ICS 91.020  Comisión de  Nacional de Normalización Técnica y Calidad. Ministerio de Fomento, Industria y Comercio.  
Teléfono: 2248 -9300 Ext. 1301  
 VIVIENDA Y DESARROLLOS HABITACIONALES . NTON  
12 012  – 20 
 
 
 
 
 
 
 
Norma Técnica O bligatoria  Nicaragüense  
 
 
 
 
 
CORRESPONDENCIA:   
 
 
 
 
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Contenido  
INFORME  ................................ ................................ ................................ ................................ ..............  2 
1. OBJETO  ................................ ................................ ................................ ................................ ...........  4 
2. CAMPO DE APLICACIÓN  ................................ ................................ ................................ ............  4 
3. REFERENCIAS NORMATIVAS  ................................ ................................ ................................ ... 4 
4. DEFINICIONES  ................................ ................................ ................................ ..............................  5 
5. DISPOSICIONES GENERALES  ................................ ................................ ................................ .... 9 
6. ESPEC IFICACIONES DE LAS VIVIENDAS Y DESARROLLOS HABITACIONALES  ........  10 
7. SEGURIDAD OCUPACIONAL  ................................ ................................ ................................ ... 29 
8. SANCIONES  ................................ ................................ ................................ ................................ . 29 
9. DEROGACIÓN  ................................ ................................ ................................ .............................  29 
10. OBSERVANCIA  ................................ ................................ ................................ ...........................  30 
11. ENTRADA EN VIGENCIA  ................................ ................................ ................................ ..........  30 
12. ANEXO  ................................ ................................ ................................ ................................ ..........  30 
 
 
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INFORME  
 
En la discusión y aprobación de la Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense denominada NTON 
12 012 – 20 Vivienda y Desarrollos habitacionales , estuvo integrado por representantes de las 
siguientes instituciones y organizaciones:   
 
CADUR    Hilaria Salinas  
ANIA     Luz de María Lovo  
UNAN     Marythel Garache  
INVUR    Isaac Boza  
ALMA     Andrea García  
ALMA     Leonardo Icaza  
MTI    Ligia Calderón  
MTI    Ana María Núñez  
INIFOM    Néstor Lacayo  
ANA     Mónica Guanopatín  
MARENA    Heydi Vallecillo  
MARENA    Aníbal González  
ENATREL    Bella Firayner  
MIFIC     Merilu Mendoza  
MIFIC     Karla Brenes Sirias  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NOTA . Para efectos de esta norma se utilizará como separador de decimales la “,” de conformidad a la 
NTON 07 004 – 01 Norma Metrológica sobre el Sistema Internacional de Unidades (SI).  
 
 
Esta norma  fue aprobada por el Comité Técnico en su última sesión de trabajo el día 15 de 
diciembre  del 2020.  
 
 
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1. OBJETO  
 
Establecer las disposiciones y requisitos técnicos para el planeamiento, diseño arquitectónico, 
construcción y producto final de la vivienda y  desarrollos habitacionales.  
 
2. CAMPO DE APLICACIÓN  
 
Aplica al planeamiento, diseño, gestión, ejecución y construcción en materia de vivienda, 
vialidad y equipamiento urbano, tanto en nuevos proyectos de desarrollo habitacional como en 
renovación urbana; así  como el desarrollo de una vivienda, renovación o mejora de la misma, 
ejecutadas por personas naturales o jurídicas, públicas o privadas.  
 
NOTA . En el caso de los proyectos de viviendas y desarrollos habitacionales que se encuentren ubicados 
dentro del perímetro establecido como Centro Histórico de la ciudad, deberán regirse conforme los planes 
especiales o regulaciones específicas de la zona establecidas por la Municipalidad correspondiente.  
 
3. REFERENCIAS NORMATIVAS  
 
Los siguientes documentos referenciad os son indispensables para la aplicación de este documento  
los cuales aplicaran en su versión vigente.  
 
3.1. Ley que Reglamenta el Régi men de la Propiedad Horizontal . 
 
3.2. NTON 12 011 - 13 Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Accesibilida d al Med io 
Físico . 
 
3.3. NTON 12 010 – 11 Parte 1. Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Diseño 
Arquitectónico. Generalidades . 
 
3.4. NTON 12 010 – 11 Parte 2. Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Diseño 
Arquitectónico. Directrices para un diseño accesible . 
 
3.5. NTON 12 010 – 13 Parte 3. Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Diseño 
Arquitectónico.  Criterios de Diseño Arquitectónico . 
 
3.6. Decreto 20 -2017 Sistema de evaluación ambiental de permiso y autorizaciones para el 
uso sostenible de los recursos naturales . 
 
3.7. Decreto 21 -2017. Reglamen to en el que se establecen las disposiciones para el vertido de 
aguas residuales . 
 
3.8. NTON 05 027 - 05 Norma Técnica Ambiental para regular los Sistemas de Tratamientos 
de Aguas Residuales y  su Reúso . 
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Página 5 de 32 3.9. Resolución No.CD -RT-028-2008 Norma para el Desarrollo de Proyectos de Agua Potable 
y Alcantarillado Sanitario de Centros Residenciales, Industr iales y Comerciales . 
 
3.10. NTON 05 010 – 98 Norma de Diseño de los Sistemas Domésticos y Particulares para el 
Tratamiento y Disposición de Aguas  Servidas . 
 
3.11. NTON 05 014 – 01 Norma técnica ambiental para el manejo, tratamiento y disposición final 
de los desechos sólidos no -peligrosos . 
 
3.12. Código de Instalaciones Eléctr icas de Nicaragua (CIEN) . 
 
3.13. NTON 22 002 – 09 Norma T écnica Obligatoria Nicaragüense,  Instalaciones de protección 
contra incendios . 
 
3.14. NTON 09 003 – 99 Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense para el diseño de 
abastecimiento y potabilización del agua.  
 
3.15. NTON 09 006 – 11: Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense . Requisitos Ambientales 
para la construcción, operación y cierre de pozos de extracción de agua.  
 
3.16. Reglamento Naciona l de la Construcción (RNC – 07). 
 
3.17. Resolución Ministerial MARENA, 013 -2008, “Criterios, regulaciones y requisitos 
ambientales obligatorios pa ra desarrollos habita cionales” . 
 
4. TÉRMINOS Y DEFINICIONES  
 
Para efectos de este documento aplican los términos y definiciones siguientes:  
 
4.1. Acera. Espacio comprendido entre la calzada y la línea de derecho de vía con sección 
transversal variable e integrada según el caso por el andén, caja de árbol o faja verde y cuneta o 
bordillo . 
 
4.2. Andén p eatonal. Elemento de la acera destinado para la circulación segura y cómoda de 
peatones; cuya superficie debe ser continua, libre de obstáculos y cualquier otro elemento qu e 
impida el paso. No pueden ser utilizados por ningún tipo de vehículo.  
 
4.3. Área b ruta. Es la superficie total del terreno en m² excluyendo como área no utilizable los 
derechos de servidumbre eléctricas y telefónicas, redes de infraestructura principal (potab le, 
sanitaria y pluvial), derechos de vía de los sistemas interurbanos y del sistema vial urbano 
existente en la localidad donde se realiza el proyecto, así como los derechos de vía de cauces 
(chuisles corrientes de agua, quebradas, arroyos, y otros simila res) derechos de vía de 
micropresas y embalses y aquellas otras áreas que siendo afectadas por fallas geológicas o 
pendientes del terreno mayor del 15% no son susceptibles de utilización; en el caso de los lugares 
donde la topografía natural predominante e s mayor a este valor, el desarrollador que quiera 
utilizarla como área bruta debe justificarla técnicamente con las respectivas obras de 
infraestructura necesarias.  
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4.4. Área comunal. Es la porción de tierra de una urbanización y proyecto de propiedad 
horizontal que incluye el equipamiento social.  
 
[FUENTE : NTN 12 001 – 11]. 
 
4.5. Área total de construcción.  Es la superficie en metros cuadrados de todas las plantas o 
niveles existentes o proyectados de las edificaciones incluyendo el área de sótanos y azoteas 
dentro de un lote de terreno. Para efectos de cálculo de área deben considerarse las dimensiones 
de cada planta a partir de las caras exteriores de las paredes del respectivo nivel, incluyendo los 
espacios techados abiertos o semi abiertos mayores de 1,50 m de ancho.  
 
4.6. Área de l otificación. Es la superficie total en metros cuadrados de lotes de terreno, con 
viviendas o sin ellas, que forman parte integral del Desarrollo Habitacional.  
 
4.7. Área d esarrollada. Es la superficie de terreno que corresponde a d esarrollos urbanos 
aprobados. También se considera como área desarrollada todo asentamiento humano existente 
dentro del poblado, que adoleciendo de aprobación, cuenta con acceso de dominio público, agua 
potable, energía eléctrica, drenaje sanitario y drena je pluvial. Se exceptúan los asentamientos 
humanos espontáneos.  
 
4.8. Área disponible para v ivienda. Corresponderá a lo que determine el FOS (Factor de 
Ocupación del Suelo) y el FOT (Factor de Ocupación Total) establecidos en el Plan Regulador o 
la normativa vi gente estipulada por la municipalidad, conforme Ley . 
 
4.9. Área para el depósito de desechos sólidos. Lugar equipado para depósito de basura en 
contenedores metálicos u otro tipo de materiales que no permitan el ingreso de agua, polvo ni la 
salida de olores.  
 
4.10. Área verde. Son  espacios de terreno utilizados para la plantación de diferentes especies 
de vegetación, con el objetivo de compensar los impactos causados al suelo por la construcción 
de viviendas o edificios, los cuales vienen a impermeabilizar las zonas  de emplazamiento de los 
mismos, disminuyendo estas obras la capacidad del suelo para la infiltración de las aguas.  
 
Las áreas verdes contribuyen para mantener equilibrio ecológico, ya que estas ayudan a mejorar 
el microclima de las zonas urbanizadas y dis minuyen la contaminación por dióxido de carbono 
entre otros.  
 
4.11. Autoridad Nacional Competente (ANC). Entidades del estado que en el ámbito de su 
competencia están facultadas para ejercer actividades de regulación en base a la legislación 
nacional vigente.  
 
[FUENTE: NTON 28 003 – 18]. 
 
4.12. Calzada. Componente de la vía destinado a la circulación de vehículos.  NTON 12 012 - 20 
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[FUENTE: Plan Regulador de Managua: Reglamento del Sistema Vial y Estacionamiento de Vehículo ]. 
 
4.13. Callejones v ehiculares. Son las áreas de circulación destinadas principalmente al tráfico 
vehicular interno y que tienen origen y destino en calles de servicio local o en retornos.  
 
4.14. Calles de servicio l ocal. Son las áreas de circulación destinadas principalmente a la 
distribución interna del tráfico de vehíc ulos del proyecto, con acceso directo a las propiedades 
adyacentes a la vía, debiendo tener origen y destino en una vía del sistema vial existente 
establecidos en el Plan Regulador o la normativa vigente estipulada por cada municipalidad, 
conforme Ley.  
 
4.15. Cauce (chuisles, quebradas, arroyos y otros similares). Depresión a cielo abierto en forma 
de zanja, natural o revestido, destinado a la circulación de corrientes pluviales que confluyen en 
un punto obligado de concentración . 
 
4.16. Cota de inundación o de desbordamiento. Es el nivel de corriente de cualquier cuerpo de 
agua, permanente o intermitente que se tienen de referencia para poder alertar a la población y 
corresponde a los niveles a ´partir de los cuales se empieza a afectar las zonas urbanas.  
 
4.17. Derec ho de vía. Es aquella zona comprendida entre dos líneas definidas de propiedad, 
dedicadas para uso público ya sea este, pistas, avenidas, calles, caminos, carreteras o cualquier 
otro servicio público de paso.  
 
[FUENTE: NTN 12 001 - 11]. 
 
4.18. Desarrollo h abitacional. Son proyectos de viviendas, bajo la modalidad de urbanización, 
fraccionamiento, condominio (régimen de propiedad horizontal)sean estos proyectos nuevos o de 
renovación urbana; cuya finalidad es brindar a los moradores una mejor calidad de vida  en los 
cuales la población pueda satisfacer sus necesidades de la vida diaria, con una mezcla balanceada 
de usos del suelo para vivienda, servicios comunitarios y recreación, entre otros, a una 
distancia/tiempo razonable en un ambiente agradable y seguro.  
 
4.19. Desarrollo u rbano. Es un conjunto de obras de infraestructura y edificación que tienen por 
objeto cambiar y mejorar el medio ambiente. Se sub divide en: urbanización, fraccionamiento 
urbano, proyecto de propiedad horizontal y renovación urbana.  
 
[FUENTE:  Reglamento de Desarrollo Urbano para el Área del Municipio de Managua, 1982] . 
 
4.20. Escalera de emergencia. Sirve para evacuar un edificio en caso de incendio u otro tipo de 
catástrofe. Suele estar situada en el exterior de la edificación, o en el interior de un recinto 
protegido mediante muros y puertas resistentes al fuego.  
 
4.21. Escalera tipo escala. Son escaleras que se localizan en el interior y exterior de edificios 
para efectos de mantenimiento técnico y de utilería.  
 
4.22. Factor de Ocupación del Suelo (FOS). Es la relación entre el área de ocupación de suelo y 
el área del lote del terreno.  NTON 12 012 - 20 
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[FUENTE : NTN 12 001 – 11] 
 
4.23. Factor de Ocupación Total (FOT). Es la relación entre el área total de construcción y el 
área del lote del terreno.  
 
[FUENTE : NTN 12 001 – 11]  
 
4.24. Faja v erde. Componente de la acera destinado a la separación entre el tráfico automotor y 
los peatones, el cual es usado para la vegetación y caja de árbol. Sus características no deberán 
interferir con el funcionamiento de las obras de infraestructura.  
 
[FUENTE:  MOD, Plan Regulador de Managua: Reglamento del Sistema Vial y Estacionamiento de 
Vehículo, Se adiciona lo siguiente: “ y caja de árbol. Sus características no deberán interferir con el 
funcionamiento de las obras de infraestructura” ] 
 
4.25. Fraccionamient o. Es toda subdivisión o lotificación de tierras urbanas en áreas 
desarrolladas, no mayor de 10 lotes de terreno. El fraccionamiento será simple si sólo incluye la 
lotificación y compuesto si involucra aperturas de áreas de circulación.  
 
4.26. Lote de t erreno. Superficie de terreno continuo resultante del proceso de subdivisión del 
suelo o de la fusión de dos o más lotes de terreno.  
 
4.27. Producto f inal. Vivienda y Desarrollo Habitacional totalmente construido en óptimas 
condiciones para su habitabilidad, conforme a lo establecido en la legislación Nacional vigente, 
relativa a la materia.  
 
4.28. Redes de i nfraestructura. Sistemas de agua potable, aguas negras, drenaje pluvial, 
electricidad y otras, que se localizan en áreas de circulación pública y servidumbres de paso.  
 
4.29. Retornos. Son las áreas de circulación destinadas a facilitar las maniobras de los vehículos 
para regresar por la misma vía cuando estas no tengan otras salidas.  
 
4.30. Urbanización. Conjunto de nuevas obras realizadas para el trazado y acondicionamiento 
de una o varias parcelas, mediante vías de comunicación, dividido en áreas destinadas al dominio 
público como áreas comunales y privado, integrado por lotes de terreno, dotados de 
infraestructura básica, aptos para construir edificaciones en condiciones de habitabi lidad, según 
lo establecido en el Plan Regulador o la normativa estipulada por cada municipalidad.  
 
4.31. Usos m últiples. Ambiente social y de servicio dentro de la vivienda destinado a diversas 
actividades, acorde a las necesidades de los usuarios de la vivienda exclusiva de interés social.  
 
4.32. Vivienda de Interés Social (VIS). Es aquella construcción habitacional co n un mínimo de 
espacios habitables de treinta y seis metros cuadrados (36,00 m2), la cual debe ser certificada por 
el INVUR.  
 
4.33. Vivienda Estándar (VES). Es aquella vivienda que no es certificada como vivienda de 
interés social por el INVUR.  NTON 12 012 - 20 
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4.34. Vivienda Indiv idual o Unifamiliar. Vivienda que se desarrolla en un lote de terreno de 
forma individual a ser ocupada por una familia, cuenta con acceso público. Pueden ser aisladas, 
pareadas o adosadas.  
 
4.35. Vivienda Multifamiliar (VMU). Se consideran viviendas multifamili ares a un conjunto o 
la formación progresiva de dos o más viviendas, bajo el régimen de condominio. Es el conjunto 
de viviendas que se agrupan en una estructura común de uno o varios niveles, pudiendo darse una 
o varias viviendas colectivas en un lote.  
 
4.36. Vivienda. Espacio habitable techado integrado por áreas interiores y exteriores propias 
para desarrollar las funciones vitales básicas de un grupo familiar.  
 
5. DISPOSICIONES  GENERALES  
 
5.1. En el diseño y construcción de los proyectos de vivienda y desarrollos ha bitacionales se 
deben cumplir las Leyes, Reglamentos, Decretos, Acuerdos y Resoluciones Ministeriales que 
atañen a la materia; así como las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial, Plan de 
Desarrollo Urbano, Plan de Gestión de Riesgo, el Plan Re gulador, Ordenanzas, Acuerdos, 
Resoluciones y Bandos aplicables  del municipio correspondiente . 
 
5.2. El diseño y ejecución de cualquier proyecto de desarrollo habitacional deberá contar con 
la aprobación de la Oficina de Urbanismo o en su defecto con la aprobac ión de la oficina que 
ejerza la función de la administración y control urbanístico de la Municipalidad correspondiente.  
 
5.3. Todo desarrollo habitacional, debe requerir de la aprobación del aval ambiental emitido 
por MARENA. El cual establece restricciones qu e deberán ser cumplidas por los desarrolladores 
de los proyectos, de acuerdo a normativas aplicables establecida s por la misma.  Para cada caso 
específico, se establecerán restricciones técnicas y ambientales en áreas propensas a situaciones 
de riesgo, área s protegidas, presencia de cuerpos de aguas superficiales y subterráneas y áreas 
donde la cobertura vegetal sea muy densa.  
 
El Emplazamiento de la vivienda. En terrenos co n pendientes superiores al 15% para la 
construcción de viviendas y desarrollos habita cionales, MARENA determinará los 
requerimientos técnicos de conformidad a lo establecido en la Resolución 013 – 2008 para la 
ejecución del P royecto . 
 
5.4. Los proyectos de desarrollo habitacional no podrán ser modificados sin la justificación 
técnica y aprobación de la Municipalidad y podrán ser realizados por etapas, siempre y cuando se 
presente el diseño total del proyecto y aun cuando el total de las obras de infraestructura no 
estuviesen terminadas; a solicitud del urbanizador, se declarará la habita bilidad del sector o 
sectores cubiertos por las referidas obras, siemp re que éstas se hayan ejecutado  por bloques 
completos, previa autorización de la Municipalidad.  
 
5.5. Todo proyecto de desarrollo habitacional debe contar con la factibilidad y aprobación 
técnica de las Autoridades Competentes en materia de prestación y regulación de los servicios de NTON 12 012 - 20 
Página 10 de 32 agua potable, perforación de pozos, alcantarillado sanitario o sistemas alternativos para el 
saneamiento, recolección de desechos sólidos domésticos, sistemas de  drenaje pluvial, energía 
eléctrica; además de los estudios de vialidad, diseño estructural y o tros que requiera la ANC  
según la complejidad del proyecto.  
 
5.6 El Ministerio de Transporte e Infraestructura conforme la  Ley Reguladora de la Actividad  
de Diseño y  Construcción y su Reglamento, otorga la Licencia de Operación previo 
cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley y su Reglamento, como requisito 
indispensable para realizar en el país las actividades de Diseño y Construcción por las personas 
naturales o jurídicas, nacionales y extranjeras que se dediquen a dichas actividades en cualquiera 
de las especialidades: Obras Verticales, Obras Horizontales y Obras Mixta s (Verticales y 
Horizontales). En el caso de los profesionales que se dedican a la acti vidad de diseño estructural, 
estos deberán contar con la Licencia de Operación de Diseño y Construcción especificando dicha 
especialidad.  
 
5.7 El Ministerio de Transporte e Infraestructura, a solicitud de otras Entidades Públicas o 
cualquier otra parte interes ada, podrá realizar acompañamiento técnico para verificar que los 
materiales de construcción, previo a su utilización en los proyectos de viviendas y desarrollos 
habitacionales, cumplan con lo dispuesto en las Normas Técnicas Obligatorias Nicaragüenses 
vigentes relacionada a los mismos en cuanto a su fabricación, distribución o importación.  
 
5.8 El Ministerio de Transporte e Infraestructura podrá realizar inspección en los proyectos de 
vivienda y desarrollos habitacionales ejecutados con los sistemas constructi vos avalados por la 
institución. Dicha inspección se realizará en coordinación con los representantes de las empresas 
y/o instituciones durante el inicio de las obras; esto con el fin de verificar en el sitio el correcto 
uso del sistema acorde a las especi ficaciones técnicas presentadas y que no hayan sufrido 
modificaciones de carácter de diseño y constructivo; entre otros aspectos se verificarán: el 
sistema de fundaciones (disposición y armado del acero de refuerzo), control de calidad de los 
materiales ut ilizados (especificaciones técnicas), detalles constructivos y buenas prácticas. En 
dependencia del resultado de dicha inspección se emitirá el aval quinquenal del sistema 
constructivo al término de vencimiento del primer aval que es por un año. Si durante  la 
inspección se determinasen inconsistencias con el modelo aprobado, la empresa deberá corregir 
las mismas y el próximo aval será emitido nuevamente sólo por el período de un año.  
 
6. ESPECIFICACIONES  DE LAS VIVIENDAS Y DESARROLLOS 
HABITACIONALES  
 
6.1. Vivienda . Aplica  a todas las viviendas tanto individuales como en desarrollos 
habitacionales. Los indicadores sobre la ubicación y tamaño de la vivienda, con respecto al 
tamaño del lote, se encuentran definidos en la siguiente tabla:  
 
 
 
 
 
 
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Página 11 de 32 Tabla No. 1  
Dimensiones  mínimas  de lotes de terrenos para vivienda unifamiliar y multifamiliar  
 
Concepto  Lote A  Lote B  Lote C  Lote D  Lote E  
Área de lote s mínimos  105,00 m2 
Lote Esq.  135,00 
m² 170,00 m ²  
 Lote Esq. 200,00 
m² 210,00 m2 
Lote Esq. 250,00 
m2 300,00 m2  
Lote Esq. 400,00 
m2 Mayor de 
525,00 m2 
Frente m ínimo lote intermedio  7,00 m.  8,50 m. 8,40 m. 12,00 m – 
14,00 m.  15,00 m  
Fondo m ínimo  lote intermedio  15,00 m.  20,00 m.  25,00  m. 25,00 m.  35,00 m  
Frente mínimo lote e squinero  9,00 m.  10,00 m.  10,00 m.  15,00 m - 
16,00 m. 20,00 m  
FOS Máximo  Unifamiliar  
Con Letrina  
Sin Letrina   
NA 
0,60  
0,45 
0,60  
0,55 
0,60  
0,55 
0,60  
0,55 
0,60 
 Multifamiliar - 
2 plantas  NA NA 0,50 0,50 0,50 
 Multifamiliar - 
3 plantas  NA NA NA 0,50 
0,50 
 Multifamiliar 
mayor a 3 
plantas  NA NA NA NA 
FOT Máximo  Unifamiliar  
Con Letrina  
Sin Letrina   
NA 
1,00  
0,90 
1,20  
1,10 
1,20  
1,10 
1,20 1,20 
 Multifamiliar - 
2 plantas  NA NA 1,00 1,00 1,00 
 Multifamiliar - 
3 plantas  NA NA NA NA 1,50 
 Multifamiliar 
mayor a 3 
plantas  NA NA NA NA 2,50 
Retiros 
Mínimos  Frontales  2,00 m  2,00 m  2,00 m  3,00 m  3,50m  
 Retiros laterales  2,00m y  
0,05 m*  2,00m y 0,05 m*  2,00m y 0,05 m*  3,00m y 0,05 m**  3,50m y 
0,05 m***  
 De Fondo  3,00 m  3,00 m  3,00 m  3,00 m  3,50m 
 
 
 
 
NOTAS.  
 
1. NA: No Aplica.  
 
2. La relación frente – fondo de los lotes de terreno, debe estar comprendida en la proporción de 1: 
1,50 - 1:3,00. 
 
3. Estas dimensiones de lotes de terreno para vivienda no deben contradecir las normativas 
urbanísticas vigentes de la municipalidad que le corre sponda.  
 
4. Los lotes de terreno esquineros deben medir en uno de sus linderos frontales la longitud del frente 
mínimo exigido, más la diferencia entre el retiro frontal y el retiro lateral de la zona.  
 NTON 12 012 - 20 
Página 12 de 32 5. *2,00 m mínimo en uno de los linderos conforme al Códig o Civil y 0,05 m conforme lo 
establecido para este fin en el Reglamento Nacional de Construcción vigente, en el otro lindero.  
 
6. **3,00 m mínimo en uno de los linderos y 0,05 m en el otro lindero, conforme lo establecido para 
este fin en el Reglamento Nacion al de Construcción vigente, para edificios hasta dos plantas.  
 
7. ***3,50 m mínimo en uno de los linderos y 0,05 m en el otro lindero, conforme lo establecido 
para este fin en el Reglamento Nacional de Construcción vigente para edificios hasta tres plantas.  
 
8. Para Multifamiliares a partir de la tercera planta se deberá conservar el retiro de 3,50 m 
debiéndose incrementar adicionalmente a este: 0,50 m hasta la quinta planta.  
 
9. En Centros Históricos los retiros frontales, se regirán por el plan especial municipal que se 
determine para la zona patrimonial.  
 
10. Esta tabla aplica para aquellas municipalidades donde no exista Plan de Desarrollo Urbano o Plan 
Regulador. Las municipalidades que cuenten con su respectivo plan de desarrollo urbano o plan regulador 
deben aplic ar los parámetros establecidos en los mismos, para los indicadores de ocupación por tamaño de 
lote para vivienda.  
 
11. La vivienda de interés social, también podrá ser construida en más de un nivel y en edificios 
multifamiliares, debiendo respetar lo estipulad o en la presente tabla y en el acápite de multifamiliares.  
 
12. El lote C, D y E aplica para la vivienda multifamiliar de 2 y 3 plantas.  
 
13. El lote E aplica para la vivienda multifamiliar de 3 plantas o más.  
 
14. En las zonas ambientalmente frágiles el FOS y FOT será regido de acuerdo a lo estipulado por 
MARENA . 
 
15. En el caso del municipio de Managua el FOS y FOT se rige por lo establecido en el Reglamento 
de Zonificación y Uso del Suelo para el Área del Municipio de Managua vigente en su tabla “b” 
Ocupación y subdi visión del suelo.  
 
6.1.1.  Clasificación de la vivienda.  
 
Las viviendas sujetas a esta normativa, se clasifican en viviendas de interés social y viviendas 
estándar , las cuales se pueden tipificar en viviendas unifamiliares o viviendas multifamiliares.  
 
6.1.1.1.  Módulo Bási co 
 
Es un concepto de vivienda progresiva, que permite al beneficiario ampliarla de acuerdo a sus 
necesidades y recursos económicos. Cuenta con un área construida que oscila entre 21,00 m² y 
36,00 m² de superficie, incluye un área de usos múltiples y un nú cleo húmedo.  
 
6.1.1.2.  Vivienda de Interés Social (VIS)  
 
La Vivienda de Interés Social debe incluir como mínimo un área de usos múltiples, dos 
dormitorios y la unidad sanitaria. Su diseño debe prever los detalles necesarios para las 
ampliaciones futuras y/o posibilidad de cambios en los ambientes; quedando sujetas las mejoras 
dentro de los límites del lote de terreno respetando el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y el NTON 12 012 - 20 
Página 13 de 32 FOT (Factor de Ocupación Total). La vivienda de interés social, debe cumplir con los ambi entes 
mínimos establecidos en la Tabla No. 2  
 
6.1.1.3.  Vivienda estándar (VES).  
 
Es la vivienda cuyo espacio habitable es integrado por áreas interiores y exteriores propias para 
desarrollar las funciones vitales de un grupo familiar y la cual no esté certificada como vivienda de 
interés social (VIS) por el INVUR.  
 
6.1.2.  Dimensiones de ambientes.  
 
El área y dimensionamiento mínimo de los ambientes o espacios en la vivienda, debe sujetarse a 
las regulaciones incorporadas a esta norma y en las siguientes t ablas. Las dimens iones  se refieren 
a la superficie útil y no incluyen grosor de pared.  
 
 
Tabla No. 2  
Dimensiones mínimas de los ambientes  
Tipo  Ambientes  Ancho 
mínimo  Área 
mínima*  Vivienda  
VIS/VES  Usos Múltiples (sala, comedor, cocina)  3,00 m  15,00 m2 
Dormitorio 1  3,00 m   9,00 m2 
Dormitorio 2  3,00 m   9,00 m2 
Unidad Sanitaria  1,20 m   3,00 m2 
Total de área  36,00 m2 
Notas:  
*La unidad sanitaria incluye inodoro, ducha y lavamanos.  
Para complementar la vivienda se deben considerar las áreas de los ambientes 
siguientes:  Ambientes 
Complementa
rios  de la 
vivienda  Dormitorio 3  3,00 m  12,00 m2 
Sala 3,00 m  10,80 m²  
Comedor  3,00 m  10,80 m²  
Cocina  1,80 m  5,40 m²  
Lava y Plancha  1,65 m  4,95 m²  
Cuarto de Servicio  2,30 m  7,245 m²  
 
 
NOTAS . 
 
1. El área y dimensionamiento mínimo de los ambientes o espacios en la vivienda, deben sujetarse a 
las regulaciones incorporadas a esta norma. Las dimensiones se refieren a la superficie útil y no incluyen 
grosor de pared.  
 
2. En el caso de ambientes no definidos tales co mo: estudios, terrazas , entre otros, deberán estar en 
correspondencia con el diseño arquitectónico de la vivienda y garantizar condiciones de habitabilidad para 
sus usuarios.  
 
 
 NTON 12 012 - 20 
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6.1.3.  Condiciones de diseño de la Vivienda de Interés Social y Vivienda Estándar  
 
Las siguientes condiciones de diseño aplican tanto para la vivienda unifamiliar como para la 
vivienda multifamiliar.  
 
6.1.3.1.   Altura libre . La altura libre mínima de las viviendas será de 2,44 m cuando el 
techo sea inclinado o plano; la altura se referirá al nivel de piso terminado y a la altura del cielo 
raso o a su proyección.  
 
6.1.3.2.   Ancho de pasillo.  En el caso de las viviendas de interés social, el ancho mínimo 
del pasillo interno debe ser  de 0,90 m.  
 
En las viviendas estándar el pasillo  debe ser como mínimo de 1,20 m;  siempre que s ea posible, 
debe integrar el espacio de circulación a otro de función principal o incorporar en él otra función 
como el almacenaje.  
 
6.1.3.3.   Paredes medianeras . En el caso de que se construyan paredes medianeras en 
viviendas pareadas o adosadas, se debe utilizar material aislante del ruido.   
 
6.1.3.4.   Retiros entre viviendas . Los retiros mínimos entre viviendas de conformidad con 
el Reglamento Nacional de Construcción vigente son de 0,10 m; (0,05cm a cada lado del lindero 
lateral), con excepción de aquellos municipios que tengan su propia normativa en la materia.   
 
En caso que se requiera iluminación y ventila ción de la vivienda el retiro mínimo debe ser de 
2,00 m, conforme lo especifica el Código Civil, o en su defecto lo que tenga establecido cada 
municipalidad.  
 
6.1.3.5.   Iluminación y ventilación . Se debe garantizar en cada ambiente de la vivienda el 
área de ventanas mínima necesaria para satisfacer los requerimientos de iluminación y 
ventilación natural según su función.  
 
En el Anexo A , de la p resente norma se establecen disposiciones  relativas a los aspectos de 
eficiencia energética en las viviendas.  
 
6.1.3.6.   Área mínima de vanos.  Debe  ubicarse de forma que garantice una distribución lo 
más uniforme posible tanto de la iluminación, co mo del flujo del aire al interior, para lo cual, ésta 
deberá distribuirse en al menos, dos vanos o ventanas situados lo más distante posible entre sí. 
Siempre que sea posible se ubicará n ventanas en paredes opuestas para favorecer la ventilación 
cruzada, o  en su defecto, en paredes adyacentes.  
 
6.1.3.7.   Ventanas.  Las ventanas deben diseñarse de modo que el área del vano sea como 
mínimo el 15% de la superficie útil del ambiente que limitan, siendo el 50% para iluminación y el 
otro 50% para ventilación natural, en algunos casos previa justificación, estará en función  de la 
región geográfica donde se realice el proyecto. El área de ventanas en ambientes y locales con 
profundidades mayores a 5,00 m, requerirá de dos fuentes de iluminación.  
 
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Tabla No. 3  
Altura del nivel inferior de ventanas, según ambientes  
Ambiente  Altura mínima  
Sala 1,20 m 
Dormitorio  1,00 m 
Cocina  1,00 m 
Baños  0,30 m 
 
NOTA. Se recomienda para el ambiente del baño una  altura del nivel inferior de ventanas de 1, 80m. 
 
Las alturas se refieren al nivel de piso terminado interior (NPT).  
 
La altura mínima de las ventanas puede iniciar a partir del NPT según el diseño y necesidades del 
proyecto, debidamente justificado.  
 
En caso que la vivienda incluya patios, deberá cumplir con lo establecido en la NTON 12 010 – 
13. 
 
6.1.3.8.   Dimensiones Mínimas en  Vanos y Puertas.  Las puertas de la vivienda deben tener 
como mínimo las dimensiones indicadas en la siguiente tabla.  
 
Tabla No. 4  
Dimensiones mínimas de puertas  
Descripción  Acceso principal  Dormitorios  Servicios 
higiénicos  
Ancho de Hoja  0,900  m 0,800 m  0,700 m  
Ancho de Vano  0,970  m 0,870 m  0,770 m  
Alto de Hoja  2,100  m 2,100  m 2,100  m 
Alto de Vano  2,135 m  2,135 m  2,135 m  
 
NOTA S. Para v iviendas accesibles se deberá cumplir con lo establecido en la NTON 12 011 – 13. 
 
1. Las alturas deben referirse al nivel de piso terminado interior (NPT).   
 
2. Las puertas sujetas a estas dimensiones se refieren a los ambientes: acceso principal a la 
vivienda, dormitorios y servicio higiénico con ducha.  
 
3. Se debe evitar desnivel de piso en el área de abatimiento de puertas. Si existe el desnivel, 
debe dejarse un área de piso igual o mayor a 1,20 m por todo el ancho de la puerta.  
 NTON 12 012 - 20 
Página 16 de 32 4. El tipo de manija recomendable es el de palanca o de presión, situados a una altura entre 
0,80 m y 1,05 m del NPT. Esta contrastará con el color de la puerta, que permita su fácil 
localización.  
 
6.1.3.9.   Instalaciones  de redes internas de servicios básicos . Las viviendas estarán 
provistas de instalaciones eléctricas, agua pot able y sanita ria, deberán estar , empotradas en 
paredes y techos. Se preverá la ubicación del medidor  de energía eléctrica en un lugar protegido y 
visible.  
 
1. Cada espacio tendrá al menos una salida para luminaria, con su correspondiente 
interruptor y se tendrá en cuenta lo siguiente:  
 
a. En espacios de uso múltiple, se usarán al menos dos salidas.  
 
b. La iluminación principal será preferiblemente colocada en el techo.  
 
c. En espacios donde la relación largo/ancho es igual o mayor que 1,5 y la superficie es 
mayor que 12,00 m2, se usarán dos salidas.  
 
d. Los interruptores se situarán a una altura de 1,20 m sobre el NPT.  
 
2. Se preverán salidas para tomacorrientes dobles en todos los espacios habitables, excepto 
en ambientes con profundidad menor que 1,20 m. Se ubicarán al menos dos salida s para 
tomacorrientes en los siguientes casos:  
 
a. Sala de estar con superficie útil mayor que 12,00 m².  
b. Dormitorio con superficie útil igual o mayor que 9,00 m².  
c. En cocinas.  
 
3. El Sistema de Agua Potable dispondrá de una espera para la instalación de un medidor en 
un lugar accesible para su fácil lectura, fuera de la circulación vehicular.  
 
4. Las aguas grises y negras serán recogidas mediante una conducción d e diámetro y 
pendiente adecuada  que verterá por gravedad al alcantarillado sanitario, o en su defect o al sistema  
de tratamiento apr obado por la ANC .  
 
6.1.3.10.  Protección contra incendios.  Todo desarrollo habitacional o construcci ón de 
vivienda debe contar con el debido sistema de protección contra incendios, según lo indicado en 
la NTON 22 002  – 09. 
 
6.1.3.11.  Otras condiciones. Los proyectos de desarrollo habitacional urbano para vivienda 
unifamiliar deben cumplir además las condiciones establecidas para proyectos de vivienda 
multifamiliar en los referente a estacionamientos y recipiente para basura en calles y áreas  
comunales.  
 
6.1.4.  Vivienda multifamiliar  
 NTON 12 012 - 20 
Página 17 de 32 El desarrollo y ejecución de los edificios multifamiliares debe cumplir con lo establecido en la 
Ley que Reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal.  
 
6.1.4.1.  Clasificación de los edificios multifamiliares.  
 
Se clasifican en tres tipos:  
 
1. Vertical. Corresponde a aquellos proyectos construidos en más de un piso, en donde las 
propiedades individuales ocupan distintos pisos.  
 
2. Horizontal. Corresponde a proyectos diseñados con propiedades individualizadas, con uno 
o más pisos par a una misma vivienda, pudiendo ser casas aisladas o en hileras.  
 
3. Mixto. En donde se dan ambas formas (vertical y horizontal) en un mismo lote de terreno . 
 
6.1.4.2.  Retiros entre edificios.  
 
La distancia entre las elevaciones  de edificios multifamiliares se detalla a continuación en la 
siguiente t abla: 
 
Tabla No. 5  
Relación entre alturas y retiros según el número de pisos del Edificio  
No. de pisos  Altura m  Retiro  m  Diferencia de 
retiro  
1 - 3 
3,00 – 18,00  3,50 0,50 
4 4,00 0,50 
5 4,50 0,75 
6 
18,00 – 27,00  5,25 0,75 
7 6,00 0,75 
8 6,75 1,00 
9 
27,00 – 36,00  7,75 1,00 
10 8,75 1,00 
11 9,75 1,25 
12 36,00  11,00  1,25 
13 12,25  1,25 
 
NOTAS.   
 
1. Se toma como referencia que cada piso tiene una altura de 3,00m de altura.  
 
2. La diferencia de retiro irá en aumento cada 3 pisos, a partir del tercer piso, a razón 
de 0,25 en donde se irá adicionando al retiro anterior.  
 
3. La altura de las edificaciones que se desarrollen en áreas protegidas será inferior a 
la altura del dosel de lo s árboles.   
 
 
 NTON 12 012 - 20 
Página 18 de 32 6.1.4.3.  Ambientes de uso compartido.   
 
Los edificios multifamiliares cuentan con áreas compartidas de acuerdo a lo establecido a 
continuación:  
 
6.1.4.4.  Vestíbulos  y pasillos de circulación.  Los edificios deben de tener un área de 
recepción y sala de espera inmediata a la sala de acceso principal que no sea el área de pasillos, 
vestíbulos ni escaleras. Debe permitir una inmediata comunicación visual y física con la 
circulación vertical del ed ificio. Esta no podrá ser menor de 9,00  m2 para un edificio de hasta 20 
viviendas.  
 
Los edificios podrán tener vestíbulos cuya área mínima será equivalente al área de recepción y 
espera y uno de sus lados no será menor a 2,40 m.  
 
El acceso y salida princip al del edificio deberá contar con puertas dobles, cuyo ancho mínimo 
libre será de 2,40 m y debe tener una alt ura mínima de 2,10 m  y la distancia máxima de la última 
vivienda a la puerta no podrá ser mayor a 30, 00 m. El edificio debe de contar con una puert a de 
emergencia cada 25,00 m por piso.  
 
6.1.4.5.  Itinerarios verticales.  Los espacios de circulación vertical se componen de 
elementos que permiten la comunicación entre espacios situados a distintos niveles de pisos en 
las edificaciones.  
 
Los edificios que tengan más de un nivel de piso, aun cuando existan elementos de circulación 
mecánica, deben contar con escaleras que comuniquen a todos sus niveles; además escaleras de 
emergencia.  
 
Todas las edificaciones de más de tres plantas deben contar con escalera principa l, de 
emergencia, y de servicio y/o mantenimiento.  
 
6.1.4.6.  Escalera Principal. Estará ubicada en un lugar céntrico de fácil acceso. Los 
descansos de las escaleras deben tener un ancho mínimo equivalente al ancho libre del pasillo. Se 
calculará el número necesario de escaleras principales, debiendo considerar que entre una 
escalera y otra, la distancia no será mayor de 50,00 m.  
 
6.1.4.7.  Escalera de emergencia. Debe ser ubicada de manera que permita a los usuarios en 
caso de emergencia salir del edificio en forma r ápida y segura; debe desembocar a la acera, al 
nivel de suelo o en vía pública amplia y segura hacia el exterior . Podrán ser externa hasta una 
altura de cinco plantas y en ningún caso se permiten escaleras tipo caracol y deben estar ubicadas 
a 25,00 m como  máximo de otra escalera. Para seis plantas a más se deben diseñar en el interior 
del edificio, garantizando que estas cuenten con sistema de presurización. Deben tener un ancho 
mínimo de 1,20 m, el descanso será igual al ancho de la escalera. Tendrán una huella mínima de 
0,30 m y una contrahuella de 0,17 m. Serán de materiales sólidos, anti -derrapante e 
incombustible.  
  
 NTON 12 012 - 20 
Página 19 de 32 Las escaleras de emergencia y el acceso a sus puertas, no podrán ser obstaculizadas, su acceso 
será indicado por letreros permanentes y señ ales perfectamente visibles. Las puertas deben ser, de 
contacto con resistencia al fuego.  
 
Todo edificio multifamiliar debe contar con escalera de emergencia, la cual  debe cumplir con lo 
establecido en la NTON 12 011 – 13. 
 
6.1.4.8.  Escalera de servicio y mantenim iento. Podrán ser de uso interno y externo. Para 
uso interno deben ser de 1,20 m. mínimo de ancho, huella y contra huella establecidas 
anteriormente. Para uso externo se podrá utilizar la escalera tipo escala hasta 90 grados con 
longitudes mayores a 3,00 m , tendrán un ancho mínimo de 0,70 m, el espacio entre peldaños será 
de 0,25 m máximo y estarán separados a 0,15 m mínimo de la pared. Deben de estar provistas de 
una protección horizontal, en forma semicircular, con una separación máxima de 0,85 m, fijada a 
la pared.  
 
Las escaleras de servicio y mantenimiento deben cumplir con lo establecido en la NTON 12 011 
– 13. 
 
NOTA.  Para uso externo se podrá utilizar la escalera tipo escala hasta 90 grados con longitudes mayores a 
tres metros tendrán ancho mínimo de 070 m el espacio entre peldaño será de 025 m máximos y estarán 
separados a 015 m mínimos de la pared deben estar provis tas de una protección horizontal en forma 
semicircular con una separación máxima de 0 ,85 m fijada a la pared  
 
Todo edificio multifamiliar de tres (3) o más niveles debe contar con ascensor . En caso de un 
edificio de dos plantas, además de la escalera debe contar con rampa. En caso de contar con 
ascensor, la escalera es obligatoria y la rampa es opcional.  
 
6.1.4.9.  Itinerarios horizontales.  Los itinerarios horizontales pueden ser itinerarios externos 
e itinerarios internos, debiendo cumplir las siguientes condiciones : 
 
Itinerarios externos. Los itinerarios externos que conduzcan a los edificios multifami liares 
deberán dar continuidad  al itinerario principal de  la calle de acceso, tendrán un  ancho mínimo 
libre de 1,50 m y una altura libre mínima 2,44 m a NPT.  
 
6.1.4.10.  Itinerarios internos . Los itinerarios internos en los edificios m ultifamiliares tendrán 
un ancho mínimo libre de 1,50 m y una altura mínima 2,44 m del  NPT. El recorrido máximo 
entre un itinerario y una escalera (principal o de eme rgencia) no podrá ser may or de 60,00 m.  
 
6.1.4.11.  Estacionamientos.  Se deberá considerar como mínimo un espacio de 
estacionamiento (cajón), por cada 60,00 m2 de construcción, y un espacio de estacionamiento por 
cada 60,00 m2 adicionales; además por cada 10 viviendas debe incrementarse un e spacio de 
estacionamiento, asignándolo al uso de visitantes.  
 
Las puertas de acceso a los estacionamientos deben abrir hacia su interior, con el fin de proteger  a 
los peatones que cruzan frente a ellas y obtener visibilidad hacia el exterior.  
 
Las especificaciones técnicas para el diseño de estacionamiento en el exterior o en el interior de 
los edificios (sótanos), están contenidas en la NTON  12 010 - 13. NTON 12 012 - 20 
Página 20 de 32  
6.1.4.12.  Sótano . Se permitirán un máximo de 3 plantas de sótano, pudiendo desarrollarse 
más plantas de forma justificada ante la alcaldía municipal correspondiente. La altura libre de las 
plantas en los sótanos será al menos de 2,44 m.  
 
Los sótanos pueden ser utilizados para áreas de mantenimiento, instalaciones de infraestructura 
(eléctricas, sanitarias, especiales, etc.), áreas de uso compartido y estacionamientos. En cualquier 
caso no podrán ser utilizados como áreas de vivienda.  
 
Deben contar con sistema de iluminación, incluyendo luces de emergencia e indicaciones 
lumínicas sobre salidas, circulación, sistemas de protección ante emergencia y otras similares . 
 
6.1.4.13.  Bombas de agua y equipos similares.  En las áreas de uso compartido del edificio 
se podrán ubicar bombas elevadoras de agua y equipos similares de uso del edificio, el diseño 
para la instalación de estos equipos debe contar con aislamiento que permita mitigar su afectación 
al entorno circundante . 
 
6.1.4.14.  Área para el depósito de desechos sólidos . El área del piso destinado a tal uso será 
pavimentado con materiales apropiados que eviten la contaminación. Los contenedores para el 
depósito de desechos sólidos serán dotados de tapas fáciles de abrir.  
 
Los edificios mayores de cuatro (4) plantas deberá n contar con ductos e xclusivos para evacuar 
los desechos sólidos , de 0,50 m por 0,50 m de sección, se deberá de instalar un ducto por cada 5 
viviendas.  
 
La boca de acceso debe ser ubicada en un sitio que no obstaculice el libre tránsito. Será accesible 
pero no visible. No deben de estar cerca de áreas comunes ni de recreación. Deben ser ventilados, 
impermeables y de paredes lisas. Se deberá de evitar el escape de malos olores por medio de 
sistemas de cierre automático y segura protección. La boca del ducto tendrá una altura de 1,20 m 
sobre el nivel de piso terminado.  
 
Los desechos sólidos serán vertidos en un espacio colector con recipientes adecuados para este 
fin, considerando la generación de desechos y su retiro y disposición final.  
 
Cuando los conten edores se ubiquen en el exterior deberán de estar a distancias no mayores a los 
50,00 m de cada edificio, su capacidad será calculada de 0,80 m³ por vivienda, tomando en 
cuenta 2 días máximos para su retiro y disposición final.  
 
En cualquier caso el área pa ra depósito de desechos sólidos, debe cumplir con la norma NTON 
Norma Técnica Ambiental. NTON 05 014 – 01. 
 
6.1.4.15.  Tendederos.  Todas las viviendas serán dotadas de espacio adecuado para 
tendederos individuales de ropa. Su ubicación no deberá  estar en accesos ni patios delanteros. 
Estos deberán ubicarse en lugares que no obstaculicen la visibilidad de los lugares habitables. Se 
deberá asignar un área no menor de 3,00 m² por vivienda.  
 
6.2. Desarrollo habitacional  
 NTON 12 012 - 20 
Página 21 de 32 Todo proyecto de  desarrollo habitacional deberá estar c onformado por los diferentes 
componentes de la urbanización y las viviendas que se ubican en dicha urbanización. En el área 
bruta del terreno se desarrollarán los componentes de l desarrollo habitacional.  
 
 
 
Los Componentes del desarrollo  habitacional urban o son los siguientes:  
 
1. Área de Lotificación . 
 
2. Área Comunal . 
 
3. Área de Circulación . 
 
4. Redes de Infraestructura y sus áreas de servidumbre . 
 
5. Áreas Verdes.  
 
En la siguiente tabla se presentan los porcentajes de utilización de cada uno de los componentes 
del desarrollo habitacional urbano.  
 
Tabla No. 6  
Porcentaje de áreas de los componentes del desarrollo habitacional urbano  
Componente  Porcentaje   
Vivienda Unifamiliar  Vivienda Multifamiliar  
Área máxima de Lotificación  60% 50% 
Área Comunal mínima  10% 
Área de Circulación, redes de 
infraestructura y sus áreas de 
servidumbre  13% - 20% 
Área verde  10% - 17% 20% - 27% 
TOTAL  100%*  
 
NOTA.   
En caso de no ocupar el máximo de área permitida para el área de circulación, el excedente debe ser 
sumado al área verde o área comunal.   
 
6.2.1.  Área de l otificación.  
 
6.2.1.1.  Relación Área de lotificación/Área b ruta. El Área de lotificación  para la ejecución 
de proyectos de viviendas unifamiliares debe ser como máximo el 60 % del área bruta del 
proyecto y 50% en el caso de proyectos de viviendas multifamiliares; siempre y cuando se 
mantengan los porcentaje s establecidos para el Área de c irculación , Área comunal y Área v erde.  
 
6.2.1.2.  Conformación de Bloques o Manzanas. El proyecto de desarrollo h abitacional 
estará conformado por bl oques o manzanas de lotes de terreno sujetos a diseño urbano , cuyo 
máximo recorrido peatonal no podrá exceder los 150,00 m hasta la vía vehicular más próxima  del 
Proyecto.  NTON 12 012 - 20 
Página 22 de 32  
6.2.1.3.  Identificación de los Lotes de Terreno. Todo lote de terreno de una urbanización 
debe ser referenciado en el sitio por medio de mojones y otros tipos de señalización.  
 
 
6.2.1.4.  Obras en terrenos colindantes a distinto nivel. El urbanizador debe proteger los 
lotes de terreno en las colindancias a distinto nivel por medio de muros de contención o en su 
defecto con taludes de una pendiente máxima de 65%, engramados u otras obras según las 
condiciones del suelo y protegidos contra la erosión; proporcionando además las obras necesarias 
para evitar que el drenaje de aguas, descargue en terrenos colinda ntes. En igual obligación está 
todo aquel que efectúe cortes o rellenos en su propiedad . En el caso de otra solución para el punto 
anterior, ésta debe  estar en correspondencia con lo establecido en el Reglamento Nacional de la 
Construcción, vigente.  
 
6.2.1.5.  Dimen sionamiento de Lotes de Terreno.  Se corresponden al uso exclusivo de la 
vivienda unifamiliar y multifamiliar y a las regulaciones urbanas establecidas para cada área de 
lote, segú n se establece en la Tabla No. 1 : Dimensiones  de lotes de terrenos para vivie nda 
unifamiliar y multifamiliar . 
 
Las dimensiones de lotes de terreno para vivienda no deben contradecir las normativas 
urbanísticas vigentes de la municipalidad que le corresponda.  
 
6.2.2.  Área Comunal . El área comunal en proyectos de d esarrollos habitacionales  debe ser como 
mínimo el 10% del área bruta del proyecto. Los proyectos de fraccionamiento no requieren área 
comunal siempre y cuando estén en áreas des arrolladas o urbanizadas. Las áreas c omunales 
deben cumplir los siguientes aspectos:  
 
6.2.2.1.  Composición. Formar un todo, o si el tamaño del desarrollo habitacional lo 
amerita, distribuir dicha área de manera centralizada y de conformidad a los requerimientos del 
equipamiento y necesidades de la población. La superficie de cada área comunal debe ser 
utilizable  para colocar en ella el equipamiento urbano requerido por el proyecto. En la 
subdivisión de áreas comunales no se permite la colindancia entre áreas con usos incompatibles.  
 
6.2.2.2.  Facilidad de acceso vehicular y peatonal . Debe quedar localizada de tal manera 
que tenga suficiente accesibi lidad y estar ubicada frente a la vía pública, de acuerdo a lo 
establecido en la presente norma.  
 
6.2.2.3.  Arborización.  Las áreas comunales y áreas verdes deben ser debidamente 
arborizadas, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Mi nisterial MARENA, 013 -2008, 
“Criterios, regulaciones y requisitos ambientales obligatorios para desarrollos habitacionales”  y 
otras disposiciones que la ANC  estime.  
 
Las áreas comunales y áreas verdes, m ientras no sea desarrollado en su totalidad el equipa miento 
comunal correspondiente, deben ser resg uardadas para evitar constituirse en focos de 
contaminación y delincuencia.  
 
NOTA . Las fajas verdes del sistema vial de la urbanización, las áreas verdes de los espacios de 
estacionamiento y cualquier otra zon a verde no son computables dentro del área comunal.  NTON 12 012 - 20 
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6.2.2.3.  Área de construcción. El máximo de área de construcción dentro del área comunal debe 
ser de acuerdo con el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) requerido para la zona, según lo 
establecido en el Plan regulador del Municipio u otra normativa aplicable.  
  
NOTA. En caso que el Municipio no cuente con normativa aplicable al numeral anterior, el FOS no 
deberá ser mayor al 60% del área.  
 
6.2.2.5.  Zonas de riesgos. No se deben ubicar  en zonas de riesgos tales como: pendientes 
mayores al 15%, tendidos de energía de alta ten sión, derrumbes e inundaciones, áreas insalubres, 
cauces y sus derechos de vías, fallas geológicas, u otra vulnerabilidad físico -ambiental.  
 
NOTA.  En el caso de zonas de fallamiento sísmico, podrán utilizarse como sector de recreación (obras 
horizontales p ara fines de recreación); pero en cualquier caso no se computarán como áreas comunales, 
para efectos del desarrollo y su utilización quedará a criterio de la Municipalidad.  
 
6.2.2.6.  Usos del Suelo Permisibles en Áreas Comunales. Se permiten en las áreas 
comunales,  los siguientes usos del suelo:  
 
1. Sector Educación: Escuela Primaria, Escuela Secundaria  
 
2. Sector Salud: Puesto de Salud, Centro de Salud  
 
3. Sector Servicios  Municipales: bosques, jardines, parque i nfant il, parque r esidencial,  
parque urbano, p arque p laza. 
 
4. Sector Recreación: Canchas Deportivas.  
 
5. Sector Bienestar Social: Guardería Infantil, Asilo de Ancianos, Iglesias  
 
6. Sector Seguridad: Policía, Bomberos  
 
NOTAS.   
 
1. Se debe incluir el respectivo equipamiento recreacional mínimo para niños y adultos conforme a  
las normativas de equipamiento urbano vigente de cada municipalidad.  
 
2. Se prohíbe el uso de las áreas comunales como servidumbre de sistemas de infraestructura.  
 
6.2.2.7.  Usos del Suelo Incompatibles . El uso del suelo para beneficio individual, ya sea 
habitacional, comercial, industrial, es incompatible dentro del área destinada para las áreas 
comunales. Así mismo son incompatibles en el área comunal y sus áreas adyacentes las 
instalaciones para tratami ento hidrosanitario  servicio pluvial e instalaciones de la red de energía 
eléctrica y antenas de transmisión de telefonía celular la cual será regulada  por la ANC en 
materia de Telecomunicaciones  en función del desarrollo habitacional.  
 
6.2.2.8.  Estacionamientos de l área comunal. Los estacionamientos internos de las áreas 
comunales sirven para satisfacer únicamente los usos permisibles dentro de ésta, establecidos en NTON 12 012 - 20 
Página 24 de 32 la presente Norma; estos estacionamientos deben ser contabilizados dentro del porcentaje del área 
comunal.  
 
6.2.2.9.  Circulación interna. La circulación interna de las áreas comunales a excepción del 
acceso y el estacionamiento de be ser exclusivamente peatonal.  
 
6.2.3.0.  Legalidad de las Áreas Comunales. Una vez concluido el proyecto de urbanización 
en etapas o en su totalidad, se deben donar las áreas comunales previa aprobación de l a 
supervisión correspondiente.  Las áreas comunales son bienes públicos municipales, por lo tanto, 
son inalienables, inembargables e imprescriptibles.  
 
6.2.3.  Área de Circulación . El área de circulación está compuesta por la red vial vehicular y 
peatonal.  
 
6.2.3.1.  Red vial vehicular  
 
La jerarquía de la red vial  vehicular  interna del proyecto de desarrollo habitacional se estructura 
en los sistemas siguientes:  
 
1. Colectoras secundarias.  
2. Calle s de servicio local.  
3. Callejones vehiculares.  
 
Las dimensiones de las áreas de circulación de la red vial vehicular de una urbanización se 
definen de acuerdo a la siguiente tabla.  
 
 
Todas las áreas de circulación de la red vial vehicular deben contemplar en su diseño la 
construcción de aceras con los elementos que la conforman en ambas bandas.  
 
NOTAS . 
 
1. Colectoras secundarias: Es  el sistema cuya longitud de viaje máxima es de 1,00 – 2,00 km, para 
velocidad de operación es de 40 -50 km/h. y permite circulación del transporte colectivo con baja Tabla No. 7 
Dimensiones de áreas de circulación red vial vehicular  
 
Áreas de Circulación  Red Vial Vehicular  
Colectoras 
secundarias1) Calle de servicio 
local2) Callejón vehicular3) 
Ancho mínimo derecho 
de vía  18,00 m  14,00 m  
 12,00 m  
Ancho máximo derecho 
de vía  26,00 m  17,00 m  13,00m  
 
Ancho mínimo de 
calzada  12,00 m  7,00 m  6,00 m  
Ancho Máximo de 
calzada  14,00 m  8,00 m  7,00 m  NTON 12 012 - 20 
Página 25 de 32 frecuencia de operación; vehículos de servicios. Una demanda de viaje máxima de 3000 -8000 vehículos 
por día.  
 
2. Calle de servicio local: Es el sistema cuya longitud de viaje máxima es de 100,00  – 500,00 m, para 
velocidades de operación es de 20 -30 km/h. y no permite transporte colectivo solamente buses escolares y 
vehículos de servicios; una demanda de viaje máxima de 1000  -3000 vehículos por día.  
 
3. Callejón vehicular: Es el sistema cuya longitud de viaje máxima es de 100,00 m, para velocidades 
de operación de 20 km/h. y no permite transporte colectivo solamente vehículos de servicios; una 
dema nda de viaje máxima de 200 vehículos por día.  
 
La red vial vehicular debe cumplir además con los siguientes requisitos:  
 
a) Continuidad. El desarrollo de los sistemas de circulación vial, debe dar continuidad a la 
red vial existente de las zonas aledañas, con siderando la orientación y localización de calles y 
avenidas, de tal modo que faciliten la buena disposición de los bloques de viviendas y la 
accesibilidad a las mismas. Cuando no sea posible mantener la continuidad entre la red vial 
existente y la vía pro yectada para el desarrollo habitacional, la distancia entre los dos ejes en 
paralelo de las vías continuas debe ser como mínimo 40,00 m. En los casos que  no sea posible 
interceptar las vías en un ángulo de 90 grados, el ángulo mínimo permitido es de 60 gra dos.  
 
b) Vías de entrada y salida. Todo desarrollo habitacional debe contar con una vía de entrada 
y salida, con derecho de vía entre 14,00 m y 17,00 m. Cuando el desarrollo habitacional supere 
las 40 viviendas debe tener más de una vía de entrada y salida.  
 
c) Intersecció n de vía distribuidora primaria . En el caso que la vía de acceso al desarrollo 
habitacional, intersecte una vía distribuidora primaria debe contar con carril de desaceleración, 
cuya distancia mínima de maniobra, para ambos lados del acceso, será de 60,00 m de longitud.  
 
d) Nomenclatura vi al. Todo desarrollo habitacional debe incluir en su diseño la 
nomenclatura vial ajustada al Plan de Desarrollo Urbano, Plan Regulador ò en su defecto, a 
cualquier regulación de la Municipalidad respectiva sobre dicho tema; debiendo respetar la 
continuidad de l a Nomenclatura de las vías existentes.  
 
e) Señalización vial. Todo el sistema vial de una urbanización o fraccionamiento compuesto 
debe contar con señalización vial tanto horizontal como vertical. Todos los elementos que 
conformen la señalización deberán cum plir con lo estipulado en la NTON  12 011 – 13. 
 
f) Retornos.  Se requerirá de retornos para calles y callejones vehiculares sin salida; los 
cuales deben dimensionarse de acuerdo al tipo que corresponda, debiendo tener señalización 
vertical y horizontal.  
 
g) Red Vial Peatonal. La red vial peatonal está conformada por callejones peatonales y 
aceras según clasificación funcional de la vía, en ambos casos debe cumplirse lo establecido en la 
Tabla No. 4: Callejón peatonal.  
 
6.2.3.2.  Red vial peatonal  
 
La red vial peatonal debe  cumplir con lo siguiente:  NTON 12 012 - 20 
Página 26 de 32  
1) Integralidad . Todo desarrollo habitacional debe tener en su diseño una red vial peatonal 
interna que forme parte del diseño integral del conjunto habitacional y de las necesidades de la 
población.  
 
2) Porcentaje de longitud.  Cuando  se trate de proyectos de desarrollo habitacionales 
conformados por viviendas unifamiliares de interés social, la longitud de las vías peatonales debe 
ser como mínimo el 60% de la longitud total de circulación del proyecto.  
 
3) La vía peatonal debe de cumplir  con lo estableci do en lo correspondiente a las vías 
peatonales de la NTON  12 011 - 13. Cuando exista una intersección entre un acceso vehicular y 
un andén peatonal se deberá gar antizar la continuidad del andén.  
 
La red vial peatonal se compone:  
 
6.2.3.2.1.  Callejón  peatonal , de acuerdo a lo establecido en la siguiente tabla:  
 
 
Tabla No. 8 
Callejón peatonal  
Dimensiones mínimas  
Componentes  Dimensiones  
Derecho de vía peatonal con Andén Doble.  4,00 m  
Andén peatonal.  1,50 m  
Faja verde  1,00 m  
Pendiente transversal  0,50% - 1,00%  
 
NOTAS . 
 
1) Los callejones peatonales no pueden ser utilizados como vías de circulación vehicular.  
 
2) La faja verde corresponderá a la diferencia entre el ancho libre del andén peatonal y el ancho de la 
vía peatonal; en cualquier caso el ancho mínimo de la faja verde no podrá ser inferior a un metro.  
 
3) El itinerario máximo de un callejón no podrá ser superior a 60,00 m.  
 
 
6.2.3.2.2.  Aceras  
 
Tabla No. 9 
Aceras según clasificación funcional de la vía  
Dimensiones mínimas en cada banda  
Componentes  Callejón 
Vehicular  Calle de 
servicio 
Local  Colectoras 
Secundarias  
Acera  2,50 m 2,80 m 3,00 m 
Andén  1,50 m  1,70 m 2,00 m NTON 12 012 - 20 
Página 27 de 32 Faja verde   1,00m 1,10 m 1,00 m 
Pendiente transversal  0,50% - 1,00%  
 
 
6.2.4.  Redes de infraestructura . El paso de redes de servicios públicos tales  como sistema de 
energía eléctrica, agua potable,  alcantarillado sanitario, sistema de drenaje pluvial y otros 
servicios de carácter similar, deberán estar localizados preferiblemente en los derechos de vía y 
en todo caso en áreas de servidumbre.  
 
6.2.4.1.  Sistema s de agua potable y alcantarillado sanitario.  La localización y diseño de  los 
sistemas de agua potable y alcantarillado sanita rio, debe n cumplir con lo dispuesto en la s 
disposicion es legal es vigente s:  
 
 
1) Ley N°620, Ley General de Aguas Nacionales y su Reglamento.  
 
2) NTON 05 027 – 05 Para la regulación de los sistemas de tratamientos de aguas residuales 
y su r eúso.  
 
3) NTON 05 010  - 98: En el caso del diseño de los sistemas domésticos y particulares para 
el tratamiento y disposición de aguas s ervidas.  
 
4) Decre to 21 -2017. Reglamento en el que se establecen las disposiciones para el vertido de 
aguas residuales . 
 
5) Resolución N° CD -RT-028-2008 Norma para el Desarrollo de Proyectos de Agua Potable 
y Alcantarillado Sanitario de Centros Residenciales, Industriales y Co merciales.  
 
6) Resolución Ministerial 013 -2008: Criterios, Regulaciones y Requisitos Ambientales 
Obligatorios para Desarrollos Habitacionales del MARENA.  
 
7) NTON 09 006 – 11, para determinar los requisitos a mbientales para la construcción, 
operación y cierre de  pozos de extracción de agua.  
 
8) Para el diseño de abastecimiento y potabilización del agua se debe tomar en cuenta lo 
establecido en la NTON 09 003 – 99. 
 
 
9) En el caso de aguas residuales , éstas  deben ser descargadas al sistema de alcantarillado 
sanitario.  
 
10) Los hidrantes que formen parte del desarrollo habitacional deben cumplir con lo 
establecido en la NTON 22 002 – 09. 
 
6.2.4.2.  Sistema de drenaje pluvial . No se permite la descarga de aguas pluviales a la red 
de alcantarillado sanitario. No se permite la descarga de  aguas pluviales en cauces existentes. Los NTON 12 012 - 20 
Página 28 de 32 desarrolladores deben incluir dentro de los componentes del proyecto, la infiltración del cien por 
ciento de las aguas pluviales generadas por el p royecto . 
 
El sistema de drenaje pluvial para su aprobación debe cumplir, además, con los siguientes 
requisitos, los cuales deben ser presentados por el desarrollador:  
 
1. Estudio de la capacidad de infiltración del suelo para el agua pluvial.  
 
2. Estudio de suelos a la profundidad de los pozos de infiltración.  
 
Para las vivi endas unifamiliares, el sistema de drenaje pluvial debe cumplir con el retiro mínimo 
de 3,00 m a los linderos de propiedad y de 10,00 m a fundaciones existentes o proyectadas; en 
caso que esto último no sea posible, los pozos de infiltración se pueden colo car a una distancia 
menor, pero deben ser impermeabilizadas sus paredes y estar a una profundidad mínima de 5,00 
m. 
 
6.2.4.3.  Sistema de energía eléctrica .  
En lo referente al sistema domiciliar los desarrollos habitacionales deberán cumplir con el Código 
vigente d e Instalaciones Eléctricas de Nicaragua (CIEN) y su respectiva aprobación por la 
Dirección General de Bomberos. En cuanto al sistema público de la red de energía eléctrica, los 
desarrollos habitac ionales deberán cumplir con la normativa de c onstrucción de redes de media y 
baja tensión de la Empresa Distribuidora DISNORTE -DISSUR y los diseños deberán ser 
aprobados por la Distribuidora.  
 
Para construcciones habitacionales cercanas a las subestaciones eléctricas y líneas de transmisión 
de 69, 138 y 230 KV,  los planos constructivos deberán cumplir con las regulaciones específicas 
de la Empresa Nacional de Transmisión Eléctrica (ENATREL). Pa ra estos casos, para el 
otorgamiento de p ermiso de construcción por parte de la Alcaldías Municipales los urbanizadores 
deberán obtener de previo un Aval Técnico de ENATREL.   
 
6.2.4.4.  Sistema de telecomunicaciones y servicios postales . Los servicios de 
telecomunicaciones y servicios postales se regularán de acuerdo a lo establecido en la L ey N0 
843: Ley que Regula la Ubicación, Construcción e Instalación de Estructuras de Soporte para 
Equipos de Telecomunicaciones que Hacen Uso del Espec tro Radioeléctrico y su Reglamento , 
administrado por el Instituto Nicaragüense de Telecomunicaciones y Correos de Nicaragua 
(TELCOR).  
 
6.2.4.5.  Zonas de riesgo por humedales, cuerpos de agua y cuencas hidrológicas  
 
Las viviendas y desarrollos habitacionales deben e star retirados a una distancia mínima de 300 m 
de zonas pantanosas o humedales, áreas inundadas para cultivo de arroz, terrenos minados u otras 
zonas que pudieran repercutir negativamente en la salud o seguridad de la población.  
 
Para la construcción de u na vivienda o cualquier tipo de desarrollo habitacional que se encuentre 
cercano a un cuerpo de agua como lagos y lagunas debe de respetarse un retiro de 200 m a partir 
de la cota máxima de inundación.  
 NTON 12 012 - 20 
Página 29 de 32 Se limita la construcción de desarrollos habitacionales en las partes altas de las cuencas y 
microcuencas hidrográficas y en las zonas de recarga de acuífero no ubicadas en la parte alta de 
la cuenca o microcuencas hidrográficas, sólo serán permisibles proyectos de muy baja densidad, 
con coeficie ntes de o cupación del suelo inferior a 0, 02 o la construcción de una vivienda 
unifamiliar.  
 
 
 
 
 
6.2.4.6.  Zona de riesgo por instalaciones con peligro de explosión . 
 
En cuanto a la ubicación de urbanizaciones y proyectos de viviendas de interés social ubicados 
cerca de instalaciones que representen peligro de explosión, los retiros deben  regirse por lo 
establecido en las normas técnicas y Legislación Nacional vigente.  
 
6.2.4.7.  Zonas de riesgos por fallas geológicas . Las viviendas y los Proyectos 
habitacionales, que se pretendan ubicar en zonas de riesgo por fallas geológicas deben cumplir 
con lo establecido en el Reglamento Nacional de la Construcción (RNC – 07), en su versión  
vigente.  
 
7. SEGURIDAD OCUPACIONAL  
 
Si el sitio de las obras no dispone de sistema sanitario que pueda ser utilizado por los trabajadores 
durante los trabajos de construcción, el dueño del proyecto garantizar á que el contratista  
suministre servicios sanitarios necesarios para ese fin. En terrenos en donde el nivel estático del 
agua es somero o se ubique a menos de 30 metros y la estratigrafía del suelo permita la 
infiltración o drenaje moderado a excesivo se construirán letrinas aboneras o de cámara c errada.  
 
EI proyecto de desarrollo habitacional deberá planificar las actividades de construcción 
estrictamente en horario diurno para evitar afectaciones a la población circundante durante horas 
nocturnas. Cuando la obra lo requiera, se solicitará permiso  a la Alcaldía Municipal.  
 
8. SANCIONES  
 
Las infracciones a las disposiciones establecidas en la presente norma, serán sancionadas 
conforme lo mandatado en la  Ley 677, Ley especial para el Fomento de la Construcción de 
Vivienda y de Acceso a la Vivienda de In terés Social, su Reglamento y reformas, Ley N°842, 
Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias y su Reglamento, 
Acuerdo Adm inistrativ o No. 001 -2014 y los Planes de Arbitrios  de las mu nicipalidades, 
correspondientes y Decreto 2 0 – 2017 , Sistema de evaluación ambiental de permiso y 
autorizaciones para el uso sostenible de los recursos naturales . 
 
9. DEROGACIÓN  
 
La presente norma técnica deroga la NTON  11 013  -04 Normas mínimas de dimensionamiento 
para desarrollos habitacionales , Publicada en La Gaceta No. 95 del 17 de Mayo del 2006 . 
 NTON 12 012 - 20 
Página 30 de 32 10. OBSERVANCIA  
 
La verificación de esta Norma estará a cargo del Instituto de la Vivienda U rbana y Rural, 
Alcald ías Municipales, Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales en el ámbito de sus 
compe tencias.  
 
11. ENTRADA EN VIGENCIA  
La presente Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense entrará en vigencia seis meses luego de su 
publicación en La Gaceta Diario Oficial.  
 
12. ANEXO  
  NTON 12 012 - 20 
Página 31 de 32 Anexo  A 
(Normativo)  
Aspectos de Eficiencia Energética en viviendas  
 
La eficiencia energética, tiene por objetivo disminuir el uso de la electricidad para cubrir cargas 
de iluminación y climatización que pueden ser asumidas por un diseño orientado a la 
conservación de la energía, la disminución del consumo innecesario y el uso de energía s 
renovables.  
 
Los aspectos técnicos siguientes no deberán entrar en contradicción con las definiciones y 
objetivos legítimos previamente expresados en esta norma y son aspectos meramente 
aclaratorios, a ser valoradas según sea el caso.  
 
A.1  Confort higro térmico  
 
Las condiciones de confort higrotérmico deberán ser conservadas en todo caso, partiendo del uso 
de los principios de la arquitectura bioclimática y en última instancia por métodos que requieran 
consumir electricidad.  
 
A.2  Orientación de la edificación y disminución de la carga térmica absorbida  
 
De manera general se sugiere que las habitaciones y las áreas donde se planea pasar más tiempo, 
estén orientadas hacia el norte, debido a que esta zona es la que menos calor absorbe durante el 
día. 
 
Las ventanas deben orientarse preferentemente hacia el norte, debido a que esta pared no recibe 
radiación solar directa, pero provee iluminación constante y difusa durante el día.  
 
En climas cálidos es conveniente utilizar muros más anchos o com pensar con aislamiento térmico 
las paredes con mayor ganancia con un aumento de su inercia térmica.  
 
Se recomienda el uso de techos reflectivos o pintados de colores claros y de ser posibles utilizar 
aislamiento térmico para limitar la ganancia de calor en los meses  de verano cuando tiene un 
mayor aporte a la carga térmica.  
 
Las fachadas y ventanales orientadas hacia el sur, se recomienda sean protegidas con toldos, 
marquesinas o cualquier otro elemento arquitectónico o natural que limite la incidencia de 
radiación s olar directa.  
 
Los vidrios de los ventanales en el caso de que no sean polarizados o de doble pared con gas 
inerte encapsulado, se recomienda el uso de parasoles, marquesinas o toldos que limiten la 
incidencia de luz solar y el consecuente incremento de ca rga térmica a la edificación. La 
geometría de las ventanas debe de ser preferiblemente alargada en sentido vertical.  
 
A.3  Iluminación Natural  
 NTON 12 012 - 20 
Página 32 de 32 Los domos solares y tragaluces deberán poseer filtros para radiación ultravioleta e infrarroja, 
permitiendo el a cceso únicamente de luz en el espectro visible, para evitar la ganancia de calor o 
la degradación provocada por su exposición prolongada. -ÚLTIMA LÍNEA -