(57)【要約】      （修正有）【課題】売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援できる不動産取引支援システム、及び不動産取引支援方法を提供する。【解決手段】不動産取引支援システム１は、通信網５を介して接続する、売主が使用する売主端末２と、買主が使用する買主端末３と、を備える。売主端末２は、物件情報の入力を支援する売主入力支援手段と、物件情報を送信する送信手段とを備える。買主端末３は、物件情報を取得する物件情報取得手段と、売主の支払い能力の指標を示す指標情報を取得する指標情報取得手段と、物件情報、指標情報、価格情報、及びリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段と、買主による価格情報、及びリース契約情報の変更操作を受付ける操作受付手段と、操作受付手段が買主による変更操作を受付けた場合、価格情報、及びリース契約情報を変更する変更手段と、を備える。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末と、
買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末とが、
通信網を介して接続された不動産取引支援システムであって、
前記売主端末が、
前記不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援手段と、
前記通信網を介して、前記物件情報を送信する送信手段とを備え、
前記買主端末が、
前記物件情報を、前記通信網を介して取得する物件情報取得手段と、
前記売主の支払い能力の指標を示す指標情報を、前記通信網を介して取得する指標情報取得手段と、
前記物件情報、前記指標情報、前記不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段と、
前記買主による前記価格情報、及び前記リース契約情報の変更操作を受付ける操作受付手段と、
該操作受付手段が前記買主による変更操作を受付けた場合、前記価格情報、及び前記リース契約情報を変更する変更手段とを備えた
不動産取引支援システム。
【請求項２】
前記売主端末の前記売主入力支援手段が、
前記売主の信用を示す信用情報、及び前記物件情報の入力を支援する構成であり、
前記売主端末の前記送信手段が、
前記信用情報を前記指標情報として送信する構成である
請求項１に記載の不動産取引支援システム。
【請求項３】
前記買主端末の前記指標情報取得手段が、
前記通信網を介して接続された外部情報提供サーバーから提供された前記売主の信用を示す外部信用情報を、前記指標情報として取得する構成である
請求項１または請求項２に記載の不動産取引支援システム。
【請求項４】
前記売主端末の前記売主入力支援手段が、
前記売主の個人情報、及び前記物件情報の入力を支援する構成であり、
前記売主端末の前記送信手段が、
前記個人情報を前記指標情報として送信する構成である
請求項１から請求項３のいずれか１つに記載の不動産取引支援システム。
【請求項５】
前記売主端末の前記売主入力支援手段が、
売主が希望するリース契約条件を示す希望契約情報の入力を支援する構成であり、
前記売主端末の前記送信手段が、
前記希望契約情報を送信する構成であり、
前記買主端末の前記表示手段が、
前記希望契約情報を、前記リース契約情報の初期値として閲覧可能に表示する構成である
請求項１から請求項４のいずれか１つに記載の不動産取引支援システム。
【請求項６】
前記買主端末が、
前記通信網を介して接続された試算サーバーから提供された不動産価格の試算結果を示す試算情報を取得する試算情報取得手段を備え、
前記買主端末の前記表示手段が、
前記試算情報を、前記価格情報の初期値として閲覧可能に表示する構成である
請求項１から請求項５のいずれか１つに記載の不動産取引支援システム。
【請求項７】
前記売主端末の前記売主入力支援手段が、
前記売主による入力を対話形式で支援する構成である
請求項１から請求項６のいずれか１つに記載の不動産取引支援システム。
【請求項８】
前記売主端末が、
前記通信網を介した通話を可能にする売主通話手段を備え、
前記買主端末が、
前記通信網を介した通話を可能にする買主通話手段を備え、
前記売主端末の前記売主入力支援手段が、
前記買主通話手段への接続開始を支援する構成である
請求項１から請求項７のいずれか１つに記載の不動産取引支援システム。
【請求項９】
前記買主端末が、
前記買主の動画像を撮影する撮影手段と、
前記動画像を示す動画像情報を、前記通信網を介して送信する動画像送信手段とを備え、
前記売主端末が、
前記買主通話手段への接続を開始した場合、前記動画像情報を取得する動画像取得手段と、
前記動画像情報に基づいて、前記買主の動画像を閲覧可能に表示する動画像表示手段を備えた
請求項８に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１０】
リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末と、買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末とが、通信網を介して接続されたシステムを用いた不動産取引支援方法であって、
前記売主端末が、
前記不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援工程と、
前記通信網を介して、前記物件情報を送信する送信工程とを備え、
前記買主端末が、
前記通信網を介して送信された前記物件情報を取得する物件情報取得工程と、
前記売主の支払い能力の指標を示す指標情報を、前記通信網を介して取得する指標情報取得工程と、
前記物件情報、前記指標情報、前記不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示工程と、
前記買主による前記価格情報、及び前記リース契約情報の変更操作を受付ける操作受付工程と、
該操作受付工程が前記買主による変更操作を受付けた場合、前記価格情報、及び前記リース契約情報を変更する変更工程とを備えた
不動産取引支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、例えばリースバックを利用した不動産の取引を支援するような不動産取引支援システム、及び不動産取引支援方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の取引としては、売買取引、及び賃貸取引に加えて、昨今では、所有不動産を売却した売主が、買主とのリース契約によって、売却した不動産を継続使用する取引、所謂、リースバックと呼ばれる取引形態がある。
【０００３】
このリースバックを利用した不動産の取引は、所有不動産を売却した後でも、一定期間、不動産を売主が継続使用できるだけでなく、将来的に売却した不動産を買い戻すことも可能なため、売主にとって大きなメリットのある取引であることが知られている。
【０００４】
さらに、昨今では、より売主に有利な取引を実現するために、買取価格、及びリース料を入札項目として、リースバックを前提とした不動産をオークション形式で売却できる電子不動産取引システムが考案されている（特許文献１参照）。
【０００５】
ところで、不動産のリース期間やリース料などのリース契約条件は、例えば、不動産への投資に対する収益を買主が得られるように、不動産取引を仲介する仲介業者や買主によって設定されている。このため、リース期間の間、売主がリース料を支払い続ける限り、買主に不利益が生じることがない。
【０００６】
しかしながら、売主によっては、例えば、金銭的な事情により、リースバックを利用して所有不動産を売却することがあるため、所有不動産を売却した後も金銭的に余裕がなく、リース料の支払いが滞るおそれがあった。このため、リースバックを利用した不動産取引の場合、買主に不利益が生じないように、売主の支払い能力を加味して、リース契約条件を設定しなければならないという問題があった。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特開２００２−１１７１２２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
本発明は、上述の問題に鑑み、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援できる不動産取引支援システム、及び不動産取引支援方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
この発明は、リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末と、買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末とが、通信網を介して接続された不動産取引支援システムであって、前記売主端末が、前記不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援手段と、前記通信網を介して、前記物件情報を送信する送信手段とを備え、前記買主端末が、前記物件情報を、前記通信網を介して取得する物件情報取得手段と、前記売主の支払い能力の指標を示す指標情報を、前記通信網を介して取得する指標情報取得手段と、前記物件情報、前記指標情報、前記不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段と、前記買主による前記価格情報、及び前記リース契約情報の変更操作を受付ける操作受付手段と、該操作受付手段が前記買主による変更操作を受付けた場合、前記価格情報、及び前記リース契約情報を変更する変更手段とを備えたことを特徴とする。
【００１０】
上記売主は、個人や法人、あるいは個人または法人から依頼された不動産の仲介を行なう仲介業者などのことをいう。  
上記買主は、不動産の購入を希望する個人や法人、あるいは個人または法人から依頼された仲介業者などのことをいう。  
上記通信網は、通信回線と、サーバーやルーターとで構成され、売主端末と買主端末とが相互に通信可能に接続するものをいう。  
上記指標情報は、通信網を介して接続された外部装置、あるいは売主端末から取得される情報であって、売主の個人情報や売主の信用を示す信用情報などのことをいう。
【００１１】
この発明により、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。  
具体的には、売主端末が売主入力支援手段を備えたことにより、不動産取引支援システムは、売主による不動産の情報の入力を支援できるとともに、リースバックを利用した不動産の売却に必要な不動産の情報を買主へ漏れなく提供することができる。
【００１２】
さらに、買主端末が、物件情報、指標情報、価格情報、及びリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段と、買主による変更操作を受付けた場合、価格情報、及びリース契約情報を変更する変更手段とを備えたにより、不動産取引支援システムは、不動産の売買にかかる各種情報と不動産の賃貸にかかる各種情報とを瞬時に閲覧可能にするとともに、買主が、物件情報、及び指標情報を確認しながら、買取価格、及びリース契約条件を設定変更することができる。
【００１３】
この際、指標情報取得手段が取得した指標情報が、売主の支払い能力の指標を示す情報であるため、不動産取引支援システムは、不動産の情報に加えて、売主が支払い能力をどの程度有しているかを、買主に提示することができる。
【００１４】
これにより、不動産取引支援システムは、売主の支払い能力を加味した買取価格、及びリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。  
加えて、不動産取引支援システムは、例えば、売主の支払い能力の指標となる紙資料を買主または売主が収集する場合に比べて、売主の支払い能力の指標を示す情報の収集を容易にすることができる。
【００１５】
従って、不動産取引支援システムは、売主の支払い能力の指標を示す指標情報の収集を支援するとともに、買主端末に指標情報を閲覧可能に表示することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【００１６】
またこの発明の態様として、前記売主端末の前記売主入力支援手段が、前記売主の信用を示す信用情報、及び前記物件情報の入力を支援する構成であり、前記売主端末の前記送信手段が、前記信用情報を前記指標情報として送信する構成であってもよい。  
上記信用情報とは、例えば、勤務実態や年収、貯蓄や資産、あるいは債務などを示す情報のことをいう。
【００１７】
この発明により、不動産取引支援システムは、売主の支払い能力の指標として、信用情報を買主に提示することができる。このため、不動産取引支援システムは、売主の支払い能力を加味した買取価格、及びリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。  
従って、不動産取引支援システムは、売主端末から送信された信用情報によって、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をより支援することができる。
【００１８】
またこの発明の態様として、前記買主端末の前記指標情報取得手段が、前記通信網を介して接続された外部情報提供サーバーから提供された前記売主の信用を示す外部信用情報を、前記指標情報として取得する構成であってもよい。  
上記外部情報提供サーバーとは、例えば、保証会社や保険会社、あるいは信用情報機関などが運営管理するサーバーのことをいう。  
上記外部信用情報とは、例えば、保証会社や保険会社から提供された信用情報、信用情報機関から提供された事故情報などのことをいう。
【００１９】
この発明により、不動産取引支援システムは、売主の支払い能力の指標を示す情報として、売主の自己申告による信用情報に比べて、より確実な外部信用情報を、買主に提示することができる。このため、不動産取引支援システムは、より確実な外部信用情報に基づいたリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。
【００２０】
従って、不動産取引支援システムは、外部情報提供サーバーから提供された外部信用情報を買主端末が指標情報として取得することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をより確実に支援することができる。
【００２１】
またこの発明の態様として、前記売主端末の前記売主入力支援手段が、前記売主の個人情報、及び前記物件情報の入力を支援する構成であり、前記売主端末の前記送信手段が、前記個人情報を前記指標情報として送信する構成であってもよい。  
上記個人情報は、売主の氏名、住所、連絡先、及び同居家族の構成などを示す情報のことをいう。
【００２２】
この発明により、不動産取引支援システムは、売主による個人情報の入力を支援できるとともに、リースバックを利用した不動産の売却に必要な個人情報を、買主へ漏れなく提供することができる。
【００２３】
さらに、同居家族がいる売主に支払い能力が無くなった場合、リース料の支払いを売主に代わって同居家族に期待することができる。このため、例えば、売主の個人情報に同居家族などの情報を含めることで、不動産取引支援システムは、売主の氏名や連絡先などの情報と、売主の支払い能力の指標を示す情報とを同時に取得することができる。
【００２４】
これにより、不動産取引支援システムは、不動産の売却に必要な売主を特定する情報としてだけでなく、売主の支払い能力の指標として、売主の個人情報を買主に提示することができる。このため、不動産取引支援システムは、売主の個人情報に基づいたリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。
【００２５】
従って、不動産取引支援システムは、売主端末から送信された指標情報である個人情報を買主端末が取得することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をさらに支援することができる。
【００２６】
またこの発明の態様として、前記売主端末の前記売主入力支援手段が、売主が希望するリース契約条件を示す希望契約情報の入力を支援する構成であり、前記売主端末の前記送信手段が、前記希望契約情報を送信する構成であり、前記買主端末の前記表示手段が、前記希望契約情報を、前記リース契約情報の初期値として閲覧可能に表示する構成であってもよい。
【００２７】
この発明により、不動産取引支援システムは、売主が希望するリース契約条件、及び売主の支払い能力を加味したリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。このため、不動産取引支援システムは、買主だけでなく、売主も満足するリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。
【００２８】
またこの発明の態様として、前記買主端末が、前記通信網を介して接続された試算サーバーから提供された不動産価格の試算結果を示す試算情報を取得する試算情報取得手段を備え、前記買主端末の前記表示手段が、前記試算情報を、前記価格情報の初期値として閲覧可能に表示する構成であってもよい。
【００２９】
上記試算サーバーとは、物件情報に基づいて不動産価格の試算を行なうサーバー、あるいは金融機関などによって査定された不動産の査定価格が登録されたサーバーのことをいう。  
上記試算情報は、不動産価格の試算結果を示す情報、または不動産の査定価格を示す情報のことをいう。
【００３０】
この発明により、不動産取引支援システムは、買主による不動産価格の試算を不要にできるため、買主の負担を軽減することができる。このため、不動産取引支援システムは、不動産の買取価格の算出、及び売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【００３１】
またこの発明の態様として、前記売主端末の前記売主入力支援手段が、前記売主による入力を対話形式で支援する構成であってもよい。  
この発明により、不動産取引支援システムは、不動産の売却に不慣れな売主の入力操作を、より解り易く段階的に支援することができる。
【００３２】
さらに、例えば、物件情報の入力中断と入力の再開とを行える売主入力支援手段とした場合、不動産取引支援システムは、物件情報の入力を再開した際、どの工程から入力が再開されたかを、売主に容易に提示することができる。  
従って、不動産取引支援システムは、売主による入力操作をさらに支援できるとともに、買主によるリース契約条件の設定を支援することができる。
【００３３】
またこの発明の態様として、前記売主端末が、前記通信網を介した通話を可能にする売主通話手段を備え、前記買主端末が、前記通信網を介した通話を可能にする買主通話手段を備え、前記売主端末の前記売主入力支援手段が、前記買主通話手段への接続開始を支援する構成であってもよい。
【００３４】
この発明により、不動産取引支援システムは、例えば、物件情報の入力に関する問合せや、送信した物件情報に関する相談を、売主が買主との直接対話によって容易に行なうことができる。このため、不動産取引支援システムは、売主の利便性向上を支援することができる。
【００３５】
またこの発明の態様として、前記買主端末が、前記買主の動画像を撮影する撮影手段と、前記動画像を示す動画像情報を、前記通信網を介して送信する動画像送信手段とを備え、前記売主端末が、前記買主通話手段への接続を開始した場合前記動画像情報を取得する動画像取得手段と、前記動画像情報に基づいて、前記買主の動画像を閲覧可能に表示する動画像表示手段を備えてもよい。
【００３６】
この発明により、不動産取引支援システムは、売主が買主の姿を確認しながら対話することができる。このため、不動産取引支援システムは、買主によるリース契約条件の設定を支援するだけでなく、売主と買主との間における信頼関係の向上を支援することができる。
【００３７】
またこの発明は、リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末と、買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末とが、通信網を介して接続されたシステムを用いた不動産取引支援方法であって、前記売主端末が、前記不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援工程と、前記通信網を介して、前記物件情報を送信する送信工程とを備え、前記買主端末が、前記通信網を介して送信された前記物件情報を取得する物件情報取得工程と、前記売主の支払い能力の指標を示す指標情報を、前記通信網を介して取得する指標情報取得工程と、前記物件情報、前記指標情報、前記不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示工程と、前記買主による前記価格情報、及び前記リース契約情報の変更操作を受付ける操作受付工程と、該操作受付工程が前記買主による変更操作を受付けた場合、前記価格情報、及び前記リース契約情報を変更する変更工程とを備えたことを特徴とする。  
この発明により、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【発明の効果】
【００３８】
本発明により、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援できる不動産取引支援システム、及び不動産取引支援方法を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００３９】
【図１】不動産取引支援システムの構成を示す構成図。
【図２】不動産取引支援システムの内部構成を示すブロック図。
【図３】不動産取引支援システムにおける処理動作を示すシーケンス図。
【図４】物件情報入力画面を説明する説明図。
【図５】物件情報入力画面を説明する説明図。
【図６】個人情報入力画面を説明する説明図。
【図７】個人情報入力画面を説明する説明図。
【図８】相談方法選択画面を説明する説明図。
【図９】取引支援サーバーにおける処理動作を示すフローチャート。
【図１０】買主画面を説明する説明図。
【図１１】売主画面を説明する説明図。
【発明を実施するための形態】
【００４０】
この発明の一実施形態を以下図面と共に説明する。  
なお、図１は不動産取引支援システム１の構成図を示し、図２は不動産取引支援システム１のブロック図を示し、図３は不動産取引支援システム１における処理動作のシーケンス図を示し、図４は物件情報入力画面２１０を説明する説明図を示し、図５は物件情報入力画面２２０を説明する説明図を示している。
【００４１】
さらに、図６は個人情報入力画面２３０を説明する説明図を示し、図７は個人情報入力画面２４０を説明する説明図を示し、図８は相談方法選択画面２５０を説明する説明図を示し、図９は取引支援サーバー４における処理動作のフローチャートを示し、図１０は買主画面２６０を説明する説明図を示し、図１１は売主画面２７０を説明する説明図を示している。
【００４２】
本実施形態の不動産取引支援システム１は、図１に示すように、リースバックを利用して所有不動産の売却を希望する売主の売主端末２と、売主の所有不動産を買い取る買主の買主端末３と、売主端末２、及び買主端末３に対して各種情報を配信して取引を支援する取引支援サーバー４と、これらを相互に通信可能に接続した通信網５とで構成されている。
【００４３】
さらに、不動産取引支援システム１には、図１に示すように、不動産価格の試算結果を取引支援サーバー４に提供する試算サーバー６と、売主の信用情報を取引支援サーバー４に提供する外部情報提供サーバー７とが、通信網５を介して通信可能に接続されている。
【００４４】
売主端末２は、個人や法人、あるいは個人または法人から依頼された不動産の仲介を行なう仲介業者が売主として操作する端末であって、例えば、携帯可能なタブレット端末やノートＰＣ、あるいは据置型のデスクトップＰＣなどとする。なお、本実施例では、図１に示すように、売主端末２をタブレット端末として説明する。
【００４５】
この売主端末２は、図２に示すように、操作表示部２１と、記憶部２２と、マイク２３と、スピーカー２４と、回線接続部２５と、これらの動作を制御する端末制御部２６とで構成されている。  
より詳しくは、操作表示部２１は、タッチパネル等で構成され、売主による操作を受付ける機能と、各種情報を表示する機能とを有している。
【００４６】
記憶部２２は、ハードディスクあるいは不揮発性メモリなどで構成され、各種情報を書き込んで記憶する機能と、各種情報を読み出す機能とを有している。  
マイク２３は、売主の音声を集音して音声信号に変換する機能と、音声信号を出力する機能とを有している。  
スピーカー２４は、音声信号の入力を受付ける機能と、音声信号を音声に変換して出力する機能とを有している。
【００４７】
回線接続部２５は、無線子機などで構成され、通信網５に接続する機能と、通信網５を介した各種情報の送受信を行う機能とを有している。  
端末制御部２６は、ＣＰＵ及びメモリなどをハード構成と、プログラム及びデータなどのソフト構成とで構成され、売主による操作に対する各種処理機能、及び所定のバスを介して接続された各部の動作を制御する機能を有している。
【００４８】
また、買主端末３は、不動産の仲介を行なう仲介業者が買主として操作する端末であって、例えば、携帯可能なタブレット端末やノートＰＣ、あるいは据置型のデスクトップＰＣなどとする。なお、本実施例では、図１に示すように、買主端末３をデスクトップＰＣとして説明する。
【００４９】
この買主端末３は、図２に示すように、操作部３１と、表示部３２と、記憶部３３と、マイク３４と、カメラ３５と、スピーカー３６と、回線接続部３７と、これらの動作を制御する端末制御部３８とで構成されている。  
操作部３１は、キーボード３１ａ（図１参照）やマウス３１ｂ（図１参照）で構成され、買主よる操作を受付ける機能を有している。  
表示部３２は、液晶ディスプレイ、あるいは有機ＥＬディスプレイなどで構成され、各種情報を表示する機能を有している。
【００５０】
記憶部３３は、ハードディスクあるいは不揮発性メモリなどで構成され、各種情報を書き込んで記憶する機能と、各種情報を読み出す機能とを有している。この記憶部３３には、買主の操作を支援する手段として、後述する買主画面２６０を表示するためのプログラムが記憶されている。  
マイク３４は、買主の音声を集音して音声信号に変換する機能と、音声信号を出力する機能とを有している。  
カメラ３５は、買主に向けて配置され、対面する買主の動画像を撮影する機能と、撮影した動画像信号を出力する機能とを有している。
【００５１】
スピーカー３６は、音声信号の入力を受付ける機能と、音声信号を音声に変換して出力する機能とを有している。  
回線接続部３７は、有線ＬＡＮカードあるいは無線子機などで構成され、通信網５に接続する機能と、通信網５を介した各種情報の送受信を行う機能とを有している。  
端末制御部３８は、ＣＰＵ及びメモリなどをハード構成と、プログラム及びデータなどのソフト構成とで構成され、買主による操作に対する各種処理機能、及び所定のバスを介して接続された各部の動作を制御する機能を有している。
【００５２】
また、取引支援サーバー４は、図２に示すように、回線接続部４１と、サーバー記憶部４２と、これらの動作を制御するサーバー制御部４３とで構成されている。  
回線接続部４１は、有線ＬＡＮカードなどで構成され、通信網５に接続する機能と、通信網５を介した各種情報の送受信を行う機能とを有している。
【００５３】
サーバー記憶部４２は、ハードディスク、あるいは不揮発性メモリなどで構成され、各種情報を書き込む機能と、各種情報を読み出す機能とを有している。  
このサーバー記憶部４２は、図２に示すように、売主の操作を対話形式で支援する入力支援手段として、売主端末２に提供されるウェブサイトの情報と、後述する売主画面２７０を表示するために、売主端末２に提供されるウェブサイトの情報とを、サイト情報４２ａとして記憶している。
【００５４】
さらに、サーバー記憶部４２は、図２に示すように、不動産の情報を示す物件情報４２ｂと、売主を特定する情報を示す個人情報４２ｃと、売主の支払い能力の指標となる情報を示す信用情報４２ｄと、不動産の価格を示す価格情報４２ｅと、外部情報提供サーバー７から提供された売主の支払い能力の指標となる情報を示す外部信用情報４２ｆと、売主が希望する条件を示す希望契約情報４２ｇと、売主に提示されるリース契約情報４２ｈとを、売主ごとに関連付けて記憶している。
【００５５】
なお、希望契約情報４２ｇには、売主が希望する希望買取価格を示す情報と、希望リース料を示す情報と、希望リース期間を示す情報とが関連付けられた状態で記憶されている。  
また、リース契約情報４２ｈには、売主に提示されるリース料を示す情報と、リース期間を示す情報とが関連付けられた状態で記憶されている。
【００５６】
サーバー制御部４３は、ＣＰＵ及びメモリなどをハード構成と、プログラム及びデータなどのソフト構成とで構成され、各種情報の受け渡しにかかる各種処理機能と、所定のバスを介して接続された各部の動作を制御する機能を有している。
【００５７】
また、試算サーバー６は、不動産取引支援システム１に通信網５を介して接続された外部のサーバー装置であって、不動産価格の試算を行なう事業者によって設置されている。  
この試算サーバー６は、その詳細なブロック図の図示を省略するが、取引支援サーバー４からの要求を受付ける機能と、取引支援サーバー４からの要求に対する応答として、不動産価格の試算結果を示す試算情報を送信する機能とを有している。なお、試算情報は、サーバー記憶部４２の価格情報４２ｅの初期値として、取引支援サーバー４に送信される。
【００５８】
また、外部情報提供サーバー７は、不動産取引支援システム１に通信網５を介して接続された外部のサーバー装置であって、例えば、信用情報機関によって設置されている。この外部情報提供サーバー７は、その詳細なブロック図の図示を省略するが、取引支援サーバー４からの要求を受付ける機能と、取引支援サーバー４からの要求に対する応答として、売主の事故情報を送信する機能とを有している。  
通信網５は、ＬＡＮ回線、専用回線、あるいはインターネット回線などの通信回線と、通信回線に接続されたルーター、あるいはサーバーとで構成されている。
【００５９】
次に、上述した構成の不動産取引支援システム１における処理動作について、図３から図１１を用いて説明する。  
まず、リースバックを利用して所有不動産を売却したい売主が、売主端末２を操作して、ブラウザのアドレス欄に取引支援サーバー４のＵＲＬを入力すると、売主端末２の端末制御部２６は、図３に示すように、ＵＲＬを示すＵＲＬ情報を、取引支援サーバー４に送信する（ステップＳ１０１）。
【００６０】
売主端末２が送信したＵＲＬ情報を受信すると、取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、サイト情報送信処理を開始して（ステップＳ１０２）、サーバー記憶部４２からＵＲＬ情報に対応するサイト情報を読み出すとともに、読み出したサイト情報を売主端末２に送信する。その後、取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、後述する取引支援処理を開始する。
【００６１】
取引支援サーバー４が送信したサイト情報を受信すると、売主端末２の端末制御部２６は、図４に示すように、受信したサイト情報に基づいて、所有不動産に関する情報の入力を売主に促す物件情報入力画面２１０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００６２】
この物件情報入力画面２１０には、図４に示すように、複数の入力工程が明示された入力工程明示部２１１が画面上部に表示され、「御売却をご検討中の物件情報を入力して下さい。」という操作案内とともに、所有不動産に関する複数の入力項目、及び入力欄の一群である物件情報入力欄２１２が画面中央に表示され、各種情報の入力操作をキャンセルするキャンセルボタン２１３、及び次の入力工程に進む次頁ボタン２１４が画面下部に表示されている。
【００６３】
具体的には、物件情報入力画面２１０の入力工程明示部２１１には、「物件情報」と明示された第一工程明示画像２１１ａ、「個人情報１」と明示された第二工程明示画像２１１ｂ、「個人情報２」と明示された第三工程明示画像２１１ｃ、「内容確認」と明示された第四工程明示画像２１１ｄ、及び「相談方法」と明示された第五工程明示画像２１１ｅが、画面左側からこの順番で表示されている。  
なお、物件情報入力画面２１０では、図４に示すように、「物件情報」と明示された第一工程明示画像２１１ａを、他の明示画像よりも濃い色で表示することで、現在の入力工程が「物件情報」であることを売主に案内している。
【００６４】
また、物件情報入力画面２１０の物件情報入力欄２１２には、図４に示すように、物件種別として、「戸建て」または「マンション」のいずれか一方を選択可能に表示され、選択された物件種目に応じた入力項目、及び入力欄が物件種目の下部に表示されている。
【００６５】
例えば、物件種目として「戸建て」が選択された場合、物件情報入力画面２１０の物件情報入力欄２１２には、図４に示すように、入力項目として、所在地、間取り、駐車場の有無と台数、土地面積、建物面積、建物構造、築年、権利者名、住宅ローン残高、残り支払い年数、及び借入金融機関名が表示されるととともに、これらに対応する入力欄が、それぞれの入力項目に隣接して表示されている。
【００６６】
物件情報入力画面２１０を閲覧可能に表示したのち、売主によって物件情報入力欄２１２の各入力欄に対する入力操作が行われると、売主端末２の端末制御部２６は、入力された内容を閲覧可能に表示する。  
その後、売主によって次頁ボタン２１４が押下されると、売主端末２の端末制御部２６は、物件情報入力欄２１２の各入力項目に、各入力欄に入力された内容を関連付けて物件情報として記憶したのち、所有不動産に関する情報の入力をさらに促す物件情報入力画面２２０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００６７】
この物件情報入力画面２２０には、図５に示すように、複数の入力工程が明示された入力工程明示部２２１が画面上部に表示され、「希望する買取価格、リース料、リース期間を入力して下さい。」という操作案内とともに、不動産の売却、並びにリースバックに関する複数の入力項目、及び入力欄の一群である希望条件入力欄２２２が画面中央に表示され、各種情報の入力操作をキャンセルするキャンセルボタン２２３、一つ前の物件情報入力画面２１０へ操作を戻す戻るボタン２２４、及び次の入力工程に進む次頁ボタン２２５が画面下部に表示されている。
【００６８】
具体的には、物件情報入力画面２２０の入力工程明示部２２１は、図５に示すように、物件情報入力画面２１０の入力工程明示部２１１と同様に表示されているため、その詳細な説明を省略する。  
また、物件情報入力画面２２０の希望条件入力欄２２２には、図５に示すように、入力項目として、所有不動産の希望買取価格、希望リース料、及び希望リース期間が表示されるととともに、これらに対応する入力欄が、それぞれの入力項目に隣接して表示されている。
【００６９】
物件情報入力画面２２０を閲覧可能に表示したのち、売主によって希望条件入力欄２２２の各入力欄に対する入力操作が行われると、売主端末２の端末制御部２６は、入力された内容を閲覧可能に表示する。  
その後、売主によって次頁ボタン２２５が押下されると、売主端末２の端末制御部２６は、希望条件入力欄２２２の各入力項目に、各入力欄に入力された内容を関連付けて希望契約情報として記憶する。  
さらに、売主端末２の端末制御部２６は、個人情報の入力を売主に促す個人情報入力画面２３０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００７０】
この個人情報入力画面２３０には、図６に示すように、複数の入力工程が明示された入力工程明示部２３１が画面上部に表示され、「売主ご本人様の個人情報を入力して下さい。」という操作案内とともに、売主を特定する複数の入力項目、及び入力欄の一群である個人情報入力欄２３２が画面中央に表示され、各種情報の入力操作をキャンセルするキャンセルボタン２３３、一つ前の物件情報入力画面２２０へ操作を戻す戻るボタン２３４、及び次の入力工程に進む次頁ボタン２３５が画面下部に表示されている。
【００７１】
具体的には、個人情報入力画面２３０の入力工程明示部２３１には、図６に示すように、物件情報入力画面２１０の入力工程明示部２１１と同様に、第一工程明示画像２３１ａ、第二工程明示画像２３１ｂ、第三工程明示画像２３１ｃ、第四工程明示画像２３１ｄ、及び第五工程明示画像２３１ｅが表示されている。  
なお、個人情報入力画面２３０では、図６に示すように、第二工程明示画像２３１ｂを、他の明示画像よりも濃い色で表示することで、現在の入力工程が「個人情報１」であることを売主に案内している。
【００７２】
また、個人情報入力画面２３０の個人情報入力欄２３２には、図６に示すように、入力項目として、売主本人の氏名、ヨミガナ、住所、生年月日、電話番号、及びＥ−ｍａｉｌアドレスと、同居家族の有無、同居家族の氏名、ヨミガナ、生年月日、勤務先、及び職種とが表示されるととともに、これらに対応する入力欄が、それぞれの入力項目に隣接して表示されている。
【００７３】
個人情報入力画面２３０を閲覧可能に表示したのち、売主によって個人情報入力欄２３２の各入力欄に対する入力操作が行われると、売主端末２の端末制御部２６は、入力された内容を閲覧可能に表示する。  
その後、売主によって次頁ボタン２３５が押下されると、売主端末２の端末制御部２６は、個人情報入力欄２３２の各入力項目に、各入力欄に入力された内容を関連付けて個人情報として記憶したのち、売主に個人情報の入力をさらに促す個人情報入力画面２４０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００７４】
この個人情報入力画面２４０には、図７に示すように、複数の入力工程が明示された入力工程明示部２４１が画面上部に表示され、「売主ご本人様の個人情報を入力して下さい。」という操作案内とともに、売主を特定する複数の入力項目、及び入力欄の一群である個人情報入力欄２４２が画面中央に表示され、各種情報の入力操作をキャンセルするキャンセルボタン２４３、一つ前の個人情報入力画面２３０へ操作を戻す戻るボタン２４４、及び次の入力工程に進む次頁ボタン２４５が画面下部に表示されている。
【００７５】
具体的には、個人情報入力画面２４０の入力工程明示部２４１には、図７に示すように、物件情報入力画面２１０の入力工程明示部２１１と同様に、第一工程明示画像２４１ａ、第二工程明示画像２４１ｂ、第三工程明示画像２４１ｃ、第四工程明示画像２４１ｄ、及び第五工程明示画像２４１ｅが表示されている。  
なお、個人情報入力画面２４０では、図７に示すように、第三工程明示画像２４１ｃを、他の明示画像よりも濃い色で表示することで、現在の入力工程が「個人情報２」であることを売主に案内している。
【００７６】
また、個人情報入力画面２４０の個人情報入力欄２４２には、図７に示すように、入力項目として、売主の勤務先名、職種、勤続年数、及び年収と、自動車の有無、所有台数、貯蓄額、負債額、及びその他資産とが表示されるととともに、これらに対応する入力欄が、それぞれの入力項目に隣接して表示されている。
【００７７】
個人情報入力画面２４０を閲覧可能に表示したのち、売主によって個人情報入力欄２４２の各入力欄に対する入力操作が行われると、売主端末２の端末制御部２６は、入力された内容を閲覧可能に表示する。
【００７８】
その後、売主によって次頁ボタン２４５が押下されると、売主端末２の端末制御部２６は、個人情報入力欄２４２の各入力項目に、各入力欄に入力された内容を関連付けて、リース料の支払い能力の指標を示す信用情報として記憶したのち、全ての入力内容の確認を売主に促す入力内容確認画面（図示省略）を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００７９】
入力内容を確認した売主が、入力内容確認画面に表示された次頁ボタンを押下すると、売主端末２の端末制御部２６は、図８に示すように、買主への相談方法の選択を売主に促す相談方法選択画面２５０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【００８０】
この相談方法選択画面２５０には、図８に示すように、複数の入力工程が明示された入力工程明示部２５１が画面上部に表示され、「ご相談方法を選択して下さい。」という操作案内とともに、「今すぐ相談する」と明示された第一相談ボタン２５２と、「メールで相談する」と明示された第二相談ボタン２５３とが画面中央に表示され、各種入力操作をキャンセルするキャンセルボタン２５４が画面下部に表示されている。
【００８１】
具体的には、相談方法選択画面２５０の入力工程明示部２５１には、図８に示すように、物件情報入力画面２１０の入力工程明示部２１１と同様に、第一工程明示画像２５１ａ、第二工程明示画像２５１ｂ、第三工程明示画像２５１ｃ、第四工程明示画像２５１ｄ、及び第五工程明示画像２５１ｅが表示されている。  
なお、相談方法選択画面２５０では、図８に示すように、第五工程明示画像２５１ｅを、他の明示画像よりも濃い色で表示することで、現在の入力工程が「相談方法」であることを売主に案内している。
【００８２】
このような相談方法選択画面２５０を閲覧可能に表示したのち、売主の操作によって第一相談ボタン２５２、または第二相談ボタン２５３のいずれか一方が押下されると、売主端末２の端末制御部２６は、図３に示すように、上述した物件情報、希望契約情報、個人情報、及び信用情報を入力情報として、取引支援サーバー４に送信する（ステップＳ１０３）。この際、売主端末２の端末制御部２６は、押下された第一相談ボタン２５２、または第二相談ボタン２５３を示す押下情報を、入力情報に関連付けて送信する。
【００８３】
そして、ステップＳ１０２で取引支援処理を開始した取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、図３に示すように、売主端末２から取得した入力情報に基づいて、売主端末２、買主端末３、試算サーバー６、及び外部情報提供サーバー７の間における各種情報の受け渡しを支援する。
【００８４】
ここで、取引支援サーバー４のサーバー制御部４３における取引支援処理の処理動作について、図９を用いてさらに詳しく説明する。  
取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、図９に示すように、取引支援処理を開始すると、入力情報を受信したか否かを判定する（ステップＳ３０１）。入力情報を受信していない場合（ステップＳ３０１：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、入力情報を受信するまで処理を待機する。
【００８５】
一方、入力情報を受信した場合（ステップＳ３０１：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、取得した物件情報、個人情報、信用情報、及び希望契約情報を、それぞれ、物件情報４２ｂ、個人情報４２ｃ、信用情報４２ｄ、及び希望契約情報４２ｇとして、サーバー記憶部４２に記憶する。  
さらに、サーバー制御部４３は、取得した希望契約情報のうち、希望リース料を示す情報、及び希望リース期間を示す情報を、リース契約情報４２ｈとしてサーバー記憶部４２に記憶する。
【００８６】
その後、サーバー制御部４３は、図９に示すように、物件情報送信処理を開始して（ステップＳ３０２）、試算サーバー６に物件情報を送信して、試算情報の提供を要求する。  
さらに、サーバー制御部４３は、個人情報送信処理を開始して（ステップＳ３０３）、外部情報提供サーバー７に個人情報を送信して、外部信用情報の提供を要求する。
【００８７】
その後、サーバー制御部４３は、図９に示すように、入力情報に関連付けられた押下情報が、「メールで相談する」と明示された第二相談ボタン２５３の押下を示す情報か否かを判定する（ステップＳ３０４）。押下情報が、第二相談ボタン２５３の押下を示す情報の場合（ステップＳ３０４：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、物件情報、希望契約情報、個人情報、及び信用情報を、予め設定された買主のメールアドレス宛に送信する（ステップＳ３０５）。その後、サーバー制御部４３は、取引支援処理を終了する。
【００８８】
ステップＳ２０４において、押下情報が、第二相談ボタン２５３の押下を示す情報でない場合（ステップＳ３０４：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、図９に示すように、「今すぐ相談する」と明示された第一相談ボタン２５２が押下されたと判定し、通話接続処理を開始して（ステップＳ３０６）、音声通話のための接続を要求する接続要求情報を買主端末３に送信する。
【００８９】
この通話接続処理において、接続要求情報に対する応答として、買主端末３から後述する動画像情報、及び音声情報を受信した場合、サーバー制御部４３は、サーバー記憶部４２から読み出した物件情報、個人情報、信用情報、及び後述する売主画面２７０を表示するためのサイト情報に、受信した動画像情報、及び音声情報を関連付けて、売主端末２に送信する。
【００９０】
その後、サーバー制御部４３は、図９に示すように、入力情報送信処理を開始して（ステップＳ３０７）、サーバー記憶部４２から読み出した物件情報、個人情報、信用情報、希望契約情報、及びリース契約情報を、買主端末３に送信する。
【００９１】
そして、サーバー制御部４３は、図９に示すように、外部情報提供サーバー７から提供された外部信用情報を買主端末３に送信済みか否かを判定する（ステップＳ３０８）。  
外部信用情報を買主端末３に送信していない場合（ステップＳ３０８：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、外部信用情報送信処理を開始して（ステップＳ３０９）、サーバー記憶部４２の外部信用情報４２ｆを読み出して買主端末３に送信する。
【００９２】
一方、外部信用情報を買主端末３に送信済みの場合（ステップＳ３０８：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、試算サーバー６から提供された試算情報を買主端末３に送信済みか否かを判定する（ステップＳ３１０）。  
試算情報を買主端末３に送信していない場合（ステップＳ３１０：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、試算情報送信処理を開始して（ステップＳ３１１）、サーバー記憶部４２の価格情報４２ｅを読み出して、試算情報として買主端末３に送信する。
【００９３】
ステップＳ３１０において、試算情報を買主端末３に送信済みの場合（ステップＳ３１０：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、価格情報、及びリース契約情報の更新を示す更新情報を買主端末３から受信したか否かを判定する（ステップＳ３１２）。なお、更新情報については、後ほど説明する。  
更新情報を買主端末３から受信していない場合（ステップＳ３１２：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、処理をステップＳ３０８に戻して、更新情報を受信するまで待機する。
【００９４】
一方、更新情報を買主端末３から受信した場合（ステップＳ３１２：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、更新情報送信処理を開始して（ステップＳ３１３）、受信した更新情報を、新しい価格情報４２ｅ、及び新しいリース契約情報４２ｈとしてサーバー記憶部４２に記憶するとともに、受信した更新情報を売主端末２に送信する。
【００９５】
その後、サーバー制御部４３は、売主端末２と買主端末３との間において、音声通話のための接続が維持されているか否かを判定する（ステップＳ３１４）。接続が維持されている場合（ステップＳ３１４：Ｙｅｓ）、サーバー制御部４３は、処理をステップＳ３１２に戻して、音声通話のための接続が途切れるまで、ステップＳ３１２からステップＳ３１４の処理を繰り返す。
【００９６】
ステップＳ３１４において、音声通話のための接続が維持されていない場合（ステップＳ３１４：Ｎｏ）、サーバー制御部４３は、取引支援処理を終了する。  
このように、取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、売主端末２から取得した入力情報に基づいて、売主端末２、買主端末３、試算サーバー６、及び外部情報提供サーバー７の間における各種情報の受け渡しを支援する。
【００９７】
図３のステップＳ１０４に戻り、引き続き、不動産取引支援システム１における処理動作について説明する。  
ステップＳ１０４（図９のステップＳ３０２）で取引支援サーバー４から送信された物件情報を受信すると、試算サーバー６は、図３に示すように、物件情報に基づいて試算した不動産の価格を試算情報として、取引支援サーバー４に送信する（ステップＳ１０５）。
【００９８】
なお、試算情報を取得した取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、取得した試算情報を、価格情報４２ｅとしてサーバー記憶部４２に記憶する。このため、サーバー記憶部４２の価格情報４２ｅには、試算情報が初期値として記憶される。
【００９９】
また、ステップＳ１０４（図９のステップＳ３０３）で取引支援サーバー４から送信された個人情報を受信すると、外部情報提供サーバー７は、図３に示すように、個人情報に基づいて、売主の事故情報を取引支援サーバー４に送信する（ステップＳ１０６）。なお、事故情報を取得した取引支援サーバー４のサーバー制御部４３は、取得した事故情報を、外部信用情報４２ｆとしてサーバー記憶部４２に記憶する。
【０１００】
また、ステップＳ１０４（図９のステップＳ３０６）で取引支援サーバー４から送信された接続要求情報を受信すると、買主端末３の端末制御部３８は、接続要求情報を受信したことを表示部３２やスピーカー３６を介して報知する。
【０１０１】
その後、音声通話のための接続要求が買主の操作によって許可されると、買主端末３の端末制御部３８は、接続要求情報に対する応答処理を開始して（ステップＳ１０７）、カメラ３５が出力した動画像信号を変換した動画像情報、及びマイク３４が出力した音声信号を変換した音声情報を、取引支援サーバー４に送信開始する。
【０１０２】
さらに、ステップＳ１０４（図９のステップＳ３０７）で取引支援サーバー４から送信された入力情報を受信すると、買主端末３の端末制御部３８は、買主画面表示処理を開始して（ステップＳ１０８）、売主端末２を介して売主と対話するための買主画面２６０を、買主の操作を支援する手段として、表示部３２に閲覧可能に表示する。
【０１０３】
この買主画面２６０は、図１０に示すように、画面左側に表示された個人情報欄２６１、物件情報欄２６２、及び希望契約情報欄２６３と、画面右上に表示された売主動画像表示部２６４、買主動画像表示部２６５、及び「消音」と明示された消音ボタン２６６と、画面右側中央に表示された信用情報欄２６７と、画面右下に表示された契約条件欄２６８とで構成されている。
【０１０４】
具体的には、個人情報欄２６１、物件情報欄２６２、及び希望契約情報欄２６３には、それぞれ、取引支援サーバー４から取得した個人情報、物件情報、及び希望契約情報が表示されている。  
売主動画像表示部２６４は、売主の動画像が表示される表示部として設けられている。なお、本実施形態では売主端末２がカメラを備えていないため、非表示となっている。  
買主動画像表示部２６５には、買主端末３のカメラ３５が出力した動画像信号に基づいて、買主の動画像がリアルタイムで表示されている。  
信用情報欄２６７には、取引支援サーバー４から取得した信用情報と、取引支援サーバー４を介して、外部情報提供サーバー７から取得した外部信用情報とが表示されている。
【０１０５】
契約条件欄２６８は、不動産の買取価格、リース料、及びリース期間が、買主の操作によって変更可能に表示される部分である。この契約条件欄２６８には、取引支援サーバー４から取得した価格情報が、買取価格を示す情報として表示される。  
さらに、契約条件欄２６８には、取引支援サーバー４から取得したリース契約情報が、リース料を示す情報、及びリース期間を示す情報として表示される。
【０１０６】
なお、買主画面２６０が表示部３２に初めて表示された場合のみ、契約条件欄２６８には、試算サーバー６で試算された試算情報が買取価格の初期値として表示され、売主が希望する希望リース料、及び希望リース期間が、リース料、及びリース期間の初期値として表示される。
【０１０７】
さらに、契約条件欄２６８には、「更新」と明示された更新ボタン２６９が表示されている。この更新ボタン２６９は、買主による入力操作によって変更された買取価格を示す情報と、リース料を示す情報と、リース期間を示す情報とを関連付けて、更新情報として取引支援サーバー４に送信させるトリガーとして機能する。
【０１０８】
このように、買主端末３の端末制御部３８は、買主画面２６０を表示部３２に表示することで、買主が、各種情報を閲覧しながら売主との対話を可能にするとともに、買取価格を示す情報、リース料を示す情報、及びリース期間を示す情報を任意に設定することを可能にしている。
【０１０９】
一方で、図３のステップＳ１０４（図９のステップＳ３０６）で取引支援サーバー４から送信された動画像情報、音声情報、物件情報、個人情報、信用情報、及び売主画面２７０を表示するためのサイト情報を受信すると、売主端末２の端末制御部２６は、図３に示すように、売主画面表示処理を開始して（ステップＳ１０９）、買主端末３を介して買主と対話するための売主画面２７０を、操作表示部２１に閲覧可能に表示する。
【０１１０】
この売主画面２７０には、図１１に示すように、情報表示欄２７１が画面右側に表示され、買主動画像表示部２７２が画面左側に表示され、売主動画像表示部２７３と、「今すぐ相談」と明示された相談開始ボタン２７４と、「消音」と明示された消音ボタン２７５とが、情報表示欄２７１と買主動画像表示部２７２と間の画面中央に表示され、提示条件欄２７６が画面左下に表示され、音声通話接続を終了する終了ボタン２７７が画面右下に表示されている。
【０１１１】
具体的には、情報表示欄２７１には、取引支援サーバー４から取得した物件情報、個人情報、及び信用情報が表示されている。  
買主動画像表示部２７２には、取引支援サーバー４から取得した動画像情報に基づいて、買主の動画像がリアルタイムで表示されている。  
売主動画像表示部２７３は、売主の動画像が表示される表示部として設けられている。なお、本実施形態では売主端末２がカメラを備えていないため、非表示となっている。
【０１１２】
相談開始ボタン２７４は、音声通話のための接続が途切れた場合、あるいは予め設定されたログインＩＤを入力して売主画面２７０を呼び出した場合に押下することで、買主端末３を介して買主との対話を開始するために設けられている。  
提示条件欄２７６は、買主画面２６０の契約条件欄２６８に表示された買取価格、リース料、及びリース期間と同じ内容の買取価格、リース料、及びリース期間が表示される部分である。
【０１１３】
より詳しくは、提示条件欄２７６には、取引支援サーバー４が送信した更新情報を取得した場合、取得した更新情報に基づいた買取価格、リース料、及びリース期間が表示されるよう構成されている。  
このように、売主端末２の端末制御部２６は、売主画面２７０を操作表示部２１に表示することで、売主が、買主から提示された買取価格、及びリース条件を閲覧しながら、買主と対話することを可能にしている。
【０１１４】
また、図３のステップＳ１０４（図９のステップＳ３０９）で取引支援サーバー４から送信された外部信用情報を受信すると、買主端末３の端末制御部３８は、図３に示すように、外部信用情報表示処理を開始して（ステップＳ１１０）、取得した外部信用情報を買主画面２６０の信用情報欄２６７に閲覧可能に表示する。
【０１１５】
また、ステップＳ１０４（図９のステップＳ３１１）で取引支援サーバー４から送信された試算情報を受信すると、買主端末３の端末制御部３８は、図３に示すように、試算情報表示処理を開始して（ステップＳ１１１）、取得した試算情報を買取価格として、買主画面２６０の契約条件欄２６８に閲覧可能に表示する。
【０１１６】
このように、物件情報、個人情報、価格情報、信用情報、外部信用情報、希望契約情報、及びリース契約情報が買主端末３の買主画面２６０に表示された状態において、買主端末３の端末制御部３８は、図３に示すように、変更操作受付処理を開始して（ステップＳ１１２）、契約条件欄２６８に表示された買取価格、リース料、及びリース期間の変更受付を開始する。
【０１１７】
この際、買主は、買主画面２６０に表示された物件情報、信用情報、外部信用情報、及び希望契約情報を参照して、売主の支払い能力を加味した買取価格、リース料、及びリース期間を検討する。そして、買主は、買主端末３の操作部３１を操作して、契約条件欄２６８の買取価格の値、リース料の値、及びリース期間の値を変更する。
【０１１８】
その後、買主の操作によって契約条件欄２６８の更新ボタン２６９が押下されると、買主端末３の端末制御部３８は、図３に示すように、更新情報送信処理を開始して（ステップＳ１１３）、買主の操作によって設定変更された買取価格を示す価格情報と、リース料と、及びリース期間を示すリース契約情報とを、更新情報として取引支援サーバー４に送信する。
【０１１９】
一方、図３のステップＳ１０４（図９のステップＳ３１３）で取引支援サーバー４から送信された更新情報を受信すると、売主端末２の端末制御部２６は、図３に示すように、提示条件更新処理を開始して（ステップＳ１１４）、取得した更新情報を、売主に提示される売却価格、リース料、及びリース期間として提示条件欄２７６に表示する。
【０１２０】
以上のように、リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末２と、買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末３とが、通信網５を介して接続された不動産取引支援システム１は、売主端末２が、不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援手段（物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０、入力内容確認画面、相談方法選択画面２５０）と、通信網５を介して、物件情報を送信する端末制御部２６とを備え、買主端末３が、物件情報を、通信網５を介して取得する端末制御部３８と、売主の支払い能力の指標を示す信用情報、及び外部信用情報を、通信網５を介して取得する端末制御部３８と、物件情報、信用情報、外部信用情報、不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段（買主画面２６０）と、買主による価格情報、及びリース契約情報の変更操作を受付ける操作部３１と、操作部３１が買主による変更操作を受付けた場合、価格情報、及びリース契約情報を変更する端末制御部３８とを備えたにより、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【０１２１】
具体的には、売主端末２が売主入力支援手段（物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０、入力内容確認画面、相談方法選択画面２５０）を備えたことにより、不動産取引支援システム１は、売主による不動産の情報の入力を支援できるとともに、リースバックを利用した不動産の売却に必要な不動産の情報を買主へ漏れなく提供することができる。
【０１２２】
さらに、買主端末３が、物件情報、信用情報、外部信用情報、価格情報、及びリース契約情報を閲覧可能に表示する表示手段（買主画面２６０）と、買主による変更操作を受付けた場合、価格情報、及びリース契約情報を変更する端末制御部３８とを備えたにより、不動産取引支援システム１は、不動産の売買にかかる各種情報と不動産の賃貸にかかる各種情報とを瞬時に閲覧可能にするとともに、買主が、物件情報、信用情報、及び外部信用情報を確認しながら、買取価格、及びリース契約条件を設定変更することができる。
【０１２３】
この際、端末制御部３８が取得した信用情報、及び外部信用情報が、売主の支払い能力の指標を示す情報であるため、不動産取引支援システム１は、不動産の情報に加えて、売主が支払い能力をどの程度有しているかを、買主に提示することができる。
【０１２４】
これにより、不動産取引支援システム１は、売主の支払い能力を加味した買取価格、及びリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。  
加えて、不動産取引支援システム１は、例えば、売主の支払い能力の指標となる紙資料を買主または売主が収集する場合に比べて、売主の支払い能力の指標を示す情報の収集を容易にすることができる。
【０１２５】
従って、不動産取引支援システム１は、売主の支払い能力の指標を示す信用情報、及び外部信用情報の収集を支援するとともに、買主端末３に信用情報、及び外部信用情報を閲覧可能に表示することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【０１２６】
また、売主端末２の売主入力支援手段（物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０）が、売主の信用を示す信用情報、及び物件情報の入力を支援する構成であり、売主端末２の端末制御部２６が、信用情報を送信する構成としたことにより、不動産取引支援システム１は、売主の支払い能力の指標として、信用情報を買主に提示することができる。
【０１２７】
このため、不動産取引支援システム１は、売主の支払い能力を加味した買取価格、及びリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。  
従って、不動産取引支援システム１は、売主端末２から送信された信用情報によって、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をより支援することができる。
【０１２８】
また、買主端末３の端末制御部３８が、通信網５を介して接続された外部情報提供サーバー７から提供された売主の信用を示す事故情報を、外部信用情報として取得する構成としたことにより、不動産取引支援システム１は、売主の支払い能力の指標を示す情報として、売主の自己申告による信用情報に比べて、より確実な外部信用情報を、買主に提示することができる。
【０１２９】
このため、不動産取引支援システム１は、より確実な外部信用情報に基づいたリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。  
従って、不動産取引支援システム１は、外部情報提供サーバー７から提供された外部信用情報を買主端末３が取得することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をより確実に支援することができる。
【０１３０】
また、売主端末２の売主入力支援手段（物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０）が、売主の個人情報、及び物件情報の入力を支援する構成であり、売主端末２の端末制御部２６が、個人情報を信用情報として送信する構成であってもよい。  
この発明により、不動産取引支援システム１は、売主による個人情報の入力を支援できるとともに、リースバックを利用した不動産の売却に必要な個人情報を、買主へ漏れなく提供することができる。
【０１３１】
さらに、同居家族がいる売主に支払い能力が無くなった場合、リース料の支払いを売主に代わって同居家族に期待することができる。このため、例えば、売主の個人情報に同居家族などの情報を含めることで、不動産取引支援システム１は、売主の氏名や連絡先などの情報と、売主の支払い能力の指標を示す情報とを同時に取得することができる。
【０１３２】
これにより、不動産取引支援システム１は、不動産の売却に必要な売主を特定する情報としてだけでなく、売主の支払い能力の指標として、売主の個人情報を買主に提示することができる。このため、不動産取引支援システム１は、売主の個人情報に基づいたリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。
【０１３３】
従って、不動産取引支援システム１は、売主端末２から送信された信用情報である個人情報を買主端末３が取得することで、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定をさらに支援することができる。
【０１３４】
また、売主端末２の売主入力支援手段（物件情報入力画面２２０）が、売主が希望するリース契約条件を示す希望契約情報の入力を支援する構成であり、売主端末２の端末制御部２６が、希望契約情報を送信する構成であり、買主端末３の表示手段（買主画面２６０）が、希望契約情報を、リース契約情報の初期値として閲覧可能に表示する構成としたことにより、不動産取引支援システム１は、売主が希望するリース契約条件、及び売主の支払い能力を加味したリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。このため、不動産取引支援システム１は、買主だけでなく、売主も満足するリース契約条件の設定変更を可能にすることができる。
【０１３５】
また、買主端末３が、通信網５を介して接続された試算サーバー６から提供された不動産価格の試算結果を示す試算情報を取得する端末制御部３８を備え、買主端末３の表示手段（買主画面２６０）が、試算情報を、価格情報の初期値として閲覧可能に表示する構成としたことにより、不動産取引支援システム１は、買主による不動産価格の試算を不要にできるため、買主の負担を軽減することができる。このため、不動産取引支援システム１は、不動産の買取価格の算出、及び売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【０１３６】
また、売主端末２の売主入力支援手段（物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０、入力内容確認画面、相談方法選択画面２５０）が、売主による入力を対話形式で支援することにより、不動産取引支援システム１は、不動産の売却に不慣れな売主の入力操作を、より解り易く段階的に支援することができる。
【０１３７】
さらに、例えば、物件情報の入力中断と入力の再開とを行える売主入力支援手段とした場合、不動産取引支援システム１は、物件情報の入力を再開した際、どの工程から入力が再開されたかを、売主に容易に提示することができる。  
従って、不動産取引支援システム１は、売主による入力操作をさらに支援できるとともに、買主によるリース契約条件の設定を支援することができる。
【０１３８】
また、売主端末２が、通信網５を介した通話を可能にする売主通話手段（マイク２３、スピーカー２４）を備え、買主端末３が、通信網５を介した通話を可能にする買主通話手段（マイク３４、スピーカー３６）を備え、売主端末２の売主入力支援手段（相談方法選択画面２５０）が、買主通話手段（マイク３４、スピーカー３６）への接続開始を支援する構成としたことにより、不動産取引支援システム１は、例えば、物件情報の入力に関する問合せや、送信した物件情報に関する相談を、売主が買主との直接対話によって容易に行なうことができる。このため、不動産取引支援システム１は、売主の利便性向上を支援することができる。
【０１３９】
また、買主端末３が、買主の動画像を撮影するカメラ３５と、前記動画像を示す動画像情報を、通信網を介して送信する端末制御部３８とを備え、売主端末２が、買主通話手段（マイク３４、スピーカー３６）への接続を開始した場合、動画像情報を取得する端末制御部２６と、動画像情報に基づいて、買主の動画像を閲覧可能に表示する動画像表示手段（売主画面２７０）を備えたことにより、不動産取引支援システム１は、売主が買主の姿を確認しながら対話することができる。このため、不動産取引支援システム１は、買主によるリース契約条件の設定を支援するだけでなく、売主と買主との間における信頼関係の向上を支援することができる。
【０１４０】
また、リースバックを利用した不動産の売却を希望する売主による各種情報の入力操作を受付ける売主端末２と、買主による各種情報の入力操作を受付ける買主端末３とが、通信網５を介して接続されたシステムを用いた不動産取引支援方法は、売主端末２が、不動産の情報を示す物件情報の入力を支援する売主入力支援工程と、通信網５を介して、物件情報を送信する送信工程とを備え、買主端末３が、通信網５を介して送信された物件情報を取得する物件情報取得工程と、売主の支払い能力の指標を示す信用情報、及び外部信用情報を、通信網５を介して取得する指標情報取得工程と、物件情報、信用情報、及び外部信用情報、不動産の買取価格を示す価格情報、及びリース契約条件を示すリース契約情報を閲覧可能に表示する表示工程と、買主による価格情報、及びリース契約情報の変更操作を受付ける操作受付工程と、操作受付工程が買主による変更操作を受付けた場合、価格情報、及びリース契約情報を変更する変更工程とを備えたことにより、売主の支払い能力に応じたリース契約条件の設定を支援することができる。
【０１４１】
この発明の構成と、上述の実施形態との対応において、
この発明の売主入力支援手段は、実施形態の表示部３２に表示され物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０、入力内容確認画面、及び相談方法選択画面２５０に対応し、
以下同様に、
送信手段、及び動画像取得手段は、端末制御部２６に対応し、
物件情報取得手段、指標情報取得手段、変更手段、試算情報取得手段、及び動画像送信手段は、端末制御部３８に対応し、
指標情報は、信用情報、及び外部信用情報に対応し、
リース契約条件は、リース料、及びリース期間に対応し、
表示手段は、表示部３２に表示された買主画面２６０に対応し、
操作受付手段は、操作部３１に対応し、
外部信用情報は、事故情報に対応し、
売主通話手段は、マイク２３、及びスピーカー２４に対応し、
買主通話手段は、マイク３４、及びスピーカー３６に対応し、
撮影手段は、カメラ３５に対応し、
動画像表示手段は、操作表示部２１に表示された売主画面２７０に対応し、
売主入力支援工程、及び送信工程は、図３のステップＳ１０３に対応し、
物件情報取得工程は、図３のステップＳ１０８に対応し、
指標情報取得工程、及び表示工程は、図３のステップＳ１０８、及びステップＳ１１０に対応し、
操作受付工程、及び変更工程は、図３のステップＳ１１２に対応するが、
この発明は、上述の実施形態の構成のみに限定されるものではなく、多くの実施の形態を得ることができる。
【０１４２】
例えば、上述した実施形態において、不動産の仲介を行なう仲介業者が買主として操作する端末を買主端末３としたが、これに限定せず、個人や法人が買主として操作する端末を買主端末３としてもよい。  
また、売主端末２と買主端末３とが、取引支援サーバー４を介して各種情報の受け渡しを行なう構成としたが、これに限定せず、売主端末２と買主端末３とが通信網５を介して直接的に各種情報の受け渡しを行なう構成としてもよい。
【０１４３】
また、売主端末２の処理動作、買主端末３の処理動作、及び取引支援サーバー４の処理動作は、上述した実施形態に限定せず、売主端末２と買主端末３との間において、各種情報の授受が可能であれば、適宜の処理動作としてもよい。  
例えば、図３のステップＳ１０３において、物件情報入力画面２１０，２２０、個人情報入力画面２３０，２４０、入力内容確認画面、及び相談方法選択画面２５０を連続的に表示する処理動作としたが、これに限定せず、売主による入力の中断を受付け可能にするとともに、中断した入力工程から再開できる処理動作としてもよい。
【０１４４】
あるいは、図９のステップＳ３０４において、押下情報が、相談方法選択画面２５０で「メールで相談する」と明示された第二相談ボタン２５３であった場合、取引支援サーバー４が、試算サーバー６に物件情報を送信するとともに、個人情報を外部情報提供サーバー７に送信して、試算情報、及び事故情報を予め取得してもよい。
【０１４５】
さらに、売主が売主端末２を操作して、適宜のタイミングで売主画面２７０を表示可能にするとともに、買主が買主端末３を操作して、適宜のタイミングで買主画面２６０を表示可能にしてもよい。この場合、売主端末２、及び買主端末３が、それぞれ取引支援サーバー４にアクセスして、サーバー記憶部４２の各種情報を読込むようにすることで、最新の価格情報、及びリース契約情報を取得できる。
【０１４６】
また、不動産価格を試算する試算サーバー６としたが、これに限定せず、査定業者によって査定された不動産の査定価格が登録されたサーバーとしてもよい。  
また、不動産価格の試算情報を、外部に設けた試算サーバー６から取得する構成としたが、これに限定せず、不動産価格の試算を取引支援サーバー４で行う構成としてもよい。あるいは、通信網５を介して接続された外部装置から、過去の不動産の売買実績を示す情報を試算情報として、買主端末３が取得するとともに、買主端末３が、物件情報と実績情報とに基づいて、不動産価格の試算を行なう構成としてもよい。
【０１４７】
また、取引支援サーバー４から提供されたサイト情報を、売主の操作を対話形式で支援する入力支援手段としたが、これに限定せず、取引支援サーバー４とは異なるウェブサーバーから提供されたサイト情報を、売主の操作を対話形式で支援する入力支援手段としてもよい。あるいは、売主端末２にインストールすることで実行可能なアプリプログラムを、売主の操作を対話形式で支援する入力支援手段としてもよい。
【０１４８】
また、売主端末２に表示された物件情報入力画面２１０において、物件種目として「戸建て」を選択した場合について説明したが、「マンション」を選択した場合、物件情報入力欄２１２には、「マンション」に応じた入力項目と、これに対応する入力欄とを表示する。  
例えば、物件種目として「マンション」が選択された場合、物件情報入力欄２１２に、所在地、建物名、部屋番号、専有面積、バルコニー面積、建物構造、築年月、管理費、積立修繕費、土地権利、駐車場、管理形態、設備などを入力項目として表示する。
【０１４９】
また、売主端末２に表示された物件情報入力画面２１０において、選択可能な物件種目として、「戸建て」、及び「マンション」としたが、これに限定せず、「土地」や「収益物件」を含めてもよい。この場合、物件情報入力欄２１２には、選択された物件種目に応じた入力項目を表示する。  
例えば、入力項目として「土地」が選択された場合、物件情報入力欄２１２に、所在地、面積、用途、建ぺい率、容積率、土地権利、都市計画、用途地域、地目、更地か否かなどを入力項目として表示する。
【０１５０】
また、売主端末２に表示された物件情報入力画面２１０において、不動産の所有権を特定する書面の写しなどを添付可能な構成としてもよい。  
また、売主端末２に表示された個人情報入力画面２３０，２４０において、免許証やパスポートなどの個人を特定する書面、家族構成を特定する住民票などの写しを添付可能に構成してもよい。
【０１５１】
また、売主の勤務先名、職種、勤続年数、及び年収と、自動車の有無、所有台数、貯蓄額、負債額、及びその他資産を、売主の支払い能力の指標を示す信用情報としたが、これに限定せず、売主の支払い能力の指標を示す情報であれば、継続的なリース料の支払いが期待できるか否かを示す情報、あるいは継続的なリース料の支払いを維持するための活動を行っているか否かを示す情報を、信用情報としてもよい。
【０１５２】
例えば、継続的なリース料の支払いが期待できるか否かを示す情報として、売主本人の持病の有無や健康診断結果などの健康状態などを信用情報としてよい。あるいは、継続的なリース料の支払いを維持するための活動を行っているか否かを示す情報として、定職に就いていない売主の就職活動情報や、売主が所有する活動量計が計測したデータなどを信用情報としてもよい。
【０１５３】
また、信用情報機関が提供する売主の事故情報を外部信用情報としたが、これに限定せず、事故情報以外の情報を外部信用情報としてもよい。  
また、信用情報機関が提供する売主の事故情報を外部信用情報としたが、これに限定せず、第三者から提供された売主の支払い能力の指標を示す情報であれば、継続的なリース料の支払いが期待できるか否かを示す情報、あるいは日常的な金銭の使用状況を示す情報を、外部信用情報としてもよい。
【０１５４】
例えば、継続的なリース料の支払いが期待できるか否かを示す情報として、生命保険会社から提供された保険使用情報や、保証会社から提供された契約情報を、外部信用情報としてもよい。あるいは、日常的な金銭の使用状況を示す情報として、通信販売サイト利用情報や、携帯電話使用情報などを外部信用情報としてもよい。
【符号の説明】
【０１５５】
１…不動産取引支援システム
２…売主端末
３…買主端末
５…通信網
６…試算サーバー
７…外部情報提供サーバー
２１…操作表示部
２３…マイク
２４…スピーカー
２６…端末制御部
３１…操作部
３２…表示部
３４…マイク
３５…カメラ
３６…スピーカー
３８…端末制御部
２１０，２２０…物件情報入力画面
２３０，２４０…個人情報入力画面
２５０…相談方法選択画面
２６０…買主画面
２７０…売主画面
【図１】
2020071515.tif 000003
【図２】
2020071515.tif 000004
【図３】
2020071515.tif 000005
【図４】
2020071515.tif 000006
【図５】
2020071515.tif 000007
【図６】
2020071515.tif 000008
【図７】
2020071515.tif 000009
【図８】
2020071515.tif 000010
【図９】
2020071515.tif 000011
【図１０】
2020071515.tif 000012
【図１１】
2020071515.tif 000013