(57)【要約】【課題】  本発明は、住宅の建物設計や建物性能を考慮することで、長寿命化した住宅の本来の価値が反映された情報を提供出来る住宅ローン債権の情報提供システム及び住宅ローン債権の情報提供方法を提供することを可能にすることを目的としている。【解決手段】  特定の住宅ローンに関して、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、土地情報ＤＢ21ａに記憶された住宅の土地情報と、債務者情報ＤＢ22ａに記憶された債務者情報とを情報結合手段25により関連付けた後、それ等の情報に基づいて、演算手段26がその特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを演算し、その特定の債権プールに一同に含まれた複数の住宅ローンの各住宅ローンが設定された住宅の建物設計・建物性能情報、土地情報及び債務者情報を出力するように構成したことを特徴とする。【選択図】      図１
2010205305.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータシステムを利用した住宅ローン債権の情報提供方法であって、
前記コンピュータシステムは、
（１）債務者、土地、建物、及び資金を含む住宅ローン情報、当該住宅ローンの対象となる邸に関する建物情報、当該住宅ローンの対象となる邸の土地または建物の査定価格である邸別土地建物価格情報、前記各情報を受信するステップと、
（２）所定のキーコードを使用して当該邸の前記各情報を関連付け、住宅ローン債権情報として情報結合するステップと、
（３）予め設定されている建物情報に関する基準情報を参照して、該基準情報と、前記住宅ローン債権情報に含まれる建物情報と、を比較することにより特定の住宅ローン債権が、特定の債権プールの基準を満たしているか否かを判定するステップと、
（４）該判定情報を出力するステップと、
を有し、
前記住宅ローン情報を受信するステップにおいて、
前記コンピュータシステムは、
住宅ローン情報を文字・記号で記入された項目別の枠線マークを有するシートであって、その４隅のうち３隅に設けた位置確認マーク、残りの隅にデータ変換実行マークを設けた住宅ローン事前審査申込シートを受信する際に、
該シートの位置確認マークを識別して、該コンピュータシステムが受信したシートの位置補正を行なって、該シートをイメージ画像データとして取り込み、
該シートのデータ変換実行マークを識別して、該シートの枠線マーク内の文字・記号をテキスト文字・記号データに変換し、
その変換したテキスト文字・記号データを項目別に一覧表示することを特徴とする住宅ローン債権の情報提供方法。
【請求項２】
前記請求項１に記載の（３）及び（４）のステップの代わりに、または加えて、
複数の邸の住宅ローン債権情報に含まれる建物情報を使用した債権プール抽出条件を設定し、
該債権プール抽出条件に該当する複数の邸の住宅ローン債権情報を抽出し、
各住宅ローン債権情報に債権プール番号を付与してコンピュータシステムに登録するステップと、
を有することを特徴とする請求項１に記載の住宅ローン債権の情報提供方法。
【請求項３】
前記コンピュータシステムは、
さらにデータ変換実行マークを識別して、枠線マークを枠線データに変換し、
前記住宅ローン事前審査申込シートのイメージ画像データと、前記テキスト文字・記号データの項目別一覧とを表示し、
該イメージ画像データの枠線マークを当該枠線データにて強調表示するとともに、該テキスト文字・記号データの項目別一覧に当該枠線マーク内の文字・記号を変換したテキスト文字・記号データについてカーソルにてポイント表示することを特徴とする請求項１または請求項２に記載の住宅ローン債権の情報提供方法。
【請求項４】
さらに前記住宅ローン事前審査申込シートのイメージ画像データの前記強調表示された枠線データの周辺近傍に、当該枠線マーク内の文字・記号を変換したテキスト文字・記号データを表示することを特徴とする請求項１〜３の何れか１項に記載の住宅ローン債権の情報提供方法。
【請求項５】
前記請求項１〜４の何れか１項に記載の住宅ローン債権の情報提供方法を使って情報処理を実現するコンピュータを利用した住宅ローン債権の情報提供システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅ローン債権を証券化する際の情報を提供するための方法及びシステムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
最近では、住宅金融に証券化の手法を取り入れた新型住宅ローンが注目されている。住宅ローンの証券化の仕組みとしては、先ず、民間銀行やモーゲージバンク等の貸出機関がエンドユーザーに住宅ローンを貸出し、その債権貸出し総額が一定の規模に達すると、集めた債権（これを「債権プール」という）をベースにこれを信託受益権やＲＭＢＳ（Residential Mortgage Backed Securities；住宅ローンを担保とした証券）の形で証券化し、この証券を投資家が購入するといったものが一般的である。
【０００３】
住宅ローン債権を証券化し、投資家に売却することで貸出原資が回収されるため、貸出金融機関は、まとまった原資がなくても住宅ローンの貸出業務が可能となる。また貸出原資の調達金利と将来の金利上昇による貸出金利との逆ざやを防ぐことも可能となる。
【０００４】
住宅ローンの証券化関連技術としては、住宅ローン申し込みから審査結果報告までをコンピュータシステムを利用して行なうものが提案されている（例えば、特許文献１、２参照。）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００３−２２３５５９号公報
【特許文献２】特開２００４−０５４７６９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、前述の従来例では、モーゲージ会社（オリジネーター；資産をオリジネートした（創り出した）者、『原債権者』）が所有する住宅の土地情報や債務者情報だけで、住宅ローン債権の価値を評価していたため、例えば、証券化される住宅ローンの特定の債権プール（複数の住宅ローン債権を一同に束ねたもの）には地震等の自然災害を考慮して特定地域（例えば住宅所在地の郵便番号の下４桁が同一番号等で判別）に建てられた住宅に関する住宅ローン債権は分散させて集積リスクを回避しなければならず、住宅の建物設計や建物性能に関係なく住宅ローン債権の価値が評価されるため、近年長寿命化した住宅の本来の価値が反映されない住宅ローン債権として評価されてしまい、投資家に与える住宅ローン証券の購買意欲が低下する一因ともなっていた。
【０００７】
本発明は前記課題を解決するものであり、その目的とするところは、住宅の建物設計や建物性能を考慮することで、長寿命化した住宅の本来の価値が反映された情報を提供出来る住宅ローン債権の情報提供方法及び住宅ローン債権の情報提供システムを提供せんとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
前記目的を達成するための本発明に係る住宅ローン債権の情報提供方法の代表的な構成は、コンピュータシステムを利用した住宅ローン債権の情報提供方法であって、前記コンピュータシステムは、（１）債務者、土地、建物、及び資金を含む住宅ローン情報、当該住宅ローンの対象となる邸に関する建物情報、当該住宅ローンの対象となる邸の土地または建物の査定価格である邸別土地建物価格情報、前記各情報を受信するステップと、（２）所定のキーコードを使用して当該邸の前記各情報を関連付け、住宅ローン債権情報として情報結合するステップと、（３）予め設定されている建物情報に関する基準情報を参照して、該基準情報と、前記住宅ローン債権情報に含まれる建物情報と、を比較することにより特定の住宅ローン債権が、特定の債権プールの基準を満たしているか否かを判定するステップと、（４）該判定情報を出力するステップとを有し、前記住宅ローン情報を受信するステップにおいて、前記コンピュータシステムは、住宅ローン情報を文字・記号で記入された項目別の枠線マークを有するシートであって、その４隅のうち３隅に設けた位置確認マーク、残りの隅にデータ変換実行マークを設けた住宅ローン事前審査申込シートを受信する際に、該シートの位置確認マークを識別して、該コンピュータシステムが受信したシートの位置補正を行なって、該シートをイメージ画像データとして取り込み、該シートのデータ変換実行マークを識別して、該シートの枠線マーク内の文字・記号をテキスト文字・記号データに変換し、その変換したテキスト文字・記号データを項目別に一覧表示することを特徴とする。
【０００９】
また、本発明に係る住宅ローン債権の情報提供システムの代表的な構成は、前記住宅ローン債権の情報提供方法を使って情報処理を実現するコンピュータを利用した住宅ローン債権の情報提供システムであることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１０】
本発明に係る住宅ローン債権の情報提供方法によれば、関連付けられた住宅の土地情報、債務者情報及び住宅の建物情報に基づいて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを演算することになり、また、特定の住宅ローン債権情報の債権プール番号、住宅ローン情報、建物情報の一覧を情報として出力するので、住宅の土地情報、債務者情報に加えて、住宅の建物設計や建物性能を考慮することが出来、長寿命化した住宅の本来の価値が反映された情報を提供することが出来る。
【００１１】
また、住宅ローン事前審査申込シートに設けられた項目別の枠線マーク内に、特定の住宅ローンが設定された住宅の建物情報、または特定の住宅ローンが設定された住宅の土地情報、または特定の住宅ローンが設定された債務者情報のうちの少なくとも一部を文字・記号により記載することが出来る。
【００１２】
項目別の枠線マーク内に所定の文字・記号を記載した住宅ローン事前審査申込シートをファクシミリ送信することで、該住宅ローン事前審査申込シートのイメージ画像データをファクシミリ受信した際にシートの４隅のうちの３隅に設けられたシート位置確認マークを識別して、受信した枠線マーク及び、該枠線マーク内の文字・記号のイメージ画像データの位置補正を行なうことが出来る。これにより住宅ローン事前審査申込シートが斜行して読み取られても斜行したイメージ画像データの位置補正を行なって、識別出来る正規の位置に枠線マーク及び、該枠線マーク内の文字・記号のイメージ画像データの位置補正を行なうことが出来る。
【００１３】
また住宅ローン事前審査申込シートの残りの隅に設けられたデータ変換実行マークを識別して、３隅に設けられたシート位置確認マークと、残りの隅に設けられたデータ変換実行マークとにより囲まれた領域を識別して処理対象となる枠線マークを特定することが出来る。そして、ファクシミリ受信した枠線マーク及び該枠線マーク内の文字・記号のイメージ画像データを枠線データ及びテキスト文字・記号データに変換することが出来る。
【００１４】
これにより文字・記号のイメージ画像データをテキストデータとすることが出来、デジタルデータとして情報処理することが出来、データ修正も容易に出来る。また枠線マークのイメージ画像データを枠線データとすることが出来、デジタルデータとして情報処理することが出来るので枠線位置の特定や枠線の強調表示が容易に出来る。
【００１５】
位置補正され、デジタルデータとして変換された枠線データ及びテキスト文字・記号データを項目別に表示することが出来、表示された枠線データ内のテキスト文字・記号データを適宜修正することが出来る。
【００１６】
また、表示される項目にポイントされるカーソルと、該カーソル位置に連動してファクシミリ受信したイメージ画像データのカーソルが位置する項目に該当する枠線データが強調された強調枠線と、該強調枠線内の文字・記号のイメージ画像データとを一覧表示出来るので、ファクシミリ受信したイメージ画像データを目視しながら表示された枠線データ内のテキスト文字・記号データを適宜修正することが出来る。
【００１７】
その際に、表示される項目にポイントされるカーソルの位置と、ファクシミリ受信したイメージ画像データの該カーソルが位置する項目に該当する枠線データが強調された強調枠線の位置とが連動して移動することで、表示される項目と、イメージ画像データ上の項目とを一致して目視することが出来、修正作業が容易で且つ確実に出来る。
【００１８】
また、強調枠線の周辺近傍に、該強調枠線内の文字・記号のイメージ画像データを変換したテキスト文字・記号データを強調表示することで、認識結果の正誤をデータ修正手段により表示される項目に視線を移動することなくイメージ画像データ画面上で確認出来るためオペレータが容易に且つ確実に誤認識文字の修正処理が出来る。
【００１９】
本発明に係る住宅ローン債権の情報提供システムによれば、上記情報処理が、コンピュータを用いて実現される。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】本発明に係る住宅ローン債権の情報提供システムの制御系の構成を示す図である。
【図２】モーゲージ会社内の制御系の構成を示す図である。
【図３】住宅ローン事前審査申込シートをファクシミリ受信してイメージ画像データの位置補正を行なうと共に、イメージ画像データを枠線データ及びデキスト文字・記号データに変換し、誤認識文字を修正する様子を示すフローチャートである。
【図４】住宅ローン事前審査申込シートの一例を示す図である。
【図５】住宅ローン事前審査申込シートの一例を示す図である。
【図６】住宅ローン事前審査申込シートの一例を示す図である。
【図７】住宅ローン事前審査申込シートの一例を示す図である。
【図８】住宅ローン事前審査申込シートをファクシミリ受信してイメージ画像データを枠線データ及びデキスト文字・記号データに変換した後、誤認識文字を修正する様子を示す図である。
【図９】住宅メーカーに設けられたデータサーバに設けられた建物設計・建物性能情報記憶手段に記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、邸別土地建物価格情報記憶手段に記憶された邸別土地建物価格情報と、モーゲージ会社に設けられたデータサーバに設けられた土地情報記憶手段及び債務者情報記憶手段にそれぞれ記憶された住宅の土地情報及び債務者情報とを結合する様子を示すフローチャートである。
【図１０】審査を行う様子を示すフローチャートである。
【図１１】間取り図に付与されたプラン番号情報の一例を示す図である。
【図１２】融資の実行を承認する様子を示すフローチャートである。
【図１３】融資実行の確認を行う様子を示すフローチャートである。
【図１４】債権管理を行う様子を示すフローチャートである。
【図１５】住宅ローンの返済金の回収を行なう様子を示すフローチャートである。
【図１６】住宅ローンの返済金の延滞管理を行う様子を示すフローチャートである。
【図１７】繰上返済の管理を行う様子を示すフローチャートである。
【図１８】個人信用情報機関向けにローン残高等の個人信用情報ファイルを作成する様子を示す図である。
【図１９】特定の住宅ローンを特定の債権プールに含めるか否かを演算して、特定の債権プールに一同に含まれた複数の住宅ローンの情報を出力する様子を示す図である。
【図２０】演算手段により当初返済比率情報を演算する様子を示すフローチャートである。
【図２１】演算手段により当初返済比率情報を演算する様子を示すフローチャートである。
【図２２】演算手段により当初返済比率情報を演算する様子を示すフローチャートである。
【図２３】演算手段により演算された証券化される複数の住宅ローンが一同に含められた特定の債権プールの概要の一例を示す図である。
【図２４】売却時の新築建物及び中古建物の想定建物価格を算出する算出式の例を示すマトリックス図である。
【図２５】売却時の新築建物及び中古建物の想定建物価格を算出する算出式の例を示すマトリックス図である。
【図２６】物価変動率として契約年別建築費倍率の例を示すマトリックス図である。
【図２７】間取り調整率の照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。
【図２８】邸別定期点検プログラムの一例を示す図である。
【図２９】邸別定期点検プログラムの一例を示す図である。
【図３０】中古土地建物仲介実績情報の一例を示す図である。
【図３１】中古住宅現価表の一例を示す図である。
【図３２】データ構造の構成を示す図である。
【図３３】データ構造の構成を示す図である。
【図３４】耐震等級、耐風等級及び耐火等級を説明する図である。
【図３５】耐震等級、耐風等級及び耐火等級を説明する図である。
【図３６】住宅の構造計算を行なう際のフローチャートである。
【図３７】債権プール抽出条件を設定する画面の一例を示す図である。
【図３８】債権プール登録確認画面の一例を示す図である。
【図３９】明細を追加する検索画面の一例を示す図である。
【図４０】追加候補検索結果画面の一例を示す図である。
【図４１】明細追加の確認画面の一例を示す図である。
【図４２】判定画面の一例を示す図である。
【図４３】判定画面の一例を示す図である。
【図４４】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図４５】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図４６】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図４７】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図４８】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図４９】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図５０】住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図である。
【図５１】債権プールを抽出処理する様子を説明するフローチャートである。
【図５２】債権プールを抽出処理する様子を説明するフローチャートである。
【図５３】債権プール抽出結果一覧を表示するための定義表を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２１】
図により本発明に係る住宅ローン債権の情報提供方法及び住宅ローン債権の情報提供システムの一実施形態を具体的に説明する。図１は本発明に係る住宅ローン債権の情報提供システムの制御系の構成を示す図、図２はモーゲージ会社内の制御系の構成を示す図、図３は住宅ローン事前審査申込シートをファクシミリ受信してイメージ画像データの位置補正を行なうと共に、イメージ画像データを枠線データ及びデキスト文字・記号データに変換し、誤認識文字を修正する様子を示すフローチャート、図４〜図７は住宅ローン事前審査申込シートの一例を示す図、図８は住宅ローン事前審査申込シートをファクシミリ受信してイメージ画像データを枠線データ及びデキスト文字・記号データに変換した後、誤認識文字を修正する様子を示す図、図９は住宅メーカーに設けられたデータサーバに設けられた建物設計・建物性能情報記憶手段に記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、邸別土地建物価格情報記憶手段に記憶された邸別土地建物価格情報と、モーゲージ会社に設けられたデータサーバに設けられた土地情報記憶手段及び債務者情報記憶手段にそれぞれ記憶された住宅の土地情報及び債務者情報とを結合する様子を示すフローチャート、図10は審査を行う様子を示すフローチャート、図11は間取り図に付与されたプラン番号情報の一例を示す図、図12は融資の実行を承認する様子を示すフローチャート、図13は融資実行の確認を行う様子を示すフローチャート、図14は債権管理を行う様子を示すフローチャート、図15は住宅ローンの返済金の回収を行なう様子を示すフローチャート、図16は住宅ローンの返済金の延滞管理を行う様子を示すフローチャート、図17は繰上返済の管理を行う様子を示すフローチャート、図18は個人信用情報機関向けにローン残高等の個人信用情報ファイルを作成する様子を示す図、図19は特定の住宅ローンを特定の債権プールに含めるか否かを演算して、特定の債権プールに一同に含まれた複数の住宅ローンの情報を出力する様子を示す図、図20〜図22は演算手段により当初返済比率情報を演算する様子を示すフローチャート、図23は演算手段により演算された証券化される複数の住宅ローンが一同に含められた特定の債権プールの概要の一例を示す図、図24及び図25は売却時の新築建物及び中古建物の想定建物価格を算出する算出式の例を示すマトリックス図、図26は物価変動率として契約年別建築費倍率の例を示すマトリックス図、図27は間取り調整率の照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図、図28及び図29は邸別定期点検プログラムの一例を示す図、図30は中古土地建物仲介実績情報の一例を示す図、図31は中古住宅現価表の一例を示す図、図32及び図33はデータ構造の構成を示す図、図34及び図35は耐震等級、耐風等級及び耐火等級を説明する図、図36は住宅の構造計算を行なう際のフローチャート、図37は債権プール抽出条件を設定する画面の一例を示す図、図38は債権プール登録確認画面の一例を示す図、図39は明細を追加する検索画面の一例を示す図、図40は追加候補検索結果画面の一例を示す図、図41は明細追加の確認画面の一例を示す図、図42及び図43は判定画面の一例を示す図、図44〜図50は住宅の建物設計・建物性能情報の一例を示す図、図51及び図52は債権プールを���出処理する様子を説明するフローチャート、図53は債権プール抽出結果一覧を表示するための定義表を示す図である。
【００２２】
図１は住宅ローン債権を証券化する際の情報を提供するためのシステム構成を示し、住宅メーカー１に設けられたデータサーバ２に設けられた建物設計・建物性能情報記憶手段となる建物設計・建物性能情報データベース（以下、「建物設計・建物性能情報ＤＢ」という）３には、図44〜図50に示すように、特定の住宅ローンが設定された住宅の建物設計・建物性能情報が記憶されている。
【００２３】
また、住宅メーカー１に設けられたデータサーバ２に設けられた邸別土地建物価格情報記憶手段となる邸別土地建物価格情報データベース（以下、「邸別土地建物価格情報ＤＢ」という）31には特定の住宅ローンが設定された住宅の邸別土地建物価格情報が記憶されている。
【００２４】
住宅の邸別土地建物価格情報は、新築住宅や中古住宅を取得した時の邸別土地建物価格情報を採用することが出来、将来の間取り変更自由度や土地建物仲介実績情報や定期点検プログラム情報等に基づいて現在或いは将来の邸別土地建物価格査定を行なって設定することも出来る。例えば、図24及び図25は新築当時の建物取得価格を基に売却時の想定建物価格を算出するための一例を示すマトリックス図であり、図24は新築建物の価格査定に利用され、図25は中古建物の価格査定に利用されるものである。
【００２５】
図24及び図25の「（1）再調達価格」は、当初の新築建物と同一の建物を現時点で新築した場合の価格であり、「新築時取得価格」を物価変動率により加味補正して算出するものである。具体的には、物価変動率としては図26に例示される「契約年別建築費倍率」を用い、前記「新築時取得価格」と前記「契約年別建築費倍率」とを掛算して「（1）再調達価格」を算出する（図24及び図25の（1）の該当する算出式を適用）。
【００２６】
更に前記「再調達価格」を減価償却する方法としては、図25に示す中古建物では「（2）現価率」で補正して（図25の（2）の該当する算出式を適用）、「建物基本現価」を算出する。尚、当該建物において増築している場合には、当該建物を新築した時点で増築部分を増築したものと仮定して、同様の算出方法で「（3）増築部価格」を算出する。
【００２７】
更に前記「（3）増築部価格」を、実際に増築した時点からの減価償却すなわち「（4）増築部現価率」で補正して（図25の（4）の該当する算出式を適用）、「増築部基本現価」を算出する。この場合、建物全体の「建物基本原価」は、当初の新築部分の建物基本現価と増築部基本現価とを合算した数値となる。尚、複数回に亘って増築した場合には、同様に計算する。
【００２８】
ここで個別不動産の「建物基本原価」に建物の履歴要素を加味補正するため、図24及び図25に示される「調整率」（「（5）間取り調整率」、「（6）リフォーム調整率（中古建物のみ対象）」、「（7）ロングライフ可変率」（間取り変更・増築の自由度））と「調整価格」（「（8）リフレッシュ調整（中古建物のみ対象）」（履歴情報から屋根・外壁等の劣化を評価して算出した減価額））等が挙げられる。
【００２９】
実際のシステムでは、時代の趨勢等に依って、要素の項目やその評価点付けを改訂して、実情に合致するシステムとして運営することになる。「（5）間取り調整率」の算出では、収納面積率、通風、採光、動線計画、地域性、時代性、シルバーケア等の評価項目を評価する。
【００３０】
図27は、「（5）間取り調整率」を算出するための照合基準（各評価項目と評価点設定）の例を示すマトリックス図である。例えば、収納面積については、収納面積合計を延床面積で割算した収納面積率に対応する点数がその評価点（標準的な７％〜８％を評価点０に設定、以下同様）になる。
【００３１】
同様に収納面積以外の要素についても、評価点を得て、各評価点を合算して「評価合計」を算出する。更に「評価合計」に１００を加算し、それを１００で割算して「（5）間取り調整率」（小数表示）が算出される（図24及び図25の（5）の該当する算出式を適用）。
【００３２】
同様に、「（6）リフォーム調整率」、「（7）ロングライフ可変率」についても、同様にそれぞれの照合基準に照合して（図示省略）、それらの数値（小数表示）を得る（図25の（6），図24及び図25の（7）の該当する算出式を適用）。最後に、新築建物では前記「建物基本原価（（1）再調達価格」に「調整率」（（5）×（7））を掛け算して、売却時の想定建物価格を算定する（図24の「建物査定価格」の算出式を適用）。また中古建物では前記「建物基本原価{（（1）再調達価格×（2）現価率）＋（（3）増築部価格×（4）増築部現価率）}」に「調整率」（（5）×（6）×（7））を掛け算し、更に「調整価格」（「（8）リフレッシュ調整価格」）を引き算して、売却時の想定建物価格を算定する（図25の「建物査定価格」の算出式を適用）。
【００３３】
図28に示すように、邸別定期点検プログラム情報には、建物の想定耐用年数全体をカバーする目盛りを設けてあり、目盛り上に定期点検プログラム対象部材である基本躯体、外装部材、埋設設備部材等に含まれる各部材の定期点検時期が設定されている。
【００３４】
尚、建物が完成した後、定期的に点検すべき経過期間としては、建物の構造や地域等の条件に応じて適宜設定される。例えば、躯体が鉄骨造で且つ床，屋根等にコンクリート系のパネルを用いた住宅の場合の定期点検プログラムの一例について図29により説明する。尚、図29（ａ）は目的の住宅が竣工したときに、外壁の塗装，屋根防水シート，給水管に対して計画された初期の定期点検プログラムを示しており、図29（ｂ）は既に建築されて１５年が経過した住宅を本システムに組み入れたときの定期点検プログラムを示している。
【００３５】
新築された住宅であっても、居住を開始した初期の段階では設備機器の使い方の説明や、所有者或いは居住者が行なうべき簡単な補修の助言をする必要があり、この場合３か月程度で点検を実施することが好ましい。その後、四季を通じて居住することでサッシ，玄関ドア，室内建具等の可動部の微調整も必要であり、この場合１年程度での点検を実施することが好ましい。更に、２年目の定期点検を実施し、５年目の定期点検では建物の外装（例えば外壁の塗装等）について点検すると共に設備機器の点検を実施することが好ましい。
【００３６】
また１０年目以降３０年目程度までは５年毎に、３０年を経過した後は１０年毎に、主として建物の基礎の外部表面状態や外壁や屋根の防水性能等を中心として定期点検を実施することで、劣化しつつある部材を早い段階で察知し、予備的な且つ予防的なメンテナンスを実施すると共に、使用状態、周辺環境等により寿命の差異が出た場合にも定期点検システムにより当該建物の状態に合わせて定期点検プログラムを適宜更新することで長期間にわたり初期の性能を維持することが可能となる。
【００３７】
特に、住宅建築に用いる外壁の塗装や屋根防水シート，給水管は予め寿命が設定されており、当初の定期点検プログラムには夫々の寿命に対応する経過年数に達したとき、塗装，貼り替え，交換等の実施が計画（例えば、外壁の塗装の場合１５年毎に再塗装、屋根防水シートでは３０年で交換、給水管は３０年で交換等）されている。このように、当初の点検プログラムの交換時期を物件毎に状況により適宜変更、更新して柔軟に対応することで全体的に建物の平均寿命を長くすることが出来る。
【００３８】
図30は1999年から2003年にかけての中古土地建物の仲介実績の一例である。図30には邸別土地建物査定価格と実際の成約価格とが併記されており、平均査定価格と平均成約価格との差が極めて少なく、将来の間取り変更自由度や土地建物仲介実績情報や定期点検プログラム情報等に基づいて現在或いは将来の邸別土地建物価格査定が極めて精確に実施出来ることが示唆されている。
【００３９】
図31はこれ等の情報により建物の査定価格の推移をシミュレーションした図である。図31の破線ａは基本現価を示し、３０年の経過までは一定の傾きで当初価格の１０％まで直線的に価格が減少し、それ以降は１０％を維持する。図31の実線ｂは定期点検プログラム情報に基づいて１５年目に外壁塗装のリフレッシュ工事を行い、２０年目に内装・水周りのリフォーム工事を行い、２５年目に屋根・外壁のリフレッシュ工事を行い、３０年目に給水管リフレッシュ工事を行い、４０年目に外壁塗装リフレッシュ工事を行なったと想定した場合の建物査定現価の推移する様子を示す。各、リフレッシュ工事・リフォーム工事により建物査定価格はその都度上昇し、その後、一定の傾きで価格が減少するが、当初価格の１０％に価格が減少するまでには３８年程度まで期間延長されることが示される。
【００４０】
図１において、建物設計・建物性能情報ＤＢ３に記憶された住宅の建物設計・建物性能情報としては、図44〜図50に例示したように、例えば、建物の構造計算値の評価情報として、１）建物の躯体耐震構造計算値及び評価情報（許容応力度算定、水平力算定（偏心率・剛性率、保有水平耐力）、積雪荷重算定）、２）建物の基礎構造計算値の評価情報（直接基礎、杭基礎）を含んでいる。
【００４１】
また、建物の品質性能評価基準情報として、構造（耐震等級、耐風等級、耐積雪等級、地盤の許容応力度（地耐力）又は杭の許容支持力及び設定方法、基礎の構造方法及び形式）、火災、劣化、維持管理、温熱環境、空気環境、光視環境、高齢者配慮、音環境等の情報を含んでいる。また、建物設計仕様情報や維持管理の履歴、リフォーム履歴等の各種情報も含んでいる。
【００４２】
建物の構造計算の算定のための要素としては、各階の建物荷重、各階の１次設計用層せん弾力係数、各階の建物重心座標、各階の建物剛心座標等が想定されており、これらは、一般に建物設計情報（間取り設計、意匠設計、材料設計、躯体構造設計、基礎地盤構造設計等）に応じて決定されるものである。
【００４３】
図44（ａ）は前記建物設計情報に基く構造計算基本情報の一例を示し、図44（ｂ）は前記建物設計情報について建築基準法、及び建築基準法施行令に基づく構造計算条件の一例を示す。
【００４４】
そして、図36に示す建築基準法施行令に基づく構造計算のフローチャートに従って、１次設計として各部材の許容応力度算定が〔各階の柱、梁、耐力パネル等の応力度の最大値≦各部材の許容応力度〕の算定式により実施される。
【００４５】
また２次設計として、水平力算定が〔各階の層間変形角δ≦１／２００（１／１２０）〕、更に図36に示すルート２として、〔各階の剛性率Ｒｓ≧６／１０〕、〔各階の偏心率Ｒｅ≦１５／１００〕の算定式により実施される。更に図36に示すルート３として、〔保有水平耐力Ｑｕ≧各階の必要保有水平耐力Ｑｕｎ〕、〔各階の必要保有水平耐力Ｑｕｎ＝各階の構造特性係数Ｄｓ×割増係数Ｆｅｓ×地震層せん弾力Ｑｕｄ〕の算定式により実施される。尚、各階の構造特性係数Ｄｓは地震時弾塑性挙動に伴うエネルギー消費能力であり、割増係数Ｆｅｓ は Ｆｅ×Ｆｓにより求められる形状係数であり、地震層せん弾力Ｑｕｄは地震によって各階に生ずる水平力である。
【００４６】
図45及び図46は上記のルート２、３の各算定式により躯体構造計算された結果を総合評価した画面の一例を示す。この画面中、検定値が「ＯＫ」と表示されているのは、〔各階の柱、梁、耐力パネル等の応力度の最大値≦各部材の許容応力度〕を満たすことを示している。
【００４７】
次に建物の基礎構造計算を行なう算定式は、直接基礎の場合は〔建物の接地圧最大値≦地耐力〕、杭基礎の場合は〔杭の支持力の最大値≦杭の許容支持力〕の算定式により実施される。図47は建物の基礎構造計算された結果を評価した画面の一例を示す。この画面中、検定値が「ＯＫ」と表示されているのは、〔杭の支持力の最大値≦杭の許容支持力〕を満たすことを示している。
【００４８】
図48及び図49は住宅の性能確保の促進等に関する法律に基づく基本情報であり、邸別戸建住宅の性能評価の一例を示す。また図50は建物設計仕様画面の一例である。
【００４９】
上述したように、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報としては、建物の耐震性能情報、更には保有水平耐力情報、邸別耐震等級情報、地耐力情報、邸別耐火等級情報、邸別耐風等級情報等を含んでいる。
【００５０】
例えば、邸別耐震等級、邸別耐風等級及び邸別耐火等級は、図34及び図35に示すように、日本住宅性能表示基準及び評価方法基準の概要に記載された基準に従って各等級が定められている。
【００５１】
邸別耐震等級を計算する一例としては、前述した図36に示す建築基準法施行令に基づく耐震計算のルートに基づいて、耐震等級１，２，３の割り増し係数が以下のように計算される。
【００５２】
〔数１〕
Ｑi＝Ｃi×（Ｗi＋Ｗi+1＋Ｗi+2・・・＋Ｗn）
【００５３】
前記数１式のＱiは、建築基準法施行令第88条（地震力）に記載された「建築物の地上部分の地震力」であり、当該建築物の各部分の高さに応じ、当該高さの部分が支える部分に作用する全体の地震力として計算するものである。その数値Ｑiは、「当該部分（ｉ階）の固定荷重と積載荷重との和（第86条第２項ただし書の規定によつて特定行政庁が指定する多雪区域においては、更に積雪荷重を加えるものとする。以下同じ）」に当該建築物の地上部分の一定の高さ（ｉ階）における地震層せん断力係数を乗じて計算したものである。
【００５４】
ここで、Ｑi：当該階（ｉ階）の地震層せん断力、Ｗi：当該階からｎ階（最上階）までの積算重量（当該部分（ｉ階）の固定荷重と積載荷重との和）、ｎ：建築物の階数（最上階の数値）、Ｃi：当該階（ｉ階）における地震層せん断力係数とする。
【００５５】
〔数２〕
Ｃi＝Ｚ×Ｒt×Ａi×Ｃo
【００５６】
ここで、Ｚ：地震地域係数（その地方における過去の地震の記録に基づく震害の程度及び地震活動の状況その他地震の性状に応じて１．０から０．７までの範囲内において国土交通大臣が定める数値）、Ｒt：振動特性係数（建築物の振動特性を表すものとして、建築物の弾性域における固有周期及び地盤の種類に応じて国土交通大臣が定める方法により算出した数値）、Ａi：建築物の振動特性に応じて地震層せん断力係数の建築物の高さ方向の分布を表すものとして国土交通大臣が定める方法により算出した数値、Ｃo：標準せん断力係数（０．２以上を使用する。ただし、地盤が著しく軟弱な区域として特定行政庁が国土交通大臣の定める基準に基づいて規則で指定する区域内における木造の建築物（第46条第２項第１号に掲げる基準に適合するものを除く。）にあっては、０．３以上を使用する（建築基準法施行令第88条（地震力）２項）。更に同施行令同条３項及び４項に記載された所定の場合には、所定の標準せん断力係数を適宜使用する）とする。
【００５７】
このとき、前記Ｃi値の算出に使用する標準せん断力係数Ｃo値は、所定の割増係数を乗じたものとする［建築基準法施行令第88条（地震力）に示される所定の標準せん断力係数］×［耐震等級（破損）による割り増し係数］）。これにより前記Ｑi値を調整して耐震性能を評価することが出来る。例えば、標準せん断力係数は、０．２が使用され、割り増し係数は、耐震等級：１の場合で１．００、耐震等級：２の場合で１．２５、耐震等級：３の場合で１．５０が使用される。
【００５８】
尚、前記図36に示された耐震計算の方法（ルート１、２、３）は、順次改良されるものであるから、本実施形態のみに拘束されるものではなく、例えば、エネルギー法などを使用しても本発明は実施出来るものである。
【００５９】
図１に示すように、住宅メーカー１にはローン借入者４から住宅ローンの借入申込みを受け付けるファクシミリ装置５が設置されており、ローン借入者４が図４〜図７に示す住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに所定の内容を記載して、これを住宅メーカー１の担当者が、住宅メーカー１のファクシミリ装置５により送信すると、公衆回線７を介してＦＡＸ−ＯＣＲ装置（Facsimile Optical Character Reader；ファクシミリ入力型光学式文字読み取り装置）を有するＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８で受信される。ここで、ＦＡＸ−ＯＣＲ装置とは、ファクシミリ装置から送られてくる住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに書かれた手書きの文字・記号を、基準文字・記号データと照らし合わせて識別し、文字・記号データに変換するものである。
【００６０】
図４〜図７に示すように、住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄには、特定の住宅ローンが設定された住宅の建物設計・建物性能情報、または特定の住宅ローンが設定された住宅の土地情報、または特定の住宅ローンが設定された債務者情報のうちの少なくとも一部を文字・記号により記載可能とした項目別の枠線マーク９と、シートの４隅のうちの３隅に設けられたシート位置確認マーク10と、残りの隅に設けられ且つ読み取ったイメージ画像データ18を枠線データ12またはテキスト文字・記号データ13として変換するデータ変換実行マーク11が設けられている。
【００６１】
一方、ＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８には、住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに設けられた枠線マーク９内に文字・記号が記載された該住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄのイメージ画像データ18をファクシミリ受信した際にシート位置確認マーク10を識別して、受信した枠線マーク９及び、該枠線マーク９内の文字・記号のイメージ画像データ18の位置補正を行なう位置補正手段14が設けられており、更にデータ変換実行マーク11を識別して、枠線マーク９及び、該枠線マーク９内の文字・記号のイメージ画像データ18を図８に示す枠線データ12及びテキスト文字・記号データ13に変換するデータ変換手段15が設けられており、更に位置補正手段14により位置補正され、データ変換手段15により変換された枠線データ12及びテキスト文字・記号データ13を項目別に表示し且つ枠線データ12内のテキスト文字・記号データ13を修正可能なデータ修正手段16が設けられている。位置補正手段14、データ変換手段15及びデータ修正手段16はコンピュータシステムにより構築されている。
【００６２】
データ修正手段16において、図８に示すように、該データ修正手段16により表示される項目にポイントされるカーソル17と、該カーソル17の位置に連動してファクシミリ受信したイメージ画像データ18のカーソル17が位置する項目に該当する枠線データ12が強調された強調枠線12ａと、該強調枠線12ａ内の文字・記号のイメージ画像データ18とが一覧表示される。
【００６３】
住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに記載された枠線マーク９の位置は、位置補正手段14により検出されたシート位置確認マーク10を基準位置として予め設定された位置に配置されており、その位置情報と枠線マーク９に基づいてデータ変換手段15により枠線データ12に変換される。
【００６４】
また枠線データ12内のイメージ画像データ18はデータ変換手段15によりテキスト文字・記号データ13に変換される。データ修正手段16により表示される項目にポイントされるカーソル17の位置と枠線データ12の位置とは連動されており、その枠線データ12が強調枠線12ａとして太線や色線等により強調表示される。
【００６５】
またカーソル17が位置する項目に表示されたテキスト文字・記号データ13が、そのカーソル17の位置に対応する枠線データ12の周辺近傍に強調文字・記号13ａとして太文字や色文字等により強調表示される。尚、本実施形態では図８に示すように強調文字・記号13ａが強調枠線12ａの真上に表示された一例について説明するが、上下左右斜めの所望の位置に表示させることでも良い。
【００６６】
モーゲージ会社（オリジネーター）19に設けられたデータサーバ20ａには特定の住宅ローンが設定された住宅の土地情報を記憶する土地情報記憶手段となる土地情報データベース（以下、「土地情報ＤＢ」という）21ａと、特定の住宅ローンが設定された債務者情報を記憶する債務者情報記憶手段となる債務者情報データベース（以下、「債務者情報ＤＢ」という）22ａが設けられている。
【００６７】
一方、住宅メーカー１に設けられたデータサーバ２と、モーゲージ会社19に設けられたデータサーバ20ａとは専用回線23により接続されており、住宅メーカー１のデータサーバ２の建物設計・建物性能情報ＤＢ３に記憶された建物設計・建物性能情報、及び邸別土地建物価格情報ＤＢ31に記憶された邸別土地建物価格情報が専用回線23を介して一旦、データベースサーバ（以下、「ＤＢサーバ」という）24に格納され、該ＤＢサーバ24から融資審査・実行システムに設けられたデータサーバ20ａの建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ及び邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａにそれぞれ格納される。
【００６８】
ここで、専用回線23とは、遠隔の会社間を結ぶ通信回線その他の回線をいい、秘密保持確保のためのセキュリティ機能を有し、本システムが処理すべき大量の電子的情報を円滑に伝達出来るものであれば良い。従って、その回線の形態（例えば有線か、無線か）を問われるものではなく、将来の技術革新により発明される通信手段に適宜置換が可能である。
【００６９】
データサーバ20ａには情報結合手段25が設けられており、該情報結合手段25により、特定の住宅ローンに関して、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａに記憶された邸別土地建物価格情報と、土地情報ＤＢ21ａに記憶された住宅の土地情報と、債務者情報ＤＢ22ａに記憶された債務者情報とが関連付けされる。
【００７０】
情報結合手段25はコンピュータシステムにより構成されており、例えば、住宅メーカー１のファクシミリ装置５から公衆回線７を介してモーゲージ会社19に送信された住宅ローン事前審査申込シート６ａの契約（見込客）番号の枠線マーク９ａ欄（図４参照）に記載された番号を、ＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８によりテキスト文字・記号データ13に変換してＤＢサーバ24にＣＳＶ（Comma Separated Value；コンマで区切られた値）変換機能を利用して取り込む。
【００７１】
尚、図４に示す住宅ローン事前審査申込シート６ａの枠線マーク９ａ欄に記載される契約（見込客）番号は、その下位概念に請負契約番号が設定されており、請負契約決定後は、請負契約番号がデータベース上の検索キーコードとして機能する。
【００７２】
モーゲージ会社19のデータベースは、この見込客番号（または請負契約番号）と、各借入者毎に自動付番する債権番号、債務者番号とで検索キーコードの一部として構成され、これらと日付を加えたものを検索キーとして、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａにアクセスして、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａに記憶された邸別土地建物価格情報と、土地情報ＤＢ21ａに記憶された住宅の土地情報と、債務者情報ＤＢ22ａに記憶された債務者情報とが関連付けされる。
【００７３】
住宅メーカー１側の建物設計・建物性能情報ＤＢ３も請負契約番号を検索キーとして設定されており、モーゲージ会社19の建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａと情報の結合（いわゆる名寄せ）を行う場合も請負契約番号を検索キーとして引っ張って、データ結合することが出来る。
【００７４】
図32及び図33は融資審査・実行システムに設置されたデータサーバ20ａに設けられた情報結合手段25により、特定の住宅ローンに関して、建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報と、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａに記憶された邸別土地建物価格情報と、土地情報ＤＢ21ａに記憶された住宅の土地情報と、債務者情報ＤＢ22ａに記憶された債務者情報とが関連付けされたデータ構成の一例を示す。
【００７５】
図32は債権情報一覧を示し、例えば、図32に示す項目番号６の「契約（見込客）番号」で各データの突合せが出来ない場合には、項目番号４の「請負契約番号」を見に行って、項目番号６の「契約（見込客）番号」若しくは項目番号４の「請負契約番号」の何れかでマッチング出来た場合には、住宅メーカー１側のデータサーバ２に設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３及び邸別土地建物価格情報ＤＢ31から取得したデータの取り込みエリアとなる図32に示す項目番号41の「プラン番号」から項目番号52の「耐火等級」に取り込みデータを反映させる。図33は回収状況一覧を示す。
【００７６】
融資審査・実行システムに設けられたデータサーバ20ａに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａの各情報は所定の情報処理が施されて債権管理システムに設けられたデータサーバ20ｂに送信されて建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂに格納される。
【００７７】
また債権管理システムに設けられたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂの各情報は更に所定の情報処理が施されて証券化システムに設けられたデータサーバ20ｃに送信されて建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｃ、土地情報ＤＢ21ｃ及び債務者情報ＤＢ22ｃに格納される。
【００７８】
証券化システムのデータサーバ20ｃには、情報結合手段25により関連付けられた住宅の建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債権者情報に基づいて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを演算する演算手段26が設けられている。
【００７９】
演算手段26はコンピュータシステムにより構成されており、情報結合手段25により関連付けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｃ、土地情報ＤＢ21ｃ及び債務者情報ＤＢ22ｃに格納された住宅の建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債務者情報に基づいて、演算手段26により当初返済比率（ＤＴＩ；Debt to income）情報、当初担保比率（ＬＴＶ；Lone to Value）情報、邸別耐震等級情報、地耐力情報、邸別耐火等級情報、邸別耐風等級情報、邸別土地建物価格情報が抽出演算され、これ等の情報に基づいて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かが演算される。
【００８０】
また、演算手段26は、前記当初返済比率情報を演算する際に、特定の住宅に対して複数口の住宅ローンが設定された場合に、証券化システムに設置されたデータサーバ20ｃの建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報からキッチンセットの数情報と、図32に示す項目番号41の間取り図に付与されたプラン番号情報とを抽出し、そのキッチンセットの数情報とプラン番号情報とを照合して、単世帯住宅で夫婦が複数口の住宅ローンを設定したものか、多世帯住宅の各世帯がそれぞれ住宅ローンを設定したものかを判断する。
【００８１】
そして、債務者情報ＤＢ22ｃに記憶された債務者情報から年収額情報と年間返済額情報とを抽出し、単世帯住宅で夫婦が複数口の住宅ローンを設定した場合と、多世帯住宅の各世帯がそれぞれ住宅ローンを設定した場合とで収入合算ルールを変更し、それぞれの収入合算ルールにより算出した年収額で年間返済額を除した値を当初返済比率情報として演算する。そして、これ等の情報に基づいて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを演算する。
【００８２】
そして、演算手段26により演算されて特定の債権プールに一同に含まれた複数の住宅ローンの各住宅ローンが設定された住宅の建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債務者情報を出力手段27により出力する。
【００８３】
図３はＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８を利用して、住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに記載された手書きの文字情報をデジタルデータ化して枠線データとテキスト文字・記号データに変換する様子を示すフローチャートであり、先ず、住宅メーカー１のファクシミリ装置５からファクシミリ送信されたイメージ画像データをＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８が受信し（ステップＳ１）、ＦＡＸイメージ取り込み処理を行う（図３のステップＳ２）。
【００８４】
この際に、位置補正手段14により住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄに設けられたシート位置確認マーク10を認識して枠線マーク９及び該枠線マーク９内の文字・記号のイメージ画像データの位置補正を行なう。
【００８５】
次に図３のステップＳ３において、ＦＡＸ−ＯＣＲ装置により住宅ローン事前審査申込シート６ａ〜６ｄにデータ変換実行マーク11が設けられた頁に関してＦＡＸイメージ画像データの中から枠線マーク９を検出し、該枠線マーク９及びその中に記載された文字・記号のイメージ画像データを枠線データ12及びテキスト文字・記号データ13にデジタル変換する。尚、住宅ローン事前審査申込シートにデータ変換実行マーク11が設けられていない頁に関してはＦＡＸイメージ画像データのままで保存される。
【００８６】
次に図３のステップＳ４において、図８に示すように、データ修正手段16により枠線データ12及びテキスト文字・記号データ13を項目別に表示し、オペレータが図８の左画面に表示されたＦＡＸイメージ画像データを目視しながら図８の右画面に表示された項目別のセル内に文字認識によりデジタル化されたテキスト文字・記号データ13を修正する。
【００８７】
この際に、図８の右画面に示すように、データ修正手段16により表示される項目にポイントされるカーソル17と、該カーソル17の位置に連動してファクシミリ受信したイメージ画像データ18のカーソル17が位置する項目に該当する枠線データ12が強調された強調枠線12ａと、該強調枠線12ａ内の文字・記号のイメージ画像データ18とが一覧表示され、更にその強調枠線12ａの周辺近傍である真上に該強調枠線12ａ内の文字・記号のイメージ画像データ18をデータ変換手段15によりデジタル変換したテキスト文字・記号データ13が強調表示された強調文字・記号13ａが表示される。
【００８８】
カーソル17の動きに連動して強調表示される枠線データ12の位置が移動し、それに伴って強調表示される強調文字・記号13ａの位置も移動する。カーソル17が移動した瞬間に強調表示されていた強調枠線12ａ及び強調文字・記号13ａは消え、移動した先の強調枠線12ａ及び強調文字・記号13ａが強調表示される。図８の右画面に表示される項目内の文字・記号を修正すると、強調文字・記号13ａも修正が反映されて表示される。
【００８９】
これにより、認識結果の正誤を図８の右画面に表示される修正画面に視線を移動することなく確認出来るためオペレータが容易に且つ確実に誤認識文字の修正処理が出来るようになっている。
【００９０】
図３のステップＳ５において、文字認識結果修正処理を行った後、ステップＳ６において、変換文字・画像データの正常着信確認を行なう。そして、変換文字・画像データが正常に着信した場合にはイメージ画像データファイルとＣＳＶ（Comma Separated Value；コンマで区切られた値）ファイルとをＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８のデータベースサーバ（以下、「ＤＢサーバ」という）24に格納する。尚、ステップＳ６において、入力漏れ等のエラーが発生した場合には、ステップＳ４に戻ってオペレータによるエラー修正処理を行う。
【００９１】
ここで、ＣＳＶファイルとは値（数値やテキスト等）をコンマ（，）で区切って書いたテキストファイルのことをいう。ＣＳＶファイルはテキストファイルであるため、Mac（商品名）やWindows（登録商標）等の機種の違いや、Excel（商品名）やLotus 1-2-3（登録商標）等のアプリケーションの違いがないため、この機能を使って、異なるアプリケーション間でデータを受け渡しすることが容易に出来る。また、テキストファイルであるという性質のために、大規模なデータベースをもとに各種プログラムが作り易くなるという利点がある。
【００９２】
次に図１に示すモーゲージ会社19に設けられた融資審査・実行システム、債権管理システム、証券化システムへのデータ取り込みを行なう。先ず、図９のステップＳ11において該当物件の検索を行なう。検索キーコードとしては、図４に示す住宅ローン事前審査申込シート６ａの枠線マーク９ａ欄に記載される契約（見込客）番号、或いは請負契約決定後は、請負契約番号が採用される。図示しない検索コード欄に契約（見込客）番号、或いは請負契約番号、借入者氏名（漢字表記、カナ表記）、ファクシミリの受信日等のうち少なくとも１つ以上を入力して検索ボタンをクリックする。
【００９３】
次にステップＳ12において、図２に示すアプリケーションサーバ28は融資審査・実行システム、債権管理システム、証券化システムに対してＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８のＤＢサーバ24に格納されたＣＳＶデータの取り込み指示を行なう。ここで、ＦＡＸ−ＯＣＲサーバ８のＤＢサーバ24に格納されたＣＳＶファイルが、基本情報としてデータサーバ20ａの建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａにそれぞれ格納される。
【００９４】
次にステップＳ13において、建物設計・建物性能情報を取り込む指示を実行すると、請負契約番号を検索抽出キーとして住宅メーカー１に設けられたデータサーバ２の建物設計・建物性能情報ＤＢ３及び邸別土地建物価格情報ＤＢ31から抽出され、専用回線23及び外信サーバ29を介して邸別耐震等級情報、邸別耐火等級情報、邸別耐風等級情報、邸別土地建物価格情報等を含む各種情報が図１に示すＤＢサーバ24に一旦取り込まれて基本情報として登録処理される（ステップＳ14）。このとき、オペレータはファクシミリでイメージ情報として取り込んだ画像を表示して自動的に文字認識出来ないエリアの情報を入力する。
【００９５】
そして、ステップＳ15において、必要なデータが正常に登録されたか否かを判断し、正常に登録されて図示しない確認・保存ボタンがクリックされると、融資審査・実行システムのデータサーバ20ａに送信されて該データサーバ20ａに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａにそれぞれ格納される。尚、ステップＳ15において、入力漏れ等のエラーが発生した場合には、ステップＳ14に戻ってオペレータによるエラー修正処理を行う。
【００９６】
図10は事前審査及び本審査を行う様子を示すフローチャートである。先ず図10のステップＳ21において、請負契約番号を検索抽出キーとして審査を行なう物件の検索を行なうと、アプリケーションサーバ28が作動して、融資審査・実行システムのデータサーバ20ａに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａにアクセスして基本情報が検索・抽出される。
【００９７】
次にステップＳ22において、審査担当者により事前審査を行なう。商品マスタデータベース（以下、「商品マスタＤＢ」という）33には審査を行なう際の各種審査基準情報が格納されており、事前審査に必要な事項に関して商品マスタＤＢ33から審査基準情報を参照して審査を行なう。
【００９８】
図42及び図43は審査画面の一例である。図１に示す住宅メーカー１の住宅設計・生産支援システムにて演算処理され、データサーバ２に蓄積された建物設計・建物性能情報ＤＢ３に蓄積されたデータを突合処理して取り込んだデータと、商品マスタＤＢ33に予め設定されている証券化に必要な性能基準データとを比較演算し、当該建物が予定する債権プールの性能基準値を満たしているか否かを自動判定する。
【００９９】
一方、ローンの審査担当者は、各項目の自動判定結果を参考にしつつ、各項目の右側に表示されたチェックボックスで確認を行なう。このチェックボックスは、性能項目の全てが満足されない場合であっても、総合的に債権プールに追加しても構わないと判断されるものに対する許可の意味を持つ。
【０１００】
図42に示す判定画面はＬＴＶ（当初担保比率）とＤＴＩ（当初返済比率）の計算結果判定画面とその確認チェックを行う画面の一例であり、図43に示す判定画面は建物性能情報取り込み結果判定とその確認チェックを行う画面の一例である。
【０１０１】
尚、個人信用情報機関34から送られたカードローン等の他の種々のローン等の特定個人の信用情報が外信サーバ29を介してＤＢ兼ＷＥＢサーバ30に送られ、個人信用情報による与信判断システムに設けられたアプリケーションが作動して、借入者及び連帯保証人に対する与信判断プログラムが実行されて事前審査が行なわれる。
【０１０２】
次にステップＳ23において、審査コメントを記入し、融資審査・実行システムのデータサーバ20ａに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａに保存する。
【０１０３】
次にステップＳ24において、事前審査の判定等に基づいて、証券化を前提とする住宅ローンとして、１次承認申請を行なうか否かを判断し、貸付基準に達しない住宅ローンは謝絶する。１次承認申請をする場合には、ステップＳ25において１次承認者により審査を行なう。このとき、１次承認審査に必要な事項に関して商品マスタＤＢ33から１次承認審査基準情報を参照して１次承認審査を行なう。
【０１０４】
次にステップＳ26において、１次承認審査結果に基づいて、証券化を前提とする住宅ローンとして、貸付基準に該当しているか否かをシステムの判定結果と、審査担当者の審査コメントを参考に判断し、一定の基準に達していない場合は謝絶する。また情報不足や別の観点での審査が必要と判断され即断することが困難な場合は、その指示を審査コメントに記載して前記ステップＳ22に差し戻す。貸付基準に該当する場合は２次（最終）承認にまわす。
【０１０５】
２次承認申請が行なわれた案件については、ステップＳ27において、２次承認者（最終承認者）により審査を行なう。このとき、２次審査に必要な事項に関して商品マスタＤＢ33から２次承認審査基準情報を参照し、審査担当、１次承認者コメントと併せて２次承認審査を行なう。
【０１０６】
次にステップＳ27の２次承認審査結果に基づいて、ステップＳ28において、２次承認するか否かを判断し、証券化を前提とする住宅ローンとして、貸付基準に該当しない住宅ローンの場合には謝絶し、情報不足や別の観点での審査が必要と判断され即断することが困難な場合は、その指示を審査コメントに記載して前記ステップＳ23またはステップＳ25に差し戻す。
【０１０７】
ステップＳ28において、２次承認する場合には、２次承認されたその特定の住宅ローンのステータスを２次承認済みに変換して融資審査・実行システムのデータサーバ20ａに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ａ、土地情報ＤＢ21ａ及び債務者情報ＤＢ22ａに保存する。
【０１０８】
図12は融資実行承認のフローチャートを示す。先ず、ステップＳ31において、特定の住宅ローンを実行するための融資実行登録を行なう。ステップＳ32において、融資するための１次承認申請をするか否かを、ローンの申し込み審査結果に基づく、融資金利、融資金額、融資希望日通りであることを確認の上、１次承認者に申請する。内容に誤りがあった場合、差し戻し処理をし、修正登録・審査を実施する。
【０１０９】
ステップＳ33において、１次承認者は、１次承認申請の内容に誤りが無いか慎重に審査し、内容に誤りがなければ２次承認申請を行なう（ステップＳ34）。内容に誤りがあった場合は、融資実行登録者に差し戻す。２次承認申請をする場合には、ステップＳ35において２次承認者により審査を行なう。
【０１１０】
次にステップＳ35の２次承認審査結果に基づいて、ステップＳ36において、２次承認するか否かを判断し、融資に伴う２次承認の一定の規準に達しない住宅ローンの場合にはステップＳ31に差し戻す。
【０１１１】
ステップＳ36において、２次承認する場合には、２次承認されたその特定の住宅ローンの融資のステータスを２次承認済みに変換して債権管理システムのデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂに保存すると共にステップＳ37において住宅ローンの実行を行なう。
【０１１２】
２次承認は、担当者、１次承認者の申請に基づき、住宅ローンの融資実行を確定させる意味を持つと同時に、システム上、２次承認が行なわれた住宅ローンのステータスは債権管理に変わり、図１に示す融資・審査実行システムのデータベースから債権管理システムのデータベースにデータが移行する。データ移行の指示は、２次承認ボタンをクリックすることで自動的に行なわれる。
【０１１３】
図13は融資実行確認のフローチャートを示す。先ず、ステップＳ41において、アプリケーションサーバ28を作動して債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂにアクセスして融資実行確認を行なう。ステップＳ42において振込明細票を出力し、ステップＳ43において返済予定表を出力し、ステップＳ44において融資予定表を出力する。そして、帳票サーバ35に格納すると共に、各帳票を出力する。
【０１１４】
図14は債権管理システムの動作を説明するフローチャートである。アプリケーションサーバ28を作動してステップＳ51において債務者情報を登録し、ステップＳ52において物件情報を登録し、ステップＳ53において債権情報を登録し、ステップＳ54において保証債務情報を登録して債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂに保存する。更にステップＳ55において債権情報一覧をＣＳＶファイルで出力し、ステップＳ56においてお客とのやり取りを残したコンタクト履歴管理を画面出力する。
【０１１５】
前記ステップＳ51〜Ｓ54においては、通常は、図１に示す融資審査・実行システムから図12に示す前記ステップＳ35〜Ｓ37で自動的に引き継がれたデータを確認すれば足りる。但し、内容に万一、誤りや変更が生じた場合の修正用画面として、ここで登録が可能となるよう用意されたものである。
【０１１６】
更に図14に示す前記ステップＳ55において、これまでシステムに蓄積したモーゲージバンクとしての管理用データを出力するための機能が、図32に示す債権情報一覧のＣＳＶファイル出力機能である。
【０１１７】
また図14に示す前記ステップＳ56におけるコンタクト履歴管理は、その時点までの顧客とのやり取りを記録しておくもので、図１に示す融資審査・実行システムから証券化システムまで全ての時点で確認が出来るよう引き継がれていく。
【０１１８】
図15は口座振替データを作成する通常返済管理システムの動作を説明するフローチャートである。ステップＳ61においてアプリケーションサーバ28を作動させて回収データを作成し、ステップＳ62において回収予定登録を行ない、債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂのデータを修正・保存する。
【０１１９】
次にステップＳ63において口座振替データを作成し、暗号化したものをＭＯ（Magneto-Optical disk；光磁気ディスク）に出力する。そしてＰＣ（Personal Computer；パーソナルコンピュータ）を介して集金代行会社36に口座振替データをアップロードする。一方、集金代行会社36から振替結果データをダウンロードしてＰＣを介してＭＯに記憶し、暗号を解読してステップＳ64において、口座振替結果を取り込む。ここで、ＭＯは外部アクセスを遮断するために採用される。
【０１２０】
次にステップＳ65において回収状況を登録し、ステップＳ66において、回収方法を通常回収にするか、取り立て回収にするかを選択する。そして、債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂのデータを修正・保存し、履歴を随時蓄積する。
【０１２１】
図16は返済延滞管理を行う様子を示すフローチャートである。先ず、アプリケーションサーバ28を作動して債権管理システムのデータサーバ20ｂ設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ債務者情報ＤＢ22ｂ及び帳票サーバ35にアクセスして、ステップＳ71において口座振替不能一覧を作成し、ステップＳ72において回収状況一覧を作成し、ステップＳ73において延滞債権一覧を作成する。そして、作成した口座振替不能一覧、回収状況一覧及び延滞債権一覧をプリントアウトして帳票出力を行なう。
【０１２２】
図17は繰上返済管理を行なう様子を示すフローチャートである。先ず、アプリケーションサーバ28を作動して帳票サーバ35にアクセスし、ステップＳ81においてお客とのやり取りを残したコンタクト履歴管理を作成し、ステップＳ82において期限前返済予定シミュレーションを作成し、ステップＳ83において期限前返済予定登録を行い、ステップＳ84において返済予定表を出力し、ステップＳ85において残高証明書を出力し、ステップＳ86において完済証を出力する。
【０１２３】
そしてステップＳ87において、ステップＳ82で作成した期限前返済予定シミュレーションと、ステップＳ83で作成した期限前返済予定登録を画面出力し、プリントアウトして帳票出力を行なう。そして、債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂのデータを修正・保存し、履歴を随時蓄積する。
【０１２４】
図18は個人信用情報機関34向けにファイルを作成する様子を示すフローチャートである。先ず、債権管理システムに設置されたデータサーバ20ｂに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｂ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｂ、土地情報ＤＢ21ｂ及び債務者情報ＤＢ22ｂにアクセスすると共に、個人信用情報機関34を選択し、ステップＳ91においてＣＳＶファイルを出力した後、ステップＳ92において暗号化処理し、ステップＳ93においてＭＯに出力する。
【０１２５】
図19は証券化システムの動作を説明するフローチャートである。先ず、ステップＳ101において、当初返済比率情報、当初担保比率情報、邸別耐震等級情報、地耐力情報、邸別耐火等級情報、邸別耐風等級情報、邸別土地建物価格情報等に基づいて特定の債権プールの抽出条件を設定する。
【０１２６】
図37は債権プールの抽出条件を設定する表示画面の一例であり、図38は債権プールの抽出条件を設定した後の登録確認画面である。図37に示される債権プール番号は、証券化システムにて証券化プールの抽出を行った後で、実際に証券化されたものに付番されるものである。
【０１２７】
住宅ローン債権の債権プールの抽出処理のフローは図51〜図53に示す通りである。ここでは、特に耐震等級情報や保有水平耐力をはじめとする建物設計・建物性能情報を有していることで、天災リスクをカバーしているが、債権プールの属性を向上させるために、図52に示すように、建設地の郵便番号を利用した層化サンプリングをシステムに自動的に行なわせることで、建設地が特定エリアに集中しないよう（例えば、郵便番号上３桁ベースの重複が無いよう）にしている。図53は図23に示す債権プールの各項目を説明する図である。
【０１２８】
次にステップＳ102において個別債権明細を追加し、ステップＳ103において個別債権明細を削除する。個別債権明細の削除を行なうことにより、自動的に抽出された債権プールの微調整を実施する。この段階で、個別の債権の追加・削除による債権プールの変化は、リアルタイムに結果が表示されるため、これを基に債権プールが確定したら実行ボタンをクリックする。
【０１２９】
図39は明細追加検索画面の一例であり、図40は追加候補検索結果を示す表示画面であり、図41は明細追加の確認画面である。証券化システムにおいて、債権プール抽出を行った後に、その債権プールから個別案件の明細を追加・削除した後に保存すると、図32に示す債権情報一覧.ＣＳＶファイルの項目番号７にある「債権プール番号」に債権プール番号が登録される。
【０１３０】
そして、図19に示すステップＳ104において仮登録を実施し、ステップＳ105において債権プールを登録する。ステップＳ105において債権プールが登録されると抽出条件にマッチした各情報が証券化システムに設置されたデータサーバ20ｃに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｃ、土地情報ＤＢ21ｃ及び債務者情報ＤＢ22ｃに移行する。
【０１３１】
次にステップＳ106において取引先を登録し、ステップＳ107において、図32に示すような債権情報一覧を作成し、ステップＳ108において、図33に示すような回収状況一覧を作成し、ステップＳ109において延滞債権一覧を作成し、ステップＳ110〜Ｓ112においてＣＳＶファイルを出力する。
【０１３２】
また提出情報の選択をした後、ステップＳ113において、図23に示すような、外部向けレポートを図53に示す条件にて自動生成し、ステップＳ114においてＣＳＶファイルを出力する。以降毎月の履歴データをレポートとしてアレンジャー（住宅ローン証券の流動化を行うための設計作業や資産の優先劣後構造の構築、格付けの取得等、住宅ローンの証券化業務を具体的にアレンジする者）や格付機関に提供する。
【０１３３】
図20〜図22は証券化システムに設けられた演算手段26により当初返済比率情報を演算する様子を示すフローチャートである。実際には、２口を越える複数口数にまで対応しているが、ここでは２口の例で説明する。
【０１３４】
先ず、図20に示すステップＳ121において、証券化システムに設置されたデータサーバ20ｃに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｃ、土地情報ＤＢ21ｃ及び債務者情報ＤＢ22ｃにアクセスして、特定の住宅ローンの申込者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるかを判断し、その年齢から外れた場合には申込不許可とする。その年齢以内であればステップＳ122において、１請負契約に対して複数口の住宅ローンが申し込まれたか否かを判断し、１請負契約に対して１口の住宅ローンが申し込まれた場合にはステップＳ123において、申込者以外に収入合算者が設定されているか否かを判断する。
【０１３５】
前記ステップＳ123において、収入合算者が設定されていない場合には、ステップＳ124において、申込者の年齢が５０歳未満か否かを判断し、５０歳以上である場合には申込者の年収額の７０％を当初返済比率情報を演算する際の年収額情報（Ａ）とする。また５０歳未満の場合には申込者の年収額をそのまま年収額情報（Ｂ）とする。ここで、当初返済比率情報＝年間返済額情報／年収額情報により演算される。
【０１３６】
次に前記ステップＳ123において、申込者以外に収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ125において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、前記ステップＳ124に進んで同様に年収額情報（Ａ），（Ｂ）が演算される。
【０１３７】
次に前記ステップＳ125において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ126において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には前記ステップＳ124に進んで同様に年収額情報（Ａ），（Ｂ）が演算される。
【０１３８】
前記ステップＳ126において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ127において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の５０％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｃ）とする。
【０１３９】
また前記ステップＳ127において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の２５％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｄ）とする。
【０１４０】
前記ステップＳ122において、１請負契約に対して複数口の住宅ローンが申し込まれた場合には、ステップＳ128において多世帯住宅か否かを判断する。この際、演算手段26は建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃに記憶された住宅の建物設計・建物性能情報からキッチンセットの数情報と、図11に示す間取り図に付与されたプラン番号情報とを抽出し、該キッチンセットの数情報と、プラン番号情報とを照合して、単世帯住宅で夫婦が複数口の住宅ローンを設定したものか、多世帯住宅の各世帯がそれぞれ住宅ローンを設定したものかを判断する。
【０１４１】
図11において、単世帯住宅ではプラン番号としてＳ１〜Ｓ４が設定されており、二世帯住宅ではプラン番号としてＷ１〜Ｗ５、Ｊ１〜Ｊ５、Ｔ１〜Ｔ５が設定されている。単世帯住宅であってもキッチンセットが２セット以上設けられるものが存在するが、プラン番号と照合することにより単世帯住宅で夫婦が複数口の住宅ローンを設定したものか、多世帯住宅の各世帯がそれぞれ住宅ローンを設定したものかを正確に判別することが出来る。
【０１４２】
ステップＳ128において、単世帯住宅であった場合には、ステップＳ129において、各申込者の続柄が親子、夫婦のいずれかであるか否かを判断し、それ等の続柄でない場合には、ステップＳ130において、どちらかの一方の申し込みのみ許可する。
【０１４３】
次にステップＳ131において、申込者以外に収入合算者が設定されているか否かを判断し、収入合算者が設定されていない場合には、申込者の年齢が５０歳未満の場合には申込者の年収額をそのまま年収額情報（Ｅ）とし、申込者の年齢が５０歳以上である場合には申込者の年収額の７０％を年収額情報（Ｅ）とする。
【０１４４】
また前記ステップＳ131において、申込者以外に収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ132において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、同様に年収額情報（Ｅ）が演算される。
【０１４５】
次に前記ステップＳ132において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ133において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には同様に年収額情報（Ｅ）が演算される。
【０１４６】
前記ステップＳ133において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ134において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の５０％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｆ）とする。
【０１４７】
また前記ステップＳ134において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の２５％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｇ）とする。
【０１４８】
図20に示す前記ステップＳ129において、各申込者の続柄が親子、夫婦のいずれかである場合には、図21に示すステップＳ141において、各申込者の年収額の高い方を主たる申込者とし、年収額の低い方をみなし合算者とする。例えば申込者が５０歳以上の場合はその申込者の年収額の７０％と比較する。
【０１４９】
次にステップＳ142において、みなし合算者が申込者の親か否かを判断し、親でない場合には、ステップＳ143において、収入合算者が設定されているか否かを判断する。ここで、収入合算者は１名を想定する。
【０１５０】
前記ステップＳ143において、収入合算者が設定されていない場合には、主たる申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の５０％）且つ主たる申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｈ）とする。
【０１５１】
次に前記ステップＳ143において、収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ144において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、同様に年収額情報（Ｈ）が演算される。
【０１５２】
次に前記ステップＳ144において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ145において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には同様に年収額情報（Ｈ）が演算される。
【０１５３】
前記ステップＳ145において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ146において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の５０％）＋（合算者の年収額の５０％）を年収額情報（Ｉ）とする。
【０１５４】
また前記ステップＳ146において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の５０％）＋（合算者の年収額の２５％）を年収額情報（Ｊ）とする。
【０１５５】
前記ステップＳ142において、みなし合算者が申込者の親である場合には、ステップＳ147において、収入合算者が設定されているか否かを判断する。ここで、収入合算者は１名を想定する。
【０１５６】
前記ステップＳ147において、収入合算者が設定されていない場合には、主たる申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の２５％）且つ主たる申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｋ）とする。
【０１５７】
次に前記ステップＳ147において、収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ148において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、同様に年収額情報（Ｋ）が演算される。
【０１５８】
次に前記ステップＳ148において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ149において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には同様に年収額情報（Ｋ）が演算される。
【０１５９】
前記ステップＳ149において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ150において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の２５％）＋（合算者の年収額の５０％）を年収額情報（Ｌ）とする。
【０１６０】
また前記ステップＳ150において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（みなし合算者の年収額の２５％）＋（合算者の年収額の２５％）を年収額情報（Ｍ）とする。尚、演算手段26は、前記年収額情報（Ｈ）〜（Ｍ）の場合、各申し込みは単独で当初返済比率（ＤＴＩ；Debt to income）も審査して基準を満たす必要がある旨の演算処理を行なう。
【０１６１】
図20のステップＳ128において、多世帯住宅であった場合には、図22のステップＳ161において、各申込世帯が、親子、兄弟、叔父（叔母）との続柄世帯となっているか否か判断し、そのような続柄世帯でない場合には、ステップＳ162において、どちらか一方の申込のみ許可する。
【０１６２】
次にステップＳ163において、申込者以外に収入合算者が設定されているか否かを判断し、収入合算者が設定されていない場合には、申込者の年齢が５０歳未満の場合には申込者の年収額をそのまま年収額情報（Ｎ）とし、申込者の年齢が５０歳以上である場合には申込者の年収額の７０％を年収額情報（Ｎ）とする。
【０１６３】
また前記ステップＳ163において、申込者以外に収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ164において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、同様に年収額情報（Ｎ）が演算される。
【０１６４】
次に前記ステップＳ164において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ165において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には同様に年収額情報（Ｎ）が演算される。
【０１６５】
前記ステップＳ165において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ166において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の５０％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｏ）とする。
【０１６６】
また前記ステップＳ166において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の２５％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｐ）とする。
【０１６７】
前記ステップＳ161において、各申込世帯が、親子、兄弟、叔父（叔母）との続柄世帯となっている場合には、ステップＳ167において、各世帯申込毎に当初返済比率（ＤＴＩ）を演算する。
【０１６８】
次にステップＳ168において、申込者以外に収入合算者が設定されているか否かを判断し、収入合算者が設定されていない場合には、申込者の年齢が５０歳未満の場合には申込者の年収額をそのまま年収額情報（Ｑ）とし、申込者の年齢が５０歳以上である場合には申込者の年収額の７０％を年収額情報（Ｑ）とする。
【０１６９】
また前記ステップＳ168において、申込者以外に収入合算者が設定されている場合には、ステップＳ169において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかであるか否かを判断し、それ等の関係でない場合には、同様に年収額情報（Ｑ）が演算される。
【０１７０】
次に前記ステップＳ169において、収入合算者が申込者の親、配偶者、子の何れかである場合には、ステップＳ170において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下であるか否かを判断し、その年齢から外れた場合には同様に年収額情報（Ｑ）が演算される。
【０１７１】
前記ステップＳ170において、収入合算者の年齢が２０歳以上且つ６０歳以下である場合には、ステップＳ171において、収入合算者が申込者の親であるか否かを判断し、親でない場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の５０％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｒ）とする。
【０１７２】
また前記ステップＳ171において、収入合算者が申込者の親である場合には、申込者の年収額＋（収入合算者の年収額の２５％）且つ申込者の年収額の５０％以内を年収額情報（Ｓ）とする。
【０１７３】
上記構成によれば、住宅ローン債権を証券化するために、格付機関が想定する当初返済比率（ＤＴＩ）の演算ロジックを、そのまま証券化システムに反映させ、データサーバ20ｃに設けられた建物設計・建物性能情報ＤＢ３ｃ、邸別土地建物価格情報ＤＢ31ｃ、土地情報ＤＢ21ｃ及び債務者情報ＤＢ22ｃに格納された住宅の建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債務者情報をもとに、演算手段26により自動的に計算することが出来る。
【０１７４】
通常の金融機関の当初返済比率（ＤＴＩ）は格付機関の当初返済比率（ＤＴＩ）の計算方法と異なるため、格付機関は格付機関のロジックで修正し直して当初返済比率（ＤＴＩ）を再計算する必要があったが、本システムではこれを必要としない。そのため、このシステムで計算された当初返済比率（ＤＴＩ）はそのまま投資家、格付機関に債権情報として提供出来、特別な修正加工を必要としない。
【０１７５】
また、住宅ローンの申込者や収入合算者の年齢によって、本人年収額にストレスを与えることにより、給与所得者が年金収入に移行した場合の給与水準を予め当初返済比率（ＤＴＩ）計算システムに反映することが出来る。
【０１７６】
即ち、年齢５０歳以上の場合、本人年収額の７０％を収入として当初返済比率（ＤＴＩ）を計算させている。また申込者の親を収入合算者とする場合、収入合算額は、親の年収額の２５％だけを合算している。これは格付機関に特有の考え方であり、住宅ローン返済期間中の親の死亡をリスクファクターとして反映させた格付機関特有の考え方であり、これを本システムに取り込み算出させている。
【０１７７】
通常の金融機関は、親の年収額の５０％合算となっていることが多いため、格付機関は、親の年収額の２５％に置きなおして修正当初返済比率（ＤＴＩ）を再計算しなければならず、通常これらの修正を加えたものを、修正当初返済比率（ＤＴＩ）として投資家に提供している。また収入合算者が子または配偶者の場合はストレスを与えない。
【０１７８】
例えば特定の住宅に対して２口の住宅ローンが設定された場合には、単世帯住宅で二人の人が住宅ローンを借入する場合と、二世帯住宅のそれぞれの世帯が住宅ローンを借り入れする場合がある。これを住宅メーカ１側のシステムからデータ伝送された建物設計・建物性能情報に含まれるキッチンセットの数と、間取り図に付番されたプラン番号とをキーにして照合することにより、自動的に二世帯住宅か否かの判定を行うことが出来、このような判定結果に基づいて収入合算ルールを自動的に変更することが出来る。
【０１７９】
即ち、同じ１棟の建物であった場合でも、単世帯住宅で、例えば夫婦二人がそれぞれ住宅ローンを組む場合と、二世帯住宅において、各世帯が各々１口ずつの住宅ローンを組む場合では、当初返済比率（ＤＴＩ）の算出方法が格付機関のロジックでは異なるために上記の判定結果に基づいて、当初返済比率（ＤＴＩ）算出方式を自動的に変化させて対応することが出来る。
【０１８０】
例えば、１棟の単世帯で、夫婦がそれぞれローンを組んだ場合、離婚を原因として延滞が発生するリスクが増大すると考えられるため、このリスクに対するストレスを当初返済比率（ＤＴＩ）に与えている。実際に延滞理由の最大要因のひとつが離婚である。
【０１８１】
具体的には、１棟全体の借入金額を合計し、その返済額を算出の上で、年収額の多い人をＡ、少ない人をＢとすると、Ａの年収＋Ｂ×１／２を世帯年収額として計算し（これをＣとする）、年間返済額／Ｃで世帯当初返済比率（ＤＴＩ）を算出する。
【０１８２】
１つの世帯で複数借り入れがある場合、この世帯当初返済比率（ＤＴＩ）を基本としている。
【０１８３】
一方、本システムで、多世帯住宅であると判定した場合は、上記の単世帯の収入合算のロジックは使用出来ない。即ち、１棟の建物といえども世帯は独立しているため互いの世帯の返済は別々と考えるロジックに自動的に切り替えるシステムとなっている。
【０１８４】
この場合は、年間返済額を世帯ごとに年収額の１００％で除してもとめた当初返済比率（ＤＴＩ）を算出する。且つ世帯ごとに収入合算者がいれば、その人の年収の５０％且つ本人年収額の５０％を限度とした金額を本人年収額に加えて当初返済比率（ＤＴＩ）を計算する。
【０１８５】
上記に加えて、それぞれ、借入者、収入合算者年齢を判断して、年収額に対するストレスは常に加えるロジックとなっている。以上のとおり、借入者の年齢、世帯構成収入合算者の続柄等をシステム上で判定させ、これらそれぞれの場合毎に異なる当初返済比率（ＤＴＩ）算出方式をとる格付機関の考え方と整合性をとっている。
【０１８６】
収入合算ロジックは、格付機関の事前のチェックを経ているロジックであるため、投資家にとっても当初返済比率（ＤＴＩ）を改めて再計算する必要が生じない。
【０１８７】
また、システムに取り込んだ借入者及び収入合算者の年齢、続柄情報を基に年収に対して一定の係数を乗じることで高齢者等の退職後の年収減少に対するリスクが反映された情報を提供出来る。
【０１８８】
このようにして演算手段26は情報結合手段25により関連付けられた建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債務者情報に基づいて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを証券化の際の最重要要素の１つである当初返済比率（ＤＴＩ）に関して演算する。
【０１８９】
尚、当初返済比率情報について詳しく前述したが、演算手段26は、当初返済比率情報、当初担保比率情報、邸別耐震等級情報、地耐力情報、邸別耐火等級情報、邸別耐風等級情報、邸別土地建物価格情報のうちの少なくとも１つ或いはこれ等を適宜組み合わせて、特定の住宅ローンを、証券化される住宅ローンの特定の債権プールに含めるか否かを演算するものである。図23に演算手段26により演算された証券化される複数の住宅ローンが一同に含められた特定の債権プールの概要の一例を示す。
【０１９０】
このように、演算手段26により演算されて特定の債権プールに一同に含まれた複数の住宅ローンの各住宅ローンが設定された住宅の建物設計・建物性能情報、邸別土地建物価格情報、住宅の土地情報及び債務者情報が出力手段27により出力され、これ等の情報を基にして格付機関では、各特定の債権プールに対して、債務履行の確実性が最も高い「AAA」、債務履行の確実性が極めて高い「AA」、債務履行の確実性が高い「A」、債務履行の確実性は十分である「BBB」、債務履行の確実性は当面問題ない「BB」、債務履行の確実性に問題がある「B」、債務不履行に陥っているか、またはその懸念が強い。債務不履行に陥った債権は回収が十分には見込めない可能性がある「CCC」、債務不履行に陥っているか、またはその懸念が極めて強い。債務不履行に陥った債権は回収がある程度しか見込めない「CC」、債務不履行に陥っており、債権の回収も殆ど見込めない「C」等の格付けを行なうことが出来、住宅の建物設計や建物性能を考慮することで、長寿命化した住宅の本来の価値が反映された格付けを実施することが出来、投資家にとっては投資リスクを低減することが出来る。
【０１９１】
また図２に示す外信サーバ29は情報提供手段を兼ねており、特定の債権プールに含まれる特定の住宅ローンが設定された住宅の定期点検プログラムまたはリフォーム工事またはリフレッシュ工事のタイミングで邸別土地建物価格情報を、その特定の債権プールに含まれる特定の住宅ローン債権の証券を購入した投資家に定期的に提供する。また、債務者情報、債権情報、回収情報の各明細、ダイナミックデータ、スタティックデータ、回収状況報告書、属性分析データ等の各種情報も定期的に投資家に提供する。
【産業上の利用可能性】
【０１９２】
本発明の活用例として、長寿命化した住宅の本来の価値が反映された情報を提供出来る住宅ローン債権の情報提供方法及び住宅ローン債権の情報提供システムとして利用出来る。
【符号の説明】
【０１９３】
１…住宅メーカー
２…データサーバ
３，３ａ〜３ｃ…建物設計・建物性能情報ＤＢ
４…ローン借入者
５…ファクシミリ装置
６ａ〜６ｄ…住宅ローン事前審査申込シート
７…公衆回線
８…ＦＡＸ−ＯＣＲサーバ
９，９ａ…枠線マーク
10…シート位置確認マーク
11…データ変換実行マーク
12…枠線データ
12ａ…強調枠線
13…テキスト文字・記号データ
13ａ…強調文字・記号
14…位置補正手段
15…データ変換手段
16…データ修正手段
17…カーソル
18…イメージ画像データ
19…モーゲージ会社
20ａ〜20ｃ…データサーバ
21ａ〜21ｃ…土地情報ＤＢ
22ａ〜22ｃ…債務者情報ＤＢ
23…専用回線
24…ＤＢサーバ
25…情報結合手段
26…演算手段
27…出力手段
28…アプリケーションサーバ
29…外信サーバ
30…ＤＢ兼ＷＥＢサーバ
31，31ａ〜31ｃ…邸別土地建物価格情報ＤＢ
33…商品マスタＤＢ
34…個人信用情報機関
35…帳票サーバ
36…集金代行会社
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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【図２４】
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【図２５】
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【図２６】
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【図２７】
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【図２８】
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【図２９】
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【図３０】
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【図３１】
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【図３２】
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【図３３】
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【図３４】
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【図３５】
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【図３６】
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【図３７】
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【図３８】
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【図３９】
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【図４０】
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【図４１】
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【図４２】
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【図４３】
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【図４４】
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【図４５】
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【図４６】
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【図４７】
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【図４８】
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【図４９】
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【図５０】
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【図５１】
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【図５２】
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【図５３】
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