# De l'héritage de la ville coloniale à la ville contemporaine

## Les grands ensembles à Oran entre rupture et continuité urbaine

*The grands-ensembles in Oran. From the heritage of the colonial city to the contemporary city*

Naima Filali, Malek Hendel et Mohamed Madani

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OpenEdition
Journals

### Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/belgeo/58295

DOI : 10.4000/belgeo.58295

ISSN : 2294-9135

### Éditeur :

Société Royale Belge de Géographie, National Committee of Geography of Belgium

### Référence électronique

Naima Filali, Malek Hendel et Mohamed Madani, « De l'héritage de la ville coloniale à la ville contemporaine », *Belgeo* [En ligne], 1 | 2023, mis en ligne le 16 mars 2023, consulté le 10 janvier 2025.

URL : http://journals.openedition.org/belgeo/58295 ; DOI : https://doi.org/10.4000/belgeo.58295

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# De l'héritage de la ville coloniale à la ville contemporaine

## Les grands ensembles à Oran entre rupture et continuité urbaine

*The grands-ensembles in Oran. From the heritage of the colonial city to the contemporary city*

Naima Filali, Malek Hendel et Mohamed Madani

## Introduction générale

1. C'est à Marcel Rotival que traditionnellement est attribuée la paternité de l'expression « grands ensembles » dans un article de la revue *L'Architecture d'Aujourd'hui* daté de 1935. Fait nouveau aujourd'hui : on s'interroge sur l'état de l'opinion publique face à cette architecture des grands ensembles et, notamment, sur les modalités de sa réception (Monnier, 1998). De même, l'obsolescence de cette forme d'habitat collectif et la question de la responsabilité à prendre à son égard font souvent l'objet de contributions dans le cadre de la recherche architecturale (Mengin, 1999). On voit paraître des publications remarquables. Celle, récente, *Le monde du grand ensemble*, dirigé par Annie Fourcaut et Frédéric Dufaux, est la première étude comparée consacrée à ce type d'habitat dans le monde. Dans cet ouvrage la contribution de Joëlle Deluz-Labruyère concerne les grands ensembles des années 1950 en l'Algérie.

2. Les grands ensembles se présentent comme des œuvres emblématiques du premier XXᵉ siècle. Les tenants du courant moderniste, dans la Charte d'Athènes de 1933, évoquaient longuement les retombées de la révolution industrielle à la fin du XIXᵉ siècle (Monnier, 1998). Ainsi cette forme d'habitat collectif s'est développée, un peu partout en Europe, en France puis en Algérie, avec des conséquences considérables.

3. Sur le plan urbanistique, les critiques n'ont pas manqué. Elles portaient sur les excès d'un « nouvel académisme » architectural : les immeubles étaient trop hauts, la recherche poussée de l'air et de la lumière conduisait à la raideur et au déséquilibre. Les tours exagérément hautes étaient vilipendées ainsi que l'usage systématique
d'immeubles rectilignes. Au bout du compte, le résultat de cette démarche avait tendance à privilégier l'esthétique abstraite du plan masse au détriment du confort des habitants (Fourcaut, 2005).

## La question des grands ensembles en Algérie

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Contrairement à la France où les opérations de destruction et de reconstruction sur place de logements sociaux sous forme de grands ensembles ont été privilégiées (Bertho, 2014), une autre voie a été suivie en Algérie où l'on a pris en compte la valeur d'usage du bâti. Un tel point de vue s'oppose à la destruction.

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Ces dernières années semblent marquer un tournant dans le processus de reconnaissance de la qualité historique des grands ensembles modernes marqué par une série de manifestations scientifiques et universitaires. Ainsi, petit à petit, un processus de réhabilitation symbolique se met en place, ouvrant le débat à une possible patrimonialisation de ces architectures pour faire admettre les grands ensembles comme un patrimoine national, témoin d'une culture architecturale moderne singulière (Smair, 2022).

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Dans ses manifestations d'intérêt pour le devenir de l'architecture des grands ensembles au XXe siècle, l'Etat algérien a manifestement choisi de les poser sur des secteurs socialement moins difficiles en limitant ses actions à un tout petit nombre d'immeubles des année 1950. Les services de l'État mettent en avant la dégradation physique des bâtiments et le « mal-être » des habitants pour justifier leurs interventions (Bachar, 2018).

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Parallèlement, et malgré des différences de formes architecturales, les grands ensembles qui se sont succédé depuis l'Indépendance ne dérogent guère aux « images-guides » qui ont consacré leur conception originelle. À cet égard, les grands ensembles « contemporains » sont le résultat d'une politique de construction où les soucis de quantité, de rapidité d'exécution, de productivité, d'industrialisation du bâtiment ont pris le pas sur la recherche de la qualité architecturale. Ils n'ont pas permis d'offrir un habitat adapté aux diverses exigences des populations concernées, avec toutes les conséquences paysagères et sociales dénoncées par les producteurs de cet espace eux-mêmes. Peut-on espérer réinsérer ces grands ensembles dans leur agglomération, leurs habitants dans la vie économique, sociale et culturelle de la communauté nationale, en faire enfin de vrais « quartiers », de véritables « cités » ?

## Démarche et corpus de l'étude

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Il ne s'agit pas de refaire une histoire globale des grands ensembles et du logement social ni de reprendre les modalités politiques de leurs réalisations. Sans renoncer à l'éclairage qu'une telle démarche peut apporter, notre étude concerne plutôt l'aspect typologique. La typologie est utilisée ici comme un moyen de connaissance, un préalable et un outil d'aide à l'action sur le patrimoine architectural. Par ailleurs, nous replaçons la typologie et son utilisation opérationnelle dans un plus vaste horizon : celui de la production de l'habitat collectif contemporain, de sa crise et de ces espoirs.

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Nous nous appliquons, ici, à dresser une typologie de l'habitat collectif du point de vue de son organisation architecturale et urbaine. Utilisant une méthode proche de la
typologie appliquée, cette recherche permet de redécouvrir une histoire, celle de la production et des transformations successives de l'habitat collectif, de resituer les principaux moments de rupture ou de continuité et donc d'éclairer les dimensions multiples du problème de réhabilitation et de l'amélioration de l'habitat contemporain.

10 Une cinquantaine de plans collectés au sein de différents organismes publics de la ville d'Oran compose le corpus à partir duquel ont été sélectionnés les cas présentés dans cette contribution. Nous avons diversifié géographiquement nos sources. Les grands ensembles retenus sont répartis sur toute la superficie de l'agglomération oranaise. Parallèlement, nous avions besoin d'une palette diversifiée d'opérations qui devait prendre en compte l'ensemble de la période considérée dans notre recherche. Cette dernière, comprise entre 1920 et 2020, correspond à deux événements majeurs : l'avènement en Europe de l'architecture et de l'urbanisme moderne au XXe siècle s'ajoutant à l'apparition d'une architecture et d'un urbanisme « locaux » en Algérie à partir des années 1970-1980.

11 La recherche de ces plans auprès de différents organismes et services de la ville d'Oran nous a par ailleurs mis en contact avec un certain nombre d'acteurs impliqués dans la programmation, la conception et la réalisation des projets. Dans ce contexte, des entretiens ont été effectués qui visaient un double objectif : tester nos hypothèses et compléter les informations recueillies au moment de constituer le corpus de l'étude. Les entretiens ont concerné des représentants de la maîtrise d'ouvrage, de la maîtrise d'œuvre et des entreprises.

## Extension spatiale et formes architecturales durant la période coloniale

12 L'histoire de l'évolution des formes d'habitat collectif à Oran au XXe siècle est consubstantielle au développement urbain. En effet, chaque forme d'habitat est en rapport étroit avec une période de l'histoire urbaine d'Oran orientée par le pouvoir en place, depuis la naissance de l'urbanisme avec la présence coloniale française jusqu'à nos jours.

## Le déplacement du centre de la vieille ville (1848-1945)

13 À la veille de l'occupation française, la ville d'Oran était dotée d'un réseau de fortifications et d'un urbanisme de type européen hérités de l'occupation espagnole. La sur-densification de la vieille ville a poussé les nouveaux occupants à envisager d'étendre l'espace urbain au-delà de l'enceinte espagnole. La croissance de la population a rendu nécessaire le déplacement de la ville sur le plateau Karguentah. Le glissement progressif de l'implantation humaine sur le plateau s'est poursuivi dans le sillage de l'avènement d'un régime municipal entériné par l'arrêté royal du 13 janvier 1848.

## La planification urbaine à partir de 1945

14 En 1945, l'extension de la ville vers l'Est, selon la proposition de Wolff et Rouch (Benkada, 2001), a été engagée, entraînant une intense spéculation foncière dont l'effet
a été la dynamisation de la construction d'immeubles et la formation des quartiers de l'actuel centre-ville moderne. Dans ce contexte, la soudure urbaine s'est concrétisée par l'occupation des espaces périphériques en direction des faubourgs limitrophes. La ville d'Oran a continué sa croissance avec l'apparition, au cours des années 1950, des premiers grands ensembles modernes.

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En 1958, une nouvelle conception émerge : le « Plan de Constantine ». Celui-ci est ordinairement présenté comme une ultime tentative de reconquérir la population algérienne en lutte contre le système colonial (Deluz, 1988). À cette période, le corpus législatif et administratif de la métropole est largement dominant en Algérie. La loi du 7 juillet 1955 avait, en effet, étendu à l'Algérie, une grande partie de la législation et des règlements d'urbanisme en vigueur en France. Parmi ces dispositions, celle relative aux HLM (art. 12 de la loi du 15 avril 1953), ainsi que le régime des zones à urbaniser en priorité (ZUP) créé en France par le décret 58-1446 du 1er décembre 1958 étendu à l'Algérie, par le décret n° 60-960 du 6 septembre 1960.

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Figure 1. Déplacement du centre de la ville basse vers la ville haute/plan d'Oran avant 1945.</figcaption></figure>

Source : Archives de la Mairie d'Oran / les auteurs

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Plusieurs projets ont ainsi été élaborés sur le modèle des grands ensembles mis en place en métropole, dans lesquels la prise en compte des spécificités géographiques et sociales du territoire algérien est toute relative (Frey, 2010). Cependant, la concrétisation de ce projet s'est heurtée, jusqu'en 1962, aux difficultés inhérentes à la situation insurrectionnelle que vivait le pays au cours de cette période.

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À la suite de l'indépendance, héritant d'un parc de logements vacants, laissé par le million de Français ayant résidé en Algérie et rapatriés en métropole, l'État algérien ne construit pas de nouveaux logements mais lance l'opération dite « carcasses » qui a pour objectif l'achèvement des constructions déjà commencées (Bendjelid et al., 2010).
Ainsi un grand nombre d'organismes créés dans le cadre du Plan de Constantine ont continué à fonctionner après 1962. De plus, de nombreux agents de l'administration coloniale sont restés en poste pour servir en tant qu'experts après l'indépendance : « si la rupture sur le plan politique, matérialisée par l'indépendance du pays en 1962, est effective, en matière de construction et d'urbanisme, c'est plutôt la continuité qui est prônée » (Bachar, 2019).

18 Ces grands ensembles « centraux » étaient à l'époque, situés aux limites du centre ancien ou dans les faubourgs proches. Après les différentes extensions de la ville, ils se retrouvent aujourd'hui dans le centre et sont par conséquent bien desservis par les équipements commerciaux, administratifs ou sanitaires. Ils représentent aujourd'hui 20 % du parc de logement collectif de la ville d'Oran, avec un total de plus de 12 000 unités.

<table><caption>Tableau. 1. Récapitulatif exhaustif des grands ensembles réalisés à Oran pendant la période coloniale avant 1962.</caption><thead><tr><th>Grands ensembles</th><th>Nombre de logements</th></tr></thead><tbody><tr><td>Cité Antinea</td><td>200</td></tr><tr><td>Cité Bel air</td><td>264</td></tr><tr><td>Résidence Brunie</td><td>069</td></tr><tr><td>Résidence Charles Foucault</td><td>149</td></tr><tr><td>Cité l'Avenir</td><td>146</td></tr><tr><td>Cité Choupot</td><td>73</td></tr><tr><td>Cité Dar El Beida</td><td>440</td></tr><tr><td>Cité Dar El Hana</td><td>256</td></tr><tr><td>Cité Dar El hayat</td><td>297</td></tr><tr><td>Cité De Lattre de Tassigny</td><td>330</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th>Grands ensembles</th><th>Nombre de logements</th></tr></thead><tbody><tr><td>Cité des Fonctionnaires</td><td>88</td></tr><tr><td>Cité les Lilas</td><td>70</td></tr><tr><td>Cité El Mouhadjirines</td><td>130</td></tr><tr><td>Résidence l'Escalonne</td><td>155</td></tr><tr><td>Cité Gambetta</td><td>739</td></tr><tr><td>Cité Grande Terre</td><td>594</td></tr><tr><td>Cité Hippodrome</td><td>98</td></tr><tr><td>Cité Jean Lafontaine</td><td>409</td></tr><tr><td>Cité Jeanne d'Arc</td><td>260</td></tr><tr><td>Résidence Jules ferry</td><td>105</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th>Grands ensembles</th><th>Nombre de logements</th></tr></thead><tbody><tr><td>Cité les Lauriers roses</td><td>426</td></tr><tr><td>Cité Lescure</td><td>602</td></tr><tr><td>Cité les Amandiers</td><td>1016</td></tr><tr><td>Cité les Falaises</td><td>228</td></tr><tr><td>Cité les Oliviers</td><td>424</td></tr><tr><td>Cité Mafal</td><td>248</td></tr><tr><td>Cité les Mimosa</td><td>502</td></tr><tr><td>Résidence Montréal</td><td>250</td></tr><tr><td>Cité Perret</td><td>864</td></tr><tr><td>Cité Plein ciel</td><td>110</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th>Grands ensembles</th><th>Nombre de logements</th></tr></thead><tbody><tr><td>Cité Protin</td><td>240</td></tr><tr><td>Saint Charles</td><td>180</td></tr><tr><td>Cité Saint Hubert</td><td>459</td></tr><tr><td>Cité Savignon</td><td>194</td></tr><tr><td>Résidence Sémiramis</td><td>75</td></tr><tr><td>Cité Sidi El Houari</td><td>365</td></tr><tr><td>Cité Victor Hugo</td><td>732</td></tr><tr><td>Résidence Perret</td><td>233</td></tr><tr><td>Résidence Leclerc</td><td>96</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>12 116</strong></td></tr></tfoot></table>

Source : Office de promotion et de gestion immobilière O.P.G.I. / les auteurs

## Typologie architecturale de l'habitat collectif pendant la période coloniale

19 La période coloniale a marqué la ville algérienne par deux événements structurants : la diffusion de l'architecture moderne et l'apparition des premiers grands ensembles d'habitat social collectif. L'analyse urbanistique de l'agglomération oranaise permet, aujourd'hui, de visualiser différents âges de l'urbanisation. Ainsi, l'observation fine du corpus des plans des grands ensembles mobilisée dans notre recherche permet de
montrer que cette ville présentait, à la veille de l'indépendance, quatre formes d'habitat collectif :

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a. **L'habitat collectif en îlot** : immeuble classique édifié, à partir de 1860, et implanté selon un alignement urbain rigoureux. Ce type d'habitat collectif incarnait, au début de la période coloniale, une organisation dans laquelle la plupart des habitants étaient locataires dans des immeubles détenus par des propriétaires rentiers. Ce type d'habitat collectif désigné par l'expression « immeuble de rapport » était devenu la forme urbaine dominante à la fin du XIXe siècle et dans la première moitié du XXe siècle (Hendel et al., 2019).

<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>Figure 2. Fiche 1. Habitat collectif en ilot, construit à Oran en 1912. Boulevard font de mer, centre-ville d'Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la Mairie d'Oran / les auteurs

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b. **Les ensembles d'habitat collectif HBM** : type d'habitat collectif apparu à Oran au cours des années 1930, édifié par les sociétés d'Habitations à bon marché. La particularité de l'architecture des HBM réside dans l'attention accordée aux différentes possibilités de disposition des immeubles d'habitation. Les HBM résultent des premières lois permettant l'intervention des pouvoirs publics : la loi Siegfried, en 1894, ouvrait la voie à la création des sociétés d'Habitation à Bon Marché, la loi Bonnevay, en 1912, autorisait la création d'offices municipaux et départementaux d'HBM (Monnier, 1998 ; Taîbi, 2021).
<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>Figure 3. Fiche 02. Habitat collectif HBM, construit à Oran en 1934. Boulevard font de mer, centre-ville d'Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la Mairie d'Oran / les auteurs

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c. Les grands ensembles HLM : type d'habitat collectif apparu au cours des années 1950. Cette période correspond à l'entrée des pouvoirs publics dans la maîtrise d'ouvrage, ces derniers sont représentés par les offices HLM et diverses associations (Monnier, 1998). Ces ensembles succèdent au HBM après la Seconde Guerre mondiale. Les HLM se présentent sous la forme de barres répétitives groupées sur de grandes parcelles implantées, en nombre important, en moyenne périphérie. La répétitivité des plans, la pauvreté des traitements de façade et des solutions techniques préconisées caractérisent ces constructions.
<figure><img src="image_6.png" /><figcaption>Figure 4. Fiche 03. Habitat collectif HLM, construit à Oran en 1945. Quartier Point du jour, Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la Mairie d'Oran / les auteurs.

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d. Les grands ensembles modernes du Plan de Constantine : type d'habitat collectif apparu, à la fin des années 1950, dans le cadre du Plan de Constantine. Des cités d'habitation destinées à la population « indigène » ont été construites sur le modèle des grands ensembles métropolitains à Oran et dans d'autres grandes villes. Les grands ensembles réalisés se caractérisaient par une prolifération de plans de masse semblables, souvent composés de barres et de tours identiques, avec usage généralisé de la préfabrication lourde en périphérie immédiate de la ville. La guerre, puis les difficultés liées au passage à l'indépendance, ne permettront que des réalisations limitées et précipitées du plan initial.
<figure><img src="image_7.png" /><figcaption>Figure 5. Fiche 04. Habitat collectif, Plan de Constantine, construit à Oran en 1958. Quartier Médina Jadida, centre-ville d'Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la mairie d'Oran / les auteurs

# Rupture politique et dynamique d'urbanisation après l'indépendance (1962)

## Les coups partis de la période de transition (1962-1975)

24 Au moment de l'Indépendance, la population rurale afflue en ville, occupant les logements laissés vacants par le départ massif de la population européenne (Guerroudj, 1990). Au lendemain de l'Indépendance, l'idéologie moderniste prédomine en matière d'urbanisme. Des solutions à la pénurie de logements sont recherchées en copiant les recettes urbanistiques françaises (Madani, 2002). À partir de 1976, les Offices de promotion et de gestion immobilière OPGI, créés par décret, remplacent les Offices publics départementaux d'HLM.

25 En l'absence d'anticipation à l'égard d'une demande croissante de logements, les autorités se contentent d'achever les logements commencés par le Plan de Constantine. Par la suite, différentes mesures sont prises, sans succès probant, en vue d'enrayer la vague migratoire vers les zones urbaines.

26 Voulant construire vite et en série, le système d'action mobilisé repose sur la municipalité ou le Ministère de l'habitat et de l'urbanisme comme maitre d'ouvrage alors que la maitrise d'œuvre est assurée par la Caisse algérienne d'aménagement du territoire (CADAT). De leur côté, les entreprises de réalisation s'occupent de l'architecture de détail. Pour atteindre les objectifs, les pouvoirs publics préconisent le
recours à un catalogue de « plans-types » ainsi que la préfabrication lourde : panneaux
porteurs en béton, cellules de béton préfabriquées, coffrages tunnels.

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Au début des années 1970, la prise de conscience de la « crise de logement » était
devenue palpable. Dans ce contexte, la CADAT commence à élaborer des Plans
d'urbanisme directeur (PUD) dans les agglomérations tout en préparant la réalisation
de Zones d'habitat urbaines nouvelles (ZHUN). Ces dernières, définies par la circulaire
ministérielle n° 335 du 19 février 1975, sont rendues obligatoires pour toute opération
de plus de 1 000 logements. Il est toutefois possible de les réaliser à partir d'un seuil de
400 logements.

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A partir des années 1980, l'extension spatiale des villes s'amplifie avec la réalisation des
grands ensembles d'habitat collectif dont la plupart sont réalisés selon la procédure des
ZHUN. Cette production est conçue à partir de normes européennes. Aucune référence
n'est faite à l'héritage urbain existant, la performance quantitative et la vitesse de
réalisation prévalent sur tout le reste : « la plupart des ZHUN ont été construites par
des entreprises internationales (Bouygues, SPE, SAE, etc.) sur la base de plans-types
élaborés sur les principes du mouvement moderne, qui continuent d'influencer la
conception et la réalisation des logements sociaux » (Bachar, 2019).

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Ces grands ensembles d'habitat collectif, fruits de la ville fonctionnaliste, sont des
produits décontextualisés de leur environnement. Les espaces extérieurs ne sont pas
pensés par les pouvoirs publics, ni appropriés par les habitants. Devenus résiduels, ces
espaces sont gérés de façon fluctuante et ils sont trop souvent livrés à l'abandon, à
l'appropriation illicite, aux dégradations et, surtout, aux spéculations foncières. Comme
au temps du Plan de Constantine auparavant, il devient urgent de calmer la colère des
sans-logis et des mal-logés à qui on a imposé des logements de piètre qualité.

Typologie architecturale de l'habitat collectif après l'indépendance

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Cette période est marquée par la mise en place de procédés de production extrêmement
rigides. Ces solutions ont été, sans doute, un frein au développement d'une réflexion
sur l'architecture de l'habitat collectif et vont profondément marquer le paysage urbain
de la ville avec l'introduction d'une nouvelle hypologie de logement collectif :

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a. Les grands ensembles issus des programmes planifiés (ZHUN) : type d'habitat collectif réalisé à la fin des années 1970. Il se caractérise par l'implantation de barres répétitives groupées en quantité sur de grandes parcelles en moyenne périphérie. Le nombre de niveaux des bâtiments variait entre quatre et six étages. La conception architecturale est proche de celle des premiers grands ensembles réalisés dans des années 1950. Ce sont, pour la plupart, des immeubles de deux logements par palier assemblés en bande au niveau des pignons, quelques bâtiments en forme de plots, indépendants, avec quatre logements par palier, essentiellement des F3 et F4, autour d'une cage d'escalier centrale.
<figure><img src="image_8.png" /><figcaption>Figure 6. Fiche 05. Habitat collectif ZHUN, construit à Oran en 1982. Quartier Point du jour, Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la mairie d'Oran / les auteurs

## Le temps des premières remises en cause

A la fin des années 1980, émergent les questions liées à la qualité de l'habitat et du cadre bâti : les critiques touchent, en particulier, les ZHUN, chaque génération d'acteurs prenant ses décisions en s'opposant aux erreurs attribuées à celle de la période antérieure (Fourcaut, 2005). Ainsi, les pouvoirs publics décident de limiter l'extension spatiale de la ville d'Oran avec le double objectif de préserver les terres agricoles et d'assurer une meilleure gestion de la ville (Nemouchi et al., 2021). L'effet immédiat de cette nouvelle orientation se traduit par l'arrêt de la procédure des ZHUN.

De manière générale, la démarche purement quantitative adoptée dans le traitement des questions urbaines fait alors l'objet de violentes critiques. Le constat récurrent est celui de la production d'un tissu urbain fragmenté, n'ayant que peu de relations avec le tissu ancien. De même, est vivement dénoncé l'accaparement par certaines catégories sociales d'une rente, captée dans des transactions immobilières informelles. In fine, l'accent est mis sur la croissance des villes et l'importance devant être accordée à une orientation qualitative de la production.

À partir des années 1990, une nouvelle constitution est adoptée dans la foulée d'un référendum populaire tenu en février 1989. De nouvelles règles de jeu politique se mettent en place, proclamant le multipartisme et la libre expression. Dans ce contexte, l'État engage la transition vers l'économie de marché. Sur le plan de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, de nouveaux instruments sont mis en place : la loi 90. 29 du 1/12/1990 introduit une nouvelle politique en matière de gestion et d'utilisation de
l'espace. Cette loi sera suivie par les décrets exécutifs 91-177 et 91-178 du 28 mai 1991 qui fixent les règles d'élaboration du Plan directeur d'aménagement et d'urbanisme (PDAU) et les procédures d'élaboration et d'approbation des Plans d'occupation des sols (POS).

# La planification urbaine de la période récente

## Le désengagement de l'Etat : une tentative inaboutie

35 Le principe de construire la ville sur la ville s'impose dans les nouveaux projets de densification urbaine ; de même, des projets de nouveau centre-ville commencent par ailleurs à faire l'objet de consultations internationales. Le passage à l'économie de marché, les exigences des programmes d'ajustement du Fonds monétaire international (FMI) au cours de la décennie 1990 et la nouvelle vulnérabilité financière de l'État suite à la baisse des prix des hydrocarbures, ont ensuite pour corollaire la remise en cause de l'intervention des pouvoirs publics en matière de logement social (Zitoun, 2012).

36 La grave crise économique-sécuritaire que connaît le pays donne un coup d'arrêt au secteur de la construction, alors que la pression démographique augmente. Il faut attendre le début des années 2000 pour voir la relance des grands programmes publics de logements sociaux, et « renouer ainsi avec la tradition, bien assise, de prise en charge par l'État des problèmes de logement des couches populaires ou défavorisées » (Navez-Bouchanine, 2004). Le rôle des différents intervenants dans la production urbanistique (maître d'ouvrage, maîtrise d'œuvre, entreprise, promoteur privé etc.) connait également une évolution : « l'État ne joue plus le rôle principal en matière d'aménagement urbain, mais seulement celui de régulateur et de contrôleur (Bachar, 2018).

37 À partir des années 2000, le retour à la paix civile et l'embellie financière due à la hausse du prix des hydrocarbures favorisent de nombreuses opérations publiques d'aménagement et de construction, en particulier dans le secteur de l'habitat, qui demeure au centre de la question urbaine et reste prioritaire pour les pouvoirs publics du fait de la pression démographique. Au cours de la décennie 2010-2020, la réalisation, à travers l'ensemble du pays, de deux programmes quinquennaux intitulés « un million de logements » (Bergel et al., 2019) constitue une tentative pour réduire l'ampleur de la demande insatisfaite de logements et, du même coup, l'intensité de la contestation des exclus de la distribution. Dans le cadre de la concrétisation de ce programme très ambitieux, l'agglomération d'Oran bénéficie d'une part importante de projets de logements sociaux.

38 Diverses formules d'accession au logement sont alors proposées à la population dont le Logement promotionnel aidé (LPA), ex-Logement socio-participatif (LSP), destiné aux catégories sociales défavorisées. Sa mise en œuvre est confiée à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat. Le Logement public locatif (LPL) entièrement financé par l'État est quant à lui confié aux Offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI). L'érection de nombreux grands ensembles de logement collectif a constitué, en vingt ans, une nouvelle ceinture périphérique à la ville d'Oran, tout en changeant, de manière significative l'image de la capitale de l'Ouest algérien.
<table><caption>Tableau. 2. Récapitulatif du nombre de logements collectifs urbains construits en Algérie depuis l'Indépendance.</caption><thead><tr><th>Période</th><th>1962-1969</th><th>1970-1979</th><th>1980-1989</th><th>1990-1999</th><th>2000-2009</th><th>2010-2014</th></tr></thead><tbody><tr><td>Livraison de logements collectifs</td><td>38 000</td><td>408 000</td><td>298 000</td><td>600 000</td><td>883 979</td><td>284 378</td></tr><tr><td>Total</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>2 512 357</td></tr></tbody></table>

Source : Ministère de Habitat et de l'Uranisme en Algérie (Chachour, 2018).

## La requalification des grands ensembles : une demande de patrimonialisation récurrente

Les grands ensembles hérités de la période coloniale représentent un riche vivier à sauvegarder dans un contexte d'extension du paradigme patrimonial à de nouveaux champs, notamment celui de l'architecture du XXe siècle (Aïche et al., 2005). Cette demande émanant de milieux professionnels, intellectuels et universitaires a été, sans doute, à l'origine de la volonté des instances politiques du pays de lancer, à partir de septembre 2001, des projets de requalification des grands ensembles à Alger.

De ce fait, la cité emblématique de « Diar El Kef » a été choisie comme projet pilote parmi quarante sites proposés en priorité. Dans un deuxième temps, le reste des projets de requalification a été programmé en se basant sur des impératifs historiques et sociaux. Ainsi, la cité de « Baucheraye », celles dites « Les Palmiers » à Bach Djerah et Diar El Quarmoud en périphérie de la ville ont bénéficié de ces opérations.

Pour sa part, la ville d'Oran a lancé une opération inscrite dans le cadre de la restructuration urbaine et de la réhabilitation du cadre bâti des grands ensembles en Algérie. À ce titre, une convention a été signée en 1997 entre les gouvernements algérien et allemand. Après plusieurs consultations, le grand ensemble « Les Amandiers » situé à l'ouest de la ville d'Oran a été choisi comme site d'intervention.

Même si les résultats de ce projet pilote restent mitigés (Caillet, 2003), la mise en œuvre de cette opération de réhabilitation dans une acception inédite, jamais expérimentée auparavant en Algérie, a constitué une avancée considérable dans la concrétisation de la politique de réhabilitation des grands ensembles.

Cette dimension politique des projets de requalification corrobore largement le souci de réhabilitation des grands ensembles, cible de nombreuses et fortes critiques. De plus, la requalification qui permet la sauvegarde d'un parc immobilier important annule, de ce fait, la tentation de la démolition qui aurait pu se présenter comme une solution alternative. Dans ce contexte, il est légitime de s'interroger sur la pertinence de la patrimonialisation des grands ensembles au moment où existent des difficultés importantes pour préserver les formes les plus reconnues du patrimoine le plus ancien, en particulier, le centre-ville d'Oran (Smair, 2022).
<figure><img src="image_9.png" /><figcaption>Figure 7. Répartition des grands ensembles dans la ville : Plan d'Oran en 2020.</figcaption></figure>

Source : Fond de plan (Lacheheb, 2021) / les auteurs

## Typologie architecturale de l'habitat collectif de la période récente

44 Les dynamiques récentes d'urbanisation et les modalités opérationnelles de leur concrétisation vont profondément marquer le paysage urbain de la ville avec l'introduction deux nouvelles typologies de logement collectif :

45 b. Les grands ensembles issus de la promotion immobilière publique : ce type d'habitat collectif assez récent est apparu au cours des années 1990. À l'échelle architecturale, si la volumétrie varie par l'introduction de bâtiments d'angle ou l'ajout d'éléments d'architectures divers, cette variation est purement esthétique. Par exemple, le traitement des façades se limite à reproduire quelques éléments de l'architectonique (arcades, arcs, toiture en tuiles...). Ces opérations de petites tailles, en moyenne périphérie, avaient pour maître d'ouvrage l'OPGI. En amont, la maîtrise d'œuvre est assurée par des bureaux d'études d'architecture privés alors qu'en aval la réalisation des projets est laissée au soin de petites entreprises.
<figure><img src="image_10.png" /><figcaption>Figure 8. Fiche 06. Habitat collectif, promotion immobilière publique, construit à Oran en 1990. Quartier Hai Es Sabah, Oran.</figcaption></figure>

Source : archive de la mairie d'Oran / les auteurs

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c. Les grands ensembles issus des programmes planifiés de logement social : type d'habitat collectif très récent réalisé à partir des années 2000. Il se caractérise par une implantation sur des sites situés en zone de grande périphérie. Les réalisations sont du type « immeuble de grande hauteur ». La population cible de ces nouvelles cités ou pôles urbains est constituée par les habitants aux bas revenus relogés à partir des quartiers dégradés de la ville d'Oran. La maîtrise d'ouvrage publique est assurée par l'Agence d'amélioration et de développement du logement AADL. La plupart des logements construits reproduisent le même modèle architectural et les mêmes procédures. Ils sont construits avec l'aide d'entreprises étrangères, notamment chinoises. Ces entreprises internationales apportent une compétence technique permettant la construction de bâtiments de grande hauteur, afin de loger le plus grand nombre.
<figure><img src="image_11.png" /><figcaption>Figure 9. Fiche 07. Habitat collectif, programmes planifiés de logement social, construit à Oran en 2000. Quartier USTO.</figcaption></figure>

Source : archive de la mairie d'Oran / les auteurs

Répertoire d'action des intervenants dans la
production de l'habitat collectif

47 Lorsqu'on analyse de près l'évolution de la production de l'habitat collectif en Algérie, cette dernière apparaît, en filigrane, comme étant le produit d'une action collective structurée en un réseau composé de nombreux actants¹ (Chachour, 2018). Il est donc primordial d'objectiver les processus sociaux et les mécanismes techniques qui ont produit cette « historicité ». En effet, les relations et les interactions entre les différents actants présents dans le domaine de la conception et de la production de l'habitat collectif influent fortement sur la spécificité et la qualité architecturales.

48 De ce point de vue, il est nécessaire de distinguer deux périodes après l'indépendance : la première a été engagée à la fin des années 1970 sous l'impulsion et le contrôle de l'État « bâtisseur » et « planificateur », alors que la seconde, qui s'est affirmée au cours des années 1990, a ouvert la voie aux options libérales avec des conséquences sur les modes de réalisation de l'habitat collectif, ses acteurs et ses sources de financement (Deluz-Labruyère, 2004). En effet, les changements des actants, leurs positionnements spécifiques et leurs interactions ne pouvaient manquer de produire tous leurs effets sur l'architecture des ensembles d'habitat collectif.

49 Afin d'éclairer ces dynamiques, nous présentons ci-dessous les divers actants : les entités non humaines influentes (la société globale, le secteur économique et le marché
du logement, etc.) et les acteurs humains composant le système d'action à la base de la production de l'habitat collectif en Algérie.

## Les entités influentes

Il est important, dans ce cadre, de comprendre de manière la plus précise possible les évolutions sociétales intervenues au cours des périodes considérées dans cette recherche. Les effets de ce contexte sur la production de l'habitat sont loin d'être négligeables. À l'inverse, les conséquences de la diffusion massive de ce type de cités collectives ont été tout à fait considérables : étalement urbain, « modernisation » et changement socioculturel, reproduction élargie de la demande de ce type d'habitat, etc.

Cette prégnance sociétale s'est matérialisée à travers différents vecteurs : orientation stratégique des politiques urbaines reposant sur les grandes réalisations de logements collectifs verticaux massifs, domination au sein des élites politiques et administratives de l'idéologie moderniste importée qui donne sa préférence à l'habitat moderne, industrialisation du bâtiment et ses conséquences technologiques orientant vers les grandes opérations de construction. Dans ce contexte, progressivement, la culture de masse arrimée aux influences internationales multiples n'a pas manqué de produire tous ses effets sur les identités collectives et individuelles dans les grandes villes notamment.

L'autre actant décisif dans cette diffusion de l'habitat collectif contemporain est représenté par le secteur économique. Il est nécessaire d'intégrer, dans l'analyse, cette dernière dimension car elle impacte fortement la forme et la qualité du produit architectural entraînant une segmentation des espaces urbains. À juste titre d'ailleurs, le poids important de ce vecteur économique dans la stratégie de production de l'habitat collectif est reconnu. Dans ce sillage, depuis les années 1990, de nombreux acteurs ont développé leurs capacités financières (bourgeoisie d'affaires) tout en accentuant leur emprise sur le marché privé du logement collectif.

Il est nécessaire aussi de mentionner un troisième actant : le contrôleur du secteur de l'habitat et de la construction (Chachour, 2018). De nombreux agents politiques et techniques interviennent dans ce champ social et contribuent peu ou prou à l'efficacité des injonctions des acteurs principaux dont l'État qui a été, jusqu'au milieu des années 1980, « le seul opérateur, à la fois financier, constructeur et promoteur des immenses grands ensembles du secteur public » (Deluz-Labruyère, 2004).

## Le rôle des principaux acteurs

Les principaux acteurs décisifs dans la production de l'habitat collectif ne réagissent pas de la même manière par rapport à la réglementation et la normalisation du logement. La position de chacun d'eux dans l'organisation du secteur de la construction détermine le répertoire d'actions qu'il déploie et les relations qu'il tisse avec les autres intervenants (Madani, 1997).

La réglementation tend à élargir le domaine de compétence de la maîtrise d'ouvrage en lui transférant certaines prérogatives de la maîtrise d'œuvre, notamment en matière d'approche du mode d'habiter. Ainsi, la doxa dominante en Algérie a toujours été que l'architecte comme l'entreprise de réalisation doivent passer par toutes les exigences raisonnables des commanditaires publics. À ce titre, la mauvaise qualité du cadre bâti
imputée par les architectes à la maîtrise d'ouvrage, pourrait trouver ainsi son explication. En Algérie, la maîtrise d'ouvrage n'est pas présente dans le processus de production du cadre bâti pour deux raisons essentielles : soit, parce que le porteur de cette mission laisse faire sans intervenir, soit que, par manque de formation et de qualification, il lui est difficile d'établir le dialogue nécessaire avec les concepteurs (Madani, 1997).

56 Le maître d'ouvrage, l'interprète le mieux placé de la demande sociale, devrait, en théorie, régner, sur les principes d'organisation du plan. Partant de là, les fonctions assignées au maître d'œuvre devraient se limiter à la mise en forme d'un programme. Dès lors, la mission de ce dernier n'est plus définie comme une recherche ou une formalisation d'une idée de l'habiter. En effet, le contenu de la conception glisse, de plus en plus, vers la seule recherche de l'esthétique spatiale. Au bout du compte, tout en se déclarant, le plus souvent, dépossédé du plan et en déplorant les exigences des cahiers des charges, ressenties comme particulièrement contraignantes, le Maître d'œuvre semble s'accommoder, assez bien, d'être placé en spécialiste de la façade.

57 Enfin, **le promoteur immobilier privé** comme maître d'ouvrage représente un acteur qui a émergé, rappelons-le, avec la transition de l'Algérie vers l'économie de marché. Les mesures incitatives accordées par les pouvoirs publics conjuguées à un contexte socio-économique particulier ont été à l'origine de sa mobilisation, annonçant l'amorce d'une mutation dans la production de l'habitat collectif (El Fekair, 2021). Il faut aussi souligner la faible implication de l'architecte en tant que promoteur par rapport à la diversité sociale de cette catégorie d'intervenants dont les profils sont très variés, depuis l'entrepreneur en bâtiment jusqu'à l'ingénieur en génie civil en passant par les professionnels les plus inattendus (grands commerçants, hauts cadres retraités, etc.).

58 Le discours de **la maîtrise d'œuvre** focalise sur le poids des contraintes réglementaires et organisationnelles qui s'incrustent dans le travail de conception et viennent l'entraver. À la question de savoir s'ils ont réalisé un travail de conception, « nos interlocuteurs montrent dans le détail qu'ils ont été des exécutants » (Madani, 1997). Ils mettent l'accent sur les contraintes techniques ou technologiques, la normalisation, la typification générées par l'industrialisation du bâtiment.

59 La rigidité du dispositif réglementaire et normatif tel qu'il s'affirme dans le discours des architectes semble coïncider avec leur position dans la production de l'habitat collectif tant du point de vue de leur place dans le processus que dans le relatif rétrécissement de leurs prérogatives traditionnelles. L'architecte perd la vision globale de la « *forme* », attribut essentiel de la conception, en abdiquant certaines de ses prérogatives au profit des décideurs qui trouvent ainsi une légitimité à leurs interférences (Madani, 1997).

60 La politique d'industrialisation du secteur de la production du logement collectif a également accru sensiblement le rôle des **entreprises de construction** à l'intérieur du collectif chargé de produire du logement et a contribué à redéfinir les relations entre les différents acteurs. L'omnipotence technologique va donc encore restreindre la marge de liberté de création des architectes puisque le choix d'une entreprise de réalisation implique une option technologique spécifique et aussi le choix préalable d'un type de bâtiment standardisé (Madani, 1997). La conception du logement n'est plus directement embrayée sur l'objet lui-même mais sur le système constructif retenu et sur les entreprises capables de le mettre en œuvre. Les moyens de réalisation sont choisis au départ, la qualité vient après (Guerroudj, 1990).
Cependant, le mal est fait: dans la frénésie de la normalisation, l'expérience de l'industrialisation a constitué un point aveugle puisqu'aucun savoir du capital technologique qui aurait pu servir pour développer les techniques traditionnelles n'a été capitalisé. Aujourd'hui, le retour vers les métiers du chantier se heurte à l'absence des métiers traditionnels, tragiquement disparus après le passage de la vague industrielle qui les exclues, à l'époque de la production de masse.

## Les grands ensembles : perceptions et représentations

Après avoir subi, dès l'indépendance, une critique en acte, à travers les différentes formes de transformation et de réappropriation des cités désertées par les Européens, les grands ensembles érigés par la suite n'ont pas échappé aux « actions rectificatrices » de leurs occupants mais les remises en cause sont également venues des sociologues algériens (Madani, 1992 ; Lakjaa, 1997).

Passant en revue les différentes caractéristiques de cette forme d'habitat à Oran, ces derniers ont relevé le mode bureaucratique de conception des projets sans aucune consultation des acteurs sociaux concernés (notamment les habitants), l'inadéquation des logements par rapport au mode de vie des usagers et à leurs manières d'habiter et les effets socioculturels induits par la prolifération de ces « cités dortoirs » aux dimensions démesurées (déviances diverses, mal-vie, fortes mobilités des ménages non captifs, etc.).

Les réponses de ces acteurs sont sans appel. Ainsi, les mésusages de l'espace touchent le réaménagement intérieur des logements mais aussi les espaces publics ou communs qui, une fois cloisonnés, deviennent des lieux privatifs. Ainsi, pour les habitants interrogés : « *les transformations répondent en premier lieu au surpeuplement des logements et à une manière différente d'habiter* » (extrait d'entretien avec un habitant d'Oran). Plus loin encore, certains interviewés considèrent cette forme urbaine comme l'une des causes des phénomènes de violence urbaine et de réappropriation abusive du bâti et des lieux publics : « *Cette manière d'organiser l'espace urbain suscite la colère et la révolte des habitants* » (extrait d'entretien avec une architecte-enseignante d'Oran).

Cependant, même si ce fait social est perçu comme une réaction compréhensible, sinon légitime, à la violence d'un cadre de vie jugé très contraignant (Madani, 2002), il n'en demeure pas moins que la plupart de nos interlocuteurs considèrent qu'il n'est pas possible de tourner le dos à ces cités : « *Elles sont là. Il faut faire avec. Et même si sur le plan de la qualité du logement, elles ne valent rien, elles ont une qualité architecturale indéniable* » (extrait d'entretien avec un maître d'œuvre, Alger).

Aujourd'hui, le discours évolue vers plus de pragmatisme. En effet, ce parc d'habitat qui représente un moment de notre histoire urbaine mérite d'être préservé en tant que témoin social et lieu d'une mémoire encore vive. Au-delà de leur dimension culturelle bien réelle et de leur utilité instrumentale actuelle dans un pays confronté à la pénurie de logements, la sauvegarde de ces grands ensembles et leur réhabilitation intelligente peut aussi s'envisager comme un nouveau levier pour requalifier les représentations de ces ensembles mal aimés, c'est-à-dire pour les réhabiliter au sens le plus large – non seulement aux yeux de leurs habitants, mais aussi des pouvoirs publics et de l'ensemble de la société (Hamon, 2007).
<figure><img src="image_12.png" /><figcaption>Figure 10. Scène de la vie quotidienne dans une « ville nouvelle » en Algérie.</figcaption></figure>

Source : El Watan.com. Photo : Djamel G. 2021

## Conclusion générale

67 L'analyse des processus d'urbanisation-industrialisation de l'agglomération d'Oran, depuis la période coloniale à nos jours, montre que les grands ensembles modernes et les nouveaux programmes planifiés d'habitat collectif « contemporains » appartiennent à la même logique d'urbanisme opérationnel d'extension reposant sur les idéologies fonctionnalistes. Quant à la politique publique, elle renvoie à l'horizon d'attente, voire à la vision utopique de ses promoteurs qui se révèle, in fine, assez peu différente de celle des concepteurs des grands ensembles modernes de la période coloniale.

68 En effet, cette logique purement productiviste induite par des raisons de recherche d'économie et de rapidité de construction, a marqué de son empreinte le paysage urbain des quartiers périphériques de la ville d'Oran. Paysage monotone, production exclusivement technique, prolifération de plans de masse semblables, souvent composés de barres ou de tours identiques avec un mépris total du site, du climat, de l'environnement. Privés d'équipements, les grands ensembles « contemporains » constituent des cités dortoirs, sans aucun souci de l'équilibre emploi-résidence. Simple juxtaposition de logements, les cités érigées en toute hâte ne peuvent permettre à leurs habitants ni de recréer une vie urbaine ni l'enracinement rêvé. Existe-t-il une issue possible à cette aporie à l'intérieur du paradigme des grands ensembles ?
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## NOTES

1. La notion d'actant désigne des acteurs humains et non humains d'un réseau technique et social. Il renvoie aux modalités d'inscription des actants dans un système d'action où interagissent des acteurs, des objets (comme l'architecture), des organisations ou des entités métaphysiques (par exemple, les supports matériels du symbolisme religieux).

## RÉSUMÉS

Cette contribution explore les différents linéaments de l'architecture des grands ensembles urbains modernes constitués pendant la période coloniale française (1830-1962). Cette période a charrié avec elle des nouveaux modèles urbanistiques et d'interventions qui ont marqué le
paysage et les vécus urbains. De même, les politiques publiques et les grands projets, après l'indépendance, ont fait la part belle aux programmes d'habitat collectif dans les périphéries des villes, notamment dans l'agglomération oranaise, terrain de notre recherche. Aujourd'hui, les pouvoirs publics, conscients de la validité des critiques émises à l'encontre des réalisations précédentes, tentent de chercher des solutions dont les référentiels, cependant, ne sont pas éloignés de ceux des concepteurs des grands ensembles modernes de la période coloniale.

This article is a study of the Grand-Ensembles during the French colonial period (1830-1962). This period brought models of intervention which marked the landscape of the cities. In the same way, public policies projects, after the independence, gave a central place to housing projects, in particular in the city of Oran, where our research is located. Today, public authorities are looking for architectural answers which, in reality, seem to remain very close to "Grand-Ensembles" of the colonial era.

## INDEX

**Mots-clés** : grands ensembles, patrimoine moderne, habitat collectif, typologie, architecture, Algérie, Oran

**Keywords** : grands-ensembles, modern heritage, housing, typology, architecture, Algeria, Oran

## AUTEURS

### NAIMA FILALI

Doctorante, Université des Sciences et de la Technologie d'Oran, Laboratoire Métropole, Architecture, Urbanisme, Société, BP 1505, El M'naouer, 31 000, Oran, Algérie
ORCID 0009-0004-0434-8140
naima.filali@univ-usto.dz

### MALEK HENDEL

Maître de Conférences, Université des Sciences et de la Technologie d'Oran, Laboratoire Métropole, Architecture, Urbanisme, Société, BP 1505, El M'naouer, 31 000, Oran, Algérie
ORCID 0009-0002-3787-3289
malek.hendel@univ-usto.dz

### MOHAMED MADANI

Professeur, Université des Sciences et de la Technologie d'Oran, Laboratoire Métropole, Architecture, Urbanisme, Société, BP 1505, El M'naouer, 31 000, Oran, Algérie
ORCID 0009-0008-2558-6841
mohamed.madani@univ-usto.dz