(57)【要約】【課題】不動産の担保評価額として、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかを自動的に決定し、更に、収益還元評価額を採用する場合には、更地価格を最低価格として設定することができる不動産担保評価額決定装置、不動産担保評価額決定方法および不動産担保評価額決定プログラムの提供を課題とする。【解決手段】本実施形態では、（１）積算評価額が収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定し、（２）小さいと判定した場合、不動産の担保評価額として積算評価額を採用し、（３）小さくないと判定した場合、収益還元評価額が更地価格以上であるか以上でないかを判定し、（４）以上であると判定した場合、不動産の担保評価額として収益還元評価額を採用し、（５）以上でないと判定した場合、不動産の担保評価額として更地価格を採用する。【選択図】図２
2020095599.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
制御部を備え、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定装置であって、
前記制御部は、
積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定手段と、
前記第一判定手段で前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用手段と、
前記第一判定手段で前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定手段と、
前記第二判定手段で前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用手段と、
前記第二判定手段で前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用手段と、
を備えること、
を特徴とする不動産担保評価額決定装置。
【請求項２】
前記制御部は、
前記更地価格を算出する更地価格算出手段を更に備え、
前記更地価格算出手段は、
前記積算評価法による前記不動産を構成する土地の担保評価額である土地積算評価額から、前記不動産を構成する建物の取り壊しに要する費用である建物取壊し費用および前記不動産の賃貸人の要請に応じて前記不動産の賃借人が前記不動産から立ち退く場合において前記賃借人に支払われる費用である立退費用を減算することにより、前記更地価格を算出すること、
を特徴とする請求項１に記載の不動産担保評価額決定装置。
【請求項３】
前記更地価格算出手段は、
前記建物の構造ごとに取壊し単価を記憶する取壊し単価マスタから、指定された建物の構造と紐付く取壊し単価を取得し、当該取得した取壊し単価に前記建物の建物面積を乗じて算出した金額を前記建物取壊し費用として算出し、
前記建物の種類ごとに前記建物の月額賃料に乗じるべき倍率を記憶する立退費用マスタから、指定された建物の種類と紐付く倍率を取得し、当該取得した倍率に指定された建物の月額賃料を乗じた金額を前記立退費用として算出すること、
を特徴とする請求項２に記載の不動産担保評価額決定装置。
【請求項４】
前記不動産を担保に取る者が、金融機関であり、
前記不動産を担保に入れる者が、前記金融機関から融資を受ける者であること、
を特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の不動産担保評価額決定装置。
【請求項５】
制御部を備える情報処理装置で実行される、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定方法であって、
前記制御部で実行される、
積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定ステップと、
前記第一判定ステップで前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用ステップと、
前記第一判定ステップで前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定ステップと、
前記第二判定ステップで前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用ステップと、
前記第二判定ステップで前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用ステップと、
を含むこと、
を特徴とする不動産担保評価額決定方法。
【請求項６】
制御部を備える情報処理装置に実行させるための、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定プログラムであって、
前記制御部に実行させるための、
積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定ステップと、
前記第一判定ステップで前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用ステップと、
前記第一判定ステップで前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定ステップと、
前記第二判定ステップで前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用ステップと、
前記第二判定ステップで前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用ステップと、
を含むこと、
を特徴とする不動産担保評価額決定プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産担保評価額決定装置、不動産担保評価額決定方法および不動産担保評価額決定プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
特許文献１には、簡単に、短時間で対象土地の土地価格を算定することができる土地価格算定装置が開示されている（０００３段落参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００３−２３３６６１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
このように土地価格の算定を行う分野においては、従来、以下のような問題があった。例えば、銀行等の金融機関が不動産を担保として顧客に融資を行う際には、不動産の担保評価額を決定する必要がある。
【０００５】
従来においては、不動産の担保評価額として、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかは、人的判断により行っていたため、大変な時間と労力を要していた。更に、従来においては、収益還元評価額を採用する際に、更地価格を最低価格として自動設定することもできなかった。
【０００６】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、不動産の担保評価額として、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかを自動的に決定し、更に、収益還元評価額を採用する場合には、更地価格を最低価格として設定することができる不動産担保評価額決定装置、不動産担保評価額決定方法および不動産担保評価額決定プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る不動産担保評価額決定装置は、制御部を備え、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定装置であって、前記制御部が、積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定手段と、前記第一判定手段で前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用手段と、前記第一判定手段で前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定手段と、前記第二判定手段で前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用手段と、前記第二判定手段で前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用手段と、を備えること、を特徴とする。
【０００８】
また、本発明に係る不動産担保評価額決定装置は、前記制御部が、前記更地価格を算出する更地価格算出手段を更に備え、前記更地価格算出手段は、前記積算評価法による前記不動産を構成する土地の担保評価額である土地積算評価額から、前記不動産を構成する建物の取り壊しに要する費用である建物取壊し費用および前記不動産の賃貸人の要請に応じて前記不動産の賃借人が前記不動産から立ち退く場合において前記賃借人に支払われる費用である立退費用を減算することにより、前記更地価格を算出すること、を特徴とする。
【０００９】
また、本発明に係る不動産担保評価額決定装置は、前記更地価格算出手段が、前記建物の構造ごとに取壊し単価を記憶する取壊し単価マスタから、指定された建物の構造と紐付く取壊し単価を取得し、当該取得した取壊し単価に前記建物の建物面積を乗じて算出した金額を前記建物取壊し費用として算出し、前記建物の種類ごとに前記建物の月額賃料に乗じるべき倍率を記憶する立退費用マスタから、指定された建物の種類と紐付く倍率を取得し、当該取得した倍率に指定された建物の月額賃料を乗じた金額を前記立退費用として算出すること、を特徴とする。
【００１０】
また、本発明に係る不動産担保評価額決定装置は、前記不動産を担保に取る者が、金融機関であり、前記不動産を担保に入れる者が、前記金融機関から融資を受ける者であること、を特徴とする。
【００１１】
また、本発明に係る不動産担保評価額決定方法は、制御部を備える情報処理装置で実行される、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定方法であって、前記制御部で実行される、積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定ステップと、前記第一判定ステップで前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用ステップと、前記第一判定ステップで前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定ステップと、前記第二判定ステップで前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用ステップと、前記第二判定ステップで前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【００１２】
また、本発明に係る不動産担保評価額決定プログラムは、制御部を備える情報処理装置に実行させるための、不動産の担保評価額を決定する不動産担保評価額決定プログラムであって、前記制御部に実行させるための、積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定ステップと、前記第一判定ステップで前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用ステップと、前記第一判定ステップで前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定ステップと、前記第二判定ステップで前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用ステップと、前記第二判定ステップで前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【発明の効果】
【００１３】
本発明によれば、不動産の担保評価額として、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかを自動的に決定し、更に、収益還元評価額を採用する場合には、更地価格を最低価格として設定することができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１４】
【図１】図１は、不動産担保評価額決定装置の構成の一例を示すブロック図である。
【図２】図２は、本実施形態に係る処理のフローチャートの一例を示す図である。
【図３】図３は、再調達原価マスタの一例を示す図である。
【図４】図４は、耐用年数マスタの一例を示す図である。
【図５】図５は、還元利回りマスタの一例を示す図である。
【図６】図６は、取壊し単価マスタの一例を示す図である。
【図７】図７は、立退費用マスタの一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１５】
以下に、不動産担保評価額決定装置、不動産担保評価額決定方法および不動産担保評価額決定プログラムの実施形態を、図面に基づいて詳細に説明する。なお、本実施形態により本発明が限定されるものではない。以下、具体的な構成および動作について説明する。
【００１６】
［１．構成］
本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、不動産担保評価額決定装置１００の構成の一例を示すブロック図である。
【００１７】
不動産担保評価額決定装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産担保評価額決定装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。
【００１８】
不動産担保評価額決定装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産担保評価額決定装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。
【００１９】
通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、不動産担保評価額決定装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産担保評価額決定装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。なお、後述する各種マスタ等のデータは、例えばサーバ２００に格納されてもよい。
【００２０】
入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、及びマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。
【００２１】
記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブルおよびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。
【００２２】
記憶部１０６は、例えば、再調達原価マスタ１０６ａと、耐用年数マスタ１０６ｂと、還元利回りマスタ１０６ｃと、取壊し単価マスタ１０６ｄと、立退費用マスタ１０６ｅと、を備えている。
【００２３】
再調達原価マスタ１０６ａは、図３に示すように、例えば、建物の構造および建物の種類ごとに、再調達原価を記憶する。
【００２４】
耐用年数マスタ１０６ｂは、図４に示すように、例えば、建物の構造および建物の種類ごとに、建物の耐用年数を記憶する。
【００２５】
還元利回りマスタ１０６ｃは、図５に示すように、例えば、地域、物件タイプおよび建物の経過年数ごとに、還元利回りを記憶する。
【００２６】
取壊し単価マスタ１０６ｄは、図６に示すように、例えば、建物の構造ごとに、建物の取壊し単価を記憶する。前記建物の取壊し単価とは、例えば、建物１平米あたりを取り壊すのに要する費用である。
【００２７】
立退費用マスタ１０６ｅは、図７に示すように、例えば、建物の種類ごとに、建物の月額賃料に乗じるべき倍率を記憶する。
【００２８】
制御部１０２は、不動産担保評価額決定装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。
【００２９】
制御部１０２は、機能概念的に、例えば、（１）積算評価法による不動産を構成する土地の担保評価額である土地積算評価額と積算評価法による不動産を構成する建物の担保評価額である建物積算評価額とを合算することにより、積算評価法による不動産の担保評価額である積算評価額を算出する積算評価算出手段としての積算評価算出部１０２ａと、（２）収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額を算出する収益還元評価算出手段としての収益還元評価算出部１０２ｂと、（３）前記不動産の更地価格を算出する更地価格算出手段としての更地価格算出部１０２ｃと、（４）積算評価法による前記不動産の担保評価額である積算評価額が、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する第一判定手段としての第一判定部１０２ｄと、（５）前記第一判定手段で前記小さいと判定した場合、前記担保評価額として前記積算評価額を採用する積算評価採用手段としての積算評価採用部１０２ｅと、（６）前記第一判定手段で前記小さくないと判定した場合、前記収益還元評価額が、前記不動産の更地価格以上であるか以上でないかを判定する第二判定手段としての第二判定部１０２ｆと、（７）前記第二判定手段で前記以上であると判定した場合、前記担保評価額として前記収益還元評価額を採用する収益還元評価採用手段としての収益還元評価採用部１０２ｇと、（８）前記第二判定手段で前記以上でないと判定した場合、前記担保評価額として前記更地価格を採用する更地価格採用手段としての更地価格採用部１０２ｈと、を備えている。
【００３０】
ここで、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、不動産の担保評価額を自動決定することができるが、前記不動産を担保に取る者は、例えば、銀行等の金融機関であり、前記不動産を担保に入れる者は、例えば、前記金融機関から融資を受ける者である。以下、各部が実行する処理を、図２のフローチャートに沿って説明する。
【００３１】
［１−１．積算評価額、収益還元評価額および更地価格の算出］
積算評価算出部１０２ａは、積算評価法による不動産を構成する土地の担保評価額である土地積算評価額と積算評価法による不動産を構成する建物の担保評価額である建物積算評価額とを合算することにより、積算評価法による不動産の担保評価額である積算評価額を算出する（図２のステップＳ１）。
【００３２】
積算評価算出部１０２ａは、前記土地積算評価額を、例えば、以下の計算式１に従い、事例比較評価を用いて算出する。
【００３３】
（計算式１）
土地積算評価額＝事例地価格(公示地基準地等)×時点修正率×事情補正×地域要因格差×個別要因格差
【００３４】
前記計算式１において、事例地価格としては、近隣の公示地および基準地等の価格を採用する。前記計算式１において、時点修正率としては、採用した公示地および基準地等の公表時点〜評価時点の経過月数分の補正を行う。前記計算式１において、事情補正は、入力値である。前記計算式１において、地域要因格差および個別要因格差は、現地調査等に基づいた指数値による補正を行い、要素となる情報を調査内容入力画面で登録し、指数値をシステムで算出する。
【００３５】
積算評価算出部１０２ａは、前記建物積算評価額を、例えば、以下の計算式２に従い、原価法評価を用いて算出する。
【００３６】
（計算式２）
建物積算評価額＝再調達原価×現価率×(100−減価修正率)
【００３７】
前記計算式２において、再調達原価は、積算評価算出部１０２ａが再調達原価マスタ１０６ａから取得する値である。具体的には、積算評価算出部１０２ａは、建物の構造および建物の種類ごとに再調達原価を記憶する再調達原価マスタ１０６ａから、オペレータによって指定された建物の構造および建物の種類と紐付く再調達原価を取得する。
【００３８】
前記計算式２において、現価率は、積算評価算出部１０２ａが、耐用年数マスタ１０６ｂから取得した耐用年数および建築年月日〜評価時点の経過年数により算出する値である。耐用年数の取得について具体的には、積算評価算出部１０２ａは、建物の構造および建物の種類ごとに建物の耐用年数を記憶する耐用年数マスタ１０６ｂから、オペレータによって指定された建物の構造および建物の種類と紐付く耐用年数を取得する。
【００３９】
前記計算式２において、減価修正率は、入力値である。
【００４０】
収益還元評価算出部１０２ｂは、収益還元法による前記不動産の担保評価額である収益還元評価額を、例えば、以下の計算式３に従い算出する（図２のステップＳ２）。
【００４１】
（計算式３）
収益還元評価額＝(年間総収益−年間総費用)÷還元利回り
【００４２】
前記計算式３において、年間総収益および年間総費用は、要素項目の入力を行い、システムにて算出する。
【００４３】
前記計算式３において、還元利回りは、収益還元評価算出部１０２ｂが還元利回りマスタ１０６ｃから取得する値である。具体的には、収益還元評価算出部１０２ｂは、地域、物件タイプおよび建物の経過年数ごとに還元利回りを記憶する還元利回りマスタ１０６ｃから、オペレータによって指定された地域、物件タイプおよび建物の経過年数と紐付く還元利回りを取得する。
【００４４】
なお、積算評価額の算出（ステップＳ１）および収益還元評価額の算出（ステップＳ２）は、例えば、収益還元評価額を算出する画面での登録の処理の中で行うことができる。
【００４５】
更地価格算出部１０２ｃは、前記不動産の更地価格を、例えば、以下の計算式４に従い算出する。
【００４６】
（計算式４）
更地価格＝土地積算評価額−建物取壊し費用−立退費用
【００４７】
前記計算式４において、土地積算評価額は、積算評価法により前記計算式１を用いて算出した価格である。
【００４８】
前記計算式４において、建物取壊し費用は、前記不動産を構成する建物の取り壊しに要する費用である。建物取壊し費用は、更地価格算出部１０２ｃが、取壊し単価マスタ１０６ｄから取得した取壊し単価（１平米あたり）に建物面積（床面積）を乗じて算出する値である。取壊し単価の取得について具体的には、更地価格算出部１０２ｃは、建物の構造ごとに建物の取壊し単価を記憶する取壊し単価マスタ１０６ｄから、オペレータによって指定された建物の構造と紐付く取壊し単価（円）を取得する。
【００４９】
前記計算式４において、立退費用は、前記不動産の賃貸人の要請に応じて前記不動産の賃借人が前記不動産から立ち退く場合において前記賃借人に支払われる費用である。立退費用は、更地価格算出部１０２ｃが賃料（登録内容）から算出する。具体的には、以下の（１）〜（２）の手順により算出する。
【００５０】
（１）まず、更地価格算出部１０２ｃは、立退費用の候補として、満室時想定収入より以下の金額を算出する。
居宅    月額賃料×６
事務所  月額賃料×１２
店舗    月額賃料×１２
その他  月額賃料×１２
【００５１】
具体的には、更地価格算出部１０２ｃは、建物の種類ごとに建物の月額賃料に乗じるべき倍率を記憶する立退費用マスタ１０６ｅから、オペレータによって指定された建物の種類（例えば、居宅）と紐付く倍率（６倍）を取得する。続いて、更地価格算出部１０２ｃは、前記取得した倍率（６倍）に、指定された建物（例えば、前記居宅の具体的な建物名）の月額賃料を乗じた金額を、立退費用の候補として算出する。
【００５２】
（２）次に、更地価格算出部１０２ｃは、直近の年間賃料と（１）で算出した金額とを比較し、低い方を正式な立退費用として算出する。
【００５３】
具体的には、更地価格算出部１０２ｃは、直近の年間賃料と、立退費用の候補として算出した前記金額と、を比較し、低い方を正式な立退費用とする。
【００５４】
［１−２．判定と採用］
図２に戻り、第一判定部１０２ｄは、前記積算評価額が、前記収益還元評価額より小さいか小さくないかを判定する（図２のステップＳ３）。
【００５５】
第一判定部１０２ｄで前記小さいと判定した場合（図２のステップＳ３：Ｙｅｓ）、積算評価採用部１０２ｅは、不動産の担保評価額として、前記積算評価額を採用する（図２のステップＳ４）。
【００５６】
これに対して、第一判定部１０２ｄで前記小さくないと判定した場合（図２のステップＳ３：Ｎｏ）、第二判定部１０２ｆは、前記収益還元評価額が、前記更地価格以上であるか以上でないかを判定する（図２のステップＳ５）。
【００５７】
第二判定部１０２ｆで前記以上であると判定した場合（図２のステップＳ５：Ｙｅｓ）、収益還元評価採用部１０２ｇは、不動産の担保評価額として、前記収益還元評価額を採用する（図２のステップＳ６）。
【００５８】
これに対して、第二判定部１０２ｆで前記以上でないと判定した場合（図２のステップＳ５：Ｎｏ）、更地価格採用部１０２ｈは、不動産の担保評価額として、前記更地価格を採用する（図２のステップＳ７）。なお、更地価格を採用する典型的な場面としては、例えば、［１−１］で説明した前記年間総費用が［１−１］で説明した前記年間総収益を上回っている場合（すなわち、費用が収益を超過しているため収益性が低い場合）等である。
【００５９】
以上の処理により、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、不動産の担保評価額として、前記積算評価額、前記収益還元評価額および前記更地価格のいずれを採用するかを、自動的に決定することができる。
【００６０】
［２．処理の概要］
本項目では、本実施形態に係る処理の概要について説明する。
【００６１】
本実施形態においては、積算評価および収益還元評価の算出結果を比較し、採用価格を決定する。価格の判定は、以下のとおり行う。すなわち、「積算評価額＜収益還元評価額」の場合、積算評価額を採用する。これに対して、「積算評価額≧収益還元評価額」の場合、収益還元評価額を採用する。ただし、更地価格を最低価格とする。
【００６２】
一括洗替処理においても、前段落で述べた処理を行う。すなわち、再計算した積算評価額、収益還元評価額および更地価格による比較を行う。
【００６３】
これにより、本実施形態においては、例えば、以下の効果を奏する。まず、市場性および費用性の側面から試算した積算評価額と、収益性の側面から試算した収益還元評価額と、を相互比較することにより、例えば、よりリスクの低い担保評価額を算出することが可能となる。また、例えば、システム化により手計算の負荷を軽減することができる。特に、煩雑な比較計算を一括で行えることにより、洗替による定期的な見直しが可能となる。
【００６４】
［３．処理の詳細］
本項目では、本実施形態に係る処理の詳細について、積算評価額を採用するパターンと、収益還元評価額を採用するパターンと、更地価格を採用するパターンと、に分けて、図２のフローに沿って説明する。
【００６５】
［３−１．積算評価額採用パターン］
まず、積算評価額を採用するパターンについて説明する。なお、本項目［３−１］における説明の前提として、土地積算評価額として20,000千円、建物積算評価額として10,000千円、収益還元評価額として35,000千円が予め算出されているものとする。
【００６６】
第一判定部１０２ｄは、積算評価額と収益還元評価額を以下のようにして比較する。すなわち、積算評価額（土地積算評価額20,000千円＋建物積算評価額10,000千円＝30,000千円）＜収益還元評価額（35,000千円）と判定する（図２のステップＳ３：Ｙｅｓ）。
【００６７】
第一判定部１０２ｄで「積算評価額＜収益還元評価額」と判定したため、積算評価採用部１０２ｅは、不動産の担保評価額として、積算評価額30,000千円を採用する（図２のステップＳ４）。
【００６８】
［３−２．収益還元評価額採用パターン］
次に、収益還元評価額を採用するパターンについて説明する。なお、本項目［３−２］における説明の前提として、土地積算評価額として20,000千円、建物積算評価額として10,000千円、収益還元評価額として25,000千円、建物取壊し費用＋立退費用として4,000千円が予め算出されているものとする。
【００６９】
第一判定部１０２ｄは、積算評価額と収益還元評価額を以下のようにして比較する。すなわち、積算評価額（土地積算評価額20,000千円＋建物積算評価額10,000千円＝30,000千円）≧収益還元評価額（25,000千円）と判定する（図２のステップＳ３：Ｎｏ）。
【００７０】
第一判定部１０２ｄで「積算評価額≧収益還元評価額」と判定したため、続けて、第二判定部１０２ｆは、収益還元評価額と更地価格とを以下のようにして比較する。すなわち、収益還元評価額（25,000千円）≧更地価格（土地積算評価額20,000千円−（建物取壊し費用と立退費用の和である4,000千円）＝16,000千円）と判定する（図２のステップＳ５：Ｙｅｓ）。
【００７１】
第二判定部１０２ｆで「収益還元評価額≧更地価格」と判定したため、収益還元評価採用部１０２ｇは、不動産の担保評価額として、収益還元評価額25,000千円を採用する（図２のステップＳ６）。
【００７２】
［３−３．更地価格採用パターン］
最後に、更地価格を採用するパターンについて説明する。なお、本項目［３−３］における説明の前提として、土地積算評価額として20,000千円、建物積算評価額として10,000千円、収益還元評価額として15,000千円、建物取壊し費用＋立退費用として4,000千円が予め算出されているものとする。
【００７３】
第一判定部１０２ｄは、積算評価額と収益還元評価額を以下のようにして比較する。すなわち、積算評価額（土地積算評価額20,000千円＋建物積算評価額10,000千円＝30,000千円）≧収益還元評価額（15,000千円）と判定する（図２のステップＳ３：Ｎｏ）。
【００７４】
第一判定部１０２ｄで「積算評価額≧収益還元評価額」と判定したため、続けて、第二判定部１０２ｆは、収益還元評価額と更地価格とを以下のようにして比較する。すなわち、収益還元評価額（15,000千円）＜更地価格（土地積算評価額20,000千円−（建物取壊し費用と立退費用の和である4,000千円）＝16,000千円）と判定する（図２のステップＳ５：Ｎｏ）。
【００７５】
第二判定部１０２ｆで「収益還元評価額＜更地価格」と判定したため、更地価格採用部１０２ｈは、不動産の担保評価額として、更地価格16,000千円を採用する（図２のステップＳ７）。
【００７６】
［４．本実施形態のまとめ］
このように、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、不動産の担保評価額として、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかを自動的に決定し、更に、収益還元評価額を採用する場合には、更地価格を最低価格として設定することができる。言い換えると、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、積算評価額と収益還元評価額のうち低い方を採用することで、よりリスクの低い担保評価額を採用することができ、更に、収益還元評価額採用時の最低価格として更地価格を設定しておくことで、不動産担保評価をより精緻に行うことができる。
【００７７】
また、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、データの洗い替えにより、積算評価額、収益還元評価額および更地価格を変更または更新した際に、変更後または更新後の金額に基づいて、前段落で述べた処理を行うことができるため、定期的に、適切な不動産担保評価額を決定することができる。
【００７８】
ここで、従来においては、積算評価額と収益還元評価額のどちらを採用するかは、オペレーションによる判断（人的判断）により行っていた。また、従来においては、当初採用した評価額が固定化されるため、一括洗替時の算出結果に基づく採用評価の変更が不可能であった。そして、従来においては、更地価格を使用した収益還元評価額採用時の最低価格設定ができなかった。
【００７９】
そこで、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、積算評価と収益還元評価の算出結果を比較し、低い方を採用価格として自動決定できるようにした。
【００８０】
また、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、市場性および費用性の側面から試算した積算評価額と、収益性の側面から試算した収益還元評価額と、を相互比較することにより、例えば、よりリスクの低い担保評価額を算出することを可能とした。
【００８１】
そして、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、収益還元評価採用時の最低価格として更地価格を使用することにより、不動産担保評価をより精緻に行うことができるようになった。
【００８２】
更に、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、システム化による手計算の負荷を軽減した。特に、煩雑な比較計算を一括で行えるようにすることにより、洗替による定期的な見直しを可能とした。
【００８３】
このように、本実施形態に係る不動産担保評価額決定装置１００によれば、例えば、人的作業による判断を介さず正確な評価設定をできるため、業務効率だけではなく数値の信頼性も向上させることができる。
【００８４】
［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。
【００８５】
例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。
【００８６】
また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。
【００８７】
また、不動産担保評価額決定装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。
【００８８】
例えば、不動産担保評価額決定装置１００が備える処理機能、特に制御部にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産担保評価額決定装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。
【００８９】
また、このコンピュータプログラムは、不動産担保評価額決定装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。
【００９０】
また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ  Ｅｒａｓａｂｌｅ  ａｎｄ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｋ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ  ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標）  Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。
【００９１】
また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。
【００９２】
記憶部に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。
【００９３】
また、不動産担保評価額決定装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産担保評価額決定装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。
【００９４】
更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。
【産業上の利用可能性】
【００９５】
本発明は、例えば、金融機関全般において有用である。
【符号の説明】
【００９６】
１００  不動産担保評価額決定装置
１０２  制御部
１０２ａ  積算評価算出部
１０２ｂ  収益還元評価算出部
１０２ｃ  更地価格算出部
１０２ｄ  第一判定部
１０２ｅ  積算評価採用部
１０２ｆ  第二判定部
１０２ｇ  収益還元評価採用部
１０２ｈ  更地価格採用部
１０４  通信インターフェース部
１０６  記憶部
１０６ａ  再調達原価マスタ
１０６ｂ  耐用年数マスタ
１０６ｃ  還元利回りマスタ
１０６ｄ  取壊し単価マスタ
１０６ｅ  立退費用マスタ
１０８  入出力インターフェース部
１１２  入力装置
１１４  出力装置
２００  サーバ
３００  ネットワーク
【図１】
2020095599.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
2020095599.tif 000008
【図７】
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