(57)【要約】      （修正有）【課題】土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を、効率的に賃貸費用を算定することができる費用算定システム、費用算定装置、費用算定方法及びコンピュータプログラムを提供する。【解決手段】賃貸費用算定システム１は、賃貸対象となる土地の賃貸費用を算定する。土地は、土壌汚染地を有する。賃貸費用算定システム１は、ネットワーク５００を介して互いに通信可能に接続される対策費用算定装置１００、賃貸費用算定装置２００、端末装置３００及び公開サーバ４００を備える。【選択図】図１
2020046754.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定システムであって、
前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定部を備える、費用算定システム。
【請求項２】
前記賃貸費用算定部は、前記投資額と、前記投資額及び前記対策費用の和と、が定められた条件を満たすように前記土地の賃貸に伴う利益を算定し、前記賃貸費用を前記利益に基づいて算定する、
請求項１に記載の費用算定システム。
【請求項３】
前記土壌汚染地は、少なくとも１つ以上の対策手段を用いて対策可能であり、
前記賃貸費用算定部は、前記対策手段毎に前記賃貸費用を算定する、
請求項１又は２に記載の費用算定システム。
【請求項４】
前記土地の文書化された情報である土地情報を取得する土地情報取得部と、
前記土地情報に基づいて、前記対策費用を算定する対策費用算定部と、
をさらに備える、
請求項１から３のいずれか一項に記載の費用算定システム。
【請求項５】
前記土地情報に基づいて前記土地の汚染面積を算出する汚染面積算出部と、
前記土地情報に基づいて前記土地の汚染の深さを表す汚染深度を算出する汚染深度推定部と、
前記土地情報に基づいて前記土地の地下水汚染の有無を決定する地下水汚染推定部と、
をさらに備え、
前記対策費用算定部は、前記汚染面積と、前記汚染深度と、前記地下水汚染の有無と、に基づいて前記対策費用を算定する、
請求項４に記載の費用算定システム。
【請求項６】
賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定装置であって、
前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定部を備える、費用算定装置。
【請求項７】
費用算定装置を用いて、賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定方法であって、
費用算定装置が、前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定ステップを有する、費用算定方法。
【請求項８】
請求項１から５のいずれか一項に記載の費用算定システムとしてコンピュータを機能させるためのコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、費用算定システム、費用算定装置、費用算定方法及びコンピュータプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、土地の流動化が盛んになってきている。これに伴って、新しい土地の使用を希望する者も増えてきている。しかし、使用が希望されている土地に土壌汚染地が含まれる場合がある。このような土地に対して、土地の使用を希望する者は、土壌汚染地に対する法的対策及びリスクを回避することを望むことが多い。そこで、事業者が土壌汚染地を有する土地を購入し、土地の使用を希望する者に貸し出すという賃貸ビジネスが提案されている。このような賃貸ビジネスでは、事業者が、土壌汚染地に対する法的対策及びリスク回避策を行う。したがって、土地の使用を希望する者は、土壌汚染地に対する法的対策及びリスク回避策を行うことなく土地を使用することができる。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００５−３４２６０８号公報
【特許文献２】特開２００３−１０８８０９号公報
【特許文献３】特開２００２−１４０４６３号公報
【特許文献４】特開２００２−０９６０５９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上述の賃貸ビジネスでは、土壌汚染地に対する法的対策費用等を考慮して賃貸費用が算定される。このため、事業者は賃貸費用を算定するために長い時間を要する場合があった。したがって、上述の賃貸ビジネスでは、賃貸費用を効率的に算定することが求められている。
【０００５】
上記事情に鑑み、本発明は、効率的に賃貸費用を算定することができる技術を提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の一態様は、賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定システムであって、前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定部を備える、費用算定システムである。
【０００７】
本発明の一態様は、上記の費用算定システムであって、前記賃貸費用算定部は、前記投資額と、前記投資額及び前記対策費用の和と、が定められた条件を満たすように前記土地の賃貸に伴う利益を算定し、前記賃貸費用を前記利益に基づいて算定する。
【０００８】
本発明の一態様は、上記の費用算定システムであって、前記土壌汚染地は、少なくとも１つ以上の対策手段を用いて対策可能であり、前記賃貸費用算定部は、前記対策手段毎に前記賃貸費用を算定する。
【０００９】
本発明の一態様は、上記の費用算定システムであって、前記土地の文書化された情報である土地情報を取得する土地情報取得部と、前記土地情報に基づいて、前記対策費用を算定する対策費用算定部と、をさらに備える。
【００１０】
本発明の一態様は、上記の費用算定システムであって、前記土地情報に基づいて前記土地の汚染面積を算出する汚染面積算出部と、前記土地情報に基づいて前記土地の汚染の深さを表す汚染深度を算出する汚染深度推定部と、前記土地情報に基づいて前記土地の地下水汚染の有無を決定する地下水汚染推定部と、をさらに備え、前記対策費用算定部は、前記汚染面積と、前記汚染深度と、前記地下水汚染の有無と、に基づいて前記対策費用を算定する。
【００１１】
本発明の一態様は、賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定装置であって、前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定部を備える、費用算定装置である。
【００１２】
本発明の一態様は、費用算定装置を用いて、賃貸対象であり、かつ土壌汚染地を有する土地の賃貸費用を算定する費用算定方法であって、費用算定装置が、前記土壌汚染地の対策費用と、前記土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて前記賃貸費用を算定する賃貸費用算定ステップを有する、費用算定方法である。
【００１３】
本発明の一態様は、上記の費用算定システムとしてコンピュータを機能させるためのコンピュータプログラムである。
【発明の効果】
【００１４】
本発明により、効率的に賃貸費用を算定することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】実施形態の賃貸費用算定システム１のシステム構成を表すシステム構成図である。
【図２】業種区分が鉱業の調査結果を示すテーブルの一具体例を示す図である。
【図３】実施形態の賃貸費用算定の流れを示すシーケンスチャートである。
【図４】実施形態の対策費用の算定結果を表す画像の一具体例を示す図である。
【図５】実施形態の賃貸費用の算定結果を表す画像の一具体例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
図１は、実施形態の賃貸費用算定システム１のシステム構成を表すシステム構成図である。賃貸費用算定システム１は、ネットワーク５００に設けられる。賃貸費用算定システム１は、賃貸対象となる土地の賃貸費用を算定する。土地は、土壌汚染地を有する。土地は、土地の一部を土壌汚染地として有していてもよいし、土地全体が土壌汚染地であってもよい。土壌汚染地は、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがある有害物質が含まれる土地を表す。有害物質とは、例えば、鉛、砒素又はトリクロロエチレン等の物質であってもよい。有害物質は、放射性物質であってもよい。賃貸費用算定システム１は、ネットワーク５００を介して互いに通信可能に接続される対策費用算定装置１００、賃貸費用算定装置２００、端末装置３００及び公開サーバ４００を備える。ネットワーク５００は、どのようなネットワークで構築されてもよい。ネットワーク５００は、例えば、インターネットで構成されてもよいし、専用線で構成されてもよい。賃貸費用算定システム１は、費用算定システムの一態様である。
【００１７】
対策費用算定装置１００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。対策費用算定装置１００は、対策費用算定プログラムを実行することによって通信部１０１、対策情報記憶部１０２及び制御部１０３を備える装置として機能する。対策費用算定装置１００は、土地情報に基づいて土地の土壌汚染地の対策費用を算定する。土地情報は、汚染された賃貸対象の土地の情報である。土地情報は、例えば、土地面積、汚染物質、汚染性状（含有量又は溶出量）、地下水汚染の有無、地下水位又は業種区分等の情報である。土地情報は、例えば、登記簿、行政届出資料又は地図等の文書化された資料に記載された客観的な情報であればどのような情報であってもよい。登記簿は、例えば、土地・建物謄本、公図、不動産謄本又は商業謄本等の一定の事項を示す公開された帳簿であってもよい。土地情報は、通信部１０１から受け付けてもよいし、対策情報記憶部１０２に予め記録されていてもよい。
【００１８】
通信部１０１は、ネットワークインタフェースである。通信部１０１はネットワーク５００を介して、賃貸費用算定装置２００、端末装置３００及び公開サーバ４００と通信する。通信部１０１は、例えば無線ＬＡＮ（Local Area Network）、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）又はＬＴＥ（Long Term Evolution）（登録商標）等の通信方式で通信してもよい。通信部１０１は、ネットワーク５００を介して、外部の通信装置（例えば、公開サーバ４００）から土地情報を取得してもよい。通信部１０１は、土地情報取得部の一態様である。
【００１９】
対策情報記憶部１０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。対策情報記憶部１０２は、対策情報を記憶する。対策情報は対策費用を算定するために用いられる情報である。対策情報は、例えば、調査結果又は対策費用の算出に用いられる数式である。
【００２０】
制御部１０３は、対策費用算定装置１００の各部の動作を制御する。制御部１０３は、例えばＣＰＵ（Central Processing Unit）等のプロセッサ及びＲＡＭ（Random Access Memory）を備えた装置により実行される。制御部１０３は、対策費用算定プログラムを実行することによって、汚染面積算出部１０４、汚染深度推定部１０５、地下水汚染推定部１０６及び対策費用算定部１０７として機能する。
【００２１】
汚染面積算出部１０４は、土地の汚染面積を土地情報に基づいて算出する。汚染面積は、賃貸対象となる土地における、土壌汚染地の面積である。汚染面積算出部１０４は、汚染割合と土地面積との関係を表す近似式に基づいて汚染面積を算出する。近似式は、例えば次の数式（１）で表されてもよい。
【００２２】
【数１】
2020046754.tif 000003
【００２３】
数式（１）のｙ１は、汚染割合を表す。汚染割合は、土壌汚染地の面積を表す。ｘ１は、土地の面積を表す。ｘ１は、土地情報に含まれる。ａ及びｂの値は、予め求められる定数である。ａ及びｂの値は、過去に行われた土壌汚染の状況調査の結果に基づいて算出される。ａ及びｂの値は、算出されるにあたって、土壌汚染の状況調査の結果が多数収集される。ａ及びｂの値は、収集された結果のうち、土壌汚染に影響を与える可能性のある数量を含むデータに基づいて算出される。なお、ａ及びｂの値は、汚染割合と土地の面積とが負の相関を持つように算出されてもよい。ａ及びｂの値は、対策情報に含まれる。ａ及びｂの値は、対策情報記憶部１０２に予め記録される。汚染面積算出部１０４は、数式（１）を解くことで、ｙ１を算出する。
【００２４】
汚染面積算出部１０４は、土地情報に含まれる土地の面積を取得する。汚染面積算出部１０４は、対策情報に含まれるａ及びｂの値を取得する。汚染面積算出部１０４は、受け付けた土地の面積をｘ１に代入することで、汚染割合を算出する。なお、算出される汚染割合は、土地の平面的な汚染範囲面積を表す。なお、近似式は数式（１）に限定されない。近似式は、土地の面積に基づいて、汚染割合が算出されるならば、どのような式であってもよい。
【００２５】
汚染深度推定部１０５は、汚染深度を土地情報に基づいて算出する。汚染深度は、土壌汚染地の汚染の深さを表す。汚染深度は、土壌汚染地において、汚染物質が到達している深さを表す。汚染深度推定部１０５は、例えば、「土壌汚染対策法の施工状況及び土壌汚染調査・対策事例等に関する調査結果」（以下「調査結果」という。）に含まれる基準超過事例に基づいて汚染深度を算出する。調査結果は環境省によって毎年公表される。調査結果には、物質分類別（例えば、第一種、第二種、第三種及び複合汚染）に、汚染到達深度（ｍ）が含まれる。調査結果は、業種区分毎に公表される。調査結果は、例えば土地情報又は対策情報に含まれる情報である。業種区分は、賃貸される土地を過去に所有していた事業者の業種を表す。調査結果は、環境省以外によって公表された結果に限定されない。例えば、調査結果は、民間企業等によって公表された結果であってもよい。
【００２６】
汚染深度推定部１０５は、土地情報に含まれる業種区分を特定する。汚染深度推定部１０５は、特定された業種区分に応じた調査結果を取得する。汚染深度推定部１０５は、取得された調査結果の値を数式（２）に代入することで、汚染深度を算出する。
【００２７】
【数２】
2020046754.tif 000004
【００２８】
数式（２）のｙ2は、最確値を表す。最確値は、汚染深度の最も確からしい汚染深度を表す値である。Ｐ１からＰｎは、軽重率を表す。軽重率は物質分類毎に決定される。Ｌ１からＬｎは汚染到達深度を表す。汚染到達深度は、物質分類毎に決定される。Ｐ及びＬの添え字（１〜ｎ）は、物質分類に対応付けて付与される。
【００２９】
汚染深度推定部１０５が、図２を用いて汚染深度を算出する場合について説明する。図２は、業種区分が鉱業である場合の調査結果を示すテーブルの一具体例を示す図である。図２によると、鉱業の調査件数は１０件であり、そのうち６件が基準を超過した事例であることがわかる。超過事例６件のうち、物質分類が第一種の場合における基準超過事例は１件、物質分類が第二種又は第三種の場合における基準超過事例は５件、物質分類が複合汚染の場合における基準超過事例は０件であることがわかる。軽重率は、第一種の場合に１、第二種又は第三種の場合に５、複合汚染の場合に０であることがわかる。７５％超深度は、第一種の場合に５ｍ、第二種又は第三種の場合に３ｍ、複合汚染の場合に５ｍであることがわかる。９０％超深度は、第一種の場合に１０ｍ、第二種又は第三種の場合に５ｍ、複合汚染の場合に１０ｍであることがわかる。なお、テーブルは業種区分によって異なる。
【００３０】
汚染深度推定部１０５は、図２に示されるテーブルの値を、数式（２）に代入することで、汚染深度を算出する。汚染深度推定部１０５は、例えば、７５％超深度を算出する場合、（１×５ｍ＋５×３ｍ＋０×５ｍ）／（１＋５＋０）≒３．３３３であると算出する。従って、汚染深度推定部１０５は、汚染深度が３．３３３（ｍ）であると算出する。汚染深度推定部１０５は、例えば、９０％超深度を算出する場合、（１×１０ｍ＋５×５ｍ＋０×１０ｍ）／（１＋５＋０）≒５．８３３であると算出する。従って、汚染深度推定部１０５は、汚染深度が５．８３３（ｍ）であると算出する。上述のように、汚染深度推定部１０５は、業種区分が決定されると、業種区分に対応する調査結果に基づいて汚染深度を算出する。例えば、鉱業の場合、７５％超深度の汚染深度は約３．３３３ｍである。例えば、鉱業の場合、９０％超深度の汚染深度は約５．８３３ｍである。
【００３１】
地下水汚染推定部１０６は、賃貸対象の土地の地下水が汚染されているか否かと地下水の状況とを土地情報に基づいて決定する。地下水汚染推定部１０６は、例えば、土地情報に含まれる地下水調査結果に基づいて、賃貸対象の土地周辺の地下水が汚染されているか否かと地下水の状況とを決定する。地下水調査結果は、例えば行政届出資料に記録される。地下水汚染推定部１０６は、例えば、地下水調査結果に地下水汚染「あり」と記載されている場合、地下水汚染は「あり」と決定する。一方で、地下水汚染推定部１０６は、地下水調査結果に地下水汚染「なし」と記載されている場合、地下水汚染は「なし」と決定する。また、地下水汚染推定部１０６は、地下水調査結果に記録された汚染物質、汚染物質量及び地下水の存する深度を、地下水汚染の状況として決定する。
【００３２】
また、地下水汚染推定部１０６は、汚染深度推定部１０５によって算出された汚染深度と、地下水の存する深度と、に基づいて、地下水汚染の有無を決定してもよい。具体的には、地下水汚染推定部１０６は、汚染深度推定部１０５によって算出された汚染深度と、地下水の存する深度と、を比較する。地下水汚染推定部１０６は、汚染深度よりも地下水の存する深度の方が深い場合、地下水汚染は「なし」と決定する。一方で、地下水汚染推定部１０６は、地下水の存する深度よりも汚染深度が深い場合、地下水汚染は「あり」と決定する。なお、汚染された地下水は、揚水処理によって処理される。揚水処理は、汚染された地下水を揚水し、地上で浄化処理した後に放流又は地下に返送する処理である。
【００３３】
対策費用算定部１０７は、土壌汚染地の対策費用を算定する。対策費用算定部１０７は、汚染面積算出部１０４によって算出された汚染面積と、汚染深度推定部１０５によって算出された汚染深度と、地下水汚染推定部１０６によって決定された地下水汚染の有無と状況と、に基づいて対策費用を算定する。対策費用算定部１０７は、土壌汚染地を浄化する対策手段に応じて対策費用を算定する。対策手段には、例えば、完全浄化又は封じ込めが用いられてもよい。完全浄化は、土壌汚染地の掘削除去を行うことである。封じ込めは、遮水工封じ込め措置を行うことである。対策手段は他の手段が用いられてもよい。土地の汚染は、対策手段が行われることで、対策可能である。この場合、対策費用算定部１０７は、他の手段による対策費用も算定する。
【００３４】
対策費用算定部１０７は、例えば、完全浄化を行う場合、次の方法で対策費用を算定してもよい。対策費用算定部１０７は、汚染面積と汚染深度とを乗ずることで、汚染土量を算出する。汚染土量は、土地汚染地における土の量である。対策費用算定部１０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで、完全浄化の対策費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたり、３５から５０千円であってもよい。
【００３５】
対策費用算定部１０７は、例えば、封じ込めを行う場合、次の方法で対策費用を算定してもよい。対策費用算定部１０７は、遮水工封じ込め措置に伴って生じる費用を算定する。具体的には、対策費用算定部１０７は、遮水層と、雨水等の浸透防止のための覆いと、土地に対する保護盛土と、に関する第一の費用を算定する。対策費用算定部１０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで第一の費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたり、１９から３１千円であってもよい。対策費用算定部１０７は、掘削費用に関する第二の費用を算定する。対策費用算定部１０７は、汚染土量と単位土量あたりの金額とを乗ずることで第二の費用を算定する。単位土量当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位土量当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたり、２から３千円であってもよい。対策費用算定部１０７は、観測井に関する第三の費用を算定する。第三の費用は、予め定められた金額である。予め定められた金額は、例えば、１０００千円である。対策費用算定部１０７は、第一の費用、第二の費用及び第三の費用の総和を封じ込めの対策費用として算定する。
【００３６】
対策費用算定部１０７は、地下水汚染が「あり」と決定されている場合、地下水汚染の対策費用を算定する。具体的には、対策費用算定部１０７は、地下水の体積に対して、単位体積あたりの金額を乗ずることで、地下水汚染の対策費用を算定する。単位体積当たりの金額とは、予め定められた金額である。単位体積当たりの金額とは、例えば、１ｍ３あたり、３０から５０千円であってもよい。対策費用算定部１０７は、地下水汚染の対策費用を完全浄化の対策費用に加算することで、地下水汚染ありの場合の完全浄化の対策費用を算定する。対策費用算定部１０７は、地下水汚染の対策費用を、地下水汚染ありの場合の封じ込めの対策費用に加算することで、封じ込めの対策費用を算定する。なお、対策費用算定部１０７における対策費用の算定方法は上述の方法に限定されない。対策費用算定部１０７は、どのような手法を用いて対策費用を算定してもよい。
【００３７】
賃貸費用算定装置２００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。賃貸費用算定装置２００は、賃貸費用算定プログラムを実行することによって通信部２０１、賃貸情報記憶部２０２及び制御部２０３を備える装置として機能する。賃貸費用算定装置２００は、賃貸対象の土地の賃貸費用を算定する。賃貸費用は、例えばリース料であってもよいし、レンタル料であってもよい。
【００３８】
通信部２０１は、ネットワークインタフェースである。通信部２０１はネットワーク５００を介して、対策費用算定装置１００、端末装置３００及び公開サーバ４００と通信する。通信部２０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。通信部２０１は、ネットワーク５００を介して、対策費用算定装置１００から対策費用を取得する。通信部２０１は、ネットワーク５００を介して、外部の通信装置から賃貸費用の算定に用いられる情報（例えば、利回り等）を取得してもよい。
【００３９】
賃貸情報記憶部２０２は、磁気ハードディスク装置や半導体記憶装置等の記憶装置を用いて構成される。賃貸情報記憶部２０２は、賃貸情報を記憶する。賃貸情報は賃貸費用を算定するために用いられる情報である。賃貸情報は、例えば、投資額、利回り又は期間費用等である。
【００４０】
制御部２０３は、賃貸費用算定装置２００の各部の動作を制御する。制御部２０３は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部２０３は、賃貸費用算定プログラムを実行することによって、賃貸費用算定部２０４として機能する。
【００４１】
賃貸費用算定部２０４は、賃貸対象となる土地の賃貸費用を算定する。賃貸費用算定部２０４は、土壌汚染地の対策費用と、土地に対する投資額と、利回りと、に基づいて、土地の賃貸費用を算定する。土地に対する投資額とは、事業活動を始めるための準備に関わる費用である。土地に対する投資額は、例えば、土地確保費用、建物建設費用、既存建物解体費用、テナント誘致費用、税金及びその他諸費用が含まれる。以下、土地に対する投資額を単に投資額という。まず、賃貸費用算定部２０４は、投資額と、投資額及び対策費用の和と、が定められた条件を満たすように土地の賃貸に伴う利益を算出する。賃貸費用算定部２０４は、賃貸費用を算出された利益に基づいて算定する。以下、賃貸費用算定部２０４による利益の算出の一具体例について説明する。まず、賃貸費用算定部２０４は、土壌汚染地の汚染対策費用を考慮しない場合の投資回収期間を算出する。賃貸費用算定部２０４は以下の数式（３）及び数式（４）を用いて、投資回収期間を算出する。
【００４２】
【数３】
2020046754.tif 000005
【００４３】
【数４】
2020046754.tif 000006
【００４４】
数式（３）によると、賃貸費用算定部２０４は、投資額及び利回りを乗ずることで、利益を算出する。利益とは、収入から期間費用を減算した額である。収入とは、事業を行うことによって生じる売上高を表す。売上高は、例えば、借主から支払いを受けた賃貸費用であってもよい。期間費用とは、原価、販管費及び税金等の売上高から差し引かれる費用である。原価には、原材料購入費用、原材料調達費用、建物メンテナンス費用、従業員人件費及び水道光熱費等が含まれる。なお、売上高から原価を差し引いた額は、売上高総利益という。売上高総利益から販管費及び税金を差し引いた額は税引後利益という。数式（３）の利益は、税引後利益を表す。
【００４５】
賃貸費用算定部２０４は、数式（４）に基づいて、利益の総和と投資額とが等しくなる又は利益の総和が投資額以上となる期間ｎを決定する。ｎは、土壌汚染地の汚染対策費用を考慮しない場合の投資回収期間を表す。
【００４６】
次に、賃貸費用算定部２０４は、土壌汚染地の汚染対策費用を考慮する場合の投資回収期間を算出する。賃貸費用算定部２０４は以下の数式（５）及び数式（６）を用いて、投資回収期間を算出する。
【００４７】
【数５】
2020046754.tif 000007
【００４８】
【数６】
2020046754.tif 000008
【００４９】
数式（５）によると、賃貸費用算定部２０４は、利益を、投資額及び対策費用の和で除算することで、利回りを算出する。利益は、数式（４）によって算出された利益が用いられる。対策費用とは、土壌汚染地の対策費用である。数式（５）によると、期間費用には地下水モニタリング等費用が含まれることがわかる。地下水モニタリング等費用は、定期的な地下水の水質の監視費用である。地下水モニタリング等費用は、予め定められた金額である。
【００５０】
賃貸費用算定部２０４は、数式（６）に基づいて、利益の総和と、投資額及び対策費用の和とが等しくなる又は利益の総和が、投資額及び対策費用の和以上となる期間Ｎを決定する。Ｎは、土壌汚染地の汚染対策費用を考慮する場合の投資回収期間を表す。なお、数式（４）及び数式（６）に用いられる利益の値は同じ値であるため、Ｎ＞ｎが成り立つ。したがって、Ｎとｎの差分は、対策費用の回収に必要となる期間を表す。
【００５１】
数式（４）及び数式（６）より、数式（７）が成立する。数式（７）は、土地の賃貸費用が満たす条件を表す式である。
【００５２】
【数７】
2020046754.tif 000009
【００５３】
対策費用の回収に必要となる期間（Ｎ−ｎ）をａとした場合、数式（７）は、数式（８）で表される。
【００５４】
【数８】
2020046754.tif 000010
【００５５】
賃貸費用算定部２０４は、算出された各値を数式（８）に代入して解くことで、数式（８）が成立するか否かを判定する。具体的には、賃貸費用算定部２０４は、土壌汚染地の汚染対策費用を数式（８）の対策費用に代入する。賃貸費用算定部２０４は、投資額を数式（８）の投資額に代入する。賃貸費用算定部２０４は、土壌汚染地の汚染対策費用を考慮しない場合の投資回収期間を数式（８）のｎに代入する。賃貸費用算定部２０４は、算出された利益を数式（８）の利益に代入する。賃貸費用算定部２０４は、算出された対策費用の回収に必要となる期間ａを数式（８）のａに代入する。賃貸費用算定部２０４は、値が代入された数式（８）を解くことで、数式（８）が成立する場合、代入された各値に基づいて、賃貸費用を算定する。賃貸費用算定部２０４は、数式（８）が成立しない場合、賃貸費用を算定できないことを表すエラーを出力する。エラーは、端末装置３００の表示部３０３に表示されてもよい。
【００５６】
賃貸費用算定部２０４は、対策手段毎に賃貸費用を算定する。例えば、対策手段として完全浄化がある場合、賃貸費用算定部２０４は、完全浄化を行った場合の賃貸費用を算定する。賃貸費用算定部２０４は、算定された賃貸費用を端末装置３００に送信する。例えば、対策手段として封じ込めがある場合、賃貸費用算定部２０４は、封じ込めを行った場合の賃貸費用を算定する。なお、上述の例では、賃貸費用算定部２０４は、投資額と利回りとに基づいて投資回収期間ｎを算出したが、投資回収期間ｎは、予め賃貸情報に与えられていてもよい。この場合、賃貸費用算定部２０４は、数式（４）に、投資額及びｎを代入することで利益を算出する。
【００５７】
端末装置３００は、パーソナルコンピュータ、スマートデバイス又はタブレットコンピュータ等の情報処理装置である。端末装置３００は、プログラムを実行することによって通信部３０１、入力部３０２、表示部３０３及び制御部３０４を備える装置として機能する。端末装置３００は、ユーザからの入力に基づいて、土壌汚染地の対策費用及び賃貸費用を取得する。ユーザとは、例えば、土地を貸し出す事業会社の従業員であってもよい。
【００５８】
通信部３０１は、ネットワークインタフェースである。通信部３０１はネットワーク５００を介して、対策費用算定装置１００又は賃貸費用算定装置２００と通信する。通信部３０１は、例えば無線ＬＡＮ、有線ＬＡＮ、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ又はＬＴＥ等の通信方式で通信してもよい。通信部３０１は、ネットワーク５００を介して、対策費用算定装置１００又は賃貸費用算定装置２００から、対策費用又は賃貸費用を取得する。
【００５９】
入力部３０２は、タッチパネル、マウス及びキーボード等の入力装置を用いて構成される。入力部３０２は、入力装置を端末装置３００に接続するためのインタフェースであってもよい。この場合、入力部３０２は、入力装置において入力された入力信号から入力データを生成し、端末装置３００に入力する。入力データは、例えば、端末装置３００に対する指示を示す指示情報（例えば、対策費用の算定を指示する対策費用算定指示、賃貸費用の算定を指示する賃貸費用算定指示）であってもよい。
【００６０】
表示部３０３は、ＣＲＴ（Cathode Ray Tube）ディスプレイ、液晶ディスプレイ、有機ＥＬ（Electro Luminescence）ディスプレイ等の出力装置である。表示部３０３は、出力装置を端末装置３００に接続するためのインタフェースであってもよい。この場合、表示部３０３は、映像データから映像信号を生成し自身に接続されている映像出力装置に映像信号を出力する。
【００６１】
制御部３０４は、端末装置３００の各部の動作を制御する。制御部３０４は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。制御部３０４は、プログラムを実行することによって、対策費用の算定を指示する対策費用算定指示を対策費用算定装置１００に送信してもよいし、賃貸費用の算定を指示する賃貸費用算定指示を賃貸費用算定装置２００に送信してもよい。また、制御部３０４は、対策費用の算定結果を表す画像を表示部３０３に表示させる。制御部３０４は、賃貸費用の算定結果を表す画像を表示部３０３に表示させる。制御部３０４は、Ｗｅｂブラウザによって、端末費用又は賃貸費用の算定を指示してもよいし、画像を表示部３０３に表示させてもよい。制御部３０４は、専用のアプリケーションによって、端末費用又は賃貸費用の算定を指示してもよいし、画像を表示部３０３に表示させてもよい。
【００６２】
公開サーバ４００は、パーソナルコンピュータ又はサーバ等の情報処理装置である。公開サーバ４００は、例えばＣＰＵ等のプロセッサ及びＲＡＭを備えた装置により実行される。公開サーバ４００は、プログラムを実行することによって、土地情報を公開する。公開サーバ４００は、例えば、国、地方自治体又は民間企業等によって公開された情報処理装置である。公開サーバ４００は、対策費用算定装置１００からの求めに応じて、対策費用算定装置１００に土地情報を送信する。
【００６３】
図３は、実施形態の賃貸費用算定の流れを示すシーケンスチャートである。賃貸費用算定は、端末装置３００から、対策費用算定指示を受け付けたタイミングで実行される。端末装置３００は、対策費用算定指示を対策費用算定装置１００に送信する（ステップＳ１０１）。対策費用算定装置１００の制御部１０３は、公開サーバ４００から土地情報を要求する（ステップＳ１０２）。公開サーバ４００は、土地情報を対策費用算定装置１００に送信する（ステップＳ１０３）。
【００６４】
汚染面積算出部１０４は、土壌汚染地の汚染面積を土地情報に基づいて算出する（ステップＳ１０４）。汚染深度推定部１０５は、汚染深度を土地情報に基づいて推定する（ステップＳ１０５）。地下水汚染推定部１０６は、賃貸対象の土地の地下水が汚染されているか否かを土地情報に基づいて決定する（ステップＳ１０６）。
【００６５】
土地情報に含まれる地下水調査結果に地下水汚染「あり」と記載されている場合（ステップＳ１０６：ＹＥＳ）、対策費用算定部１０７は、地下水の対策費用を算出する（ステップＳ１０７）。土地情報に含まれる地下水調査結果に地下水汚染「なし」と記載されている場合（ステップＳ１０６：ＮＯ）、ステップＳ１０８へ遷移する。
【００６６】
対策費用算定部１０７は、算出された汚染面積と、算出された汚染深度と、に基づいて対策費用を算定する（ステップＳ１０８）。対策費用算定部１０７は、土壌汚染に対する対策手段に応じて対策費用を算定する。対策手段は、例えば、完全浄化又は封じ込めである。また、対策費用算定部１０７は、地下水汚染「あり」と決定されている場合、ステップＳ１０７で算出された地下水汚染の対策費用も、上述の対策費用に加算する。対策費用算定部１０７は、算定された対策費用を端末装置３００に送信する（ステップＳ１０９）。
【００６７】
制御部３０４は、対策費用を受信すると、対策費用の算定結果を表す画像を表示部３０３に表示させる（ステップＳ１１０）。制御部３０４は、賃貸費用の算定指示を受け付けると、賃貸費用算定指示を対策費用算定装置１００に送信する（ステップＳ１１１）。対策費用算定部１０７は、賃貸費用の算定指示を受け付けると、対策費用を賃貸費用算定装置２００に送信する（ステップＳ１１２）。賃貸費用算定装置２００は、賃貸情報を取得する（ステップＳ１１３）。賃貸情報は、通信部２０１を介して外部の通信装置から取得されてもよいし、端末装置３００を介してユーザによって入力されてもよいし、賃貸情報記憶部２０２に記録されていてもよい。賃貸費用算定部２０４は、賃貸対象となる土地の賃貸費用を算定する（ステップＳ１１４）。賃貸費用算定部２０４は、賃貸費用を算定すると、賃貸費用を端末装置３００に送信する（ステップＳ１１５）。制御部３０４は、賃貸費用を受信すると、賃貸費用の算定結果を表す画像を表示部３０３に表示させる（ステップＳ１１６）。
【００６８】
図４は、実施形態の対策費用の算定結果を表す画像の一具体例を示す図である。賃貸費用算定部２０４は、対策費用を算定すると、対策費用を端末装置３００に送信する。制御部３０４は、対策費用を受信すると、対策費用の算定結果を表す画像（以下「対策費用画像」という。）を表示部３０３に表示させる。対策費用画像は、土地情報に含まれる情報と、算定された対策費用と、を含む画像である。対策費用画像は、対策手段毎に対策費用を示す画像を含む。図４によると、対策手段として、完全浄化及び封じ込めの対策費用が算出されたことがわかる。対策費用画像は、対策費用を算出するための根拠となる汚染面積、汚染深度及び物質分類等の土地情報を含む。対策費用算定装置１００のユーザは、図４の対策費用画像によって、簡単に土地の対策費用を確認することができる。なお、対策費用画像は、図４に示される構成に限定されない。例えば、対策費用画像は、地下水汚染の有無が含まれてもよいし、地下水汚染に伴う対策費用が含まれてもよい。
【００６９】
図５は、実施形態の賃貸費用の算定結果を表す画像の一具体例を示す図である。賃貸費用算定部２０４は、賃貸費用を算定すると、賃貸費用を端末装置３００に送信する。制御部３０４は、賃貸費用を受信すると、賃貸費用の算定結果を表す画像（以下「賃貸費用画像」という。）を表示部３０３に表示させる。図５によると、賃貸費用画像は、賃貸期間、投資額、対策手段毎の汚染対策費用及び賃貸費用を含む画像である。図５に示される賃貸費用画像は、賃貸の手段としてリースが用いられる場合の画像である。賃貸費用算定装置２００のユーザは、図５の賃貸費用画像によって、簡単に土地の賃貸費用を確認することができる。なお、賃貸費用画像は、図５に示される構成に限定されない。例えば、賃貸費用画像は、地下水汚染の有無が含まれてもよいし、地下水汚染が「あり」の場合の対策費用が含まれてもよい。また、賃貸の手段としてレンタルが用いられる場合であっても、同様の画像構成で表示されてもよい。
【００７０】
このように構成された賃貸費用算定システム１では、対策費用算定装置１００によって、汚染された土地の対策費用が算定される。対策費用算定装置１００は、土地情報に基づいて、対策費用を算定する。土地情報は、例えば、登記簿、行政届出資料又は地図等の文書化された資料に記載された客観的な情報である。対策費用は、完全浄化又は封じ込め等の対策手段に応じて算定される。賃貸費用算定装置２００は、算定された対策費用に基づいて賃貸費用を算定する。このように、賃貸費用算定システム１は、土地情報を用いて対策費用を算定することで、土地の調査を行うことなく賃貸費用を算定することができる。したがって、ユーザは、効率的に賃貸費用を算定することが可能となる。
【００７１】
上述の賃貸費用算定システム１によって、ユーザが、土壌汚染地を含む土地を購入し、土地の使用を希望する者に貸し出すという賃貸ビジネスにおける賃貸費用を効率的に算出することが可能になる。このような賃貸ビジネスでは、土地の貸主（ユーザ）が、汚染地に対する法的対策及びリスク回避策を行う。したがって、土地の使用を希望する者は、汚染地に対する法的対策及びリスクを気にすることなく、土地を使用することができる。
【００７２】
また、ユーザは、表示部３０３に表示された賃貸費用又は対策費用を確認することで、汚染された土地に対してどのような対策手段を行うかより簡単に判断可能になる。ユーザは、例えば、事業予算、所要期間、汚染範囲、汚染濃度、近隣への汚染拡散可能性、行政指導、将来的な土地活用方法等を考慮して、どの対策手段を選択することが適当なのか決定する。この場合、表示部３０３に表示された賃貸費用又は対策費用を確認することで、完全浄化又は封じ込めのどちらの選択が適当なのかより簡単に判断することが可能になる。
【００７３】
上述の実施形態における賃貸費用算定システム１は、完全浄化又は封じ込め等の対策手段を行う場合における対策費用及び賃貸費用の算定について説明をした。しかし、賃貸費用算定システム１は、対策手段を行わない場合における対策費用の算定を行うように構成されてもよい。対策手段を行わない場合とは、例えば、法的対策を行う必要が生じていない場合である。法的対策を行う必要が生じていない場合とは、例えば、重金属の土壌汚染（土壌溶出量基準超過）のみが確認されており、地下水汚染まで確認されていない場合等である。この場合、法的対策としては、「地下水モニタリング」（定期的な地下水質の監視）だけが求められる。したがって、完全浄化又は封じ込めなどの対策を行う必要はない。この場合、対策費用算定部１０７は、対策費用として地下水モニタリングの費用を、対策費用として算定する。地下水モニタリングの費用は対策情報として、対策情報記憶部１０２に予め記録されていてもよいし、通信部１０１を介して取得されてもよい。なお、法的対策を行う必要が生じていない場合とは、上述の重金属の土壌汚染（土壌溶出量基準超過）のみの場合に限定されず、他の場合であってもよい。
【００７４】
対策費用算定部１０７は、調査費用に関する第四の費用を対策費用に含めるように構成されてもよい。調査費用とは、賃貸対象となる土地における土壌汚染地の状態、近隣の環境等を調査する際に発生する費用である。この場合、対策費用算定部１０７は、汚染面積に対して、所定の処理を行うことで補正面積を算出する。所定の処理は、例えば、予め定められた一次式に汚染面積を代入して解くことであってもよいし、どのような処理であってもよい。対策費用算定部１０７は、補正面積に対して、単位面積当たりの金額を乗ずることで、調査費用を算出してもよい。単位面積たりの金額とは、予め定められた金額である。単位面積当たりの金額とは、例えば、１ｍ２あたり、１０から１５千円であってもよい。
【００７５】
上述の実施形態における賃貸費用算定システム１は、対策費用を算定した後に、賃貸費用を算定するように構成されているが、これに限定されない。例えば、賃貸費用算定システム１は、対策費用算定装置１００を備えないように構成されてもよい。この場合、賃貸費用算定装置２００は、対策費用を外部から取得するように構成される。賃貸費用算定装置２００は、通信部２０１を取得部として実行させることで外部の通信装置（例えば、端末装置３００）から対策費用を取得するように構成されてもよい。なお、対策費用は、土地の調査結果に基づいて、調査者又は調査結果の確認者等によって予め算出される。
【００７６】
対策費用算定装置１００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、対策費用算定装置１００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、地下水汚染推定部１０６と対策費用算定部１０７とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００７７】
賃貸費用算定装置２００は、ネットワークを介して通信可能に接続された複数台の情報処理装置を用いて実装されてもよい。この場合、賃貸費用算定装置２００が備える各機能部は、複数の情報処理装置に分散して実装されてもよい。例えば、賃貸情報記憶部２０２と賃貸費用算定部２０４とはそれぞれ異なる情報処理装置に実装されてもよい。
【００７８】
対策費用算定装置１００の一部の機能部と、賃貸費用算定装置２００の一部の機能部と、が同一の装置に実装されてもよい。例えば、対策費用算定部１０７と賃貸費用算定部２０４とが、同一の装置に実装されてもよい。対策費用算定装置１００の一部の機能部と、賃貸費用算定装置２００の一部の機能部と、が端末装置３００に実装されてもよい。例えば、対策費用算定部１０７と賃貸費用算定部２０４とが、端末装置３００に実装されてもよい。
【００７９】
本実施形態では、対策費用算定装置１００及び賃貸費用算定装置２００は別々の装置であるとして説明したが、単一の装置（例えば、費用算定装置）として構成されてもよい。
【００８０】
上述した実施形態における装置をコンピュータで実現するようにしてもよい。その場合、この機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することによって実現してもよい。なお、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。さらに「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、インターネット等のネットワークや電話回線等の通信回線を介してプログラムを送信する場合の通信線のように、短時間の間、動的にプログラムを保持するもの、その場合のサーバやクライアントとなるコンピュータシステム内部の揮発性メモリのように、一定時間プログラムを保持しているものも含んでもよい。また上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであってもよく、さらに前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるものであってもよく、ＦＰＧＡ（Field Programmable Gate Array）等のプログラマブルロジックデバイスを用いて実現されるものであってもよい。
【００８１】
以上、この発明の実施形態について図面を参照して詳述してきたが、具体的な構成はこの実施形態に限られるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計等も含まれる。
【産業上の利用可能性】
【００８２】
本発明は、他者に土地を賃貸するサービスに適用可能である。
【符号の説明】
【００８３】
１…賃貸費用算定システム，  １００…対策費用算定装置，  １０１…通信部，  １０２…対策情報記憶部，  １０３…制御部，  １０４…汚染面積算出部，  １０５…汚染深度推定部，  １０６…地下水汚染推定部，  １０７…対策費用算定部，  ２００…賃貸費用算定装置，  ２０１…通信部，  ２０２…賃貸情報記憶部，  ２０３…制御部，  ２０４…賃貸費用算定部，  ３００…端末装置，  ３０１…通信部，  ３０２…入力部，  ３０３…表示部，  ３０４…制御部，  ４００…公開サーバ，  ５００…ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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