(57)【要約】      （修正有）【課題】原状回復に要する費用と敷金がいくら返還されるかを容易に算定することができる返還敷金システムを提供する。【解決手段】賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定し、返還される敷金を算定するための返還敷金算定システム１０であって、ユーザ端末Ｐ１及び管理者端末Ｐ２と、ユーザ端末及び管理者端末からオンラインで接続可能な記憶手段Ｓ１と、ユーザ端末と管理者端末との間の通信手段を具える。記憶手段は、ユーザ端末から送信された或る時点の賃貸不動産の第一画像データ及び第一日付データ、別の時点の賃貸不動産の第二画像データ及び第二日付データ、並びに賃貸契約における特約事項が記載されたファイルデータを記憶する領域を具える。管理者端末は、記憶手段の第一画像データ、第二画像データ及びファイルデータを表示する表示手段を具える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定し、返還される敷金を算定するための返還敷金算定システムであって、
ユーザ端末及び管理者端末と、
前記ユーザ端末及び管理者端末からオンラインで接続可能な記憶手段と、
前記ユーザ端末と管理者端末との間の通信手段を具え、
前記記憶手段は、前記ユーザ端末から送信された或る時点の賃貸不動産の第一画像データ及び第一日付データ、別の時点の賃貸不動産の第二画像データ及び第二日付データ、並びに賃貸契約における特約事項が記載されたファイルデータを記憶する領域を具え、
前記管理者端末は、前記記憶手段の前記第一画像データ、第二画像データ、及びファイルデータを表示する表示手段を具えたことを特徴とする、
返還敷金算定システム。
【請求項２】
前記記憶手段が、前記ユーザ端末に対して画像撮影手段を提供し、該画像撮影手段で撮影した日付を前記第一日付データ又は第二日付データとして記憶する機能を具える、請求項１の返還敷金算定システム。
【請求項３】
前記記憶手段が、敷金、原状回復に要する費用、及び敷金から原状回復に要する費用を除算した値の数値データを記憶する手段を具え、
前記ユーザ端末及び管理者端末が、前記数値データを表示する金額表示手段を具える、請求項１又は２の返還敷金算定システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸不動産、特に住宅の原状回復に要する費用、すなわち、借主が貸主に預けておいた保証金（以下、「敷金」という。）が特定の時点においてどの程度返還されるのかの算定を補助するためのシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸不動産、特に賃貸住宅を借主が退去する場合、原状回復に要する費用はいくらか、逆に賃貸契約時に預けておいた敷金がいくら返還されるのかについて、借主と貸主の間でトラブルが発生することがある。このようなトラブルを防止するためのシステムが開発されており、その例として、以下に挙げるものがある。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００６−４３８９号公報
【０００４】
特許文献１には、借主が賃貸住宅を退去するときに、不動産に関する専門家が貸主である家主・管理会社と借主の立会の下、当該賃貸住宅の設備の現状確認を行い、破損等が確認された場合に、システムの提供会社が借主に代わって原状回復工事に要する修理費用の補填を行うことで、借主と貸主の間のトラブル発生を防止することができるとされているシステムが開示されている。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかし、特許文献１に開示されているようなシステムでは、賃貸住宅の設備の現状確認を行うにあたり、借主と貸主の立会の下、不動産の専門家が賃貸住宅の設備を直接確認する必要があるため、原状回復に要する費用を算定するのに時間と手間が掛かる。よって、借主が賃貸住宅に入居中に敷金がいくら返還されるかを容易に知ることはできないので、返還される敷金を知っていれば実行したであろう退去・引越し・他の住宅購入等の機会を失うことにもなる。
【０００６】
そこで、本発明は、前述した問題点に鑑み、いつの時点においても、原状回復に要する費用、すなわち、敷金がいくら返還されるかを容易に算定することができる返還敷金システムを提供することをその目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明は、賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定し、返還される敷金を算定するための返還敷金算定システムであって、
ユーザ端末及び管理者端末と、
前記ユーザ端末及び管理者端末からオンラインで接続可能な記憶手段と、
前記ユーザ端末と管理者端末との間の通信手段を具え、
前記記憶手段は、前記ユーザ端末から送信された或る時点の賃貸不動産の第一画像データと、別の時点の賃貸不動産の第二画像データ、及び賃貸契約における特約事項が記載されたファイルデータを記憶する領域を具え、
前記管理者端末は、前記記憶手段の前記第一画像データ、第二画像データ、及びファイルデータを表示する表示手段を具えたことを特徴とする返還敷金算定システムによって前記課題を解決した。
【発明の効果】
【０００８】
本発明の返還敷金算定システムによれば、ユーザ端末の利用者、すなわち、主に賃貸不動産の借主は、記憶手段に２つの時点の賃貸不動産の画像データ、及び賃貸契約における特約事項が記載されたファイルデータを記憶させるだけで、管理者端末の利用者、例えば、不動産に関する専門家がこれらの画像データ及びファイルデータを閲覧し、賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定することができるので、いつの時点においても、原状回復に要する費用と敷金がいくら返還されるかを容易に算定することができる。
【０００９】
また、記憶手段が、ユーザ端末に対して画像撮影手段を提供し、画像撮影手段で撮影した日付を撮影した画像データとともに記憶する機能を具える構成とすれば、第一画像データ及び第二画像データの日付の改竄を防ぐことができる。
【００１０】
また、記憶手段が、敷金、原状回復に要する費用、及び敷金から原状回復に要する費用を除算した値の数値データを記憶する手段を具え、ユーザ端末及び管理者端末が、当該数値データを表示する金額表示手段を具える構成とすることにより、ユーザ端末の利用者又は管理者端末の利用者は、敷金、原状回復に要する費用、及び返還される敷金の額を簡便に確認することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本発明の実施形態の返還敷金算定システムの構成図。
【図２】図１の返還敷金算定システムにおけるユーザ端末から行う処理を示すフローチャート。
【図３】図１の返還敷金算定システムにおける管理者端末から行う処理を示すフローチャート。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
以下、本発明の実施形態を図１〜３を参照して説明する。但し、本発明はこの実施形態に限定されるものではない。
【００１３】
図１に示すとおり、本発明の返還敷金算定システム１０は、ユーザ端末Ｐ１、管理者端末Ｐ２、そして、ユーザ端末Ｐ１及び管理者端末Ｐ２からインターネット１２を通じてオンラインで接続可能な記憶手段Ｓ１を具える。ユーザ端末Ｐ１と管理者端末Ｐ２は、例えばチャットルーム等の機能により、インターネットを通じて通信可能に構成されている。ユーザ端末Ｐ１及び管理者端末Ｐ２は、複数であってもよい。このユーザ端末Ｐ１及び管理者端末Ｐ２としては、既に知られているタブレット端末やパーソナルコンピュータを利用することができる。ユーザ端末Ｐ１は、ユーザ端末Ｐ１を利用して撮影できるように、撮像機能を具えることが望ましい。記憶手段Ｓ１としては、例えば、データサーバを用いることができ、記憶手段Ｓ１は、少なくとも、ＪＰＥＧ形式等の画像データとＰＤＦ形式等のファイルデータを記憶する領域を具える。
【００１４】
図２を参照して、ユーザ端末Ｐ１が行う処理を説明する。ユーザ端末Ｐ１の利用者は、基本的には、賃貸不動産の借主が想定されるが、賃貸不動産の貸主や賃貸不動産を管理する不動産管理業者、賃貸不動産の賃貸を仲介する仲介業者であってもよい。ユーザ端末Ｐ１の利用者は、ファイルデータ送信処理Ｓ１０を実行する。ファイルデータ送信処理Ｓ１０は、賃貸不動産の賃貸契約における特約事項が記載された賃貸契約書や重要事項説明書等の書面をテキストファイルや画像ファイル、換言すれば、ファイルデータとして記憶手段Ｓ１に送信し、記憶させる処理である。当該ファイルデータが画像ファイルの場合、記憶手段Ｓ１は、ＯＣＲ（光学的文字認識）機能によって、画像ファイルをテキストファイルに変換する機能を有してもよい。ファイルデータ送信処理Ｓ１０は、敷金がいくら返還されるかの算定の前であればいつ実行してもよい。
【００１５】
賃貸不動産の賃貸契約においては、通常、借主は貸主に敷金を預けており、借主が部屋を適法に引き渡したとき、原則として、貸主は敷金を返還する必要がある。一方、借主が賃貸不動産を退去するとき、賃貸不動産の修繕に要する費用を誰が負担するのかが問題となる。経年劣化と認められる損傷等や、借主が普通に生活して生じた傷や汚れを修繕にするための費用は、貸主が負担するのが原則である。しかし、賃貸契約等においては、所定の場合に、修繕費を借主が負担するという旨の特約事項が定められている場合がある。借主に敷金がいくら返還されるかを正確に算定するためには、上記特約事項を考慮しなければならないので、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、特約事項が記載されたファイルデータを記憶手段Ｓ１に記憶させる必要がある。
【００１６】
また、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、第一画像データ送信処理Ｓ１２を実行する。第一画像データ送信処理Ｓ１２では、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、自発的に又は管理者端末の利用者の指示に基づき、賃貸不動産の各部の写真又は動画を撮影し、画像データ（動画データを含む。）として記憶手段Ｓ１０に送信し、記憶させる。第一画像データ送信処理Ｓ１２における画像データは、借主が賃貸不動産を借りたとき、入居したとき、又は入居する前のものが望ましい。賃貸不動産の各部には、例えば、調理場やトイレ、部屋の壁や床、そして、エアコンやガスコンロ等の設備も含まれる。
【００１７】
次に、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、例えば、賃貸不動産を退去するとき等、敷金がいくら返還されるのかを知りたい時点において、第二画像データ送信処理Ｓ１４を実行する。第二画像データ送信処理Ｓ１４は、基本的に第一画像データ送信処理Ｓ１２と同じ処理であり、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、自発的に又は管理者端末の利用者の指示に基づき、賃貸不動産の各部の写真又は動画を撮影し、画像データ（動画データを含む。）として記憶手段Ｓ１に送信し、記憶させるという処理である。なお、第二画像データ送信処理Ｓ１４を、賃貸不動産の設備が故障したときに実行してもよい。これにより、設備が故障した日付と、故障した設備の修繕費用の支払義務の所在を明確にすることができる。
【００１８】
ここで、記憶手段Ｓ１が、ユーザ端末Ｐ１の撮像機能を起動するプログラムを具え、ユーザ端末Ｐ１に対して画像撮影手段を提供し、その画像撮影手段で撮影した日付を第一日付データ又は第二日付データとして記憶する機能を具える構成とするのがよい。本構成によれば、第一画像データと第二画像データを撮影したときの正確な日付が記憶手段Ｓ１に記憶されるので、第一画像データ及び第二画像データの日付の改竄を防ぐことができる。
【００１９】
以上に説明したように、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、特約事項が記載されたファイルデータ、或る時点における賃貸不動産の第一画像データ、及び別の時点における賃貸不動産の第二画像データを記憶手段Ｓ１に送信し、記憶させる。このため、記憶手段Ｓ１は、少なくとも、これらのファイルデータ、第一画像データ、及び第二画像データを記憶する領域を有する必要がある。なお、金額表示処理Ｓ１６は、後述する管理者端末Ｐ２から行う処理の後に実行する処理であるため、便宜上、管理者端末Ｐ２から行う処理の説明の後に説明する。
【００２０】
次に、図３を参照して、管理者端末Ｐ２が行う処理を説明する。管理者端末Ｐ２の利用者は、原状回復に要する費用を算定することができる不動産の専門家が想定される。管理者端末Ｐ２の利用者は、基本的には、ユーザ端末Ｐ１の利用者の求めに応じて、ファイルデータ受信処理Ｓ２０、第一画像データ受信処理Ｓ２２、及び第二画像データ受信処理Ｓ２４を実行する。ファイルデータ受信処理Ｓ２０、第一画像データ受信処理Ｓ２２、及び第二画像データ受信処理Ｓ２４は、ユーザ端末Ｐ１の利用者がファイルデータ送信処理Ｓ１０、第一画像データ送信処理Ｓ１２、及び第二画像データ送信処理Ｓ１４によって記憶手段Ｓ１に記憶させたファイルデータ、第一画像データ、及び第二画像データを記憶手段Ｓ１から取得し、管理者端末Ｐ２に表示させる処理である。すなわち、管理者端末Ｐ２は、ファイルデータ、第一画像データ、及び第二画像データを表示する表示手段を具えることを要する。
【００２１】
管理者端末Ｐ２の利用者は、第一画像データと第二画像データを比較し、且つ、ファイルデータの特約事項を考慮して、賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定し、修繕費用の支払義務の所在を判断する。このとき、管理者端末Ｐ２の利用者は、ユーザ端末Ｐ１の利用者から、賃貸不動産の汚損や破損、或いは、賃貸不動産の設備の故障の原因等を聞き、これを考慮することもできる。
【００２２】
管理者端末Ｐ２の利用者は、賃貸不動産の原状回復に要する費用を算定した後、金額データ送信処理Ｓ２６を実行する。金額データ送信処理Ｓ２６は、管理者端末Ｐ２の利用者が算定した賃貸不動産の原状回復に要する費用を数値データとして記憶手段Ｓ１に送信し、記憶させる処理である。
【００２３】
管理者端末Ｐ２の利用者による金額データ送信処理Ｓ２６の後、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、図２に示す金額表示処理Ｓ１６を実行する。金額表示処理Ｓ１６を実行すると、ユーザ端末Ｐ１が、記憶手段Ｓ１から、賃貸不動産の原状回復に要する費用に係る数値データを取得し、ユーザ端末Ｐ１に表示させる。これにより、ユーザ端末Ｐ１の利用者は、賃貸不動産の原状回復の費用がいくらかを知ることができ、延いては、敷金がいくら返還されるのかを算定することができる。
【００２４】
上記のように、ユーザ端末Ｐ１が、記憶手段Ｓ１から、賃貸不動産の原状回復に要する費用に係る数値データを取得し表示させることができるように、記憶手段Ｓ１は、原状回復に要する費用の数値データを記憶する手段を具えているのがよい。さらに、記憶手段Ｓ１が、賃貸不動産の借主が預けた敷金と敷金から原状回復に要する費用を除算した値の数値データを記憶する手段を具え、ユーザ端末Ｐ１と管理者端末Ｐ２が、当該数値データを表示する金額表示手段を具える構成とすることもできる。これにより、ユーザ端末Ｐ１の利用者又は管理者端末Ｐ２の利用者は、敷金、原状回復に要する費用、及び返還される敷金の額を簡便に確認することができる。
【００２５】
なお、記憶手段Ｓ１は、特約事項の有無に関わらず、賃貸契約に関する各種書類のファイルデータを記憶する領域を具えることもできる。また、ユーザ端末Ｐ１と管理者端末Ｐ２が、ファイルデータ、第一画像データ、及び第二画像データを記憶手段Ｓ１から取得し、表示させる機能を有していてもよい。これにより、ユーザ端末Ｐ１と管理者端末Ｐ２の利用者は、いつでも、ファイルデータ、第一画像データ、及び第二画像データを確認することができる。
【００２６】
以上に説明した本発明によれば、いつの時点においても、原状回復に要する費用、すなわち、敷金がいくら返還されるかを容易に算定することができる返還敷金算定システムを提供することができる。
【符号の説明】
【００２７】
１０    敷金算定システム
Ｐ１    ユーザ端末
Ｐ２    管理者端末
Ｓ１    記憶手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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