### 4. Quelle amélioration du niveau de vie ?

Quelque dix ans après les opérations de restructuration, en termes d'infrastructures, Nezaha possède désormais un large éventail de services similaires à certains quartiers centraux de Nouakchott. On y trouve un hôpital, une école et un grand nombre de boutiques à proximité. Tous les ménages interrogés reconnaissent que leurs conditions de vie actuelles sont bien meilleures comparées aux précédentes, pour des raisons qui peuvent néanmoins être différentes :

- 43% des personnes interrogés mettent en évidence les services offerts et les infrastructures comme étant les principaux avantages du quartier,

- 20% apprécient la sécurité et le calme,

- 37% souligne une amélioration globale de leur qualité de vie depuis leur arrivée à Nezaha.

<figure><img src="image_27.png" /><figcaption>Figure 9 : Les avantages et inconvénients de la vie à Nezaha</figcaption></figure>

Le programme Twize lancé en 1998 avait pour objectif de faciliter l'accès à un logement abordable pour les habitants des quartiers pauvres de Nouakchott et leur permettre ainsi d'y construire une habitation et améliorer leurs conditions de vie (Choplin, 2009 ; Allou et alii, 2012). Les habitants de Nezaha ont bénéficié de micro-crédit pour faire construire une chambre de 20m2.

Ce programme et les constructions qui en ont découlées, appelé localement demsh, ont permis aux bénéficiaires de s'installer sur leurs parcelles et de vivre dans un logement décent. Mais ces répercussions négatives – dues notamment à la désinformation des ménages qui ont participé à l'initiative – sont la principale cause de mécontentement enregistrée parmi la population de Nezaha.

En outre, bien que les habitations devaient être construites "sur des parcelles ayant des permis d'occupation" (Choplin, 2009 ; Allou et alii, 2012), les résultats de l'enquête montrent que, en réalité, seul 2 personnes interrogées sur 7 ayant bénéficié du programme Twize étaient en possession d'un permis d'occupation. Ce qui est un exemple parmi d'autres des contradictions et de l'écart entre la théorie et la pratique du foncier dans le contexte nouakchottois.

Concernant les principales sources de préoccupation parmi les populations interrogées :
- 37% des ménages affirment ne connaître aucun inconvénient majeur dans leur vie quotidienne à Nezaha,
- 6% se sont plaints du chômage et du peu d'opportunités d'emploi,
13% ont soulevé l'émergence de conflits fonciers, notamment pour délimiter les terres entre voisins.

10% ont identifié le remboursement de l'emprunt microcrédit Twize comme la source de leur situation difficile actuelle.

Même si une grande partie (80%) des ménages qui ont bénéficié du programme Twize ont remboursé leur prêt, les conséquences qu'il a eu sur leur capacité à réaliser d'autres objectifs est considérable. Leur incapacité à épargner pour investir dans d'autres projets les a enfermés dans une spirale sans fin de remboursement.

Enfin, la question de l'eau a été soulevée dès les premiers stades de l'enquête. Plusieurs ménages ont exprimé leurs frustrations par rapport au manque d'eau et la cherté de son prix.

Dans le cas de Tarhil, la zone définie pour abriter la population réinstallée composée d'anciens squatteurs et d'occupants informels est nettement sous-équipée avec un manque alarmant de services et d'infrastructures de base. Le secteur 16, l'une des plus anciennes zones de Tarhil, dispose d'infrastructures relativement meilleures, si l'on compare avec les 2 autres zones enquêtées.

En effet, le secteur voisin – secteur 18 – atteint un niveau de sous-équipement, d'enclavement et de pauvreté incomparable avec les autres zones étudiées.

En outre, comme l'explique un chef de quartier local, les questions de mobilité et d'enclavement ont été exacerbées par la récente augmentation des problèmes de sécurité. Les habitants du secteur se sentent non seulement dans l'insécurité, mais aussi abandonnés et oubliés par l'administration :

"La situation sécuritaire s'est aggravée avec l'arrivée de personnes d'autres quartiers du secteur qui cherchent à voler nos biens et nous harceler. Ce n'était pas comme ça auparavant. C'est un phénomène récent. Je pense que le fait d'être à Tarhil a rendu certaines personnes folles. Vous n'avez que le désert autour de vous et la nuit, parce qu'il n'y a pas de lumière, c'est totalement sombre, vous ne pouvez pas vous défendre. Aussi, comme vous pouvez le voir à l'est, les baraques des habitants atteignent les limites fixées par les dunes. Il y a des chacals qui viennent ici la nuit. Un d'entre eux a attaqué un âne la semaine dernière."

(Moussa, chef de quartier, Tarhil-secteur 18.)

<table><caption>Figure 10 : Problèmes de mobilité et services dans le voisinage</caption><thead><tr><th></th><th>Vieux Tarhil -<br>Sector 16</th><th>Vieux Tarhil -<br>Sector 18</th><th>Nouveau Tarhil<br>- Dubai</th></tr></thead><tbody><tr><th>Prix d'un baril d'eau</th><td>200UM – 350UM</td><td>500UM-700UM</td><td>400UM</td></tr><tr><th>Coût d'un aller-retour<br>pour le centre-ville</th><td>600UM</td><td>800UM</td><td>600UM</td></tr></tbody></table>

Cependant, on constate que l'équipement des ménages est en contradiction avec les conditions de vie observées dans ces quartiers. Les résultats de l'enquête montrent que,
chaque ménage enquêté, -y compris les squatteurs et ceux qui vivent dans des tentes, et des baraques - est en possession d'une télévision et d'une antenne satellite, et ce malgré l'absence d'électricité dans deux des trois secteurs étudiés.

Concernant les conditions de vie observées au *nouveau Tarhil* - Dubaï, les réponses concernant l'équipement et le niveau de vie étaient en contradiction avec les observations faites dans le quartier.

Bien que plus petite que les zones étudiées dans le secteur 18, Dubaï est la plus isolée et sous-équipée des trois zones enquêtées à Tarhil. Toutefois, lorsque l'on interroge ses habitants sur l'absence de services et d'infrastructures dans leur quartier, ils ne semblent pas trop préoccupés, préférant souligner que leur quartier connaîtra d'importantes améliorations dans les années à venir:

> « On sait qu'ils vont construire une école, un marché et même un centre commercial. Dans quelques années, ce sera le meilleur quartier de Nouakchott. »

(Sherif, habitant du *nouveau Tarhil - Dubai*)

<table><caption>Figure 11 : Tarhil – Equipement des ménages enquêtés</caption><thead><tr><th></th><th>Secteur 16</th><th>Secteur 18</th><th>Dubai</th></tr></thead><tbody><tr><th scope="row">Equipement</th><td></td><td></td><td></td></tr><tr><th scope="row">TV</th><td>✓</td><td>X</td><td>✓</td></tr><tr><th scope="row">Radio</th><td>✓</td><td>✓</td><td>✓</td></tr><tr><th scope="row">Antenne Satellite</th><td>✓</td><td>✓</td><td>✓</td></tr><tr><th scope="row">Gaz</th><td>✓</td><td>X</td><td>✓</td></tr><tr><th scope="row">Electricité</th><td>✓</td><td>X</td><td>X</td></tr><tr><th scope="row">Eau</th><td>✓</td><td>X</td><td>X</td></tr><tr><th scope="row">Services et infrastructure (à proximité)</th><td></td><td></td><td></td></tr><tr><th scope="row">Ecole</th><td>500m - 2 km</td><td>10 + km</td><td>2 km</td></tr><tr><th scope="row">Hopital</th><td>2 - 3 km</td><td>10 + km</td><td>10 + km</td></tr><tr><th scope="row">Commisariat</th><td>1 - 2 km</td><td>5 km</td><td>5 km</td></tr></tbody></table>

Quant aux perspectives de vendre leurs terres, 52% des ménages interrogés à Nezaha affirment recevoir des offres fréquentes d'acheteurs intéressés. A Tarhil, le nombre atteint 80%. Cependant, tous les ménages ayant rencontré des acheteurs potentiels précisent ne pas être intéressé par la vente de leur terre, et ce quelque soit le prix proposé.

## 5. Perceptions de la sécurité foncière et conflits

Certes, les deux zones étudiées partagent un certain nombre de caractéristiques, notamment leur création spécifique pour accueillir des populations réinstallées.

Mais la diversité des situations et des expériences enregistrées à Nezaha et Tarhil les rendent difficilement comparables. La superficie est un facteur majeur qui contribue à différencier les problèmes d'une zone à l'autre. Mais, les conflits et les problèmes observés dans chaque zone relèvent surtout de questions concernant la politique au niveau national mais aussi à l'échelle locale et sociale.
Selon les autorités, le nombre de conflits foncier est élevé en raison du déficit d'informations parmi la population. Pourtant, il apparaît que l'origine des conflits ayant lieu à Nouakchott provient plutôt d'un système d'attribution incohérent qui compromet l'accès à la terre pour les plus pauvres.

Comme le confirme un membre du Tribunal de Nouakchott, on recense des dizaines de conflits fonciers traités quotidiennement, dont la plupart ont trait à des différends sur la même parcelle de terre, à la duplication de l'attribution ou à la définition des frontières de la parcelle.<fnref n="68" />

A Nezaha, l'enquête n'a pas permis d'établir un lien entre les conditions de vie exprimées par les populations et le temps écoulé depuis leur réinstallation de la kebbé. Cependant, la distinction apparente – et qui paraît évidente – est l'écart entre les expériences des locataires, celles des squatters et celles des propriétaires fonciers, qui n'ont pas la même perception de la sécurité.

On arrive à cette conclusion en comparant les entretiens des premiers habitants de Nezaha, devenus squatters, avec ceux des locataires qui pour la plupart, connaissent des tensions avec les propriétaires ou ne sont pas en mesure de payer leur loyer, et ceux des anciens habitants de bidonvilles réinstallés de la kebbé qui, dans l'ensemble, expriment plus aisément leur stabilité ayant eu la chance de faire partie du programme pilote de réinstallation.

Les ménages enquêtés à Nezaha ont démontré une variété d'expériences à travers leurs statuts d'occupation divers - propriétaires par attribution ou par achat, locataires ou squatters. De leur côté, les personnes interrogées parmi les familles réinstallées de la kebbé ont montré, certes, une certaine progression de leurs situation depuis leur arrivée à Nezaha, mais pas en ce qui concerne l'acquisition de documentation officielle pour les terres, sans même parler du titre foncier.

Concernant la question des squatteurs à Nezaha, alors que les responsables de l'ADU affirment que leur réinstallation suivrait le même protocole que les familles déplacées de la kebbé, l'enquête démontre que la prise en compte de ces cas a été incohérente et négligée par les autorités. Une cheffe de quartier rencontrée a notamment exhibé un document qui recense 155 personnes, anciens habitants de Nezaha, déplacés suite à l'attribution de leur terre aux populations réinstallées de la kebbé. Parmi les victimes, Fatimatou, 37 ans, raconte comment le propriétaire de la parcelle dans laquelle elle réside lui a permis d'y squatter pendant plusieurs années, avant de lui demander dernièrement de la quitter.

> « Ils ont donné ma terre à quelqu'un d'autre et ne m'ont pas donné un autre endroit où me réinstaller. Les gens qui se trouvaient ici avant l'arrivée des populations de la kebbé, n'ont pas été intégrés dans le processus d'attribution [des terres]. Ils nous ont oubliés. »

Par rapport aux conflits qui en découlent, aucun incident exceptionnel n'a été signalé par les habitants interrogés. Cela dit, la tension entre les premiers habitants de Nezaha et les nouveaux arrivants – prétendus ‘préférés’ – est palpable.

<footnote n="68">⁶⁸ Les conflits quotidiens sont traités, dans un premier temps, par un cadi (juge islamique) qui écoute les protagonistes et tranche le cas soit par une solution consensuelle, soit par un verdict final. Mais en cas de conflit plus grave, le cadi transmet le dossier au Tribunal.</footnote>
<table><caption>Figure 12 : Conflits et problèmes vécus par les ménagés enquêtés</caption><tr><td>Nezaha</td><td>* Ecart entre le niveau de vie perçu par les ménages relogés de Kebbé, les locataires et les squatters,<br/>* Le statut des premiers habitants, devenus maintenant des squatters, déplacés par les populations réinstallées de Kebbé,<br/>* Litiges fonciers qui découlent de ces tensions</td></tr><tr><td>Tarhil</td><td>* Litiges fonciers dus aux erreurs d'attribution,<br/>* Manque criant d'équipement, absence d'accès aux services et infrastructures,<br/>* Frustrations dues à l'isolement et à l'incapacité de s'intégrer dans le circuit du tiebtieb,<br/>* Valeur précaire du badge,<br/>* Le nouveau Tarhil – terre fertile pour les moyens informels d'acquisition de la terre.</td></tr></table>

La tension autour de la question des terres et le statut de propriété des ménages font de Tarhil une zone de réinstallation singulière. Les difficultés rencontrées lors de la collecte des informations auprès des personnes interrogées - qui étaient souvent dédaigneuses ou étrangement réticentes - supposent que les récits enregistrés peuvent être inexactes et non conformes à la réalité. Par ailleurs, cette tension autour de la question foncière n'est que le reflet d'un conflit latent mais intense.

Alors que les parcelles de terrain à Tarhil sont réparties par tirage au sort, ce sont surtout les conflits relatifs à la duplication des attributions qui sont à l'origine des tensions les plus fréquentes entre habitants. Comme l'explique un résident du secteur 16 de l'ancien Tarhil :

> 'J'ai été pris au coeur d'un imbroglio d'attribution - non pas une seule fois, mais à deux reprises. L'affaire concerne une duplication d'attribution. Au début de l'année 2009, j'ai reçu un terrain près de Kosovo, un quartier dans la partie nord du secteur 16. J'ai reçu mon badge 2 ans plus tard. Puis un jour, un homme est venu avec sa lettre d'attribution pour le même lot. L'ADU est venu et m'a ordonné de quitter les lieux. Ils m'ont donné un terrain plus au sud, vers le collège. Six mois plus tard, la même chose s'est produite, mais cette fois-ci, l'homme n'avait pas de documents. Il a juste décidé qu'il voulait ma parcelle car elle était éloignée de la route et très bien placée. Là où nous sommes actuellement, c'est ma troisième parcelle à Tarhil. Mais ils ne me feront pas déménager de nouveau. S'ils essayent la prochaine fois, je ne quitterai pas les lieux'

(Tahmane, 47, résident de l'ancien Tarhil, secteur 16).

La zone d'étude dans le secteur 18 semble avoir été marginalisée. Ses habitants ne cessent d'exiger la prise en compte de leurs revendications. Ils sont frustrés car ils ne parviennent pas à s'insérer dans le marché de l'emploi ou créer de nouveaux circuits de tiebtieb (pratiques informelles). Toutefois, contrairement au secteur 16, l'existence d'un esprit communautaire fort parmi la population laisse suggérer que la question de la terre n'aura pas d'impact négatif sur les structures sociales existantes ou sur le tissu qui lie étroitement ces habitants.

Par ailleurs, les résultats de l'enquête à Tarhil ont prouvé que la perception administrative, institutionnelle et sociale du badge comme étant le document administratif le plus élevé pour la réinstallation, n'est pas partagée par les populations qui y voient davantage une valeur décorative que réelle.
Cependant, les témoignages montrent que cette perception dépend de la nature du différend, selon qu'il soit entre deux personnes « égales » ou entre une personne pauvre et une personne qui « dispose des moyens et du pouvoir pour obtenir ce qu'elle veut ». Alors que dans le premier cas, la présence d'un badge peut avoir de la valeur car il garantit la propriété de la parcelle de terre, dans le cas d'un procès déséquilibré, le badge, ainsi que les revendications d'un ancien squatter relogé, perdent toute valeur.

Les stratégies et les moyens utilisés pour avoir accès à la terre sont bien connus, mais avec le changement de contexte, ces stratégies ont elles aussi subies des évolutions laissant la place aux règles du *tiebtieb*.

Comme le montre l'enquête menée à Dubaï, les mystères qui entourent la question de l'accès à la terre à Tarhil sont le résultat d'un enchevêtement d'observations négligées et d'étranges contradictions.

On distingue, de nos jours, deux types de populations qui vivent dans le *nouveau* Tarhil. D'un côté, on a celles qui ont été réinstallées simultanément aux populations des secteurs 'anciens' de Tarhil. De l'autre, on trouve les nouveaux arrivants, qui bénéficient des différentes prestations de relogement. Avec des habitants qui se disent être '*des chanceux*' résidant dans 'le *meilleur endroit de Nouakchott*', on ne peut que s'interroger sur le message subliminal derrière cette conviction.

L'accès équitable à la terre repose sur le principe d'égalité dans la société et devant la loi. Dans la mesure où les moyens officiels d'accès à la terre reflètent l'image d'un ordre encore anarchique, les populations se reposent sur les stratégies informelles comme seul moyen de sécuriser leurs droits fonciers.

D'après les fonctionnaires interrogés, il semble pourtant communément admis que l'accession à la propriété foncière est une étape clé dans l'amélioration des conditions de vie des anciens habitants de bidonvilles.

Théoriquement, la population réinstallée est censée vivre dans des conditions de vie meilleures que celles vécues avant leur transfert à Nezaha ou à Tarhil. De fait, leur statut d'occupation est supposé ne plus être informel, précaire et sans fondement.

Du point de vue des autorités, ces ménages se sont vus attribuer une parcelle et ont bénéficié d'un document d'occupation officiel. Ainsi, ils peuvent envisager sereinement l'avenir, compte tenu des opportunités d'investissement, et diversifier leurs moyens de subsistance.

Cependant, sachant qu'il est fort probable que les populations réinstallées revendent leurs parcelles et retournent à une forme informelle d'habitat, on est en mesure de s'interroger sur les perspectives réelles et les véritables bénéficiaires de cette politique.

Dès lors que le foncier est entre les mains de quelques acteurs centraux, les habitants démunis de Nouakchott semblent être confrontés à une source oreille pour résoudre leurs problèmes. Une simple visite à l'Administration de la gestion foncière et au Ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire prouve que les enjeux sont plus élevés que l'on pourrait supposer. Quotidiennement, près d'une centaine de personnes se fraient un chemin à travers les portes de cette administration pour que leurs requêtes soient
entendues. Les histoires qui résonnent à travers les escaliers convergents toutes vers les mêmes problématiques :

‘Ils ont pris ma terre, juste comme ça’, ‘mon voisin a démoli ma maison avec leurs bulldozers (ceux de l’administration)’; ‘ils ont donné les documents de ma terre à quelqu’un d’autre, maintenant je ne possède rien’.

Si, en théorie, le régime informel et l'expansion des habitations informelles est 'l'aboutissement des mécanismes d'exclusion juridiques, politiques et économiques' (Durand-Lasserve & Payne, 2012:17), le cas de Nouakchott prouve que ce qui est informel pour nous peut bien être l'expression de la sécurité pour d'autres.

## 6. Ce que signifie la sécurité foncière – et pour qui

Tel que nous l'avons mentionné auparavant, à Nouakchott, les squats ou *gazras*, sont généralement occupées par les plus démunis, mais qui ne sont pas forcément des personnes économiquement et socialement marginalisées. Ceux qui ont les moyens de tirer profit des pratiques informelles et d'accéder à un lopin de terre dans une zone comme le *nouveau Tarhil* choisissent souvent de l'acheter, le mettre en valeur tout en ayant recours à la *gazra* pour augmenter leur capacité d'investissement et élargir les possibilités qui s'offrent à eux.

La sécurisation des droits fonciers est un processus indissociable de l'histoire et la politique. Les systèmes de tenure des terres changent en fonction d'un certains nombre de facteurs que sont la croissance démographique, les modèles d'urbanisation et l'expansion urbaine, le développement technologique, les guerres et les changements qui affectent la gouvernance. Dès lors, les systèmes sont variés et en constante évolution (IIED, 2006). Puisque la propriété foncière est davantage une question de relations que de politiques institutionnelles, les lois qui définissent les droits d'accès à la terre sont un reflet direct de l'identité réelle de la société car ils mettent en évidence les fissures et les écarts souvent cachés ou difficiles à déterminer.

Puisque les réponses enregistrées sur le terrain sont le résultat d'un manque d'accès à l'information, ce sont les acteurs institutionnels qui se retrouvent au cœur de la politique de gestion des terres. Ils sont donc, dans une certaine mesure, responsables du caractère insignifiant et désuet du titre foncier :

‘Le titre de propriété est destiné aux riches. Il ne s’applique pas au contexte ou aux conditions des pauvres en Mauritanie’

(Cheibany, conseiller technique, ADU)

De plus, alors que les titres et les droits accordés ne peuvent théoriquement être facilement retirés (Payne, 2000), en Mauritanie, toute la législation foncière semble se soumettre aux lois du *tiebtieb* ou des pratiques informelles.

Par conséquent, être en possession d'un titre de propriété n'est pas l'expression d'une sécurité foncière. La perception et la manifestation réelle de cette sécurité se trouvent plutôt dans les zones sombres de l'informalité. Selon un courtier local, un individu ne cherche à acquérir un titre foncier que pour refléter son statut social.
Les résultats de l'enquête démontrent que, même si le parcours officiel pour accéder à la terre à Nouakchott est bien défini, il est seulement destiné aux personnes qui n'ont pas les moyens de suivre le chemin véritable qui permet l'accès à la terre. Une rencontre fortuite avec un homme d'affaires à Tarhil nous éclaire sur ce qui se passe vraiment dans 'les coulisses' lorsqu'il s'agit de la distribution des parcelles et leur emplacement.

‘Je ne suis pas un homme d'affaires. Je ne fais qu'acheter des propriétés à Tarhil et je les revends pour faire fortune ou je construis des maisons avec espoir de faire fortune un certain jour dans l'avenir. A ce jour, j'ai quatre parcelles que j'ai choisi moi-même à partir des plans de lotissement - deux dans le vieux Tarhil et deux au nouveau Tarhil. Je possède les reçus du recensement pour chacun des lots, mais pas de badge ou de permis’

(Ahmed, homme d'affaires).

Dès lors que les parcelles pour reloger les pauvres sont destinées à la vente et la promotion<fnref n="69" /> quelles sont les solutions pour permettre à ces populations de sécuriser légalement leur propriété foncière ?

Un autre exemple de la gestion chaotique de la question foncière à Tarhil, nous est rapporté par un membre d'une famille réinstallée d'Arafat. La dame explique comment sa sœur a reçu une parcelle à Tarhil avant de se retrouver prise au piège d'une affaire de *tiebtieb* et déplacée peu après.

‘La parcelle qu’elle a reçue avait un bon emplacement. Elle vivait là depuis 2 ans et elle avait son badge. Tout était en règle jusqu’à l’arrivée des fonctionnaires avec une femme qui travaille au cabinet du président, et qui prétend avoir le droit sur cette propriété. Mais elle n’avait pas de documents justificatifs. Lors de sa deuxième visite elle était en possession de ces documents. L’ADU lui avait remis une lettre d’attribution publiée le mois d’avril 2012. On a forcé ma sœur et sa famille à déménager. Ils leur ont donné une nouvelle parcelle, mais cette fois-ci elle était loin au sud, loin de tout. Ceci vous montre l’injustice à laquelle il faut faire face lorsque vous ne disposez pas de moyens. Jouir de vos droits dépend de qui vous êtes et qui vous connaissez’

(Zahra, membre d'une famille déplacée vivant à Tarhil).

## CONCLUSION : UNE SÉCURITE FONCIERE FLOUE

Même si la propriété foncière est primordiale pour l'insertion des pauvres dans les zones urbaines et les villes, le cas de Nouakchott prouve que la pauvreté, l'insécurité et l'exclusion, dans un contexte donné, vont de pair avec l'injustice sociale et une répartition inégale des pouvoirs. De Soto affirme que la formalisation des droits fonciers permet aux démunis de libérer le potentiel de leur capital. Mais dans quelles circonstances et à quel coût ?

La présence d'acteurs qui affaiblissent la politique foncière en Mauritanie, renforcée par l'absence d'une véritable volonté à libérer le capital potentiel des populations socialement et économiquement marginalisées, rend difficile leur accès à la propriété foncière.

<footnote n="69">⁶⁹ A la une d'un site mauritanien, on peut lire une publicité de Décembre 2012 : « Terrain de 150m2 en vente à Tarhil – prix 800 000 UM »</footnote>
Les inégalités entre les riches et les pauvres pour l'accès à la terre peuvent, donc, être perçues comme le reflet d'une société injuste. Cette tendance va sans aucun doute contribuer – voire entraîner – l'accroissement du fossé entre les riches et les pauvres, tout en intensifiant la polarisation sociale sur des bases ethniques, qui sont loin d'être favorables aux plus nécessiteux.

Dans la mesure où la demande croissante pour le logement défie les limites de la ville fixées par les dunes, le phénomène de la gazra, ‘inventé’ il y a des décennies par une population rurale immigrée, reflète l'image informelle de Nouakchott à ce jour.

Plus la grande zone de réinstallation qu'est Tarhil s'accroît, plus le nombre de problèmes et de conflits qui en découlent s'accentuent. Une analyse de tous les litiges fonciers, des contradictions et des stratégies mises en place, des coins inexplorés du nouveau Nouakchott permettent d'obtenir beaucoup de réponses mais soulèvent encore plus de questions relatives à la terre.

Alors qu'à première vue, on pourrait penser que les voies d'accès à la terre sont le fruit d'un système anarchique entretenu par des procédures et politiques complexes, il apparaît, en réalité, qu'il s'agit d'un système bien huilé avec des forces aux intérêts opposés mais qui contribuent toutes à perpétuer et étendre un système ingénieux de contrôle - le tiebtieb.

A la question initiale qui était de savoir si les politiques de titrement foncier ont permis une réelle amélioration des conditions de vie, la réponse ne peut être que mitigée. Cela vaut pour certains quartiers, en particulier ceux péricentraux. En revanche, les populations qui ont été déplacées et sont désormais davantage éloignées du centre-ville se retrouvent dans une plus grande précarité. Les badges qui leur ont été donné, et font soit-disant office d'un titre de propriété qui devrait arriver plus tard, ne peuvent suffire à leur conférer une totale sécurité foncière et ainsi à se sentir prêts à s'investir pleinement sur ces nouveaux terrains.

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## CONCLUSION GÉNÉRALE

Les trois cas d'études ont permis de voir comment est appréhendé un même cadre référentiel qui pose la sécurisation foncière au cœur de la lutte contre la pauvreté. Plusieurs types de villes (petites, secondaires, capitales) et formes d'urbain (zone centrale, quartiers périurbains, urbain diffus) ont permis de souligner quelques uns des enjeux que représente la titrisation dans les Suds. Le contexte urbain joue fortement. L'impact des politiques de titrement foncier dépend réellement de la taille de la ville, des formes urbaines

L'urbanisation généralisée et rapide dans les trois pays étudiés, longtemps considérés comme étant à dominante rurale, implique l'adaptation et la création de nouveaux régimes fonciers. Dans nos différents cas d'étude, l'accès au sol urbain fait émerger de nouveaux besoins en termes de réglementation foncière, de nouveaux types de reconnaissance, mais aussi et surtout de nouvelles pratiques de sécurisation se tissent entre les habitants et les autorités et entre habitants.

La présente étude a fait ressortir l'importance de la circulation à l'échelle internationale de politiques urbaines et « bonnes pratiques », pensées depuis Washington par les Institutions internationales, et réappropriées de façon tout à fait originale localement. La comparaison des trois cas a mis en lumière l'importance des pratiques habitantes, qui, en Ethiopie, en Inde et en Mauritanie, exploitent et construisent des opportunités offertes par les normes juridiques relatives à l'accès à la propriété, plus qu'elles arrivent à en bénéficier pleinement et simplement. Bien souvent, les réformes appuyées par les bailleurs de fond ne font que se surimposer à des juridictions foncières déjà complexes, souvent coûteuses à respecter pour les habitants qui optent pour des pratiques plus informelles. La réforme sur le papier n'est que rarement suivie par la réforme en action.

Par ailleurs, les pratiques informelles qui perdurent ou se développent avec les nouvelles lois, montrent également que la sécurité foncière relève davantage d'un sentiment et d'une perception que de l'obtention d'un titre/papier distribué. Les habitants continuent d'avoir peur, de n'avoir qu'une confiance modérée envers ces nouvelles lois et en même temps, cherchent à s'y conformer et donc ici à bénéficier dans la mesure du possible d'un titre de propriété ou d'un droit d'occupation, afin de consolider leur chance d'être protégé des procédures d'éviction. Le titre formel s'inscrit dans un ensemble de procédures formelles et informelles de sécurisation qui est fortement dépendant du contexte local, voire de la trajectoire d'installation de telle ou telle famille. Les pratiques de corruption et les nombreux litiges liés au foncier n'ont pas disparu avec ces réformes foncières, bien au contraire.

Plus encore que de pratiques habitantes, c'est les relations et négociations entre les fonctionnaires, les entrepreneurs et les habitants qui se sont enrichies d'un nouvel espace de négociation et de tractation autour de documents et de preuves d'occupation, d'un dossier de petits papiers, de factures, d'amendes, d'actes notariés... Les médiations politiques et l'intérêt électoral des quartiers concernés demeurent bien évidemment un élément clé de la régularisation.

La valeur foncière constitue par-dessus toutes les considérations relatives à l'intérêt économique et d'inclusion sociale des procédures de titrement, l'obstacle majeur. Plus le foncier occupé vaut cher, mieux il est placé, moins les projets de titrement in situ projeté
seront réalisés. C'est tout le paradoxe de nombres de projets pilotes situés le plus souvent dans des quartiers illégaux péricentraux au grand intérêt foncier et immobilier. La reconnaissance populaire se heurte à des ambitions plus spéculatives que les modèles de partage de la rente par densification du quartier et promotion immobilière d'une partie des lots ne résolvent que très rarement ces contradictions et sans possibilité qu'ils soient généralisés. En revanche, dans les quartiers les plus lointains, sur des friches sans enjeux fonciers, et dans les petites villes, la reconnaissance de l'occupation se pratique couramment sans qu'aucune réforme n'ait été nécessaire.

## Conclusions pour l'Ethiopie

Si, à l'instar du cas indien, cette étude ne prétend analyser la réalité éthiopienne dans son ensemble, elle en donne toutefois un bon aperçu. D'abord parce que les niveaux de mise en œuvre, et/ou d'harmonisation des mesures de titrement foncier sont très inégales et dépendent des niveaux hiérarchique de ville et de leur appartenance fédérale, dans une moindre de mesure des jeux d'acteurs locaux. Le cas est toutefois probant en ce qu'il s'intéresse à une région pionnière dans le champ des politiques de remaniement foncier (la région Amhara) ainsi qu'à un niveau de ville jusque là peu pris en compte dans les tentatives de reforme du foncier urbain. Il dit selon nous la capacité actuelle des pouvoirs publics à mettre en œuvre une telle réforme et à terme, le devenir des politiques de titrement foncier urbaines en Ethiopie.

La mise en œuvre des politiques de titrement engage deux principaux enjeux de gouvernance locale et de développement économique : la reprise en main de la tutelle publique sur le foncier, et l'organisation d'un pseudo-marché urbain, à tout le moins l'exploitation du foncier urbain.

### Le titrement, une simplification des statuts fonciers

En dépit des justifications produites par les différents programmes internationaux visant à assister, encadrer ou simplement à financer le titrement en Ethiopie, ces mesures ne visent pas tant la constitution d'un système de régulation foncière que la simplification d'un complexe hybride déjà existant.

Ce système certes complexe était doté d'une véritable efficacité sur l'essentiel du territoire, quelques marges y échappant. Il avait le mérite de réguler l'accès au sol depuis la réforme agraire de 1975, de garantir au niveau individuel la stabilité des tenures et d'en organiser la transmission. Son principal défaut pour les décideurs publics étant de ne pas permettre l'échange de terre, fortement encouragé par les bailleurs de fonds comme par le nouveau régime désormais converti aux mérites de l'économie de marché. Aujourd'hui, la mesure proprement dite de titrement a donc pour finalité d'introduire une forme de régulation par le marché d'un système foncier y échappant jusque là en totalité. Quelque soit le terme de cette réalisation, son avènement n'est pas d'actualité aujourd'hui et sa mise en œuvre conduit au renforcement de la puissance publique.

### Le renforcement de la tutelle publique sur le foncier urbain

L'harmonisation des titres de « propriété » (usufruit) et l'obligation d'un nouvel enregistrement pour les anciens détenteurs d'un titre doit désormais s'opérer exclusivement auprès des autorités locales. Cette réforme permet donc un renforcement très important du rôle des pouvoirs locaux dans la gouvernance urbaine dont les effets sont encore difficilement
mesurables. Le rapport a montré ainsi l'impact en termes de contrôle de la société civile dans un contexte où le Parti/gouvernement conserve un contrôle sélectif sur les notables locaux et potentiels leaders d'opinion. L'enquête montre également un renforcement, passager sans doute, de la petite corruption quotidienne, liée au processus même d'enregistrement.

Il apparaît que la défiance des urbains envers les représentants de l'Etat est grande, et la réforme ne parvient ni à diffuser un sentiment de sécurisation foncière au niveau des populations locales, ni à rassurer les urbains sur le 'professionnalisme' des agents en charge de sa mise en œuvre.

Le rapport souligne toutefois une limite majeure de la réforme, du fait de la coexistence de régulations étatique et judicaire. Les tribunaux conservent un rôle majeur dans la gestion du foncier d'autant plus que la nouvelle réforme ne s'applique pas en cas de divorces et de succession. De même, la puissance publique n'est pas en mesure de régler les litiges fonciers qui se résolvent devant un tribunal. Ainsi l'ensemble du pseudo-marché foncier est régulé par un acteur en pleine réforme institutionnelle et dont les capacités sont encore relativement faibles.

## Le titrement, nouvelle ressource du foncier urbain

C'est sur cette réforme, en partie, que repose, en ville comme à la campagne, le pari d'une transition économique réussie, la valorisation du sol devant précéder l'essor économique et notamment industriel du pays. D'abord, comme nous l'avons vu parce qu'elle organise, pour les résidents, les conditions d'une potentielle régulation foncière par le marché mais surtout parce qu'elle réorganise dès à présent la répartition du foncier urbain pour les investisseurs. La nouvelle procédure de distribution du sol par les pouvoirs publics par appel d'offre produit une bulle spéculative importante, plus encore dans les grandes villes, qui permet de dégager rapidement des revenus du foncier urbain. Les effets de cette bulle posent plusieurs questions.

D'abord et avant tout, parce que la spéculation semble de courte durée. D'une part, parce que du fait d'une forte pression foncière, les volumes de terres à disposition des municipalités sont faibles, mais surtout parce que les revenus tirés du sol (le versement du loyer public) sont organisés sur un pas de temps très court (les 5 années suivants l'attribution du sol).

De même, l'on mesure difficilement aujourd'hui les effets de ce mouvement spéculatif sur la planification urbaine, déjà largement sous contrôle des échelons de pouvoirs supérieurs (nationaux ou ceux des Etats-régionaux). Et l'on peut se demander à quoi ressembleront des villes gérées de façon très pragmatique, en fonction des opportunités permises aux agents municipaux, davantage que par un véritable projet urbain.

Toutefois, la captation de cette spéculation par les seuls pouvoirs publics n'est pas évidente. Le rapport a montré comment les investisseurs pouvaient mettre en place des stratégies, certes impliquant nécessairement des agents de l'Etat ou du Parti, mais permettant également de bénéficier de cette rente nouvelle pour des acteurs émergents en Ethiopie.

Quoiqu'il en soit les résidents ou petits investisseurs, qui constituent la très grande majorité des populations urbaines, se trouvent exclus de ces nouvelles opportunités foncières et demeurent plus que jamais sous la tutelle des pouvoirs publics - sans que l'on voit comment la réforme puisse leur garantir une meilleure situation, le rapport ayant bien montré que les conditions pragmatiques de sa mise en œuvre impactaient bien davantage les urbains que l'esprit du texte de loi.
Pour conclure, les politiques de titrement sont actuellement en Ethiopie des politiques de simplification des titres visant principalement à harmoniser les différents statuts du sol urbain. Il s'agit davantage d'une mise aux normes du foncier urbain, exclusivement opérée par la puissance publique et dans un moment où la spéculation foncière constitue la seule ressource véritable dont dispose le gouvernement, comme les investisseurs. A défaut de constituer réellement un levier de développement économique à court ou moyen termes, la réforme représente dès maintenant un outil supplémentaire de contrôle de la puissance publique sur ses concitoyens.

## Conclusions pour l'Inde

Nous ne saurions apporter une conclusion valant à l'échelle du sous-continent indien. Non seulement nous n'exposons qu'un cas très précis et forcément particulier, mais malgré les velléités d'une harmonisation fédérale, le titrement reste une question traitée au travers de politiques régionales et des compétences urbaines dévolues aux Etats et aux agences régionales qui s'occupent de la résorption de l'habitat précaire et/ou illégal, des slums. Sa mise en œuvre dépend, quelle que soit la volonté d'agir ou de réformer pour l'Inde toute entière, de réglementations foncières complexes et de pratiques juridiques et administratives qui diffèrent elles aussi selon les régions, avec, qui plus est, des programmes spécifiques dans les plus grandes métropoles auxquelles sont aussi dévolues des pouvoirs juridiques qui touchent aux droits fonciers. Enfin, il faut compter avec des routines très variables localement dans les modalités d'application et d'interprétation des textes, comme de négociations avec les habitants et des habitants avec les administrations et les acteurs politiques. Retenons aussi la forte porosité de ces catégories quand des habitants sont aussi des fonctionnaires, des élus et bien entendu des électeurs. C'est ce qui se passe en pratique dans les synapses qui connectent ces catégories qui importe, pas ce qu'en théorie/principe le droit leur accorde comme compétences.

### Leçon un : Une sécurisation tranquille et massive loin des métropoles

La leçon principale que nous tirons de l'observation de la délivrance de titres de propriété aux résidents et squatters du quartier de Pommudi Nagar, c'est que la régularisation individuelle in situ fonctionne parfaitement en Inde. Elle constitue même une routine administrative on ne peut plus ordinaire dont nous avons pu mesurer l'ampleur des résultats au moins dans le Sud de l'Inde, notamment au Tamil Nadu et dans ce qui était jusqu'à l'année dernière l'Andhra Pradesh.

Elle s'exprime par des régularisations massives qui se traduisent par la délivrance de titres gratuits (et conditionnels) dans les villes secondaires comme dans notre cas (Viluppuram 100,000 habitants), dans les petites villes, voire les villages périurbains, c'est-à-dire dans des localités où les enjeux fonciers restent limités.

### Leçon deux : le titrement n'exige pas de réforme juridique

A la recherche d'un site d'étude, nous nous étions d'abord et tout naturellement tournés vers les plus grandes villes pour constater l'échec patent et répété de tous les projets pilotes de titrement depuis plus d'une décennie. Le dernier projet pilote affiché comme un programme phare, à Delhi, est lui-même dans une impasse (Dupont, 2014), qui à termes se traduira par le déplacement définitif d'une grande partie des habitants si ce n'est de tous. Dans les métropoles, le relogement dans des grands ensembles de collectifs des habitants des slums est
la norme, et le titrement in situ une exception qui reste davantage une ambition qu'un chemin jalonné de réalisations tangibles.

Autrement dit, la question centrale pour le titrement et la sécurisation des occupations populaires illégales, c'est la valeur du foncier. Les projets de réforme juridique, les montages en partenariat public-privé et les ambitions politiques affichées quant à la reconnaissance formelle de droits à la régularisation, même soutenues par les agences onusiennes ou des aides bilatéraux, n'y peuvent rien. Ils échouent tous face aux enjeux fonciers. Le titrement n'est donc pas une question de réforme du droit foncier. Les instruments existent et sont parfaitement exploités par ailleurs, loin de la frénésie spéculative des grandes villes. La question centrale est donc politique. Elle tourne autour de la volonté d'inclusion et de mixité sociale qui suppose l'abandon d'opportunités de fortes valorisations foncières tant en termes de choix publics que de corruptions actives impliquant aussi les ONG impliquées.

La taille des communautés urbaines favorisent les squatters des villes moyennes et petites. La proximité quotidienne avec l'administration et les élus jouent en leur faveur dans des environnements où l'offre foncière et, qui plus est, souvent plus abondante et moins spéculative.

## Leçon trois : le titre de propriété n'est rien en soi

Nous avions retenu des travaux majeurs sur l'intérêt du titrement (Payne ou Durand-Lasserve) que le titre de propriété constitué le document qui en lui-même assuré la meilleure sécurité au regard des autres statuts plus précaires. Or de nos observations, il ressort que le titre en lui-même, n'est qu'un papier de plus dans un ensemble de documents qui matérialise une occupation tranquille. C'est cet ensemble qui sert à négocier avec les différentes administrations individuellement ou collectivement. Le titre tout seul ne vaut rien, il est forcément requis associé à de nombreuses autres preuves. Il s'inscrit dans une trajectoire de sécurisation. Il ouvre des droits, comme un crédit gratuit pour l'amélioration de son logement, mais il ne constitue pas l'assurance absolue contre les déplacements et les évictions.

En outre, le titre donné (free patta) dans tous les cas de régularisation en Inde ainsi qu'en cas de relogement est un titre conditionnel (conditional patta). Ce n'est pas un titre ordinaire. Il pourra le devenir au bout de dix ans, éventuellement. Ce titre précise, les conditions d'indemnisation en cas de préemption et elles sont parfois drastiques, c'est-à-dire qu'il ne protège pas toujours d'une éviction sans compensation.

## Leçon quatre : le titre de propriété gratuit ne transforme pas l'ordinaire des gens

Le caractère conditionnel des titres délivrés rend la vente illégale - avant dix ans dans le cas observés. La jouissance de la propriété reste donc limitée à une reconnaissance d'occupation qui entérine ici le paiement annuel d'une amende pour occupation illégale. Ce n'est en rien un titre qui peut être aisément monétisé. Nous n'avons observé aucune vente même illégale, en dehors d'une transaction intrafamiliale. De même, ce titre n'est pas reconnu comme contre-valeur pour emprunter et faire une hypothèque. Seule les moneylanders informelles s'en accommodent parce qu'ils savent, le cas échéant, comment changer le nom du bénéficiaire dans les registres. Autrement dit, les familles sont loin de sortir avec le titrement formel de la spirale de l'endettement, de la précarité et de la dépendance aux usuriers. Nous n'avons pas observé, non plus, de cas parmi nos 400 familles d'entrepreneurs qui auraient su valoriser leur bien sécurisé pour investir dans une entreprise, ni même un commerce.
Retenons simplement que la délivrance de titre renforce la sécurité et la légitimité de l'occupation et ouvrent des droits parce qu'elle complète une panoplie de documents. Elle contribue à stabiliser des situations familiales.

## Conclusions pour la Mauritanie

En Mauritanie, parce que la politique de titrement a été étudiée dans le contexte de la capitale, le foncier est une question on ne peut plus sensible.

### Une juridiction toujours floue

Du point de vue de l'administration et des institutions politiques, il est évident qu'une loi existe. Mais, celle-ci est tellement complexe, voire imprécise, qu'elle est régulièrement contournée et ce, par toutes les couches de la population. La distribution de titres fonciers n'a en soi pas changé la donne. Pour les habitants, les titres provisoires n'ont en soi pas de valeur réelle. Il est possible que cette impression perdure tant qu'un cadastre numérisé ne sera pas édité et régulièrement mis à jour. Les réformes et juridictions nouvelles semblent vaines tant que l'outil de base n'aura pas été mis en place. Outre l'absence de cadastre qui bloque l'amélioration de la situation foncière, la gestion urbaine doit faire face à des chevauchements de compétences gênants. Différentes institutions ont en effet des prérogatives sur le foncier (Ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et de l'Aménagement du territoire, le domaine, le conseil des Ministres), alors que de façon quelque peu surprenante les communes et la communauté urbaine de Nouakchott n'ont aucune prérogatives foncières. Il est évident que lorsque les bailleurs de fonds se superposent à ces différentes échelles d'intervention, la confusion est de mise.

### Des liens entre lutte contre la pauvreté et titres fonciers non évidents

Face à ce cadre juridique flou, les habitants mettent en œuvre des pratiques pour le moins inattendues. La confiance qu'ils portent aux lois est faible. Il ressort de nos enquêtes que les programmes de sécurisation foncière n'ont pas forcément augmenté le sentiment de sécurité. Ce dernier ne dépend pas que du droit ni même du titre. Nombreux sont les habitants à avoir rappelé que, bien que disposant d'un badge de recasement, indiquant un numéro de lot, le terrain qui leur avait été attribué leur avait été retiré.

Du point de vue des impacts économiques, l'analyse mérite là encore d'être nuancée. Si certains bénéficiaires reconnaissent vivre mieux qu'il y a dix ans, on ne peut affirmer que les conditions de vie se sont globalement améliorées pour tout le monde. De la même façon, il n'a pas pu être prouvé que les bénéficiaires avaient davantage investi dans leur logement que les autres ou qu'ils aient eu accès au crédit. Une des conséquences inattendues de ces politiques de titrement est la création d'un parc locatif. Une fois titulaire d'un titre, les propriétaires n'hésitent pas à louer la parcelle. Cela vient combler indirectement l'absence de politiques publiques de logement social.

Par ailleurs, les politiques de titrement ne profitent malheureusement pas à tous. Ces programmes entrainent des dynamiques d'exclusion pour certaines couches de la population et créent ainsi de nouvelles formes de différenciations au sein même des groupes les plus marginaux. Certains doivent ainsi faire face à de nouvelles formes de vulnérabilité, en se retrouvant exclus d'un marché à peine créé. Ainsi, le lien titre foncier/développement économique, tel qu'il est prôné par les théories de De Soto, n'est pas évident. Il nécessite des études approfondies. La titrisation peut, parfois, être un moyen de lutter contre la pauvreté
mais les résultats ne sont pas toujours probants. Le contexte urbain (taille de la ville notamment) peut jouer sur la plus ou moins grande réussite de ces programmes *pro-poor*.

## Des pratiques informelles qui perdurent

Les politiques de titrement et réformes engagées avaient également pour but de simplifier des régimes fonciers complexes et difficiles à suivre. Dans le cas mauritanien, on constate une persistance de plusieurs modes d'accès. La loi musulmane reste très forte et présente. Parce que les habitants n'ont qu'une confiance minime en ces bouts de papier distribués par l'administration, ils préfèrent encore voir les transactions enregistrées par des juges musulmans (Qadi). Finalement, au lieu de simplifier les modes d'accès au foncier, la réforme tend à rajoute une énième forme de juridiction, parfois contradictoire ou concurrente de celles déjà existantes.

## Propriété, citoyenneté, mobilisation

L'étude conduite renseigne également sur les liens entre propriété et citoyenneté. Il a été avancé que titre de propriété pouvait être un premier pas vers la citoyenneté. Il est évident que, une fois le titre obtenu, les habitants sont plus prompts à se mobiliser pour faire respecter leurs droits. Certains habitants, jugeant le badge d'attribution provisoire comme trop incertain, ont même décidé de se plaindre à l'Agence de Développement Urbain pour réclamer un permis d'occuper officiel, lequel doit précéder l'attribution définitive du titre foncier. On pourrait voir là des formes embryonnaires de mobilisation. Mais, il faut rester prudent face à ces revendications car la démarche est bien souvent individuelle : les habitants se contentent de faire reconnaitre de façon personnelle leur futur titre de propriété foncière et non de dénoncer leurs conditions de vie précaires.
TABLE DES MATIERES

Introduction générale 2

Etat des lieux et enjeux 2

Intérêt des trois terrains et mise en perspective de différents contextes 3

Ethiopie : développement urbain planifié et titrement sous forme de baux fonciers publics 7

Introduction 7

I.

Mise en contexte du foncier urbain en Ethiopie : dynamiques historiques et enjeux contemporains 7

1. Les droits d'accès au sol en Ethiopie 7

2. Le foncier urbain éthiopien : duperposition de multiples statuts et pratiques tolérées 9

3. Le renforcement des prérogatives de l'Etat sur le foncier urbain : la réforme du bail foncier public 12

4. Réactions à la loi dans la presse 13

a) Une éruption inédite de critiques dans un contexte de censure 13

b) Justifications du gouvernement 14

II.

Enquête sur les pratiques et enjeux du titrement 15

1. Présentation de l'enquête dans la ville de Debre Berhan 15

2. Conditions et stratégie d'enquête 16

3. L'accès au sol urbain 17

a) Les procédures d'attribution directe 17
b) Les procédures par échange ou par transmission 19

c) La nouvelle procédure d'appel d'offres 20

4. Impacts et enjeux du bail foncier public 21

a) La conditionnalité de l'accès au sol 21

b) La planification urbaine 22

c) La corruption 23

5. Reconnaissance des droits fonciers 24

a) Enregistrement, certification et titrement 24

b) La taxe foncière comme enregistrement « faute de mieux » 27

c) Les déplacements 28

Conclusion 29

Annexe 1 : Le zonage urbain de Debre Birhan 30

Annexe 2 : Carte de Debre Birhan 32

Bibliographie 33

Inde : La sécurisation de la propriété foncière et ses effets – L'accès au Patta pour les habitants de Poramboke dans le quartier de Ponmudi Nagar 35

Introduction 35

I. Situation du régime foncier dans la Présidence de Madras (Tamil Nadu) 41

1. L'historique de la classification Proamboke des terres 42

a) Terres cultivables : Warapet et Tirwapet 42
b)
Terres non cultivées : Tarisu, Sheykal Karambu et
Poramboke
42

2.
Les trois classifications principales de terres sous système ryotwari
qui existent actuellement
42

3.
La propriété personnelle : le mystère du Patta en Inde
(Tamil Nadu)
43

4.
Comprendre le B-Memo vis-à-vis du Patta
43

5.
Les titres fonciers par expropriation
44

a)
Titrement pour les pauvres en milieu urbain
45

b)
Expulsion pour usurpation
46

II.
Le cas de Ponmudi Nagar : chronique d'une trajectoire d'accès à un titre
foncier
47

1.
Questions de recherche
48

a)
La littérature existante
48

b)
L'étude de cas
49

c)
Valeur ajoutée de l'étude
50

2.
Preuves tirées du travail de terrain
50

a)
Présentation de Villupuram et Ponmudi Nagar
50

b)
Administration des terres : catégories, lois et institutions
56

c)
Pratiques d'obtention du patta
61
d) Rôle des multiples institutions : alliance avec les institutions étatiques et leurs agents 69

e) Résultats : gagnants et perdants 71

f) Après l'ordre d'attribution du patta 73

g) Titrement et changement d'occupant 75

h) Sécurité foncière et situation après attribution du patta 78

III.

Revendications territoriales, sécurité foncière et titres de propriété : revue de la littérature existante sur la situation indienne 83

1. Définition des termes-clés 84

2. Possession des terres : modes de tenure 84

3. Signification de titre légal : hypothèses pour un « titre unique/homogène » 85

4. Approches étatiques de la formalisation des tenures et des titres de propriété 86

5. Pratiques de revendication de tenure : processus, acteurs, circuits 89

6. Résultats des approches étatiques de l'attribution de titres de propriété 90

Références bibliographiques 95

Mauritanie : Restructuration des quartiers précaires et politiques de titrement foncier à Nouakchott 97

Introduction 97

I.

Le foncier urbain en Mauritanie : une question complexe 98
1. Le foncier, un monopole dEtat 98

2. Evolution de l'occupation périphérique et irrégulière à Nouakchott 99

3. Programmes de lutte contre la pauvreté et de réhabilitation des quartiers précaires 103

4. Etat des lieux du programme de restructuration foncière 104

a) Appréciation de l'état d'avancement 104

b) Présentation de trois opérations conduites entre 2003 et 2011 107

II. Enquêtes dans des quartiers nouvellement lotis : les enjeux des titres fonciers 113

1. Quartiers enquêtés : Nezaha et Tarhil 113

2. Accéder à la terre dans les quartiers nouvellement lotis 117

3. Le statut de propriété 119

4. Quelle amélioration du niveau de vie ? 123

5. Perceptions de la sécurité foncière et conflits 125

6. Ce que signifie la sécurité foncière – et pour qui 129

Conclusion : une sécurité foncière floue 130

Bibliographie 131

**Conclusion générale** **134**

Conclusions pour l'Ethiopie 135

Le titrement, une simplification des statuts fonciers 135

Le renforcement de la tutelle publique sur le foncier urbain 135
<table><tr><td>Une nouvelle ressource du foncier urbain</td><td>136</td></tr><tr><td>Conclusions pour l'Inde</td><td>137</td></tr><tr><td>Leçon un : une sécurisation tranquille et massive loin des métropoles</td><td>137</td></tr><tr><td>Leçon deux : le titrement n'exige pas de réforme juridique</td><td>137</td></tr><tr><td>Leçon trois : le titre de propriété n'est rien en soi</td><td>138</td></tr><tr><td>Leçon quatre : le titre de propriété gratuit ne transforme pas l'ordinaire des gens</td><td>138</td></tr><tr><td>Conclusions pour la Mauritanie</td><td>139</td></tr><tr><td>Une juridiction toujours floue</td><td>139</td></tr><tr><td>Des liens entre lutte contre la pauvreté et titres fonciers non évidents</td><td>139</td></tr><tr><td>Des pratiques informelles qui perdurent</td><td>140</td></tr><tr><td>Propriété, citoyenneté et mobilisation</td><td>140</td></tr><tr><td>Table des matières</td><td>141</td></tr></table>