destinées à la vente, notamment s'il faut les rendre accessibles aux ménages à revenus modestes qu'il cible en priorité. La nécessité de produire des logements moins « beaux », comme le font selon lui les promoteurs privés, pour tenir des prix de ventes accessibles à cette clientèle lui pose, selon ses termes, des « problèmes d'éthique » :

En locatif, on fait de beaux logements, je mets jusqu'à 35% de fonds propres dans mes opérations. Quand je fais une opération, dans les 10 ans, voire dans les 15 ans, y'a pratiquement pas de réhab, aujourd'hui je fais des réhabilitations d'immeubles qui ont 30 ans, qui n'ont jamais rien eu besoin de... on met le paquet à l'investissement. Moi je suis un financier et pas un technicien, tous les loyers arrivent cash, et on travaille beaucoup tout cet aspect des choses, et c'est une spirale [...] En accession, on a eu beaucoup de problèmes d'éthique. Parce que nos logements locatifs sont extrêmement beaux quand on les fait. Et les gens ici ne viennent pas demander de logements HLM, ils viennent demander un logement du groupe W. Et quand on leur donne un dossier marqué logement HLM, ils disent non, on veut un logement du groupe W. On construit des choses assez exceptionnelles. Je vous laisserai un peu de brochure, vous verrez que c'est quand même de très belles réalisations. Beaucoup de petit collectif, beaucoup de maisons individuelles. On a 2000 et quelques maisons individuelles. Donc on a du mal à ne pas faire aussi bien pour de l'accession, alors que c'est un tort. Alors que c'est pas du tout les mêmes besoins et les aspirations à mon avis des clients... D'abord entre nous quand nous nous mettons à faire la même chose pour l'accession que ce que nous faisons en locatif, assez souvent ils n'ont pas les moyens de l'acheter. Mais on voulait pas faire moins bien qu'en locatif [...] On a quand même un challenge vachement difficile, c'est faire des logements pour des gens... en plus faire les plus beaux logements car c'est l'aspiration de chacun, pour des gens qui n'ont pas de ressources, presque pas. C'est quelque chose de difficile. On peut pas se permettre non plus, on tient à notre image, de faire des choses pas finies ou mal finies, on est sur place, donc on joue pas le jeu d'un promoteur privé éventuellement. Or les promoteurs privés ont tendance à sortir des produits inférieurs en prix mais mal terminés [Entretien avec Bernard Moreau, DG d'une ESH et d'une coopérative HLM].

Ces réticences éthiques à passer d'une démarche de constructeur locatif à une logique de promoteur sont exprimées de manière encore plus nette par Émilie Renaud, directrice d'une coopérative HLM francilienne<fnref n="1" />. Rachetée en 2001 par un office public et une communauté d'agglomération dirigée par des élus communistes pour produire de l'accession sociale à destination des locataires de l'office, la société végète jusqu'à ce qu'Émilie Renaud soit recrutée en 2006 comme directrice générale. C'est alors le recrutement interne d'une ancienne salariée de l'office, connaisseuse des opérations de renouvellement urbain en cours sur le territoire, et famille de la population des locataires du parc, qui a été privilégié par l'élu qui préside la société. Émilie Renaud, architecte diplômée de 45 ans, n'a pas plus que Bernard Moreau et ses équipes d'expérience de la promotion immobilière. Après un début de carrière consacré à ce qu'elle nomme l'architecture « pure » dans une agence, elle est directrice de la

<footnote n="1">¹ Entretien mené en mars 2007 avec Émilie Renaud au siège de l'office HLM dont dépend la coopérative, après que nous l'avons rencontrée un mois plus tôt au siège de la Fédération des coopératives.</footnote>
maîtrise d'ouvrage locative de l'office dont elle est salariée depuis 10 ans, et se décrit comme
quelqu'un ayant acquis un « profil » professionnel de type « logement social », secteur dans
lequel elle souhaite poursuivre sa carrière. Elle hésite en 2006 à accepter la fonction qui lui
est proposée, en raison de sa vision doublement critique de l'accession sociale, fondée à la
fois sur sa conception de ce qu'est une architecture de qualité et sur des convictions politiques
peu favorables au soutien à la propriété d'occupation :

J'avais pas une très bonne image de l'accession sociale, bon mais c'est mon passé d'architecte, pour moi c'est du pavillonnaire, des zones excentrées, bon j'avais un peu de mal à imaginer qu'on pouvait faire de la qualité architecturale et de l'accession sociale. C'était un peu mon regard à moi, et puis en même temps d'un point de vue plus de choix de société, enfin je défends pas la France de propriétaires comme on peut la présenter parfois [Entretien avec Émilie Renaud, DG d'une coopérative HLM].

Sur le plan politique, elle a toutefois fait évoluer ses conceptions en s'intéressant au projet des élus de l'agglomération, et estime finalement que faire accéder à la propriété des locataires HLM est « politiquement respectable » dans un contexte de hausse constante des prix de la promotion privée en Ile-de-France, très sensible sur le territoire de l'agglomération :

Après c'est vrai que je suis quelqu'un qui connaît bien le public HLM, j'ai fait du neuf et sur la réhabilitation, avec la proximité avec les gens qui sont en place, et il est vrai que le désir d'accéder il existe. C'est pas forcément la volonté d'être propriétaire et indépendant sur son petit terrain, c'est aussi... la volonté de faire un peu d'économie, de transmettre du patrimoine, d'être quelque part un peu assuré devant les difficultés de la vie, ça fait partie des soucis de chacun, s'il m'arrive quelque chose si je suis mis à la porte, ah ben au moins si je suis chez moi... y'a pas mal de désirs comme ça derrière le désir d'être propriétaire. Et qui ne sont d'ailleurs pas le signe d'une société qui se porte bien, c'est le signe d'une société où il y a beaucoup d'angoisse. Donc tout ça est aussi respectable. On est sur un territoire où les prix augmentent très vite, où quand on est locataire, même quand on a des revenus réguliers... c'est très difficile d'accéder. Donc il y a vraiment un travail à faire auprès d'une... des gens qui ont un peu tout ce qui faut pour devenir propriétaire mais ne peuvent plus le faire dans le cadre habituel de la promotion immobilière. Donc voilà. J'ai eu quelques mois de réflexion autour de ces sujets-là [Entretien avec Émilie Renaud].

Malgré cette évolution, elle porte un regard critique sur certains collègues qui se sont lancés avant elle dans l'accession sociale, sans avoir de son point de vue une démarche suffisamment distincte de celle des promoteurs privés. Elle souhaite se distinguer de ces dirigeants HLM qui « jouent au promoteur » et cherchent à « faire du chiffre », et espère, alors que la coopérative n'en est qu'à son premier programme, ne pas leur ressembler :

Bon, le PDG d'Evelia<fnref n="1" /> [ND : filiale de promotion HLM d'un office d'Ile-de-France] nous on le rencontre à l'AORIF [ND : association régionale des organismes HLM d'Ile-de-France]. J'ai une de mes anciennes chargées d'opération qui travaille chez lui, je suis en lien très proche, elle m'explique comme ça marche... c'est pas là-bas que je vais chercher

<footnote n="1">¹ Il ne s'agit pas ici du véritable nom de ce groupe.</footnote>
cet esprit-là, ils ont plein de leçons à donner sur pleins de sujets ... ils bossent bien d'un
point de vue de production de bâtiment, ils ont des prix intéressants mais... quelque part
c'est pas ça qui m'intéresse (rires). Je ne suis pas devenue directrice de coopérative pour
jouer au promoteur, au contraire, ce qui m'intéresse c'est ce que je pourrais faire de
différent, évidemment il y a un côté d'utopie parce que les réalités financières ramènent
rapidement au ras des pâquerettes. Après j'y arriverai, j'y arriverai pas... je serai appuyée
ou pas. Mais en tout cas en prenant la direction de la structure c'était pas ça qui
m'intéressait. C'était pas de produire 500 logements aussi bien que Kaufman and Broad
[ND : promoteur privé] et à un meilleur prix. C'est pas ça qui m'intéresse.

Vous ne seriez pas allée travailler chez un promoteur.

Exactement. Si j'avais dû changer pour faire de l'accession, je ne serais jamais allée chez un promoteur. Je n'ai accepté de faire de la promotion que parce que c'est une coopérative HLM.

Il y a beaucoup de dirigeants de coopératives qui viennent de la promotion privée.

Moi aussi j'en ai rencontré des purs comme ça, comment dire... c'est rigolo et c'est assez
paradoxal, une des premières personnes avec qui j'ai sympathisé à la réunion annuelle des
directeurs c'est X [directeur général d'une coopérative de province filiale d'une ESH] et
ils sont clairement dans l'opposé de ce qu'on fait. Ils ont monté leur coop pour faire du
chiffre. Alors on a sympathisé... il se fiche de moi en disant toi la communiste alors qu'il
sait pas ... je suis pas communiste, y'a pas besoin d'être communiste pour travailler dans
une ville communiste, et lui il dit moi je suis le mec de droite, et on est vraiment sur des
objectifs différents [Entretien avec Émilie Renaud].

Elle doute toutefois de la possibilité de « faire différent » en matière d'accession sociale sur le
plan de la qualité architecturale. Elle compare en des termes défavorables les moyens
financiers dont elle disposait en tant que directrice de la maîtrise d'ouvrage locative pour faire
de l'architecture « durable » grâce aux aides obtenues par l'office, et ses marges de manœuvre
plus réduites en accession sociale. Elle pointe notamment les mécanismes d'aide publique
différents, et le fait que le surcoût engendré par ces innovations rend les prix des logements
incompatibles avec les revenus d'accédants issus du parc social, qui ne peuvent, comme un
bailleur, intégrer dans leurs calculs les économies de charges réalisées à long terme. On
retrouve ici un raisonnement proche de celui tenu par Bernard Moreau sur la différence de
« qualité » entre constructions locatives récentes et logements en accession.

Je suis pas très satisfaite du produit qu'on va sortir, on voulait faire du chauffage solaire, je suis pas sûre qu'on y arrive, on va le mettre en option, on voulait faire une toiture végétalisée, bon, là ... ce qui coince énormément c'est le coût travaux. Là on est obligés, faut je dise ça prudemment, mais quelque part on diminue les prestations pour arriver à un prix qui permette aux gens d'accéder. [...] Moi ce qui me gêne le plus, c'est le produit qu'on met en œuvre, c'est de faire ces pavillons aujourd'hui avec les responsabilités sociétales qu'on a, sans faire d'isolation extérieure, sans mettre de conduits de cheminée, sans faire un certain nombre de choses comme ça qui sont primordiales et que j'arrivais à faire en tant que maîtrise d'ouvrage du locatif social, j'y arrive plus parce qu'il y a des gens qui vont acheter et que si je le fais ils pourront pas acheter. On est sur un grand écart phénoménal. Il va falloir qu'on trouve des financements. C'est mon côté qui vient du locatif social, où on nous accuse tout le temps de chercher des subventions et de pleurer pour avoir de l'argent pour pouvoir construire. En même temps, ce que j'ai construit dans certains endroits à côté des promoteurs, j'en rougirai pas dans 20 ans. Ca tient la route, les consommations sont étudiées. Ce que j'ai construit là en tant que coopérative j'en suis
moins sûre, et ça me dérange... L'eau chaude sanitaire solaire ça bénéficie de crédit d'impôt pour la moitié, d'une subvention de la région pour une bonne partie. Mais je la mets dans les maisons, les gens ne peuvent plus acheter. Parce que les gens qui achètent là sont à 10 000 euros près. Je n'arrive pas à monter d'un point de vue administratif un truc pour que cette subvention et ce crédit d'impôt, ça soit la coopérative qui l'ait... C'est sur des trucs comme ça qu'il faut qu'on avance, alors on va se encore se moquer de moi en disant, tu pleures, tu vas chercher de l'argent, débrouille-toi toi-même [Entretien avec Émilie Renaud].

Certes, tous les enquêtés issus du secteur locatif social que nous avons rencontrés ne tiennent pas des discours aussi distants vis-à-vis de la démarche de « promoteur ». Ceux-ci sont caractéristiques de dirigeants à la fois très ancrés par leur carrière dans le monde locatif, et qui n'ont souhaité se diversifier en accession sociale qu'en se concentrant sur une offre réduite et « très sociale » accessible à des locataires HLM, et non comme certains autres bailleurs dans le cadre d'une stratégie explicite de croissance du poids économique de leur organisme. Mais ce qui est plus significatif est de constater que d'autres relanceurs de l'accession sociale, qui n'ont quant à eux jamais exercé dans le secteur locatif HLM, affichent un *ethos* professionnel et portent des jugements sur leurs pairs qui prennent l'exact contre-pied de ceux que nous venons de décrire, revendiquant eux une excellence professionnelle fondée sur de tout autres arguments, et notamment sur une critique virulente des bailleurs sociaux.

## 1.2 Des promoteurs HLM qui marquent leur différence avec les bailleurs sociaux

D'autres de nos enquêtés tendent en effet à se prévaloir avant tout de leur expérience et de leur compétence de « promoteur », qui selon eux les pare de qualités trop souvent absentes chez les dirigeants issus du secteur locatif. Ils font ainsi partie de ceux qui, comme y faisait allusion Émilie Renaud, accusent les bailleurs sociaux d'être des chasseurs de subventions occupés à « pleurer » pour obtenir des aides publiques. Aimant à se présenter *a contrario* comme des modernisateurs du mouvement HLM, ils tirent fierté de ne pas travailler dans un secteur économique « protégé », mais dans un domaine « peu aidé », où ils se confrontent à la « concurrence », ce qui est pour eux synonyme de plus grande efficience et d'attention plus grande portée aux désirs des « clients ».

Ces dirigeants souvent passés par la promotion privée, ou ayant fait l'essentiel de leur carrière dans des structures spécialisées dans l'accession sociale, ne revendiquent pas en premier lieu
un savoir-faire distinctif de promoteur « social ». Ce sont d'abord des compétences de
promoteur tout court, terme qui ne charrie pour eux aucune connotation négative, qu'ils
jugent nécessaires, voire salutaires, pour bien exercer leur métier. Certes, ils mentionnent les
conditions réglementaires particulières qui régissent leur activité dans le secteur HLM –
principalement la vente sous plafonds de revenus et de prix – et évoquent aussi certains
avantages voire un « plaisir » à être passés de la promotion privée à l'accession sociale – qui
tiennent notamment à la plus faible pression au résultat qui s'exerce sur eux en raison de la
non rémunération des actionnaires. Mais cela n'implique pas pour autant d'après eux qu'il
faille posséder des savoir-faire différents de ceux d'un promoteur « normal » pour faire de
l'accession « sociale ». C'est en ces termes que des dirigeants passés du secteur privé au
monde HLM comparent l'exercice de leur métier dans ces deux secteurs. Ainsi Erwan Rioud<fnref n="1" />,
embauché au début des années 1990 en tant que directeur général d'une coopérative HLM
indépendante de l'Ouest de la France pour relancer l'activité de cette société, se définit avant
tout comme un promoteur. Son arrivée à ce poste ne tient pas selon lui à un désir de quitter le
secteur privé où il travaillait auparavant, mais à un concours de circonstances. Le conseil
d'administration de la coopérative qui l'embauche est alors proche de la mise sous
administration provisoire : la direction départementale de l'Équipement s'alarme de la
situation financière de cette société confrontée aux impayés de nombreux accédants PAP, et
lui enjoint de cesser toute activité ou d'embaucher un « bon directeur », à la place de son
prédécesseur qui est alors licencié. Le CA privilégie alors le choix d'un professionnel de la
construction issu du secteur privé. Erwan Rioud, âgé d'environ 50 ans lorsque nous le
rencontrons, est ingénieur en génie civil, passé par une école renommée<fnref n="2" />, et a occupé dans les
années 1980 des postes de cadre dans deux grandes sociétés privées de BTP. Il cherche en
1990, alors qu'il a environ 35 ans, à obtenir un poste de direction dans le domaine de la
promotion immobilière dans sa région d'origine, mais pas spécifiquement à entrer dans un
organisme HLM. Il n'a alors selon ses dires que peu de familiarité avec le monde du logement
social, et le fait que son nouvel employeur en fasse partie n'est selon lui un facteur ni
favorable ni défavorable à son choix : « vous savez, moi ce que je voulais faire, c'était de la
promotion immobilière, c'était un métier, que ce soit dans du social ou du non social, ça reste
le même métier ». C'est ultérieurement qu'il dit avoir apprécié certains avantages propres au

<footnote n="1">¹ Nous avons rencontré Erwan Rioud une première fois en avril 2007 au cours de l'AG de la FNSCHLM, en compagnie d'autres dirigeants d'organismes de sa région. Nous avons ensuite effectué un déplacement dans sa société début 2007, où nous avons pu réaliser un entretien formel avec lui, avec le président de sa société, et avec un des cadres de l'organisme, ainsi qu'une « visite guidée » des réalisations de la société. Nous l'avons ensuite recroisé à deux reprises au siège de la FNSCHLM durant le terrain que nous y avons effectué.</footnote>

<footnote n="2">² Nous ne précisons pas de laquelle il s'agit, l'enquêté étant alors immédiatement reconnaissable par ses pairs.</footnote>
secteur social, et notamment une forme d'autonomie professionnelle liée à la plus faible pression qui s'exerce sur lui pour produire des résultats, ce qui explique qu'il soit resté en place depuis près de 20 ans : « on n'a pas à rémunérer d'actionnaire, y'a pas une recherche à tout crin de rentabilité, on peut essayer de faire des belles choses ». Il ne s'agit pas là d'un point de vue isolé : on le retrouve formulé à peine différemment par Muriel Collard<fnref n="1" />, pourtant arrivée dans le secteur HLM à un autre moment et dans des circonstances différentes. Elle est, depuis 2005, directrice des opérations d'accession d'Evelia, filiale de promotion HLM d'un grand office de la Région Parisienne, produisant près de 500 logements annuels destinés à la vente, dont Émilie Renaud décrivait de manière critique l'activité comme du « Kaufmann and Broad à un meilleur prix ». Âgée d'une quarantaine d'années, titulaire d'un DESS de droit immobilier, Muriel Collard a été recrutée non pas pour relancer l'activité de l'organisme mais pour poursuivre sa croissance, après avoir occupé un poste de cadre chez un promoteur immobilier privé haut de gamme. Elle correspond alors au profil recherché par la directrice générale du groupe, elle-même issue de la promotion privée, et qui privilégie des professionnels ayant « fait leurs classes » dans le privé<fnref n="2" />. Si, comme Erwan Rioud, elle ne « connaissait pas le monde HLM » avant cette date, elle a toutefois délibérément choisi de quitter le privé, pour prendre ce poste qui lui permet de combiner « le plaisir de la promotion normale » avec « un petit côté service public » et plus de « liberté » par rapport aux objectifs qui lui sont assignés par la direction. Mais pour elle, « le métier reste le même » :

> Bon, la différence comme on disait tout à l'heure, c'est qu'on touche plus à une clientèle de primo-accession, c'est moins les reventes, mais sinon c'est complètement la même chose. On travaille plus pour une mixité, pour le renouvellement urbain, ce qu'on n'avait pas dans le privé, mais sinon, à part les prix intéressants... bon après on en revient à... c'est quand même de la promotion, faut construire, faut vendre, faut gérer le service après-vente, les garanties... c'est comme la promotion normale [Entretien avec Muriel Collard, directrice des opérations d'accession du GIE Evelia, filiale d'un office public HLM].

Ces enquêtés n'utilisent pas de terme spécifique pour distinguer leur métier de celui de promoteur « classique » : nous n'avons ainsi observé qu'une seule occurrence au cours des entretiens menés avec eux du terme de « promoteur social », utilisé de manière à en dénier la

<footnote n="1">¹ L'entretien avec Muriel Collard a été réalisé au printemps 2008 au siège du groupe où elle est salariée. Nous l'y rencontrons après avoir pris contact avec la directrice générale du groupe Annie Lenoir, avec laquelle un entretien a aussi été réalisé, qui nous avait initialement été recommandée par un cadre de la Fédération des coopératives HLM en tant qu'exemple de société très dynamique en matière d'accession sociale.</footnote>

<footnote n="2">² Entretien avec Annie Lenoir, printemps 2008, au siège du groupement d'intérêt général Evelia dont elle est directrice générale.</footnote>
spécificité. Il apparaît dans la bouche de Philippe Vincent<fnref n="1" />, âgé d'une soixantaine d'années au
moment où nous le rencontrons, directeur depuis 1997 d'une coopérative d'Ile-de-France
rachetée alors par un groupe Crédit immobilier. Comme Erwan Rioud, il a redressé cette
société qui n'avait plus aucune activité de construction, pour atteindre dix ans plus tard un
volume de 300 logements annuels. Évoquant les difficultés récurrentes de son métier – en
particulier la levée des réserves lors de la livraison face à des acquéreurs toujours prompts au
mécontentement – il note que ceci est « le propre de tout promoteur, cela n'a rien de spécial à
l'activité de promoteur social ». Comme ses collègues, il tend à minorer l'existence de
compétences spécifiques à son domaine d'activité :

> « L'accession sociale c'est un volet de l'accession à la propriété. Ce qui est important d'abord c'est d'être un bon technicien de l'accession normale » [Entretien avec Philippe Vincent, directeur général d'une coopérative HLM filiale d'un groupe Crédit Immobilier].

Il peut en effet comparer terme à terme ces deux secteurs d'activité, puisqu'il a un « double profil » dans la promotion privée et l'immobilier parapublic. Diplômé de Sciences Po Paris, passé par la filière service public, Philippe Vincent a commencé sa carrière en assurant la gestion financière de sociétés immobilières d'économie mixte, avant d'occuper pendant huit ans un poste de direction dans la promotion privée. La comparaison qu'il en fait se rapproche de celles que nous avons déjà citées : un métier similaire par les savoir-faire qu'il nécessite, mais des conditions d'exercice spécifiques qui permettent de « ne pas vouloir faire de l'argent à tout prix » et s'accordent avec une « fibre » qui lui fait considérer qu'il est « plus intéressant de faire ce que je fais là que de monter des opérations purement financières ». Ces enquêtés passés par le secteur privé décrivent ainsi leur métier de la même manière : même compétences qu'un promoteur « classique », à laquelle s'ajoute une « liberté » dans laquelle ils trouvent leur compte – et qui vient selon Muriel Collard compenser un salaire inférieur à celui qu'elle touchait dans la promotion privée<fnref n="2" />.

L'appréciation positive que ces dirigeants et cadres portent sur le secteur du logement social
se limite toutefois au domaine de l'accession : ils n'y englobent pas le domaine locatif. Un

<footnote n="1">¹ Nous avons rencontré pour la première fois Philippe Vincent en mai 2006, au siège de la coopérative HLM qu'il dirige en Région parisienne, après qu'il nous a été recommandé par le directeur adjoint de la Fédération de coopératives.</footnote>

<footnote n="2">² Nous n'avons jamais pu recueillir les salaires exacts de nos enquêtés, mais plusieurs ont mentionné des différentsiels de 50% de rémunération avec des postes équivalents dans la promotion privée. Si ces informations sont difficiles à vérifier, le différentiel – mais pas son montant – nous était confirmé dans le cas de Muriel Collard par la directrice générale qui l'a embauchée, et qui affirme qu'elle éprouve des difficultés à trouver ou conserver des responsables de programmes en raison de ces conditions financières inégales.</footnote>
élément central de leur présentation de soi consiste en effet à marquer leur différence avec les dirigeants d'organisme locatifs, de manière bien plus virulente qu'avec les promoteurs privés. Ce type de jugements est apparu lorsque je les invitais à décrire leur activité au cours des entretiens, mais aussi dans des interactions que j'ai pu observer dans ce milieu professionnel. Il a ainsi été fréquemment question de ce qui séparait ces enquêtés des spécialistes du locatif, et plus particulièrement de certains d'entre eux dont ils estiment qu'ils appartiennent à des fractions « sclérosées » du mouvement HLM. Ils mobilisent à cet effet des arguments strictement inverses de ceux que nous avons entendus dans la bouche de Bernard Moreau ou d'Émilie Renaud. En tant que promoteurs, ils revendiquent tout d'abord d'être de véritables « entrepreneurs » qui savent faire avec des aléas économiques dont leurs collègues bailleurs ont peu l'habitude. Opérant dans un secteur moins « protégé » car bénéficiant de moins d'aides publiques, ils estiment alors être plus soucieux de l'efficacité économique de leur société. Ne s'adressant pas à une clientèle exclusivement captive, ils seraient aussi plus attentifs aux aspirations des accédants que les bailleurs ne le sont aux désirs des locataires, et ne manifesteraient pas à leur égard le même « mépris ». La démarche de « promoteur » est ainsi dans leur bouche à la fois moralement et économiquement supérieure à celle du bailleur. Dans le cas de Philippe Vincent, la revendication de ses compétences d'« entrepreneur » par opposition aux dirigeants du secteur locatif est un élément récurrent de sa présentation de soi. Lorsque je le rencontre pour la première fois en 2006, il aborde cette question dès la deuxième phrase de l'entretien :

> Il faut bien voir que c'est une société qui doit vivre, qui n'a pas de loyer, pas de patrimoine, et qui doit donc chercher des affaires en permanence pour vivre, comme n'importe quelle entité économique, qui n'a pas d'aide de l'État, ou pratiquement aucune et qui n'est pas assise sur un patrimoine locatif qui lui permet de vivre. On est comme n'importe quelle entreprise économique, petite, une PME, comme il y en a des milliers en France [Entretien avec Philippe Vincent].

Il reprend cette présentation de manière plus imagée l'année suivante au cours de l'Assemblée générale des coopératives, alors qu'il rencontre pour la première fois une salariée de la Fédération :

**Extrait du carnet de terrain, Assemblée générale des coopératives 2007 :**

Alors que je participe au repas consécutif à l'Assemblée générale de la FNSCHLM, Philippe Vincent, assis à côté de moi, se présente à une cadre de la fédération en comparant son activité à celui des bailleurs locatifs : « ça n'a rien à voir avec le métier dans les Sociétés Anonymes ayant un gros patrimoine locatif. Les directeurs de Sociétés Anonymes, ils se prennent parfois pour des hommes d'affaire et des entrepreneurs, quand on les voit au Bat 'Im Club [ND : club réunissant des directeurs d'organismes HLM] ». Pour Philippe Vincent, il n'ont pourtant rien de véritables entrepreneurs. « Ils connaissent leur chiffre d'affaires au premier janvier de l'année. Ils sont assis sur un paquebot et si leur activité décline, la société ne commence à connaître des difficultés qu'au bout de sept
ou huit ans ». Au contraire, les coopératives qui travaillent en accession sont « de véritables entrepreneurs : « si elles ne construisent pas, rien ne rentre, et au bout de deux ans, c'est la fin de la société ». Il ajoute que cela n'est pas facile à faire comprendre, par exemple aux maires, qui ne saisissent pas pourquoi les coopératives prennent des marges, alors que la marge est le prix du risque. Philippe Vincent évoque un entrepreneur qui vient de le lâcher, il faut qu'il sorte 300 000 euros, c'est une grosse somme, il faut bien qu'il la sorte de quelque part, et donc des marges faites sur les autres opérations [Observation réalisée au congrès de la FNSCHLM 2007].

Nous avons recueilli d'autres remarques et critiques acerbes vis-à-vis des dirigeants d'organismes bailleurs, venant de dirigeants qui se décrivent a contrario comme des modernisateurs du mouvement HLM. Ce secteur professionnel est évoqué par certains comme un véritable repoussoir lorsqu'ils sont amenés à commenter leur propre trajectoire. Cyrille Brunet est l'un d'entre eux : âgé de 48 ans<fnref n="1" />, il est le directeur d'une coopérative indépendante implantée dans une ville de taille moyenne de l'Ouest de la France, qui produit 140 à 150 logements annuels, tous destinés à l'accession. Après une formation universitaire d'économie et d'urbanisme de niveau Bac+5 au début des années 1980, il démarre son activité professionnelle comme chargé de mission en d'urbanisme pour le compte de collectivités locales, puis « décide de rentrer dans l'entreprise » en travaillant successivement comme cadre d'un grand groupe puis comme directeur d'une petite société de promotion privée. Lorsqu'il est recruté en 1999, c'est « sans même savoir que les coopératives HLM existaient » après avoir vu une annonce dans le *Moniteur du Bâtiment* qui l'attire par les promesses d'autonomie professionnelle qu'elle porte. Il est en effet attendu du nouveau directeur qu'il participe à la « définition de la stratégie » de l'entreprise avec le conseil d'administration. Comme pour Erwan Rioud ou Philippe Vincent, il s'agit de relancer une société qui a vu son activité s'effondrer dans les années 1980 et 1990, a connu un plan social, et ne construit plus que quelques maisons individuelles en diffus, avec des administrateurs bénévoles sans expérience de l'immobilier. Cyrille Brunet dit avoir été recruté pour son savoir-faire de promoteur privé, pour remplacer sa prédécesseure auparavant promue en interne du poste de chef comptable à celui de directrice et qui « était une bonne gestionnaire mais pas une bonne professionnelle de l'immobilier ». Lorsque je l'interroge sur les conditions de son passage du secteur privé aux HLM, il affirme avoir trouvé dans le fonctionnement de la coopérative « un « mixte extraordinaire » : « la promo privée c'est bien, mais être dans une logique de rémunération de capital, ça peut entraîner des distorsions ». Il se défend toutefois

<footnote n="1">¹ Entretien avec Cyrille Brunet en avril 2007, au siège de la coopérative qu'il dirige, négocié après une première rencontre à l'Assemblée générale des coopératives.</footnote>
vigoureusement d'avoir voulu entrer dans un secteur économique « protégé », ce qui ne serait
pas le cas de la promotion HLM, au contraire du secteur locatif social : il invoque l'image très
négative qu'il avait – et a toujours – du secteur HLM que des « apports » de profils comme le
sien permettraient de faire évoluer :

HLM bon je connaissais, par le petit bout de la lorgnette et pas forcément par le bon bout d'ailleurs, plutôt comme des structures qui ne bougent pas trop et qui sont un peu endormies et qui sont très chères. Ce qui n'est pas faux pour une partie toujours. Et d'ailleurs ce qu'on constate qu'au niveau du mouvement coopératif là où il a bien bougé c'est sur des apports extérieurs au mouvement HLM. Quand on regarde Olivier, quand on regarde Pierre... même si Pierre a fait une partie de sa carrière avant dans le mouvement HLM, mais il a travaillé aussi dans un bureau d'études privé. Et donc c'était pas un souhait de se mettre dans un univers protégé parce qu'on est pas plus protégé qu'ailleurs. Bon, ici on est pas dans un monde où on aide pas l'accession sociale. On aide pas [Entretien avec Cyrille Brunet, directeur d'une coopérative indépendante].

Il est ainsi particulièrement critique vis-à-vis des dirigeants d'offices publics qu'il côtoie dans la région, ce sujet revenant à plusieurs reprises lors d'une longue discussion qui se tient à l'issue de notre entretien entre lui et le président du conseil d'administration de sa société.

Vous avez des liens avec les autres organismes HLM de la région. Vous êtes en concurrence?

Cyrille Brunet [Directeur] : Non, non, nous on s'entend bien avec tout le monde. On travaille avec les gens qui ont envie de travailler. Mais maintenant on est dans un monde complètement différent par rapport à eux. Nous on est de la cavalerie légère, euh c'est de la cavalerie très lourde.

Marc Crépin [Président] : Oui très très lourde quand même. Ils se déplacent plus. Des fois ils sont fatigués.

Directeur : Oui des fois je suis étonné.

Président : Oui on est très étonnés.

Directeur : Ils ont des fonctionnements qui m'interpellent. Ils sont englués dans des grosses structures.

Président : Oui, des sureffectifs, des habitudes surannées.

Directeur : Quand vous pensez qu'à l'Office ils travaillaient 32h par semaine. Ils faisaient 32h.

Vous n'avez jamais envisagé de travailler dans un OPAC?

Directeur : Non, jamais,

Ca ne vous plaît pas?

Directeur : Je me prendrais la tête. Ca m'énerverait, pour pas dire plus. Je ne pourrais pas. Il y a un milliard de contraintes qui n'ont aucune valeur ajoutée, qui viennent là parce que légitimement c'est le domaine du marché public, et qu'il faut préserver l'intérêt des acheteurs et des vendeurs de production, des entreprises, il faut donner des preuves d'honnêteté, même si tout le monde triche.

[Entretien avec Cyrille Brunet et Marc Crépin, directeur et président directeur général d'une coopérative HLM indépendant<fnref n="1" />].

<footnote n="1">¹ Cet entretien collectif a été réalisé à l'issue de notre rencontre avec Cyrille Brunet, une situation de discussion informelle se transformant alors en un entretien à deux voix.</footnote>
La dénonciation des lourdeurs et de l'inefficacité des offices HLM est ainsi pour les
dirigeants de coopératives de cette région, qui entretiennent des relations étroites, un sujet
récurrent de conversation, voire de plaisanterie. En témoigne cette discussion entre Marc
Crépin, PDG de la coopérative que nous venons d'évoquer et Robert Le Meur, ancien
directeur d'une société de construction privée et président du conseil d'administration de la
société que dirige Erwan Rioud. Dans cette scène observée à l'issue d'un autre entretien, alors
que tous deux s'apprêtent à tenir un conseil d'administration conjoint, c'est le mauvais usage
que font les offices de leurs ressources financières, obtenues après avoir « pleuré » auprès de
l'État, qui est dénoncé, ainsi que leur manière de traiter une clientèle « captive » :

Marc Crépin : Les offices sont riches. Ils pleurent beaucoup mais ils sont riches. D'ailleurs plus ils pleurent plus ils sont riches (rires).

Robert Le Meur : nous on a appris vendredi, avec un promoteur privé, vraiment
promoteur privé de résidences plutôt haut de gamme qui fait des programmes de
logements, on discutait sur la mixité de programmes, les obligations qu'ils peuvent avoir
de la part des collectivités de faire 25% de locatif social. On discutait et je les ai amenés
ici pour voir avec le DG en disant on serait susceptible d'acheter en VEFA [N.D : vente
en l'état future d'achèvement, c'est-à-dire ici l'achat par un organisme HLM de
logements qu'un promoteur privé a fait construire] pour les accompagner sur une
promotion, je dis on va vous acheter éventuellement le m² de SHON<fnref n="1" /> 1700 euros. Un
prix... ce que j'appelle un prix traversant et transparent de réalisation, équilibré etc. Et il
nous a dit, on en fait sur C. [ville moyenne de la région] qu'on vend à l'OPAC de C. pour
2200 euros. On a dit quoi, ils achètent à 2200 euros, et ça leur pose pas de problème ?

Marc Crépin : pourquoi veux-tu que ça leur pose problème ?

Robert Le Meur : nous c'est notre pognon.

Marc Crépin : Ils devraient faire des grosses réparations qu'ils ne mènent pas, ils pleurent auprès de l'État, on est en ZUS, on va mettre des sigles, ils essaient d'éponger l'État pour les travaux...

Robert Le Meur : nous on a dit on achète pas à ce prix-là, à ce prix-là on préfère faire
nous même [...]. Il faut voir que derrière ça en même temps l'insatisfaction des gens qui
sont logés là-dedans qui disent les HLM ça augmente tous les ans, on y arrive plus, et les
charges augmentent tous les ans, parce que ces sociétés-là vous savez ils vont pas mettre
du chauffage au gaz ou des trucs, mais des convecteurs électriques, c'est bon comme ça,
et derrière on a pas la préoccupation du locataire social, qui maîtrise ses charges, qui
gagne le SMIC [...]. Ils ont un défaut de raisonnement au départ. Le défaut de
raisonnement c'est si demain je fais de l'accession est-ce que demain je livre la même
chose, est-ce que je conçois le même produit pour de l'accession et pour du locatif ?

Marc Crépin : c'est pour ça qu'ils ont beaucoup de mal à s'y mettre. C'est que de la
clientèle captive qu'ils ont.

[Observation d'une discussion entre Marc Crépin et Robert Le Meur, présidents de coopératives HLM indépendantes, au siège de la société présidée par Robert Le Meur]

Ces dirigeants émettent selon les moments des jugements contradictoires sur le mouvement
actuel de diversification des bailleurs dans le secteur de l'accession. À ce moment de la
discussion, les deux présidents s'accordent pour considérer que les organismes locatifs de la

<footnote n="1">¹ Surface hors œuvre nette, mesure de superficie de planchers pour les projets de construction immobilière.</footnote>
région sont incapables de développer une véritable activité de promotion, faute de savoir concevoir des produits adaptés à une clientèle non captive. Mais Robert Le Meur s'inquiète aussi, seul en entretien<fnref n="1" />, des velléités d'un office local de créer une filiale coopérative pour se mettre à l'accession. Ceci constitue selon lui une « concurrence déloyale » en raison du soutien dont il bénéficierait de la part de la municipalité en matière de foncier, et interprète cela comme une tentative de l'office d'établir un monopole sur une nouvelle activité.

Pour moi ça veut dire que l'opération est montée de manière à établir un monopole sur une zone donnée et empêcher les opérateurs de s'implanter. Bon, je veux dire, c'est la concurrence, la concurrence est saine sur le marché, mais faut pas qu'elle soit faussée, faut que les règles soient les mêmes pour tout le monde. Nous on fonctionne pas sur les mêmes bases qu'eux. Eux ce sont des opérateurs de collectivités territoriales, qui ont la compétence logement, la délégation, vous avez un recouvrement de compétences et de pouvoir qui moi me rend un peu dubitatif. [..] Oui mais je trouve que le raisonnement risque d'amener à des conflits. Est-ce que... raisonnons. Est-ce que la concurrence fait du bien ? Je suis pas pour le monopole, bien au contraire, je trouve que jusqu'à récemment les offices avaient un peu le monopole du logement social [Entretien avec Robert Le Meur, président d'une coopérative HLM indépendante].

Ces jugements ne sont pas le propre de dirigeants passés par la promotion privée, mais se retrouvent aussi chez d'autres dont la carrière s'est déroulée dans des sociétés HLM alliant activités « sociales » et « concurrentielles ». C'est le cas de Maurice Baudry, 61 ans, qui après des études de droit est entré dans les années 1970 dans l'important groupe de promotion HLM GMF-CARPI<fnref n="2" />, où il a occupé jusqu'à la fin des années 1980 le poste de directeur régional. Quittant la CARPI au début des années 1990 au moment où elle n'a plus d'activité de construction et doit gérer les problèmes des accédants surendettés, il poursuit sa carrière en occupant successivement deux postes de directeur du développement dans des groupes détenus par des Sociétés des Crédit Immobilier de l'Ouest de la France. Si ces groupes ont aussi des filiales locatives, celles-ci sont de petite taille et leur activité centrale est la promotion, HLM et concurrentielle. Le groupe dans lequel il exerce aujourd'hui, à vocation régionale, produit annuellement environ 450 logements destinés à la vente, et fait partie des promoteurs importants du secteur, sans être un grand groupe national. Comme Cyrille Brunet, les dirigeants d'organismes locatifs, en particulier ceux des offices, sont pour lui un anti-modèle professionnel. Il estime qu'ils devraient réformer leurs pratiques en acquérant la « culture de l'accession », pour se défaire de leur « mépris » à l'égard de la clientèle :

> Les organismes HLM qui font les deux, accession et locatif, c'est intelligent. Ce que fait l'office de S. c'est intelligent. Ils ont une petite culture de l'accession. Si les acteurs du

<footnote n="1">¹ Entretien réalisé avec Robert Le Meur au siège de sa société, printemps 2007.</footnote>

<footnote n="2">² Voir chapitre 3 et 4.</footnote>
locatif le font eux-mêmes l'accession c'est pas inintéressant, à la limite, il font une opération, un PSLA, avec une clientèle captive, ça coûte pas des sommes astronomiques en publicité, je peux tirer au maximum sur mes prix de ventes, et je fais quand même une petite marge en opération, ça fait une petite motivation. À mon avis c'est... la question est ... très franchement aujourd'hui ça demanderait un changement radical des dirigeants en place... ils ont pas du tout cette culture-là. Ils se comportent comme des propriétaires rentiers, même si leur boîte leur appartient pas [...] Les dirigeants des offices, tout ça... pff... ils ont une façon de gérer les choses j'ai pas tout dit dans mes critiques... le mépris du locataire, on n'en parle jamais de ça, dans les HLM, mais c'est vraiment un sujet (rires). Le locataire est sur une liste, il y en a dix pour une place. Le mot client est d'ailleurs un mot qui n'existe pas. Ca fait partie d'un sujet ça [...] Parce que le problème des HLM locatifs, c'est qu'en vérité, les gens qui dirigent ces boîtes-là, ils se comportent comme des gestionnaires de patrimoine, c'est-à-dire qu'ils veulent toujours avoir plus de logements que le copain, parfois ils sont mégalos. Bon les critiques qui sont faites au mouvement HLM sont injustifiées, j'ai vu un article dans *Capital* la semaine dernière, 10 milliards d'argent qui dort dans les caisses, des sociétés qui ne construisent pas... c'est faux. Les sociétés HLM construisent des logements, faut pas exagérer. Mais voilà l'idée qui est véhiculée. Et moi je pense qu'effectivement il faut travailler... le problème du logement locatif social, on dit toujours c'est construire plus, mais non, c'est faire sortir plus de gens, si c'est possible dans des conditions convenables, les faire sortir du parc locatif pour laisser la place aux autres. [...] Le problème qui se pose pour nos gentils gestionnaires HLM, c'est... « Si je fais sortir mes meilleurs locataires HLM de mon parc, ça ne va pas, faut que je les garde, ne serait-ce que parce que j'ai une population à côté qui est plus minable » Alors évidemment c'est un argument, mais moi je crois que c'est une erreur. Le mouvement est un peu sclérosé aujourd'hui, notamment la psychologie des dirigeants d'organisations HLM n'est pas... ne va pas dans le sens de l'intérêt général [Maurice Baudry, directeur de la promotion d'un groupe Crédit Immobilier].

« Gestionnaire de patrimoine » est dans la bouche de Maurice Baudry un qualificatif particulièrement négatif. Ces promoteurs du secteur social, passés par la promotion privée ou qui ont construit leur carrière dans des groupes semi concurrentiels, contribuent ainsi à la diffusion de stéréotypes négatifs sur le monde HLM. Ces descriptions appuient une entreprise de valorisation de soi, leur permettant de se décrire comme la fraction moderne et novatrice d'un monde HLM « sclérosé » (Maurice Baudry) ou « suranné » (Marc Crépin). Ce sont des formes d'efficacité importées du secteur privé ou liées à la « culture de l'accession », tenant au fait d'appartenir à un secteur moins « protégé » par les aides publiques qui constituent leur critère principal d'excellence professionnelle. Certains dirigeants d'offices à vocation locative échappent toutefois à ce jugement, notamment ceux qui se sont précocement diversifiés dans l'accession et y développent une activité soutenue. Ils peuvent alors se voir décerner le titre de promoteur. Pour Philippe Vincent, Evelia, le groupe dont Muriel Collard dirige les opérations d'accession, et qui faisait l'objet des critiques d'Émilie Renaud, fait partie de ces exceptions :

Alors l'OPAC X, il est très efficace, ils ont une coopérative très forte, très forte, c'est Evelia... ah eux... Leur coopérative je sais pas depuis quand elle fonctionne... ils sont
très pushing, c'est des vrais promoteurs... alors de ce point de vue-là, eux c'est des gens très dynamiques...

À l'inverse, les difficultés de démarrage qu'a connues la coopérative que dirige Émilie Renaud avant qu'elle ne prenne son poste est pour lui le signe de la culture « administrative » des offices et du manque de « culture d'entreprise » qui paralyse de nombreux bailleurs. À cela s'ajouterait un « idéalisme » qu'il ne décrie pas en tant que tel, mais dont il souligne qu'il les amène à plus se soucier des spécificités de la forme coopérative que de lancer une production régulière.

Pendant trois ans, ils ont roupillé complètement... incapables de se prendre en main, de mettre quelqu'un... ils ont pas la culture d'entreprise ces gens... je sais pas quand est-ce qu'ils vont s'y mettre.

## Pourquoi ils voulaient une coopérative?

Par idéalisme... ils ont cru que ça fonctionnait comme les coopératives italiennes, que tout se partageait, que tout... ce qui... ils auront peut-être une vigueur sociale plus forte, c'est pas impossible, mais en tout cas ils ont pas mis les moyens et à mon sens s'ils transforment pas ça en entreprise économique, ça ne marchera pas. C'est détenu par l'OPAC de l'agglomération, c'est eux qui ont la main. C'est une énorme structure, mais ils sont pas sortis de tout un système un peu inefficace, un fonctionnement très administratif [Entretien avec Philippe Vincent, directeur général d'une coopérative HLM appartenant à un groupe Crédit Immobilier].

Ces promoteurs HLM aiment donc insister sur un ensemble de traits qui leur paraissent professionnellement valorisants : le caractère peu « protégé » de leur spécialité en comparaison de celle de bailleur, car ils bénéficient de peu d'aide et ne « pleurent » pas pour en obtenir, le défi professionnel qui consiste à faire du social avec peu d'aides publiques, et l'attention plus grande qu'ils accorderaient à leur « clientèle » qui les amène à se placer sur un terrain moral. Sans expérience du secteur locatif social, ils se présentent comme des promoteurs avant tout, vecteurs de modernisation dans le mouvement HLM par ce qu'apporte la « culture de l'accession », et leur distance avec les « comportements administratifs » des grands bailleurs. Cette manière de se valoriser est à l'inverse absente des entretiens menés avec des dirigeants d'organismes à vocation principalement locative, même ceux qui ne décrivent pas la démarche de « promoteur ».

## 1.3 Promoteur mais pas trop : un critère d'excellence ambivalent

Il nous faut toutefois nuancer notre propos sur un point : que ces dirigeants revendiquent avant tout l'étiquette de promoteur ne signifie pas qu'ils récusent toute hiérarchisation de
leurs activités et de celles de leurs collègues en fonction de leur « vigueur sociale », pour reprendre le terme de Philippe Vincent. Au cours de l'enquête, nous avons pu voir que les réputations professionnelles qui circulent parmi eux ne sont pas indexées seulement sur les critères que nous venons d'énoncer. Elles distinguent ainsi des dirigeants dont les sociétés se signalent par une offre en accession qui apparaît aux yeux de leurs collègues plus « sociale » que d'autres, et qui sont donc « moins promoteurs » qu'eux, cette expression étant cette fois entendue dans un sens positif par les mêmes enquêtés. Les critères d'excellence qu'ils mobilisent ne sont toutefois pas ceux de Bernard Moreau ou Émilie Renaud. Il faut avant tout posséder un professionnalisme de promoteur – savoir redresser et développer une société, produire beaucoup, assurer l'équilibre financier d'un organisme sans « pleurer » pour des subventions – pour se voir créditer d'un savoir-faire spécifique en accession « sociale ».

C'est ainsi qu'a été plusieurs fois citée en exemple la société que dirigeait jusqu'en 2007 Jean-Claude Mallart, dont nous avons vu dans le chapitre 5 qu'il se voyait attribuer le titre quasi officiel de « premier de la classe » par la FNSCHLM. Ceci reposait sur sa capacité à redresser en peu de temps une société inactive en atteignant une importante production, mais aussi à s'adresser à une clientèle très modeste grâce à des prix faibles et des pratiques commerciales originales, à mi-chemin entre le modèle défendu par ceux qui se présentent comme des promoteurs avant tout et de ceux qui sont des promoteurs malgré eux. Cette coopérative s'est en effet appuyée sur le soutien des maires des environs, jouant le rôle de rabatteurs de clientèle, a ciblé les enfants d'anciens accédants de la coopérative, qui avait beaucoup construit dans les années 1970 dans le bassin minier du Nord, et s'est adressée aux locataires du parc social de la région, pour éviter le développement d'un réseau commercial onéreux, développer une proximité avec la clientèle, et toucher une cible populaire. Rappelons que Jean-Claude Mallart est un spécialiste de l'accession sociale depuis les années 1970 – il a occupé un poste de haut cadre à la CARPI jusqu'au début des années 1990, puis a relancé en 1995 cette coopérative rachetée par un office du Nord. Celle-ci affiche aussi de manière manifeste dans sa documentation commerciale que son objet d'intervention est exclusivement « l'accession sociale » et non la promotion immobilière en général, ce qui la distingue d'autres sociétés équivalentes qui adressent des signaux moins nets à leur clientèle. Elle se distingue toutefois des structures dirigées par Bernard Moreau et Émilie Renaud par des équipes de maîtrise d'ouvrage et de commercialisation distinctes de celles de l'office, qui n'ont pas été pour la plupart recrutées parmi les salariés du bailleur. Ce sont des
professionnels ayant une longue expérience de la promotion immobilière et de la clientèle populaire qui ont pris sa tête. Certains viennent de la CARPI comme Mallart, d'autres de sociétés privées spécialisées dans une clientèle à faibles revenus – par exemple un ancien directeur commercial de Maisons Phénix<fnref n="1" />. Jean-Claude Mallart<fnref n="2" />, considéré par ses collègues comme un artisan central de ce succès, partage avec ses collègues une vision critique des bailleurs sociaux : il n'a jamais envisagé de travailler dans le domaine locatif, et décrie leur fonctionnement inefficace et le service moindre qu'ils rendent à leur clientèle. On retrouve chez lui la dénonciation de ceux qui « pleurent » pour des subventions. Il rappelle ainsi les mauvaises relations que la CARPI entretenait à la fin des années 1970 avec les autres acteurs du mouvement HLM : selon lui, la CARPI, parce qu'elle construisait 15 à 20 % moins cher que les autres organismes sociaux, se voyait reprocher par ceux-ci de saper leurs revendications pour obtenir de l'État une hausse des prix plafonds de la construction HLM ou des maxima de loyers.

On a quasiment été exclu du mouvement HLM pendant toutes ces années-là. On allait à la FNPC [ND : Fédération nationale des promoteurs constructeurs, représentant les promoteurs privé]

**Vous étiez officiellement exclu ?**

Pff... je sais même pas si... il n'y avait rien à attendre d'eux. Ils pleuraient et ne faisaient rien. Plaider pour augmenter les prix, pff. Alors que nous notre objectif c'était de loger les smicards.

Jean-Claude Mallart m'a ainsi emmenée visiter les réalisations de sa société pour les comparer à des maisons individuelles destinées à la location HLM situées à proximité, construites par un office, afin de me convaincre de la qualité supérieure de ses réalisations pourtant obtenues selon lui à un tarif inférieur. Il partage toutefois avec Moreau ou Émilie Renaud l'idée que l'accession sociale doit d'abord s'adresser à une clientèle captive, et en particulier aux locataires du parc HLM, et a créé à cet effet un ensemble de dispositifs pour « tester » la capacité d'épargne des ménages fragiles. C'est donc au double titre de son professionnalisme de constructeur, et de sa capacité à se distinguer par une clientèle et des pratiques plus « sociales » que s'est établie sa réputation parmi ses collègues, comme ici auprès de Philippe Vincent :

<footnote n="1">¹ Voir l'entretien avec Thomas Rolland, ancien directeur de l'office qui a racheté et relancé la coopérative dirigée par Jean-Claude Mallart, printemps 2008.</footnote>

<footnote n="2">² Jean-Claude Mallart a été rencontré à trois reprises, une fois au cours du centenaire de la FNSCHLM en juin 2008, puis en juillet 2008 dans la ville où se trouvait le siège de la société qu'il dirigeait jusqu'en 2007, et enfin en juin 2009 au même endroit. Dans les deux cas, il m'a proposé une visite guidée des réalisations successives de la CARPI et de la coopérative qu'il a ensuite dirigée.</footnote>
Vous, avant l'achat, vous avez des dispositifs particuliers pour accompagner la
clientèle ?

On a pas ça, on est pas très au point là dessus... on devrait... on pourrait être plus performants, y'a des gens qui sont bien mieux, qui sont les grands modèles de la Fédération, bon Jean-Claude Mallart dans le Nord ... ça c'est la grande statue... bon je blague, mais c'est pas une blague, c'est des gens... Bon alors ils sont approvisionnés en terrain, ils ont tout le terrain qu'ils veulent par l'OPAC dont ils sont la filiale, mais ils se débrouillent bien. Ils sont peut-être moins promoteurs que nous... nous on l'est plus, parce que en Région parisienne on pense qu'on est contraints de l'être... en province, c'est peut-être un peu moins vrai... bon Jean-Claude Mallart c'est un type formidable. Un vrai... beaucoup plus que nous, c'est vrai, faut dire les choses comme elles sont, c'est la vérité [...] Jean-Claude Mallart c'est LE modèle, nous ne sommes pas... Bon, en plus il est intelligent, fin, il a énormément de qualités, c'est un type à rencontrer, il est tout à fait remarquable. Je n'atteins pas sa cheville dans le domaine coopératif et social. C'est vraiment vachement bien ce qu'il fait, bon il a des positions particulières mais faut pas seulement dire que c'est des positions particulières, y'a une volonté de faire qui... après nous les autres... de temps en temps on est considéré comme des promoteurs [Entretien avec Philippe Vincent, DG d'une coopérative HLM dans un groupe Crédit Immobilier].

Régulièrement cité en exemple au début de notre enquête, Jean-Jacques Mallart est parti à la retraite en 2007. Sa société, qui a depuis modifié sa politique, n'est plus un exemple cité de manière aussi récurrente. Nous avons toutefois repéré la trace de « modèles » plus récents de promoteurs HLM qui ont réussi à gagner auprès de certains de leurs pairs la réputation d'avoir à la fois des pratiques distinctives et de produire des résultats. Comme dans le cas de Jean-Claude Mallart, c'est alors la combinaison d'un professionnalisme de promoteur – développer rapidement une société, savoir faire face aux aléas économiques – et d'un « positionnement social » qui peut alors recueillir les suffrages d'enquêtés passés par la promotion privée ou des sociétés semi concurrentielle. Ainsi, ceux qui revendiquent l'étiquette de « promoteur » peuvent aussi contribuer à établir au sein de leur milieu des hiérarchies professionnelles qui ne sont pas fondées seulement sur leur capacité à développer leur société, à augmenter ses fonds propres, et à se distinguer des bailleurs : ils produisent aussi des réputations qui classent les dirigeants et organismes en fonction de leur plus ou moins grande propension à faire du social et à être « moins promoteur ». Le terme de promoteur et les critères d'excellence qui lui sont associés sont ainsi ambivalents sur notre terrain d'enquête.
## 2. « Gros » et « petits » promoteurs HLM : des carrières dans un milieu hiérarchisé

> Extrait du carnet de terrain, Assemblée générale de la Fédération des coopératives 2007 : assise dans les gradins durant les discours des dirigeants de la fédération, j’entends derrière moi deux hommes d’une soixantaine d’années discuter à voix haute et faire des commentaires très sonores sur les différentes présentations qui se succèdent. Ils réagissent de manière peu amène à la présentation d’une députée appartenant aux Verts, sauf lorsqu’elle critique la vente HLM. Ils lancent à un moment donné qu’ils sont des militants de l’accession sociale. À la sortie de la séance, je croise l’ancien président de la fédération des coopératives, et lui demande qui sont ces deux hommes : il me répond « ah ça ce sont les gros ».

Le terme de « gros » désigne ici, dans la bouche de l’ancien président de la FNSCHLM, deux dirigeants de grands groupes multi-familles aux activités très diversifiées, dont le PDG du groupe Arcade<fnref n="1" />. L’opposition entre *ethos* de promoteur et de bailleur n’est ainsi pas la seule autour de laquelle s’ordonnent les descriptions que font nos enquêtés de leur univers professionnel et le seul principe de classement auquel ils recourent. Un autre clivage, celui entre « gros » et « petits », apparaît nettement dans la manière dont nos enquêtés se sont présentés à nous, selon qu’ils s’identifient plutôt à l’un ou à l’autre des termes de cette alternative. Nous nous intéresserons aux descriptions qu’ils font des rapports de force qui traversent le mouvement HLM – « on ne porte pas tous les mêmes costumes » selon Robert Le Meur – de la place qu’ils considèrent y tenir, et de la manière dont ils cherchent à y faire carrière. Sur ce point, l’hétérogénéité est encore une caractéristique de notre corpus. Quelques uns de nos enquêtés ont fait leur carrière principalement dans de grands groupes nationaux qui se présentent comme des « généralistes de l’immobilier social » ; il y dirigent des filiales dédiées tout ou partie à l’accession sociale, dont l’activité est déterminée par la stratégie de croissance des dirigeants nationaux de ces groupes. D’autres sont à la tête de petites sociétés indépendantes ou jouissant d’une certaine autonomie au sein de petits groupes, et qui sont dédiées exclusivement à l’accession : ils s’en considèrent alors comme les « patrons », mais s’inquiètent parfois aussi du risque qu’ils courent de « tomber comme une poire blette » dans l’escarcelle de ces « gros » en cas de difficulté financière. Ce qui fait pour eux la valeur de leur situation professionnelle n’est pas similaire dans les deux cas. Les efforts qu’ils font pour renforcer ou préserver leur position dans cet espace hiérarchisé se traduit aussi dans les jugements qu’ils portent sur leurs pairs et les comparaisons qu’ils font entre eux et les autres.

<footnote n="1">¹ Nous n’avons pu rencontrer ni l’un ni l’autre en entretien, mais avons pu interroger l’un des actuels directeurs nationaux du groupe Arcade et un ancien directeur du développement du second groupe concerné.</footnote>
Précisions d'abord que l'opposition entre gros groupes et petits organismes n'est pas significative pour les seuls spécialistes de l'accession sociale : c'est un clivage qui traverse aujourd'hui l'ensemble du secteur du logement social. Les bailleurs qui se considèrent comme des petits ou des « relativement petits » selon le terme de l'un d'entre eux, s'inquiètent de la préservation de leur indépendance. La crainte d'être absorbés – pour les ESH – ou concurrencés – pour les offices qui ne peuvent être rachetés – par des groupes a été mentionnée à plusieurs reprises dans les entretiens menés avec les dirigeants de structures à vocation principalement locative. Bernard Moreau souligne ainsi qu'il importe aujourd'hui pour un dirigeant d'organisme HLM d'« être représentatif d'autre chose que de 6000 logements locatifs », et a noué une alliance avec cinq autres ESH de sa région pour former un groupe local « indépendant » : « on se méfiait déjà des gros groupes potentiels alors qu'ils n'étaient qu'embryonnaires. On a eu raison parce qu'ils sont devenus vraiment gros maintenant<fnref n="1" /> ». Pour certains bailleurs, la diversification en accession est d'ailleurs un moyen, parmi d'autres, de se préserver des « gros ». Un collègue de Bernard Moreau dans le Nord, directeur d'une société aux caractéristiques similaires<fnref n="2" /> estime ainsi que « la société HLM qui n'aura plus de fonds propres est condamnée et même à très court terme. Elle se fera racheter en deux temps trois mouvements ». La diversification en accession est l'un des moyens, avec la vente HLM, qu'il a trouvé pour régénérer les fonds propres de sa société : alors que les nouvelles opérations locatives nouvelles sont selon lui coûteuses en investissement, les opérations d'accession, même si leurs marges sont limitées, permettent de dégager des bénéfices. Quant à Claude Menot, directeur d'un office, il lie sa décision de créer une filiale coopérative pour développer l'accession sociale avec son intention d'amorcer la création d'un « groupe OPAC » dans un contexte où il craint la concurrence croissante des « gros » groupes.

> Le jour où un gros groupe, prenons Arcade, mais peut-être encore plus gros que lui, dira
> je fais de la réhabilitation, et rachètera à l'autre bout de l'Europe 6000 baignoires, si moi
> j'en achète toujours 40 pour réhabiliter, ça risque de me coûter plus cher [...] C'est tentant
> pour une collectivité locale. L'OPAC vous dit qu'il faut donner le terrain gratuit et tout
> ça ? Mais si eux demain, par de l'intégration, construisent 30% moins cher. Est-ce qu'ils
> vont pas nous dire, vous êtes pas intéressants ? [...] Soyons réalistes, la diversification
> pour les offices, elle existe pas. Elle se fait un petit peu au travers de l'accession. Bon je
> la mets au travers d'un véhicule spécifique, la coopérative... ça va constituer même si on

<footnote n="1">¹ Entretien avec Bernard Moreau, juillet 2008.</footnote>

<footnote n="2">² Entretien avec Rémi Verneuil, en juillet 2008 au siège de son groupe, suite à une recommandation de Bernard Moreau.</footnote>
L'appartenance à un « gros » ou à un « petit » groupe clive alors fortement les carrières de nos enquêtés qui ont contribué à la relance de l'accession sociale. Nous verrons d'abord comment la position de dirigeant de filiale au sein d'un grand groupe généraliste peut constituer une source de valorisation professionnelle importante, en donnant le sentiment d'appartenir à l'élite du monde HLM, mais que c'est plus difficilement le cas lorsqu'on est un spécialiste de l'accession sociale. Occuper cette position dans un grand groupe est ainsi considéré par certains de nos enquêtés comme une situation de dépendance. Pour d'autres, qui sont à la tête de petites structures dédiées à la promotion HLM, toute la valeur de leur position professionnelle tient à l'inverse au fait d'être les seuls « patrons » de leur société, et c'est d'ailleurs pour cela qu'ils sont venus travailler dans le secteur du logement social. Ils considèrent toutefois cette position menacée par l'essor de ces gros groupes généralistes, qui cherchent parfois à racheter leurs organismes pour en faire des filiales susceptibles de contribuer au développement de leur groupe, et ne souhaitent pas y devenir des « sous-fifres ». Ils sont alors engagés, au sein de leur milieu professionnel, dans la défense des spécificités des « indépendants » : s'ils ne mettent pas en doute, comme lorsqu'ils évoquent les bailleurs sociaux classiques, l'efficacité économique des « groupes », ils revendiquent des modes de fonctionnement plus « éthiques », qui seraient propres aux petits organismes indépendants. Il semble alors plus important pour eux que pour les dirigeants de groupes généralistes de souligner qu'ils ne font pas « n'importe quoi » en matière d'accession sociale et de trouver des critères qui les distinguent.

## 2.1 Diriger la filiale d'un « gros » groupe : une source de valorisation ou une position de dépendance ?

Nous allons d'abord nous intéresser à deux enquêtés qui semblent, à première vue, occuper des positions similaires au sein de très grands groupes. Paul Rousselet est le directeur général d'une filiale coopérative du groupe Arcade, mais aussi chargé de la promotion immobilière dans un secteur de la Région parisienne pour le compte de ce groupe. Émile Perelli est directeur général d'une coopérative appartenant au pôle « immobilier social » du groupe Caisse d'Épargne. Nous les avions d'ailleurs tous deux rencontrés au cours du centenaire de
la Fédération des coopératives où nous avions un moment partagé la même table. Mais alors que Paul Rousselet tire une grande fierté professionnelle de son appartenance à ce « gros » groupe au sein duquel il exerce des activités extrêmement diversifiées – bien que DG d’une coopérative, il est loin de ne faire que de l’accession sociale – Émile Perelli considère qu’en tant que dirigeant d’une filiale locale spécialisée dans l’accession sociale, il n’a qu’une place de « micropoussière » dans le sien.

Nous avons déjà présenté le fonctionnement du groupe Arcade, auquel appartient Paul Rousselet, avec ses multiples activités et filiales. Sans être le plus important en France en termes de patrimoine locatif, il fait partie des très grands bailleurs. Avec environ 80 000 logements en 2012, il se classe derrière la SNI (filiale de la Caisse des Dépôts qui possède 180 000 logements HLM et environ 90 000 logements intermédiaires), la 3F (180 000 logements) et à égalité avec des groupes détenus par d’importants collecteurs du 1% logement comme Batigère ou Vilogia (85 000 logements environ tous deux). Arcade revient régulièrement dans les discours de nos enquêtés comme la figure emblématique du « gros » groupe HLM généraliste. Cela tient à sa taille, mais aussi à une stratégie de diversification particulièrement appuyée dans tous les secteurs de l’immobilier plus ou moins social au cours des décennies passées, et d’extension géographique continue au-delà de la Région parisienne. Maurice Baudry souligne ainsi qu’une des particularités des dirigeants de ce groupe est de se présenter avant tout comme des « promoteurs » sous l’appellation Arcade, et non comme des bailleurs, malgré l’importance de leur patrimoine locatif :

> Arcade si vous voulez d'abord c'est la société du président des Crédits Immobiliers.
> Bon... C'est un groupe où il y a pas mal de coopératives. C'est surtout un gros bailleur
> social, 40 000 logements locatifs [ND : en réalité 80 000], c'est une grosse boutique.
> Mais c'est aussi un promoteur qui produit... 5 à 6000 logements par an, en locatif et en
> accession. Bizarrement Arcade est plus connu comme promoteur que comme bailleur
> social, mais en vérité, c'est un gros bailleur social. Les dirigeants ils communiquent
> toujours, ils s'affichent toujours comme promoteurs, mais c'est d'abord un gros bailleur
> social, ils ont beaucoup d'argent. [Entretien avec Maurice Baudry, directeur de la
> promotion d'un groupe Crédit Immobilier régional, juillet 2008].

Cette posture de « promoteur » correspond au souhait de ses dirigeants de se présenter comme des novateurs dans le monde HLM, venant bousculer les habitudes des organismes « traditionnels » peu habitués à la concurrence sur leur terrain d’implantation. Pierre-André Périssol, fondateur du groupe, souligne que cette stratégie, amorcée dans les années 1980, a été pour lui et Arcade vecteur de « mauvaise réputation » dans le monde HLM.
Donc la stratégie que vous avez développée dans les années 1980, c'est aussi d'avoir
un groupe pas seulement centré sur la Région parisienne, et de diversifier leurs
activités ?

À l'époque c'était très rare. On a réussi à se développer ailleurs. C'était novateur, c'était source d'une réputation très mauvaise, on allait tous les... pour faire une extension dans une région... vous demandez une extension. Les gars de la région ils se croyaient à l'abri de vous, bon vous les rencontrez une fois par an, dans une Assemblée générale, vous vous tapez sur l'épaule, et puis un jour il vous voient arriver, et puis bon après vous êtes sur les mêmes projets [Entretien avec Pierre-André Périssol, décembre 2007].

Cette « mauvaise réputation » est toutefois une source de fierté pour Paul Rousselet, cadre supérieur du groupe Arcade et directeur général d'une de ses filiales, qui y a réalisé l'essentiel de sa carrière. Âgé d'environ 55 ans lorsque nous le rencontrons<fnref n="1" />, entré à Arcade en 1986, il s'est aussi vu confier au début des années 2000, en plus de ses fonctions de responsable de la promotion en Région parisienne, la mission de relancer une coopérative inactive rachetée et recapitalisée par Arcade dans une région où la société n'est pas encore implantée. Il ne se distingue pas des dirigeants de petites sociétés de promotion HLM que nous avons rencontrés par sa formation initiale : ingénieur, il a fait une école spécialisée dans les travaux publics, un court passage chez Bouygues puis dans un bureau d'étude, trajectoire proche de celle d'Erwan Rioud. Ce qui le différencie est d'avoir ensuite fait carrière dans deux « grosses boutiques » et d'y avoir acquis de multiples domaines de spécialité. Il est d'abord entré à la SCIC (importante filiale parapublique de la Caisse des Dépôts) au début des années 1980, où il dit avoir été « accueilli par des gens de grande qualité, tous des X-Ponts, autant dire que ça volait haut », qui lui ont donné « le goût du monde HLM ». Il est ensuite été embauché à Arcade, société de taille alors limitée, mais où il dit avoir été attiré par la personnalité de Pierre-André Périssol, qu'il juge « fascinant ». Paul Rousselet accorde une valeur particulière aux grandes sociétés dont les dirigeants sont issus de grandes écoles, parfois passés par la haute fonction publique ou les cabinets ministériels<fnref n="2" />, ce qui n'est pas le cas des dirigeants d'organismes HLM de taille plus modeste, qui sont certes dotés de diplômes élevés mais n'appartiennent pas à la noblesse d'État. Son passage dans ces grands groupes lui a d'ailleurs permis d'ajouter

<footnote n="1">¹ Entretien réalisé avec Paul Rousselet en juillet 2008, au siège parisien du groupe Arcade.</footnote>

<footnote n="2">² La présence de dirigeants issus des grandes écoles, et en particulier passés par la haute fonction publique, à la tête des grandes sociétés locatives du monde HLM demanderait à être plus creusée, mais ceci ne constitue pas l'objet de notre travail. Notons toutefois que la direction de certains très grands offices publics d'HLM, notamment l'OPH de Paris, et de certaines Sociétés Anonymes, est un point de passage possible de carrière pour des hauts fonctionnaires. À l'OPH de Paris, après une période marquée par la nomination de proches de la mairie de Paris, se sont succédés depuis 1993 : Yves de Laffoucrière, ingénieur des Ponts et Chaussées et architecte DPLG, ensuite devenu directeur du groupe 3F ; Jean-François Gueulette, ancien conseiller technique à l'Élysée, ancien préfet ; Pierre-René Lemas, énarque, ancien préfet, ancien directeur de la Construction, et futur secrétaire général de la présidence de la République ; Stéphane Dambrine, normalien et ingénieur des Ponts et Chaussées, ancien haut fonctionnaire du ministère de l'Équipement.</footnote>
d'autres titres scolaires à son diplôme d'ingénieur (3ème cycle de droit immobilier, diplôme d'administration des entreprises).

Alors qu'à la SCIC il réalisait principalement des logements locatifs sociaux, c'est à Arcade qu'il est selon lui devenu « promoteur », terme entendu dans un sens très large : non pas en se spécialisant dans l'accession sociale ou la promotion concurrentielle, mais en y apprenant à « tout faire » dans le domaine de l'immobilier social – et même au-delà. Depuis les années 1980, le groupe se diversifie dans de multiples domaines d'activités, et les responsables de la promotion du groupe se voient donc demander d'être des « hommes orchestres » sachant tout faire, ce qui leur permettrait de venir bousculer les organismes HLM « traditionnels » aux compétences limitées et « d'injecter du sang neuf » dans le secteur du logement social. La coopérative qu'il dirige depuis 2001 lance ainsi des programmes en accession sociale, mais pas seulement : cette structure sert de tête de pont pour développer les multiples activités d'Arcade dans une nouvelle région et concurrencer les organismes HLM locaux en se prévalant auprès des élus de sa capacité à faire plus et mieux qu'eux :

**Vous faites quoi de différent des autres ?**

Les opérateurs faisaient du logement social traditionnel, nous on a dit, on sait faire de l'accession sociale, des résidences sociales, étudiantes, des EPHAD [ND : établissements pour personnes âgées dépendantes], des béguinages, des trucs et on répond en 6 semaines et pas en 6 mois. Et donc les politiques ont dit, vous nous intéressez.

**Ils ont été contents ?**

Oui, ça nous a été dit, après y'a des gens qui ont pas été contents. Bon, là c'est un politique particulier qui nous a dit, ça va redynamiser, mettre du sang neuf.

**C'est différent de ce que vous faites à Paris ?**

Non, à Paris mon métier c'est pareil, faire des résidences sociales, étudiantes, EPHAD, locatif social, de l'accession sociale [...] Bon là par exemple on nous demande d'intervenir dans la zone ANRU du [quartier de grands ensembles de la ville] où il y a une vingtaine de maisons d'accession sociale qui sont prévues.

**Les élus sont venus vous chercher ?**

Réponse oui. Y'a deux opérateurs sur place, nous et une coopérative filiale d'un office, on est un des deux à faire de l'accession sociale. Je vous expliquais tout à l'heure la différence fondamentale d'approche et de comportement dans la promotion, accession même sociale, et la maîtrise d'ouvrage locative, c'est deux compétences complètement différentes. Les organismes locaux d'ici n'ont pas la compétence accession. Donc pour le locatif, on est presque une dizaine à être concurrents sur un terrain, pour l'accession sociale on est deux, les autres ne savent pas faire et n'ont pas envie de faire. Ils n'ont pas les personnes, ils n'ont pas envie de prendre les risques financiers. **C'est le plus du profil Arcade, on est capable de faire tout, des hommes orchestres avec la cymbale dans le dos, on sait tout faire** [Entretien avec Paul Rousselet, DG d'une coopérative HLM et responsable régional de la promotion juillet 2008, au siège parisien du groupe Arcade].
Selon lui, Arcade ne ferait alors, en allant concurrencer d'autres organismes et en investissant toujours de nouvelles spécialités, que répondre à une « demande » de la part des élus locaux et de l'administration centrale, à la recherche d'opérateurs susceptibles de dynamiser l'activité HLM dans certaines régions. C'est ce qui pour lui définit l'« approche de promoteur » vis-à-vis du logement social qui caractérise les « grands groupes » :

**Pourquoi cette stratégie du PDG de couvrir tous ces secteurs des métiers de l'habitat ?**

Ca s'est pas décidé... l'appétit est venu un peu en mangeant. Nous avons vis-à-vis du produit logement social la même approche qu'un promoteur vis-à-vis d'un marché. Nous sommes à l'écoute d'une demande, quand nous ressentons une demande, on essaie de mettre au point le produit pour répondre à cette demande.

**Vous avez pour objectif d'être présents dans toutes les régions de France ?**

Non, non, nous n'avons aucune volonté hégémonique... on va là où on nous appelle pour redresser des sociétés... on sait redresser des sociétés HLM... bon on nous a appelés pour redresser une société malade et on est en train de la guérir...

**On c'est qui ?**

Les fédérations HLM, l'Union ou le Ministère, la DGUHC... ils appellent aussi d'autres, on est pas tout seuls. Les grands groupes ont des fonds propres et peuvent investir. [Entretien avec Paul Rousselet].

Pour Paul Rousselet, l'appartenance à un grand groupe dirigé par ceux qu'il considère comme les « meilleurs professionnels » du secteur, à l'essor duquel il a participé depuis les années 1980, et qui l'a amené à diversifier ses compétences, est source de valorisation professionnelle. Il ne considère pas les modes de fonctionnement propres aux groupes, et notamment le fait de devoir répondre de ses activités à ses supérieurs hiérarchiques, comme une position de dépendance. Au contraire, il évoque les « comités d'engagement » – c'est-à-dire les réunions régulières des principaux dirigeants du groupe pour avaliser ou rejeter les projets que souhaitent lancer les responsables régionaux comme lui – comme des moments où il reçoit des avis « pertinents et auxquels il souscrit » et considère comme une chance d'avoir partagé pendant des années ces moments avec Pierre-André Périssol. Le fait de s'être vu confier la direction générale d'une nouvelle filiale régionale pour participer à la stratégie d'extension du groupe est en outre pour lui la preuve qu'il a « gagné toute la confiance des patrons ». Enfin, pour lui, l'accession sociale n'est qu'une spécialité professionnelle parmi d'autres qu'il a acquise pour participer à la stratégie de diversification et de renforcement de la position dominante du groupe Arcade.

Pour d'autres enquêtés qui sont devenus au fil de leur carrière des spécialistes de l'accession sociale, diriger la filiale locale d'un grand groupe HLM à compétence nationale est à l'inverse
une situation subie et peu valorisante. C'est le cas d'Émile Perelli<fnref n="1" />, 54 ans, directeur général depuis 1999 d'une coopérative du Nord de la France dont l'actionnaire principal est le groupe d'immobilier social de la Caisse d'Épargne. Il se considère comme un spécialiste de l'accession sociale depuis les années 1980 : il a, comme plusieurs de nos enquêtés, été monteur d'opérations puis directeur régional à la CARPI à cette période, après des études d'ingénieur en génie civil, et il y est resté pour s'occuper de la gestion des sinistres d'accédants en difficulté. Craignant alors de perdre son savoir-faire de « promoteur », il propose au groupe Caisses d'Épargne, qui a repris la structure qui l'emploie en 1998, de relancer une structure coopérative inactive pour y faire de l'accession sociale, le métier qu'il maîtrise selon lui le mieux. Il est lorsque nous le rencontrons directeur général de cette filiale qui réalise une centaine de logements par an, dans un groupe qui compte une quinzaine d'ESH, sept coopératives plus ou moins actives, et réalise 4 à 5 000 logements neufs par an. Les rapports qu'il entretient avec son actionnaire, avec lequel il n'a pas la proximité qu'a acquise Paul Rousselet, le placent dans une situation de forte dépendance. Malgré son statut de directeur général, il estime avoir un statut de « micropoussière » dans son groupe, et ne se sent pas à l'abri d'un licenciement au cas où il ne remplirait pas les objectifs économiques qu'on lui assigne :

> Puisque je suis mandataire social<fnref n="2" />, je suis à la merci... ça tourne, moi j'ai des collègues à qui c'est arrivé, ça peut m'arriver demain. Je touche du bois, enfin vous savez en Italie on touche du fer. Bon... C'est la vie. Pour l'instant ça va. Avec toutes les vicissitudes qu'on vit dans le monde des groupes. Moi je suis patron d'une petite structure qui n'est qu'une poussière dans le ... quand je dis poussière c'est micropoussière dans le groupe Caisse d'Épargne... il faut savoir rester à sa place. On doit rendre des comptes [Entretien avec Émile Perelli, directeur générale d'une coopérative filiale d'un groupe national].

Même s'il utilise le terme de « patron » pour se désigner, il compare ainsi défavorablement sa situation à celle de collègues à la tête de coopératives indépendantes, ou à celle de Bernard Moreau, qu'il connaît par l'association régionale des coopératives du Nord :

> Lui, par contre, il est patron de son groupe, il est président de la SA, patron de la coop, lui c'est le président du directoire. Certes ils sont beaucoup plus petits que nous, mais lui il a plus de poids que moi [Entretien avec Émile Perelli].

<footnote n="1">¹ Nous avons évoqué le cas d'Émile Perelli dans le chapitre 5 [entretien avec Émile Perelli, juin 2008, au siège de la coopérative qu'il dirige].</footnote>

<footnote n="2">² En tant que directeur général d'une société anonyme, ayant la signature au nom de la personne morale qu'est la société, Émile Perelli est « mandataire social », responsable juridique de la gestion de la société, et peut être révoqué par le conseil d'administration de la société, selon une procédure qui lui procure moins de garanties qu'à un salarié. Cette situation est aussi celle d'Erwan Rioud, qui toutefois ne s'inquiète guère de son statut de mandataire social et ne se sent pas menacé de révocation par le conseil d'administration de sa coopérative.</footnote>
Diriger une filiale appartenant à grand groupe ne donne ainsi le sentiment de faire partie de l'élite du monde HLM que dans la mesure où on y a acquis, comme Paul Rousselet, une position hiérarchique importante, une proximité avec sa direction et la « confiance des patrons », ce qui ne semble pas le cas d'Émile Perelli. Cette position est difficile à obtenir lorsqu'on est un spécialiste de l'accession sociale au sein de groupes où cette activité tient en réalité une place minoritaire, même s'ils des groupes la valorisent vis-à-vis de leurs interlocuteurs politiques pour se distinguer des bailleurs sociaux « traditionnels ».

## 2.2 Défendre son indépendance face aux « gros »

Beaucoup de nos enquêtés ont à l'inverse fait de l'accession sociale leur spécialité professionnelle, à la faveur de son renouveau dans le mouvement HLM, pour acquérir un statut de patron « indépendant », ou au moins obtenir une certaine autonomie professionnelle, même si c'est en prenant la tête de toutes petites structures. En démarrant ou redémarrant de zéro l'activité des sociétés dont ils ont pris la tête, de jeunes cadres de la promotion privée ont eu l'opportunité d'accéder à un poste de dirigeant à un âge relativement jeune, comme c'est le cas en 1990 pour Erwan Rioud, alors âgé de 35 ans. Près de vingt ans après, il considère que la coopérative qu'il dirige est désormais quasiment sa propre entreprise, ce qui n'aurait pas été selon lui le cas s'il était alors entré dans un grand groupe :

> Moi ça m'intéressait parce que c'était un poste de direction générale ce que je n'avais pas jusqu'alors. Alors c'était à moi de faire que mon boulot devienne intéressant. Quand on est dans un groupe, c'est le groupe qui fait progresser. Moi si je veux progresser faut que je fasse progresser mon outil de travail. Bon je suis pas propriétaire du capital, de mon outil de travail, mais je peux un peu considérer que c'est mon entreprise [Entretien avec Erwan Rioud, directeur général d'une coopérative HLM indépendante].

Il a eu d'autant plus de marges de manœuvre à son arrivée que le conseil d'administration de la société est principalement composé d'anciens accédants de la coopérative qui n'ont qu'une expérience limitée de l'immobilier, et s'en remettent à lui. Il entretient aujourd'hui des rapports de grande proximité avec ce conseil d'administration, dont il a contribué à renouveler la composition. Cyrille Brunet, directeur d'une coopérative indépendante depuis 1999, compare tout aussi favorablement sa situation actuelle à celle qu'il a connue avant dans un grand groupe immobilier où les décisions se prenaient « à Paris » :

> Quand on fait partie d'un grand groupe, j'en ai fait partie au début, je sais ce que ça peut vouloir dire. Du jour au lendemain il y a des oukases qui arrivent, des décisions qui sont pas forcément ce que vous imaginiez... les gens à Paris n'ont pas forcément une
connaissance intime de votre marché, on vous fait faire des choses sur lesquelles vous
n'êtes pas forcément d'accord. Moi je considère que je suis extrêmement privilégié ici
[Entretien avec Cyrille Brunet, directeur d'une coopérative HLM indépendante].

Il dit ainsi ne pas envier la situation d'Émile Perelli qui « a la Caisse d'Épargne en tutelle
avec tout ce que ça veut dire ». C'est le cas de ces promoteurs souvent venus du privé qui ont,
dans les années 1990 ou au début des années 2000, redressé de petites coopératives
indépendantes, mais aussi de certains de nos enquêtés qui ont plus récemment pris la tête de
filiales d'accession créées par des bailleurs à compétence locale. Émilie Renaud voit ainsi
comme une progression dans sa carrière le fait d'être passée d'une fonction de directrice de la
maîtrise d'ouvrage d'un grand office, à la direction générale d'une structure pourtant de toute
petite taille (elle ne compte que deux salariés quand nous la rencontrons) : le conseil
d'administration et notamment l'élu local qui préside la société lui laissent la responsabilité
d'y « mener la stratégie<fnref n="1" /> », ce qu'elle ne pouvait faire auparavant. C'était pour elle « tout
l'intérêt du poste » et ce qui l'a poussée à l'accepter, malgré ses réticences politiques vis-à-vis
de l'accession sociale. Romain Caron, jeune directeur de 35 ans d'une filiale coopérative
destinée à l'accession et nouvellement créée par une petite ESH à compétence locale de la
région parisienne, a lui aussi quitté un poste de responsable des programmes immobiliers dans
un grand groupe Crédit Immobilier pour « plus de liberté » comme directeur général de cette
filiale<fnref n="2" />. Les dirigeants de l'ESH, sans expérience de la promotion immobilière mais seulement
de la construction locative, l'ont là aussi embauché pour définir et proposer une « stratégie de
positionnement » au conseil d'administration, nouvelle responsabilité qu'il apprécie
particulièrement. Comme pour ceux qui ont dans les années 1990 relancé des coopératives
indépendantes, la création de filiales dédiées à l'accession par des bailleurs jusqu'alors mono-
locatif a donné l'opportunité à des cadres issus de grandes structures du monde HLM ou de la
promotion privée d'obtenir des fonctions de direction générale.

Ce sont toutefois surtout les directeurs ayant relancé des coopératives « indépendantes » qui considèrent que l'essor des groupes généralistes nationaux est pour eux une menace. Les sociétés qu'ils dirigent n'ayant pas ou peu de patrimoine locatif, ils s'inquiètent de se voir contraints, en cas de difficultés économiques passagères, d'accepter les offres d'absorption que leur proposent parfois ces groupes, et de se voir relégués au rang de dirigeants de filiales locales dédiées à l'accession sociale – de « sous-fifre » – tandis que les véritables décisions se

<footnote n="1">¹ Entretien avec Émilie Renaud, mars 2007.</footnote>

<footnote n="2">² Entretien avec Romain Caron, directeur d'une coopérative HLM filiale d'une ESH, juin 2012, à l'issue d'une session de l'École de l'Accession Sociale à la Propriété à Paris.</footnote>
prendraient dans un « siège parisien ». Erwan Rioud et Robert Le Meur sont ainsi confrontés au moment où je les rencontre à une proposition d'absorption par un important groupe national, qui veut faire de leur coopérative une filiale d'accession sociale pour renforcer son implantation dans la région où elle opère. Le directeur général et le président de la société font front commun pour préserver leur « autonomie », qu'ils disent préférer aux moyens financiers qu'apportent les groupes :

**Par rapport à des sociétés qui sont entrées dans des groupes, vous le choix ça a été
quoi?**

Erwan Rioud (directeur) : notre indépendance.

Robert Le Meur (président) : c'est l'autonomie.

Erwan Rioud : on se débrouille tout seuls on arrivera tout seuls.

Robert Le Meur : ne rien devoir à personne.

**C'était un choix quand vous avez relancé ?**

Erwan Rioud : ah ben oui.

Robert Le Meur : c'est la base. Aujourd'hui, en gros, on ne veut pas que demain un comité d'engagement se réunissant à Paris ou au siège d'un groupe quel qu'il soit détermine ou arbitre la construction de 30 logements entre ici et je ne sais où, le Vaucluse, Apt, ou je sais où en disant on va d'abord engager ceux du Vaucluse, et là-bas on verra plus tard.

Erwan Rioud : la différence entre une société redressée par un groupe et une coop qui essaie de se redresser par elle-même, bon, c'est ... dans les deux cas il faut un dirigeant qui tienne à peu près la route... bien sûr... on peut penser que dans un groupe il est plus encadré donc il a pas forcément la même autonomie, mais ce sont des moyens financiers à mettre en face pour pouvoir réaliser... un groupe il dit, on va mettre un million d'euros au capital... bon, nous, il a fallu année par année, reconstruire des fonds propres. C'est plus long, évidemment, par contre, derrière on a pas de comptes à rendre.

**C'est vous qui prenez les décisions ?**

Erwan Rioud : les décisions se prennent ici. [Discussion avec Erwan Rioud et Robert Le Meur, directeur et président d'une coopérative HLM indépendante, printemps 2007].

C'est sans surprise qu'Erwan Rioud adopte avec le conseil d'administration de sa société une position commune pour refuser la proposition dont elle a fait l'objet et protéger l'indépendance qu'il a gagnée en relevant cette société sans apport de capital extérieur. Ainsi le président de la société considère que Rioud ne pouvait pas accepter le risque d'être relégué au rang de « sous-fifre » :

> Heureusement, ils avaient commis l'erreur majeure... de ne pas préparer leur plan avec Erwan, de le mettre à l'écart. En tout cas de ne pas l'intégrer en amont dans un plan d'ensemble dans lequel il aurait pu fonctionner, en ayant la capacité d'intégrer le groupe X à un niveau éventuellement lui convenant. Mais bon à ce moment, il serait devenu un sous-fifre du groupe X, ça ne pouvait pas coller [Entretien avec Robert Le Meur].

Ces dirigeants particulièrement soucieux de préserver leur autonomie ne se situent alors pas sur le seul registre de la défense de leur intérêt personnel pour refuser d'intégrer un groupe. Ils défendent aussi cette position sur le registre d'une cause morale, en faisant valoir les « modes de fonctionnement » distinctifs des « indépendants ». La dimension « humaine » de
leurs sociétés, dotées de conseils d'administration « militants » dont les membres ne sont pas
là au titre de leur activité professionnelle mais bénévolement, serait la garantie du maintien
d'une certaine « philosophie » ou d'une « éthique ». Erwan Rioud et Robert Le Meur
soulignent ainsi que, même si le CA de leur société s'est « professionnalisé » depuis la fin des
années 1980, les spécificités « militantes » ont perduré. Outre des administrateurs
« historiques » toujours présents, des professionnels du secteur bancaire ou immobilier,
parfois à la retraite, des élus locaux, ou encore des dirigeants associatifs l'ont rejoint. Ils se
distinguerait ainsi des « technos » qui composent les conseils d'administration des groupes,
qui sont pour la plupart des salariés ou des dirigeants d'autres filiales du groupe :

Erwan Rioud : Si on a que des directeurs de sociétés dans le conseil d'administration, ils
vont regarder le compte des résultats et la rentabilité des capitaux investis, c'est la
différence entre un administrateur historique de base et un techno.

Robert Le Meur : donc y'a un engagement... il faut aussi que quelque part, même les
administrateurs je dirais « techno » aient aussi cette fibre là, sinon dans la stratégie on va
se retrouver dans des directions qui ne collent pas philosophiquement.

Erwan Rioud : ben oui. Il faut aussi des militants. Bon alors le directeur, même si ça lui
plaît bien, il peut pas être un militant.

Robert Le Meur : à chacun son rôle.

Erwan Rioud : par exemple... comment on va positionner les rendements ? [ND : quelle
niveau de marge est exigé sur les opérations].

Robert Le Meur : et qu'est-ce qu'on va faire de notre argent, dans la mesure où on a des
résultats... nous on a des résultats honorables.

Erwan Rioud : on fait 400 000 euros par an, c'est pas trop mal, y'en a qui en font plus des
coops, y'en a qui en font moins d'ailleurs. Que faire de cet argent ? Au bout de 5 ans, ça
fait 2 millions, c'est pas mal

Robert Le Meur : oui, quelles orientations... c'est pas négligeable.

Erwan Rioud : bon nous on a développé depuis quelques années une petite activité de
bailleur locatif, social, parce que nos fonds propres dégagés sur l'accession permettent de
compléter nos plans de financement et de faire du logement locatif social. C'est une
activité Robin des Bois, on prend aux riches pour donner aux pauvres [Entretien avec
Erwan Rioud et Robert Le Meur].

Selon Cyrille Brunet, ce sont les relations de confiance réciproque qu'il entretient avec les
administrateurs « militants » de sa société qui offrent la garantie qu'il ne va pas « trahir » les
orientations sociales que lui demande de suivre le CA.

C'est un conseil d'administration qui attache de l'importance à ... euh... à l'éthique, à
l'orientation de la boutique. C'est pas, euh... ils sont vigilants.

### Ils font attention à la stratégie?

Oui oui oui. En plus je crois que ... ils ont toute confiance dans le tandem président-
directeur. C'est pas un scoop puisqu'ils le réitèrent, ils l'ont dit encore au dernier conseil.
Je me sentirais pas de les trahir. Je pense que si j'allais à l'encontre de ce qu'ils veulent, ça
serait ressenti comme une trahison. Parce qu'il y a plus qu'une implication
professionnelle, il y a une implication humaine. C'est des gens qui connaissent ma
famille, qui connaissent mon épouse, mes enfants, euh, qui savent que j'ai un fils qui fait
médecine, que ... il y a plein de choses comme ça. Donc on est dans un cadre humain qui
est ... fort. [Entretien avec Cyrille Brunet, directeur d'une coopérative HLM
indépendante].
La description qu'ils font du fonctionnement des groupes emprunte alors parfois des termes aussi critiques que ceux qu'ils utilisaient pour se comparer aux bailleurs. Ce n'est cependant pas sur le terrain de l'efficacité économique qu'ils se portent, les promoteurs « indépendants » avouant même une certaine gêne sur ce sujet. Ils se sentent en effet obligés de reconnaître que l'importante activité de construction des groupes répond aux normes d'excellence professionnelle qu'ils professent par ailleurs. Ils revendiquent alors principalement un avantage moral, sur le plan des « valeurs » ou de « l'âme » des sociétés, en comparaison des « clones » qui dirigeraient ces groupes :

Cyrille Brunet : Bon en même temps je suis un peu comme Berthold Brecht, bon, c'est lié aux hommes. Le jour où la bête immonde meurt, elle meurt. Le jour où X [ND : PDG d'un grand groupe] prendra sa retraite, il prendra sa retraite.

Marc Crépin : Oui mais il aura probablement un clone qui le remplacera et qui fonctionnera un peu comme lui, peut-être même pire. On dira peut-être alors que X c'était quelqu'un de bien !

Cyrille Brunet : Bon alors en même temps on peut pas nier que ces gens là ils sont confrontés à des problématiques qui sont pas les mêmes que les nôtres, et il faut bien aussi dans la complexité qu'est l'État français, qu'ils se préoccupent d'un certain nombre de choses, qu'ils se mettent en ordre de fonctionnement et en ordre de marche. Parce qu'ils produisent ces gens-là. Ils font quand même des choses.

**Est-ce qu'ils produisent dans l'esprit du logement social?**

Cyrille Brunet : Bon ils arrivent à faire des logements locatifs, ils arrivent à faire des logements, je dirais techniquement en accession, parce qu'ils arrivent à tirer leur épingle du jeu, et puis ils ont des volumes financiers qui leurs permettent de répondre. Autant qu'il le faudrait, sûrement pas, en tout cas pas à mon goût, pas à la dimension de leur taille. Et c'est pas porteur d'âme tout ça. C'est vide de sens. Mais quand même c'est pas blanc ou noir.

Marc Crépin : Oui bon les conseils d'administration sont quasiment réduits à rien [Discussion avec Cyrille Brunet et Marc Crépin, à l'issue de l'entretien mené avec Cyrille Brunet].

C'est aussi avec une certaine admiration que Robert Le Meur décrit l'efficacité de gros. Il évoque l'ampleur de leur production, « très bien faite », le fait qu'ils gèrent d'importants patrimoines locatifs en Région parisienne, ce qui apparaît pour ce dirigeant d'une coopérative située dans une ville moyenne de province comme « un autre métier » dans « un autre pays».

D'abord on porte pas les mêmes costumes. **Ca veut dire qu'on joue pas dans la même cour, je sais pas combien ils ont de logements.** C'est un groupe basé parisien... alors je suis toujours très mal à l'aise là dessus, parce que je reconnais que le traitement du logement social sur Paris, en Région parisienne, ça n'a rien à voir avec ce qu'on fait nous, on fait le même métier, si on veut, mais pas dans le même pays, on a pas les mêmes problèmes, les mêmes contraintes, les mêmes intentions, la même stratégie [...] Alors ce sont deux logiques totalement différentes. Nous on a notre propre développement. On a pas une planification industrielle du développement comme eux. Ils doivent faire tant et tant de logements par an, parce qu'ils des équipes, ils ont une infrastructure les obligeant un peu à cela, et **ils ont une gestion industrielle je dirais d'une entreprise de logements locatifs, parfaitement chaînée, très bien faite** [Entretien avec Robert Le Meur].
Les dirigeants de ces deux sociétés sont toutefois plus critiques lorsqu'il s'agit de l'activité de promotion immobilière de ces groupes, point sur lequel ils estiment qu'ils se distinguent d'eux. Cyrille Brunet souligne par exemple que la vigilance de son conseil d'administration « militant » ne lui laisse pas la possibilité de faire « n'importe quoi » en terme de clientèle, malgré la souplesse de la réglementation : « si je viens en disant, président, nos résultats c'est 90 logements à des investisseurs, et 10 logements à des accédants, je pense que mon contrat de travail il va être vite révisé ». À l'inverse, les dirigeants des groupes, s'ils font des logements « techniquement en accession », ne seraient pas suffisamment encadrés dans le choix de leur clientèle par leur conseil d'administration, et profiteraient des possibilités qui sont ouvertes depuis 2006 aux organismes HLM de vendre à des investisseurs en contrepartie du paiement de l'impôt sur les sociétés. C'est aussi le point de vue que défend Robert Le Meur, qui prend pour exemple l'activité d'un groupe qui produit de nombreux programmes de promotion dans la ville où est implantée sa coopérative, dont il estime qu'il ne s'agit pas d'accession « sociale ».

**Ils font aussi de l'accession les groupes ?**

Bien sûr, ils font de la promotion, comme d'autres groupes. Vous avez vu les pubs en face tout à l'heure, c'est le groupe Z [groupe régional détenu par un collecteur du 1% logement]. Vous êtes allés voir les programmes là où on a fait de la promotion, au stade, il vous a pas montré ça ? Là ils ont fait un programme énorme, mais c'est de la promotion.

**C'est de l'accession sociale ?**

Non. Y'a peut-être dedans un peu de tout, mais c'est essentiellement de l'investisseur, la cible c'est du De Robien, de l'investissement locatif.

**Mais c'est pas dans leur objet social ?**

À ça, on peut répondre que les marges faites sur ce type d'opération servent à financer du locatif social. Avec les nouvelles règles c'est fiscalisé. Mais le fait de fiscaliser, plutôt que de contraindre, ça ouvre les portes [Entretien avec Robert Le Meur].

Ces avantages moraux qu'ils revendiquent en entretien, ils disent aussi trouver la possibilité de les valoriser au sein de leur milieu professionnel dans le cadre des événements qu'organisent les organisations professionnelles qui les représentent. Ils s'y présentent face aux présidents ou directeurs de grands groupes comme des « militants », proches du « terrain », et font du « prosélytisme » en faveur de leur mode de fonctionnement distinctif d'« indépendants » :

Robert Le Meur : l'an dernier on a fait un séminaire des présidents de coopératives.

**C'était une idée de la fédé ?**

Erwan Rioud : c'était une idée à LUI [ND Robert Le Meur]. Ca c'est off ... je plaisante (rires).

Robert Le Meur: on s'est retrouvé à 35 présidents alors qu'au départ on pensait que si on était 12 ou 15 ça serait bien.

Erwan Rioud : et il y en avait de groupes aussi qui sont venus.

Robert Le Meur : qui sont souvent directeurs ailleurs.
Erwan Rioud : ils se sont sentis obligés de venir, ils adhèrent, y'a un prosélytisme.

Robert Le Meur : ils se sont aperçus que les présidents militants apportaient aussi des choses, posaient des questions sur la gouvernance, sur la responsabilité, que quelquefois dans les groupes ils n'avaient pas comme idée... en tout cas on ne les faisait pas fonctionner avec ça.

Erwan Rioud : ils essaient quand même maintenant d'avoir des administrateurs de base, de terrain, dans leur CA, parce que le danger dans un grand groupe c'est de passer sa vie en CA, et plus trop sur le terrain [Entretien avec Robert Le Meur et Erwan Rioud].

Mettre en évidence les modes de fonctionnement « militants » au sein de leurs conseils d'administration est une posture qui leur apporte les faveurs de la FSNCHLM, qui interprète ces spécificités comme une manifestation de « l'esprit coopératif » apportant de l'eau à son moulin lorsqu'elle cherche à défendre la supériorité des structures coopératives comme vecteur de l'accession sociale.

Cyrille Brunet : C'est intéressant que la Fédération des coopératives reste vigilante sur la nécessité de valoriser les structures qui sont attachées à des valeurs.

Marc Crépin : et les petites structures qui sont assez indépendantes, qui sont pas inféodées à des groupes.

Notons à ce propos que ces moments d'élaboration sur les « valeurs » des groupes liées aux « hommes » qui les incarnent ont aussi été, en cours d'entretien, l'occasion pour ces directeurs de sociétés généralement réticents à évoquer leurs éventuels engagements militants de les détailler pour appuyer leur argumentation. Si Erwan Rioud est resté relativement peu disert sur ce sujet, Robert Le Meur a, à l'inverse, mentionné à cette occasion sa filiation intellectuelle avec les mouvements démocrates chrétiens de l'Ouest de la France, qui détermine selon lui sa « philosophie » d'action. Quant à Cyrille Brunet et Marc Crépin, à la suite de cette discussion sur les groupes et sur les « valeurs du logement social », ils ont longuement évoqué leurs nombreux engagements associatifs – associations de parents d'élèves, crèches parentales, direction de centre de loisirs, associations sportives, associations humanitaires – pour mettre en évidence ce qui les sépare des « clones » des grands groupes.

C'est aussi une des circonstances, très rares au cours de ces entretiens, où nos enquêtés ont évoqué spontanément leurs origines sociales, Cyrille Brunet soulignant à l'instar de Marc Crépin qu'il est issu du « monde ouvrier », en évoquant son grand-père ouvrier de la sidérurgie et cégétiste, et son père, d'abord ouvrier, puis devenu fonctionnaire de police. Cette évocation intervient comme un appui à leurs discours sur les « valeurs » qu'ils défendent au sein de leur société : Marc Crépin mentionne ainsi par contraste un dirigeant régional du groupe Arcade qui vient selon lui – sans qu'il en ait l'absolue certitude – d'un « milieu social aisé ». S'il ne s'agit pas ici de prétendre que les cadres des grands groupes ont des origines sociales supérieures à celles des dirigeants des « petits », car nous n'en avons pas d'indices
suffisants, il est intéressant de remarquer que, dans ce contexte de mise en évidence des « valeurs », l'origine populaire est considérée comme une source de légitimité.

Ainsi, selon qu'ils appartiennent à des grands groupes et sont à la tête de petits organismes HLM autonomes, la place que tient l'accession sociale comme spécialité professionnelle dans les carrières de nos enquêtés n'a pas le même sens. Ceci contribue, au même titre que les trajectoires professionnelles antérieures de ces dirigeants, à ce qu'ils se fassent les défenseurs de telle ou telle norme d'excellence au sein de leur milieu professionnel. Il est ainsi moins contradictoire qu'on ne pourrait le penser que des dirigeants comme Erwan Rioud ou Cyrille Brunet, se présentant comme des promoteurs avant tout, qui disent n'avoir pas spécifiquement souhaité entrer dans le monde HLM, se fassent par ailleurs les champions d'un fonctionnement « éthique » des organismes de logement social et se définissent en opposition aux dirigeants de groupes trop peu soucieux de faire de l'accession véritablement « sociale ». Nous allons maintenant mettre en rapport ces caractéristiques avec le fait qu'ils s'engagent ou non dans la défense de l'accession sociale comme cause collective au sein du mouvement HLM, et qu'elles permettent de comprendre les rapports, proches ou distants, qu'ils entretiennent avec les organisations professionnelles qui entendent représenter cette cause.

## 3. Les promoteurs HLM et la difficile production d'une cause commune

Quel regard portent-ils en effet sur le travail de représentation qu'effectuent pour leur compte les organisations professionnelles qui composent l'Union sociale pour l'habitat, et auxquelles ils sont affiliés ? Dans quelle mesure s'engagent-ils collectivement dans la défense de la cause de l'accession sociale au sein de leurs fédérations professionnelles et du mouvement HLM, et de quelle manière ? Ont-ils le sentiment de partager des intérêts communs ? Nous allons nous intéresser, dans ce dernier temps de l'analyse, aux rapports qu'ils entretiennent non plus seulement avec leurs collègues, mais aussi avec les fédérations qui sont supposées représenter les intérêts des spécialistes de l'accession sociale dans le mouvement HLM, et avec le travail de représentation qu'elles effectuent. Il sera en particulier question du regard qu'ils portent sur la manière dont l'une d'entre elles, la Fédération des coopératives, cherche depuis la fin
des années 1990 à monopoliser la représentation des intérêts des professionnels de l'accession sociale et à incarner cette cause au sein du mouvement HLM. Nous verrons que la manière dont celle-ci prétend représenter à la fois les intérêts des promoteurs HLM et la cause de l'accession sociale est loin de susciter l'unanimité, que la participation à ce travail de représentation n'est pas synonyme d'adhésion aux positions qu'elle défend, et enfin que peu d'enquêtés considèrent l'accession sociale comme une cause nécessitant un engagement.

C'est principalement, au cours des entretiens que nous avons réalisés, l'activité de la Fédération des coopératives qui a suscité des commentaires et des prises de position de la part de nos enquêtés. C'est en effet cette organisation professionnelle qui s'efforce de la manière la plus visible depuis la fin des années 1990 de promouvoir au sein de l'USH la cause de l'accession sociale (chapitre 5). Nous avons vu qu'elle avait tenté au début des années 2000 d'élaborer et de diffuser une nouvelle doctrine en la matière (redéfinition juridique par les plafonds de prix et de revenus, et par la « sécurisation »), et réclamait en contrepartie pour le compte des organismes HLM de conserver certains avantages – l'exonération d'impôts sur les sociétés – et d'en obtenir de nouveaux – une TVA minorée pour toutes leurs opérations. Si elle n'a pas obtenu gain de cause sur ce dernier point, elle a contribué à la création d'un nouveau dispositif d'aide à l'accession sociale, le PSLA, bénéficiant d'une TVA minorée, et qui sans être réservé en droit aux opérateurs HLM, l'est quasiment en pratique. L'activité de cette fédération s'apparente donc à un travail de reconquête, pour le compte du mouvement HLM, d'un territoire d'activités qui lui serait propre en matière d'accession à la propriété, alors que depuis la suppression des PAP en 1995 leur « mission sociale » dans ce domaine était très floue. Ce travail s'apparente aux luttes menées par certains groupes professionnels pour obtenir la reconnaissance juridique de leur compétence exclusive sur un « territoire », ou sur un ensemble de tâches, et établir une *jurisdiction* (Abbott, 1988). Mais notre enquête a montré que ceux qui ont, à la tête d'organismes, relancé l'accession sociale dans le mouvement HLM sont loin de former un groupe uni derrière ces revendications territoriales. Ils adhèrent de manière très inégale aux positions défendues par la FNSCHLM, et plus généralement à l'idée qu'ils partageraient avec les autres dirigeants d'organismes HLM des intérêts communs qu'il serait nécessaire ou utile de défendre collectivement.

Il faut d'abord rappeler que la Fédération des coopératives n'est pas la seule à représenter les organismes HLM dont l'accession constitue la vocation principale : c'est aussi le cas de
l'UESAP-Procivis qui fédère les SACICAP<fnref n="1" />. Comme le souligne Maurice Baudry, il est de
notoriété publique dans le mouvement HLM que les dirigeants de ces deux organisations
professionnelles entretiennent des « relations tendues ». Nos enquêtés ont souvent mentionné
que leur opposition se manifeste d'abord par les affiliations politiques divergentes de leurs
dirigeants : les représentants de la FNSCHLM sont connus pour leur positionnement à la
gauche du Parti Socialiste, tandis que le mouvement des Crédits Immobilier est identifié à des
dirigeants politiquement marqués à droite<fnref n="2" />. Ceci contribuerait à « la guerre des chefs » entre
Claude Sadoun (Crédits Immobiliers) et Marie-Noëlle Lienemann, perçue comme une
opposition entre « la droite bon ton et l'extrême gauche » par un de nos enquêtés appartenant
au monde des Crédits Immobiliers<fnref n="3" />. En outre, elles conçoivent leur rôle de manières très
différentes depuis les années 1990, et portent des positions strictement opposées. Le directeur
des relations institutionnelles de l'Union des SACICAP, résume ainsi ce clivage : « soit on
cherche l'exceptionnalité, soit on fait l'inverse... l'exceptionnalité est une protection, mais
c'est aussi un enfermement<fnref n="4" /> ». Pour les dirigeants du mouvement des Crédits Immobiliers, la
protection que peut offrir un monopole juridique sur certaines aides à l'accession est inutile
voire nuisible, et contraire à la vision libérale de l'économie qu'ils revendiquent. Grâce au
passage au « concurrentiel » et à la fin du monopole dont elles jouissaient sur les PAP, les
SACICAP et leurs filiales auraient enfin cessé d'être « encouragées à l'improductivité<fnref n="5" /> ».
Défendre les intérêts de leurs adhérents, c'est alors pour eux s'assurer qu'ils ne seront pas à
nouveau obligés de ne faire que du « social », et certainement pas revendiquer des formes de
monopole. Lorsqu'à l'issue de la réforme du statut des SACICAP, en 2006, ils se voient
imposer des « missions sociales » nouvelles, notamment en matière d'accession, c'est en
contrepartie de la liberté d'action que leur laisse l'État dans le domaine concurrentiel : il ne
s'agit pas, bien au contraire, de refaire de l'accession sociale l'unique spécialité du
mouvement, ce qui serait synonyme « d'enfermement ». C'est d'ailleurs parce qu'elle ne
souhaite pas revendiquer pour ses adhérents un rôle trop limitatif de spécialistes de

<footnote n="1">¹ L'Union d'Économie Sociale pour l'Accession à la Propriété a été créée en 2006 au moment de la réforme des statuts des SACICAP pour représenter ces dernières, et utilise depuis 2008 le nom de Procivis.</footnote>

<footnote n="2">² C'était le cas de manière manifeste pour Pierre-André Périssol. Claude Sadoun, son successeur à la tête du Réseau Crédit Immobilier de France de 1997 à 2012, président de l'UESAP-Procivis depuis 2008, n'a pas d'engagement politique public, mais est un proche de P.-A. Périssol, arrivé dans son sillage au sein de cette organisation professionnelle. Son plus récent président est Yannick Borde, qui en a pris la tête début 2013 à la suite des difficultés financières rencontrées par la partie bancaire du réseau Crédit Immobilier de France, qui ont provoqué la démission de Claude Sadoun. Directeur général depuis 1993 d'un groupe Crédit Immobilier de l'Ouest de la France, il est aussi maire d'une petite ville et conseiller général, et appartient à l'Union des Démocrates et Indépendants (parti présidé par Jean-Louis Borloo).</footnote>

<footnote n="3">³ Entretien avec Claude Debruyne, directeur des missions sociales d'un groupe Crédit Immobilier, décembre 2008, au siège de son groupe.</footnote>

<footnote n="4">⁴ Entretien avec le directeur des relations institutionnelles de l'UESAP-Procivis, août 2012.</footnote>

<footnote n="5">⁵ Ibid.</footnote>
l'accession « sociale » que l'Union des SACICAP a laissé la Fédération des coopératives
occuper largement le terrain de la représentation politique de cette question au sein du
mouvement HLM dans la dernière décennie. Alors que la FNSCHLM cherche à s'approprier
la cause de l'accession sociale au sein du mouvement HLM, l'Union des SACICAP défend le
point de vue qu'il n'y a pas lieu d'en faire une cause.

Pour autant, nos enquêtés ne se répartissent pas strictement entre des dirigeants de coopératives qui se feraient sans réserve les défenseurs de l'accession sociale au sein du mouvement HLM, et des dirigeants liés au mouvement des Crédits Immobiliers qui adopteraient la ligne défendue par l'Union des SACICAP en considérant qu'il n'y a pas de cause à défendre. Les positions que l'on observe ne découlent pas toujours directement de l'affiliation de nos enquêtés à telle ou telle organisation professionnelle, même si les liens qu'ils entretiennent avec celles-ci ont des effets incontestables sur les positions qu'ils adoptent. En réalité, c'est un double constat que l'on peut faire : pour les promoteurs HLM, et même pour les dirigeants de coopératives HLM, l'idée qu'ils ont des intérêts communs qu'il faudrait défendre collectivement ne va pas de soi ; l'idée que l'accession sociale est une cause commune à défendre est encore moins évidente. Certains considèrent d'abord très clairement qu'il n'est ni légitime ni profitable à leurs intérêts qu'une organisation professionnelle entende monopoliser la représentation de cette cause et cherche à parler en leur nom. Même ceux qui s'engagent dans le travail de représentation que réalise cette fédération n'adhèrent pas toujours aux positions qu'elle porte, notamment lorsqu'il s'agit de revendiquer une « exceptionnalité » pour l'accession HLM, qu'ils considèrent en effet souvent comme un enfermement. Enfin, les dirigeants d'organismes qui s'affichent comme des « militants » de l'accession sociale et s'engagent personnellement dans la défense de ce qu'ils conçoivent comme une cause, sont relativement isolés dans leur milieu professionnel. Ce sont l'ensemble de ces raisons qui font qu'on ne peut considérer les promoteurs HLM comme un groupe uni derrière une cause ni même derrière des revendications communes.

## 3.1 Une entreprise de représentation qui ne fait pas l'unanimité

La manière dont la FNSCHLM tente de monopoliser la représentation de la cause de l'accession sociale est d'abord loin de faire l'unanimité parmi les promoteurs HLM. Certains d'entre eux expriment ainsi une distance particulièrement nette avec les velléités de la
Fédération des coopératives d'incarner cette cause et avec la nécessité d'en faire un objet de mobilisation collective au sein du mouvement HLM. Nous mettrons en évidence deux modalités de cette distance. Elle peut tenir d'une part à une vision « libérale » de l'accession sociale, acquise au cours d'une carrière réalisée dans des groupes semi-concurrentiels, qui amène des promoteurs HLM à endosser une position proche de celle de l'Union des SACICAP : il n'y aurait ni légitimité ni utilité à revendiquer des avantages spécifiques pour les organismes HLM en matière d'accession sociale. Mais cette distance vis-à-vis du travail de représentation de la FNSCHLM peut s'exprimer non pas sur le registre de la divergence idéologique, mais sur celui de la divergence d'intérêts. Lorsqu'on dirige un grand organisme bien établi dans le domaine de l'accession sociale, les bénéfices que l'on estime retirer de cette entreprise de représentation peuvent être limités : la manière dont la FNSCHLM cherche à parler au nom des promoteurs HLM peut alors être interprétée comme une tentative illégitime de capter les bénéfices symboliques d'une réussite qui n'est pas la sienne.

Maurice Baudry fait partie de ceux pour qui le mouvement HLM dans son ensemble, et la Fédération des coopératives en particulier, n'a guère de légitimité à vouloir aujourd'hui incarner la cause de l'accession sociale. La contribution des organismes HLM dans ce domaine paraît aujourd'hui minime à ce promoteur qui a connu les grandes heures de la GMF-CARPI dans les années 1970 et 1980, avant de poursuivre sa carrière au sein de groupes Crédit Immobilier semi-concurrentiels à partir des années 1990. Il n'est pas pour autant indifférent à cette question, estimant avoir à la CARPI acquis la « culture de l'accession sociale » : il exprime des idées tranchées sur ce sujet, plaidant pour un développement de l'accession à la propriété des locataires du parc HLM, susceptible de résoudre la pénurie de logements locatifs sociaux, et pour un allongement de la durée des prêts, qui est pour lui la clé de la relance de l'accès à la propriété des ménages modestes. Ce à quoi il s'oppose est d'abord la prétention du mouvement HLM et plus particulièrement de la Fédération des coopératives à considérer que « les autres ne sont pas légitimes » pour faire de l'accession « sociale », alors qu'il estime en réalité que leur rôle n'est aujourd'hui que mineur dans ce domaine, puisqu'il n'y a plus « d'équivalent » d'un organisme comme la CARPI qui avait une « culture axée à 90% sur l'accession sociale » :

> Vous avez des... des promoteurs purement privés comme PROMOGIM, promoteur de longue date... pendant la crise de 1990, ils vendaient aux mêmes prix que nous, ils faisaient du groupé individuel, d'ailleurs nous à GMF on considérait que c'était un concurrent. Ils étaient pas du tout taxés HLM, mais ils faisaient du logement pratiquement aussi bon marché. [...] L'accession sociale, en clair, le problème de
l'accession sociale c'est de produire peu cher, est-ce qu'on le fait ou est-ce qu'on le fait pas. De toute façon, sur le marché actuel du logement, y'a pas assez de logements peu chers, le marché de l'immobilier en neuf se situe à plus de 3000 euros le m², il se situe pas à 2300-2400. La question c'est qu'aujourd'hui toutes les villes veulent que les promoteurs construisent du logement abordable. Bon ben maintenant les Nexity, Bouygues et compagnie, ils en font du logement abordable, ils construisent en zone ANRU. Moi j'ai un avis assez... **J'aurais du mal à prétendre que seules les coopératives HLM sont capables et légitimes pour faire de l'accession sociale.** Peut-être qu'ils sont plus à même de faire des choses comme le PSLA, mais bon.. **Moi je dis, Nexity est un concurrent sur les prix. Ça leur arrive de proposer des programmes qui sont dans les mêmes gammes.** Oui, ils font du logement en zone ANRU parfois... ils font du logement abordable autour de 2400 euros, que parfois ils compensent avec d'autres, mais bon.... [...]. **Le mouvement HLM, les responsables souvent à Paris ou dans leur ... ils pensent que les autres ne sont pas légitimes pour ça** [Entretien avec Maurice Baudry, directeur de la promotion d'un groupe Crédit Immobilier, juillet 2008].

La visibilité nouvelle acquise par la Fédération des coopératives depuis les années 1990 tient selon lui plus au « dynamisme » et à l'habileté politique de ses dirigeants – il juge Marie-Noëlle Lienemann particulièrement « compétente » et loue le « professionnalisme » des cadres de cette organisation professionnelle – qu'à des résultats significatifs en matière de construction :

> Bon, il faut bien dire que les coopératives HLM ... C'était des sociétés qui étaient un peu ringardes, souvent des coquilles vides, c'est la volonté de la fédération, de la présidente, et de l'ancienne directrice, de relancer l'activité des coopératives HLM en accession sociale, mais c'était plus grand chose ces dernières années. S'il n'y avait pas eu des gens dynamiques à la tête des coopératives, on n'en parlerait plus, parce qu'elles ont augmenté la production de 3000 à 6000, m'enfin c'est quand même que 6000 logements. Dans le prochain projet, c'est 12 000, en 2012. Bon. **Donc c'est quand même pas beaucoup, et ce sont pas les seuls acteurs de l'accession à la propriété... on va dire bon marché, parce que accession sociale, qu'est ce que ça veut dire social... il faudrait dire bon marché.** [Entretien avec Maurice Baudry].

C'est aussi avec les revendications visant à obtenir de l'État des avantages spécifiques pour le mouvement HLM qu'il exprime son désaccord. Ainsi, malgré son admiration personnelle pour Marie-Noëlle Lienemann, il précise qu'il ne se situe pas « politiquement dans le même registre », et affiche des convictions « sociales libérales » au nom desquelles il dénonce la tendance des dirigeants du mouvement HLM à vouloir se protéger de la concurrence, qui a pourtant « certaines vertus ». Ceux-ci chercheraient en permanence à protéger leur « territoire », comme lorsqu'ils protestaient parce que la CARPI venait « secouer le cocotier » de ceux qui étaient « installés depuis des années sur leur territoire » en les faisant ainsi « enrager ». L'exonération d'impôt sur les sociétés pour les opérations d'accession HLM, dont le maintien a été obtenu par la Fédération des coopératives en contrepartie de la « sécurisation », serait ainsi une « vieille lune HLM » dont il n'est « pas fanatique » : « il vaut mieux payer l'impôt et être libre ». On comprend les réticences de Maurice Baudry vis-à-vis
des prétentions territoriales de la FNSCHLM à l'aune de sa trajectoire professionnelle dans
des sociétés où la frontière entre secteur social et concurrentiel a toujours été peu
significative. La vision critique qu'il livre de la tendance du mouvement HLM à toujours
vouloir revendiquer des avantages indus reconduit les positions qu'exprimaient dès la fin des
années 1970 les dirigeants de la CARPI, lorsqu'ils s'indignaient que les autres organismes
HLM cherchent à se prémunir de la concurrence et « pleurent » pour obtenir des aides et des
subventions. Elle correspond aujourd'hui à la position que défend l'Union des SACICAP. On
retrouve d'ailleurs celle-ci chez d'autres dirigeants d'organismes liés au mouvement des
Crédit Immobilier comme Paul Rousselet, qui estime de son côté que depuis le remplacement
des PAP par les Prêts à Taux Zéro à l'initiative de Pierre-André Périssol en 1995 – une
réforme « intelligente » qui sortait selon lui des « laboratoires d'Arcade » – il n'y a plus lieu
de revendiquer quoi que ce soit en matière d'accession sociale auprès de l'État.

Cependant, ce ne sont pas uniquement des dirigeants proches du point de vue institutionnel et
politique du mouvement des Crédits Immobiliers, et appartenant au monde des groupes semi
concurrentiels, qui émettent des réserves vis-à-vis de la manière dont la Fédération des
coopératives s'efforce aujourd'hui de monopoliser la cause de l'accession sociale. D'autres
dirigeants qui n'ont pas ce type d'affiliation peuvent ainsi contester la légitimité de cette
fédération non pas au nom de principes idéologiques, mais au nom de l'idée que ses
dirigeants tireraient plus de bénéfices du travail de représentation qu'ils effectuent qu'ils n'en
apporteraient à ceux qu'ils prétendent représenter. C'est sa légitimité à représenter les
organismes établis de longue date dans le domaine de l'accession sociale et qui ne doivent
rien à l'activisme de cette fédération qui est en cause. Tel est le cas d'Annie Lenoir, directrice
générale du GIE Evelia, qui nous a ainsi expliqué les motifs pour lesquels elle n'entretient
que des liens distants avec cette organisation professionnelle. Âgée d'une soixantaine
d'années lorsque nous la rencontrons<fnref n="1" />, elle dirige ce Groupement d'Intérêt Économique qui
réalise pour le compte d'un office public d'Ile-de-France une importante production de
logements destinés à l'accession sociale, en se servant à cet effet de coopératives HLM
comme support juridique. Juriste spécialisée dans l'immobilier, passée au début de sa carrière
par la promotion privée, elle a été recrutée par cet office en 1989 pour y « développer
l'activité accession ». Elle est passée depuis d'un poste « au bas de l'échelle » (jugement tout
relatif) de responsable des programmes, à celui de directrice des opérations d'accession

<footnote n="1">¹ Entretien avec Annie Lenoir, 62 ans, directrice générale du groupe Evelia, réalisé au printemps 2008 au siège du groupe.</footnote>
durant de nombreuses années, puis de directrice générale de l'ensemble du GIE Evelia en
2006, où elle dirige au moment où nous la rencontrons une équipe de 84 salariés.

Cette dirigeante n'a de cesse durant notre entretien de décrire Evelia comme un groupe HLM
pionnier à tous points de vue. Elle attribue ce statut à la politique de développement initiée
par le directeur général qui l'a recrutée, novateur du mouvement HLM qui, sorti d'HEC, avait
aussi conseillé Robert Lion dans les années 1970 lorsqu'il était délégué général de l'Union.
Dès le début des années 1990, il avait selon Annie Lenoir « senti les choses » en poussant
l'office à se diversifier en accession sociale mais aussi à s'engager précocement dans des
opérations de renouvellement urbain, en se positionnant ainsi comme un des premiers acteurs
de la « mixité » et des « parcours résidentiels ». Cette diversification s'est faite à total contre-
courant des tendances que connaît alors le mouvement HLM : la plupart des bailleurs se
recentrent dans les années 1990 sur la gestion locative, et l'accession sociale semble une
cause perdue pour les HLM. La production du groupe a depuis fortement progressé, atteignant
au milieu de années 2000 une production de près de 500 logements annuels en accession
sociale, tandis que le parc locatif de l'office connaissait aussi un important développement.
Elle souligne aussi le rôle de « pionnier » qu'a eu Evelia dans les années 2000 en développant
l'accession en zone ANRU, ou en étant le premier organisme d'Ile-de-France à mettre en
place des programmes en PSLA. Si Evelia ne fait pas partie au sens strict du terme des
« gros » groupes généralistes à compétence nationale comme Arcade, puisque son activité ne
s'étend pas au-delà des frontières de l'Ile-de-France et qu'il n'a pas d'activité de promotion
concurrentielle, la manière dont Annie Lenoir le présente ressemble à la façon dont Paul
Rousselet comparait Arcade aux bailleurs « traditionnels » :

> Bon on est les partenaires privilégiés des communes, avec nous ils ont tout en un, un seul
> interlocuteur, quand ils veulent faire du locatif on sait faire, quand ils veulent faire de
> l'accession on sait faire, quand ils veulent de l'aménagement on sait faire... la location-
> accession on sait faire. **Donc on sait tout faire.** [Entretien avec Annie Lenoir]

Ainsi, Annie Lenoir ne considère sa participation aux instances représentatives de l'Union
HLM que sous l'angle des bénéfices – limités – qu'ils peuvent lui apporter. Pour un groupe
aussi dynamique qu'Evelia, la fréquentation des fédérations professionnelles et de ses
collègues du monde HLM n'ont qu'un faible intérêt : il aurait en effet plus à apprendre aux
autres que des autres.

> On est à toutes les sauces avec le PDG il nous met dans tout, club Ville et aménagement,
> dans ... je sais plus, à l'AORIF, tout le monde participe, y'en a un qui est au
développement durable, y'a ... On est dans toutes les instances.
**Ça vous apporte quelque chose ?**

On récolte toujours de participer, mais comme je vous dis on est plutôt en avance par rapport aux autres, donc on apprend pas de ce que font les autres, on fait plutôt découvrir aux autres que l'inverse.

**C'est pas là que vous allez obtenir des infos ?**

Bon c'est toujours intéressant d'échanger, on a toujours trop le nez dans le guidon pour prendre le temps d'échanger... mais bon c'est bien d'échanger mais **nous on fonctionne, on est très réactif, on est toujours en avant, donc bon... c'est seulement après quand les autres nous rattrapent comme sur la location accession on peut commencer à échanger**. Toi t'en es là, moi j'en suis là... on commence à échanger, mais quand vous êtes tous seuls sur des thèmes précis... et encore vous savez, les lieux d'échange, c'est l'Union HLM, on n'échange pas non plus tellement... [Entretien avec Annie Lenoir]

Si Annie Lenoir affiche un scepticisme général vis-à-vis de la manière dont l'Union HLM défend les intérêts des organismes HLM (« des fois ça fait flop, ça tombe à côté de la plaque »), c'est surtout avec la façon dont la FNSCHLM tente de s'approprier la réussite d'un groupe comme le sien dans le domaine de l'accession sociale qu'elle exprime sa distance. Elle entretient certes des liens avec cette fédération « très réactive », mais souligne en premier lieu que leurs compétences professionnelles sont d'un moindre intérêt pour elle que pour d'autres dirigeants, en raison du caractère « pionnier » d'Evelia :

> Bon on les aide bien à la fédé à mettre au point tous leurs outils. Tout l'outil coop PSLA, on leur dit quand ça va pas, on fait avancer les choses, on leur sert à quelque chose quand même. [Entretien avec Annie Lenoir].

Mais c'est surtout sur un point que des frictions explicites ont émergé entre elle et les dirigeants de la FNSCHLM : Evelia et sa directrice générale refusent en effet de se prêter à la stratégie des cadres de la fédération qui, pour affermir leur monopole sur la représentation politique de l'accession sociale, souhaiteraient que ce GIE particulièrement actif – il fait partie des adhérents les plus productifs de la Fédération – revendique l'étiquette coopérative de façon plus visible, alors que c'est sous le nom de marque Evelia qu'il se présente en toutes circonstances. Annie Lenoir se sent ainsi mise à l'écart des moments de représentation de cette fédération, ce qui semble toutefois l'affecter assez peu :

**Vous ne faites pas partie des réalisations emblématiques qui sont présentées à l'Assemblée générale des coopératives comme d'autres dirigeants ?**

Non, non, parce que justement, c'est le GIE, c'est pas LA coopérative qui construit. C'est ce que nous a reproché l'équipe de la fédé des coopératives quand ils ont fait leur rapport. Ils nous ont dit qu'il n'y avait pas l'esprit coopératif... bon comme on était les plus gros à construire, c'était dommage pour eux parce qu'ils auraient bien aimé que ce soit moteur chez eux mais c'est le GIE, pas la coopérative. Moi même quand je suis dans ces instances-là, je me mets pas en avant... je suis caméléon.

**Parce que vous êtes pas office non plus ?**

On est pas office ... enfin... c'est un groupe, mais quand j'y vais moi personnellement. ... je suis caméléon je suis rien, pff.
Pour Annie Lenoir, contribuer à renforcer le poids politique de la FNSCHLM ne présente pas d'intérêt particulier, de même que participer aux différents moments de représentation que met en scène cette fédération. Cela contribue à renforcer le scepticisme qu'elle exprime vis-à-vis des réalisations dont celle-ci s'enorgueillit. Certes, elle ne s'affiche pas comme une « libérale » favorable à la banalisation de l'accession sociale comme Maurice Baudry, et le groupe n'a pas d'activité concurrentielle. Mais elle est tout de même sceptique vis-à-vis de la politique de la fédération visant à créer des marques distinctives pour l'accession HLM, qui n'ont selon elle rien apporté à son groupe. « Pionnier » sur beaucoup de choses, Evelia ne l'a par exemple pas été sur une innovation à laquelle tient tout particulièrement la FNSCHLM, la « sécurisation », que le groupe n'a mis en place qu'en 2006 lorsqu'elle est devenue obligatoire. C'est en effet uniquement à l'aune des bénéfices, très limités, que la « sécurisation » apporte à Evelia qu'Annie Lenoir considère cette innovation, ne s'intéressant pas au sens politique que lui donne la FNSCHLM – inventer une marque distinctive pour l'accession HLM qui pourrait servir de fondement à certaines de ses revendications. Pour Annie Lenoir, la sécurisation ne sert à rien commercialement, « demain y'a plus la sécurisation, les accédants ils continueront à acheter ». Elle ne permet pas de convaincre les élus locaux auprès desquels elle cherche à obtenir du foncier : « les maires, ils savent même pas ce que c'est... pour la plupart, ceux qui sont dans le milieu... bien sûr... mais ils en font pas un cheval de bataille, c'est le produit et le prix de vente qui les intéresse ». C'est pour elle la réputation qu'a son groupe de « professionnels du rapport qualité-prix » qui importe, et non pas ce type de dispositifs. De plus, alors qu'Annie Lenoir affiche très peu de convictions personnelles sur le sujet de l'accession sociale durant l'entretien – elle n'a ainsi rebondi sur aucune des questions que j'ai pu poser sur les politiques de soutien à l'accès à la propriété – elle s'est risquée à émettre une opinion plus tranchée sur ce sujet, soulignant que cette mesure relève d'une conception assistancielle de l'accession HLM qui n'est pas la sienne : « les accédants, bon la sécurisation c'est encore une fois les assister ». Fortement engagée personnellement dans la construction de ce groupe depuis maintenant 25 ans, Annie Lenoir ne voit pas pour autant dans le renouveau de l'accession HLM une cause qui la concerne, et préfère travailler à maintenir le statut de « pionnier » d'Evelia. Sans y manifester d'hostilité explicite, elle est peu intéressée par le travail engagé par la FNSCHLM pour mieux distinguer accession « HLM » et « concurrentielle », auquel elle ne voit pas de bénéfices pratiques et économiques. Ne devant rien à cette organisation professionnelle, elle n'entend pas non plus participer à la promotion des coopératives comme outils privilégiés de l'accession sociale.
Ce sont donc deux manières différentes de contester la légitimité de la FNSCHLM à incarner
la cause de l'accession sociale qu'on voit apparaître à travers ces deux exemples. Dans le cas
de Maurice Baudry, c'est une opposition formulée sur un registre idéologique, par laquelle il
conteste plus généralement la légitimité du mouvement HLM à revendiquer un rôle ou des
avantages particuliers dans le domaine de l'accession sociale. Cette position correspond à
celle défendue par l'Union des SACICAP, hostile à toute revendication d'une
« exceptionnalité » des organismes HLM en la matière, et qui considère qu'il n'y a pas de
cause à défendre au nom du mouvement HLM. Dans le cas d'Annie Lenoir, il s'agit plutôt
d'une hostilité vis-à-vis de la manière dont cette organisation professionnelle cherche à
s'approprier les bénéfices symboliques de la réussite d'un grand organisme « pionnier »
comme le sien et à parler en son nom, alors même qu'elle estime ne rien lui devoir et n'avoir
pas grand-chose à en attendre. Nous verrons en effet que ceux qui prêtent de bonne grâce leur
concours au travail de représentation que réalise la FNSCHLM sont plutôt les dirigeants de
« petits » organismes indépendants, ou de filiales d'accession de petite taille appartenant à des
groupes principalement dédiés au locatif, et non les « gros » de l'accession sociale comme
Evelia, et encore moins ceux qui sont à la fois « gros » et semi-concurrentiels.

## 3.2 Une alliance ambivalente entre FNSCHLM et « promoteurs dans l'âme »

Nous allons maintenant nous intéresser à des enquêtés qui, à l'inverse de ceux que nous venons de citer, apparaissent très engagés dans le travail de représentation qu'effectue la Fédération des coopératives et font partie de ses fidèles soutiens, sans pour autant adhérer à l'ensemble de ses positions, et sans faire de l'accession sociale une cause au même titre que les dirigeants de la FNSCHLM. Parmi les enquêtés que nous avons déjà mentionnés, Erwan Rioud, Cyrille Brunet, Philippe Vincent, ou Émile Perelli font lorsque nous les rencontrons partie du conseil fédéral de la FNSCHLM, et participent systématiquement à tous les événements qu'elle organise et auxquels nous avons pu assister. Ils ont tous contribué à la promotion de la « sécurisation » HLM bien avant que celle-ci ne devienne obligatoire, et ont noué des relations de forte proximité personnelle avec les dirigeants de cette fédération. Ils sont engagés dans le travail de représentation qu'elle réalise, dont ils semblent tirer des bénéfices symboliques et une forme de reconnaissance auprès de leurs pairs, et la
fréquentation de cette fédération contribue à ce qu'ils se classent par rapport à leurs collègues en fonction des critères qu'elle promeut, qui les désigne comme de plus ou moins bons élèves de l'accession « sociale ». Ils expriment toutefois une certaine distance avec ce qu'ils considèrent comme une politisation trop marquée de sa part, qui leur paraît parfois susceptible de contrarier leur autonomie professionnelle. Plus généralement, ils semblent dubitatifs quant à l'intérêt des stratégies politiques qu'elle met en place pour défendre la spécificité de l'accession HLM, et n'acceptent de jouer les bons élèves de l'accession sociale que dans certaines limites.

La proximité entre la FNSCHLM et ces dirigeants tient d'abord à une alliance nouée à la fin des années 1990 ou au début des années 2000, au moment où la première cherche à retrouver une visibilité au sein de l'Union HLM et où les seconds cherchent de leur côté à faire redémarrer l'activité de leur société. À l'époque, la FNSCHLM a besoin de personnes de confiance pour incarner le renouveau des coopératives HLM et afficher ses premiers succès, tandis que ces dirigeants, qui arrivent à la tête de petites structures qu'il faut redémarrer de zéro, sont à la fois en quête de soutien technique et intéressés à trouver moyen de dépasser leur statut de « dirigeant de PME ». En effet, nouer des liens avec cette organisation professionnelle est un moyen de se prémunir d'un risque d'isolement professionnel, de se faire connaître auprès de leurs pairs, et d'accéder à certains cercles fermés du monde HLM. Ainsi, Cyrille Brunet est devenu conseiller fédéral peu de temps après son entrée dans le mouvement HLM, et participe depuis mensuellement à des réunions qui définissent les orientations de la FNSCHLM. Ces contacts réguliers avec ses collègues et les discussions qu'elles occasionnent revêtent pour lui une grande importance. Elles lui permettent de s'affranchir de l'isolement qu'implique son statut de « dirigeant de PME » (qui compte moins de 20 salariés) dans une ville de taille moyenne : « La PME c'est extrêmement intéressant, small is beautiful. Mais la PME est aussi réductrice, elle peut l'être ». Fréquenter ses collègues d'autres régions, dont certains sont à la tête de groupes de bien plus grande ampleur, des cadres de la fédération qu'il juge très « performants » et dont il admire les compétences professionnelles, ou encore plus une personnalité politique comme Marie-Noëlle Lienemann dont il apprécie « l'entregent », est une occasion de sociabilité professionnelle importante, et une source de valorisation personnelle. Il apprécie en particulier certains aspects de la politique de la fédération, notamment l'attention qu'elle accorde aux petites structures indépendantes comme la sienne, ce qui lui a valu d'être nommé au comité exécutif de l'Union
HLM, au même titre que des dirigeants d'organismes sans commune mesure avec le sien comme le PDG du groupe Arcade ou de la 3F.

Bon on peut toujours espérer mieux, mais je trouve qu'il y a eu cette préoccupation à un moment donné. Au dernier comité exécutif de l'USH, même si le pouvoir est très limité voire insignifiant, car le pouvoir est entre deux personnes, le Président et le Délégué Général de l'Union... Pour autant, et c'est un signe quand même, chaque famille a eu capacité à augmenter son nombre de représentants de deux personnes, et les deux qui ont été nommés par les coops, c'est le COL [ND : Comité Ouvrier du Logement] qui est une coopérative indépendante, et nous. De plus, dans une optique d'équité, le COL est représenté par sa présidente, et moi j'y suis en tant que directeur. Donc ça montre aussi cet équilibre président-directeur, pour bien éviter que cela ne devienne uniquement un lieu de rencontre techno ou alors politique, en oubliant les technos. Ça c'est une vigilance à mettre à l'actif de la Fédération. Je pense que si Marie-Noëlle Lienemann a mis au Comité Exécutif ces deux structures-là, c'est aussi un signe. Alors faut pas être dupe, mais c'est quand même représentatif, c'est un affichage clair. [Entretien avec Cyrille Brunet, directeur d'une coopérative HLM indépendante].

Philippe Vincent fait aussi partie de ces relanceurs de coopératives qui, arrivés à leur tête à la fin des années 1990, ont noué des liens proches avec la fédération. Cela tient d'abord aux conditions qui ont présidé à la réactivation de sa société. C'est en effet la FNSCHLM qui a en 1997 cherché un actionnaire susceptible de reprendre cette société en grande difficulté, dont l'actionnaire principal, une commune d'Ile-de-France, cherche à se débarrasser : les dirigeants de la Fédération favorisent sa reprise par une SACICAP de l'Ouest de la France dont le PDG cherche à s'étendre en Ile-de-France. Parmi les conditions imposées à cette reprise, il est demandé à Philippe Vincent de maintenir l'identité coopérative de la société, qui ne prend pas le nom du groupe SACICAP dont elle est la filiale, mais garde son nom d'origine. Devenu conseiller fédéral, il a depuis acquis auprès de la fédération une bonne réputation : il est décrit par l'un de ses cadres comme un « promoteur dans l'âme, mais qui a découvert la coopération, et qui adhère au discours [de la fédération] dans une certaine limite » ; un autre le décrit comme un dirigeant qui « fait des efforts » pour viser une clientèle « sociale » à l'inverse d'autres structures appartenant à des SACICAP en Ile-de-France. L'une des sources de cette réputation tient au fait qu'il s'est fortement investi dans l'animation d'un groupe de travail francilien dédié à l'accession HLM, au sein duquel il encourage d'autres sociétés à se lancer dans cette activité, et fait aussi la promotion de la « sécurisation », une « caractéristique forte des coopératives<fnref n="1" /> ». Il dit en tirer quelques bénéfices matériels : fréquenter à travers ce groupe d'autres dirigeants d'organismes lui « apporte du business » lorsqu'il est sollicité pour réaliser des opérations d'accession pour le compte de bailleurs qui n'ont pas encore développé de filiales spécialisées. Mais il semble bien, comme pour Cyrille Brunet, qu'il s'agit aussi de

<footnote n="1">¹ Entretien avec Philippe Vincent, mai 2006, au siège de sa société.</footnote>
ne pas rester trop isolé professionnellement, puisque la coopérative qu'il dirige ne compte que 9 salariés en Ile-de-France. Quant à Émile Perelli, son engagement à la fédération est entre autres lié à une volonté de préserver une forme d'autonomie et une marque distinctive au sein de son groupe, en tant que « micropoussière » d'un groupe Caisse d'Épargne. L'attachement qu'il affiche à la forme coopérative en s'appuyant sur le travail de représentation de la FNSCHLM lui permet de marquer ses distances avec l'importante ESH dont il est la filiale directe :

> Je suis aussi membre du directoire de la SA, donc je pourrais, je pourrais être à la fédé des SA mais... moi non. Je tiens à préserver ma spécificité... enfin c'est pas ça, c'est pas que je tiens à préserver ma spécificité, mais je pense que chaque famille a sa philosophie, moi je défends la philosophie des coopératives. Le fait est que c'est un état d'esprit un peu différent entre le locatif et l'accession ; mais au-delà de ça, c'est une philosophie qui n'est pas la même que les SA [Entretien avec Émilie Perelli].

Émile Perelli tient ainsi plus que tout à conserver certaines marques de l'autonomie fragile de sa société au sein du groupe auquel il appartient, ce à quoi contribue l'affichage de sa « spécificité » coopérative. Quant à Erwan Rioud et son président Robert Le Meur, nous avons vu que les séminaires qu'organise régulièrement la Fédération sont un des lieux où ils peuvent se prévaloir de leur « éthique » particulière de structure indépendante, et renverser au moins temporairement la hiérarchie qui les place en infériorité face aux « gros » qui tentent de les absorber. Mais c'est aussi le soutien technique apporté par la FNSCHLM qui contribue à leur proximité. Ainsi, la diffusion du PSLA auprès de ces dirigeants, produit qui a « fait pester » Cyrille Brunet par sa complexité, a été facilitée par le travail réalisé par le directeur adjoint de la FNSCHLM Emmanuel Mouret qui leur a servi de conseiller technique<fnref n="1" />. Les dirigeants de ces petites sociétés qui n'ont pas un service juridique développé apprécient bien plus qu'Annie Lenoir l'aide qui leur est ainsi apportée.

**Robert Le Meur** : ben le PSLA c'est le produit d'accession sociale par excellence.

**Erwan Rioud** : il est 15 points moins cher !

**Robert Le Meur** : on est d'accord là dessus

**La fédé vous a un peu présenté le produit ?**

**Robert Le Meur** : ah plutôt

**Erwan Rioud** : ils nous ont donné les outils. Ils ont fait des outils qui fonctionnent très bien d'ailleurs, que tout le monde utilise dans le monde HLM, ils ont fait des formations auxquelles ont participé tous les organismes HLM, même les DDE elles travaillent avec l'outil Coop option. Y'a eu un gros travail de fait, tout le back office a été fait par la fédé, le coop option ils le mettent à jour, le coop option on est rendu au V6... ça a été bien mâché et puis quand on a une interrogation on les appelle y'a eu des formations pour les commerciaux, de montage.

<footnote n="1">¹ Voir chapitre 5.</footnote>
Un ensemble de conditions ont donc contribué au rapprochement de ces dirigeants de petites
structures spécialisées dans l'accession sociale, qu'elles soient indépendantes ou filiales de
groupes, avec les cadres de la FNSCHLM, et qui sont aussi fondées sur l'estime que les
premiers portent au « professionnalisme » des seconds. Les relations interpersonnelles qu'ils
ont nouées depuis plus d'une décennie ont des effets très nets sur leur manière de se percevoir
et les critères qu'ils emploient pour classer leurs pratiques. Ces dirigeants venus de la
promotion privée, dont on a vu qu'ils s'affichent comme des promoteurs avant tout, ont
intériorisé en fréquentant avec régularité les cadres de cette fédération les critères
d'excellence qu'elle promeut. Ils se soucient d'abord très clairement de leur image auprès
d'elle, et s'inquiètent de préserver leur bonne réputation. Ils tendent ainsi à adopter une
posture de bons élèves de l'accession sociale, à l'aune des critères que privilégie la
FNSCHLM. Cyrille Brunet se présente ainsi : la sécurisation – « on s'y est mis tout de suite »
- et une « politique de prix » qu'il oppose à une « politique de marge » que privilégieraient
d'autres organismes. Il note ici avec plaisir que ceci a été remarqué par la Fédération.

Bon, c'est ce qu'ils disaient quand on a été contrôlé par ARECOOP [organisme de contrôle de la Fédération] nous on a une politique de prix, on est pas au plafond du prix qu'on peut pratiquer.

C'est-à-dire? Quel est l'écart?

Ben le PSLA permet... en accession on peut être à 2178 euros le m2, on va pas jusqu'au
plafond. Si on trouve notre marge de fonctionnement suffisante à 2000 euros, on reste à
2000 même si on sait qu'on peut vendre à 2100 sans problème. Ça c'est une politique
récurrente mise en place, qui est assez peu pratiquée par les coopératives, pour appeler un
chat un chat, donc je suis assez content de le dire, et ça a été avalisé par la Fédération, elle
l'a bien remarqué qu'on avait une politique de prix et non pas une politique de marge.
Alors il faut que la marge, le minimum requis soit atteint, mais une fois qu'il est atteint,
on va pas au-delà [Entretien avec Cyrille Brunet].

Quant à Philippe Vincent, il s'inquiète aussi de conserver sa bonne réputation, acquise grâce
au fait qu'il parvient à viser une clientèle relativement plus « sociale » que la plupart des
grands groupes HLM qui opèrent en Ile-de-France, qui tendent aux dires des cadres de la
FNSCHLM à privilégier une clientèle d'investisseurs plutôt que d'accédants. Lorsqu'il me
confie faire parfois des « affaires moins sociales que d'autres » pour pouvoir maintenir un
volume de production suffisant dans sa coopérative, il ajoute immédiatement « ça, vous êtes
prié de ne pas le répéter à la Fédération ». Erwan Rioud, dont la position est de considérer que
« son premier rôle social est de faire vivre l'entreprise », ce qui l'amène à ne pas toujours
suivre à 100% les orientations de la FNSCHLM, reprend toutefois très clairement en entretien
les critères énoncés par celle-ci sur le type d'activité à privilégier – pas trop d'investisseurs, et
une priorité accordée aux nouveaux produits aidés comme le PSLA :
Notre clientèle c'est ce que nous permet notre statut, les gens en dessous du PLS et du PLI. Bon parfois y'a des gens qui dépassent un peu, bon... on va pas refuser de vendre une maison individuelle si ça dépasse un peu. Mais on essaie de pas dépasser 20% d'investisseurs maintenant. Et on a un certain nombre d'opérations en PSLA maintenant, là c'est sensiblement plus social. [Entretien avec Erwan Rioud].

Les formes de rétribution que met en place la fédération – bénéficier par son entremise d'un article dans la revue du mouvement HLM *Habitat Actualités*, faire partie des « réalisations emblématiques » qui sont présentées chaque année devant l'ensemble des collègues à l'Assemblée générale de la Fédération, participer en son nom à une commission de l'USH – matérialisent ainsi les classements implicites par lesquels telle ou telle société est reconnue comme plus ou moins proche des critères qu'elle énonce. Cyrille Brunet se compare ici à un autre de ses collègues, Denis Tarot, que nous avons aussi eu l'occasion de rencontrer<fnref n="1" />, et qui fait aussi partie des dirigeants ayant noué des liens étroits avec la FNSCHLM. De son point de vue, Denis Tarot ne satisfait pas autant que lui-même à certains des critères d'excellence que promeut la fédération – le fonctionnement « coopératif » n'est apparemment pas son fort, puisqu'il laisse très peu de place à son conseil d'administration dans la prise de décision. Mais il se « rattrape » en étant l'un des plus actifs dans une spécialité rare, le « syndic coopératif », qui consiste à gérer les copropriétés issues de la vente d'immeubles en accession sociale, et dont Marion Maudet avait un moment fait l'un de ses chevaux de bataille.

Ah ben nous on est en photo dans le dernier *Habitat Actualités*. Ça c'est moins lié au fait qu'on soit petit ou grand, qu'au fait qu'on soit loin des yeux loin du cœur. Le fait qu'on soit, moi, au conseil fédéral et Denis Tarot au conseil fédéral, et dans la commission accession de l'Union, ça marque. Et puis Denis il a une autre singularité qui est qu'il est très fort en matière de syndic et ça ça plaît bien à Marion, donc ça vaut comme un élément de valorisation. Bon pas que pour ça d'ailleurs, il a d'autres actifs à son arc. Mais moi je produis pas du tout comme Denis, je suis pas du tout sur la même philosophie que lui. Même si *in fine* il produit des logements dans des quartiers où il sort pas cher et où il loge des populations ciblées, intéressantes, mais dans son fonctionnement interne, sa philosophie, moi je partage pas toujours sa façon de faire. Bon c'est la richesse et la pluralité de la fédération des coops.

**Alors j'ai rencontré M. Tarot et j'ai vu un peu ce qu'il fait, quelles différences vous verriez?**

Oh ben Denis lui, il est coopérative mais il serait promoteur privé que ça le dérangerait pas. Il a un fonctionnement interne qui est tout à fait cadré là-dessus, dans le fonctionnement, la prise de décision, dans le fait de participer à plein d'autres choses. Lui ça le dérange pas d'être porté par des fournisseurs de peinture et de partir tous frais payés, il s'en fout comme de l'an 40. Bon ça c'est Denis. Ceci dit, par ailleurs, c'est un garçon charmant avec qui je m'entends bien, et qui est capable de défendre euh, des ... des singularités coopératives comme le syndic. Par contre je sais pas s'il fonctionne comme une coopérative, Denis, s'il y a des assemblées générales, etc., je sais pas. Nous on a des AG avec une centaine de personnes. Y'a un repas, les coopérateurs sont avec nous, on déjeune [Entretien avec Cyrille Brunet].

<footnote n="1">¹ Entretien avec Denis Tarot, environ 45 ans, architecte, ancien cadre dans la promotion privée, devenu au milieu des années 1990 directeur d'une coopérative indépendante, réalisé au printemps 2006 au siège de sa société.</footnote>
Ainsi, à l'inverse du groupe Evelia, décrié pour son absence « d'esprit coopératif », Cyrille Brunet s'efforce de correspondre aux standards fixés par la fédération en faisant un usage systématique de l'étiquette coopérative. Il reprend ainsi à son compte l'image que cherchent à en donner ses cadres, celle d'une fédération qui a un « poids politique » et un « niveau de lobbying supérieur à son « poids réel » :

> On a une fédération qui a un niveau de lobbying et d'écoute dans le mouvement social HLM mais aussi à l'extérieur, qui est surdimensionné au regard de son réel poids à l'extérieur. Donc on serait bien de mauvaise grâce que de contester cette position. C'est lié à quoi, hein, c'est aussi lié à des hommes. Bon, Marion, qui pendant 16 ans, a porté cette fédération, et aussi grâce aux présidents et présidente, Jean-Louis Dumont, Marie-Noëlle Lienemann. [Entretien avec Cyrille Brunet].

Ce sont quasiment les mêmes expressions que l'on retrouve dans la bouche d'Erwan Rioud :

> Non mais c'est une fédération qui a des idées, un vrai projet, qui a plus de poids politique que son importance que sa taille lui donnerait naturellement, qui sait se faire entendre, qui dit des choses, qui a évolué aussi. [Entretien avec Erwan Rioud].

L'osmose de ces « promoteurs dans l'âme » avec leur organisation professionnelle a toutefois ses limites. Elle tient en particulier au fait que le projet qu'a longuement défendu Marion Maudet à sa tête, relayé par Marie-Noëlle Lienemann, et qui vise à clamer la différence de l'accession HLM vis-à-vis des productions du secteur privé, s'avère avoir pour ces dirigeants des effets contraignants. Ils considèrent ainsi que ce que leurs dirigeants fédéraux défendent au nom de l'intérêt commun des promoteurs HLM bride parfois leur autonomie professionnelle, et interprètent ces positions comme une manière de défendre des convictions « idéologiques » plutôt que comme un véritable travail de défense des intérêts de leurs adhérents. Cyrille Brunet, comme beaucoup de ses collègues, exprime son désaccord sur la manière dont la fédération a forcé la main à ses adhérents, en les obligeant en 2002 à se soumettre à un protocole fixant des revenus maxima pour leurs clients. Si depuis 2006, la possibilité de déroger à ces règles existe en contrepartie du paiement de l'impôt sur les sociétés, il craint désormais de passer pour un « vilain petit canard » et d'être épinglé par l'organisme de contrôle de la fédération s'il se risque à le faire. Il revient à plusieurs reprises au cours de notre entretien sur ses hésitations quant à la nécessité de ces règles visant à éviter la « banalisation » de l'accession HLM. Pour un organisme comme le sien doté d'un conseil d'administration « majeur », elles lui semblent superflues, et nuisent à son autonomie de dirigeant – il aimerait de temps à autres faire de « belles opérations » comme dans sa « vie professionnelle antérieure » – et même à l'accomplissement de sa mission sociale, puisqu'un peu de souplesse lui permettrait de faire des « péréquations » entre opérations plus ou moins « sociales » :
Ça peut avoir un effet... pas névrosant mais un peu réducteur. On me propose un terrain superbe au centre ville, moi je sais que je pourrais y faire une très belle opération, je pourrais la mâtiner de ... comment dire d'accession sociale, mais je vais être pénalisé en impôt sur les sociétés sur ce que je n'ai pas le droit de faire, **et je vais être montré du doigt par la Fédération si je m'amuse à faire ça... Je serai le vilain canard.** [...] alors là, la fiscalité, faut-il ouvrir? La fiscalité c'était, à un moment donné, est-ce qu'on s'arc-boute sur le fait de refuser toute fiscalité sur nos produits, à l'époque où on était dans ce combat là, ou **est-ce que le fait de mettre le pied à l'étrier fera que ça va entraîner une banalisation** des acteurs en entrant dans une espèce de droit commun qui ferait qu'au motif qu'on paierait l'impôt, ça permettrait de légitimer certaines productions qui deviendraient majoritaires dans certaines coopératives.

## Ça c'est votre position?

Cyrille Brunet : Ah non ça c'était celle de Marion Maudet en terme de craintes. Moi je regarde devant ma porte. Nous c'est pas parce qu'on aurait les capacités à le faire, qu'on en userait et abuserait. Parce que j'ai un conseil d'administration majeur, qui a des orientations à la date d'aujourd'hui, parce que j'ai des orientations aussi, et qu'il n'est pas question qu'on galvaude notre façon de faire. En même temps on a besoin de produire, on est dans le cadre d'un marché peu aidé. Donc j'ai besoin dans certains territoires d'être aidé, si je veux faire, et de faire des péréquations. **De plus, je sais le faire, puisque c'est une vie professionnelle antérieure que j'ai pratiquée pendant pas mal de temps.** Bon, c'est une orientation qui est prise. En même temps, je comprends très bien les craintes de Marion Maudet à l'époque, qui étaient légitimes. Bon maintenant on est fiscalisés. Bon mais il faut qu'on reste dans l'état d'esprit. [...] Et Marion elle me dit parce qu'on se connaît bien, Cyrille, j'ai tout à fait confiance en toi, je sais bien que tu déconneras pas, mais en même temps... (Rires) **Ça la Fédération n'a pas cette écoute là. Elle pense que les organismes et les coops, dans leurs conseils d'administration, n'ont pas assez de punch pour pouvoir limiter les dérapages.** On a pas ça, pas cette souplesse là. ... Oui et en même temps euh.... comment dire, on peut pas... on peut pas faire fi du fait que certains seront tentés par le diable.

Marc Crépin : ah c'est sûr que certains seront tentés par le diable. Ca c'est sûr.

Cyrille Brunet : c'est évident malheureusement.

Cyrille Brunet fait donc ici état des coûts qu'induit sa position de bon élève de l'accession sociale, estimant qu'il paie en quelque sorte les errements d'autres dirigeants HLM par une limitation de sa propre autonomie professionnelle. Il tient par ailleurs à préciser que sa proximité avec cette organisation professionnelle n'équivaut pas à un soutien aux affiliations politiques de ses dirigeants. Si l'image de dirigeant marqué à gauche ne le « dérange pas », il précise que cela n'est pas la raison de sa proximité avec les cadres de la fédération, et ne souhaite pas que les orientations de ceux-ci soient guidées par des objectifs relevant de stratégies de positionnement dans le champ politique. Se définissant, sans précision d'engagements partisans, comme un défenseur d'une « troisième voie » économique et proche d'une gauche autogestionnaire, il défend une vision apolitique des coopératives : « la coopérative, c'est pas adossé à un parti, c'est adossé à la société civile ». Philippe Vincent relie quant à lui plus directement les désaccords entre dirigeants de coopératives et cadres fédéraux à une différence de positionnement politique. Il ne voit donc pas l'imposition de plafonds de revenus en 2002 comme une manière de défendre la cause de l'accession HLM, mais
l'attribue à des positions « idéologiques » ou « doctrinaires » liées aux affiliations politiques des dirigeants de la FNSCHLM.

Avant 2002, on faisait un peu ce qu'on voulait, on avait pas de plafonds de ressources pour les acquéreurs... alors en 2002, la fédération des coopératives, qui est très idéologiquement marquée, voulait absolument que les choses soient contrôlées, elle a dit que de toute façon l'administration allait nous contrôler, elle a obligé à signer un protocole, qui a fait un peu râler les membres de la fédération parce qu'elle imposait des plafonds de ressources alors qu'avant il n'y en avait pas. Elle s'est défendue en disant, si on les avait pas fait, l'administration les aurait imposés, nous on les a négociés, c'était plus malin. Voilà le débat [...] l'administration de la fédération elle a parfois des idées que peut ne pas avoir le conseil fédéral. Grosso modo, y'a pas de gros écarts, mais des fois, y'a...alors bon c'est à majorité socialiste, la tendance de la fédération, oui, grosso modo, c'est PS, la directrice, et Lienemann, bon on a deux députés dans le Conseil fédéral, autres que Lienemann, Odile Sauges député du Puy de Dôme, PS, et Dumont de la Meuse PS. Bon, y'a aussi deux UDF. Et ces types là... ils ont pas les mêmes positions. [...] La fédération ils sont beaucoup plus radicaux, donc un petit peu doctrinaires si vous voulez. Mais nous qui sommes réalistes parce qu'il faut faire marcher... les entrepreneurs sont plus accommodants avec les doctrines que ceux qui...bon. [Entretien avec Philippe Vincent].

Sur d'autres sujets, cette prise de distance avec les affiliations politiques des dirigeants de la FNSCHLM a été soulevée par des directeurs de sociétés proches de cette organisation professionnelle. Émile Perelli, lorsque nous le rencontrons, vient ainsi de prendre dans la presse des positions opposées à celles du directeur de la FNSCHLM Nicolas Millart, au sujet du lancement de la « maison à 15 euros » par la ministre Christine Boutin. Après de longues hésitations, le directeur de la FNSCHLM avait alors décidé de critiquer cette mesure de soutien à l'accession<fnref n="1" />, notamment parce qu'il n'avait pas été invité à signer la « charte de la maison à 15 euros », signe selon lui que « politiquement on ne voulait pas de nous » du côté du ministère du Logement. Émile Perelli qui à cette période « croit énormément à ce produit », notamment parce qu'il ressent alors les premiers effets du ralentissement du marché immobilier de 2008 et craint des difficultés de commercialisation qu'une aide nouvelle permettrait de résoudre, se désolidarise alors de la fédération : il regrette que celle-ci se soit opposé à ce nouveau dispositif parce qu'il s'agit d'une « mesure venue de la droite ».

Ainsi, des « promoteurs dans l'âme » qui n'avaient que peu de familiarité avec le mouvement HLM en prenant la tête de coopératives dans les années 1990 sont aujourd'hui devenus de véritables piliers de cette fédération, conseillers fédéraux depuis des années, participant à tous ses événements avec assiduité, jouant aujourd'hui le rôle de formateur dans les sessions

<footnote n="1">¹ Nous avons assisté au débat entre Nicolas Millart et son directeur adjoint sur cette question, au cours du terrain effectué à la FNSCHLM au printemps 2008.</footnote>
qu'elle organise pour les nouveaux dirigeants de coopératives. La plupart expriment toutefois une réserve vis-à-vis de ce qu'ils perçoivent parfois comme une préférence accordée par la FNSCHLM à son rôle sur la scène politique et la défense d'options « idéologiques » plutôt que de défense stricte des intérêts professionnels de ses adhérents, eux qui refusent pour la plupart de s'exprimer en entretien sur leurs opinions politiques ou sur leurs éventuels engagements partisans. Ils s'accordent toutefois sur le fait que sa visibilité tient beaucoup à la présence à sa tête de Marie-Noëlle Lienemann, pour laquelle ils professent pour la plupart une grande admiration, mais fondée sur sa « compétence » et non sur une adhésion à ses prises de position sur des sujets autres que le logement. Rares sont à l'inverse les enquêtés qui disent explicitement adhérer à la ligne politique des dirigeants de la FNSCHLM, comme c'est le cas d'Émilie Renaud. Celle-ci, à l'inverse de la plupart de ses collègues, s'est dite « séduite » sans réserve par cette particularité de la fédération lors de ses premières rencontres avec ses cadres, qui l'ont convaincue que l'accession sociale était compatible avec la défense de valeurs « de gauche », ce dont elle doutait fortement au moment de prendre la tête de sa coopérative HLM. Lorsque je lui demande si elle se situe politiquement de la même manière que les dirigeants de la fédération, elle répond : « socialiste non, mais Marie-Noëlle Lienemann, oui ».

Il est enfin frappant de constater que, aussi proches soient-ils de la FNSCHLM, ces dirigeants sont rarement porteurs de considérations d'ordre plus général sur l'accession sociale. Alors que les cadres de la Fédération des coopératives développent un discours politique construit sur la nécessité de réformer les politiques d'aide à l'accession, notamment en revenant à des financements réservés au mouvement HLM, ou en favorisant des produits plus « ciblés » sur une clientèle modeste que ne l'est le Prêt à Taux Zéro, ces questions ont finalement été peu abordées dans les discussions que nous avons menées avec les promoteurs HLM. Ils prennent pour la plupart les politiques existantes comme un cadre, regrettant parfois furtivement de bénéficier de moins d'aides que leurs collègues du secteur locatif, mais sans s'étendre sur cette question puisqu'ils professent par ailleurs un certain mépris pour ceux qui « pleurent » en obtenir. La proximité avec la FNSCHLM n'en fait donc pas véritablement des entrepreneurs de la cause de l'accession sociale qui auraient des positions construites sur la manière dont il faudrait aujourd'hui réformer les politiques du logement. Ceci apparaît très nettement lorsqu'on compare leur discours avec ceux des rares dirigeants qui se revendiquent comme des « militants de l'accession sociale » et qui ont notamment pour particularité d'avoir
sur ce sujet des positions très élaborées, qu'ils s'emploient à diffuser au sein ou en dehors du mouvement HLM.

## 3.3 Les « militants de l'accession sociale » : des entrepreneurs de cause isolés ?

Qu'est-ce qui caractérise alors, parmi ces professionnels qui sont pour la plupart réticents à faire de leur activité professionnelle une cause politique, ceux qui à l'inverse se présentent comme des « militants de l'accession sociale » ? En effet, rares sont ceux qui revendiquent cette étiquette, dont on a vu par contre qu'elle était utilisée par les dirigeants de la Fédération des coopératives. Ils se refusent pour la plupart à considérer qu'il est approprié qu'ils adoptent une attitude « militante » vis-à-vis de leur activité professionnelle. Seule exception, lorsque certains dirigeants de coopératives indépendantes revendiquent le fonctionnement « militant » de leur conseil d'administration, mais ce n'est alors pas eux que ce terme désigne – comme le soulignait Erwan Rioud « le directeur ne peut pas être un militant » – mais les administrateurs bénévoles du conseil d'administration. Les dirigeants de « petits » organismes indépendants font parfois état de leurs dispositions personnelles à l'engagement associatif lorsqu'ils décrivent les fonctionnements distinctifs des « petits » : ils évoquent alors des activités associatives dont ils soulignent le caractère apolitique, comme lorsque Cyrille Brunet précise que son engagement dans une association humanitaire dédiée à la construction se fait « en dehors de principes politiques, syndicalistes, ou d'appartenance religieuse ». Beaucoup professent aussi la nécessité de ne pas afficher de position politique publique, pour rester en bons termes avec tous les élus locaux avec lesquels ils travaillent : « Je suis très bien avec tous les partis. Ben oui. Par la force des choses », nous explique Émile Perelli. Ceux qui viennent de la promotion privée n'attribuent pas leur arrivée dans le secteur du logement social à des convictions ou des engagements particuliers, et ils font tout au plus état sur un mode très allusif d'une « fibre » sociale (Philippe Vincent) sans développer plus précisément le sens qu'ils donnent à cette expression, ou d'un « petit côté service public » (Muriel Collard). Le nouvel essor de l'accession sociale dans le mouvement HLM n'est donc pas l'occasion de reconvertir et de valoriser des dispositions et un capital militants, comme c'est le cas pour d'autres spécialités professionnelles émergentes à finalité « sociale », par exemple les métiers de la politique de la ville (Tissot Sylvie, 2005).
Cependant, quelques rares enquêtés se présentent comme des « militants de l'accession sociale », sans renoncer bien entendu à revendiquer un professionnalisme supérieur à la moyenne. Ils ont joué un rôle pour revaloriser cette spécialité professionnelle dans les années 1990 ou 2000 au sein du mouvement HLM. S'ils n'y sont pas entrés par militantisme, ils estiment avoir développé à l'issue d'une longue carrière de spécialiste de l'accession sociale un rapport engagé à cette activité. Ils défendent leur spécialité professionnelle en en faisant une cause d'intérêt général, d'autant plus vigoureusement qu'ils estiment qu'elle est aujourd'hui insuffisamment portée par le mouvement HLM et ses dirigeants. Ils mettent aussi en lien cette attitude avec des dispositions au militantisme et des engagements politiques ou syndicaux. Deux de nos enquêtés ont été particulièrement prompts à adopter cette posture, et apparaissent comme de véritables entrepreneurs de cause de l'accession sociale dans leur milieu professionnel, au sein des organisations professionnelles auxquelles ils appartiennent, et même plus largement dans le champ de production des politiques du logement. Ils sont toutefois relativement isolés, ce travail « militant » relevant de leur initiative personnelle, et tenant à des trajectoires qui les distinguent d'un certain nombre de leurs collègues. Ainsi, Jean-Claude Mallart, « premier de la classe » des coopératives HLM, et Claude Debruyne, directeur des « missions sociales » d'un important groupe Crédit Immobilier, se considèrent l'un et l'autre comme les deux véritables « militants » de l'accession sociale dans leur région d'implantation, le Nord, tout en soulignant qu'ils sont avant tout de bons professionnels qui ont « réalisé des trucs » :

> Mallart et moi ça fait 30 ans qu'on se connaît, et on est LES militants de l'accession sociale dans la région, mais pas qu'en parole nous on a réalisé des trucs. Parce qu'il y en a qui parlent, qui parlent... [Entretien avec Claude Debruyne, décembre 2008, au siège de sa société].

Ces deux enquêtés se sont d'abord distingués des autres par le temps qu'ils nous ont accordé. La plupart des entretiens réalisés ont duré entre 2 et 3h, et pour les plus courts entre 1h30 et 1h45, les enquêtés nous réservant un créneau entre deux rendez-vous ou au mieux une matinée, parfois suivie d'un déjeuner. Nous avons passé à l'inverse une journée entière avec Claude Debruyne, qui a annulé ses rendez-vous pour continuer la discussion sur un thème sur lequel il dit « n'avoir pas de limites », et nous avons rencontré Jean-Jacques Mallart à trois reprises, ce à quoi s'ajoute la visite à deux reprises des ensembles de logements qu'il a construits tout au long de sa carrière. Mettant explicitement en lien l'exercice de leur profession et la possession de dispositions militantes, ils ont aussi été plus diserts que les
autres sur leurs affiliations partisanes ou syndicales, ainsi que sur leurs nombreux engagements associatifs. Jean-Jacques Mallart nous a ainsi parlé longuement de son activité au Parti Socialiste, dont il a été longtemps sympathisant avant de prendre sa carte dans les années 1990, et où il se définit comme un proche des positions portées par Martine Aubry. Claude Debruyne évoque quant à lui son long engagement syndical à la CGT, même s'il précise qu'il n'a jamais été « encarté au PC », et surtout ses nombreux engagements dans des associations à visée sociale, par exemple dans la Fondation Agir contre l'Exclusion fondée par Martine Aubry. Ils se voient comme des réformateurs au sein de leurs fédérations professionnelles, susceptibles d'apporter des idées nouvelles pour mieux défendre l'accession sociale. Ils montent ainsi beaucoup plus clairement en généralité que leurs collègues lorsqu'ils évoquent les politiques du logement et de l'accession, à propos desquelles ils formulent des propositions élaborées, qu'ils tentent d'ailleurs de diffuser au sein de leurs fédérations professionnelles, auprès des élus locaux qu'ils fréquentent, ou pour Jean-Claude Mallart au sein du Parti Socialiste.

Jean-Claude Mallart et Claude Debruyne ont certaines propriétés en commun, outre de s'identifier réciproquement comme des militants de l'accession sociale qui se connaissent bien – j'ai ainsi été recommandée au second par le premier. Tous deux proches de la retraite lorsque je les rencontre, ils sont aussi moins diplômés que ceux que nous avons jusqu'à présent évoqués, du moins en termes de formation initiale. Ils ont fait très tôt dans leur carrière de l'accession « sociale » une spécialité qui leur a permis de réussir des trajectoires professionnelles ascendantes. Jean-Claude Mallart est entré à la CARPI en 1970 à 23 ans avec seulement un baccalauréat en poche, après avoir arrêté ses études faute d'avoir les moyens de les financer, et été employé de banque pendant deux ans. Il a ensuite fait des formations « maison », et doit toute son ascension professionnelle à la promotion interne rapide qu'il a connue dans cette société. Il se distingue de ce point de vue des anciens de la CARPI que nous avons rencontrés, qui y sont arrivés plus tardivement (pour Maurice Baudry en 1974, Émile Perelli en 1981) et avec des diplômes beaucoup plus élevés (une formation universitaire de juriste de niveau bac+5 pour Maurice Baudry, un diplôme d'ingénieur pour Émile Perelli). Claude Debruyne n'a pas non plus suivi d'études universitaires, passant après le baccalauréat des concours de la fonction publique sur les instances de ses parents, et entrant par hasard au ministère de l'Équipement, avec un grade d'assistant technique des Ponts et Chaussées. Affecté rapidement au domaine du logement, grimpant dans la hiérarchie
administrative par des concours internes, il est responsable de la distribution des PAP à la fin
des années 1970 à la DDE du Nord, et contrôle à ce titre toutes les opérations d'accession
sociale que financent ces prêts. C'est là qu'il est amené à entretenir des liens avec les prêteurs
et promoteurs HLM de la région qui utilisent ces produits, et se voit proposer en 1984 –
d'après lui en raison des compétences que lui reconnaissent ses interlocuteurs dans sa gestion
de la distribution des prêts aidés – de devenir directeur général d'une petite société de Crédit
Immobilier de la région, qui distribue des PAP et construit des programmes de logements en
accession sociale. Lorsque plusieurs SACI de la région fusionnent au début des années 1990,
il devient directeur au sein de la filiale financière du grand groupe Crédit Immobilier qui en
émerge.

Devenus très tôt dans leur carrière des spécialistes de l'accession sociale, et devant à cette
compétence particulière la première partie de leur carrière, ils tiennent à ce sujet des discours
que l'on ne retrouve chez aucun de leurs collègues. Ainsi Jean-Claude Mallart décrit-il son
métier comme une « passion », qu'il juge insuffisamment partagée dans le monde HLM :

Ce qui me passionnait quand même dans tout ça [dans le travail réalisé à la CARPI],
c'était la finalité sociale, rendre des ouvriers propriétaires de leur logement, c'était quand
même quelque chose de magnifique, sortir des familles d'immeubles vétustes pour les
aider à devenir propriétaire, c'est plus qu'une satisfaction.

Vous y aviez pensé avant d'être recruté ?

J'ai toujours eu une petite fibre sociale, mais c'est venu avec le temps. Au quotidien, de
regarder comment ça se passe, les cas concrets de familles, de voir leur évolution, des
couples d'ouvriers qui n'avaient pas de voiture et puis avaient une voiture, puis partaient
en vacances, etc. Les bienfaits de l'accession. Au départ, l'endettement la première année
était important, mais dès la 3 ou 4ème année, ça représentait moins qu'un loyer, au bout de
10 ans, c'était 5 à 10 pourcent du salaire. Les prêts c'était 25 ans... mais à la fin
c'était...si on calcule bien, c'était 1 ou 2% du salaire. Dans ces années là, le smicard de
l'époque accédait avec deux gosses à la propriété sans apport personnel, enfin un apport
de 600 francs. Et le monde HLM construisait 80% de locatif à une période... l'erreur
vient de là, tout ce qu'on est en train de découvrir aujourd'hui [...] C'est le plus beau
métier du monde après celui d'enseignant (rires)... de permettre à des personnes qui
n'auraient jamais été propriétaires de le devenir. [Entretien avec Jean-Claude Mallart,
juillet 2008]

Quand à Claude Debruyne, il se distingue des autres dirigeants de groupes Crédit Immobilier
rencontrés par sa revendication de l'accession sociale comme « métier de base » de ces
organismes :

Nous au Crédit Immobilier, notre métier de base et historique c'est la propriété sociale,
enfin populaire, et bien c'est là dessus qu'il faut qu'on bosse [Entretien avec Claude
Debruyne].
Outre leur utilisation du terme « ouvrier » et « populaire », vocabulaire qui n'appartient pas
au registre de leurs collègues dont la définition de l'accession passe toujours par la mention
de plafonds de revenus – PAS, PSLA, PLI, etc. – et qui signale une socialisation politique
différente, ils aiment à se mettre en scène eux-mêmes comme des « accédants » ayant
bénéficié de la conjoncture très favorable des années 1970 pour devenir propriétaires de leur
maison à peu de frais. Jean-Claude Mallart, en particulier, pousse son engagement personnel
dans la cause de l'accession sociale jusqu'à n'avoir jamais voulu quitter la maison GMF
acquise en 1972 avec ses premiers salaires, pour éviter de « s'embourgeoiser » et conserver sa
« sensibilité » sociale :

J'ai accédé à la propriété tout de suite, en entrant à la GMF, six mois après j'étais dans le logement en 72. J'ai vécu de l'intérieur, et en plus j'ai tenu, je me suis tenu à y rester en suite, ça c'est un choix personnel. J'ai constaté qu'on s'embourgeoisait tout de suite et qu'on n'avait plus la sensibilité. Il fallait rester. À 30 ans, je gagnais plus que ce que je gagnais en fin de carrière. J'aurais eu les moyens... Ceci dit, je me plaisais où j'étais, et puis j'ai amélioré mon logement, mais c'était important de rester sur place, et je crois que ma meilleure formation ça a été celle là [Entretien avec Jean-Claude Mallart].

Enfin, dernier point commun, les difficultés des PAP dans les années 1980 les ont éloignés
tous deux de cette spécialité professionnelle, et c'est en essayant de revenir à ce qu'ils
considèrent comme leur vrai métier qu'ils sont devenus des entrepreneurs de la cause de
l'accession sociale dans leur milieu professionnel. Pour tous les deux, la crise de l'accession
sociale constitue un moment charnière de leur vie professionnelle. Ils m'ont d'ailleurs montré
la même courbe, dont ils ne se séparent jamais, qui compare la diminution de l'inflation dans
les années 1980 et la progressivité des PAP, pour souligner que les difficultés rencontrées
alors par les accédants tiennent avant tout à la politique de désinflation de l'État. Claude
Debruyne souligne que les « médias ont alors joué un rôle de caisse de résonance » pour
discréditer une politique de soutien à la propriété populaire dont il était un fervent partisan,
tandis que Jean-Claude Mallart accuse « l'irresponsabilité des pouvoirs publics » qui ont
sabordé d'une main une politique qu'ils promouvaient de l'autre. Jean-Claude Mallart s'est
alors retrouvé en première ligne pour gérer les problèmes des accédants en difficulté de la
CARPI dans le Nord, où ceux-ci étaient particulièrement nombreux, et doit à regret arrêter
son activité de promoteur. Une fois la CARPI rachetée par le Crédit Foncier, il se voit
proposer la direction d'une filiale basée à Paris consacrée à la gestion de lots fonciers, activité
qui ne l'intéresse guère, et négocie son départ lorsque le nouvel actionnaire refuse de relancer
une activité de construction destinée à l'accession sociale, qui lui aurait permis de « renouer
avec les accédants » comme il aspire à le faire. Après une période de deux ans de chômage, il
prend la tête d'une coopérative relancée par un office du Nord
Je me suis retrouvé... j'ai fait partie d'une négociation, je suis parti dans de bonnes conditions du groupe CARPI-Crédit Foncier parce que j'étais en désaccord avec eux. Eux ils ne voulaient par relancer l'activité, et puis moi je n'attendais que ça, je voulais renouer avec les accédants, etc., donc j'étais dans une situation un peu inconfortable ... j'ai eu une période de chômage, je suis parti en accord transactionnel, mais officiellement j'ai été licencié... [Entretien avec Jean-Jacques Mallart].

Claude Debruyne, estime quant à lui s'être bien mieux tiré que de nombreux collègues des mésaventures qu'a occasionnées la crise de l'accession sociale des années 1980. Lorsqu'il prend la tête d'une société de Crédit Immobilier en 1984, au moment où éclate la crise, celle-ci est à la fois touchée par des méventes et des impayés, mais il parvient toutefois à la redresser. La décrue des PAP et le mouvement de réforme entamé par le Réseau Crédit Immobilier au début des années 1990 modifient radicalement les conditions de son activité, lorsque sa société est absorbée au sein d'un grand groupe. Il approuve alors le passage au « concurrentiel » non pas par conviction idéologique, mais parce qu'elle lui paraît la seule voie pour sauver les Crédits Immobiliers : « sinon on était morts ». Occupant dès lors la fonction de secrétaire général au sein de la nouvelle filiale financière du groupe, il s'occupe principalement de l'activité de prêt à partir de 1993, et lorsque disparaissent les prêts PAP, n'exerce plus d'activité centrée sur l'accession sociale. S'il a ainsi fait le choix de « foncer tête baissée » dans la réforme et d'accepter ce changement de carrière, contrairement à certains de ces collègues directeurs de SACI qui ont alors connu un licenciement, il lui tarde toutefois de retrouver son métier initial.

C'est avec un décalage temporel de quelques années que l'un et l'autre vont jouer un rôle moteur au sein des deux organisations professionnelles spécialisées dans l'accession pour y relancer des initiatives en matière d'accession sociale. Nous avons déjà évoqué le rôle central de Jean-Claude Mallart à partir de 1995 au sein de la Fédération des coopératives, où il est à la pointe de toutes les innovations – sécurisation, PATS – et entretient des relations étroites tant avec Marion Maudet qu'ensuite avec Marie-Noëlle Lienemann, qu'il désigne par son prénom lorsqu'il l'évoque, et qui cite en exemple, dans les ouvrages qu'elle consacre au logement, les réalisations de sa société. C'est quelques années plus tard que Claude Debruyne endosse de son côté le rôle d'entrepreneur de la cause de l'accession sociale au sein de sa fédération professionnelle, l'Union des SACICAP, et localement auprès des élus du Nord de la France. En effet, il s'investit à partir de la fin des années 1990 dans les réflexions des Crédits Immobiliers sur les « missions sociales » qui doivent en théorie constituer la contrepartie de leur passage au concurrentiel, mais qui ne sont jusqu'en 2006 que
« l'épaisseur du trait » selon Claude Debruyne, faute d'intérêt des dirigeants du mouvement pour cette question. Président de l'association des directeurs de Crédits Immobiliers à cette période, il s'insurge contre le fait que ses collègues envisagent d'utiliser l'argent que doivent en principe consacrer leurs organismes à des activités sociales pour faire du caritatif, au lieu de revenir à leur vrai métier, l'accession sociale.

Donc il nous fallait je vous disais justifier le lien entre l'ouverture au concurrentiel et les 90 ans de social. Et ça a été la question des missions sociales. On avait commencé en 1999 à appeler ça le dividende social. Alors on avait pris cette décision de mettre en œuvre, on avait mis quelques éléments, à l'époque je crois qu'on raisonnait sur 2 ou 3% des fonds propres, mais on a complètement oublié ça depuis. Et puis à longueur de réunion quand on se rencontrait, Sadoun [président de l'Union des SACI] disait aux sociétés, à ses interlocuteurs, les Missions sociales, les missions sociales, car rien ne se faisait. On répondait les uns et les autres, on est bien d'accord mais on fait quoi ? Et c'était la réponse « démerdez vous mais allez y, c'est important ». Et c'est l'association des dirigeants qui a pris le sujet en main, c'est moi d'ailleurs qui ai constitué un groupe de travail, et on a essayé d'analyser. J'étais encore à la filiale financière. Et donc on a commencé à analyser. À l'époque, 2001, 2002... où... certains de nos collègues commençaient à imaginer d'aller mettre des sous dans la lutte contre l'illettrisme, d'autres contre les drogues, des tas de trucs, des causes nobles, mais qui n'ont rien à voir avec notre métier. Donc on a pris le taureau par les cornes et on a commencé à rédiger les choses en disant : notre métier c'est le logement, et dans le logement c'est la propriété, c'est notre spécificité. [Entretien avec Claude Debruyne].

Il obtient en 2002 que son groupe, un des rares à être « dans les clous » sur les missions sociales, crée une direction particulière pour s'occuper de cette question, dont il obtient la responsabilité.

Bon à l'époque les missions sociales, c'était un peu l'épaisseur du trait... il y a une société qui était bien dans les clous c'est nous, mais bon encore une fois, c'est le Nord Pas de Calais, les sujets ne manquent pas dans la région. Il y a une vraie volonté, ici le conseil d'administration, en juin 2002 a pris des décisions très précises sur ce que les missions sociales devaient être. Ils ont confié ça à une personne, moi, qui ai le statut de directeur. Dans la plupart des autres sociétés, on a embauché une assistante sociale, enfin j'ai rien contre les assistantes sociales, mais c'est pas le même niveau. C'est pas une question de prétention, moi étant directeur, pour avoir dirigé une société et avoir été codirigeant de la filiale financière, moi maintenant dans le groupe ici, je travaille d'égal à égal avec les directeurs généraux des structures, ça facilite sacrément les choses, alors que dans d'autres régions, les gens parfois ne se connaissent même pas. Mais ici on a pris la décision d'en faire un métier [Entretien avec Claude Debruyne].

Ainsi, l'un comme directeur d'une coopérative « modèle », l'autre comme directeur des missions sociales d'un grand groupe Crédit Immobilier, ils sont dans les années 2000 des promoteurs tous azimuts de l'accession sociale sur diverses scènes. Pour Claude Debruyne, il s'agit d'abord de faire savoir aux élus locaux que son groupe réinvestit cette question, efforts qui ont selon lui abouti à ce que celui-ci soit à nouveau reconnu par les élus et les collectivités
locales comme « le spécialiste de l'accession sociale, le premier qu'on invite ». Sans entrer
dans tous les détails de leur activité, on peut ainsi souligner qu'ils partagent un certain
nombre de positions ou de manières de défendre cette cause. Tous d'abord, tous deux
considèrent que le mouvement HLM est insuffisamment impliqué dans la défense de cette
question. Tandis que Mallart dénonce « l'inertie du monde HLM » qui « ne s'intéresse qu'au
locatif », Claude Debruyne juge que, malgré quelques signes encourageants, cette implication
reste bien trop limitée. L'USH serait ainsi incapable de mettre en valeur les réalisations de ses
membres pour favoriser l'accession sociale dans les quartiers ANRU, laissant des promoteurs
privés comme Nexity clamer qu'ils y contribuent plus que les autres. Claude Debruyne
considère cette discrétion comme « invraisemblable » alors que toutes les collectivités locales
qu'il fréquente souhaitent aujourd'hui apporter leur soutien financier à l'accession sociale. Il
se fait fort de défendre cette position dès qu'il en a l'occasion dans les instances auxquelles il
participe à l'USH :

La commission Accession de l'Union n'apporte pas grand-chose. C'est plus une vitrine
qui travaille à l'affichage de ce que font les membres de l'USH en matière d'accession,
mais il n'en font pas assez. Je pense qu'en ANRU, la majorité des opérations sont le fait
des membres de l'USH, mais on ne les recense pas. Je peux parler en connaissance de
cause, parce que je fais partie de l'IRU, l'Instance de la Rénovation Urbaine, dont le rôle
est de définir les propositions à faire pour l'ANRU et les positions à tenir pour l'Union.
98% c'est des sujets locatifs à l'IRU. On aborde quand même la question de la
diversification, et à chaque fois j'appelle mes dirigeants parisiens en disant, vous
m'envoyez, je veux bien représenter, mais j'ai aucun élément. Qu'est-ce qu'on fait en
ANRU j'aimerais bien le savoir ? Or y'en a d'autres qui se privent pas de communiquer.
Nexity à les écouter y'a qu'eux qui bossent en ANRU, j'aimerais savoir ce qu'il en est
vraiment. Combien de fois je suis intervenu à l'USH pour leur dire : mais vous oubliez
que ça existe l'accession ? J'ai interpellé le délégué général à la dernière AG. Je lui dis
moi je comprends pas, je parle avec 30 ans de recul. On n'a jamais connu un tel portage
politique du problème de l'accession, jusqu'au n°1 de l'État. On n'a jamais connu un tel
portage des collectivités, qui vont jusqu'à mettre de l'argent, et des grosses masses. Et
nous dans ce contexte, on n'en parle même plus ? C'est invraisemblable. C'est le monde
à l'envers. [...] Bon alors je suis très content, au dernier congrès de l'USH, ils ont
annoncé la création d'une école de l'accession à la propriété par l'Union... Ca va être un
gros truc, ils prévoient carrément 50 ou 55 jours de formation par an, c'est du lourd. J'ai
justement discuté avec celui qui en est chargé au moment du congrès, par l'intermédiaire
d'un autre qui lui a dit, il y en a un qu'il faut que tu voies en France, c'est Debruyne.. Et
voilà que le lendemain, comme tous les ans, depuis 2 ou 3 ans, il y a la séquence
accession pendant le congrès, qui et c'est très significatif, avait lieu cette année en séance
plénière dans le grand amphi du congrès de Cannes... je dis ça parce que j'ai connu des
séances accession du Congrès qui avaient lieu au 3ème sous-sol. Je me souviens que j'étais
intervenu une fois en disant « vous êtes en train de revendiquer des trucs et vous avez
remarqué, la salle ici n'a même pas de fenêtre comment voulez-vous qu'on vous entende
[Entretien avec Claude Debruyne].

Tous deux sont ainsi des défenseurs des « spécificités HLM » dans le domaine de l'accession,
dont ils font la promotion auprès des élus locaux, qui auraient perdu l'habitude de considérer
ces organismes comme de possibles vecteurs d'accession sociale depuis la disparition des PAP. Contrairement à de nombreux directeurs de filiales accession dans le monde HLM qui ne se lassent pas de protester contre la complexité des montages des nouveaux dispositifs d'aide à l'accession sociale, PSLA ou Pass-Foncier, Debruyne en fait un argument de vente auprès des collectivités locales, en soulignant que les organismes liés au mouvement HLM sont justement des professionnels des produits réglementés complexes :

Moi je leur dis, attendez, on est des opérateurs, opérateurs historiques et nous les montages sophistiqués, enfin un peu tordu, plus c'est tordu plus on s'amuse, c'est notre histoire.

**Vous aimez ça en plus...**

Non mais on a un état d'esprit qui a été forgé à ça. Le jour où il n'y a plus de réglementation, c'est là qu'on est perdu, je caricature, mais bon...[Entretien avec Claude Debruyne].

Quand à Jean-Claude Mallart, il fait partie des rares dirigeants de coopératives qui adhèrent sans réserves aux revendications de la Fédération lorsqu'elle cherche à obtenir des aides réservées aux organismes HLM en matière d'accession. À défaut d'obtenir de telles dispositions de l'État, il pense possible de convaincre les élus locaux d'adopter des critères qui favorisent les opérateurs sociaux, et pense notamment que l'argument de la sécurisation est un excellent vecteur dans ce domaine :

Le message de sécurisation n'est pas toujours bien compris. C'est une spécificité HLM.

**Toute la production en accession n'est pas sécurisée, c'est seulement les organismes HLM qui font ça ?**

Oui, mais ça pourrait l'être... au niveau politique, il faudrait revenir à un système aidé limité aux interventions du monde HLM.

**Vous seriez favorable à limiter les aides aux opérateurs sociaux ?**

Oui je serais favorable, à déterminer des règles strictes comme on a fait. Après il peut y avoir des privés qui ont une éthique qui permet cela, mais on ne peut pas ouvrir ça à une démarche privée libérale...

**Sur le Pass foncier, n'importe qui peut intervenir**

C'est le gros risque. Auquel on peut ... c'est le message que j'essaie de faire passer. Le dispositif repose sur un aide de l'intercommunalité, elle peut limiter les aides à des opérations qui présentent certaines caractéristiques. Marie Noëlle elle a fait ça sur Hénin Beaumont, en limitant ça aux opérations à l'habitat groupé pour éviter les grandes parcelles, à celles bénéficiant de contrats de sécurisation, effectivement ça revient à limiter aux organismes HLM.

**Sur le PSLA, la sécurisation elle est obligatoire.**

En théorie c'est pas impossible que les privés le fassent, mais en fait c'est difficile, surtout la garantie de relogement ils peuvent pas vraiment le faire.

Ils partagent encore un autre point commun, qui les différencie très nettement des autres dirigeants du monde HLM rencontrés : ils ont des idées précises, qui leur sont propres, dans le domaine des politiques du logement et plus particulièrement de l'accession, et se sont
longuement étendus sur ces propositions, dont Jean-Claude Mallart espère d'ailleurs au
moment de notre seconde rencontre que je me fasse la promotrice. Ainsi, l'un et l'autre sont
des partisans d'une réforme du Prêt à Taux Zéro :

Les collectivités se mettent toutes petit à petit à remettre de l'argent sur l'accession sociale, donc là ça revient... mais le PTZ comme je vous l'expliquait était complètement ouvert... non maîtrisé par les collectivités, ce qui est complètement ... moi je trouve que... je n'arrête pas de prêcher dans les collectivités, revendiquez la territorialisation du prêt à taux zéro... quand vous regardez, on commence seulement maintenant à avoir des statistiques territorialisées, parce que on peut avoir des stats au petits oignons, il y a vraiment un reporting très précis qui est fait sur les PTZ. ... sauf qu'on n'avait rien de territorialisé. On commence à les avoir depuis et qu'est ce qu'on voit, moi je n'arrête pas de prêcher là dessus, c'est que les prêts à taux zéro viennent à contre courant des stratégies locales, c'est sidérant. Il y a partout des PLH, ce qui est logique, et à côté de ça il y a le PTZ qui vient jouer son jeu. Par exemple, il favorisait le périurbain alors qu'on lutte partout contre le périurbain. Alors maintenant c'est un peu différent... Quand vous avez une collectivité qui au travers de son PLH évite le périurbain, il faudrait éviter qu'on aille mettre du PTZ, c'est déconnant. C'est quand même dingue. [Claude Debruyne].

Aujourd'hui, on voit bien que l'accession ça décolle pas. Quand on regarde ce qui s'est passé depuis une quinzaine d'années, les mécanismes changent tout le temps. Pour les non initiés c'est d'une complexité énorme, la plupart des organismes mettent deux ans à comprendre le système, et quand ils ont compris on envisage déjà la prochaine réforme. Il serait bon d'imaginer un système qui ne soit pas remis en cause. Le système auquel je crois il reposerait sur un PTZ, on ne peut pas faire mieux, il pourrait subsister dans le temps, dans un raisonnement de financement ... j'ai un petit papier à vous remettre là dessus... ça fait partie des choses, si vous adhérez, moi je suis prêt à faire passer le message dans ce domaine, j'ai déjà essayé vis-à-vis de la fédé, il faut faire passer tous azimuts... j'essaie par l'intermédiaire du PS, mais bon... L'idée ça serait d'avoir un financement unique, une liberté de statut, une APL unique fondée sur le système à taux zéro, avec un engagement sur un remboursement mensuel qui s'adapterait en fonction de l'évolution des revenus. [...] y'a pas de raison que dans des opérations groupées d'accession sociale ce soient pas les mêmes aides, quelle est la différence entre un locataire et un accédant, pour moi un accédant c'est un locataire qui se prend en main, y'a pas de raison qu'on pénalise l'accédant. Et on a pas solutionné le problème de mixité sociale. S'il y avait un financement unique, on pourrait avoir des ensembles où on n'arriverait plus à trop distinguer le locataire ou l'accédant. Et ils pourraient changer de statut dans un sens et dans un autre ... si vous adhérez à cela, bon ça pourrait peut-être faire un article de presse [Jean-Claude Mallart].

Sans entrer dans les détails – complexes – des propositions qu'ils formulent ici, il nous importe surtout de remarquer que nous n'avons quasiment jamais entendu ce type de discours chez d'autres dirigeants d'organismes, qui concentraient la plupart du temps les entretiens sur l'activité et la stratégie de leur propre société, et ne semblaient pas porteurs de revendications d'ordre plus général en matière de politique d'accession. On peut enfin remarquer que nos deux « militants de l'accession sociale » sont soucieux de trouver des lieux où exprimer leurs