(57)【要約】【課題】土地の運用に伴う評価額の変化に関する情報を提供すること。【解決手段】複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、複数の時点において取得された、土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、複数の時点間における土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成部と、評価情報を出力する出力部と、を備える、不動産バリュー変化解析システムである。【選択図】図５
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成部と、
前記評価情報を出力する出力部と、を備える、
不動産バリュー変化解析システム。
【請求項２】
前記評価情報生成部は、前記複数の時点のうち、所定の１時点を基準時点とし、前記基準時点における対策費用情報と他の時点における対策費用情報との差分と、前記基準時点における価値情報と他の時点における価値情報との差分と、に基づいて前記評価情報を生成する、
請求項１に記載の不動産バリュー変化解析システム。
【請求項３】
前記評価情報生成部は、前記土地に関連する所定の情報に基づいて、前記対策費用情報又は前記価値情報の変化に関する変化情報を生成し、前記複数の対策費用情報と、前記複数の価値情報と、前記変化情報とに基づいて、前記評価情報を生成する、
請求項１又は２に記載の不動産バリュー変化解析システム。
【請求項４】
前記評価情報に基づいて、前記評価額の変化の量に関するグラフを生成するグラフ生成部をさらに備え、
前記出力部は、前記グラフを出力する、
請求項１から３のいずれか一項に記載の不動産バリュー変化解析システム。
【請求項５】
複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成部と、
前記評価情報を出力する出力部と、を備える、
不動産バリュー変化解析装置。
【請求項６】
複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成ステップと、
前記評価情報を出力する出力ステップと、を有する、
不動産バリュー変化解析方法。
【請求項７】
請求項１から４のいずれか一項に記載の不動産バリュー変化解析システムとしてコンピュータを機能させるためのコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産バリュー変化解析システム、不動産バリュー変化解析装置、不動産バリュー変化解析方法及びコンピュータプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、土地の流動化が盛んになってきている。これに伴って、新しい土地の使用を希望する者も増えてきている。土地の所有者は、土地の使用を希望する者に対して、土地の貸し出しや売却等の運用を行うことで、より多くの利益を得ることを望んでいる。しかし、使用が希望されている土地は、土壌汚染地を含む場合がある。土地の使用を希望する者は、土壌汚染地に対する法的対策及びリスクを回避することを望むことがある。このため、土地の所有者は、土地の運用を行うにあたって土壌汚染地に対する法的対策及びリスク回避策を施すことが多い。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００５−３４２６０８号公報
【特許文献２】特開２００３−１０８８０９号公報
【特許文献３】特開２００２−１４０４６３号公報
【特許文献４】特開２００２−０９６０５９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、対策費用や土地の地価は、法改正、技術革新又は災害等の社会情勢の変化に応じて変動する。このため、土地の所有者は、いつから土地の運用を開始することでより多くの利益を得られるのか判断することが難しい場合があった。したがって、土地の所有者に対して、土地の運用に伴う評価額の変化に関する情報を提供することが求められている。
【０００５】
上記事情に鑑み、本発明は、土地の運用に伴う評価額の変化に関する情報を提供することができる技術を提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の一態様は、複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成部と、前記評価情報を出力する出力部と、を備える、不動産バリュー変化解析システムである。
【０００７】
本発明の一態様は、上記の不動産バリュー変化解析システムであって、前記評価情報生成部は、前記複数の時点のうち、所定の１時点を基準時点とし、前記基準時点における対策費用情報と他の時点における対策費用情報との差分と、前記基準時点における価値情報と他の時点における価値情報との差分と、に基づいて前記評価情報を生成する。
【０００８】
本発明の一態様は、上記の不動産バリュー変化解析システムであって、前記評価情報生成部は、前記土地に関連する所定の情報に基づいて、前記対策費用情報又は前記価値情報の変化に関する変化情報を生成し、前記複数の対策費用情報と、前記複数の価値情報と、前記変化情報とに基づいて、前記評価情報を生成する。
【０００９】
本発明の一態様は、上記の不動産バリュー変化解析システムであって、前記評価情報に基づいて、前記評価額の変化の量に関するグラフを生成するグラフ生成部をさらに備え、
前記出力部は、前記グラフを出力する。
【００１０】
本発明の一態様は、複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成部と、
前記評価情報を出力する出力部と、を備える。
【００１１】
本発明の一態様は、複数の時点において取得された、土壌汚染を有する土地の前記土壌汚染の対策の費用に関する複数の対策費用情報、及び、前記複数の時点において取得された、前記土地の価値に関する複数の価値情報に基づいて、前記複数の時点間における前記土地の運用に伴う評価額の変化を表す評価情報を生成する評価情報生成ステップと、
前記評価情報を出力する出力ステップと、を有する。
【００１２】
本発明の一態様は、上記の不動産バリュー変化解析システムとしてコンピュータを機能させるためのコンピュータプログラムである。
【発明の効果】
【００１３】
本発明により、土地の運用に伴う評価額の変化に関する情報を提供することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００１４】
【図１】実施形態の不動産バリュー変化解析システム１のシステム構成を表すシステム構成図である。
【図２】実施形態の対策費用算定装置２００の機能構成を表す機能ブロック図である。
【図３】実施形態の土地情報管理装置３００の機能構成を表す機能ブロック図である。
【図４】実施形態の賃貸費用算定装置４００の機能構成を表す機能ブロック図である。
【図５】実施形態の評価情報生成装置５００の機能構成を表す機能ブロック図である。
【図６】実施形態の評価情報の生成の流れを示すシーケンスチャートである。
【図７】実施形態の評価情報の生成の流れを示すシーケンスチャートである。
【図８】実施形態の土地の運用に伴う土地の評価額の変化率を表すテーブルの一具体例を示す図である。
【図９】実施形態の土地の運用に伴う土地の評価額の変化率の変動を表すグラフの一具体例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１５】
図１は、実施形態の不動産バリュー変化解析システム１のシステム構成を表すシステム構成図である。不動産バリュー変化解析システム１は、ネットワーク１０に設けられる。不動産バリュー変化解析システム１は、運用対象となる土地に関する評価額の変化を算定する。土地は、土壌汚染地を有する。土地は、土地の一部を土壌汚染地として有していてもよいし、土地全体が土壌汚染地であってもよい。土壌汚染地は、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがある有害物質が含まれる土地を表す。有害物質とは、例えば、鉛、砒素又はトリクロロエチレン等の物質であってもよい。有害物質は、放射性物質であってもよい。不動産バリュー変化解析システム１は、ネットワーク１０を介して互いに通信可能に接続される端末装置１００、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００、賃貸費用算定装置４００及び評価情報生成装置５００を備える。
【００１６】
ネットワーク１０は、例えばインターネット等の広域通信網である。ネットワーク１０は、無線通信を用いたネットワークであってもよいし、有線通信を用いたネットワークであってもよい。ネットワーク１０は、複数のネットワークが組み合わされて構成されてもよい。なお、ネットワーク１０は、各装置の通信を実現するためのネットワークの具体例にすぎず、各装置の通信を実現するためのネットワークとして他の構成が採用されてもよい。例えば、特定の装置間の通信が他の装置間の通信に用いられるネットワークとは異なるネットワークを用いて実現されてもよい。例えば、端末装置１００と対策費用算定装置２００との間の通信は、対策費用算定装置２００と土地情報管理装置３００との間の通信とは異なるネットワークで実現されてもよい。
【００１７】
端末装置１００は、パーソナルコンピュータ、スマートデバイス又はタブレットコンピュータ等の情報処理装置である。端末装置１００は、プログラムを実行することによって通信部１０１、入力部１０２、出力部１０３及び制御部１０４を備える装置として機能する。端末装置１００は、ユーザからの入力に基づいて、土地の運用に関する情報を取得する。土地の運用に関する情報とは、例えば、土壌汚染に対する対策費用、賃貸費用及び土地の運用に伴う評価額の変化を表す情報である。ユーザとは、例えば、土地を貸し出す事業会社の従業員であってもよいし、土地の所有者であってもよいし、土地の所有者に対するコンサルティングを行う者であってもよいし、土壌汚染を行う事業会社の従業員であってもよい。また、端末装置１００は、ユーザからの入力に基づいて、運用対象の土地に関する土地情報を土地情報管理装置３００に送信する。土地情報は、例えば、土地の所有者、土地の占有者、物件名、所在（都道府県、市区町村、地番）、土地面積、地目、建物の種類、都市計画法によって定められた用途地域であるか否か、基準建ぺい率、基準容積率、評価判定業種、現況、過去用途、稼働開始年、概況調査費用、路線価、水濁法又は下水道法によって定められた特定施設であるか否か、土壌汚染対策法によって定められた区域指定等であるか否か、適用を受ける可能性のある法令・条例、汚染物質、汚染性状（含有量又は溶出量）、地下水汚染の有無、地下水位又は業種区分等の情報である。土地情報は、例えば、登記簿、行政届出資料又は地図等の文書化された資料に記載された客観的な情報であればどのような情報であってもよい。登記簿は、例えば、土地・建物謄本、公図、不動産謄本又は商業謄本等の一定の事項を示す公開された帳簿であってもよい。また、土地情報は、土地の所有者から直接得られた情報であってもよい。土地情報は、運用対象の土地ごとに生成される。
【００１８】
通信部１０１は、ネットワークインタフェースである。通信部１０１はネットワーク１０を介して、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００、賃貸費用算定装置４００又は評価情報生成装置５００と通信する。通信部１０１は、例えば無線ＬＡＮ（Local Area Network）、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）又はＬＴＥ（Long Term Evolution）（登録商標）等の通信方式で通信してもよい。通信部１０１は、ネットワーク１０を介して、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００、賃貸費用算定装置４００又は評価情報生成装置５００から、土地の運用に関する情報（例えば、対策費用、賃貸費用又は評価額の変化を表す情報）を取得する。通信部１０１は、ネットワーク１０を介して土地情報管理装置３００に運用対象となる土地に関する土地情報を送信する。
【００１９】
入力部１０２は、タッチパネル、マウス及びキーボード等の入力装置を用いて構成される。入力部１０２は、入力装置を端末装置１００に接続するためのインタフェースであってもよい。この場合、入力部１０２は、入力装置において入力された入力信号から入力データを生成し、端末装置１００に入力する。入力データは、例えば、端末装置１００に対する指示を示す指示情報（例えば、対策費用の算定を指示する対策費用算定指示、賃貸費用の算定を指示する賃貸費用算定指示、評価額の変化を表す情報を要求する指示）であってもよい。
【００２０】
出力部１０３は、端末装置１００に接続された不図示の出力装置を介し、端末装置１００のユーザに対してデータの出力を行う。出力装置は、例えば画像や文字を画面に出力する装置を用いて構成されてもよい。例えば、出力装置は、ＣＲＴ（Cathode Ray Tube）や液晶ディスプレイや有機ＥＬ（Electro Luminescence）ディスプレイ等を用いて構成できる。また、出力装置は、画像や文字をシートに印刷（印字）する装置を用いて構成されてもよい。例えば、出力装置は、インクジェットプリンタやレーザープリンタ等を用いて構成できる。また、出力装置は、文字を音声に変換して出力する装置を用いて構成されてもよい。この場合、出力装置は、音声合成装置及び音声出力装置（スピーカー）を用いて構成できる。出力装置は、ＬＥＤ（Light Emitting Diode）等の発光装置を用いて構成されてもよい。出力部１０３は、端末装置１００に設けられた通信装置を介して他の情報処理装置に対し判定結果を送信してもよい。
【００２１】
制御部１０４は、端末装置１００の各部の動作を制御する。制御部１０４は、例えばＣＰＵ（Central Processing Unit）等のプロセッサ及びＲＡＭ（Random Access Memory）を備えた装置により実行される。制御部１０４は、プログラムを実行することによって、対策費用算定指示を対策費用算定装置２００に送信してもよいし、賃貸費用算定指示を賃貸費用算定装置４００に送信してもよいし、評価額の変化を表す情報を要求する指示を評価情報生成装置５００に送信してもよい。また、制御部１０４は、対策費用の算定結果を表す画像を出力部１０３に表示させる。制御部１０４は、賃貸費用の算定結果を表す画像を出力部１０３に表示させる。制御部１０４は、土地の評価額の変化を表す画像を出力部１０３に表示させる。制御部１０４は、Ｗｅｂブラウザによって、端末費用又は賃貸費用の算定を指示したり、評価額の変化を表す情報の要求を指示してもよいし、画像を出力部１０３に表示させてもよい。制御部１０４は、専用のアプリケーションによって、端末費用又は賃貸費用の算定や、評価額の変化を表す情報の要求を指示してもよいし、画像を出力部１０３に表示させてもよい。専用のアプリケーションは、例えば、端末装置１００にインストールされることで実行される。
【００２２】
図２は、実施形態の対策費用算定装置２００の機能構成を表す機能ブロック図である。対策費用算定装置２００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。対策費用算定装置２００は、対策費用算定プログラムを実行することによって通信部２０１、対策情報記憶部２０２及び制御部２０３を備える装置として機能する。対策費用算定装置２００は、土地情報に基づいて土地の土壌汚染地の対策費用を算定する。対策費用算定装置２００は、土地情報を通信部２０１から受け付けてもよいし、対策情報記憶部２０２に予め記録されている土地情報を用いてもよい。
【００２３】
通信部２０１は、ネットワークインタフェースである。通信部２０１はネットワーク１０を介して、端末装置１００、土地情報管理装置３００、賃貸費用算定装置４００及び評価情報生成装置５００と通信する。通信部２０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。通信部２０１は、ネットワーク１０を介して、土地情報管理装置３００から土地情報を取得してもよい。
【００２４】
対策情報記憶部２０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。対策情報記憶部２０２は、対策情報を記憶する。対策情報は対策費用を算定するために用いられる情報である。対策情報は、例えば、調査結果又は対策費用の算出に用いられる数式である。
【００２５】
制御部２０３は、対策費用算定装置２００の各部の動作を制御する。制御部２０３は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部２０３は、対策費用算定プログラムを実行することによって、汚染面積算出部２０４、汚染深度推定部２０５、地下水汚染推定部２０６及び対策費用算定部２０７として機能する。
【００２６】
汚染面積算出部２０４は、土地の汚染面積を土地情報に基づいて算出する。汚染面積は、運用対象となる土地における、土壌汚染地の面積である。汚染面積算出部２０４は、汚染割合と土地面積との関係を表す近似式に基づいて汚染面積を算出する。近似式は、例えば次の数式（１）で表されてもよい。
【００２７】
【数１】
2020201747.tif 000003
【００２８】
数式（１）のｙ１は、汚染割合を表す。汚染割合は、土壌汚染地の面積の割合を表す。ｘ１は、土地の面積を表す。ｘ１は、土地情報に含まれる。ａ及びｂの値は、予め求められる定数である。ａ及びｂの値は、過去に行われた土壌汚染の状況調査の結果に基づいて算出される。ａ及びｂの値は、算出されるにあたって、土壌汚染の状況調査の結果が多数収集される。ａ及びｂの値は、収集された結果のうち、土壌汚染に影響を与える可能性のある数量を含むデータに基づいて算出される。なお、ａ及びｂの値は、汚染割合と土地の面積とが負の相関を持つように算出されてもよい。ａ及びｂの値は、対策情報に含まれる。ａ及びｂの値は、対策情報記憶部２０２に予め記録される。汚染面積算出部２０４は、数式（１）を解くことで、ｙ１を算出する。
【００２９】
汚染面積算出部２０４は、土地情報に含まれる土地の面積を取得する。汚染面積算出部２０４は、対策情報に含まれるａ及びｂの値を取得する。汚染面積算出部２０４は、受け付けた土地の面積をｘ１に代入することで、汚染割合を算出する。なお、算出される汚染割合は、土地の平面的な汚染範囲面積を表す。なお、近似式は数式（１）に限定されない。近似式は、土地の面積に基づいて、汚染割合が算出されるならば、どのような式であってもよい。
【００３０】
汚染深度推定部２０５は、汚染深度を土地情報に基づいて算出する。汚染深度は、土壌汚染地の汚染の深さを表す。汚染深度は、土壌汚染地において、汚染物質が到達している深さを表す。汚染深度推定部２０５は、例えば、「土壌汚染対策法の施工状況及び土壌汚染調査・対策事例等に関する調査結果」（以下「調査結果」という。）に含まれる基準超過事例に基づいて汚染深度を算出する。調査結果は環境省によって毎年公表される。調査結果には、物質分類別（例えば、第一種、第二種、第三種及び複合汚染）に、汚染到達深度（ｍ）が含まれる。調査結果は、業種区分毎に公表される。調査結果は、例えば土地情報又は対策情報に含まれる情報である。業種区分は、賃貸される土地を過去に所有していた事業者の業種を表す。調査結果は、環境省以外によって公表された結果に限定されない。例えば、調査結果は、民間企業等によって公表された結果であってもよい。
【００３１】
汚染深度推定部２０５は、土地情報に含まれる業種区分を特定する。汚染深度推定部２０５は、特定された業種区分に応じた調査結果を取得する。汚染深度推定部２０５は、取得された調査結果の値と所定の数式とに基づいて、汚染深度を算出する。所定の数式は、例えば、以下の数式（２）で表されてもよい。
【００３２】
【数２】
2020201747.tif 000004
【００３３】
数式（２）のｙ2は、最確値を表す。最確値は、汚染深度の最も確からしい汚染深度を表す値である。Ｐ１からＰｎは、軽重率を表す。軽重率は物質分類毎に決定される。Ｌ１からＬｎは汚染到達深度を表す。汚染到達深度は、物質分類毎に決定される。Ｐ及びＬの添え字（１〜ｎ）は、物質分類に対応付けて付与される。
【００３４】
地下水汚染推定部２０６は、運用対象の土地の地下水が汚染されているか否かと地下水の状況とを土地情報に基づいて決定する。地下水汚染推定部２０６は、例えば、土地情報に含まれる地下水調査結果に基づいて、運用対象の土地周辺の地下水が汚染されているか否かと地下水の状況とを決定する。地下水調査結果は、例えば行政届出資料に記録される。地下水汚染推定部２０６は、例えば、地下水調査結果に地下水汚染「あり」と記載されている場合、地下水汚染は「あり」と決定する。一方で、地下水汚染推定部２０６は、地下水調査結果に地下水汚染「なし」と記載されている場合、地下水汚染は「なし」と決定する。また、地下水汚染推定部２０６は、地下水調査結果に記録された汚染物質、汚染物質量及び地下水の存する深度を、地下水汚染の状況として決定する。
【００３５】
また、地下水汚染推定部２０６は、汚染深度推定部２０５によって算出された汚染深度と、地下水の存する深度と、に基づいて、地下水汚染の有無を決定してもよい。具体的には、地下水汚染推定部２０６は、汚染深度推定部２０５によって算出された汚染深度と、地下水の存する深度と、を比較する。地下水汚染推定部２０６は、汚染深度よりも地下水の存する深度の方が深い場合、地下水汚染は「なし」と決定する。一方で、地下水汚染推定部２０６は、地下水の存する深度よりも汚染深度が深い場合、地下水汚染は「あり」と決定する。なお、汚染された地下水は、揚水処理によって処理される。揚水処理は、汚染された地下水を揚水し、地上で浄化処理した後に放流又は地下に返送する処理である。
【００３６】
対策費用算定部２０７は、土壌汚染地の対策費用を算定する。対策費用算定部２０７は、汚染面積算出部２０４によって算出された汚染面積と、汚染深度推定部２０５によって算出された汚染深度と、地下水汚染推定部２０６によって決定された地下水汚染の有無と状況と、に基づいて対策費用を算定する。対策費用算定部２０７は、土壌汚染地を浄化する対策手段に応じて対策費用を算定する。対策手段には、例えば、完全浄化、遮水工封じ込め又は舗装・盛土が用いられてもよい。完全浄化は、土壌汚染地の掘削除去を行うことである。完全浄化によって、土地に含まれる有害物質は除去される。完全浄化された土地の有害物質の含有量は、例えば土壌汚染対策法等の土壌含有量基準に適合した含有量以下となる。遮水工封じ込めは、土壌汚染地を掘削して、掘削した領域を二重遮水シート等の遮水層で覆い、掘削した汚染土壌を埋め戻す処理である。舗装・盛土は、土壌汚染地に対して、コンクリート、アスファルト又は土等の汚染土壌以外の土等で覆う事である。舗装・盛土において、土壌汚染地は、土壌汚染地を覆う物質に応じて、指定された以上の厚さで覆われる。なお、対策手段は他の手段が用いられてもよい。この場合、対策費用算定部２０７は、他の手段による対策費用も算定する。対策費用は、対策費用情報の一態様である。対策費用情報は、土壌汚染を有する土地の土壌汚染の対策の費用に関する情報である。
【００３７】
対策費用算定部２０７は、例えば、完全浄化を行う場合、次の方法で対策費用を算定してもよい。対策費用算定部２０７は、汚染面積と汚染深度とを乗ずることで、汚染土量を算出する。汚染土量は、土地汚染地における土の量である。対策費用算定部２０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで、完全浄化の対策費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたりの金額であってもよい。
【００３８】
対策費用算定部２０７は、例えば、遮水工封じ込めを行う場合、次の方法で遮水工封じ込め措置に伴って生じる対策費用を算定する。具体的には、対策費用算定部２０７は、遮水層と、雨水等の浸透防止のための覆いと、土地に対する保護盛土と、に関する第一の費用を算定する。対策費用算定部２０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで第一の費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたりの金額であってもよい。対策費用算定部２０７は、掘削費用に関する第二の費用を算定する。対策費用算定部２０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで第二の費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたりで定められた金額であってもよい。対策費用算定部２０７は、観測井に関する第三の費用を算定する。第三の費用は、予め定められた金額であれば、幾らであってもよい。対策費用算定部２０７は、第一の費用、第二の費用及び第三の費用の総和を封じ込めの対策費用として算定する。
【００３９】
対策費用算定部２０７は、地下水汚染が「あり」と決定されている場合、地下水汚染の対策費用を算定する。具体的には、対策費用算定部２０７は、地下水の体積に対して、単位体積あたりの金額を乗ずることで、地下水汚染の対策費用を算定する。単位体積当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位体積当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたりで定められた金額であってもよい。対策費用算定部２０７は、地下水汚染の対策費用を完全浄化の対策費用に加算することで、地下水汚染ありの場合の完全浄化の対策費用を算定する。対策費用算定部２０７は、地下水汚染の対策費用を、地下水汚染ありの場合の封じ込めの対策費用に加算することで、封じ込めの対策費用を算定する。なお、対策費用算定部２０７における対策費用の算定方法は上述の方法に限定されない。対策費用算定部２０７は、どのような手法を用いて対策費用を算定してもよい。
【００４０】
図３は、実施形態の土地情報管理装置３００の機能構成を表す機能ブロック図である。土地情報管理装置３００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。土地情報管理装置３００は、土地情報管理プログラムを実行することによって通信部３０１、土地情報記憶部３０２及び制御部３０３を備える装置として機能する。土地情報管理装置３００は、他の装置からの要求に応じて、顧客に関する情報や土地情報を他の装置に送信する。顧客に関する情報は、例えば顧客の氏名、振り仮名及び会社名であってもよいし、顧客の電話番号及びメールアドレスであってもよい。
【００４１】
通信部３０１は、ネットワークインタフェースである。通信部３０１はネットワーク１０を介して、端末装置１００、対策費用算定装置２００、賃貸費用算定装置４００及び評価情報生成装置５００と通信する。通信部３０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。
【００４２】
土地情報記憶部３０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。土地情報記憶部３０２は、土地情報と顧客に関する情報とを対応付けて記憶する。
【００４３】
制御部３０３は、土地情報管理装置３００の各部の動作を制御する。制御部３０３は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部３０３は、土地情報管理プログラムを実行することによって、通信制御部３０４として機能する。
【００４４】
通信制御部３０４は、土地情報管理プログラムを実行することによって、例えば土地情報を対策費用算定装置２００に送信してもよいし、他の装置から送信された土地情報を土地情報記憶部３０２に記録してもよい。対策費用算定装置２００から土地情報の要求を受け付けると、通信制御部３０４は、土地情報記憶部３０２から土地情報を取得する。対策費用算定装置２００は、取得された土地情報を対策費用算定装置２００に送信する。また、他の装置から土地情報を受信した場合、通信制御部３０４は、土地情報を土地情報記憶部３０２に記録する。他の装置とは、例えば端末装置１００であってもよいし、ユーザが操作する他の情報処理装置であってもよい。
【００４５】
図４は、実施形態の賃貸費用算定装置４００の機能構成を表す機能ブロック図である。賃貸費用算定装置４００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。賃貸費用算定装置４００は、賃貸費用算定プログラムを実行することによって通信部４０１、賃貸情報記憶部４０２及び制御部４０３を備える装置として機能する。賃貸費用算定装置４００は、運用対象の土地の賃貸費用を算定する。賃貸費用は、例えばリース料であってもよいし、レンタル料であってもよい。
【００４６】
通信部４０１は、ネットワークインタフェースである。通信部４０１はネットワーク１０を介して、端末装置１００、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００及び評価情報生成装置５００と通信する。通信部４０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。通信部４０１は、ネットワーク１０を介して、対策費用算定装置２００から対策費用を取得する。通信部４０１は、ネットワーク１０を介して、外部の通信装置から賃貸費用の算定に用いられる情報（例えば、利回り等）を取得してもよい。
【００４７】
賃貸情報記憶部４０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。賃貸情報記憶部４０２は、賃貸情報を記憶する。賃貸情報は賃貸費用を算定するために用いられる情報である。賃貸情報は、例えば、投資額、利回り、投資回収期間又は期間費用等である。
【００４８】
制御部４０３は、賃貸費用算定装置４００の各部の動作を制御する。制御部４０３は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部４０３は、賃貸費用算定プログラムを実行することによって、賃貸費用算定部４０４として機能する。
【００４９】
賃貸費用算定部４０４は、運用対象となる土地の賃貸費用を算定する。賃貸費用算定部４０４は、土壌汚染地の対策費用と、土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて、土地の賃貸費用を算定する。土地に対する投資額とは、事業活動を始めるための準備に関わる費用である。土地に対する投資額は、例えば、土地確保費用、建物建設費用、既存建物解体費用、テナント誘致費用、税金及びその他諸費用が含まれる。以下、土地に対する投資額を単に投資額という。まず、賃貸費用算定部４０４は、投資額と、投資額及び対策費用の和と、が定められた条件を満たすように土地の賃貸に伴う賃貸利益を算出する。賃貸費用算定部４０４は、算出された賃貸利益に基づいて賃貸費用を算定する。まず、賃貸費用算定部４０４は、投資額及び利回りを乗ずることで、賃貸利益を算出する。次に、賃貸費用算定部４０４は、土壌汚染地の対策費用と、投資額と、投資回収期間と、賃貸利益と、対策費用の回収に必要となる期間と、に基づいて、賃貸費用を算定する。例えば、賃貸費用算定部４０４は、以下の数式（３）にこれらの値を代入して解くことで、賃貸費用を算定する。なお、上述の例では、賃貸費用算定部４０４は、投資額と利回りとに基づいて投資回収期間ｎを算出してもよいし、投資回収期間ｎは、予め賃貸情報に与えられていてもよい。賃貸費用算定部４０４は、数式（３）が成立しない場合、賃貸費用を算定できないことを表すエラーを出力する。エラーは、端末装置１００の出力部１０３に表示されてもよい。
【００５０】
【数３】
2020201747.tif 000005
【００５１】
賃貸費用算定部４０４は、対策手段毎に賃貸費用を算定する。例えば、対策手段として完全浄化がある場合、賃貸費用算定部４０４は、完全浄化を行った場合の賃貸費用を算定する。賃貸費用算定部４０４は、算定された賃貸費用を端末装置１００に送信する。例えば、対策手段として遮水工封じ込めがある場合、賃貸費用算定部４０４は、遮水工封じ込めを行った場合の賃貸費用を算定する。例えば、対策手段として舗装・盛土がある場合、賃貸費用算定部４０４は、舗装・盛土を行った場合の賃貸費用を算定する。
【００５２】
図５は、実施形態の評価情報生成装置５００の機能構成を表す機能ブロック図である。評価情報生成装置５００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。評価情報生成装置５００は、評価情報生成プログラムを実行することによって通信部５０１、変化情報記憶部５０２及び制御部５０３を備える装置として機能する。評価情報生成装置５００は、評価情報を生成する。評価情報は、基準時点からの運用対象の土地の評価額の変化を表す情報である。土地の評価額とは、運用対象となる土地の対策費用と、路線価と、に基づいて算定される。土地の評価額とは、所定の指標で評価された土地の価値を表す。所定の指標とは、例えば、土地の運用に伴う損益であってもよいし、土地の取得価額であってもよいし、他の指標であってもよい。所定の指標は、土地の価値に関する指標であればどのような指標であってもよい。土地の評価額は、対策費用と路線価と以外の情報（例えば、土地面積）を用いて算定されてもよい。土地の評価額の変化は、例えば、複数の時点間における土地の運用に伴う評価額の変化率を表す情報であってもよい。土地の評価額の変化率は、例えば初回（基準時点）に取得された対策費用及び路線価と初回以降に取得された対策費用及び路線価とに基づいて、算定されてもよい。初回とは、運用対象の土地に関する対策費用及び路線価とを１回目に取得したタイミングを表す。以下、いずれの対策費用であるかを区別しないときは、単に対策費用と称して説明する。以下、いずれの路線価であるかを区別しないときは、単に路線価と称して説明する。なお、基準時点は、初回に限定されない。基準時点は、ユーザによって指定されたタイミングであれば何回目であってもよい。
【００５３】
通信部５０１は、ネットワークインタフェースである。通信部５０１はネットワーク１０を介して、端末装置１００、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００及び賃貸費用算定装置４００と通信する。通信部５０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。
【００５４】
変化情報記憶部５０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。変化情報記憶部５０２は、土地の評価額の変化率の算定に必要な情報を記憶する。土地の評価額の変化率の算定に用いられる情報は、例えば、土地の評価額の変化率の算定に用いられる数式であってもよいし、土地の評価額の変化率の推移を図示したグラフの様式であってもよい。
【００５５】
制御部５０３は、評価情報生成装置５００の各部の動作を制御する。制御部５０３は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部５０３は、評価情報生成プログラムを実行することによって、評価情報生成部５０４及び画面生成部５０５として機能する。
【００５６】
評価情報生成部５０４は、路線価と対策費用とに基づいて土地の評価額の変化率を算定する。評価情報生成部５０４は、算定された変化率に基づいて、評価情報を生成する。具体的には、評価情報生成部５０４は路線価を端末装置１００から受信する。評価情報生成部５０４は、土地情報管理装置３００から土地情報を取得する。評価情報生成部５０４は、取得された土地情報に含まれる路線価と、対策費用とを取得する。ここで、評価情報生成部５０４は、複数の路線価と複数の対策費用とが土地情報に含まれる場合、初回に記録された路線価と初回に記録された対策費用と依頼時に記録された対策費用とを取得する。初回に記録された路線価とは、取得された土地情報に最初に記録された路線価である。初回に記録された対策費用とは、取得された土地情報に最初に記録された対策費用である。依頼時に記録された対策費用とは、変化率要求指示を受け付けたことに応じて、土地情報に記録された対策費用である。依頼時とは、例えば、変化率要求指示を受け付けた日時であってもよいし、端末装置１００の入力部１０２を介して入力された日時であってもよい。
【００５７】
評価情報生成部５０４は、端末装置１００から取得した路線価に基づいて依頼時想定地価を算定する。評価情報生成部５０４は、例えば、路線価に土地面積を乗ずることで依頼時想定地価を算出してもよい。土地面積は、例えば土地情報に保持された土地面積である。評価情報生成部５０４は、初回に記録された路線価に基づいて初回時想定地価を算定する。評価情報生成部５０４は、例えば、初回に記録された路線価に土地面積を乗ずることで初回時想定地価を算出してもよい。以下、いずれの想定地価であるかを区別しないときは、単に想定地価と称して説明する。
【００５８】
評価情報生成部５０４は、依頼時に記録された対策費用に基づいて依頼時コスト参考値を算定する。評価情報生成部５０４は、例えば、依頼時に記録された対策費用を依頼時コスト参考値としてもよいし、依頼時に記録された対策費用に対して、所定の値を演算することで、依頼時コスト参考値を算定してもよい。なお、評価情報生成部５０４は、対策手段毎に依頼時コスト参考値を算定する。所定の値は、例えば人件費や機材等の工賃の変化に伴って変化する値である。例えば、工賃が上昇すると、依頼時コスト参考値は、上昇するように所定の値が設定される。例えば、工賃が減少すると、依頼時コスト参考値は、減少するように所定の値が設定される。所定の値は、予め定められた値が用いられてもよいし、評価情報生成部５０４によって生成されてもよい。評価情報生成部５０４は、初回に記録された対策費用に基づいて初回時コスト参考値を算定する。評価情報生成部５０４は、例えば、初回に記録された対策費用をそのまま依頼時コスト参考値としてもよいし、初回に記録された対策費用に対して、所定の値を演算することで、初回時コスト参考値を算定してもよい。なお、評価情報生成部５０４は、対策手段毎に初回時コスト参考値を算定する。
【００５９】
評価情報生成部５０４は、以下の数式（４）に、依頼時想定地価、初回時想定地価、依頼時コスト参考値及び初回時コスト参考値を代入することで、変化率を算定する。評価情報生成部５０４は、対策手段毎に変化率を算定する。
【００６０】
【数４】
2020201747.tif 000006
【００６１】
算定された変化率は、初回時点の地価や対策費用を基準として、依頼時の地価や対策費用がどの程度変化したかを表す情報である。数式（４）によって算定された変化率が１を超えると、土地の所有者は、土地を運用することで、初回時点と比較して大きな利益を得ることができる。一方で、数式（４）によって算定された変化率が１より小さいと、土地の所有者は、土地を運用することで、初回時点と比較して損失を出す。評価情報生成部５０４は、変化率に基づいて評価情報を生成する。評価情報生成部５０４は、評価情報に依頼時想定地価、初回時想定地価、依頼時コスト参考値及び初回時コスト参考値を含めてもよい。評価情報生成部５０４は、評価情報を土地情報に含める。なお、評価情報生成部５０４は、算定された変化率を百分率で表してもよい。なお、想定地価は、価値情報の一態様である。価値情報は、土地の価値に関する情報である。
【００６２】
評価情報生成部５０４は、変化率を算定するとともに、他の情報を生成してもよい。他の情報は、例えば、算定日（提出日）、評価番号、依頼先名（顧客名）、物件名、所在（都道府県、市区町村、地番）、土地面積、地目、建物種類、評価判定業種、現況、想定汚染物質、概算コスト幅であってもよい。評価情報生成部５０４は、土地情報又は土地情報に対応付けされた顧客に関する情報に基づいて他の情報を生成してもよい。評価情報生成部５０４は、上述の他の情報を評価情報に含めてもよい。
【００６３】
画面生成部５０５は、土地情報から、初回時から依頼時までの変化率を取得する。画面生成部５０５は、取得された変化率に基づいて、グラフ画面を生成する。グラフ画面は、変化率に基づいて、土地の運用に伴う土地の評価額の変化の量をグラフ化した画面である。画面生成部５０５は、生成されたグラフ画面を端末装置１００に送信する。
【００６４】
図６及び７は、実施形態の評価情報の生成の流れを示すシーケンスチャートである。評価情報の生成は、端末装置１００から、評価額の変化を表す情報の要求を受け付けたタイミングで実行される。評価額の変化を表す情報の要求には、顧客に関する情報が含まれる。評価額の変化を表す情報の要求を受け付けると、端末装置１００は、対策費用算定指示を対策費用算定装置２００に送信する（ステップＳ１０１）。対策費用算定装置２００の制御部２０３は、土地情報管理装置３００に顧客に関する情報に対応付けされた土地情報を要求する（ステップＳ１０２）。土地情報管理装置３００の通信制御部３０４は、要求された土地情報を対策費用算定装置２００に送信する（ステップＳ１０３）。
【００６５】
汚染面積算出部２０４は、土壌汚染地の汚染面積を土地情報に基づいて算出する（ステップＳ１０４）。汚染深度推定部２０５は、汚染深度を土地情報に基づいて推定する（ステップＳ１０５）。地下水汚染推定部２０６は、運用対象の土地の地下水が汚染されているか否かを土地情報に基づいて決定する（ステップＳ１０６）。
【００６６】
土地情報に含まれる地下水汚染の有無に地下水汚染「あり」と記載されている場合（ステップＳ１０６：ＹＥＳ）、対策費用算定部２０７は、地下水の対策費用を算出する（ステップＳ１０７）。土地情報に含まれる地下水汚染の有無に地下水汚染「なし」と記載されている場合（ステップＳ１０６：ＮＯ）、ステップＳ１０８へ遷移する。
【００６７】
対策費用算定部２０７は、算出された汚染面積と、算出された汚染深度と、に基づいて対策費用を算定する（ステップＳ１０８）。対策費用算定部２０７は、土壌汚染に対する対策手段毎に対策費用を算定する。対策手段は、例えば、完全浄化、遮水工封じ込め及び舗装・盛土である。また、対策費用算定部２０７は、地下水汚染「あり」と決定されている場合、ステップＳ１０７で算出された地下水汚染の対策費用も、上述の対策費用に加算する。対策費用算定部２０７は、算定された対策費用を端末装置１００に送信する（ステップＳ１０９）。対策費用算定部２０７は、算定された対策費用を土地情報管理装置３００に送信する（ステップＳ１１０）。土地情報管理装置３００の通信制御部３０４は、受信した対策費用を土地情報に記録する（ステップＳ１１１）。
【００６８】
制御部１０４は、対策費用を受信すると、対策費用の算定結果を表す画像を出力部１０３に表示させる（ステップＳ１１２）。次に、制御部１０４は、賃貸費用算定指示を対策費用算定装置２００に送信する（ステップＳ１１３）。対策費用算定部２０７は、賃貸費用算定指示を受け付けると、対策費用を賃貸費用算定装置４００に送信する（ステップＳ１１４）。賃貸費用算定装置４００は、賃貸情報を取得する（ステップＳ１１５）。賃貸情報は、通信部４０１を介して外部の通信装置から取得されてもよいし、端末装置１００を介してユーザによって入力されてもよいし、賃貸情報記憶部４０２に記録されていてもよい。賃貸費用算定部４０４は、運用対象となる土地の賃貸費用を算定する（ステップＳ１１６）。賃貸費用算定部４０４は、賃貸費用を算定すると、賃貸費用を端末装置１００に送信する（ステップＳ１１７）。制御部１０４は、賃貸費用を受信すると、賃貸費用の算定結果を表す画像を出力部１０３に表示させる（ステップＳ１１８）。賃貸費用算定部４０４は、賃貸費用を算定すると、賃貸費用を土地情報管理装置３００に送信する（ステップＳ１１９）。通信制御部３０４は、受信した賃貸費用を、顧客に関する情報に対応付けされた土地情報に記録する（ステップＳ１２０）。
【００６９】
端末装置１００の入力部１０２は、ユーザから路線価の入力を受け付ける（ステップＳ１２１）。制御部１０４は、受け付けた路線価を評価情報生成装置５００に送信する（ステップＳ１２２）。評価情報生成部５０４は、端末装置１００から路線価を受信すると、土地情報の要求と路線価とを土地情報管理装置３００に送信する。通信制御部３０４は、受信した路線価を顧客に関する情報に対応付けされた土地情報に記録する（ステップＳ１２４）。通信制御部３０４は、土地情報を評価情報生成装置５００に送信する（ステップＳ１２５）。評価情報生成部５０４は、受信した土地情報に含まれる路線価と、対策費用とを取得する。評価情報生成部５０４は、取得した路線価と対策費用とに基づいて、変化率を算定する。評価情報生成部５０４は、変化率に基づいて評価情報を生成する（ステップＳ１２６）。画面生成部５０５は、土地情報から、初回から依頼時までの変化率を取得する。画面生成部５０５は、取得された変化率に基づいて、グラフ画面を生成する（ステップＳ１２７）。画面生成部５０５は、生成されたグラフ画面を端末装置１００に送信する（ステップＳ１２８）。端末装置１００の出力部１０３は、受信したグラフ画面を表示する（ステップＳ１２９）。
【００７０】
図８は、実施形態の土地の運用に伴う土地の評価額の変化率を表すテーブルの一具体例を示す図である。図８は、初回（第一回）から第六回までの変化率を表す。想定地価は、路線価と土地面積とを乗じた値である。図８は、対策手段として「完全浄化」、「遮水工封じ込め」及び「舗装・盛土」に関するコスト参考値と変化率とを表す。図８のテーブルに表される情報は、いずれも土地情報に保持された情報であるか、評価情報生成装置５００によって算定された情報である。なお、図８では、変化率は百分率で表される。
【００７１】
初回の変化率は２０１８年７月に算定されている。初回の変化率の算定時、想定地価は、１，０２０，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は、２６９，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は、４２，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は、５，０００（千円）である。初回の場合、依頼時と初回時とは同じタイミングを表す。このため、いずれの対策手段においても、変化率は０である。
【００７２】
第二回の変化率は２０１８年１０月に算定されている。第二回の変化率の算定時、想定地価は、１，０２０，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は、２６９，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は、４５，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は、５，０７６（千円）である。第二回において、想定地価は第一回と同じである。第二回において、遮水工封じ込めの対策費用と舗装・盛土の対策費用とが第一回よりも上昇している。このため、遮水工封じ込めと舗装・盛土との変化率が１００％を下回っている。したがって、土地の所有者は、遮水工封じ込め又は舗装・盛土の対策を行った場合、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、損失を被る。
【００７３】
第三回の変化率は２０１９年１月に算定されている。第三回の変化率の算定時、想定地価は、１，０５０，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は、２６９，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は４５，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は５，１７６（千円）である。第三回において想定地価は第一回よりも上昇している。第三回において遮水工封じ込めの対策費用と舗装・盛土の対策費用とが第一回よりも上昇している。このため、完全浄化の変化率が１００％を上回っている。これに対して、遮水工封じ込めと舗装・盛土との変化率が１００％を下回っている。したがって、土地の所有者は、完全浄化の対策を行った場合、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、より大きな利益を得ることができる。一方で、遮水工封じ込め又は舗装・盛土の対策を行った場合、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、損失を被る。
【００７４】
第四回の変化率は２０１９年４月に算定されている。第四回の変化率の算定時、想定地価は、１，０５０，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は２５０，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は４５，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は５，０００（千円）である。第四回において想定地価は第一回よりも上昇している。第四回において、完全浄化の対策費用が第一回〜第三回よりも減少している。このため、完全浄化の変化率が１００％を上回っている。これに対して、遮水工封じ込めの対策費用が第一回よりも上昇している。遮水工封じ込めの変化率が１００％を下回っている。また、舗装・盛土の対策費用が、第二回及び第三回よりも減少して、第一回と同じになっている。このため、舗装・盛土の変化率が１００％を上回っている。したがって、土地の所有者は、完全浄化又は舗装・盛土の対策を行った場合、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、より大きな利益を得ることができる。このうち、完全浄化のほうが変化率が大きいため、土地の所有者は、完全浄化の対策を行うことでより大きな利益を得ることができる。一方で、遮水工封じ込めの対策を行った場合、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、損失を被る。
【００７５】
第五回の変化率は２０１９年７月に算定されている。第五回の変化率の算定時、想定地価は、１，１００，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は２５０，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は４５，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は４，９００（千円）である。第五回において、想定地価は第一回〜第四回よりも上昇している。第五回において、完全浄化の対策費用が、第一回よりも減少し、第三回と同じ対策費用である。このため、完全浄化の変化率が、第四回の変化率よりもさらに上昇している。これに対して、遮水工封じ込めの対策費用が、第一回よりも上昇し、第三回と同じ対策費用である。このため、遮水工封じ込めの変化率は、第四回よりも上昇し、１００％を上回っている。また、舗装・盛土の対策費用が、第一回〜第四回のいずれの対策費用よりも減少している。このため、舗装・盛土の変化率が、第四回の変化率よりもさらに上昇している。したがって、土地の所有者は、完全浄化、遮水工封じ込め又は舗装・盛土のいずれの対策を行った場合でも、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、より大きな利益を得ることができる。このうち、完全浄化の変化率が最も大きいため、土地の所有者は、完全浄化の対策を行うことで、最も大きな利益を得ることができる。
【００７６】
第六回の変化率は２０１９年１０月に算定されている。第六回の算定時、想定地価は、１，１００，０００（千円）である。完全浄化の対策費用は２５０，０００（千円）である。遮水工封じ込めの対策費用は、４５，０００（千円）である。舗装・盛土の対策費用は、５，０００（千円）である。第六回において、想定地価は第一回〜第四回よりも上昇し、第五回と同じ想定地価である。第六回において、完全浄化の対策費用が、第五回よりも上昇し、第一回と同じ対策費用である。このため、完全浄化の変化率が１００％を上回っているものの、第五回の変化率よりも減少している。これに対して、遮水工封じ込めの対策費用が、第五回よりも減少している。このため、遮水工封じ込めの変化率は、第五回よりも上昇し、１００％を上回っている。また、舗装・盛土の対策費用が、第五回の対策費用よりも上昇し、第一回と同じ対策費用である。このため、舗装・盛土の変化率が、１００％を上回っているものの、第五回の変化率よりも減少している。したがって、土地の所有者は、完全浄化、遮水工封じ込め又は舗装・盛土のいずれの対策を行った場合でも、第一回のタイミングで土地の運用を開始した場合と比較して、より大きな利益を得ることができる。このうち、完全浄化又は舗装・盛土の変化率が最も大きいため、土地の所有者は、完全浄化又は舗装・盛土の対策を行うことで、最も大きな利益を得ることができる。
【００７７】
図８では、第五回において、完全浄化の対策を行うことが最も変化率が高い。このため、土地の所有者は、第五回のタイミングで土地の運用を開始することで完全浄化の対策を行うことで、最も高い利益を得ることができる。
【００７８】
図９は、実施形態の土地の運用に伴う土地の評価額の変化率の変動を表すグラフの一具体例を示す図である。図９のグラフは、図８に表されるテーブルの初回（第一回）から第六回までの変化率をプロットしたグラフである。図９のグラフは、対策手段毎にプロットされる。このため、図９のグラフは、「完全浄化」、「遮水工封じ込め」及び「舗装・盛土」の変化率の変動を表す。土地の所有者は、図９のグラフに基づいて、今後の変化率の推移を推測したり、いずれの手段を用いて、土地を運用すればよいのか判断することが可能になる。また、土地の所有者は、図９のグラフに基づいて、土地の運用に伴う利益がどれくらいの大きさになるのか予測することが可能になる。なお、図９は、折れ線グラフであるが、これに限定されない。例えば、土地の運用に伴う評価額の変化率は棒グラフで構成されてもよい。
【００７９】
このように構成された不動産バリュー変化解析システム１は、土壌汚染を有する土地の土壌汚染の対策に関するコスト参考値と土地の価値に関する想定地価とに基づいて、土地の運用に伴う評価額の変化を表す変化率を算定する。不動産バリュー変化解析システム１は、複数の時点の変化率を算定することで、土地の運用に伴う評価額の変化に関する情報をユーザに提供することができる。ユーザは、変化率に基づいて、どのタイミングで土地の運用の開始を行うことが望ましいか判断することが可能になる。
【００８０】
また、不動産バリュー変化解析システム１は、複数の時点間（例えば、初回時から依頼時までの間）からの変化率を算定する。したがって、不動産バリュー変化解析システム１は、１時点の想定地価とコスト参考値とから得られる情報よりもより信頼度の高い情報を土地の所有者に提供することが可能になる。
【００８１】
また、不動産バリュー変化解析システム１は、算定された変化率に基づいて、変化率の推移を表すグラフを生成する。グラフは、例えば端末装置１００の出力部１０３に表示される。土地の所有者は、グラフに基づいて、どのタイミングで土地の運用を開始するのが望ましいかをより簡単に判断することが可能になる。
【００８２】
＜変形例＞
上述の実施形態では、評価情報生成装置５００の評価情報生成部５０４は、路線価に土地面積を乗ずることで想定地価を算出するように構成されたが、これに限定されない。例えば、評価情報生成部５０４は、路線価の代わりに公示地価又は実勢価格等の他の情報が用いられてもよい。他の情報は、例えば、公に発信される単位面積当たりの価格であればどのような情報であってもよい。また、評価情報生成部５０４は、想定地価の代わりに賃貸費用を用いてもよい。
【００８３】
上述の実施形態では、評価情報生成部５０４は、初回時の路線価と、初回時の対策費用と、依頼時の路線価と、依頼時の対策費用とに基づいて、変化率を算定したがこれらに限定されない。例えば、評価情報生成部５０４は、土地情報に記録された複数の時点（初回時と依頼時とを含む）のうち、所定の１時点を基準時点とする。評価情報生成部５０４は、基準時点における対策費用と他の時点における対策費用との差分と、基準時点における路線価と他の時点における路線価との差分と、に基づいて変化率を算定してもよい。基準時点は、端末装置１００の入力部１０２から入力された情報であってもよいし、予め定められた情報であってもよい。
【００８４】
また、評価情報生成部５０４は、路線価又は対策費用に影響を与えるパラメータに基づいて、所定の係数を生成してもよい。評価情報生成部５０４は、生成された所定の係数に基づいて想定地価又はコスト参考値を補正してもよい。この場合、評価情報生成部５０４は、補正された想定地価又はコスト参考値に基づいて変化率を算定する。所定の係数とは、想定地価又はコスト参考値に影響を与えるパラメータである。パラメータは、例えば、運用対象の土地及びその周辺における地価公示情報、大規模土地活用情報、大規模天災及び人災情報等の公的及び私的情報、汚染状況の変化、近隣に建造された建築物による日当たりの変化、法改正に伴う基準の変化、技術革新に伴う対策費用の変化、災害による物価や地価の変化、社会情勢の変化等の土地の運用に影響を与える要因を数値化した情報である。評価情報生成部５０４は、補正された想定地価又はコスト参考値に基づいて変化率を算定することで、より高い精度で変化率を算定することが可能になる。なお、所定の係数は、変化情報の一態様である。変化情報は対策費用又は価値情報の変化に関する情報である。
【００８５】
また、上記の不動産バリュー変化解析システム１は、所定の係数を初回時よりも過去の変化率を算定するために用いてもよいし、所定の係数を依頼時よりも未来の変化率を算定するために用いてもよい。まず、初回時よりも過去の変化率を算定する場合の一例について説明する。この場合、評価情報生成部５０４は、変化率を算定したい過去の時点における、他の価格の変動に関する情報を取得する。他の価格とは、例えば、不動産価格の情報であってもよいし、株式価格であってもよい。評価情報生成部５０４は、取得された情報に基づいて、所定の係数を生成する。評価情報生成部５０４は、生成された所定の係数に基づいて初回時の想定地価と初回時のコスト参考値とを補正する。評価情報生成部５０４は、補正された想定地価又はコスト参考値に基づいて過去の変化率を算定する。
【００８６】
次に、依頼時よりも未来の変化率を算定する場合の一例について説明する。この場合、評価情報生成部５０４は、変化率を算定したい未来の時点における、技術革新、新規建築物又は法改正見込み等の情報を取得する。評価情報生成部５０４は、取得された情報に基づいて、所定の係数を生成する。評価情報生成部５０４は、生成された所定の係数に基づいて依頼時の想定地価と依頼時のコスト参考値とを補正する。評価情報生成部５０４は、補正された想定地価又はコスト参考値に基づいて未来の変化率を算定する。このように構成されることで、不動産バリュー変化解析システム１は、過去又は未来に関する変化率を予測することも可能となる。このように構成されることで、より高い精度で土地の運用に関する判断が可能になるとともに、企業の業績の見込みについてもより高い精度で発表することが可能になる。
【００８７】
上述の実施形態における不動産バリュー変化解析システム１は、対策費用を算定した後に、賃貸費用を算定するように構成されているが、これに限定されない。例えば、不動産バリュー変化解析システム１は、賃貸費用算定装置４００を備えないように構成されてもよい。この場合、対策費用が表示された後に、端末装置１００は、路線価を受け付ける。端末装置１００は、受け付けた路線価を評価情報生成装置５００に送信する。
【００８８】
対策費用算定装置２００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、対策費用算定装置２００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、地下水汚染推定部２０６と対策費用算定部２０７とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００８９】
土地情報管理装置３００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、土地情報管理装置３００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、土地情報記憶部３０２と通信制御部３０４とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００９０】
賃貸費用算定装置４００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、賃貸費用算定装置４００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、賃貸情報記憶部４０２と賃貸費用算定部４０４とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００９１】
評価情報生成装置５００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、評価情報生成装置５００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、評価情報生成部５０４と画面生成部５０５とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００９２】
対策費用算定装置２００の一部の機能部と、賃貸費用算定装置４００の一部の機能部と、が同一の装置に実装されてもよい。例えば、対策費用算定部２０７と賃貸費用算定部４０４とが、同一の装置に実装されてもよい。対策費用算定装置２００の一部の機能部と、賃貸費用算定装置４００の一部の機能部と、が端末装置１００に実装されてもよい。例えば、対策費用算定部２０７と賃貸費用算定部４０４とが、端末装置１００に実装されてもよい。
【００９３】
本実施形態では、対策費用算定装置２００、土地情報管理装置３００、賃貸費用算定装置４００及び評価情報生成装置５００は別々の装置であるとして説明したが、単一の装置（例えば、不動産バリュー変化解析装置）として構成されてもよい。
【００９４】
上述した実施形態における装置をコンピュータで実現するようにしてもよい。その場合、この機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することによって実現してもよい。なお、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。さらに「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、インターネット等のネットワークや電話回線等の通信回線を介してプログラムを送信する場合の通信線のように、短時間の間、動的にプログラムを保持するもの、その場合のサーバやクライアントとなるコンピュータシステム内部の揮発性メモリのように、一定時間プログラムを保持しているものも含んでもよい。また上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであってもよく、さらに前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるものであってもよく、ＦＰＧＡ（Field Programmable Gate Array）等のプログラマブルロジックデバイスを用いて実現されるものであってもよい。
【００９５】
以上、この発明の実施形態について図面を参照して詳述してきたが、具体的な構成はこの実施形態に限られるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計等も含まれる。
【産業上の利用可能性】
【００９６】
本発明は、土地の所有者が、土地の運用を行うサービスに適用可能である。
【符号の説明】
【００９７】
１…不動産バリュー変化解析システム，  １０…ネットワーク，  １００…端末装置，  １０１…通信部，  １０２…入力部，  １０３…出力部，  １０４…制御部，  ２００…対策費用算定装置，  ２０１…通信部，  ２０２…対策情報記憶部，  ２０３…制御部，  ２０４…汚染面積算出部，  ２０５…汚染深度推定部，  ２０６…地下水汚染推定部，  ２０７…対策費用算定部，  ３００…土地情報管理装置，  ３０１…通信部，  ３０２…土地情報記憶部，  ３０３…制御部，  ３０４…通信制御部，  ４００…賃貸費用算定装置，  ４０１…通信部，  ４０２…賃貸情報記憶部，  ４０３…制御部，  ４０４…賃貸費用算定部，  ５００…評価情報生成装置，  ５０１…通信部，  ５０２…変化情報記憶部，  ５０３…制御部，  ５０４…評価情報生成部，  ５０５…画面生成部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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