(57)【要約】【課題】物件情報の重複掲載を排除すると共に、各物件情報に対して入札価格順に並べた顧客紹介者のリストを添付して、ネットワーク上に公開するようにした物件情報提供システムを提供する。【解決手段】通信部３１０と、物件情報，追加情報及び入札情報を記憶する記憶部３２０と、物件情報に関して入札価格順に顧客紹介者のリストを作成し顧客紹介者を物件情報に関連付けて物件情報とリストを記憶部に登録し物件情報及びリストをネットワークを介して顧客紹介者及び利用者に公開し物件情報に関して利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき当該物件情報に関する問い合わせ通知をリスト中の顧客紹介者の端末装置に対して送信する処理部３３０と、問い合わせ通知を送信した顧客紹介者に入札情報に基づいて課金を行なう課金部３４０と、を備える物件情報提供装置３００を構成する。【選択図】図１
2010026823.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件提供者及び顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた不動産売却または賃貸に関する基本情報を含む物件情報を記憶して、この物件情報をネットワークを介して利用者の端末装置に対して送信する物件情報提供センター装置を有し、
上記物件情報提供センター装置は、
物件提供者または顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた物件情報または追加情報及び顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた入札情報を受信する通信部と、
物件情報，追加情報及び入札情報を記憶する記憶部と、
物件情報に関して、各顧客紹介者の入札情報に基づいて、入札価格順に顧客紹介者のリストを作成して、当該顧客紹介者を当該物件情報に関連付けて、当該基本情報及び追加情報を含む物件情報と上記リストを上記記憶部に登録すると共に、物件情報及びリストをネットワークを介して顧客紹介者及び利用者の端末装置に公開し、物件情報に関して、利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、当該物件情報に関する問い合わせ通知を作成して、リスト中の顧客紹介者の端末装置に対してネットワークを介して送信する処理部と、
問い合わせ通知を顧客紹介者の端末装置に送信したとき、当該物件情報に関連する入札情報に基づいて当該顧客紹介者に課金を行なう課金部と、
を備えたことを特徴とする、物件情報提供装置。
【請求項２】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、同時に利用者の端末装置により選択された顧客紹介者のみに対して問い合わせ通知を送信することを特徴とする、請求項１に記載の物件情報提供装置。
【請求項３】
前記物件情報提供センター装置の課金部は、利用者の端末装置により選択された物件情報に関して顧客紹介者に課金を行なった際、当該物件情報を提供した物件提供者に対してインセンティブの支払処理を行なうことを特徴とする、請求項１または２に記載の物件情報提供装置。
【請求項４】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、物件提供者から提供された物件に関する情報に基づいて、当該物件に関する物件情報を登録することを特徴とする、請求項１から３の何れかに記載の物件情報提供装置。
【請求項５】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、公開されている物件情報または追加情報に関して内容に不正がある旨の通報を受け取ったとき、当該物件情報または追加情報の公開を中止することを特徴とする、請求項１から４の何れかに記載の物件情報提供装置。
【請求項６】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、物件情報に関して利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、当該物件情報に関する空き確認問い合わせを当該物件情報を提供した物件提供者に送信し、当該物件提供者から当該物件情報に関する空き確認通知を受け取ったとき、問い合わせ通知を送信した顧客紹介者に空き確認通知を転送することを特徴とする、請求項１から５の何れかに記載の物件情報提供装置。
【請求項７】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、新たな物件情報を登録したとき、当該物件情報をネットワークを介して各顧客紹介者の端末装置に送信することを特徴とする、請求項１から６の何れかに記載の物件情報提供装置。
【請求項８】
前記物件情報提供センター装置の処理部は、新たな物件情報を登録したとき、物件提供者が選定した顧客紹介者のみに当該物件情報を提供すると共に、当該物件情報に対する入札及び追加情報の登録を許可することを特徴とする、請求項１から７の何れかに記載の物件情報提供装置。
【請求項９】
前記物件提供者の端末装置が、顧客紹介者としてもネットワークを介して前記物件情報提供センター装置にアクセスすることを特徴とする、請求項１から８の何れかに記載の物件情報提供装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件提供者または顧客紹介者から提供された不動産売却または賃貸等に関する物件情報をネットワークを介して公開し、利用者の端末装置に送信する物件情報提供装置に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産売却または賃貸等に関する物件情報提供装置は、いわゆる元付業者といった物件提供者や、いわゆる仲介業者といった顧客紹介者が、毎月所定金額の費用を負担することにより、一定数までの物件情報を所謂サイトに掲載して、ネットワークを介して公開するようになっている。
【０００３】
さらに、近年では、個々の物件情報に対する反響本数に基づいて従量課金を行なうようにした物件情報提供システムも開発され、実用化されている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、このような物件情報提供システムにおいては、個々の物件情報は物件提供者や顧客紹介者等の業者がそれぞれ独自に物件情報をサイトに掲載している。
このため、同一物件に関する物件情報が複数の業者により掲載されることがある。従って、例えばある顧客紹介者により一つの物件情報について売却または賃貸の契約が成立したときであっても、当該顧客紹介者が当該物件情報について掲載を中止しないことがあり、また他の顧客紹介者は、当該物件情報に関する契約の成立を知り得ないため、当該物件情報を掲載したままにしてしまうことがある。また、顧客紹介者によってはこのような契約が成立したとしても、集客のために意図的に当該物件情報の掲載を中止せず、あるいは所謂おとり物件として架空の物件情報を掲載することもある。
【０００５】
このようにして、不正確な物件情報がサイトに氾濫してしまうと、不動産の購入または賃貸を希望する利用者は、サイトに掲載されている多数の物件情報を閲覧するだけでも時間がかかってしまい、選択した物件情報を実際に確認しようとしても、その物件情報が実在しないということもあり、時間を浪費してしまうし、物件情報の信頼性が損なわれてしまう。また、顧客紹介者も、個々の物件情報に関して登録作業のコストがかかると共に、利用者が問い合わせてきた物件情報に関し、売却または賃貸の契約が成立していないか確認するために煩雑な作業を行なう必要がある。
【０００６】
さらに、物件提供者は、自己の物件情報について同一物件に関する物件情報がどの顧客紹介者からどのサイトに掲載されているかを確認することが困難で、当該物件情報の内容を精査することができない。従って、従来の物件情報提供システムにおいては、誠実な顧客紹介者や物件提供者あるいは物件所有者等、そして利用者にとって不利益を生ずる。
【０００７】
また、従量課金を行なう物件情報提供システムにおいては、システム導入時に、参加する顧客紹介者が少ないと、掲載される物件情報が少数であり反響本数も少なくなってしまう。このため、顧客紹介者は、負担すべき課金が少ないが物件情報の登録作業が必要であり、登録作業コストが増大してしまう。従って、新規に参加する顧客紹介者がなかなか集まらず、その結果物件情報が少ないままで反響も少ない、という悪循環に陥ってしまう。
【０００８】
本発明は、以上の点に鑑み、物件情報の重複掲載を排除すると共に、各物件情報に対して入札価格順に並べた顧客紹介者のリストを添付して、ネットワーク上に公開するようにした、物件情報提供装置を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的は、本発明によれば、物件提供者及び顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた不動産売却または賃貸等に関する基本情報を含む物件情報を記憶して、この物件情報をネットワークを介して利用者の端末装置に対して送信する物件情報提供センター装置を有し、物件情報提供センター装置は、物件提供者または顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた物件情報または追加情報及び顧客紹介者の端末装置からネットワークを介して送られてきた入札情報を受信する通信部と、上記物件情報，追加情報及び入札情報を記憶する記憶部と、物件情報に関して各顧客紹介者の入札情報に基づいて入札価格順に顧客紹介者のリストを作成して、当該顧客紹介者を当該物件情報に関連付けて、当該基本情報及び追加情報を含む物件情報とリストを記憶部に登録すると共に、物件情報及びリストをネットワークを介して顧客紹介者及び利用者に公開し、物件情報に関して利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、当該物件情報に関する問い合わせ通知を作成してリスト中の顧客紹介者の端末装置に対してネットワークを介して送信する処理部と、問い合わせ通知を顧客紹介者の端末装置に送信したとき、当該物件情報に関連する入札情報に基づいて当該顧客紹介者に課金を行なう課金部と、を備えたことを特徴とする物件情報提供装置により、達成される。
【００１０】
本発明による物件情報提供装置は、利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部が同時に利用者の端末装置により選択された顧客紹介者のみに対して問い合わせ通知を送信する。
【００１１】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件情報提供センター装置の課金部が、利用者の端末装置により選択された物件情報に関して顧客紹介者に課金を行なった際、当該物件情報を提供した物件提供者に対してインセンティブの支払処理を行なう。
【００１２】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部が、物件提供者から提供された物件に関する情報に基づいて当該物件に関する物件情報を登録する。
【００１３】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部が、公開されている物件情報または追加情報に関して内容に不正がある旨の通報を受け取ったとき、当該物件情報または追加情報の公開を中止する。
【００１４】
好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部は、前記物件情報に関して利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、当該物件情報に関する空き確認問い合わせを当該物件情報を提供した物件提供者に送信し、当該物件提供者から当該物件情報に関する空き確認通知を受け取ったとき、問い合わせ通知を送信した顧客紹介者に空き確認通知を転送する。
【００１５】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部が新たな物件情報を登録したとき、当該物件情報をネットワークを介して各顧客紹介者の端末装置に送信する。
【００１６】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件情報提供センター装置の処理部が新たな物件情報を登録したとき、物件提供者が選定した顧客紹介者のみに当該物件情報を提供すると共に、当該物件情報に対する入札及び追加情報の登録を許可する。
【００１７】
本発明による物件情報提供装置は、好ましくは、物件提供者の端末装置が、顧客紹介者としてもネットワークを介して前記物件情報提供センター装置にアクセスする。
【発明の効果】
【００１８】
上記構成によれば、物件提供者の端末装置が、基本情報または基本情報及び追加情報から成る物件情報をネットワークを介して物件情報提供センター装置に送信することにより、物件情報提供センター装置の通信部はこの物件情報を受信して記憶部に登録すると共に、処理部に出力する。そして、物件情報提供センター装置の処理部は、当該物件情報をネットワークを介して、例えばサイトとして公開する。
【００１９】
このようにして公開された物件情報に関して、顧客紹介者の端末装置が、入札情報をネットワークを介して物件情報提供センター装置に送信することにより、物件情報提供センター装置の通信部はこの入札情報を受信して処理部に出力する。そして、物件情報提供センター装置の処理部は、当該物件情報に関連付けて既に登録されている顧客紹介者のリストを記憶部から読み出して、このリストに掲載されている顧客紹介者の入札情報と当該顧客紹介者の入札情報を比較して、入札情報に含まれる入札価格順に顧客紹介者を並べ変えてリストを修正し、当該物件情報に関連付けて修正したリストを記憶部に登録する。
【００２０】
また、公開された物件情報に関して、顧客紹介者の端末装置が、例えば間取り，外観写真等の追加情報をネットワークを介して物件情報提供センター装置に送信することにより、物件情報提供センター装置の通信部はこの追加情報を受信して処理部に出力する。そして、物件情報提供センター装置の処理部は、当該物件情報を記憶部から読み出してこの物件情報に対して受信した追加情報を付加し、再び記憶部に登録する。
【００２１】
このようにして登録された基本情報及び追加情報から成る物件情報そして顧客紹介者のリストを閲覧して、利用者の端末装置が、ある物件情報の問い合わせを選択してネットワークを介して物件情報提供センター装置に送信することにより、物件情報提供センター装置の通信部はこの問い合わせの選択を受信して処理部に出力する。そして、物件情報提供センター装置の処理部は、当該物件情報の問い合わせの選択に基づいて当該物件情報に関する問い合わせ通知を作成し、当該物件に関連付けられたリスト中の顧客紹介者の端末装置に対してネットワークを介して送信する。続いて、物件情報提供センター装置の課金部は、当該物件情報の問い合わせ通知を送信した顧客紹介者に関して当該物件情報に対する当該顧客紹介者の入札情報を記憶部から読み出して、この入札情報に基づいて当該顧客紹介者に課金を行なう。
【００２２】
このようにして、一つの物件情報に関して物件提供者が基本情報を登録し、当該物件情報の追加情報するので、物件情報の登録に関して各物件情報が一元管理され、重複登録されるようなことがない。
従って、利用者が物件情報を閲覧する際に個々の物件情報が重複することなく掲載されるので、効率良く所望の物件を探すことができると共に、物件情報の登録に関して物件提供者及び顧客紹介者の作業負担が軽減される。
【００２３】
また、物件情報と共に公開される顧客紹介者のリストは、各顧客紹介者による入札情報に基づいて入札価格順に作成されるので、リスト上位の掲載を希望する顧客紹介者はより高い入札価格を設定すればよく、顧客紹介者間の公平性を担保することができる。
さらに、各顧客紹介者への課金は、利用者が物件情報の問い合わせを選択したときに行なわれるので、従来のように毎月所定金額の費用を負担する必要がなく、従量課金により適正な費用負担とすることができる。
【００２４】
物件情報提供センター装置の処理部が、利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、同時に利用者の端末装置により選択された顧客紹介者のみに対して問い合わせ通知を送信する場合には、各顧客紹介者は、利用者により選択されやすいように、即ちリスト上位に掲載されるように、より高い入札金額で入札情報を作成して登録する。これにより、物件情報提供センター装置側はより高い課金により収益を上げることができる。
【００２５】
物件情報提供センター装置の課金部が、利用者の端末装置により選択された物件情報に関して顧客紹介者に課金を行なった際、当該物件情報を提供した物件提供者に対してインセンティブの支払処理を行なう場合には、利用者の端末装置により物件情報が選択されると、顧客紹介者の課金に伴ってインセンティブを受け取ることができるので、物件提供者がより積極的に物件情報を登録する。このようにして、物件情報提供センター装置にはより多くの物件情報が登録され、相乗効果によってリストに掲載される顧客紹介者も増大すると共に、利用者も増大する。
【００２６】
物件情報提供センター装置の処理部が、物件提供者から提供された物件に関する情報に基づいて当該物件に関する物件情報を登録する場合には、物件提供者は物件情報を提供するだけで登録作業が不要である。従って、物件提供者がより容易に物件を提供することができ、より多くの物件が登録される。
【００２７】
物件情報提供センター装置の処理部が、公開されている物件情報または追加情報に関して内容に不正がある旨の通報を受け取ったとき、当該物件情報または追加情報の公開を中止する場合には、不正確な物件情報が排除されて適正な物件情報を確実に公開することができる。
【００２８】
物件情報提供センター装置の処理部は、前記物件情報に関して利用者の端末装置により問い合わせが選択されたとき、当該物件情報に関する空き確認問い合わせを当該物件情報を提供した物件提供者に送信し、当該物件提供者から当該物件情報に関する空き確認通知を受け取ったとき、問い合わせ通知を送信した顧客紹介者に空き確認通知を転送する場合には、利用者から物件情報の問い合わせがあったときに迅速に当該物件情報に関する空きの確認が行なわれ各顧客紹介者に通知されるので、物件情報提供の信頼性が向上する。
【００２９】
物件情報提供センター装置の処理部が新たな物件情報を登録したとき、当該物件情報をネットワークを介して各顧客紹介者の端末装置に送信する場合には、各顧客紹介者は新規の物件情報の登録をより迅速に知ることができるので、当該物件について入札情報や追加情報の登録も迅速に行なうことができる。
【００３０】
物件情報提供センター装置の処理部が、新たな物件情報を登録したとき、物件提供者が選定した顧客紹介者のみに当該物件情報を提供すると共に、当該物件情報に対する入札及び追加情報の登録を許可する場合には、物件提供者が知らない顧客紹介者が物件提供者に無断で追加情報や入札情報を登録することを効果的に排除することができる。
【００３１】
物件提供者の端末装置が、顧客紹介者としても、ネットワークを介して物件情報提供センター装置にアクセスする場合には、物件提供者が他の物件提供者が提供する物件情報について顧客紹介者として入札情報を登録したり、各顧客紹介者が相互に物件提供者として物件情報を登録することができる。
【００３２】
このようにして、本発明によれば、物件情報の重複掲載を排除すると共に、各物件情報に対して入札価格順に並べた顧客紹介者のリストを添付して、ネットワーク上に公開するようにした物件情報提供システムを提供することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３３】
以下、図面に示した実施形態に基づいて本発明を詳細に説明する。
図１は、本発明による物件情報提供装置を含む物件情報提供システムの第一の実施形態の構成を示している。
図１において、物件情報提供システム１０は、物件提供者１００の端末装置１１０と、顧客紹介者２００の端末装置２１０と、物件情報提供装置としての物件情報提供センター装置３００と、ネットワーク４００と、利用者５００の端末装置５１０と、から構成されている。図１においては、物件提供者１００，顧客紹介者２００及び利用者５００は一つだけ図示されているが、一つに限定されるものではない。
【００３４】
ネットワーク４００は、物件情報提供センター装置２００と各物件提供者１００，各顧客紹介者２００及び各利用者５００の端末装置１１０，２１０及び５１０との間を相互に接続するインターネット，アナログ及びデジタルの携帯電話を含む一般公衆回線網あるいは専用回線網，無線ＬＡＮ等のネットワーク、具体的には例えばＴＣＰ／ＩＰ等の所定のプロトコル環境下のインターネット接続サービスを提供するネットワークであって、インターネット接続サービスを提供するものである。
【００３５】
物件提供者１００は、端末装置１１０により物件提供者識別情報１０１に基づいて物件情報提供センター装置３００にアクセスして物件情報６００（後述）を提供し当該物件を顧客紹介者２００を介して売却しあるいは賃貸しようとする者であって、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスし、物件情報提供センター装置３００が提供するＷｅｂサイトにアクセスすることができる。ここで、この物件提供者識別情報１０１は、物件提供者１００を一意に特定するための情報である。
【００３６】
端末装置１１０としては、パーソナルコンピュータや、携帯電話，ＰＨＳあるいは専用端末装置を含む各種情報端末装置を使用することができる。端末装置１１０は、図１に示すように、制御部１２０と、キーボード，マウス等の入力部１３０と、例えば液晶ディスプレイ等の表示部１４０と、を備えており、制御部１２０によりネットワーク４００に接続されている。端末装置１１０は、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスすることにより案内情報３１１を受信して、この案内情報３１１による物件情報提供のＷｅｂページを表示部１４０に表示する。
【００３７】
ここで、端末装置１１０は、上記物件情報提供のＷｅｂページ上から物件情報入力画面を呼び出して、物件に関する物件識別情報６０１，基本情報６１０及び必要に応じて追加情報６２０の入力を行なう。これにより、端末装置１１０は、この入力情報即ち物件識別情報６０１，基本情報６１０及び追加情報６２０を物件情報６００として、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。その際、端末装置１１０は、物件情報６００を送信すると同時に物件提供者識別情報１０１を物件情報提供センター装置３００に送信する。
なお、物件提供者１００は物件情報６００を入力する際に、同時に当該物件情報６００の入札及び登録を許可しない顧客紹介者のリスト、即ち除外顧客紹介者リスト６３０を作成して、物件情報６００と共に、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信してもよい。
【００３８】
また、物件提供者１００の端末装置１１０は、物件情報提供センター装置２００から空き確認問い合わせ６７０を受信したとき、物件提供者１００が当該物件情報６００に関する売却または賃貸の成立の有無を確認し、未成立の場合に物件提供者１００による入力部１３０からの空き確認を入力して空き確認通知６７１を作成し、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置２００に送信する。
【００３９】
顧客紹介者２００は、端末装置２１０により、顧客紹介者識別情報２０１に基づいて物件情報提供センター装置３００にアクセスして、既に登録されている物件情報６００に対して入札して当該物件情報６００に顧客紹介者として参加登録すると共に、個々の物件情報６００に対して追加情報６２０を登録し、当該物件を売却しあるいは賃貸の斡旋を行なおうとする者であって、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスし、物件情報提供センター装置３００が提供するＷｅｂサイトにアクセスすることができる。ここで、顧客紹介者識別情報２０１は、顧客紹介者２００を一意に特定するための情報である。
【００４０】
当該顧客紹介者２００が、当該物件情報６００に関する除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されている場合には、当該物件情報６００へのアクセスが拒否される。
【００４１】
端末装置２１０は、物件提供者１００の端末装置１１０と同様に、制御部２２０と、キーボード，マウス等の入力部２３０と、例えば液晶ディスプレイ等の表示部２４０と、を備えており、制御部２２０によりネットワーク４００に接続されている。また、端末装置２１０としては、パーソナルコンピュータや、携帯電話，ＰＨＳあるいは専用端末装置を含む各種情報端末装置を使用することができる。そして、端末装置２１０は、ネットワーク４００を介して、物件情報提供センター装置３００にアクセスすることで物件情報提供のＷｅｂページを表示部２４０に表示する。
【００４２】
ここで、顧客紹介者２００の端末装置２１０は、上記物件情報提供のＷｅｂページ上から、物件識別情報６０１をキーとして個々の物件情報６００の追加情報入力画面を呼び出し、物件に関する追加情報６２０の入力を行なう。これにより、端末装置２１０は、この入力情報即ち追加情報６２０を物件識別情報６０１と共にネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００４３】
また、顧客紹介者２００は、端末装置２１０を介して、上記物件情報提供のＷｅｂページ上から物件識別情報６０１をキーとして個々の物件情報６００の入札登録画面を呼び出し、当該物件情報６００に対する入札情報６４０の入力を行なう。入札情報６４０は、当該物件情報６００に関する入札価格を含んでおり、この入札価格は、後述するように、利用者５００が当該物件情報６００を選択し且つ当該顧客紹介者２００を選択したとき、当該顧客紹介者２００に課金される金額を表している。
【００４４】
端末装置２１０は、この入力情報即ち入札情報６４０を物件識別情報６０１と共にネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００４５】
利用者５００は、端末装置５１０により、利用者識別情報５０１に基づいて物件情報提供センター装置３００にアクセスして購入または賃借したい物件に関する物件情報６００を検索しようとする者であって、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスし、物件情報提供センター装置３００が提供するＷｅｂサイトにアクセスすることができる。ここで、この利用者識別情報５０１は、利用者５００を一意に特定するための情報である。
【００４６】
端末装置５１０は、物件提供者１００または顧客紹介者２００の端末装置１１０，２１０と同様に、制御部５２０と、キーボード，マウス等の入力部５３０と、例えば液晶ディスプレイ等の表示部５４０と、を備えており、制御部５２０によりネットワーク４００に接続されている。また、端末装置５１０としては、パーソナルコンピュータや、携帯電話，ＰＨＳあるいは専用端末装置を含む各種情報端末装置を使用することができる。端末装置５１０は、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスすることで、物件情報提供のＷｅｂページを表示部５４０に表示する。
【００４７】
ここで、端末装置５１０は、上記物件情報提供のＷｅｂページ上から物件情報検索画面を呼び出して、利用者５００により入力部５３０から所望の条件を入力することで条件情報５５０を作成し、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。端末装置５１０は、この条件情報５５０により検索された物件情報６００及び顧客紹介者リスト６５０を物件情報提供センター装置３００から受信して、これらの物件情報６００と、当該物件情報６００に関連する物件を取り扱う顧客紹介者のリスト６５０を表示部５４０に表示する。ここで、顧客紹介者リスト６５０は、各顧客紹介者リスト２００の名称等の固有情報と顧客紹介者識別情報２０１を含んでいる。
【００４８】
さらに、端末装置５１０は、利用者５００により入力部５３０から物件情報６００及び顧客紹介者２００が問い合わせのために選択されたとき、当該物件識別情報６０１及び選択された顧客紹介者２００の顧客紹介者識別情報２０１そして当該利用者５００への連絡先情報５０２を、選択情報５６０としてネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００４９】
物件情報提供センター装置３００は、適宜の箇所に設けられたワークステーション，サーバ等の情報処理装置から構成されており、通信部３１０と、記憶部３２０と、処理部３３０と、課金部３４０と、を有している。
物件情報提供センター装置３００での処理は、プログラムに制御されたサーバ，ワークステーション等のコンピュータにより実行され、記録媒体としては、例えば磁気ディスク，半導体メモリ，その他の任意のコンピュータで読み取り可能なものが使用される。記録媒体に記録されたプログラムは、記録媒体を直接コンピュータに装着して当該コンピュータに読み込ませてもよく、各種ネットワークを介してコンピュータに読み込ませるようにしてもよい。
【００５０】
上記通信部３１０は、前もって登録された案内情報３１１を、ネットワーク４００を介してアクセスしてきた物件提供者１００，顧客紹介者２００及び利用者５００の端末装置１１０，２１０，５１０に送信し、この端末装置１１０，２１０，５１０の表示部１４０，２４０，５４０の画面上に物件情報提供のＷｅｂページを表示すると共に、物件提供者１００，顧客紹介者２００及び利用者５００の端末装置１１０，２１０，５１０による選択に応じて、物件情報入力画面３１２，追加情報入力画面３１３，入札登録画面３１４または物件情報検索画面３１５をネットワーク４００を介して物件提供者１００，顧客紹介者２００及び利用者５００の端末装置１１０，２１０，５１０に送信する。
この案内情報３１１，物件情報入力画面３１２，追加情報入力画面３１３，入札登録画面３１４及び物件情報検索画面３１５は、通信部３１０に登録されていても、後述する記憶部３２０に登録されていてもよい。
【００５１】
ここで、案内情報３１１は、例えば物件提供者１００，顧客紹介者２００または利用者５００の物件提供者識別情報１０１，顧客紹介者識別情報２０１または利用者識別情報５０１の入力欄と、物件情報入力画面３１２，追加情報入力画面３１３，入札登録画面３１４または物件情報検索画面３１５の選択欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して物件提供者１００，顧客紹介者２００または利用者５００の端末装置１１０，２１０，５１０に送信されるで、端末装置１１０，２１０，５１０の表示部の画面上に提示される。
【００５２】
そして、端末装置１１０，２１０，５１０の表示部１４０，２４０，５４０の画面上において、物件提供者１００，顧客紹介者２００または利用者５００により、入力部１３０，２２０，５２０から案内情報３１１の入力欄が入力されると共に、選択欄で物件情報入力画面３１２，追加情報入力画面３１３，入札登録画面３１４または物件情報検索画面３１５の何れか一つが選択される。
これにより、端末装置１１０，２１０，５１０は、入力欄の入力内容、即ち物件提供者識別情報１０１，顧客紹介者識別情報２０１または利用者識別情報５０１と、物件情報入力画面３１２，追加情報入力画面３１３，入札登録画面３１４，物件情報検索画面３１５の選択情報１１１，２１１，５１１を、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００５３】
物件情報入力画面３１２は、物件に関する各種情報、即ち基本情報６１０，追加情報６２０等の入力欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して当該物件提供者１００の端末装置１１０に送信されて、端末装置１１０の表示部１４０の画面上に提示される。
物件情報提供センター装置３００は、物件提供者識別情報１０１に基づいて物件提供者１００の端末装置１１０に対してのみ物件情報入力画面３１２を送信し、識別情報が物件提供者識別情報１０１でない場合、即ち顧客紹介者識別情報２０１または利用者識別情報５０１の場合には物件情報入力画面３１２の送信を行なわない。
【００５４】
次に、端末装置１１０の表示部の画面上において、物件提供者１００により入力部１３０から入力案内情報３１１の各入力欄が入力される。これにより、端末装置１１０は、これらの入力項目の入力内容、即ち物件情報６００のうち基本情報６１０と、場合によって追加情報６２０を、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００５５】
さらに、追加情報入力画面３１３は、物件に関する追加情報６２０の入力欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して当該顧客紹介者２００の端末装置２１０に送信されることで、端末装置２１０の表示部２４０の画面上に提示される。
物件情報提供センター装置３００は、顧客紹介者識別情報２０１に基づいて物件提供者１００による除外顧客紹介者リスト６３０を参照して、この除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されていない顧客紹介者２００の端末装置２１０に対してのみ追加情報入力画面３１３を送信し、識別情報が顧客紹介者識別情報２０１でない場合、即ち物件提供者識別情報１０１または利用者識別情報５０１の場合に、そして除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されている顧客紹介者２００の場合は、追加情報入力画面３１３の送信を行なわない。
【００５６】
続いて、端末装置２１０の表示部の画面上において、顧客紹介者２００により入力部２３０から追加情報入力画面３１３の各入力欄が入力される。これにより、端末装置２１０は、入力欄の入力内容、即ち物件情報６００の追加情報６２０をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００５７】
これに対して、入札登録画面３１４は物件に関する入札情報６４０の入力欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して当該顧客紹介者２００の端末装置２１０に送信されることで、端末装置２１０の表示部２４０の画面上に提示される。
物件情報提供センター装置３００は、顧客紹介者識別情報２０１に基づいて物件提供者１００による除外顧客紹介者リスト６３０を参照し、この除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されていない顧客紹介者２００の端末装置２１０に対してのみ追加情報入力画面３１３を送信し、識別情報が顧客紹介者識別情報２０１でない場合、即ち物件提供者識別情報１０１または利用者識別情報５０１の場合に、そして除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されている顧客紹介者２００の場合は、追加情報入力画面３１３の送信を行なわない。
【００５８】
続いて、端末装置２１０の表示部の画面上において、顧客紹介者２００により入力部２３０から入札登録画面３１４の各入力欄が入力される。
これにより、端末装置２１０は入力欄の入力内容、即ち物件情報６００に関する入札情報６４０をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００５９】
物件情報検索画面３１５は、物件に関する条件情報５５０の入力欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して当該利用者５００の端末装置５１０に送信され、端末装置５１０の表示部５４０の画面上に提示される。そして、端末装置５１０の表示部の画面上において、利用者５００により入力部５３０から物件情報検索画面３１５の各入力欄が入力される。
これにより、端末装置５１０は入力欄の入力内容、即ち条件情報５５０をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。これに対して、物件情報提供センター装置３００の通信部３１０は、条件情報５５０に基づいて検索した物件情報６００及び当該物件情報６００に入札している顧客紹介者２００のリスト（顧客紹介者リスト）６５０を物件情報選択画面３１６と共に、ネットワーク４００を介して利用者５００の端末装置５１０に送信する。
【００６０】
ここで、物件情報選択画面３１６は、検索結果の物件情報６００と顧客紹介者リスト６５０の内容を表示していると共に、物件情報６００と対応する顧客紹介者２００の選択チェック欄を含んでおり、ネットワーク４００を介して当該利用者５００の端末装置５１０に送信されることで、端末装置５１０の表示部５４０の画面上に提示される。
そして、端末装置５１０の表示部の画面上において、利用者５００により希望する物件情報６００と対応する顧客紹介者２００の選択チェック欄がチェックされる。
【００６１】
これにより、端末装置５１０は、チェックされた物件情報６００の物件識別情報６０１と選択された顧客紹介者２００の顧客紹介者識別情報２０１を、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。そして、物件情報提供センター装置３００の通信部３１０は、利用者５００の端末装置５１０から物件識別情報６０１と顧客紹介者識別情報２０１を受信して処理部３３０に送出する。
【００６２】
このようにして、物件情報提供センター装置３００の通信部３１０は、物件提供者１００の端末装置，顧客紹介者２００の端末装置２１０及び利用者５００の端末装置５１０から送られてきた物件情報６００，追加情報６２０，入札情報６４０，条件情報５５０，選択情報５６０を受信して、物件情報６００の物件識別情報６０１を記憶部３２０に記憶すると共に、処理部３３０に送出する。
【００６３】
物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、物件提供者１００の端末装置１１０からの物件情報６００を受け取ると、この物件情報６００の物件識別情報６０１をキーとするデータベースとして記憶部３２０に登録する。このとき、処理部３３０は、好ましくは物件情報６００に含まれる除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されていない顧客紹介者２００の端末装置２１０に対して新規登録物件として、当該物件情報６００をネットワーク４００を介して送信するようにしてもよい。
【００６４】
また、処理部３３０は、顧客紹介者２００の端末装置２１０からの追加情報６２０を受け取ると、物件識別情報６０１をキーとして記憶部３２０に登録されている物件情報６００を読み出して、この追加情報６２０を当該物件情報６００に追加して記憶部３２０に登録する。
【００６５】
さらに、処理部３３０は、顧客紹介者２００の端末装置２１０からの入札情報６４０を受け取ると、物件識別情報６０１をキーとして記憶部３２０に登録されている入札情報６４０を読み出して、当該入札情報６４０を含むすべての入札情報６４０の入札価格を参照して入札価格の高い順に顧客紹介者２００の名称等を並べた顧客紹介者リスト６５０を作成し、当該入札情報６４０及び顧客紹介者リスト６５０を物件識別情報６０１に関連付けて記憶部３２０に登録する。ここで、既に登録されている入札情報６４０がない場合には、処理部３３０は当該顧客紹介者２００のみを掲載した顧客紹介者リスト６５０を新たに作成する。
【００６６】
処理部３３０は、利用者５００の端末装置５１０からの条件情報５５０を受け取ると、この条件情報５５０に基づいて記憶部３２０に登録されている物件情報６００を検索し、検索の結果見つかった物件情報６００及び当該物件情報６００に関連付けられた顧客紹介者リスト６５０を物件情報選択画面３１６と共に、通信部３１０からネットワーク４００を介して利用者５００の端末装置５１０に送信する。
【００６７】
また、処理部３３０は、利用者５００の端末装置５１０からの選択情報５６０を受け取ると、この選択情報５６０を課金部３４０に転送すると共に、選択情報５６０に基づいて当該利用者５００の連絡先情報５０２を含む問い合わせ通知６６０を作成し、選択情報５６０に含まれる顧客紹介者２００の端末装置２１０に対して、例えばメール等により送信する。
その後、または同時に、処理部３３０は、当該物件情報６００に関して空き確認問い合わせ６７０を作成し、当該物件情報６００に関連付けられた物件提供者識別情報１０１に基づいて物件提供者１００の端末装置１１０に送信する。そして、処理部３３０は、物件提供者１００から当該物件情報に関する空き確認通知６７１を受け取ると、上述した問い合わせ通知６６０を送信した顧客紹介者２００の端末装置２１０に対して、この空き確認通知６７１をネットワーク４００を介して転送する。
【００６８】
さらに、処理部３３０は、各物件情報６００の基本情報６１０，追加情報６２０に関して、物件提供者１００，顧客紹介者２００または利用者５００からネットワーク４００を介して内容に不正がある旨の不正通報６８０を受け取ったとき、通報６８０に関連する追加情報６２０または物件情報６００全体についてアクセス禁止として公開を中止する。
【００６９】
物件情報提供センター装置３００の課金部３４０は、処理部３３０から選択情報５６０が転送されると、この選択情報５６０に含まれる顧客紹介者２００に関して、顧客紹介者識別情報２０１に基づいて当該顧客紹介者２００の当該物件情報６００に対する入札情報６４０を読み出して、入札情報６４０に従って当該顧客紹介者２００に課金を行なうと共に、この課金に対応して当該物件情報６００に関連付けられた物件提供者識別情報１０１により物件提供者１００に対するインセンティブ支払いの処理を行なう。
【００７０】
本発明の実施形態による物件情報提供システム１０は以上のように構成されており、その動作について、図２及び図３のフローチャートを参照して説明する。
図２は、物件情報提供システム１０における物件情報６００の登録及び顧客紹介者２００の入札及び追加情報登録の動作を示すフローチャートである。図２において、まずステップＡ１において、物件提供者１００は、端末装置１１０によりネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスして物件提供者識別情報１０１によりログインし、ステップＡ２において、案内情報３１１そして物件情報入力画面３１２を受信し表示部１４０に表示させる。
続いて、ステップＡ３において、物件提供者１００は、端末装置１１０の表示部１４０に表示されている物件情報入力画面３１２を見ながら、物件に関する物件識別情報６０１，基本情報６１０そして必要に応じて追加情報６２０を入力し、必要であれば除外顧客紹介者リスト６３０を入力して物件情報６００を作成する。
その後、ステップＡ４において、端末装置１１０は、この物件情報６００をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００７１】
これを受けて、ステップＡ５において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、この物件情報６００を物件提供者識別情報１０１と関連付けて記憶部３２０に登録すると共に、ステップＡ６において、除外顧客紹介者リスト６３０に掲載されていない顧客紹介者２００の端末装置２１０に対して、新規登録物件として当該物件情報６００をネットワーク４００を介して送信する。
【００７２】
これによりステップＡ７において、顧客紹介者２００は、端末装置２１０からネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスして、顧客紹介者識別情報２０１によりログインし、ステップＡ８において、案内情報３１１そして入札登録画面３１４を受信し表示部２４０に表示させる。
続いて、ステップＡ９において、顧客紹介者２００は、端末装置２１０の表示部２４０に表示されている入札登録画面３１４を見ながら、物件に関する入札のために必要な各項目を入力し入札情報６４０を作成する。その後、ステップＡ１０において、端末装置２１０は、この入札情報６４０を物件識別情報６０１と共に、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００７３】
これを受けて、ステップＡ１１において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、物件識別情報６０１により記憶部３２０から当該物件情報６００に関して既に登録されている入札情報６４０を読み出し、ステップＡ１２において、すべての入札情報６４０の入札価格の高い順に並べて顧客紹介者リスト６５０を作成し、ステップＡ１３において、当該入札情報６４０及び顧客紹介者リスト６５０を物件識別情報６０１と関連付けて記憶部３２０に登録すると共に、当該物件情報６００を公開する。
なお、既に登録されている入札情報６４０がない場合には、処理部３３０は当該顧客紹介者２００のみを掲載した顧客紹介者リスト６５０を新たに作成する。
【００７４】
上述した入札と同時にまたは入札とは別に、必要に応じて、顧客紹介者２００はステップＡ１４において、端末装置２１０によりネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスし、顧客紹介者識別情報２０１からログインし、ステップＡ１５において、案内情報３１１そして追加情報入力画面３１３を受信し表示部２４０に表示させる。
続いて、ステップＡ１６において、顧客紹介者２００は、端末装置２１０の表示部２４０に表示されている追加情報入力画面３１３を見ながら、追加情報に関して必要な各項目を入力し追加情報６２０を作成する。
その後、ステップＡ１７において、端末装置２１０は、この追加情報６２０を物件識別情報６０１と共に、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００７５】
これを受けてステップＡ１８において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、物件識別情報６０１により記憶部３２０から当該物件情報６００を読み出し、ステップＡ１９において、当該物件情報６００に追加情報６２０を追加して新たな物件情報６００を作成し、ステップＡ２０において、物件情報６００を再び記憶部３２０に登録する。
以上で、追加情報６２０の登録を含む物件情報６００の登録、そして入札情報６４０の登録作業が完了する。
【００７６】
図３は、物件情報提供システム１０における利用者５００の問い合わせに関する動作を示している。図３において、まずステップＢ１において、利用者５００は、端末装置５１０によりネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００にアクセスし、利用者識別情報５０１からログインし、ステップＢ２において、案内情報３１１そして物件情報検索画面３１５を受信して表示部５４０に表示させる。
続いて、ステップＢ３において、利用者５００は、端末装置５１０の表示部５４０に表示されている物件情報検索画面３１５を見ながら、物件に関する条件情報５５０の各入力欄を入力して条件情報５５０を作成する。
その後、ステップＢ４において、端末装置５１０は、この条件情報５５０をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００７７】
これを受けて、ステップＢ５において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、この条件情報５５０に基づいて記憶部３２０に登録されている物件情報６００を検索し、ステップＢ６において、検索の結果見つかった物件情報６００及び当該物件情報６００に関連付けられた顧客紹介者リスト６５０を物件情報選択画面３１６と共に、通信部３１０からネットワーク４００を介して利用者５００の端末装置５１０に送信する。
【００７８】
このようにしてステップＢ７において、利用者５００は、端末装置５１０の表示部５４０に表示されている物件情報選択画面３１６を見ながら、所望の物件情報６００を選択すると共に、顧客紹介者リスト６５０から希望する顧客紹介者２００を選択し、さらに連絡先情報５０２を入力して選択した物件情報６００の物件識別情報６０１及び選択した顧客紹介者２００の顧客紹介者識別情報２０１そして連絡先情報５０２から成る選択情報５６０を作成する。
その後、ステップＢ８において、端末装置５１０は、この選択情報５６０をネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置３００に送信する。
【００７９】
これを受けてステップＢ９において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、この選択情報５６０に基づいて当該利用者５００の連絡先情報５０２を含む問い合わせ通知６６０を作成し、ステップＢ１０において、選択情報５６０に含まれる顧客紹介者２００の端末装置２１０に対して例えばメール等により送信する。
【００８０】
また、ステップＢ１１において、物件情報提供センター装置３００の処理部３３０は、この選択情報５６０を課金部３４０に転送する。
これにより、ステップＢ１２において、課金部３４０は選択情報５６０に含まれる顧客紹介者２００に関して、顧客紹介者識別情報２０１に基づいて当該顧客紹介者２００の当該物件情報６００に対する入札情報６４０を記憶部３２０から読み出し、ステップＢ１３において、入札情報６４０に従って当該顧客紹介者２００に課金を行なうと共に、ステップＢ１４において、この課金に対応して、当該物件情報６００に関連付けられた物件提供者識別情報１０１により、物件提供者１００に対するインセンティブ支払いの処理を行なう。
【００８１】
その後または同時に、ステップＢ１５において、処理部３３０は、当該物件情報６００に関して空き確認問い合わせ６７０を作成し、ステップＢ１６において、当該物件情報６００に関連付けられた物件提供者識別情報１０１に基づいて物件提供者１００の端末装置１１０に送信する。
【００８２】
これにより、物件提供者１００は、ステップＢ１７において、当該物件情報６００に関する物件の売却または賃貸が未成立の場合に、端末装置１１０により空き確認通知６７１を作成して、ネットワーク４００を介して物件情報提供センター装置２００に送信する。
【００８３】
これを受けて、ステップＢ１８において、処理部３３０は物件提供者１００の端末装置１１０から空き確認通知６７１を受け取ると、上述した問い合わせ通知６６０を送信した顧客紹介者２００の端末装置２１０に対してこの空き確認通知６７１をネットワーク４００を介して転送する。
【００８４】
こうして、ステップＢ１９において、各顧客紹介者２００はこの空き確認通知６７１により当該物件情報６００に関する物件が契約未成立であることを確認することができ、それぞれ問い合わせ通知６６０に含まれる利用者５００の連絡先情報５０２により個別に利用者５００に連絡を取って、当該物件情報６００に関する売却または賃貸等の商談を行なう。
以上で、利用者５００の問い合わせに対する動作が完了する。
【００８５】
本発明はその趣旨を逸脱しない範囲において様々な形態で実施することができる。
例えば、上述した実施形態においては、物件情報６００を提供する物件提供者１００と顧客紹介者２００とは別れているが、これに限らず、物件提供者１００は、他の物件提供者１００が提供する物件情報６００に関して顧客紹介者として入札登録や追加情報６２０の登録を行なうことも可能である。
【００８６】
また、上述した実施形態においては、物件提供者１００は、空き確認問い合わせ６７０に対して、当該物件情報６００に関する物件の売却，賃貸が未成立の場合に、空き確認通知６７１を物件情報提供センター装置３００に送信するようになっているが、これに限らず、売却，賃貸が成立している場合、あるいは商談中の場合に、空き確認通知６７１の代わりに、このような通知を送信するようにしてもよい。これにより、当該物件情報６００に関する空き確認をより確実に且つより迅速に行なうことができる。
【００８７】
以上述べたように、本発明によれば、物件情報の重複掲載を排除すると共に、各物件情報に対して入札価格順に並べた顧客紹介者のリストを添付して、ネットワーク上に公開するようにした、極めて優れた物件情報提供システムが提供される。
【図面の簡単な説明】
【００８８】
【図１】本発明による物件情報提供システムの一実施形態の構成を示すブロック図である。
【図２】図１の物件情報提供システムにおける物件情報の登録及び顧客紹介者の入札及び追加情報登録の動作を示すフローチャートである。
【図３】図１の物件情報提供システムにおける利用者の問い合わせに関する動作を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００８９】
１０    物件情報提供システム
１００  物件提供者
１０１  物件提供者識別情報
１１０，２１０，５１０  端末装置
２００  顧客紹介者
２０１  顧客紹介者識別情報
３００  物件情報提供センター装置
３１０  通信部
３１１  案内情報
３１２  物件情報入力画面
３１３  追加情報入力画面
３１４  入札登録画面
３１５  物件情報検索画面
３１６  物件情報選択画面
３２０  記憶部
３３０  処理部
３４０  課金部
４００  ネットワーク
５００  利用者
５０１  利用者識別情報
５０２  連絡先情報
５５０  条件情報
５６０  選択情報
６００  物件情報
６０１  物件識別情報
６１０  基本情報
６２０  追加情報
６３０  除外顧客紹介者リスト
６４０  入札情報
６５０  顧客紹介者リスト
６６０  問い合わせ通知
６７０  空き確認問い合わせ
６７１  空き確認通知
６８０  不正通報
【図１】
2010026823.tif 000003
【図２】
2010026823.tif 000004
【図３】
2010026823.tif 000005