(57)【要約】【課題】土地付き建物の税込み不動産販売価格から土地対価と建物対価と消費税額とに自動按分計算を行うことができるようにする。【解決手段】記憶部１０６は、建物原価と土地原価とを記憶する収支表データ１０６ａ、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データ１０６ｂ、区画ごとの土地付き建物の税込正価とその全区画の合計とを記憶する正価表データ１０６ｃ、建物原価から建物対価に見込む利益率と建物の消費税率とを記憶する基本マスタ１０６ｄを備え、制御部１０２は、税抜正価の全区画の合計から総原価を引いた差額により収支を判定する収支判定部１０２ａ、利益が見込める際に建物原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算部１０２ｂ、建物対価から消費税を計算する消費税計算部１０２ｃ、税込正価を土地対価と建物対価と消費税とに分ける販売価格按分部１０２ｄを備える。【選択図】図１
2020067807.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置であって、
前記記憶部には、
前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、
前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、
前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、
前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタと
が格納されており、
前記制御部は、
税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定手段と、
前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算手段と、
前記建物対価から消費税を計算する消費税計算手段と、
前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分手段と、
を備えたこと、
を特徴とする不動産販売価格消費税計算装置。
【請求項２】
記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置で実行される不動産販売価格消費税計算方法であって、
前記記憶部には、
前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、
前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、
前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、
前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタと
が格納されており、
前記制御部で実行される、
税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定ステップと、
前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算ステップと、
前記建物対価から消費税を計算する消費税計算ステップと、
前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分ステップと、
を含むこと、
を特徴とする不動産販売価格消費税計算方法。
【請求項３】
記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置で実行させるための不動産販売価格消費税計算プログラムであって、
前記記憶部には、
前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、
前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、
前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、
前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタと
が格納されており、
前記制御部で実行させるための、
税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定ステップと、
前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算ステップと、
前記建物対価から消費税を計算する消費税計算ステップと、
前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分ステップと、
を含むこと、
を特徴とする不動産販売価格消費税計算プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産販売価格消費税計算装置、不動産販売価格消費税計算方法および不動産販売価格消費税計算プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
特許文献１には、区分所有事務所の供給および所有に関する投資を行う場合の業績評価および成果評価に係る、区分所有事務所投資管理システムにおいて、区分所有事務所の供給側、所有側双方の事業体における事業利益向上を図るととともに、将来における損益を明確にする技術が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１７−０５９２７１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上記特許文献１では、土地付き建物の不動産販売価格（正価）は税込価格が一般的であり、土地は非課税であるが、建物には消費税が課税されているため、土地の対価と建物の対価に分けないと消費税額を計算することができないが、不動産販売価格から土地の対価と建物の対価に分けて計算するロジックはなかった。
【０００５】
本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、土地付き建物の税込み不動産販売価格から土地対価と建物対価と消費税額とに自動按分計算を行うことができる不動産販売価格消費税計算装置、不動産販売価格消費税計算方法および不動産販売価格消費税計算プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る不動産販売価格消費税計算装置は、記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置であって、前記記憶部には、前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタとが格納されており、前記制御部は、税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定手段と、前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算手段と、前記建物対価から消費税を計算する消費税計算手段と、前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分手段と、を備えたこと、を特徴とする。
【０００７】
また、本発明に係る不動産販売価格消費税計算方法は、記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置で実行される不動産販売価格消費税計算方法であって、前記記憶部には、前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタとが格納されており、前記制御部で実行される、前記税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定ステップと、前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算ステップと、前記建物対価から消費税を計算する消費税計算ステップと、前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【０００８】
また、本発明に係る不動産販売価格消費税計算プログラムは、記憶部と制御部とを備え、土地付き建物を販売するプロジェクトの不動産販売価格に含まれる消費税を計算する不動産販売価格消費税計算装置で実行させるための不動産販売価格消費税計算プログラムであって、前記記憶部には、前記建物にかかる原価と前記土地にかかる原価とを記憶する収支表データと、前記建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶する区画別建物原価データと、前記区画ごとの土地付き建物の税込正価と、該税込正価の全区画の合計とを記憶する正価表データと、前記建物の原価から建物対価に見込む利益率と、前記建物にかかる消費税率とを記憶する基本マスタとが格納されており、前記制御部で実行させるための、税抜正価の全区画の合計から前記プロジェクトにかかる総原価を引いた差額により前記プロジェクトの収支を判定する収支判定ステップと、前記判定の結果により前記プロジェクトの利益が見込める場合に、前記建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する建物対価計算ステップと、前記建物対価から消費税を計算する消費税計算ステップと、前記税込正価から前記土地の対価と前記建物対価と前記消費税とに按分する販売価格按分ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【発明の効果】
【０００９】
本発明によれば、土地付き建物の税込み不動産販売価格から土地対価と建物対価と消費税額とに自動按分計算を行うことができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】図１は、本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置の構成の一例を示すブロック図である。
【図２】図２は、収支表データの一例を示す図である。
【図３】図３は、区画別建物原価データの一例を示す図である。
【図４】図４は、正価表データの一例を示す図である。
【図５】図５は、基本マスタの一例を示す図である。
【図６】図６は、不動産販売価格消費税計算装置の処理動作の一例を示すフローチャートである。
【図７】図７は、比較例における正価表の一例を示す図である。
【図８】図８は、本実施形態における正価表の一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。
【００１２】
［１．概要］
従来は、不動産の販売価格（正価）は税込価格で決めることが一般的であった。ところが、土地は非課税であり、建物は消費税が課税されるため、土地の対価と建物の対価に分ける必要がある。しかしながら、これまでは、建物対価と土地の対価を算出するロジックが無く、システム外で計算した結果を入力する必要があるため、手間がかかっていた。
【００１３】
そこで、本発明に係る不動産販売価格消費税計算装置は、不動産販売事業におけるプロジェクトごとの収支データに登録してある収支総原価と正価表合計金額から建物対価比率を算出し、算出した建物対価比率から建物価格（税抜）と消費税とを計算する。そして、計算された建物価格と申請された販売価格（税込）から土地価格、建物価格（税抜）、消費税を計算して更新する。また、等価交換区画・店舗利用区画を含んだ建物の価格計算にも対応している。
【００１４】
［２．構成］
本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置の構成の一例について、図１〜図５を参照して説明する。図１は、本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置の構成の一例を示すブロック図である。図２は、収支表データの一例を示す図である。図３は、区画別建物原価データの一例を示す図である。図４は、正価表データの一例を示す図である。図５は、基本マスタの一例を示す図である。
【００１５】
不動産販売価格消費税計算装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産販売価格消費税計算装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。
【００１６】
不動産販売価格消費税計算装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産販売価格消費税計算装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。
【００１７】
通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、不動産販売価格消費税計算装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産販売価格消費税計算装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。
【００１８】
記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。ここで、記憶部１０６は、収支表データ１０６ａ、区画別建物原価データ１０６ｂ、正価表データ１０６ｃ、基本マスタ１０６ｄ等を備えている。
【００１９】
収支表データ１０６ａは、建物にかかる原価と土地にかかる原価とを記憶している。例えば、収支表データ１０６ａは、図２に示すように、土地付き建物を販売するプロジェクトの基本となるデータとして、プロジェクト全体の建物にかかる原価である“建物原価”「８２，２６９，０００」と、プロジェクト全体の土地にかかる原価である“土地原価”「２１９，０９３，０００」とを記憶している。なお、図２の収支表データ１０６ａは、１つのプロジェクトのデータ例のみを示しているが、複数のプロジェクトがある場合は、プロジェクトごとに“建物原価”と“土地原価”のデータをそれぞれ記憶している。
【００２０】
区画別建物原価データ１０６ｂは、建物が複数区画から成る場合に、区画ごとの建物にかかる原価を記憶している。例えば、区画別建物原価データ１０６ｂは、図３に示すように、区画別の建物原価データとして、“区画番号”の「１〜５」と、それに紐付く“建築費”「１８，２０３，６００」、「１７，０８３，６００」、「１６，７０１，６００」、「１４，９０４，６００」、「１５，３７５，６００」とを記憶している。
【００２１】
正価表データ１０６ｃは、区画ごとの土地付き建物の税込正価と、その税込正価の全区画の合計とを記憶している。例えば、正価表データ１０６ｃは、図４に示すように、各区画における土地付き建物の税込正価として、“区画番号”の「１〜５」と、それに紐付く区画ごとの“税込正価”「８６，０００，０００」、「７８，０００，０００」、「７８，０００，０００」、「７６，０００，０００」、「８２，６００，０００」と、その税込正価の“合計”「４００，６００，０００」とを記憶している。
【００２２】
基本マスタ１０６ｄは、建物の原価から建物対価に見込む利益率と、建物にかかる消費税率とを記憶している。例えば、基本マスタ１０６ｄは、図５に示すように、計算に使用する設定値として、建物の原価から建物対価に見込む利益率である“建物利益率”「１２％」と、建物にかかる消費税率である“消費税率”「８％」とを記憶している。なお、図５の基本マスタ１０６ｄでは、“建物利益率”を「１２％」としたが、後述する収支判定部１０２ａにおいて、プロジェクトの収支を判定する企画利益額が「０」よりも大きい場合に“建物利益率”「１２％」を計算に用い、企画利益額が「０」か「マイナス」となり利益が見込めない場合は“建物利益率”を「０％」とする。
【００２３】
入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。
【００２４】
制御部１０２は、不動産販売価格消費税計算装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、収支判定手段としての収支判定部１０２ａ、建物対価計算手段として建物対価計算部１０２ｂ、消費税計算手段としての消費税計算部１０２ｃ、販売価格按分手段としての販売価格按分部１０２ｄ等を備えている。
【００２５】
収支判定部１０２ａは、税抜正価の全区画の合計からプロジェクトにかかる総原価を引いた差額によりプロジェクトの収支を判定する。つまり、収支判定部１０２ａは、収支判定を行う場合に、企画利益額を下記（１）式で算出する。
企画利益額＝正価計（税抜き）−土地原価−建物原価  ……（１）
この時、企画利益額計＞０であれば利益が見込めると判定し、基本マスタ１０６ｄの“建物利益率”「１２％」を用いて計算するが、企画利益額計≦０の時であれば利益が見込めないと判定し建物利益率”に「０％」を用いて計算する。
【００２６】
建物対価計算部１０２ｂは、収支判定部１０２ａの判定結果によりプロジェクトの利益が見込める場合に、建物の原価から既定の利益率を見込んで建物対価を計算する。つまり、建物対価計算部１０２ｂは、上記（１）式で計算した企画利益額計＞０の場合に利益が見込めるため、建物対価である暫定建物対価計（税抜）を下記（２）式で求める。
暫定建物対価計（税抜）＝建物原価計×利益確保係数……（２）
＝８２，２６９，０００×１．１３６４
＝９３，４９０，４９２（１円未満四捨五入）
また、（２）式の利益確保係数は、下記（３）式で求める。
利益確保係数＝１＋建物利益率／（１−建物利益率）……（３）
＝１＋０．１２／（１−０．１２）
＝１＋０．１３６４
＝１．１３６４（小数点以下４位未満を四捨五入）
【００２７】
消費税計算部１０２ｃは、建物対価から消費税を計算する。つまり、消費税計算部１０２ｃは、建物対価である上記（２）式の暫定建物対価計（税抜）「９３，４９０，４９２」に基本マスタ１０６ｄの消費税率「８％」を掛けて、下記（４）式により消費税額「７，４７９，２３９」を求める。
消費税額＝暫定建物対価計（税抜）×消費税率……（４）
＝９３，４９０，４９２×０．０８
＝７，４７９，２３９
【００２８】
販売価格按分部１０２ｄは、税込正価から土地対価と建物対価と消費税とに按分する。販売価格按分部１０２ｄは、土地対価、建物対価（税抜）、消費税を算出する前に、税抜建物対価（仮（端数））を下記（５）式で求める。区画別建物原価は、区画別建物原価データ１０６ｂの各区画の建築費となる。
税抜建物対価（仮（端数））＝区画別建物原価×利益確保係数……（５）
＝１８，２０３，６００×１．１３６４
＝２０，６８６，５７１（１円未満を四捨五入）
これは、区画番号１の税抜建物対価（仮（端数））であるが、同様に（５）式を使って、区画番号２の税抜建物対価（仮（端数））は、「１９，４１３，８０３」、区画番号３の税抜建物対価（仮（端数））は、「１８，９７９，６９８」、区画番号４の税抜建物対価（仮（端数））は、「１６，９３７，５８７」、区画番号５の税抜建物対価（仮（端数））は、「１７，４７２，８３２」となる。
【００２９】
販売価格按分部１０２ｄは、消費税額を下記（６）式で求める。
消費税額＝税抜建物対価（仮（端数））×消費税率……（６）
＝２０，６８６，５７１×８％
＝１，６５４，０００（千円単位切捨て）
これは、区画番号１の消費税額であるが、同様に（６）式を使って、区画番号２の消費税額は、「１，５５３，０００」、区画番号３の消費税額は、「１，５１８，０００」、区画番号４の消費税額は、「１，３５５，０００」、区画番号５の消費税額は、「１，３９７，０００」となる。
【００３０】
販売価格按分部１０２ｄは、建物対価（税抜）を下記（７）式で求める。
建物対価（税抜）＝消費税額／消費税率……（７）
＝１，６５４，０００／０・０８
＝２０，６７５，０００
これは、区画番号１の建物対価（税抜）であるが、同様に（７）式を使って、区画番号２の建物対価（税抜）は、「１９，４１２，５００」、区画番号３の建物対価（税抜）は、「１８，９７５，０００」、区画番号４の建物対価（税抜）は、「１６，９３７，５００」、区画番号５の建物対価（税抜）は、「１７，４６２，５００」となる。
【００３１】
販売価格按分部１０２ｄは、土地対価を下記（８）式で求める。
土地対価＝税込正価−消費税額−建物対価（税抜）……（８）
＝８６，０００，０００−１，６５４，０００−２０，６７５，０００
＝６３，６７１，０００
これは、区画番号１の土地対価であるが、同様に（８）式を使って、区画番号２の土地対価は、「５７，０３４，５００」、区画番号３の土地対価は、「５７，５０７，０００」、区画番号４の土地対価は、「５７，７０７，５００」、区画番号５の土地対価は、「６３，７４０，５００」となる。
【００３２】
［３．具体例］
本実施形態の具体例については、図６〜図８を参照して、本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置１００の処理の一例を具体的に説明する。図６は、不動産販売価格消費税計算装置の処理動作の一例を示すフローチャートである。図７は、比較例における正価表の一例を示す図である。図８は、本実施形態における正価表の一例を示す図である。
【００３３】
［収支判定処理］
本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置１００は、図６に示すように、収支判定部１０２ａにより収支判定処理を行う（ステップＳ１）。収支判定部１０２ａは、税抜正価の全区画の合計からプロジェクトにかかる総原価を引いた差額によりプロジェクトの収支を判定する。つまり、収支判定部１０２ａは、収支判定を行う場合に、企画利益額を上記（１）式で算出する。なお、（１）式中の正価計（税抜）は、下記（９）式で求める。
正価計（税抜）＝税込正価の合計−消費税額……（９）
＝４００，６００，０００−７，４７９，２３９
＝３９３，１２０，７６１
となり、企画利益額は上記（１）式より、
企画利益額＝正価計（税抜き）−土地原価−建物原価
＝３９３，１２０，７６１−２１９，０９３，０００−８２，２６９，０００
＝９１，７５８，７６１
となる。この企画利益額計＞０であるので、利益が見込めると判定し、建物対価計算処理を行う（ステップＳ２）。
【００３４】
［建物対価計算処理］
建物対価計算部１０２ｂは、収支判定部１０２ａの判定結果により企画利益額計＞０であり、プロジェクトの利益が見込めるため、上記（２）式により建物対価である暫定建物対価計（税抜）を求める。つまり、
暫定建物対価計（税抜）＝８２，２６９，０００×１．１３６４
＝９３，４９０，４９２
となる。
【００３５】
［消費税計算処理］
消費税計算部１０２ｃは、建物対価である上記暫定建物対価計（税抜）から消費税を計算する（ステップＳ３）。つまり、消費税計算部１０２ｃは、上記（４）式により
消費税額＝９３，４９０，４９２×０．０８
＝７，４７９，２３９
を求めることができる。
【００３６】
［販売価格按分処理］
続いて、販売価格按分部１０２ｄは、正価表データ１０６ｃの税込正価から各区画の土地対価と建物対価と消費税とに按分する（ステップＳ４）。まず、販売価格按分部１０２ｄは、土地対価、建物対価（税抜）、消費税を算出する前に、税抜建物対価（仮（端数））を上記（５）式により求める。その結果、図７に示すように、区画番号１の税抜建物対価（仮（端数））は、「２０，６８６，５７１」、区画番号２の税抜建物対価（仮（端数））は、「１９，４１３，８０３」、区画番号３の税抜建物対価（仮（端数））は、「１８，９７９，６９８」、区画番号４の税抜建物対価（仮（端数））は、「１６，９３７，５８７」、区画番号５の税抜建物対価（仮（端数））は、「１７，４７２，８３２」となる。
【００３７】
続いて、販売価格按分部１０２ｄは、消費税額を上記（６）式より求める。消費税額は、各区画の税抜建物対価（仮（端数））に対して消費税率を掛けることで求める。その結果、図７に示すように、区画番号１の消費税額は、「１，６５４，０００」、区画番号２の消費税額は、「１，５５３，０００」、区画番号３の消費税額は、「１，５１８，０００」、区画番号４の消費税額は、「１，３５５，０００」、区画番号５の消費税額は、「１，３９７，０００」となる。
【００３８】
続いて、販売価格按分部１０２ｄは、建物対価（税抜）を上記（７）式より求める。建物対価（税抜）は、消費税額を消費税率で割ることで求める。その結果、図７に示すように、区画番号１の建物対価（税抜）は、「２０，６７５，０００」、区画番号２の建物対価（税抜）は、「１９，４１２，５００」、区画番号３の建物対価（税抜）は、「１８，９７５，０００」、区画番号４の建物対価（税抜）は、「１６，９３７，５００」、区画番号５の建物対価（税抜）は、「１７，４６２，５００」となる。
【００３９】
続いて、販売価格按分部１０２ｄは、土地対価を上記記（８）式より求める。土地対価は、税込正価から消費税額と、建物対価（税抜）とを引いて求める。その結果、図７に示すように、区画番号１の土地対価は、「６３，６７１，０００」、区画番号２の土地対価は、「５７，０３４，５００」、区画番号３の土地対価は、「５７，５０７，０００」、区画番号４の土地対価は、「５７，７０７，５００」、区画番号５の土地対価は、「６３，７４０，５００」となる。
【００４０】
以上述べたように、本実施形態に係る不動産販売価格消費税計算装置１００によれば、プロジェクト全体の収支を計算して利益が見込めるか否かを判断し、利益が見込める場合にのみ建物対価と土地対価と消費税とに自動で按分計算を行うため、常にプロジェクトの収支を把握しながら不動産販売を行うことができる。
【００４１】
また、本実施形態に不動産販売価格消費税計算装置１００によれば、システム外で消費税を計算する必要がなくなり、不動産販売における作業負荷を低減することができる。
【００４２】
［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。
【００４３】
例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。
【００４４】
また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。
【００４５】
また、不動産販売価格消費税計算装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。
【００４６】
例えば、不動産販売価格消費税計算装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産販売価格消費税計算装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。
【００４７】
また、このコンピュータプログラムは、不動産販売価格消費税計算装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。
【００４８】
また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ  Ｅｒａｓａｂｌｅ  ａｎｄ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｋ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ  ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標）  Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。
【００４９】
また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。
【００５０】
記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。
【００５１】
また、不動産販売価格消費税計算装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産販売価格消費税計算装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。
【００５２】
さらに、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。
【産業上の利用可能性】
【００５３】
本発明は、デベロッパー業界において適用可能であり、特に、土地と建物を一緒に販売する不動産販売業務において有用である。
【符号の説明】
【００５４】
１００  不動産販売価格消費税計算装置
１０２  制御部
１０２ａ  収支判定部
１０２ｂ  建物対価計算部
１０２ｃ  消費税計算部
１０２ｄ  販売価格按分部
１０４  通信インターフェース部
１０６  記憶部
１０６ａ  収支表データ
１０６ｂ  区画別建物原価データ
１０６ｃ  正価表データ
１０６ｄ  基本マスタ
１０８  入出力インターフェース部
１１２  入力装置（キーボード）
１１４  出力装置（モニタ）
２００  サーバ
３００  ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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