# Les coopératives d'habitants : la troisième voie du logement

Nicolas Bernard

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## Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/belgeo/72450

DOI : 10.4000/12j3v

ISSN : 2294-9135

## Éditeur :

Société Royale Belge de Géographie, National Committee of Geography of Belgium

## Référence électronique

Nicolas Bernard, « Les coopératives d'habitants : la troisième voie du logement », *Belgeo* [En ligne], 2 | 2024, mis en ligne le 18 octobre 2024, consulté le 07 janvier 2025. URL : http://journals.openedition.org/belgeo/72450 ; DOI : https://doi.org/10.4000/12j3v

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# Les coopératives d'habitants : la troisième voie du logement

Nicolas Bernard

## Mise en contexte

1. La coopérative est une société (autrefois qualifiée de commerciale) qui a pour particularité entre autres que les actionnaires-coopérateurs sont les premiers usagers de l'entreprise par eux créée... et inversement (les usagers sont aussi les actionnaires) ; de par la loi, elle a en effet « pour but principal la satisfaction des besoins et/ou le développement des activités économiques et/ou sociales de ses actionnaires [...] »¹. Il n'est pas étonnant dès lors que cet instrument juridique connaisse un bel essor aujourd'hui, à l'heure où des individus en nombre croissant cherchent à se réapproprier les modes de production d'un bien pour proposer une alternative économique plus durable, plus sociale, plus responsable, plus citoyenne, ...

2. La coopérative permet ainsi de s'extraire des circuits classiques de l'économie de marché pour développer une offre différente, ressortissant davantage à l'économie sociale. Et, par-delà, les coopératives reposent sur des principes éthiques élevés : autogestion (les usagers disposent du pouvoir décisionnel), égalité entre associés (le nombre de voix à l'assemblée générale n'est pas lié dans les coopératives agréées au nombre d'actions détenues²), absence de spéculation (sauf dérogation statutaire, le remboursement des actions au moment de la démission se fait à la valeur de départ)³, etc. Ces valeurs ne peuvent que séduire tous ceux qui sont convaincus qu'un autre monde est possible, davantage équitable ; en optant pour un autre modèle d'entreprise, ils se font eux-mêmes les acteurs du changement de société qu'ils appellent de leurs vœux.

3. Si l'instrument de la coopérative a essaimé dans un grand nombre de secteurs d'activités (agriculture, alimentation, distribution, économie sociale, culture, pharmacie, finance...), le champ du résidentiel reste, lui, faiblement investi par le phénomène coopératif. Et, de fait, les authentiques coopératives d'habitants, conçues et
portées par des actionnaires qui entendent vivre au sein même de l'immeuble acquis ou
construit par leur entreprise, restent rares. C'est bien simple, les coopératives
d'habitants se comptent sur les doigts d'une main en Wallonie⁴ et l'on n'en dénombre
que deux en Région bruxelloise⁵.

4 Cet insuccès ne peut qu'interroger car, dans le même temps, le monde du logement vibre, depuis plusieurs années, d'une commune aspiration à un mode de vie plus collectif, davantage participatif et démocratique..., soit autant de valeurs défendues en théorie par l'outil juridique de la coopérative justement, ou auxquelles celui-ci pourrait a priori s'appliquer par excellence. Ce dernier serait-il de fait inadapté à ce type de besoins ?

5 Et l'étonnement s'accroît d'autant plus que les coopératives d'habitants prospèrent dans de nombreux autres pays⁶. Là, elles sont indubitablement rentrées dans les pratiques sociales, disposent de législations propres, sont soutenues par les pouvoirs publics et généralement fédérées au sein de structures assurant leur développement et leur représentation dans diverses instances ainsi que la promotion du modèle au sein de la société. Des États comme la France⁷, l'Uruguay, la Suisse (Boudet, 2017 ; Bossard, 2021 ; Defrang, 2021) et l'Italie (Maury, 2009) témoignent de ce dynamisme de manière emblématique, preuve s'il en est que la fortune du dispositif dépend d'abord d'un environnement juridique, public et financier adéquat. Pourquoi n'en va-t-il pas de même chez nous ?

6 Le concept même de coopérative d'habitants est mal circonscrit aujourd'hui en Belgique, faute de définition légale. Différents types de projets coexistent qui, s'ils ont en commun de porter sur l'habitat et de revêtir cette même étiquette juridique de la coopérative, trahissent des finalités et des modèles d'organisation très éloignés les uns des autres. À côté des coopératives d'habitants sensu stricto – rares, nous l'avons dit –, on peut distinguer en effet deux autres catégories : les coopératives immobilières d'investissement et les sociétés de logement social (qui ont pris la forme de la coopérative). Une coopérative peut donc avoir l'habitat pour objet sans être techniquement une coopérative d'habitants, au sens plein du terme. Ainsi, schématiquement, les coopératives immobilières d'investissement⁸ servent à lever des fonds et à produire des habitats pour des tiers, tandis que de leur côté, les sociétés coopératives de logement social⁹ ne ménagent aux locataires qu'une autonomie de gestion des plus limitées (la loi réglementant déjà très étroitement la matière), autant d'éléments qui empêchent qu'on puisse leur reconnaître le statut de coopérative d'habitants.

7 Qu'est donc alors, à nos yeux, une coopérative d'habitants ? C'est la société coopérative qui a la propriété sur un ou plusieurs immeubles et dont les habitants sont les principaux actionnaires¹⁰. Elle est créée dans le but exprès de procurer auxdits actionnaires un lieu de vie. Ceux-ci exercent la maîtrise de la gestion du lieu (ou du moins y participent activement), développent des formes de mutualisation, tout en adoptant des processus de décision démocratiques et participatifs. Les actionnaires ne sont pas propriétaires de leur logement mais jouissent d'un droit d'occupation de longue durée, régi par un contrat spécifique et défini par les statuts. Ils effectuent des apports à la société et s'acquittent d'une redevance régulière couvrant les charges d'occupation. Par ailleurs, la coopérative d'habitants poursuit la réalisation d'un but commun dépassant l'intérêt des individus qui la composent à un moment donné ; à preuve ou à témoin, on préfère, plutôt que de renforcer la participation des
actionnaires aux bénéfices, réinjecter la majeure partie de ceux-ci dans la poursuite des activités de la coopérative puisque la rémunération du capital (sous forme de dividendes) est limitée au sein des coopératives agréées¹¹. La coopérative d'habitants vise in fine à faciliter l'accès au logement, puisque le débours pour acquitter des parts est significativement inférieur à celui qui est nécessaire pour acheter un bien (sans compter qu'aucun droit d'enregistrement n'est dû) et que, par rapport à la location, le coopérateur qui s'en va récupère une somme au moment de son départ, lui – à savoir la valeur de ses actions, en principe¹². Et tout cela, grâce à la coopération (Bernard & Verhaegen, 2024; Timmermans, 2020; Van Swieten, 2023; Nzabahimna, 2021).

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Cette définition commande trois observations. En premier lieu, c'est un droit de propriété plein et entier (c'est-à-dire unique) dont la coopérative est seule titulaire, ce qui en fait une sorte de propriété détenue collectivement par les actionnaires — mais par l'entremise de leur société ; les individus s'effacent en quelque sorte derrière le collectif (la société). Cet élément distingue radicalement la coopérative de la copropriété (avec laquelle on la confond souvent), cette dernière consistant dans une propriété partagée entre plusieurs titulaires¹³ où seule la chose est, pour tout ou partie, matériellement indivise (dans l'attente le cas échéant d'un éventuel partage¹⁴) tandis que les différents droits de (co)propriété individuels et exclusifs, peuvent être aliénés séparément¹⁵. Le copropriétaire doit dès lors acheter 100 % de son logement, alors que le coopérateur acquiert des parts de la société qui représentent le plus souvent une fraction seulement du prix de celui-ci, voire est totalement dissocié de cette valeur¹⁶.

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La coopérative d'habitants est d'autant moins à assimiler à une copropriété (en termes de philosophie et de finalités notamment) qu'elle est constituée au service d'un besoin social commun. Virtuellement, ses bénéficiaires sont toutes les personnes (présentes et à venir) éprouvant un besoin identique – en l'occurrence ici l'accès à un habitat. Une coopérative d'habitants n'est donc pas (ou ne devrait pas être) conçue en fonction du seul intérêt d'habitants déterminés à un instant « t », mais vise le long terme et une généralité de personnes ayant des besoins similaires. Ceci explique pourquoi la coopérative conserve tout ou partie de ses bénéfices : elle doit être en mesure de se développer. Une partie de son patrimoine est « commun », c'est-à-dire affecté à la réponse à donner aux besoins des habitants — habitants actuels mais aussi futurs (ce que traduit le principe de l'adhésion libre, suivant lequel chacun est peut demander son adhésion à la coopérative, pourvu qu'il respecte les conditions statutaires). Si, par exemple, une coopérative n'a plus la possibilité d'accroître son patrimoine immobilier pour accueillir de nouveaux habitants, elle consacrera alors une partie de ses excédents à promouvoir son modèle, à le disséminer, à développer son action. Par conséquent, le projet d'une coopérative d'habitants est très éloigné de celui d'une copropriété, qui est l'affaire d'un groupe limité de personnes, nommément désignées et réunies pour satisfaire, pour chacune d'elles, leur intérêt personnel (sans objectif commun au service d'un besoin social)¹⁷.

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Ce qui est sûr, et il s'agit là de notre troisième observation, c'est qu'une telle manière d'habiter un logement, avec ce droit d'occupation *sui generis* dérivant des statuts de la coopérative, se démarque radicalement de nos lignes d'horizon habituelles que sont la propriété individuelle (ou la copropriété) et le bail d'habitation (lequel découle en réalité de la première, puisqu'il s'agit du rendement qu'un propriétaire cherche à tirer de son bien); on a donc affaire, avec la coopérative d'habitants, à une formule innovante.
11 Mais pourquoi s'intéresser *hic et nunc* à la coopérative d'habitants ? L'habitat groupé suscite un intérêt croissant au sein de la société, motivé par des aspirations humaines et solidaires mais aussi par la nécessité économique (se loger, seul ou non, devient de plus en plus onéreux) (Erneux, 2017). Il nous semble que le modèle de la coopérative d'habitants, avec les principes éthiques qui la sous-tendent (mutualisation des apports, accessibilité financière du logement, implication de l'habitant, participation à la décision, démocratie interne, autogestion, anti-spéculation), incarne un outil stimulant pour répondre à ces besoins. Par sa finalité privilégiant la satisfaction des besoins à la rentabilité, la coopérative d'habitants est susceptible de constituer une parade des usagers contre une certaine marchandisation du logement, faisant passer au premier plan l'intérêt des habitants.

12 Encore faut-il pour ce faire que la formule soit rodée et en mesure d'atteindre de tels objectifs. Or, à ce jour, la coopérative d'habitants demeure en grande partie un impensé de notre droit, un outil encore à construire, même si certaines expériences montrent déjà le chemin. Une série d'obstacles — d'ordre juridique notamment — entravent actuellement le développement de la coopérative d'habitants. Déjà, il n'y a qu'un pourcent environ des sociétés à avoir fait le choix de la coopérative et, au sein de celles-ci, les coopératives d'habitants sont encore plus rares ; ce seul constat suffit à mettre en branle un questionnement. Mais notre conviction intime est que le modèle gagne à être connu et, même, qu'il est promis à un bel avenir si l'on veille à identifier les difficultés juridiques, à les expliquer et à (tenter de) les lever ; voilà précisément ce à quoi va s'employer la présente contribution.

## Difficultés juridiques

13 Une coopérative d'habitants doit d'abord répondre aux critères juridiques généraux de toute société, au sens du Code des sociétés et des associations. Or, les sociétés reposent chacune sur deux éléments : elles impliquent des apports des associés et doivent distribuer ou procurer à ces derniers un avantage patrimonial, direct ou indirect¹⁸.

14 Commençons par l'apport. Cette exigence pourrait soulever certaines appréhensions au regard du caractère parfois très informel, désintéressé voire philanthropique de certaines organisations se déclarant coopératives. Mais le Code ménage de la souplesse, heureusement, en autorisant les associés à effectuer leurs apports en numéraire, en nature ou en industrie¹⁹, lesquels apports seront convertis en actions de la société. Si l'apport en numéraire — en argent — est le plus fréquent, l'apport en nature est également envisageable ; dans le cas d'une coopérative d'habitants, il pourrait par exemple s'agir du terrain ou de l'immeuble qu'un coopérateur apporterait à la société, ou encore de meubles meublants (du mobilier, du matériel, ...) pour équiper les locaux et transformer les lieux. Quant à l'apport en industrie, il est légalement défini comme l'engagement à effectuer des travaux ou une prestation de services²⁰ ; à cette aune, une expertise ou un savoir-faire technique sont parfaitement admissibles. Un tel apport en industrie a tout son sens dans une coopérative d'habitants, où l'on privilégie souvent les travaux en auto-construction — la présence du groupe facilitant les chantiers collectifs ; ainsi, les travaux auto-réalisés permettent de réduire le coût des habitats, concrétisent l'engagement dans un projet commun et sont facteur d'inclusion sociale.

15 Pour ce qui est maintenant du nécessaire avantage patrimonial à procurer aux associés, l'image traditionnelle d'un groupe d'habitants acquérant un immeuble via une société
coopérative pour y vivre sans aucune recherche de rentabilité ou de rendement pourrait paraître antinomique avec cette exigence, propre à toute société. Mais qu'on ne se méprenne pas : une coopérative d'habitants est bien en mesure de distribuer des avantages patrimoniaux directs à ses actionnaires, par exemple sous forme de ristourne sur les redevances payées par les habitants ou de distributions bénéficiaires en fin d'exercice²¹ (comme un dividende offert sur les actions²²).

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Mais qu'en est-il de la coopérative d'habitants qui refuse toute distribution bénéficiaire ou n'est pas capable d'en opérer, et où seul compterait le partage d'un lieu et des charges, sans aucune perspective de rémunération du capital ou d'octroi d'un avantage financier ? Ici aussi, de la souplesse existe, puisque la loi permet l'octroi d'un avantage « indirect »²³, notion qui vise les économies réalisées par les associés. Ainsi, la prise en charge du crédit hypothécaire par la coopérative, par exemple, implique que les associés n'ont pas à contracter personnellement un tel emprunt (qui grèverait leur propre patrimoine, pourrait leur être refusé par la banque, ou leur être octroyé à un taux d'intérêt supérieur). Par ailleurs, la fixation des redevances mensuelles payées par les habitants en fonction du seul coût de revient de l'immeuble (et non de la loi de l'offre et de la demande) engendre une économie par rapport à un loyer payé dans le parc locatif privé au prix du marché (où le propriétaire recherche, en règle, une rentabilité supérieure audit coût). Ou encore, des achats et travaux groupés (ainsi l'acquisition d'une chaudière collective, l'installation de panneaux solaires pour tout l'immeuble, une commande groupée, un contrat collectif pour l'énergie²⁴, etc.) génèrent des économies d'échelle. Soit, on l'aura compris, autant d'avantages indirects qui peuvent être vus comme des *non-dépenses* et devraient, par application du modèle coopératif, suffire à maintenir un tel projet dans le giron des sociétés.

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Abordons maintenant le remboursement des actions à la valeur de souscription en cas de départ du coopérateur, obligatoire pour les coopératives agréées (que ce soit consécutivement à une démission de l'actionnaire²⁵, une exclusion²⁶ ou à son décès²⁷). Dit autrement, ce coopérateur ne réalisera aucune plus-value au moment où il quitte la société ; l'argent qu'il y aura investi n'aura point fructifié pour lui. Cette clause anti-spéculative se comprend sans peine : on veut protéger la société coopérative et sa fonction, plutôt que ses membres. Le projet doit pouvoir continuer après le départ des actionnaires, dans l'intérêt des coopérateurs restants et futurs, ce qui suppose que le remboursement des parts n'obère pas trop le capital social (pas au-delà en tout cas de l'apport initial).

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Ceci étant, cette règle est susceptible de poser un double problème dans le cadre spécifique d'une coopérative d'habitants. *Primo*, il est possible — sinon probable — que le résident ait réalisé des travaux au sein de « son » bien²⁸, frais qu'il ne pourra pas récupérer au moment de son départ (puisque le remboursement des actions se fait au maximum à leur valeur de souscription) ; difficile, dans ces conditions, d'inciter le sociétaire à effectuer les réfections nécessaires dans le logement. *Secundo*, le coopérateur sortant, avec sa mise de départ, éprouvera des difficultés à se reloger puisque que le marché de l'immobilier, lui, aura continué à évoluer dans l'intervalle (à la hausse très vraisemblablement).

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À nouveau, des parades sont possibles. D'abord, il est loisible à la coopérative (non agréée comme entreprise sociale) de prévoir une réévaluation en cours de route des actions souscrites, afin de refléter les évolutions du marché de l'immobilier et/ou de répercuter d'éventuels travaux réalisés dans le bien (ceux-ci provoquant d'ailleurs
celles-là, sous forme d'enchérissement de la valeur du logement). Et, pour ce qui est du coopérateur lui-même, il demeure libre de céder ses actions, au prix qu'il désire, plutôt que de démissionner (à charge du capital social) ; ce, pourvu naturellement qu'il trouve un repreneur.

20 Une autre difficulté émerge : le décès d'un actionnaire fait qu'il est « réputé démissionnaire de plein droit »²⁹. Partant, les héritiers récupèrent uniquement de l'argent (la valeur des parts) et ne sont point subrogés dans les droits du défunt comme coopérateurs. Puisque la coopérative repose d'abord sur un projet et des personnes, l'idée même de transmission est altérée. Concrètement, les héritiers ne sauraient poursuivre ou reprendre l'occupation du logement (pas automatiquement en tout cas), quand bien même ils habiteraient là et/ou y seraient domiciliés ; ils doivent d'abord demander à se faire membres de la coopérative.

21 Cette vicissitude, toutefois, peut être réglée elle aussi, par les statuts ou la convention d'occupation ; et, via les statuts, c'est l'assemblée générale qui a ainsi l'occasion de définir en toute transparence le principe même de l'admission des héritiers comme sociétaires et nouveaux occupants. Ce choix doit bien entendu reposer sur des critères objectifs : il faut s'assurer que les personnes auxquelles on songe adhèrent bien au schéma coopératif (le projet primant toujours sur les individus) et en formulent bien entendu la demande. Plusieurs coopératives prévoient ainsi que les personnes constituant le cercle familial le plus proche – les enfants et/ou la personne avec laquelle le coopérateur défunt habitait – sont en principe admises de facto.

22 La fiscalité applicable aux coopératives d'habitants constitue un dernier (mais non le moindre) point d'attention juridique. Ainsi, le bien immobilier mis par la coopérative à la disposition de son actionnaire sans contrepartie pécuniaire (au motif que ce dernier en a financé l'acquisition par son apport et ne se considère dès lors pas comme locataire) peut être vu par l'administration fiscale comme un « avantage » dit « de toute nature » que la société offre à son dirigeant ; or, ce type d'avantage est soumis à taxation (dans le chef donc de ce « dirigeant d'entreprise » qu'est le coopérateur)³⁰, comme s'il s'agissait pour lui d'une « rémunération »³¹. Mais, en guise de parade, on peut songer à faire payer aux coopérateurs une indemnité mensuelle (pour l'entretien des espaces communs par exemple), histoire de ne plus rendre l'occupation du bien « gratuite » ; et l'impôt des sociétés étant calculé sur les bénéfices, si cette indemnité ne fait que couvrir les frais de la société (son coût de revient), l'impôt sera nul. Cependant, la coopérative gagnerait à éviter formellement la débition d'un « loyer » si elle entend éviter une imposition supplémentaire sur ses bénéfices³².

23 Un autre enjeu fiscal, au-delà même de l'occupation du logement, se dessine : les éventuels dividendes versés par la coopérative aux actionnaires³³ sont soumis à un précompte mobilier de 30 %³⁴. Heureusement, les autorités ont institué, dans le but exprès d'inciter la population à investir dans des sociétés (coopératives notamment), une exonération des dividendes à l'impôt sur les personnes physiques, à hauteur de 800 euros³⁵.

24 Plus spécifiquement, une double faveur fiscale est accordée à l'actionnaire d'une coopérative bénéficiant de l'agrément³⁶. Pointons d'abord la non-requalification en dividendes, pour l'impôt des personnes physiques, des intérêts des avances faites par les coopérateurs à la coopérative. Normalement, en effet, toute créance détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions est considérée comme une « avance »³⁷, dont les intérêts sont compris³⁸ dans les dividendes³⁹ (eux-
mêmes taxés via le précompte mobilier<sup>40</sup>), mais il est fait exception à ce principe lorsque les sociétés débitrices se trouvent être des « coopératives agréées conformément à l'article 8 :4 du Code des sociétés et des associations »<sup>41</sup>. Par ailleurs, ce précompte mobilier n'est pas dû sur la partie des dividendes « qui est allouée ou attribuée en cas de partage partiel de l'avoir social ou d'acquisition de parts propres par une société coopérative agréée conformément à l'article 8 :4 du Code des sociétés et des associations »<sup>42</sup>.

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La cession des parts constitue un autre « moment » fiscal important. Bonne nouvelle tout d'abord : comme ce sont des actions que l'on cède, et pas un droit réel sur un immeuble, le droit d'enregistrement ne s'applique pas<sup>43</sup> ; et aucun acte notarié n'est requis. Voilà une particularité de la coopérative d'habitants (par rapport notamment à la propriété) qui constitue un indéniable atout.

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À la place, cependant, une taxation de l'éventuelle « plus-value sur actions » réalisée peut s'enclencher, lorsque le prix obtenu par le cédant excède celui qu'il a lui-même déboursé pour acheter l'action. Ceci étant, la personne physique en est exemptée, pour autant qu'elle agisse dans le cadre de la « gestion normale du patrimoine privé »<sup>44</sup> (ce qui vise à exclure toute opération spéculative<sup>45</sup>). On peut supposer que tel sera le cas dans le cadre d'une coopérative, par essence tournée contre la spéculation — et plus encore dans une coopérative d'habitants, société constituée dans l'objectif exprès de permettre à des particuliers de résider de manière pérenne (sans rotation effrénée) en un lieu co-géré et de constituer une communauté de vie durable.

## Conclusion

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On le voit, la coopérative d'habitants appelle avant tout un changement de vision. Plutôt que d'être comparée à la propriété ou à la location, il faut l'envisager comme un modèle à part entière, une organisation (humaine, économique et juridique) originale, répondant à d'autres aspirations au sein de notre société. La coopérative d'habitants est susceptible de représenter une troisième voie féconde entre un droit de propriété inabordable financièrement pour certains et une location qui ne procure pas toujours la sécurité d'occupation attendue. Pour ceux qui désirent tout à la fois jouir d'un logement dans la durée, pour une mise de départ raisonnable, à un tarif mensuel convenable, s'impliquer dans la gestion de l'ensemble, participer collectivement à la prise de décision et bénéficier d'une épargne forcée en quelque sorte, la coopérative d'habitants peut représenter une solution. En revanche, à ceux qui entendent transformer radicalement le bien à leur guise, y effectuer de lourds travaux décidés discrétionnairement, en tirer une plus-value correspondante à la revente ou le léguer à leurs enfants, il faut déconseiller précisément la formule de la coopérative ! Cette dernière ne convient donc pas à tous, mais il importe de la faire connaître davantage pour montrer qu'il n'existe aucune fatalité dans la crise du logement actuelle.
## BIBLIOGRAPHIE

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BERNARD N. & VERHAEGEN I. (avec la collaboration de KER C.) (2024), *Les coopératives d'habitants. Conditions de possibilité juridiques d'une formule innovante d'habitat innovant*, Bruxelles, Larcier.

BOSSARD A. (2021), *Les coopératives de locataires face à la crise du logement bon marché à Bruxelles et Genève*, mémoire de master de spécialisation en urbanisme de la transition, ULB-Faculté d'Architecture La Cambre-Horta.

BOUDET D. (2017), *Nouveaux logements à Zurich : la renaissance des coopératives d'habitat*, Zurich, Park books.

DEFRANG R. (2021), *Le développement de coopératives d'habitants pourrait-il devenir une stratégie pour l'avenir du logement urbain face aux enjeux actuels ? La Suisse comme modèle du mouvement coopératif*, ULiège, Faculté d'architecture, mémoire de master en architecture, https://lib.ulliege.be

ERNEUX P.Y. (2017), « L'habitat groupé et le droit », *Jurimpratique*, 1, pp. 229 ss.

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NZABAHIMNA R. (2021), *Les coopératives d'habitants. Pertinence et conditions d'émergence dans le secteur du logement en Wallonie*, master de spécialisation en économie sociale, UCL-FOPES.

TIMMERMANS R. (2020), « De wooncoöperatie als nieuw economisch woonmodel voor huisvesting tegen kostprijshuur », *Huur*, pp. 143 ss.

VAN SWIETEN A. (2023), *Quelle structuration donner à la coopérative de logement pour une solution de logement abordable à destination de la classe moyenne à Bruxelles?*, Executive master en immobilier, Université Saint-Louis — Bruxelles et ICHEC.

## NOTES

1. Art. 6 :1, §1er, al. 1er, première phrase, du Code des sociétés et des associations.

2. « Un membre, une voix » (art. 1er, §1er, 3e, de l'arrêté royal du 8 janvier 1962).

3. Art. 120 :1, §1er, al. 2, 5e, du Code des sociétés et des associations.

4. La Verte Voie à Thimister en province de Liège, l'Abbaye de Saint-Denis-en-Broqueroie en province du Hainaut, Terres du Hayon à Sommethonne en province du Luxembourg, La Sève à Ohey en province de Namur et, dans cette même province, Biâ Bogue à Havelange.

5. Vill'ages de Pass-ages à Forest et la Coopérative bruxelloise d'habitation (CoBHa).

6. Pour une vue d'ensemble des coopératives d'habitants dans un certain nombre de pays, voir ALLIANCE COOPÉRATIVE INTERNATIONALE HABITATION (2012).

7. Récemment, une coopérative française d'habitants (Mas Coop, dans le village de Beaumont-sur-Lèze, dans le centre du département de la Haute-Garonne, en région Occitanie), présentée comme intergénérationnelle, écologique et basée sur la solidarité, a reçu une prestigieuse
distinction émanant des Nations unies (la médaille de bronze des World habitat awards de 2023, organisation travaillant en partenariat avec l'agence onusienne UN-Habitat).

8. Fair Ground Brussels par exemple.

9. Il s'agit à Bruxelles des sociétés Logis-Floréal, Comensia, Everecity et Alliance Bruxelloise coopérative.

10. Les termes utilisés précédemment à propos de la coopérative, largement entrés dans le langage courant, étaient « coopérateurs », « sociétaires », « associés » et « parts ». Toutefois, depuis l'entrée en vigueur en 2019 du Code des sociétés et des associations (qui a remplacé l'ancien Code des sociétés), il est question plutôt d'« actionnaires » et d'« actions » — même si les statuts continuent parfois à mobiliser les anciens vocables.

11. 6 % (art. 1er, §1er, 5°, de l'arrêté royal du 8 janvier 1962 et art. 6, §1er, 7°, de l'arrêté royal du 28 juin 2019, à lire en combinaison avec l'art. 8:5, §1er, al. 1er, 2°, du Code des sociétés et des associations).

12. Car la coopérative étant une société, elle peut connaître des difficultés structurelles, voire connaître la faillite, auquel cas les apports devront servir à désintéresser les créanciers.

13. « Il y a copropriété lorsque différentes personnes sont titulaires sur un même bien ou ensemble de biens d'un droit de propriété, sans que l'une d'elles puisse faire valoir un droit exclusif sur une partie déterminée de ceux-ci » (art. 3.68, al. 1er, du Code civil).

14. Ce partage pouvant même être provoqué unilatéralement dans le cas d'une copropriété fortuite (qui résulte d'un décès par exemple) ; voy. l'art. 3.75, al. 1er, du Code civil.

15. Art. 3.70 du Code civil.

16. Outre l'acquisition de parts, le coopérateur doit généralement verser par la suite une contribution mensuelle, soit à titre de redevance locative, soit de participation aux frais.

17. Bien entendu, cette distinction n'empêche pas certaines copropriétés de viser également des objectifs qui excèdent leur intérêt personnel. Ceci est particulièrement vrai des porteurs d'habitats groupés qui souhaitent développer des projets au service de la collectivité — mais, dans ce cas, ils constituent une autre structure juridique généralement (telle une ASBL ou une coopérative de services). En tout cas, la plupart des habitats groupés sont constitués sous forme de copropriété.

18. Art. 1:1 du Code des sociétés et des associations.

19. Art. 1:8 à 1:10 du Code des sociétés et des associations.

20. Art. 1:8, §3, du Code des sociétés et des associations.

21. Art. 6:114 ss. du Code des sociétés et des associations.

22. La limitation à 6 % ne valant que pour les coopératives agréées, on l'a vu.

23. Art. 1:1 du Code des sociétés et des associations.

24. Dans une coopérative au moins, on ne compte qu'un seul compteur électrique (avec toutefois des compteurs de passage) et un seul abonnement pour l'ensemble des habitants, ce qui rend les tarifs, quasi industriels en quelque sorte, très avantageux. *Idem* pour le gaz.

25. Art. 6:120, §1er, al. 1er (« à charge de son patrimoine »), et al. 2, 5°, du Code des sociétés et des associations.

26. Art. 6:123, §3, al. 1er, du Code des sociétés et des associations.

27. Art. 6:121, al. 1er, du Code des sociétés et des associations.

28. C'est ce que montre l'expérience de terrain montre en tout cas.

29. Art. 6:121, al. 1er, du Code des sociétés et des associations.

30. Lire de manière conjointe les articles 32, al. 2, 2° et 31, al. 2, 2°, du Code des impôts sur les revenus.

31. Art. 32, al. 1er, 1°, du Code des impôts sur les revenus.

32. Elle mobilisera plutôt une formule du type « participation aux frais », par exemple.

33. Cette distribution est limitée à 6 % pour les coopératives agréées, pour rappel.

34. Art. 269, §1er, 1°, du Code des impôts sur les revenus.
35. Or, comme ces dividendes ont déjà été (intégralement) retenus, il s'agit pour le contribuable de les récupérer. Comment ? Par le biais de sa déclaration d'impôt. Il touchera ainsi 240 euros, soit la partie imposée (indûment en quelque sorte) de cette fraction de dividendes — 30 % de 800 euros.

36. Celui qui est visé à l'art. 8 :4 du Code des sociétés et des associations.

37. Art. 18, al. 8, du Code des impôts sur les revenus.

38. Lorsque certaines limites sont dépassées (si le taux d'intérêt excède celui du marché ou si la somme avancée dépasse le capital investi) ; voy. les deux tirets de l'art. 18, al. 1er, 4°, du Code des impôts sur les revenus.

39. Art. 18, al. 1er, 4°, du Code des impôts sur les revenus.

40. Art. 269 du Code des impôts sur les revenus.

41. Art. 18, al. 8, 2°, du Code des impôts sur les revenus.

42. Art. 264, al. 1er, 2°ter, du Code des impôts sur les revenus.

43. Voy. *a contrario* les art. 19, al. 1er, 2°, et 83, al. 1er, 3°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (Région de Bruxelles-Capitale), par exemple.

44. Art. 90, al. 1er, 9°, du Code des impôts sur les revenus.

45. Avec des achats et reventes successifs par exemple.

## RÉSUMÉS

L'instrument de la coopérative a le vent en poupe, notamment parce qu'il épouse plusieurs valeurs éthiques particulièrement prisées aujourd'hui : mutualisation, autogestion, égalité, non spéculation,... Il se fait cependant que cette forme de société a relativement peu prospéré dans le domaine du logement en Belgique, les authentiques coopératives d'habitants (celles où les habitants sont actionnaires et disposent du pouvoir décisionnel) restant relativement rares. C'est qu'une série d'obstacles juridiques se dressent (avantage patrimonial, remboursement des parts, décès du coopérateur, fiscalité). C'est à les identifier et tenter de leur apporter une solution que s'attelle la présence contribution.

The cooperative model is gaining momentum, especially because it aligns with several ethical values that are highly sought after today: mutualization, self-management, equality, non-speculation, and more. However, this type of organization has relatively underperformed in the housing sector in Belgium, as genuine housing cooperatives (those where residents are shareholders and hold decision-making power) remain relatively rare. This is largely due to a series of legal obstacles (such as issues related to patrimonial advantage, reimbursement of shares, the death of a cooperative member, and taxation). The current contribution aims to identify these obstacles and attempt to find solutions to them.

## INDEX

**Mots-clés** : coopérative de logement, droit, Bruxelles, Wallonie

**Keywords** : cooperative-housing, law, Wallonia, Brussels
# AUTEUR

## NICOLAS BERNARD

Professeur à l'UCLouvain Saint-Louis Bruxelles
ORCID 0000-0002-2799-3917
nicolasbernard@uclouvain.be