# À Bruxelles, une propriété locative morcelée essentiellement au sein des classes intermédiaires et supérieures

*In Brussels, a fragmented rental property, mainly among the middle and upper classes*

Hugo Périlleux

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OpenEdition
Journals

## Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/belgeo/68543

DOI : 10.4000/11nyt

ISSN : 2294-9135

## Éditeur :

Société Royale Belge de Géographie, National Committee of Geography of Belgium

## Référence électronique

Hugo Périlleux, « À Bruxelles, une propriété locative morcelée essentiellement au sein des classes intermédiaires et supérieures », *Belgeo* [En ligne], 2 | 2024, mis en ligne le 13 mai 2024, consulté le 07 janvier 2025. URL : http://journals.openedition.org/belgeo/68543 ; DOI : https://doi.org/10.4000/11nyt

Ce document a été généré automatiquement le 7 janvier 2025.

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# À Bruxelles, une propriété locative morcelée essentiellement au sein des classes intermédiaires et supérieures

In Brussels, a fragmented rental property, mainly among the middle and upper classes

Hugo Périlleux

## NOTE DE L'AUTEUR

Cet article est issu d'une thèse de doctorat intitulée *Extraction de la rente dans le secteur de la location de logements*, disponible en ligne (https://difusion.ulb.ac.be/vufind/Record/ULB-DIPOT:oai:dipot.ulb.ac.be:2013/359086/Holdings)

1

Deux figures de bailleurs sont régulièrement invoquées pour caractériser les propriétaires de logements mis en location : d'un côté celle de l'entreprise financiarisée qui investirait massivement dans l'immobilier locatif ; de l'autre, la propriétaire retraitée dépendante de ses petites rentes pour boucler ses fins de mois. Cette figure de la retraitée est utilisée comme justification contre toute action pour la régulation des loyers. Par ailleurs, une part croissante de la littérature insiste sur la financiarisation du logement et en particulier sur le poids des entreprises financiarisées dans les dynamiques immobilières contemporaines (Aalbers, 2016 ; Wijburg et al., 2018 ; Rolnik, 2019). Or la structure de la propriété immobilière reste peu connue. Néanmoins, les quelques études à notre disposition décrivent un marché de la location résidentielle plutôt dominé par des bailleurs constitués comme personnes physiques (Trautvetter, 2020, O-HB, 2020 ; André et Meslin, 2021 ; Ghesquière, 2023), avec des patrimoines de petite et moyenne envergure (O-HB, 2020 ; André et Meslin, 2021 ; Ghesquière, 2023) mais appartenant aux classes intermédiaires et supérieures (André et Meslin, 2021 ;
Ghesquière, 2023), le plus souvent dans une logique de Housing Asset-Based Welfare¹
(Benites-Gambirazo et Bonneval, 2021).

2 En outre, peu d'études traitent de la propriété des logements d'un espace dans son ensemble et peu d'auteurs analysent ces phénomènes à l'échelle intra-urbaine, c'est-à-dire à celle des quartiers, alors qu'il a été montré que les acteurs de la production et de la location de logements se déploient selon des géographies spécifiques (Lipietz, 1974 ; Romainville, 2015 ; Topalov, 1984 ; André et Meslin, 2021).

3 Afin de combler ces lacunes, cet article vise à apporter un éclairage sur la géographie et le profil des propriétaires bailleurs bruxellois à partir d'un extrait de la base de données cadastre de 2015 compilant toutes les propriétés localisées dans la Région de Bruxelles-Capitale. Il s'agit d'une base de données administratives où chaque ligne correspond à la propriété d'un propriétaire sur une parcelle cadastrale sur laquelle peut se trouver un ou plusieurs logements ainsi que la quotité, c'est-à-dire la proportion possédée. Pour réaliser l'analyse, nous avons fait la distinction entre les logements loués et les logements occupés par leurs propriétaires à partir de l'adresse de domicile des propriétaires et de l'adresse des logements possédés : si un propriétaire possède un logement à une autre adresse que son domicile, il a été considéré comme mis en location ; si un propriétaire possède plusieurs logements à son adresse de domicile, un logement a été considéré comme utilisé pour son habitat et les autres logements comme étant mis en location.

4 Deux sources sur le nombre de logements existent à Bruxelles : le Census et le cadastre. La comparaison du nombre de logements au cadastre avec le nombre de logements au Census pointe des fortes différences. En premier lieu, il a été réalisé une série de nettoyages de la base de données du cadastre pour supprimer les incohérences. En second lieu, une grande partie de l'incertitude sur le nombre de logements au cadastre semble résulter de divisions ou remembrements de logements qui n'ont pas été enregistrés par l'administration du cadastre. Par exemple, certains propriétaires seront comptabilisés comme bailleurs à domicile alors même qu'ils habitent avec leur ménage l'ensemble du bâtiment. Afin, de visibiliser cette incertitude, les résultats seront régulièrement présentés avec et sans les logements loués à domicile. En fin de compte, on compte au cadastre de 2015 un total de 546 000 logements dont 365 000 sont mis en location, soit une proportion d'environ 67 % de logements loués et 33 % des logements occupés par leurs propriétaires².

5 Prenant en compte la localisation, la taille de portefeuille et les revenus fiscaux, ce travail sur les données individuelles permet d'établir des statistiques d'ensemble et de dresser un profil des propriétaires bailleurs ainsi que leur géographie à une échelle fine. Cet article visera à répondre à la question : « Comment l'investissement immobilier résidentiel structure-t-il la propriété des logements ? ». Je traiterai d'abord de la financiarisation du logement à travers une analyse des propriétaires constitués en entreprise (SPRL et SA). Ensuite, je documenterai le groupe prédominant dans le secteur locatif résidentiel, à savoir les personnes physiques.
La faible financiarisation du secteur de la location de logements

6 L'examen du statut juridique des propriétaires bruxellois révèle une prépondérance des propriétaires individuels. En effet, il ressort du tableau 1 que les propriétaires louant des logements à Bruxelles et résidant en Belgique et constitués comme personnes physiques possèdent entre 69 % et 64 % des logements mis en location. Les sociétés de logements sociaux possèdent environ 10 % des logements mis en location (moins de 7 % de l'ensemble des logements). Les entreprises (SPRL et SA), quant à elles ne détiennent qu'entre 11 et 13 % des logements mis en location, selon que l'on tienne compte ou non des logements loués au domicile.

<table><caption>Tableau 1. Distribution des logements selon le statut juridique des propriétaires.</caption><caption>Distribution des logements loués selon le statut juridique des propriétaires</caption><thead><tr><th rowspan="2">Statut juridique</th><th colspan="4">Avec les logements loués à domicile</th><th colspan="4">Sans les logements loués à domicile</th></tr><tr><th>Nombre de logements</th><th>% de logements</th><th>% du rev.cad.</th><th>% des surf. ut.</th><th>Nombre de logements</th><th>% de logements</th><th>% du rev.cad.</th><th>% des surf. ut.</th></tr></thead><tbody><tr><td>Personnes physiques résidantes en Belgique</td><td>252700</td><td>69.2</td><td>56.5</td><td>65.2</td><td>199100</td><td>63.9</td><td>52.5</td><td>60.3</td></tr><tr><td>Personnes physiques hors Belgique</td><td>14200</td><td>3.9</td><td>4.4</td><td>4.0</td><td>14200</td><td>4.5</td><td>4.8</td><td>4.6</td></tr><tr><td>Entreprises (SPRL et SA) avec leur siège en Belgique</td><td>41000</td><td>11.2</td><td>16.9</td><td>15.4</td><td>41000</td><td>13.2</td><td>18.5</td><td>17.6</td></tr><tr><td>Entreprises (SPRL et SA) hors Belgique</td><td>700</td><td>0.2</td><td>0.9</td><td>0.4</td><td>700</td><td>0.2</td><td>1.0</td><td>0.5</td></tr><tr><td>Logements sociaux</td><td>37700</td><td>10.3</td><td>7.9</td><td>7.7</td><td>37700</td><td>12.1</td><td>8.6</td><td>8.8</td></tr><tr><td>État hors logements sociaux, éblissements publics et para-étatiques</td><td>12200</td><td>3.3</td><td>8.3</td><td>4.5</td><td>12200</td><td>3.9</td><td>9.0</td><td>5.1</td></tr><tr><td>Entreprises à but social (ASBL et fondations)</td><td>5800</td><td>1.6</td><td>2.1</td><td>2.2</td><td>5800</td><td>1.9</td><td>2.3</td><td>2.5</td></tr><tr><td>États (et régions) étrangers</td><td>900</td><td>0.2</td><td>3.0</td><td>0.6</td><td>900</td><td>0.3</td><td>3.3</td><td>0.7</td></tr><tr><td>Total</td><td>365200</td><td>100.0</td><td>100.0</td><td>100.0</td><td>311500</td><td>100.0</td><td>100.0</td><td>100.0</td></tr></tbody></table>

Sources: Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, 2015.

Hugo Périlleux - IGEAT - ULB

7 De plus, si on examine la répartition des logements bruxellois détenus par des entreprises en fonction du nombre de logements possédés, il apparaît que les grandes entreprises en possèdent une proportion relativement faible. La figure 1 présente le nombre de logements détenus par des entreprises selon la taille de leur portefeuille. Les sociétés anonymes (SA) ou des sociétés privées à responsabilité limitée (SPRL) dont le portefeuille est inférieur à 10 logements représentent environ 62 % des logements possédés par des entreprises, soit environ 7 % de l'ensemble des logements loués. À l'inverse, les entreprises détenant un large portefeuille – plus de 20 et plus 50 logements – ne rassemblent qu'environ 3 % et 1,2 % de l'ensemble des logements loués.
<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Figure 1. Distribution des logements selon la taille du portefeuille des entreprises (SPRL et SA).</figcaption></figure>

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À cet égard, la situation à Bruxelles diffère sensiblement du cas berlinois pourtant parfois utilisé en point de comparaison (Aalbers, 2020). En effet, dans la capitale allemande, les dix sociétés possédant plus de 3 000 logements contrôlent environ 240 000 des 1,5 million de logements mis en location, soit environ 15 % de l'ensemble des logements loués³. À Bruxelles, l'entreprise qui détient le plus important portefeuille de biens loués - HomeInvest - ne possède « que » 730 logements, soit environ 150 fois moins que Deutsche Wohnen, l'entreprise allemande qui détient à elle seule 115 000 logements dans l'agglomération berlinoise (Trautvetter, 2020). HomeInvest apparaît elle-même comme une entreprise atypique dans le contexte bruxellois, puisque le deuxième plus gros portefeuille ne dépasse pas les 350 logements. À Bruxelles, les logements loués par des entreprises (fig. 2) sont concentrés dans le centre-ville et dans les quartiers adjacents plus aisés qui forment la première couronne Est. Cette géographie est cohérente avec l'idée selon laquelle les entreprises ont tendance à investir dans des lieux peu risqués et ainsi à reproduire la division sociale de l'espace, un résultat déjà avancé par C. Topalov (1984) et A. Romainville (2015) concernant la promotion immobilière.
<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>Figure 2. Carte des logements possédés par des entreprises (SA ou SPRL).</figcaption></figure>

Une concentration restreinte de la propriété locative

La domination des bailleurs personnes physiques de petite et moyenne envergure

En poursuivant l'analyse auprès des bailleurs personnes physiques, on constate que la plupart des logements mis en location sont possédés par des propriétaires de petite et moyenne envergure. La figure 3 présente la distribution des logements loués par des personnes physiques selon le nombre de logements mis en location par leur propriétaire. Il ressort que les propriétaires mettant en location un logement (ou moins⁴) fournissent plus de 25 % des logements loués par des personnes physiques, que les propriétaires de 1, 2 ou 3 logements représentent environ 60 % des logements loués, ceux qui en possèdent de 1 à 5, 75 % et ceux qui possèdent plus de 20 logements moins de 5 % des logements loués. Ces résultats sont relativement comparables aux statistiques produites à Barcelone (O-HB, 2018), en France (André et Meslin, 2021) et au Royaume-Uni (DCLG, 2010; Scanlon et Whitehead, 2016). Ils témoignent de la prépondérance à Bruxelles comme ailleurs d'un schéma d'extraction de rente suivant une échelle d'accumulation limitée menant à des niveaux restreints de concentration.
<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>Figure 3. Proportion de logement loués à Bruxelles par des propriétaires personnes physiques résidentes en Belgique selon le nombre de logements mis en location.</figcaption></figure>

Le graphique se lit comme suit : environ 27 % des logements mis en location par des propriétaires constitués en personnes physiques appartiennent à des propriétaires qui n'en mettent qu'un en location.

## La domination des rentiers aisés

10 D'après plusieurs auteurs (Topalov, 1984 ; Harvey, 1974) la mise en location de logements a un caractère « inter-classes » : parmi les propriétaires bailleurs on retrouve des personnes appartenant à toutes les classes sociales. Dans cette section, il s'agira de tester cet aspect « inter-classes » de l'extraction de la rente liée à la location de logements. Le focus sera placé sur les propriétaires bailleurs personnes physiques à travers le prisme des revenus fiscaux. Les résultats suggèrent à fois la prépondérance des propriétaires aux revenus supérieurs à la médiane et l'existence à la marge de propriétaires avec des revenus plus faibles.

11 Préalablement à l'analyse, il est important de souligner que les déciles ont été composés sans tenir compte des revenus tirés de la mise en location des logements. Dès lors, une sous-estimation des revenus des propriétaires bailleurs est probable, d'autant plus pour les propriétaires de nombreux logements. La structure de la propriété bailleresse par déciles de revenus fiscaux est présentée dans le tableau 2. De ce tableau, il ressort que plus de 68 % des logements mis en location à Bruxelles par des personnes physiques qui résident en Belgique appartiennent à des propriétaires qui se situent dans les 5 derniers déciles. Par ailleurs, on observe une surreprésentation des locataires dans les déciles inférieurs. Ces résultats sont cohérents avec ceux produits par F. Ghesquière (2023) qui montrent que – à âge équivalent – les bailleurs ont des revenus supérieurs à la moyenne. On peut en conclure que les propriétaires bailleurs ne sont
pas, pour la plupart, de « purs rentiers » et que la rente tirée de la mise en location de logements constitue un complément de revenus à ceux tirés d'une activité professionnelle.

<table><caption>Tableau 2. Distribution des logements selon les déciles de revenus des propriétaires.</caption><caption>Répartition en % des logements non-cumulée des logements loués par des pers. physique selon les déciles de revenus fiscaux</caption><thead><tr><th>Répartition non-cumulée (en %)</th><th>DEC01</th><th>DEC02</th><th>DEC03</th><th>DEC04</th><th>DEC05</th><th>DEC06</th><th>DEC07</th><th>DEC08</th><th>DEC09</th><th>DEC10</th></tr></thead><tbody><tr><th scope="row">Locataires (1)</th><td>13.7</td><td>12.3</td><td>11.3</td><td>12.2</td><td>11.1</td><td>9.7</td><td>9.7</td><td>7.4</td><td>6.8</td><td>5.8</td></tr><tr><th scope="row">Équirépartition</th><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td><td>10.0</td></tr><tr><th scope="row">Tous les bailleurs</th><td>4.0</td><td>6.2</td><td>7.7</td><td>6.2</td><td>8.1</td><td>10.0</td><td>9.8</td><td>14.1</td><td>15.8</td><td>18.2</td></tr><tr><th scope="row">Bailleurs à domicile</th><td>5.0</td><td>9.1</td><td>11.5</td><td>9.3</td><td>10.4</td><td>11.2</td><td>9.5</td><td>11.8</td><td>11.0</td><td>11.1</td></tr><tr><th scope="row">Bailleurs non BXL</th><td>1.7</td><td>3.0</td><td>4.7</td><td>3.7</td><td>6.6</td><td>9.7</td><td>10.3</td><td>16.5</td><td>20.5</td><td>23.4</td></tr><tr><th scope="row">Bailleurs BXL hors dom.</th><td>5.4</td><td>7.2</td><td>8.3</td><td>6.8</td><td>8.3</td><td>9.6</td><td>9.6</td><td>13.2</td><td>14.2</td><td>17.3</td></tr></tbody></table>

Source: Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, 2015. (1) Census, 2011.

Ainsi, bien qu'il existe cette composante « inter-classes » comme exposé ci-dessous, la propriété bailleresse est assez inégalitaire et induit globalement un transfert de revenus qui part de ménages plus pauvres vers des ménages plus aisés.

## Les bailleurs moins aisés : une réalité non-négligeable à investiguer

L'analyse des bailleurs plus pauvres demande une investigation plus en profondeur. D'abord, dans le même tableau 2, on observe qu'environ 18 % des logements mis en location à Bruxelles par des personnes physiques qui résident en Belgique appartiennent à des propriétaires qui se situent dans les 3 premiers déciles. Toutefois, comme évoqués plus haut, les revenus fiscaux ne tiennent pas compte des revenus issus de la location de logements.

Dès lors, pour surmonter l'obstacle de la sous-estimation des revenus des propriétaires bailleurs, j'ai croisé les revenus fiscaux avec la taille du portefeuille. Les résultats montrent que les ménages qui détiennent un seul logement mis en location et appartiennent aux 3 premiers déciles ne représentent qu'environ 4 % de l'ensemble des logements mis en location par des propriétaires personnes physiques (voir tableau 5 en annexe). Ceci est beaucoup moins que le nombre précédemment avancé de la part de logements possédés par des bailleurs plus pauvres.

Néanmoins, il se peut que des ménages aux ressources limitées accèdent à la propriété occupante par l'achat d'un immeuble (ou d'une maison subdivisée) comprenant plusieurs logements pour les mettre en location. Cette mise en location serait alors déterminante pour leur accès à la propriété occupante. De fait, on observe une prédominance des logements mis en location à domicile dans les quartiers populaires centraux (fig. 4). Néanmoins, il est vraisemblable que certains de ces logements ne soient pas loués, mais qu'ils aient fait l'objet d'un remembrement non identifié dans la base de données du cadastre. Ceci devrait être investigué sur le terrain afin de donner une autre mesure de l'ampleur de ces locations à domicile.
<figure><img src="image_6.png" /><figcaption>Figure 4. Logements loués à domicile.</figcaption></figure>

16 Enfin, s'intéresser au cas des propriétaires bailleurs à domicile invite à analyser le nombre d'adresses où les propriétaires mettent des logements en location et pas seulement le nombre de logements possédés. Ce phénomène ne semble pas marginal puisque 8 % des logements mis en location sont détenus par des propriétaires personnes physiques appartenant aux 3 premiers déciles et possédant des logements à une seule adresse (voir tableau 6 en annexe).

17 En fin de compte, le cas des bailleurs plus pauvres n'est pas négligeable puisque les ménages qui appartiennent aux 3 premiers déciles et mettent un logement en location ou qui ont des logements à une seule adresse représentent respectivement 4 % et 8 % de l'ensemble des logements mis en location par des propriétaires personnes physiques.

## La mise en location à proximité et l'extraction de la rente vers la périphérie aisée

18 La location de logements induit une extraction de rente des locataires vers les propriétaires, il est donc intéressant d'interroger la spatialisation de ce transfert. Pour ce faire, je suivrai une approche multiscalaire suivant une logique de zoom out, depuis l'échelle la plus fine à l'échelle plus large. D'abord, j'aborderai l'importance des propriétaires qui sont domiciliés à proximité de leur logement mis en location. Ensuite, je discuterai des bailleurs qui résident en Région bruxelloise. J'examinerai aussi le cas de ceux qui habitent en Belgique mais hors de la Région de Bruxelles-Capitale. Enfin, je présenterai des statistiques concernant les propriétaires qui sont domiciliés à l'étranger.
19 La figure 5 présente la part des logements mis en location par des propriétaires habitants résidant à moins de 200 m (sans tenir compte des logements loués à domicile)⁵. D'abord, le Pentagone - le centre-ville - se démarque par une très faible proportion de logements mis en location par des propriétaires domiciliés à proximité. Par contre, on constate une présence importante de ces bailleurs proches (en nombre absolu ainsi qu'en proportion) dans les quartiers populaires centraux, et en particulier à Saint-Josse-ten-Noode et dans l'Ouest de Schaerbeek. L'analyse de cette variable met en évidence des différences importantes au sein de ces quartiers. Ensuite, la première couronne Est et la deuxième couronne Ouest se caractérisent par des valeurs faibles. Enfin, bien qu'ils soient bien moins nombreux en valeur absolue que dans les parties centrales de la Région, les logements mis en location par des propriétaires domiciliés à proximité représentent une part assez élevée des logements loués dans les quartiers plus aisés des secondes couronnes Est et Ouest.

<figure><img src="image_7.png" /><figcaption>Figure 5. Carte des logements loués par des propriétaires habitants à moins de 200m.</figcaption></figure>

20 Une minorité seulement des ménages bruxellois sont bailleurs. En effet, les ménages propriétaires bailleurs domiciliés à Bruxelles possèdent entre 52 % et 62 % des logements mis en location par des personnes physiques (tableau 3). Ceux-ci représenteraient entre 11 % et 15 % des ménages bruxellois selon que l'on exclue ou qu'on tienne compte des logements loués à domicile.
<table><caption>Tableau 3. Nombre de logements mis en location et de ménages propriétaires bailleurs selon la localisation du domicile des propriétaires.</caption><caption>Localisation des propriétaires</caption><thead><tr><th rowspan="2">Bailleurs</th><th colspan="2">avec les logements loués. à dom.</th><th colspan="2">sans les logements loués. à dom.</th></tr><tr><th>logements<sup>1</sup></th><th>ménages<sup>2</sup></th><th>logements<sup>1</sup></th><th>ménages<sup>2</sup></th></tr></thead><tbody><tr><td>à domicile</td><td>20%<br>54000</td><td>6%<br>31600</td><td>0%<br>0</td><td>0%<br>0</td></tr><tr><td>à moins de 200 m</td><td>27%<br>72600</td><td>8%<br>42200</td><td>9%<br>18700</td><td>2%<br>12300</td></tr><tr><td>à moins de 1km</td><td>35%<br>92800</td><td>10%<br>52500</td><td>18%<br>38900</td><td>4%<br>24300</td></tr><tr><td>Bruxelles</td><td>62%<br>164300</td><td>15%<br>83400</td><td>52%<br>110500</td><td>11%<br>58500</td></tr><tr><td>Belgique hors Bruxelles</td><td>33%<br>88400</td><td>9%<br>47200</td><td>41%<br>88400</td><td>9%<br>47200</td></tr><tr><td>hors Belgique</td><td>5%<br>14200</td><td>2%<br>10900</td><td>7%<br>14200</td><td>2%<br>10900</td></tr></tbody></table>

Sources: Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, 2015.

Hugo Périlleux - IGEAT - ULB

21 Ensuite, une part conséquente des logements sont loués par des non-Bruxellois, clairement plus aisés. On observe, toujours dans le tableau, que les ménages résidant en Belgique hors de Bruxelles possèdent entre 33 % et 41 % des logements mis en location par des personnes physiques. Ils représentent un nombre de ménages équivalent à 9 % du nombre de ménages bruxellois. De plus, 80 % de ces logements détenus par des non-Bruxellois sont mis en location par des propriétaires appartenant aux 5 derniers déciles et 60 % aux 3 derniers déciles (tableau 3). En résumé, une part importante des logements loués appartiennent à des ménages non-bruxellois essentiellement issus des classes supérieures.

22 La figure 6 présente la localisation des propriétaires possédant des logements à Bruxelles et domiciliés eux-mêmes en Belgique, mais en dehors de Bruxelles. La périphérie proche de Bruxelles y ressort nettement avec des valeurs élevées, ainsi que dans une moindre mesure les grandes villes et les communes du Littoral. L'importance numérique de ces propriétaires personnes physiques de petite et moyenne envergure et leur présence dans la périphérie proche pourraient s'expliquer par deux hypothèses : soit l'acquisition de logements s'inscrit dans le processus de périurbanisation, des ménages achètent leur premier logement dans la Région de Bruxelles-Capitale puis le conservent et le mettent en location lorsqu'ils déménagent vers la périphérie (voir Berns et al. (2022) pour les questions de péri-urbanisation) ; soit il s'agit de stratégies d'investissement par des ménages qui habitent en périphérie et qui investissent à Bruxelles, depuis la périphérie. D'autre part, la surreprésentation des propriétaires domiciliés dans les communes du Littoral est également cohérente avec la mobilité résidentielle des personnes nouvellement retraitées vers les zones touristiques (Decroly et Grimmeau, 1991).

<footnote n="1">¹en % des logements loués par des personnes physiques</footnote>

<footnote n="2">²en % du nombre de ménages bruxellois (source: IBSA, 2015)</footnote>
<figure><img src="image_8.png" /><figcaption>Figure 6. Carte des propriétaires mettant en location des logements à Bruxelles domiciliés en dehors de la Région de Bruxelles-Capitale pondérés par le nombre de logements mis en location.</figcaption></figure>

23

Enfin, les ménages qui sont domiciliés à l'étranger possèdent 14 200 logements, soit entre 5 % et 7 % des logements mis en location en Région bruxelloise (tableau 3). Néanmoins, il faut rappeler que ces derniers peuvent être des personnes qui travaillent pour les institutions internationales, qui ont acheté un logement pour y habiter mais qui ne se sont pas domiciliées en Belgique⁶.

24

En conclusion, l'analyse par le prisme de la localisation des propriétaires a permis de tirer trois constats importants. D'abord, les quartiers aisés de seconde couronne et certains quartiers populaires (Saint-Josse et l'Ouest de Schaerbeek) ressortent comme ayant des proportions plus importantes de logements loués à proximité. Ensuite, la mise en location de logements est le fait d'une part minoritaire, mais non-négligeable, des ménages bruxellois (entre 11 % et 15 %) et une proportion importante des logements mis en location sont détenus par des propriétaires domiciliés en dehors de la Région (entre 33 % et 41 % des logements), surtout dans la périphérie proche de Bruxelles. Ces derniers représentent un nombre de ménages équivalent à environ 9 % du nombre de ménages bruxellois. Cette statistique, combinée à la précédente, témoigne d'un schéma d'opposition entre classes différent de celui souvent présenté (voir le Mouvement Occupy ou Piketty (2013) entre autres), qui insiste sur les inégalités entre le top 1 % voir les 0,1 ou 0,01 % et le reste de la population. Les résultats obtenus ici montrent, au contraire, qu'environ 20 % des habitants de la ville – au sens large, en tenant compte de la périphérie – contribuent à l'exploitation des locataires par le biais de la mise en location de logements.
Une composante de la division socio-spatiale de
Bruxelles

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Comme déjà abordé dans les sections précédentes, la structure de la propriété des logements loués possède une inscription spatiale. Afin d'examiner sa relation avec la division socio-spatiale de Bruxelles, j'ai réalisé une typologie résumant la structure de la propriété dans les trois dimensions étudiées jusqu'ici : la localisation des propriétaires vis-à-vis de leurs logements mis en location, leur statut juridique et la taille de leur portefeuille de logements (figure 7 et tableau 4).

<figure><img src="image_9.png" /><figcaption>Figure 7. Carte de la classification des secteurs statistiques sur base de la structure de la propriété des logements loués.</figcaption></figure>
<table><caption>Tableau 4. Classification des secteurs statistiques sur base de la structure de la propriété des logements loués.</caption><caption>Classification</caption><thead><tr><th rowspan="2">Groupe</th><th rowspan="2">Total des logements</th><th colspan="4">Localisation</th><th colspan="2">Statut juridique</th><th colspan="2">Taille du portefeuille</th><th colspan="2">Année de construction</th><th rowspan="2">Maisons</th></tr><tr><th>Propriétaires occupants</th><th>Propriétaires à domicile*</th><th>Moins de 200 m²</th><th>Non-Bruxellois*</th><th>Logements sociaux*</th><th>Entreprises (SPRL ou SA)*</th><th>5 et plus*</th><th>20 et plus*</th><th>1945-1985</th><th>1986-2015</th></tr></thead><tbody><tr><td>1. Logements sociaux - type fort</td><td>7%</td><td>17%</td><td>2%</td><td>1%</td><td>7%</td><td>78%</td><td>2%</td><td>16%</td><td>3%</td><td>69%</td><td>10%</td><td>27%</td></tr><tr><td>2. Logements sociaux - type faible</td><td>6%</td><td>24%</td><td>17%</td><td>5%</td><td>16%</td><td>32%</td><td>5%</td><td>30%</td><td>6%</td><td>31%</td><td>6%</td><td>46%</td></tr><tr><td>3. Propriétaires à proximité</td><td>12%</td><td>30%</td><td>34%</td><td>11%</td><td>20%</td><td>3%</td><td>6%</td><td>26%</td><td>4%</td><td>11%</td><td>4%</td><td>76%</td></tr><tr><td>4. Grands propriétaires et entreprises - type fort</td><td>3%</td><td>13%</td><td>5%</td><td>3%</td><td>21%</td><td>2%</td><td>32%</td><td>56%</td><td>30%</td><td>24%</td><td>15%</td><td>34%</td></tr><tr><td>5. Grands propriétaires et entreprises - type faible</td><td>11%</td><td>25%</td><td>10%</td><td>5%</td><td>30%</td><td>3%</td><td>19%</td><td>39%</td><td>12%</td><td>31%</td><td>14%</td><td>37%</td></tr><tr><td>6. Type moyen</td><td>36%</td><td>31%</td><td>17%</td><td>7%</td><td>31%</td><td>3%</td><td>11%</td><td>32%</td><td>7%</td><td>29%</td><td>6%</td><td>52%</td></tr><tr><td>7. Propriétaires non-Bruxellois</td><td>12%</td><td>41%</td><td>8%</td><td>5%</td><td>40%</td><td>1%</td><td>15%</td><td>24%</td><td>6%</td><td>55%</td><td>22%</td><td>25%</td></tr><tr><td>8. Petits propriétaires non-Bruxellois</td><td>9%</td><td>49%</td><td>10%</td><td>7%</td><td>36%</td><td>6%</td><td>7%</td><td>15%</td><td>2%</td><td>65%</td><td>13%</td><td>28%</td></tr><tr><td>Bruxelles</td><td>100%</td><td>33%</td><td>15%</td><td>6%</td><td>28%</td><td>10%</td><td>11%</td><td>25%</td><td>6%</td><td>37%</td><td>10%</td><td>45%</td></tr></tbody></table>

26

Cette typologie a été produite à l'échelle des secteurs statistiques à partir des scores d'une analyse en composantes principales sur les sept variables suivantes, elles-mêmes couvrant les trois dimensions :

1. la part des logements loués par des propriétaires à domicile,

2. la part des logements loués par des propriétaires domiciliés à moins de 200 m,

3. la part des logements loués par des propriétaires domiciliés en dehors de Bruxelles,

4. la part des logements loués possédés par des sociétés de logements sociaux,

5. la part des logements loués possédés par des entreprises (SPRL et SA),

6. la part des logements loués possédés par des propriétaires personnes physiques et entreprises (SPRL et SA) possédant 5 logements ou plus,

7. la part des logements loués possédés par des propriétaires personnes physiques et entreprises (SPRL et SA) possédant 20 logements ou plus.

27

Toutes les variables ont été établies en tenant compte des logements loués à domicile, excepté la part des logements loués par des propriétaires domiciliés à moins de 200 m pour éviter la redondance avec la part des logements loués par des propriétaires à domicile.

28

Préalablement à la typologie, une analyse en composantes principales a été réalisée. Les scores des trois premières composantes, totalisant 78 % de la variance, ont ensuite été utilisés pour réaliser la typologie. La typologie a été réalisée en utilisant la méthode de Ward, un algorithme de classification ascendante hiérarchique qui minimise la variance à l'intérieur des groupes (intra-classes) et maximise la variance entre les groupes (inter-classes).

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Cette typologie fait ressortir 8 classes distinctes de secteurs statistiques :

30

1. **Logements sociaux - type fort** : ces secteurs statistiques se caractérisent par une très grande part de logements loués détenus par des entreprises de logements sociaux. Ils se distinguent très fortement des autres secteurs.
31 **2. Logements sociaux - type faible** : ces secteurs sont caractérisés par une présence de logements sociaux bien que moins importante que dans le type 1 et les autres scores relativement proches de la moyenne.

32 **3. Propriétaires à proximité** : ces secteurs sont caractérisés par une part importante de logements loués par des propriétaires à domicile et à moins de 200 m.

33 **4. Grands propriétaires et entreprises - type fort** : ces secteurs sont caractérisés par une forte présence des entreprises (SPRL ou SA), des propriétaires qui possèdent de 5 à 20 logements ou plus, peu de propriétaires à domicile ou à proximité.

34 **5. Grands propriétaires et entreprises - type faible** : ces secteurs ont des caractéristiques similaires au groupe 4 (centre), mais moins marquées.

35 **6. Type moyen** : ces secteurs sont caractérisés par des valeurs proches de la moyenne bruxelloise.

36 **7. Propriétaires non-Bruxellois** : ces secteurs se caractérisent par une proportion importante de propriétaires non-Bruxellois.

37 **8. Petits propriétaires non-Bruxellois** : ces secteurs sont caractérisés par une part importante de propriétaires possédant un petit nombre de logements et de propriétaires non-Bruxellois.

38 De cette typologie des secteurs statistiques bruxellois, il ressort que la structure de la propriété est corrélée avec la division sociale de l'espace bruxellois. En effet, la figure 8 présente la comparaison entre le résultat de la classification des secteurs statistiques selon la structure de la propriété et la division sociale de l'espace approchée par l'indice synthétique de difficulté de 2011⁷ (fig. 9). Dans les quartiers plus aisés et plus prestigieux, on observe une surreprésentation de grands propriétaires, des non-Bruxellois et des entreprises. À l'inverse, les quartiers plus pauvres, quant à eux, sont caractérisés par la présence importante de propriétaires à domicile ou domiciliés à proximité et possédant un portefeuille de plus petite taille.
<figure><img src="image_10.png" /><figcaption>Figure 8. Relation entre la classification des secteurs statistiques selon la structure de la propriété et l'indice synthétique de difficulté de 2011.</figcaption></figure>

Le graphique est une « boite à moustache ». La barre centrale est la médiane, les bords de la boite représentent les quantiles 25 % et 75 %. Les barres (ou « moustaches ») vont jusque à la valeur la plus grande à une distance égale à maximum 1,5 fois l'écart interquartile (c'est-à-dire l'écart entre les quantiles 25 % et 75 %). Les points représentent les « outliers » (ou « valeurs extrême ») définis comme ayant une valeur au-delà des barres.

<figure><img src="image_11.png" /><figcaption>Figure 9. Indice synthétique de difficulté de 2011.</figcaption></figure>
39 Deux types de quartiers sont malgré tout un peu plus atypiques. D'une part, les indices synthétiques de difficulté des secteurs statistiques de logements sociaux apparaissent plus hétérogènes. Ceci s'explique par le fait que dans plusieurs secteurs, les logements sociaux ne représentent pas l'ensemble des logements et qu'ils jouxtent des logements de ménages plus aisées. En effet, les logements sociaux suivent une double logique géographique : présence dans les quartiers populaires centraux et en périphérie (Vandermotten et Istaz, 2022, 2024). D'autre part, les quartiers du centre apparaissent avec des valeurs intermédiaires en termes d'indice synthétique de difficulté. À mon sens, ceci est le reflet de la particularité du centre-ville à la fois socialement très mixte et abritant les fonctions de centralité.

40 En résumé, cette synthèse permet d'illustrer l'ancrage spatial de la structure de la propriété des logements mis en location. La forte corrélation entre division sociale de l'espace et structure de la propriété invite à étudier l'existence de sous-marchés ainsi que les imbrications entre classes sociales et propriété bailleresse.

## Conclusion

41 Il ressort de cette analyse que les logements bruxellois mis en location sont surtout possédés par des propriétaires personnes physiques. Les entreprises, quant à elles, ne détiennent qu'une petite partie de ces logements et celles possédant un vaste portefeuille sont encore plus marginales. Ensuite, parmi les logements possédés par des personnes physiques, une large proportion est détenue par des propriétaires de petite ou moyenne envergure : les propriétaires de 1, 2 ou 3 logements représentent environ 60 % des logements loués, ceux qui en possèdent de 1 à 5, 75 % et ceux qui en possèdent plus de 20 moins de 5 % des logements loués. En résumé, l'extraction de la rente dans le secteur de la location de logement ne semble ne pas mener à des dynamiques d'accumulation à large échelle.

42 Par ailleurs, malgré la présence non négligeable de bailleurs avec des revenus modestes, les propriétaires bailleurs sont plutôt issus des classes intermédiaires et supérieures puisque 75 % des logements sont détenus par des propriétaires qui appartiennent aux 5 déciles supérieurs. Les loyers constituent donc un transfert massif d'argent qui en moyenne vient de ménages plus pauvres vers des ménages plus aisés. Cette extraction de rente est le fait d'une minorité de ménages, mais qui représente néanmoins une part non-négligeable des Bruxellois, de 11 à 15 % des ménages bruxellois, de l'ordre de 20 à 25 % avec ceux qui habitent en périphérie. En effet, il a été montré qu'une part importante, entre 33 % et 41 %, des logements, sont mis en location par des propriétaires qui habitent en dehors de la Région bruxelloise, surtout en périphérie proche. Ces derniers bénéficient de façon d'autant plus nette de revenus élevés. Ces résultats dépeignent un schéma d'opposition plus complexe que celui qui opposerait les locataires à une ultra-minorité. Ceci pourrait être l'une des raisons des blocages politiques sur les questions de régulation des loyers.

43 Ensuite, il a été montré que la structure de la propriété possédait une géographie et que cette dernière était fortement corrélée à celle de la division sociale de l'espace bruxellois. En résumé, les quartiers populaires centraux sont caractérisés par une surreprésentation des propriétaires à domicile ou étant domicilié à proximité. Les quartiers de première couronne Est et surtout du centre sont le terrain privilégié des propriétaires constitués en entreprise et avec des plus grands patrimoines. Enfin, la
spécificité des quartiers aisés de seconde couronne est l'importance des propriétaires non-bruxellois. En fin de compte, cette analyse géographique invite à davantage étudier l'existence de sous-marchés et l'imbrication entre propriété bailleresse et classe sociale.

44

Pour terminer, parmi les pistes futures de recherche, il apparaît utile de procéder à des analyses longitudinales, c'est-à-dire avec des données à plusieurs dates. Ceci permettrait de documenter par exemple si on observe une augmentation du poids des entreprises et des grands propriétaires parmi les propriétaires mais aussi de vérifier si cette petite accumulation mise en évidence dans cette étude est en lien avec la mobilité résidentielle et la périurbanisation.

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# ANNEXES

Figure 10. Carte des communes de la Région de Bruxelles-Capitale.
<figure><img src="image_12.png" /><figcaption>Figure 11. Carte de contextualisation.</figcaption></figure>

<figure><img src="image_13.png" /><figcaption>Tableau 5. Distribution des logements loués selon les revenus fiscaux et le nombre de logements loués.</figcaption></figure>
<table><caption>Distribution des logements loués selon les revenus fiscaux et la taille des portefeuilles pour les propriétaires personnes physiques</caption><thead><tr><th rowspan="2">Nombre de logement loués</th><th colspan="10">Décile de revenu</th></tr><tr><th>DEC01</th><th>DEC02</th><th>DEC03</th><th>DEC04</th><th>DEC05</th><th>DEC06</th><th>DEC07</th><th>DEC08</th><th>DEC09</th><th>DEC10</th><th>Total</th></tr></thead><tbody><tr><td>(0,1]</td><td>1.1%<br>2697</td><td>1.5%<br>3806</td><td>1.8%<br>4609</td><td>1.5%<br>3910</td><td>2.0%<br>5105</td><td>2.6%<br>6895</td><td>2.6%<br>6638</td><td>3.9%<br>9874</td><td>4.6%<br>11552</td><td>5.3%<br>13291</td><td>27.0%<br>68187</td></tr><tr><td>(1,2]</td><td>0.8%<br>3067</td><td>1.3%<br>334</td><td>1.6%<br>4147</td><td>1.4%<br>3418</td><td>1.6%<br>4124</td><td>1.9%<br>4789</td><td>1.8%<br>4611</td><td>2.5%<br>5119</td><td>2.8%<br>580</td><td>3.0%<br>7489</td><td>18.7%<br>71747</td></tr><tr><td>(2,3]</td><td>0.6%<br>1428</td><td>0.9%<br>2401</td><td>1.2%<br>2914</td><td>1.0%<br>2473</td><td>1.2%<br>3116</td><td>1.5%<br>3744</td><td>1.4%<br>3965</td><td>1.9%<br>4815</td><td>2.0%<br>5119</td><td>2.2%<br>5662</td><td>13.9%<br>35235</td></tr><tr><td>(3,4]</td><td>0.3%<br>780</td><td>0.5%<br>1372</td><td>0.7%<br>1677</td><td>0.5%<br>1331</td><td>0.7%<br>1839</td><td>0.9%<br>2249</td><td>0.9%<br>2223</td><td>1.2%<br>3015</td><td>1.3%<br>3298</td><td>1.5%<br>3700</td><td>8.5%<br>21434</td></tr><tr><td>(4,5]</td><td>0.2%<br>495</td><td>0.3%<br>818</td><td>0.4%<br>1124</td><td>0.3%<br>818</td><td>0.4%<br>1124</td><td>0.5%<br>1124</td><td>0.5%<br>1124</td><td>0.8%<br>1191</td><td>0.8%<br>1191</td><td>0.9%<br>1224</td><td>5.4%<br>1200</td></tr><tr><td>(5,10]</td><td>0.6%<br>1441</td><td>0.8%<br>2089</td><td>1.1%<br>2685</td><td>0.8%<br>2056</td><td>1.0%<br>2648</td><td>1.3%<br>3181</td><td>1.4%<br>3615</td><td>1.9%<br>4885</td><td>2.2%<br>5594</td><td>2.6%<br>6557</td><td>13.8%<br>34911</td></tr><tr><td>(10,20]</td><td>0.3%<br>740</td><td>0.5%<br>1140</td><td>0.5%<br>1350</td><td>0.4%<br>1000</td><td>0.6%<br>1548</td><td>0.8%<br>1975</td><td>0.7%<br>1690</td><td>1.1%<br>2817</td><td>1.4%<br>3431</td><td>1.6%<br>4024</td><td>7.8%<br>19715</td></tr><tr><td>(20,50]</td><td>0.1%<br>321</td><td>0.2%<br>418</td><td>0.2%<br>582</td><td>0.2%<br>573</td><td>0.3%<br>797</td><td>0.3%<br>797</td><td>0.3%<br>838</td><td>0.6%<br>1172</td><td>0.5%<br>1388</td><td>0.8%<br>2114</td><td>3.8%<br>1480</td></tr><tr><td>(50,100]</td><td>0.0%<br>23</td><td>0.0%<br>92</td><td>0.0%<br>18</td><td>0.0%<br>94</td><td>0.0%<br>115</td><td>0.0%<br>78</td><td>0.1%<br>246</td><td>0.1%<br>214</td><td>0.1%<br>296</td><td>0.2%<br>396</td><td>0.6%<br>1570</td></tr><tr><td>Total</td><td>4.0%<br>10199</td><td>6.2%<br>15597</td><td>7.7%<br>10435</td><td>6.2%<br>13792</td><td>8.1%<br>20889</td><td>10.0%<br>25154</td><td>9.8%<br>24820</td><td>14.0%<br>35507</td><td>15.7%<br>39718</td><td>18.1%<br>45797</td><td>100%<br>152578</td></tr></tbody></table>

Sources: Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, 2015.

Hugo Périlleux - IGEAT - ULB

<table><caption>Tableau 6. Distribution des logements loués selon les revenus fiscaux et le nombre d'adresses où il y a des logements loués.</caption><thead><tr><th rowspan="2">Nombre d'adresses</th><th colspan="10">Décile de revenu</th></tr><tr><th>DEC01</th><th>DEC02</th><th>DEC03</th><th>DEC04</th><th>DEC05</th><th>DEC06</th><th>DEC07</th><th>DEC08</th><th>DEC09</th><th>DEC10</th><th>Total</th></tr></thead><tbody><tr><td>(0,1]</td><td>1.7%<br>8335</td><td>2.9%<br>9415</td><td>3.8%<br>9456</td><td>3.1%<br>7865</td><td>3.9%<br>9006</td><td>4.8%<br>12158</td><td>4.6%<br>11545</td><td>6.4%<br>10264</td><td>7.1%<br>18008</td><td>7.6%<br>19274</td><td>46.1%<br>154880</td></tr><tr><td>(1,2]</td><td>1.0%<br>2567</td><td>1.5%<br>3738</td><td>1.9%<br>4728</td><td>1.5%<br>3740</td><td>2.0%<br>5098</td><td>2.5%<br>6378</td><td>2.4%<br>6119</td><td>3.5%<br>8721</td><td>3.9%<br>9733</td><td>4.4%<br>11187</td><td>24.5%<br>62009</td></tr><tr><td>(2,3]</td><td>0.5%<br>1223</td><td>0.7%<br>1816</td><td>0.9%<br>2253</td><td>0.7%<br>2648</td><td>0.9%<br>2926</td><td>1.1%<br>3294</td><td>1.2%<br>3613</td><td>1.7%<br>3817</td><td>1.9%<br>4568</td><td>2.2%<br>59915</td><td>11.8%<br>62915</td></tr><tr><td>(3,4]</td><td>0.3%<br>583</td><td>0.4%<br>955</td><td>0.4%<br>982</td><td>0.4%<br>886</td><td>0.4%<br>1132</td><td>0.6%<br>8428</td><td>0.6%<br>8487</td><td>0.8%<br>2138</td><td>1.0%<br>2840</td><td>1.4%<br>3430</td><td>6.2%<br>13721</td></tr><tr><td>(4,5]</td><td>0.2%<br>423</td><td>0.2%<br>554</td><td>0.2%<br>495</td><td>0.2%<br>450</td><td>0.2%<br>586</td><td>0.3%<br>834</td><td>0.3%<br>783</td><td>0.5%<br>1144</td><td>0.5%<br>1252</td><td>0.7%<br>1852</td><td>3.3%<br>8733</td></tr><tr><td>(5,170]</td><td>0.4%<br>340</td><td>0.4%<br>1113</td><td>0.6%<br>1479</td><td>0.5%<br>1172</td><td>0.6%<br>1194</td><td>0.6%<br>1149</td><td>0.7%<br>1718</td><td>1.1%<br>2478</td><td>1.2%<br>1150</td><td>1.8%<br>2447</td><td>7.9%<br>20079</td></tr><tr><td>Total</td><td>4.0%<br>10199</td><td>6.2%<br>15597</td><td>7.7%<br>10435</td><td>6.2%<br>13792</td><td>8.1%<br>20889</td><td>10.0%<br>25154</td><td>9.8%<br>24820</td><td>14.0%<br>35507</td><td>15.7%<br>39718</td><td>18.1%<br>45797</td><td>100%<br>152578</td></tr></tbody></table>

Sources: Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, 2015.

Hugo Périlleux - IGEAT - ULB

## NOTES

1. Par Housing Asset-Based Welfare, on entend la tendance de certains ménages à concevoir l'investissement dans le logement comme un moyen de sécuriser leur situation financière entre autres pour la pension.

2. Cette proportion est relativement moins élevée que celle obtenue par le Census 2011 où 38 % des ménages sont déclarés comme propriétaires de leur logement. Ceci peut s'expliquer par le fait qu'un logement est présumé mis en location, dans la présente étude, si le propriétaire n'y est pas domicilié, comptant entre autres tous les logements possédés par des entreprises comme étant mis en location.

3. Source : Initiative Deutsche Wohnen und Co. Enteignen, 1.12.2020.

4. On compte les logements pondérés par la part possédée. En cas d'héritage avec plusieurs héritiers, il est courant que les propriétés soient possédées en indivision. Il est dès lors possible que des personnes soient propriétaires d'une fraction de logement.
5. Par souci de concision, seul le seuil de 200 m est présenté ici, d'autres seuils ont néanmoins été testés dans la thèse.

6. La méthode utilisée pour définir les logements mis en location sur base du domicile des propriétaires a tendance à surestimer le fait de la mise en location, en particulier pour cette catégorie.

7. Cet indice composé à partir de plusieurs variables sociales a été développé par une équipe de l'IGEAT-GAG (Van Hamme et al., 2015) dans le cadre d'un projet de recherche de recherche sur les inégalités intra-urbaines dans les grandes villes de Belgique.

## RÉSUMÉS

Cet article analyse à partir de données cadastrales le profil des propriétaires qui mettent un ou plusieurs logements en location à Bruxelles. À rebours de certaines préconceptions à propos de la financiarisation du logement, il apparaît que la plupart des logements loués sont possédés par des individus, plutôt aisés, possédant un patrimoine de petite ou moyenne envergure constituant néanmoins une minorité des ménages bruxellois. Par ailleurs, une part importante des logements sont possédés par des ménages qui habitent en dehors de la Région. Enfin, on observe une relation entre la division sociale de l'espace et la structure de la propriété : davantage de propriétaires à proximité dans les quartiers populaires centraux, une surreprésentation des grands propriétaires et des entreprises dans le centre et à proximité des axes de prestige et plus de propriétaires habitant en dehors de la Région dans les quartiers aisés de seconde couronne.

This article uses cadastral data to analyse the profile of landlords who rent out one or more housing units in Brussels. Contrary to certain preconceptions about the financialisation of housing, it appears that most rented housing is owned by rather well-off individuals with small or medium-sized assets, who nevertheless constitute a minority of Brussels households. In addition, a considerable proportion of homes are owned by households living outside the region. Lastly, there is a correlation between the social division of space and the ownership structure: more landlords living close to their properties in the central working-class neighbourhoods, an over-representation of large landlords and companies in the centre and close to prestigious avenues, and more landlords living outside the region in the affluent second-ring neighbourhoods.

## INDEX

**Mots-clés** : logements, propriétaires, rente, financiarisation, Bruxelles-Capitale

**Keywords** : housing, landlords, rent, financialisation, Brussels-Capital
AUTEUR

HUGO PÉRILLEUX

ULB GAG-IGEAT
ORCID 0000-0001-5122-9460
hugo.perilleux@ulb.be