入者にとって、支払い時期が分散される利点もある。従って、中古住宅を購入したいと思っている人、特に、転居者、低所得者、田舎暮らし希望者などに住宅が手に入り易くなる。
【００１９】
一方、不動産業者等にとっては、少なくとも一定期間経過後買取保障契約に記載されている期間は住宅を保有しないので、保有期間のリスクを減ずることができる。また、中古住宅の購入者の立場に立ったリフォームを行うことができ、中途半端なリフォームで終わることもない。なお、このような、中古住宅の購入者の立場に立ち、中途半端でないリフォームが完了した住宅は価値が高く、一定期間経過後買取保障契約に基づいて買取が行われた場合でも、転売が容易となる。よって、このように中古住宅の流通とリフォームとを組み合わせて中古住宅の購入者にも不動産業者等にも利点のあるようにでき、その結果、中古住宅の流通を促進することができる。
【００２０】
以上、本発明の実施形態に係る中古住宅流通管理システム及びそれに用いる中古住宅流通管理装置について説明したが、本発明は、実施形態に記載したものに限られることなく、特許請求の範囲に記載した事項の範囲内でのさまざまな設計変更が可能である。例えば、中古住宅流通管理装置２は、リフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約の締結の前段階にも用いることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２１】
【図１】本発明の実施形態に係る中古住宅流通管理システムの模式図である。
【図２】同上の中古住宅流通管理システムの各ステップを示すフロー図である。
【図３Ａ】本発明の実施形態に係る中古住宅流通管理装置の早期必要部分のリフォームスケジュールデータの構成例である。
【図３Ｂ】同上の中古住宅流通管理装置の早期必要外部分のリフォームスケジュールデータの構成例である。
【符号の説明】
【００２２】
１      中古住宅流通管理システム
２      中古住宅流通管理装置
３      リフォームスケジュールデータ
２３    中古住宅流通管理装置のデータ記憶部
２４    中古住宅流通管理装置の入力部
２５    中古住宅流通管理装置の表示部
【図１】
2010039834.tif 000003
【図２】
2010039834.tif 000004
【図３Ａ】
2010039834.tif 000005
【図３Ｂ】
2010039834.tif 000006
【手続補正書】
【提出日】平成21年5月26日(2009.5.26)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ＣＰＵと、
プログラム記憶部と、
購入者と不動産業者等との間で住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、リフォーム工事済みか否かが区別されたリフォームスケジュールデータを記憶したデータ記憶部と、
入力部と、
表示部と、
を備えてなり、
データ記憶部のリフォームスケジュールデータは、着工から居住開始までの期間を短くするように日割になっている居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事のデータと、居住開始後に徐々に進行させられ、一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間内に遅くとも完了し、かつ、実際の作業にかかる期間よりも幅のある日程になるように月割になっている居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事のデータと、
を区別して有し、
入力部は、データ記憶部のリフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力し、
表示部は、データ記憶部のリフォームスケジュールデータを表示することを特徴とする中古住宅流通管理装置。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００８】
本発明は係る事由に鑑みてなされたものであり、その目的は、中古住宅の購入者にも不動産業者等（システム提供者）にも利点のあるようにして中古住宅の流通を促進する中古住宅流通管理システムに用いる中古住宅流通管理装置を提供することにある。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
上記目的を達成するために、請求項１に記載の中古住宅流通管理装置は、ＣＰＵと、プログラム記憶部と、購入者と不動産業者等との間で住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結された中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、リフォーム工事済みか否かが区別されたリフォームスケジュールデータを記憶したデータ記憶部と、入力部と、表示部と、を備えてなる。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１０】
更に、請求項１に記載の中古住宅流通管理装置は、データ記憶部のリフォームスケジュールデータは、着工から居住開始までの期間を短くするように日割になっている居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事のデータと、居住開始後に徐々に進行させられ、一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間内に遅くとも完了し、かつ、実際の作業にかかる期間よりも幅のある日程になるように月割になっている居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事のデータと、を区別して有し、入力部は、データ記憶部のリフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力し、表示部は、データ記憶部のリフォームスケジュールデータを表示する。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
本発明の中古住宅流通管理装置によれば、住宅購入時にリフォーム工事が早期必要部分と早期必要外部分に分かれたリフォーム契約と一定期間経過後買取保障契約に従って中古住宅流通管理装置を用いて管理を行うので、中古住宅の購入者にも不動産業者等にも利点のあるようにでき、その結果、中古住宅の流通を促進することができる。
【手続補正書】
【提出日】平成21年9月18日(2009.9.18)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ＣＰＵと、
プログラム記憶部と、
購入者と不動産業者等との間で住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結される中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、リフォーム工事済みか否かが区別され、かつ、着工から居住開始までの期間を短くするように日割になっている居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事のデータと、居住開始後に徐々に進行させられ、一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間内に遅くとも完了し、実際の作業にかかる期間よりも幅のある日程になるように月割になっている居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事のデータと、を区別して有するリフォームスケジュールデータを記憶するデータ記憶部と、
データ記憶部のリフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力する入力部と、
データ記憶部のリフォームスケジュールデータを表示する表示部と、
を備えてなることを特徴とする中古住宅流通管理装置。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
上記目的を達成するために、請求項１に記載の中古住宅流通管理装置は、購入者と不動産業者等との間で住宅購入契約とともにリフォーム契約及び一定期間経過後買取保障契約が締結される中古住宅におけるリフォームすべき各項目が列挙され、リフォーム工事済みか否かが区別され、かつ、着工から居住開始までの期間を短くするように日割になっている居住開始前の早期必要部分のリフォーム工事のデータと、居住開始後に徐々に進行させられ、一定期間経過後買取保障契約に定められた一定期間内に遅くとも完了し、実際の作業にかかる期間よりも幅のある日程になるように月割になっている居住開始後の早期必要外部分のリフォーム工事のデータと、を区別して有するリフォームスケジュールデータを記憶するデータ記憶部、を備えてなる。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１０】
更に、請求項１に記載の中古住宅流通管理装置は、ＣＰＵと、プログラム記憶部と、データ記憶部のリフォーム工事済みか否かの区別のデータを入力する入力部と、データ記憶部のリフォームスケジュールデータを表示する表示部と、を備えてなる。