(57)【要約】      （修正有）【課題】農地から宅地に転用するときの宅地造成費を評価可能とし、不動産投資の判断をすることができる相続税評価システムを提供する。【解決手段】相続税評価システムは、提供情報記憶手段と情報演算処理手段とを備える相続税評価システムであって、情報演算処理手段は、評価される土地が農地から宅地に転用される場合、土地関連情報に基づいて評価される土地の宅地相続税評価額を導出し、評価される土地の土地関連情報又は／及び地理情報に基づいて、評価される土地の宅地造成費の各工事費目の費用の導出に必要な導出用情報を導出し、評価される土地の導出用情報と工事費目情報とに基づいて演算処理して、評価される土地の宅地造成費を算出して不動産管理情報記憶手段に記憶し、評価される土地の、宅地相続税評価額から宅地造成費を減ずることで農地転用宅地相続税評価額を算出して不動産管理情報記憶手段に記憶する。【選択図】図２
2020004332.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
検索者側端末に提供される情報が記憶される提供情報記憶手段と、
検索者の情報の条件と前記提供される情報の条件とをマッチングする情報演算処理手段と、
を備える相続税評価システムであって、
前記提供情報記憶手段は、
評価される土地に関する土地関連情報を含む不動産情報が記憶される不動産管理情報記憶手段と、
前記評価される土地の地理情報が記憶される地理情報記憶手段と、
宅地造成費の工事費目情報が記憶される工事費目情報記憶手段と、
を含み、
前記情報演算処理手段は、前記評価される土地が農地から宅地に転用される場合、
前記土地関連情報に基づいて前記評価される土地の宅地相続税評価額を導出し、
前記評価される土地の前記土地関連情報、又は／及び、前記地理情報に基づいて、前記評価される土地の前記宅地造成費の各工事費目の費用の導出に必要な導出用情報を導出し、
前記評価される土地の前記導出用情報と前記工事費目情報とに基づいて演算処理して、前記評価される土地の宅地造成費を算出して前記不動産管理情報記憶手段に記憶し、
前記評価される土地の、前記宅地相続税評価額から前記宅地造成費を減ずることで農地転用宅地相続税評価額を算出して前記不動産管理情報記憶手段に記憶し、
さらに、前記情報演算処理手段は、
前記検索者側端末から、入力された前記検索者の情報に基づいて検索者相続税評価額を算出し、
前記農地転用宅地相続税評価額と、前記検索者相続税評価額とがマッチングするかを判定し、
前記検索者側端末に、前記検索者相続税評価額とマッチングした前記農地転用宅地相続税評価額となる前記評価される土地の土地関連情報を含む不動産情報、
及び、
前記評価される土地の土地関連情報を含む不動産情報に基づいて、前記農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期、を出力することを特徴とする相続税評価システム。
【請求項２】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地を必要とする面積と、前記評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積と、を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
前記整地費は、前記整地を必要とする面積から前記伐採・抜根を必要とする面積を減じた面積と、前記整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項３】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の地盤改良を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ地盤改良費を含み、
前記地盤改良費は、前記地盤改良を必要とする面積と、前記地盤改良費の単位面積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項４】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地に際して他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛りの体積を含み、
前記工事費目情報は、単位体積当たりの単価を含んだ土盛費を含み、
前記土盛費は、前記土盛りの体積と、前記土盛費の単位体積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項５】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の土止めを必要とする場合の擁壁の面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ土止費を含み、
前記土止費は、前記擁壁の面積と前記土止費の単位面積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項６】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
前記整地費は、前記整地を必要とする面積と前記整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項７】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ伐採・抜根費を含み、
前記伐採・抜根費は、前記伐採・抜根を必要とする面積と前記伐採・抜根費の単位面積当たりの単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【請求項８】
前記土地関連情報は、前記評価される土地の傾斜度を含み、
前記工事費目情報は、傾斜度に応じた所定の単価を含み、
前記傾斜地の宅地造成費は、前記評価される土地の傾斜度と、前記傾斜度に応じた所定の単価を乗じて算出されることを特徴とする請求項１記載の相続税評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、相続税評価額を評価可能な相続税評価システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来の相続税評価システムとして、特許文献１に記載されるものがあった。これによれば、画地の画地情報に、該画地に近接する路線の路線情報を関係付けることにより、画地の間口に関する画地条件を含む画地条件を導出し、その画地条件に基づいて、画地の評点数の補正率を導出する計測部と、画地条件と補正率と路線価とを用いて画地の評点数を算出する評価部とを備えている。
【０００３】
上記構成により、固定資産評価基準を熟知した者でなくても自動的に画地評価を適正に行うことができることとされていた。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−２３６７３４号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかし、上記の相続税評価システムでは、農地から宅地に転用するときの宅地造成費を評価することができないので、不動産投資の判断をすることが困難であるという問題があった。
【０００６】
本発明は、上記事情に鑑み、農地から宅地に転用するときの宅地造成費を評価可能とし、不動産投資の判断をすることができる相続税評価システムを提供するものである。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
請求項１記載の発明では、
検索者側端末に提供される情報が記憶される提供情報記憶手段と、
検索者の情報の条件と前記提供される情報の条件とをマッチングする情報演算処理手段と、
を備える相続税評価システムであって、
前記提供情報記憶手段は、
評価される土地に関する土地関連情報を含む不動産情報が記憶される不動産管理情報記憶手段と、
前記評価される土地の地理情報が記憶される地理情報記憶手段と、
宅地造成費の工事費目情報が記憶される工事費目情報記憶手段と、
を含み、
前記情報演算処理手段は、前記評価される土地が農地から宅地に転用される場合、
前記土地関連情報に基づいて前記評価される土地の宅地相続税評価額を導出し、
前記評価される土地の前記土地関連情報、又は／及び、前記地理情報に基づいて、前記評価される土地の前記宅地造成費の各工事費目の費用の導出に必要な導出用情報を導出し、
前記評価される土地の前記導出用情報と前記工事費目情報とに基づいて演算処理して、前記評価される土地の宅地造成費を算出して前記不動産管理情報記憶手段に記憶し、
前記評価される土地の、前記宅地相続税評価額から前記宅地造成費を減ずることで農地転用宅地相続税評価額を算出して前記不動産管理情報記憶手段に記憶し、
さらに、前記情報演算処理手段は、
前記検索者側端末から、入力された前記検索者の情報に基づいて検索者相続税評価額を算出し、
前記農地転用宅地相続税評価額と、前記検索者相続税評価額とがマッチングするかを判定し、
前記検索者側端末に、前記検索者相続税評価額とマッチングした前記農地転用宅地相続税評価額となる前記評価される土地の土地関連情報を含む不動産情報、
及び、
前記評価される土地の土地関連情報を含む不動産情報に基づいて、前記農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期、を出力する。
【０００８】
これによれば、農地から宅地に転用するときに、宅地造成費を評価可能とし農地転用宅地相続税評価額を算出できるとともに、農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期を出力可能であるので、不動産投資の判断をすることができる。
【０００９】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地を必要とする面積と、前記評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積と、を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
前記整地費は、前記整地を必要とする面積から前記伐採・抜根を必要とする面積を減じた面積と、前記整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【００１０】
これによれば、宅地造成費の工事費目として整地費と伐採・抜根費とがある場合に、整地費を算出することができる相続税評価システムとすることができる。
【００１１】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の地盤改良を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ地盤改良費を含み、
前記地盤改良費は、前記地盤改良を必要とする面積と、前記地盤改良費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【００１２】
これによれば、宅地造成費の工事費目として地盤改良費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【００１３】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地に際して他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛りの体積を含み、
前記工事費目情報は、単位体積当たりの単価を含んだ土盛費を含み、
前記土盛費は、前記土盛りの体積と、前記土盛費の単位体積当たりの単価を乗じて算出される。
【００１４】
これによれば、宅地造成費の工事費目として土盛費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【００１５】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の土止めを必要とする場合の擁壁の面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ土止費を含み、
前記土止費は、前記擁壁の面積と前記土止費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【００１６】
これによれば、宅地造成費の工事費目として土止費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【００１７】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の整地を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
前記整地費は、前記整地を必要とする面積と前記整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【００１８】
これによれば、宅地造成費の工事費目として整地費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【００１９】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積を含み、
前記工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ伐採・抜根費を含み、
前記伐採・抜根費は、前記伐採・抜根を必要とする面積と前記伐採・抜根費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【００２０】
これによれば、宅地造成費の工事費目として伐採・抜根費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【００２１】
また、前記土地関連情報は、前記評価される土地の傾斜度を含み、
前記工事費目情報は、傾斜度に応じた所定の単価を含み、
前記傾斜地の宅地造成費は、前記評価される土地の傾斜度と、前記傾斜度に応じた所定の単価を乗じて算出される。
【００２２】
これによれば、宅地造成費の工事費目として傾斜地の宅地造成費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】本発明の相続税評価システムの概略構成図である。
【図２】農地転用宅地相続税評価額を算出する手順を示すフローチャートである。
【図３】不動産を検索するときの手順を示すフローチャートである。
【図４】検索者側端末において検索者情報を入力するときの表示部を示す図である。
【図５】検索者側端末において投資物件が表示されたときの表示部を示す図である。
【図６】図５の続きの図である。
【図７】検索者側端末において農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期が表示されたときの表示部を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２４】
本発明における相続税評価システムの一実施形態を図面に基づいて説明する。図１に示すように、相続税評価システム１０は、Ｗｅｂサーバ２０と、不動産管理サーバ３０と、地理情報サーバ４０と、単価管理サーバ５０と、検索者情報サーバ６０と、から構成されている。相続税評価システム１０と１つ以上の検索者側端末７０とは、インターネットに接続され、インターネットを含む通信回線を介して互いに交信可能である。
【００２５】
Ｗｅｂサーバ２０は、入力部２１、演算・制御部２２、記憶部２３、通信部２４、及び、表示部２５を備えている。
【００２６】
入力部２１は、マウス、キーボード等から構成され、演算・制御部２２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部２３は、検索者側端末７０に提供される情報が記憶され、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部２５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部２４は、通信回線を介して不動産管理サーバ３０と、地理情報サーバ４０と、単価管理サーバ５０と、検索者情報サーバ６０と、検索者側端末７０と通信を行うためのものである。
【００２７】
不動産管理サーバ３０は、入力部３１、演算・制御部３２、記憶部３３、通信部３４、及び、表示部３５を備えている。
【００２８】
入力部３１は、マウス、キーボード等から構成されている。演算・制御部３２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部３３は、不動産に関する情報が記憶され、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部３５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部３４は、通信回線を介してＷｅｂサーバ２０を含む他のコンピュータと通信を行うためのものである。
【００２９】
地理情報サーバ４０は、入力部４１、演算・制御部４２、記憶部４３、通信部４４、及び、表示部４５を備えている。
【００３０】
入力部４１は、マウス、キーボード等から構成されている。演算・制御部４２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部４３は、地理情報が記憶され、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部４５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部４４は、通信回線を介してＷｅｂサーバ２０を含む他のコンピュータと通信を行うためのものである。
【００３１】
単価管理サーバ５０は、入力部５１、演算・制御部５２、記憶部５３、通信部５４、及び、表示部５５を備えている。
【００３２】
入力部５１は、マウス、キーボード等から構成されている。演算・制御部５２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部５３は、宅地造成費の工事費目情報に関する情報が記憶され、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部５５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部５４は、通信回線を介してＷｅｂサーバ２０を含む他のコンピュータと通信を行うためのものである。
【００３３】
検索者情報サーバ６０は、入力部６１、演算・制御部６２、記憶部６３、通信部６４、及び、表示部６５を備えている。
【００３４】
入力部６１は、マウス、キーボード等から構成されている。演算・制御部６２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部６３は、検索者に関する情報が記憶され、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部６５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部６４は、通信回線を介してＷｅｂサーバ２０と通信を行うためのものである。
【００３５】
検索者側端末７０は、入力部７１、演算・制御部７２、記憶部７３、通信部７４、及び、表示部７５を備えている。本実施形態では、パーソナルコンピュータを適用するものとする。
【００３６】
入力部７１は、マウス、キーボード等から構成されている。演算・制御部７２は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等から構成されている。記憶部７３は、半導体メモリ、ハードディスク装置、コンパクト・ディスク装置等から構成されている。表示部７５は、液晶ディスプレイ等から構成されている。通信部７４は、通信回線を介してＷｅｂサーバ２０を含む他のコンピュータと通信を行うためのものである。
【００３７】
相続税評価システム１０を構成する、Ｗｅｂサーバ２０、不動産管理サーバ３０、地理情報サーバ４０、単価管理サーバ５０、検索者情報サーバ６０は、Ｗｅｂサーバプログラムを有し、各検索者側端末７０に、各種のＷｅｂページを表示するためのＨＴＭＬファイル等のデータを送信可能であり、各検索者側端末７０は、Ｗｅｂブラウザを有し、相続税評価システム１０から送信されたＷｅｂページを表示するためのデータに基づいて、Ｗｅｂページを表示可能である。
【００３８】
相続税評価システム１０は、検索者側端末７０から送信された検索者の情報が記憶される検索者情報記憶手段（記憶部６３）と、検索者側端末７０に提供される情報が記憶される提供情報記憶手段（記憶部２３、記憶部３３、記憶部４３、記憶部５３）と、検索者の情報の条件と提供される情報の条件とをマッチングする情報演算処理手段（演算・制御部２２、演算・制御部３２、演算・制御部４２、演算・制御部５２、演算・制御部６２）と、を有している。
【００３９】
記憶部２３に記憶される情報として、本実施形態では、Ｗｅｂサイトにおいて検索者側端末７０に提供される情報があり、コンテンツとなる、テキストデータと、静止画、動画等の画像データと、楽曲、音声等の音響データが記憶されている。
【００４０】
記憶部３３に記憶される情報として、本実施形態では、ＧＩＳソフト等から取得された、住所、地番の不動産の土地の種別(市街化区域、宅地、農地等)、相続税評価額、面積、路線価等の土地関連情報を含む日本国内の不動産情報が記憶されている。
【００４１】
本実施形態では、さらに、減損年数算出処理（図３、Ｓ１３）において相続税評価額の経年による減損％を算出するための、当該住所、地番の不動産の投資額、建物価格、路線価、土地面積、借地設定期間、基礎底地割合、建物固定資産税評価額、自用地としての評価、時価（更地）、経年減点補正値等が、記憶部３３に記憶されている。
【００４２】
上記経年減点補正値は、経年減価補正率表より算出され、評価額は、建物固定資産税評価額÷１０００×経年減点補正値で算出される。
【００４３】
例えば、経年減価補正率表は、平成２９年１１月２２付け総務省告示第３９０号による改正後の固定資産評価基準(昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５８号)の「木造家屋経年減点補正率基準表」等を例示することができる。
【００４４】
また、後述する、造成費算出処理（図２、Ｓ２）で算出された農地から宅地に転用するときの宅地造成費、農地転用宅地相続税評価額算出処理（図２、Ｓ３）で算出された市街化区域農地転用宅地相続評価額、も記憶部３３に記憶される。
【００４５】
さらに、３Ｄ衛星写真から、記憶部３３に記憶された住所、地番の土地に樹木が生育している場合に、その樹木の伐採・抜根を必要とする面積が算出され記憶されている（例えば、平面視における投影面積等）。換言すれば、後述する伐採・抜根費を算出するための面積が記憶されている。
【００４６】
記憶部３３に記憶された住所、地番の土地が、湿田など軟弱な表土で覆われ、地盤を安定させる必要がある場合には、管理者により設定された範囲の面積が記憶されている。換言すれば、後述する地盤改良費を算出するための面積が記憶されている。
【００４７】
記憶部４３には、本実施形態では、国土交通省国土政策局国土情報課が提供している国土数値情報(ＧＩＳデータ)標高傾斜度５次メッシュより、記憶部３３に記憶された住所、地番の土地の、５次メッシュコード、平均標高、最高標高、最低標高、最低標高コード、最大傾斜角度、最大傾斜方向、最小傾斜角度、最小傾斜方向、平均傾斜角度等の地理情報が取得されて記憶されている。
【００４８】
上記情報は、記憶部３３に記憶された住所、地番により、各情報の紐付けがなされている。
【００４９】
記憶部５３には、本実施形態では、国税庁各都道府県別宅地造成費より、整地費、伐採・根抜費、地盤改良費、土盛費、土止費等の宅地造成費に関する工事費目情報が記憶されている。平成２９年分（愛知県）宅地造成費の金額表に記載される情報等が例示できる。
【００５０】
工事費目情報としては、宅地造成費の工事費目となる、大きく分けて整地費、土盛費、土止費があり、整地費は、さらに、整地費、伐採・抜根費、地盤改良費に分けられる。さらに、算出対象となる土地が、平坦地の場合の宅地造成費と、傾斜地の場合の傾斜地の宅地造成費と、に区分されている。
【００５１】
「整地費」とは、凹凸がある土地の地面を地ならしするための工事費、又は、土盛工事を要する土地について、土盛工事をした後の地面を地ならしするための工事費をいう。
【００５２】
「伐採・抜根費」とは、樹木が生育している土地について、樹木を伐採し、根等を除去するための工事費をいう。したがって、整地工事によって樹木を除去できる場合には、造成費に本工事費を含めない。
【００５３】
「地盤改良費」とは、湿田など軟弱な表土で覆われた土地の宅地造成に当たり、地盤を安定させるための工事費をいう。
【００５４】
「土盛費」とは、道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ（原則として道路面）まで搬入した土砂で埋め立て、地上げする場合の工事費をいう。
【００５５】
「土止費」とは、道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ（原則として道路面）まで地上げする場合に、土盛りした土砂の流出や崩壊を防止するために構築する擁壁工事費をいう。
【００５６】
そして、整地費であれば、整地を必要とする面積１平方メートル当たりの所定の金額（例えば、６００円）、伐採・抜根費であれば、伐採・抜根を必要とする面積１平方メートル当たりに乗ずる所定の金額（例えば、６００円）、地盤改良費であれば、地盤改良を必要とする面積１平方メートル当たりに乗ずる所定の金額（例えば、１４００円）、土盛費であれば、他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積１立方メートル当たりに乗ずる所定の金額（例えば、４８００円）、土止費であれば、土止めを必要とする場合の擁壁の面積１平方メートル当たりに乗ずる所定の金額（例えば、５５７００円）、が記憶される。
【００５７】
当該土地が傾斜地の場合、「傾斜地の宅地造成費」の金額は、整地費、土盛費、土止費の宅地造成に要するすべての費用を含めて算定したものである。なお、宅地造成費の金額には、伐採・抜根費は含まれていないことから、伐採・抜根を要する土地については、「平坦地の宅地造成費」の「伐採・抜根費」の金額を基に算出し加算する。
【００５８】
傾斜地の宅地造成費の場合、例えば、傾斜度が、３度超５度以下の場合、１１４００円／平方メートル、５度超１０度以下の場合、１９６００円／平方メートル、１０度超１５度以下の場合、２７１００円／平方メートル、１５度超２０度以下の場合、４２４００円／平方メートル、というように傾斜度に応じた所定の単価が記憶される。
【００５９】
記憶部６３には、本実施形態では、検索者に関する情報として、相続税評価システム１０から付与される検索者ＩＤ及びパスワード、検索者側端末７０から入力される、検索者の年齢、配偶者の有無、法定相続人数、固定資産残高、負債残高、株券（会社名、株数）、株式以外の有価証券等の情報が記憶される。なお、上記情報は、個人情報管理の観点から、検索者ＩＤ及びパスワードのみで紐付けされ、検索者を具体的に特定できない態様で記憶されている。
【００６０】
次に、市街化区域農地を宅地に転用するときの宅地造成費の評価をするときの、相続税評価システム１０の動作を、図２、３に示すフローチャート、図４〜７の画面の説明図に基づいて説明する。
【００６１】
[農地転用宅地相続税評価額の算出]
相続税評価システム１０においては、農地転用宅地相続税評価額の算出として、図２に示す、前処理（Ｓ１）、造成費算出処理（Ｓ２）、農地転用宅地相続税評価額算出処理（Ｓ３）、を行う。
【００６２】
［前処理］
相続税評価システム１０は、記憶部３３に記憶された不動産に関する情報から、一つの住所、地番の不動産（土地、建物）を選択する。当該土地が、宅地である場合には、記憶部３３に記憶された宅地相続税評価額がそのまま宅地相続税評価額となる。
【００６３】
この場合、記憶部３３に記憶されたすべての不動産について農地転用宅地相続税評価額の算出が終了していれば、処理を終了し、農地転用宅地相続税評価額の算出が終了していない不動産があれば、その不動産について前処理を行う。
【００６４】
相続税評価システム１０は、当該土地が、農地であって、農地から宅地に転用される場合には、記憶部４３に記憶される、５次メッシュコード、平均標高、最高標高、最低標高、最低標高コード、最大傾斜角度、最大傾斜方向、最小傾斜角度、最小傾斜方向、平均傾斜角度等の地理情報と照合して、当該住所、地番の不動産と当該住所、地番の接道との高低差、傾斜度を算出し、さらに宅地造成費の各工事費目の費用の算出に必要な導出用情報を算出し、又は、記憶部３３から取得する（Ｓ１）。
【００６５】
詳説すれば、整地費の算出に用いられる導出用情報は、伐採・抜根費が無い場合には、記憶部３３に記憶された当該住所、地番の土地の面積が、そのまま導出用情報となる。
【００６６】
伐採・抜根費の算出に用いられる導出用情報は、記憶部３３に記憶された当該住所、地番の土地に生育する樹木の伐採、抜根を必要な面積が、導出用情報となる。
【００６７】
なお、整地費については、伐採・抜根費がある場合には、記憶部３３に記憶された、当該住所、地番の土地の面積から、当該住所、地番の土地に生育する樹木の伐採、抜根を必要な面積を引いた面積が、導出用情報となる。
【００６８】
地盤改良費の算出に用いられる導出用情報は、記憶部３３に記憶された管理者により設定された範囲の面積が、導出用情報となる。
【００６９】
土盛費に用いられる導出用情報は、平坦地であれば、当該住所、地番の土地と当該住所、地番の接道との高低差を照合し、記憶部４３に記憶された当該住所、地番の土地の面積に高低差となる高さを乗じた体積が、導出用情報となる。
【００７０】
土止費の算出に用いられる導出用情報は、平面視における擁壁の長さと、記憶部４３に記憶された高低差となる当該土地から道路面までの高さを乗じた擁壁の面積が、導出用情報となる。
【００７１】
また、傾斜地であれば、当該住所、地番の土地の当該住所、地番の接道に対する、記憶部４３に記憶された平均傾斜角度が導出用情報となる。
【００７２】
［造成費算出処理］
相続税評価システム１０は、前処理において算出、取得された各導出用情報と、記憶部４３に記憶された、整地費、伐採・抜根費、地盤改良費、土盛費、土止費の単位面積、単位体積に応じた各金額を乗じて、宅地造成費の各工事費目の費用を算出する（Ｓ２）。
【００７３】
詳説すると、整地費であれば、整地を必要とする面積１平方メートル当たりに所定の金額（例えば、６００円）を乗じた金額を算出する。
【００７４】
伐採・抜根費であれば、伐採・抜根を必要とする面積１平方メートル当たりに所定の金額（例えば、６００円）を乗じた額を算出する。
【００７５】
地盤改良費であれば、地盤改良を必要とする面積１平方メートル当たりに所定の金額（例えば、１４００円）を乗じた額を算出する。
【００７６】
土盛費であれば、他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積１立方メートル当たりに所定の金額（例えば、４８００円）を乗じた金額を算出する。
【００７７】
土止費であれば、土止めを必要とする場合の擁壁の面積１平方メートル当たりに所定の金額（例えば、５５７００円）を乗じた金額を算出する。
【００７８】
傾斜地の宅地造成費であれば、当該住所、地番の土地の当該住所、地番の接道に対する平均傾斜角度に対応する所定の金額（例えば、１１４００円）を乗じた金額を算出する。
【００７９】
算出された、整地費、伐採・抜根費、地盤改良費、土盛費、土止費の合計を、宅地造成費として算出する。算出された宅地造成費は、記憶部３３に記憶される。
【００８０】
［農地転用宅地相続税評価額算出処理］
相続税評価システム１０は、記憶部３３に記憶された市街化区域宅地評価額から、宅地造成費を引いて市街化区域農地転用宅地相続評価額を算出する。算出された市街化区域農地転用宅地相続評価額は、記憶部３３に記憶される。
【００８１】
そして、記憶部３３に記憶された評価対象となるすべての不動産について農地転用宅地相続税評価額の算出が終了していれは、処理を終了し、農地転用宅地相続税評価額の算出が終了していない不動産があれば、Ｓ１に戻る（Ｓ３）。
【００８２】
［検索の流れ］
相続税評価システム１０においては、図３に示す、全体相続評価額算出処理（Ｓ１１）、表示物件表示処理（Ｓ１２）、減損年数算出処理（Ｓ１３）、を行う。
【００８３】
［全体相続評価額算出処理］
相続税評価システム１０は、検索者側端末７０の入力部７１において入力され、通信部７４から送信された、Ｗｅｂサイトを表示する要求を、通信部２４で受け取り、記憶部２３に記憶された投資物件に関するコンテンツを通信部２４から通信部７４に送信させ、検索者側端末７０の表示部７５に表示させる。
【００８４】
検索者は、投資物件の詳細情報を検索したい場合には、入力部７１において検索者ＩＤ及びパスワードを入力する。検索者ＩＤ及びパスワードが入力されると、通信部７４から送信された検索者情報入力フォームを表示する要求を、通信部２４で受け取り、Ｗｅｂサーバ２０の演算・制御部２２は、図４に示すように、表示部７５に、検索者の年齢、配偶者の有無、法定相続人数、固定資産計、負債残高、株券（会社名、株数）、株式以外の有価証券等の情報を入力する検索者情報入力フォームを表示させる。
【００８５】
上記検索者情報の入力がなされると、検索者側端末７０は、通信部７４から通信部２４に検索者情報を送信する。相続税評価システム１０は、入力された固定資産計、負債残高、株券（会社名、株数）、株式以外の有価証券等の金額を合算して、検索者相続税評価額を算出する。（Ｓ１１）。このとき、株券については、照会時の株価をＶＰＮ回線経由で取引所から検索抽出して株保有金額とする。
【００８６】
［表示物件表示処理］
相続税評価システム１０は、全体相続評価額算出処理により算出された検索者相続税評価額と、記憶部３３に記憶された農地転用宅地相続税評価額と、がマッチングするかを判定し、検索者側端末７０の表示部７５に、検索者相続税評価額とマッチングした農地転用宅地相続税評価額となる土地の土地関連情報を含む不動産情報を表示させる。
【００８７】
このとき、表示部７５で表示されるのは、図５に示すように、投資物件のサムネール表示までとされ、詳細な情報は閲覧することはできないようになっている。
【００８８】
なお、本明細書におけるマッチングとは、両者が一致する場合だけでなく、所定の数値の幅を設定してその範囲内で一致する場合を含むものとする。
【００８９】
図５に示す、表示部７５に表示された投資物件のうち任意の投資物件を、検索者が検索者側端末７０において選択すると、図６に示すように、当該投資物件の詳細な不動産情報が標示される（Ｓ１２）。
【００９０】
［減損年数算出処理］
図６に示す、表示部７５に表示された投資物件の相続税評価額の経年による減損％の算出を、検索者が検索者側端末７０から要求すると、その投資物件(不動産)の相続税評価システム１０は、記憶部３３に記憶された、投資額、建物価格、路線価、土地面積、借地設定期間、基礎底地割合、建物固定資産税評価額、自用地としての評価、時価（更地）に基づいて、投資物件の相続税評価額の経年による減損％を算出し、その結果を、通信部２４から通信部７４に送信する。
【００９１】
検索者側端末７０は、送信された情報に基づいて、図７に示すような画像を、表示部７５に表示する（Ｓ１３）。
【００９２】
図７に示す計算例では、選択された投資物件より相続税評価額の％を年数別に表示し、６０％ＯＦＦ時の年数を薄墨表示している。
【００９３】
図７の計算例では、
投資額：４０，０００,０００円
建物価格：４０，０００,０００円
路線価：６０,０００円／平方メートル
土地面積：４５０平方メートル
借地設定期間：５０年
基礎底地割合：３５％（路線価図記号E地域）
建物固定資産税評価額：１４,０００,０００円（初年度）
自用地としての評価  ：２７,０００,０００円
時価（更地）：３３，７５０,０００円
であるものとする。
【００９４】
図７の建物評価の欄の、経年減点補正値は、経年減価補正率表より算出され、評価額は、建物固定資産税評価額÷１０００×経年減点補正値で算出される。
【００９５】
例えば、経年減価補正率表は、平成２９年１１月２２付け総務省告示第３９０号による改正後の固定資産評価基準(昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５８号)の「木造家屋経年減点補正率基準表」等を例示することができる。
【００９６】
また、土地(借地権)の欄の、底地割合は、基礎底地割合−基礎底地割合×(借地設定期間−１)で算出され、評価額は、自用地としての評価×底地割合で算出される。
【００９７】
また、評価額合計は、建物評価額＋土地評価額で算出される。評価額ＯＦＦ率は、１−評価額合計×１０００÷投資額で算出される。時価との比較は、評価合計×１０００÷時価(更地)で算出される。
【００９８】
図７の例では、９年後に評価額ＯＦＦ率が６０．６％となり、投資してから９年後に相続税評価額が６０％ＯＦＦとなる。これにより、不動産投資の判断をすることができることになる。
【００９９】
以上、説明したように、本実施形態の相続税評価システム１０では、検索者側端末７０から送信された検索者の情報が記憶される検索者情報記憶手段（記憶部６３）と、
検索者側端末７０に提供される情報が記憶される提供情報記憶手段（記憶部２３、記憶部３３、記憶部４３、記憶部５３）と、
検索者の情報の条件と提供される情報の条件とをマッチングする情報演算処理手段（演算・制御部２２、演算・制御部３２、演算・制御部４２、演算・制御部５２、演算・制御部６２）と、
を備える相続税評価システムであって、
提供情報記憶手段は、
評価される土地に関する土地関連情報を含む不動産情報が記憶される不動産管理情報記憶手段（記憶部３３）と、
評価される土地の地理情報が記憶される地理情報記憶手段（記憶部４３）と、
宅地造成費の工事費目情報が記憶される工事費目情報記憶手段（記憶部５３）と、
を含み、
情報演算処理手段は、評価される土地が農地から宅地に転用される場合、
土地関連情報に基づいて評価される土地の宅地相続税評価額を導出し、
評価される土地の土地関連情報、又は／及び、地理情報に基づいて、評価される土地の宅地造成費の各工事費目の費用の導出に必要な導出用情報を導出し、
評価される土地の導出用情報と工事費目情報とに基づいて演算処理して、評価される土地の宅地造成費を算出して不動産管理情報記憶手段に記憶し、
評価される土地の、宅地相続税評価額から宅地造成費を減ずることで農地転用宅地相続税評価額を算出して不動産管理情報記憶手段に記憶し、
さらに、情報演算処理手段は、
検索者側端末７０から、入力された検索者情報に基づいて検索者相続税評価額を算出し、
農地転用宅地相続税評価額と、検索者相続税評価額とがマッチングするかを検索し、
検索者側端末７０に、検索者相続税評価額とマッチングした農地転用宅地相続税評価額となる評価される土地を含む不動産、及び、農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期、を出力する。
【０１００】
これによれば、農地から宅地に転用するときに、宅地造成費を評価可能とし農地転用宅地相続税評価額を算出できるとともに、農地転用宅地相続税評価額が所定の割合まで減じる時期を出力可能であるので、不動産投資の判断をすることができる。
【０１０１】
また、土地関連情報は記評価される土地の整地を必要とする面積と、評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積と、を含み、
工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
整地費は、整地を必要とする面積から伐採・抜根を必要とする面積を減じた面積と、整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１０２】
これによれば、宅地造成費の工事費目として整地費と伐採・抜根費とがある場合に、整地費を算出することができる相続税評価システムとすることができる。
【０１０３】
また、土地関連情報は、評価される土地の地盤改良を必要とする面積を含み、
工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ地盤改良費を含み、
地盤改良費は、地盤改良を必要とする面積と、地盤改良費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１０４】
これによれば、宅地造成費の工事費目として地盤改良費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１０５】
また、土地関連情報は、評価される土地の整地に際して他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛りの体積を含み、
工事費目情報は、単位体積当たりの単価を含んだ土盛費を含み、
土盛費は、土盛りの体積と、土盛費の単位体積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１０６】
これによれば、宅地造成費の工事費目として土盛費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１０７】
また、土地関連情報は、評価される土地の土止めを必要とする場合の擁壁の面積を含み、
工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ土止費を含み、
土止費は、擁壁の面積と土止費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１０８】
これによれば、宅地造成費の工事費目として土止費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１０９】
また、土地関連情報は、評価される土地の整地を必要とする面積を含み、
工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ整地費を含み、
整地費は、整地を必要とする面積と整地費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１１０】
これによれば、宅地造成費の工事費目として整地費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１１１】
また、土地関連情報は、評価される土地の伐採・抜根を必要とする面積を含み、
工事費目情報は、単位面積当たりの単価を含んだ伐採・抜根費を含み、
伐採・抜根費は、伐採・抜根を必要とする面積と伐採・抜根費の単位面積当たりの単価を乗じて算出される。
【０１１２】
これによれば、宅地造成費の工事費目として伐採・抜根費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１１３】
また、土地関連情報は、評価される土地の傾斜度を含み、
工事費目情報は、傾斜度に応じた所定の単価を含み、
傾斜地の宅地造成費は、評価される土地の傾斜度と、傾斜度に応じた所定の単価を乗じて算出される。
【０１１４】
これによれば、宅地造成費の工事費目として傾斜地の宅地造成費がある場合に、好適な相続税評価システムとすることができる。
【０１１５】
本発明の相続税評価システムは上記構成に限定されるものではない。即ち、本発明の要旨を逸脱しない限り各種の設計変更等が可能である。
【０１１６】
例えば、上記実施形態では、相続税評価システム１０は、Ｗｅｂサーバ２０と、不動産管理サーバ３０と、地理情報サーバ４０と、単価管理サーバ５０と、検索者情報サーバ６０と、で構成したが、一台のサーバで構成したり、構成するサーバの数を適宜変更することも可能である。
【０１１７】
インターネットで接続するのではなく、営業所などのＬＡＮ等で、相続税評価システム１０と、検索者側端末７０とを接することも可能である。
【符号の説明】
【０１１８】
１０  相続税評価システム
２２  演算・制御部
２３  記憶部
３０  不動産管理サーバ
３１  入力部
３２  演算・制御部
３３  記憶部
３４  通信部
３５  表示部
４２  演算・制御部
４３  記憶部
５２  演算・制御部
５３  記憶部
６２  演算・制御部
６３  記憶部
７０  検索者側端末
【図１】
2020004332.tif 000003
【図２】
2020004332.tif 000004
【図３】
2020004332.tif 000005
【図４】
2020004332.tif 000006
【図５】
2020004332.tif 000007
【図６】
2020004332.tif 000008
【図７】
2020004332.tif 000009