(57)【要約】      （修正有）【課題】できる限り早いタイミングで、効率的に、不動産賃貸物件の利用希望者と利用募集者をマッチングする不動産賃貸物件マッチングシステムを提供する。【解決手段】不動産賃貸物件マッチングシステム１０は、計算機によって実現されるマッチングサーバ１１と、不動産賃貸物件Ｃの退去予定者の端末計算機１３と、不動産賃貸物件Ｃの入居募集者の端末計算機１４と、不動産賃貸物件Ｃの入居希望者の端末計算機１２と、これらの計算機を有線又は無線にて接続するネットワーク（通信回線）ＮＷ１を有する。。【選択図】図１
2020173746.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産賃貸物件の利用希望者と前記不動産賃貸物件の利用募集者をマッチングするマッチングシステムであって、
計算機によって実現されるマッチングサーバを備えてなり、
前記マッチングサーバは、
前記不動産賃貸物件の退去予定者の端末計算機（以下、退去予定者端末）からのアクセスを受け付けて、前記不動産賃貸物件に関する情報（以下、退去予定不動産情報）を受信し、該退去予定不動産情報を記憶装置に保存する退去予定不動産保存部と、
前記退去予定不動産情報を管理する前記利用募集者に対し前記利用希望者を紹介する権利に関する情報（以下、交渉権情報）を生成し、前記記憶装置に保存する交渉権保存部と、
前記利用希望者の端末計算機（以下、利用希望者端末）からのアクセスを受け付けて、前記交渉権情報の購入希望に関する情報（以下、購入希望情報）を受信し、該購入希望情報を前記記憶装置に保存する購入希望保存部と、
前記交渉権情報に対応する前記購入希望情報の購入決定に関する情報（以下、約定情報）を生成し、該約定情報を前記記憶装置に保存すると共に、前記約定情報を前記利用希望者端末に送信する約定処理部と、
前記利用希望者端末からのアクセスを受け付けて、前記約定情報に示される前記交渉権の購入代金の決済に関する情報（以下、決済情報）を受信して前記記憶装置に保存する決済処理部と、
を備える事を特徴とする不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項２】
前記マッチングサーバは、
前記利用希望者端末に対して前記交渉権情報を送信する、又は、前記利用募集者の端末計算機（以下、利用募集者端末）に対して前記交渉権情報を送信することにより、前記交渉権情報を購入した前記利用希望者と、当該交渉権情報に対応する前記利用募集者をマッチングする紹介処理部を備えることを特徴とする、
請求項１に記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項３】
前記マッチングサーバの前記決済処理部は、
前記交渉権の購入代金の前記退去予定者への分配に関する情報（以下、最終決済情報）を生成する最終決済処理部を有することを特徴とする、
請求項１又は２に記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項４】
前記最終決済処理部の前記最終決済情報には、前記交渉権の購入代金の前記利用募集者への分配に関する情報を含むことを特徴とする、
請求項３に記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項５】
前記マッチングサーバは、
前記交渉権情報に基づいた前記利用希望者と前記利用募集者の間の利用契約交渉の進捗に関する情報（以下、利用交渉進捗情報）を保存する利用交渉進捗保存部を備え、
前記最終決済処理部は、前記利用交渉進捗情報に基づいて、前記最終決済情報を生成することを特徴とする、
請求項３又は４に記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項６】
前記最終決済処理部は、前記退去予定者端末及び／又は前記利用募集者端末から送信される前記利用交渉進捗情報に基づいて、前記最終決済情報を生成することを特徴とする、
請求項５に記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項７】
前記マッチングサーバの前記決済処理部は、
前記交渉権の購入代金の前記退去予定者への分配を行わずに、該購入代金を第三者に一時的に支払うことに関する情報（以下、仮決済情報）を生成する仮決済処理部を有することを特徴とする、
請求項１乃至５のいずれかに記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項８】
前記マッチングサーバは、
前記交渉権情報に基づいた前記利用希望者と前記利用募集者の間の利用契約交渉の進捗に関する情報（以下、利用交渉進捗情報）を保存する利用交渉進捗保存部を備え、
前記マッチングサーバの前記決済処理部は、
前記利用交渉進捗情報に未交渉又は交渉中止に関する情報が含まれることを条件として、前記交渉権の購入代金の前記利用希望者への返金に関する情報（以下、返金情報）を生成する返金処理部を有することを特徴とする、
請求項１乃至６のいずれかに記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【請求項９】
前記購入希望保存部は、複数の前記利用希望者端末から送信される複数の前記購入希望情報を保存し、
前記約定処理部は、複数の前記購入希望情報の中から、最も高値となる前記購入希望情報の前記約定情報を生成することを特徴とする、
請求項１乃至７のいずれかに記載の不動産賃貸物件マッチングシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産賃貸物件の利用希望者と利用募集者をマッチンするシステム等に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産賃貸物件の入居募集を行う場合、オーナーから依頼を受けた不動産仲介業者が、インターネットで公開されている不動産賃貸物件データベースに、その物件情報を登録・公開する。入居希望者は、不動産賃貸物件データベースを検索して、自分の希望に沿った物件情報を探し出し、その不動産賃貸物件を仲介している不動産仲介業者に連絡し、内見を経て賃貸借契約を締結する。マッチング効率を高めるために、不動産賃貸物件データベースで公開される物件情報の説明項目を豊富にすることが提案されている（以下、特許文献１参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００１−３４４３２９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
入居募集者（仲介業者）は、不動産賃貸物件データベースに対して利用料（広告料）を支払う必要がある。不動産賃貸物件データベースによるマッチング効率が悪い場合、仲介業者にとって広告料の負担が大きい。
【０００５】
不動産賃貸物件データベースでは、膨大な賃貸物件が公開されるが、多数の入居希望者が同時に一つの賃貸物件を閲覧して、入居交渉を進める構造となっている。人気の賃貸物件の場合、多数の入居希望者が仲介業者に殺到して入居交渉を行うことになるが、これらの入居交渉の間、不動産賃貸物件データベースにおける賃貸物件情報の公開状態が放置される。
【０００６】
同様に、人気の賃貸物件の場合、不動産賃貸物件データベースに公開されてから早期に第三者との間で賃貸借契約が完了する。その後、他の入居希望者が不動産仲介業者に連絡をとっても、既に賃貸借契約が完了している旨の回答が頻発する。結果、不動産賃貸物件データベースに対して不満を持つ入居希望者（閲覧者）も多く、一方で、不動産仲介業者にとっても、問い合わせ応対に無駄に時間を取られてしまう。この問題を解消するには、不動産仲介業者が、頻繁に、不動産賃貸物件データベースにおける賃貸物件情報の公開・非公開を切り替えることが求められるが、業務が煩雑となって現実的ではない。
【０００７】
また、賃貸物件の退去予定者は、退去行為自体に利点を有しないため、不動産仲介業者（又は不動産オーナー）への退去予定通知（解約通知）を、契約期日ぎりぎりまで提出しないことが多い。結果、不動産仲介業者側においても、入居募集タイミングが遅れがちとなり、賃貸物件の空室期間が増える。
【０００８】
本発明は、上記課題に鑑みてなされ、できる限り早いタイミングで、効率的に、不動産賃貸物件と利用希望者をマッチングできる不動産賃貸物件マッチングシステム等を提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を達成する為に、本発明者により鋭意研究の上で創出される手段は、不動産賃貸物件の利用希望者と前記不動産賃貸物件の利用募集者をマッチングするマッチングシステムであって、計算機によって実現されるマッチングサーバを備えてなり、前記マッチングサーバは、前記不動産賃貸物件の退去予定者の端末計算機（以下、退去予定者端末）からのアクセスを受け付けて、前記不動産賃貸物件に関する情報（以下、退去予定不動産情報）を受信し、該退去予定不動産情報を記憶装置に保存する退去予定不動産保存部と、前記退去予定不動産情報を管理する前記利用募集者に対し前記利用希望者を紹介する権利に関する情報（以下、交渉権情報）を生成し、前記記憶装置に保存する交渉権保存部と、前記利用希望者の端末計算機（以下、利用希望者端末）からのアクセスを受け付けて、前記交渉権情報の購入希望に関する情報（以下、購入希望情報）を受信し、該購入希望情報を前記記憶装置に保存する購入希望保存部と、前記交渉権情報に対応する前記購入希望情報の購入決定に関する情報（以下、約定情報）を生成し、該約定情報を前記記憶装置に保存すると共に、前記約定情報を前記利用希望者端末に送信する約定処理部と、前記利用希望者端末からのアクセスを受け付けて、前記約定情報に示される前記交渉権の購入代金の決済に関する情報（以下、決済情報）を受信して前記記憶装置に保存する決済処理部と、を備える事を特徴とする不動産賃貸物件マッチングシステムである。
【発明の効果】
【００１０】
本発明によれば、できる限り早いタイミングで、効率的に、不動産賃貸物件と利用希望者をマッチングすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本発明の一実施形態に係る不動産賃貸物件マッチングシステムの構成を模式的に示す概要図である。
【図２】同不動産賃貸物件マッチングシステムにおいて、(ａ)は入居希望者端末の内部構成を模式的に示す概略図、（ｂ）はマッチングサーバの内部構成を模式的に示す概略図である。
【図３】同マッチングサーバの機能構成を示すブロック図である。
【図４】同マッチングサーバの退去予定不動産保存部の退去予定不動産情報の一例を示す概要図である。
【図５】同マッチングサーバの交渉権保存部の交渉権情報の一例を示す概要図である。
【図６】同マッチングサーバの購入希望保存部において（ａ）は入札画面の一例を示す概要図であり、（ｂ）は購入希望情報の一例を示す概略図である。
【図７】同マッチングサーバの約定処理部において（ａ）は約定情報の一例を示す概要図であり、（ｂ）は約定通知の一例を示す概略図である。
【図８】同マッチングサーバの決済処理部において（ａ）は仮決済画面の一例を示す概要図であり、（ｂ）は決済情報の一例を示す概略図である。
【図９】同マッチングサーバの紹介処理部において（ａ）は入居希望者への通知画面の一例を示す概要図であり、（ｂ）は入居募集者への通知画面の一例を示す概略図である。
【図１０】同マッチングサーバの入居交渉進捗処理部において（ａ）は入居交渉進捗情報の一例を示す概要図であり、（ｂ）は入居交渉進捗報告画面の一例を示す概略図である。
【図１１】同マッチングサーバの退去予定証明処理部の退去予定証明情報の一例を示す概要図である。
【図１２】同マッチングサーバの契約待機依頼処理部の契約待機依頼の一例を示す概要図である。
【図１３】同マッチングサーバの公開処理部における閲覧画面の一例を示す概要図である。
【図１４】本発明の一実施形態に係る不動産賃貸物件マッチングシステムにおける、マッチングサーバ、入居希望者端末、退去予定者端末、入居募集者端末の処理を示すタイミングチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
＜全体構成＞
【００１３】
以下、図面を参照して本実施形態における不動産賃貸物件マッチングシステムについて説明する。図１は、本実施形態の不動産賃貸物件マッチングシステム１０の構成を模式的に示す概要図であり、図２（ａ）は、本実施形態のマッチングサーバ１１の構成を模式的に示す概略図であり、図２（ｂ）はマッチングサーバ１１の構成を示すブロック図であり、同図（ｃ）はマッチングサーバ１１の機能を示すブロック図である。なお、本実施形態では、賃貸アパート・賃貸マンション・テナント・賃貸事務所等のように「人が利用する」不動産賃貸物件のマッチング事例を紹介することから、この「人が利用する」という意味として「入居」という言葉を利用する。一方、駐車場や賃貸倉庫等の「物の為に利用する」不動産賃貸物件の場合は、以下の実施例における「入居」を「利用」という言葉に置き換えれば良い。
【００１４】
図１に示すように、不動産賃貸物件マッチングシステム１０は、計算機によって実現されるマッチングサーバ１１と、不動産賃貸物件Ｃの退去予定者の端末計算機（以下、退去予定者端末）１３と、不動産賃貸物件Ｃの入居募集者の端末計算機（以下、入居募集者端末）１４と、不動産賃貸物件Ｃの入居希望者の端末計算機（以下、入居希望者端末）１２と、これらの計算機を有線又は無線にて接続するネットワーク（通信回線）ＮＷ１を有する。なお、入居募集者とは、新規入居希望者との連絡窓口を担当する者を意味しており、不動産仲介業者に限られず、不動産オーナーや、不動産管理会社であっても良い。また、不動産賃貸物件Ｃは、賃貸アパートや賃貸マンションに限られず、例えば、飲食店等が利用するテナント、会社が利用する事務所、車両が利用する駐車場等も、この物件に含まれる。また、退去予定者は、この不動作賃貸物件Ｃの賃貸借契約者であることが一般的であるが、本発明はこれに限定されない。例えば、マンション等の不動産所有者かつ居住者が、この自己所有不動産（マンション）を第三者に初めて貸す場合、この不動産所有者は、最初の「退去予定者」になり得る。
【００１５】
なお、入居希望者端末１２、退去予定者端末１３、入居募集者端末１４が、マッチングサーバ１１にアクセスする際には、必要に応じて、マッチングサーバ１１に対する会員登録を行う。これにより、入居希望者には入居希望者識別情報（ＩＤやニックネーム）、退去予定者には退去予定者識別情報（ＩＤやニックネーム）、入居募集者には入居募集者識別情報（ＩＤやニックネーム）が割り当てられる。以降の説明において「名称」とは、実名に限られるものではなく、識別情報（ＩＤやニックネーム）の場合も含む。また、会員登録時には、免許証等のスキャンデータ等を利用した本人確認処理を行うことも好ましい。
【００１６】
ネットワークＮＷ１は例えば無線の移動体通信網（基地局等を含む）や、ＷｉＦｉ（登録商標）のような無線ＬＡＮ方式による無線データ通信網、近距離無線通信規格（Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）のような無線ＰＡＮ方式）による無線データ通信網、ＷｉＭＡＸ（登録商標）のような無線ＭＡＮ方式、無線ＷＡＮ方式などによる無線データ通信網である。なお、ネットワークＮＷ１は、各装置間で相互に通信可能な回線であればよく、上記方式に限定されない。
【００１７】
＜入居希望者端末、退去予定者端末、入居募集者端末＞
【００１８】
入居希望者端末１２、退去予定者端末１３、入居募集者端末１４は、例えば従来公知のスマートフォン、タブレット型端末、ＰＤＡ(Personal  Digital  Assistant)などが好適であるが、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）、ノートパソコン、移動体通信が可能なハンディターミナル（専用端末）、携帯電話などによっても実現することができる。
【００１９】
図２（ａ）に、入居希望者端末１２の内部構成を示す。なお、退去予定者端末１３、入居募集者端末１４の内部構成は、入居希望者端末１２と同様であるので説明を省略する。入居希望者端末１２は、ＣＰＵ（制御手段）１２０、表示手段（表示部、ディスプレイ）１２１、入力手段１２２、メモリ１２３、通信手段１２４などを有する。入力手段１２２は、入居希望者端末に文字、画像、音声等の情報を入力する手段の総称であり、例えば、文字を入力するキーボード（タッチパネル）、対象を撮影し画像として入力（記憶）するカメラ、音声を入力（記憶）するマイクなどである。
【００２０】
ＣＰＵ１２０は、メモリ１２３に格納されている入居希望者端末１２全体の動作を実現するための各種のソフトウェアプログラム（アプリケーションプログラム）やオペレーティングシステム（ＯＳ）等を実行する処理や、、プログラムの実行に必要なデータやファイル等をメモリ１２３等に記憶する処理などを行う。通信手段１２４は、ネットワークＮＷ１を介して外部装置と通信を行う。メモリ１２３には、ソフトウェアプログラム（アプリケーションプログラム）が格納され、当該プログラムが実行されることにより、入居希望者端末１２は、各種処理を実行する。
【００２１】
＜マッチングサーバ＞
【００２２】
マッチングサーバ１１は、退去予定者の協力の下で、入居希望者と入居募集者をマッチングする計算機である。図２（ｂ）に、マッチングサーバ１１の内部構成を示す。
【００２３】
マッチングサーバ１１は、サーバ用計算機（またはパーソナルコンピュータ（ＰＣ））であり、ＣＰＵ１１０、ＲＯＭ１１１、ＲＡＭ１１２、記憶手段（記憶装置）１１３、入力手段１１４、表示手段１１５、通信手段１１６などを有する。
【００２４】
ＣＰＵ１１０は、ＲＯＭ１１１や記憶装置１１３等に格納されているマッチングサーバ１１全体の動作を実現するための各種のソフトウェアプログラム（アプリケーションプログラム）やオペレーティングシステム（ＯＳ）等を実行する処理や、プログラムの実行に必要なデータやファイル等をＲＡＭ１１２や記憶装置１１３等に記憶する処理などを行う。
【００２５】
記憶装置１１３は、アプリケーションプログラム、ＯＳ、制御プログラム、関連プログラム等を記憶するものであり、例えば、ハードディスク（ＨＤＤ）等によって実現することができる。入力手段１１４は例えば、キーボード、ポインティングデバイス（マウス等）、タッチパネル等によって実現することができる。表示手段１１５は、例えば入力手段１１４からの入力に対する応答出力等を表示するものであり、例えば、液晶表示装置、有機ＥＬディスプレイ等によって実現することができる。
【００２６】
ＲＯＭ１１１などに記憶されたソフトウェアプログラムがＲＡＭ１１２のワークエリアに読み出されてＣＰＵ１１０によって当該ソフトウェアプログラムが実行されることにより、マッチングサーバ１１は、マッチング処理を実行する。なお、ソフトウェアプログラムは、ＤＶＤ−ＲＯＭやＣＤ−ＲＯＭ等のコンピューター読み取り可能な情報記憶媒体に格納されていてもよい。また、記憶装置１１３内にはデータベースが設けられる。
【００２７】
通信手段１１６は、ネットワークＮＷ１を介して外部端末と通信を行う。
【００２８】
次に、図３を参照して、マッチングサーバ１１の機能構成を示す。マッチングサーバ１１は、退去予定不動産保存部１１１０、交渉権保存部１１１２、公開処理部１１１３、購入希望保存部１１１４、約定処理部１１１６、決済処理部１１２０、入居交渉進捗処理部１１３０、退去予定証明処理部１１５０、問合せ処理部１１６０、契約待機依頼処理部１１７０、紹介処理部１１８０を有する。
【００２９】
また、約定処理部１１１６は、その一部に次点約定処理部１１１７を有する。決済処理部１１２０は、その一部に仮決済処理部１１２２、最終決済処理部１１２４、返金処理部１１２６を有する。
【００３０】
＜退去予定不動産保存部＞
退去予定不動産保存部１１１０は、退去予定者端末１３からのアクセスを受け付けて、不動産賃貸物件Ｃに関する情報（以下、退去予定不動産情報）を受信し、退去予定不動産情報を記憶装置に保存する。なお、退去予定者端末１３からのアクセスを受け付ける際に、事前に、会員登録を行わせることが好ましい。
【００３１】
退去予定不動産情報としては、例えば図４に示すように、退去予定者名、退去予定の不動産賃貸物件Ｃの住所、階数（例えば４階）、部屋番号（例えば４０１号）、現状家賃、現状共益費、現状敷金、現状礼金、間取り（例えば１ＬＤＫ、中部屋、角部屋、間取り図）、面積（例えば４０ｍ２）、写真や動画などを含む。写真や動画の登録カテゴリとしては、例えば、建物外観、部屋内、キッチン、浴室、洗面所、洗濯機置き場、ベランダ、玄関等を含む。２また、特に図示しないが、退去予定通知（解約通知）を送付する管理会社の情報（名称、住所、連絡先、担当者）を、この退去予定不動産情報に含めることも好ましい。
【００３２】
従って、退去予定者は、退去予定者端末１３を利用して、これらの退去予定不動産情報を退去予定不動産保存部１１１０に送信する。この際、退去予定不動産保存部１１１０は、写真や動画の撮影時の注意点等を退去予定者端末１３に送信することが好ましく、例えば、部屋番号を特定されてしまうような屋外風景、個人情報が流出するような被写体等を、写真や動画に含めないように注意喚起する。
【００３３】
ちなみに、この退去予定不動産情報を、購入前（約定前）の入居希望者端末１２に閲覧させる際には、図１３に示すように、退去予定者名、部屋番号等の一部の情報を非公開にすることで、個人情報や入居部屋を容易に特定できないように配慮する。
【００３４】
＜交渉権保存部＞
交渉権保存部１１１２は、退去予定不動産情報を管理する入居募集者に対し入居希望者を紹介する権利（交渉権）に関する情報（以下、交渉権情報）を生成して、記憶装置に保存する。なお、この交渉権を獲得した入居希望者は、入居募集者と優先的に入居交渉及び賃貸借契約を締結する機会が得られる。
【００３５】
交渉権情報としては、例えば図５に示すように、（最低）販売価格、退去予定日、入居交渉開始期限、賃貸借契約締結期限、交渉相手（入居募集者）名称、交渉相手（入居募集者）連絡先、交渉条件、入札期限、交渉権識別番号、（仮）決済日に関する情報を含む。これらの情報は交渉権保存部１１１２が自動生成しても良く、退去予定者端末１３から送信される指示情報に基づいて生成しても良い。（最低）最低価格は、退去予定者が、交渉権情報を販売する価格に関する情報であり、最低価格とする場合、それ以下での販売を行わない価格となる。なお、販売価格には、例えば即決販売価格を含める事も可能である。オークション（入札）形式で販売する場合、即決販売価格で入札した入居希望者に、この交渉権の売買が即座に約定することを意味する。退去予定日は、退去予定者が退去する予定日である。入居交渉開始期限は、本交渉権を獲得した入居希望者が、入居募集者と交渉を開始しなければならない期限を意味しており、交渉を開始しない場合は、この交渉権を自動消滅させるか、又は、キャンセル扱いにできる。賃貸借契約締結期限は、本交渉権を獲得した入居希望者が、入居募集者（又は不動産オーナー）との間で賃貸借契約を締結しなければならない期限を意味しており、締結を開始しない場合は、この交渉権を自動消滅させるか、又は、キャンセル扱いにできる。なお、本交渉権の消滅又はキャンセル扱いとは、入居募集者が当該入居希望者との契約が禁止され、同時に、他の入居希望者との入居交渉を行っても良いことを意味する。
【００３６】
交渉相手（入居募集者）名称とは、本交渉権の対象となる不動産賃貸物件の入居募集者の名称であり、交渉相手（入居募集者）連絡先とは、この入居募集者の住所、電話番号、ＦＡＸ番号、電子メール、担当者などである。交渉条件とは、交渉権を落札した者（入居希望者）と入居募集者の間で入居交渉に課せられる条件であり、例えば、入居募集者のオフィスにおいて面接が必須となる旨や、事前の賃貸物件の内見が不可である旨などが明記される。入札期限とは、この交渉権の販売期限であり、例えば、オークション形式の販売の場合は、この入札期限までに入札を行わなければならないことを意味する。交渉権識別番号とは、この交渉権を識別するための記号（ＩＤ）であり、交渉権を購入した入居希望者のみに開示されることで、他人のなりすましを防止する。（仮）決済日とは、この交渉権を購入する際に、購入代金を支払わなければならない期限を意味する。
【００３７】
ちなみに、この交渉権情報を、購入前（約定前）の入居希望者端末１２に閲覧させる際には、図１３に示すように、交渉相手（入居募集者）名称、交渉相手（入居募集者）連絡先、交渉権識別番号等の一部の情報を非公開にすることで、この交渉権を購入することなく、直接、入居希望者が入居募集者に連絡を行って、入居交渉を行わないように配慮する。
【００３８】
なお、交渉権保存部１１１２では、入札期限、入居交渉開始期限、賃貸借契約締結期限のいずれかの日付から、退去予定日までの間隔が、最低期間を含めて自動設定されることが好ましい。例えば、最低期間としては１月から３か月等が自動設定される。不動産仲介業者は、空室期間が長期化することを避けたいため、できる限り早く、次の入居希望者と賃貸借契約を締結したい。従って、交渉権の満了等の期日から退去予定日まで、最低期間を確保しておくことで、交渉権に基づく入居希望者との入居交渉が不調に終わったとしても、その後、一般公募による募集期間を十分に確保できるようにする。
【００３９】
＜公開処理部＞
公開処理部１１１３は、図１３に示す閲覧画面を生成して、退去予定不動産情報、交渉権情報、購入希望情報等を入居希望者端末１２等に対して送信し、必要に応じて、検索機能等を提供する。これにより、入居希望者端末１２は、自分の希望に合う退去予定不動産情報を見つけることが可能となる。
【００４０】
＜購入希望保存部＞
購入希望保存部１１１４は、図６（ａ）に示すような入札画面を利用して、入居希望者端末１２からのアクセスを受け付けて、交渉権情報に対する購入希望に関する情報（以下、購入希望情報）を受信し、この購入希望情報を記憶装置に保存する。なお、交渉権情報の販売方法には、単一価格で販売する形式と、オークション（入札）形式で販売する方法の二通りがあり、退去予定者によって選択可能となっているが、ここではオークション形式の場合を例示する。
【００４１】
図６（ｂ）にオークション形式の購入希望情報の例を示す。購入希望情報は、交渉権の購入を希望する入居希望者名とその入札価格を含む。入札価格とは、入居希望者による交渉権の購入希望価格を意味する。購入希望保存部１１１４は、複数の入居希望者（入居希望者端末１２）からのアクセスを受け付けることで、複数の購入希望情報をまとめて保存する。なお、入居希望者による入札価格は、それ以前に保存されている入札価格よりも高額となる。
【００４２】
ちなみに、この購入希望情報を、購入前（約定前）の入居希望者端末１２に閲覧させる際には、図１３に示すように、最高価格の入札価格と入居希望者（これは実名ではなく識別情報であることが好ましい）が表示される。この入札価格を参考に、新たな入居希望者が、この入札価格よりも高値の購入希望情報を購入希望保存部１１１４に送信する。
【００４３】
なお、単一価格で販売する方法の場合、この購入希望情報は、交渉権の購入を望む入居希望者名のみとなり、また、最初に送信された購入希望情報によって、後述する約定が即座に確定する。また、他人になりすまして購入希望を行うことを防止する為、購入希望情報を受け付ける前に、前金又はデポジット（預け金）の要求を、入居希望者端末１２に対して行うことも可能である。
【００４４】
＜約定処理部＞
約定処理部１１１６は、交渉権情報に対応して保存される購入希望情報の購入決定に関する情報（以下、約定情報）を生成し、この約定情報を記憶装置に保存する。即ち、この約定情報とは、交渉権の売買の決定に関する情報となる。約定処理部１１１６における約定情報の生成タイミングは、例えば、単一価格形式で交渉権を販売する場合、最初の購入希望情報を受け付けたタイミングで生成され、オークション形式で交渉権を販売する場合、入札の締め切りタイミング（入札期日の満了）又は即決価格に対する購入希望情報を受け付けたタイミングで生成される。また、約定情報が生成されると、購入希望保存部１１１４における新規の購入希望情報の受付が終了する。
【００４５】
約定情報としては、例えば図７（ａ）に示すように、約定者、約定価格、約定日を含む。約定者は、交渉権の購入が決定した入居希望者を意味する。約定価格は、約定者による交渉権の購入価格となる。約定日とは、約定が成立した日となる。ちなみに、この約定情報を、他の入居希望者端末１２に閲覧させる際には、図１３に示すように、約定者となる入居希望者（これは実名ではなく識別情報であることが好ましい）と約定価格等が表示され、同時に、新規の入札が禁止される。この際、入札ボタンを消滅させてもよい。
【００４６】
約定処理部１１１６は、約定情報を生成すると同時に、図７（ｂ）に示すように、その約定結果を、約定した入居希望者端末１２に対して送信する。この画面には、決済処理に進むためのボタンが設置されている。この約定結果を、退去予定者端末１３に対しても送信することが好ましい。
【００４７】
約定処理部１１１６は、その一部として次点約定処理部１１１７を有することが好ましい。最初の約定者による交渉権の購入がキャンセルされた際には、次点約定処理部１１１７が自動的に起動して、次に高額となる入札を行った入居希望者と約定させることができる。
【００４８】
＜決済処理部＞
決済処理部１１２０は、約定者となる入居希望者端末１２からのアクセスを受け付けて、約定情報に示される交渉権の購入代金の決済に関する情報（以下、決済情報）を受信して記憶装置に保存する。この決済情報を受信することにより、入居希望者からの購入代金の支払いが完了する。この決済処理は、約定処理と連続した処理工程とすることで、約定日と決済日を同日とすることが好ましいが、早期のキャンセルを受け付ける場合は、約定日と決済日を独立させて、所定日数の決済猶予期間を設定してもよい。一方で、最初からキャンセルすることを想定した入札を禁止する為に、約定と同時に自動決済することも好ましい。決済されない場合は、約定自体をキャンセルでき、先に述べた、次点約定処理部１１１７によって、次点となる入居希望者に対して交渉権を約定させることができる。決済処理部１１２０は、詳細に、仮決済処理部１１２２、最終決済処理部１１２４、返金処理部１１２６を有する。
【００４９】
仮決済処理部１１２２は、図８（ａ）に示すような仮決済画面を介して、入居希望者端末１２からのアクセスを受け付けて、この購入代金を第三者に一時的に支払うことに関する情報（以下、仮決済情報）を受信・生成する。なお、仮決済画面では、決済方法として、クレジットカード払い、ＰａｙＰａｌ（登録商標）決済、デビットカード決済、指定銀行口座への現金振り込みや、電子マネー支払いなどを選択できる。なお、この仮決済情報は、退去予定者端末１３及び／又は入居希望者端末１２に送信される。この仮決済の段階では、交渉権の購入代金について退去予定者への分配を行わない。本実施形態では、第三者として、マッチングサーバ１１のシステム運営者（以下、運営者）が選定されている。従って、運営者（第三者）は、入居希望者からの購入代金を一時的に預かって保管する役割を担う。仮決済が行われた事実は、退去予定者及び／又は入居希望者に自動的に通知される。これにより、入居希望者による購入代金の未払いリスクを回避できる。
【００５０】
最終決済処理部１１２４は、この購入代金における退去予定者（退去予定者端末１３）及び入居募集者（入居募集者端末１４）への分配に関する情報（以下、最終決済情報）を生成し、この最終決済情報を退去予定者端末１３、入居希望者端末１２、及び入居募集者端末１４に送信する。従って、最終決済処理部１１２４によって最終決済情報が生成されると、運営者が預かっている交渉権の購入代金の一部または全部が、退去予定者及び／又は入居募集者に支払われる。最終決済が行われた事実は、分配先と入居希望者に自動的に通知される。なお、本実施形態では、仮決済処理部１１２２を有することで、運営者が購入代金を一時的に預かる場合を例示するが、本発明はこれに限定されない。最終決済処理部１１２４のみによって、入居希望者の購入代金の全部または一部を、退去予定者等に直接的に分配されるようにしてもよい。この際、入居希望者と入居募集者（又は不動産オーナ）との賃貸借契約締結の条件として、最終決済処理部１１２４による購入代金の支払い（送金確認）を含めることができる。このようにすると、契約締結前であれば、入居希望者は購入代金の全部又は一部を支払わずにキャンセルできるようになる。なお、ここでは特に図示しないが、マッチングサーバ１１を利用して、オンラインで賃貸借契約を締結させることも可能である。
【００５１】
返金処理部１１２６は、後述する入居交渉進捗情報に未交渉又は交渉中止に関する情報（交渉キャンセル情報）が含まれることを条件として、入居希望者によって支払われた購入代金における入居希望者への返金に関する情報（以下、返金情報）を生成し、この返金情報を退去予定者端末１３及び／又は入居希望者端末１２に送信する。従って、仮決済処理部１１２２によって仮決済情報が生成された後であって、かつ、最終決済処理部１１２４によって最終決済情報が生成される前の段階、即ち、運営者が購入代金を一時的に預かっている段階において、入居交渉がキャンセルされた場合、購入代金の全部または一部が、入居希望者に返金される。
【００５２】
決済情報としては、例えば図８（ｂ）に示すように、決済価格、仮決済期日、仮決済確定日、仮決済送金先、最終決済期日、最終決済確定日、最終決済送金先、最終決済送金金額、返金金額、返金日を含む。決済価格は、入居希望者から実際に支払われた金額を意味しており、本実施形態では一括払いを例示するため、約定価格と同額値となる。なお、分割払いなどを許容する場合は、決済価格は、約定価格の一部となる場合もある。仮決済期日は、入居希望者から第三者（運営者）に対して、仮決済を行わなければならない期日であり、この期日までに仮決済が行われなかった場合、約定が自動的にキャンセルとなる。仮決済確定日は、入居希望者から第三者（運営者）に対して仮決済が行われた日となる。仮決済送金先は、購入金額の一時的な預かり者であり、本実施形態では運営者となるが、中立的な立場となる第三者（例えば信託銀行）などを設定してもよい。
【００５３】
最終決済期日は、第三者（運営者）から分配先（退去予定者及び入居募集者）に対して、最終決済（分配）を行わなければならない期日であり、この期日までにキャンセルが無かった場合、自動的に購入代金が分配される。最終決済確定日は、第三者（運営者）から第三者（運営者）に対して最終決済が行われた日となる。最終決済送金先とは購入代金の分配先を意味しており、本実施形態では、退去予定者及び入居募集者となる。なお、必ずしも入居募集者への分配を行う必要はなく、また、他の第三者へ分配することも可能である。最終決済送金金額とは、各分配先への分配金額となる。分配金額の総額は、購入代金の全部または一部となる。購入代金の一部を分配した場合の残額は、仮決済で購入代金を預かった第三者（本実施形態では運営者）の手数料となる。ここでは、決済金額４００００円の内、３５０００円が分配されているので、５０００円が運営者の手数料となる。また、複数の分配先に購入代金を分配する場合の分配比率は、予め、最終決済処理部１１２４によって設定されている。本実施形態では、退去予定者に対する分配金が、入居募集者への分配金よりも高額となるように分配比率が設定されており、退去予定者へ３００００円、入居募集者へ５０００円が分配されている。
【００５４】
返金金額とは、入居希望者に対して返金された金額となり、購入代金の全部または一部となる。キャンセルの日付が遅くなるほど、返金金額を少額にすることも可能であり、同様に、入居交渉の段階が進展するほど、返金金額を少額にすることも可能である。返金日とは、入居希望者に返金された日となる。
【００５５】
＜紹介処理部＞
紹介処理部１１３０は、（Ａ）入居希望者端末１２に対して約定した交渉権情報を送信する、（Ｂ）入居募集者端末１４に対して約定した交渉権情報を送信する、（Ｃ）その双方を行う、のいずれかによって、交渉権情報を購入した入居希望者と、交渉権情報に対応する入居募集者をマッチングする。なお、このマッチングは、決済処理部１１２０による入居希望者による購入代金の支払いが行われた後に実行される。
【００５６】
上記（Ａ）の場合、例えば、紹介処理部１１３０は、図９（ａ）に示されるように、入居希望者端末１２に対して、約定した交渉権情報を送信する。この交渉権情報には、交渉権の識別番号と一緒に、入居募集者の名称や連絡先が開示される。従って、入居希望者は、紹介処理部１１３０によって通知される交渉権情報を利用して、入居募集者（不動産仲介業者）と連絡を取り合って、入居交渉を開始できる。
【００５７】
また、上記（Ｂ）の場合、紹介処理部１１３０は、図９（ｂ）に示されるように、入居募集者端末１４に対して、約定した交渉権情報を送信する。この交渉権情報には、交渉権の識別番号と一緒に、入居希望者の名称や連絡先（住所・電話番号・メールアドレス）等のいわゆる個人情報が開示される。従って、入居募集者は、紹介処理部１１３０によって通知される交渉権情報を利用して、入居希望者者と連絡を取り合って、入居交渉を開始できる。
【００５８】
＜入居交渉進捗処理部＞
入居交渉進捗処理部１１４０は、交渉権情報に基づいた入居希望者と入居募集者の間の入居契約交渉の進捗に関する情報（以下、入居交渉進捗情報）を保存する。入居交渉進捗情報は、当事者である入居希望者端末１２及び／又は入居募集者端末１４からのアクセスを受け付けて、これらの端末から受信する。従って、入居希望者及び／又は入居募集者は、マッチングサーバ１１における入居交渉進捗情報を更新したり、その更新状況を適宜閲覧したりできる。もちろん、退去予定者端末１３が、自ら販売した交渉権に関して、入居交渉進捗情報の全部または一部を閲覧できるようにしてもよい。
【００５９】
入居交渉進捗情報としては、例えば図１０（ａ）に示すように、交渉開始日、内見完了日、契約締結日、鍵受け渡し日、未交渉キャンセル日、交渉後入居希望者キャンセル日、交渉後入居募集者キャンセル日を含む。交渉開始日は、入居希望者と入居募集者が初めて面会した日となり、交渉権が実際に利用されたことを意味する。内見完了日とは、退去予定者の部屋又はそれと類似する部屋の内見が行われた日となる。なお、内見不可が交渉条件となる場合、この内見日は常に空欄となる。契約締結日とは、入居希望者と入居募集者（又は不動産オーナー）の間で、退去予定者の部屋について、賃貸借契約が締結された日となる。鍵受け渡し日とは、契約締結後に入居希望者に鍵が渡された日となる。
【００６０】
未交渉キャンセル日とは、入居希望者と入居募集者が面会することなく、入居交渉がキャンセルとなった日となる。例えば、交渉権情報に含まれる入居交渉開始期限までに、入居希望者が、入居募集者と交渉を開始しなかった場合（交渉開始日が空欄のままであった場合）、入居交渉進捗処理部１１４０は、その入居交渉開始期限を自動的に未交渉キャンセル日に設定できる。未交渉キャンセル日が入力されると、交渉権による入居交渉のキャンセルが確定する。従って、入居交渉進捗処理部１１３０は、入居交渉開始期限又はそれ以前に、入居希望者端末１２及び／又は入居募集者端末１４に対して、交渉開始日を更新するか、未交渉キャンセル日を更新するように促す督促情報を送信することが好ましい。
【００６１】
交渉後入居希望者キャンセル日とは、入居希望者と入居募集者が面会した後、入居希望者によって入居交渉をキャンセルした日となる。例えば、入居希望者にとって、交渉権に対応する賃貸物件が希望に沿わなかった場合、入居希望者端末１２によって、交渉後入居希望者キャンセル日を更新する。これにより交渉権による入居交渉のキャンセルが確定する。また例えば、交渉権情報に含まれる賃貸借契約締結期限までに、賃貸借契約が締結されない場合（契約締結日が空欄のままであった場合）、入居交渉進捗処理部１１４０は、その賃貸借契約締結期限の日を、自動的に、交渉後入居希望者キャンセル日に設定できる。
【００６２】
交渉後入居募集者キャンセル日とは、入居希望者と入居募集者が面会した後、入居募集者によって入居交渉をキャンセルした日となる。例えば、入居募集者にとって、入居希望者がこの募集条件に沿わなかった場合、入居募集者端末１４によって、交渉後入居募集者キャンセル日を更新する。これにより交渉権による入居交渉のキャンセルが確定する。また例えば、交渉権情報に含まれる賃貸借契約締結期限までに、賃貸借契約が締結されない場合（契約締結日が空欄のままであった場合）、入居交渉進捗処理部１１４０は、その賃貸借契約締結期限の日を、自動的に、交渉後入居募集者キャンセル日に設定できる。
【００６３】
また、入居交渉進捗処理部１１４０は、賃貸借契約締結期限又はそれ以前に、入居希望者端末１２及び／又は入居募集者端末１４に対して、契約締結日を更新するか、交渉後入居希望者キャンセル日／交渉後入居募集者キャンセル日を更新するように促す督促情報を送信することが好ましい。
【００６４】
なお、本実施形態では、交渉後入居希望者キャンセル日と交渉後入居募集者キャンセル日を区別する場合を例示するが、本発明はこれに限定されず、双方の状態を、単一の交渉後キャンセル日として管理することもできる。同様に、本実施形態では、未交渉キャンセル日と交渉後キャンセル日を区別する場合を例示するが、本発明はこれに限定されず、双方の状態を単一のキャンセル日として管理することもできる。
【００６５】
入居交渉進捗情報における未交渉キャンセル日、交渉後入居希望者キャンセル日、交渉後入居募集者キャンセル日は、交渉権における交渉中止に関する情報（交渉キャンセル情報）となり、この入力を条件として、返金処理部１１２６による返金処理が実行される。この際、キャンセルの種類によって、返金金額を変動させることもできる。例えば、未交渉キャンセルの場合の返金金額を高額、交渉後キャンセルの場合を低額とできる。また、入居希望者キャンセルの場合を低額、入居募集者キャンセルの場合を高額とできる。
【００６６】
入居交渉進捗情報における交渉開始日や契約締結日は、交渉権の利用の進展に関する情報となり、これらの情報入力を条件として、仮決済処理部１１２２や最終決済処理部１１２４を自動的に実行することもできる。例えば、交渉開始日が入力されると、自動的に仮決済処理部１１２２によって購入代金が入居希望者から運営者に支払われるようにできる。例えば、契約締結日が入力されると、自動的に最終決済処理部１１２４によって購入代金が分配されるようにできる。従って、この入居交渉進捗情報の入力は、決済に関連する重要事項となることから、同図に示すように、入居希望者と入居募集者の双方から入力（更新）が一致した場合に限り、決済処理を行うようにしてもよい。
【００６７】
反対に、仮決済処理部１１２２や最終決済処理部１１２４の実行を条件に、交渉開始日や契約締結日を更新できるようにしてもよい。
【００６８】
なお、入居交渉進捗情報の更新は、例えば、入居交渉進捗処理部１１４０が、入居募集者端末１４に対して図１０（ｂ）に示すような更新画面を送信する。この画面によって、入居募集者端末１４が入居交渉進捗情報を更新できる。
【００６９】
＜退去予定証明処理部＞
退去予定証明処理部１１５０は、退去予定者端末１３から送信される退去予定不動産情報の信ぴょう性を補完するために、退去予定を証明するための情報（以下、退去予定証明情報）を、退去予定者端末１３または入居募集者端末１４から受け付けて、記憶装置に保存する。これにより、退去予定が無いにも関わらず、退去予定者が交渉権を販売しようとする行為や、賃貸借物件に入居していない第三者が退去予定者になりすますことを防止する。
【００７０】
退去予定証明情報としては、例えば図１１に示すように、入居時契約書の写しの有無、入居時契約書第三者確認日、退去予定通知（解約通知）の写しの有無、退去予定通知第三者確認日、入居募集者承認、入居時契約書の写し（写真やスキャンデータ）、退去予定通知の写し（写真やスキャンデータ）を含む。
【００７１】
例えば、退去予定証明処理部１１５０は、退去予定者端末１３から、入居時契約書の写し（写真やスキャンデータ）、退去予定通知の写し（写真やスキャンデータ）を受信して保存することが好ましい。この写しデータを第三者（運営者や入居募集者）がオンラインで確認することで、本物か偽物かを判断して、入居時契約書の写しの有無、及び／または、退去予定通知の写しの有無を更新しても良い。第三者による写しの有無の確認日が、入居時契約書第三者確認日と退去予定通知第三者確認日となる。入居募集者承認は、入居募集者端末１４からのアクセスを受け付けて、入居募集者による退去予定不動産情報の信ぴょう性を証明する情報となる。入居募集者は、必ず入居時契約書と退去予定通知を保有していることから、入居募集者による承認情報は、きわめて信頼性の高い情報となる。結果、退去予定証明情報として入居募集者承認を用いる場合、その他の情報をすべて省略することもできる。
【００７２】
ちなみに、この退去予定不動産情報を、購入前（約定前）の入居希望者端末１２に閲覧させる際には、図１３に示すように、入居時契約書の写しの有無、退去予定証明情報の写しの有無、入居募集者承認等を公開する。交渉権の購入を希望する入居希望者にとって、これらは、退去予定不動産情報の信頼性を判断する重要情報となる。一方、入居時契約書や退去予定通知の写しデータは、個人情報や詳細な契約条項が記載されていることから非公開とするか、一部をカットして公開することが好ましい。
【００７３】
＜問合せ処理部＞
問合せ処理部１１６０は、図１３に示す閲覧画面において、退去予定不動産情報に関する質問ボタンを介して、この退去予定不動産情報に関する質問を入居希望者端末１２から受け付けて、退去予定者端末１３に送信する。さらに、問合せ処理部１１６０は、退去予定者端末１３からの回答を受け付けて、入居希望者端末１２に送信する。これらの情報交換は、互いに匿名状態（識別情報のみ）で行うことができる。この質問と回答の履歴を、閲覧画面で公開することで、他の入居希望者も閲覧できるようにすることが好ましい。
【００７４】
＜契約待機依頼処理部＞
契約待機依頼処理部１１７０は、退去予定者端末１３によって交渉権の販売が開始される際に、図１２に示すように、その賃貸物件の入居募集者端末１４に対して、第三者との入居交渉や賃貸借契約の締結を待機する旨の契約待機依頼情報を送信する。これにより、入居募集者は、他の不動産仲介サイトへの賃貸物件の掲載を待機して、本不動産賃貸物件マッチングシステム１０からの入居希望者の紹介を待つことができる。また、契約待機依頼情報には、その後の手順や、交渉権に積極的に協力するか否かの回答を受け付けるボタン（交渉協力ボタン）が用意される。この交渉協力ボタンを介して、入居募集者端末１４が、交渉権の販売に積極的に協力する旨を、契約待機依頼処理部１１７０に回答した場合、その情報が、交渉権情報における交渉条件等に公開される。入居募集者の協力体制が、交渉権の購入を判断する際の参考情報となりうるからである。また、交渉権に対して協力を約束してくれた入居募集者に対しては、購入代金の分配金額を増額することも好ましい。
【００７５】
＜マッチング手順＞
【００７６】
次に、図１４を参照して、不動産賃貸物件マッチングシステム１０によるマッチング手順について説明する。まず、退去予定者端末１３が、退去予定不動産情報をマッチングサーバ１１に送信する（退去予定不動産情報保存ステップＳ１００）。次いで、退去予定者端末１３は、交渉権情報の一部または全部（例えば、販売価格や退去予定日など）をマッチングサーバ１１に送信し、交渉権情報を生成する（交渉権保存ステップＳ１１０）。交渉権情報が生成されると同時に、マッチングサーバ１１は、入居募集者端末１４に対して、契約待機依頼情報を送信する（契約待機依頼処理ステップＳ１１５）。これにより、入居募集者は、交渉権の販売が開始されたことを知ることができる。
【００７７】
退去予定者端末１３は、必要に応じて、退去予定証明情報をマッチングサーバ１１に送信する（退去予定証明処理ステップＳ１２０）。例えば、退去予定者端末１３は、入居時契約書や退去予定通知の写真データを送信する。また、入居募集者に対して第三者証明依頼を行う場合、マッチングサーバ１１が、入居募集者端末１４に対して退去予定に関する第三者証明依頼を送信し、その回答として、入居募集者端末１４が、マッチングサーバ１１に退去予定証明情報を送信する。
【００７８】
退去予定不動産情報や交渉権情報、退去予定証明情報は、マッチングサーバ１１の閲覧処理部によって一般公開される（公開処理ステップＳ１２２）。入居希望者は、適宜、検索を行いながら、自らの希望に適合する退去予定不動産情報を探し出す。この際、退去予定不動産情報の内容について疑問が生じた場合、入居希望者端末１２は、マッチングサーバ１１を介して、退去予定者端末１３に対して質問することができ、退去予定者端末１３は、マッチングサーバ１１を介して、入居希望者端末１２に回答できる（問い合わせステップＳ１２５）。
【００７９】
入居希望者端末１２は、入居を希望する退去予定不動産情報に対して、その交渉権の購入希望情報を送信する（購入希望情報保存ステップＳ１３０）。この購入希望情報は、複数の入居希望者端末１２から受信する。最高入札価格は一般公開される。
【００８０】
入札期限が到来すると、マッチングサーバ１１は、複数の購入希望情報の中から、最高入札価格となる購入希望情報について約定する（約定処理ステップＳ１４０）。約定によって、新たな購入希望情報の受付を終了する。約定結果は、入居希望者端末１２と退去予定者端末１３に送信される。
【００８１】
約定結果を受信した入居希望者端末１２は、マッチングサーバ１１に対して仮決済情報を送信して、購入代金を運営者に支払う（仮決済処理ステップＳ１５０）。その結果、マッチングサーバ１１は、約定した交渉権情報を、入居希望者端末１２と入居募集者末１４に送信することで、両者のマッチングを行う（紹介処理ステップＳ１６０）。紹介を受けた入居希望者と入居募集者は、退去予定不動産について入居交渉を実行する。入居交渉の進捗は、入居希望者端末１２と入居募集者端末１４から、適宜、マッチングサーバ１１に送信される（入居交渉進捗処理ステップＳ１７０）。
【００８２】
入居希望者と入居募集者の間で賃貸借契約が締結された場合、マッチングサーバ１１で最終決済処理が実行され、購入代金の一部が、退去予定者及び入居募集者に送金される（最終決算処理ステップＳ１８０）。その結果は、マッチングサーバ１１から関係する三者に送信される。
【００８３】
なお、点線に示すように、入居交渉の途中において、交渉がキャンセルとなった場合は、必要に応じて、マッチングサーバ１１で返金処理が実行され、購入代金の一部が、入居希望者に返金され、その結果が入居希望者端末１２に送信される。
【００８４】
以上、本実施形態の不動産賃貸物件マッチングシステム１０によれば、退去予定者が、自主的に、退去予定不動産情報及び交渉権情報を公開して、交渉権（優先交渉権、優先紹介権）を販売することが出来る。交渉権の販売収入というインセンティブが生じる結果、退去予定者は、できる限り早いタイミングで、退去予定通知を入居募集者（不動産仲介業者や不動産オーナー）に通知し、交渉権の販売を開始する。結果、入居募集者にとっても、次の入居希望者と早いタイミングで出会うことが可能となり、空室期間を削減できる。
【００８５】
また、退去予定者が自ら生活を営んだ不動産情報を公開するので、その公開内容の信頼性が高い。また、交渉権を高値で販売したい退去予定者は、退去予定の不動産について、近隣の居住者の雰囲気や、公園や施設など、より多面的に不動産の魅力を情報公開する。従って、情報を閲覧する入居希望者にとっても、従来のような形式的な情報に限られず、入居判断を左右する多様な情報源となる。
【００８６】
更に交渉権を購入した入居希望者は、優先的に、入居募集者（不動産仲介業者）と入居交渉を行うことが可能となるので、賃貸借契約を締結できる確率が高まる。従来のウエブサイトのように、契約済みの賃貸物件に対して、入居募集者（不動産仲介業者）に連絡を取るような無駄手間も削減される。とりわけ、契約待機依頼処理ステップＳ１１５の通り、入居募集者に対して、第三者との賃貸借契約を一定の期間に限って待機させることも可能になるので、賃貸借契約の締結確率が一層高められる。
【００８７】
また、人気賃貸物件に入居している退去予定者の場合、オークション形式によって高値で交渉権を販売できるので、より多くの収入を得る機会が得られる。一方、人気賃貸物件への入居を希望する者にとっては、交渉権を高値で落札することで、人気賃貸借契約の入居確率を高めることが出来る。また、交渉権を購入して新たに賃貸借契約を締結する入居者にとっても、将来の自らの退去時に、同様に交渉権を高値で販売する機会があるので、交渉権の購入負担が過大にならないで済む。
【００８８】
また更に、退去予定者が自ら不動産情報を公開して、新たな入居希望者をマッチングするシステムとなるので、入居募集者が従来のウエブサイトに不動産情報を公開する手間及び費用が削減される。つまり、入居募集者は、殆ど何も行うことなく、新たな入居希望者と出会うことができる。加えて、交渉権による入居交渉に協力した入居募集者に対しては、交渉権の購入代金の一部が分配されるので、入居募集者にとっても新たな収入の機会が確保される。
【００８９】
本実施形態の不動産賃貸物件マッチングシステム１０では、決済段階が、仮決済と最終決済の二段階に分かれている。交渉権を購入する入居希望者は、仮決済によって、購入代金の全部又は一部を、第三者（運営者等）に預ける必要があるので、退去予定者に対する購入代金の未払リスクが低減される。一方、最終決済までは、退去予定者等への購入代金の支払いが待機されるので、例えば、退去予定不動産情報や交渉権の内容に、誤った情報が含まれていたことを理由に賃貸借契約が不調となった場合、誤った情報を公開した退去予定者に購入代金の全部又は一部を支払うことなく、入居希望者に返金することが可能となる。
【００９０】
更に、契約当事者からの進捗報告を条件として最終決済を実行するので、正しい決済が実現される。具体的には、購入代金の一部が分配され得る入居募集者からの賃貸借契約締結の報告や交渉キャンセルの報告は、信ぴょう性が高いことになる。一方で、購入代金の返金を受けたい入居希望者からの交渉キャンセルの報告は、信ぴょう性が低いことになる。
【００９１】
なお、上記実施形態では、オークション形式による交渉権の販売を例示したが、本発明はこれに限定されず、退去予定者が指定する単一価格販売や、マッチングサーバ１１で予め設定される固定金額（例えば１０万円）販売であっても良い。
【００９２】
また、入居希望者端末１２、退去予定者端末１３、入居募集者端末１４には、必要に応じて専用アプリケーションをインストールすることも好ましく、この専用アプリケーションを利用して、マッチングサーバ１１との通信を行うことも可能である。
【００９３】
また、本発明の不動産賃貸物件マッチングシステム１０等は、上記した実施の形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加え得ることは勿論である。
【符号の説明】
【００９４】
１０    不動産賃貸物件マッチングシステム
１１    マッチングサーバ
１２    入居希望者端末
１３    退去予定者端末
１４    入居募集者端末
【図１】
2020173746.tif 000003
【図２】
2020173746.tif 000004
【図３】
2020173746.tif 000005
【図４】
2020173746.tif 000006
【図５】
2020173746.tif 000007
【図６】
2020173746.tif 000008
【図７】
2020173746.tif 000009
【図８】
2020173746.tif 000010
【図９】
2020173746.tif 000011
【図１０】
2020173746.tif 000012
【図１１】
2020173746.tif 000013
【図１２】
2020173746.tif 000014
【図１３】
2020173746.tif 000015
【図１４】
2020173746.tif 000016