positions. Pour Claude Debruyne, cela passe par une participation systématique aux colloques parlementaires ou journées organisées par le ministère du Logement sur les politiques de l'accession, où il se fait fort de toujours prendre la parole pour exprimer ses idées face aux élus qui sont présents, voire de contester certaines affirmations d'experts reconnus du logement comme Michel Mouillart. Pour Jean-Claude Mallart, outre les contacts fréquents qu'il entretient avec la Fédération des coopératives et sa présidente Marie-Noëlle Lienemann, cela passe par la rédaction de notes qu'il essaie de faire passer auprès de sa section PS et plus largement auprès du secrétaire national du parti en charge du logement, même s'il s'attriste que certains au PS restent réticent sur cette question.

Moi une technique, dans tous les lieux où je peux me trouver, les séminaires, les ... c'est de trouver un prétexte pour prendre la parole, seulement pour montrer qu'on est là. Mais en même temps pour interpeller. Par exemple il y a eu ces deux ou trois dernières années des trucs qui s'appelaient « Réunions parlementaires pour la construction » organisées par un truc qui s'appelait Agora. C'était bourré de parlementaires, trois, quatre ou cinq tables rondes pendant la journée, avec les pros de chez pros, le président de Nexity, le président d'Acquérys, alors il n'y avait pas le président de l'USH comme par hasard et pas le président des Crédits Immobiliers, comme par hasard. Il y avait d'ailleurs ce jour-là Michel Mouillart, vous connaissez, ça fait 15 ans que je le côtoie. Alors on se connaît bien, parce que ça fait 15 ans que je conteste ses chiffres. [...]. comme je vous le disais, ma technique c'est d'intervenir à chaque fois que j'en ai l'occasion, là je crois que c'est sur le PSLA, et puis ça a été clôturé par Boutin. J'avais abordé aussi une question sur le Pass Foncier, enfin plus une remarque, ils ne l'ont pas reprise. C'était de dire « c'est bien beau, le Pass Foncier, mais il n'est pas opérationnel, on était au mois de juin, parce que telle et telle question n'était pas réglée. C'était surtout les questions fiscales dont je vous parlais tout à l'heure. [Claude Debruyne].

Pour moi, c'est une carte à jouer l'accession, au niveau du PS. Ils s'y intéressent, j'ai eu des retours... la secrétaire nationale du logement... elle dit que le PS ne doit pas laisser l'accession à la droite... Aujourd'hui au sein du PS, un des blocages encore aujourd'hui, c'est d'assimiler l'accession sociale à des problèmes de surendettement. Mais quand on fait la démonstration... j'ai des tas de documents qui montrent... on se rend compte que le risque aujourd'hui c'est d'encourager les gens à être locataires, dans des opérations investisseur qui coûtent déjà très cher au départ, et qui vont suivre l'inflation et représenter pendant 25 ans un montant supérieur de 50% à leur mensualité en accession [Jean-Claude Mallart].

C'est donc une position extrêmement distinctive dans le monde des promoteurs HLM qu'adoptent ces deux « militants de l'accession sociale », en particulier par leur manière de monter en généralité lorsqu'ils sont amenés à évoquer cette question, et à en faire une cause personnelle dans laquelle ils s'investissent en s'en faisant les promoteurs dans des lieux multiples et auprès de nombreux interlocuteurs. Tous deux ont connu une première carrière ascendante en devenant des spécialistes de l'accession sociale, l'un à la GMF-CARPI, l'autre
en passant de la fonction publique à la direction d'une société de Crédit Immobilier. Tous
deux ont pour point commun de se fonder dans les propos qu'ils portent aujourd'hui sur les
politiques d'accession sur leur expérience acquise avant la « crise des PAP », crise qui a
contribué à ce que leur spécialité professionnelle se dissolve dans les années 1990. Dans
l'espoir d'en refaire leur « métier », ils ont tous les deux investi de manière très intense le rôle
d'entrepreneur de cette cause à partir du milieu ou de la fin des années 1990, dans un contexte
qui leur semble propice à remobiliser leurs goûts et leurs compétences de cette activité au sein
du mouvement HLM, de leurs organisations professionnelles, et auprès des élus locaux. Ils
restent cependant relativement isolés dans leur milieu professionnel, où peu de leurs collègues
adoptent la même posture, aussi bien du côté des dirigeants de coopératives que du
mouvement des Crédits Immobiliers.

Conclusion

S'il peut paraître insatisfaisant de conclure à l'hétérogénéité du groupe, les « promoteurs HLM », dont nous avions fait notre objet de recherche, il nous semble toutefois qu'il s'agit là d'un résultat. Cela permet de comprendre pourquoi ceux qui, à la tête d'organismes HLM, ont contribué au renouveau de l'accession sociale ne forment pas un groupe professionnel uni pour défendre une nouvelle spécialité professionnelle et pour revendiquer un territoire qui leur serait propre.

Nous avons mis en évidence la variété de leurs trajectoires professionnelles qui ont contribué
à forger des *ethos* professionnels très différents, entre ceux qui se considèrent comme
promoteurs avant tout, qui nous semblent être les plus nombreux, et ceux qui font de la
promotion HLM malgré eux. Il s'agit aussi d'un univers très hiérarchisé par le clivage qui
oppose grands groupes et petits organismes – ou petites filiales – qui entretiennent souvent
des liens de très forte concurrence, et font qu'ils ont le sentiment de ne pas « jouer pas dans la
même cour ». C'est d'ailleurs ce second clivage qui permet de comprendre pourquoi certains
de nos enquêtés, revendiquant avant tout leur identité de promoteur venu du privé, ont aussi
intériorisé des hiérarchies professionnelles opposant ceux qui font vraiment de l'accession
« sociale » à ceux qui ne font que donner l'apparence d'en faire. Se présenter comme plus
« social » que d'autres est un argument que mobilisent de façon plus explicite les « petits ».
C'est non seulement parce que c'est sur ce terrain, et non sur celui de l'efficience économique, qu'ils peuvent revendiquer un avantage moral sur les « gros », mais aussi parce que ces « petits » ont souvent noué des liens de plus forte dépendance vis-à-vis d'une organisation professionnelle, la Fédération des coopératives, qui cherche à instituer des critères de classement de cet ordre.

Il ne s'agit pas pour autant de dire ici que les « gros » seraient objectivement moins « sociaux » que les autres. En réalité, la multiplicité des critères qui sont mobilisés pour se prévaloir d'une « éthique » supérieure aux autres est elle qu'il est bien difficile de se reposer sur ces classements indigènes pour fonder des hiérarchies objectives, et tel n'est pas ici notre propos. Ce qui nous intéresse surtout est en effet de montrer pourquoi il est bien difficile qu'émerge dans ce milieu professionnel le sentiment de partager des intérêts communs, et encore moins d'avoir une cause commune à défendre. Au-delà des discours portés aujourd'hui par l'USH sur le renouveau de l'accession sociale, ou du travail réalisé par la FNSCHLM pour construire un discours politique distinctif sur ce thème, ceux qui font de l'accession « sociale » sont loin d'adhérer à une doctrine commune. Ils sont très largement tiraillés entre l'intérêt de revendiquer des avantages particuliers au nom de leur statut d'opérateur « social » et leur tendance à considérer que le cadre réglementaire HLM constitue plus une contrainte qu'une source de bénéfices. L'incomplétude de cette recherche tient certainement à la difficulté d'analyser le milieu des promoteurs HLM sans le rapporter plus largement à ce qu'est aujourd'hui le milieu des dirigeants HLM au sens plus large du terme. Si cela n'était pas l'objet de notre travail, il nous semble alors que travailler sur ce monde professionnel qui intéresse peu la sociologie permettrait de comprendre de manière plus fine la production concrète des politiques du logement, dont ils sont des acteurs centraux mais méconnus.
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Conclusion générale

Nous nous demandions en introduction ce qu'est le logement social. C'est sous un angle bien défini que nous avons essayé de répondre à cette question : en portant notre regard sur une institution, le mouvement HLM, et sur une partie de ceux qui la font ou l'ont faite depuis les années 1950. Ce travail a pris plus précisément pour objet le rôle peu connu que jouent certains d'entre eux, depuis plus d'un demi-siècle, dans les politiques de soutien à la propriété populaire. Mais, en choisissant de traiter de cette question, notre objectif n'était pas uniquement d'améliorer la connaissance d'un phénomène historique particulier. Apporter des lumières sur cet objet précis n'est pas sans importance. Mais nous espérions aussi en faire un point d'entrée pour nous interroger de façon plus large sur les sens variés que peut prendre l'adjectif « social », lorsqu'il jouxte le terme « logement » et ses différentes déclinaisons : il s'agissait en particulier de comprendre quelle signification il prend lorsqu'il est associé à cet objet qu'est l'accession à la propriété. Nous avons ainsi constaté que cet adjectif est caractérisé par une forte plasticité lorsqu'il est mis en relation avec la question de la propriété populaire.

« L'accession sociale » est en réalité une catégorie de l'action publique dont l'histoire est relativement récente, puisqu'elle ne s'est véritablement consolidée qu'il y a une trentaine d'années. Elle venait alors se substituer à d'autres manières de désigner la diffusion de la propriété d'occupation parmi les classes populaires, et le domaine de l'action publique qui est supposé y contribuer, en prenant par exemple le relais du terme de « petite propriété » (chapitre 1). Nous avons montré que cette catégorie émerge au moment où le secteur du logement social et le mouvement HLM se voient en partie dépossédés des prérogatives dont ils jouissaient dans ce domaine, et de l'exclusivité dont ils disposaient sur des financements dédiés à encourager l'essor de la « petite propriété ». C'est ce qui amène alors ses dirigeants à s'emparer de cet adjectif pour désigner le caractère spécifique de leur action dans ce domaine. L'usage du terme « accession sociale » se diffuse ensuite au moment précis où l'intervention étatique pour soutenir l'accession populaire connaît une crise de légitimité (chapitre 4). Dans les années 2000, cette catégorie connaît un succès renouvelé, et
se voit ainsi débarrassée des stigmates qui lui étaient attachés depuis la fin des années 1980. Mais c'est aussi un moment où ses contours deviennent de plus en plus flous, notamment parce que les acteurs qui participent aujourd'hui à sa définition ou cherchent à s'approprier ce terme sont aujourd'hui nombreux (chapitre 6). L'État contribue toujours à le définir, mais le rôle plus affirmé que jouent les collectivités locales dans ce domaine tend à renforcer sa polysémie, puisque ces dernières en font des usages très variés (Gilbert, 2013 ; Lambert, 2013). Si le mouvement HLM cherche à se réapproprier ce terme depuis une décennie, un certain consensus semble s'être récemment installé pour que l'accession sociale ne soit pas définie de manière trop précise ni restrictive (chapitre 6), même si certains entrepreneurs de cause ont pendant un temps cherché à imposer une acception plus restreinte et plus stable de ce terme (chapitre 5). Des acteurs économiques du secteur privé s'en sont aussi emparés, par exemple les promoteurs immobiliers qui sont engagés avec les élus locaux dans des tractations complexes sur leur participation aux politiques locales de soutien à l'accession (Dupuy, 2010). L'idée même que « l'accession sociale » est un domaine d'activité sur lequel il est légitime ou utile que les organismes de logement social revendiquent une exclusivité n'est pas partagée par toutes les élites économiques du mouvement HLM (chapitre 7). Il a ainsi été nécessaire de retracer ces inflexions successives pour traiter de l'objet qui nous intéressait. En retour, en prenant acte du fait que cette catégorie a connu des redéfinitions successives, et en observant la multiplicité des usages qui en sont faits sur notre terrain d'enquête, nous avons été convaincue de l'intérêt de cette entrée pour étudier le mouvement HLM sous l'angle qui nous intéressait. S'il s'agit d'une institution dotée d'une façade unifiée, dont les représentants jouent un rôle crucial dans le champ de production des politiques étatiques du logement depuis plus d'un demi-siècle, nous avons en effet souhaité montrer qu'elle est aussi traversée de tensions et de clivages, et caractérisée par des processus d'autonomisation de certaines de ses composantes, qui ont contribué à faire évoluer ses frontières et sa juridiction au fil des décennies.

## De la pluralité du logement social à l'institutionnalisation du flou

En effet, la lecture des travaux qui portent sur l'institutionnalisation du logement social et de ceux qui prennent pour objet le mouvement HLM comme groupe d'intérêt depuis les années 1950 nous a amenée à considérer qu'il s'agit là d'un objet pertinent pour saisir la diversité des acteurs qui contribuent à faire de cette institution ce qu'elle est, et donc à définir et redéfinir
ce qu'est le logement social (chapitre 1). Nous avons observé que le mouvement HLM est le plus souvent étudié à l'aune de sa façade institutionnelle, l'Union, et cela depuis les années 1950. Quant aux travaux qui prennent pour objet les politiques étatiques de soutien à la propriété populaire, ils nous ont permis de comprendre qu'en nous intéressant à ce que recouvrent successivement les termes de « petite propriété » puis d'« accession sociale », on peut aussi s'interroger sur le caractère historiquement contingent de la juridiction des HLM. Ce domaine de l'action publique fait ainsi l'objet de luttes juridictionnelles auxquelles participe une partie des élites politiques et économiques du mouvement HLM. A l'issue de cette première étape de la réflexion, nous souhaitions donc mettre en lien la diversité et le renouvellement de ses élites avec la manière dont ils agissent, de manière collective ou désunie, pour étendre leur territoire et leur monopole sur de nouveaux domaines d'action, ou pour préserver celui sur lequel on leur reconnaît une légitimité exclusive à agir. C'est donc non seulement de la diversité interne d'une institution et de ses élites, mais aussi du processus historique par lequel ses frontières se déplacent et parfois se brouillent, dont nous voulu faire notre objet. Nous allons maintenant restituer la dynamique du raisonnement que nous avons tenu tout au long de cette thèse.

La première conclusion que nous permet de formuler notre travail socio-historique est que les élites politiques et économiques du mouvement HLM qui s'emparent de la question de la propriété populaire en ont des conceptions plurielles, et souvent opposées. Même s'ils sont placés dans une position minoritaire par la spécialisation locative de plus en plus marquée de cette institution à partir des années 1950, ils ne font pas cause commune (chapitre 2). On ne voit pas émerger à cette période, ni d'ailleurs ultérieurement, un groupe unifié de défenseurs de la petite propriété HLM ou de l'accession sociale, qui partageraient une même conception de cette cause et de cette spécialité professionnelle. C'est à l'inverse, de manière récurrente, une question autour de laquelle se dessinent des clivages, même si ceux-ci se déclinent différemment au fil des décennies. En étudiant les formes que prennent ces oppositions à partir des années 1950, nous avons conclu que ces oppositions sont à cette période liées aux ancrages idéologiques et aux affiliations politiques différenciées des entrepreneurs en représentation de cette cause – catholicisme social et démocratie chrétienne contre socialisme coopératif – et plus généralement à leurs trajectoires dans et en dehors du mouvement HLM. Elles tiennent aussi aux liens que certains d'entre eux entretiennent avec des institutions qui jouent un rôle crucial dans les politiques du logement depuis l'après-guerre, par exemple le
mouvement patronal à travers les organismes collecteurs du 1% logement, dont certaines fractions, en particulier dans le Nord, défendent une modèle spécifique pour la petite propriété individuelle.

L'étude de cette période nous a permis de formuler une observation d'ordre plus général, confirmée en d'autres endroits de la thèse. Pour saisir les processus de redéfinition de cette cause, il faut tenir ensemble deux questions qui peuvent sembler de prime abord disjointes : les trajectoires et les positions au sein de l'institution HLM des entrepreneurs en représentation qui s'en emparent ; mais aussi la place de ce secteur économique qu'est l'accession HLM dans le champ de production de la propriété populaire, car celle-ci a des effets patents sur la manière dont les représentants de cette cause peuvent la défendre. Ainsi, les velléités de certains dirigeants de fédérations professionnelles HLM de répondre aux injonctions productivistes de leur tutelle ministérielle se heurtent dans les années 1950 et 1960 aux caractéristiques de ce secteur économique : ils cherchent alors à faire évoluer les formes que les organismes HLM donnent à la propriété populaire – de grands ensembles verticaux ou horizontaux plutôt que des maisons individuelles dispersées – mais aussi les modes de production qu'ils adoptent – en série plutôt qu'au « coup par coup » (chapitre 2). Mais, faiblement concentré, formé d'entreprises implantées sur des marchés peu dynamiques, dans des zones rurales et des villes moyennes où prédomine la construction individuelle à faible densité, ce secteur économique se prête mal à ces orientations productivistes. Les spécialistes de la petite propriété HLM ont alors peu de points communs avec les promoteurs privés décrits par Christian Topalov, dont l'activité connaît un fort essor en zone urbaine, où ils construisent avant tout des immeubles collectifs en copropriété (Topalov, 1987). C'est à la mobilisation de certains des dirigeants du mouvement HLM, qui appartiennent à la fois à ses élites économiques et politiques, et qui ont un accès plus direct à l'État que ceux qui sont à la tête de ces petites sociétés considérées par l'administration centrale comme « surannées », que l'ont doit l'émergence d'organismes qui s'affranchissent de ce modèle économique en déclin. Au-delà de ce constat qui vaut uniquement pour les décennies de l'après-guerre, ce résultat nous a amené plus généralement à porter attention, tout au long de cette thèse, aux structures de ce secteur économique, et notamment au degré de concentration des entreprises à vocation sociale que nous étudions.
Ceci nous amène à la seconde question qui traverse notre travail : quelles sont les conditions
qui conduisent à des processus de concentration économique dans le secteur HLM, et plus
spécifiquement à l'émergence de « gros » groupes aux activités diversifiées que nous avons
vu apparaître à plusieurs moments ? Ce sont deux types d'évolutions que nous avons pu
repérer : à plusieurs moments du demi-siècle passé, on assiste à l'essor de grands groupes
HLM « généralistes » dont l'accession sociale n'est pas l'unique spécialité, mais pour lesquels
elle constitue une manière de diversifier leurs activités, de s'affranchir de leur rôle antérieur
de constructeurs et de gestionnaires de parc locatif social, et plus généralement de renforcer
leur poids économique ; en outre, pour certains groupes liés au mouvement HLM – par
exemple la CARPI dans les années 1970 mais plus récemment des sociétés détenues par des
actionnaires liés au Réseau Crédit Immobilier de France ou aux collecteurs du 1% patronal –
l'accession « sociale » est la partie réglementée d'une activité économique qui s'étend plus
largement vers la promotion « libre » ou « concurrentielle ». Nous avons vu apparaître ce
phénomène dès la fin des années 1970 (chapitre 3). L'étude du concours Chalandon et de ses
suites, au-delà du phénomène historique particulier qu'il constitue – et qui fait émerger de
façon transitoire une forme de propriété populaire et une offre de logements dont les
caractéristiques sont définies par l'administration centrale de la Construction – nous a ainsi
 amenée à réfléchir aux conditions d'émergences de ce type de groupes « généralistes », qui
s'éloignent de leur ancienne spécialisation locative en déclin, ou étendent leurs activités au-
delà des frontières du secteur HLM.

Cela nous amène à formuler une hypothèse d'ordre plus général. Ces processus conjoints de
concentration et de diversification du secteur HLM nous paraissent favorisés par des
inflexions des politiques du logement, et donc du changement des contraintes structurales qui
pèsent sur le champ de la production de logements, permettant à certains de ces acteurs
économiques de se saisir des nouvelles possibilités qui s'ouvrent à eux dans le nouvel état de
ce champ. Parce que leur spécialisation antérieure rencontre une demande de la part des
pouvoirs publics, ou parce que leur poids économique leur permet de servir efficacement de
relais à une nouvelle politique du logement, ils s'imposent comme des leaders dans le
domaine de l'accession « aidée » ou « sociale », comme c'est le cas dans les années qui
suivent immédiatement le concours Chalandon. Par leur taille, la diversité de leurs activités,
ou encore les liens actionnariaux qu'ils entretiennent avec d'autres acteurs parapublics
(Caisse des Dépôts, collecteur du 1% logement) ou encore avec des groupes bancaires privés,
ils se distinguent très clairement des nombreux organismes au poids économique limité qui
faisaient de la « petite propriété » rurale, de la construction individuelle dispersée, ou de la
construction artisanale de petits groupes d'habitations pour des « coopérateurs » leur
principale activité dans les décennies précédentes. Il nous semble en outre que c'est dans un
contexte non pas similaire mais comparable que l'on voit à nouveau émerger dans les années
2000, après une éclipse de près de vingt ans, ce type de groupes « généralistes » du logement
social, qui se situent parfois à la frontière du secteur HLM et du secteur « concurrentiel »
(chapitre 6). Nous n'avons bien entendu pas pu traiter de l'ensemble des causes qui
contribuent à la concentration du secteur HLM dans son ensemble : certains de ces facteurs
vont au-delà de notre périmètre d'investigation, par exemple les mouvements récents de
fusion des collecteurs du 1% logement, et les regroupements de sociétés qu'ils entraînent
(Sigaud, 2012). Mais notre travail montre que ces processus de constitution de grands groupes
HLM aux activités diversifiées ont pris récemment place dans un contexte où la construction
locative est jugée économiquement peu rentable par les dirigeants de ces organismes, qui
estiment que faire de la promotion immobilière est un moyen de renforcer leurs fonds propres
et de s'engager dans des stratégies de croissance (chapitre 6). Ainsi, aussi bien dans les
années 1970, lorsque les dirigeants de certains organismes à vocation principalement locative
envisageaient une reconversion dans de nouvelles activités à mesure que leur spécialité
antérieure connaissait une décélération, que dans les années 2000 lorsque la construction
locative est jugée « structurellement déficitaire » par certains de leur successeurs, on voit
donc émerger des acteurs économiques qui se prémunissent contre la dévalorisation de leur
activité centrale en s'engageant à la fois dans des stratégies de croissance et de diversification.
L'essor de « l'accession sociale » dans le mouvement HLM à différents moments est – entre
autres – une conséquence de ce type de processus. Cela nous amène ainsi à formuler une autre
conclusion générale : les frontières du logement social ne tiennent pas uniquement aux luttes
juridictionnelles touchant au statut juridique des organismes HLM et au contenu des missions
sociales qui leur sont assignées par l'État, comme nous le pensions initialement. Il faut aussi
se placer à l'échelle des organismes, et plus précisément des groupes économiques auxquels
ils appartiennent, pour comprendre comment se déplacent les frontières du mouvement HLM
en tant que secteur économique, ou comment celles-ci se brouillent.

Cela nous conduit à une troisième question qui traverse notre thèse, et qui porte sur la nature
de ce secteur économique. Les organismes HLM sont régis par des règles spécifiques, et
bénéficient de financements particuliers, qui les placent très largement hors-marché quand il
s'agit de trouver des clients pour leurs logements locatifs, ceux-ci étant souvent qualifiés de
« clientèle captive », même si ce jugement mérite quelques nuances. Mais à bien des égards, il
s'agit aussi d'un secteur économique caractérisé par des relations de concurrence
économique, entre organismes HLM, et entre ceux-ci et les acteurs privés du logement. Il
s'agit d'abord d'une « compétition pour le pouvoir sur le pouvoir de l'État [...] et les
avantages assurés par les différentes interventions étatiques » (Bourdieu, 2000, p. 250). Cela
se traduit, dans le domaine de la « petite propriété » puis de « l'accession sociale » par des
luttes, entre eux, ou avec d'autres acteurs parapublics ou privés du logement, pour bénéficier
de manière privilégiée de l'allocation de ressources publiques (chapitre 2, 3 et 5). Mais, dans
le domaine de l'accession à la propriété, c'est aussi une concurrence par les prix et par la
nature des biens marchands que vendent ces organismes qui peut se jouer à certains moments.
C'est de façon manifeste le cas à partir du moment où le mouvement HLM perd en 1977 le
monopole dont il jouissait sur certains financements avantageux destinés à la « petite
propriété », et se trouve logé à la même enseigne, ou presque, que les constructeurs privés qui
visent une clientèle populaire. Nous avons pu observer comment la « mise en concurrence »
accrue des promoteurs sociaux avec les constructeurs de maisons individuelles à bas prix
déstabilise le secteur économique de l'accession HLM, et participe à son effondrement
(chapitre 4). Si, pour assurer la pérennité et l'essor de leurs sociétés, les spécialistes de la
petite propriété des années 1950 et 1960 et les nouveaux entrants de ce secteur dans les
années 1970 devaient avant tout obtenir de l'État un partage des crédits HLM qui leur soit
favorable, avec l'avènement du PAP, le secteur de l'accession HLM est de moins en moins
autonome du champ économique de production privé de logements à bas prix. Dans le
contexte de déréglementation progressif qui touche à partir de la fin des années 1970 les
politiques de soutien à la propriété populaire, une large partie de l'offre désormais étiquetée
comme de « l'accession sociale » n'est plus « hors-marché » (chapitre 4 et 6). Il faut toutefois,
sur ce point, se garder de considérer que les évolutions historiques qu'on observe sont
totalement linéaires, et caractérisées par un irréversible mouvement de libéralisation de ce
secteur économique et de marchandisation de l'accession HLM. Nous avons vu comment le
travail accompli par les dirigeants de la Fédération des coopératives à partir de la fin des
années 1990 pour définir des « marques distinctives » pour l'accession HLM et reconquérir
un monopole sur certains financements publics lui permet de rétablir une forme d'exclusivité
sur un territoire propre aux HLM, même si celui-ci est très étroit : avec la « sécurisation » de
l'accession, certains financements comme le prêt social location-accession sont de facto
réservés aux opérateurs sociaux et ont permis au cours des années récentes à un nombre
croissant d'organismes, notamment des bailleurs sociaux qui relayent les politiques de soutien
à l'accession des élus locaux qui les président, de s'adresser à une clientèle « hors-marché »
qui n'est pas celle des promoteurs ou des constructeurs privés, ainsi que d'adopter des modes
de commercialisation de leurs logements qui s'apparentent plus à des attributions qu'à des
ventes.

Nous en arrivons alors à une quatrième question de cette thèse, qui a surtout émergé de
l'enquête de terrain contemporaine. Nous avons pu en conclure que se saisir de la catégorie
d'accession sociale, pour ses dirigeants, ce n'est pas forcément, comme le fait la Fédération
des coopératives, revendiquer une forme d'exclusivité sur ce territoire, ou l'obtention d'un
monopole sur certaines ressources publiques, en contrepartie d'une définition plus restrictive
de ce terme. Cela nous amène alors à revenir à la pluralité des conceptions de « l'accession
sociale » que l'on repère parmi les dirigeants du mouvement HLM. Notre enquête de terrain
nous a montré que les lignes de clivages qui partagent les élites politiques et économiques du
logement social sur cette question tiennent moins aujourd'hui que dans les années 1950 et
1960 à des conceptions différenciées des formes urbaines dans lesquelles doit s'inscrire la
propriété populaire – grands ensembles verticaux, horizontaux, ou « véritable » maison
individuelle – ou aux modes de vie que ceux-ci sont supposés engendrer – vie collective ou
communautaire – qu'à des différences de point de vue sur la nécessité de renforcer
l'encadrement réglementaire de l'accession sociale, ou au contraire de favoriser sa
déréglementation. Nous avons souligné que c'est du mouvement HLM lui-même qu'est issu
Pierre-André Périssol, qui en tant que ministre du Logement a parachevé la « banalisation »
de l'aide publique à l'accession en 1995, après avoir obtenu que la fédération professionnelle
dont il a pris la tête, l'Union des Crédits Immobiliers, puisse « passer au concurrentiel » dans
le domaine du crédit immobilier comme dans celui de la promotion (chapitre 4). Nous avons
aussi pu observer comment un clivage très net apparaît ensuite entre deux organisations
professionnelles, la Fédération des coopératives et celle des SA, et entre leurs dirigeants, à la
fin des années 1990, autour de la possible « libéralisation » de l'accession HLM. Nous avons
alors montré qu'un groupe d'entrepreneurs de cause, caractérisés par des trajectoires
militantes et des affiliations politiques situées à la gauche du Parti Socialiste, s'emparent de la
cause de l'accession sociale en cherchant à se distinguer de ceux qui affichent une conception
« libérale » du logement social (chapitre 5). Ce clivage se retrouve aussi parmi les dirigeants
d'organismes HLM qui ont contribué à relancer l'accession sociale depuis une quinzaine d'années : entre ceux qui revendiquent leur identité professionnelle de « promoteurs avant tout », sont issus de la promotion immobilière privée, ou ont fait l'essentiel de leur carrière dans des groupes HLM qui allient activités concurrentielles et HLM, et ne souhaitent pas voir leurs activités encadrées de manière trop contraignantes, et ceux dont la carrière est ancrée dans le secteur locatif social, et qui affichent leur défiance à l'égard de la démarche commerciale de « promoteur » et privilégient une définition restrictive de l'accession sociale, ce sont deux positions opposées que nous avons pu repérer (chapitre 7). Si les spécialistes de l'accession sociale ne font pas aujourd'hui véritablement cause commune dans le mouvement HLM, cela ne tient donc pas aux mêmes raisons qu'il y a un demi-siècle. Toutefois, c'est toujours, sous une forme nouvelle, la question de la « singularité » de l'accession HLM qui est en jeu et autour de laquelle se dessinent des clivages.

Sur ce point, nous avons dû réviser une de nos hypothèses au fil de l'avancement de l'enquête. Lorsque nous concentrions notre enquête sur la Fédération des coopératives HLM, nous avions tendance à penser que ceux qui s'emparaient de la question de l'accession sociale dans le mouvement HLM cherchaient forcément à revendiquer une exclusivité sur cette activité au nom de leurs compétences spécifiques dans le domaine « social », et étaient donc prompts à s'engager dans des luttes juridictionnelles pour s'assurer de la possession d'un monopole sur un ensemble de tâches bien délimitées (Abbott, 1988). Mais pour beaucoup de dirigeants d'organismes et pour certains représentants nationaux du secteur HLM, posséder une exclusivité sur le domaine « social », ce n'est pas tant être protégé de la concurrence avec les acteurs privés de la construction que renoncer à la « liberté » de pouvoir faire à la fois du social et « autre chose ». Ainsi, l'action collective de ceux qui revendiquent pour le compte du mouvement HLM une exclusivité sur le domaine de « l'accession sociale » contrarie à la fois les stratégies économiques de certains groupes « généralistes » qui combinent activités « sociales » et « concurrentielles » (chapitre 6), et les désirs d'autonomie professionnelle de certains dirigeants d'organismes pour lesquels faire uniquement du « social » signifie renoncer à une partie valorisée et valorisante de leur métier (chapitre 7).

Cette remarque nous amène à un cinquième et dernier fil conducteur de ce travail : cette impossibilité à faire cause commune contribue à ce que, au cours de la dernière décennie, le succès renouvelé de la catégorie d'accession sociale dans le mouvement HLM, et l'essor
d'une nouvelle offre rassemblée sous cette étiquette émanant des organismes qui y
appartiennent, contribuent à l'émergence d'une « catégorie floue » (Dubois, 1999, p. 299).
Pour le petit groupe d'entrepreneurs de cause qui cherchait à la fin des années 1990 à en
donner une définition plus restrictive, ainsi que pour les services de l'Union qui ont essayé à
partir du milieu des années 2000 de définir de nouveaux critères d'excellence professionnelle
pour l'accession sociale, et ont par exemple souhaité « affiner » la mesure statistique de cette
activité, cela n'est pas loin de constituer un échec ou un renoncement. Mais nous faisons
volontiers l'hypothèse que la capacité de l'Union HLM à revendiquer un « renouveau » de
l'accession sociale repose précisément sur cette « institutionnalisation du flou » (Dubois,
1999, p. 233). C'est ce dont témoigne le fait que l'Union HLM, pour pouvoir produire un
« gros chiffre » démontrant son dynamisme dans le domaine de l'accession, renonce à
distinguer la partie « plutôt sociale » (Jean Coquart) de cette activité de celle qui l'est moins,
alors même que ses services ont cherché à énoncer des critères de distinction entre ce qui est
plus ou moins « social » (chapitre 6). C'est aussi ce que montrent les usages à géométrie
variable, et souvent stratégiques, de cette étiquette quand il s'agit de qualifier l'offre de
logements qui émanent des groupes d'organismes liés au mouvement HLM. Les luttes de
définition qui caractérisaient la fin des années 1990 autour de cette catégorie semblent ainsi
s'être apaisées une décennie plus tard, et ont laissé la place à une forme de consensus autour
de son indétermination. Savoir ce qui spécifie l'accession « sociale » ne semble plus susciter
autant d'effervescence qu'au tournant des années 2000, lorsque s'affrontaient des visions
« libérale » et « de gauche » de cette spécialité, selon les termes qu'utilisaient alors les acteurs
qui se confrontaient. Un intérêt commun semble ainsi s'être formé dans le mouvement HLM
– au moins provisoirement – autour de la nécessité de ne pas lever de manière trop explicite le
voile qui persiste sur l'indéfinition des frontières de l'accession sociale et de
l'indétermination de ce qui la caractérise.

Limites et prolongements de la recherche

Nous ne prétendons certainement pas, à l'heure de conclure, avoir fait le tour des questions
que nous soulevions en introduction. Il nous est en effet apparu, alors que l'objet de cette
thèse se réorientait vers un travail centré sur le mouvement HLM, que les acteurs qui font
cette institution, et sur lesquels nous souhaitions travailler, étaient relativement peu
documentés par les sciences sociales. Ceci a constitué un obstacle, notamment pour replacer
dans un contexte plus large le rôle que joue au sein de cette institution la fraction particulière d'acteurs que nous avons choisi d'étudier. Ceux-ci sont justement caractérisés par le fait qu'ils sont les représentants ou les spécialistes d'une cause et d'une activité économique qui y tient une place minoritaire. Il s'est ainsi avéré délicat de situer et d'analyser l'action de ces dirigeants d'organisations professionnelles ou d'organismes HLM sans en savoir plus sur leurs homologues qui y occupent une place plus centrale, c'est-à-dire ceux qui se consacrent à la construction ou à la gestion locative. Si, comme nous l'avons vu, ces deux univers ne sont pas strictement dissociés, et que notre enquête socio-historique et notre travail de terrain nous a amené aussi à nous intéresser à cette autre facette du mouvement HLM, c'est de façon plus limitée, et avec une assise empirique moins assurée que nous l'avons fait. Les travaux qui analysent le rôle que joue l'Union HLM elle-même dans le champ des politiques du logement nous ont permis de mieux situer les positions de ses responsables nationaux, mais une large part des élites politiques et économiques de ce mouvement sont restées pour nous inconnues, si ce n'est à travers le regard que portent sur eux les spécialistes de l'accession sociale, ou dans la mesure où ils investissent cette question. Or il nous semble que la participation de ces acteurs à la définition des formes que prend aujourd'hui en France le « logement social » mériterait une plus ample exploration. Réaliser une sociographie complète de ce vaste univers professionnel nous est apparu comme une tâche d'une ampleur trop grande pour que nous puissions la réaliser à l'échelle de cette thèse, mais qui nous paraîtrait salutaire pour mieux appréhender la production concrète des politiques du logement dont ils sont des acteurs importants.

Cette limite et ce possible prolongement, qui vaut pour le travail que nous avons réalisé sur les trajectoires des défenseurs et spécialistes de l'accession sociale, vaut aussi pour le travail que nous avons réalisé pour mieux comprendre les structures économiques du secteur HLM. Nous avons cherché à objectiver celles-ci à plusieurs moments de cette thèse en nous intéressant prioritairement au domaine de l'accession sociale. Nous avons ainsi pu travailler sur les liens qui unissent des organismes aux statuts juridiques et aux vocations différenciées, et saisir l'imbrication plus ou moins grande qui apparaît selon les moments entre bailleurs et promoteurs HLM, ainsi que l'essor récurrent de groupes de « généralistes » du logement social. Mais, lorsqu'il s'est agi par exemple de nous intéresser aux phénomènes de concentration qui touchent le secteur HLM, longuement évoqués par nos enquêtés qui s'inquiétaient de l'émergence de ces « gros » groupes dans leur univers professionnel,
décrivaient les rapports de concurrence qu'ils entretiennent avec ces acteurs économiquement
dominants, et les hiérarchies qui traversent leur milieu professionnel, il nous a manqué une
vision plus complète de ce secteur, qu'il nous était là aussi difficile d'objectiver de manière
systématique, au-delà des données de cadrage que nous avons mobilisées. Ainsi, les
mouvements en cours de recomposition économique, de fusion, ou d'absorption d'organismes
HLM par des groupes à l'assise financière considérable, qui semblent préoccuper tout
particulièrement les dirigeants d'organismes sociaux aujourd'hui, nous paraissent aussi
pouvoir faire l'objet d'une étude plus approfondie, et constituer un objet riche pour une
sociologie du champ économique du logement.

Un autre travail de contextualisation, plus large encore, s'est avéré difficile à mener : celui qui aurait pu nous permettre de situer notre objet au-delà du cadre national dans lequel nous l'avons exclusivement placé. Nous avons en effet cherché à réfléchir aux frontières du « social » dans le domaine du logement en nous intéressant aux formes que prennent en France les institutions parapubliques dédiées à l'accession sociale, sans toutefois les comparer à celles qu'elles peuvent éventuellement revêtir dans d'autres contextes nationaux. Dans ce travail, avons donc pris le cadre national comme un donné sans chercher à nous en affranchir. Cela tient à une raison principale : comprendre de manière fine l'univers des politiques du logement et des institutions dédiées au logement social amène à se confronter à un monde complexe, qui nécessite la maîtrise de nombreuses connaissances techniques propres à ce cadre national, dont l'acquisition est coûteuse pour le chercheur néophyte. Pour mener une comparaison informée avec d'autres contextes nationaux, cela suppose de réaliser un investissement de même ampleur, qu'il ne nous a pas été possible de mener dans le cadre de cette recherche.

Nous conclurons en apportant une nuance aux résultats que nous venons de présenter, qui est
rendue nécessaire par les choix que nous avons effectués en définissant notre objet. Comme
nous l'avons annoncé dès notre premier chapitre, un parti pris de cette thèse a consisté à
vouloir saisir cette institution à travers la place qu'y tiennent des outsiders, « nouveaux
entrants » au sein de celle-ci ou « groupes d'acteurs marginaux » (Bezes et Le Lidec, 2011,
p. 63), notamment pour le rôle qu'ils peuvent y jouer comme entrepreneurs de réforme et
comme source de transformations du mouvement HLM. Mais nous ne souhaitons par pour
autant donner à penser que le monde du logement social est marqué par une constante
instabilité : bien au contraire, cette institution est aussi caractérisée par une forte inertie et par une capacité à assurer la reproduction de sa position centrale dans le domaine du logement en France, depuis le moment où, à la fin des années 1950, elle a commencé à se constituer en détentrice d'un vaste parc locatif. Alors que dans l'immédiat après-guerre, le mouvement HLM n'avait qu'une puissance économique limitée, et semblait en outre être concurrencé par d'autres institutions parapubliques, susceptibles de lui contester le rôle de relais principal des politiques étatiques du logement, les deux décennies suivantes lui ont en réalité permis d'y obtenir une place centrale, qu'il n'a pas aujourd'hui perdu : la part des logements locatifs sociaux dans l'ensemble du parc français s'est ainsi stabilisée autour de 17%, le parc social n'a jamais cessé de croître en volume, et ce sont toujours de manière très majoritaire des organismes HLM qui détiennent ces logements (Driant, 2011). Vouloir observer l'évolution et l'instabilité des frontières de cette institution, ce n'est donc pas chercher à en nier la stabilité. En nous concentrant sur des outsiders et entrepreneurs en représentation qui y occupent des positions marginales ou minoritaires, nous n'avons pas non plus voulu minorer le rôle que joue sa façade institutionnelle, l'Union, comme interlocutrice privilégiée des pouvoirs publics lorsqu'il s'agit de définir le devenir du logement social en France. L'objectif de ce travail n'était donc pas de contester la pertinence des travaux qui mettent l'accent sur les acteurs centraux de cette institution, ou ceux qui soulignent les processus de reproduction institutionnelle qui la caractérisent, mais d'apporter l'éclairage différent et nouveau que permet un renversement de point de vue. Nous espérons en retour que ce parti pris assumé permettra d'éclairer des recherches à venir, et incitera d'autres que nous à s'intéresser sous des angles multiples à cet objet protéiforme qu'est le logement social.
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# Annexe 1. Glossaire des sigles

* **ANIL**: Agence nationale pour l'information sur le logement

* **ANRU**: Agence nationale pour la rénovation urbaine

* **APL**: Aide personnalisée au logement

* **CARPI**: Société de construction et d'aménagement pour la Région parisienne et les Provinces

* **CCH**: Code de la construction et de l'habitation

* **CDC**: Caisse des Dépôts et Consignations

* **CFF**: Crédit Foncier de France

* **CIAP**: Commission interministérielle d'attribution des prêts HLM

* **CIF**: Crédit Immobilier de France

* **CIL**: Comité interprofessionnel du logement

* **CNAP**: Conseil national d'accession à la propriété

* **CNL**: Confédération nationale du logement (depuis 1973, ex-Confédération nationale des locataires)

* **CLG**: Confédération générale du logement

* **CGP**: Commissariat général au Plan

* **CIMINDI**: Comité interprofessionnel de la maison individuelle

* **CPHLM**: Caisse des prêts HLM

* **CREPAH**: Conseil, recherche, études pour la planification et l'aménagement de l'habitat

* **CRU**: Centre de Recherche Urbaine

* **CSHLM**: Conseil supérieur des Habitations à Loyer Modéré

* **CSCV**: Confédération syndicale du cadre de vie

* **DAFU**: Direction de l'Aménagement foncier et de l'Urbanisme

* **DALO**: Droit au logement opposable

* **DDE**: Direction départementale de l'équipement (ou directeur départemental de l'équipement)

* **DGUHC**: Direction générale de l'Urbanisme, de l'Habitation et de la Construction

* **DLAP**: Délégation à l'action professionnelle de l'Union sociale pour l'habitat

* **ENL**: Loi portant Engagement National pour le logement (13 juillet 2006)
* **EPLS**: Enquête sur le parc locatif social

* **ESH**: Entreprises sociales pour l'habitat, remplace en 2002 l'appellation SAHLM

* **FFF-3F**: Le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, aussi appelé groupe 3F

* **FFSCHLM**: Fédération française des sociétés coopératives d'HLM

* **FNSCHLM**: Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM

* **FNPC**: Fédération nationale des promoteurs-constructeurs

* **FORS**: Fondation pour la recherche sociale

* **GCMI**: Groupement coopératif pour la maison individuelle

* **GIE-CIMI**: Groupement d'intérêt économique pour le Concours International de la Maison Individuelle

* **GIE**: Groupement d'intérêt économique

* **GMF**: Groupe Maison Familiale

* **GRECOH**: Groupe de recherche et d'études sur la construction et l'habitation

* **HBM**: Habitations à Bon Marché

* **HLM**: Habitations à Loyer Modéré

* **HLM-A**: HLM Accession

* **HLM-O**: HLM ordinaires

* **IRCOM**: Institut de recherches économiques et commerciales appliquées

* **ISU**: Institut de sociologie urbaine

* **LOGECOS**: Logements économiques et familiaux (parfois aussi abrégés LEF)

* **LOV**: Loi d'orientation pour la ville (13 juillet 1991)

* **MIILOS**: Mission interministérielle d'inspection du logement social

* **MOLLE (loi)**: Loi mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (25 mars 2009)

* **MRL**: Ministère de la Reconstruction et du Logement

* **MRU**: Ministère de la Reconstruction et de l'Urbanisme

* **OCIL**: Office central interprofessionnel du logement

* **OPAC**: Office public d'aménagement et de construction (appellation supprimée en 2007)

* **OPH**: Office public de l'habitat (appellation en vigueur depuis le 1er février 2007, fusionne les anciens OPAC et OPHLM)

* **OPHLM**: Office public d'Habitations à Loyer Modéré (appellation supprimée en 2007)

* **PAP**: Prêt aidé pour l'accession à la propriété (1977-1995)

* **PAS**: Prêt à l'accession sociale (1992-)
* PC : Prêts conventionnés (1977-)

* PLA : Prêt locatif aidé

* PLI : Prêt locatif intermédiaire

* PLS : Prêt locatif social

* PUCA : Plan urbanisme construction et architecture

* PNRU : Programme national pour la rénovation urbaine

* Procivis : nom de marque adopté par l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété (voir UESAP)

* PSLA : Prêt social location-accession (2004-)

* PTZ : Prêt à taux zéro (1995-)

* RAPAPLA : Rachat de prêt à l'accession à la propriété par l'utilisation du Livret A

* SACI : Société anonyme de Crédit Immobilier, remplacé en 2006 par l'appellation SACICAP

* SACICAP : Société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, remplace en 2006 l'appellation SACI

* SA HLM : Société anonyme HLM, remplacé en 2002 par l'appellation ESH

* SCIC : Société centrale immobilière de la Caisse des Dépôts et Consignations

* SCP : Société coopérative de production

* SCLA : Société coopérative de location-attribution

* SFHBM : Société française des Habitations à Bon Marché

* SMI : Syndicat des constructeurs de maisons individuelles

* SRU : Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (13 décembre 2000)

* UESAP-Procivis : Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété

* UNAF : Union nationale des associations familiales

* UCI : Union des Crédits Immobiliers

* UNCMI : Union nationale des constructeurs de maisons individuelles

* UNFOHBM : Union nationale des fédérations d'organismes d'Habitations à Bon marché (remplacé par UNFOHLM en 1950)

* UNFOHLM : Union nationale des fédérations d'organismes d'Habitations à Loyer Modéré, (remplace en 1950 l'appellation UNFOHBM, remplacé en 2002 par l'appellation USH)

* UNPI : Union nationale de la propriété immobilière

* USH : Union sociale pour l'habitat, remplace en 2002 l'appellation UNFOHLM

* ZAC : Zone d'aménagement concerté

* ZUP : Zone à urbaniser en priorité
Annexe 2. Chronologie des politiques du logement en France

Avertissement : la chronologie ci-dessous ne propose pas un récapitulatif général de l'histoire des politiques du logement en France, mais mentionne seulement les principales évolutions législatives auxquelles il est fait référence au cours de la thèse.

* **1890** : création puis reconnaissance comme société d'utilité publique de la Société française des Habitations à Bon Marché.

* **30 novembre 1894** : promulgation de loi dite Siegfried (du nom du député Jules Siegfried) relative aux Habitations à Bon Marché.

* **12 avril 1906** : la loi dite Strauss (du nom du sénateur Paul Strauss) autorise les communes et les départements à employer leurs ressources propres en prêts, obligations et actions offerts aux organismes d'HBM. L'existence de HBM devient obligatoire dans chaque département.

* **24 août 1908** : promulgation de la loi dite Ribot (du nom du député Alexandre Ribot) relative à « la petite propriété et aux maisons à bon marché ». Elle crée les sociétés régionales de Crédit Immobilier qui peuvent accorder des prêts à un taux de 2 % aux particuliers ou aux sociétés d'HBM.

* **23 décembre 1912** : la loi dite Bonnevay (du nom du député Laurent Bonnevay) prévoit la création d'offices publics communaux et départementaux d'HBM.

* **15 mars 1928** : promulgation de la loi dite Sarraut (du nom du ministre de l'Intérieur Albert Sarraut) qui vise à résoudre la situation des « mal-lotis » en proposant des mesures de résorption des lotissements « défectueux ».

* **13 juillet 1928** : promulgation de la loi dite Loucheur (du nom du ministre du Travail et de la Prévoyance sociale Louis Loucheur) par laquelle l'État s'engage pour une durée de cinq ans sur un programme de financement en vue de la réalisation de 200 000 Habitations à Bon Marché et de 60 000 Habitations à Loyer Moyen.

* **3 septembre 1947** : loi n°47-1686 relative aux prêts aux offices et sociétés d'HBM qui institue un système d'avances du Trésor au taux de 2% aux organismes.

* **15 avril 1953** : loi n°53-318 qui étend le système des primes et prêts du Crédit Foncier de France, institue les Logements économiques et familiaux (Logécos), et prévoit la construction de 240 000 logements annuels. Elle fait partie d'un ensemble de textes connus sous le nom de Plan Courant (du nom du ministre de la Reconstruction Pierre Courant).
* **11 juillet et 9 août 1953** : la loi du 11 juillet 1953 portant redressement économique et financier pose le principe d'une participation des employeurs à la construction de logement (article 7), et le décret n°53-701 du 9 août 1953 en définit les modalités. Ces textes obligent les entreprises de plus de dix salariés à investir annuellement en faveur du logement au moins 1 % des salaires payés au cours de l'exercice écoulé, en leur laissant toute liberté quant au mode d'investissement.

* **7 août 1957** : la loi-cadre n°57-908 prévoit un programme quinquennal de constructions HLM, avec pour objectif de réaliser 300 000 logements par an.

* **31 décembre 1958** : le décret n°58-1464 relatif aux Zones à urbaniser en priorité (ZUP) crée des réserves foncières pour les grands ensembles d'habitations.

* **30 décembre 1967** : la loi n°67-1253 dite loi d'orientation foncière (LOF) remplace les ZUP par les Zones d'aménagement concerté (ZAC).

* **4 mai 1969** : conférence du ministre de l'Équipement Albin Chalandon à la Chambre de commerce et d'industrie de Paris (« Une nouvelle politique de l'urbanisme, place et rôle de la maison individuelle ») annonçant le lancement du Concours International de la Maison Individuelle.

* **21 mars 1973** : circulaire relative aux formes d'urbanisation dites « grands ensembles » et à la lutte contre la ségrégation sociale par l'habitat, signée d'Olivier Guichard, ministre de l'Équipement.

* **3 janvier 1977** : loi n° 77-1 réformant le financement du logement, qui a pour objet de favoriser la satisfaction des besoins en logements et en particulier de faciliter l'accession à la propriété, de promouvoir la qualité de l'habitat, d'améliorer l'habitat existant et d'adapter les dépenses de logement à la situation de famille et aux ressources des occupants. La loi crée les prêts d'accession à la propriété (PAP), les prêts locatifs aidés (PLA), les prêts conventionnés (PC) et l'aide personnalisée au logement (APL).

* **2 mars 1982** : loi n°82-213 de décentralisation relative aux droits et libertés des communes, des départements, et des régions.

* **7 janvier et 22 juillet 1983** : lois de décentralisation (n°83-3 du 7 janvier et n°83-663 du 22 juillet) relatives à la répartition des compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État, transférant des compétences en matière de planification et d'aménagement, qui crée le Plan Local de l'Habitat.

* **29 septembre 1995** : le décret n°95-1064 du 29 septembre 1995 crée le Prêt à Taux Zéro (défini comme une « avance remboursable ne portant pas intérêt ») qui se substitue aux PAP.

* **13 décembre 2000** : promulgation de la loi n° 2000-1208 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (« loi SRU »).

* **13 août 2004** : la loi n° 2004-809 relative aux Libertés et Responsabilités locales prévoit parmi d'autres dispositions le transfert aux collectivités locales (départements et groupements intercommunaux) des responsabilités relatives aux politiques de l'habitat, ne conservant à l'État que le rôle de « garant de la solidarité nationale ».

* **26 mars et 9 août 2004** : le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 crée le Prêt Social Location-Accession (PSLA). Dans la loi n° 2004-804 du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l'investissement, ce nouveau dispositif est doté des mêmes
avantages fiscaux que ceux appliqués au secteur locatif social (application d'un taux de TVA réduite à 5,5%).

* **13 juillet 2006** : promulgation de la loi n°2006-872 portant Engagement National sur le Logement (ENL). L'article 28 instaure un taux réduit de TVA sur les opérations d'accession sociales à la propriété en « zone ANRU » (et dans un périmètre de 500 mètres autour) pour des ménages sous condition de revenus.

* **20 décembre 2006** : convention signée entre l'Union d'économie sociale pour le Logement (UESL représentant les collecteurs du 1% logement), l'État et la Caisse des Dépôts et Consignations sur le « développement de l'accession sociale par le portage foncier » créant le dispositif du Pass-Foncier, qui ouvre droit pour l'achat d'une maison individuelle avec bail à construction à une TVA minorée à 5,5%.

* **5 mars 2007** : promulgation de la loi n° 2007-290 sur le droit au logement opposable (DALO).

* **11 décembre 2007** : Discours à Vandoeuvre-lès-Nancy de Nicolas Sarkozy, président de la République, qui annonce une modification des règles d'attribution des logements locatifs HLM pour en faire profiter en priorité les ménages les plus modestes et l'augmentation du nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants.

* **18 décembre 2007** : Michel Delebarre, président de l'Union sociale pour l'habitat, et Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, signent un accord portant sur la vente de logements sociaux à leurs locataires : le mouvement HLM s'engage à augmenter le nombre de logements mis en vente en échange de constructions neuves dans les mêmes communes.

* **25 mars 2009** : promulgation de la loi n°2009-323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (MLLE dite MOLLE). Elle prévoit la suppression du droit au maintien dans le parc locatif social en cas de dépassement de plus du double du plafond de ressources par les locataires, et des mesures incitatives pour « favoriser la mobilité dans le parc social » (possibilité de relogement des ménages en situation de sous-occupation dans des logements plus petits). Parmi ses dispositions, on trouve l'extension et la simplification du Pass-Foncier, qui s'étend désormais au collectif. Cette disposition s'ajoute au doublement du Prêt à Taux Zéro prévu par un décret paru au 15 janvier 2009.
# Annexe 3. Dépouillement des publications du mouvement HLM

Nous nous appuyons à plusieurs reprises au cours de la thèse sur les revues publiées par les fédérations et l'Union HLM, conservées à la Bibliothèque nationale de France. L'Union est à l'origine de publications périodiques dont les noms changent au fil du temps. Après le *Bulletin périodique de la fédération des offices publics*, dont des numéros paraissent à partir de 1939 et dont la publication reprend brièvement de fin 1946 à fin 1947 [BNF FOL-JO-805], c'est le *Bulletin périodique de l'Union nationale des fédérations d'organismes d'HBM* qui prend sa succession au début de l'année 1948 [BNF FOL-JO-805]. Cette revue devient bimensuelle début 1952 puis mensuelle début 1955, et se voit alors adjoindre successivement les noms de *Revue trimestrielle, bimensuelle puis mensuelle HLM* jusqu'en 1975 [cote identique à la BNF]. Par souci de simplification, nous nous y référons dans les notes de bas de page sous le nom de *Revue HLM*.

Nous avons effectué un dépouillement quasi-exhaustif de ces publications pour la période 1948-1975. Chaque numéro commence en général par une « chronique » ou un « éditorial » non signés où sont exprimées les positions de l'Union sur l'actualité des politiques du logement, ainsi que des revendications concernant les HLM. Une grande partie de chaque numéro est consacrée aux nouvelles dispositions législatives ou réglementaires intéressant les organismes, ainsi qu'aux débats à l'Assemblée nationale concernant la politique du logement. Les comptes-rendus des Congrès et des Assemblées générales annuelles des fédérations et de l'Union sont systématiquement reproduits, ainsi que les rapports qui y sont présentés. Des résumés synthétiques des points abordés durant les Comités Directeurs de l'Union sont aussi proposés. Des chroniques ou tribunes signées par des dirigeants HLM sont publiées de façon ponctuelle. Sous le titre de « Chronique des réalisations HLM », la plupart des numéros comprennent une présentation de l'activité d'un ou plusieurs organismes HLM. Ces « chroniques » permettent de repérer les formes d'activité dont l'Union fait la publicité, et apporte des éléments pour objectiver la production concrète des organismes. Cette source a
aussi été utilisée pour collecter des informations d'ordre factuel sur les fédérations et leurs
dirigeants : données quantitatives sur l'activité des HLM, qui ont été croisées avec les
statistiques du ministère de l'Equipement ; biographies publiées à l'occasion d'une
nomination ou nécrologies permettent de compléter les autre sources biographiques
mobilisées pour caractériser les trajectoires des dirigeants de fédérations ou d'organismes.

Les autres fédérations d'organismes ne diffusent pas de revue à l'exception des deux
organisations concurrentes qui représentent les coopératives, la Fédération nationale des
sociétés coopératives HLM, de 1954 à 1978, et la Fédération française des sociétés
coopératives HLM, de façon plus brève en 1962-1963. La FNSCHLM publie à partir de 1954
la revue *Coopération-habitation, revue mensuelle de l'habitat familial* [BNF 4-JO 10961] qui
devient à partir de 1964 *Coop-Habitat* [BNF 4-JO 10961]. Elle s'organise autour des
éditoriaux de son président, Léon Robert, d'articles publiés par un groupe restreint de
dirigeants d'organismes, et de comptes-rendus des Assemblées générales, des journées
d'études ou des manifestations organisées par la fédération. Chaque numéro présente les
réalisations d'une ou plusieurs coopératives HLM. La publication est interrompue en 1971,
peu après la démission de Léon Robert, au moment où la législation des coopératives est
modifiée, puis reprend avec une régularité variable entre 1973 et 1978 avant de s'interrompre
définitivement. La FFSCHLM participe entre 1962 et 1963 à la publication de la revue *Le
Lien, Revue de la Confédération des Coopératives de Construction et d'Habitation*, dans
laquelle elle se joint à l'association Baticoop (issue des mouvements Castors) et à la
Fédération des coopératives d'habitat rural [8-JO-13542]. Préfacée par Edgar Pisani (membre
fondateur du MRP et ministre de l'Équipement en 1966-1967), qui y développe des thèses sur
la vie sociale dans les groupes d'habitations, cette publication se centre sur la promotion de la
forme coopérative et sur la question des liens sociaux dans les nouveaux quartiers
d'habitation. Ces deux revues ont été dépouillées de manière exhaustive.

À partir de la fin des années 1970, nous avons uniquement poursuivi le dépouillement des publications de l'Union, les revues éditées par la Fédération des coopératives ayant cessé leur parution. La *Revue mensuelle HLM* se prolonge de 1975 à 2004 sous le titre d'*Actualités HLM*, bulletin bimensuel dont le contenu est similaire à la publication qu'il remplace [BNF 4-JO 24917]. La « Chronique des réalisations HLM » y est remplacée par des reportages plus ponctuels réalisés à l'occasion de l'anniversaire de la création d'un organisme, ou du
lancement d'un programme nouveau. S'y ajoute aussi à partir de 1975 une revue sur papier glacé, présentant des reportages plus approfondis sur les initiatives de l'Union et des organismes, intitulée *H. Habitat Social* [BNF 4-JO-30610] : nous avons en particulier dépouillé les numéros spéciaux consacrés à la maison individuelle ou à l'accession à la propriété. En 1986, l'Union annonce une « nouvelle politique de communication »<fnref n="1105" />. *Actualités HLM* est décrite comme « l'outil d'information pratique et professionnel du Mouvement HLM, mettant l'accent sur les aspects techniques, juridiques, et réglementaires de l'activité. Elle rendra compte des actions et positions des principaux partenaires du Mouvement HLM et évoquera les événements de la vie des maîtres d'ouvrage sociaux ainsi que leurs réalisations ». La nouvelle revue trimestrielle *HLM aujourd'hui* [4-JO 30610, publiée de 1986 à 1995] prend la suite de H. *Habitat social* et propose des « reportages plus étoffés » sur les « grands domaines d'intervention des organismes<fnref n="1106" /> ». Elle est supposée s'adresser aux professionnels du logement mais aussi aux élus. Ce trimestriel aborde avec régularité la question de la modernisation de l'Union HLM, et consacre un nombre non négligeable d'articles aux mutations du secteur de l'accession HLM à la fin des années 1980, que nous avons consultés.

L'ensemble de ces revues, de 1975 à 1998, a été dépouillé de manière non-exhaustive : nous avons consulté systématiquement les compte-rendus des congrès et Assemblées générales des fédérations, et réalisés des sondages plus ponctuels sur les autres articles, en sélectionnant ceux consacrés à l'accession ou à la construction de maisons individuelles. A partir de fin 1998, la revue *Actualités HLM* est archivée en ligne sur le site de l'USH et change de nom en 2004 pour prendre le titre *Actualités Habitat* : nous avons alors effectué des recherches par mots-clés plutôt et non plus une consultation systématique de chaque numéro. L'Union publie aussi des numéros spéciaux sur différents thèmes sous le titre *Les Collections d'Actualités HLM*, consultés lorsqu'ils touchaient à l'accession à la propriété. Enfin, une autre source publiée par l'Union et les fédérations a été utilisée à plusieurs reprises : les annuaires qui permettent de recueillir des informations systématiques sur les organismes eux-mêmes. Nous avons travaillé sur *L'Annuaire de la Coopération HLM* (1960-1970) dans le chapitre 2 [BNF 4-JO-13450], sur le Guide-Annuaire HLM 1971-1978 [BNF 4 JO-17954] dans le chapitre 3,

<footnote n="1105">¹¹⁰⁵ *HLM aujourd'hui*, n°103, janvier 1985</footnote>

<footnote n="1106">¹¹⁰⁶ *Ibid*.</footnote>
et sur L'Annuaire HLM (éditions 1998 à 2009) pour réaliser la base de données exploitée dans
le chapitre 6 [BNF 4-JO-17954 puis 2006-194912].
# Table des illustrations

## Table des encadrés

<table><tr><td>Encadré 1-1. D'une conjoncture critique pour les HBM à la relance du mouvement HLM</td><td>47</td></tr><tr><td>Encadré 2-1. La CIAP, la répartition des crédits HLM en débats</td><td>105</td></tr><tr><td>Encadré 2-2. Les archives du Comité Permanent du Conseil Supérieur des HLM : la vocation des HLM en débats</td><td>120</td></tr><tr><td>Encadré 3-1. La « politique de la maison individuelle groupée » dans les archives du ministère de l'Équipement</td><td>184</td></tr><tr><td>Encadré 3-2. Quatre groupes « généralistes »</td><td>239</td></tr><tr><td>Encadré 4-1. L'accession sociale des années 1980 dans les archives du ministère de l'Équipement</td><td>264</td></tr><tr><td>Encadré 5-1. L'enquête sur la FNSCHLM</td><td>350</td></tr><tr><td>Encadré 5-2. Accession sociale et clivages partisans sur l'article 55 de la loi SRU</td><td>383</td></tr><tr><td>Encadré 5-3. Marie-Noëlle Lienemann : un relais médiatique pour l'accession « sociale et sécurisée »</td><td>413</td></tr><tr><td>Encadré 6-1. La définition juridique à géométrie variable de l'accession HLM et sociale</td><td>427</td></tr><tr><td>Encadré 6-2. Des SACI aux SACICAP : des organismes entre déréglementation et nouvelles missions sociales</td><td>453</td></tr><tr><td>Encadré 6-3. L'essor du groupe Arcade</td><td>464</td></tr><tr><td>Encadré 6-4. Objectiver les transformations d'un secteur de production : principes de construction d'une base de données</td><td>468</td></tr><tr><td>Encadré 7-1. L'enquête auprès des dirigeants d'organismes HLM : rappels sur la nature et les conditions de production des matériaux mobilisés</td><td>515</td></tr></table>
## Table des tableaux

<table><tr><td>Tableau 3-1 : L'activité des organismes HLM en accession en 1977</td><td>233</td></tr><tr><td>Tableau 4-1. Mode de construction des maisons individuelles selon le type de commune, pour les propriétaires récents de logements neufs</td><td>284</td></tr><tr><td>Tableau 6-1. Ministres en charge du Logement et dirigeants de l'Union HLM (2002-2012)</td><td>437</td></tr><tr><td>Tableau 6-2. Promoteurs établis et nouveaux entrants</td><td>471</td></tr><tr><td>Tableau 6-3. L'offre des promoteurs établis et des nouveaux entrants</td><td>476</td></tr></table>

## Table des graphiques

<table><tr><td>Graphique 1-1. Logements neufs terminés par secteur de financement (1953-1978)</td><td>69</td></tr><tr><td>Graphique 1-2. Nombre de logements autorisés à la construction avec des financements PAP (groupés et diffus) 1981-1991</td><td>77</td></tr><tr><td>Graphique 1-3. Volume de logements financés avec des prêts HLM location et accession</td><td>84</td></tr><tr><td>Graphique 1-4. Part du locatif et de l'accession parmi les logements financés par des prêts HLM (1953-1978)</td><td>84</td></tr><tr><td>Graphique 1-5. Volume de logements destinés à la location et la vente parmi les productions des maîtres d'ouvrages HLM (1977-1993)</td><td>85</td></tr><tr><td>Graphique 1-6. Proportion de logements destinés au locatif ou à la vente parmi les productions des maîtres d'ouvrages HLM (1977-1993)</td><td>86</td></tr><tr><td>Graphique 3-1 : Évolution de la construction individuelle et collective 1959-1984</td><td>199</td></tr><tr><td>Graphique 3-2 : Évolution de la construction individuelle (pur et groupé) et collective (1968-1984)</td><td>228</td></tr><tr><td>Graphique 6-1. Part des organismes HLM ayant une activité en accession en 2008</td><td>473</td></tr></table>
## Table des cartes

<table><tr><td>Carte 2-1. Part de HLM-A dans la construction neuve en 1958</td><td>135</td></tr><tr><td>Carte 2-2. Part de HLM-A utilisés par des coopératives et des Crédits Immobiliers en 1958</td><td>135</td></tr><tr><td>Carte 2-3. Part de HLM-A dans la construction neuve en 1963</td><td>136</td></tr><tr><td>Carte 2-4. Part de HLM-A dans la construction neuve en 1968</td><td>136</td></tr><tr><td>Carte 2-5. Part de HLM-A dans la construction individuelle neuve en 1968</td><td>137</td></tr></table>

## Table des figures

<table><tr><td>Figure 2-1. Comparatif des normes HLM et Logécos par l'Union HLM</td><td>117</td></tr><tr><td>Figure 2-2. Concurrence entre HLM et Logécos (LEF) vue par la Fédération des coopératives</td><td>117</td></tr><tr><td>Figure 2-3. Maisons jumelées de la coopérative HLM Union et Progrès au Mans (1952)</td><td>146</td></tr><tr><td>Figure 2-4. Maquette des pavillons en bande construits par la coopérative HLM La Maison Claire à Besançon en 1965</td><td>146</td></tr><tr><td>Figure 2-5. Maisons jumelées du groupe Martin-Martine à Cambrai</td><td>177</td></tr><tr><td>Figure 3-1. Couverture du catalogue de l'opération Village expo (1966)</td><td>191</td></tr><tr><td>Figure 3-2. Plan des « hameaux » de l'opération de Village expo</td><td>192</td></tr><tr><td>Figure 3-3. Chalandonnettes en cours de construction par la SCIC dans l'Isère</td><td>225</td></tr><tr><td>Figure 3-4. Plaquette publicitaire pour les chalandonnettes « pyramidales » de l'OCIL</td><td>226</td></tr><tr><td>Figure 3-5. Des chalandonnettes du groupement GMF</td><td>226</td></tr><tr><td>Figure 3-6. La Caméria, le modèle phare du groupe Maison Familiale</td><td>242</td></tr></table>
<figure><img src="image_35.png" /></figure>
## CHAPITRE 2. LA PETITE PROPRIÉTÉ HLM ENTRE SINGULARITÉS ET

### PRODUCTIVITÉ (1953-1969)..................................................................................99

1. Les HLM et la relance de la construction : une légitimité discutée ................................. 101

1.1 À quoi servent les HLM ? ........................................................................................................ 102

Un monopole contesté ..................................................................................................................102

« Construire moins cher et plus vite » : les HLM, des outils dépassés ? ....................................104

Une clientèle insuffisamment « sociale » ? ..................................................................................109

1.2 Une institution face à ses nouveaux concurrents ................................................................. 110

« Non, nous ne sommes pas sclérosés ! »..................................................................................111

« Il n'y a pas de place pour deux conceptions de l'habitation du travailleur » : un front désuni contre les Logécos ..................................................................................................................113

2. La petite propriété HLM au temps des grands ensembles : une cause en déclin ............ 118

2.1 Les défenseurs d'une conception généraliste des HLM : une vocation en commission ..................................................................................................................................................................................119

2.2 La recomposition de l'Union HLM autour des offices publics........................................ 123

2.3 L'accession HLM et la productivité : une rencontre impossible ?................................. 130

Une géographie provinciale et rurale .................................................................................................131

Un faible degré de standardisation de la construction ..................................................................137

La « ruralisation » de l'accession HLM .................................................................................................147

3. Produire un mode de vie ou produire en série ? .................................................................... 150

3.1 Les multiples visages d'une cause divisée ........................................................................ 151

3.2 Produire un mode de vie, mais lequel ? ................................................................................ 156

Construire des communautés : à la recherche de singularités ..................................................157

Promouvoir la propriété collective en combinant productivité et singularité ? ....................161

3.3 Produire des maisons en série ........................................................................................................ 168

Transformer les Crédits Immobiliers en véritables promoteurs ..................................................169

Rationaliser la maison individuelle : une alternative aux grands ensembles ? ....................172

Conclusion.................................................................................................................................................. 178

## CHAPITRE 3. LES HLM ET LA POLITIQUE DE LA MAISON INDIVIDUELLE

### GROUPÉE (1969-1977) ........................................................................................................ 181

1. De Villagexpo au concours Chalandon : « rationaliser » la propriété populaire ?......... 185

1.1 Villagexpo : le ministère de l'Équipement et le marché de la maison individuelle. 185

De la standardisation à la planification urbaine : l'individuel groupé, une nouvelle doctrine ? ..................................................................................................................................................................................187

Susciter une offre : le ministère de l'Équipement face aux réticences des constructeurs de maisons individuelles ..................................................................................................................192

1.2 La construction par le haut d'une accession bas de gamme........................................ 196

Le concours Chalandon : du tournant annoncé à la continuité des formes d'intervention publique ? ..................................................................................................................................................................................197

La « maison individuelle groupée » : l'évidence d'une forme pour des maisons à bas prix..201

2. Le concours Chalandon et les promoteurs HLM................................................................ 208

2.1 Les professionnels de la construction et la maison individuelle groupée .................... 209

Le ministère de l'Équipement face aux constructeurs de maison individuelle : une controverse experte ..................................................................................................................................................................................209

Des promoteurs privés absents du débat.................................................................................................211

L'engagement du mouvement HLM en ordre dispersé ........................................................................213

2.2 Les ressorts d'une sélection : des « opérations HLM pures et simples » ? ............ 219
<table>
  <tbody>
    <tr>
      <td>2.3. Les transformations du secteur HLM dans l'après-Chalandon</td>
      <td>227</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>S'afficher comme « généraliste », un enjeu pour l'Union HLM ?</td>
      <td>229</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Nouvelles hiérarchies, nouveaux clivages ?</td>
      <td>232</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Les SA : Des opérateurs puissants à la frontière de la promotion publique et privée</td>
      <td>237</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3. Épilogue : la critique des chalandonnettes et la réforme des aides au logement</td>
      <td>244</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.1 « Grand ensemble », « collectif horizontal » ou vraie maison individuelle ?</td>
      <td>245</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.2 Le devenir de la maison individuelle groupée au prisme des transformations de l'administration de la Construction</td>
      <td>250</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.3 De la dévalorisation des chalandonnettes à la perte de légitimité de l'intervention étatique dans la construction</td>
      <td>252</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Conclusion</td>
      <td>255</td>
    </tr>
    <tr>
      <td><strong>CHAPITRE 4. L'ACCESSION SOCIALE EN CRISE(S) (1977-1995)</strong></td>
      <td><strong>259</strong></td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1. Administrer la concurrence ? Les HLM face aux conséquences d'une réforme</td>
      <td>265</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.1 Capter des financements : une mobilisation réussie pour atténuer la mise en concurrence</td>
      <td>265</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.2 Trouver des clients : des promoteurs HLM « démunis » face à la concurrence ?</td>
      <td>271</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.3 Les promoteurs HLM et le champ de production de la maison bas de gamme : deux hypothèses</td>
      <td>278</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>La « fonction commerciale » et le marché du pavillon</td>
      <td>279</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Produits et localisations : des spécialités en déclassement ?</td>
      <td>282</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.4 La fin de la mobilisation pour les PAP</td>
      <td>286</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2. Le PAP comme problème public : le discrédit de l'accession sociale</td>
      <td>288</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2.1 Du succès des PAP à l'émergence discrète d'un problème social</td>
      <td>290</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2.2 « Victimes de la désinflation », « accédants en difficulté » et « surendettés du PAP »</td>
      <td>295</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2.3 De la « solvabilisation artificielle » à l'accession « sans risque »</td>
      <td>301</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3. Du modèle au scandale : le cas de la CARPI</td>
      <td>310</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.1 Un promoteur social « modèle » ?</td>
      <td>311</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.2 Formes et conditions d'une mobilisation</td>
      <td>315</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>3.3 Imputations causales divergentes et traitement de l'affaire CARPI</td>
      <td>323</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Epilogue : après la crise des PAP, mourir ou passer au concurrentiel ?</td>
      <td>332</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Conclusion</td>
      <td>343</td>
    </tr>
    <tr>
      <td><strong>CHAPITRE 5. INVESTIR UNE CAUSE PERDUE ? LA RÉINVENTION D'UNE FÉDÉRATION HLM</strong></td>
      <td><strong>345</strong></td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1. Des entrepreneurs de cause en quête de reclassement</td>
      <td>351</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.1 L'entrée d'un élu local dans le mouvement HLM</td>
      <td>351</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.2 Deux professionnels d'une spécialité en déclin</td>
      <td>354</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.3 Sortir d'une position marginalisée dans le mouvement HLM : une requalification juridique</td>
      <td>358</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>1.4 Faire sienne une cause perdue : une entreprise de valorisation de soi ?</td>
      <td>364</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2. L'Union HLM et l'accession sociale : intérêts divergents autour d'une catégorie controversée</td>
      <td>369</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>2.1 Encadrer ou déréglementer l'accession HLM ?</td>
      <td>370</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Des intérêts divergents en place publique</td>
      <td>370</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Une lutte inédite pour la présidence de l'Union HLM</td>
      <td>374</td>
    </tr>
  </tbody>
</table>
<table><tr><td>2.2 L'accession sociale à la propriété, une catégorie controversée</td><td>377</td></tr><tr><td>Des tensions entre l'Union des HLM et sa tutelle</td><td>378</td></tr><tr><td>L'accession HLM, mission d'intérêt général ou activité concurrentielle ?</td><td>381</td></tr><tr><td>Une dérive « libérale » des HLM ?</td><td>384</td></tr></table>

<table><tr><td>2.3 Un succès d'estime pour la FNSCHLM</td><td>386</td></tr></table>

<table><tr><td>3. S'approprier les bénéfices d'une relance : représenter l'accession sociale</td><td>390</td></tr></table>

<table><tr><td>3.1 Jouer les bons élèves de l'accession sociale ?</td><td>391</td></tr><tr><td>Dénoncer les mauvais élèves : « chantres de l'accession sociale » contre « SA libérales »</td><td>392</td></tr><tr><td>Tenir ses troupes : une fédération entre sa base et sa tutelle ministérielle</td><td>395</td></tr><tr><td>« Réinventer » l'accession sociale pour « convaincre les gens de gauche »</td><td>399</td></tr><tr><td>Inscrire la sécurisation dans le droit</td><td>403</td></tr></table>

<table><tr><td>3.2 Construire une façade pour l'accession sociale : les glissements d'un discours d'institution</td><td>406</td></tr><tr><td>« Sortir de la naphtaline » : rompre avec la tradition de l'accession coopérative ?</td><td>406</td></tr><tr><td>La construction d'une représentation politique contestataire au sein de l'Union</td><td>409</td></tr><tr><td>Une organisation professionnelle qui rentre dans le rang ?</td><td>417</td></tr></table>

<table><tr><td>Conclusion</td><td>423</td></tr></table>

## CHAPITRE 6. LA PROMOTION HLM ET LES FRONTIÈRES DU SOCIAL ........ 425

<table><tr><td>1. Quand l'USH se saisit de l'accession sociale : la promotion HLM au service des bailleurs ?</td><td>430</td></tr></table>

<table><tr><td>1.1 De l'accession à la vente HLM, en passant par les « parcours résidentiels » : les conditions d'un glissement sémantique</td><td>434</td></tr></table>

<table><tr><td>1.2 Rapprocher promoteurs et bailleurs : de nouveaux critères d'excellence pour l'accession HLM ?</td><td>444</td></tr></table>

<table><tr><td>1.3 Un « mélange de choux et de carottes » ? Les aléas d'une entreprise d'objectivation statistique de l'accession sociale</td><td>450</td></tr></table>

<table><tr><td>2. La construction d'une offre : les multiples visages de l'accession sociale</td><td>460</td></tr></table>

<table><tr><td>2.1 Accession sociale et logiques d'actionnariat : des « familles » aux « groupes » ?</td><td>462</td></tr></table>

<table><tr><td>2.2 Les restructurations d'un secteur économique : des spécialistes aux généralistes ?</td><td>470</td></tr></table>

<table><tr><td>2.3 L'économie de la promotion HLM et la construction d'une offre différenciée</td><td>479</td></tr><tr><td>Construire une identité de promoteur « social » : des pratiques commerciales distinctives pour des biens rares</td><td>480</td></tr><tr><td>Élargir son « créneau » mais pas trop : une « accession sociale » au service du développement de groupes HLM</td><td>488</td></tr><tr><td>Faire du « règlementé » sans être un promoteur « social » : les stratégies commerciales des groupes semi-concurrentiels</td><td>497</td></tr></table>

<table><tr><td>2.4 L'accession « sociale » et la multiplication des étiquettes</td><td>503</td></tr></table>

<table><tr><td>Conclusion</td><td>505</td></tr></table>

## CHAPITRE 7. DES PROMOTEURS DANS LE MONDE HLM .................................... 507

<table><tr><td>1. Promoteur malgré soi ou promoteur avant tout ?</td><td>516</td></tr></table>

<table><tr><td>1.1 Des réticences « éthiques » vis-à-vis de la démarche de « promoteur »</td><td>517</td></tr></table>

<table><tr><td>1.2 Des promoteurs HLM qui marquent leur différence avec les bailleurs sociaux</td><td>522</td></tr></table>

<table><tr><td>1.3 Promoteur mais pas trop : un critère d'excellence ambivalent</td><td>532</td></tr></table>

<table><tr><td>2. « Gros » et « petits » promoteurs HLM : des carrières dans un milieu hiérarchisé</td><td>536</td></tr></table>

<table><tr><td>2.1 Diriger la filiale d'un « gros » groupe : une source de valorisation ou une position de dépendance ?</td><td>538</td></tr></table>
<table><tbody><tr><td>2.2 Défendre son indépendance face aux « gros »</td><td>544</td></tr><tr><td>3. Les promoteurs HLM et la difficile production d'une cause commune</td><td>551</td></tr><tr><td>3.1 Une entreprise de représentation qui ne fait pas l'unanimité</td><td>554</td></tr><tr><td>3.2 Une alliance ambivalente entre FNSCHLM et « promoteurs dans l'âme »</td><td>561</td></tr><tr><td>3.3 Les « militants de l'accession sociale » : des entrepreneurs de cause isolés ?</td><td>571</td></tr><tr><td>Conclusion</td><td>582</td></tr><tr><td>CONCLUSION GÉNÉRALE</td><td>585</td></tr><tr><td>De la pluralité du logement social à l'institutionnalisation du flou</td><td>586</td></tr><tr><td>Limites et prolongements de la recherche</td><td>594</td></tr><tr><td>BIBLIOGRAPHIE</td><td>599</td></tr><tr><td>ANNEXE 1. GLOSSAIRE DES SIGLES</td><td>617</td></tr><tr><td>ANNEXE 2. CHRONOLOGIE DES POLITIQUES DU LOGEMENT EN FRANCE</td><td>620</td></tr><tr><td>ANNEXE 3. DÉPOUILLEMENT DES PUBLICATIONS DU MOUVEMENT HLM</td><td>623</td></tr><tr><td>TABLE DES ILLUSTRATIONS</td><td>627</td></tr><tr><td>Table des encadrés</td><td>627</td></tr><tr><td>Table des tableaux</td><td>628</td></tr><tr><td>Table des graphiques</td><td>628</td></tr><tr><td>Table des cartes</td><td>629</td></tr><tr><td>Table des figures</td><td>629</td></tr><tr><td>TABLE DES MATIÈRES</td><td>631</td></tr></tbody></table>