On voit en réalité se dessiner un *continuum* d'activités entre d'une part un pôle très majoritaire d'organismes dédiés à la construction au coup par coup, et un pôle minoritaire de sociétés qui s'orientent vers la promotion immobilière, et se lancent dans la construction d'immeubles ou de vastes groupes de maisons individuelles. Jusqu'au milieu des années 1960, une large part des sociétés de Crédit Immobilier se contente d'un strict rôle de prêteur<fnref n="1" />.
L'encadrement technique qu'elles fournissent à leurs clients est minimal : une fois le devis établi, elles sont seulement tenues de s'informer de l'avancement des travaux afin de verser les fonds au fur et à mesure. Même si les maisons financées par les HLM-A doivent en principe se conformer à des normes techniques édictées par l'administration de la Construction, les vérifications sont inégalement conduites par les sociétés concernées. Au début des années 1950, certains CI acceptent de la part de leurs emprunteurs des formes d'auto-construction<fnref n="2" />, ce dont un contrôleur du MRU fait par exemple grief au CI du Tarn en 1951, puisque celui-ci autorise ses emprunteurs les plus modestes à n'aménager dans un premier temps qu'une partie limitée de la maison et à finir les travaux par eux-mêmes, ce qui selon le MRU conduit à l'édification de « taudis »<fnref n="3" />. D'après le guide que diffuse en 1955 la Fédération des coopératives à destination des futurs coopérateurs, on comprend que lorsque celles-ci construisent des maisons sur des terrains individuels dispersés pour le compte de ceux-ci, la marge de manœuvre qui leur est laissée est presque aussi grande<fnref n="4" />. Certains coopérateurs rétrocèdent en effet à la coopérative un terrain dont ils sont déjà propriétaires ou lui font acquérir un terrain de leur choix, puis sélectionnent eux-mêmes leur entrepreneur, et font établir les plans à leur convenance. Si certaines coopératives fournissent aux accédants des techniciens pour établir les plans des maisons, ils laissent souvent les acquéreurs faire construire « à leur goût », comme la coopérative du Mans Union et Progrès.

« Union et Progrès édifie principalement des constructions individuelles sur des terrains individuels. Nous trouvons dans celles-ci énormément de diversité puisque chaque coopérateur a fait construire à son propre goût. Le hasard les a parfois rassemblés dans le même lotissement [...] Il est toutefois obligatoire que ce soient les techniciens de la société qui fassent les plans, mais le coopérateur fait faire ce plan comme il l'entend, ce

<footnote n="1">¹ Parmi les notices d'activité du Tour de France des réalisations, c'est le cas des deux CI du Territoire de Belfort, du CI de Savoie, du Bas-Rhin, de Remiremont et de Saint-Dié, et de l'Aube.</footnote>

<footnote n="2">² Le CI des Vosges et le CI de Toulouse autorisent aussi leurs accédants à réaliser en partie leurs maisons en auto-construction, pour leur permettre d'emprunter des sommes plus faibles [Revue mensuelle HLM n°34, novembre-décembre 1954 ; Revue mensuelle HLM n°28, novembre-décembre 1953].</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771076 art. 4.</footnote>

<footnote n="4">⁴ CAC 1999143, art.16, archives de la commission « vocation » et de la commission « refonte ».</footnote>
qui n'empêche pas les dessinateurs d'orienter les indécis vers les solutions qui ont fait
leur preuve tant sur le plan économique que pratique<fnref n="1" /> ».

Le rôle des coopératives, comme des CI, se limite alors à vérifier que la construction répond à la réglementation HLM : surfaces utiles minimales et maximales, caractéristiques techniques, montant maximal du prix de revient.

La construction sur terrains individuels, plus ou moins encadrée par l'organisme, relevant
d'une activité artisanale, constitue donc l'essentiel de l'activité en accession HLM au début
des années 1950, en particulier pour les CI. Certains tentent toutefois de jouer un rôle de
maître d'ouvrage officieux pour leurs emprunteurs et d'organiser une production plus
standardisée. C'est le cas du CI de Reims, dont les deux tiers des emprunteurs recourent à des
plans-types mis au point par cette société : cette pratique est mentionnée en 1955 à la CIAP
comme une innovation à saluer<fnref n="2" />. D'autres organismes, en finançant et encadrant au début des
années 1950 des chantiers Castor, s'initient à cette occasion à la mise en œuvre d'ensembles
de maisons individuelles groupées. C'est le cas de plusieurs Crédits Immobiliers (citons celui
de la Sarthe qui finance une Cité Castor d'employés de la Régie Renault à proximité du Mans
en 1954³), comme le font par ailleurs une douzaine de coopératives<fnref n="4" />. Pour pouvoir jouer un
rôle plus affirmé de promoteur, quelques CI inventent des montages juridiques ad hoc.
Certains cofinancent des groupes d'habitations avec des CIL (collecteurs du 1% patronal), et
agissent pour le compte d'employeurs qui fournissent et lotissent des terrains afin que des
groupes de salariés y bâtissent des ensembles pavillonnaires ou de petits immeubles collectifs
en accession à la propriété<fnref n="5" />. D'autres collaborent avec des municipalités qui souhaitent
favoriser la propriété d'occupation, en nouant des alliances avec des offices ou des SA HLM,

<footnote n="1">¹ *Revue mensuelle HLM*, n°26, juillet-août 1953.</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19771076 art. 4. CIAP du 29 mars 1955, déclaration de Paul Voisin, président de la fédération des SA d'HLM et administrateur du CI de Reims.</footnote>

<footnote n="3">³ C'est aussi le cas du CI de Saône-et-Loire qui finance en plus de maisons isolées quatre chantiers Castor de 10 à 18 maisons en 1954 ; le CI de la Côte d'Or collabore avec des groupes Castor organisés en coopérative [*Revue mensuelle HLM*, Tour de France des réalisations].</footnote>

<footnote n="4">⁴ La coopérative de Haute-Garonne, fondée en 1949, bâtit d'abord des maisons individuelles dispersées, avant d'assurer entre 1952 et 1954 la maîtrise d'ouvrage du groupe Castor d'auto-construction Bagatelle, une première tranche de 100 maisons étant réalisée en 1952-1953, puis une deuxième de 46 logements en 1954. Elle se lance ensuite dans la construction de lotissements de maisons individuelles puis d'immeubles [« Tour de France des réalisations, Les HLM des environs de Toulouse », *Revue mensuelle HLM*, n° 28, novembre-décembre 1953].</footnote>

<footnote n="5">⁵ Le CI du Bas-Rhin finance des ensembles de maisons individuelles avec la Chambre Patronale, par exemple un lotissement de 22 maisons avec les Mines Domaniales de Potasse d'Alsace, construit avec une coopérative de Mulhouse [*Revue HLM*, n°15, juillet-août-septembre 1951]. Le CI de l'Ile-de-France passe en 1953 un accord avec l'OCIL, organisme lié au 1% patronal, pour cofinancer des copropriétés et des groupes de maisons individuelles en région parisienne [*Crédit Immobilier de l'Ile-de-France, documents techniques et publicitaires*, BNF cote 4-WZ-2877].</footnote>
comme c'est le cas à Mâcon ou à Reims<fnref n="1" />. Lorsqu'ils se lancent dans la construction collective, comme le CI de la Côte d'Or, dont les dirigeants disent être contraints à cette évolution par la raréfaction des terrains individuels à Dijon, ils doivent alors recourir à des montages juridiques complexes<fnref n="2" /> :

> « Sous la surveillance de la Société prêteuse, les constructeurs se réunissent, étudient le fonctionnement des prêts, prennent toutes les décisions relatives à l'opération. L'acte d'acquisition des parts indivises du terrain est définitif lorsque l'aide financière est assurée et les travaux de construction sont prêts à démarrer. Cette attente a pour conséquence de faciliter les désistements et le remplacement des demandeurs dans le groupe des copropriétaires. Elle ne laisse à la Société de Crédit Immobilier aucune responsabilité dans la construction ; à aucun moment la Société ne détient un droit et ne supporte une charge de propriété. Ce nouveau mode d'activité ne retarde en rien les opérations classiques de construction de maisons individuelles familiales, de réparations, de modernisations ».

Exception la plus visible à ces initiatives peu systématisées, le CI de Lille<fnref n="3" />, la plus importante de ces sociétés au début des années 1950, dirigée par le président de l'Union des CI Jean Menet, se détourne des prêts individuels pour tourner exclusivement son activité vers l'édification de groupements de maisons, en contournant par plusieurs moyens la législation qui l'empêche d'acheter et lotir des terrains (réactivation d'une filiale coopérative HLM, rachat d'une SA d'HLM, mandatement par des municipalités pour réaliser des constructions<fnref n="4" />). En 1959, sur les demandes insistantes de Jean Menet, dont on trouve trace au Conseil Supérieur des HLM, les sociétés de Crédit Immobilier obtiennent enfin la possibilité de jouer un rôle de promoteur avec moins de restrictions. Elles sont toutefois à rares à se saisir de ces nouvelles prérogatives jusqu'au milieu des années 1960 : à part le CI de Lille, peu s'orientent principalement vers la construction d'ensembles pavillonnaires ou d'immeubles collectifs avant cette date<fnref n="5" />.

Les coopératives ont plus de marges de manœuvre juridiques pour faire évoluer leurs pratiques, mais les statistiques de la Construction montrent qu'il s'agit malgré tout au début

<footnote n="1">¹ Le CI de Saône-et-Loire, en « léthargie » jusqu'en 1949, finance ensuite 422 maisons individuelles entre 1949 et 1954, puis assure les prêts pour un groupe de 30 maisons de la Cité des Pierres-Blanches entre 1952 et 1953 construites en collaboration avec l'office HLM de Mâcon à proximité d'un groupe locatif de l'office [*Revue mensuelle HLM*, n° 30, février-mars 1954].</footnote>

<footnote n="2">² Autres cas mentionnés dans le Tour de France des réalisations, deux Crédits Immobiliers implantés à Toulouse (la Société de CI méridionale de Haute-Garonne et la Société anonyme de CI de Toulouse), qui en plus de leur activité en dispersé deviennent dès 1953 mandataires pour la construction d'immeubles en copropriété.</footnote>

<footnote n="3">³ « Tour de France des réalisations : les HLM dans le Nord », *Revue HLM*, n°27, septembre-octobre 1953.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Ces pratiques sont précisément décrites dans l'ouvrage que le CI de Lille a fait réaliser par un journaliste de la Voix du Nord sur son histoire (Dupont, 1994).</footnote>

<footnote n="5">⁵ D'après les données de l'Union des CI à son Assemblée générale de 1969, c'est dans la deuxième moitié des années 1960 que cette forme d'intervention se développe : en 1966, seulement 37 CI sur plus de 200 produisent des opérations groupées, ce chiffre passant à 82 en 1968 [*Revue mensuelle HLM*, n°181, février 1969].</footnote>
des années 1950 de sociétés aux pratiques très artisanales. Ce monde économique très
morcelé, constitué de nombreuses petites sociétés parfois animées par quelques bénévoles, ne
se transforme que partiellement et progressivement en un secteur économique susceptible de
porter une production continue et conséquente. La plupart des coopératives ont en effet
démarré ou redémarré des constructions entre 1947 et 1950, en construisant des pavillons
isolés ou de petits groupes d'habitations qui mobilisent peu de capitaux, et ne peuvent ou ne
souhaitent pas passer à une production plus intensive. Ainsi, la coopérative départementale
des Vosges, créée en 1951, ne parvient pas à passer le cap de la standardisation : construisant
principalement au début des années 1950 des pavillons dispersés dans 16 communes de son
departement, elle s'essaie en 1955 à l'édification d'un petit ensemble de 10 maisons groupées
sur un lotissement municipal d'Épinal ; si ses dirigeants disent alors vouloir en faire
l'« opération type de la Société » en raison du prix de revient intéressant qu'elle leur a permis
d'atteindre, ils ne parviennent pas à répéter cette opération et la société n'a, jusqu'au milieu
des années 1950, qu'une activité limitée (150 logements en 15 ans), sous forme de pavillons
dispersés dans des communes rurales.

La stagnation que connaît l'activité de la coopérative des Vosges est représentative de
l'évolution de nombreuses coopératives implantées dans des régions à faible densité et qui ne
produisent pas plus d'une vingtaine de logements par an<fnref n="1" />. La revue *Coopération-Habitation*
de la FNSCHLM met toutefois en valeur les « réalisations remarquables » de celles qui
rompent avec ces pratiques artisanales, leur consacrant des reportages détaillés. Précisons
qu'il ne s'agit pas, la plupart du temps, de se lancer dans l'édification de grands ensembles :
ces opérations « remarquables » concernent pour la plupart des sociétés implantées dans des
villes moyennes, qui privilégient la construction d'ensembles de pavillons de taille limitée,
parfois combinée avec quelques immeubles de taille modeste. C'est le cas à Dijon où la
coopérative *La Bourguignonne*, tout en « continuant à satisfaire les Sociétaires possesseurs
d'un terrain », s'oriente dans les années 1950 vers la construction d'ensembles de maisons
obéissant à des plans-types, pratique jugée plus économique : elle étend par tranches
successives des lotissements qui combinent maisons individuelles, jumelées, et en bande, l'un
d'eux atteignant 500 pavillons au bout de 4 ans<fnref n="2" />. En 1962, trois coopératives bourguignonnes
s'unissent ainsi pour construire ensemble un groupe de 263 maisons près de Dijon<fnref n="3" />. Dans la

<footnote n="1">¹ Données tirées de L'Annuaire de la Coopération HLM 1964-1965.</footnote>

<footnote n="2">² *Coopération-Habitation*, n°16, janvier 1956.</footnote>

<footnote n="3">³ *Coopération-Habitation*, n°74, janvier 1962.</footnote>
région de Besançon, la coopérative *La Maison Claire* décide de laisser la construction de pavillons dispersés aux sociétés de Crédit Immobilier et se spécialise dans l'édification de lotissements pavillonnaires sous la forme de pavillons jumelés ou en bande adoptant des plans-types Logécos, auxquels s'ajoutent quelques immeubles collectifs à Besançon. Le directeur de cette société ne souhaite toutefois pas développer outre mesure la construction collective, estimant que ses clients sont avant tout à la recherche d'un pavillon avec jardin<fnref n="1" />.
Les collectifs construits restent pour la plupart de taille modeste : le *Foyer de l'Isère* à Grenoble, créé par la municipalité pour réaliser des groupes en accession (le Crédit immobilier se chargeant déjà de la production dispersée) construit sur des terrains proches du centre-ville des combinaisons de petits collectifs (20 appartements) et d'ensembles de pavillons<fnref n="2" />, distinguées par la Fédération comme des « réalisations remarquables ». Cette association d'ensembles pavillonnaires et de petits ou de « moyens collectifs<fnref n="3" /> » selon un terme utilisé dans la revue *Coopération Habitation*, semble être le mode privilégié de développement des coopératives dans la période qui nous occupe.

La production d'immeubles de grande taille est à l'inverse une pratique rare. Seules des coopératives implantées dans des grandes agglomérations comme Marseille<fnref n="4" />, Toulouse ou Nantes, où *La Maison Familiale de Nantes* se distingue par la construction d'une des quatre « Cités Radieuses » françaises de Le Corbusier dès 1954, s'y risquent, généralement sans abandonner par ailleurs l'habitat individuel. Aucun organisme ne construit exclusivement de grandes copropriétés avant les années 1958-1960. Cette formule est ensuite principalement mise en œuvre en Région parisienne par le groupe Richelieu, ensemble de trois sociétés dirigées par le président de la FNSCHLM Léon Robert, qui abandonne le pavillonnaire à la fin des années 1950 pour se consacrer exclusivement au grand ensemble collectif, et tente de convertir sans guère de succès ses adhérents à cette nouvelle activité. Quelques organismes, dont les dirigeants sont proches de Léon Robert et appartiennent aux instances nationales de la FNSCHLM, obtiennent certes au début des années 1960 la possibilité de lancer des

<footnote n="1">¹ Le directeur de *La Maison Claire* Daniel Pétrequin précise qu'à part à Besançon « *La Maison Claire* n'a jamais encore pu faire admettre le principe de l'accession à la propriété autrement qu'en pavillon individuel. Il faut savoir en effet que Belfort et Montbéliard ne sont des grandes villes que depuis peu de temps. Elles sont de plus alimentées et renouvelées par des apports constants des régions périphériques à caractère nettement rural, ce qui explique que leurs habitants, s'ils acceptent le plus souvent d'être locataires dans des immeubles importants, ne se lancent pas dans une opération d'accession s'ils ne sont assurés de disposer d'un petit pavillon et de quelques ares de terrain. » (*Coopération-Habitation*, n° 38, mai 1958).</footnote>

<footnote n="2">² *Coopération-Habitation*, n°27, mai 1957.</footnote>

<footnote n="3">³ Terme utilisé pour les réalisations de *La Savoisienne* à Chambéry qui comme ses consoeurs privilégie d'abord les constructions individuelles, avant de réaliser dès 1953 des collectifs à la demande de la municipalité.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Exemple de *La Prolétarienne* à Marseille et Toulon [*Coopération-Habitation* n°22, janvier 1966].</footnote>
programmes en ZUP<fnref n="1" />, où ils bâtissent de grands immeubles, mais ce modèle est loin de se généraliser. Les conseils d'administration des coopératives semblent réticents à se lancer dans ce type d'opération : au sein de la coopérative *Le Mont Blanc* à Annecy, ce n'est qu'après de vifs débats que les dirigeants de la société décident de faire prendre un tournant à l'activité de leur organisme, jusque là consacrée à des pavillons isolés. Le coût trop important de cette production dispersée amène ainsi ses dirigeants à opter pour la formule du « groupement », d'abord sous la forme de petits ensembles<fnref n="2" />. Cette évolution marque le début d'un large essor de la société, qui réalise à la fin des années 1950 un important ensemble collectif à Annecy puis s'engage dans des constructions en ZUP en 1962³, totalisant au milieu des années 1960 plus de 1500 logements achevés. Mais ce cas reste une exception. Il faut enfin signaler que des organismes implantés dans le Nord de la France se tournent quant à eux vers une autre forme de standardisation de la construction : ils s'engagent, comme le CI de Lille, dans la construction de vastes groupes de maisons individuelles en recourant à des modèles-types qu'ils reproduisent en série. Ce mode de production connaît alors un important essor, mais reste spécifique à cette région jusqu'à la fin des années 1960.

Sociétés de Crédit Immobilier et coopératives forment donc, en matière de pratiques constructives, un *continuum*, allant des sociétés qui ne font que financer des constructions dispersées à celles, encore rares, qui se tournent vers une activité soutenue de promoteur construisant en série. Lorsque l'organisme « encadre » des groupements d'emprunteurs, passe des accords avec des collectivités pour opérer dans des lotissements municipaux, ou standardise la construction de maisons individuelles par l'usage de plans-types répétitifs, sans assurer directement la maîtrise d'ouvrage, il se situe à mi-chemin entre ces deux pôles. Mais tout semble indiquer que les organismes passés de la production artisanale à la construction en grande série restent minoritaires au milieu des années 1960. Les sociétés dirigées par les deux présidents de ces fédérations, Jean Menet et Léon Robert, sont manifestement celles qui s'approchent le plus du modèle de construction standardisée, voire industrialisée, qui a alors les faveurs de l'administration centrale, mais elles constituent l'exception plus que la règle.

<footnote n="1">¹ La coopérative du Loir-et-Cher à Orléans qui bénéficie de plusieurs articles dans *Coopération-Habitation*, ou la coopérative de Haute-Garonne au Mirail à Toulouse, dont les réalisations sont elles aussi citées de manière répétée [*Coopération-Habitation*, 1960 à 1965].</footnote>

<footnote n="2">² Pour les pavillons isolés, les dirigeants de la coopérative *Le Mont-Blanc* jugent que « les efforts sont dispersés, la surveillance des travaux par la Société onéreuse en raison des déplacements occasionnés à son personnel. Le prix des constructions est élevé, les entreprises ne s'intéressant pas aux petits chantiers ». *Coopération-Habitation*, n°4, 1954</footnote>

<footnote n="3">³ *Coopération-Habitation* n°76, mars 1962</footnote>
<figure><img src="image_19.png" /><figcaption>Figure 2-3. Maisons jumelées de la coopérative HLM Union et Progrès au Mans (1952)</figcaption></figure>

Source : Revue HLM n°26, juillet-août 1953

<figure><img src="image_20.png" /><figcaption>Figure 2-4. Maquette des pavillons en bande construits par la coopérative HLM La Maison Claire à Besançon en 1965</figcaption></figure>

Source : Coop-habitat n°18, octobre 1965
La « ruralisation » de l'accession HLM

Outre cette spécialisation dans la maison individuelle, l'usage des crédits HLM-A est caractérisé, d'après les données statistiques de la construction diffusées par le ministère, par une très forte surreprésentation dans les communes rurales (moins de 2000 habitants), et une faible activité dans les grandes agglomérations, en particulier en Région parisienne.

Cette spécialisation rurale est en partie le résultat des injonctions très contradictoires qu'adresse l'État aux coopératives et aux CI, qui contrarient les aspirations modernisatrices des dirigeants de ces deux fédérations. Alors même que la construction dispersée est peu prisée de la haute administration de la Construction, la spécialisation de l'accession HLM dans la petite propriété rurale est parallèlement encouragée par les modalités de répartition de ces financements votés par le Parlement dans les lois de Finances successives, ainsi que par la répartition des crédits opérée à la CIAP. Ceci tient à la politique alors engagée par l'État en faveur de l'habitat rural (Govin, 1956), et qui est notamment relayée par des « comités d'habitat rural » qui se créent pour bénéficier de financements HLM ou de prêts du Crédit Foncier. À partir de 1955¹, un sixième des crédits HLM accession (5 milliards sur 30) sont réservés aux communes rurales<fnref n="2" />, alors qu'à la même période un quart des crédits locatifs sont à l'inverse affectés à des opérations « industrialisées » qui sont implantées dans les grandes agglomérations. Une répartition des rôles se dessine entre des constructeurs locatifs produisant des collectifs selon des nouveaux procédés constructifs dans les grandes agglomérations, et des spécialistes de l'accession encouragés à maintenir une activité dans des petites communes, où domine la maison individuelle. La « priorité rurale » se renforce pour le secteur accession, atteignant 37% des crédits en 1957. Au même moment, l'accession HLM s'affaiblit dans l'agglomération parisienne, alors même que l'accession par le biais des prêts du Crédit Foncier s'y développe considérablement<fnref n="3" />.

Ces évolutions déclenchent les protestations du président de Jean Menet lorsque la CIAP est contrainte d'orienter une large partie des prêts dont peuvent disposer les adhérents de l'Union

<footnote n="1">¹ CAC 19771076, art. 4. CIAP du 29 mars 1955.</footnote>

<footnote n="2">² Contrairement aux mesures précédentes pour l'habitat rural, cette mesure est destinée à l'ensemble de la population des communes de moins de 2000 habitants, et non aux seuls exploitants agricoles.</footnote>

<footnote n="3">³ Entre 1955 et 1958, le poids déjà faible de l'accession HLM décroît dans le département de la Seine (de 2415 logements achevés à 1204), tandis que le secteur primé augmente considérablement (passant de 13 833 à 22 501) ; dans le département de Seine-et-Oise, l'accession HLM stagne (de 943 à 1058), tandis que le secteur primé augmente (7699 à 13 464 logements achevés) [Bulletin statistique de la Construction, décembre 1959].</footnote>
des CI vers des constructions rurales<fnref n="1" />. Elles sont aussi critiquées par des représentants du
ministère des Finances qui jugent les organismes à vocation rurale peu efficaces dans leur
utilisation des crédits HLM<fnref n="2" />. Cette priorité rurale semble pourtant rencontrer les demandes
des certaines sociétés : les demandes formulées par les organismes en secteur rural
augmentent à la fin des années 1950, et dépassent même le quota obligatoirement affecté à
cette activité. En 1960, dès le mois d'avril, les 160 millions de nouveaux francs attribués à
l'accession rurale pour l'année sont consommés, alors qu'en même temps la CIAP doit
renoncer à attribuer l'intégralité du quota prévu en accession pour la Région parisienne, faute
de demandes de la part des organismes<fnref n="3" />. La spécialisation rurale est particulièrement forte
pour les Crédits Immobiliers, qui réalisent 38% de leurs opérations dans des communes de
moins de 2000 habitants, contre 20% pour les coopératives<fnref n="4" />. Cette hausse des demandes en
zone rurale est liée à l'essor d'organismes qui en font leur spécialité. Entre 1955 et 1960, le
Conseil Supérieur des HLM est saisi de demandes d'agrément de nouveaux organismes
émanant de comités d'habitat ruraux et d'associations familiales, parfois soutenus par des
conseils généraux, qui entendent se spécialiser dans cette activité. Malgré l'hostilité des
dirigeants du mouvement HLM, plusieurs agréments sont accordés pour la création de Crédits
Immobiliers destinés à financer des constructions dispersées dans des petites communes<fnref n="5" />. Ces
agréments contribuent à l'émiettement du secteur, à rebours des préconisations de
l'administration centrale. Ainsi, dans le département du Doubs, où coexistent déjà quatre
Crédits Immobiliers, qui émettent chacun moins de 100 prêts par an, le Comité Départemental
de l'Habitat Rural et les Caisses Mutuelles Agricoles locales, appuyées par le Conseil Général
du Doubs, obtiennent après des demandes répétées la création d'une 5ème société de Crédit
Immobilier consacrée exclusivement à l'habitat rural. Selon le rapport moral présenté au Xème

<footnote n="1">¹ Rapport moral de l'Assemblée générale de l'UCI de 1957 : « en raison des besoins essentiellement urbains prioritaires de la Région parisienne ou de nos grandes agglomérations de la région du Nord, de l'Est ou des Bouches du Rhône, et pour tenir compte des promesses d'engagement déjà effectuées au titre du plan triennal, notamment pour les programmes groupés en milieu urbain, force a été à la CIAP de charger certaines Sociétés d'une affectation prioritaire rurale atteignant presque la totalité du crédit accordé. Certaines sociétés départementales ont même reçu la totalité de leur dotation avec affectation prioritaire rurale.» [*Revue mensuelle HLM*, n°57, mars 1957].</footnote>

<footnote n="2">² A la CIAP du 29 mars 1955, les représentants des Finances protestent contre l'affectation prioritaire de crédits à leur profit : « Les organismes à vocation rurale se trouvent, bien que trop souvent en retard dans leurs réalisations, particulièrement bien dotés » [CAC 19771076, art. 4].</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771076, art. 6, CIAP du 20 avril 1960.</footnote>

<footnote n="4">⁴ D'après le rapport moral présenté au Congrès HLM de 1960 : pour les coopératives, 11 345 opérations d'accession en communes urbaines, 3 055 en communes rurales ; pour les CI, 10 985 en zone urbaine et 6 615 en communes rurales. [*Revue mensuelle HLM* n°88, avril 1960].</footnote>

<footnote n="5">⁵ Un agrément est accordé pour la création de la CI Rurale de la Vienne et la CI interdépartementale l'Entente Rurale en Région Parisienne en 1955 [Comité permanent du Conseil Supérieur HLM du 15 avril 1955] ; un autre est accordé à la Société Languedocienne de Crédit Immobilier à Montpellier, à vocation rurale elle aussi [Comité Permanent du 30 janvier 1958].</footnote>
Congrès de l'Habitat rural de 1958 (8-11 octobre)<fnref n="1" />, une douzaine de CI et de coopératives auraient ainsi été créées ou « remises en route » dans ce but depuis 1950, et les Comités d'habitat rural indiquent vouloir poursuivre ce mouvement qu'ils qualifient de « ruralisation » partielle des HLM.

Jean Menet comme Léon Robert sont pourtant hostiles au développement d'organismes de ce type ainsi qu'à la multiplication de petites sociétés<fnref n="2" />. Mais les défenseurs de la ruralité font entendre leur voix : la Fédération française des coopératives HLM, concurrente de la FNSCHLM, issue d'une scission qui a eu lieu en 1954 (voir *infra*), qui est composée de nombreuses sociétés à implantation rurale, défend à l'inverse cette spécialisation<fnref n="3" />. La priorité rurale n'est supprimée qu'en 1963, pour des raisons qui tiennent alors à la nécessité de concentrer les efforts de construction sur les zones urbaines pour faire face au retour des rapatriés d'Algérie<fnref n="4" />. La tendance observée au début des années 1960 perdure toutefois : en 1968, 43% des logements construits avec les crédits HLM-A le sont dans des communes de moins de 2000 habitants, et seulement 8% dans l'agglomération parisienne<fnref n="5" />. Cette répartition diffère radicalement de celle des constructions locatives HLM (moins de 1% en communes rurales, plus de 26% dans l'agglomération parisienne), des constructions réalisées avec les prêts du Crédit Foncier (30% en rural, 14% dans l'agglomération parisienne), et de l'ensemble des logements neufs en accession réalisés entre 1963 et 1967 (24% en communes rurales, 19% dans l'agglomération parisienne) (Durif, 1969). Loin de s'effacer, le tropisme rural de l'accession HLM se renforce ainsi jusqu'au début des années 1960, malgré l'hostilité de Jean Menet ou de Léon Robert.

La faible standardisation de l'activité des spécialistes de l'accession HLM comme leur ruralisation persistante affaiblit en retour la position des dirigeants de leurs représentants nationaux face aux pouvoirs publics au début des années 1960. Qualifiés selon Jean Menet

<footnote n="1">¹ « Compte-rendu du Congrès de l'Habitat rural de 1958 », *Revue mensuelle HLM*, n°72, octobre 1958.</footnote>

<footnote n="2">² Outre l'opposition déjà mentionnée de Jean Menet, le représentant de la FNSCHLM à la CIAP, Edmond Dunand, conteste en 1957 le fait que l'accession HLM porte la majorité des réservations de crédit destinées à l'habitat rural [CAC 19771076, Art. 5, CIAP du 23 juillet 1957].</footnote>

<footnote n="3">³ Cette volonté de se présenter comme les spécialistes de l'habitat rural est clairement exprimée à l'Assemblée générale de la Fédération française des coopératives HLM de 1959 par son président Guy Houist, l'un des premiers critiques des grands ensembles, qui met en évidence la « forte implantation rurale » des coopératives de sa fédération [*Revue mensuelle HLM*, n°77, mars 1959].</footnote>

<footnote n="4">⁴ CAC 19771076, art. 6.</footnote>

<footnote n="5">⁵ *Statistiques de la construction*, supplément annuel 1969.</footnote>
d'organismes « surannés » par l'administration centrale<fnref n="1" />, les CI éprouvent, selon les déclarations de plusieurs de leurs délégués régionaux en 1961, des difficultés à trouver des terrains dans les agglomérations, où les ZUP sont devenues les réservoirs les plus importants de terrains constructibles, mais où les candidats à la construction individuelle ne peuvent alors obtenir de terrains à bâtir<fnref n="2" />. Quand, quelques années plus tard, l'administration de la Construction cherchera à inciter les spécialistes de l'accession HLM à construire plus de programmes dans les ZUP et en Région parisienne, les dirigeants du mouvement HLM devront ainsi reconnaître les difficultés que rencontrent leurs organismes à mener à bien de tels projets, peu en rapport avec leurs modes d'intervention habituels<fnref n="3" />.

### 3. Produire un mode de vie ou produire en série ?

Plusieurs raisons font donc de l'accession HLM une cause en déclin dans les années 1950 et 1960 : évolutions de la « vocation » du logement social et des rapports de force au sein de l'Union HLM ; difficultés rencontrées par les dirigeants des fédérations qui représentent cette spécialité à diffuser leurs velléités modernisatrices auprès de petites sociétés qui privilégient l'habitat individuel et la construction rurale. Cette logique globale de déclin s'accompagne d'une fragmentation de la cause de la petite propriété HLM, dont nous avons déjà donné quelques indices, et que nous allons maintenant détailler. Celle-ci tient d'abord à la multiplicité des instances de représentation de cette cause et aux conflits qui opposent les dirigeants des différentes fédérations concernées. Ces dirigeants portent et défendent par ailleurs des conceptions divergentes de la petite propriété HLM : défenseurs d'une propriété « communautaire », d'une propriété « collective », ou d'un habitat avant tout individuel.

<footnote n="1">¹ Assemblée générale de l'Union des Crédits Immobiliers du 23 mars 1960, *Revue mensuelle HLM*, n°87, avril 1960.</footnote>

<footnote n="2">² Assemblée générale de l'Union des Crédits Immobiliers du 15 juin 1961, *Revue mensuelle HLM*.</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771076, art. 7. CIAP du 22 mai 1967. Le chef du service des Financements et des Travaux du ministère de l'Équipement et du Logement rappelle aux organismes qu'il souhaite qu'ils achètent des terrains dans les ZUP, y compris pour les opérations d'accession. Le secrétaire de l'Union Langlet rappelle les difficultés liées au fait que dans certaines ZUP, on impose des surfaces minimales pour acheter des terrains, ce qui convient mal aux organismes spécialisés dans l'accession, qui réalisent généralement des programmes de plus faible taille. A la CIAP du 4 juillet 1967, Paul Delouvrier demande la réservation de crédits HLM accession à la Région parisienne : en raison du nombre insuffisant de dossiers déposés par les organismes, seulement la moitié sont utilisés. Cette situation est à nouveau attribuée par Maurice Langlet à l'accès au foncier : la plupart des terrains disponibles sont situés en ZUP, et les organismes dédiés à la petite propriété ne parviennent pas à y construire.</footnote>
Différentes façons de développer et promouvoir l'accession HLM coexistent ainsi dans la période qui nous intéresse. Pour certains constructeurs, en particulier ceux dont les organisations se revendiquent du catholicisme social, la priorité est aussi de mettre en valeur les singularités de leurs réalisations, en montrant qu'ils produisent un mode de vie spécifique et du « lien social » : ils se montrent critiques vis-à-vis des normes productivistes que porte l'administration centrale et face à l'émergence des premiers grands ensembles. Pour d'autres, comme le président de la FNSCHLM Léon Robert, il est possible de combiner singularité et productivité, en créant des grandes « unités d'habitation » où émergeraient des formes originales de « propriété collective » qui s'inspirent du modèle coopératif scandinave, rendant compatible l'activité des coopératives avec la production en série. Un modèle de défense de la petite propriété individuelle semble enfin rencontrer un certain succès à la fin des années 1960 : ancrés en particulier dans le Nord de la France, un certain nombre d'organismes, appuyés pour partie sur les financements du 1% patronal, connaissent un essor inédit. Quelques sociétés de Crédit Immobilier et coopératives parviennent ainsi à se débarrasser auprès de l'administration centrale de leur image d'organismes « surannés » en prônant la rationalisation de la construction individuelle sous forme de vastes groupements de maisons produites en série.

## 3.1 Les multiples visages d'une cause divisée

La cause de l'accession devient dans les 1950 et 1960 périphérique pour un mouvement HLM centré sur l'activité locative, mais elle n'est pas en manque de représentants : ceux-ci sont loin de faire cause commune et entrent même en forte concurrence, notamment dans la décennie 1953-1963, selon des logiques que allons maintenant restituer. À partir de 1953, pas moins de trois fédérations coexistent pour représenter les intérêts des organismes spécialisés dans l'accession : l'Union des Crédit Immobiliers (UCI), la Fédération nationale des sociétés coopératives HLM (FNSCHLM), et la dernière née en 1953-1954, la Fédération française des coopératives d'HLM (FFSCHLM), issue d'une scission avec la seconde. C'est notamment autour de la répartition des crédits de l'accession HLM, dont la faiblesse accentue les tensions, que se cristallisent les conflits d'intérêts. Mais ceux-ci passent aussi par la concurrence interpersonnelle à laquelle se livrent plusieurs dirigeants nationaux, dont les trajectoires ascendantes au sein de l'institution HLM entrent en collision durant ces années.
Le conflit entre la Fédération « nationale » et « française » des coopératives HLM permet de voir qu'ils existe plusieurs manières d'embrasser la cause de la petite propriété dans le monde du logement social à cette période. Cette scission est intervenue à la faveur d'un conflit sur la répartition des crédits. La FNSCHLM, fondée en 1908, est jusqu'en 1953 la seule représentante des coopératives HLM, mais c'est alors une fédération sans grande influence. Au sortir de la guerre, la plupart des structures coopératives d'avant-guerre n'ont plus d'existence que théorique, et leur reprise d'activité repose d'abord sur des initiatives locales, de natures très différentes (groupements de Castors liés aux jeunesse ouvrières ou agricoles chrétiennes, action syndicale, initiative des Caisses d'allocations familiales, des Comités interprofessionnels de Logement, de municipalités). La FNSCHLM revendique ainsi la création de 150 coopératives entre 1950 et 1965 (Attar et al., 1998, p. 21), mais ce n'est pas le fruit d'une action coordonnée. Peu de ces groupes, même s'ils obtiennent le statut HLM et bénéficient d'avances du Trésor, adhèrent à la Fédération au moment de leur création au début des années 1950 : ce sont des liens transversaux qui se créent entre structures de même origine, comme entre les coopératives qui se regroupent en 1950 dans l'Union nationale des Castors. Dès 1951 toutefois, le rôle de cette fédération change, avec l'arrivée d'un bon connaisseur du logement social à sa tête, Léon Robert : celui-ci réalise une trajectoire ascendante rapide dans le monde HLM, grâce à son arrivée à la tête de cette fédération mal en point, qui lui sert de tremplin. Membre de la SFIO, collaborateur d'Henri Sellier dans les années 1930 et sous-directeur du bureau des HBM – il organise les Congrès HLM pour le compte du MRU jusqu'en 1950¹ – il passe de l'autre côté de la barrière en reprenant la direction d'une coopérative en Région parisienne, Terre et Famille, qui s'est développée dans l'entre-deux-guerres dans le sillage de la loi Loucheur en construisant des pavillons de banlieue. En 1951, à peine un an après cette prise de poste, il est élu président de la fédération, battant le président sortant qui est alors un représentant des coopératives rurales<fnref n="2" />. Son arrivée renforce la fédération : sous son impulsion, elle engage une campagne pour convaincre les coopératives d'adhérer à la fédération, le nombre de ses membres passe de 128 à 180 en deux ans, et elle représente désormais la quasi-totalité des coopératives HLM existantes<fnref n="3" />.

<footnote n="1">¹ Il est décrit dans la revue des HBM comme « l'homme des congrès HBM depuis longtemps », Bulletin HBM, n°2, mai-juin 1948.</footnote>

<footnote n="2">² Compte-rendu de l'Assemblée générale des coopératives HBM, *Bulletin HBM*, n°14, mai-juin 1951.</footnote>

<footnote n="3">³ Rapport moral de la FNSCHLM, *Revue mensuelle HLM*, n°25, mai-juin 1953.</footnote>
Toutefois, en 1953, un conflit éclate entre le représentant des coopératives de type Castor, Michel Anselme, et le président L. Robert, à propos de la répartition de prêts émanant de la Caisse Centrale du Crédit Coopératif. Ceci amène à la scission du mouvement et à la naissance d'une fédération dissidente (Attar et al., 1998, p. 25). Une partie des adhérents rejoint la nouvelle Fédération française, reconnue par l'Union HLM comme l'une de ses composantes<fnref n="1" />. Son nouveau président, Guy Houist, a comme Léon Robert occupé dans l'immédiat après-guerre des fonctions au MRU, ainsi qu'au ministère du Travail, à la fois comme haut fonctionnaire et comme membre du cabinet<fnref n="2" /> de ministres appartenant au MRP<fnref n="3" />, parti centriste et démocrate-chrétien. Il se positionne dans les années 1950 comme un expert du logement, grâce à sa fonction de représentant d'associations familiales au Conseil Économique et Social qui l'amène à publier plusieurs rapports ayant trait au logement<fnref n="4" />. Il se présente alors comme un réformateur social qui ne fait pas mystère de sa proximité intellectuelle avec le catholicisme social et œuvre à la tête d'associations familiales chrétiennes. Contrairement à Léon Robert, qui à partir de 1951 se consacre uniquement à ses activités au sein de la FNSCHLM et à la tête de Terre et Famille, Guy Houist cumule de nombreuses fonctions à la tête d'associations et de commissions, ne cessant d'étendre le champ de ses activités. Outre son poste au Conseil Économique, il est président à partir de 1951 du conseil d'administration des Œuvres du Moulin-Vert un important ensemble de structures philanthropiques liées à des associations familiales catholiques (Gardet, 2004), et participe à la fondation de l'Union des Foyers de Jeunes Travailleurs et de la Fédération des Maisons Familiales de Vacances<fnref n="5" />. Il est aussi invité à la fin des années 1950 à prendre part à des commissions ministérielles consultatives portant sur le logement et l'urbanisme<fnref n="6" />. Cette position de réformateur et d'expert multi-situé permet de saisir l'usage qu'il fait de sa fonction à la tête de la Fédération française : c'est pour lui une tribune de diffusion de ses idées sur l'habitat, et notamment de son intérêt pour la construction de « communautés d'habitants » de taille réduite susceptible de favoriser le « lien social ». Sa mobilisation, ainsi

<footnote n="1">¹ *Revue mensuelle HLM*, n°28, novembre-décembre 1953.</footnote>

<footnote n="2">² Sur la présence de Léon Robert et de Guy Houist dans l'administration et dans les cabinets du MRU, voir le *Bottin administratif* des années 1947 à 1951 [BNF MICROFILM M-18000 et V-11432].</footnote>

<footnote n="3">³ Mouvement Républicain Populaire.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Guy Houist, *Le problème du logement* [Rapports présentés par M. Marcel Lecoeur, Pierre Colleville, Guy Houist, et Pierre Dumont], Presses universitaires de France, Avis formulé le 30 juin 1953 par le Conseil Économique [BNF 8-LE106-3(28)]. Guy Houist, *Loger les Français*, préface par le M. Le Chanoine Jean Viollet, 1954 [BNF 16-R PIECE-1636].</footnote>

<footnote n="5">⁵ Guy Houist, « Les Foyers de Jeunes Travailleurs », *Témoignage Chrétien*, 11 mars 1955. Guy Houist, *Le logement des travailleurs à faibles revenus*, Avis et rapport du Conseil économique, 25 février 1956.</footnote>

<footnote n="6">⁶ Par exemple la section permanente Urbanisme et Construction du Conseil Supérieur de la Construction, créée par le ministre de la Construction Pierre Sudreau, entre 1959 et 1962 [CAC 19770818, art. 1, archives du cabinet de Pierre Sudreau, liste des membres du Conseil Supérieur de la Construction].</footnote>
que celle des autres animateurs de la fédération, pour défendre les intérêts de ses adhérents dans les commissions HLM est par contre faible, puisqu'il laisse les dirigeants de la FNSCHLM représenter seuls les coopératives au Conseil supérieur des HLM et à la Commission d'attribution des prêts. Tandis que la Fédération nationale et son président s'inquiètent avant tout de développer la production de ses adhérents, avec pour objectif d'atteindre 25% de la production totale de logements sociaux, la Fédération française se mobilise d'abord pour préserver la singularité de ses structures : elle plaide pour le maintien d'organismes de petite taille, destinés à faire émerger un mode de vie communautaire et coopératif, et défend l'ancrage rural du coopérativisme. Elle ne parviendra toutefois jamais à renverser le rapport de force avec la Fédération nationale en termes d'adhérents : en 1960, elle n'en a que 86¹ selon ses propres comptages, tandis que la FNSCHLM en revendique plus de 150. C'est plus la position de ses dirigeants que son poids comme constructeur qui la rend visible : tout en restant proche par Guy Houist de l'Union HLM, la Fédération française entretient des liens avec d'autres mouvements, comme l'Union des Castors et la Fédération nationale de l'Habitat Rural. On note ainsi la présence au comité de direction de la « Française » de personnalités emblématiques de ces mouvements : la filiation Castor est signalée par la présence de Pierre Merle, syndicaliste CFTC et fondateur du Comité Ouvrier du Logement de Pessac, l'un des projets Castor les plus connus de l'après-guerre (Meister, 1957), ainsi que par celle de Michel Anselme, fondateur et secrétaire général de l'Union nationale des Castors. Les liens avec la petite propriété rurale sont attestés par la présence en tant que délégué général du mouvement de M. Pinson, représentant des comités départementaux de l'habitat rural. En dehors de ces personnalités, qui jouissent d'une certaine audience dans les cercles des spécialistes du logement, cette fédération a peu d'existence autonome, ne possédant pas de locaux propres, et ne développant pas d'autre activité que la rédaction annuelle de son rapport moral.

La scission amène à l'inverse la FNSCHLM à s'engager dans une stratégie d'autonomisation vis-à-vis de l'Union nationale, de défense agressive de ses intérêts face aux autres fédérations HLM, et de renforcement de ses structures économiques. Les relations entre la FNSCHLM et l'Union se détériorent en effet au moment de la scission, la première estimant que des « appuis ont été apportés par l'Union aux dissidents »<fnref n="2" /> : Léon Robert quitte durablement le

<footnote n="1">¹ *Le Lien des coopératives de construction et d'habitation*, Revue trimestrielle n°1, janvier 1961 [BNF 8 JO 13542].</footnote>

<footnote n="2">² Compte-rendu de l'AG de la FNSCHLM de 1954, *Coopération-Habitation*, n°1, juillet 1954.</footnote>
bureau de l'Union HLM pour signifier son désaccord et décide de donner à la Fédération nationale des structures administratives indépendantes de l'Union. Cette autonomisation s'appuie sur le rapide développement des organismes dirigés par Léon Robert, qui mettent leurs moyens à disposition de la Fédération nationale. Suite à la scission, celle-ci se dissocie du secrétariat interfédéral de l'Union, du point de vue institutionnel comme du point de vue pratique. Les locaux fédéraux quittent la rue Lord Byron dans le 8ème arrondissement parisien, où se trouve le siège de l'Union HLM, pour se déplacer au siège social du groupe de coopératives que dirige Léon Robert, rue de Richelieu dans le 2ème arrondissement (d'où le nom de « groupe Richelieu » adopté ultérieurement par les sociétés de L. Robert). Il y est inauguré en 1955 un « foyer coopératif » destiné à « accueillir tous les administrateurs de coopératives de passage à Paris »<fnref n="1" />. Léon Robert tentera aussi ultérieurement de trouver des sources de financements autonomes pour les organismes qu'il représente, en créant en 1964 Coop-Habitat-Crédit, un organisme financier lié au Crédit Coopératif et destiné à accorder des prêts complémentaires aux coopérateurs<fnref n="2" />. Cette volonté d'autonomisation se lit dans les passes d'armes régulières que les représentants de la FNSCHLM engagent avec l'Union et les représentants d'autres fédérations lors du partage des crédits à la CIAP.

La question des crédits est en effet un enjeu central des mauvaises relations qui se nouent dans les années 1950 entre les représentants de la Fédération nationale des coopératives et l'Union des CI. Invoquant la trop lente consommation des crédits par les coopératives, pointée du doigt par l'administration centrale, le président de l'UCI Jean Menet réclame dès 1955 pour le compte de ses adhérents 60% des crédits HLM-A. Il s'ensuit une longue et violente polémique à la CIAP, que l'on voit ressurgir avec régularité jusqu'au début des années 1960 dans les archives de cette commission. J. Menet s'appuie durant cette période sur l'Union HLM, en froid avec Léon Robert, pour soutenir ses demandes. Le président de la FNSCHLM tente de son côté de mobiliser des soutiens extérieurs : il demande ainsi en 1955 à ses adhérents de saisir de cette question les parlementaires proches de leurs sociétés pour qu'ils réclament un partage plus favorable aux coopératives, déclenchant les protestations indignées de l'Union HLM et de l'UCI<fnref n="3" />. Après qu'un compromis fixant le partage à 55%

<footnote n="1">¹ *Coopération-Habitation*, n°8, mars 1955.</footnote>

<footnote n="2">² Centre des Archives du Monde du Travail, versement 0163. Rapports des Assemblées générales de Coop-Habitat Crédit, en particulier l'AG du 13 mai 1965, « Notre société a été créée en février 1964 à l'initiative de la FNSCHLM en liaison avec la Caisse Centrale de Crédit Coopératif pour améliorer le financement des SCHLM et de leurs adhérents ».</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771076, art. 4. Réunion plénière du CIAP du 31 mars 1955.</footnote>
du monde coopératif, invente un modèle pour la petite propriété HLM qui défend tout à la fois
les vertus morales de la maison individuelle et la nécessité de rationaliser leur construction.

## Construire des communautés : à la recherche de singularités

Durant ses dix années d'existence, la Fédération française reste faible en nombre d'adhérents comme en nombre de logements construits, mais la personnalité de ses dirigeants et la position qu'ils occupent comme experts multicartes donnent un retentissement certain à leurs activités. C'est en valorisant les singularités de leurs réalisations, décrites comme des laboratoires d'une « vie communautaire » dont seraient dépourvus d'autres quartiers nouveaux, qu'ils parviennent à faire porter leur voix. L'origine Castor d'une partie des coopératives de la Fédération française est un argument efficace à l'appui de cette démonstration. En effet, de nombreux groupements d'auto-constructeurs ont rejoint, au moment de leur création au début des années 1950, des coopératives HLM existantes ou ont obtenu de pouvoir en créer une. Or le mouvement Castor bénéficie dans l'immédiat après-guerre d'une visibilité importante au regard de son poids réel, l'entraide et la solidarité qui forment la base de cette formule d'accès à la propriété lui assurant des échos favorables. Elles lui valent des soutiens politiques cruciaux, comme celui du ministre Eugène Claudius-Petit qui autorise la reconnaissance de l'apport-travail, clé de voûte du système Castor, alors même que l'auto-construction va à l'encontre de la volonté du MRU d'industrialiser le bâtiment. L'utopie communautaire d'inspiration chrétienne promue par ces mouvements rencontre des échos auprès de ce ministre MRP et figure du catholicisme social (Hmed, 2006), et leur assure de multiples soutiens (Voldman, 1997). La Fédération française, très liée au mouvement Castor, fait fructifier cet héritage symbolique en reprenant explicitement à son compte le thème de la vie communautaire et du « lien » social, selon le nom des revues qu'elle édite. Mais il faut aussi renouveler cet héritage : les structures d'auto-construction, créées initialement pour réaliser un ou deux groupements d'habitations ont du mal à perdurer une fois les premiers programmes réalisés, et de nombreux groupes abandonnent leur activité au fil des années 1950¹. Celles qui continuent à construire finissent d'ailleurs par abandonner le système de l'apport-travail (Meister, 1957, p. 38). Cependant, la notoriété du mouvement

<footnote n="1">¹ Quinze ans après la période faste de création de groupements Castor, seule une minorité sont encore en activité : l'annuaire des coopératives HLM de 1964 montre que sur les 12 coopératives HLM revendiquant encore par leur appellation leur origine Castor, seules 5 ont des programmes de construction en cours [Annuaire de la coopération HLM, 1964].</footnote>
Castor se maintient : de nombreuses publications savantes ou militantes, dans les revues *Esprit*, *Communauté*, ou *Économie et Humanisme*, continuent à explorer les spécificités de la vie sociale dans les groupes d'auto-constructeurs les plus connus<fnref n="1" />, s'inscrivant dans le droit fil de l'intérêt que portent les mouvements chrétiens sociaux de l'après-guerre à la préservation des liens communautaires dans les quartiers ouvriers (Astier et Laé, 1991). Même lorsque leurs activités perdent leurs traits les plus distinctifs comme celui de l'apport-travail, les coopératives d'origine Castor conservent généralement cette étiquette<fnref n="2" />.

Michel Anselme et Guy Houist, principaux animateurs de la Fédération française, y reconvertissent cet héritage, dans un nouveau contexte constructif, celui du développement des grands ensembles, et tentent de faire de la forme coopérative une réponse aux problèmes de « vie sociale » qu'ils identifient dans les nouveaux quartiers d'habitat social en cours de construction. Michel Anselme, ancien secrétaire général de l'Entente Communautaire, une organisation issue du syndicalisme chrétien qui rassemble des « communautés de travail », souvent à l'origine des groupements d'auto-construction, a fondé l'Union nationale des Castors en 1951, et va ainsi faire le lien entre l'histoire de ce mouvement et les nouvelles formes de groupements coopératifs qui émergent dans les années 1950. Mobilisant une conception anti-individualiste de la petite propriété, Guy Houist s'empare lui aussi de la thématique communautaire dans les travaux qu'il publie en tant qu'expert de la question du logement. À la tête de la Fédération française, il promeut dès 1953 une conception de la coopération d'habitation qui lui est propre : à l'opposé des idées de Léon Robert, qui considère qu'il faut accroître la taille des coopératives et le nombre de coopérateurs pour réaliser de grandes copropriétés correspondant à des « unités d'habitation », Houist plaide pour un statut qui préserverait leurs dimensions réduites. Il souhaite ainsi obtenir la possibilité de créer des coopératives dites « de programmes » correspondant à un seul ensemble d'habitations, et au sein de laquelle les coopérateurs assureraient ensuite collectivement la gestion de leur immeuble ou de leur groupe de maisons, afin de favoriser l'émergence et le

<footnote n="1">¹ Les projets Castor bénéficient de deux articles dans le numéro spécial de la revue *Esprit* de 1953 consacré à la crise du logement [« Nos maisons et nos villes », *Esprit*, n°10-11, octobre-novembre 1953]. On y trouve un article de Michel Anselme lui-même sur le mouvement Castor, et un article plus spécifiquement consacré au groupement Castor de Montreuil. Les éditions *Économie et Humanisme* publient plusieurs travaux sur la question. Les revues *Communauté*, issue de l'Entente Communautaire, et la revue *Coopération*, font elle aussi une large place aux expériences Castor. Albert Meister, auteur régulier aux éditions *Économie et Humanisme*, consacre un ouvrage co-édité par les éditions de Minuit et par l'Entente Communautaire, préfacé par Michel Anselme, à une « sociologie du voisinage » de plusieurs ensembles Castor emblématiques (Meister, 1957).</footnote>

<footnote n="2">² La plupart des coopératives Castor ont rejoint la fédération Française, suivant Michel Anselme, mais ce n'est pas systématique : les Castors Angevins, dans le Maine-et-Loire, connus pour leurs liens avec le mouvement squatter de Christine Brisset à Angers, sont restés affiliés à la FNSCHLM [Annuaire de la Coopération HLM 1964].</footnote>
maintien d'une « vie sociale » et d'une solidarité entre coopérateurs<fnref n="1" />. C'est cette formule que Guy Houist défend lorsqu'il intervient, à partir de 1958, dans le débat naissant sur les grands ensembles. Se prévalant des son expérience à la tête des coopératives de Castors pour se poser en expert de la « vie sociale », il rédige en 1958 un rapport au Conseil Économique qui dénonce, de manière précoce par rapport à d'autres critiques des grands ensembles, l'absence d'équipements sociaux dans les nouveaux quartiers en construction, la ségrégation qui s'y installe, l'isolement des habitants et l'absence de vie collective qui en résulterait<fnref n="2" />. Il préconise, pour activer des formes de solidarité locale dans ces nouveaux quartiers, de susciter la participation des habitants à la gestion de services résidentiels communs, afin de former une « ébauche de communauté » fondée sur des sentiments altruistes, selon une logique tirée des expériences Castor. Il dénonce encore plus vigoureusement les grands ensembles, les « risques dont ils sont porteurs » et leur « inhumanité » en 1960³, dans les rapports qu'il produit au Conseil Économique, ainsi que dans la revue *Le Lien*<fnref n="4" />, éditée par la Fédération française, qui prend pour objet principal la question du lien social dans les nouveaux quartiers d'habitation. Ces observations, formulées avant que le débat sur la « Sarcellite » ne fasse rage dans le grand public, rencontrent l'intérêt du ministère de la Construction, qui tout en lançant les ZUP, en anticipe déjà les effets potentiellement négatifs (Fourcaut 2004). Les écrits de Houist permettent à la Fédération française d'être associée au Centre d'étude sur les Équipements résidentiels<fnref n="5" /> (CEDER), un organisme créé en 1960 par les ministères de la Construction et de la Santé pour étudier les besoins d'aménagement et d'équipement des grands ensembles. Cette participation est paradoxale : jusque-là les coopératives de la Fédération française n'ont jamais participé à la réalisation d'un grand ensemble ; il s'agit pour la plupart de sociétés implantées dans des zones rurales ou suburbaines qui construisent de petits ensembles pavillonnaires ou des maisons sur terrains dispersés. C'est probablement pour valider ses thèses que Houist s'associe à Michel Anselme pour lancer en 1958 une expérience inédite de construction d'un « grand ensemble » fondé sur

<footnote n="1">¹ Les aménagements statutaires nécessaires à ce projet sont discutés lors du débat sur la vocation de 1954-1955, puis lors des assemblées générales de la FFSCHLM jusqu'au début des années 1960 [CAC 19771143, art. 16].</footnote>

<footnote n="2">² Guy Houist, « Les besoins d'équipements sociaux et résidentiels », *Revue Mensuelle HLM*, n°66, février 1958.</footnote>

<footnote n="3">³ Guy Houist, « Rapport sur les grands ensembles et sur les risques dont ils sont porteurs », *Revue mensuelle HLM*, n°85, janvier 1960.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Cette revue émane de la Confédération des coopératives de construction et d'habitation, qui regroupe les coopératives Baticoop, les organismes de la Fédération française, et les coopératives d'habitat rural. Edgard Pisani, ancien préfet, Sénateur de la Haute-Marne et futur ministre de l'Agriculture et de l'Équipement, y rédige des éditoriaux où il reprend les thèses de l'ouvrage de Jean-François Gravier *Paris et le désert français* (Gravier, 1947)en dénonçant les excès de l'urbanisation et du développement de la région parisienne [Éditorial « Ville-campagne », *Le lien* n°2, 2ème trimestre 1961 ; éditorial n° 5 « Paris dévore, Paris détruit »].</footnote>

<footnote n="5">⁵ Cette association est mentionnée lors de l'Assemblée générale de la Fédération française des coopératives HLM de 1960 [*Revue Mensuelle HLM*, n°87, mars 1960].</footnote>
des structures coopératives, la Dame Blanche à Garges-lès-Gonesse. Ce projet est porté par
une association créée par M. Anselme, Baticoop, qui encourage la création de coopératives de
construction non-HLM dans toute la France<fnref n="1" />. Elle acquiert un vaste terrain pour y construire
8000 logements sous la forme de copropriétés coopératives, et ses promoteurs espèrent
qu'elles vont constituer un « contre-modèle » au grand ensemble<fnref n="2" />. Anselme y voit une version
renouvelée des expériences Castor<fnref n="3" /> : les structures coopératives sont supposées régler le
problème de « l'animation » des quartiers nouveaux en leur insufflant une « âme »
matérialisée par la gestion communautaire des immeubles. Baticoop n'est toutefois pas en
mesure de mener à bien à elle seule un si vaste projet, et rencontre des problèmes pour
coordonner la construction des logements et des équipements. Après une première tranche
constituée de copropriétés partiellement coopératives, à laquelle contribue L'Habitation
Communautaire, la société que dirige Guy Houist<fnref n="4" /> (pour seulement 200 logements), c'est un
bailleur social classique, la SA HLM Le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, qui achève
le projet. Cet emblème de la singularité coopérative ne rencontre ainsi qu'un succès mitigé, et
n'a pas de prolongements. En reprenant à leur compte l'héritage Castor par un discours centré
sur la « vie sociale », les dirigeants de la Française s'associent aux premières réflexions sur
les grands ensembles et se mêlent à l'avant-garde idéologique de l'urbanisme du début des
années 1960. Mais en tant que constructeurs, ils échouent à produire de nouveaux emblèmes
de leur singularité et à renouveler la forme Castor, ce qui explique sans doute leur progressif
retrait et l'essoufflement de leur mouvement. Michel Anselme, qui a connu un large succès
avec Baticoop, mais hors du mouvement HLM, prend ses distances avec la Fédération,
d'autant que l'usage commercial qu'il fait de l'étiquette Castor soulève les critiques de ses
anciens camarades de L'Entente Communautaire et d'autres animateurs du mouvement
coopératif<fnref n="5" />. Quant à Guy Houist, il accepte en 1963 la fusion de la Fédération française, dont
l'activité est en perte de vitesse, avec la FNSCHLM, et s'éloigne du mouvement HLM pour

<footnote n="1">¹ Baticoop a construit près de 50 000 logements en 10 ans, à travers 1000 coopératives non-HLM. Chacune regroupe de futurs copropriétaires qui font construire un programme, tandis que l'association délègue des mandataires pour intervenir dans la maîtrise d'ouvrage, et encadre le montage et le chantier par l'intermédiaire de sa structure de conseil technique et administratif Bati-service [Le Lien, n° 12 4ème trimestre 1963].</footnote>

<footnote n="2">² *Le Lien des coopératives de construction*, n° 6, mai 1962.</footnote>

<footnote n="3">³ C'est la thèse qu'il défend dans la préface qu'il consacre en 1957, un an avant le démarrage du chantier de la Dame Blanche, à l'ouvrage sur les Castors de Pessac d'Albert Meister (Meister, 1957).</footnote>

<footnote n="4">⁴ Dans la première tranche de 2225 logements réalisée entre 1958 et 1962, la coopérative Dame-Blanche réalise 874 logements, la coopérative HLM L'Habitat Communautaire 194, l'OCIL (émanation du 1% patronal) 677 et la SACI 204.</footnote>

<footnote n="5">⁵ Gaston Riby (secrétaire général de l'ONP), « L'organisation BATICOOP est-elle saine ? », rapport du 15 avril 1958, archives de Coop Habitat Crédit [CAMT, versement 664, archives de Coop Habitat Crédit].</footnote>
se consacrer à d'autres activités liées au logement, entamant une action de réformateur social et une carrière d'élu à Rennes.

Ces dirigeants ont ainsi reconverti l'héritage des coopératives Castor et rurales, qui formaient l'essentiel des adhérents initiaux de la Fédération française, et sont devenus des pionniers d'un discours critique sur les grands ensembles, qui prend alors forme dans la pensée catholique sociale, et sera ultérieurement importé dans les procédures d'action publique par Robert Lion dans les années 1970, à travers les opérations Habitat et Vie Sociale (Tissot, 2007, p. 231). La formule singulière des coopératives de programme qu'ils défendent devait servir de base à cette « propriété communautaire » et permettre de construire et préserver le lien social aussi bien dans le monde rural que dans les grands ensembles. Ce discours sur l'habitat communautaire aura une large postérité. Ce n'est toutefois pas le cas de la Fédération française. La forme des « coopératives de programme » n'est pas retenue dans les réformes du statut des coopératives HLM adoptées entre 1956 et 1965, qui reprennent en fait les propositions de la Fédération rivale, la FNSCHLM, et sont plus adaptées à la manière dont Léon Robert conçoit le devenir de ses sociétés qu'aux utopies communautaires.

## Promouvoir la propriété collective en combinant productivité et singularité ?

En effet, le dirigeant de la fédération concurrente défend une position très différente de celle de Guy Houist et Michel Anselme : Léon Robert tente de mettre au point une formule coopérative qui combine singularité juridique et réalisation d'opérations à grande échelle. Il puise son inspiration non pas dans le catholicisme social, mais dans le modèle des coopératives scandinaves et dans la forme de « propriété collective » qui y existe. Durant les années 1950, il trouve un certain nombre de relais dans l'administration de la Construction et à la tête du MRL pour soutenir la formule qu'il défend. Mais la fragilité juridique des statuts qui en découlent apparaît au milieu années des 1960, lorsque le modèle des grandes copropriétés en « location-coopérative » qu'il prône rencontre l'hostilité de certains adhérents de la fédération ainsi que de l'administration centrale.

Au début des années 1950, les ambitions du président Robert pour la FNSCHLM s'accommodent mal des lenteurs du système Castor, de la prédominance de coopératives à
faible production, et de la limitation des crédits HLM-A qui caractérise cette période. Il se présente déjà comme un modernisateur dont la mission est de « transformer [une] organisation administrative, parfois artisanale, et très souvent bénévole<fnref n="1" /> ». Cette fédération est alors porteuse d'un discours méfiant sur l'habitat collectif<fnref n="2" />, que L. Robert entend infléchir. La société qu'il dirige adopte d'abord très rapidement des pratiques économiques qui la distinguent de la plupart des coopératives. Lors des conflits qui les opposent à l'UCI pour le partage des crédits, les coopératives sont en effet mises sur la sellette pour leur difficulté à utiliser les fonds qu'elles reçoivent aussi rapidement que les offices, les SA HLM ou les Crédits Immobiliers. Le rapport d'un Inspecteur des Finances spécialiste du logement, Xavier Colas des Francs<fnref n="3" />, en 1955, explique ces délais par le grand nombre d'organismes débutants et inexpérimentés, la lenteur du travail en régime Castor, et l'absence de continuité des chantiers. Il loue par contraste la rapidité d'exécution exceptionnelle de la société *Terre et Famille* que dirige Léon Robert, qui parvient de ce fait à obtenir d'importants crédits, et incite les autres coopératives à suivre cet exemple. Fort des réussites de son groupe et de quelques autres sociétés proches de ce modèle, Léon Robert va promouvoir pendant près de quinze ans un modèle combinant grands programmes et singularité coopérative.

En 1954, c'est une construction réalisée à Rezé dans la banlieue nantaise par *La Maison Familiale de Nantes* qui sert de matrice au nouveau modèle défendu par la FNSCHLM, à rebours des discours critiques qui étaient encore tenus un an auparavant contre « les tours et cités, fussent-elles radieuses » au sein de la fédération<fnref n="4" />. Cette société, qui n'avait construit avant-guerre que des pavillons, se lance dans l'édification d'un immeuble de 294 logements, l'une des quatre « Cités Radieuses » bâties par Le Corbusier. L'association avec cet architecte renommé lui assure un retentissement certain dans les cercles savants, par exemple sous la plume de Paul-Henry Chombart de Lauwe, représentant éminent de la sociologie urbaine dans les années 1950⁵. Ce programme présente un grand nombre de caractéristiques distinctives : la forme verticale, rare dans les constructions coopératives du début des années 1950 ; un statut

<footnote n="1">¹ Rapport moral de l'Assemblée générale de la FNSCHLM, 1953 [*Revue mensuelle HLM*, n°25, mi-juin 1953].</footnote>

<footnote n="2">² Ibid. Le même rapport moral salue les intentions du nouveau ministre Pierre Courant de favoriser la maison individuelle en critiquant la préférence affichée d'Eugène Claudius-Petit pour le collectif par ces termes : « nous autres coopératives qui n'ambitionnons pas de nous spécialiser dans l'édification de tours et de cités, fussent elles radieuses, nous ne pouvons que remercier le nouveau ministre ».</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771076, art. 4. Xavier Colas des Francs, Note au sujet des retards de réalisations des crédits accordés aux coopératives HLM.</footnote>

<footnote n="4">⁴ *Coopération-Habitation* n°2, septembre 1954.</footnote>

<footnote n="5">⁵ Paul-Henri Chombart de Lauwe prend cette réalisation pour objet dans le tome 2 de *Famille et Habitation* (Chombart de Lauwe, 1960).</footnote>
juridique original, celui de « locataire-coopérateur » ; un projet de vie collective formulé selon les principes de « l’unité d’habitation » de Le Corbusier. Ce programme est d’autant plus emblématique qu’il se bâtit près d’une cité Castor (La Claire Cité) constituée de 100 pavillons en auto-construction, et portée par une société appartenant à la Fédération française concurrente. Le contraste entre les deux formes est significatif : le projet d’unité d’habitation de Rezé est formulé par Le Corbusier contre le lotissement pavillonnaire et se définit comme une « cité-jardin en hauteur » ; ses spécificités architecturales sont supposées créer une sociabilité similaire à celle d’une allée de cité-jardin, se distinguant de l’individualisme pavillonnaire<fnref n="1" />. Mais l’intérêt de la FNSCHLM se concentre aussi sur son statut juridique – la location-coopérative – déjà expérimenté par la société Terre et Famille à plus petite échelle, et qui devient dès lors son cheval de bataille. Dans cette formule, les habitants versent un apport significatif à leur entrée dans le logement afin d’acquérir des parts sociales dans la société ; sans être pleinement propriétaires, et tout en continuant à verser un loyer, ils obtiennent alors un droit d’usage permanent, transmissible et cessible de leur appartement, tandis que la coopérative assure la gestion de l’immeuble. La FNSCHLM décrit ce système comme une forme de « propriété collective » convenant particulièrement aux immeubles car il permet d’en assurer une « gestion collective ». Sur le modèle de Rezé, le principe d’unités d’habitations rebaptisées par Léon Robert « unités coopératives » est présenté par la FNSCHLM comme le moyen de rendre compatibles grands ensembles et vie collective. Léon Robert annonce cette inflexion dans un éditorial de Coopération-Habitation de 1954, où il préconise la réorientation du mouvement vers la construction d’ensembles groupés en location-coopérative, qui permettront selon lui une « réduction sensible de prix revient » et le respect des « impératifs d’un urbanisme moderne » :

> « La formule de la location-coopérative, appliquée avec succès depuis plusieurs années, constitue au contraire d'un refus de l'accession à la propriété un effort pour faire triompher la notion de propriété et de gestion collectives, avec tous leurs avantages moraux et financiers, participation active des intéressés à la vie et la gestion des immeubles, développement des notions de responsabilité et de solidarité, amélioration de l'entretien des immeubles. Nous sommes persuadés qu'il s'agit là d'une formule d'avenir qui, tout en répondant aux besoins nouveaux, reste conforme à l'esprit coopératif (exemple suédois)<fnref n="2" /> ».

Dès le début des années 1950, Terre et Famille oriente son activité vers ce type de projet, alors qu'elle se consacrait jusque-là à la construction de pavillons en location-attribution<fnref n="3" />. La

<footnote n="1">¹ Cette curieuse compétition entre ces deux projets a fait l'objet d'une étude de Daniel Pinson (Pinson, 1989).</footnote>

<footnote n="2">² *Coopération-habitation*, n°2, Août-septembre 1954.</footnote>

<footnote n="3">³ Elle atteint son 1500ème pavillon construit en 1954, dont 1200 dans l'après-guerre.</footnote>
première réalisation de ce type, un ensemble de cinq petits immeubles totalisant 91 logements au Perreux-sur-Marne, permet selon L. Robert de « prouver que les coopératives peuvent assurer des programmes aussi importants que les autres organismes de construction<fnref n="1" /> ». De 1954 jusqu'au milieu des années 1960, la taille des unités de Terre et Famille ne cesse d'augmenter, et leur directeur constitue un « pool » de trois organismes qui opèrent de façon coordonnée, deux d'entre eux (Coopération et Famille, Terre et Famille) pour bâtir des « unités coopératives », un troisième pour maintenir une petite production pavillonnaire<fnref n="2" />. Le groupe passe d'immeubles d'une centaine de logements en petite couronne parisienne à la fin des années 1950 (Vanves, Clamart, le Kremlin-Bicêtre, l'Haÿ-les-Roses) à des programmes de 300 à 600 logements, puis finalement de plus de 1000, dans la grande couronne<fnref n="3" />. En 1965, Léon Robert envisage la construction d'unités de 1000 et 2000 logements, formant de « petites villes »<fnref n="4" />, même s'il ne réalise que deux ensembles de ce type. En dehors du groupe Richelieu, peu de coopératives semblent susceptibles de faire de même : si celles qui opèrent en grandes agglomérations se lancent parfois dans le collectif, c'est plutôt sous la forme de petits ensembles. Quelques grandes coopératives du Nord s'engagent quant à elles dans une production massive, mais privilégient les groupements de maisons individuelles et la location-attribution. Léon Robert ne fait en réalité que quelques émules : la coopérative du Loir-et-Cher connaît ainsi une évolution conforme aux préconisations du président de la FNSCHLM, constituant aussi un « pool » de deux sociétés, l'une dédiée à la location-attribution, l'autre à la location-coopérative, qui lancent au tournant des années 1950 de grands programmes en ZUP mêlant ces deux activités<fnref n="5" />. Cet exemple est isolé, et peu d'autres organismes suivent la ligne tracée par la Fédération<fnref n="6" />.

<footnote n="1">¹ *Coopération-habitation*, n°12, septembre 1955.</footnote>

<footnote n="2">² « Terre et Famille » abrite dans l'immeuble dont elle a fait l'acquisition pour installer son siège social deux autres coopératives de la Région parisienne, *Coopération et Famille* et *L'Avenir familial de Seine-et-Oise*. Les trois sociétés forment un véritable *pool*, disposant de personnel commun, gèrent actuellement 2674 logements, en ont 1575 en cours et 4700 en projet. C'est à son siège social que fonctionne le Foyer coopératif et le service de renseignement. » [*Coopération-Habitation*, n°22, octobre 1956].</footnote>

<footnote n="3">³ Construction de 609 logements à Villeneuve-la-Garenne à partir de 1960 [*Coopération-Habitation*, n°56, 1960], de 1061 logements à Aubergenville dans les Yvelines à partir de 1961 [*Coopération-Habitation*, n°64, 1961], de 1164 logements à partir de 1963 à Verneuil-sur-Seine dans les Yvelines [*Coopération-Habitation*, n°87, 1963], et de 595 logements à Villiers-le-Bel [*Coop-Habitat*, n°17, août-septembre 1965].</footnote>

<footnote n="4">⁴ *Coop-Habitat*, n°17, août-septembre 1965 (rappel : le nom de la revue de la FNSCHLM change à partir de 1964, passant de *Coopération-Habitation* à *Coop-Habitat*, avec une nouvelle numérotation).</footnote>

<footnote n="5">⁵ La coopérative du Loir-et-Cher, créée en 1950, construit d'abord sous forme de pavillons groupés. Elle créeune société dédiée à la location-coopérative en 1959, et la ville de Blois lui confie la réalisation de 570 logements dans une ZUP (400 en location-coopérative, 170 en accession). Elle acquiert ensuite un vaste terrain où elle bâtit 500 logements en location-coopérative et 200 en accession [*Coopération Habitation*, n°60, avril-mai 1962].</footnote>

<footnote n="6">⁶ Les notices d'activité contenues dans *Coopération-Habitation* et *Coop-Habitat* de 1954 à 1965 montrent que peu de cas correspondent à ce modèle, et qu'ils atteignent rarement l'étiage de 1000 logements. La coopérative *Le Mont-Blanc* à Annecy lance 400 logements collectifs en 1959 [*Coopération Habitation*, n°44, 1959], *La Propriété Familiale de l'Ile-de-France* un immeuble de 11 étages et 335 logements aux Mureaux à la même date [*Coopération Habitation*, n°47, 1959], et la coopérative de Haute-Garonne réalise une grande tranche dans la</footnote>
Outre l'adhésion personnelle de L. Robert aux vertus de la location-coopérative et des unités résidentielles, ce statut apparaît aussi au début des années 1950 comme un moyen de capter des crédits locatifs au profit des coopératives. Le développement de la formule amène alors la Direction de la Construction à s'y intéresser de plus près : la location-coopérative suscite l'intérêt de l'administration centrale pour son caractère innovant, mais aussi sa méfiance pour sa potentielle insécurité juridique. Lors du débat sur la refonte de la législation HLM de 1954-1955, un nouveau rapport de l'Inspecteur des Finances Xavier Colas des Francs soulève le flou de ce statut, qui n'est régi par aucun texte réglementaire : il préconise que l'administration intervienne soit pour prohiber soit pour réglementer ces initiatives « anarchiques mais non dépourvues d'intérêt »<fnref n="1" />. Cette formule offre selon lui à ceux qui n'ont pas les moyens d'accéder avec les formules classiques la possibilité de se rapprocher du statut de propriétaire. Les « avantages moraux » vantés par Léon Robert séduisent le rapporteur qui postule des effets favorables sur la « mentalité » des locataires, qui tendraient à se comporter « comme des propriétaires » sans en partager « l'individualisme ». Il s'inquiète néanmoins du risque de méprise de locataires croyant devenir propriétaires et souhaite qu'il soit clair que ceux-ci ne pourront jamais se voir attribuer la pleine propriété de leur logement. À cette fin, il préconise aussi la séparation des structures pratiquant la location-attribution et la location-coopérative. La formule est finalement officialisée en 1957², grâce à l'intervention du ministre SFIO Bernard Chochoy, proche de Léon Robert, qui a aussi rédigé en 1950 un rapport pour la Commission de la Reconstruction sur l'Habitat en Scandinavie<fnref n="3" />.

Si le président de la FNSCHLM se félicite de cette « reconnaissance », elle amène toutefois à une série de négociations avec l'administration de la Construction, toujours méfiante vis-à-vis des incertitudes juridiques de la formule, ce qui débouche en 1965 sur un nouveau statut pour la coopération HLM. Or celui-ci révèle les ambiguïtés de la location-coopérative et surtout est l'occasion de voir que les adhérents de la fédération n'approuvent pas tous le virage pris par leur président. D'une part, le nouveau statut de 1965⁴, négocié par Léon Robert avec l'administration centrale, oblige les sociétés à se spécialiser dans l'une ou l'autre activité

<footnote>ZUP du Mirail après avoir construit 1000 logements en location coopérative dans le quartier des Minimes
[Coopération-Habitation, n°77, avril 1962].</footnote>

<footnote n="1">¹ CAC 19771143, art. 16, rapport de Xavier Colas des Francs.</footnote>

<footnote n="2">² Circulaire du 25 septembre 1956 complétée par la circulaire du 12 février 1957.</footnote>

<footnote n="3">³ Ce rapport est mentionné dans (Meister, 1957).</footnote>

<footnote n="4">⁴ Décret du 22 novembre 1965.</footnote>
(location-coopérative ou location-attribution), leur laissant toutefois la possibilité de créer des
unions d'organismes pratiquant des activités différentes : ceci correspond précisément à la
structure du groupe Richelieu et aux vœux de son président <fnref n="1" />, mais provoque le
mécontentement de nombreux autres dirigeants. Ainsi, entre 1963 et 1965, des débats houleux
ont lieu au sein de la Fédération des coopératives désormais réunifiée, mais toujours traversée
de tensions. Certains directeurs ou présidents de sociétés, qui affichent leur préférence pour la
propriété simple et la maison individuelle et sont peu friands de la formule de la location-
coopérative, dénoncent ce nouveau statut « personnellement mis au point par Léon Robert »
et l'ambiguïté de la notion de « propriété collective »<fnref n="2" />. En effet, alors que les circulaires du
MRL précisaient dès 1957 que la location-coopérative ne pouvait être en aucun cas être une
forme déguisée d'accès à la propriété, les défenseurs de la formule, comme le directeur de
*La Maison Familiale de Nantes* Jacques Goducheau ou Léon Robert lui-même, continuent à la
qualifier de « propriété collective » et maintiennent l'ambiguïté sur la frontière entre statut de
coopérateur et de copropriétaire<fnref n="3" />. L'un des adversaires les plus résolus de cette transformation
statutaire est Edmond Dunand : ancien ouvrier, devenu secrétaire général de la fédération
dans les années 1930, il préside la société parisienne *Notre Cottage*<fnref n="4" /> qui développe depuis
l'entre-deux-guerres une activité de construction de pavillons en location-attribution, ainsi
que de petits immeubles en location simple. Il démissionnera du conseil fédéral pour exprimer
son désaccord en 1965 (Attar *et al.*, 1998, p. 50). Cette évolution réglementaire constitue
aussi le point de départ d'une nouvelle désagrégation de la fédération. D'une part, de
nombreuses sociétés, qui jugent leur nouveau statut trop contraignant, se transforment en SA
HLM. D'autre part, la méfiance de l'administration centrale vis-à-vis de cette formule
juridique ressurgit en 1971, lorsque les sociétés de Léon Robert rencontrent des difficultés
financières. Alors que le groupe Richelieu vient de lancer la construction de très grands
immeubles à Paris, un retard d'obtention du préfinancement qu'il a sollicité le place en
difficulté de trésorerie. Le groupe est immédiatement placé sous administration provisoire par
la Direction de la Construction, et Léon Robert doit démissionner de toutes ses fonctions en
raison du scandale suscité. L'administration centrale recommande dès lors la suppression des
formules de « propriété collective » inventées par L. Robert, arguant à nouveau de leur
insécurité juridique : les locataires coopérateurs et les locataires attributaires du groupe

<footnote n="1">¹ CAC 19771143, art. 15. Comité permanent du Conseil supérieur des HLM du 10 décembre 1964.</footnote>

<footnote n="2">² Conseil Fédéral de la FNSCHLM du 19 décembre 1963 [Annuaire de la Coopération HLM 1964].</footnote>

<footnote n="3">³Jacques Goducheau, « La location-coopérative » [*Coopération-habitation*, n°27, avril-mai 1957].</footnote>

<footnote n="4">⁴ Voir notice nécrologique d'Edmond Dunand, *Revue HLM*, n°218, 1980.</footnote>
Richelieu étant détenteurs de parts sociales, ils courent le risque, selon le diagnostic des services juridiques du ministère, de se trouver sollicités pour rembourser les dettes de la coopérative en cas de défaillance. La formule coopérative serait donc, selon l'avis de la Direction de la Construction, inadaptée au développement de sociétés et de programmes de taille aussi importante que ceux que souhaitait créer Léon Robert<fnref n="1" />. L'argument de l'administration centrale est repris au Parlement, où en 1971 les statuts juridiques spécifiques dont Léon Robert était à l'origine sont supprimés et remplacés par des formules qui restreignent les possibilités constructives des coopératives, ce qui donne lieu à une nouvelle vague de transformation de coopératives en SA HLM<fnref n="2" />. Les tentatives d'allier construction de grande ampleur et singularité coopérative sur le modèle de l'habitat coopératif scandinave ont donc, après avoir trouvé des soutiens et rencontré un certain succès au début des années 1960, finalement abouti à l'abandon de l'idée de propriété collective que défendait son président. Le travail de Léon Robert pour accroître le poids de son mouvement et renforcer à la fois sa production et ses singularités, fondé sur une très forte personnalisation de la direction de la fédération et une mise en avant du modèle incarné par le Groupe Richelieu, est rapidement discrédité lorsque ce dernier rencontre des difficultés.

Se réclamer d'une vocation « communautaire » ou poursuivre un idéal de « propriété collective » a donc pu constituer un atout pour les dirigeants du mouvement coopératif dans les années 1950. Ils ont obtenu grâce à ces singularités des statuts sur mesure, qui leur permettaient de bénéficier de crédits auxquels ces organismes n'ont théoriquement pas accès (circulaire de Claudius-Petit sur l'apport-travail en 1949, de Chochoy sur la location-coopérative en 1956), ou une reconnaissance comme expert du logement (Guy Houist). Toutefois, lorsque s'engage le débat sur le statut de la coopération HLM au milieu des années 1960, la revendication de ces singularités semble être devenue un handicap : elles entravent le développement économique de la Fédération française ; elles sont un facteur de désaccord au sein du mouvement coopératif entre tenants de la propriété « communautaire », de la propriété « collective » ou partisans de la propriété « individuelle » ; elles suscitent la méfiance de l'administration centrale. D'autres voies de développement de l'accession HLM se dessinent à cette même période, fondées sur des statuts juridiques moins spécifiques, et dont les artisans

<footnote n="1">¹ Sur ce point, voir les témoignages d'acteurs de l'époque recueillis par la FNSCHLM dans l'ouvrage qu'elle consacre en 1998 à son histoire (Attar *et al.*, 1998).</footnote>

<footnote n="2">² Loi 71-580 du 16 juillet 1971. Nous reviendrons sur les conséquences de ces transformations dans le chapitre 3.</footnote>
se présentent avant tout comme des défenseurs de la maison individuelle face à la montée du
tout-collectif.

3.3 Produire des maisons en série

Les représentants du monde coopératif qui plaident la cause de l'accession HLM déclinent
celle-ci selon des registres variés, parfois opposés. L'évolution des formes concrètes de cette
production montre toutefois qu'aucun des modèles défendus par ces dirigeants fédéraux, ni
les « communautés » de programme de Houist, ni les grands ensembles en « propriété
collective » de Robert, n'ont connu de succès massif. De nouvelles façons de produire des
logements destinés à la petite propriété émergent cependant avec succès dans les années 1960
dans le mouvement HLM : elles s'enracinent d'abord dans le bastion de l'accession HLM
qu'est le Nord la France. En effet, ce n'est pas en Région parisienne, contrairement aux
espoirs de Léon Robert, que se développe ce nouveau modèle productiviste : la part des
HLM-A dans la construction francilienne, déjà faible en 1958 se rétracte encore dans les
années 1960. Dans le monde des coopératives, seul le groupe de Léon Robert a véritablement
recentré son activité sur la construction de logements collectifs en ZUP. Quant aux grandes
sociétés de Crédit Immobilier de la Région parisienne, elles continuent à financer des
pavillons dispersés<fnref n="1" />. À l'inverse, dans le Nord et le Pas-de-Calais, des sociétés aux statuts
divers, coopératives ou Crédits Immobiliers, se transforment alors en véritables
« promoteurs » de la construction « rationalisée » de maisons individuelles. Ces organismes
ne revendiquent ni singularité juridique ni projet communautaire, mais se font surtout les
défenseurs de la préférence des Français pour la maison individuelle et se prévalent d'un
savoir-faire particulier pour construire ce type de logement à bas prix. Leur activité tient
d'abord à une forte densité de sociétés HLM dédiées à l'accession dans le département du
Nord, aussi bien des coopératives (15 actives<fnref n="2" />) que des Crédits Immobiliers (8 en activité), en
particulier les deux organismes les plus importants de France, le CI de Lille et La Maison
Familiale de Cambrai. Ceux-ci étendent progressivement leurs activités dans le Pas-de-
Calais, voire dans la Picardie (Oise et Aisne), départements dans lesquels certaines de ces
sociétés obtiennent une extension de leurs compétences juridiques. L'accession HLM
représente ainsi dans le Nord de la France plus de 15% de la construction totale. Cette

<footnote n="1">¹ *Bulletin statistique de la Construction*, supplément annuel 1970.</footnote>

<footnote n="2">² Base de données des coopératives HLM en 1964, réalisée à partir de l'annuaire 1964 de la Coopération HLM.</footnote>
proportion est même sous-évaluée car les coopératives et les CI du Nord et du Pas-de-Calais
commencent dans les années 1960 à utiliser massivement des prêts du Crédit Foncier pour
accroître leur activité, ce qui fait passer leur activité à plus de 20% de la production totale
dans ces départements, et à 30 voire 40% de la construction de maisons individuelles. Nous
allons ici nous centrer sur l'activité des dirigeants des deux plus grosses sociétés concernées,
le CI de Lille et La Maison Familiale de Cambrai, et sur leur manière de promouvoir ce
modèle au sein de leurs fédérations respectives. À la fin des années 1960, ce type d'activité
eveille d'ailleurs l'intérêt de l'administration centrale de la Construction.

Transformer les Crédits Immobiliers en véritables promoteurs

Le Crédit Immobilier de Lille développe en effet précocement une large activité de
promoteur : entre 1957 et 1959, la moitié des prêts qu'il accorde sont déjà destinés à des
groupes de maisons individuelles (Dupont, 1994, p. 45). Dès 1953, son président Jean Menet
a cherché à obtenir une modification des statuts des CI pour pouvoir acheter des terrains, les
lotir, et y construire des maisons, sans toutefois obtenir satisfaction<fnref n="1" />. À défaut, le CI de Lille a
mis en place des montages juridiques *ah hoc* pour contourner les contraintes réglementaires
auquel il est soumis. Il réactive ainsi une coopérative endormie, *La Maison des Travailleurs*,
qui réalise des lotissements pour les emprunteurs du CI, puis se rapproche d'une société
anonyme HLM, *La Société lilloise des cités-jardins*, qui achète et lotit pour son compte des
terrains puis y construit des ensembles de maisons groupées. Dans les deux cas, ce sont les
services du CI qui prennent en réalité en charge les opérations administratives et techniques,
la coopérative et la SA servant en quelque sorte de prête-nom. Il noue de plus des alliances
avec des communes qui le mandatent pour réaliser, pour le compte de sociétés civiles
immobilières municipales, des groupes de maisons.

Durant toutes les années 1950, Jean Menet, en tant que président de l'Union des Crédits Immobiliers, réitère régulièrement ses demandes de modifications réglementaires auprès des pouvoirs publics. Au congrès HLM de 1954, il manifeste son souhait que les CI ne se confinent pas à un rôle de financeurs de constructions individuelles isolées, et tente d'obtenir des extensions de compétences lors de la commission refonte de 1955, mais fait alors face au refus de l'administration centrale. À l'Assemblée générale des CI de 1958, cette question

<footnote n="1">¹ *Revue mensuelle HLM*, n° 27, septembre-octobre 1953.</footnote>
devient le thème central des débats. Même si l'Union reconnaît que « la construction du pavillon individuel reste encore le domaine essentiel d'action des CI », Jean Menet insiste sur la nécessité de « rationaliser » la construction individuelle. Le rapport moral de l'Union souligne les injonctions contradictoires auxquelles sont soumis les CI : leurs opérations « classiques » en maisons dispersées sont de plus en plus difficiles à mener dans les grands centres urbains, où « le constructeur sent de plus en plus la nécessité de s'intégrer à des opérations d'ensemble, à la fois en raison des difficultés rencontrées pour l'obtention des terrains nécessaires, et pour bénéficier des plans techniques et de prix de revient plus étudiés et plus économiques »<fnref n="1" />. L'UCI constate par ailleurs qu'une minorité croissante de ses réalisations, qu'elle évalue entre un quart et un tiers des opérations d'accession, s'intègrent désormais dans des programmes groupés plus ou moins importants, reprenant la « tradition des cités-jardins ». Évoquant les critiques des urbanistes contre « l'aspect chaotique » des banlieues pavillonnaires imputé aux pavillons Loucheur, dont les CI ont été les principaux financeurs, le rapport souligne que l'État ne leur donne pas des coudées franches pour éviter la répétition de telles erreurs : « si l'on veut que ces erreurs ne se reproduisent pas, on doit admettre que les CI aient leur place dans l'élaboration et la réalisation des programmes d'urbanisme ». Le rapport se conclut par la demande de reconnaissance du rôle de maître d'ouvrage des CI pour la construction de programmes horizontaux ou verticaux, suggérant aussi l'établissement de groupements communs entre CI et SA pour réaliser de telles opérations. Ces demandes, longuement discutées au Conseil Supérieur des HLM en 1958 et 1959, aboutissent finalement à un accord sur une formule : les CI pourront opérer à travers des sociétés civiles immobilières constituées sous leur égide, qui auront recours à une SA d'HLM pour construire le groupement d'habitations. Il s'agit là d'une reprise des formules expérimentées quelques années plus tôt par le CI de Lille<fnref n="2" />.

L'aboutissement des efforts de l'UCI ne déclenche toutefois pas une transformation immédiate des modes d'intervention de ses adhérents, peu enclins à se saisir de ces évolutions réglementaires. L'insistance de l'Union pour les obtenir découle principalement de la stratégie de son président. Jean Menet, à l'AG du 23 mars 1960, développe ainsi devant ses adhérents la nécessité impérieuse d'adaptation des CI à des « méthodes » plus « rationnelles » :

> « Alors que les principes mêmes d'urbanisme et de construction évoluaient, alors que nous-même nous montrions favorables à une telle évolution pour une implantation

<footnote n="1">¹ Revue mensuelle HLM, n°65, janvier 1958.</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19771143, art. 1. 36ème séance du Comité Permanent du Conseil Supérieur HLM du 13 mars 1959.</footnote>
ordonnée des immeubles et leur édification selon des méthodes rationnelles, les moyens permis à nos Sociétés demeuraient à leur corps défendant ce qu’ils étaient depuis l’origine de l’Institution. Ainsi, nos sociétés se voyaient-elles taxées d’organismes surannés et reléguables malgré notre désir le plus vif de les adapter aux données actuelles<fnref n="1" /> ».

Une fois ces modifications réglementaires obtenues, l'UCI, appuyée par l'Union HLM, en fait la pédagogie auprès de ses adhérents. Une réunion d'étude des directeurs qui accompagne l'Assemblée générale de 1960 est l'occasion d'un exposé à vocation pédagogique sur la procédure, relativement complexe, de création de sociétés civiles immobilières, qui présente les différentes phases de l'opération. Les débats qui suivent révèlent que « cette procédure nouvelle n'est pas sans surprendre quelques dirigeants de CI habitués depuis de nombreuses années aux prêts personnels et individuels ». Deux ans après cette évolution réglementaire, le secrétaire général de l'Union Maurice Langlet constate avec regret la « lente mise en application » des nouvelles possibilités des CI, qu'il interprète comme un « signe de prudence » des organismes.

> « Si cette prudence est louable, d'autant que la Fédération l'a pour sa part conseillée, une trop longue expectative risque aussi de priver les Sociétés de Crédit Immobilier de moyens nouveaux et de réduire malencontreusement leurs activités. Sans se lancer dans de trop vastes projets, on ne saurait hésiter à entreprendre au début de petits programmes, faciles à mettre en œuvre, et qui permettraient une utile confrontation des données de base avec les réalités de l'exécution<fnref n="2" /> ».

Il reconnaît à demi-mot l'inadaptation de la plupart des CI à cette formule, qui nécessite de faire alliance avec une SA, de disposer d'un personnel technique et administratif spécialisé, et suppose que la clientèle de ces sociétés soit demandeuse de programmes groupés, ce qui n'est pas forcément le cas pour les organismes à vocation rurale. Ainsi, Langlet concède que certains CI « ne peuvent s'engager dans des formules évolutives qui ne sont pas à la mesure de leur propre possibilité d'action ou des données régionales », et que cette formule ne s'adresse qu'à « un nombre réduit de sociétés de CI, précisément celles qui sont en face du plus grand nombre de besoins ». Tout en affirmant qu'il n'y a « pas d'opposition entre les sociétés de Crédit Immobilier », il appelle de ses vœux le développement de cette formule par le plus grands organismes pour permettre à l'UCI de sortir de sa léthargie : « le CI ne sera pas alors une institution d'appoint à faibles moyens, mais une véritable organisation sociale sous contrôle public pour le développement de l'accession à la propriété ».

<footnote n="1">¹ Revue mensuelle HLM, n°87, février 1960.</footnote>

<footnote n="2">² Assemblée générale de l'Union HLM du 8 mars 1962 [Revue Mensuelle HLM, 1962].</footnote>
Il est intéressant d'observer quels organismes se lancent dans ces programmes entre 1960 et 1965. Les demandes de création de SA d'HLM par des sociétés de Crédit Immobilier en sont un indice. C'est d'abord dans les « bastions » de l'accession HLM qu'elles ont lieu, surtout dans le quart Nord-Ouest de la France : outre ceux du Nord-Pas-de-Calais, les CI de Nantes, Saint-Nazaire, du Finistère ou des Deux-Sèvres créent des SA ou des sociétés sous égide avec l'appui de structures du 1% patronal, de Chambres de commerce, d'employeurs ou de mutuelles. On observe aussi la transformation des activités de quelques CI implantés dans les départements ruraux du Sud de la France, comme celui de l'Aveyron, mais ce cas est plus rare. Le bilan chiffré de ces transformations, par un groupe de travail consacré à la « productivité »<fnref n="1" /> que constitue l'UCI en 1969, souligne que le mouvement de transformation des activités s'est engagé lentement : fin 1966, seuls 37 d'entre eux réalisent des opérations groupées, pour un total de 4278 logements réalisés, en général sous la forme de groupes de maisons.

## Rationaliser la maison individuelle : une alternative aux grands ensembles ?

Ce sont les réalisations novatrices d'un autre dirigeant de société HLM, là aussi pour « rationaliser » la construction de maisons individuelles, qui vont toutefois susciter le plus d'attention de la part des pouvoirs publics à la fin des années 1960. Produire des maisons standardisées dans de grands ensembles horizontaux est en effet le cheval de bataille de Robert Leroy, directeur de la coopérative *La Maison Familiale de Cambrai*, une société créée par un organisme collecteur du 1% patronal, qui connaît un développement particulièrement rapide dès le début des années 1950. Au sein du mouvement coopératif, il est le défenseur le plus visible de la construction de maisons individuelles groupées, mobilisant des arguments à la fois techniques – la nécessité de standardiser la production – et moraux – l'habitat groupé permet d'encadrer les modes de vie et l'usage que les accédants font de leur logement. Cette position, bien que concurrente à celle de Léon Robert, reçoit de nombreux échos dans les publications de la FNSCHLM et est relayé par des actions fédérales en faveur de la maison individuelle standardisée, du moins dans la période 1954-1958. Robert Leroy, qui fait partie des instances nationales de la Fédération des coopératives durant toutes les années 1950 et 1960, incarne ainsi un modèle différent de celui prôné par Léon Robert, mais partage avec lui

<footnote n="1">¹ *Revue mensuelle HLM* n°181, février 1969.</footnote>
l'obsession de l'accroissement de la productivité de la construction et de l'essor de l'activité coopérative.

La Maison Familiale a été créée en 1949 par le CIL de Cambrai, l'un des premiers collecteurs de fonds patronaux destinés au logement, fondé avant l'instauration officielle du 1% logement en 1953 (Frouard, 2008b). C'est Michel Crépin, qui est comme Jean Menet un industriel de la minoterie, et cumule de nombreuses fonctions dirigeantes dans les organisations patronales et paritaires du Nord, qui obtient la création de cette coopérative HLM, pour servir d'outil constructif au CIL de Cambrai. Il prend la présidence de cet organisme dédié dès l'origine exclusivement à l'accession à la propriété<fnref n="1" />. Le démarrage est rapide : entre 1949 et 1955, 2000 logements sont construits, ce qui constitue une exception à l'échelle nationale<fnref n="2" />. Robert Leroy, auparavant secrétaire général du Groupement Patronal de Cambrai, est recruté pour diriger La Maison Familiale en 1949, alors qu'il n'a que 26 ans. Il obtient rapidement des fonctions d'importance à la FNSCHLM, que La Maison Familiale a rejoint en 1951 et à laquelle elle reste fidèle lors de la scission de 1953³ : secrétaire général adjoint de la fédération et président de l'Union Régionale des coopératives du Nord dès 1954⁴, il rejoint Léon Robert dans sa vision productiviste, mais en propose une version très différente. Ne s'intéressant pas à la recherche d'une spécificité coopérative ni à l'idée d'une propriété collective, il se place d'abord sur le terrain de l'abaissement de coûts de production, de la défense de la propriété individuelle, et de la moralisation des classes populaires.

Comme Léon Robert, R. Leroy se sert de la FNSCHLM comme d'une tribune jusqu'à sa démission des instances fédérales en 1969, publiant en nom propre de nombreux articles et rapports sur la politique de la maison individuelle et l'action des coopératives HLM. À une époque où le redémarrage de l'activité coopérative est laborieux, cette réussite précoce permet à Leroy d'opérer une rapide ascension dans les structures fédérales. À l'occasion des journées d'études de la FNSCHLM de décembre 1954 au Musée Social, il est invité à présenter

<footnote n="1">¹ Notice biographique de Michel Crépin à l'occasion de sa nomination comme Chevalier de la Légion d'Honneur [Coopération-Habitation n°17, février-mars 1956].</footnote>

<footnote n="2">² Inauguration de la 2000ème habitation de la Maison Familiale de Cambrai [Coopération-Habitation, n°13-14, octobre-novembre 1955].</footnote>

<footnote n="3">³ Sur la trajectoire professionnelle de Robert Leroy, voir « La saga de la Maison Familiale », histoire de l'entreprise réalisée par l'association des Anciens Salariés et Actionnaires du Groupe Maison Familiale à partir d'entretiens avec des anciens salariés et des archives internes de l'entreprise en 2005 [Document communiqué par un ancien salarié de la société].</footnote>

<footnote n="4">⁴ Compte-rendu de l'Assemblée générale 1954 de la FNSCHLM [Coopération-Habitation, n°1, juillet 1954].</footnote>
l'activité de sa société devant de nombreux dirigeants de coopératives venus suivre cette journée de formation<fnref n="1" />. Il y expose la réussite de *La Maison Familiale*, passée d'une production de 150 logements par an entre 1949 et 1952 à 1200 logements lancés en 1953. La société fait massivement appel aux prêts Logécos pour pallier le manque de crédits HLM, s'appuie sur le soutien de plusieurs collectivités locales du Nord et du Pas-de-Calais et surtout sur les financements du 1% patronal que lui offrent son lien avec le CIL. Il produit uniquement des maisons réalisées sous forme de groupes. La réussite de la société est attribuée par Robert Leroy à l'organisation rationnelle du processus de production par son organisme, qui lui permet d'utiliser rapidement les crédits qui lui sont accordés. R. Leroy comme M. Crépin préconisent l'accroissement de la taille des coopératives, indispensable à l'usage de procédés standardisés : les plans-types sont produits par le bureau d'étude de *La Maison Familiale*, sont tous dessinés par un seul et même architecte, et sont utilisés de façon répétitive, afin de réduire les coûts de maîtrise d'œuvre<fnref n="2" />. Quelques modèles conçus en 1954 selon les normes Logécos servent ainsi à la quasi totalité des constructions jusqu'à la fin des années 1950³. Ces plans-types reposent sur des procédés de préfabrication et l'utilisation de matériaux économiques<fnref n="4" />, et leur usage à grande échelle est rendu possible par la progressive extension territoriale de la société, qui, du petit arrondissement du Cambrésis, s'étend progressivement aux arrondissements limitrophes du Nord et aux départements du Pas-de-Calais, de l'Aisne, et de la Somme. Cette situation est rare à une période où la plupart des coopératives et CI, sauf en région parisienne, se cantonnent au secteur d'activité limité qui leur est imposé par la réglementation. Outre ces considérations en matière de productivité, les dirigeants de *La Maison Familiale de Cambrai* voient un autre avantage à la production de maisons groupées plutôt que dispersées : elles permettent à la société d'encadrer l'usage que font les habitants de leur logement. « Lorsqu'il s'agit de pavillons isolés, le locataire attributaire fait pratiquement ce qu'il lui plaît, alors que englobé dans un lotissement, il doit se plier aux règles édictées dans l'intérêt de tous [...] chaque annexe à construire par l'intéressé,

<footnote n="1">¹ *Coopération-Habitation* n°5, décembre 1954.</footnote>

<footnote n="2">² « Certains ont parfois estimé que le développement par trop important des Sociétés Coopératives était dangereux et non souhaitable parce qu'entraînant un relâchement du principe même de la coopération. Nous estimons quant à nous que seule l'extension de notre société et la construction de quelques milliers de logements, se continuant suivant une certaine cadence dans les années à venir, ont permis l'organisation matérielle dont nous allons donner les détails ci-après au plus grand profit des Coopérateurs sur le plan technique et financier » [Présentation par Robert Leroy de la *Maison Familiale de Cambrai, Coopération-Habitation*, n°5, décembre 1954].</footnote>

<footnote n="3">³ *Coopération-Habitation* n°36, mars 1958.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Procédés présentés par Michel Crépin lors de l'inauguration du 2000ème logement de la *Maison Familiale* en présence du ministère de la Reconstruction et du Logement Roger Duchet [*Coopération-Habitation*, n°13-14 octobre-novembre 1955].</footnote>
les clôtures de jardin, etc., nécessitent une autorisation de la Société. Cette règle absolument nécessaire pour que les lotissements ne se transforment en bidonvilles est relativement rigide ». Cette formule se révèle efficace : en 1965, *La Maison Familiale de Cambrai* produit 1000 maisons par an, ce qui la place en tête de l'ensemble des coopératives HLM, et seul le groupe Richelieu peut rivaliser avec elle.

*La Maison Familiale* reçoit d'abord le soutien de la FNSCHLM, avant que le modèle que défend le président Léon Robert ne diverge de plus en plus clairement de celui prôné par Robert Leroy. Dans la première moitié des années 1950, la fédération et son président L. Robert n'ont pas encore pris le parti de défendre prioritairement l'intervention dans les grands ensembles collectifs : vers 1955, la construction de groupes de maisons selon des procédés standardisés éveille encore l'intérêt de Léon Robert, qui consacre à ce thème l'éditorial du n°2 de *Coopération-habitation*, et annonce le lancement d'une opération visant à mettre au point des logements-types à bas prix appelés des « Maisons Coops ». Les journées d'étude de la FNSCHLM de 1954, durant lesquelles Robert Leroy vante les succès de *La Maison Familiale*, sont l'occasion d'annoncer le lancement d'un « concours » de la « Maison Coop ». Regrettant le coût élevé des pavillons édifiés sur des parcelles isolées ou dans des groupes de faible taille, le président de la FNSCHLM reprend l'argumentation de Leroy et en attribue la responsabilité à la multiplication des types de maisons auxquels chaque architecte apporterait son « style », chaque entrepreneur sa « technique » et chaque coopérateur sa « note personnelle » : cette variété est jugée coûteuse, et créatrice de mauvaises surprises lorsque les modèles ne sont pas suffisamment éprouvés. Léon Robert préconise à l'inverse « l'industrialisation » de la construction des pavillons, même si ce qu'il vise est moins la construction industrielle d'éléments préfabriqués que la standardisation des modèles. Ce concours, organisé conjointement avec le MRL qui en approuve les résultats<fnref n="1" /> est d'abord lancé en Région parisienne : des équipes d'architectes et entrepreneurs conçoivent des modèles dont les prix sont inférieurs aux plafonds des prêts HLM accession, afin de réduire l'apport que doivent verser les accédants<fnref n="2" />. L'opération est médiatisée : *France-Soir* en assure la couverture lorsque sont construits en 61 jours 8 pavillons destinés à « des familles mal-logées de Seine-et-Oise »<fnref n="3" />. La mise en œuvre effective des Maisons Coop en Région

<footnote n="1">¹ Au cours de l'Assemblée générale de la FNSCHLM, le représentant du MRL évoque le concours de la Maison Coop et les « intéressants résultats obtenus » [*Coopération-Habitation*, n°16, janvier 1956].</footnote>

<footnote n="2">² *Coopération-Habitation*, n°10, mai 1955.</footnote>

<footnote n="3">³ L'inauguration des premiers pavillons Maison Coop est organisée sous le patronage de la FNSCHLM et de *France-Soir* [*Coopération-Habitation* n° 19, mai 1956].</footnote>
parisienne est portée par la société *Notre Cottage* d'Edmond Dunand, secrétaire général de la fédération depuis les années 1930, fervent défenseur d'un modèle de la petite propriété individuelle dans la tradition du pavillon Loucheur, et qui est durant les années 1950 et 1960 un allié de Robert Leroy au sein de la fédération. Le président Robert expérimente même avec sa société *Coopération et Famille* la construction de pavillons standardisés en 1957-1958 en utilisant le procédé des Maisons Phénix dans des ensembles pavillonnaires à Drancy et Ballancourt<fnref n="1" />.

À partir de 1958 et du lancement des ZUP, la promotion de la maison en série est cependant clairement abandonnée par la direction de la FNSCHLM, au profit du modèle de « l'unité coopérative » en grand ensemble, et les interventions de la fédération pour encourager la construction d'ensembles de pavillons répétitifs cessent. Il semble toutefois que les dirigeants de *La Maison Familiale* puissent se passer du soutien de Léon Robert pour obtenir des conditions privilégiées de la part de l'administration centrale. A partir de la fin des années 1950, ils demandent et obtiennent du Conseil supérieur des HLM l'extension progressive de leur compétence géographique, ce qui permet à cette société d'opérer à la fois dans le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme et l'Aisne : cela lui donne une extension géographique alors rare dans le mouvement HLM en dehors de la Région parisienne. En outre, le modèle qu'elle défend fait l'objet d'un intérêt renouvelé de la part des pouvoirs publics à partir de 1965-1966. *La Maison Familiale* joue en effet un rôle de précurseur de la politique de la « maison individuelle groupée » qui est en train de prendre forme du côté de l'administration de la Construction : en 1965, son président inaugure le lotissement « Martin-Martine » à Cambrai, ensemble de 1000 maisons à proximité duquel est bâti le nouveau siège de la coopérative. Sa construction repose sur une préfabrication encore plus poussée que précédemment, avec le panneau pré-maçonné Camus utilisé jusque-là uniquement en collectif<fnref n="2" />. Le discours du président de la société Michel Crépin au cours de cette inauguration est l'occasion de mettre en avant « le soin jaloux avec lequel chacun [des] attributaires soigne sa maison, l'entretien à la perfection et la fleurit<fnref n="3" /> ». Cette expérience a lieu dans un contexte où le ministère de la Construction montre un intérêt renouvelé pour la production « rationalisée » de maisons individuelles. Le ministre de la Construction Jacques Maziol, venu inaugurer Martin-Martine à Cambrai, annonce dans la foulée le lancement de Villagexo, un concours de maisons

<footnote n="1">¹ « Oscar de la productivité et maisons individuelles », *Coopération-Habitation*, n°37, décembre 1958.</footnote>

<footnote n="2">² « Inauguration du lotissement Martin-Martine », *Coop-Habitat*, n°19, novembre 1965.</footnote>

<footnote n="3">³ *Coop-habitat* n°19, novembre 1965.</footnote>
individuelles fondé sur des techniques nouvelles d'industrialisation de la construction, qu'il veut « spectaculaire »<fnref n="1" />, et montre son intérêt pour les réalisations de *La Maison Familiale*.

<figure><img src="image_21.png" /><figcaption>Figure 2-5. Maisons jumelées du groupe Martin-Martine à Cambrai</figcaption></figure>

Source : photo Hélène Steinmetz (juillet 2009)

Ainsi, lorsqu'à partir de la fin des années 1960, le ministère de l'Équipement lance une nouvelle politique de la « maison individuelle groupée » pour « rationaliser » la construction individuelle, Robert Leroy va constituer un relai de choix pour l'administration centrale. Il va pouvoir diffuser le modèle qu'il défend beaucoup plus largement, tout obtenant pour sa société un très fort soutien des pouvoirs publics, qui va lui permettre de transformer la coopérative *Maison Familiale de Cambrai* en un des groupes HLM les plus puissant des années 1970. Les formes de construction prônées par les dirigeants de *La Maison Familiale* comment en outre à se diffuser auprès d'autres coopératives ou CI du Nord-Pas-de-Calais : les débats du Conseil Supérieur HLM révèlent que d'autres organismes y demandent des extensions de compétences géographiques<fnref n="2" />. Les procédés constructifs utilisés par *La Maison*

<footnote n="1">¹ Discours de Jacques Maziol à l'Assemblée nationale [reproduit dans *Coop-Habitat* n°19, novembre 1965].</footnote>

<footnote n="2">² La SCI du Douai demande une extension de compétence au-delà de l'arrondissement de Douai à la fois dans des cantons du Nord et du Pas-de-Calais en 1958 [CAC 19771143, art. 14, Comité Permanent du Conseil Supérieur HLM du 29 août 1958]. La coopérative « Le Travail en Commun » d'Aulnoy fait une demande similaire en 1962 [CAC 19771143, art. 15, Comité Permanent du 12 janvier 1962], la coopérative la Famille Fourmisienne dans le Nord demande en 1963 à pouvoir réaliser des programmes dans l'Aisne (CAC 19771143, art. 15, Comité Permanent du 15 mars 1963].</footnote>
*Familiale*, notamment le procédé Camus, sont repris par d'autres sociétés HLM du Nord pour construire des maison individuelles. Son influence locale donc est sensible dès les années 1960, même si le modèle du « grand ensemble horizontal » ne se diffuse massivement dans le mouvement HLM qu'avec le concours Chalandon lancé par le ministère de l'Équipement en 1969, comme nous le verrons dans le chapitre 3.

Conclusion

Même s’il s’agit d’une cause en déclin, on repère donc de multiples manières de promouvoir la petite propriété d’occupation dans le mouvement HLM dans les années 1950 et 1960. Ce chapitre visait à montrer qu’au-delà de la diffusion de la construction locative de grands ensembles à partir du milieu des années 1950, le monde du logement social reste animé de très fortes différenciations internes. Nous avons vu d’une part que les injonctions étatiques pèsent lourd dans sa réorientation vers la construction locative qui se joue dans les années 1950. Même si de nombreux dirigeants du mouvement sont alors porteurs d’une conception large du rôle des organismes HLM, la spécialisation s’impose dans un contexte où ils sont mis en concurrence par l’État avec de nouveaux acteurs parapublics de la construction, et où l’aide à l’accession à la propriété passe de plus en plus par un soutien à la construction privée. Nous avons aussi observé que le clivage entre le secteur locatif, et en particulier les offices qui se convertissent à la construction collective standardisée, et les organismes dédiés à l’accession s’accroissent, ces derniers conservant une spécialisation dans l’habitat individuel et un fort ancrage rural durant toute cette période. Enfin, nous avons mis en évidence que les modes de défense de cette activité minoritaire sont pluriels, et que l’on ne peut considérer les promoteurs de la petite propriété HLM comme un groupe uni derrière une cause commune. Qu’il s’agisse des dirigeants issus de l’action sociale catholique pour lesquels l’essentiel est la promotion de modes de vie « communautaires » et la préservation du « lien social », de ceux qui promeuvent à l’instar de Léon Robert des formes de propriété « collective » s’inspirant d’un modèle de socialisme coopératif ou mutualiste, tout en cherchant à répondre aux injonctions productivistes de l’État, ou de ceux, issus du mouvement patronal, qui s’intéressent à la moralisation des classes populaires en rendant accessible au plus grand nombre la maison individuelle « rationalisée », ce sont ainsi au moins trois conceptions
différentes des vertus de la propriété d'occupation que l'on repère dans le mouvement HLM
au cours de ces deux décennies.
<figure><img src="image_22.png" /></figure>
Chapitre 3. Les HLM et la politique de la maison individuelle groupée (1969-1977)

Dans ce troisième chapitre, nous changeons à la fois de période historique et de focale. Nous avons jusqu'à présent mis l'accent sur la diversité des élites politiques et économiques qui, au sein du mouvement HLM, endossent le rôle de défenseurs de la propriété populaire, au moment où la spécialisation locative de cette institution s'accentue. L'action publique en matière de logement a alors été traitée comme un élément de contexte, qui fait des partisans et spécialistes de la petite propriété, dans les années 1950 et 1960, une force minoritaire dans le mouvement HLM. En évoquant les années 1970, nous allons prêter une attention plus soutenue à la manière dont l'État encadre ou cherche à encadrer les transformations du marché de l'accession populaire, et tout particulièrement celui de la maison individuelle. Ces transformations de l'action publique contribuent en effet à modifier la place qu'occupent les promoteurs HLM dans le champ économique de production de l'habitat individuel populaire.

Ce n'est alors pas seulement la diversité interne au mouvement HLM qui explique les formes qu'y prend l'accession à la petite propriété. Les organismes sociaux se voient en effet assigner par leur tutelle ministérielle le rôle de relais d'une nouvelle politique, celle de la « maison individuelle groupée », mise en place par le ministère de l'Équipement au tournant des années 1970. Cette décennie est souvent caractérisée par une succession de « tournants » dans les politiques du logement : changement radical du point de vue des formes urbaines, avec l'abandon de la construction des grands ensembles en 1973 suite à la circulaire Guichard (Dufaux et Fourcaut, 2004); poids croissant de la maison individuelle qui dépasse dans la construction neuve le logement collectif après 1975 (Audirac, 1977) ; tournant en matière de financement public avec le basculement d'une partie de l'aide à la pierre vers l'aide à la personne en 1977 (Bourdieu et Christin, 1990 ; Zittoun, 2001). Dans le domaine des politiques urbaines, c'est aussi le moment où la planification urbaine centralisée jette ses derniers feux avec la fin de la réalisation des villes nouvelles (Coing et Topalov, 1995). Cela nous amènera à traiter de manière approfondie d'un épisode considéré comme l'un des
symboles de ce tournant des politiques étatiques du logement : le Concours International de la Maison Individuelle, lancé en 1969 par le ministère de l'Équipement pour susciter la construction de vastes ensembles de maisons individuelles, construites en série et à bas prix (Jaillet, 1982 ; Bourdieu, 2000). Les plus de 60 000 pavillons destinés à l'accession qui en ont résulté, très majoritairement construits par des promoteurs HLM, ont reçu *a posteriori* le surnom de « chalandonnettes ». Ce sobriquet est dérivé du patronyme d'Albin Chalandon, ministre de l'Équipement lors du lancement du concours. Cet objet permet de saisir plus largement la genèse, les conséquences, et la remise en cause d'une politique centralisée, celle de la « maison individuelle groupée », selon le terme utilisé par l'administration centrale pour la désigner.

Ce sont deux questions liées que nous examinons. Tout d'abord, pourquoi et comment l'administration centrale du ministère de l'Équipement contribue-t-elle durant cette période à faire émerger cette forme de propriété populaire ? Cette interrogation nous amène à renouer avec notre réflexion sur la manière dont des élites sociales produisent des modèles normatifs et des représentations légitimes en matière d'habitat et de propriété populaire. Nous nous inscrivons donc dans la continuité des travaux de sociologie ou d'histoire urbaine qui ont observé comment s'inventent la forme du quartier périphérique réalisé en bloc (Magri et Topalov, 1995 ; Magri, 1998) ou comment émerge le modèle du grand ensemble (Fourcaut, 2004, 2006 ; Landauer, 2010), en cherchant à mettre en lien les normes produites et ceux qui les produisent. Une seconde dimension de notre réflexion porte sur les effets de l'action publique sur le champ économique de production du logement populaire, et notamment sur les conséquences de l'intervention étatique sur le marché de la maison individuelle bas de gamme. Les travaux qui adoptent cette perspective ont principalement pris pour objet l'émergence des constructeurs privés de « maisons sur catalogue » s'adressant à une clientèle modeste à partir des années 1970 : repérée par Marie-Christine Jaillet (Jaillet, 1982) ou par Christian Topalov (Topalov, 1987), cette transformation du marché de la propriété populaire a été étudiée de manière systématique dans la recherche sur l'économie de la maison individuelle menée sous la direction de Pierre Bourdieu (Bourdieu et Christin, 1990 ; Bourdieu, 1990a, 2000). Celui-ci montre alors comment la construction de ce marché passe par une intervention à distance de l'État, notamment par la réorientation des aides publiques au logement après la réforme de 1977. *A contrario*, la politique de la « maison individuelle groupée » des années 1970 passe par un encadrement très direct par l'administration centrale
des caractéristiques de l'offre de logement qu'elle entend susciter, et par une sélection par les pouvoirs publics des opérateurs qui vont la mettre en œuvre. Elle s'appuie alors de manière privilégiée sur des promoteurs HLM, même s'il ne s'agit pas là des intentions affichées par le ministre Albin Chalandon lors du lancement du concours. Cet objet nous permet ainsi de prolonger notre réflexion sur la place de l'accession à la propriété dans le mouvement HLM. Il nous permet de réfléchir à la manière dont une inflexion de l'action publique modifie les contraintes structurales qui pèsent sur le secteur HLM, contribue à l'essor de certains organismes sous des formes nouvelles, mais aussi à la stagnation de l'activité de ceux qui ne sont pas à même de se saisir des possibilités offertes par cette nouvelle politique.

Nous reviendrons en premier lieu sur la manière dont émerge à la fin des années 1960, au sein de la haute administration, l'idée qu'il faut « rationaliser » à la fois l'économie et l'urbanisme de la maison individuelle. Cette idée n'est pas totalement nouvelle : les directions centrales des ministères successifs en charge de la construction et de l'urbanisme ambitionnent depuis les années 1950 d'encadrer l'essor de l'habitat pavillonnaire (Fourcaut, 2004 ; Pouvreau, 2010). Elle prend toutefois une forme inédite lorsqu'au sein du ministère de l'Équipement, créé en 1966, on cherche conjointement à standardiser la construction de maisons et à faire émerger une forme urbaine « rationnelle » pour l'habitat individuel. Au moment du concours Chalandon lui-même, s'impose ainsi avec la force de l'évidence l'idée que c'est la forme du « nouveau village » ou de la « maison individuelle groupée » qui doit être privilégiée pour l'accession populaire. Nous chercherons dans un second temps à comprendre pourquoi ce sont principalement des promoteurs HLM qui sont les lauréats de cette opération. Ce concours présenté initialement comme un moyen de faire émerger un secteur privé de builders de maisons individuelles a en réalité pour effet principal de réorienter le secteur HLM vers l'accession, activité qui y connaît une hausse très sensible entre 1969 et 1977. Nous examinerons aussi les effets de ces évolutions sur le mouvement HLM en tant que secteur économique, en nous intéressant notamment à l'émergence de nouveaux groupes à vocation « généraliste », mais aussi de spécialistes de la maison à bas prix, qui prennent le pas à la fois sur les offices, principaux porteurs de la construction locative dans les décennies précédentes, et sur les spécialistes historiques de l'accession. Nous nous intéresserons dans un troisième temps au contexte dans lequel les réalisations du concours, désignées de manière péjorative comme des « chalandonnettes », font l'objet d'une critique de plus en plus explicite au sein de l'administration de l'Équipement. De nouveaux rapports de force se dessinent alors
dans le champ administratif, à l'heure de la préparation de la réforme de l'aide au logement de
1977. Ceux-ci contribuent à ce que l'intervention étatique centralisée dans le secteur de la
construction, sur laquelle reposait cette politique de la maison individuelle groupée, perde de
son crédit.

Encadré 3-1. La « politique de la maison individuelle groupée » dans les archives du ministère de l'Équipement

Pour traiter de ces questions, nous nous appuyons principalement sur le dépouillement des archives du ministère de l'Équipement portant sur la politique de la maison individuelle groupée, en particulier celles du concours Chalandon, qui nous renseignent à la fois sur sa genèse et sur le rôle qu'y jouent les maîtres d'ouvrages HLM. Nous les complèterons par des sources tirées des publications du mouvement HLM et de l'annuaire de l'Union, qui nous a permis d'objectiver les transformations des structures économiques des HLM durant les années 1970.

L'exploration des archives du ministère permet de saisir l'implication croissante de ses services
dans la production d'ensembles de maisons groupées à partir de la fin des années 1960.
L'exploitation de ces sources est centrée sur les archives du Concours International de la Maison
Individuelle. Elles rassemblent un vaste ensemble de versements provenant de plusieurs services
producteurs : cabinet du ministre [CAC 19770813, dossiers de Max Stern, conseiller technique du
ministre, articles 5 à 7], Direction de la Construction [CAC 19840592, 255 articles consacrés au
concours] et Direction de l'Aménagement Foncier et de l'Urbanisme [CAC 19770706, 19 articles
consacrés au concours]. Nous avons réalisé une exploitation croisée de ces versements,
principalement des articles qui concernent la préparation du concours (réunions préalables, études
de marché, constitution du jury, sélection) et le suivi des réalisations (correspondance avec les
promoteurs, élus locaux, Directions Départementales de l'Équipement, bilans d'avancement). Cette
lecture croisée permet de saisir la définition des modalités du concours et les conditions de sélection
des lauréats. Pour inscrire le concours dans la continuité des interventions de l'Équipement sur le
marché de la maison individuelle, le dépouillement de ce fonds a été complété par des sondages
dans des versements antérieurs ou postérieurs. Le premier versement mobilisé en termes
chronologiques est le fonds « Villagexpo » [CAC 1977153] portant sur des expositions de maisons
bénéficiant du soutien du ministère à partir de 1966. Un versement émanant du bureau « économie
de la construction » [CAC 20010298] consacré à la « promotion de l'industrialisation » permet de
replacer plus largement le cas de la maison individuelle dans les politiques techniques de la
construction. Au sein du vaste versement concernant la « préparation et l'exécution du 6ème plan »
(1971-1975) en matière d'équipement, d'urbanisme et de construction [CAC 19850389], les
dossiers consacrés à la « politique de la maison individuelle groupée » nous renseignent sur les
suites du concours Chalandon. Enfin, dans le fonds du secrétariat général du groupe central des
villes nouvelles, organisme créé en 1967 [CAC 19840342, 429 articles), deux articles sont
consacrés à la politique de la maison individuelle groupée en ville nouvelle.
# 1. De Villagexpo au concours Chalandon :
## « rationaliser » la propriété populaire ?

Si le concours Chalandon constitue un emblème du basculement des politiques du logement vers un soutien plus affirmé à l'habitat individuel (Bourdieu, 2000 ; Jaillet, 1982), il cristallise aussi une manière de concevoir l'habitat pavillonnaire populaire présente depuis plusieurs années au sein des ministères successifs en charge de l'urbanisme et du logement. Celle-ci prend une forme plus concrète au moment de la naissance du ministère de l'Équipement en 1966, avec l'opération Village expo. L'administration de ce ministère fait alors des tentatives pour susciter un nouveau type d'offre de la part des constructeurs privés de maisons individuelles, dont l'activité est globalement croissante depuis 1960, et connaît un premier pic entre 1967 et 1969 (Topalov, 1987, p. 247). Nous allons ainsi nous intéresser en premier lieu à l'émergence de ce modèle de la « maison individuelle groupée », et aux raisons pour lesquelles elle apparaît au sein de l'Équipement comme une « solution rationnelle » pour l'habitat individuel populaire. Puis nous reviendrons sur la façon dont cette forme, aussi qualifiée de « nouveau village », s'impose avec la force de l'évidence comme le modèle à privilégier au sein de l'administration centrale du ministère, lorsqu'Albin Chalandon annonce son intention de lancer une initiative susceptible de contribuer à l'essor de la maison individuelle. Présenté comme une rupture avec les politiques antérieures du logement et de l'urbanisme lors de son lancement officiel, le concours Chalandon se caractérise aussi, dans ses modalités concrètes, par une continuité avec des pratiques administratives déjà éprouvées pour encadrer la diffusion de la maison individuelle et l'essor de la propriété populaire.

### 1.1 Village expo : le ministère de l'Équipement et le marché de la maison individuelle

Nous avons déjà souligné que, dans l'après-guerre et tout au long des années 1950, l'extension non planifiée de l'habitat individuel n'est pas souhaitée par ceux qui sont aux commandes de l'urbanisme d'État, et ont eu à traiter du problème des « lotissements défectueux » avant ou après-guerre<fnref n="1" />. Cette volonté de discipliner l'habitat pavillonnaire s'est

<footnote n="1">¹ Voir chapitre 1.</footnote>
traduite dans les années 1950 par le durcissement progressif de la législation sur les
lotissements (Joly et Campagnac, 1976). Elle a aussi fait l'objet de déclarations volontaristes,
comme cette circulaire signée par le ministre de la Construction Pierre Sudreau en 1962¹ qui
traduit la méfiance de celui-ci, ou de ses services, pour la construction individuelle spontanée.
Il évoque alors comme un horizon désirable les « lotissements de maisons individuelles
rationnels », intégrés dans des « compositions d'ensemble» (des « grappes » de maisons), et
exprime le regret qu'aucun promoteur sérieux ne se soit intéressé à cet habitat, qui reste aux
mains des « marchands de terrains et des constructeurs isolés ». Cette déclaration d'intention
est suivie de peu d'effets pratiques : en 1965, sur 149 533 maisons individuelles autorisées à
la construction, près de 120 000 (soit 80%) le sont dans le cadre de permis de construire
individuels<fnref n="2" />, sans intervention de promoteurs et vraisemblablement sans inscription au sein
d'une « composition urbaine et architecturale ». L'enquête Logement de 1967 confirme que
c'est toujours à cette date l'initiative individuelle qui domine la construction pavillonnaire,
seules 15% des maisons bâties entre 1965 et 1967 l'ayant été par l'intermédiaire d'une société
de construction (Durif et Berniard, 1969b). Parmi ces 15%, les ensembles de maisons de taille
importante construites par un seul et même promoteur sont particulièrement peu nombreux :
un seul permis de construire a été délivré dans toute la France pour un groupe de plus de 500
maisons individuelles, et 36 permis pour des ensembles de plus de 100 logements, ce qui
représente au total 5026 maisons sur toute la France<fnref n="3" />. En réalité, depuis les années 1950, la
forme principale d'encadrement étatique de la construction individuelle relève d'une politique
technique définie par la Direction de la Construction (Croizé, 2009) : l'application des normes
(prix-plafonds, plans-types) qui conditionnent l'octroi de prêts Logecos aux accédants
modestes, et qui, en poussant à la standardisation, visent à diminuer les coûts de la
construction, et non à initier une politique urbaine<fnref n="4" />.

<footnote n="1">¹ Circulaire du 15 mars 1962 relative à la maison familiale et à l'urbanisme, JO du 28 mars 1962.</footnote>

<footnote n="2">² Par convention, on considère comme permis de construire « individuels » ceux qui concernent 1 ou 2 logements (ce deuxième cas étant très rare), *Bulletin statistique de la Construction*, supplément annuel 1966.</footnote>

<footnote n="3">³ *Bulletin statistique de la Construction*, Supplément annuel 1966.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Voir chapitre 1.</footnote>
De la standardisation à la planification urbaine : l’individuel groupé, une nouvelle doctrine ?

A partir du milieu des années 1960, la volonté de créer des formes urbaines nouvelles qui se substitueraient à « l’anarchie<fnref n="1" /> » pavillonnaire prend des formes plus concrètes. C’est le moment où se crée le ministère de l’Équipement, dans lequel les ingénieurs des Ponts et Chaussées prennent une place centrale et se mobilisent autour d’une activité renforcée d’aménagement du territoire et de planification urbaine (Thoenig, 1987). S’y cristallise alors l’idée qu’il faut promouvoir une forme urbaine nouvelle. Ce glissement se repère dans les contours successifs donnés à l’opération Villagexpo lancée en 1965-1966. En dépouillant les archives de cette expérience de construction d’un « village » de maisons lancée sous le patronage du ministère de l’Équipement, on voit en effet évoluer les prescriptions de l’administration centrale à l’endroit de l’habitat individuel. Des objectifs successifs sont ainsi assignés à la première de ces opérations, inaugurée en 1966 à Saint-Michel-sur-Orge (Essonne) : du projet initial de standardiser et industrialiser la construction de maisons pour en abaisser les prix, on passe à l’ambition de développer l’habitat individuel de façon groupée, dans le cadre de grands projets d’urbanisme.

L’organisation de cette exposition de maisons individuelles prévue en Région parisienne démarre début 1965 au sein du ministère de la Construction, qui n’a pas encore été fondu dans le nouveau ministère de l’Équipement : elle est d’abord envisagée comme une façon de produire un « catalogue » de modèles de maisons, à des prix inférieurs aux plafonds des prêts HLM accession, ou des prêts du Crédit Foncier. L’objectif affiché est alors de « dégager des solutions rationnelles de construction de maisons individuelles »<fnref n="2" />. Cette expression est celle d’Yves Aubert, polytechnicien et ingénieur des Ponts et Chaussées de quarante-trois ans<fnref n="3" />. Ce haut fonctionnaire, spécialiste de l’industrialisation et de la normalisation de la construction, est alors à la tête de la Direction de la Construction du ministère, où il a fait l’essentiel de sa carrière. Il y a été chef de la division des études et des programmes de 1958 à 1961, une

<footnote n="1">¹ Voir infra sur l’usage de cette expression.</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19771153, art. 2, Note du 16 décembre 1964 du directeur de la Construction Yves Aubert.</footnote>

<footnote n="3">³ Pour les données sur la carrière de ce haut fonctionnaire, comme celle de ceux mentionnés ultérieurement, nous avons recouru aux données diffusées par le Comité d’Histoire du ministère de l’Écologie, du Développement Durable, et de l’Énergie, sur les « directions d’administration centrale des origines à nos jours, contenant un répertoire biographique des hauts fonctionnaires de ses administrations successives et un répertoire des organigrammes des directions administratives année par année. Ces sources sont disponibles sur le site internet du Comité d’histoire [www.histoire-dac.developpement-durable.gouv.fr]. Pour les données concernant Yves Aubert, celles-ci sont tirées de la numérisation par ce Comité d’Histoire de l’*Annuaire du ministère de l’Équipement et du Logement*, Paris, SA PUBLICA, 1967.- pp. 14-51, pp. 225-264.</footnote>
division dont dépend la procédure d'homologation de projets-types bénéficiant de prêts Logecos<fnref n="1" />, avant d'être conseiller technique du ministre Pierre Sudreau au moment où se mettent en place les ZUP, lieux par excellence de développement d'une construction standardisée. Pour lui, la rationalisation de la maison individuelle est d'abord une question technique<fnref n="2" /> : comment industrialiser leur production pour en abaisser les prix ? L'opération est donc, à ses débuts, conçue comme un moyen de produire un « catalogue » de maisons à bas prix, dont l'originalité tient à ce que les modèles sélectionnés seront exposés grandeur nature sur un site qui constitue un salon à ciel ouvert à destination de futurs acquéreurs :

> « Tout cela devrait aboutir à la réalisation en décembre 1965, époque à laquelle beaucoup de familles montent à Paris pour leurs achats de Noël, d'un salon de la maison individuelle dans la Région parisienne [...]. Sur un terrain de banlieue, plusieurs prototypes de toutes sortes seraient édifiés. Ils seraient vendus en propriété pour être occupés après l'exposition<fnref n="3" />. »

Proposant une première formulation pour la future opération, le directeur de la Construction l'inscrit donc initialement dans la politique de standardisation et d'industrialisation de la production de logements qui est la marque de son administration depuis la création du MRU. La dimension urbanistique de l'exposition, qui n'a pas encore pour nom Village expo, est absente de la documentation préparatoire : sans même parler de l'urbanisme dans lequel les maisons pourraient s'insérer, la question des terrains sur lesquels seront ensuite bâtis les modèles est explicitement écartée par Y. Aubert. Dans la note pré-citée, il précise : « Je suppose, parce que ce n'est pas mon domaine, que le problème foncier n'existe pas. » L'idée de densifier cet habitat individuel, avec des maisons en bandes ou en semi-accolées, est une possibilité envisagée pour les constructeurs appelés à présenter leur candidature, mais pas une obligation<fnref n="4" />. Enfin, si le ministère désigne une coopérative HLM comme maître d'ouvrage de l'ensemble, en charge de coordonner la réalisation des « prototypes » et de commercialiser les pavillons dont elle gardera la gestion en location-attribution, il ne la considère que comme un support technique pour la mise en place de l'exposition, et non comme un promoteur qui pourrait être amené à prendre l'initiative de programmes similaires à l'avenir<fnref n="5" />. Le premier

<footnote n="1">¹ CAC 19771060, Division des programmes de la Direction de la Construction, homologation des plans-types de Logécos, 1960-1963.</footnote>

<footnote n="2">² Le service versant des archives de l'opération Village expo est le « service de la politique technique », aussi nommé « division technique » ou « bureau technique » de la Direction de la Construction [Bordereau de versement aux Archives Nationales, « opération Village expo », versement 19771153 (61 articles), section des missions du Centre des Archives Contemporaines].</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771153, art. 2, Note sur l'industrialisation des maisons individuelles du directeur de la Construction Y. Aubert, à l'attention du ministre, février 1965.</footnote>

<footnote n="4">⁴ CAC 19771153, art. 2, Note du 16 décembre 1964 du directeur de la Construction Yves Aubert.</footnote>

<footnote n="5">⁵ Le directeur de la Coopérative HLM d'Ile-de-France fait partie du jury qui décide de la sélection des modèles, mais ne parvient pas à imposer ses choix, par exemple en termes de modèles de pavillons, face aux architectes</footnote>
jury qui se réunit à l'été 1965 a pour mandat d'évaluer les qualités architecturales des modèles
présentés par les constructeurs qui souhaitent participer à l'exposition, et non de discuter du
plan d'ensemble dans lequel les prototypes seront insérés<fnref n="1" />. Ceci occasionne alors les
protestations du Conseil supérieur de l'Ordre des Architectes contre l'absence de réflexion sur
le « groupement » des maisons. Au final, la qualité jugée trop basse des modèles proposés
amène au report d'un an de la consultation<fnref n="2" />.

Dans cet intervalle, l'opération, rebaptisée Villagexpo, dont l'implantation définitive a été
fixée à Saint-Michel-sur-Orge dans l'Essonne, a évolué : elle n'est plus présentée par ses
promoteurs comme une simple expérimentation technique, mais comme une opération
d'urbanisme innovante. Ainsi, en 1966, à mesure que l'opération se concrétise, qu'un
aménageur, un maître d'ouvrage, des constructeurs et des architectes sont retenus, et qu'un
terrain est choisi, elle prend un nouveau visage. L'ancien ministère de la Construction a entre-
temps fusionné avec l'administration des Travaux Publics au sein du nouveau ministère de
l'Équipement (Thoenig, 1987). Les titulaires des portefeuilles de l'Équipement et du
Logement, tout comme leur administration en pleine réforme, transforment le sens donné à
l'opération. Edgard Pisani, le nouveau ministre de l'Équipement, ainsi que le secrétaire d'État
au Logement Roland Nungesser, font tous deux savoir lors de l'inauguration puis la clôture de
l'opération qu'ils sont plus intéressés par ses apports à la planification urbaine que par la
question des techniques constructives, moins noble à leurs yeux. Le premier a en effet
largement œuvré à la création du ministère de l'Équipement en plaidant pour que celui-ci soit
le lieu d'une action coordonnée de l'État en matière d'urbanisation. Le second, ancien
président du district de la Région de Paris, y a travaillé avec Paul Delouvrier<fnref n="3" /> à la création
d'un schéma directeur et au lancement de villes nouvelles<fnref n="4" />. Lors de la présentation inaugurale
de Villagexpo à la presse, Edgard Pisani s'emploie à souligner que l'intérêt de l'opération va

<footnote>présents [CAC 19771153, art. 2, réunion du jury du 26 juillet 1965]. Dans la correspondance qu'entretient la Direction de la Construction avec les entreprises chargées d'équiper les maisons, Y. Aubert précise que l'exposition « n'est qu'une manifestation de la politique de modèles de l'administration » mais que celle-ci, ne pouvant la réaliser directement, a dû demander à une société HLM de « servir de support juridique et technique » [CAC 19771153, art. 2, courrier d'Y. Aubert du 17 juin 1966].</footnote>

<footnote n="1">¹ CAC 19771153, art.2, « Note sur les enseignements que l'on peut tirer des décisions prises par le Jury de l'exposition de maisons individuelles », 26 juillet 1965, Division technique de la Direction de la Construction.</footnote>

<footnote n="2">² *Ibid.*</footnote>

<footnote n="3">³ Paul Delouvrier (1914-1995), inspecteur des Finances passé par le Commissariat général au Plan, est devenu en 1961 délégué général du District de la Région de Paris, titre qu’il cumule en 1966 avec la fonction de préfet de la nouvelle Région Parisienne, où il est en charge de la définition du Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) (Rouban, 2005).</footnote>

<footnote n="4">⁴ Voir Sabine Effosse, *Première campagne d'archives orales « Acteurs et mémoires de villes nouvelles »*, Programme interministériel Histoire et Evaluation des villes nouvelles, cf. notamment l'entretien réalisé avec Roland Nungesser, juin-septembre 2002.</footnote>
« bien au-delà de la démonstration technique » et montre surtout qu’il est possible d’éviter le « double écueil de la maison isolée ou du trop grand ensemble ». Il oppose la conception de ce « nouveau village » (selon une expression qui apparaît alors dans la presse<fnref n="1" />) à la « maison isolée au milieu d’une vaste parcelle », symbole d’une propriété rurale dépassée ou trop dispersée :

> « La preuve est faite qu’il est possible d’accroître la densité sans porter atteinte à la maison individuelle, [...] le temps du jardin planté de carottes est passé<fnref n="2" />. »

Roland Nungesser, dans une allocution intitulée « pour une politique de la maison individuelle » est tout aussi clair sur le sens à donner à l'opération : « plus qu'une exposition, c'est un village-test »<fnref n="3" />. Il en fait le signe de la volonté de l'État d'amender la politique des ZUP et de réduire la prédominance du collectif. Il voit dans le plan-masse de l'opération, caractérisé par des espaces privatifs réduits, et constitué de petits groupes de maisons qualifiés de « hameaux <fnref n="4" /> », un modèle possible d'aménagement futur pour des zones d'habitat individuel en secteur urbain.

> « Dans ces conditions, il convient de prévoir des zones essentiellement dédiées à la maison familiale. Suivant les sites, deux formules : zones de maisons individuelles groupées (hameaux) avec vingt-cinq maisons à l'hectare, zones de maisons individuelles dispersées, avec au maximum cinq maisons à l'hectare, par exemple dans les secteurs boisés. Le dosage de ces deux formules doit permettre de mettre fin au développement anarchique de “l'univers pavillonnaire”, dont les inconvénients ont été commentés après la guerre de 14-18 par une abondante littérature<fnref n="5" />. »

Ainsi, Villagexpo est désormais le modèle de cette « formule » de la « maison individuelle groupée ». Les pavillons prennent place dans un plan réalisé par deux architectes qui ont déjà expérimenté pour le compte de maîtres d'ouvrages parapublics la conception d'ensembles denses de maisons individuelles (Pouvreau, 2010), ce qui constitue le modèle que les responsables du ministère de l'Équipement veulent voir se développer. Comme aucun terrain n'est prévu pour accueillir ces nouvelles zones de maisons groupées, Roland Nungesser fait appel à l'issue de l'opération à Paul Delouvrier, devenu préfet de la Région parisienne et en charge de son Schéma Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme, pour qu'il entreprenne des recherches foncières en vue de réaliser d'autres ensembles de 300 à 500 maisons dans

<footnote n="1">¹ CAC 19771153, art. 3, Coupures de presse sur la visite du chantier du Villagexpo, « En quelques mois, un nouveau village aura été édifié de toutes pièces ».</footnote>

<footnote n="2">² *Ibid.*, Déclarations à la presse d’E. Pisani, visite inaugurale de Villagexpo, 23 septembre 1966.</footnote>

<footnote n="3">³ *Ibid.*, « Allocution de clôture de Monsieur Nungesser », opération Villagexpo, 16 novembre 1966.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Villagexpo est composé en tout de vingt-deux « hameaux » pour un total de 187 maisons sur un terrain de dix hectares.</footnote>

<footnote n="5">⁵ CAC 19771153, art. 3, Allocution de clôture de Monsieur Nungesser », opération Villagexpo, 16 novembre 1966.</footnote>
« l'esprit Villagexpo<fnref n="1" /> ». Cette politique coordonnée de réservation de terrains dédiés à l'individuel groupé en Région parisienne peine toutefois à se mettre en place : Paul Delouvrier annonce qu'il va financer en collaboration avec le ministère 12 500 maisons sur 3 ans, à édifier dans des ensembles de 500 maisons ou plus, mais seuls une quinzaine de chantiers de ce type ont démarré en 1969, représentant moins de 2 500 logements de taille d'ailleurs très variable<fnref n="2" />. D'autres Villagexpo, conçus sur le même principe, sont lancés dans plusieurs villes de province sous le patronage du ministère de l'Équipement, avec comme promoteurs des coopératives HLM, mais il s'agit plus d'opérations expérimentales que du démarrage d'une production massive, puisqu'on ne compte finalement que 5 opérations de 100 à 200 maisons à Lille, Toulouse, Marseille, Nantes ou Bordeaux.

<figure><img src="image_23.png" /><figcaption>Figure 3-1. Couverture du catalogue de l'opération Villagexpo (1966)</figcaption></figure>

Source : Archives nationales (Centre des archives contemporaines, 19771153, art.3)

<footnote n="1">¹ CAC 19771153, art. 5, lettre du 12 octobre 1966 et communiqué de presse de 21 octobre 1966 de R. Nungesser demandant à P. Delouvrier de rechercher dix zones de vingt hectares en Région parisienne sur lesquelles pourraient à chaque fois être édifiées cinq cent maisons individuelles.</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19771153, art. 6, « Prolongements des opérations Villagexpo en région parisienne », progression des études au 1er mars 1969.</footnote>
<figure><img src="image_24.png" /><figcaption>Figure 3-2. Plan des « hameaux » de l'opération de Villagexpo</figcaption></figure>

Source : Archives nationales (Centre des archives contemporaines, 19771153, art.3)

## Susciter une offre : le ministère de l’Équipement face aux réticences des constructeurs de maisons individuelles

De la politique technique à la planification urbaine, d'Yves Aubert à Roland Nungesser et à Paul Delouvrier, la question de la maison individuelle change de mains et de catégorie. Au moment où le ministère de la Construction se mue en ministère de l'Équipement, l'opération Villagexpo montre comment se formule une nouvelle « solution rationnelle » pour la maison individuelle. On passe de l'encouragement à la standardisation de la construction, destinée à en abaisser les coûts, à l'idée que l'État doit piloter un nouvel urbanisme de maisons individuelles. Les services du ministère se voient alors assigner une nouvelle tâche : favoriser l'émergence de promoteurs, qualifiés de *home builders*, susceptibles d'assurer la maîtrise d'ouvrage de ces ensembles denses. Une doctrine nouvelle semble ainsi s'esquisser. Les professionnels de la construction, en particulier les constructeurs privés de maisons individuelles, semblent toutefois réticents vis-à-vis de ces injonctions.
La concrétisation de ces annonces suppose en effet un nouveau travail du côté du ministère de l'Équipement : en plus de la recherche foncière, il faut convaincre des constructeurs de maisons individuelles de se muer en promoteurs d'ensembles groupés, puisque ce type de promoteur est alors quasi inexistant, et que la construction individuelle procède avant tout d'initiatives de particuliers. Les constructeurs en série qui participent au concours répondent à la demande de clients déjà en possession d'un terrain, qu'il s'agisse d'un terrain isolé ou d'une parcelle de lotissement, et qui souhaitent y faire construire un de leurs modèles. Les premiers documents préparatoires rédigés par Yves Aubert en vue de Villagexpo ne visaient pas à modifier ces pratiques : il s'agissait de faire venir en masse dans le « salon » de potentiels acquéreurs, afin qu'ils choisissent des modèles à faire construire sur un terrain qu'ils se chargeraient eux-mêmes de trouver. Au moment de la clôture de l'opération, cette intention n'est plus d'actualité. Le secrétaire d'État au Logement R. Nungesser s'étonne ainsi de l'affluence déclenchée par Villagexpo et de son « succès populaire » (230 à 250 000 visiteurs). Car de son point de vue, cette opération ne visait pas tant la « population » que les « professionnels ».

> « L'opération a en premier lieu rencontré un très vif succès à la fois populaire et professionnel. Dans l'esprit de ses responsables, Villagexpo devait essentiellement intéresser les spécialistes : entreprises, industriels, techniciens, architectes, organismes constructeurs du secteur semi-public, promoteurs privés, représentants des collectivités locales. Et effectivement des délégations importantes de tous ces professionnels sont venues de toutes les régions de France visiter Villagexpo. Mais par ailleurs Villagexpo a suscité parmi la population un très vif intérêt<fnref n="1" />. »

L'exposition doit surtout permettre, pour le secrétaire d'État, de modifier les pratiques des professionnels, en favorisant la « construction d'un véritable marché de la maison individuelle se substituant au coup par coup qui était de règle jusqu'à présent ». Quant aux acquéreurs potentiels venus visiter Villagexpo, le secrétaire d'État leur prête un « dés intérêt pour la démarche consistant à faire construire soi-même » et en conçoit des « espoirs pour l'avenir », ces visiteurs étant supposés être séduits par une « conception urbanistique nouvelle à l'opposé du lotissement », caractérisée par des espaces privatifs limités et des vastes espaces communs<fnref n="2" />.

Yves Aubert, toujours à la tête de la Direction de la Construction, convoque alors en octobre 1966 les représentants de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, de la

<footnote n="1">¹ CAC 171153, art.3, « Allocution de clôture de Monsieur Nungesser », opération Villagexpo, 16 novembre 1966.</footnote>

<footnote n="2">² Ibid.</footnote>
Fédération nationale du bâtiment, et de l'Union HLM, pour leur demander de monter « d'urgence » des opérations groupées comportant les modèles les plus demandés<fnref n="1" />. Le Commissaire général de l'Exposition, Pierre Charlet, directeur du service technique de la Construction, relaie fin 1966 ces injonctions auprès d'une assemblée de professionnels, appelant à une restructuration de la filière des maisons individuelles pour substituer une véritable industrie à la construction au « coup par coup » :

> « Villagexpo permet d'envisager une véritable mutation dans le processus de réalisation de la maison individuelle. Il suppose la formule du « *home-builder* », du promoteur d'ensembles de maisons individuelles qui, après avoir acheté le terrain puis réalisé les infrastructures et édifié les quelques modèles de maisons, établit un planning rigoureux de réalisation de l'ensemble, vendra les maisons le composant après visite par les intéressés des modèles exposés. [...] Par voie de conséquence il permet une réelle industrialisation de la maison en substituant au coup par coup une notion de marché<fnref n="2" />. »

Charlet incite ainsi les promoteurs publics, coopératives d'HLM et sociétés de Crédit Immobilier dotées de filiales de promotion, à lancer rapidement de nouveaux programmes de ce type. Cette position est conforme à celle des représentants du Conseil de l'Ordre des architectes qui plaidaient pour leur chapelle depuis les débuts de l'opération en demandant qu'on étudie non des modèles isolés mais des « groupements de maison » intégrés dans un plan-masse réalisé par un architecte<fnref n="3" />. Les promoteurs HLM vont répondre à cette demande, en devenant maîtres d'ouvrages des Villagexpo de province. Elle suscite par contre des réactions hostiles de la part des professionnels qui étaient initialement la cible de l'opération, c'est-à-dire les constructeurs de maisons sur catalogue<fnref n="4" />. L'opposition qui se dessine entre le ministère et les représentants nationaux de ces constructeurs, réunis dans le SMI (Syndicat des constructeurs de maisons individuelles), porte sur les conclusions à tirer du succès de Villagexpo. Devant ces professionnels de la construction, au cours de réunions publiques, Pierre Charlet reprend ainsi les propos tenus par Roland Nungesser, en affirmant que les visiteurs de l'exposition, « séduits par la formule » qu'il qualifie de « copropriété horizontale », en sont repartis « bien décidés par ailleurs à ne pas chercher à acquérir une

<footnote n="1">¹ CAC 771153, art.3, note d'Y. Aubert au ministre de l'Équipement du 6 octobre 1966.</footnote>

<footnote n="2">² Compte-rendu de la séance du 29 novembre 1966 du Centre d'études supérieures de la Construction, sous la présidence de M. Charlet, Inspecteur général de la Construction [Pourquoi Villagexpo ? *Annales de l'institut technique du bâtiment et des travaux publics*, mai 1967, n°233, série architecture et urbanisme n°37].</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19771153, art. 2, Réunion du jury 26 juillet 1965.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Le constructeur de maisons individuelles Chalet Idéal refuse de participer à l'exposition, se définissant comme un spécialiste de la « construction isolée, au coup par coup » de maisons industrialisées. Il estime que l'exécution de groupes de maisons ne lui permet pas d'abaisser ses tarifs, et précise que son activité étant en pleine expansion, il n'a pas besoin de participer au concours [CAC 19771153, art. 2, Courrier de la société Chalet Idéal du 5 juin 1965 adressé au directeur du Service Travaux du ministère de la Construction].</footnote>
parcelle ou un terrain pour y parachuter la maison choisie par eux<fnref n="1" /> ». Un représentant du SMI vient toutefois briser cette belle unanimité :

> « Au stand des Constructeurs de maisons individuelles c'est le vent contraire qui a soufflé. Il y est passé autour de 50 000 personnes, il n'y a pas eu de sondages mais la question qui revient fréquemment était "Comment peut-on se procurer un terrain" ? » Je vois pas mal de clientèles, je suis convaincu que les Français veulent absolument avoir au moins une clôture et une maison à eux où ils soient chez eux<fnref n="2" />. »

Pierre Charlet exclut alors, face au représentant du SMI, que l'extension de l'habitat mono-familial en zone urbaine puisse désormais se faire par la formule du « lotissement », consommatrice de terrains : il faudra en passer par des formes d'habitat groupé imposant aux acquéreurs des espaces privatifs réduits. « Habitués aux errements suivis jusqu'à présent » qui les auraient conditionnés à acheter eux-mêmes leur parcelle, les acquéreurs seraient prêts à changer d'opinion dès lors qu'on leur proposerait des formules « clés en main ».

Les annonces qui font suite à Villagexpo ne semblent toutefois pas avoir suscité l'enthousiasme des potentiels acquéreurs, ni des professionnels de la construction. Un sondage commandé par le secrétariat d'État au Logement tend ainsi à accréditer la thèse du SMI : la majorité des visiteurs de Villagexpo interrogés déclarent être en quête d'une maison « véritablement individuelle » c'est-à-dire construite selon des plans qu'ils auront choisis eux-mêmes sur un terrain de leur préférence, seuls 30,5 % étant attirés par la formule groupée<fnref n="3" />. D'après une enquête commandée par le ministère de l'Équipement peu avant le lancement du concours Chalandon, les filières de production de l'habitat individuel n'ont guère évolué en 1968. Le secteur de la « maison groupée » représente moins de 10% de la production, soit 13 000 des 148 720 maisons construites en 1968⁴. Ainsi, il ne semble pas si simple de convaincre des promoteurs privés de lancer l'édification de ces vastes ensembles, ou des constructeurs sur catalogue de se muer en builders.

<footnote n="1">¹ Compte-rendu de la séance du 29 novembre 1966 du Centre d'études supérieures de la Construction, sous la présidence de P. Charlet, Inspecteur général de la Construction, in « Pourquoi Villagexpo ? » *Annales de l'institut technique du bâtiment et des travaux publics*, mai 1967, n°233, série architecture et urbanisme n°37.</footnote>

<footnote n="2">² *Ibid.*, Intervention de M. Calmon, représentant du SMI.</footnote>

<footnote n="3">³ *Bulletin statistique du ministère de l'Équipement*, n°11, novembre 1967.</footnote>

<footnote n="4">⁴ CAC 19840592, art. 1, « Ce que veulent les gens », Étude de marché l'IRCOM sur le champ de la maison individuelle, 1969.</footnote>
## 1.2 La construction par le haut d'une accession bas de gamme

Le concours Chalandon est l'occasion pour le ministère de l'Équipement de tenter de peser de manière plus franche sur le secteur de la construction individuelle, et de diffuser le modèle du « nouveau village » qui mobilise ses services depuis 1966. Ce concours est en effet lancé en 1969 sous l'égide du ministère de l'Équipement, à la tête duquel est arrivé un an auparavant Albin Chalandon, professionnel de la politique gaulliste qui a été déjà plusieurs fois ministre du gouvernement Pompidou<fnref n="1" />. En discussion depuis plusieurs mois au sein du ministère, le concours prend sa forme définitive en juillet 1969, moment où les critères de sélection des opérateurs choisis pour bâtir 70 000 maisons sont rendus publics. La sélection des opérateurs et des programmes se déroule entre fin 1969 et début 1970, et les maisons sont construites principalement entre 1970 et 1975, quelques programmes ayant pris du retard étant achevés en 1976-1977.

Le concours s'adresse à des promoteurs, privés ou HLM, associés à des entrepreneurs ou constructeurs : ils doivent se réunir pour proposer d'abord des terrains, puis des modèles permettant, pour chaque « groupement » de promoteur et constructeur, de bâtir au minimum 7 500 logements sous la forme de groupes de maisons individuelles, eux-mêmes supposés être composés chacun d'au moins 250 maisons. Il vise explicitement la création de groupes de builders de maisons individuelles, qui seraient à la fois les constructeurs et les aménageurs de ces ensembles d'habitations. L'objectif affiché par le règlement du concours vise en outre une baisse de 25% du coût de la maison individuelle, les prix étant limitées par des plafonds très restrictifs, les réalisations étant destinées prioritairement à une clientèle populaire, aux revenus situés sous les plafonds du prêt HLM-A. Ses initiateurs affichent l'ambition de recomposer le champ de la production des habitations individuelles bas de gamme, supposé en outre se tourner vers un « nouvel urbanisme » plus rationnel. Nous allons revenir sur la genèse de cette forme d'intervention étatique, en nous interrogeant d'abord sur le sens donné à l'annonce de ce concours, puis sur la définition de ses modalités concrètes au sein du ministère de l'Équipement, qui permet aux services du ministère de définir par le haut une nouvelle offre d'accession bas de gamme.

<footnote n="1">¹ Albin Chalandon, professionnel de la politique gaulliste et inspecteur des Finances, est nommé ministre de l'Équipement et du Logement le 12 juillet 1968 après un bref passage à l'Industrie. Arrivé à ce poste sous le dernier gouvernement de la présidence De Gaulle, il y est maintenu après la démission de ce dernier et l'élection à la présidence de la République de Georges Pompidou, l'occupant jusqu'au 6 juillet 1972.</footnote>
## Le concours Chalandon : du tournant annoncé à la continuité des formes d'intervention publique ?

Dans une allocution publique présentant sa « nouvelle politique de l'urbanisme », à l'occasion de l'annonce officielle du concours international de la maison individuelle (CIMI), le nouveau ministre Albin Chalandon en fait le symbole de la fin de l'interventionnisme étatique des années 1950 et 1960 dans le domaine de la construction. Il décrit alors l'action de quelques « grands organismes » publics et parapublics : avec l'appui de la « technocratie administrative », ces organismes auraient abouti aux grands ensembles et ZUP, dénoncés pour avoir conduit à un « urbanisme médiocre », « restrictif », peu attentif aux désirs des français en matière d'habitat. Le concours Chalandon signerait la fin d'une l'intervention centralisée contrariant les aspirations populaires à l'habitat individuel :

> « Dans cette politique, il y a à la base comme d'ailleurs dans toutes les actions de l'État une philosophie qui affirme que l'administration, qui est l'outil de l'État, sait mieux faire et fait mieux que tout le monde. Et cela s'est traduit par une organisation qui a permis à une technocratie administrative très centralisée de pouvoir, pendant des années, décider à elle seule ce que devait être l'urbanisme [...] Dans cette affaire, il faut quand même tenir compte de ce que veulent les Français<fnref n="1" /> ».

Ce discours vise ici à la fois les grands organismes HLM et les filiales de la Caisse des Dépôts comme la SCIC, « inventeurs » du grand ensemble. Il fait aussi écho à l'hostilité d'Albin Chalandon au développement des villes nouvelles, alors mené sous la houlette du préfet de la Région parisienne Paul Delouvrier (Landauer, 2010 ; Vadelorge, 2009). Ces déclarations critiques ont probablement contribué à ériger ce concours en « tournant » des politiques publiques du logement : de nombreux manuels et travaux académiques en font le signe de l'entrée du secteur de la construction dans une logique de marché, du basculement du soutien étatique du locatif en grands ensembles collectifs vers l'accession en maison individuelle, et du soutien de la construction publique et parapublique vers la construction privée<fnref n="2" />. L'accent mis sur la maison individuelle et l'ouverture prévue du concours à la promotion privée sont ainsi interprétés comme les prémices de la libéralisation de la

<footnote n="1">¹ CAC 19840592, art.1, « Une nouvelle politique de l'urbanisme, place et rôle de la maison individuelle », Conférence-débat du ministre de l'Équipement et du Logement A. Chalandon, Chambre de commerce et d'industrie de Paris, 4 mai 1969.</footnote>

<footnote n="2">² Ainsi Marie-Christine Jaillet souligne-t-elle le « rôle prépondérant d'A. Chalandon dans la mise en place d'une politique pavillonnaire » bénéficiant aux constructeurs privés sur catalogue (Jaillet, 1982). Pierre Bourdieu fait du concours de la maison individuelle l'un des signes d'une volonté « d'accélérer le désengagement de l'État et de faire entrer le logement dans la logique du marché », reprenant ainsi à son compte l'interprétation qu'en donne alors A. Chalandon. (Bourdieu, 2000, p. 115).</footnote>
production de logements et du retrait de l'État de l'intervention directe dans le champ de la
construction.

Il faut toutefois resituer ce concours dans une chronologie plus complexe qui, au tournant des
années 1970, voit plusieurs infléchissements successifs et parfois dé-corrélés se dessiner dans
les politiques portées par le ministère de l'Équipement. Tout d'abord, le concours
international de la maison individuelle précède la remise en cause officielle de l'urbanisme de
grands ensembles. C'est sous le ministère Chalandon, mais après le lancement du concours,
qu'est édictée le 30 novembre 1971 la première circulaire « tours et barres » qui proscrit
l'édification de telles constructions dans les « villes moyennes » (moins de 50 000 habitants)
et y encourage la construction individuelle<fnref n="1" />. C'est en outre la circulaire édictée par Olivier
Guichard, successeur de Chalandon en 1973, qui met un terme plus général à la construction
des grands ensembles<fnref n="2" />. Ainsi, les autorisations de construire pour des ensembles collectifs de
plus de 500 logements, même si elles sont en recul dans les années de lancement du concours
(1969-1971) par rapport au pic atteint entre 1965 et 1968, concernent encore 40 à 50 000
logements par an dont 20 à 30 000 logements HLM<fnref n="3" />.

Intervenant donc avant la fin officielle et réelle des grands ensembles collectifs, le concours
est par ailleurs lancé alors que le réveil de la construction individuelle est déjà sensible.
Durant les années 1960, celle-ci progresse en valeur absolue, même si elle régresse en part de
la construction totale jusqu'en 1968 (graphique 3-1). Les données du recensement montrent
en effet que la part de maisons individuelles dans l'ensemble de la construction a diminué
régulièrement depuis la fin de la guerre, tombant à 33% des logements achevés entre 1962 et
1968, moment où le volume de production des collectifs est à son plus haut (Durif et
Berniard, 1969b). Entre 1968 et 1975, on assiste à une inversion des tendances : la
construction individuelle fait l'objet de la plus forte accélération, passant de 33,2 à 42,2% du
total de logements construits, tandis que la part des collectifs diminue et que leur volume
stagne (Audirac, 1977). Ce n'est toutefois qu'à partir de 1974-1975 que le volume des

<footnote n="1">¹ « Circulaire du 30 novembre 1971 relative aux formes d'urbanisation dans les villes moyennes », JORF, 15 décembre 1971.</footnote>

<footnote n="2">² « Circulaire du 21 mars 1973 relative aux formes d'urbanisation dites « grands ensembles » à la lutte contre la ségrégation sociale par l'habitat », JORF, 5 avril 1973.</footnote>

<footnote n="3">³ *Bulletin statistique de la Construction du ministère de l'Équipement, années 1965 à 1971.* En 1965, les permis de construire pour des ensembles collectifs de plus de 500 logements concernent 61 209 logements, dont 37638 construits avec des financements HLM. En 1968, cela concerne 57991 logements dont 48926 logements HLM. En 1971, 49486 logements, dont 32192 logements HLM.</footnote>
logements collectifs se met véritablement à diminuer, et en 1976-1977 qu'il passe en dessous du nombre d'habitations individuelles en nombre de permis de construire accordés. Le concours Chalandon n'est donc pas la source du redémarrage de la production individuelle, d'autant que la forme de production que promeut le concours, la maison groupée de promoteurs, n'est pas celle qui va représenter l'essentiel de cette hausse, qui est d'abord fondée sur la croissance de la construction au coup par coup, « sans promoteur » (Topalov, 1987). Il se situe en réalité dans une période intermédiaire où la maison individuelle connaît une dynamique plus forte que la construction collective en taux de croissance, et où sa part s'accroît dans l'ensemble des logements produits, mais où elle n'a pas encore supplanté le collectif en valeur.

<figure><img src="image_25.png" /><figcaption>Graphique 3-1 : Évolution de la construction individuelle et collective 1959-1984</figcaption></figure>

Source : Bulletins statistiques de la Construction, puis Études statistiques de l'Équipement, suppléments annuels, 1960 à 1985

Lecture : nombre de logements ayant reçu une autorisation de construction

La présentation du concours par le ministre Chalandon est par ailleurs associée à une dénonciation virulente de l'intervention jusqu'alors trop directe de l'administration dans la production de logements, par le biais de grands promoteurs publics et par publics.
L'opération sera d'ailleurs largement identifiée au ministre Albin Chalandon au point qu'il acquiert très vite le surnom de « concours Chalandon ». Présenter ce concours comme un simple coup de force du ministre contre son administration pour limiter son pouvoir
d'intervention est toutefois contestable. Certes, des travaux historiques ont mis en lumière les mauvaises relations entre l'administration de l'Équipement et Albin Chalandon lors de son passage à ce ministère : celles-ci apparaissent violentes, lorsque peu de temps après sa prise de fonction ce dernier remet en cause la loi d'orientation foncière votée sous l'impulsion d'Edgard Pisani en 1967, et annonce son intention de libéraliser les autorisations de construire, ce qui met à mal ses relations avec la Direction de l'Urbanisme et de l'Aménagement (Lengereau, 2001). D'autre part, le déroulement du concours met en difficulté les Directions Départementales de l'Équipement, dont les avis ne sont pas toujours suivis pour l'implantation des opérations. Elles devront à la fois gérer les tensions autour de la répartition des crédits HLM qu'occasionne le concours, et régler les problèmes de constructibilité des terrains choisis, parfois contre la volonté des élus locaux avec lesquels elles travaillent<fnref n="1" />. L'un des principes du concours, qui consiste à rendre constructibles de vastes zones pour y implanter des « grands ensembles de maisons individuelles », en particulier en Région parisienne, contrarie certains des instruments de la planification urbaine mis en place depuis 1965 (par exemple le schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme de la Région parisienne, qui n'est pas toujours respecté par les implantations choisies). Mais elle constitue aussi une intervention par le haut, au cours de laquelle les Directions de la Construction et de l'Urbanisme vont piloter de façon très centralisée l'implantation de plus de 60 000 maisons sur l'ensemble du territoire français. Ce sont en effet les directeurs de ces deux administrations, en lien avec des conseillers techniques du cabinet du ministre, qui mettent en place les modalités du concours. Ils préconisent avec unanimité la réalisation de vastes ensembles de maisons individuelles « rationnels » réalisés par des groupements de promoteurs, destinés à produire un « effet de masse<fnref n="2" /> » afin de transformer le secteur de la maison individuelle.

Il ne s'agit pas ici de décider si le concours Chalandon constitue ou non un tournant dans les politiques du logement. Pour saisir les rapports entre action publique et formes de la propriété populaire, il est toutefois crucial d'observer que le concours Chalandon, dans ses modalités concrètes, est moins une politique de soutien global à la construction individuelle en général

<footnote n="1">¹ Sur ce point, voir les avis des DDE sur les projets retenus à l'issue du 2ème tour du concours, demandant des modifications ou des suppressions d'implantation prévues, ou relayant les oppositions de certains maires à la réalisations des programmes tels qu'ils sont prévus [CAC 19840295, art. 10].</footnote>

<footnote n="2">² Le Directeur de l'Aménagement foncier et de l'Urbanisme Raoul Rudeau et l'adjoint à la Direction de la Construction Robert Lion plaident pendant les délibérations du jury pour retenir le plus grand nombre de lauréats possibles, contre l'opposition d'élus ou d'architectes qui estiment certains projets de trop basse qualité [CAC 19840295, art. 15].</footnote>
qu'une tentative de soutenir le développement d'un certain type d'habitat individuel, dont la forme est définie et encadrée par les services du ministère. Le concours Chalandon est en réalité loin d'être un moment où l'administration de l'Équipement se voit dépossédée de ses prérogatives d'intervention dans la construction de logements, ce que montre la façon dont ont été définies ses modalités, et les conditions de son lancement.

## La « maison individuelle groupée » : l'évidence d'une forme pour des maisons à bas prix

En novembre 1968, Albin Chalandon adresse à ses conseillers et à ses directeurs de service une injonction simple : trouver le moyen de faire baisser de façon drastique le coût des maisons individuelles<fnref n="1" />. Cette demande intervient à un moment où le cabinet du ministre planche sur une réforme du prêt HLM accession. Son montant maximal est en effet jugé trop faible pour solvabiliser les ménages modestes, en particulier pour l'achat de maisons<fnref n="2" />. C'est en particulier le cas en Région parisienne où le nombre de prêts consommés par les organismes HLM en accession est moindre que prévu par la « dotation régionale » accordée par le ministère<fnref n="3" />. Or c'est du ministère des Finances que dépend la modification des conditions de ce prêt, qui tarde à se mettre en place. Le cabinet du ministre envisage alors une solution alternative pour redonner une efficacité à ces financements que la Direction de la Construction est chargée de distribuer : produire moins cher plutôt qu'augmenter les montants des prêts. À l'inverse de la réforme des HLM-A, cette opération peut être menée sans l'accord des Finances, puisqu'elle n'exige pas de ressources budgétaires supplémentaires : il s'agit d'affecter prioritairement des financements HLM et des prêts du Crédit Foncier existants à des opérations à prix cassés, et non de solliciter des crédits supplémentaires.

L'injonction que donne initialement le ministre fin 1968 reste donc relativement floue et peu prédictive de la forme que prendra finalement le concours. Il sollicite trois conseillers techniques de son cabinet ainsi que les deux directions administratives principalement

<footnote n="1">¹ CAC 20010298, art. 43, Note d'Y. Aubert, 9 décembre 1968.</footnote>

<footnote n="2">² Compte-rendu de la réunion du cabinet du ministre de l'Équipement, 10 décembre 1968 [CAC 19770813, art. 5].</footnote>

<footnote n="3">³ Compte-rendu de la réunion du Cabinet du ministre de l'Équipement, consacrée à la Région parisienne, en présence de Paul Delouvrier, 22 octobre 1968. 3 600 prêts HLM A ont été consommés en 1968 alors que 4 000 y étaient programmés, tandis que 32 870 logements HLM locatifs ont été financés et mis en chantier dans la même année [CAC 19770813, art.5].</footnote>
intéressées à la politique du logement, la Direction de la Construction, et la Direction de l'Aménagement Foncier et de l'Urbanisme (DAFU), afin de définir une opération susceptible de satisfaire à cet objectif : il s'agit qu'ils « proposent toutes les dispositions qu'ils jugeraient utiles afin de pouvoir réaliser des maisons individuelles à des conditions de prix nettement inférieures à ceux pratiqués jusqu'alors »<fnref n="1" />. Le groupe de travail formé pour élaborer des propositions au ministre comprend Yves Aubert, toujours à la tête de la Direction de la Construction, Raoul Rudeau, de la DAFU, lui aussi ingénieur des Ponts et Chaussées, et trois membres du cabinet Chalandon, architectes ou urbanistes de profession. C'est dans ce groupe que s'impose, avec la force de l'évidence, l'idée selon laquelle l'abaissement du coût des maisons passe obligatoirement par la construction de vastes zones d'habitations individuelles « groupées », permettant alors de donner naissance à un « nouvel urbanisme ».

Dans un ensemble de notes faisant un bilan du marché de la maison individuelle en France et des solutions existantes pour réduire les coûts de ces logements<fnref n="2" />, les membres du groupe de travail formulent début 1969 des propositions. Le directeur de la Construction Yves Aubert, reconnaît que les expériences Village expo les plus récentes n'ont pas apporté de baisse suffisante des prix par rapport aux exigences formulées par le ministre, car les maisons construites on souvent dépassé les plafonds HLM accession. Mais il propose toutefois de reprendre et d'étendre cette procédure. Il préconise de combiner la procédure des « modèles agréés », système de standardisation de la construction qui incite les organismes HLM à reproduire en grande série des plans-types choisis par le ministère, avec la forme du « Village expo ». Il s'agirait de sélectionner dans chaque région des terrains sur lesquels des promoteurs seraient invités à construire en série les modèles sélectionnés, qui seraient financés principalement par des prêts HLM. C'est en particulier l'activité de la Maison Familiale de Cambrai, pionnier HLM de la maison individuelle groupée lié au mouvement patronal<fnref n="3" />, qu'Yves Aubert prend comme exemple. La procédure proposée amènerait ainsi à l'édification de « nouveaux villages » de type Village expo, dans lequel le promoteur pourrait reproduire en série une gamme très limitée de modèles types<fnref n="4" />.

<footnote n="1">¹ CAC 20010298, art. 43, Direction de la Construction, versement du bureau Economie de la construction, article consacré au Concours international de la maison individuelle portant sur le déroulement et les conséquences du concours. Note CH 3006 du 9 décembre 1968 adressée par Yves Aubert, directeur de la Construction au ministre Albin Chalandon sur le « développement de la construction de maisons individuelles ».</footnote>

<footnote n="2">²Ibid., « Notes relatives à l'esprit du concours », note adressée par Yves Aubert à Albin Chalandon.</footnote>

<footnote n="3">³ Voir chapitre 2.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Ibid.</footnote>
Jacques-Henri Labourdette, conseiller technique du ministre, qui a été l'architecte de
nombreux programmes de grands ensembles comme Sarcelles (Landauer, 2010), est celui qui
formule dans une série de notes un projet de concours aux objectifs plus ambitieux : créer
« une véritable industrie de la maison individuelle<fnref n="1" /> ». Dans une note de janvier 1969 adressée
au ministre, il s'oriente vers une solution proche de celle préconisée par le directeur de la
Construction, mais envisage de lui donner une ampleur supérieure. Ses analyses rappellent
celles formulées à la clôture du Villagepo : il faut transformer le secteur de la maison
individuelle, trop « artisanal » puisque le constructeur privé majeur du secteur, la société
Phénix, produit « à peine 2 000 logements par an ». Il préconise l'émergence de builders
capables d'assurer conjointement les fonctions d'aménagement, de promotion, de
construction et de commercialisation des groupements. C'est en effet selon Labourdette
comme un « problème d'urbanisme » qu'il faut traiter le problème de la maison individuelle,
notamment en facilitant toutes les opérations de plus de 500 maisons dont les promoteurs
accepteraient de réaliser les équipements. L'objectif qu'il formule, repris dans le règlement
officiel du concours, est d'inverser la proportion entre secteur « isolé » et « groupé » en
portant ce dernier de 20 à 80 % de la construction individuelle. Le mécanisme qu'il suggère
reprend en l'amplifiant celui proposé par Yves Aubert : sélectionner plusieurs groupements de
promoteurs et d'entreprises, qui proposeraient chacun sept ou huit sites d'accueil pour des
programmes d'environ 1 000 maisons, construites à partir de quelques modèles types, en
visant un total d'au moins 25 000 logements. L'idée de « créer un choc » sur le marché de la
maison individuelle recueille l'approbation du groupe de travail.

> « Il faut obtenir un prix de revient, toutes dépenses confondues, inférieur pour un F4 à 60 000 F. en Région parisienne et 50 000 F. en province. Cela suppose la réalisation d'opérations groupées, et la création d'un marché de série (sans doute 2000 à 3000 par an) pour une société. Actuellement le champion est Phénix qui vend 2000 maisons par an, qui reviennent à 80 000 F. Il faut dépasser ce stade, réduire les prix, c'est un nouveau métier à créer. Le concours doit créer le choc<fnref n="2" /> ».

C'est peu ou prou cette solution qui s'impose comme le cadre du futur concours. Même si la
préconisation de construire des groupes de 1 000 maisons minimum est revue à la baisse,
l'idée de favoriser des ensembles de taille importante reste centrale. Les propositions
formulées au ministre après une réunion du groupe de travail en février 1969 reprennent les

<footnote n="1">¹ CAC 20010298, art. 43, « Notes relatives à l'esprit du concours », note signée de J.-H. Labourdette datée de janvier 1969. Les citations suivantes de J.H. Labourdette sont tirées de ce document.</footnote>

<footnote n="2">² *Ibid*., Propositions pour le concours de maisons individuelles suivant la réunion du groupe de travail du 20 février 1969.</footnote>
suggestions de Labourdette<fnref n="1" />, à ceci près que la taille minimale des ensembles est fixée à 250 maisons pour les terrains déjà équipés et à 500 pour ceux nécessitant la construction d'équipements<fnref n="2" />. L'objectif quantitatif du concours est porté à plus de 60 000 réalisations. Le but fixé en terme de prix est ambitieux puisqu'il s'agit de se placer en dessous des nouveaux plafonds prévus par la réforme des prêts HLM-A à l'étude (moins de 60 000 francs en Région parisienne, et 50 000 francs en province pour un F4), soit une baisse de 20 à 25% par rapport aux prix proposés par le constructeur à bas prix Phénix. L'évidence selon laquelle les grands ensembles groupés sont la solution permettant d'abaisser les prix de la construction semble ainsi partagée par les inventeurs du concours.

Facteur d'économie, l'ensemble groupé est aussi présenté dans les documents préparatoires au concours comme une innovation urbanistique<fnref n="3" />. Dès janvier 1969, les termes d'« urbanisme » ou de « nouvel urbanisme » reviennent avec constance dans ces textes. Les conseillers techniques du cabinet, chargés de préparer une présentation de la politique d'urbanisme du ministre en vue d'une conférence de presse, enrichissent le descriptif du concours de considérations de cet ordre, mobilisant la rhétorique anti-pavillonnaire pour souligner les vertus de l'individuel groupé<fnref n="4" />.

> « Le manque d'opérations groupées et l'étroitesse du marché n'ont pas permis dans ce domaine des progrès techniques ou esthétiques qui auraient pu transformer radicalement l'image désastreuse du pavillon de banlieue [...]. La maison individuelle ne doit pas être le résultat d'une réalisation anarchique. Il ne faut pas refaire les mauvaises banlieues que nous avons connues après la première guerre. [...] Je souhaite que les maisons individuelles soient, au contraire, l'expression d'un urbanisme qui permet de regrouper les constructions en créant une nouvelle forme de village<fnref n="5" />. »

Ces éléments seront ainsi repris de façon fidèle par le ministre lors de son discours d'annonce, même s'il y ajoute les virulentes critiques de l'urbanisme des ZUP et de l'interventionnisme étatique dans la construction mentionnées<fnref n="6" />.

<footnote n="1">¹ CAC 20010298, art. 43, Bureau Économie de la Construction, Notes relatives à l'esprit du concours », Propositions pour le concours de maisons individuelles faites après la réunion du groupe de travail du 20 février 1969 réunissant Jacques-Henri Labourdette, Max Stern, Bruno Grange (conseillers techniques du ministre) et Yves Aubert, Robert Lion et Raoul Rudeau (Direction de la Construction et DAFU).</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19840592, art. 1, Règlement du concours Chalandon, plaquette de présentation à destination des groupements candidats.</footnote>

<footnote n="3">³ CAC 19840592, art. 1, Ébauche du dossier d'information pour le concours de la maison individuelle, Cabinet du ministre de l'Équipement, daté du 27 mars 1969.</footnote>

<footnote n="4">⁴ CAC 19770813, art. 5, réunion du cabinet du ministre de l'Équipement, 3 mars 1969.</footnote>

<footnote n="5">⁵ CAC 19840592, art. 1, Ébauche du dossier d'information pour le concours de la maison individuelle, Cabinet du ministre de l'Équipement, 27 mars 1969.</footnote>

<footnote n="6">⁶ Discours prononcé par Albin Chalandon le 4 mai 1969 à la Chambre de commerce de Paris, art. cit.</footnote>
La mise en œuvre du concours repose alors sur l'intervention directe et centralisée des
services du ministère, en particulier de la DAFU, pour s'assurer que des terrains d'ampleur
suffisante seront disponibles. Pour assurer un volume maximal de réalisations, le groupe de
travail propose d'assouplir les conditions d'obtention des permis de construire : une
possibilité de proposer des terrains non constructibles, par exemple en zone rurale, est prévue
pour dégager du foncier à bas prix. Pour garantir que le concours sera attractif pour les futurs
builders, il leur est en outre garanti un accès privilégié aux financements HLM et aux prêts
aidés du Crédit Foncier aux lauréats<fnref n="1" />. Les contraintes sur la localisation des terrains prévues
par le règlement sont très faibles, les candidats pouvant les implanter dans des zones rurales,
sur des terrains non-équipés et même non-constructibles. Le règlement du concours précise
ainsi que pour proposer un terrain dans le dossier de candidature, il n'est pas exigé l'accord
des communes, même si celui-ci constitue un « élément utile<fnref n="2" /> ». Si l'avis négatif de maires
sur les implantations est parfois retenu comme un motif d'élimination des terrains proposés au
moment des délibérations du jury qui se réunit fin 1969, nombreux sont les cas où cet avis
n'est en fait pas connu au moment où le jury retient les localisations des groupements et où se
pose la question de faire du « forcing » auprès des maires<fnref n="3" />. Une fois la phase de concours
stricto sensu passée, c'est parfois contre l'avis des maires des communes et même contre les
avis émis par les Directions Départementales de l'Équipement consultées, que les
autorisations vont être accordées aux lauréats qui doivent bâtir les « nouveaux villages ».
C'est ce dont témoigne l'abondante correspondance que l'on trouve dans les dossiers de suivi
du concours à ce sujet<fnref n="4" />. C'est donc le passage en force des services centraux auprès des
collectivités locales et des services déconcentrés de l'Équipement qui permet d'atteindre le
volume de constructions annoncé initialement et de dépasser la barre de 60 000 maisons

<footnote n="1">¹ CAC 19840592, art. 1, Ébauche du dossier d'information pour le concours de la maison individuelle, Cabinet du ministre de l'Équipement, daté du 27 mars 1969.</footnote>

<footnote n="2">² CAC 19840592, art. 1, Règlement du concours Chalandon, plaquette de présentation à destination des groupements candidats.</footnote>

<footnote n="3">³ Sur ce point, on se réfère aux délibérations du jury lors de la phase finale de délibération du concours [CAC 19840592, art. 15].</footnote>

<footnote n="4">⁴ Sans entrer dans le détail des oppositions qui ont pu naître à l'implantation de certains « groupes » de maisons, mentionnons que les élus locaux n'ont pas toujours eu leur mot à dire sur la localisation de groupements Chalandon dans leurs communes. Dès les réunions du jury du concours, des représentants de l'administration soulèvent à plusieurs reprises la question de savoir s'il faudra faire un « forcing » auprès des maires pour leur imposer certains des terrains retenus par le jury et n'ayant pas reçu l'approbation de ces édiles [CAC 19840592, art. 15]. Une fois les résultats connus, ce sont les DDE qui émettent un avis sur chaque programme retenu, relayant aux services centraux les avis des maires. Cette correspondance révèle que les maires ne sont pas systématiquement hostiles à l'implantation de groupes Chalandon sur leur communes, mais que la plupart s'interrogent sur la prise en charge financière des frais d'équipements. D'autres protestent de ne pas avoir été informés que leur commune était visée par le concours, s'inquiètent de la « catégorie sociale » de ménages qui occuperont les ensembles, demandent à ce que la taille des parcelles prévues soit augmentée, ou que la taille des groupements soit revue à la baisse [CAC 19840592, art. 9, compte-rendu des délibérations du jury du CIMI]. Les terrains retenus à l'issue des résultats donnés par le jury le 15 janvier 1970 ne donnent tous pas lieu à construction, certains programmes étant soit abandonnés, soit revus à la baisse.</footnote>
construites. L'action des services centraux a permis de réduire les coûts des pavillons proposés, car les terrains choisis pour le concours sont achetés à des tarifs bas. Dans les bilans dressés *a posteriori* par les techniciens du ministère sur les résultats du concours, il est souligné que « l'un des intérêts essentiels du concours Chalandon a été de rendre constructibles des terrains qui ne l'étaient pas, ce qui a permis de réaliser des opérations dans les champs à betteraves sur des terrains achetés 3 à 5 francs du mètre carré »<fnref n="1" />. C'est pour une grande part au prix de ces interventions de l'administration centrale pour dégager du foncier peu onéreux que le « choc » espéré sur les tarifs des maisons Chalandon aurait, selon ce bilan, été obtenu.

La forme retenue tranche toujours avec l'état existant de la production de maisons individuelles en 1969. Les grands ensembles de plus d'une centaine de maisons construits d'un seul tenant par un promoteur sont, comme au moment du lancement de Village expo, extrêmement rares, et le modèle de l'ensemble de plus de 500 maisons construit d'un seul tenant, inexistant<fnref n="2" />. Le concours inaugure donc la production d'une forme urbaine nouvelle. Les projets retenus par le jury dépassent en effet parfois largement les 500 logements (avec un maximum de 1 300 logements à Mantes-la-Jolie pour la Région parisienne, et de 1 100 sur la commune de Cholet pour la province), même si à l'inverse le minimum de 250 n'est pas strictement respecté, en particulier pour les opérations situées en province. Pour autant, la taille de nombreux programmes sera revue à la baisse en cours de réalisation, notamment en raison des difficultés d'équipement ou de commercialisation que posent de tels ensembles : 65 programmes sur les 330 réalisés comprennent finalement moins de 100 maisons. Mais, mêmes inférieures à la taille prévue initialement, les opérations Chalandon se distinguent de la masse de la production pavillonnaire et ont un effet sur celle-ci : les statistiques des permis de construire révèlent qu'à partir de 1970 les constructions individuelles groupées se développent, atteignant en 1971 un pic avec 32 000 maisons autorisées dans des ensembles de plus de 100 maisons contre seulement 10 000 deux ans auparavant<fnref n="3" />.

<footnote n="1">¹ CAC 19850389, art. 74, Versement du 6ème plan sur la « politique de la maison individuelle groupée ». Note du Directeur du Service Technique de la Direction de la Construction Pierre Chemillier au directeur Robert Lion, datée du 9 mai 1973, sur « les problèmes que posent le développement de la maison individuelle ».</footnote>

<footnote n="2">² En 1969, aucun ensemble de maisons de plus de 500 logements n'a fait l'objet d'un permis de construire, tandis que les ensembles de plus de 100 maisons représentent seulement 12 472 logements sur les 221 622 maisons individuelles ayant fait l'objet d'une autorisation de construire [*Études statistiques de l'Équipement, n°10, supplément annuel 1971*].</footnote>

<footnote n="3">³ *Études statistiques de l'Équipement*, n°10, résultats annuels 1971.</footnote>
Signe de l'attention portée par les services de l'Équipement à cette nouvelle forme de
construction individuelle, ils cherchent dans les années qui suivent le lancement du concours à
objectiver plus précisément quelle part elle représente dans le total de la construction, d'abord
en commandant des études ad hoc auprès d'un bureau d'études privé qui souligne l'essor de
l'individuel groupé deux ans après le concours Chalandon<fnref n="1" />, puis en faisant évoluer les outils
statistiques du ministère. La mise en place du système « Siroco » (système informatique
répertoriant les opérations de construction) en 1972 transforme les catégories administratives
d'appréhension des logements, notamment en différenciant les logements individuels selon
qu'ils appartiennent à « l'individuel groupé » ou à « l'individuel isolé<fnref n="2" /> » alors que l'ancien
système ne considérait que l'opposition entre logement individuel et collectif, et qu'il fallait
agréger les statistiques portant sur la taille des permis de construire pour objectiver la
production en « groupé »<fnref n="3" />. À partir de 1973, l'enquête Logement distingue aussi les maisons
achetées à un promoteur de celles qu'a fait construire un accédant en choisissant un modèle
« sur catalogue », ou en recourant à des constructeurs artisanaux<fnref n="4" />. « L'individuel groupé » est
désormais une catégorie de la statistique publique.

Plutôt qu'apporter un soutien indifférencié à l'essor de la maison individuelle, les concepteurs du concours entendent donc réorienter le secteur de la construction individuelle dans une nouvelle direction, selon les ambitions exprimées après l'expérience Villagexpo. Cela suppose de transformer les pratiques des acteurs privés de la construction, et les amenant à devenir des builders d'ensembles de maisons groupées. Mais le règlement du concours, qui reprend des méthodes habituellement utilisées pour infléchir les coûts de la construction HLM – attribution prioritaire de financements en contrepartie de l'imposition de plafonds de prix et

<footnote n="1">¹ CAC 19840592, art. 2, Séminaires et études de l'Institut de Recherches Économiques et Commerciales Appliquées (IRCOM), « Les problèmes de la Maison Individuelle, deux ans après le concours Chalandon », Paris 1971, 34 p. ; « Le marché de la maison individuelle en France », vol.3 : Indicateurs statistiques de la Maison Individuelle, 1972, 82 p.</footnote>

<footnote n="2">² Voir la présentation de ce nouveau système dans *Études statistiques de l'Équipement*, n°22, résultats annuels 1973. Les définitions statistiques de ces catégories s'énoncent ainsi : « l'individuel isolé correspond à une maison séparée, ne comportant qu'un seul logement et ayant une entrée particulière. Cette maison fait l'objet d'une demande spécifique de permis de construire ; l'individuel groupé (ou en bande) correspond à une maison d'un seul logement faisant partie d'un ensemble de maisons, individuelles elles aussi. Ces maisons peuvent être isolées ou accolées, et l'ensemble fait l'objet d'un seul permis de construire. Le terme collectif est défini par l'exclusion des deux premiers ».</footnote>

<footnote n="3">³ La mise en place de ce système se traduit aussi par une étude rétrospective des séries de logements autorisés à partir de 1968, où on recode ces deux catégories en fonction de la taille des permis. À partir de 1972, les données du ministère de l'Équipement distinguent ces différentes formes de production pour les logements commencés et terminés. Des bilans de l'évolution des formes d'habitat individuel sont ainsi dressés durant les années 1970, voir par exemple « La construction de maisons individuelles », *Études statistiques sur la construction et l'équipement*, n° 46, 1978.</footnote>

<footnote n="4">⁴ « Dictionnaire des codes », *Enquête nationale sur le logement*, 1973 [Documentation fournie par l'ADISP].</footnote>