# Impact des certifications énergétiques sur les décisions d'investissement durable: Légitimité ou levier d'image ?

Abdeladem Saoud Fattah, Thomas Capelle, Barthélémy Gallay, Tanguy Pouteau, Antoine Voisin, Alexandre Romanenko

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Abdeladem Saoud Fattah, Thomas Capelle, Barthélémy Gallay, Tanguy Pouteau, Antoine Voisin, et al.. Impact des certifications énergétiques sur les décisions d'investissement durable: Légitimité ou levier d'image?. RECAPPS project - emlyon business school. 2025. hal-05040229

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# Impact des certifications énergétiques sur les décisions d'investissement durable : Légitimité ou levier d'image ?

Capelle T., Fattah A., Gallay B., Pouteau T., Romanenko A. et Voisin A.

MSc-students Management - emlyon business school

25 Février 2025

*Abstract*—Cette étude vise à déterminer le rôle ambivalent que les certifications énergétiques peuvent jouer dans les décisions d'investissement. Les nombreux travaux analysés montrent que, du côté des institutions financières, ces labels sont pris en compte mais restent secondaires face aux critères de rentabilité. En revanche, pour les investisseurs indépendants, leur adoption repose davantage sur des motivations personnelles et des tendances de marché, du fait également d'un manque de connaissances vis-à-vis de ces labels et certifications. La littérature souligne également que la perception de la fiabilité des certifications varie selon les contextes économiques et réglementaires, soulevant la question de leur véritable impact : levier d'image ou moteur réel d'investissement durable ? À partir de ces constats, notre recherche vise à approfondir ces enjeux en combinant une analyse qualitative auprès d'institutions financières et de professionnels du bâtiment; et une étude quantitative sur les tendances des investisseurs indépendants. Cette approche nous a permis d'évaluer dans quelle mesure ces certifications influencent réellement les choix financiers et si elles constituent un levier crédible pour la transition énergétique.

*Index Terms*—Certifications énergétiques, investissement durable, rentabilité écologique, régulations environnementales, bâtiments verts, légitimité d'entreprise, levier d'image

## I. INTRODUCTION

Les certifications énergétiques et environnementales ont progressivement pris une place centrale dans les stratégies d'investissement durable. Dans notre recherche, nous allons décliner ces certifications sous deux formes principales : celles appliquées aux bâtiments, telles que BREEAM (1990), LEED (1998), notamment grâce à un entretien qualitatif avec un promoteur immobilier ; puis celles dédiées aux entreprises, comme ISO 14001, ISO 50001, le label ISR ou encore B Corp, grâce à un entretien qualitatif réalisé avec une directrice des investissements d'une banque. Évidemment, leur objectif principal est de fournir un cadre évaluatif qui atteste d'une performance environnementale et sociale, influençant ainsi les décisions d'investissement. Historiquement, la mise en place de ces certifications s'inscrit dans une dynamique de réglementation croissante, initiée par des directives gouvernementales et des engagements internationaux en faveur du développement durable. En prenant le cas de la France, l'introduction du diagnostic de performance énergétique en 2006 a constitué une première étape vers la prise en compte de la performance énergétique des actifs immobiliers. Progressivement, les certifications ont gagné en importance, devenant

un critère de choix pour les investisseurs institutionnels et privés soucieux d'intégrer les critères ESG à leurs portefeuilles. En 2015 ; déjà 73% des investisseurs considéraient au moins un des critères ESG dans leurs investissements, progressivement considérants plusieurs (voir Lave, 1988, CFA Institute, 2018).

Toutefois, une problématique subsiste : est-ce que ces certifications sont-elles réellement des indicateurs fiables de performance écologique et sociale, ou bien servent-elles principalement d'outils et leviers permettant d'attirer des investisseurs et d'améliorer l'image des entreprises ? Certaines études mettent en avant la corrélation entre certifications et amélioration de la valorisation des actifs, tandis que d'autres soulignent les limites de ces labels, notamment en termes de transparence et de vérification des engagements environnementaux. Dans ce contexte, nous questionnerons les recherches précédemment effectuées, à travers une revue de littérature ayant une double vocation : d'une part explorer les effets concrets des certifications sur les décisions d'investissement, en s'appuyant sur les recherches préexistantes ; et d'autre part, plus important pour nous, définir notre propre démarche de recherche, en identifiant les méthodes les plus pertinentes, précédemment utilisées ou non, pour évaluer empiriquement cet impact.

Notre étude est organisée en plusieurs sections. La section II. dressera un panorama des principales certifications en vigueur, leur évolution historique, ainsi que les contextes réglementaires qui les encadrent. La section III. s'attarde, toujours dans le cadre de notre revue de littérature, sur leur impact sur la valorisation financière des actifs immobiliers et des entreprises certifiées. Nous y explorerons la perception des investisseurs face à ces labels et la manière dont ils influencent leurs décisions. Par la suite, la section IV. abordera les raisons réelles qui motivent l'adoption de ces certifications par les entreprises, ainsi que les défis qu'elles rencontrent. Nous y mettrons en lumière les controverses soulevées et les évolutions possibles dans ce domaine. La section V. présentera ensuite notre méthodologie, suivie au cours de ce projet de recherche, pour tenter d'apporter notre propre réponse à la problématique posée. Les sections VI. et VII. seront respectivement consacrées à l'analyse des entretiens réalisés avec deux spécialistes, puis à celle d'un questionnaire portant sur la pertinence des certifications énergétiques et environnementales dans les stratégies d'investissement durable. Enfin, la section
VIII. proposera une discussion des résultats obtenus, ainsi qu'une réflexion sur les limites potentielles et perçues de notre étude.

## II. LES CERTIFICATIONS ÉNERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Pour comprendre les certifications énergétiques et environnementales, il est important de s'intéresser à l'historique de leur apparition. En effet, l'apparition de ces certificats trouve ses origines dans les multiples crises énergétiques au cours du XXe siècle, et des préoccupations environnementales croissantes à partir de la génération X dans les pays développés ; en effet, des pays où les sociétés ont atteint un certain niveau de prospérité et de sécurité, ce qui est le cas dans les années 60 où, selon L. Lave, ces conditions ont convergé pour permettre aux préoccupations environnementales de devenir centrales dans les débats publics (Lave, 1988). L'exemple des chocs pétroliers des années 70, cause de la plus grande instabilité énergétique mondiale de ce siècle, a souligné auprès des gouvernements, des citoyens et des acteurs économiques la nécessité d'une consommation plus rationnelle des ressources. Et donc, confrontés à cette réalité, les gouvernements et les organisations ont été contraints d'adopter des normes visant à optimiser l'efficacité énergétique, en réponse aux défis économiques et environnementaux croissants. Cette démarche s'est particulièrement concentrée sur des secteurs à forte consommation, tels que le bâtiment et l'industrie, où les gains potentiels en performance énergétique sont significatifs. Dès les années 1980, la nouvelle tendance des pays ayant initié des réglementations visant à encourager l'amélioration des performances énergétiques des bâtiments a conduit au développement des premières certifications environnementales spécifiques aux constructions. On parle par exemple du programme BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), qui a été introduit au Royaume-Uni dès 1990 et représente la première tentative structurée d'évaluation de la performance environnementale des bâtiments au monde (Raw and Prior, 1991). À partir de cette initiative, d'autres labels internationaux se sont développés, dont le LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), lancé aux États-Unis en 1998, qui vise à renforcer les standards de construction durable. La France a également suivi cette dynamique en lançant en 2005 le label Haute Performance Énergétique (HPE), attestant de la conformité d'un bâtiment en matière de performance énergétique et environnementale, puis la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) pour promouvoir les meilleures pratiques écologiques dans la construction et l'exploitation des bâtiments.

En parallèle, l'émergence des préoccupations environnementales au sein des entreprises a mené à la mise en place de normes de gestion environnementale, puisque cette prise de conscience environnementale ne s'est pas limitée au secteur du bâtiment. Les entreprises, en tant qu'entités consommatrices de ressources et génératrices d'émissions, ont également été encouragées à adopter des pratiques plus durables. En 1996,

l'Organisation internationale de normalisation, l'ISO, a publié la norme ISO 14001, établissant un cadre pour les systèmes de management environnemental, faisant d'elle l'une des premières normes internationales permettant aux entreprises de mieux gérer leur empreinte écologique et de rationaliser l'utilisation des ressources. Son application concerne tous les secteurs, encourageant une amélioration continue et une intégration des principes environnementaux dans la stratégie d'entreprise (Kuhre, 1995). Mais face aux défis croissants, aux crises énergétiques persistantes, à la hausse des coûts énergétiques, et à la difficulté d'évoluïtivité de cette norme au niveau énergétique, l'ISO a introduit en 2011 la norme ISO 50001, spécifiquement dédiée au management de l'énergie, une norme qui fournit aux organisations des stratégies pour améliorer leur performance énergétique, favoriser l'efficacité énergétique et réduire les coûts liés à l'énergie, et qui certifie que ces mêmes entreprises appliquent ces stratégies.

L'évolution de ces certifications énergétiques et environnementales s'est par la suite enrichie et adaptée aux défis contemporains. Dans une optique de contextualiser ces dernières pour les prochaines sections, nous allons donc passer en revue les certifications les plus influentes de leur époque et celles qui structurent aujourd'hui les standards de durabilité, ce qui permettra entre autres de comprendre leur rôle dans la transformation des industries, des entreprises et des bâtiments. D'abord, pour le secteur du bâtiment, nous avons déjà parlé de BREEAM, pionnière dans son domaine, qui a posé les bases d'une évaluation holistique des performances énergétiques et environnementales des bâtiments. Dans cette même lignée, LEED s'est distinguée en développant un système de notation plus détaillé, plaçant l'optimisation énergétique et la gestion des ressources au centre de son approche (Gowri, 2004). Au-delà des États-Unis et du Canada, ces mêmes certifications sont utilisées en Europe, mais peuvent être complétées par des versions locales : nous avons de façon similaire le HQE et le HPE, deux versions françaises de ces certifications, mais nous trouvons également la DGNB en Allemagne, qui évalue la durabilité des bâtiments en considérant des aspects écologiques, économiques et en supplément socioculturels. En Suisse, le label Minergie est largement reconnu pour encourager les bâtiments à haute efficacité énergétique et à faible impact environnemental. Et enfin, nous pouvons citer la certification WELL qui, bien que d'origine américaine, gagne en popularité en Europe ; elle se concentre sur le bien-être et la santé des occupants en évaluant des critères tels que la qualité de l'air, de l'eau, la lumière et le confort. Les normes, quoique conçues à la base dans un contexte social particulier (comme LEED dans un contexte américain), sont souvent utilisées dans un contexte international, comme la norme Passivhaus, originaire d'Allemagne, qui a été adoptée dans certaines régions d'Asie du Sud et aux États-Unis (Malin et al., 2004). Au-delà du secteur du bâtiment, en matière de gestion environnementale et énergétique, nous avons déjà parlé de l'ISO 14001, qui a pour objectif de structurer un management environnemental efficace, permettant aux entreprises de réduire leur impact tout en respectant
les cadres réglementaires, puis plus spécifiquement de l'ISO 50001, dont nous avons discuté en cours, et qui offre aux entreprises un référentiel pour améliorer leur performance énergétique de manière continue. L'EMAS, développé par l'Union européenne, complète ce cadre en introduisant des exigences supplémentaires en matière de transparence et de reporting environnemental. Enfin, ce type de certificateurs concerne désormais aussi les investisseurs, qui sont une partie prenante importante de notre sujet de recherche. La montée en puissance des critères ESG a favorisé le développement de certifications visant à évaluer la durabilité des portefeuilles d'investissement. Le label ISR, par exemple, joue un rôle clé en distinguant les fonds intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur stratégie. De même, la certification B Corp dépasse la seule performance énergétique pour englober des considérations plus larges sur la responsabilité sociale et environnementale des entreprises, influençant ainsi directement les décisions des investisseurs engagés dans une logique d'impact positif (Villela et al., 2021a).

L'adoption massive de ces certifications témoigne d'un changement profond dans la manière dont les acteurs économiques abordent la transition écologique. Loin d'être de simples labels, elles sont devenues des outils de plus en plus stratégiques, influençant la valorisation des actifs, les décisions d'investissement et la compétitivité des entreprises. Ce passage en revue des principales certifications permettra d'en analyser les spécificités, leurs critères d'évaluation et leurs impacts concrets sur le marché et l'économie globale, ce que nous ferons dans les sections III. et IV.

### III. L'IMPACT DES CERTIFICATIONS SUR LES INVESTISSEMENTS

Les certifications environnementales sont devenues des outils stratégiques dans les décisions d'investissement, notamment avec l'essor de la finance durable et des préoccupations climatiques. Elles signalent un engagement vers des pratiques responsables et influencent la perception des investisseurs ainsi que la valorisation des actifs. Toutefois, leur impact réel suscite un débat : s'agit-il d'un véritable levier de valeur ou simplement d'un outil d'image ?

#### A. Impact positif sur la valorisation et l'attractivité des actifs

Le premier point à souligner est l'impact positif sur la valorisation et l'attractivité des actifs. En effet, de nombreuses études montrent que les certifications environnementales augmentent la valeur des actifs, en particulier dans l'immobilier. L'étude de Fuerst et McAllister (Fuerst and McAllister, 2011b) et celle de Eichholtz, Kok et Quigley (Eichholtz et al., 2010a), centrées sur le secteur de l'immobilier, démontrent que les immeubles certifiés génèrent des loyers plus élevés et attirent davantage d'investisseurs. Dans les marchés émergents, l'IFC, dans son rapport annuel de 2023, estime que les bâtiments certifiés bénéficient d'une hausse d'investissements de 25% (Corporation, 2023). En Île-de-France, leur valorisation est en

moyenne supérieure de 10%, comme le montre le rapport de l'AREC-IDF de 2023.

Dans le domaine financier, les obligations vertes, en raison de critères environnementaux stricts, améliorent la réputation des entreprises et réduisent leurs coûts de financement (Flammer, 2021a). La Revue de l'Énergie montre également que le label ISR appliqué à l'immobilier favorise l'attractivité des actifs, avec une valorisation en hausse de 8% (de l'Énergie, 2024). De plus, la croissance des investissements publics dans la rénovation énergétique (à savoir de +35% en cinq ans) renforce l'essor de ces certifications (d'Économie Financière, 2024).

#### B. Les biais cognitifs et limites des certifications environnementales

Le second point concerne les biais cognitifs et les limites des certifications environnementales. De ce fait, si ces labels jouent un rôle structurant dans le domaine financier, leur adoption varie selon les contextes économiques et réglementaires. Dippold et Mutl soulignent que dans les régions à forte sensibilisation écologique, leur impact est significatif, tandis que dans des marchés moins régulés, les coûts initiaux (+15%) freinent leur adoption (Dippold et al., 2014). D'autres études montrent que l'engouement pour les certifications peut être amplifié par des biais cognitifs. L'analyse des classements Morningstar révèle que les investisseurs ont tendance à surévaluer les fonds les mieux notés en durabilité, entraînant d'importants flux de capitaux, sans preuve systématique de surperformance financière (Hartzmark and Sussman, 2019). De plus, toutes les certifications ne garantissent pas une amélioration réelle des performances environnementales. Ferretti montre que certaines certifications européennes ont un effet direct sur la croissance des transactions immobilières (+12%), tandis que d'autres servent davantage de levier marketing. Le risque de greenwashing reste donc une préoccupation majeure, impactant la crédibilité des labels et leur influence sur les décisions d'investissement (Ferretti, 2020).

Les certifications environnementales influencent positivement les investissements en offrant un signal de qualité et une réduction du risque. Elles augmentent la valorisation des actifs et facilitent l'accès aux financements, en particulier pour les obligations vertes et les actifs immobiliers. Toutefois, leur adoption dépend du contexte économique et réglementaire, et leur efficacité réelle peut être biaisée par des effets de perception. Leur rôle futur nécessitera une meilleure évaluation de leur impact à long terme, notamment sur la liquidité des actifs et la stabilité financière des entreprises certifiées.

### IV. OBTENTION DES CERTIFICATIONS : RAISONS ET DÉFIS

Ces certifications, au-delà des retours financiers, permettent de garantir d'une part la clientèle pour les professionnels du bâtiment et les investissements externes pour les entreprises certifiées. Cette partie questionne les raisons et les défis de cette volonté d'obtention des certifications. D'une part, nous cherchons des articles questionnant la légitimité de ces certifiées.
fications, et d'autre part, cherchons à savoir s'il s'agit plutôt d'un levier d'image auprès de son environnement économique.

Certaines certifications attribuées aux constructeurs permettent de créer une réelle légitimité et une reconnaissance globale. La norme RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) permet notamment aux entreprises la possédant d'être légitimes aux yeux des clients privés ou des différents investisseurs (Mallard, 2021). Les certifications énergétiques sont devenues des outils essentiels pour les entreprises souhaitant démontrer leur engagement envers une gestion responsable de l'énergie. Elles offrent une reconnaissance officialisée des efforts déployés pour optimiser la consommation énergétique, réduire l'empreinte carbone et adopter des pratiques durables. Cependant, les normes évaluent des détails spécifiques. La norme ISO 50001, par exemple, implique la gestion des activités qui ont un impact sur la consommation énergétique et la performance énergétique ; et de maîtriser ses coûts. Cela n'indique donc pas la réelle consommation mais la volonté de l'entreprise à s'améliorer, pouvant ainsi démontrer une certaine légitimité (AFNOR, 2025).

D'autres systèmes de certifications comme Eu.Bac intègrent désormais l'impact des systèmes d'automatisation sur les économies d'énergie et le cycle de vie des bâtiments. Le système d'audit Eu.Bac, basé sur la norme EN 15232 (SIA 386.110), corrige cette lacune grâce à une méthodologie rigoureuse et standardisée. Cela permet l'amélioration de la sécurité, la comparabilité et l'optimisation énergétique, et garantit donc des performances mesurables et vérifiables, renforçant ainsi la crédibilité des certifications auprès des acteurs économiques et institutionnels (Schönenberger, n.d.). Nous savons donc désormais qu'il existe des certifications énergétiques qui sont légitimes et qui permettent de mesurer réellement l'engagement environnemental des entreprises. De plus en plus d'entreprises spécialisées dans la construction et le bâtiment se tournent vers les certifications énergétiques et les combinent avec un changement de nom commercial afin de bénéficier d'une meilleure visibilité dans les salons d'une part, et d'une compréhension plus rapide de la part du client quant au type de service proposé d'autre part. C'est notamment le cas des "Passivhaus", un type de maison au système de chauffage qui nécessite peu d'énergie. Présente surtout en Allemagne, on retrouve en Alsace le maître d'œuvre Éco-passive (auparavant Construction Voltz), qui est passée de la construction de maisons en béton à la spécialisation dans les maisons passives en béton cellulaire (Mangold, 2019).

En outre, une étude d'Eichholtz a montré, avec une analyse de près de dix mille immeubles et bâtiments, que le prix de vente sur le marché de l'immobilier des bâtiments dits "verts" était supérieur de 2% par rapport à des bâtiments classiques ; et de près de 16% lorsque ceux-ci sont labellisés, c'est-à-dire ont obtenu une certification d'un organisme compétent (Eichholtz et al., 2010b). Il est alors facile de faire le rapprochement entre obtention d'une certification énergétique et désir d'accroître ses bénéfices pour les promoteurs immobiliers.

Cette tendance est confirmée par une autre étude (Fuerst and McAllister, 2011a), qui met en évidence non seulement une

hausse de la valeur de marché, mais aussi une hausse d'environ 5% de la valeur du loyer lorsque les immeubles ont reçu la certification LEED. Ainsi, avoir recours à des certifications énergétiques légitimes semble n'avoir que des conséquences positives pour les entreprises et les investisseurs, étant donné la hausse de revenus que celles-ci génèrent.

## V. PROJET DE RECHERCHE ET NOTRE CONTRIBUTION: POINT SUR LA MÉTHODOLOGIE

Dans le cadre de notre étude, nous proposons une approche méthodologique combinant une analyse qualitative et quantitative afin d'examiner l'impact des certifications énergétiques sur les décisions d'investissement. Cette double approche, inspirée de travaux comme ceux de Villela et al. (Villela et al., 2021a), Dippold et al. (Dippold et al., 2014) ou encore Hartzmark et Sussman (Hartzmark and Sussman, 2019), nous permet d'explorer les motivations des investisseurs institutionnels tout en identifiant les tendances parmi les investisseurs indépendants. L'objectif est de fournir une compréhension fine des arbitrages entre rentabilité et durabilité, ainsi que du rôle des certifications dans ces choix stratégiques.

Nous avons retenu une approche qualitative pour étudier les critères de décision des institutions financières, qui disposent d'une expertise approfondie mais pour lesquelles récolter un grand nombre de retours est difficile. À travers des entretiens semi-directifs, nous cherchons à comprendre comment ces acteurs arbitrent entre performance économique et engagement durable, et dans quelle mesure les certifications énergétiques influencent leurs décisions. Ces entretiens ont été structurés autour de thématiques clés, notamment l'équilibre entre rentabilité et responsabilité environnementale, ainsi que la perception de la fiabilité des labels énergétiques. Les participants ont été sélectionnés dans notre réseau personnel et professionnel afin de s'assurer de la pertinence des réponses et de ne pas avoir à écourter les entretiens pour diverses raisons.

Parallèlement, une approche quantitative a été mise en place pour recueillir des données auprès des investisseurs indépendants, plus accessibles et généralement moins spécialisés. Ce questionnaire, conçu sur Google Forms, a été diffusé sur des forums en ligne, dans des groupes spécialisés en finance, et à travers notre réseau personnel afin d'atteindre un public averti, avec diverses expériences pour tester le maximum d'hypothèses posées préalablement. Ce choix méthodologique s'aligne notamment avec les méthodes d'enquête utilisées dans les recherches de Hartzmark et Sussman (Hartzmark and Sussman, 2019), qui analysent les comportements d'investissement liés aux notations ESG.

Bien que chacune de ces méthodes présente des limites — la subjectivité et la diversité d'interprétation des entretiens d'une part, et le manque de profondeur explicative des questionnaires d'autre part — leur combinaison vise à compenser ces faiblesses respectives. L'approche qualitative permet d'entrer dans les logiques décisionnelles, tandis que l'approche quantitative offre une vue plus large sur les comportements des investisseurs. Cette articulation méthodologique, complémentaire dans
notre cadre de recherche, fera toutefois l'objet d'une discussion critique dans la section VIII., consacrée à l'analyse des résultats et à l'identification des biais ou limites rencontrés.

## VI. ETUDES QUALITATIVE: ANALYSE DE DEUX ENTRETIENS

### A. Entretien 1 : Responsable d'investissement dans la dette des marchés émergents

a) Méthodologie de l'étude qualitative.: L'étude repose sur un entretien semi-directif, méthode choisie pour sa capacité à capter la complexité des jugements professionnels sur les outils de durabilité. Dans un domaine où les logiques d'investissement croisent des considérations techniques, éthiques et stratégiques, ce type d'entretien offre une flexibilité propice à l'émergence d'insights qualitatifs et à l'identification de tensions non visibles dans des données quantitatives.

L'interviewée occupe un poste de responsable d'investissement au sein d'une structure focalisée sur la dette des marchés émergents. Elle supervise l'analyse et le suivi de projets financés via des instruments tels que les obligations vertes, en assurant leur conformité avec des objectifs ESG avancés. Sa fonction implique une responsabilité directe dans l'allocation de capitaux, ce qui en fait un interlocuteur clé pour appréhender les arbitrages réels entre rendement financier, impact environnemental et communication institutionnelle. L'entretien, conduit à distance sur 75 minutes, s'est structuré autour de 19 questions, articulées selon cinq axes :

* Introduction : posture de l'investisseur face aux enjeux de durabilité

* Impact des certifications énergétiques : usages, crédibilité, exemples concrets

* Obligations vertes : analyse critique, pratiques de vérification

* Perceptions et risques : greenwashing, opacité, signaux faibles

* Perspectives d'évolution : standardisation, technologies, régulations

Cette grille thématique a permis de dégager une analyse systémique de la manière dont les labels sont mobilisés, défiés ou contournés dans les stratégies d'investissement.

b) *Justification du choix de la personne interviewée.*:
La responsable interrogée intervient au cœur du processus d'allocation d'actifs dans un contexte de forte exposition aux risques climatiques et sociopolitiques. Sa connaissance étroite des outils de labellisation énergétique et des obligations thématiques, couplée à son ancrage dans la gestion de portefeuille, lui permet de juger de manière opérationnelle de la valeur ajoutée (ou non) des certifications dans la réduction des risques extra-financiers et l'amélioration de la soutenabilité des actifs. Elle conjugue ainsi expertise méthodologique et confrontation terrain, apportant un recul critique sur la place des labels entre pratiques d'impact et exigences de compliance ou de marketing ESG.

c) Analyse des réponses.: **A. Le poids des certifications dans la stratégie d'investissement** Les certifications énergétiques sont considérées comme des outils de signalisation préliminaire : elles marquent l'intention d'un émetteur de s'aligner sur des standards reconnus, mais ne sauraient être interprétées comme des preuves en soi d'impact durable. Selon l'interviewée : Une bonne certification est un atout, mais jamais un blanc-seing.

La démarche d'investissement repose sur une grille d'analyse interne à plusieurs dimensions : efficacité énergétique, gestion des ressources, transparence, et engagement du porteur de projet. Cette matrice permet d'objectiver la qualité environnementale d'un actif et de différencier les projets réellement transformateurs de ceux simplement conformes.

*Exemple cité :* un projet immobilier en Amérique latine certifié EDGE, où la certification s'accompagnait d'indicateurs précis (réduction de 25% de la consommation d'énergie, 30% d'économie d'eau, matériaux à faible empreinte carbone), validés par un plan de suivi post-livraison.

**B. Crédibilité perçue des labels énergétiques** Trois certifications sont jugées de référence : EDGE, LEED, BREEAM. Chacune répond à des contextes spécifiques :

* EDGE, pour sa simplicité d'usage et sa rigueur dans les pays émergents, où l'accès aux ressources est limité ;

* LEED, standard international exigeant, adapté à des projets complexes, mais à coût de mise en œuvre plus élevé ;

* BREEAM, apprécié pour son approche modulaire, intégrant des critères au-delà de l'énergie (gestion de l'eau, biodiversité, etc.).

L'élément central de différenciation est l'indépendance de l'audit, l'existence de métriques vérifiables et l'ancrage dans une logique d'amélioration continue. À l'inverse, des labels locaux autocertifiés, ou des démarches partielles (ex. : pré-certification non aboutie), sont perçus comme des outils de valorisation superficielle : On reste très prudents face aux labels qui servent plus à rassurer qu'à transformer.

**C. Le rapport aux obligations vertes : prudence ou confiance ?** L'analyse révèle une approche rigoureuse des obligations vertes. L'attribution de ce label déclenche une vigilance renforcée : la vérification porte sur la nature exacte des projets financés, le cadre de reporting, les modalités d'évaluation d'impact, et l'existence d'un audit tiers.

*Exemples de greenwashing cités :* refinancement de dettes existantes sans gain environnemental, renouvellement de flottes diesel sous prétexte de transition énergétique. Ces dérives affaiblissent la crédibilité du marché si elles ne sont pas détectées : On ne finance pas une étiquette, on finance une réalité.

**D. Risques de greenwashing et signaux d'alerte**
L'interviewée identifie une série de signaux faibles révélateurs de greenwashing :

* L'absence d'indicateurs chiffrés et contextualisés (économies d'énergie, CO₂ évité, etc.);
* Des audits réalisés en interne ou absents ;

* Des rapports d'impact non publiés ou irréguliers ;

* Une communication trop générale ou floue.

Elle insiste sur l'importance de la traçabilité de l'information : sans données concrètes, le doute prévaut. L'attitude de l'émetteur devient alors un critère de sélection à part entière : un porteur transparent, réactif, capable de justifier ses choix, renforce la confiance. À l'inverse, l'opacité ou l'inertie sont disqualifiantes.

### E. Évolution du marché et attentes futures des investisseurs
L'interviewée décrit une transformation structurelle des attentes : les investisseurs n'acceptent plus les promesses ; ils exigent des preuves tangibles et traçables. L'ère du déclaratif est derrière nous. Place au mesurable.

Plusieurs leviers de transformation sont identifiés :

* Le renforcement réglementaire (taxonomie verte, CSRD, etc.) créé un cadre harmonisé ;

* Les innovations technologiques (IA, data ESG, machine learning) permettent un suivi plus fin, en temps réel ;

* De nouvelles thématiques émergent (biodiversité, circularité), nécessitant des méthodologies adaptées.

Le rôle des labels est ainsi appelé à évoluer vers plus de standardisation, transparence méthodologique et interopérabilité. Mais leur crédibilité dépendra toujours de leur capacité à refléter un engagement réel, audité et suivi dans le temps.

### d) Et à l'issue de cet entretien, nous avons une conclusion intermédiaire.
L'entretien met en lumière une approche mature, critique et nuancée des certifications énergétiques. Loin d'être des instruments d'adhésion automatique, les labels sont jugés à l'aune de leur capacité à enclencher une dynamique d'impact vérifiable.

Dans ce contexte, ils peuvent être des leviers de légitimité, quand ils s'inscrivent dans une stratégie cohérente, documentée, mesurable. Mais ils deviennent des outils d'image, voire des alibis, lorsqu'ils servent une logique cosmétique ou déconnectée des résultats attendus. Pour les investisseurs responsables, l'enjeu est de construire une analyse hybride : combiner la lecture des standards avec une exploration qualitative des trajectoires ESG. Cette approche de "due diligence augmentée", fondée sur la granularité des preuves et la qualité des engagements, constitue la clef d'un investissement véritablement durable.

Nous allons désormais analyser le second entretien, réalisé avec un promoteur immobilier. Ce point de vue plus opérationnel vient compléter la vision institutionnelle en illustrant la manière dont les certifications sont perçues, intégrées et parfois contournées à l'échelle des projets concrets.

## B. Entretien 2 : Promoteur immobilier

### a) Méthodologie.
La méthodologie désignée pour cette seconde étude qualitative est également l'entretien semi-directif. Cette méthode permet d'approfondir en détail les thématiques citées précédemment, tout en offrant à notre interlocuteur un cadre libre d'expression adapté à sa posture

de professionnel terrain. Notre second interviewé est promoteur immobilier et dirige sa propre structure. Il encadre les projets immobiliers de leur genèse à leur concrétisation, tout en restant en lien direct avec les futurs occupants des immeubles construits. Cet échange nous a permis de mieux cerner les attentes des investisseurs particuliers face aux enjeux de durabilité, ainsi que les contraintes opérationnelles liées à l'intégration des certifications énergétiques. L'entretien a duré environ 60 minutes et a été structuré selon les mêmes axes que le premier, avec une attention particulière portée à l'impact des certifications sur la clientèle non institutionnelle.

### b) Justification du choix de la personne interviewée.
En tant que promoteur, notre interlocuteur est directement impliqué dans la création de valeur immobilière et l'offre d'opportunités d'investissement durable. Il opère dans un marché sensible aux enjeux sociaux (pression démographique, accueil de populations réfugiées) et environnementaux (réglementations européennes, attentes accrues en matière de performance énergétique). Ce double niveau d'exposition rend son point de vue particulièrement pertinent.

À la différence du premier entretien, plus institutionnel, cet échange met en lumière les tensions vécues à l'échelle opérationnelle : entre rentabilité, contraintes réglementaires, et perception du public.

### c) Analyse des réponses. A. Le poids des certifications dans la stratégie de construction et de vente

Les certifications sont encore perçues comme un phénomène relativement nouveau dans le secteur d'activité de notre interlocuteur. D'un côté, elles s'imposent comme une nécessité réglementaire — particulièrement sous l'impulsion des normes européennes —, de l'autre, elles suscitent encore des interrogations de la part des clients et investisseurs. Selon le promoteur, le véritable défi est d'éviter que l'engouement ne reste superficiel, en passant d'un effet de mode à une demande pérenne. Cette remarque fait écho au premier entretien, où la certification était également vue comme un signal initial mais non suffisant.

## B. Crédibilité perçue des labels énergétiques

Notre interlocuteur a évoqué quatre certifications jugées les plus crédibles : ISO 9001, ISO 50001, LEED, ainsi qu'une certification locale attribuée par l'Agence Nationale pour l'Efficacité Énergétique dans le pays concerné. Il note que si les normes ISO ont une reconnaissance technique mondiale, c'est bien l'approbation de l'État qui inspire davantage confiance aux clients non-experts. Ce point contraste avec l'analyse institutionnelle, où la crédibilité d'un label repose davantage sur l'indépendance de l'audit et la rigueur des métriques. Le promoteur insiste ici sur l'importance de la lisibilité et de la familiarité du label pour le grand public.

## C. Risques d'écoblanchiment

Le promoteur exprime une inquiétude face à l'appropriation opportuniste des labels : coût élevé, faible lisibilité des bénéfices, climat de défiance hérité d'un passé économique trouble. L'écoblanchiment est ici moins associé à des pratiques spécifiques (comme dans le cas des green bonds évoqués par la première interviewée), qu'à une perception globale de manque
de fiabilité du système. À la différence de l'investisseur institutionnel, le promoteur insiste donc moins sur la rigueur de l'audit que sur la pédagogie nécessaire pour convaincre les investisseurs de la plus-value réelle d'un bâtiment certifié.

## D. Évolution du marché et attentes des investisseurs

Le promoteur décrit les certifications comme une révolution lente mais certaine. Il observe un changement de posture chez les investisseurs, mais note qu'ils attendent désormais des preuves concrètes : indicateurs de performance visibles, économies d'énergie mesurables, et traçabilité des engagements. Les leviers proposés rejoignent en partie ceux évoqués dans le premier entretien : digitalisation (IA, suivi énergétique en temps réel), recours à la blockchain pour le suivi de conformité, et harmonisation des référentiels. Toutefois, le promoteur insiste davantage sur la simplification et l'accessibilité des labels que sur leur complexité méthodologique.

Ce deuxième entretien révèle une fracture entre des investisseurs sensibilisés, demandeurs de durabilité, et d'autres encore méfiants voire sceptiques face à ces labels, perçus comme coûteux ou opaques. Il met en lumière la nécessité de vulgariser, simplifier et concrétiser les effets des certifications pour favoriser leur légitimation auprès du grand public.

d) Conclusion croisée des deux entretiens.: L'analyse combinée des deux entretiens met en lumière la tension entre perception stratégique (institutionnelle) et perception opérationnelle (terrain). Si l'investisseur institutionnel voit dans les certifications un outil structurant mais exigeant une analyse approfondie, le promoteur immobilier perçoit avant tout une opportunité soumise à un impératif de pédagogie. Les deux soulignent l'importance d'un audit rigoureux et la nécessité d'une traçabilité renforcée. Mais l'un plaide pour une diligence d'impact reposant sur des métriques vérifiables, quand l'autre revendique une simplification et une lisibilité accrue des dispositifs. Cette complémentarité enrichira notre discussion critique en section VII., Discussion. Ces deux entretiens nous ont permis de mieux comprendre la diversité des perceptions, attentes et freins liés à l'utilisation des certifications énergétiques dans l'investissement durable. Nous verrons dans la section suivante si ces constats se retrouvent dans l'analyse quantitative issue du questionnaire, qui s'adresse à un échantillon plus large et hétérogène de répondants.

L'enjeu sera de déterminer si les tendances observées à travers ces deux entretiens se confirment ou se nuancent auprès d'un public statistiquement plus représentatif.

# VII. ÉTUDE QUANTITATIVE

## A. Contexte et méthodologie

Comme nous en avons parlé dans la partie Méthodologie, notre démarche repose sur une approche mixte, combinant une étude qualitative fondée sur des entretiens avec des professionnels du secteur et une enquête quantitative destinée à explorer les tendances générales auprès d'un public plus large. À la suite des enseignements tirés de notre étude qualitative, quant à elle centrée sur deux profils experts ayant partagé leurs expériences et perceptions vis-à-vis des certifications énergétiques, il nous est apparu essentiel de confronter ces

premiers éléments à une analyse plus structurée, fondée sur un échantillon statistiquement un peu plus large. L'objectif de cette enquête quantitative est donc d'évaluer la perception, la connaissance, et l'impact des certifications énergétiques et environnementales dans les décisions d'investissement, notamment du point de vue des investisseurs non-institutionnels, c'est-à-dire des individus ou groupes qui, sans appartenir à des structures financières établies, participent activement aux dynamiques d'investissement.

Cette démarche s'inscrit dans notre problématique générale, qui interroge le rôle réel de ces certifications : sont-elles perçues comme des garanties objectives de durabilité ou plutôt comme des outils marketing servant à renforcer l'image des entreprises ? Contrairement à l'approche qualitative, qui permet d'entrer en profondeur dans les raisonnements d'acteurs spécifiques, l'enquête quantitative vise à identifier des tendances globales et des logiques partagées, tout en offrant un cadre de comparaison avec les discours institutionnels et les hypothèses issues de la littérature.

À travers cette étude, nous espérons ainsi répondre à plusieurs attentes clés, à savoir :

* déterminer si les certifications influencent réellement les décisions d'investissement individuelles ;

* identifier les motivations principales des investisseurs sensibles à ces labels (engagement écologique, rentabilité perçue, effet d'image, etc.);

* repérer les barrières à leur adoption ou les doutes quant à leur légitimité ;

* comparer ces éléments aux discours qualitatifs recueillis ainsi qu'aux tendances relevées dans les études scientifiques existantes.

Afin de compléter notre approche qualitative et de valider certaines hypothèses issues de nos entretiens semi-directifs, nous avons mené une enquête quantitative structurée. Celle-ci visait à identifier les tendances générales en matière de perception, de connaissance et d'usage des certifications énergétiques dans les décisions d'investissement, notamment du point de vue des investisseurs non-institutionnels. Cette enquête constitue une étape centrale de notre recherche, dans la mesure où elle permet de croiser les discours spécifiques recueillis lors des entretiens avec des données plus larges et représentatives d'un panel diversifié.

Le questionnaire a été conçu sur la plateforme Google Forms, permettant une accessibilité large et une interface utilisateur simple. Il a été volontairement limité à une durée moyenne de 5 à 7 minutes, pour encourager la complétion tout en recueillant des données qualitatives et quantitatives riches. Le format de l'enquête repose principalement sur des questions fermées (QCM, échelles de Likert) pour mesurer l'impact perçu des certifications, des classements pour prioriser les critères d'investissement au-delà des certifications, et une question ouverte, permettant aux répondants d'exprimer leurs attentes supplémentaires vis-à-vis des actifs certifiés. Cette structure hybride permet à la fois de quantifier les tendances et de laisser place à l'expression individuelle, dans une logique complémentaire à notre volet qualitatif.
Au total, 53 réponses complètes ont été recueillies. Le panel présente une diversité notable en termes de profils d'investissement : 41 répondants se déclarent investisseurs individuels, 10 ne se considèrent pas comme investisseurs actifs mais ont néanmoins déjà réalisé un ou plusieurs placements, 2 répondants s'identifient comme tradeur. Le niveau d'expérience est majoritairement débutant, mais on retrouve également un nombre non négligeable d'investisseurs intermédiaires voire expérimentés, ce qui permet de croiser les perceptions selon différents niveaux de maturité financière. En termes de fréquence, les pratiques d'investissement varient fortement : certains investissent de manière mensuelle ou hebdomadaire, d'autres à un rythme annuel ou semestriel, illustrant la pluralité des profils visés. La diffusion du questionnaire s'est appuyée sur une stratégie de viralité volontairement hétérogène : partages dans plusieurs groupes What'sApp à thématiques économiques ou financières, bouche-à-oreille ciblé, via notre réseau personnel et académique, en transmettant le lien à des connaissances ayant elles-mêmes des contacts dans l'investissement, et des publications sur des forums en ligne, notamment Reddit, dans les subreddits spécialisés comme r/Bourse, r/Investir, r/Finance et r/ESGInvesting, tous reconnus pour leur audience qualifiée dans l'univers de l'investissement personnel. Cette stratégie aurait permis pour nous de cibler un panel varié tout en assurant un minimum de pertinence (répondants familiers avec l'investissement, même si de niveaux hétérogènes).

Mais malgré cette diversité, certaines limites méthodologiques doivent être reconnues. Tout d'abord, le biais de sélection volontaire est inhérent à notre méthode de diffusion : les individus ayant répondu sont nécessairement ceux qui ont un intérêt minimal pour la thématique ou un temps disponible pour répondre, ce qui peut exclure certains profils moins engagés. Ensuite, notre échantillon reste limité en taille (n = 53). Il ne peut prétendre à une représentativité statistique de l'ensemble des investisseurs français ou internationaux. Il constitue plutôt un échantillon exploratoire, cohérent avec une approche inductive. Enfin, la distribution non contrôlée des niveaux de connaissance sur les certifications entraîne une variabilité importante : une part significative des répondants ne connaissent que la norme ISO 50001 ou le label ISR, tandis que d'autres déclarent n'avoir connaissance d'aucune certification. Cela témoigne d'une faible visibilité des labels, phénomène déjà mis en lumière par Hartzmark and Sussman, 2019, et d'un possible greenwashing passif, où la norme est invoquée sans réelle appropriation par les publics cibles. Ces limites, bien que connues, n'altèrent pas la valeur heuristique de notre enquête : elles permettent d'observer les grandes lignes d'opinion qui seront discutées dans la section suivante, puis mises en relation avec les discours qualitatifs et les données issues de la littérature académique (Flammer, 2021a; Fuerst and McAllister, 2011b).

## B. Analyse et analyse croisée

À travers l'analyse des réponses de 53 participants, nous avons cherché à dégager des tendances générales sur la perception, l'usage et les effets des certifications environnementales dans les décisions d'investissement. Ces résultats sont organisés autour de quatre grandes thématiques : l'importance perçue de ces certifications dans les choix d'investissement, les motivations derrière l'adoption d'actifs certifiés, la crédibilité perçue des labels, et les freins identifiés à l'intégration des critères environnementaux dans les stratégies d'investissement.

<figure><img src="image_2.png" /><figcaption>Fig. 1. Influence perçue des certifications sur les décisions d'investissements pour nos répondants</figcaption></figure>

L'un des premiers objectifs de notre enquête était de mesurer dans quelle mesure les certifications environnementales influencent les décisions des investisseurs non-institutionnels. Comme l'illustre le graphique ci-dessus (Figure 1.), les résultats montrent une polarisation modérée de l'opinion : la majorité des répondants considèrent que la présence d'un label influence “peu” leur décision d'investissement. En revanche, une part non négligeable déclare une influence plus significative, tandis qu'une minorité affirme que cela n'a aucune incidence. Cette tendance suggère que, pour le public individuel, les certifications ne constituent pas (encore) un critère décisif, mais plutôt un signal secondaire venant renforcer une décision déjà motivée par d'autres facteurs. Ce constat est en cohérence avec les travaux de Fuerst and McAllister, 2011b, qui rappellent que les labels environnementaux sont souvent perçus comme des éléments valorisants a posteriori, mais rarement comme le déclencheur premier d'une décision d'allocation de capital. D'un point de vue stratégique, cela soulève une interrogation cruciale : ces certifications jouent-elles véritablement un rôle structurant dans la rationalité économique des petits investisseurs, ou ne sont-elles qu'un supplément d'image ? La suite de nos résultats viendra éclairer cette tension.

Pour mieux comprendre les logiques d'action des investisseurs, nous avons interrogé les répondants sur les critères qu'ils jugent prioritaires dans leur processus de décision, en particulier au-delà des certifications environnementales elles-mêmes. En effet, si un label peut agir comme un indicateur de durabilité, il ne représente qu'un élément parmi d'autres dans une hiérarchie de critères d'investissement. Il était donc
essentiel d'identifier où se situent les certifications par rapport
à des logiques plus classiques telles que la rentabilité ou la
sécurité financière.

Afin de capter cette hiérarchisation, nous avons demandé
aux répondants de classer six critères selon leur importance,
de 1 (le plus important) à 6 (le moins important). Les réponses
ont ensuite été agrégées pour obtenir un classement moyen,
présenté dans la Figure 2 ci-dessous :

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Fig. 2. Classement moyen des critères d'investissement au-delà des certifi-
cations environnementales</figcaption></figure>

Les résultats montrent une polarisation claire autour de
deux blocs : d'une part, des critères purement financiers et
rationnels, d'autre part, des logiques de durabilité et d'impact.
Sans surprise, c'est la rentabilité financière à court terme qui
arrive en tête, avec un classement moyen de 2,4, suivie de près
par la valeur résiduelle de l'actif, critère souvent associé à une
vision patrimoniale et long-termiste de l'investissement.

En troisième position, la durabilité à long terme se posi-
tionne de manière relativement forte (classement moyen : 3,2),
ce qui témoigne d'une prise de conscience croissante chez
les investisseurs, même non professionnels, de l'importance
des actifs alignés avec la transition écologique. Ce résultat
corroboré les constats du CFA Institute, 2018 qui notait que
la prise en compte des critères ESG progressait même chez les
particuliers. En revanche, les critères comme l'impact social et
les coûts d'exploitation réduits arrivent en fin de classement,
suggérant que les préoccupations environnementales et so-
ciales sont encore largement dominées par des considérations
de rentabilité directe. Il est à noter cependant que cette
hiérarchie varie selon les profils d'expérience : les investisseurs
les plus aguerris accordent une importance légèrement plus
élevée à la durabilité, tandis que les débutants priorisent
quasi exclusivement la rentabilité. Ces résultats soulignent
un point crucial : la certification environnementale seule ne
suffit pas à déclencher l'investissement. Elle peut être perçue
comme un atout, mais seulement si elle s'inscrit dans une
offre d'investissement qui coche également les cases classiques
de rentabilité, de sécurité et de valorisation potentielle. Cette
lecture conforte les conclusions d'Eccles et al., 2014, selon
lesquelles l'intégration des enjeux ESG dans la stratégie
d'entreprise doit être lisible, démontrable et alignée avec des
objectifs économiques, faute de quoi elle reste périphérique
dans les choix des investisseurs.

Si les certifications environnementales sont censées jouer
le rôle de balises fiables dans la jungle des actifs durables,
encore faut-il qu'elles soient perçues comme crédibles par les
investisseurs. Dans un contexte où le risque de greenwashing
est régulièrement pointé du doigt, il était essentiel pour notre
étude de mesurer la confiance que les répondants accordent
à ces labels. Pour ce faire, grâce au questionnaire, deux
dimensions ont été évaluées : à savoir le degré d'accord
avec l'affirmation selon laquelle une certification représente
un véritable indicateur de performance environnementale, et le
sentiment de sécurité ressenti lorsqu'un actif est certifié, c'est-
à-dire l'impression que celui-ci garantit une certaine durabilité.
Les résultats sont synthétisés dans la Figure 3 ci-dessous.

<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>Fig. 3. Niveau de confiance accordé aux certifications environnementales</figcaption></figure>

La première observation qui émerge est un niveau de confi-
ance modéré. Une large majorité des répondants se situent dans
les catégories “moyennement d’accord” ou “plutôt d’accord”.
Très peu expriment une confiance totale, et certains vont même
jusqu’à affirmer ne pas du tout faire confiance aux certifi-
cations en tant qu’indicateurs de performance. De manière
complémentaire, le sentiment de sécurité associé à un actif
certifié suit une distribution semblable : les opinions sont
nuancées voire prudentes, traduisant un rapport ambivalent
aux labels. Bien qu’aucune défiance massive ne soit exprimée,
l’adhésion inconditionnelle est tout aussi rare. Ce scepticisme
partiel peut s’expliquer de plusieurs façons. Tout d’abord,
une méconnaissance relative des certifications : plusieurs
répondants ne sont capables de citer que la norme ISO 50001
ou le label ISR, sans pouvoir explicit er leurs critères ni
leur valeur ajoutée concrète. Cela rejoint le constat formulé
par Villela et al., 2021b sur le décalage entre la stratégie
d’affichage des entreprises et la capacité des investisseurs à
evaluer l’authenticité de ces démarches.

Ensuite, les résultats qualitatifs de nos entretiens combinés
à d'autres recherches existantes telles que celle d'Eichholtz et
al., 2010c, laissent entendre que l'accumulation de labels sans
harmonisation claire nuit à leur lisibilité. La multiplication des
certifications, leurs différences de périmètre et de rigueur, et
le manque de transparence sur les audits de suivi alimentent le
sentiment de confusion voire de désillusion. Il est intéressant
de noter que ce manque de confiance n'empêche pas to-
talement les labels d'être pris en compte, mais les relègue
à un rôle secondaire dans la décision d'investissement. Ils
peuvent être utilisés comme indicateurs complémentaires, mais
rarement comme critère principal. Cela nous amène à poser une question centrale : une certification est-elle aujourd'hui davantage un outil marketing qu'un gage de durabilité ? La suite de notre analyse, notamment les réponses ouvertes sur les attentes en matière d'information, tendra à confirmer cette hypothèse d'un usage ambigu et contextuel des certifications environnementales dans les pratiques d'investissement.

Les résultats de notre enquête mettent en lumière plusieurs obstacles systémiques, cognitifs et stratégiques qui limitent leur influence effective sur les décisions d'investissement. Tout d'abord, les données quantitatives font apparaître une méfiance implicite liée à la lisibilité des certifications. Lorsqu'on interroge les répondants sur leur sentiment de sécurité vis-à-vis des actifs certifiés, comme analysé précédemment (cf. Figure 3), la réponse dominante reste la prudence. Ce scepticisme s'explique en partie par une méconnaissance généralisée des certifications, déjà observée dans des études telles que celles de Flammer, 2021b ou Ferretti, 2020, qui notent que la prolifération des labels, sans cadre d'harmonisation, crée plus de confusion que de clarté. Cette défiance est également alimentée par le manque de transparence sur ce que recouvrent réellement ces certifications. À travers la question ouverte de notre enquête, Quelles informations complémentaires attendez-vous d'un actif certifié avant d'investir ?, plusieurs verbatims révèlent des attentes précises, souvent insatisfaites :

### Détails sur la certification, et à quel rythme l'entreprise se fait certifier

L'image de l'entreprise compte au-delà même de la certification. Il suffit de chercher l'historique des scandales de l'entreprise, chose que les certifs peuvent cacher

Qu'il soit régulé activement et que les certifications soient facilement accessibles

Ces réponses illustrent un besoin criant de données secondaires fiables, de contextualisation, et surtout d'accessibilité des critères d'évaluation. Autrement dit, les certifications ne suffisent pas : les investisseurs réclament des preuves, des audits, et des cycles de re-certification publics. Ce constat rejoint celui de notre lecture, selon laquelle la certification énergétique n'est performative que si elle s'accompagne d'une standardisation rigoureuse, comme dans le cas du système Eu.Bac. Mais au-delà de la technique, c'est parfois une logique strictement économique qui prédomine, comme en témoignent deux verbatims très explicites :

### Rentable c'est tout moi

### Rentabilité

Ce type de réponse, lapidaire mais significative, illustre l'existence d'une population pour qui les considérations écologiques ne sont ni prioritaires, ni stratégiques. Cela valide en partie la thèse selon laquelle les certifications sont perçues comme accessoires tant qu'elles ne sont pas directement corrélées à une rentabilité accrue ou à une prime de risque réduite, vu dans notre état de l'art. Enfin, certaines barrières relèvent de biais psychologiques bien connus, comme le biais

de statu quo ou le biais de complexité, qui incitent les investisseurs à éviter ce qu'ils ne comprennent pas ou n'identifient pas immédiatement comme utile. On sait que l'adoption d'un label reste faible dans les marchés où la culture de durabilité n'est pas solidement ancrée, ce qui est encore le cas d'une majorité d'investisseurs non-professionnels.

En somme, si les certifications sont vues comme utiles en théorie, elles souffrent dans la pratique d'un manque d'accessibilité, d'une concurrence entre labels, d'un manque de pédagogie sur leur impact concret, et d'un manque de lien clair avec les intérêts financiers immédiats des investisseurs, et ces freins devront être levés si l'on souhaite que les certifications jouent un rôle transformateur dans les flux d'investissement à venir.

Nous pensons également qu'une analyse croisée des variables permettrait d'y voir encore plus clair. L'objectif était d'identifier des tendances différenciées selon les profils d'investisseurs, notamment en fonction de leur niveau d'expérience. Cette démarche permet de valider ou d'infirmer certaines hypothèses structurelles, par exemple, les investisseurs expérimentés font-ils davantage confiance aux certifications ? Les débutants y sont-ils plus sensibles en raison d'un manque de repères alternatifs ? Le tableau ci-dessous présente la distribution des réponses à la question Dans quelle mesure la présence d'une certification environnementale influence-t-elle vos choix d'investissements ?, croisée avec le niveau d'expérience en investissement :

<table><caption>TABLE I
CROISEMENT ENTRE NIVEAU D'EXPÉRIENCE ET INFLUENCE PERÇUE DES CERTIFICATIONS ENVIRONNEMENTALES</caption><thead><tr><td>Niveau d'expérience</td><td>Essentielle</td><td>Importante</td><td>Peu importante</td><td>Sans influence</td><td>Total</td></tr></thead><tbody><tr><td>Débutant (n=41)</td><td>3</td><td>12</td><td>13</td><td>13</td><td>41</td></tr><tr><td>Intermédiaire (n=10)</td><td>0</td><td>2</td><td>5</td><td>3</td><td>10</td></tr><tr><td>Expérimenté (n=2)</td><td>0</td><td>0</td><td>0</td><td>2</td><td>2</td></tr><tr><td>Total</td><td>3</td><td>14</td><td>18</td><td>18</td><td>53</td></tr></tbody></table>

Chez les investisseurs débutants, les résultats révèlent une forte hétérogénéité. On observe un équilibre quasi parfait entre ceux qui considèrent les certifications comme importantes (12), peu importantes (13), ou sans influence (13). Cette dispersion indique une absence de consensus clair, reflétant une posture exploratoire. Le recours aux labels semble parfois rassurant, parfois accessoire, traduisant le fait que cette population manque encore d'outils d'analyse autonome pour juger de la qualité environnementale d'un actif.

Du côté des intermédiaires, on note une posture légèrement plus structurée, bien que nuancée. Une petite minorité (2) accorde une importance réelle aux certifications, tandis que la majorité les considère comme secondaires ou sans influence réelle (5 et 3, respectivement). Cette attitude correspond à une phase de transition analytique, où l'investisseur commence à développer ses propres référentiels de confiance au-delà des simples labels.

En revanche, les investisseurs expérimentés, bien que très peu représentés dans notre échantillon, se distinguent par une indifférence assumée : aucun ne considère les certifications comme influentes dans ses décisions. Cela tend à corroborer
l'idée que les profils les plus aguerris préfèrent s'appuyer sur des analyses internes ou sur des sources d'évaluation tierces plus techniques.

Ces résultats permettent d'observer une courbe intéressante : l'influence perçue des certifications décroît avec l'expérience. Les débutants cherchent parfois dans les labels un repère ou un gage de confiance ; les intermédiaires commencent à les relativiser ; les experts s'en affranchissent totalement. Ce phénomène peut être interprété comme une forme d'autonomisation progressive dans l'analyse du risque environnemental, confirmant les observations empiriques d'Eccles et al., 2014, ainsi que de Dippold et al., 2014.

Cette différenciation des postures en fonction de l'expertise questionne aussi le positionnement stratégique des certifications elles-mêmes, dont nous allons discuter plus en détail dans la partie suivante (8. Analyse et discussion).

## VIII. ANALYSE ET DISCUSSION

L'analyse qualitative menée auprès de deux professionnels du secteur immobilier et de l'investissement permet d'apporter un éclairage supplémentaire sur la manière dont les certifications énergétiques influencent les décisions d'investissement durable. Cette discussion vise à interpréter les résultats en lien avec notre problématique initiale : les certifications sont-elles perçues comme des outils d'engagement écologique véritablement efficaces, ou sont-elles utilisées principalement pour légitimer une démarche, souvent à des fins stratégiques et marketing ? Voici une analyse détaillée des points confirmés et réfutés par les entretiens, ainsi que des limites méthodologiques et des pistes d'amélioration.

Tout d'abord, les résultats des entretiens confirment l'idée selon laquelle les certifications sont principalement perçues comme des **outils de signalisation**. Le promoteur immobilier mentionne que ces labels sont utiles pour marquer une intention d'alignement sur des normes reconnues, mais ne sont jamais considérés comme des preuves absolues de durabilité. Cette perception rejoint les résultats de l'analyse quantitative, où les certifications sont vues comme des **compléments d'image**, plutôt que comme des critères décisionnels déterminants. De plus, le promoteur met en évidence un enjeu majeur : la certification peut susciter un engouement au départ, mais il existe une volonté de passer d'un phénomène de mode à une demande pérenne, ce qui fait écho aux réserves exprimées dans l'enquête quantitative, où certains répondants ont qualifié les certifications d'outils de greenwashing. Cependant, une différence notable avec l'analyse quantitative réside dans la crédibilité perçue des labels. Le promoteur immobilier et la responsable d'investissement confirment la confiance dans des labels comme **LEED**, **BREEAM**, ou **EDGE**, qui sont perçus comme sérieux et rigoureux, contrairement à certains labels locaux, jugés comme superficiels. Ce contraste avec la perception plus nuancée exprimée dans l'enquête quantitative, où les certifications étaient souvent jugées comme peu fiables ou trop nombreuses, révèle que la connaissance des labels et leur contexte d'application influencent grandement leur légitimité perçue. Ainsi, la confiance

envers un label dépend non seulement de sa rigueur, mais aussi de son ancrage dans un contexte local ou sectoriel spécifique.

Un autre point de divergence concerne la question de l'**effet de mode** associé aux certifications. Le promoteur immobilier parle d'une évolution lente mais certaine des attentes des investisseurs, mais cela contraste avec l'idée, plus marquée dans l'enquête quantitative, que les certifications sont perçues comme un simple effet d'image ou de conformité. Cette différence pourrait être liée à la distinction entre les investisseurs institutionnels et les investisseurs de terrain, comme l'indiquent les entretiens qualitatifs, où les premiers peuvent accorder une importance plus grande aux démarches structurées et les seconds aux preuves concrètes.

Néanmoins, plusieurs limites doivent être prises en compte pour nuancer les résultats de cette analyse qualitative. D'abord, l'échantillon est limité à deux professionnels du secteur, ce qui restreint la représentativité des résultats. Les perceptions exprimées dans ces entretiens ne peuvent pas être généralisées à l'ensemble du marché des investisseurs ou à d'autres secteurs d'activité. De plus, les **biais cognitifs** des répondants peuvent influer sur la manière dont les certifications sont perçues. Par exemple, la sélectivité des répondants, qui privilégient certains labels plus familiers, peut expliquer la valorisation des certifications comme LEED ou EDGE, par rapport à d'autres plus récentes ou moins connues. Le **biais de confirmation** est également présent, car les professionnels interrogés ont tendance à privilégier les certifications qu'ils connaissent déjà et avec lesquelles ils ont de l'expérience, réduisant ainsi la diversité des perceptions des labels. Un autre biais potentiel est l'ambiguïté dans les interprétations des concepts. Les professionnels ont insisté sur l'importance de la lisibilité des labels pour le grand public, mais ont également souligné les difficultés rencontrées avec des labels moins compréhensibles. Cette divergence peut refléter une disparité de compréhension des enjeux en fonction des niveaux d'expertise des investisseurs. Les professionnels interviewés, ayant une expertise avancée, tendent à se concentrer sur des critères plus précis et mesurables, alors que les investisseurs débutants ou non spécialisés pourraient ne pas percevoir la complexité ou l'importance des certifications au même degré. Les résultats de l'analyse qualitative font écho à des critiques bien établies dans la littérature sur le **greenwashing** et la **transparence des labels**. La responsable d'investissement, en particulier, insiste sur le fait que les labels doivent être accompagnés de preuves tangibles et vérifiables pour gagner en crédibilité, ce qui rejoint les travaux de Hartzmark and Sussman, 2019, qui pointent du doigt la logique de communication derrière certaines certifications. Cela rejoint également les résultats de l'analyse quantitative où la transparence et la rigueur des audits sont souvent mises en avant comme des critères essentiels pour évaluer la légitimité des certifications. Les entretiens révèlent également une évolution progressive du marché, où les investisseurs exigent davantage de preuves concrètes de la durabilité et de l'impact réel des projets. Ce constat rejoint les recommandations de la littérature qui suggère de renforcer la **standardisation** et de faciliter l'accès aux données sur
les performances environnementales des actifs. Cependant, les interviews révèlent également un manque de cohérence dans l'utilisation des labels selon les marchés, une problématique qui mérite d'être approfondie dans des recherches futures pour déterminer si l'harmonisation des standards et la traçabilité de l'information peuvent réellement atténuer les risques de greenwashing.

En conclusion, les entretiens qualitatifs renforcent les résultats de l'analyse quantitative tout en apportant des nuances importantes. Ils confirment que les certifications énergétiques jouent un rôle stratégique dans l'investissement durable, mais que leur impact réel dépend de leur capacité à fournir des preuves mesurables et vérifiables. Ces résultats soulignent la nécessité d'une clarification des critères, d'une harmonisation des labels, et d'un renforcement de la transparence dans les processus d'audit et de communication. Les biais liés à l'échantillon et aux perceptions des professionnels limitent toutefois la généralisation de ces conclusions, et des recherches futures devraient s'étendre à un échantillon plus large et plus diversifié pour confirmer ces tendances et élargir la compréhension des dynamiques des certifications dans l'investissement durable.

L'analyse quantitative menée auprès de 53 répondants, conjuguée aux entretiens qualitatifs, offre un aperçu nuancé de la place réelle qu'occupent les certifications environnementales dans les décisions d'investissement durable. Cette discussion vise à interpréter les résultats à la lumière de notre problématique initiale : ces certifications agissent-elles comme de véritables garantes d'engagement écologique, ou comme de simples instruments de légitimation stratégique ?

Tout d'abord, les résultats montrent que si les certifications environnementales sont bien reconnues par une majorité d'investisseurs, elles ne constituent que rarement le moteur central de leurs décisions. Seuls 3 répondants sur 53 estiment que la présence d'un label est essentielle, tandis que plus d'un tiers déclarent qu'elles n'ont aucune influence sur leurs choix. Ce constat est aligné avec les conclusions d'études antérieures (à compléter si souhaité), qui montrent que les labels peuvent augmenter la valeur perçue d'un actif, mais ne modifient pas fondamentalement la hiérarchie des critères d'investissement. Les certifications apparaissent donc davantage comme des signaux rassurants ou des compléments d'image, plutôt que comme des critères décisionnels prioritaires. Le classement moyen des critères d'investissement confirme la **primauté des logiques financières classiques**, en particulier la rentabilité à court terme et la valeur résiduelle de l'actif. Bien que la durabilité à long terme obtienne un score honorable, elle reste secondaire. Cette hiérarchisation confirme que, malgré la montée en puissance du discours sur la finance verte, la transition vers un investissement réellement durable demeure conditionnée à la compatibilité économique des actifs. Les certifications ne sont prises au sérieux que lorsqu'elles s'alignent avec des impératifs de performance.

Le scepticisme vis-à-vis des certifications est une constante récurrente dans notre enquête. Les niveaux d'accord mesurés

restent modérés ; très peu de répondants se déclarent "tout à fait d'accord" avec le fait qu'une certification garantit une performance écologique. Ce phénomène fait écho aux critiques adressées à certains labels, accusés de manquer de transparence, de manifester une logique de greenwashing (Hartzmark and Sussman, 2019), ou d'être trop nombreux et mal harmonisés. Les verbatims confirment cette perception : les investisseurs réclament davantage de clarté sur les critères, les audits, et la fréquence de certification. Ainsi, plutôt qu'un rejet frontal, on observe une ambiguïté stratégique : les certifications sont intégrées par certains investisseurs, mais avec précaution et méfiance. Elles ne sont pas rejetées, mais leur légitimité est conditionnelle, à la fois au label lui-même et au contexte dans lequel il est présenté.

Un résultat particulièrement intéressant réside dans la variation de l'influence perçue des certifications en fonction du niveau d'expérience. Les débutants y sont plus sensibles, parfois en quête de repères externes ; les intermédiaires relativisent ; les investisseurs expérimentés les ignorent quasi systématiquement. Cette évolution confirme l'hypothèse d'un processus d'autonomisation analytique : plus un investisseur gagne en expérience, plus il développe ses propres outils d'évaluation, réduisant ainsi sa dépendance à des signaux standardisés. Cela peut être interprété comme un échec partiel des certifications à s'imposer comme des références universelles, contrairement à d'autres métriques financières reconnues (ratting, rendement, P/E ratio, etc.). Ce constat appelle à une redéfinition du rôle des certifications : veulent-elles convaincre les novices, rassurer les régulateurs ou s'imposer auprès des analystes ? À ce jour, elles échouent à répondre pleinement à ces trois objectifs à la fois.

Enfin, les résultats indiquent que les certifications conservent un potentiel réel, notamment en termes de signal éthique ou de levier de différenciation sur des marchés concurrentiels. Mais ce potentiel est encore largement inexploité, faute de clarté, de lisibilité, ou de preuve d'impact mesurable. La littérature confirme que pour qu'un label fonctionne comme outil de transformation des pratiques d'investissement, il doit être fiable, compréhensible et lisible même par des non-experts, et connecté à la rentabilité, et donc montrant une corrélation positive avec la performance. À ce défaut, il restera un outil de niche, mobilisé à des fins de communication, mais sans portée structurante sur les flux de capitaux.

Malgré la richesse des données recueillies et les tendances observées dans notre enquête, plusieurs limites inhérentes à la méthodologie quantitative doivent être reconnues afin de situer la portée réelle de nos résultats. L'une des premières limites tient à la taille relativement restreinte de l'échantillon (n = 53), ainsi qu'à sa structure non probabiliste. Les répondants ont été sélectionnés par auto-sélection (volontariat), ce qui induit un biais de participation. En effet, les personnes sensibles aux enjeux environnementaux ou ayant une appétence pour la finance sont probablement surreprésentées dans notre enquête. Par conséquent, les résultats ne peuvent pas être généralisés à l'ensemble de la population des investisseurs individuels français. La majorité des participants se déclarent
investisseurs débutants ou intermédiaires, ce qui reflète une
certaine diversité d'expériences, mais peut aussi limiter la
portée des interprétations : les profils expérimentés sont très
faiblement représentés (n = 2), ce qui empêche d'identifier
des dynamiques comportementales solides dans cette sous-
population. Ce déséquilibre rend difficile toute extrapolation
sur les pratiques d'investisseurs professionnels ou institu-
tionnels. Plusieurs réponses indiquent une méconnaissance
partielle ou floue des labels environnementaux. Certains
répondants citent uniquement des noms connus (ISO 50001,
ISR), d'autres déclarent ne connaître aucune certification.
Ce manque de familiarité limite la validité de certaines
réponses : lorsqu'un répondant juge qu'une certification a
peu d'influence, est-ce par scepticisme ou par ignorance ?
Cette ambiguïté sémantique rend délicate l'interprétation de
certains résultats. Le recours à des questions fermées et des
échelles de type Likert a facilité le traitement statistique,
mais a pu réduire la profondeur de certaines réponses. Il est
possible que les options proposées n'aient pas toujours reflété
avec précision les nuances de perception des répondants.
Cela limite la capacité de l'enquête à saisir la complexité
des motivations d'investissement, notamment pour les critères
ESG. Enfin, notre enquête ne permet pas d'isoler les réponses
selon le contexte d'investissement spécifique des participants
(immobilier, actions, fonds, crypto, etc.). Or, plusieurs études,
et notamment celle de Eichholtz et al., 2010c, montrent que
l'impact des certifications varie selon les types d'actifs. Notre
approche transversale limite donc la précision des analyses
croisées par segment de marché. Malgré ces limites, notre
 étude remplit pleinement son objectif exploratoire : identifier
des tendances générales, ouvrir des pistes de réflexion, et ques-
tionner l'efficacité réelle des certifications dans la structuration
des décisions d'investissement. Elle appelle à des recherches
complémentaires, notamment sur des échantillons plus larges,
ou en ciblant des profils plus spécialisés (comme des analystes
ESG, gestionnaires d'actifs, etc.).

IX. CONCLUSION ET LIMITES

Les certifications énergétiques et environnementales occu-
pent une place de plus en plus importante dans les stratégies
d'investissement durable, mais leur rôle réel demeure am-
bigu. Notre étude, combinant entretiens qualitatifs et enquête
quantitative, révèle que ces labels influencent effectivement
la valorisation des actifs et la perception des investisseurs,
sans pour autant constituer un critère décisif. Seuls 26% des
investisseurs interrogés considèrent les certifications comme
"importantes" dans leurs choix, tandis que 34% les jugent "peu
influentes". Cette tendance reflète la prédominance persistante
des critères financiers traditionnels, chez les particuliers, même
ceux à première vue sensibles aux enjeux ESG.

La crédibilité des certifications souffre de plusieurs lim-
ites structurelles. En effet, la multiplication des labels aux
référentiels hétérogènes ( ISO 50001, ISR, etc. ) brouille
la lisibilité et entrave la comparabilité. Comme le notent
Flammer (2021) et Ferretti (2020), ce manque d'informations
et cette forte diversité créent plus de confusion que de clarté.

Les investisseurs expriment également des doutes quant à l'adéquation entre les certifications et les pratiques réelles des entreprises. Certains retours de notre enquête sont révélateurs : "Les certifications peuvent masquer des scandales historiques d'entreprises", soulignant ainsi le risque persistant de greenwashing. Ce constat rejoint les travaux de Villela et al. (2021) sur le décalage entre les stratégies de communication des entreprises et la capacité des investisseurs à évaluer la sincérité des démarches. L'analyse des différents profils d'investisseurs montre des disparités notables. Les débutants (73% des répondants) tendent à voir dans les certifications un repère rassurant, avec 29% d'entre eux leur accordant de l'importance. Les investisseurs intermédiaires adoptent une posture plus nuancée, tandis que les experts (bien que peu représentés dans notre échantillon) s'en affranchissent complètement, préférant développer leurs propres grilles d'analyse. Cette évolution donne appui aux observations d'Eccles et al. (2014) sur l'autonomisation progressive des investisseurs dans l'évaluation des risques environnementaux.

Les limites de notre étude ouvrent toutefois des pistes pour
de futures recherches. Le biais géographique est notable : nos
données concernent principalement des contextes européens
et nord-américains, alors que la dynamique pourrait différer
dans des marchés moins régulés. Par ailleurs, l'absence de
standardisation claire entre les différents labels nuit à leur
adoption large. Pour gagner en légitimité, les certifications
devraient harmoniser leurs critères, renforcer la transparence
des processus de contrôle et mieux démontrer leur impact sur
la performance financière.

En conclusion, les certifications énergétiques et environ-
nementales ne peuvent à elles seules garantir des investisse-
ments véritablement durables. Leur valeur réside dans leur
intégration à une analyse plus globale ; ce que nous pouvons
appeler une "due diligence augmentée" qui combine: données
ESG, audits indépendants et évaluation stratégique des en-
treprises. Cette approche permettrait de dépasser le simple
affichage pour construire des critères d'investissement à la
fois exigeants et opérationnels. Les évolutions réglementaires
récentes, comme la taxonomie européenne visant à réorienter
les investissements privés vers les activités durables, pourraient
offrir un cadre propice à cette évolution.

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* Essentielle

* Importante

* Peu importante

* Sans influence

10. Selon vous, les certifications environnementales sont- elles un véritable indicateur de la performance énergétique ?

* Tout à fait d'accord

* Moyennement d'accord

* Pas du tout d'accord

11. Les certifications environnementales vous apportent- elles un sentiment de sécurité quant à la durabilité de l'investissement ?

* Tout à fait d'accord

* Moyennement d'accord

* Pas du tout d'accord

12. Avant d'investir, effectuez-vous des recherches supplémentaires au-delà des certifications affichées ?

* Toujours

* Parfois

* Rarement

* Jamais

13. Quels sont les critères les plus importants pour vous au-delà des certifications ? (Classez de 1 à 6)

* Rentabilité financière à court terme

* Durabilité à long terme

* Impact social

* Coûts d'exploitation réduits

* Valeur résiduelle de l'actif

14. Selon vous, les certifications environnementales sont- elles principalement un levier d'image ou un gage de véritable qualité environnementale ?

* Principalement un levier d'image

* Un équilibre entre les deux

* Principalement un gage de qualité

* Aucune des deux

15. Quelles informations complémentaires attendez-vous d'un actif certifié avant d'investir ?

(Réponse ouverte)

Graphiques de réponses générés par Google Forms

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## Connaissez-vous les certifications environnementales suivantes ? (Cochez celles que vous connaissez)

50 réponses

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## Dans quelle mesure la présence d'une certification environnementale influence-t-elle vos choix d'investissements ?

50 réponses

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## Selon vous, les certifications environnementales sont-elles un véritable indicateur de la performance énergétique ?

50 réponses

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## Les certifications environnementales vous apportent-elles un sentiment de sécurité quant à la durabilité de l'investissement ?

50 réponses

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## Avant d'investir, effectuez-vous des recherches supplémentaires au-delà des certifications affichées ?

50 réponses

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## Quels sont les critères les plus importants pour vous au-delà des certifications ? (Classez de 1 à 6)

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## Selon vous, les certifications environnementales sont-elles principalement un levier d'image ou un gage de véritable qualité environnementale ?

50 réponses

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