(57)【要約】      （修正有）【課題】区分所有建物について、地震保険の付保が事実上困難なオフィスビル等でも地震保険への加入が可能となるように、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報を的確に管理して、その契約の締結を促進する区分所有建物の保険情報管理装置を提供する。【解決手段】保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバは、共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段と、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、共用部分の火災保険契約に関する情報としての地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付手段と、を備える。【選択図】図４
2020038422.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段と、
共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付手段と、
を備えることを特徴とする保険情報管理装置。
【請求項２】
前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報をさらに含み、
前記情報格納手段に格納された前記共用部分を管理する管理組合に関する情報が、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合が設立されていることを示すものであると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けること
を特徴とする請求項１記載の保険情報管理装置。
【請求項３】
前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される専有部分の所有者が、区分所有建物を分譲する分譲者と異なる者を含むことを条件に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けること
を特徴とする請求項２記載の保険情報管理装置。
【請求項４】
前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしている場合に、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立が可能であることを示す通知を出力する通知出力手段を備えること
を特徴とする請求項１乃至３いずれかに記載の保険情報管理装置。
【請求項５】
前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報、及び専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしていると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分を管理する管理組合に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立に関する情報の入力を受け付けること
を特徴とする請求項１乃至４いずれかに記載の保険情報管理装置。
【請求項６】
前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者と各々の共用部分の持分の特定が可能な情報をさらに含み、
前記情報格納手段に格納された前記共用部分の火災保険契約に関する情報が、前記地震保険付帯火災保険契約により付保されていることを示すものであれば、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の持分の特定が可能な情報から、専有部分の所有者毎に負担する前記地震保険付帯火災保険契約の保険料を、所定のタイミングで算出する保険料算出手段を備えること
を特徴とする請求項１乃至５いずれかに記載の保険情報管理装置。
【請求項７】
共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段を備えたコンピュータにより実行される保険情報の管理方法であって、
前記コンピュータが、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付ステップを有すること
を特徴とする保険情報の管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報を管理するための、区分所有建物の保険情報管理装置及び保険情報の管理方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
都心部を中心に優良なオフィス物件への需要が強まる中、出願人は新たな不動産の所有形態である「区分所有オフィス」（登録商標）を販売して、投資家やオフィス利用者の需要に応えている。「区分所有オフィス」とは、主に都心部の中規模のオフィスビルを対象にして、フロア毎、又は部屋毎に物件を分譲するもので、投資家やオフィス利用者の不動産投資に対する資金的なハードルを下げ、リスク分散を可能にするとともに、管理コストの軽減にも資するといったメリットを有している（非特許文献１参照）。
【０００３】
こうした区分所有オフィスの管理に関して、その投資効果やリスクを分析する投資管理システム（特許文献１及び特許文献２参照）や、専有部分と共用部分の面積や設備を管理する面積設備管理システム（特許文献３参照）に関する発明が開示されている。
【０００４】
また、区分所有の建物では、専有部分と共用部分についてそれぞれ火災保険や地震保険を契約することになるので、その管理が必要になるが、こうした物件を対象にした地震保険に関する情報を管理する技術として、例えば、区分所有のマンションを対象にして、地震発生時に地震保険の査定を効率的に行うことができるマンション地震保険管理システムに関する発明が開示されている（特許文献４参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特許第５７８９０６２号公報
【特許文献２】特許第６０７４１０２号公報
【特許文献３】特許第６３７１４４２号公報
【特許文献４】特開２００７−１６４７２３号公報
【非特許文献】
【０００６】
【非特許文献１】株式会社ボルテックス「区分所有オフィスとは」、［online］、株式会社ボルテックスホームページ、［平成３０年８月１７日検索］、インターネット〈URL：https://www.vortex-net.com/office/〉
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
地震発生のリスクが高いと考えられているわが国では、特許文献４にも記載されているように、マンション等の住宅の所有者は、火災保険とあわせて地震保険に加入すること（地震保険単独では加入できず、火災保険に付帯した契約となることが通常である）が一般的である。こうした地震保険は、地震発生時に保険会社が支払う保険金の負担が過大となるため、政府による再保険によって、民間の保険会社による引き受けが政策的に可能となっているのが実情である。ところが、オフォスビルを対象にした地震保険は政府の再保険の対象から除外されているため、マンション等の住宅とは異なり、その所有者が地震保険を契約するのは事実上困難なのが現状である。
【０００８】
こうした状況下において、区分所有オフィスを含めたオフィス用の建物についても、地震保険の付保が可能な仕組みが求められるところであるが、キャプティブ保険と呼ばれる海外子会社を設立した特殊な保険契約のスキームを利用すれば、オフィス用建物についても現実的な保険料で地震保険を付保することが可能となる。しかしながら、このスキームの利用には専門的なノウハウやネットワーク等が必要で、一般のオフィス所有者にはハードルが高く、区分所有オフィスの共用部分を管理するために設立された管理組合が契約することは、さらに困難となっている。
【０００９】
このような課題に対して、出願人は、上記のノウハウやネットワークを有する者が管理組合の理事長として火災保険契約に介在することによって、区分所有オフィスの共用部分を対象に地震保険の付保が可能なスキームを考案したが、そのスキームを実現するためには、区分所有オフィスの管理組合や保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理するシステムが求められるところである。
【００１０】
本発明は、このような課題に対応するためになされたものであり、区分所有建物について、地震保険の付保が事実上困難なオフィスビル等でも地震保険への加入が可能となるように、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理して、その締結の促進に資する、区分所有建物の保険情報管理装置及び保険情報の管理方法を提供することを目的とするものである。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
本発明では、キャプティブ保険の利用が可能な法人等が区分所有建物の管理組合の理事長に就任し、理事長名での契約によって区分所有建物の共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約の締結が可能となる、出願人が考案した火災保険契約のスキームに着目し、その要件を満たしている区分所有建物について、当該保険契約やその前提となる管理組合に関する情報の入力を受け付けて管理するとともに、それらの要件を満たしているかを判断して入力を受け付けるように制御することで、当該保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理し、さらに、当該保険契約の前提となる要件を満たすと通知を出力することができる、あるいは、専有部分の所有者毎に負担する当該保険契約の保険料を算出することができる保険情報管理装置として、本発明を完成した。
【００１２】
本発明に係る保険情報管理装置は、共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段と、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付手段と、を備えることを特徴とする。
【００１３】
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記共用部分を管理する管理組合に関する情報が、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合が設立されていることを示すものであると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けることを特徴とすることもできる。
【００１４】
さらに、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される専有部分の所有者が、区分所有建物を分譲する分譲者と異なる者を含むことを条件に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けることを特徴としてもよい。
【００１５】
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしている場合に、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立が可能であることを示す通知を出力する通知出力手段を備えることを特徴とすることもできる。
【００１６】
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報、及び専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしていると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分を管理する管理組合に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立に関する情報の入力を受け付けることを特徴とすることもできる。
【００１７】
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者と各々の共用部分の持分の特定が可能な情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の火災保険契約に関する情報が、前記地震保険付帯火災保険契約により付保されていることを示すものであれば、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の持分の特定が可能な情報から、専有部分の所有者毎に負担する前記地震保険付帯火災保険契約の保険料を、所定のタイミングで算出する保険料算出手段を備えることを特徴とすることもできる。
【００１８】
本発明は、本発明に係る保険情報管理装置によって実行される、保険情報の管理方法として特定することもできる。
【００１９】
本発明に係る保険情報の管理方法は、共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段を備えたコンピュータにより実行される保険情報の管理方法であって、前記コンピュータが、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付ステップを有することを特徴とする保険情報の管理方法である。
【００２０】
また、本発明に係る保険情報の管理方法は、先に説明した本発明に係る保険情報管理装置の各々の構成に対応する、保険情報の管理方法として特定することもできる。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によると、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約について、契約締結の要件を満たすことを確認した上で、その契約に関する情報の入力を制御することができるので、当該火災保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理することが可能になる。また、その契約の前提となる要件が満たされた場合にはその旨が速やかに通知されることも、当該火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理に有効となる。さらに、その契約後の保険料の算出が効率化されることも、当該火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理に資するものである。
【００２２】
以上のように、本発明によって、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理が可能になると、現在は地震保険の付保が困難な区分所有オフィス等の区分所有建物についても、その共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約の締結が促進されるので、区分所有オフィス等の所有者は地震発生リスクへの対処が可能になり、不動産市場の活性化や、オフィスを所有する企業等のリスク管理への貢献を期待することができる。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】分譲前後の区分所有オフィスについて、現在契約が可能な地震保険と火災保険の契約形態を説明するための図である。
【図２】区分所有オフィスの共用部分に対して地震保険が付帯された火災保険の契約を可能にする、出願人が考案した事業スキームの概要を説明するための図である。
【図３】本発明に係る保険情報管理装置の実施形態の一例の概要を示す図である。
【図４】本発明に係る保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバの構成の一例を示すブロック図である。
【図５】本発明に係る保険情報管理装置によって管理されている、区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の一例を示す第１の図である。
【図６】本発明に係る保険情報管理装置によって管理されている、区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の一例を示す第２の図である。
【図７】本発明に係る保険情報管理装置によって管理されている、区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の一例を示す第３の図である。
【図８】本発明に係る保険情報管理装置によって管理されている、区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の一例を示す第４の図である。
【図９】本発明に係る保険情報管理装置によって、地震保険が付帯された火災保険契約の前提となる管理組合の設立が可能となったことを示す通知を出力する処理フローを示すフローチャートである。
【図１０】本発明に係る保険情報管理装置によって、地震保険が付帯された火災保険契約の前提となる管理組合の設立に関する情報の入力を受け付ける処理フローを示すフローチャートである。
【図１１】本発明に係る保険情報管理装置によって、地震保険が付帯された火災保険契約の締結に関する情報の入力を受け付ける処理フローを示すフローチャートである。
【図１２】本発明に係る保険情報管理装置によって、地震保険が付帯された火災保険の保険料の専有部分の所有者毎の負担額を算出する処理フローを示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００２４】
本発明を実施するための形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、ここでは本発明の実施形態の一例として、フロア単位で分譲される区分所有オフィスの保険情報等の管理に本発明を適用する例について説明するが、政府による再保険の対象にならない事業用の区分所有の建物であれば、工場や物流施設等を対象にすることもできる等、本発明は他の実施形態とすることも可能であり、本発明の要件は以下に示した実施形態に限定して解釈されるものではない。
【００２５】
まず、図１及び２を用いて、本発明を実施する前提となる、区分所有オフィスの共用部分に対して地震保険が付帯された火災保険の契約を可能にする、出願人が考案した事業スキームの概要について説明する。
【００２６】
図１は、分譲前後の区分所有オフィスについて、現在契約が可能な地震保険と火災保険の契約形態を示している。この例では、区分所有オフィスを分譲する分譲者をＶとし、そのＶから各フロアの専有部分を購入して、区分所有オフィスの専有部分の新たな所有者となる者をＡ−Ｈとしている。
【００２７】
分譲前の区分所有オフィスはＶの単独所有となっているが、不動産の開発や販売を業とし、火災保険や地震保険の契約締結に関するノウハウやネットワークを有するＶは、自らが所有する物件については、キャプティブ保険と呼ばれる海外子会社を設立した保険契約のスキームを利用することができるので、オフィス用の物件であっても地震保険を付帯した火災保険に加入することが可能である。図１の左側の図に示したように、Ｖが単独で所有している分譲前の区分所有オフィスは、建物全体について火災保険と地震保険が付保された状態となっている。
【００２８】
この区分所有オフィスの分譲が進み、各フロア（専有部分）がＡ−Ｈの所有になると、Ａ−Ｈの専有部分については、各々が自身で火災保険に加入することになるが、これらの所有者はキャプティブ保険のスキームを利用することができず、火災保険に地震保険を付帯できないのが通常である。共用部分については、専有部分の所有者であるＡ−Ｈが管理組合を設立して、管理組合が（多くのケースでは理事長の名義で）火災保険に加入することになるが、管理組合についても同様にキャプティブ保険のスキームを利用できないため、図１の右側の図に示したように、共用部分を対象にした火災保険にも地震保険を付帯することができない。
【００２９】
これに対して、図２に示した本発明を利用する事業スキームでは、図２の左側の図に示しているように、専有部分の一定割合の分譲が進んで管理組合が設立されると、その理事長を専有部分の所有者の一人であるＶが務めることによって、管理組合は理事長であるＶの名義で火災保険契約を締結すれば、キャプティブ保険のスキームを利用することが可能になる。こうした方法によって、実質的には管理組合が加入する火災保険契約に、地震保険を付帯することが可能になる。
【００３０】
この状態において、Ａ−Ｄの専有部分については各々の所有者が火災保険に加入するため、火災保険に地震保険を付帯することはできないが、一般に地震によって大きなダメージを受ける建物の躯体等の多くは共用部分に含まれることが多いため、共用部分を対象にした火災保険に地震保険が付帯されれば、専有部分の所有者の地震に対するリスクは相当程度がカバーされ得ると考えられる。Ｖが保有を継続しているフロアについては、Ｖの専有部分という位置付けになるが、この部分についてはＶが加入している地震保険を付帯した火災保険が引き続き有効であり、Ｖが所有するフロアの共用部分については、管理組合の理事長であるＶの名義で加入した地震保険を付帯した火災保険契約の付保対象としてもよいし、分譲前からＶが加入している地震保険を付帯した火災保険契約の付保対象に残すこととしてもよい。
【００３１】
図２の右側の図は、全てのフロア（専有部分）が分譲され、Ａ−Ｈに引き渡された後の状態を示したものであるが、共用部分を管理する管理組合の理事長をＶが引き続き務めることによって（管理組合の規約には、Ｖが専有部分の所有者ではなくても理事長を務めることができる旨を規定しておくことが必要である）、Ｖの名義で加入した火災保険契約を継続して、共用部分について火災保険と地震保険が付保された状態を維持することが可能になる。
【００３２】
本発明は、以上に説明した新たな事業スキームを実現するための、区分所有オフィス等の区分所有建物における各専有部分の所有者、管理組合の設立状況、共用部分の火災保険契約の付保状況等に関する情報の管理に用いられるものである。
【００３３】
図３は、本発明に係る保険情報管理装置の実施形態の一例の概要を示したものであるが、この図では、管理者が操作する端末装置（管理者端末２０）と接続された物件情報管理サーバ１０が、本発明に係る保険情報管理装置に対応する。
【００３４】
先に説明した新たな事業スキームを実現するための、区分所有オフィス等の区分所有建物における各専有部分の所有者、管理組合の設立状況、共用部分の火災保険契約の付保状況等に関する情報は、物件情報管理サーバ１０で管理されるが、これらの情報は管理者が操作する端末装置（管理者端末２０）から入力されるとともに、管理者の操作する端末装置（管理者端末２０）において閲覧可能な構成となる。
【００３５】
管理者の操作するＰＣ等の端末装置（管理者端末２０）は、管理対象となる区分所有建物を分譲する事業者の本部等に設置され、あるいは、物件情報管理サーバを構成するコンピュータが管理者の操作する端末装置の機能を兼ねることとしてもよいが、当該事業者が複数の区分所有建物を管理しているようなケースでは、各々の物件の管理を担当する支部内や、各々の物件の管理人室等に、インターネットを介して物件情報管理サーバに接続可能なＰＣ等の端末装置が設置されることとしてもよい。
【００３６】
図４は、本発明に係る保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバの構成の一例を示している。この図において、物件情報管理サーバ１０が、本発明に係る保険情報管理装置に対応する。
【００３７】
物件情報管理サーバ１０には、ＣＰＵ、メインメモリ、ＨＤＤ等の補助記憶装置を備えたコンピュータが用いられて、補助記憶装置に格納されたプログラムがメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、所定の機能が実現される。
【００３８】
物件情報管理サーバ１０を構成するコンピュータの物理的な構成は特に限定されるものではなく、本発明における区分所有建物の管理組合の設立や火災保険等に関する情報を管理する機能以外の機能が、同一のコンピュータに備えられるものであってもよい。本発明に必要な各々の機能は、物理的に一台のコンピュータによって実現されるものであってもよいし、複数のコンピュータを用いて実現されるものであってもよい。
【００３９】
物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２、情報出力部１３、組合設立判定部１４、保険情報変更判定部１５、保険料算出部１６は、いずれも機能的に特定されるものであって、ＨＤＤ等の補助記憶装置に格納された各部の機能に対応するプログラムがメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、各部に対応する機能が実現される。
【００４０】
物件情報管理サーバ１０の物件情報格納部１１（面積情報１１１、所有者情報１１２、管理組合情報１１３、保険契約情報１１４等が格納される）には、ＨＤＤ等の補助記憶装置の所定の記憶領域が割り当てられる。これらの記憶領域は物理的に一台のコンピュータに設けられることを要件とするものではなく、データベースサーバを構成するコンピュータ等の複数のコンピュータに設けられるものであってもよい。
【００４１】
管理者端末２０には、物件情報管理サーバ１０への情報の入出力が可能なＰＣ等の端末装置が用いられ、物件情報管理サーバ１０とはＬＡＮやインターネット等のネットワークで接続されるが、その構成は特に限定されるものではない。管理者端末２０と物件情報管理サーバ１０には同一のコンピュータが用いられてもよく、その場合の管理者端末２０には、キーボードやモニター等の入出力装置が該当することになる。尚、図３に示した実施形態の概要で、管理者端末２０を本部、支部、各物件の管理人室等に設置することができると説明したが、図４の管理者端末２０はいずれの場所に設置されるケースにも対応するものとする。
【００４２】
以上の構成を前提にして、図５−８に示した区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の推移の例と、図９−１２のフローチャートを用いながら、本発明に係る保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバ１０によって、区分所有オフィス等の区分所有建物における保険情報等を管理する方法について、以下に具体的に説明する。
【００４３】
図５−８は、物件情報管理サーバ１０の物件情報格納部１１に格納されている物件情報の一例を示している。物件情報格納部１１には、事業者Ｖが分譲し、分譲後も物件の管理等を担当している物件である区分所有オフィスに関する情報が格納されているが、いずれの物件もフロア毎に分譲されており、各々の専有部分に対応するフロア毎に設けられたレコードには、フロア全体の面積である延べ面積（フロア内の専有部分の面積としてもよい）を示す面積情報１１１、フロア内の専有部分の所有者を示す所有者情報１１２、管理組合設立の有無とその種別を示す管理組合情報１１３、共用部分の火災保険の加入状況とその種別を示す保険契約情報１１４等の情報が記録されている。
【００４４】
図５では、「Ｘビル」は分譲前の状態、「Ｙビル」は分譲が完了した後の状態にあり、分譲前の「Ｘビル」では、全フロアの所有者が「Ｘビル」の売主である「Ｖ」となっているのに対して、分譲が完了した「Ｙビル」では、各フロアの所有者が売主の「Ｖ」以外となっている。
【００４５】
分譲前のＸビルはＶの単独所有のため、管理組合は設立されておらず、管理組合に関する情報を記録するフィールドの区分は、管理組合が設立されていないことを示す「０」となっている。図１及び２で説明した通り、Ｖはキャプティブ保険のスキームを利用して地震保険を付帯した火災保険に加入することができるので、Ｖが所有者である全フロアについて、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、地震保険を付帯した火災保険に加入済みであることを示す「１」となっている。単独所有の状態では共用部分という概念が生じないため、この段階では共用部分の面積を記録するフィールドに情報は記録されない。
【００４６】
Ｘビルの販売が進み、３、５、８階の３フロアの所有者が変更された状態を示したのが図６であるが、各フロアが販売されると、新たな所有者に関する情報が管理者端末２０から入力され、物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２でこれを受け付けて、物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２を変更する。最初の１フロアの所有者の変更が記録された段階で、Ｘビルは区分所有となったものと認識され、共用部分の面積を記録するフィールドには、各々のフロアの共用部分の面積が設定される。共用部分の面積を設定する方法は特に限定されるものではなく、例えば、管理者端末２０から入力することとしてもよいし、専有部分の面積に応じてあらかじめ設定された面積が有効化されることとしてもよい。
【００４７】
このように新たな所有者に関する情報の入力を入力受付部１２が受け付けたときには、組合設立判定部１４が起動されて、図９のフローチャートに示した処理が実行される。あるフロアの売買が成立して引渡しが完了し、所有者の変更入力を受け付けると（Ｓ０１）、管理組合に関する情報を記録するフィールドの区分から管理組合が設立済みかを判断し（Ｓ０２）、管理組合が設立されていなければ（Ｓ０２がＮｏ）、そのフロアを含めた引渡し済みフロア（所有者が当初の分譲者から変更されているフロア、図６の例では所有者がＡ、Ｂ、Ｃとなっている３、５、８階の３フロア）の延べ面積の合計値を算出する（Ｓ０３）。
【００４８】
この合計値を所定の閾値と対比して、区分所有オフィスの管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する（Ｓ０４）。区分所有建物における管理組合は、区分所有者への引渡しの完了後に設立されるが、実務上は建物全体の一定比率が引き渡された段階で設立されるのが通常なので、ここではその比率（図５−８の例では５０％とする）を引渡し状況に関する要件を判断する閾値に設定して、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値がその閾値を超えるか否かから、管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断することとすればよい。
【００４９】
尚、管理組合を設立するための区分所有建物の引渡し状況に関する要件を満たしているかを判断する方法は、ここで説明した方法に限定されるものではなく、例えば、各フロアの所有者の専有部分や持分比率の合計値を基準にして引渡し状況に関する要件を判断する閾値を設定することとしてもよいし、単に引渡し済みのフロア数を基準にして引渡し状況に関する要件を判断する閾値を設定することとしてもよい。
【００５０】
管理組合が設立済みである場合（Ｓ０２がＹｅｓ）や、管理組合を設立するための区分所有建物の引渡し状況に関する要件を満たしていないと判断された場合（Ｓ０４がＮｏ）は、そのまま組合設立判定部１４の処理を終了するが、管理組合が設立されておらず、管理組合設立の要件を満たしていると判断された場合（Ｓ０４がＹｅｓ）は、共用部分を管理する管理組合の設立が可能になった旨を管理者に知らせる通知を、情報出力部１３から管理者端末２０に出力する（Ｓ０５）。
【００５１】
図６の例では、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値が１，５００平方メートルで、全フロアの延べ面積の合計値４，０００平方メートルの５０％に満たないため、この段階では管理組合の設立が可能になった旨の通知は出力されず、管理組合も設立されない。
【００５２】
図６の状態で、各フロアの購入者は、各々の専有部分を対象にした火災保険に加入することになるが、管理組合が設立されていない段階での共用部分の火災保険をどのように扱うかが実務上の課題となる。この点は、図５の状態で分譲者であるＶが建物全体を対象に地震保険を付帯した火災保険に加入しているので、引渡し済みフロアの専有部分のみを対象から外して、共用部分全体をＶが加入している地震保険を付帯した火災保険の対象に残す、といった対応が考えられるが、図６ではその前提で、全フロアの共用部分を対象にした保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、地震保険を付帯した火災保険に加入済みであることを示す「１」のままとなっている（引渡し済みフロアの共用部分をＶが加入している地震保険を付帯した火災保険の対象から外した場合は、それらのフロアの区分は火災保険が付保されていないことを示す「０」となる）。
【００５３】
さらに、Ｘビルの１階がＤに販売されて、１、３、５、８階の４フロアの所有者が分譲者であるＶから変更された状態を示したのが、図７である。ここで入力受付部１２が１階の所有者をＤに変更する入力を受け付けた際にも、組合設立判定部１４が起動されて、図９のフローチャートに示した処理が実行されるが、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値が２，０００平方メートルとなり、全フロアの延べ面積の合計値４，０００平方メートルの５０％に到達するため、管理組合の設立が可能になった旨の通知が管理者端末２０に出力される。
【００５４】
通知を受けた物件Ｘビルについては、管理組合を設立するための手続が進められるが、ここで設立される管理組合は、管理組合が事実上、先に説明した地震保険を付帯した火災保険に加入することを可能とするために、分譲者であるＶを理事長として設立される。分譲者であるＶは不動産の開発や販売を業とし、火災保険や地震保険の契約締結に関するノウハウやネットワークを有しており、キャプティブ保険のスキームを利用することが可能なので、理事長であるＶが契約者となることによって、実質的には管理組合が共用部分を対象に地震保険を付帯した火災保険に加入することができるためである。
【００５５】
Ｖが理事長を務める管理組合が設立されると、管理者端末２０から物件情報管理サーバ１０に、物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３に、管理組合設立に関する情報の入力が要求される。入力受付部１２がこの入力要求を受け付けると、組合設立判定部１４が起動されて、図１０のフローチャートに示した処理が実行される。
【００５６】
管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けると（Ｓ１１）、引渡し済みフロア（所有者が当初の分譲者から変更されているフロア、図７の例では所有者がＤ、Ａ、Ｂ、Ｃとなっている１、３、５、８階の４フロア）の延べ面積の合計値を算出する（Ｓ１２）。この合計値を所定の閾値と対比して、区分所有オフィスの管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する（Ｓ１３）。管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する方法については、図９のフローチャートの説明と同様である。
【００５７】
管理組合設立の要件を満たしていると判断された場合（Ｓ１３がＹｅｓ）は、管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けて、入力受付部１２が物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３に、管理組合が設立されたことを記録する（Ｓ１４）。図７の例では、管理組合に関する情報を記録するフィールドに、管理組合が設立済みであることを示す「１」のフラグが立てられる。
【００５８】
管理組合設立の要件を満たしていないと判断された場合（Ｓ１３がＮｏ）は、設立の要件を満たさない状態で、誤って管理組合設立の手続が進められたか、あるいは誤入力や物件情報格納部１１への所有者の変更情報の入力忘れの可能性があるので、管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けず、情報出力部１３から管理者端末２０にエラー画面を出力する等のエラー処理を実行する（Ｓ１５）。
【００５９】
Ｖを理事長として設立されたＸビルの管理組合は、Ｘビルの共用部分を対象にして、理事長であるＶが契約者となり、キャプティブ保険のスキームを利用して地震保険を付帯した火災保険に加入する。地震保険を付帯した火災保険契約の締結が完了すると、管理者端末２０から物件情報管理サーバ１０に、物件情報格納部１１に格納されている保険契約情報１１４に、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力が要求される。入力受付部１２がこの入力要求を受け付けると、保険情報変更判定部１５が起動されて、図１１のフローチャートに示した処理が実行される。
【００６０】
地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けると（Ｓ２１）、火災保険契約の対象となるフロアの所有者を物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２で確認して（Ｓ２２）、対象となる物件が分譲済みであるか、具体的には所有者が分譲者であるＶのままとなっていないかを判断する（Ｓ２３）。この判断は、共用部分の所有者が当初のＶのままとなっていないかを確認するために行うものであり、その基準は、火災保険契約がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、各フロアの所有者がＶ以外に変更されているかとなり、火災保険契約が建物全体の共用部分を対象にしている場合は、少なくとも一部のフロアの所有者がＶ以外に変更されているかとなる。
【００６１】
所有者がＶのままで分譲済みでなければ（Ｓ２３がＮｏ）、後に説明するエラー処理が行われるが（Ｓ２７）、所有者がＶのままではなく、分譲済みであると判断されれば（Ｓ２３がＹｅｓ）、物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３を確認して（Ｓ２４）、管理組合が設立済みであるかを判断する（Ｓ２５）。具体的には、図７の例であれば、管理組合に関する情報を記録するフィールドに「１」のフラグが立てられているか否かで、管理組合が設立済みであるかを判断すればよい。尚、厳密には「Ｖを理事長とする」管理組合の設立が要件となるが、ここでの管理組合設立に関する情報の入力を「Ｖを理事長とする」管理組合の設立に限定して運用すれば、この方法で「Ｖを理事長とする」管理組合が設立済みであるかを判断できることになる。
【００６２】
管理組合が設立済みと判断された場合は（Ｓ２５がＹｅｓ）、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けて、入力受付部１２が物件情報格納部１１に格納されている保険契約情報１１４に、地震保険を付帯した火災保険に加入済みで、共用部分が当該保険契約により付保されていることを記録する（Ｓ２６）。尚、ここで実質的に管理組合が加入した、管理組合の理事長であるＶを契約者とする共用部分を対象にした地震保険を付帯した火災保険は、分譲前にＶが加入した自身が所有する建物を対象にした地震保険を付帯した火災保険とは異なる契約であるため、これらを識別できるように記録することが必要である。
【００６３】
図７の例では、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、Ｖが当初より契約している地震保険を付帯した火災保険により共用部分が付保されていることを示す「１」に対して、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険に加入済みで、当該契約により共用部分が付保されていることを「２」で示すこととして、両者を識別できるようにしている。
【００６４】
尚、図７の例で、Ｖが引き続き保有しているフロア（２、４、６、７階）の保険契約に関する情報については、管理組合の理事長であるＶが加入した火災保険がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、Ｖ以外が所有するフロアの保険契約に関する情報の区分が「２」に更新され（Ｖが所有するフロアの保険契約に関する情報の区分は「１」のままとなる）、管理組合の理事長であるＶが加入した火災保険が建物全体の共用部分を対象にしている場合は、全てのフロアの保険契約に関する情報の区分が「２」に更新されることになる。
【００６５】
所有者がＶのままで分譲済みでない場合（Ｓ２３がＮｏ）、あるいは、管理組合が設立されていないと判断された場合（Ｓ２５がＮｏ）は、管理組合が設立されていないか、設立の要件を満たさない状態で管理組合が設立され、その状態で不適格な火災保険契約が締結されてしまった可能性や、誤入力、あるいは物件情報格納部１１への所有者変更や管理組合設立に関する情報の入力忘れの可能性があるので、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けず、情報出力部１３から管理者端末２０にエラー画面を出力する等のエラー処理を実行する（Ｓ２７）。
【００６６】
さらにＸビルの２、４、６、７階がそれぞれＥ、Ｈ、Ｇ、Ｆに販売されて、全てのフロアの所有者が分譲者であるＶからＶ以外の者に変更された状態を示したのが、図８である。
【００６７】
新たにフロアが販売されて引き渡される毎に、新たな所有者に関する情報が管理者端末２０から入力され、物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２でこれを受け付けて、物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２が更新される。この際にも図９のフローチャートに示した処理が実行されるが、既に管理組合情報１１３には管理組合が設立済みであることが記録されているので、管理組合が設立済みであると判断されて（Ｓ０２がＹｅｓ）、それ以降の管理組合設立の要件を満たしているか否かを判断する処理（Ｓ０３−Ｓ０５）は実行されない。
【００６８】
所有者情報１１２が更新された後には、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、都度、図１１のフローチャートに示した処理が実行されて、所有者情報１１２が更新されたフロアの保険契約情報１１４も更新される（図７−８の例では、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分が、「１」から「２」に更新される）。
【００６９】
尚、図５−８の例では、延べ面積、所有者、管理組合、保険契約、共用部分の面積に関する情報を、フロア毎に設けられたレコードにそれぞれ記録する前提で説明したが、管理組合は建物全体を対象に設立されるため、管理組合に関する情報はフロア単位ではなく物件（建物）単位で、物件を識別する情報（図５−８の例では「Ｘビル」等）と紐付けて管理することとしてもよい。管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約を建物全体の共用部分を対象にするものとして運用している場合は、保険契約に関する情報もフロア単位ではなく物件単位で、物件を識別する情報（図５−８の例では「Ｘビル」等）と紐付けて管理することとしてもよい。
【００７０】
管理組合が設立され、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約が締結された後には、その保険料の実質的な負担額を各々のフロアの所有者毎に把握することが必要になる場合がある。そのため、本発明では、その保険料を定期的に算出することも可能となっている。
【００７１】
図１２のフローチャートは、その処理フローを示したものであるが、例えば月に一回といったタイミングで物件情報管理サーバ１０の保険料算出部１６が起動され（火災保険の保険料の請求は年一回のタイミングで行われるのが通常であるが、管理組合の組合員に管理費等と合わせてその実質的な負担額を報告するためには、月次で計算することが好ましい）、各々の物件（建物）について、物件情報格納部１１に格納された管理組合情報１１３から、管理組合が設立済みであるかを判断する（Ｓ３１）。尚、保険料算出部１６が起動されるタイミングは特に限定されるものではなく、例えば、管理者が管理者端末２０を操作することによって起動できることとしてもよい。
【００７２】
管理組合が設立されていなければ（Ｓ３１がＮｏ）、保険料を算出せず保険料算出部１６の処理を終了するが、管理組合が設立済みと判断された場合は（Ｓ３１がＹｅｓ）、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約の対象となるフロアの共用部分の面積の合計値を算出し（Ｓ３２）、各々のフロアの共用部分の面積をこの合計値で除することによって、各フロアの所有者毎の共用部分の持分比率を算出する（Ｓ３３）。管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約の対象となるフロアの共用部分の面積の合計値は、図７−８の例であれば、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分が「２」となっているレコードの、共用部分の面積を記録するフィールドの値を合計して算出することとすればよい。
【００７３】
続いて、対象期間中の保険料に各フロアの所有者毎の共用部分の持分比率を乗じて、各フロアの所有者毎の保険料の負担額を算出する（Ｓ３４）。算出された保険料の負担額に関する情報は、情報出力部１３から管理者端末２０に出力される（Ｓ３５）。
【００７４】
尚、ここで用いられる対象期間中の保険料の計算方法は特に限定されるものではなく、保険会社等から通知された保険料を管理者端末２０から入力することとしてもよいし、面積単位で定められた保険料の算定基礎と共用部分の面積の合計値を用いて、都度、保険料算出部１６において保険料を算出することとしてもよい。
【符号の説明】
【００７５】
１０    物件情報管理サーバ
１１    物件情報格納部
１１１  面積情報
１１２  所有者情報
１１３  管理組合情報
１１４  保険契約情報
１２    入力受付部
１３    情報出力部
１４    組合設立判定部
１５    保険情報変更判定部
１６    保険料算出部
２０    管理者端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
2020038422.tif 000009
【図８】
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【図９】
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【図１０】
2020038422.tif 000012
【図１１】
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【図１２】
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