# Retour sur une problématique classique : la qualification du titre foncier comme acte administratif faisant grief dans la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême du Cameroun

*Return to a classic problematic: the qualification of the land certificate as an administrative act adversely affecting in the case law of the Administrative Bench of the Supreme Court of Cameroon*

Alassa Mongbat

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OpenEdition
Journals

## Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/add/2106

DOI : 10.4000/add.2106

ISSN : 2606-1988

## Éditeur

Presses universitaires de Rouen et du Havre

## Édition imprimée

Date de publication : 1 juin 2021

Pagination : 71-100

ISSN : 1955-0855

## Référence électronique

Alassa Mongbat, « Retour sur une problématique classique : la qualification du titre foncier comme acte administratif faisant grief dans la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême du Cameroun », *Les Annales de droit* [En ligne], 15 | 2021, mis en ligne le 09 janvier 2023, consulté le 22 décembre 2023. URL : http://journals.openedition.org/add/2106 ; DOI : https://doi.org/10.4000/add.2106

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Retour sur une problématique
classique : la qualification du titre
foncier comme acte administratif
faisant grief dans la jurisprudence
de la Chambre administrative de la
Cour suprême du Cameroun

*Return to a classic problematic: the qualification of the land certificate as an administrative act adversely affecting in the case law of the Administrative Bench of the Supreme Court of Cameroon*

Alassa Mongbat

Le recours pour excès de pouvoir est [...] plus
précieux pour les administrés qu'il leur permet,
au cas d'irrégularité, de faire annuler les
manifestations unilatérales de volonté de tous les
agents administratifs [...] Qu'il s'agisse de l'agent
suprême, le président de la République, ou des
ministres, le recours est, en principe, possible dès
qu'un intéressé peut signaler une illégalité<fnref n="1" />.

<footnote n="1">1 Au Cameroun, le régime foncier de l'immatriculation issu du décret colonial du 21 juillet 1932² a fait du titre foncier l'unique document qui atteste la propriété sur les terres. Il s'agissait là de l'application du système de l'Act Torrens inventé en Australie qui postulait le principe de la force probante absolue du titre foncier³. Dans ce système, l'immatriculation constituait le mode définitif d'acquisition de la propriété immobilière⁴. Cette mesure de sécurité du droit de propriété foncière, instaurée à l'origine par le législateur colonial, avait pour but de mettre fin à la propriété coutumière. À cette époque, le contentieux relatif au titre foncier relevait</footnote>
exclusivement de la compétence des tribunaux de l'ordre judiciaire pour au moins deux raisons : d'abord, parce que le titre foncier confère à son titulaire un droit de propriété privée immobilière, dont on sait qu'il constitue le plus important des droits réels⁵ ; ensuite parce que le juge judiciaire est traditionnellement présenté comme le gardien attitré de la propriété privée immobilière⁶. Toutes ces raisons justifient sans doute l'intérêt des privatistes dans l'analyse des problématiques foncières au Cameroun⁷.

2 Après l'indépendance du Cameroun, le décret de 1932 est abrogé par l'ordonnance n° 74/1 fixant le régime foncier qui consacre le titre foncier. En son article 7, l'on peut lire que « les conditions d'obtention du titre foncier ainsi que les règles relatives à son annulation sont fixées par décret ». C'est sur la base de cette disposition que le premier jugement de la Chambre administrative de la Cour suprême sur le titre foncier a été rendu. Il s'agit du jugement Nkong Emmanuel⁸ dans lequel le juge administratif a jugé que le titre foncier est un acte administratif décisoire. Jusqu'à cette période, le titre foncier, bien que formellement consacré, n'était pas défini par un texte. Le décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier⁹ adopté deux ans après l'ordonnance de 1974 est venu combler ce vide. Selon l'alinéa 1 de l'article premier dudit décret, « le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière ». C'est le premier attribut du titre foncier¹⁰. De la sorte, ce document se présente comme un excellent instrument de preuve de la propriété foncière¹¹. Selon le professeur André Tientcheu Njiako, « le titre foncier est la page, le feuillet du livre foncier affecté d'un numéro d'ordre où se trouve immatriculé un terrain avec indication du nom de son propriétaire, de sa contenance, de ses tenants et aboutissants, des charges et droits réels qui le grèvent¹² ». L'alinéa 2 de l'article 1er du décret de 1976 ajoute que « sous réserve des dispositions des articles 2 (alinéa 3) et 24 du présent décret, le titre foncier est inattaquable, intangible, définitif. II en est de même des actes constatant les autres droits réels attachés à la propriété. L'enregistrement d'un droit dans un registre spécial appelé Livre foncier emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers ». Cette disposition pose le principe de la force probante du titre foncier et ses exceptions. Au rang des exceptions, on relève le pouvoir de retrait du titre foncier reconnu au ministre des Domaines en cas de faute de l'administration et de fraude du bénéficiaire au cours de la procédure d'obtention du titre¹³ et la résolution de la vente d'un immeuble¹⁴.

3 En droit positif camerounais, le titre foncier n'est pas unique. Ainsi, l'on en distingue deux catégories : le titre foncier de l'immatriculation, titre foncier initial ou titre mère qui constitue la principale catégorie, et les titres fonciers dérivés qui sont des titres accessoires. Dans le premier cas, le titre est délivré à la suite de la procédure d'immatriculation. La doctrine, sous la plume du professeur Dieudonné Alexandre Tjouen, définit l'immatriculation comme une « opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l'emprise communautaire et à les placer sous l'emprise du livre foncier dont l'aboutissement est, pour les droits immobiliers, la délivrance du titre foncier¹⁵ ». Pour sa part, Joseph Comby voit en l'immatriculation une « procédure administrative plus ou moins longue et complexe reconnaissant un droit de propriété sur un terrain coutumier par l'attribution d'un titre foncier¹⁶ ». En fait, l'immatriculation est un procédé qui permet à l'administration d'attribuer la propriété d'un terrain à une personne. Pour être plus claire, « l'immatriculation est le système par lequel l'appropriation individuelle des terres est reconnue¹⁷ ». Ainsi, immatriculer un terrain permet à l'administration de lui « attribuer
un numéro de titre foncier, tiré d'un registre, après levé topographique et accomplissement d'une procédure minutieuse et contradictoire donnant à la propriété une base de départ sûre, exclusive de toute contestation¹⁸ ». Au regard de ces définitions, on peut définir le titre foncier de l'immatriculation comme le titre obtenu sur un terrain qui ne fait l'objet d'aucun titre de propriété privée, ou encore sur un terrain acquis avant l'institution du régime foncier de l'immatriculation. C'est ainsi que l'on distingue selon que le titre foncier est établi à la suite de l'immatriculation directe ou de l'immatriculation indirecte. Pour ce qui est de l'immatriculation indirecte, elle consiste en la transformation de divers actes en titre foncier¹⁹. Ici, les occupants ou les exploitants disposent d'un titre de propriété sur le terrain qu'il convient tout simplement de transformer en titre foncier. S'agissant de l'immatriculation directe, le titre foncier est délivré sur une dépendance du domaine national exploitée ou occupée²⁰.

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Au sujet des titres fonciers dérivés, il s'agit des titres obtenus à la suite de démembrement ou de fusion d'immeubles déjà immatriculés. C'est le cas du titre foncier issu de la cession à titre gratuit ou onéreux qui emporte mutation du titre initial au nom de l'acquéreur²¹ ; du titre de démembrement d'un immeuble à la suite de ventes successives, de partage ou de cession à titre gratuit, qui emporte morcellement du titre foncier initial au profit des acquéreurs, des copartageants ou des cessionnaires²². En outre, selon le professeur André Tientcheu Njiako, les titres fonciers dérivés comprennent également les titres spéciaux et le duplicatum²³. Les titres spéciaux sont « établis sur la demande des intéressés au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du superficiaire, de l'antichrèse, pour garantir l'inscription des droits réels qu'ils exercent sur le terrain immatriculé. Toutes références utiles sont mentionnées dans ce cas, sur le titre de l'immeuble établi au nom du propriétaire²⁴ ». Quant au duplicatum, il est délivré au propriétaire²⁵, et dans le cas d'indivision au propriétaire figurant en tête de liste²⁶.

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En effet, l'on note une pluralité de titre foncier en droit positif camerounais. Ces titres dont la procédure d'élaboration n'épouse pas celle des actes administratifs classiques sont néanmoins établis par des autorités administratives (notamment le conservateur foncier)²⁷. C'est la raison pour laquelle il est admis que ces titres sont des actes administratifs. Mais, en vertu du principe de la force probante posé par le décret, tous les titres fonciers sont-ils des actes administratifs justiciables devant le juge administratif sur le terrain du recours pour excès de pouvoir ?

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À cette question, la doctrine publiciste au regard des décisions rendues par le juge administratif a pendant longtemps manifesté son intérêt dans l'analyse des problématiques relatives au titre foncier²⁸. On peut identifier deux grands courants dans la doctrine publiciste sur la qualification du titre foncier. Le premier courant qui représente la doctrine majoritaire pense que le titre foncier est un acte administratif unilatéral. Obtenu à la suite d'une procédure administrative, conférant à son titulaire un droit de propriété, le titre foncier fait grief et peut par conséquent être déféré devant le juge administratif. Cette conception générale n'est pas au fond celle retenue par le juge administratif. Pour le second courant qui représente la doctrine minoritaire, le titre foncier n'est pas un acte administratif unilatéral à cause de sa force probante²⁹. Ces courants sont nés du fait que dans certaines de ses décisions, le juge administratif déclare le titre foncier comme un acte inattaquable bénéficiant d'une immunité juridictionnelle et, dans d'autres, comme un acte attaquable susceptible de recours
pour excès de pouvoir. Le courant minoritaire y a de ce fait décelé une ambiguïté³⁰. Pourtant, la position du juge administratif nous semble d'une clarté irréprochable. Les deux courants n'auraient pas tenu compte de la distinction opérée par le juge administratif entre les titres fonciers dans le contentieux de l'excès de pouvoir.

7 Par définition, « le recours pour excès de pouvoir est un recours contentieux par lequel le requérant demande au juge administratif de contrôler la légalité d'un acte administratif unilatéral et d'en prononcer l'annulation s'il estime que cet acte est illégal³¹ ». Ce recours n'est ouvert qu'à l'encontre des actes administratifs faisant grief, c'est-à-dire des actes qui entraînent des conséquences juridiques ou qui modifient l'ordonnancement juridique³². Depuis la jurisprudence Dame Lamotte du Conseil d'État français du 17 février 1950³³, le recours pour excès de pouvoir est un recours d'ordre public³⁴ parce qu'« ouvert même sans texte contre tout acte administratif, et qui a pour effet d'assurer, conformément aux principes généraux du droit, le respect de la légalité ». S'inspirant de la jurisprudence du juge administratif français, le juge administratif camerounais a indiqué que « même dans l'hypothèse où une loi dispose qu'un acte ne peut faire l'objet d'aucun recours administratif ou judiciaire, cette disposition ne saurait être interprétée comme excluant le recours pour excès de pouvoir qui est ouvert même sans texte, contre tout acte administratif faisant grief et qui a pour effet d'assurer, conformément aux principes généraux du droit, le respect de la légalité³⁵ ». Le juge a ainsi érigé le recours pour excès de pouvoir en un principe général de droit. Mais comme tout principe, il admet des exceptions. En plus des actes bénéficiant d'une immunité juridictionnelle (acte de gouvernement et mesures d'ordre intérieur), le juge considère le titre mère comme une exception au principe du recours pour excès de pouvoir.

8 Pour le juge administratif, le titre foncier de l'immatriculation est un acte que la loi déclare inattaquable par nature et par conséquent insusceptible de recours pour excès de pouvoir tandis que les titres fonciers dérivés sont des actes administratifs unilatéraux. L'intérêt scientifique de cette étude repose sur cette clarification qui n'a toujours pas été perçue par la doctrine antérieure. Il s'agit de mettre en exergue la politique jurisprudentielle construite par la Chambre administrative de la Cour suprême³⁶ dans le contentieux d'annulation des titres fonciers. Cette politique jurisprudentielle s'entend du choix fait par le juge dans le contentieux d'annulation du titre foncier : l'application du principe de la force probante au titre mère de la manière absolue et la remise en cause du principe s'agissant des titres fonciers dérivés. Cette politique jurisprudentielle permet au juge administratif d'être au service de la loi³⁷. Le juge a tout simplement interprété la norme foncière pour opérer son choix, lequel lui a permis de préserver le caractère absolu du droit de propriété conféré par le titre initial.

9 Au total, il ressort de la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême que le titre mère et les titres fonciers dérivés ne font pas double emploi. Pour mieux étayer cette distinction, l'on opte principalement pour la méthode casuistique qui permet de penser le droit par cas³⁸, et accessoirement pour la dogmatique. Le recours à ces méthodes permet de mieux cerner la politique jurisprudentielle de la Chambre administrative de la Cour suprême dans le contentieux des titres fonciers. Ainsi, tandis que le titre mère est un acte administratif couvert par l'injusticiabilité (1), les titres fonciers dérivés sont des actes administratifs justiciables (2).
# 1. L'injusticiabilité du titre mère dans la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême

10 Selon les professeurs Pierre Serrand et Piotr Szwedo, « [l']injusticiabilité correspond à une situation : l'impossibilité pour un requérant d'obtenir justice, c'est-à-dire d'obtenir une décision juridictionnelle réglant un litige, de telle manière que le litige n'est pas jugé. [...] En ce sens, la notion d'injusticiabilité permet de saisir, en dépit de leur diversité, l'ensemble des hypothèses correspondant aux angles morts du droit et de la justice³⁹ ». L'étude de la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême du Cameroun relative au contentieux d'annulation du titre foncier révèle que le titre mère est en principe couvert par l'injusticiabilité. Cette injusticiabilité prend la forme non d'une incompétence, mais de l'irrecevabilité et du rejet des recours dirigés contre le titre mère. Le juge administratif fait de ce titre un acte inattaquable. Il s'ensuit que le recours pour excès de pouvoir qui permet au juge administratif de contrôler la légalité d'un acte administratif n'est pas exerçable à l'encontre du titre mère (1.1). Ce qui soulève le débat sur sa véritable nature (1.2).

## 1.1. Le constat de l'injusticiabilité du titre mère

11 Il ressort de la jurisprudence du juge administratif que le titre foncier de l'immatriculation est inattaquable, intangible et définitif⁴⁰, et que ces principes s'y appliquent de la manière la plus absolue⁴¹ parce que le titre mère est un titre original⁴². Le juge administratif fonde sa décision sur les dispositions pertinentes du décret de 1976 modifié et complété (1.1.1). La conséquence de cette injusticiabilité s'avère l'exclusion du recours pour excès de pouvoir à l'encontre du titre mère (1.1.2).

### 1.1.1. Le titre mère, un titre définitif

12 Selon le professeur Alexandre Dieudonné Tjouen, « le titre foncier est définitif, il marque la fin de la procédure d'immatriculation. Son obtention est aux termes de l'article 123 du décret du 21 juillet 1932, "le point de départ des droits réels et charges foncières existants sur l'immeuble au moment de l'immatriculation". On n'attend plus rien d'autre pour être déclaré propriétaire de l'immeuble... On n'a plus le droit de le mettre en cause⁴³ »⁴⁴. En réalité, le titre foncier de l'immatriculation est établi suivant une procédure contradictoire permettant de lever toute équivoque sur l'origine du droit de propriété privée immobilière. Le caractère définitif du titre foncier de l'immatriculation est fondé sur le fait que sa délivrance met fin à la procédure d'immatriculation et emporte de ce fait, d'une part, la purge des oppositions à l'immatriculation et, d'autre part, la purge des droits réels non-inscrits. C'est fort de ces règles que le juge a décidé de l'applicabilité absolue du principe de la force probante au titre de l'immatriculation. Dans l'espèce Basso Théodore et Makong Daniel⁴⁵, le juge décide que « les principes d'intangibilité et d'indiscutabilité énoncés par les articles 1 et 2 du décret de 1976 s'appliquent d'une façon absolue dans le cas du titre foncier établi après la procédure d'immatriculation emportant purges des droits réels non révélés, et s'opposent à ce qu'il soit élevé un nouveau débat sur la question de propriété de l'immeuble, ou réclamé un droit non inscrit à l'encontre du bénéficiaire ».
13 S'agissant de la purge des oppositions, il est établi que toute personne qui s'estime lésée par suite d'immatriculation directe d'un terrain au profit d'un tiers peut faire opposition à la délivrance du titre foncier dans un délai de trente jours à compter de la publication au journal officiel de l'avis de clôture de bornage. Ce délai est d'ordre public. De la sorte, toute revendication faite en dehors de ce délai est irrecevable. Il en est de même des oppositions formées après le constat de la mise en valeur du terrain⁴⁶. Ce droit à opposition prévu par le décret de 1976 modifié et complété ne porte que sur l'auteur et la mise en valeur⁴⁷ de l'immeuble.

14 En effet, le juge administratif rejette les recours dirigés contre les titres fonciers de l'immatriculation motif pris de la purge des oppositions. Dans l'affaire Fotso Joseph Simonet contre l'État du Cameroun⁴⁸, par exemple, le requérant avait intenté un recours tendant à l'annulation pour excès de pouvoir du titre foncier n° 3689 du département de la Mifi établi au profit de la dame Foko Kamga Berthe. Le juge administratif déclare son recours irrecevable comme dirigé contre un acte définitif au motif pris de sa demande d'opposition à immatriculation formée tardivement. Pour le juge administratif, le titre de l'immatriculation de l'espèce est définitif et un nouveau débat ne peut plus y être soulevé. La motivation du juge est la suivante :

[le principe de la force probante] s'applique [...] d'une façon absolue dans le cas du titre foncier établi après la procédure d'immatriculation qui emporte purge des oppositions (à l'instar de celle qu'en l'espèce, le sieur Fotso avait, tardivement formée à la demande d'immatriculation de la dame Foko Kamga Berthe, et qui fut purement et simplement écartée par la commission compétente en application des dispositions de l'article 16 al. 1 du décret n° 76/165 du 27 avril 1976), et s'oppose à ce qu'il soit élevé un nouveau débat sur la question de propriété de l'immeuble.

15 Cette jurisprudence n'est pas un cas isolé⁴⁹.

16 Pour ce qui est de la purge des droits non révélés pendant l'immatriculation, il est admis que l'immatriculation d'un immeuble emporte purges des droits réels qui n'auraient pas été révélés pendant la procédure d'immatriculation. C'est la conséquence du caractère définitif du titre foncier⁵⁰. L'alinéa 1-b de l'article 39 du décret de 1976 modifié fixant les conditions d'obtention du titre foncier stipule que toute personne peut intervenir par demande d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir. Cette voie est ouverte normalement pendant la procédure d'immatriculation, à l'exception des cas de rectification du titre foncier⁵¹.

17 Lorsque le délai de demande d'inscription – qui est de trente jours à compter de la publication de l'avis du bulletin des avis domaniaux et fonciers⁵² – de l'avis de clôture de bornage a expiré et les contestations réglées, le conservateur foncier procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier. À ce stade, aucune contestation portant sur l'immeuble n'est plus admise. C'est une garantie du système de l'immatriculation⁵³.

18 Le caractère définitif du titre foncier signifie donc qu'aucun droit non inscrit ne peut être réclamé à l'encontre du bénéficiaire⁵⁴. Le juge administratif applique cette règle avec beaucoup de rigueur. Il a décidé du reste que si les titulaires des droits sur l'immeuble n'ont pas fait opposition, se sont abstenus ou oubliés de signaler leurs droits, ils les perdent automatiquement⁵⁵. La doctrine privatiste ne désavoue pas le juge administratif dans l'application de ce principe. Ainsi, les droits non-inscrits pendant la procédure d'immatriculation sont exclus même si le défaut d'inscription provient d'un
oubli ou de toute autre cause parce que l'immatriculation crée une présomption de propriété irréfragable⁵⁶.

19 La purge des droits réels non inscrits entraîne en retour l'intangibilité du titre foncier qui trouve son fondement à l'article 1er alinéa 3 du décret de 1976 modifié qui stipule que « l'enregistrement d'un droit dans un registre spécial appelé Livre foncier emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers ».

20 En fin de compte, le caractère définitif du titre foncier de l'immatriculation emporte purge des oppositions non déclarées et purge des droits réels non révélés pendant la procédure d'immatriculation. Le titre foncier établi suivant cette procédure forme ainsi « le point de départ unique de tous les droits réels existants sur l'immeuble au moment de l'immatriculation⁵⁷ ». Le titulaire du titre devient propriétaire de l'immeuble et titulaire d'un droit de propriété absolu qui ne peut être remis en cause que par la procédure unilatérale de l'administration, à savoir l'expropriation pour cause d'utilité publique⁵⁸, laquelle est présentée comme un mécanisme de fragilisation du droit de propriété⁵⁹. Le titre foncier de l'immatriculation étant assis sur des bases solides, il ne peut plus faire l'objet de contestations devant le juge administratif.

### 1.1.2. Le titre mère, un titre exclu du contentieux de l'excès de pouvoir

21 Le titre foncier de l'immatriculation est insusceptible de recours pour excès de pouvoir. Saisi en annulation d'un tel titre, le juge administratif déclare la demande irrecevable comme dirigée contre un acte inattaquable ou insusceptible de recours juridictionnel. Le juge applique le principe de la force probante avec beaucoup de rigueur en ce qui concerne le titre de l'immatriculation en se référant au décret qui, en prévoyant que le titre foncier est inattaquable, précise que « toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'immatriculation n'a pas de recours sur l'immeuble [...] ».

22 Dans l'affaire Fotso Joseph Simonet précitée, le recourant sollicitait l'annulation du titre foncier issu de l'immatriculation. Le juge administratif avait débouté le requérant en affirmant qu'« un recours en annulation dirigé contre le titre de l'immatriculation comme celui de l'espèce se heurte nécessairement au principe selon lequel le recours pour excès de pouvoir, recours juridictionnel de droit commun pour l'annulation des actes administratifs illégaux, n'est pas exerçable contre les actes que la loi déclare inattaquables par leur nature⁶⁰ ». Le titre foncier de l'immatriculation bénéficie ainsi de la protection des articles 1 et 2 alinéa 1 du décret de 1976 modifié. En effet, le droit de propriété immobilière certifié par le titre foncier de l'immatriculation requiert ainsi un caractère absolu et en fin de compte, incontestable⁶¹. En effet, la rigueur du juge administratif dans l'exclusion du recours en annulation pour excès de pouvoir contre le titre foncier de l'immatriculation vise sans doute à protéger ce titre contre toute atteinte illégitime.

23 L'inattaquabilité du titre de l'immatriculation se justifie aussi par le fait que la législation foncière prévoit un recours devant le juge civil en cas d'immatriculation dolosive. Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 2 du décret de 1976 modifié, toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, ne dispose d'aucun recours sur l'immeuble, « mais seulement en cas de dol, une action en dommages-intérêts contre l'auteur du dol ». En se fondant sur cette disposition, le juge administratif s'inscrit contre l'attaquabilité d'un tel titre devant lui pour la simple raison qu'une action en dommages et intérêts est ouverte devant le juge civil en cas de
dol⁶². Dans l'espèce Mbida Mathernus⁶³, la Chambre administrative a été saisie d'un recours en annulation du titre foncier de l'immatriculation. Elle a estimé que le recours en annulation n'est pas exerçable contre les actes inattaquables par leur nature, pas plus qu'il ne peut être exercé lorsqu'un texte spécial organise un autre recours. En la matière, le juge administratif s'est inspiré – nous semble-t-il – de la jurisprudence du juge judiciaire. C'est en effet un arrêt rendu le 27 avril 1979, c'est-à-dire trois ans après la signature du décret du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, que la Cour Suprême a pour la première fois admis la force probante absolue du titre foncier de l'immatriculation. Les termes de la solution du juge judiciaire suprême sont très explicites :

> Attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 123 à 124 du décret du 21 juillet 1932 sur le régime foncier de l'immatriculation applicable en l'espèce, que le titre foncier délivré après la procédure d'immatriculation est définitif et inattaquable ; qu'il constitue le point de départ unique des droits réels et charges foncières existants sur l'immeuble au moment de l'immatriculation à l'exclusion de tous autres droits non inscrits ; que toute action tendant à la revendication d'un droit non révélé en cours de procédure est irrecevable. Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'immatriculation n'a jamais de recours sur l'immeuble, mais seulement, en cas de dol, d'une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol⁶⁴.

24 En cas de dol, la victime est appelée à saisir le juge civil du lieu de situation de l'immeuble d'une action en dommages et intérêts. C'est ainsi que le juge administratif qualifie de dol, et à ce titre justiciable devant le juge civil, le fait pour un représentant d'une collectivité d'avoir obtenu en son nom, le titre foncier sur un terrain collectif alors que tous les membres de ladite collectivité avaient participé aux frais de la procédure d'immatriculation. Dans cette espèce, le juge a refusé d'annuler le titre foncier querellé⁶⁵.

25 Le juge administratif rappelle à chaque fois qu'il en a l'occasion les dispositions précitées de l'article 2 alinéa 1 pour mieux asseoir l'inattaquabilité du titre foncier de l'immatriculation. C'est ainsi que dans le jugement Eyana Assouga Guillaume⁶⁶, il a rappelé cette disposition et déclaré le recours du demandeur non fondé dans un attendu dont il est nécessaire de reproduire les termes pour la compréhension de la démarche de la haute juridiction :

> Attendu qu'aux termes de l'article 1er du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, celui-ci étant la certification officielle de la propriété immobilière, est intangible, inattaquable et définitif, par conséquent toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol ; qu'il s'ensuit donc que le recours de Eyana Assouga Guillaume sur l'immeuble litigieux n'est pas juridiquement fondé et qu'il y a lieu par conséquent de le rejeter.

26 Le juge administratif a rappelé cette règle dans une espèce examinée en 2010, Mme Veuve Onana née Mewoe Marie Thérèse⁶⁷. La requérante avait saisi la Chambre administrative d'un recours tendant à l'annulation du titre foncier n° 1978/MEFOU délivré le 23 janvier 1968 à feu Onambele Tobie au motif qu'elle ne bénéficiait que d'une installation provisoire sur ledit terrain, laquelle avait pris fin avec l'attribution à Onambele Tobie. Le juge administratif a estimé que l'unique voie qui s'ouvrait à dame Onana était une action en dommages-intérêts contre Onambele devant le juge civil du lieu de situation de l'immeuble pour immatriculation dolosive⁶⁸.
En tout état de cause, le titre mère est un titre que le juge administratif refuse d'annuler dans le cadre du contentieux de l'excès de pouvoir. Les arguments mobilisés par le juge ne sont pas, à notre avis, faux. Ils découlent des dispositions du décret de 1976. Les exceptions au principe de la force probante du titre foncier sont écartées ici. C'est ainsi que les décisions ministérielles portant retrait des titres fonciers de l'immatriculation sont tout simplement annulées par le juge administratif. La question qui taraude alors l'esprit est celle de savoir quelle est alors la nature du titre de l'immatriculation au regard de la théorie des actes administratifs.

## 1.2. La nature du titre mère

L'injusticiabilité du titre foncier de l'immatriculation soulève le débat sur sa véritable nature. Comme il est admis en doctrine, l'immatriculation est une procédure administrative et le titre foncier établi à la suite d'une immatriculation est l'émanation de l'autorité administrative⁶⁹. De la sorte, il constitue un acte administratif. Mais de quel acte administratif s'agit-il ? Le titre de l'immatriculation fait-il grief ? Selon le professeur Maurice Kamto, les actes faisant grief sont « des actes de nature à produire des effets juridiques et contre lesquels le recours pour excès de pouvoir est recevable⁷⁰ ». Comme on sait, le titre mère confère à son bénéficiaire le droit de propriété. Par conséquent, il fait grief, mais le juge administratif l'exclut du champ des actes susceptibles du recours en annulation pour excès de pouvoir. À tout prendre, le titre mère serait un acte administratif d'un autre genre (1.2.1) assis sur une base juridique faible (1.2.2).

### 1.2.1. Un acte administratif inattaquable d'un autre genre

Dans la théorie générale du droit administratif, certains actes « administratifs » bénéficient d'une immunité juridictionnelle. C'est le cas des actes de gouvernement, des mesures internes à l'administration et des actes préparatoires. Le titre foncier mère entre-t-il dans ces catégories d'actes administratifs ?

En premier lieu sur les actes de gouvernement, la règle sans exception est celle de l'injusticiabilité⁷¹. Ce sont des actes qui bénéficient d'une immunité juridictionnelle⁷². Ni les juridictions de l'ordre administratif ni les juridictions de l'ordre judiciaire ne sont compétentes pour connaître des actes de gouvernement. L'injusticiabilité ici se fonde sur l'incompétence du juge. Comme le souligne Pierre Serrand, « le juge ne peut pas juger⁷³ » parce que ce sont « des manifestations de volonté émanant des plus hauts organes exécutifs⁷⁴ ». Dans la jurisprudence de la Chambre administrative, il ressort que les actes de gouvernement sont des actes relatifs aux rapports du gouvernement avec le Parlement et les actes concernant les relations internationales⁷⁵. Le titre foncier de l'immatriculation se distingue ainsi de l'acte de gouvernement. Les domaines ne sont pas les mêmes. Le titre de l'immatriculation a une nature administrative et confère un droit de propriété foncière à son titulaire.

En deuxième lieu sur les mesures internes de l'administration, elles comprennent les circulaires, les directives et les mesures d'ordre intérieur. Comme le souligne le Commissaire du gouvernement Bernard Tricot, « la circulaire est un pavillon qui peut recouvrir toute sorte de marchandises : ordres du jour, conseils, recommandations, directives d'organisation et de fonctionnement, règle de droit⁷⁶ ». Il faut y ajouter les
ordres, les consignes de fond et de procédure, adressés par les chefs de service à leurs
subordonnés<sup>77</sup>. Les directives quant à elles traduisent un pouvoir d'orientation. N'ayant
pas le caractère réglementaire, elles ne peuvent faire l'objet d'un recours pour excès de
pouvoir<sup>78</sup>. Les mesures d'ordre intérieur quant à elles ne touchent que la vie interne des
services. Bien que pris par les autorités administratives, tous ces actes ne font pas grief.
Ils ne créent pas de droits et de devoirs à l'égard des intéressés. C'est la raison pour
laquelle ils sont insusceptibles de recours<sup>79</sup>. Le titre foncier mère se rapproche de ces
actes parce que sa nature administrative ne souffre d'aucun doute. Cependant, son
injusticiabilité ne se fonde pas sur l'absence du grief.

32

Il n'en est pas non plus un acte préparatoire. Par définition, les actes préparatoires sont des actes qui « interviennent au cours de la procédure d'élaboration d'autres actes et ont pour seul objet de concourir à cette élaboration<sup>80</sup> ». Selon la jurisprudence, ces actes ne sont pas de nature à faire grief<sup>81</sup>. Entrent dans cette catégorie les simples mesures d'instruction, les avis consultatifs, les ordres d'enquête, les vœux, les déclarations, le procès-verbal. Cependant, ces actes peuvent être attaqués s'ils modifient la situation des intéressés<sup>82</sup>.

33

En effet, aucune critique, aucune objection ne peut être apportée à la nature administrative du titre foncier de l'immatriculation. Contrairement aux actes cités ci-dessus, le titre de l'immatriculation fait grief. Mais, au lieu d'admettre sa justiciabilité, le juge administratif a plutôt admis son injusticiabilité. De ce fait, le titre de l'immatriculation est un acte administratif inattaquable du « fait de la loi » selon les termes du juge administratif. Il s'agit d'une qualification qui ne résiste pas à la critique.

1.2.2. Une qualification critiquable

34

Comme ont pris soin de le souligner le premier président de la Cour de cassation Guy Canivet et le professeur Nicolas Molfessis, « puisque toute politique jurisprudentielle est un parti pris, le choix effectué – qui en est la marque – sera nécessairement sujet à appréciation et donc à critiques, controverses, polémiques, accords ou désaccords. Le propre d'une politique jurisprudentielle est d'imposer une voie qui pourra être suivie ou désavouée : autres juges, du fond ou de cassation, législateur, doctrine, justiciables [...] vont dès lors devenir les interlocuteurs [du juge], destinataires de la politique jurisprudentielle certes, mais aussi relais des choix qu'elle recèle<sup>83</sup> ». Alors qu'une partie de la doctrine n'avait pas perçu ce choix du juge administratif, de vives critiques avaient néanmoins été adressées à la solution du juge. Aloys Mpessa relève à cet effet que « les attributs du titre foncier ne sont pas des caractéristiques intrinsèques de celui-ci, mais un simple élément de son régime juridique, posé par un décret, lui-même susceptible de recours devant le juge administratif<sup>84</sup> ». Il s'ensuit que le titre foncier dont les règles applicables sont établies par un décret, acte administratif, est assis sur une base juridique faible. Cet auteur sera suivi par les professeurs Magloire Ondoa<sup>85</sup> et Célestin Sietchoua Djuitchoko<sup>86</sup>.

35

Il faut donc souligner l'inconfort de cette politique jurisprudentielle. Le juge administratif, en proclamant l'immunité juridictionnelle du titre foncier de l'immatriculation (document établi par l'administration foncière) et qui fait grief, aurait perdu de vue le fait que le principe d'inattaquabilité du titre foncier tire sa source dans un décret (acte réglementaire). Le juge administratif a confondu le décret de 1976 avec une loi puisqu'il affirme, dans ses décisions, que le caractère inattaquable du titre mère résulte de la loi. Et pourtant, cette critique n'aurait pas eu lieu si le juge
avait fondé sa décision sur les dispositions constitutionnelles<sup>87</sup> ou du Code civil<sup>88</sup> qui consacrent le caractère absolu du droit de propriété.

36 L'on note également que la voie du juge administratif de la Chambre administrative n'est pas aujourd'hui suivie par les tribunaux administratifs. Ces jeunes juridictions considèrent le titre foncier sans aucune distinction comme un acte administratif décisoire<sup>89</sup>. Le tribunal administratif de l'Ouest a même eu à déclarer recevable un recours tendant à l'annulation d'un titre foncier établi à la suite de la procédure d'immatriculation<sup>90</sup>. Il faudrait que la nouvelle Chambre administrative en appel ou en cassation intervienne pour fixer définitivement la voie à suivre. Peut-être faudrait-il également que le législateur intervienne afin d'asseoir l'inattaquabilité du titre foncier de l'immatriculation par une loi comme c'est le cas par exemple au Tchad, au Bénin ou au Congo. Ainsi, ne seront susceptibles de recours pour excès de pouvoir que les titres fonciers dérivés.

37 S'agissant de ces titres, le principe de la force probante ne s'applique ici que de manière relative. La Chambre administrative a toujours admis leur justiciabilité. Il s'agit là encore d'une politique jurisprudentielle.

## 2. La justiciabilité des titres fonciers dérivés dans la jurisprudence de la Chambre administrative de la Cour suprême

38 Contrairement au titre mère, les titres fonciers dérivés sont des actes administratifs justiciables. Le principe de la force probante ne bénéficie pas de la même application rigoureuse en ce qui concerne les titres fonciers dérivés. Les règles d'inattaquabilité et d'intangibilité fléchissent parce que ces titres ne sont pas autonomes. Aussi, l'établissement de ces titres est particulier. Il n'obéit pas à la procédure prévue en ce qui concerne le titre de l'immatriculation. Les exceptions à la force probante du titre foncier bénéficient ici d'une application très stricte. Par conséquent, le recours pour excès de pouvoir reste ouvert à l'encontre de ces titres (2.1). C'est pourquoi en cas de fraude ou de faute de l'administration, ces titres sont tout simplement annulés par le juge administratif (2.2).

### 2.1. L'ouverture du recours en annulation pour excès de pouvoir à l'encontre des titres fonciers dérivés

39 En principe, les titres fonciers dérivés ne sont pas intangibles, définitifs et inattaquables (2.1.1). De la sorte, ils sont des actes administratifs faisant grief (2.1.2).

#### 2.1.1. La force probante relative des titres fonciers dérivés

40 Les titres fonciers dérivés ne bénéficient pas forcément de la protection des articles 1 et 2 du décret de 1976 modifié. De la sorte, toute personne dont les droits ont été lésés par suite de l'établissement d'un titre foncier à la suite d'une vente, de partage ou de cession dispose d'un recours contre ce titre foncier. En cas de dol, le recours sera exercé devant le tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble. En cas d'irrégularités
de l'administration dans l'établissement du titre ou de fraudes du bénéficiaire, le titre
foncier sera attaqué devant le juge administratif en annulation pour excès de pouvoir.

41

Dans l'affaire Fotso Joseph Simonet⁹¹, la Chambre administrative, en interprétant les articles 1er et 2 du décret de 1976 modifié, avait remis en cause le principe de la force probante du titre foncier s'agissant des titres fonciers dérivés. Le titre foncier dérivé en cause était un titre de morcellement. Dans cette espèce, la motivation du juge fut la suivante : « Attendu qu'il résulte des dispositions réglementaires ci-dessus rappelées que si, s'agissant du titre foncier issu du morcellement d'un immeuble déjà immatriculé, les principes d'intangibilité et d'indiscutabilité énoncés par les articles 1er et 2 du décret du 27 avril 1976 suscité, fléchissent puisqu'il est admis que la validité du titre de morcellement reste subordonnée à celle de l'acte de cession qui lui a donné naissance, lequel peut, à tout moment, être remis en cause [...] ».

42

Il ressort de cet attendu que le titre foncier de morcellement n'est pas intangible. Il n'est pas définitif et par conséquent attaquable. Le juge administratif a réitéré sa position dans le jugement Basso Théodore et Makong Daniel contre l'État du Cameroun⁹².

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Comme il a été signalé plus haut, les titres fonciers dérivés traduisent l'hypothèse selon laquelle il existe déjà un titre foncier issu directement de la procédure d'immatriculation sur un immeuble et dont il faut établir un autre titre foncier au nom du nouvel acquéreur. On se pose la question de savoir quel est le sort du titre de l'immatriculation en cas de démembrement ou de mutation. Le titre foncier de l'immatriculation reste intact. Une fois les titres fonciers dérivés annulés, le titre de l'immatriculation acquiert une fois de plus toute sa force parce qu'il demeure intangible, inattaquable et définitif. Toutefois, en cas de fusion d'immeubles voisins, le nouvel acquéreur bénéficie de l'établissement d'un nouveau titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres fonciers. En effet, ces derniers sont purement et simplement annulés⁹³.

44

En matière de vente, l'article 24 du décret de 1976 modifié dispose que « [l]a résolution de la vente d'un immeuble entraîne la mutation du titre délivré à l'acquéreur au nom du propriétaire initial ». Il ressort de cette disposition qu'en cas de résiliation de la vente, le titre foncier est muté à l'acquéreur initial, c'est-à-dire le propriétaire originaire du terrain, car comme on le sait, « celui qui, pour la première fois, acquiert sur un immeuble un titre foncier s'appelle le propriétaire originaire, tous ceux à qui cette propriété est ultérieurement transmise soit par l'effet des conventions, legs, donation ou testament, sont des propriétaires successifs ou dérivés⁹⁴ ».

45

La remise en cause du principe de l'absoluité des titres fonciers dérivés a permis au juge administratif de les qualifier comme des actes administratifs unilatéraux.

2.1.2. Les titres fonciers dérivés comme des actes administratifs unilatéraux

46

Les titres fonciers dérivés sont des actes administratifs faisant grief. La production jurisprudentielle en la matière remonte à l'affaire Nkong Emmanuel. Dans cette affaire, le titre foncier querellé n'était pas le titre foncier originaire. Le titre foncier originaire avait été immatriculé sous le n° 1.200 du livre foncier du Nyong et Sanaga. Le terrain avait été vendu à Nkong Emmanuel vers 1970. Cette vente n'avait pas été effectuée devant le notaire, ce qui constituait déjà une illégalité. Sur ce même terrain, Etoundi Gabriel, sur la base de son titre foncier n° 2649, le vendait aux prix de 200 000 francs à
monsieur Mbede Ahang Jean Michel suivant acte notarié dressé le 16 juin 1972 par maître Ahanda. Le 2 janvier 1973, le titre foncier n° 3905 fut établi au nom de Mbede Ahang Jean Michel par Kamwa, malgré les oppositions formées par Nkong à la suite d'une vente devant notaire le 4 août 1972. Kamwa fait muter le titre en son nom le même jour. Devenu propriétaire du terrain, Kamwa assigne Nkong en expulsion sur la base du titre foncier n° 3905. Nkong demande l'annulation de ce titre. À la question de savoir si le titre foncier querellé était un acte administratif, la Chambre administrative par une belle construction, répond par l'affirmative :

Considérant que les actes administratifs couvrent toutes les décisions ou mesure affectant le public en général ou un individu en particulier sans regarder l'autorité exécutive dont émane ces mesures ou décisions ; que l'action peut être intentée par n'importe quelle personne ayant un intérêt pour l'annulation des actes, décisions ou mesure » ; « Considérant dans le cas d'espèce, que le document contesté étant un extrait du registre foncier appelé titre foncier délivré et émis par le conservateur de la province du Centre-Sud, document officiel qui confère un titre de terrain à son titulaire sur la portion de terrain considéré ; que la procédure selon laquelle ces titres (extraits du registre foncier) sont émis et réglementés pour assurer l'impartialité et la paix sociale en évitant les abus » ; « Considérant qu'en droit, la décision exécutoire ou acte administratif est tout acte juridique unilatéral d'une administration qualifiée et agissant en tant que telle susceptible de produire par lui-même des effets de droit » ; « Considérant que le législateur en prévoyant dans l'ordonnance n° 74/1 du 6 janvier 1974 fixant le régime foncier, des règles postérieures à fixer par décret réglementaire relatives à l'annulation d'un titre foncier reconnaît qu'un titre foncier est un acte susceptible d'être entaché d'excès de pouvoir ; qu'il s'en suit qu'en l'absence de règles exceptionnelles d'annulation du titre foncier, celui-ci est un acte administratif susceptible d'être déféré devant le juge administratif.

47 Le juge administratif de l'espèce avait été très prudent. Sa solution était fondée sur l'ordonnance de 1974 dans l'attente du décret qui devait fixer par la suite les modalités d'obtention du titre foncier. Si l'on considère même que cette décision était d'ordre général, c'est-à-dire applicable à tous les titres fonciers, la production jurisprudentielle, après l'adoption du décret de 1976, l'isole tout simplement. La doctrine, en s'appuyant sur l'espèce Nkong Emmanuel pour conclure de l'administrativité du titre foncier, n'aurait pas tenu compte de la jurisprudence postérieure⁹⁵. À l'analyse, le titre foncier issu d'une vente comme celui de l'espèce Nkong Emmanuel est un acte administratif attaquable. Il en est également de ceux des mutations et partages.

48 À l'observation, dans les décisions de la Chambre administrative où elle déclare le titre foncier comme un acte administratif, il ne s'est jamais agi du titre foncier de l'immatriculation, mais des titres fonciers établis à partir du titre mère⁹⁶. Le juge administratif contrôle la régularité de ces titres et les annule en cas d'irrégularités.

## 2.2. L'annulation des titres fonciers dérivés par le juge administratif

49 Avant l'intervention du juge administratif (2.2.1), le retrait des titres fonciers relève de la compétence du ministre en charge des domaines et des affaires foncières (2.2.2).

### 2.2.1. L'intervention en amont du ministre des Domaines et des Affaires foncières

50 Au Cameroun, l'administration est curieusement le gardien de la propriété privée immobilière. Comme le note le magistrat Robinson Tchapmegni, l'une des particularités
du contentieux relatif à la propriété foncière découle du fait que l'administration y cumule les rôles de juge et de partie⁹⁷. S'agissant de son rôle de juge, l'on note à l'observation que le ministre des Domaines et des Affaires foncières dispose d'importants pouvoirs dans la résolution des contestations relatives au titre foncier⁹⁸. Ainsi, aux termes de l'alinéa 3 de l'article 2 du décret de 1976, « le ministre chargé des affaires foncières peut en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure du titre foncier et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré ».

51

Le retrait du titre foncier par le ministre est subordonné par la faute de l'administration⁹⁹ et la production des actes authentiques par le demandeur. Ainsi, si la faute de l'administration n'est pas prouvée, le retrait du titre ne peut être opéré. Aussi, le ministre dispose en ce sens d'un pouvoir discrétionnaire. Il n'est pas tenu de retirer le titre foncier même établi irrégulièrement. C'est pourquoi, avant la modification intervenue en 2005, l'alinéa 4 du décret de 1976 posait que la décision du ministre est susceptible de recours devant le juge administratif afin de limiter les abus du ministre. Cette disposition a été ôtée à la faveur de la réforme de 2005. Mais, étant un acte administratif, la décision de retrait sera toujours contrôlée par le juge administratif au travers du recours en annulation pour excès de pouvoir.

52

Aussi, le retrait du titre est encadré. C'est ce qui ressort de l'article 2 alinéa 3 du décret de 1976 modifié qui dispose en effet que : « le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraude du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux ». Il en ressort que lorsque le retrait du titre foncier résulte de la faute de l'administration, la décision du ministre est enfermée dans le délai de soixante jours¹⁰⁰. Il s'agit d'un délai d'ordre public dont la violation constitue une cause d'annulation de la décision ministérielle par le juge administratif¹⁰¹. En cas de fraude du bénéficiaire, aucun délai n'est prescrit au ministre des Affaires foncières. On peut subodorer que le délai reste ouvert en cas de fraude du bénéficiaire. C'est ce qui ressort même de l'affaire Ebene Ombolo Didier et autres contre l'État du Cameroun¹⁰².

53

En réalité, le ministre des Domaines est un acteur important du règlement des litiges fonciers. Le retrait des titres fonciers dérivés ne peut intervenir que dans deux cas précis : la faute de l'administration d'une part, et la fraude du bénéficiaire, d'autre part. Mais, dans la pratique, l'on observe de nombreux abus de la part de cette autorité qui remettent en cause le caractère fondamental du droit de propriété¹⁰³. C'est pour limiter ces cas d'abus que le juge administratif s'active à annuler les titres fonciers dérivés irrégulièrement établis par l'administration.

### 2.2.2. L'intervention en aval du juge administratif

54

L'intervention du juge administratif en aval permet de garantir le respect de la légalité. Lorsqu'il est régulièrement saisi dans les formes et délais prescrits par la loi, le juge administratif sanctionne les irrégularités commises au cours de l'établissement des titres fonciers dérivés en les annulant tout simplement. L'annulation se fonde soit sur les irrégularités émanant de l'administration (2.2.2.1), soit sur les fraudes des bénéficiaires (2.2.2.2).
### 2.2.2.1. L'annulation fondée sur les irrégularités émanant de l'administration foncière

De nombreux cas d'irrégularités surviennent dans l'établissement des titres fonciers dérivés. Un examen des décisions du juge administratif atteste de la volonté de l'administration à défier la norme foncière.

L'espèce Bollo Etogo contre État du Cameroun¹⁰⁴ atteste de cette volonté de l'administration à défier la légalité. Dans cette espèce, le requérant avait saisi la juridiction administrative d'un recours tendant à l'annulation des titres fonciers n° 12390, 13641 et 13796 établis sur son terrain au profit des tiers. Par acte notarié devant maître Mongo Mbock Philippe, il avait été procédé au partage du terrain collectif revenant à Balla Bollo Paul décédé le 8 mai 1980. Bollo Etogo, héritier de Balla Bollo Paul, reconnu par le jugement n° 1290 du 13 juin 1983 du tribunal de premier degré de Yaoundé, avait voulu se faire établir un titre foncier sur le terrain du de cujus. Ce terrain, objet du titre foncier mère n° 875, avait fait l'objet des morcellements. L'État du Cameroun, pour faire échec à la prétention du requérant, affirmait que le titre foncier « est la certification officielle de la propriété immobilière », et que la qualité d'héritier ne lui conférait pas la qualité de propriétaire. Le juge administratif va prononcer l'annulation de ces titres de morcellement en affirmant :

> [...] aux termes du paragraphe 2 de l'article 1er du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, celui-ci est inattaquable, intangible et définitif. Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation n'a de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol ; une action personnelle en dommages- intérêts contre l'auteur du dol [...]

> Attendu que le décret n° 76/161 du 27 avril 1976 précité énonçait en son article 25 que « le démembrement d'un immeuble à la suite de vente successive, de partage ou de cession à titre gratuit, emporte morcellement du titre foncier initial au profit des acquéreurs, copartageants, ou des cessionnaires » ;

> Attendu que dans le cas d'espèce il y a au départ un titre foncier n° 875 sur l'immeuble collectif et indivis. Attendu qu'après le partage, chaque copartageant devait avoir un morcellement conformément à l'acte notarié du 5 février 1968 qui attribuait déjà 10 000 m² à Mballa Bollo Paul.

> Attendu par ailleurs que l'article 31 du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 sus évoqué dispose que « avant de procéder à toute transformation en titre foncier, le chef de service provincial de domaine doit vérifier sous sa responsabilité, des pièces déposées et s'assurer en outre ; 1- de l'identité et de la capacité des parties, 2- de la disponibilité de l'immeuble »

> Attendu que le sieur Bollo Etogo est l'héritier du sieur Balla Bollo Paul suivant jugement d'hérédité n° 1290 du 13 avril 1985 ;

> Qu'en délivrant les titres fonciers à Nganoma Marie-Thérèse, Mengue Joseph et Onambele Hilaire sur la parcelle du terrain appartenant à Balla Bollo Paul au détriment de Bollo Etogo son héritier, l'administration domaniale a commis une faute qui mérite d'être sanctionnée par l'annulation des titres fonciers litigieux.

Plusieurs irrégularités de l'administration découlent dans cette espèce. D'abord, l'établissement des titres fonciers querellés sans tenir compte de la qualité d'héritier reconnu à Bollo Etogo ; ensuite la délivrance des titres fonciers à des personnes n'entrant pas dans la succession ; enfin la violation de l'article 31 du décret du 27 avril 1976¹⁰⁵.

La faute de l'administration peut aussi consister en la délivrance du titre foncier à l'administrateur d'un bien successoral. L'article 10 du décret de 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier modifié dispose à cet effet que « les administrateurs des biens d'une succession ne peuvent obtenir en leur nom, des titres
fonciers sur ces biens ». L'administration avait violé cette disposition dans l'espèce Les Ayants droit de feu Pehuie Kuo Pierre¹⁰⁶. Dans cette affaire, le sieur Pehuie Kuo décède sans descendance directe en laissant un immeuble urbain à Mbouda d'une superficie de 1 000 mètres carrés et immatriculé au livre foncier du département des Bamboutos sous le n° 3453, vol. 18, fol. 59 du 1er août 1979. Ses collatéraux ont été désignés héritiers de sa succession. Sieur Noutong Kuo est désigné par jugement d'hérédité, héritier principal et administrateur des biens de la succession. Ce dernier par sa mauvaise foi fait immatriculer l'immeuble successoral en son nom sous le numéro 1994 le 23 juillet 2001. Ce qui fait une double immatriculation sur un même terrain. Après l'immatriculation, il vend l'immeuble à un certain Fokou Ngnintedem et fait muter le titre foncier au nom de l'acheteur. De même, ce même administrateur fait muter irrégulièrement le titre foncier originaire n° 3453 en son propre nom. Les ayants droit de feu Pehuie Kuo estiment avoir été privés de leur droit sur l'immeuble puisqu'ils sont sommés par l'acheteur de libérer les lieux. Les recourants demandent au juge administratif l'annulation de la seconde immatriculation et de la mutation opérée sur le titre originaire et obtiennent gain de cause au motif que « l'administrateur de la succession n'est pas autorisé à immatriculer un bien de la succession à son nom ».

L'irrégularité de l'administration provient aussi de la violation de l'article 8 alinéa 1 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier qui dispose : « les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent à peine de nullité être établis en la forme notariée ». C'est dire que l'acte notarié constitue une condition sine qua non de la validité d'une vente, cession ou mutation. C'est ainsi que le juge administratif annule le titre de démembrement obtenu sans acte notarié¹⁰⁷. Il faut aussi dire que la faute peut aussi provenir du notaire lorsqu'il procède à la substitution du nom du véritable acquéreur contre celui d'un tiers dans l'établissement de l'acte de vente¹⁰⁸.

Comme on peut le remarquer, l'annulation des titres fonciers résulte d'un manquement ou d'une abstention de la part de l'administration. C'est pourquoi le décret de 1976 modifié définit l'irrégularité dans ce sens comme une faute. Ce qui n'est pas le cas du côté du bénéficiaire du titre où l'annulation est fondée sur des cas de fraudes.

### 2.2.2.2. L'annulation fondée sur la fraude du bénéficiaire

Les irrégularités du fait du bénéficiaire du titre foncier sont qualifiées de fraudes. Par définition, la fraude est une tromperie pour laquelle l'auteur utilise des moyens illicites pour nuire à autrui. Selon l'adage *fraus omnia corrumpit*, tout acte juridique entaché de fraude peut être l'objet d'une action en nullité.

Le titre foncier obtenu par fraude du bénéficiaire peut être retiré ou annulé par le ministre des Affaires foncières¹⁰⁹. Le retrait du titre foncier entraîne mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. On peut retenir de cette disposition de l'alinéa 4 de l'article 2 du décret de 1976 modifié que le titre qui doit être retiré ici est le titre de démembrement puisque le titre immatriculé restera intact entre les mains du propriétaire originaire.

Étant entendu que les titres de démembrement sont issus du titre foncier mère, titre originaire ou titre de l'immatriculation, de nombreux cas de fraudes peuvent y subvenir. C'est le cas par exemple de la substitution de nom du véritable propriétaire.
Dans l'espèce Succession Ndeffo Mbewou contre État du Cameroun¹¹⁰, la fraude résultait en la substitution de nom des véritables propriétaires. Sieur Mbouobouo était bénéficiaire d'un séjour dans la concession de Ndeffo grâce à l'hospitalité de ce dernier. Le 22 juin 1975, il décède pendant que sieur Mbouobouo se trouvait encore dans la concession. Ce dernier profite de ce décès et orchestre à l'insu des véritables enfants du feu Ndeffo le bornage du terrain en son nom. Par la suite, le terrain était immatriculé en son nom et concrétisé par le titre foncier n° 6611. Les enfants de Ndeffo Mbewou vont saisir la Chambre administrative aux fins d'annulation de ce titre foncier au motif qu'ils avaient été privés de leur immeuble par les manœuvres frauduleuses de sieur Mbouobouo. Le juge administratif leur donne gain de cause en affirmant :

[...] les 13 enfants de feu Ndeffo Mbewou ont été privés de leur immeuble par des manœuvres frauduleuses de sieur Mbouobouo qui lui ont permis de tromper la vigilance de l'administration des domaines et le faire établir un titre foncier en son nom sur près de 4 hectares de terrain appartenant à la Succession Ndeffo Mbewou ; Attendu qu'en faisant établir ledit titre foncier, le sieur Mbouobouo a, à l'insu des héritiers de feu Mbewou, fait figurer les noms et signatures de ces derniers sur le procès-verbal de bornage comme étant les riverains alors qu'il s'agit du terrain de leur feu père.

L'espèce Succession Ndeffo Mbewou a été réitérée par le jugement Ekessi Fidèle contre l'État du Cameroun ou le juge administratif a qualifié de fraude le fait pour une personne d'obtenir un titre foncier au détriment des propriétaires légitimes¹¹¹.

Il est à noter que parfois le juge administratif assimile la faute à la fraude. Alors que les textes sont clairs, pour qualifier de faute les agissements de l'administration, le juge a qualifié de fraude le fait pour un agent de l'administration des domaines et des affaires foncières de substituer son nom dans l'acte de vente à celui du véritable acheteur aboutissant à la délivrance d'un titre foncier¹¹².

## Conclusion

Le contentieux de l'excès de pouvoir du titre foncier est assis sur la distinction entre titre foncier mère et titres fonciers dérivés. Dans sa politique jurisprudentielle, le juge administratif de la Chambre administrative de la Cour suprême a pendant longtemps jugé que le principe de la force probante du titre foncier s'applique de « la manière la plus absolue » en ce qui concerne le titre de l'immatriculation ( titre mère). Par contre, s'agissant des titres fonciers dérivés, le principe fléchit. De la sorte, le recours pour excès de pouvoir est écarté en ce qui concerne le titre de l'immatriculation et reste toutefois ouvert s'agissant des titres fonciers dérivés. L'on ne saurait donc conclure à une politique jurisprudentielle « paradoxale » ou « incohérente¹¹³ ». Le choix du juge nous semble d'une clarté irréprochable. Il s'agit d'une politique jurisprudentielle qui titre sa source de l'interprétation de la norme foncière qui, quoique discriminatoire, est assise sur une base juridique faible (le décret).

Si l'exclusion du recours en annulation contre le titre mère permet de renforcer le caractère fondamental du droit de propriété parce que la procédure d'immatriculation permet de lever tout doute sur l'origine de la propriété, il n'en demeure pas moins vrai que ce titre fait grief. C'est sans doute la raison pour laquelle le juge de la Chambre administrative n'est pas suivi aujourd'hui par les tribunaux administratifs qui généralise le recours en annulation sur tous les titres fonciers sans aucune distinction.
C'est encore un choix pour ces tribunaux dont l'objectif est de limiter l'arbitraire administratif. Mais, le choix du juge administratif de la Chambre administrative de la Cour suprême nous semble le meilleur. Il ne faudrait pas que l'on « banalise » le droit de propriété immobilière avec le recours pour excès de pouvoir notamment en ce qui concerne le titre de l'immatriculation obtenu après une procédure longue et essentiellement contradictoire au contraire des titres fonciers dérivés. Qui plus est, en cas d'immatriculation dolosive, le décret de 1976 permet la saisine du juge civil pour obtenir les dommages et intérêts. Il semble que l'intervention du législateur serait nécessaire en ce sens afin de confirmer cette politique jurisprudentielle. Le Cameroun ayant opté pour le régime de l'immatriculation, le législateur devrait doter le titre foncier de l'immatriculation d'une force probante absolue et consacrer définitivement son injusticiabilité devant le juge administratif. Ainsi, le recours pour excès de pouvoir ne s'exercerait que contre les titres fonciers dérivés dont l'établissement n'épouse pas celui du titre mère.

## NOTES

1. Gaston Jèze, *Les principes généraux du droit administratif*, Paris, Bergert-Levrault, 1904, p. 50.

2. Décret instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation, JOC, 1934, p. 230.

3. La loi australienne de 1858 dit « Act Torrens » consacre l'immatriculation foncière comme l'unique mécanisme d'appropriation privée des terres. Elle permet au conservateur d'immatriculer chaque immeuble sous un nom et un numéro avec inscription sur chaque titre foncier des droits réels et charges foncières qui grèvent l'immeuble. Pour plus d'amples éclairages sur ce système, lire René Viollette, *L'Act Torrens : son application en Australie et en Tunisie*, thèse de doctorat, faculté de droit de Paris, 1900, 241 p.

4. Civ. 1re, 18 février 1957, RJPUF, 1958, p. 380 ; Civ., 8 mars 1962, *Penant*, 1963, p. 424.

5. Jean Carbonnier, * Droit civil*, t. III : *Les biens*, 15e éd., Paris, PUF, « Thémis », 1992, p. 123.

6. Sur la question, voir Simon Gilbert, *Le juge judiciaire, gardien de la propriété privée immobilière. Étude de droit administratif*, Paris, Mare et Martin, 2011, 946 p.

7. Voir Stanislas Melone, *La parenté et la terre dans la stratégie du développement. L'expérience camerounaise : étude critique*, Paris, Klincksieck, 1972, 201 p. ; Paul-Gérard Pougoue, *La famille et la terre : essai de contribution à la systématisation du droit privé au Cameroun*, thèse de doctorat d'État, université de Bordeaux I, juin 1977 ; Alexandre Dieudonné Tjouen, *Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais : étude d'une réforme législative*, Paris, Economica, 1982, 209 p. ; Jean-Marie Nyama, *Régime foncier et domanialité publique au Cameroun*, Yaoundé, PUCAC, 2001, 488 p. ; André Tientcheu Njiako, *Droits réels et domaine national au Cameroun*, Yaoundé, PUA, 2005, 484 p. ; du même auteur *Droits fonciers urbains au Cameroun*, Yaoundé, PUA, 2003, 545 p. ; Robinson Tchapmegni, *Le contentieux de la propriété foncière au Cameroun*, thèse de doctorat, université de Nantes, 2008, 531 p.

8. CS/CA, jugement n° 1/75,19 déc. 1975, *Nkong Emmanuel c/ État du Cameroun*.

9. Ce décret est modifié et complété par le n° 2005/481 du 16 déc. 2005.

10. Aloys Mpessa, « Le titre foncier devant le juge administratif camerounais : les difficultés d'adaptation du système Torrens au Cameroun », *Revue générale de droit*, vol. 34, n° 4, 2004, p. 624.
11. Yannick Serge Nkoulou, « Le titre foncier comme instrument de preuve », *Droit et politique de l'immobilier en Afrique. Exemple du Cameroun. Mélanges en l'honneur du professeur André Tientcheu Njiako*, Yaoundé, PUA, 2015, p. 482-510.

12. Voir André Tientcheu Njiako, *Le titre foncier au Cameroun*, Yaoundé, ARIKA, 2009, p. 9.

13. D. n° 76/165, 27 avril 1976, [fixant les conditions d'obtention du titre foncier], modifié par le D. n° 2005/481, 16 déc. 2005, art. 2, al. 3.

14. D. n° 76/165, op. cit., art. 24.

15. Alexandre Dieudonné Tjouen, op. cit., p. 133.

16. Joseph Comby, *Dictionnaire foncier* [en ligne], p. 20, http://www.comby-foncier.com/dictionnaire_foncier.pdf. La première version de ce texte est publiée en supplément au n° 136 de la revue *Études foncières*.

17. André Tientcheu Njiako, *Le titre foncier au Cameroun*, op. cit., p. 37.

18. Mamoudou Traore, « Les outils de la sécurisation foncière au Mali », *Séminaire de sensibilisation à la sécurisation foncière a l'attention des parlementaires d'Afrique francophone*, Bamako, 14 et 15 avril 2011, p. 4.

19. Il s'agit des actes d'acquisition de terrains inscrits au *Grundbuch*, des actes d'acquisition de terrains selon les règles de la transcription, des arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale, des livrets fonciers, ou des *certificates of occupancy*, des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels, des conventions entre Africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1961 relatives aux actes notariés, des actes d'acquisition des *freeholds lands* (D. de 1976 modifié, art. 3).

20. D. n° 76/165, op. cit., art. 9 à 21.

21. Ibid., art. 22 à 24.

22. Ibid., art. 25 à 29.

23. André Tientcheu Njiako, *Le titre foncier au Cameroun*, op. cit., p. 21.

24. D. n° 76/165, op. cit., art. 38, al. 1.

25. Art. 38, al. 2 : « Le propriétaire, à l'exclusion de toute autre personne, a droit à un duplicatum du titre foncier et du plan y annexé ce duplicatum unique, est nominatif, et le chef service provincial des domaines en certifie l'authenticité en y apposant sa signature et le timbre du service. Tout usufruitier, emphytéote, antichrèse ou superficiaire a également droit à un duplicatum authentique exact et complet du titre spécial dont il a pu requérir l'établissement ; les autres titulaires de droits réels n'ont droit qu'à la délivrance des certificats d'inscription nominatifs portant copie littérale des mentions relatives aux droits réels ou charges inscrits ».

26. Art. 38, al. 3 : « Lorsque deux ou plusieurs personnes sont propriétaires indivis d'un immeuble, le titre, son duplicatum et le plan y annexé portent les noms des indivisaires. Le duplicatum est délivré au propriétaire figurant en tête de liste. Les autres propriétaires n'ont droit, sur leur demande, qu'à des copies certifiées conformes de livres fonciers ».

27. Sur les spécificités d'élaboration des titres fonciers, lire : Urbain Noël Ebang Mve, *Le titre foncier au Cameroun. Recherche sur la spécificité d'un acte administratif unilatéral*, Paris, L'Harmattan, 2011, 268 p.

28. Voir notamment Jean Calvin Aba'A Oyono, *La compétence de la juridiction administrative en droit camerounais*, thèse de doctorat en droit, Nantes, 20 juin 1994, 510 p., Aloys Mpessa, op. cit. ; Urbain Noël Ebang Mve, op. cit. ; Simon Pierre Billong, « Le contentieux de l'annulation du titre foncier devant le juge administratif », *Actes de la conférence sur la problématique de la propriété foncière au Cameroun*, Hôtel de ville de Mbalmayo, 18 novembre 2005, p. 28-35 ; Fernand Honoré Tagouemekong, « Le contentieux d'annulation du titre foncier », *ibid.*, p. 104-121 ; Bernard Raymond Guimdo Dongmo, « Le contentieux de la délivrance du titre foncier », *Document pédagogique du séminaire de formation en contentieux administratif sur « le contentieux foncier et domanial*». Programme d'appui au secteur de la justice au Cameroun, Kribi, 27 février-1er mars 2012,
Pool Cour Suprême, p. 1-15 ; du même auteur : « Le contentieux du retrait du titre foncier », ibid., p. 1-14.

29. Voir, en ce sens, Evelyn Mandessi Bell, « Radioscopie d'un système foncier africain : l'exemple du Cameroun 50 ans après », Penant, mai-juin 1987, p. 286 ; Jean Calvin Aba'A Oyono, op. cit., p. 458-459.

30. Pour le professeur Jean Calvin Aba'A Oyono, « en application de l'article 1er paragraphe 2 du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, qui y tient un triple caractère "inattaquable, intangible ; définitif", et qu'en conséquence, "toute personne dont le droits ont été lésés n'a pas de recours sur l'immeuble...", le juge administratif a forcément proclamé l'immunité juridictionnelle de ce document d'immatriculation, lui déniant le caractère d'acte administratif décisoire. Paradoxalement et au risque de désorienter le potentiel justiciable, ce même juge fait état d'une production jurisprudentielle qui assimile le titre foncier à un acte administratif soumis à la procédure de l'annulation contentieuse » (« Chronique du grain de sable dans la fluidité jurisprudentielle à la Chambre administrative du Cameroun », Juridis Périodique, n° 78, avril-mai-juin 2009, p. 63 ; du même auteur, La compétence de la juridiction administrative en droit camerounais, op. cit., p. 63.)

31. Francis-Paul Benoit, Le droit administratif français, Paris, Dalloz, 1968, p. 574, cité par Emmanuel Messan Acouetey, Le contrôle juridictionnel de l'administration en Afrique noire francophone, thèse de doctorat en droit public, université de Nancy II, 1974, p. 200-201.

32. Jean-Marie Auby et Roland Drago, Traité de contentieux administratif, 2e éd., Paris, LGDJ, t. II, p. 169.

33. Marceau Long, Prosper Weil, Guy Braibant, Pierre Delvolvé et Bruno Genevois, Les grands arrêts de la jurisprudence administrative, 18e éd., Paris, Dalloz, 2011, p. 394-397.

34. Patrick Edgard Abane Engolo, Traité de contentieux administratif du Cameroun, Paris, L'Harmattan, 2019, p. 227.

35. CS/CA, jugement n° 40, 29 mai 1980, aff. Monkam Tientcheu David contre État du Cameroun.

36. Il s'agit de la Chambre administrative de Cour suprême avant la mise en place effective des tribunaux administratifs au niveau des régions.

37. Pour de plus amples éclairages sur la politique jurisprudentielle, voir Guy Canivet et Nicolas Molfessis, « La politique jurisprudentielle » [en ligne], https://www.courdecassation.fr/IMG/File/pdf_2007/publications_2007/la_politique_jurisprudentielle.pdf, consulté le 9-04-2020.

38. Jérémie Van Meerbeeck, « Penser par cas... Et par principes », Revue interdisciplinaire d'études juridiques, n° 2, vol. 73, 2014, p. 77-97 ; François Ost, « Penser par cas : la littérature comme laboratoire expérimental de la démarche juridique », ibid., p. 99-131 ; Jeremy Perelman, « Penser la pratique, théoriser le droit en action : des cliniques juridiques et des nouvelles frontières épistémologiques du droit », ibid., p. 133-153.

39. Pierre Serrand et Piotr Szwedo, « Introduction », dans Pierre Serrand et Piotr Szwedo (dir), L'injusticiabilité : émergence d'une notion ? Études publiées en hommage au professeur Jacques Leroy, université Jagellonne, Cracovie, 2018, p. 9.

40. De l'avis de Pierre Lampue, « [c]es formules énoncent le principe essentiel et le plus caractéristique du régime de l'immatriculation foncière, principe que l'on retrouve dans les textes instituant un pareil régime dans différents pays africains. Il a été jugé nécessaire de le consacrer, pour atteindre le but visé par le législateur, c'est-à-dire, la clarté et la sécurité des droits sur le sol. Il faut en effet que le titre foncier établi à la suite d'une procédure destinée à assurer un examen complet de la situation matérielle et juridique d'un immeuble, soit doté d'une force probante irréfragable et ne puisse pas être remis en question », Pierre Lampue, Penant, 1975, p. 394, cité par Aloys Mpessa, op. cit., p. 626.

41. CS/CA, jugement n° 39, 21 mai 1987, Fotso Joseph Simonet c/État du Cameroun (MINUH) ; n° 1, 29 oct. 1987, Basso Théodore et Makong Daniel c/État du Cameroun.
42. CS/CA, jugement n° 29/2011/CS/CA, 12 janv. 2011, aff. Mmes Veuves Tounde née Akoa Suzanne et Chimi née Himeni Rachelle c/ État du Cameroun.

43. Alexandre Dieudonné Tjouen, op. cit., p. 173.

44. Jean Marie Nyama est du même avis lorsqu'il écrit que « le titre foncier est en principe inattaquable et définitif dans la mesure où ce document est établi à l'issue d'une procédure minutieuse, entourée de publicité destinée à sauvegarder les droits des tiers. Le requérant est mis en demeure, en cas d'opposition ou de demande d'inscription soit d'en rapporter main levée formelle soit d'y acquiescer, soit de le rejeter. Aussi, après l'expiration des délais légaux, il est tout à fait normal que l'immatriculation étant ordonnée, on ne peut plus permettre la contestation des mentions portées au titre foncier » (Jean Marie Nyama, op. cit., p. 166). À titre de droit comparé, voir Alima Chene-Sanogo, *Enjeux fonciers et développement « durable » au Mali*, thèse de doctorat en droit, université de Bourgogne, 2012, p. 404.

45. CS/CA, jugement n° 1, 29 oct. 1987, Basso Théodore et Makong Daniel c/État du Cameroun.

46. CS/CA, jugement n° 39, 30 avril 1992, *Kitio David c/ État du Cameroun*. Ici, le juge administratif a déclaré nul le droit allégué par l'opposant au motif que « l'opposition formée le 30 juin 1980 après le constat de la commission consultative en date du 20 juin 1980 est irrégulière, donc irrecevable pour avoir été adressée au sous-préfet et non au chef de service provincial de domaine ». Le juge avait ainsi déclaré le titre foncier établi au sieur Yankoua Martin, obtenu après la procédure d'immatriculation, inattaquable, intangible et définitif.

47. D. n° 76/165, op. cit., art. 16, al. 1a.

48. CS/CA, jugement n° 39/86-87, 21 mai 1987, recours n° 54/86-87, 1er septembre 1981.

49. CS/CA, jugement n° 18/91-92, 30 janv. 1992, *Eyana Assouga Guillaume*, recours n° 52/91-92, 8 mai 1984.

50. André Tientcheu Njiako, *Le titre foncier au Cameroun*, op. cit., p. 103.

51. D. n° 76/165, op. cit., art. 39.

52. Sous l'empire du décret de 1976, la publication ne devrait se faire qu'au Journal officiel de la République. Le décret de 2005 qui modifie celui de 1976 est venu remplacer le Journal officiel par le bulletin des avis domaniaux et fonciers. C'est qui est normal puisque le Journal officiel n'existe au Cameroun que sur papier.

53. Charles Ambiallet note à ce sujet que : « porta [l']'immatriculation est la liquidation complète du passé juridique de l'immeuble et l'avènement de celui-ci, à une vie nouvelle, dont l'histoire sera écrite sous la partie relative à l'inscription. [...] Tous les titres antérieurs à l'immatriculation sont annulés pour faire place au titre foncier qui porte en lui la preuve du droit du propriétaire. Il ne s'agit plus, après l'immatriculation, de rechercher, ni même de savoir, comment celui-ci a pu, antérieurement, acquérir son droit. Est-ce par voie de succession, de donation, de vente ? Peu importe. Il tient désormais, son droit de l'immatriculation. [...] L'immatriculation purge les droits antérieurs qui ne seraient pas mentionnés au titre foncier. Les droits réels, les charges foncières grevant l'immeuble doivent se manifester pendant la période de la procédure d'immatriculation. Si leur titulaire a négligé de les sauvegarder, à ce moment opportun, en demandant leur inscription sur le titre foncier à venir, l'immeuble en est affranchi » (*Les effets de la force probante de l'inscription sur le livre foncier marocain*, Paris, Domat-Montchrestien, 1934, p. 42-43, cité par Aloys Mpessa, op. cit., p. 628).

54. CS/CA, jugement Fotso Joseph Simonet, 21 mai 1987, précité.

55. CS/CA, jugement n° 16/2002-2003, 28 nov. 2002, aff. *Collectivité Fonkouakem c/État du Cameroun* (MINUH).

56. Jean-Marie Nyama, op. cit., p. 173-174, n. 193. André Tientcheu Njiako souligne à ce sujet qu'« au cours de la procédure d'immatriculation, les personnes titulaires de droits sur l'immeuble ont eu tout loisir de faire inscrire ces droits afin qu'ils soient portés sur le titre foncier devant être délivré. Dès lors qu'elles ont laissé les délais d'opposition expirer, qu'elles aient été absentes, qu'il s'agisse d'un oubli ou d'une erreur et quel que soit de manière générale la raison du défaut
d'inscription, elles ne peuvent plus être admises à faire inscrire ces droits » (Le titre foncier au Cameroun, op. cit., p. 117).

57. . Civ. 1re, 18 février 1957, RJPUF, 1958 : 380 ; Civ., 8 mars 1962, Penant, 1963 : 424, cités par Ahonagnon Noël Gbaguidi, « La revendication du monopole foncier de l'État, l'intangibilité du titre foncier et l'accès à la terre au Benin », Journal of Legal Pluralism, n° 39, 1997, p. 59.

58. . Sur la question, lire Alassa Mongbat, « Le droit de propriété privée immobilière en droit positif camerounais : quelle génération des droits de l'homme ? Contribution à l'étude de la classification d'un droit fondamental de l'homme en perpétuelle évolution », Revue panafricaine des sciences juridiques comparées - Mosaïque, n° 11, 2015, p. 94-146.

59. . Sur la question, voir Isabelle Forestier, La fragilisation de la propriété privée immobilière, thèse de doctorat en droit, université du Sud-Toulon-Var, 2009, p. 258-281.

60. . Cette motivation du juge est reprise dans bon nombre d'autres décisions : CS/CA, jugement n° 18, 26 mars 1987, Mbida Mathernus ; CS/CA, jugement n° 54, 25 juin 1987, Mpondo Dibongue Gabriel et la collectivité Bonatonè ; CS/CA, jugement n° 55, 15 mars 1988, Tato Jean ; CS/CA, jugement n° 60, 31 mars 1988, Akoa Ndongo Luc ; CS/CA, jugement n° 62, 26 mai 1988, Waguia Véronique ; CS/CA, jugement n° 65, 26 mai 1988, Epie Martin, CS/CA, jugement n° 69, 30 juin 1988, Elomo Mineli Bernard.

61. . Aloys Mpessa, op. cit., p. 626.

62. . Paul-Gérard Pougoue, La famille et la terre. Essai de contribution à la systématisation du droit privé au Cameroun, thèse de doctorat en droit, université de Bordeaux, juin 1977, p. 66-67, cité par Robinson Tchapmegni, op. cit., p. 278-279.

63. . CS/CA, jugement n° 18, 26 mars 1987, Mbida Mathernus.

64. . CS, arrêt n° 33, 27 avril 1979, Fonkou Victor dit Mba Deffo c/ Touwonping Koagne, Tamba David Podop, Poka Benjamin et Tagne Joseph, BACS, n° 39, 1978, p. 5857. Dans le même sens, voir CS, arrêt n° 18, 7 déc. 1978, aff. Bonjawo Joseph c/Église Presbytérienne du Cameroun, BACS, n° 40, p. 6144 et suiv. commenté par Isidore Léopold Miendjiem, Les grandes décisions de la jurisprudence civile camerounaise, François Anoukaha (dir), Bamenda, LERDA, 2008, p. 144-154.

65. . CS/CA, jugement n° 19-2000, 30 déc. 1999, aff. collectivité Mvog-Ndongo Evouna c/ État du Cameroun (MINUH) & Evouna Pierre René (intervenant volontaire), recours n° 722/99-2000, 30 janv. 1998.

66. . CS/CA, aff. Eyana Assouga Guillaume c/ État du Cameroun, précitée.

67. . CS/CA, jugement n° 343/2010/CS/CA, 27 oct. 2010, Mme Veuve Onana Mewoe Marie Thérèse c/ État du Cameroun (MINDAF), recours n° 255/2008, 3 oct. 2008.

68. . Jurisprudence constante : CS/CA, jugement Fotso Joseph Simonet précité ; CS/CA, jugement n° 11/91-92, 6 déc. 1991, Bolo Etogo c/État du Cameroun ; CS/CA, jugement n° 55/99-2000, 29 juin 2000, Feupissie Jean-Marie c/ État du Cameroun (MINUH) et Keuko Alexandre (intervenant volontaire) ; CS/CA, jugement n° 37/99-2000, 24 févr. 2000, Bamby Boniface c/État du Cameroun (MINUH) et Associations des chrétiens des Témoins de Jéhovah et Betho Robert et Betho Dieudonné (intervenants volontaires) ; CS/CA, jugement n° 97/03-04, 30 juin 2004, aff. Tchokouadi Jean c/ État du Cameroun (MINUH) ; CS/CA, jugement n° 17/CS/CA, 25 janv. 2012, aff. Succession Youdom c/ État du Cameroun (MINDAF).

69. . Aloys Mpessa, op. cit., p. 639.

70. . Maurice Kamto, Droit administratif processuel du Cameroun, Yaoundé, PUC, 1990, p. 230.

71. . Pierre Serrand, « Les explications doctrinales de l'injusticiabilité de l'acte de gouvernement : contribution à une typologie des injusticiabilités », dans Pierre Serrand et Piotr Szwedo (dir), op. cit., p. 63-76.

72. . Selon l'article 4 de la loi n° 2006/022 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs, « aucune juridiction ne peut connaître des actes de gouvernement ».

73. . Pierre Serrand, op. cit., p. 71.
74. Ibid., p. 63.

75. CS/CA, jugements Kouang Guillaume Charles du 31 mai 1979 et Essomba Marc Antoine du 29 mars 1980.

76. Concl. Bernard Tricot sur CE, 29 janvier 1954, Institution Notre-Dame du Kreisker, R. 64, RFDA, 1954.50.

77. André Maurin, Droit administratif, 11ᵉ éd., Paris, Sirey/Dalloz, 2018, p. 68.

78. Georges Dupuis, Marie-José Guédon, Patrice Chrétien, Droit administratif, Paris, Sirey/Dalloz, 10ᵉ éd., 2007, 695 p., p. 623.

79. Robert-Édouard Charlier, « Circulaires, instructions de service et autres prétendues mesures d'ordre intérieur administratives », JCP 1954, I, 1169. Selon Édouard Laferrière, « toute manifestation des intentions d'un administrateur n'est pas, par elle-même, un acte sur lequel un débat contentieux puisse s'engager. Pour que le recours soit recevable, il faut qu'il existe une décision susceptible d'être exécutée ; si l'administrateur s'est borné à manifester ses intentions qui ne pourraient se réaliser que par des actes ultérieurs, la partie doit attendre que ces actes l'atteignent... Pour former valablement le recours pour excès de pouvoir, il ne suffit pas qu'on se croie menacé par une décision éventuelle, il faut qu'on soit réellement touché par une décision actuelle ». Édouard Laferrière, Traité de la juridiction administrative et des recours contentieux, 2ᵉ éd., Paris, Bergert-Levrault, 1896, t. II, p. 427.

80. Jacques-Henri Stahl et Didier Chauvaux, « Chronique générale de jurisprudence administrative française », AJDA 1996, n° 5, p. 366, cité par Célestin Keutcha Tchapnga, « L'irrecevabilité du recours pour excès de pouvoir contre les actes préparatoires au Cameroun : À propos de quelques décisions jurisprudentielles », Revue marocaine d'administration locale et développement, n° 26, janvier-mars 1999, p. 66.

81. CS/CA, jugement n° 50, 15 janv. 1990, Essama Joachim Michel c/ État du Cameroun.

82. CS/CA, jugement n° 77/02-03, 24 avril 2003, aff. Effa Victor c/ État du Cameroun (MINUH), recours n° 572/94-95, 22 févr. 1995 ; CS/CA, jugement n° 38/04-05, 29 déc. 2004, aff. Association Le Tabernacle des Aigles c/ État du Cameroun (MINATD) ; TA [Littoral], jugement n° 085/FD/16, 19 mai 2016, aff. Monsieur Bayemi Manasse c/ État du Cameroun (MINDCAF).

83. Guy Canivet et Nicolas Molfessis, op. cit., p. 1.

84. Aloys Mpessa, op. cit., p. 635.

85. Magloire Ondoa, « Préface », dans Urbain-Noël Eban Mve, op. cit., p. 15-17.

86. Célestin Sietchoua Djuitchoko, « Les limites au principe de l'absoluité du titre foncier », dans Droit et politique de l'immobilier en Afrique, op. cit., p. 587-597.

87. Selon le préambule de la Constitution de 1972 repris par celle de 1996, « La propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer des biens garantis à chacun par la loi. Nul ne saurait en être privé si ce n'est pour cause d'utilité publique et sous la condition d'une indemnisation dont les modalités sont fixées par la loi ; le droit de propriété ne saurait être exercé contrairement à l'utilité publique, sociale ou de manière à porter préjudice à la sûreté, à la liberté, à l'existence ou à la propriété d'autrui ».

88. Selon l'art. 544, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

89. TA [Centre], jugement n° 178/ADD/2015/TA-YDE, 10 nov. 2015, aff. Ntsama Gabriel et consorts c/ État du Cameroun (MINDCAF) : « Considérant que contrairement à ce que soutient l'État du Cameroun, un titre foncier délivré sur les mises en valeur d'autrui est un acte administratif fondé sur des faits matériellement inexactes ; que cette erreur de fait est un cas d'ouverture du recours pour excès de pouvoir ; que la compétence du Juge administratif à connaître du présent recours est donc justifiée » ; TA [Sud], jugement n° 13/ADD/2016, 24 août 2016, aff. Akono Mbongo'O Moline c/ État du Cameroun (MINDCAF) : « "Qu'en effet, le titre foncier litigieux est un acte administratif dont le contentieux de l'excès de pouvoir relève du Tribunal administratif". Ces alinéas que l'immatriculation d'un immeuble ne fait pas obstacle à l'exercice d'un recours contre le titre
foncier établi en fraude à la loi ; que par conséquent, le moyen soulevé par Me Tassa André Marie
encourt rejet ».

90.. TA [Ouest, Bafoussam], jugement n° 02/ADD/TA/BFM/2015, 27 avril 2015, aff. Nembot c/ État du Cameroun (MINDCAF) & Tchendjou Joseph Fopah Jean Aimé : TA [Ouest, Bafoussam], jugement n° 02/ADD/TA/BFM/2015, 27 avril 2015, aff. Nembot c/ État du Cameroun (MINDCAF) & Tchendjou Joseph Fopah Jean Aimé : « Attendu que sur le moyen soulevé par maître Tassa André Marie, relatif à l'impossibilité d'un recours sur un immeuble en cas d'immatriculation, le défendeur soutient qu'au regard de l'article 2 du décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, l'immatriculation d'un immeuble a un caractère irréversible sauf à engager une action personnelle en dommages-intérêts devant le juge civil du lieu de situation de l'immeuble, et ce, seulement en cas de dol ; Mais attendu que les alinéas 3 et 6 de l'article 2 précité, constituent des exceptions à cette règle ; que l'alinéa 3 dispose "Toutefois, le ministre chargé des Affaires foncières peut, en cas de faute de l'Administration résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré" ; que l'alinéa 6 énumère les cas pour lesquels un titre foncier est nul d'ordre public ; qu'il s'agit notamment lorsque "le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet" ; attendu qu'il résulte de ces alinéas que l'immatriculation d'un immeuble ne fait pas obstacle à l'exercice d'un recours contre le titre foncier établi en fraude à la loi ; que par conséquent, le moyen soulevé par Me Tassa André Marie encourt rejet ».

91.. Aff. Fotso Joseph Simonet c/ État du Cameroun, précitée.

92.. Aff. Basso Théodore et Makong Daniel c/ État du Cameroun, précitée.

93.. D. n° 76/165, op. cit., art. 29.

94.. Fernand Honoré Tagouemekong, op. cit., p. 106.

95.. Voir, en ce sens, Aloys Mpessa, op. cit., p. 638.

96.. CS/CA, jugement n° 92/ADD, 30 juin 2004, aff. Bomba Essomba Alphonse. Dans cette affaire, le représentant de l'État affirmait que le titre foncier issu d'un acte notarié n'est pas assimilable à un acte administratif pouvant être attaqué devant le juge administratif. En réitérant sa jurisprudence claire en ce sens, le juge administratif assimile le titre foncier de l'espèce comme un acte administratif : « Attendu qu'il ressort de l'article 9 de l'ordonnance n° 72/6 du 26 août 1972 fixant l'organisation de la Cour suprême que le juge administratif est compétent pour juger les recours en annulation des actes administratifs pour excès de pouvoir... ; attendu par ailleurs, qu'aux termes de l'article 1er du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, ce document est la certification officielle de la propriété foncière; qu'en l'espèce, le recours de Bomba Essomba Alphonse Léandre et autres tend à la rectification du titre foncier querellé par l'adjonction de leurs noms sur celui-ci en tant que cohéritiers indivisaires de leur feu père Essomba Fouda Jean ; attendu, quelle que soit l'origine des droits leur ayant donné naissance, le titre foncier est un acte de l'administration ; que de ce fait, il est susceptible d'être attaqué devant le juge administratif ; attendu qu'il s'ensuit que le juge administratif est régulièrement saisi s'agissant du présent litige et doit se déclarer compétent ». Cf. dans le même sens : CS/CA, jugements : n° 13/2003-2004, 5 nov. 2003, aff. Esso Laurent Marie c/ État du Cameroun (MINUH) ; n° 117/2003-2004, 25 août 2004, aff. Belibi François c/ État Cameroun (MINUH) ; n° 124/04-05, 27 juill. 2005, aff. Dame Endalle Moudio Hélène et autres c/ État du Cameroun (MINUH) ; n° 095/2003-2004, 30 juin 2004, aff. Mbida Barthélemy c/ État du Cameroun (MINUH) ; n° 25/2003-2004, 28 janv. 2004, aff. Kuenda Jean c/ État du Cameroun (MINUH) ; n° 148/04-05, 31 août 2005, aff. Nkom Etoa Williams c/ État du Cameroun.

97.. Robinson Tchapmegni, op. cit., p. 21.

98.. Ibid., p. 133.

99.. Ibid., p. 134.
100. André Tientcheu Njiako, Le titre foncier au Cameroun, op. cit., p. 156.

101. CS/CA, jugement n° 25/99-2000, 30 déc. 1999, aff. Njoh Philibert et Ekoka Koum Samuel c/ État du Cameroun (MINUH) et Ngankam Sielenou Jean.

102. CS/CA, jugement n° 189/2011, 7 sept. 2011. Dans le même sens, voir CS/CA, jugement n° 123/2009/CA/CS, 22 juill. 2009, aff. Chedjou Omar Noe c/ État du Cameroun (MINDAF) & Defo David (intervenant volontaire) ; CS/CA, jugement n° 160/04-05, 31 août 2005, aff. Betsen A Tiati Jean R. c/ État du Cameroun (MINUH).

103. Robinson Tchapmegni, op. cit., p. 133. Pour une étude comparée sur les atteintes au droit de propriété, voir Jean-François Lachaume et Hélène Pauliat, « Le droit de propriété est-il encore un droit fondamental », Droit et politique à la croisée des chemins. Études en l'honneur de Philippe Ardant, Paris, LGDJ, 1999, p. 373.

104. CS/CA, jugement n° 10, 26 déc. 1991, aff. Bollo Etogo c/ État du Cameroun.

105. Cet article dispose que : « Avant de procéder à toute transformation des actes en titres fonciers, le chef de service provincial des domaines doit vérifier sous sa responsabilité les pièces déposées et s'assurer en outre : De l'identité et de la capacité des parties ; de la disponibilité de l'immeuble ». La réforme de 2005 a remplacé le chef de service provincial des domaines par « le conservateur foncier ».

106. CS/CA ; jugement n° 64/2009/CA/CS, 11 mars 2009, aff. Ayant droit de feu Pehuie Kouo Pierre c/ État du Cameroun. En ce sens, voir Bernard-Raymond Guimdo Dongmo, op. cit., p. 12.

107. CS/CA, jugement n° 255/2010, 22 septembre 2010, aff. Les Ayants droit de feu Ndzinga Joseph c/ État du Cameroun (MINDAF).

108. Aff. Kong Emmanuel, précitée.

109. Voir art. 2, al. 4 du décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié par le décret n° 2005/481 du 16 déc. 2005.

110. CS/CA, jugement n° 74/99-2000, 28 sept. 2000, aff. Succession Ndeffo Mbewou c/ État du Cameroun (MINUH).

111. CS/CA, jugement n° 73, 28 sept. 2000, Ekessi Fidèle c/ État du Cameroun.

112. CS/CAY, aff. Kong Emmanuel c/ État du Cameroun précitée ; CS/CA, jugement n° 41, 28 juin 1989, aff. Ateba Barthélemy c/ État du Cameroun.

113. En ce sens, voir Jean-Calvin Aba'A Oyono, La compétence de la juridiction administrative en droit camerounais, op. cit., p. 63 et 458.

## RÉSUMÉS

Le titre foncier constitue au Cameroun l'unique document qui certifie la propriété sur les terres. En vertu de l'article 1er du décret n° 76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions de son obtention, modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, le titre foncier est inattaquable, intangible, définitif. Cette disposition consacre le principe de l'absoluité du titre foncier. La question s'est pendant longtemps posée de savoir si au regard de ces règles, le titre foncier est un acte administratif susceptible de recours pour excès de pouvoir. A cette question, la Chambre administrative de la Cour suprême d'avant l'avènement des Tribunaux administratifs a mis en œuvre une politique jurisprudentielle. Pour elle, le titre foncier n'était pas unique, le principe de l'absoluité s'applique en fonction du titre en cause. En feuilletant les décisions rendues par cette juridiction, l'on se rend compte que le titre foncier mère issu de la procédure
contradictoire d'immatriculation est un acte couvert par l'injusticiabilité, tandis que les titres fonciers dérivés ou titres obtenus à partir du titre mère sont des actes administratifs justiciables. Si cette politique jurisprudentielle permet une certaine garantie du droit de propriété, force est de constater que la Chambre administrative n'est pas aujourd'hui suivie par les Tribunaux administratifs, désormais juges de premier ressort du contentieux administratif. Ces derniers considèrent tous les titres fonciers comme des actes administratifs attaquables devant le juge administratif.

The land certificate constitutes in Cameroon the only document, which certifies ownership of the land. Under Article 1 of Decree No. 76-165 of April 27, 1976 setting the conditions for obtaining it, amended and supplemented by Decree No. 2005/481 of December 16, 2005, the land title is unassailable, inviolable and final. This provision enshrines the principle of the absoluteness of the land title. The question has long arisen as to whether, under these rules, the land title is an administrative act subject to appeal for abuse of power. To this question, the Administrative Bench of the Supreme Court before the advent of Administrative Courts implemented a case law policy. For it, the land title is not unique; the principle of absoluteness applies according to the title in question. By leafing through the decisions rendered by this jurisdiction, we realize that the native certificate resulting from the adversarial registration procedure is an act covered by injusticiability, while the derived land certificates or titles obtained from the native certificate are justiciable administrative acts. If this case law policy allows a certain guarantee of the right of ownership, it is clear that the Administrative Chamber is not today followed by the Administrative courts, now judges of first instance for administrative litigation. These consider all land certificates as administrative acts that can be challenged before the administrative judge.

# INDEX

**Mots-clés** : titre foncier, recours, excès de pouvoir, juge administratif

**Keywords** : land certificate, recourse, excess of power, administrative judge

# AUTEUR

## ALASSA MONGBAT

Docteur/Ph.D en Droit public

Enseignant-chercheur

Assistant à la Faculté des sciences juridiques et politiques

Université de Dschang (Cameroun)