(57)【要約】【課題】複数の建物における設備投資の優先順位を、保全のみならず戦略的な観点から算出することができる設備管理支援システム、及び設備管理支援方法を提供する。【解決手段】複数の建物である複数建物における戦略情報に基づいて前記複数建物それぞれに行われるべき評価の対象となる評価項目の戦略重要度を決定し、前記戦略重要度、及び前記評価項目における目標に対する未達成の度合いを評価した評価点を用いて、前記複数建物における戦略的な設備投資を行う優先度を示す建物優先度を決定する建物優先度決定部と、前記建物優先度に基づいて、前記複数建物における戦略に沿った戦略的ライフサイクルコストを算出する戦略的ライフサイクルコスト算出部と、を備える。【選択図】図１
2020160636.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の建物である複数建物における戦略に関する戦略情報に基づいて前記複数建物それぞれに行われるべき評価の対象となる評価項目の重要度を示す戦略重要度を決定し、前記戦略重要度、及び前記評価項目における目標に対する未達成の度合いを評価した評価点を用いて、前記複数建物における戦略的な設備投資を行う優先度を示す建物優先度を決定する建物優先度決定部と、
前記建物優先度決定部により決定された前記建物優先度に基づいて、前記複数建物における戦略に沿ったライフサイクルコストである戦略的ライフサイクルコストを算出する戦略的ライフサイクルコスト算出部と、
を備えることを特徴とする設備管理支援システム。
【請求項２】
複数の建物である複数建物それぞれに設けられた設備の保全に関する保全情報に基づいて、前記複数建物における保全に関するライフサイクルコストである標準ライフサイクルコストを算出する標準ライフサイクルコスト算出部、を更に備え、
前記戦略的ライフサイクルコスト算出部は、前記標準ライフサイクルコストに、前記戦略的な設備投資に対応する工事に要する費用を加算することにより、前記戦略的ライフサイクルコストを算出する、
ことを特徴とする請求項１に記載の設備管理支援システム。
【請求項３】
前記建物優先度決定部は、前記評価項目ごとの前記戦略重要度と前記評価点とに応じた総合評価点を、前記複数建物それぞれの建物ごとに前記評価項目について合算した合計点に基づいて、前記建物優先度を決定する、
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の設備管理支援システム。
【請求項４】
前記建物優先度決定部は、前記評価項目の範囲を変化させた場合における前記建物優先度をそれぞれ決定し、
前記戦略的ライフサイクルコスト算出部は、前記評価項目の範囲に応じた前記建物優先度を用いた前記戦略的ライフサイクルコストをそれぞれ算出する、
ことを特徴とする請求項１から請求項３の何れか一項に記載の設備管理支援システム。
【請求項５】
建物優先度決定部が、複数の建物である複数建物における戦略に関する戦略情報に基づいて前記複数建物それぞれに行われるべき評価の対象となる評価項目の重要度を示す戦略重要度を決定し、前記戦略重要度、及び前記評価項目における目標に対する未達成の度合いを評価した評価点を用いて、前記複数建物における戦略的な設備投資を行う優先度を示す建物優先度を決定し、
戦略的ライフサイクルコスト算出部が、前記建物優先度決定部により決定された前記建物優先度に基づいて、前記複数建物における戦略に沿ったライフサイクルコストである戦略的ライフサイクルコストを算出する、
設備管理支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、設備管理支援システム、及び設備管理支援方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来技術として、建物における設備投資について中長期的な計画を立案する支援を行うシステムがある（例えば、特許文献１）。このようなシステムでは、建物の劣化状況や過去における保全や改修の実績など、保全に関する情報に基づいて設備の修繕、更新等に要するコストや実施の時期を求めてライフサイクルコストの管理を行う。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開平１０−４６８３２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、建物における設備投資では、建物の保全に関する情報だけでなく、建物の所有者の要求や、運営の方針など様々な戦略的な要素を検討して設備投資の計画が立案されることが望ましい。特に、複数の建物を所有する所有者にとって、どの建物にどれだけ投資していくかを戦略的に決定し、戦略に沿って投資すべき建物の優先順位を検討できることが望まれていた。
【０００５】
本発明は、このような事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、複数の建物における設備投資の優先順位を、保全のみならず戦略的な観点から算出することができる設備管理支援システム、及び設備管理支援方法を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決するために本発明の一実施形態は、複数の建物である複数建物における戦略に関する戦略情報に基づいて前記複数建物それぞれに行われるべき評価の対象となる評価項目の重要度を示す戦略重要度を決定し、前記戦略重要度、及び前記評価項目における目標に対する未達成の度合いを評価した評価点を用いて、前記複数建物における戦略的な設備投資を行う優先度を示す建物優先度を決定する建物優先度決定部と、前記建物優先度決定部により決定された前記建物優先度に基づいて、前記複数建物における戦略に沿ったライフサイクルコストである戦略的ライフサイクルコストを算出する戦略的ライフサイクルコスト算出部と、を備えることを特徴とする設備管理支援システムである。
【０００７】
また、上述した設備管理支援システムでは、複数の建物である複数建物それぞれに設けられた設備の保全に関する保全情報に基づいて、前記複数建物における保全に関するライフサイクルコストである標準ライフサイクルコストを算出する標準ライフサイクルコスト算出部、を更に備え、前記戦略ライフサイクルコスト算出部は、前記戦略的ライフサイクルコストに、前記戦略的な設備投資に対応する工事に要する費用を加算することにより、前記戦略的ライフサイクルコストを算出する。
【０００８】
また、上述した設備管理支援システムでは、前記建物優先度決定部は、前記評価項目ごとの前記戦略重要度と前記評価点とに応じた総合評価点を、前記複数建物それぞれの建物ごとに前記評価項目について合算した合計点に基づいて、前記建物優先度を決定する。
【０００９】
また、上述した設備管理支援システムでは、前記建物優先度決定部は、前記評価項目の範囲を変化させた場合における前記建物優先度をそれぞれ決定し、前記戦略的ライフサイクルコスト算出部は、前記評価項目の範囲に応じた前記建物優先度を用いた前記戦略的ライフサイクルコストをそれぞれ算出する。
【００１０】
また、本発明の一実施形態は、建物優先度決定部が、複数の建物である複数建物における戦略に関する戦略情報に基づいて前記複数建物それぞれに行われるべき評価の対象となる評価項目の重要度を示す戦略重要度を決定し、前記戦略重要度、及び前記評価項目における目標に対する未達成の度合いを評価した評価点を用いて、前記複数建物における戦略的な設備投資を行う優先度を示す建物優先度を決定し、戦略的ライフサイクルコスト算出部が、前記建物優先度決定部により決定された前記建物優先度に基づいて、前記複数建物における戦略に沿ったライフサイクルコストである戦略的ライフサイクルコストを算出することを特徴とする設備管理支援方法である。
【発明の効果】
【００１１】
以上説明したように、この発明によれば、複数の建物を対象として各建物における設備投資の優先順位を保全のみならず戦略的な観点から算出することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】第１の実施形態の設備管理支援システム１の構成例を示すブロック図である。
【図２】第１の実施形態の工事単価ＤＢ２１に記憶されるデータの構成例を示すブロック図である。
【図３】第１の実施形態の更新周期ＤＢ２２に記憶される情報の構成例を示す図である。
【図４】第１の実施形態の建物基礎情報ＤＢ２３に記憶される情報の構成例を示す図である。
【図５】第１の実施形態の戦略優先度情報ＤＢ２４に記憶される情報の構成例を示す図である。
【図６】第１の実施形態の建物評価情報ＤＢ２５に記憶される情報の構成例を示す図である。
【図７】第１の実施形態の建物優先度決定部１３が行う処理を説明する図である。
【図８】第１の実施形態の設備管理支援システム１が行う処理の流れを説明する図である
【図９】第２の実施形態の建物優先度決定部１３が決定した建物優先度の例を示す図である。
【図１０】第２の実施形態の建物優先度決定部１３が決定した建物優先度の例を示す図である。
【図１１】第２の実施形態の建物優先度決定部１３が決定した建物優先度の例を示す図である。
【図１２】実施形態の戦略的ＬＣＣ算出部１４が算出した戦略的ＬＣＣの例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
以下、実施形態の設備管理装置を、図面を参照して説明する。
【００１４】
（第１の実施形態）
まず、第１の実施形態について説明する。
図１は、第１の実施形態の設備管理支援システム１の構成例を示すブロック図である。設備管理支援システム１は、例えば、建物設備管理支援装置１０と、建物設備データベースサーバ（以下、建物設備ＤＢサーバ）２０とを備える。建物設備管理支援装置１０と建物設備ＤＢサーバ２０とは通信可能に接続される。建物設備管理支援装置１０と建物設備ＤＢサーバ２０とは、例えばＵＳＢ（Universal Serial Bus）ケーブル等により通信可能に接続されてもよいし、インターネットなどの通信ネットワークにより接続されていてもよい。また、建物設備管理支援装置１０が備える記憶部（不図示）に、建物設備ＤＢサーバ２０が記憶する各種のデータが記憶されている構成であってもよい。
【００１５】
建物設備ＤＢサーバ２０は、工事単価データベース（以下、工事単価ＤＢ）２１と、更新周期データベース（以下、更新周期ＤＢ）２２と、建物基礎データベース（以下、建物基礎情報ＤＢ）２３と、戦略優先度データベース（以下、戦略優先度情報ＤＢ）２４と、建物評価データベース（以下、建物評価情報ＤＢ）２５とを備える。
【００１６】
工事単価ＤＢ２１は、工事単価データを記憶する。
図２は、第１の実施形態の工事単価ＤＢ２１に記憶される工事単価データの構成例を示す図である。図２に示すように、工事単価データは、設備と、工事項目と、工事単価の項目を備える。工事単価データは、複数建物それぞれの建物毎に作成される。
設備は、建物に設けられた設備を示す。工事項目は、設備を設けるために行われる工事の項目を示す。工事単価は、工事項目に示された工事に要するコスト（単価）を示す。
【００１７】
更新周期ＤＢ２２は、更新周期データを記憶する。
図３は、第１の実施形態の更新周期ＤＢ２２に記憶される更新周期データの構成例を示す図である。図３に示すように、更新周期データは、設備と、工事項目と、工事周期の項目を備える。更新周期データは、複数建物それぞれの建物毎に作成される。
設備及び工事項目は、図２の例に示す工事単価データにおける設備及び工事項目と同様であるため、その説明を省略する。工事周期は、工事項目に示された工事か行われる周期を示す。
【００１８】
建物基礎情報ＤＢ２３は、建物基礎データを記憶する。
図４は、第１の実施形態の建物基礎情報ＤＢ２３に記憶される建物基礎データの構成例を示す図である。図４に示すように、建物基礎データは、設備と、工事項目と、劣化度の項目を備える。建物基礎データは、複数建物それぞれの建物毎に作成される。
設備は、図２の例に示す工事単価データにおける設備と同様であるため、その説明を省略する。診断項目は、設備における劣化度を診断する項目を示す。劣化度は、設備における劣化の度合いであって、診断項目の診断結果を示す。
【００１９】
戦略優先度情報ＤＢ２４は、戦略優先度データを記憶する。
図５は、第１の実施形態の戦略優先度情報ＤＢ２４に記憶される戦略優先度データの構成例を示す図である。図５に示すように、戦略優先度データは、戦略的ニーズと、評価項目と、戦略重要度の項目を備える。戦略優先度データは、複数建物それぞれの建物毎に作成される。
【００２０】
戦略的ニーズとは、建物の保全のみならず、建物の所有者や管理者等が所望する改修等を行う際の方針として挙げられる要求である。戦略的ニーズは、例えば、従業員満足度を向上させる等の要求である。これらの戦略的ニーズは、例えば、建物の所有者からの要望、建物を経営する経営者の経営方針や営業方針、建物における資産価値、或いは法律の改正など観点から決定される。
【００２１】
評価項目は、戦略的ニーズに沿った評価の項目であり、例えば、従業員満足度を向上させるという戦略的ニーズに沿って、（従業員が使用する）休憩室の設置、照明の確保、分煙化、などが示される。
【００２２】
戦略重要度は、工事項目を戦略的ニーズの観点から評価した重要度であって、例えば、休憩室の設置により従業員満足度が大きく向上するとみなされる場合に重要度が大きく設定される。戦略重要度は、戦略情報により決定される。戦略情報は、戦略に関する情報であって、例えば、従業員へのヒアリングやアンケート（従業員満足度調査）、或いは一般的な意識調査などの結果、及び他の建物における事例などに応じて設定される。
【００２３】
ここで、従来の設備投資においては、建物における劣化や不具合などの保全に関する情報のみを考慮した管理が行われてきた。例えば、建物やその一部が劣化したことに伴い、修理や取り替えなどの処置を行う、或いは取り替えの際に既存の設備に代えて、新しい設備を導入するなどして多少のグレードアップを図る、といった管理が行われ、建物を保全する観点に加えて、もっと積極的な観点で合理的な工事計画管理が行われてこなかった。
しかし、近年、経営資源の要素としての「モノ」の重要性が指摘されるようになり、経営の観点から、物的資源としての建物や設備をどのように改修していくかが重要な事項として扱われるようになってきた。
【００２４】
そこで、本実施形態では、特に複数の建物（以下、複数建物）を対象とし、戦略的ニーズに応じて複数建物における設備投資の優先順位を決定する。これにより、複数建物における戦略的ニーズに沿った積極的な設備投資が可能となる。
【００２５】
図１に戻り、建物設備管理支援装置１０は、情報取得部１１と、標準ライフサイクルコスト算出部（以下、標準ＬＣＣ算出部）１２と、建物優先度決定部１３と、戦略的ライフサイクルコスト算出部（以下、戦略的ＬＣＣ算出部）１４とを備える。
【００２６】
情報取得部１１は、建物設備ＤＢサーバ２０から各種のデータを取得する。各種のデータは、建物設備ＤＢサーバ２０に記憶されているデータであって、工事単価データ、工事周期データ、建物基礎データ、及び戦略優先度データ等を含む。
【００２７】
標準ＬＣＣ算出部１２は、保全情報に基づいて、標準ＬＣＣを算出する。保全情報は、複数建物それぞれに設けられた設備の保全に関する情報であって、例えば、更新周期データ、及び建物基礎データである。つまり、更新周期データ、及び建物基礎データは「保全情報」の一例である。
標準ＬＣＣは、複数建物における保全に関するライフサイクルコスト（以下、ＬＣＣ）であって、上述した従来の設備投資で用いられてきたような、建物における保全の観点のみが考慮されて算出されるＬＣＣである。なお、建物におけるＬＣＣとは、建物の新築から使用廃止後の土壌調査や対策までを含めた費用のことをいう。
【００２８】
標準ＬＣＣ算出部１２は、例えば、更新周期データ、及び建物基礎データを用いて、保全重要度を決定する。保全重要度は、建物に設けられた設備の保全の観点から評価された工事の重要度であって、例えば、更新周期が近い設備や劣化度が大きい設備が、更新周期が遠い設備や劣化度が小さい設備よりも、比較的大きな度合いとなる指標である。
標準ＬＣＣ算出部１２は、例えば、更新周期の近さに応じて保全重要度を決定する。また、標準ＬＣＣ算出部１２は、劣化度の大きさに応じて保全重要度を決定する。
そして、標準ＬＣＣ算出部１２は、設備ごとの保全重要度に応じて、各年に行う工事の計画、つまり単年度及び中長期の工事計画を策定し、策定した工事計画に沿って工事単価データを参照することにより標準ＬＣＣを算出する。
【００２９】
建物優先度決定部１３は、戦略的ニーズに沿った建物優先度を決定する。建物優先度は、複数建物における設備投資を行う優先度であり、例えば、設備投資を行う建物の順位（優先順位）である。以下、建物優先度決定部１３が建物優先度を決定する方法について、図６及び図７を用いて説明する。
【００３０】
図６は、第１の実施形態の建物評価情報ＤＢ２５に記憶される建物評価データの構成例を示す図である。
図６に示すように、建物評価データは、戦略的ニーズと、評価項目と、戦略重要度と、戦略重要度係数と、評価点の項目を備える。建物優先度決定部１３は、複数建物それぞれの建物毎に、建物優先度決定部１３により作成される。
戦略的ニーズと評価項目と戦略重要度とは、図４の例に示す工事単価データ戦略優先度データにおける戦略的ニーズと評価項目と戦略重要度と同様であるため、その説明を省略する。
【００３１】
戦略重要度係数は、戦略重要度に応じた係数である。戦略重要度係数は、戦略重要度の度合いが大きいほど、大きな値に設定される。この例では、戦略重要度は、必須、準必須、中などの度合いで設定されている。また、戦略重要度係数は、１から１０までの１０段階の整数値で設定されている。そして、戦略重要度「必須」が、最も高い戦略重要度係数「１０」に対応している。戦略重要度「準必須」が、戦略重要度係数「７」に対応している。戦略重要度「中」が、戦略重要度係数「３」に対応している。
【００３２】
評価点は、工事項目における目標に対する未達成の度合いを評価した点数である。工事項目における目標とは、工事項目に示す工事が完了することである。ここでの未達成の度合いとは、目標に対する未達成の程度を示す指標である。すなわち、建物評価において整備目標を定め、その目標に対する現状の達成レベル（未達成の度合い）を評価点とする。達成レベルが低いほど、つまり未達成の度合いが大きいほど、目標を達成するために必要な工事が多くなる、或いは大掛かりな改装が必要となることを意味する。例えば、建物の一部に比較的容易な改装を行うことにより工事を完了させることが可能であれば、評価点は小さくなり、大がかりな改装が必要であれば、評価点は大きくなる。評価点は、例えば、目標を達成するために必要な工事の数やコストに応じて決定される。
例えば、従業員満足度を向上させるための休憩室の設置について、既に照明設備や空調設備が整った部屋を休憩室に割り当てることができ、内装工事のみで休憩室を設置できる見込みがある場合、評価点は低い（小さい）点に設定される。一方、休憩室を設置するために、内装工事、照明工事、空調工事の全てを行わなければならない場合、評価点は高い（大きい）点に設定される。
【００３３】
建物優先度決定部１３は、複数建物それぞれについて、戦略的ニーズに応じた評価項目ごとに、戦略重要度係数及び評価点を決定することにより、図５に示すような建物評価データを作成する。建物優先度決定部１３は、作成した建物評価データを建物評価情報ＤＢ２５に記憶させる。
【００３４】
建物優先度決定部１３は、複数建物それぞれの建物評価データに基づいて、建物優先度を決定する。
建物優先度決定部１３は、例えば、複数建物それぞれの建物評価データに基づいて、建物それぞれの総合評価点の合計点を算出する。
総合評価点は、建物における評価項目ごとの重要性と、目標に対する未達成の度合いとに応じた値であり、例えば、戦略重要度係数と評価点とを乗算した乗算値である。例えば、評価項目としての休憩室の設置が、重要とみなされており、且つ目標に対する未達成の度合いが大きい場合、総合評価点は高くなる。
合計点は、特定の戦略的ニーズに関する全ての評価項目の総合評価点を合算した値である。例えば、達成することが重要で、且つ目標に対する未達成の度合いが大きい評価項目が多数ある場合、合計点は高くなる。
【００３５】
建物優先度決定部１３は、算出した複数建物それぞれの合計点の大きさに応じて、建物優先度を決定する。具体的に、建物優先度決定部１３は、複数建物を合計点が高い順にソートし、ソートした順に建物優先度を決定する。すなわち、建物優先度決定部１３は、合計点が最も高い建物を最も高い建物優先度とし、順次、合計点が高い建物を次の建物優先度とし、合計点が最も低い建物を最も低い建物優先度とする。
【００３６】
図７は、第１の実施形態の建物優先度決定部１３により決定された建物優先度の例を示す図である。図７は、横方向に、建物優先度の順に建物番号（建物１、建物２、…）を示している。また、縦方向に、評価項目を示している。この例では、建物１の合計点が４５点で優先順位（建物優先度の一例）が一位であることが示されている。
【００３７】
なお、上記では、特定の戦略的ニーズに関する全ての評価項目の総合評価点を合算した値を合計点とした場合を例示して説明したが、これに限定されない。建物優先度決定部１３は、建物における特定の戦略的ニーズに関する一部の評価項目の総合評価点を合算した値を合計点として用いてもよい。
また、建物優先度決定部１３は、例えば、戦略的ＬＣＣ算出部１４からの指示に従って、合計点に用いる評価項目の範囲（全ての評価項目のうち、どの評価項目を用いるかの範囲）を変更し、評価項目の範囲を変化させた合計点を用いて建物優先度を算出するようにしてもよい。
【００３８】
図１に戻り、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、建物優先度決定部１３により決定された建物優先度に基づいて、戦略的ＬＣＣを算出する。戦略的ＬＣＣは、複数建物における戦略に沿ったＬＣＣである。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、標準ＬＣＣに、建物優先度に基づく戦略的ニーズに応じたコストを追加することにより戦略的ＬＣＣを算出する。
【００３９】
戦略的ＬＣＣ算出部１４は、建物優先度決定部１３が算出した建物優先度に従って、最も建物優先度が高い建物に行う戦略的な工事の内容に基づいて工事単価データを参照する。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、工事単価データに基づいて当該戦略的な工事に要する費用を求め、標準ＬＣＣにおけるコストに追加する。
【００４０】
戦略的ＬＣＣ算出部１４は、標準ＬＣＣに、戦略的な工事に要する費用を加算することにより、全ての戦略的な工事を行う場合の戦略的ＬＣＣ（戦略的ＬＣＣの上限値）を算出する。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、戦略的ＬＣＣの上限値を算出する際に、建物優先度が高い順に、その建物優先度に対応する建物に係る戦略的な工事を加算していき、その加算の履歴を残しておく。そして、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、予算の範囲内に戦略的ＬＣＣが収まるように、足切りを行う。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、例えば、戦略的ＬＣＣの上限値から、建物優先度が低い順に、その建物優先度に対応する建物に係る戦略的な工事の費用を減算することにより足切りを行う。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、戦略的ＬＣＣの上限値から、予算の上限値を下回るまで戦略的な工事の費用を減算したものを、戦略的ＬＣＣとする。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、このようにして、予算の上限金額の範囲で、建物優先度に応じた戦略的ＬＣＣを算出する。
【００４１】
図８は、第１の実施形態の設備管理支援システム１が行う処理の流れを説明する図である。
まず前提として、設備管理支援システム１は、データベースの構築を行う。設備管理支援システム１は、建物設備ＤＢサーバ２０に、更新周期ＤＢ２２に保全の観点から求めた更新周期データ、建物基礎情報ＤＢ２３に建物における劣化度調査の結果を示す建物基礎データ、をそれぞれ記憶させ、保全の観点（保全的ニーズ）に関する情報を設定する。また、設備管理支援システム１は、戦略優先度情報ＤＢ２４に戦略優先度データを記憶させ、戦略的な観点からの重要度を示す情報を作成する。
【００４２】
設備管理支援システム１は、標準ＬＣＣ算出部１２により標準ＬＣＣを算出する（ステップＳ１０）。標準ＬＣＣ算出部１２は、情報取得部１１を介して取得した工事単価データ、更新周期データ、及び建物基礎データを用いて、標準ＬＣＣを算出する。
【００４３】
次に、設備管理支援システム１は、建物優先度決定部１３により建物優先度を決定する（ステップＳ１１）。建物優先度決定部１３は、戦略的ニーズに関する評価項目ごとに設定した戦略優先度、及び評価点から総合評価点を求める。建物優先度決定部１３は、求めた総合評価点を合算することにより、建物ごとの合計点を算出する。建物優先度決定部１３は、算出した合計点の高い順に建物優先度を決定する。
【００４４】
次に、設備管理支援システム１は、戦略的ＬＣＣ算出部１４により戦略的ＬＣＣを算出する（ステップＳ１２）。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、標準ＬＣＣに、建物優先度の高い建物に戦略的ニーズに関する工事を行う場合のコスト（戦略的ニーズに関する工事コスト）を追加することにより、戦略的ＬＣＣを算出する。
【００４５】
そして、設備管理支援システム１は、算出した戦略的ＬＣＣを用いて、単年度の投資コストの案を算出する。また、設備管理支援システム１は、投資対象とする建物のリスト、及び建物別の工事項目のリストを作成する。（ステップＳ１３）。設備管理支援システム１は、作成したリストに対して建物の所有者などによる経営的な投資判断として了承が得られた場合（ステップＳ１４、ＯＫ）、複数建物における中長期の投資計画、及び単年度の投資計画を確定させる。一方、設備管理支援システム１は、作成したリストに対して建物の所有者などによる経営的な投資判断として了承が得られない場合（ステップＳ１４、ＮＯ）、データベースの構築、戦略的ニーズ、又は予算の上限金額の再検討を行うことにより、再度、戦略的ＬＣＣを算出し直す。
【００４６】
なお、上記では、ステップＳ１２において、戦略的ＬＣＣが、標準ＬＣＣと戦略的ニーズに関する工事コストとの合計値として算出される場合を例示して説明したが、これに限定されることはない。例えば、標準ＬＣＣに、戦略的ニーズに関する工事が重複して含まれている場合には、戦略的ＬＣＣは、標準ＬＣＣと戦略的ニーズに関する工事コストから標準ＬＣＣと重複する工事のコストを差し引いた値との合計値となる。
【００４７】
また、上記では、ステップＳ１３において、単年度の投資コストの案を算出する場合を例示して説明したが、これに限定されることはない。設備管理支援システム１は、算出した戦略的ＬＣＣを用いて、複数年度の投資コストの案を算出するようにしてもよいし、単年度及び複数年度の投資コストの案を算出するようにしてもよいのは勿論である。
【００４８】
以上説明したように、第１の実施形態の設備管理支援システム１は、建物優先度決定部１３と、戦略的ＬＣＣ算出部１４とを備える。標準ＬＣＣ算出部１２は、複数建物それぞれに設けられた設備の保全の観点から標準ライフサイクルコストを算出する。建物優先度は、評価項目ごとの戦略重要度、及び評価点を用いて決定される。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、建物優先度に基づいて、戦略的ライフサイクルコストを算出する。これにより、第１の実施形態の設備管理支援システム１では、保全の観点から算出した標準ライフサイクルコストに、戦略的な観点から算出したコストを追加して戦略的ＬＣＣを算出することができるために、複数の建物を対象として各建物における設備投資の優先順位を、保全のみならず戦略的な観点から算出することが可能である。
【００４９】
また、第１の実施形態の設備管理支援システム１では、建物優先度決定部１３は、評価項目ごとの戦略重要度と評価点とに応じた総合評価点を、複数建物それぞれの建物ごとに合算した合計点に基づいて、建物優先度を決定する。これにより、第１の実施形態の設備管理支援システム１では、戦略重要度、及び／又は評価点に、より高いものが含まれる建物の建物優先度を、より高い優先度とすることができるために、戦略的な観点から重要な工事を含む建物が優先されるようにすることが可能である。
【００５０】
（第２の実施形態）
次に、第２の実施形態について説明する。本実施形態では、戦略的ＬＣＣ算出部１４により、複数の戦略的ＬＣＣが算出される点において、上述した実施形態と異なる。ここでの複数の戦略的ＬＣＣの各々は、評価項目の範囲が互いに異なる範囲に設定されたものである。評価項目の範囲は、戦略的ニーズに関する評価項目のうち、何れの評価項目を行うかの範囲である。
【００５１】
一般に、同一予算の場合、評価項目の範囲が広い場合、建物ごとに多くの工事を行う必要があるために戦略的な工事を行う対象となる建物の数は少なくなる。一方、評価項目の範囲が狭い場合、戦略的な工事を行う対象となる建物の数は多くなる。つまり、評価項目の範囲と、戦略的な工事を行う対象となる建物の数とはトレードオフの関係にある。本実施形態では、複数の戦略的ＬＣＣを算出するにより、トレードオフの関係にある評価項目の範囲と、戦略的な工事を行う対象となる建物の数の最適な組み合わせを、建物の所有者などが検討できるように支援する。以下では、上述した実施形態と異なる構成についてのみ説明し、上述した実施形態と同じ構成について同じ符号を付してその説明を省略する。
【００５２】
本実施形態では、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、評価項目の範囲を、「広い」、「中程度」、「狭い」の三つの区分に分類して、戦略的ＬＣＣを算出する。「広い」、「中程度」、「狭い」の具体的な評価項目の範囲は、戦略的ニーズの内容や、戦略的ニーズに関する工事の種類や規模に応じて任意に定められてよい。例えば、戦略的ニーズに関して、三つの評価項目がある場合、評価項目の範囲が「広い」ある場合は三つ全ての評価項目に対する工事が行われ、評価項目の範囲が「中程度」である場合は二つの評価項目に対する工事が行われ、評価項目の範囲が「狭い」である場合は一つの評価項目に対する工事のみが行われる。
【００５３】
また、本実施形態では、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、建物優先度決定部１３に、建物優先度を算出する際に用いる合計点に関する評価項目の範囲を指示することにより、評価項目の範囲に応じた建物優先度を算出させる。
【００５４】
戦略的ＬＣＣ算出部１４は、評価項目の範囲を「広い」とした場合の建物優先度を、建物優先度決定部１３に算出させ、上述した方法と同様な方法により、予算の上限金額の範囲で、建物優先度に応じた戦略的ＬＣＣを算出する。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、評価項目の範囲を「中程度」、「狭い」とした場合についても、同様な方法により、建物優先度に応じた戦略的ＬＣＣを算出する。戦略的ＬＣＣ算出部１４は、算出したそれぞれの戦略的ＬＣＣに応じた単年度又は複数年度の投資コストの案、投資対象とする建物のリスト、及び建物別の工事項目のリストを作成し、建物の所有者などが評価項目の範囲に応じた検討を行うことができるようにする。
【００５５】
図９〜図１１は、第２の実施形態の建物優先度決定部１３が決定した建物優先度の例を示す図である。図９〜図１１には投資対象とする建物と、改修及び立替に係る費用とが対応づけられた表（リスト）が示され、網掛けを施されたセルが投資の対象であることが示されている。図９は評価項目の範囲が「狭い」、図１０は評価項目の範囲が「中程度」、図１１は評価項目の範囲が「広い」にそれぞれ設定された場合を示している。
図９に示すように、評価項目の範囲を狭くした場合には比較的多数の建物を戦略的な投資の対象とすることができる。図１０に示すように、評価項目を中程度とした場合には中程度の数の建物を戦略的な投資の対象とすることができる。図１０に示すように、評価項目を広くした場合には比較的少ない数の建物が戦略的な投資の対象となる。
【００５６】
以上説明したように、第２の実施形態の設備管理支援システム１では、建物優先度決定部１３は、評価項目の範囲を変化させた場合における建物優先度をそれぞれ決定し、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、評価項目の範囲に応じた建物優先度を用いて戦略的ＬＣＣを算出する。これにより、第２の実施形態の設備管理支援システム１では、戦略的な観点から実施する評価項目の範囲を変化させた場合の投資計画を建物の所有者などが検討できるように支援することが可能である。
【００５７】
図１２は、実施形態の戦略的ＬＣＣ算出部１４が算出した戦略的ＬＣＣの例を示す図である。図１２の横軸は時間（年数）、縦軸の第１軸がＬＣＣ、第２軸がＬＣＣの累計を示している。図１２に示すように、戦略的ＬＣＣには、標準ＬＣＣに相当する保全的投資に、戦略的な観点から行う工事費用に相当する戦略的投資が追加されたものとして示すことができる。
【００５８】
なお、上記では、標準ＬＣＣに戦略的な工事に要する費用を追加したものを戦略的ＬＣＣとする場合を例示して説明したが、これに限定されない。保全の観点から工事が予定されている設備と同じ設備が、戦略的な観点からも工事が予定されている場合があり得る。例えば、照明装置の経年変化により交換する工事（保全の観点からの工事）が予定されているところ、ランニングコストを削減する観点からより消費電力の小さな照明装置に交換しようとする工事（戦略的な観点からの工事）が予定される場合があり得る。このような場合、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、標準ＬＣＣにおける所定の費用を、戦略的な工事に要する費用を置き換えたものを戦略的ＬＣＣとする。
【００５９】
また、戦略優先度情報ＤＢ２４に記憶される戦略優先度データは、常時、更新されてよい。例えば、戦略的ニーズとして従業員満足度の向上が掲げられ、休憩室の設置が評価項目として最も優先度が高く設定されていたところ、受動喫煙の影響が社会問題化するなどして、分煙化を進めることがより優先される評価項目に変更されてもよい。この場合、建物優先度決定部１３は、更新された戦略優先度データに基づいて、再度、建物優先度を決定する。そして、戦略的ＬＣＣ算出部１４は、再度の決定がされた建物優先度に基づいて、戦略的ＬＣＣを算出する。
【００６０】
また、設備管理支援システム１では、戦略的ニーズごとに戦略的ＬＣＣが算出されるようにしてよい。具体的には、従業員満足度の向上を目標とした場合の戦略的ＬＣＣ、顧客満足度の向上を目標とした場合の戦略的ＬＣＣ、ランニングコストの低減を目標とした場合の戦略的ＬＣＣ、をそれぞれ算出するようにしてもよい。この場合、それぞれの戦略的ＬＣＣを比較して、何れの戦略的ＬＣＣにて設備投資を行うかを総合的に決定することができる。
【００６１】
なお、上述した少なくとも一つの実施形態では、標準ＬＣＣに戦略的な工事に要する費用を加算することにより、戦略的ＬＣＣを算出する場合を例示して説明したが、これに限定されない。戦略的ＬＣＣは、標準ＬＣＣを含まない戦略的な工事に要する費用のみで構成されてもよい。
【００６２】
上述した実施形態における設備管理支援システム１の全部又は一部をコンピュータで実現するようにしてもよい。その場合、この機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することによって実現してもよい。
【００６３】
以上、この発明の実施形態について図面を参照して詳述してきたが、具体的な構成はこの実施形態に限られるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計等も含まれる。
【符号の説明】
【００６４】
１…設備管理支援システム、１０…建物設備管理支援装置、１１…情報取得部、１２…標準ＬＣＣ算出部、１３…建物優先度決定部、１４…戦略的ＬＣＣ算出部、２０…建物設備ＤＢサーバ、２１…工事単価ＤＢ、２２…更新周期ＤＢ、２３…建物基礎情報ＤＢ、２４…戦略優先度情報ＤＢ、２５…建物評価情報ＤＢ
【図１】
2020160636.tif 000003
【図２】
2020160636.tif 000004
【図３】
2020160636.tif 000005
【図４】
2020160636.tif 000006
【図５】
2020160636.tif 000007
【図６】
2020160636.tif 000008
【図７】
2020160636.tif 000009
【図８】
2020160636.tif 000010
【図９】
2020160636.tif 000011
【図１０】
2020160636.tif 000012
【図１１】
2020160636.tif 000013
【図１２】
2020160636.tif 000014