(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産業者がオーナに支払うべき金額を出力する出力装置、出力プログラム及び出力方法を提供する。【解決手段】出力サーバ１は、賃貸物件の賃料の入金情報を取得し記憶する入金ＤＢ１４４と、賃貸物件の管理行為に係る維持管理費を取得し記憶する管理費ＤＢ１４Ａと、取得した入金情報に基づいて管理委託費を算出し、入金情報、維持管理費及び管理委託費に基づいて、賃貸物件の貸主への支払額を算出する算出部と、算出した支払額、及び貸主を対応付けて出力し、入金情報、維持管理費、及び管理委託費を含む報告書を出力する出力部と、を備える。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の賃料の入金情報を取得する第１取得部と、
前記賃貸物件の管理行為に係る維持管理費を取得する第２取得部と、
取得した入金情報に基づいて管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出する算出部と、
算出した支払額、及び前記貸主を対応付けて出力する第１出力部と、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する第２出力部と
を備えることを特徴とする出力装置。
【請求項２】
前記賃貸物件が複数の住戸を含む場合、前記第１取得部は前記入金情報を住戸毎に取得し、
前記第２取得部は前記維持管理費を住戸毎に取得し、
前記算出部は、前記入金情報及び前記維持管理費を前記賃貸物件毎に結合し、結合した入金情報に基づいて前記管理委託費を算出し、結合した入金情報、結合した維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出し、
前記第２出力部は、前記結合した入金情報、前記結合した維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する
ことを特徴とする請求項１に記載の出力装置。
【請求項３】
前記貸主が複数の前記賃貸物件を賃貸している場合に、各賃貸物件に係る支払額を合算する合算部を備え、
前記第１出力部は、合算した支払額を前記貸主と対応付けて出力する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の出力装置。
【請求項４】
前記賃料が未納である場合、前記賃料を支払うべき借主の情報を出力する第３出力部を備える
ことを特徴とする請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の出力装置。
【請求項５】
前記第２出力部は、前記賃貸物件が借主を募集している場合、前記賃貸物件の募集状況を前記報告書に含める
ことを特徴とする請求項１から請求項４のいずれか１項に記載の出力装置。
【請求項６】
賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得する第３取得部を備え、
前記算出部は、前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、前記算出方法に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を算出し、
算出した前記利用料を前記所定管理者へ出力する第４出力部を
備えることを特徴とする請求項１から請求項５のいずれか１項に記載の出力装置。
【請求項７】
賃貸物件の賃料の入金情報を取得し、
前記賃貸物件の管理行為に係る維持管理費を取得し、
取得した入金情報に基づいて管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出し、
算出した支払額、及び前記貸主を対応付けて出力し、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する
処理をコンピュータに行わせることを特徴とする出力プログラム。
【請求項８】
コンピュータが、
賃貸物件の賃料の入金情報を取得し、
前記賃貸物件の管理行為に係る維持管理費を取得し、
取得した入金情報に基づいて管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出し、
算出した支払額、及び前記貸主を対応付けて出力し、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する
ことを特徴とする出力方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件の管理の委託を受けた不動産業者が、貸主に支払うべき金額を出力する出力装置等に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産賃貸管理の業務形態として、ビルのオーナ（貸主）とテナント（借主）との間に管理会社が存在する形態がある。この業態では、当該管理会社がテナントから賃料を集金し、集金した賃料をオーナに一括して振り込む。この場合、オーナはテナント毎の賃料と入金額とを対照した入金消込を行い、賃料の支払状況を把握する。このような入金消込業務は手間を要する。特許文献１には消込業務を効率化する入金管理システムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１６−１４６１６６号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
従来の入金管理システムは、賃料収入から差し引かれる管理委託費、維持管理費等については考慮されていない。本発明はこのような事情に鑑みなされたものである。その目的は、不動産業者がオーナに支払うべき金額を出力する出力装置等の提供である。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明に係る出力装置は、賃貸物件の賃料の入金情報を取得する第１取得部と、前記賃貸物件の管理行為に係る維持管理費を取得する第２取得部と、取得した入金情報に基づいて管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出する算出部と、算出した支払額、及び前記貸主を対応付けて出力する第１出力部と、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する第２出力部とを備えることを特徴とする。
【発明の効果】
【０００６】
本発明にあっては、賃料から管理委託費、維持管理費を差し引いた払込額を含む報告書の出力が可能である。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】報告書出力システムの構成例を示す説明図である。
【図２】出力サーバのハードウェア構成例を示すブロック図である。
【図３】端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。
【図４】オーナＤＢの例を示す説明図である。
【図５】物件ＤＢの例を示す説明図である。
【図６】住戸ＤＢの例を示す説明図である。
【図７】賃借人ＤＢの例を示す説明図である。
【図８】駐車場ＤＢの例を示す説明図である。
【図９】駐車区画ＤＢの例を示す説明図である。
【図１０】入金ＤＢの例を示す説明図である。
【図１１】入金確認ＤＢの例を示す説明図である。
【図１２】駐車料入金確認ＤＢの例を示す説明図である。
【図１３】管理費ＤＢの例を示す説明図である。
【図１４】問合せＤＢの例を示す説明図である。
【図１５】修繕費ＤＢの例を示す説明図である。
【図１６】月次処理の手順例を示すフローチャートである。
【図１７】家賃確認処理の手順例を示すフローチャートである。
【図１８】駐車料確認処理の手順例を示すフローチャートである。
【図１９】送金処理の手順例を示すフローチャートである。
【図２０】送金案内の例を示す説明図である。
【図２１】送金明細の例を示す説明図である。
【図２２】送金明細の例を示す説明図である。
【図２３】送金一覧の例を示す説明図である。
【図２４】問合せ処理の手順例を示すフローチャートである。
【図２５】修繕完了処理の手順例を示すフローチャートである。
【図２６】送金明細作成処理の手順例を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【０００８】
（実施の形態１）
以下実施の形態を、図面を参照して説明する。図１は報告書出力システムの構成例を示す説明図である。報告書出力システム１００は出力サーバ１、端末２、及び他システム３を含む。出力サーバ１及び端末２はネットワークＮにより、互いに通信可能に接続されている。出力サーバ１は賃貸物件の賃料、維持管理費、及び管理委託費を含む報告書を作成し出力する。また、出力サーバ１は報告書を作成するに当たり、インターネットバンキングや経理システム等の他システム３と情報の送受信を行う。端末２は不動産管理業者が用いる。不動産管理業者は端末２で受け取った報告書を自ら印刷して、又は報告書の電子データを印刷業者に印刷させ、貸主に送付する。若しくは不動産管理業者は端末２で受け取った報告書の電子データを貸主に電子メールで送付する。図１において端末２は２台描かれているが、１台でもよいし、３台以上でもよい。
【０００９】
図２は出力サーバ１のハードウェア構成例を示すブロック図である。出力サーバ１はサーバコンピュータ等で構成する。出力サーバ１は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）１１、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）１２、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）１３、大容量記憶部１４、計時部１５、及び通信部１６を含む。各構成はバスＢで接続されている。
【００１０】
ＣＰＵ１１はＲＯＭ１２に記憶された制御プログラム１Ｐにしたがい、ハードウェア各部を制御する。ＲＡＭ１３は例えばＳＲＡＭ（Ｓｔａｔｉｃ  ＲＡＭ）、ＤＲＡＭ（Ｄｙｎａｍｉｃ  ＲＡＭ）又はフラッシュメモリである。ＲＡＭ１３はＣＰＵ１１によるプログラムの実行時に発生するデータを一時的に記憶する。
【００１１】
大容量記憶部１４は、例えばハードディスク又はＳＳＤ（Ｓｏｌｉｄ  Ｓｔａｔｅ  Ｄｒｉｖｅ）などである。大容量記憶部１４は各種データベース（ＤＢ：ＤａｔａＢａｓｅ）を記憶する。大容量記憶部１４はオーナＤＢ１４１、物件ＤＢ１４２、住戸ＤＢ１４３、賃借人ＤＢ１４４、駐車場ＤＢ１４５、駐車区画ＤＢ１４６、入金ＤＢ１４７、入金確認ＤＢ１４８、駐車料入金確認ＤＢ１４９、管理費ＤＢ１４Ａ、問合せＤＢ１４Ｂ、及び修繕費ＤＢ１４Ｃを記憶する。また、制御プログラム１Ｐを大容量記憶部１４に記憶してもよい。オーナＤＢ１４１から修繕費ＤＢ１４Ｃの全部又は一部を、出力サーバ１以外に記憶してもよい。例えばデータベースサーバやクラウドストレージに記憶してもよい。
【００１２】
計時部１５は時刻又は出力サーバ１が起動してからの経過時間等の時間を計時する。計時部１５はＣＰＵ１１からの求めに応じて、計時結果をＣＰＵ１１に与える回路である。
【００１３】
通信部１６はネットワークＮを介して、端末２と通信を行う。また、ＣＰＵ１１が通信部１６を用い、ネットワークＮ等を介して他のコンピュータから制御プログラム１Ｐをダウンロードし、大容量記憶部１４に記憶してもよい。なお、出力サーバ１の機能をクラウドサービスにより提供してもよい。
【００１４】
図３は端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。端末２はノートパソコン、パネルコンピュータ、タブレットコンピュータ、スマートフォン等で構成する。端末２はＣＰＵ２１、ＲＯＭ２２、ＲＡＭ２３、通信部２４、入力部２５、表示部２６、及び大容量記憶部２７を含む。各構成はバスＢで接続されている。
【００１５】
ＣＰＵ２１はＲＯＭ２２に記憶された制御プログラム２Ｐにしたがい、ハードウェア各部を制御する。ＲＡＭ２３は例えばＳＲＡＭ、ＤＲＡＭ又はフラッシュメモリである。ＲＡＭ２３はＣＰＵ２１によるプログラムの実行時に発生するデータを一時的に記憶する。
【００１６】
通信部２４はネットワークＮを介して、出力サーバ１と通信を行う。また、ＣＰＵ２１が通信部２４を用い、ネットワークＮ等を介して他のコンピュータから制御プログラム２Ｐをダウンロードし、大容量記憶部２７に記憶してもよい。
【００１７】
表示部２６は液晶表示パネル等を含む。表示部２６は出力サーバ１が出力した貸主宛の報告書などを表示する。入力部２５はキーボードやマウスである。また、入力部２５は表示部２６と一体化したタッチパネルディスプレイでもよい。なお、端末２は外部の表示装置に表示を行ってもよい。
【００１８】
大容量記憶部２７は、例えばハードディスク又はＳＳＤなどである。大容量記憶部２７は各種データを記憶する。
【００１９】
次に、報告書出力システム１００が用いるデータベースについて説明する。図４はオーナＤＢ１４１の例を示す説明図である。オーナＤＢ１４１は賃貸物件のオーナについての情報を記憶する。オーナＤＢ１４１はオーナＩＤ列、オーナ名列、郵便番号列、住所列、口座ＩＤ列、銀行列、店舗列、預金種目列、口座番号列、口座名義列、及び区分列を含む。オーナＩＤ列はオーナを一意に特定可能なオーナＩＤを記憶する。オーナ名列はオーナの名称を記憶する。オーナが法人の場合はその法人名を記憶する。オーナが自然人の場合はその氏名を記憶する。郵便番号列はオーナの住所の郵便番号を記憶する。住所列はオーナの住所を記憶する。口座ＩＤ列はオーナが開設している複数の口座を識別する口座ＩＤを記憶する。口座ＩＤは例えばオーナ毎の順番号である。銀行列、店舗列、預金種目列、口座番号列、及び口座名義列はそれぞれ、オーナが使用している銀行口座の銀行名、店舗名、預金種目、口座番号及び口座名義を記憶する。区分列は振込手数料負担の取り決めを記憶する。区分列が受取人となっている場合、振込手数料はオーナが負担をする。区分列が依頼人となっている場合、振込手数料は不動産管理業者が負担をする。
【００２０】
図５は物件ＤＢの例を示す説明図である。物件ＤＢ１４２は賃貸物件に関する情報を記憶する。物件ＤＢ１４２は物件ＩＤ列、物件名列、物件住所列、オーナＩＤ列、口座ＩＤ列、物件種別列、駐車場列、管理報酬率列、及び管理費（管理料）列を含む。物件ＩＤ列は賃貸物件を一意に特定可能な物件ＩＤを記憶する。物件名列は賃貸物件の名称を記憶する。物件住所列は賃貸物件の所在地住所を記憶する。オーナＩＤ列は賃貸物件のオーナのオーナＩＤを記憶する。口座ＩＤ列は当該物件に係るオーナの収入を振り込むべき口座の口座ＩＤを記憶する。物件種別列は物件の種別を記憶する。物件の種別は例えば、住宅、事務所、店舗である。駐車場列は賃貸物件に駐車場が付帯しているか否かを記憶する。管理報酬率列は不動産管理業者が受け取る管理費（管理料）の賃料収入に占める割合を１００分率で記憶する。管理費（管理料）列は不動産管理業者がオーナから徴収する管理費を記憶する。管理費は、賃料収入と管理報酬率から算出する。
【００２１】
図６は住戸ＤＢの例を示す説明図である。住戸ＤＢ１４３は住戸の情報を記憶する。住戸ＤＢ１４３は住戸ＩＤ列、住戸番号列、空室区分列、間取り列、物件ＩＤ列、保証区分列、日割列、家賃列、及び共益費列を含む。住戸ＩＤ列は住戸を一意に特定可能な住戸ＩＤを記憶する。住戸番号列は住戸の番号を記憶する。空室区分列は住戸が空きか否か等を記憶する。空室区分列は例えば、空室、申込み、予約、又は在室などを記憶する。空室は住戸が空きであり、家賃収入がないことを示す。申込みは入居の申込みがあり、賃貸契約の準備を進めている状態を示す。予約は申込みの予約がされている状態を示す。在室は賃貸契約を完了し、入居した状態を示す。間取り列は住戸の間取りを記憶する。物件ＩＤ列は住戸が含まれる物件の物件ＩＤを記憶する。保証区分列は家賃支払保障保険に加入しているか否かを記憶する。日割列は日割計算をすべきか否かを記憶する。日割計算する場合、日割列の値は１となる。日割計算しない場合、日割列の値は０となる。月の中途で入居又は退去する場合、家賃及び管理費は日割となるため、日割列の値は１となる。家賃列は住戸の賃料を記憶する。共益費列は入居者から徴収する共益費を記憶する。なお、住戸ＤＢ１４３に家賃及び共益費の日割額を記憶してもよい。
【００２２】
図７は賃借人ＤＢの例を示す説明図である。賃借人ＤＢ１４４は賃借人（借主）についての情報を記憶する。賃借人ＤＢ１４４は住戸ＩＤ列、氏名／名称列、フリガナ列、メールアドレス列、電話列、携帯電話列、契約形態列、及び使用目的列を含む。住戸ＩＤ列は住戸ＩＤを記憶する。氏名／名称列は賃借人の氏名又は名称を記憶する。フリガナ列は氏名又は名称のフリガナを記憶する。メールアドレス列は賃借人の電子メールアドレスを記憶する。電話列は賃借人の電話番号を記憶する。携帯電話列は賃借人の携帯電話番号を記憶する。契約形態列は賃貸借契約の形式を記憶する。賃借人が個人の場合、契約形態列は個人を記憶する。賃借人が法人の場合、契約形態列は法人を記憶する。賃借人が個人であって学生の場合、契約形態列は個人ではなく学生を記憶する。使用目的列は住戸の使用目的を記憶する。使用目的は例えば、住居、事務所である。
【００２３】
図８は駐車場ＤＢの例を示す説明図である。駐車場ＤＢ１４５は駐車場についての情報を記憶する。駐車場ＤＢ１４５は駐車場ＩＤ列、駐車場名列、オーナＩＤ列、口座ＩＤ列、住所列、関連物件列、総台数列、管理報酬率列及び管理費（管理料）列を含む。駐車場ＩＤ列は駐車場を一意に特定可能な駐車場ＩＤを記憶する。駐車場名列は駐車場の名称を記憶する。オーナＩＤ列は駐車場オーナのオーナＩＤを記憶する。口座ＩＤ列は当該駐車場に係るオーナの収入を振り込むべき口座の口座ＩＤを記憶する。住所列は駐車場の所在地住所を記憶する。関連物件列は駐車場と関連する物件の物件ＩＤを記憶する。例えば、駐車場が賃貸物件の入居者向けである場合、当該賃貸物件の物件ＩＤを関連物件列は記憶する。総台数列は駐車可能な車両の総台数を記憶する。管理報酬率列は不動産管理業者が受け取る管理費（管理料）の駐車料収入に占める割合を１００分率で記憶する。管理費（管理料）列は不動産管理業者がオーナから徴収する管理費を記憶する。管理費は、駐車料収入と管理報酬率から算出する。なお、駐車場ＤＢ１４５には駐車場の土地の地番を記憶してもよい。
【００２４】
図９は駐車区画ＤＢの例を示す説明図である。駐車区画ＤＢ１４６は駐車場の各区画及び各区画の賃借人についての情報を記憶する。駐車区画ＤＢ１４６は区画ＩＤ列、区画番号列、空き区分列、日割列、料金列、共益費列、氏名／名称列、フリガナ列、及び駐車場ＩＤ列を含む。区画ＩＤ列は区画を一意に特定可能な区画ＩＤを記憶する。区画番号列は区画の番号を記憶する。空き区分列は駐車区画が空きか否か等を記憶する。例えば、空き区分列は例えば、空き、申込み、予約、又は契約中などを記憶する。空きは駐車区画が空きであり、駐車料収入がないことを示す。申込みは使用の申込みがあり、賃貸契約の準備を進めている状態を示す。予約は申込みの予約がされている状態を示す。契約中は使用契約を完了し、契約が有効な状態を示す。日割列は日割計算をすべきか否かを記憶する。日割計算する場合、日割列の値は１となる。日割計算しない場合、日割列の値は０となる。月の中途で利用開始又は利用終了する場合、駐車料金及び共益費は日割となるため、日割列の値は１となる。料金列は区画の月極駐車料金を記憶する。共益費列は区画毎の共益費を記憶する。氏名／名称列は賃借人の氏名又は名称を記憶する。フリガナ列は氏名又は名称のフリガナを記憶する。駐車場ＩＤ列は区画が含まれる駐車場の駐車場ＩＤを記憶する。なお、駐車区画ＤＢ１４６に駐車料金の日割額を記憶してもよい。 
【００２５】
図１０は入金ＤＢの例を示す説明図である。入金ＤＢ１４７は賃借人からの入金情報を記憶する。入金ＤＢ１４７の各レコードはインターネットバンキングから取得した入金情報から生成する。入金情報は経理システムから取得してもよい。入金ＤＢ１４７は入金ＩＤ列、日付列、入金者列、金額列、確認列、及び内容列を含む。入金ＩＤ列は各レコードを一意に特定可能な入金ＩＤを記憶する。日付列は入金された日付を記憶する。入金者列は入金者の氏名又は名称を記憶する。金額列は入金された金額を記憶する。確認列は入金された内容を確認したか否かを記憶する。例えば、米子一郎（ヨナゴイチロウ）が家賃６６２００円の物件の賃借人である場合において、２０１８年４月２５日にヨナゴイチロウが６６２００円入金したとする。このとき、住戸ＤＢ１４３及び賃借人ＤＢ１４４を参照することにより、当該入金は家賃支払であると判定できる。このような判定が済んでいるレコードの場合、確認列は済を記憶する。判定が済んでいない場合、確認列は未を記憶する。内容列は入金の内容を記憶する。例えば、家賃支払の場合、内容列は家賃を記憶する。なお、一部入金の場合は、内容列にその旨を記憶する。例えば、家賃（一部）と記憶する。
【００２６】
図１１は入金確認ＤＢの例を示す説明図である。入金確認ＤＢ１４８は内容が確認できた入金に関する情報を記憶する。入金確認ＤＢ１４８は物件ＩＤ列、住戸ＩＤ列、住戸番号列、空室区分列、家賃列、及び共益費列を含む。物件ＩＤ列は入金に関連する賃貸物件の物件ＩＤを記憶する。住戸ＩＤ列は入金に関連する住戸の住戸ＩＤを記憶する。住戸番号列は住戸ＩＤに対応した住戸番号を記憶する。空室区分列は住戸ＩＤに対応した空室区分を記憶する。家賃列は住戸の賃料を記憶する。共益費列は入居者から徴収した共益費を記憶する。
【００２７】
図１２は駐車料入金確認ＤＢの例を示す説明図である。駐車料入金確認ＤＢ１４９は入金確認ＤＢ１４８と同様、内容が確認できた入金に関する情報を記憶する。駐車料入金確認ＤＢ１４９は駐車場ＩＤ列、区画ＩＤ列、区画番号列、空区分列、駐車料列及び共益費列を含む。駐車場ＩＤ列は入金に関連する駐車場の駐車場ＩＤを記憶する。区画ＩＤ列は入金に関連する駐車区画の区画ＩＤを記憶する。区画番号列は区画ＩＤに対応する区画番号を記憶する。空区分列は区画が空きか否かを記憶する。駐車料列は入金された駐車料を記憶する。共益費列は入金された共益費を記憶する。
【００２８】
図１３は管理費ＤＢの例を示す説明図である。管理費ＤＢ１４Ａは物件のオーナが支払うべき維持管理費についての情報を物件毎に記憶する。管理費ＤＢ１４Ａは物件ＩＤ列、月度列、委任報酬額列、共通管理費列、共用電気料列、オーナ会費列、及び修繕費列を含む。物件ＩＤ列は対象となる物件の物件ＩＤを記憶する。月度列は対象となる月度を記憶する。例えば、２０１８年３月度についての管理費であれば、月度列は２０１８年３月を記憶する。委任報酬額列は不動産管理業者に支払う報酬額を記憶する。共通管理費列は不動産管理業者が行う管理業務に関する管理費を記憶する。共通管理費は共益費と呼ぶ場合もある。共用電気料列は物件の共用部で使用した電気の料金を記憶する。オーナ会費列は不動産管理業者が運営するオーナ会の会費を記憶する。オーナ会は、物件オーナ同士の懇親及び情報交換を目的とする集まりである。オーナ会を設けていない不動産会社が管理している場合、オーナ会費列は０を記憶する。修繕費列は物件に修繕が発生した場合、修繕に関する費用を記憶する。
【００２９】
図１４は問合せＤＢの例を示す説明図である。問合せＤＢ１４Ｂは賃貸人からの問合せの内容を記憶する。問合せＤＢ１４Ｂは問合せＩＤ列、物件ＩＤ列、住戸ＩＤ列、発生日時列、内容列、修繕要否列、費用負担列、担当業者列、及び完了日列を含む。問合せＩＤ列は問合せを一意に特定可能な問合せＩＤを記憶する。物件ＩＤ列は問合せがされた物件の物件ＩＤを記憶する。住戸ＩＤ列は問合せがされた住戸の住戸ＩＤを記憶する。発生日時列は問合せが発生した日時を記憶する。内容列は問合せの内容を記憶する。修繕要否列は修繕が必要な問合せであるか否かを記憶する。例えば、修繕が必要な場合、修繕要否列は「要」を、修繕が不要な場合、修繕要否列は「否」を記憶する。費用負担列は修繕が必要な場合、その費用を負担すべきものを記憶する。例えば、オーナが費用負担すべき場合、費用負担列は「オーナ」を記憶し、賃借人が費用負担すべき場合、費用負担列は「賃借人」を記憶する。オーナと賃借人とが折半する場合、費用負担列は「折半」を記憶する。オーナと賃借人とが所定の割合で負担を分担する場合、費用負担列は負担の比率を記憶する。例えば、オーナ７割、賃借３割のとき、７０対３０と記憶する。担当業者列は修繕が必要な場合、担当業者名等を記憶する。完了日列は問合せに対する対応が完了した日付を記憶する。修繕が必要な問合せの場合、完了日列には修繕が完了した日付を記憶する。
【００３０】
図１５は修繕費ＤＢの例を示す説明図である。修繕費ＤＢ１４Ｃは修繕費用等を記憶する。修繕費ＤＢ１４Ｃは物件ＩＤ列、住戸ＩＤ列、内容列、費用列、問合せＩＤ列を含む。物件ＩＤ列は修繕を行った物件の物件ＩＤを記憶する。住戸ＩＤ列は修繕を行った住戸の住戸ＩＤを記憶する。内容列は修繕の内容を記憶する。費用列は修繕費用を記憶する。修繕費用をオーナと賃借人とが折半する場合、費用列は実際に要した費用の半額を記憶する。オーナと賃借人とが所定の割合で負担を分担する場合、問合せＤＢ１４Ｂの費用負担列に記憶した、オーナの負担率に基づくオーナ負担額を、費用列は記憶する。問合せＩＤ列は修繕が問合せを契機にして行った場合、対応する問合せの問合せＩＤを記憶する。
【００３１】
次に、報告書出力システム１００が行う処理について説明する。図１６は月次処理の手順例を示すフローチャートである。月次処理は物件の収支を月毎に算出する処理である。出力サーバ１のＣＰＵ１１は家賃確認を行う（ステップＳ１）。家賃確認は家賃が賃借人等から入金されているか否かを確認する処理である。ＣＰＵ１１は駐車料確認を行う（ステップＳ２）。駐車料確認は駐車料が賃借人等から入金されているか否かを確認する処理である。ＣＰＵ１１は支出確認を行う（ステップＳ３）。ＣＰＵ１１は管理費ＤＢ１４Ａを参照し、物件の共用部の電気料を取得する。また、修繕費ＤＢ１４Ｃを参照し、修繕に要した費用を取得する。ＣＰＵ１１は物件毎に収支を算出し、オーナへの送金処理を行う（ステップＳ４）。ＣＰＵ１１は月次処理を終了する。
【００３２】
図１７は家賃確認処理の手順例を示すフローチャートである。家賃確認処理は賃借人等から家賃が入金されているかを確認する処理である。家賃確認処理は図１６のステップＳ１に対応する。出力サーバ１のＣＰＵ１１は物件ＤＢ１４２を参照し、処理対象とする物件を選択する（ステップＳ２１）。ＣＰＵ１１は選択した物件の物件ＩＤをキーに住戸ＤＢ１４３を検索し、選択した物件が有する住戸の情報を取得する（ステップＳ２２）。ＣＰＵ１１は取得した住戸の中から処理対象とする住戸を選択する（ステップＳ２３）。ＣＰＵ１１は選択した住戸の状態が在室か否かを判定する（ステップＳ２４）。当該判定は住戸ＤＢ１４３の空室区分列の値を参照して行う。ＣＰＵ１１は選択した住戸の状態が在室であると判定した場合（ステップＳ２４でＹＥＳ）、家賃、共益費を取得する（ステップＳ２５）。家賃、共益費はそれぞれ住戸ＤＢ１４３の家賃列、共益費列より取得する。ＣＰＵ１１は賃借人を取得する（ステップＳ２６）。賃借人は住戸ＩＤをキーに賃借人ＤＢ１４４を検索して取得する。ＣＰＵ１１は入金確認を行う（ステップＳ２７）。ＣＰＵ１１は家賃及び管理費の合計額、賃借人のフリガナをキーに入金ＤＢ１４７を検索し、入金がされているか否かを確認する。住戸ＤＢ１４３の日割列の値が１の場合は、日割計算を行う。日割計算する日数は契約データベース(図示しない)などから、入居日又は退去予定日を取得して求める。ＣＰＵ１１は入金済か否か判定する（ステップＳ２８）。ＣＰＵ１１は入金済と判定した場合（ステップＳ２８でＹＥＳ）、入金済を記憶する（ステップＳ２９）。ＣＰＵ１１は入金ＤＢ１４７の該当レコードの確認列に確認を、内容列に家賃を記憶する。ＣＰＵ１１は確認した入金の内容を入金確認ＤＢ１４８に記憶する。ＣＰＵ１１は入金確認ＤＢ１４８の家賃列に家賃額を、管理費列に管理費額を記憶する。入金されているものの一部入金の場合は、内容列に家賃（一部）と記憶する。ＣＰＵ１１は入金済でないと判定した場合（ステップＳ２８でＮＯ）、未納を記憶する（ステップＳ３０）。ＣＰＵ１１は入金ＤＢ１４７の該当レコードの確認列に未納を記憶する。ＣＰＵ１１は選択した住戸の状態が在室でないと判定した場合（ステップＳ２４でＮＯ）、入金確認ＤＢ１４８に空室を記憶する（ステップＳ３３）。ＣＰＵ１１は入金確認ＤＢ１４８の空室区分列に空室を記憶する。ＣＰＵ１１は処理をステップＳ３１へ移す。ＣＰＵ１１未処理の住戸があるか否かを判定する（ステップＳ３１）。ＣＰＵ１１未処理の住戸があると判定した場合（ステップＳ３１でＹＥＳ）、処理をステップＳ２３へ戻し、未処理の住戸に関する処理を行う。ＣＰＵ１１は未処理の住戸がないと判定した場合（ステップＳ３１でＮＯ）、未処理の物件があるか否かを判定する（ステップＳ３２）。ＣＰＵ１１は未処理の物件があると判定した場合（ステップＳ３２でＹＥＳ）、処理をステップＳ２１に戻し、未処理の物件についての処理を行う。ＣＰＵ１１は未処理の物件がないと判定した場合（ステップＳ３２でＮＯ）、家賃確認処理を終了し、処理呼び出し元に戻す。なお、家賃が保証会社から振り込まれる物件については、入金されるべき家賃の合計額と、保証会社が入金した入���額を対比し、入金を確認する。入金が確認できたら、対象の住戸についての確認結果を入金ＤＢ１４７の確認列、内容列に記憶する。また、対象の住戸についての入金内容を入金確認ＤＢ１４８に記憶する。
【００３３】
図１８は駐車料確認処理の手順例を示すフローチャートである。駐車料確認処理は賃借人等から駐車料が入金されているかを確認する処理である。駐車料確認処理は図１６のステップＳ２に対応する。出力サーバ１のＣＰＵ１１は駐車場ＤＢ１４５を参照し、処理対象とする駐車場を選択する（ステップＳ４１）。ＣＰＵ１１は選択した駐車場の駐車場ＩＤをキーに駐車区画ＤＢ１４６を検索し、選択した駐車場が有する駐車区画の情報を取得する（ステップＳ４２）。ＣＰＵ１１は取得した駐車区画の中から処理対象とする駐車区画を選択する（ステップＳ４３）。ＣＰＵ１１は選択した駐車区画の状態が契約済か否かを判定する（ステップＳ４４）。当該判定は駐車区画ＤＢ１４６の空き区分列の値を参照して行う。ＣＰＵ１１は選択した駐車区画の状態が契約中であると判定した場合（ステップＳ４４でＹＥＳ）、駐車料及び共益費を取得する（ステップＳ４５）。駐車料は駐車区画ＤＢ１４６の料金列より取得する。ＣＰＵ１１は賃借人のフリガナを駐車区画ＤＢ１４６のフリガナ列より取得する（ステップＳ４６）。ＣＰＵ１１は入金確認を行う（ステップＳ４７）。ＣＰＵ１１は賃借人のフリガナをキーに入金ＤＢ１４７を検索し、入金がされているか否かを確認する。駐車場ＤＢ１４５の日割列の値が１の場合は、日割計算を行う。日割計算する日数は契約データベース(図示しない)などから、入居日又は退去予定日を取得して求める。ＣＰＵ１１は入金済か否か判定する（ステップＳ４８）。ＣＰＵ１１は入金済と判定した場合（ステップＳ４８でＹＥＳ）、入金済を記憶する（ステップＳ４９）。ＣＰＵ１１は入金ＤＢ１４７の該当レコードの確認列に確認を、内容列に駐車料を記憶する。ＣＰＵ１１は確認した入金の内容を駐車料入金確認ＤＢ１４９に記憶する。ＣＰＵ１１は駐車料入金確認ＤＢ１４９の駐車料列に駐車料額を、共益費列に共益費額を記憶する。入金されているものの一部入金の場合は、内容列に駐車料（一部）等と記憶する。ＣＰＵ１１は入金済でないと判定した場合（ステップＳ４８でＮＯ）、未納を記憶する（ステップＳ５０）。ＣＰＵ１１は入金ＤＢ１４７の該当レコードの確認列に未納を記憶する。ＣＰＵ１１は選択した駐車区画の状態が契約中でないと判定した場合（ステップＳ４４でＮＯ）、駐車料入金確認ＤＢ１４９に空きを記憶する（ステップＳ５３）。ＣＰＵ１１は駐車料入金確認ＤＢ１４９の空区分列に空きを記憶する。ＣＰＵ１１は処理をステップＳ５１へ移す。ＣＰＵ１１未処理の駐車区画があるか否かを判定する（ステップＳ５１）。ＣＰＵ１１未処理の駐車区画があると判定した場合（ステップＳ５１でＹＥＳ）、処理をステップＳ４３へ戻し、未処理の駐車区画に関する処理を行う。ＣＰＵ１１は未処理の駐車区画がないと判定した場合（ステップＳ５１でＮＯ）、未処理の駐車場があるか否かを判定する（ステップＳ５２）。ＣＰＵ１１は未処理の駐車区画があると判定した場合（ステップＳ５２でＹＥＳ）、処理をステップＳ４１に戻し、未処理の駐車場についての処理を行う。ＣＰＵ１１は未処理の駐車場がないと判定した場合（ステップＳ５２でＮＯ）、駐車料確認処理を終了し、処理呼び出し元に戻す。
【００３４】
図１９は送金処理の手順例を示すフローチャートである。送金処理は物件毎の収支を計算し、物件のオーナへの送金を指示する処理である。送金処理は図１６のステップＳ４に対応する。出力サーバ１のＣＰＵ１１は物件ＤＢ１４２を参照し、処理対象とする物件を選択する（ステップＳ６１）。ＣＰＵ１１は入金確認ＤＢ１４８並びに駐車料入金確認ＤＢ１４９及び駐車場ＤＢ１４５を参照し、選択物件の収入を取得する（ステップＳ６２）。ＣＰＵ１１は管理費ＤＢ１４Ａを参照し、選択物件の支出を取得する（ステップＳ６３）。ＣＰＵ１１は収入及び支出に基づいて、選択物件のオーナに送金する送金額を算出する（ステップＳ６４）。ＣＰＵ１１は収入額から支出額を引いた差引金額を求める。ＣＰＵ１１は、オーナＤＢ１４１の区分列の値を参照し、振込手数料の負担が受取人、すなわちオーナの場合、差引金額からさらに振込手数料を控除した額が送金額となる。振込手数料の負担が送金人、すなわち管理会社の場合、差引金額が送金額となる。ＣＰＵ１１は送金明細を作成する（ステップＳ６５）。送金明細は入金確認ＤＢ１４８及び駐車料入金確認ＤＢ１４９から取得したデータにより生成可能である。ＣＰＵ１１は送金データを出力する（ステップＳ６６）。送金データは経理システムやインターネットバンキングサービスで読み込むためのデータである。オーナＤＢ１４１から取得したオーナ名、オーナの銀行口座の情報、送金金額を含む。オーナが複数の口座を開設している場合は、物件ＤＢ１４２、駐車場ＤＢ１４５に記憶している口座ＩＤにより、どの口座へ送金するか判定する。ＣＰＵ１１は生成した送金明細を出力する（ステップＳ６７）。オーナに送金明細を郵送する場合は、プリンタ等で印刷を行う。オーナに送金明細を電子メール等で送信する場合は、画像ファイル等、金額の改ざんが困難な形式で出力することが望ましい。ＣＰＵ１１は未処理の物件があるか否かを判定する（ステップＳ６８）。ＣＰＵ１１は未処理の物件があると判定した場合（ステップＳ６８でＹＥＳ）、処理をステップＳ６１に戻し、未処理物件についての処理を行う。ＣＰＵ１１は未処理の物件がないと判定した場合（ステップＳ６８でＮＯ）、送金一覧を出力する（ステップＳ６９）。送金一覧は、送金額と送金先となるオーナの銀行口座等の情報を含む。なお、送金一覧は、オーナについての名寄せを行ったものでもよい。すなわち、同一のオーナが複数の物件を所有する場合は各物件の送金額を合算し、合算した金額を送金する旨の１レコードとしてもよい。ＣＰＵ１１は送金処理を終了し、処理を呼び出し元に戻す。送金明細を郵送、電子メールで送信するのではなく、オーナがパソコンやスマートフォンなどで、出力サーバ１にアクセスし、ウェブブラウザを用いて、送金明細を参照可能としてもよい。
【００３５】
次に送金明細の例を示す。送金明細は送金案内とともに出力される。図２０は送金案内の例を示す説明図である。送金案内はオーナ表示領域２０１、物件表示領域２０２、収入表示領域２０３、及び支出表示領域２０４を含む。オーナ表示領域２０１は物件オーナの住所、名称を示す。物件表示領域２０２は月度表示欄２０２１、送金日欄２０２２、差引額欄２０２３、振込手数料欄２０２４、及び御振込金額欄２０２５を含む。月度表示欄２０２１は算出時期を年及び月度で示す。送金日欄２０２２は送金日を示す。差引額欄２０２３は収入から支出を差し引いた金額を示す。振込手数料欄２０２４は振込手数料を示す。オーナが振込手数料を負担しない場合、振込手数料欄２０２４を空欄にするか、０を表示する。御振込金額欄２０２５は振込金額（送金額）を表示する。収入表示領域２０３は物件に関する収入を項目毎に示す。支出表示領域２０４は物件に関する支出を項目毎に示す。
【００３６】
図２１及び図２２は送金明細の例を示す説明図である。図２１は送金明細に含む収入明細の例を示す。収入明細は部屋列、請求対象者列、年／月列、賃料列、駐車料列、共通管理費列、消費税列、合計額列、及び備考列を含む。部屋列は住戸の番号を示す。請求対象者列は家賃等の請求対象者の名を示す。図２１では請求対象者の名を省略しているが、空き住戸以外は表示される。年／月列は対象の年及び月度を示す。賃料列は賃料（家賃）を示す。駐車料列は駐車料を示す。共通管理費列は共通管理費を示す。消費税列は消費税を示す。合計額列は収入額の合計を示す。収入明細において、入居していない住戸の請求対象者列には状況が示される。入居していない住戸については、請求対象者列に空室２１１を表示する。入居申込みされている住戸については、請求対象者列に申込み２１２を表示する。これらの表示は住戸ＤＢ１４３の空室区分列に記憶された値に基づいて表示する。また、請求対象者が賃料等を未納の場合には、備考列に未納２１３を表示する。未納は住戸ＤＢ１４３と入金確認ＤＢ１４８とを突き合わせることにより判明する。
【００３７】
図２２は送金明細に含む支出明細の例を示す。支出明細は定時明細２２１と臨時明細２２２とを含む。定時明細２２１は共用電気料、共通管理費、不動産管理業者に支払う管理委任報酬など、毎月発生する支出を示す。臨時明細２２２は修繕費などのように、費用が発生しない月には表示する必要のない明細である。
【００３８】
図２３は送金一覧の例を示す説明図である。送金一覧は金融機関列、支店列、種別列、口座番号列、名義人カナ列、金額列、振込手数料列、及び御振込金額列を含む。金融機関列は振込先金融機関の名称や金融機関コードを記憶する。支店列は振込先支店の名称や支店コードを記憶する。種別列は振込先口座の種別（普通、当座など）を記憶する。口座番号列は振込先口座の口座番号を記憶する。名義人カナ列は振込先口座の名義人を半角カタカナで記憶する。半角カタカナとするのは、インターネットバンキング等においては半角カタカナでの入力が要求されるからである。金額列は振込手数料を含む送金額を記憶する。振込手数料列は振込手数料を記憶する。御振込金額列は送金額から振込手数料を控除した振込金額を記憶する。
【００３９】
本実施の形態においては、物件オーナに支払うべき額として、賃料収入から差し引かれる管理委託費、維持管理費を控除した金額を出力することが可能である。物件毎の支払明細をオーナに送付することにより、オーナは物件毎の収支を確認することが可能である。送金一覧が出力されるので、インターネットバンキング等を利用した振込処理が容易に実行可能となる。上述の説明では、維持管理費として、委任報酬、共通管理費、共用電気料、オーナ会費、修繕費としたが例示である。維持管理費には共用電気料以外の共益費、例えば、共用水道料や、退去時費用、入居中の修繕費用、建物の修繕費用などを含めてもよい。また、オーナ会費はその他費用という名称としてもよい。オーナ会費のように、各不動産会社が独自に請求する費用については、その他費用として扱う。
【００４０】
続いて、修繕に関する処理について補足説明する。オーナが費用負担すべき修繕が物件に発生した場合、修繕費用は支出項目となる。図２４は問合せ処理の手順例を示すフローチャートである。賃貸人からの問合せがされると、端末２を用いて不動産管理業者により問わせ内容が入力され、出力サーバ１に送信される。出力サーバ１のＣＰＵ１１は問合せを受け付ける（ステップＳ８１）。ＣＰＵ１１は、問合せ内容は修繕が必要なものであるか否かを判定する（ステップＳ８２）。修繕が必要なものか否かの判定は例えば次のように行う。問合せを入力する際に不動産管理業者が判断し、問合せ内容に判定結果を含める。ＣＰＵ１１は当該判定結果により判定する。ＣＰＵ１１は、問合せ内容は修繕が必要なものでないと判定した場合（ステップＳ８２でＮＯ）、処理をステップＳ８６に進める。ＣＰＵ１１は、問合せ内容は修繕が必要なものであると判定した場合（ステップＳ８２でＹＥＳ）、修繕費用がオーナ負担であるか否かを判定する（ステップＳ８３）。例えば、問合せ内容に含まれると予想されるキーワードより判定する。「水漏れ」であればオーナ負担、「鍵を紛失…鍵交換」であれば賃借人負担と判定する。ＣＰＵ１１は、修繕費用がオーナ負担であると判定した場合（ステップＳ８３でＹＥＳ）、オーナ負担をＲＡＭ１３等に設けた一時記憶領域に記憶する（ステップＳ８４）。ＣＰＵ１１は、修繕費用がオーナ負担でないと判定した場合（ステップＳ８３でＮＯ）、賃借人負担をＲＡＭ１３等に設けた一時記憶領域に記憶する（ステップＳ８５）。ＣＰＵ１１は問合せ内容を問合せＤＢ１４Ｂに記憶する（ステップＳ８６）。この際、問合せＤＢ１４Ｂの費用負担列に一時記憶領域に記憶した費用負担者の内容を記憶する。ＣＰＵ１１は問合せ処理を終了する。なお、修繕費用の負担はオーナ又は賃借人としたが、オーナ及び賃借人の折半とする場合を含めてもよい。また、修繕費用の負担をＣＰＵ１１が判定するとしたが、問合せを入力する際に不動産管理業者が負担者を判断し、入力してもよい。
【００４１】
図２５は修繕完了処理の手順例を示すフローチャートである。修繕が完了すると、端末２を用いて不動産管理業者により完了報告が入力され、出力サーバ１に送信される。出力サーバ１のＣＰＵ１１は完了報告を受け付ける（ステップＳ１０１）。完了報告には修繕の契機となった問合せＩＤを含む。ＣＰＵ１１は当該問合せＩＤを用いて問合せＤＢ１４Ｂを検索し、検索して得たレコードの費用負担列より、完了した修繕の費用負担がオーナか否かを判定する（ステップＳ１０２）。ＣＰＵ１１は完了した修繕の費用負担がオーナであると判定した場合（ステップＳ１０２でＹＥＳ）、修繕費用を修繕費ＤＢ１４Ｃの費用列に記憶する（ステップＳ１０３）。ＣＰＵ１１は完了した修繕の費用負担がオーナでないと判定した場合（ステップＳ１０２でＮＯ）、修繕費用を賃借人に請求する（ステップＳ１０４）。ＣＰＵ１１は修繕完了処理を終了する。
【００４２】
（実施の形態２）
本実施の形態は、出力サーバ１を複数の不動産管理業者が利用することを想定した形態である。出力サーバ１が他のコンピュータから処理対象データを受け取り、送金明細、送金データを送信する形態に関する。システムの構成は図１に示した実施の形態１に類似である。本実施の形態では実施の形態１の端末２に替えて、管理端末が設けられる。管理端末は複数の異なる不動産管理業者毎に設けられる。管理者端末は不動産管理業者毎に複数台設けてもよい。また、出力サーバ１が利用するデータベースは、不動産管理業者毎に論理的、物理的に分けられている。図２６は、送金明細作成処理の手順例を示すフローチャートである。管理端末は出力サーバ１に管理委託費算出方法を送信する（ステップＳ１２１）。出力サーバ１のＣＰＵ１１は管理委託費算出方法を受信する（ステップＳ１２２）。管理委託費算出方法とは、例えば「管理委託費＝家賃収入額×０．０５」である。管理端末は住戸データ、賃借人データ、駐車区画データ、及び入金データを出力サーバ１に送信する（ステップＳ１２３）。住戸データ、賃借人データ、駐車区画データ、及び入金データの内容はそれぞれ上述した住戸ＤＢ１４３、賃借人ＤＢ１４４、駐車区画ＤＢ１４６、入金ＤＢ１４７のレコードと同様である。出力サーバ１のＣＰＵ１１は住戸データ、賃借人データ、駐車区画データ、及び入金データを受信する（ステップＳ１２４）。ＣＰＵ１１は家賃確認処理、駐車料確認処理を行う（ステップＳ１２５）。家賃確認処理、駐車料確認処理はそれぞれ上述した家賃確認処理、駐車料確認処理と同様である。すなわち、ＣＰＵ１１は住戸データ、賃借人データ、及び入金データを対照し、各住戸について家賃等が入金されているかを確認し、確認できた場合は、入金確認データを生成する。また、各駐車区画について駐車料が入金されているかを確認し、確認できた場合は、駐車料確認データを生成する。ＣＰＵ１１は入金確認データ及び駐車料確認データを大容量記憶部２７等に記憶する（ステップＳ１２６）。入金確認データ、及び駐車料確認データはそれぞれ上述した入金確認ＤＢ１４８、及び駐車料入金確認ＤＢ１４９のレコードと同様である。ＣＰＵ１１は管理端末に対して支出データを要求する（ステップＳ１２７）。管理端末は要求を受信する（ステップＳ１２８）。管理端末は支出データを出力サーバ１に送信する（ステップＳ１２９）。出力サーバ１のＣＰＵ１１は支出データを受信する（ステップＳ１３０）。支出データは物件を維持管理するために要した費用であり、上述した共益費、共用電気料、修繕費などである。ＣＰＵ１１は管理委託費、利用費を算出する（ステップＳ１３１）。管理委託費はステップＳ１２２で得た管理委託算出方法により算出する。利用費は出力サーバ１の利用に対する費用である。利用費の算出方法は予め定める。利用費は管理委託費より求める。また、利用費は家賃収入額より求めてもよいが、管理委託費を超えないことが前提である。ＣＰＵ１１は入金確認データ、及び駐車料確認データに基づき、物件毎、駐車場毎の送金額を算出する。駐車場と物件とが関連する場合、ＣＰＵ１１は上述の駐車場ＤＢ１４５のレコードと同様なデータを取得し、駐車料を含めた物件毎の送金額を算���する（ステップＳ１３２）。送金額は上述した送金額と同様に、家賃、管理費など収入から、共益費等の支出及び管理委託費を差し引いた額で、物件のオーナに送金すべき額である。ＣＰＵ１１は送金明細を作成する（ステップＳ１３３）。送金明細は上述した送金明細と同様であり、送金案内及び支出明細等を含む。ＣＰＵ１１は送金データ、送金明細を管理端末に送信すると共に利用費の請求を行う（ステップＳ１３４）。送金データは物件を識別する物件ＩＤと送金額とを含むデータである。管理端末は送金データ、送金明細を受信し、利用費の請求を受領する（ステップＳ１３５）。管理端末は送金、送金明細発送、利用費支払を行う（ステップＳ１３６）。送金データに基づき各物件のオーナに送金を行う。送金明細をオーナに郵便等で送付する。利用費の請求に対して、支払を行う。なお、利用費の請求と支払は図２６に示したタイミングとは異なるタイミングで行ってもよい。また、利用費は管理委託費から控除されることを前提に、管理委託費を超えないとしたが、それに限らない。
【００４３】
さらに、管理端末から送信する各データに、不動産管理業者を特定するＩＤを付与しても良い。それにより、同時に複数の不動産管理業者より送金明細作成処理の依頼を出力サーバ１が受けても、出力サーバ１はデータを混同するおそれがなく、各不動産管理業者の処理を行うことが可能である。
【００４４】
本実施の形態においては、出力サーバ１を複数の不動産管理業者が利用して、送金明細等を作成することが可能となる。
【００４５】
実施の形態２では、出力サーバ１を複数の不動産管理業者が利用するとしたが、各不動産業者が行う作業を１つの管理業者が一括して委託を受けてもよい。この場合、委託する各不動産業者は必要な情報を、受託する管理業者に提供する。受託した管理業者は、各不動産業者の業務を代行して行う。管理業者は各不動産業者の業務を代行する能力があればよく、管理業者自身が不動産の管理を行っていることは必須条件ではない。管理業者は、事務代行会社、業務委託会社、業務のアウトソーシングを受けているＩＴ企業であってもよい。
【００４６】
上述の説明においては、入居後の家賃、駐車料等について述べたが、新規入居時に一時的に発生する費用についても扱うようにしてもよい。例えば、敷金、礼金、業務委託料の入金情報をインターネットバンキング等から取得する。取得した入金額と入金すべき額とを対照し、入金確認結果を保存する。敷金、礼金をオーナに送金すると共に、送金明細をオーナに送信する。新規入居時に一時的に発生する費用を扱うために、入金確認ＤＢ１４８を拡張してもよいし、家賃と駐車料とを分けて管理したように、別のデータベースで扱うようにしてもよい。出力サーバ１が行う処理についても、新規入居時に一時的に発生する費用を扱うために、上述した処理を変更するか、新たな処理を追加する。
【００４７】
各実施の形態で記載されている技術的特徴（構成要件）はお互いに組み合わせ可能であり、組み合わせることにより、新しい技術的特徴を形成することができる。
今回開示された実施の形態はすべての点で例示であって、制限的なものではないと考えられるべきである。本発明の範囲は、上記した意味ではなく、特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味及び範囲内でのすべての変更が含まれることが意図される。
【符号の説明】
【００４８】
１  出力サーバ
１１  ＣＰＵ
１２  ＲＯＭ
１３  ＲＡＭ
１４  大容量記憶部
１４１  オーナＤＢ
１４２  物件ＤＢ
１４３  住戸ＤＢ
１４４  賃借人ＤＢ
１４５  駐車場ＤＢ
１４６  駐車区画ＤＢ
１４７  入金ＤＢ
１４８  入金確認ＤＢ
１４９  駐車料入金確認ＤＢ
１４Ａ  管理費ＤＢ
１４Ｂ  問合せＤＢ
１４Ｃ  修繕費ＤＢ
１５  計時部
１６  通信部
Ｂ  バス
１Ｐ  制御プログラム
２  端末
Ｎ  ネットワーク
【図１】
2020030467.tif 000003
【図２】
2020030467.tif 000004
【図３】
2020030467.tif 000005
【図４】
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【図５】
2020030467.tif 000007
【図６】
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【図７】
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【図８】
2020030467.tif 000010
【図９】
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【図１０】
2020030467.tif 000012
【図１１】
2020030467.tif 000013
【図１２】
2020030467.tif 000014
【図１３】
2020030467.tif 000015
【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
2020030467.tif 000019
【図１８】
2020030467.tif 000020
【図１９】
2020030467.tif 000021
【図２０】
2020030467.tif 000022
【図２１】
2020030467.tif 000023
【図２２】
2020030467.tif 000024
【図２３】
2020030467.tif 000025
【図２４】
2020030467.tif 000026
【図２５】
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【図２６】
2020030467.tif 000028
【手続補正書】
【提出日】令和1年8月21日(2019.8.21)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００５】
本発明に係る出力装置は、賃貸物件の月極賃料の入金情報を取得する第１取得部と、前記賃貸物件の管理行為に係る月単位の維持管理費を取得する第２取得部と、取得した入金情報に基づいて月単位の管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への月単位の支払額を算出する算出部と、算出した月単位の支払額、及び前記貸主を対応付けて出力する第１出力部と、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を月毎に出力する第２出力部と、賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得する第３取得部と、前記管理委託費から算出した利用料を前記所定管理者へ出力する第４出力部とを備え、前記算出部は、前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、賃料収入額に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を、賃料収入額に基づいて算出することを特徴とする。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００６】
本発明にあっては、賃料から管理委託費、維持管理費を差し引いた払込額を含む報告書の出力が可能である。また、賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費及び利用料を算出することが可能である。
【手続補正３】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の月極賃料の入金情報を取得する第１取得部と、
前記賃貸物件の管理行為に係る月単位の維持管理費を取得する第２取得部と、
取得した入金情報に基づいて月単位の管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への月単位の支払額を算出する算出部と、
算出した月単位の支払額、及び前記貸主を対応付けて出力する第１出力部と、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を月毎に出力する第２出力部と、
賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得する第３取得部と、
前記管理委託費から算出した利用料を前記所定管理者へ出力する第４出力部と
を備え、
前記算出部は、前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、賃料収入額に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を、賃料収入額に基づいて算出する
ことを特徴とする出力装置。
【請求項２】
前記賃貸物件が複数の住戸を含む場合、前記第１取得部は前記入金情報を住戸毎に取得し、
前記第２取得部は前記維持管理費を住戸毎に取得し、
前記算出部は、前記入金情報及び前記維持管理費を前記賃貸物件毎に結合し、結合した入金情報に基づいて前記管理委託費を算出し、結合した入金情報、結合した維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出し、
前記第２出力部は、前記結合した入金情報、前記結合した維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を出力する
ことを特徴とする請求項１に記載の出力装置。
【請求項３】
前記貸主が複数の前記賃貸物件を賃貸している場合に、各賃貸物件に係る支払額を合算する合算部を備え、
前記第１出力部は、合算した支払額を前記貸主と対応付けて出力する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の出力装置。
【請求項４】
前記月極賃料が未納である場合、前記月極賃料を支払うべき借主の情報を出力する第３出力部を備える
ことを特徴とする請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の出力装置。
【請求項５】
前記第２出力部は、前記賃貸物件が借主を募集している場合、前記賃貸物件の募集状況を前記報告書に含める
ことを特徴とする請求項１から請求項４のいずれか１項に記載の出力装置。
【請求項６】
賃貸物件の月極賃料の入金情報を取得し、
前記賃貸物件の管理行為に係る月単位の維持管理費を取得し、
取得した入金情報に基づいて月単位の管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への月単位の支払額を算出し、
算出した月単位の支払額、及び前記貸主を対応付けて出力し、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を月毎に出力すると共に、
賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得し、
前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、賃料収入額に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を、賃料収入額に基づいて算出し、
算出した前記利用料を前記所定管理者へ出力する
処理をコンピュータに行わせることを特徴とする出力プログラム。
【請求項７】
コンピュータが、
賃貸物件の月極賃料の入金情報を取得し、
前記賃貸物件の管理行為に係る月単位の維持管理費を取得し、
取得した入金情報に基づいて月単位の管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への月単位の支払額を算出し、
算出した月単位の支払額、及び前記貸主を対応付けて出力し、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を月毎に出力すると共に、
賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得し、
前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、賃料収入額に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を、賃料収入額に基づいて算出し、
算出した前記利用料を前記所定管理者へ出力する
ことを特徴とする出力方法。
【請求項８】
賃貸物件の月極賃料の入金情報を取得する第１取得部と、
前記賃貸物件の管理行為に係る月単位の維持管理費を取得する第２取得部と、
取得した入金情報に基づいて月単位の管理委託費を算出し、前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への月単位の支払額を算出する算出部と、
算出した月単位の支払額、及び前記貸主を対応付けて出力する第１出力部と、
前記入金情報、前記維持管理費、及び前記管理委託費を含む報告書を月毎に出力する第２出力部と、
前記貸主が複数の前記賃貸物件を賃貸している場合に、各賃貸物件に係る支払額を合算する合算部と、
賃貸物件を管理する複数管理者のうちの所定管理者に対応する賃貸物件に関する管理委託費の算出方法を取得する第３取得部と、
前記管理委託費から算出した利用料を前記所定管理者へ出力する第４出力部と
を備え、
前記賃貸物件が複数の住戸を含む場合、前記第１取得部は前記入金情報を住戸毎に取得し、
前記第２取得部は前記維持管理費を住戸毎に取得し、
前記算出部は、前記入金情報及び前記維持管理費を前記賃貸物件毎に結合し、結合した入金情報に基づいて前記管理委託費を算出し、結合した入金情報、結合した維持管理費、及び前記管理委託費に基づいて、前記賃貸物件の貸主への支払額を算出し、
前記第１出力部は、合算した支払額を前記貸主と対応付けて出力し、
前記第２出力部は、前記賃貸物件毎に結合した入金情報、維持管理費、及び管理委託費を含む報告書を前記賃貸物件毎に出力し、
又、前記算出部は、前記入金情報及び前記賃貸物件の賃料情報に基づいて、前記賃貸物件毎の賃料収入額を算出し、賃料収入額に基づいて、前記所定管理者の前記管理委託費を算出すると共に、当該管理委託費から控除される利用料を、賃料収入額に基づいて算出する
ことを特徴とする出力装置。