# Réflexions sur le droit de propriété dans les bailliages de Jersey et Guernesey

## Reflections on the Right to Property in the Bailiwicks of Jersey and Guernsey

Sophie Poirey

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OpenEdition
Journals

### Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/crdf/8439

DOI : 10.4000/crdf.8439

ISSN : 2264-1246

### Éditeur

Presses universitaires de Caen

### Édition imprimée

Date de publication : 15 décembre 2022

Pagination : 83-92

ISBN : 978-2-38185-189-1

ISSN : 1634-8842

### Référence électronique

Sophie Poirey, « Réflexions sur le droit de propriété dans les bailliages de Jersey et Guernesey », *Cahiers de la recherche sur les droits fondamentaux* [En ligne], 20 | 2022, mis en ligne le 08 novembre 2022, consulté le 19 octobre 2025. URL : http://journals.openedition.org/crdf/8439 ; DOI : https://doi.org/10.4000/crdf.8439

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# Réflexions sur le droit de propriété dans les bailliages de Jersey et Guernesey

Sophie POIREY

Maître de conférences en histoire du droit à l'université de Caen Normandie

Histoire, Territoires, Mémoires (HisTeMé, UR 7455)

I. Statut constitutionnel et institutionnel de l'archipel anglo-normand

II. L'accession à la propriété dans les îles anglo-normandes

A. L'héritage de la propriété

B. L'acquisition de la propriété par contrat

III. La protection de la propriété

A. Le retrait lignager

B. La clameur de haro

Dépendances de la Couronne anglaise depuis le début du XIIIe siècle, les Channel Islands<fnref n="1" /> n'ont jamais aboli la vieille coutume de cette Normandie dont elles firent un jour partie. Toujours gouvernées par des institutions d'origine médiévale, voire par un authentique seigneur héréditaire, comme dans l'île de Sercq, située dans le bailiage de Guernesey, elles constituent un modèle unique de féodalité et de modernisme mêlés.

Conquises avec le Cotentin en 933 par Guillaume Longue-Épée, fils du comte viking de Rouen, Rollon, les îles de la Manche sont annexées aux possessions héritées de son père pour former la Normandie dans ses frontières actuelles. L'archipel suit dès lors le destin du

duché normand, de la conquête de l'Angleterre, en 1066, au puissant règne européen des souverains Plantagenêt, dans la seconde moitié du XIIe siècle.

Lorsqu'en 1204, le roi de France Philippe Auguste réintègre militairement la Normandie à la Couronne de France<fnref n="2" />, les îles, un temps délaissées par les deux souverains rivaux, choisissent de conserver leur fidélité au dernier duc de Normandie, le roi d'Angleterre Jean sans Terre, à qui elles avaient prêté hommage lors de son accession à la tête du duché quelques années plus tôt<fnref n="3" />. Fragilisé par la perte de ses possessions continentales, le Plantagenêt leur accorde en échange de nombreux privilèges énumérés dans une charte connue sous le nom

<footnote n="1">1. Selon l'appellation anglaise, plus pertinente que celle d'« îles anglo-normandes » puisque, si les îles furent normandes, elles n'ont jamais été anglaises.</footnote>

<footnote n="2">2. Sur la question de la commise de 1204, voir R. Jouet, *Et la Normandie devint française* [1983], Cully, Orep, 2004; F. Neveux, *La Normandie des ducs aux rois, Xe-XIIe siècle*, Rennes, Éditions Ouest-France, 1998, p. 551-571; F. Neveux, « La conquête française de la Normandie », in *Commise 1204: Studies in the History and Law of Continental and Insular Normandy*, G. Dawes (dir.), Saint-Pierre-Port, Barreau de Guernesey, 2005, p. 1-11; F. Neveux, « Les événements de 1204 dans leur contexte historique », in 1204, la Normandie entre Plantagenêts et Capétiens, A.-M. Flambard-Héricher, V. Gazeau (dir.), Caen, Publications du CRAHM, 2007, p. 9-20.</footnote>

<footnote n="3">3. A.-H. Canu, *Histoire des îles de la Manche* [1892], Rennes, La Découvrance, 1996, p. 69-71. Pour l'historien du Cotentin et des îles Gustave Dupont, c'est à cet oubli momentané dans lequel les îles seraient tombées en 1204 que remonte leur tradition d'autonomie. Les îliens se seraientainsi habitués « à l'idée de n'appartenir à personne et à conserver une autonomie que protégeait leur situation particulière » (G. Dupont, *Histoire du Cotentin et de ses îles*, Caen, Le Blanc-Hardel, 1870-1885, t. II, p. 4).</footnote>
de Constitutions du roi Jean. Plus qu'une « constitution »
au sens de création de nouvelles normes, ce document
confirme solennellement des institutions et des droits
hérités de la période normande<fnref n="4" />. Au fil du temps, les îles
obtiendront des souverains successifs d'autres privilèges en
change de leur fidélité à la Couronne anglaise : neutralité
politique, assemblées législatives, exemptions fiscales et
diverses prérogatives étatiques confirmant leur statut
particulier.

Dans ces îles très peuplées, où convergent sociétés
commerciales, établissements bancaires et compagnies
d'assurances attirés par une fiscalité avantageuse, les pré-
occupations liées à la propriété sont nombreuses. Propre à
toute communauté insulaire, la question de l'accession à la
propriété des natifs des îles est particulièrement cruciale du
fait de l'implantation massive, au lendemain de la Seconde
Guerre mondiale, de populations anglo-saxonnes attirées
par la douceur de vivre dans ces « pays de home rule »<fnref n="5" />.
Dans l'archipel anglo-normand, les règles coutumières
normandes très protectrices du patrimoine familial se
combinent avec des mesures spécifiques destinées à per-
mettre aux autochtones d'accéder à la propriété. Cette
alliance compose un statut foncier inédit parfois déroutant
pour les nouveaux arrivants.

Après avoir présenté le statut constitutionnel de
l'archipel, préalable indispensable pour appréhender le
droit spécifique en vigueur dans les îles, nous évoquerons
dans un premier temps les règles relatives à l'accession à
la propriété, et notamment dans leur compatibilité avec la
Convention européenne des droits de l'homme adoptée
par les deux bailliages à la suite du Royaume-Uni en

1953⁶. Nous nous intéresserons ensuite aux mesures de
protection de la propriété, un héritage spécifiquement
normand que les îles ont conservé jusqu'à nos jours.

I. Statut constitutionnel et institutionnel
de l'archipel anglo-normand

Les îles anglo-normandes sont organisées en deux baili-
liages politiquement autonomes composés chacun de
plusieurs îles et îlots. Le bailliage de Jersey regroupe ainsi
l'île de Jersey, la plus grande de l'archipel?<fnref n="7" />, et deux groupes
d'îlots, ceux des Minquiers et des Écréhou, attribués au
bailliage par la Cour internationale de justice de La Haye
en 1953⁸. Le bailliage de Guarnesey (Guarnsey) est composé
des îles de Guarnesey<fnref n="9" />, d'Aurigny (Alderney), de Sercq
(Sark), de Herm (Herme) et de Jethou, ainsi que des îlots
de Lihou et de Burhou<fnref n="10" />.

Constitutionnellement, l'archipel ne fait partie ni du
Royaume-Uni ni du Commonwealth mais relève du statut
de « dépendances » de la Couronne d'Angleterre, comme
c'est également le cas pour l'île de Man, un ancien royaume
viking. Ce statut original, reconnu par le British Nationality
Act de 1948, provient de la fidélité jamais démentie des îles à
la Couronne anglaise depuis 1204¹¹. Organisées en bailliages
(Bailiwick) depuis le XIIe siècle, une création centralisatrice
du duc de Normandie Geoffroy Plantagenêt<fnref n="12" />, les deux îles
sont dotées chacune d'une assemblée législative, les États
de Jersey et les États de Guarnesey (States of Jersey et States
of Guernsey), d'une Cour royale (Royal Court) présidée
par un bailli (Baillif), un ancien avocat formé au droit

<footnote n="4">4. L'original de ce texte a disparu mais il est mentionné dans une enquête menée en 1248 dans les îles sur ordre d'Henri III; voir G. Dupont, *Histoire du Cotentin et de ses îles*, t. II, p. 49 sq.; P. Dalido, *Jersey, île agricole anglo-normande*, Vannes, A. Chaumeron, 1951, p. 285; J. A. Everard, « Les îles normandes en 1204 : le rôle décisif de l'aristocratie normande », in *1204, la Normandie, entre Plantagenets et Capétiens*, p. 215-226.</footnote>

<footnote n="5">5. Expression empruntée au titre d'un ouvrage consacré aux îles paru à la fin du XIXe siècle (G.-A. Robinet de Cléry, *Les îles normandes, pays de home rule*, Paris, P. Ollendorff, 1898).</footnote>

<footnote n="6">6. Voir D. M. Ogier, *The Government and Law of Guernsey* [2005], 2ᵉ éd., Saint-Pierre-Port, States of Guernsey, 2012, p. 74 sq. Ces droits sont régulièrement étendus par des lois spécifiques, par exemple: Human Rights (Jersey) Law, 2000 et Human Rights (Bailiwick of Guernsey) Law, 2000.</footnote>

<footnote n="7">7. Environ 90 000 habitants sur 116 km².</footnote>

<footnote n="8">8. Sur cette question, voir R. Sinsolliez, *Histoire des Minquiers et des Écréhou*, Saint-Malo, L'ancre de Marine, 1995; S. Poirey, « L'archipel anglo-normand : 800 ans de contestations franco-anglaises », in *La France et les îles britanniques: un couple impossible?* (Actes du colloque du GDR 2136, CNRS-Paris 1, Caen, 20 septembre 2007), V. Gazeau, J.-P. Genet (dir.), Paris, Publications de la Sorbonne, 2012, p. 85-99.</footnote>

<footnote n="9">9. Environ 63 000 habitants sur 78 km².</footnote>

<footnote n="10">10. Pour une présentation très générale de la configuration de l'archipel, voir C. Guillot, *Les îles anglo-normandes*, Paris, Presses universitaires de France (Que sais-je?), 1975; T. Le Cerf, *Petite histoire des îles normandes* [1862], Monein, Pyrémonde, 2006; R. Besnier, *La Coutume de Normandie, histoire externe*, Paris, Sirey, 1935 et ses développements sur les applications étrangères de la Coutume de Normandie en Sicile, au Canada français et dans les îles anglo-normandes, p. 250-270; E. Peyroux, *Guarnesey, évolution historique et condition juridique actuelle*, thèse de doctorat en droit, Paris, 1970; J. Marr, *The History of Guernsey. The Bailiwick's Story* [1982], Guarnesey, The Guernsey Press, 2002; J. A. Everard, J. C. Holt, *Jersey 1204, The Forging of an Island Community*, Londres, Thames & Hudson, 2004; E. Thin, *Les îles anglo-normandes et du Cotentin*, Cully, Orep, 2008; J. Monaghan, *The Story of Guernsey*, Saint-Pierre-Port, Guernsey Museums & Galleries, 2010; S. Poirey, « Organisation judiciaire et institutionnelle des îles anglo-normandes : une tradition bien tempérée », in *La culture judiciaire anglaise au Moyen Âge*, 1ᵉ partie, Y. Mausen (dir.), Paris, Mare & Martin, 2017, p. 249-266.</footnote>

<footnote n="11">11. D. M. Ogier, *The Government and Law of Guernsey*, p. 189 sq.; I. Mautalent-Reboul, *Le droit privé jersiais: transformation et adaptation de son contenu original au monde contemporain*, thèse de doctorat en droit, université de Caen, 1995, t. I, p. 85 sq. Sur les relations des îles avec l'Union européenne et les probables conséquences du Brexit, voir S. Jean, S. Touchard, *Les enjeux du Brexit pour les îles anglo-normandes. Positionnement politique, économique et identitaire pour l'île de Jersey*, mémoire de master, Sciences Po Rennes, 2019; M. Boucraut Mele, *Le droit des îles anglo-normandes: les institutions, les coutumes, les lois. La place des îles dans la société internationale: les îles, paradis fiscal*, thèse de doctorat en droit public, université Panthéon-Assas, 1993.</footnote>

<footnote n="12">12. J.-F. Lemarignier, *La France médiévale, institutions et société*, Paris, A. Colin, 1970, p. 338-339; C. H. Haskins, *Norman Institutions* [1918], New York, F. Ungar, 1960; M. de Boüard, « Le duché de Normandie », in *Histoire des institutions françaises au Moyen Âge*, F. Lot, R. Fawtier (dir.), Paris, Presses universitaires de France, 1957, p. 1-33; J. Boussard, « Les institutions de l'Empire Plantagenet », in *Histoire des institutions françaises au Moyen Âge*, p. 34-69; F. Neveux, *La Normandie des ducs aux rois...*, p. 62 sq.; *Nouvelle histoire de la Normandie, entre terre et mer*, A. Leménorel (dir.), Toulouse, Privat, 2004, p. 94 sq.</footnote>
normand à la faculté de droit de Caen<sup>13</sup> et nommé à ce poste prestigieux par la Couronne, ainsi que d'une monnaie et d'un drapeau spécifique<sup>14</sup>. Leur rattachement à la Couronne implique cependant que leur législation reçoive l'aval du souverain britannique. En outre, dans chaque bailliage, la Couronne est représentée par un lieutenant-gouverneur, héritier des anciens gardiens des îles<sup>15</sup>, issu du corps des grands officiers militaires de l'armée britannique et dont les fonctions sont diplomatiques<sup>16</sup>.

Les États de Jersey comme ceux de Guernesey étaient originellement présidés par le bailli également à la tête de la Cour royale de son île en tant que premier magistrat. Pour répondre aux exigences du principe de la séparation des pouvoirs posé par la Convention européenne des droits de l'homme, les îliens élisent désormais, depuis 2004-2005, un Chief Minister qui constitue un gouvernement<sup>17</sup>.

Le bailliage de Guernesey présente en outre quelques particularismes qui témoignent de cette forte identité insulaire. L'île d'Aurigny, la plus proche des côtes françaises<sup>18</sup>, est administrée par un président élu à la tête des États d'Aurigny<sup>19</sup>. La petite île de Herm (Herme), d'une superficie de 2,5 km<sup>2</sup>, est louée par l'État de Guernesey à des particuliers ou à des sociétés chargées d'y développer le tourisme<sup>20</sup>. L'île de Sercq est toujours administrée par un seigneur héréditaire depuis des lettres patentes d'Élisabeth I<sup>e</sup> accordées à Hélier de Carteret en 1565<sup>21</sup>. Jusqu'aux réformes adoptées dans les années 2000, le seigneur gouvernait l'île assisté d'un sénéchal et de l'assemblée des Chefs plaids, composée des quarante propriétaires de l'île. Pour se conformer aux exigences démocratiques de la Convention européenne des droits de l'homme, les membres de cette assemblée sont désormais élus<sup>22</sup>.

Notons qu'il n'existe pas de partis politiques dans les îles anglo-normandes. Une opposition entre conservateurs, favorables au maintien des traditions historiques, et progressistes, partisans de la modernité, apparaît toutefois de plus en plus nettement depuis quelques années. En 2006, les premières élections démocratiques organisées à Sercq opposèrent ainsi le clan du vingt-deuxième seigneur héréditaire de l'île à celui de jumeaux milliardaires

d'origine écossaise, propriétaires depuis 1993 d'un îlot dépendant de Sercq. Se prévalant régulièrement des règles de la Convention européenne des droits de l'homme, ces derniers entendent faire abolir les dernières règles féodales normandes encore en vigueur. La première de leur contestation visait précisément la question de l'accession à la propriété dans l'île<sup>23</sup>.

## II. L'accession à la propriété dans les îles anglo-normandes

Dans les deux bailliages, la propriété s'acquiert comme ailleurs soit par dévolution successorale, soit par contrat. Mais ici, l'originalité des règles qui prévalent à ces deux modes d'accès à la propriété est directement liée au passé normand des îles.

### A. L'héritage de la propriété<sup>24</sup>

Si les îliens ont souhaité conserver la vieille coutume normande, ils l'ont cependant très rapidement aménagée pour en adoucir les dispositions les plus inégalitaires. Tandis que les Normands continentaux se crispaient sur un droit devenu archaïque à la fois par conservatisme et par peur des immixtions royales, les Normands insulaires ont su adapter la coutume normande sans en renier les principes protecteurs.

En matière successorale, le droit normand se singularisait du reste du royaume par le principe d'exclusion des filles, nobles comme roturières, de la succession de leurs parents en présence de frères. L'origine de cette règle est la loi salique, celle des Francs Saliens de Clovis, qui interdisait aux femmes d'hériter de la terra ancestra, c'est-à-dire les immeubles (terres, maisons) familiaux.

Selon ce droit germanique, dont la coutume normande est fortement imprégnée, l'héritage devait revenir aux hommes qui seuls transmettent le nom et incarnent donc la famille. La vocation des femmes, le *fragilitas sexus*, était

<footnote n="13">13. Devenue facultative à Jersey à partir de 1995, l'obtention du « Certificat d'études juridiques et normandes », DU de l'université de Caen Normandie délivré par la Faculté de droit de Caen, est toujours une obligation pour les *sollicitors et barristers* désireux de devenir avocats à la Cour royale de Guernesey.</footnote>

<footnote n="14">14. Jusqu'à la Seconde Guerre mondiale, la langue officielle des îles était le français (J. Maingard, « L'héritage de la coutume de Normandie dans le système juridique de Guernesey », *Le Viquet*, n° 74, p. 63-70).</footnote>

<footnote n="15">15. Sur cette institution, voir J. Yver, *Le gouvernement de Normandie du XVe siècle à la Révolution. I, Le cadre et les titulaires*, Bayeux, Imprimerie Colas, 1943.</footnote>

<footnote n="16">16. D. M. Ogier, *The Government and Law of Guernsey*, p. 209.</footnote>

<footnote n="17">17. *Ibid.*, p. 38 sq.</footnote>

<footnote n="18">18. 12 kilomètres seulement des côtes de la Hague.</footnote>

<footnote n="19">19. N. Van Leuven, « Constitutional Relationships within the Bailiwick of Guernesey-Alderney », *The Jersey Law Review*, vol. 8, juin 2004, p. 131-155.</footnote>

<footnote n="20">20. Sur le statut de l'île de Herm, voir D. M. Ogier, *The Government and Law of Guernsey*, p. 203-204.</footnote>

<footnote n="21">21. La succession à la seigneurie est héréditaire par ordre de primogéniture masculine. Cependant, en vertu de la vieille coutume normande selon laquelle les filles ne sont exclues de la succession de leurs parents qu'en présence de frères, le titre peut échoir à une dame en cas d'absence d'héritier masculin. Voir L. Selosse, *L'île de Serk, un état féodal au XXe siècle*, thèse de doctorat en droit, université de Paris, 1911; W. Langlois, « Le régime féodal de l'île de Sercq », in *Travaux de la Semaine d'histoire du droit normand* (Guernesey, 1927), Caen, A. Olivier et M. Caron, 1928, p. 247-263; G. Kursner, *L'île de Sercq, histoire du dernier état féodal d'Europe*, Carnac, Les éditions du Menhir, 2015.</footnote>

<footnote n="22">22. G. Kursner, *L'île de Sercq...*, p. 320 (sur les élections de 2006) et p. 325 (sur le rôle du sénéchal).</footnote>

<footnote n="23">23. S. Poirey, « Organisation judiciaire... », p. 256.</footnote>

<footnote n="24">24. Nous laissons de côté la question de la dévolution testamentaire qui entraînerait des développements trop longs pour les pages qui nous sont imparties pour aboutir finalement aux mêmes conclusions.</footnote>
de se marier pour passer de la protection d'un père à celle d'un mari. Les filles normandes se devaient donc d'épouser des maris idoines, c'est-à-dire de même rang et de même fortune, pour jouir de droits sur les biens de leurs époux à la dissolution du mariage et compenser ainsi leur exclusion successorale. Les Normands maintiendront cette discrimination jusqu'à son abolition par les révolutionnaires<fnref n="25" />.

Or, et ce dès le XVe siècle, les Jersiais se démarquent de leurs cousins normands pour, selon le grand lieutenant-bailli du XVIIe siècle, Jean Poingdestre, « mettre les filles de pair avec les fils », en les recevant toutes à partage avec ces derniers. En effet, comme le constate de manière très pragmatique le jurisconsulte jersiais : « On marie plus aisément sa fille de la terre que du bouquet qui croît desus »<fnref n="26" />. Analysant cet aménagement, son compatriote Charles Sydney Le Gros observe au XIXe siècle, dans son traité consacré au droit coutumier de l'île, que la règle d'exclusion normande n'était plus « en harmonie avec les sentiments et l'esprit des insulaires [...] le droit des filles d'avoir entre elles le tiers de l'héritage de leurs parents fut donc reconnu comme de raison »<fnref n="27" />.

Cette extension fut adoptée un peu plus tardivement à Guernsey où, à partir de l'Approbation des lois, rédigée à la fin du XVIe siècle, toutes les filles ont vocation à un tiers de l'héritage sans que leurs parents ne puissent les en écarter par testament ou par donation<fnref n="28" />. Un tiers qui existait également en Normandie mais uniquement à la discrétion des parents désireux de doter leurs filles<fnref n="29" />.

Plus souples que leurs cousins normands sur les principes coutumiers, les îliens n'avaient cependant pas opté pour une stricte égalité entre frères et sœurs. C'est chose faite à partir du XIXe siècle, et surtout au XXe siècle, lorsque l'archipel entreprend de réformer son droit successoral pour l'adapter aux conditions de la vie moderne. Une adaptation qui ne passe pas cependant par l'abandon de la vieille coutume normande<fnref n="30" />.

À Jersey, la grande refonte du droit successoral est ainsi opérée par une loi de 1891, précédée de quelques autres textes importants. L'héritage est désormais partagé à parts égales entre les héritiers sans distinction de sexe.

La loi maintient cependant le droit d'aînesse et le principe d'exclusion, à égalité de degré, des parents maternels par les parents paternels dans les successions de meubles et d'acquêts<fnref n="31" />. En 1993, la Wills and Successions Law va toutefois révolutionner le droit successoral jersiais en le débarrassant de ce qu'il pouvait encore contenir de normand. La vieille distinction entre immeubles propres, hérités de la famille, et immeubles acquêts, acquis par leur détenteur actuel, est maintenue mais les dernières discriminations normandes, préférence des parents paternels et droit d'aînesse, sont abolies. Par ailleurs, le conjoint survivant, considéré par le droit normand comme un étranger de sang, est désormais admis avec les descendants à se partager la succession du défunt. En l'absence d'héritiers directs, il reçoit même la totalité de la succession. La loi de 1993 s'inspire ici fortement du droit successoral anglais, lequel octroie une place prépondérante au conjoint survivant et s'éloigne donc délibérément du vieux droit normand<fnref n="32" />.

Dans l'île voisine de Guernsey, l'évolution est sensiblement la même bien que moins radicale, à l'image de cette île demeurée longtemps très fidèle aux principes normands. La distinction entre meubles et immeubles (terres et maisons) y est toujours réglée par une ordonnance adoptée en 1852 et les filles héritent à égalité avec les fils<fnref n="33" />. En 1954, The Law of Inheritance supprime le droit d'aînesse et le droit de *préciput*, qui offrait à l'aîné en Normandie une priorité de choix dans les successions paternelles et maternelles<fnref n="34" />. La distinction normande entre propres et acquêts en revanche est maintenue. En l'absence de descendants et de collatéraux, l'héritage revient aux ascendants avec une préférence pour le père sur la mère et pour la ligne paternelle sur la ligne maternelle, une survivance du droit normand pour lequel le côté paternel est considéré comme le plus noble. Comme le constate cependant Gordon Dawes, avocat à la Cour royale de Guernsey et auteur d'un traité consacré au droit guerne-siais: « *Such principles will not long survive the coming into force of human rights legislation* »<fnref n="35" />.

Disparue à la fin du XIXe siècle à Jersey et Guernsey, l'exclusion successorale des filles a toutefois survécu dans

<footnote n="25">25. Sur les particularités du droit successoral normand, voir R. Bataille, *Du droit des filles dans la succession de leurs parents en Normandie*, Paris, Jouve, 1927; R. Besnier, «Les filles dans le droit successoral normand», *Revue d'histoire du droit*, vol. 10, n° 2, 1930, p. 488-506; S. Poirey, «Le rôle du lignage dans l'union matrimoniale en Normandie», in *Commise 1204...*, p. 71-84; S. Poirey, «Traditions normandes dans les bailliages de Jersey et Guernsey», in *La Normandie, terre de traditions juridiques* (Actes du colloque de Royaumont, 4-7 juin 2013), G. Davy, Y. Mausen (dir.), Mont-Saint-Aignan, Publications des universités de Rouen et du Havre (Cahiers historiques des Annales de droit; 2), 2016, p. 201-215.</footnote>

<footnote n="26">26. J. Poingdestre, *Les commentaires sur l'ancienne coutume de Normandie*, Saint-Hélier, Labey et Blampied, 1907, p. 7.</footnote>

<footnote n="27">27. C. S. Le Gros, *Traité du droit coutumier de l'île de Jersey* [1943], Saint-Hélier, Jersey and Guernsey Law Review, 2007, p. 92.</footnote>

<footnote n="28">28. *Approbation des lois, coutumes et usages de l'île de Guernsey*, 1580.</footnote>

<footnote n="29">29. J. Yver, «Les caractères originaux de la coutume normande dans les îles de la Manche», in *Travaux de la Semaine d'histoire du droit normand*, p. 481-503, spéc. p. 492 sq.; S. Poirey, «Traditions normandes...».</footnote>

<footnote n="30">30. Dans sa thèse de doctorat sur le droit jersiais, Isabelle Mautalent-Reboul observe ainsi que les insulaires n'ont «imprimé à leur droit privé coutumier que des changements nécessaires sans jamais désirer de réforme globale de leurs institutions». Et de conclure qu'à aucun moment ne s'est manifestée la volonté de remettre en cause l'identité normande (I. Mautalent-Reboul, *Le droit privé jersiais...*, p. 591).</footnote>

<footnote n="31">31. I. Mautalent-Reboul, *Le droit privé jersiais...*, p. 536-538.</footnote>

<footnote n="32">32. *Ibid.*, p. 561-579. Sur le régime des biens entre époux et l'exclusion du conjoint survivant de la succession du défunt en droit normand, voir J. Musset, *Le régime des biens entre époux en droit normand, du XVIe siècle à la Révolution*, Caen, Presses universitaires de Caen, 1997.</footnote>

<footnote n="33">33. Le texte rédigé en français suit les distinctions du droit normand: «Les meubles suivent la personne et les immeubles le territoire; sont appelés meubles ou chattels, les corps qui peuvent être remués d'un lieu à un autre; lors fonds de terre sont immeubles par nature» (G. Dawes, *Laws of Guernsey*, Oxford, Hart, 2003, p. 167 sq., spéc. p. 171).</footnote>

<footnote n="34">34. R. Génénestal, «La formation du droit d'aînesse dans la coutume de Normandie», *Normannia*, décembre 1928, p. 157-179.</footnote>

<footnote n="35">35. G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 174.</footnote>
l'île de Sercq jusqu'à une époque récente<fnref n="36" />. Mais le contexte est ici bien différent. En 1565, alors que l'organisation féodale a disparu partout en Europe, l'île de Sercq est découpée par Élisabeth Ier en quarante fiefs appelés tenements, chacun devant être pourvu d'une défense militaire sous l'autorité du seigneur de l'île<fnref n="37" />. Les détenteurs d'un tenement voient leur propriété grevée de certaines obligations dues au seigneur, propriétaire éminent de l'île dans la plus pure tradition féodale. Le non-respect de ces obligations peut dès lors donner lieu à la confiscation du tenement par le seigneur, la fameuse commise féodale. Les lettres patentes de 1565 accordées par Élisabeth Ier prévoyaient pour les propriétaires les obligations suivantes: entretien de deux hommes armés<fnref n="38" />, paiement des rentes stipulées dans le contrat de cession de propriété, nécessité d'obtenir le congé seigneurial, c'est-à-dire le consentement du seigneur, pour vendre son tenement, et versement au seigneur du treizième du prix de vente. D'autres ordonnances royales ont ensuite ajouté différentes entraves au droit de propriété dans l'île: impossibilité de démembrer les tenements par partage ou aliénation; droit d'aînesse pour toute succession même composée de plusieurs fiefs; primogéniture masculine. Toutes ces règles font de l'île de Sercq un exemple inédit d'État féodal en Europe jusqu'au début du XXIe siècle<fnref n="39" />.

Conservées telles quelles pendant plus de quatre siècles, ces lois ont brutalement été abolies dans les années 2000 à la suite d'une fronde menée par les nouveaux détenteurs du tenement de Brecqhou, les frères Barclay. Soucieux de voir leur fille et nièce hériter de leur propriété à égalité avec son frère et ses cousins, les jumeaux ont contesté la règle de la primogéniture masculine pour cause de non-conformité avec la règle d'égalité entre les sexes prônée par la Convention européenne des droits de l'homme. Pour éviter une condamnation par la juridiction strasbourgeoise, l'assemblée des Chefs plaids entreprit une grande réforme du droit successoral de l'île. Selon la nouvelle législation, entrée en vigueur le 19 janvier 2000, tous les enfants, sans discrimination de sexe, sont désormais habilités à hériter des tenements. L'indivisibilité du fief étant toutefois maintenue, c'est l'aîné, mâle ou

femelle, qui en hérite en cas de succession *ab intestat*<fnref n="40" />. Suivra l'abolition des autres règles féodales constitutives d'une entrave au droit de propriété, à savoir le droit de congé seigneurial et le droit du treizième. À l'issue de ces réformes, le seigneur de Sercq ne détient désormais plus que des droits honorifiques comme celui de colombier<fnref n="41" />.

## B. L'acquisition de la propriété par contrat

Jersey s'inquiète d'un Français propriétaire. S'il allait acheter toute l'île! À Jersey, défense aux étrangers d'acheter de la terre [...]<fnref n="42" />.

L'acquisition de la propriété par contrat est étroitement contrôlée dans des îles, soucieuses à la fois de limiter la population sur des territoires insulaires relativement réduits et de permettre aux autochtones d'accéder à la propriété dans ces îles très convoitées pour leur statut fiscal et donc à un marché immobilier tout aussi prohibitif que saturé.

Le phénomène n'est cependant pas nouveau et Victor Hugo, le plus célèbre des exilés de l'archipel, s'en faisait déjà l'écho lorsqu'il acquiert Hauteville House, située à Saint-Pierre-Port, la capitale de Guarnesey<fnref n="43" />. La préface qu'il rédige pour *Les travailleurs de la mer* est consacrée à son lieu d'exil, l'archipel anglo-normand. Hugo y dénonce des conditions d'acquisition prohibitives :

> L'achat d'une propriété à Guarnesey se complique, particulièrement pour l'étranger ignorant, d'un péril singulier; l'achat répond sur son acquêt pendant vingt ans, de la situation commerciale et financière du vendeur telle qu'elle était au moment précis où la vente a eu lieu<fnref n="44" />.

Cette épée de Damoclès, dénoncée par Hugo, plane également sur les ventes réalisées à Jersey, ce que le poète, expulsé de l'île pour insubordination, n'a pu dès lors constater.

En effet, comme l'observe Théodore Le Cerf dans une très instructive *Petite histoire des îles normandes* publiée en 1862 :

<footnote n="36">36. Dans cette île, une loi de 1999 sur les successions est venue réformer les principes issus du droit coutumier normand. Selon Gordon Dawes, grand spécialiste du droit de l'île de Sercq, « The law is thoroughly sympathetic to the customary origins of Sark's succession law whilst removing the injustices perceived by people today; these comprise principally the enforced preference of the eldest male, the exclusion of illegitimates and the unequal treatment of females » (G. Dawes, *Laws of Guarnesey*, p. 190). Plus loin, il constate: « In summary the new Law represents a careful and respectful overhaul of ancient customary principles, removing only what could no longer be justified; not even in the special context of Sark. It is easy to imagine that Norman customary law would have developed along similar lines if Napoleon had not intervened decisively in 1804 » (ibid., p. 194).</footnote>

<footnote n="37">37. L. Selosse, *L'île de Serck...*; L. Le Jeune, *Le droit foncier de l'île de Sercq*, thèse de doctorat, université de Caen, 1978; G. Kursner, *L'île de Sercq...*</footnote>

<footnote n="38">38. L'obligation militaire s'est maintenue jusqu'au XXe siècle comme le constate Louis Le Jeune, dans l'ouvrage sur le droit foncier, citant une lettre adressée en 1918 au seigneur de Sercq par le Government Office de Guarnesey: « Récemment les patrouilles n'ont pas été accomplies aussi bien qu'il est requis [...] il est considéré nécessaire que ceci soit effectué pendant la durée de la guerre et jusqu'à nouvel ordre » (L. Le Jeune, *Le droit foncier...*, p. 17).</footnote>

<footnote n="39">39. L. Selosse, *L'île de Serck...*, p. 67-68; L. Le Jeune, *Le droit foncier...*, p. 10 sq.</footnote>

<footnote n="40">40. G. Kursner, *L'île de Sercq...*, p. 314-315.</footnote>

<footnote n="41">41. L'abolition des droits de congé et de treizième est entrée en vigueur le 1er septembre 2007; voir G. Kursner, *L'île de Sercq...*, p. 329-330. Le 22 février 2008, un autre monopole du seigneur a été aboli, celui de posséder la seule chienne non stérilisée de l'île, un privilège jugé non conforme à la Convention européenne des droits de l'homme, puisqu'il suppose une inégalité de traitement non justifié. Désormais, toutes les chiennes non stérilisées sont interdites à Sercq (ibid., p. 331).</footnote>

<footnote n="42">42. V. Hugo, *Les travailleurs de la mer*, précédé de l'Archipel de la Manche, Paris, Librairie générale française, 2002, p. 60 sq.</footnote>

<footnote n="43">43. Voir, en annexe de l'ouvrage de G. Kursner, *L'île de Sercq...*, un extrait du contrat de vente de Hauteville House.</footnote>

<footnote n="44">44. V. Hugo, *Les travailleurs de la mer...*, p. 12.</footnote>
À Jersey, le privilège du vendeur n'est pas limité comme en France à l'immeuble transmis: il s'étend à tout ce que possède ou possédera le détenteur actuel de la propriété vendue, et tous les biens de ce dernier, comme s'ils avaient été spécialement affectés, forment une garantie solidaire<fnref n="45" />.

Plus loin, il ajoute encore, rejoignant ainsi les inquiétudes de Hugo:

> On comprend combien toutes ces complications nuisent aux transactions, car l'acquéreur est obligé de considérer le titre de propriété qu'il achète, d'apprécier les circonstances générales et le crédit du vendeur. Voilà pour le présent. Mais pour l'avenir qui peut savoir ce que vaudront les sûretés que le preneur lui délègue aujourd'hui <fnref n="46" />?

Et de conclure:

> Tel est l'état de la propriété à Jersey. On peut résumer les inconvénients du système en posant comme constant: Que celui qui a payé un immeuble n'est assuré ni de le pouvoir transmettre ni même le conserver <fnref n="47" />.

Confirmant le cri du cœur poussé par le célèbre exilé, Le Cerf constate encore que

> Les Français sont privés du droit de posséder des immeubles dans l'île de Jersey. Cette loi d'exclusion n'existe pas dans le bailliage de Guernesey. On a voulu par cette défense empêcher les effets de l'influence française dans les îles <fnref n="48" />.

Et de souligner ironiquement l'inutilité de cette précaution en constatant que

> [...] s'il prenait jamais fantaisie aux Français qui s'éta-blissent à Jersey d'acquérir une propriété immobilière, ils en seraient suffisamment détournés par les obstacles que nous venons de signaler <fnref n="49" />.

Pour Le Cerf encore, nul doute qu’

En présence des entraves de toutes sortes apportées aux transactions concernant la propriété immobilière on se

demande quelle constante, quelle énergie il a fallu à ce petit peuple pour arriver à ces résultats qui attestent à tous les degrés de l'ordre matériel une prospérité toujours croissante <fnref n="50" />.

Ces contraintes d'un autre âge ont aujourd'hui disparu mais les îliens ont imaginé d'autres entraves pour préserver l'accession des îliens à la propriété, et notamment un système de double marché. Si les conséquences du Brexit ne sont pas encore complètement connues à l'heure de la rédaction de ces lignes, on peut dresser un état des lieux du droit foncier en la matière. Avant la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne et la caducité du Protocole 3 annexé à l'acte d'adhésion du Royaume-Uni en 1972 qui concerne les deux bailliages, les ressortissants de l'Union européenne pouvaient s'installer librement à Guernesey et à Jersey, tandis que les non-ressortissants devaient obtenir un permis<fnref n="51" />. Une possibilité qui demeure toutefois relativement théorique tant l'achat et l'occupation des logements restent étroitement contrôlés par les deux bailliages. À Guernesey, le marché de l'immobilier est ainsi divisé en deux secteurs: le local market, réservé aux personnes qui ont un lien étroit avec l'île, c'est-à-dire les autochtones, ceux dont les parents résident sur place ou les personnes exerçant une activité professionnelle vitale (médecin, infirmier...). L'open market est quant à lui ouvert aux étrangers mais les biens compris dans ce secteur ont une valeur considérablement plus élevée que ceux du local market<fnref n="52" />.

Dans le bailliage de Guernesey, les îles d'Aurigny et de Sercq échappent à cette réglementation mais le nombre très limité de biens en fait augmenter d'autant le prix, ce qui constitue finalement une entrave aussi efficace que le système d'open market<fnref n="53" />.

Particularisme hérité de la période normande, les ventes d'immeubles ont toujours lieu en justice, devant

<footnote n="45">45. T. Le Cerf, *Petite histoire des îles normandes*, p. 113.</footnote>

<footnote n="46">46. *Ibid*.</footnote>

<footnote n="47">47. *Ibid*.</footnote>

<footnote n="48">48. *Ibid.*, p. 114.</footnote>

<footnote n="49">49. *Ibid*.</footnote>

<footnote n="50">50. *Ibid*.</footnote>

<footnote n="51">51. Sur ces questions, voir S. Jean, S. Touchard, *Les enjeux du Brexit...*, p. 28 sq.</footnote>

<footnote n="52">52. Concernant Jersey, nous citons *in extenso* un article paru en ligne dans *Les Échos* qui résume bien sa situation foncière: « Réaliser un investissement immobilier dans les îles Anglo-Normandes impose d'effectuer un véritable parcours du combattant: non seulement les prix y sont prohibitifs, mais tout est fait pour imposer des obstacles administratifs et légaux aux acheteurs en puissance. C'est à Jersey, où on redoute plus que tout l'afflux de population allogène, que les barrières sont les plus dissuasives. "C'est un des endroits du monde où il est le plus difficile de se loger", résume Julian Mallison, l'un des responsables de l'agence William Bull, à Saint-Hélier. Seuls les habitants ayant atteint leur vingtième année de résidence au moins dans l'île ont un accès libre au marché immobilier. Les personnes suffisamment nanties ou célèbres pour être considérées comme un apport économique et social significatif pour Jersey bénéficient toutefois d'une dérogation à cette règle. Un critère qui ne s'applique qu'à quelques milliardaires et vedettes du cinéma ou du sport. De leur côté, les professionnels venus occuper des postes jugés essentiels pour l'économie locale, dans le cadre de contrats de quelques années, sont placés sous un régime intermédiaire. Ils peuvent louer ou acheter des maisons ou appartements pour cette durée limitée, souvent par l'intermédiaire de leur employeur, à condition néanmoins d'obtenir l'aval du comité local du logement, qui possède le droit de réserver certaines habitations à l'usage des seuls résidants de long terme de l'île. Quant à tous les autres, à commencer par ceux qui viennent à Jersey pour y exercer un emploi jugé non essentiel, ils sont aimablement invités à occuper des logements à titre précaire, à l'hôtel ou chez l'habitant au prix de quatre fois les prix français. Rareté foncière liée à la petite taille de l'île, rigueur des règles d'urbanisme, coûts de construction élevés, facilités de financement consenties par les banques, caractère administré de l'offre pour les non-Jersiais, niveau de vie enviable de nombreux îliens enrichis par leur réussite professionnelle dans les services financiers...: tout concourt à entraîner les prix vers des sommets exorbitants. Après avoir augmenté de 30 % au cours des trois dernières années, ils atteignent aujourd'hui un niveau quatre fois supérieur à ceux en vigueur sur le littoral de l'Ouest français. Il faut compter environ 2,5 à 3 millions de francs pour une modeste maison de style pavillon à Saint-Hélier. Il en coûtera entre 4 et 5 millions pour une maison de quatre à cinq pièces dans l'intérieur de l'île, et 7 ou 8 millions pour une ancienne ferme transformée en gentilhommière de caractère» (*Les Échos*, 3 juillet 2000, en ligne: https://www.lesechos.fr/2000/07/un-marche-immobilier-selectif-et-tres-cher-1051033).</footnote>

<footnote n="53">53. F. Douet, « La fiscalité attractive des îles anglo-normandes », *Études normandes*, n° 10, juin 2019, *Les îles anglo-normandes, entre passé et présent*, p. 45-48.</footnote>
la Cour royale, en présence des avocats du vendeur et de l'acheteur. Les Normands de la période ducale avaient en effet pris l'habitude, pour des raisons de conservation de la preuve, de faire enregistrer les contrats de vente devant la juridiction suprême normande, l'Échiquier de Normandie. Théodore Le Cerf observait déjà en effet qu'

> Il n'y a pas à Jersey d'officiers chargés de donner l'authenticité aux actes translatifs de propriété, ou plutôt est notaire qui veut : ces fonctions ne sont ni limitées ni surveillées; elles ne sont soumises à aucune condition d'aptitude et de responsabilité. Des écrivains ou des gens de loi rédigent les conventions des parties mais c'est devant la Cour royale que le contrat se solennise et c'est au greffe que le titre est insinué autrement dit transcrit tout au long sur le registre des contrats [...]. À l'une des audiences de la Cour du samedi les parties contractantes comparaissent devant le bailli assisté de deux jurés et prétent serment chacune en ce qui la concerne d'exécuter les conditions du contrat qui est alors signé par elles et le bailli, scellé du sceau du bailliage et entériné sur les registres publics de l'île<fnref n="54" />.

Ce particularisme est le même à Guarnesey où ache-
teurs et vendeurs concluent la vente d'un immeuble devant
la Cour des héritages, une chambre de la Cour royale, en
présence de leurs avocats respectifs.

III. La protection de la propriété

L'aînesse existe, la dime existe, la paroisse existe, le
seigneur existe, [...] la clameur de haro existe [...].
La livre tournois existe, la saisine et la désaisine
existent, le droit de commise existe, la mouvance
existe, le retrait lignager existe, le passé existe<fnref n="55" />.

Jamais aboli par les îliens, le *Grand coutumier* de Normandie, rédigé au milieu du XIIIe siècle, appartient toujours au corpus juridique de l'archipel anglo-normand quand les coutumes provinciales françaises furent toutes ablies par la promulgation du Code civil en 1804. Certes, le droit des îles a largement évolué depuis la réception de la coutume normande mais force est de constater que les îliens ont réussi à adapter ce droit sans en dénaturer l'esprit<fnref n="56" />. Fidèles à l'esprit germanique de la coutume normande, les îliens ont ainsi longtemps conservé des règles favorables à la conservation du patrimoine dans le lignage en protégeant les biens jugés les plus précieux, c'est-à-dire les *propres* appelés également *héritages* ou *fiefs*. Les *propres* sont les immeubles, terres et maisons, venus

dans le patrimoine par transmission successorale. Ces
biens, réputés appartenant à la famille, étaient protégés
contre les actes à titre gratuits, donations et testaments,
par une réserve héréditaire particulièrement protectrice du
lignage jusqu'au septième degré inclus. Contre les actes à
titre onéreux, essentiellement la vente, la famille bénéficiait
de la protection du retrait lignager dit également clameur
lignagère en Normandie et dans les îles. Une autre clameur
normande, le haro, protège encore les habitants des deux
bailliages contre les atteintes à leur propriété.

A. Le retrait lignager

The right of retrait lignager forms an ancient part of
Guarnsey customary law<sup>57</sup>.

Appelé en Normandie « clameur de marché de bourse » ou encore « clameur lignagère »<fnref n="58" />, le retrait lignager permettait à un héritier du vendeur d'un immeuble familial de reprendre le bien à son acquéreur, dans un délai d'un an et d'un jour, en lui remboursant le prix de vente et les loyaux-coûts, c'est-à-dire les frais inhérents à la transaction. Pratiqué dans tout le royaume, le retrait lignager normand était ouvert très favorablement aux propres comme aux acquêts et même, à partir du XVIe siècle, à certains meubles jugés particulièrement précieux (offices, rentes) pour tenir compte de la constitution des fortunes mobilières de la bourgeoisie de robe notamment<fnref n="59" />. Le retrait lignager ne survivra toutefois pas à la Révolution française. Considéré comme une entrave à la liberté des transactions, accusé de donner lieu à un nombre infini de procès en raison du formalisme de sa procédure, soupçonné d'encourager les fraudes, il sera aboli en 1791 au moment de la vente des biens nationaux<fnref n="60" />.

Favorables à cette institution pour les mêmes raisons patrimoniales et familiales que leurs cousins normands, les îliens conservent le retrait lignager jusqu'au XIXe siècle où les critiques se concentrent également sur les entraves qu'il oppose à la liberté des transactions<fnref n="61" />. Quelques décennies après la Révolution française, la conception individualiste de la propriété prend également le pas dans les îles sur la propriété familiale. Le jurisconsulte jersiais Philippe Le Geyt constate ainsi :

Les Clameurs de Marché de Bourse sont contraires à la
liberté que chacun a naturellement de disposer comme
il luy plait de son propre bien; c'est pourquoi quelques
peuples ne les admettent point du tout<fnref n="62" />.

<footnote n="54">54. T. Le Cerf, *Petite histoire des îles normandes*, p. 114.</footnote>

<footnote n="55">55. V. Hugo, *Les travailleurs de la mer...*, p. 83.</footnote>

<footnote n="56">56. J. Yver, « Les caractères originaux de la coutume normande... », p. 502; S. Poirey, « Traditions normandes... ».</footnote>

<footnote n="57">57. G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 661.</footnote>

<footnote n="58">58. Voir R. Généstal, *Le retrait lignager*, Caen, A. Olivier, 1925; S. Poirey, « Le droit coutumier à l'épreuve du temps. L'application de la coutume de Normandie dans les îles anglo-normandes : le retrait lignager », *Revue historique de droit français et étranger*, vol. 75, n° 3, 1997, p. 377-414, et pour une bibliographie détaillée sur le retrait lignager : p. 382, note 22.</footnote>

<footnote n="59">59. À partir du XVIe siècle, les Normands, plus soucieux que jamais de protéger les biens patrimoniaux, étendent même la possibilité de retracer certains meubles (offices, rentes, bois coupés) jugés particulièrement précieux (S. Poirey, « Le droit coutumier à l'épreuve du temps... », p. 410 sq.).</footnote>

<footnote n="60">60. L. Falletti, *Le retrait lignager dans le droit coutumier français*, Paris, Presses universitaires de France, 1923.</footnote>

<footnote n="61">61. S. Poirey, « Le droit coutumier à l'épreuve du temps... ».</footnote>

<footnote n="62">62. P. Le Geyt, « Remarques sur les clameurs de marché de bourse », in *Les manuscrits de Philippe Le Geyt, écuyer, lieutenant-bailli de l'île de Jersey sur la Constitution, les lois et les usages de cette île*, R. P. Marett (éd.), Saint-Hélier, P. Falle, 1846-1847, t. III, p. 505.</footnote>
Condamné, le retrait lignager sera définitivement aboli en 1834 à Jersey<fnref n="63" />. Fidèle à la coutume normande, le bailliage de Guernesey choisit au contraire de le conserver mais avec des aménagements destinés à concilier les intérêts de la famille et ceux des acquéreurs<fnref n="64" />. Une loi de 1924 relative au retrait lignager, aux appropriements et à la lecture des contrats aux plaids d'héritage limite ainsi la possibilité d'exercer le retrait aux seuls descendants du vendeur pour les acquêts. Le délai pour retraire est réduit d'un an à un mois ce qui n'entrave plus la liberté des transactions tout en continuant de protéger la famille<fnref n="65" />. Cependant, en dépit de cette adaptation, le retrait lignager a bel et bien vécu et sera aboli définitivement à Guernesey en 2015, essentiellement en raison de la désuétude dans laquelle l'institution était tombée du fait de ses conditions devenues très restrictives<fnref n="66" />. À l'heure actuelle, seule l'île de Sercq maintient encore la vieille clameur lignagère, ouverte durant les quarante jours suivant l'enregistrement de la vente, sans distinction entre les propres et les acquêts et offerte à tous les parents jusqu'au septième degré inclus comme dans la coutume normande<fnref n="67" />.

Dans son essai sur la propriété foncière dans l'île de Sercq, Louis Le Jeune loue cette procédure grâce à laquelle « nombreux sont les exemples de propriétés ancestrales sauvés de mains étrangères à la dernière minute »<fnref n="68" />.

Malgré son abolition, il reste que cette institution typiquement féodale a pu traverser les siècles en ne cessant de s'adapter. L'exemple de Guernesey, et dans une moindre mesure celui de Jersey, sont bel et bien la preuve que des institutions coutumières peuvent survivre dans le monde moderne pour peu que l'on sache les adapter sans nécessairement les dénaturer. Un état d'esprit parfaitement résumé par un juriste guernesiais se félicitant en 1990 de la permanence du retrait lignager dans son bailliage : « Nous sommes ce que nous sommes à Guernesey grâce à la coutume de Normandie. À la fin de ce siècle, nous gardons vivant l'esprit de la coutume »<fnref n="69" />. Un esprit qui

s'illustre de nos jours dans la clameur de haro, l'une des dernières procédures normandes toujours en vigueur dans les deux bailliages.

## B. La clameur de haro

La clameur de haro est le remède souverain contre les atteintes portées à la propriété<fnref n="70" />.

Si l'expression « haro sur le baudet » est bien connue grâce aux *Animaux malades de la peste*, célèbre fable de La Fontaine, on ignore souvent les origines normandes du haro que l'on retrouve également dans le droit anglais sous la forme du « hue and cry »<fnref n="71" />. À l'origine, le haro était en effet un appel à l'aide, en présence d'un crime ou d'une tentative de crime, destiné à assurer l'arrestation de l'agresseur. Quiconque entendait le cri de haro se devait d'accourir pour aider à procéder à l'interpellation du coupable ou au moins répéter ce cri sous peine de s'exposer à une amende. Le non-respect de ce devoir est constitutif d'un délit, lointain ancêtre de celui de non-assistance à personne en danger. Si les jurisconsultes normands prétendaient que le terme « haro » était une contraction de « ha Rollon » et figurait ainsi un appel à la justice du premier duc normand<fnref n="72" />, les racines de l'institution sont toutefois plus franques que scandinaves. On retrouve en effet dans la législation carolingienne cette intervention active des particuliers pour assurer la répression des crimes<fnref n="73" />.

La transformation du haro criminel en haro civil à la fin du XIIIe siècle est par contre toute normande. Au XVIIIe siècle, le jurisconsulte rouennais, David Houëard, auteur d'un très fameux dictionnaire de droit normand, définit le haro comme « une voie introduite pour arrêter l'accomplissement de tout ce qui porte atteinte à la liberté de nos personnes, ou cause un dommage à nos biens lorsqu'il y a péril dans le délai »<fnref n="74" />. Pour les Normands,

<footnote n="63">63. I. Mautalent-Reboul, *Le droit privé jersiais...*, p. 528-529.</footnote>

<footnote n="64">64. Les motifs du Règlement du 30 juillet 1834 sont ainsi sans ambiguïté : « Considérant qu’un acquéreur d’héritage est sujet à être dépossédé de son acquêt durant l’an et le jour accordé par la Loi au lignager [...] pour retirer l’héritage en le remboursant des deniers déboursés; que cette incertitude présente un obstacle considérable à l’affranchissement des héritages [...] qu’il est injuste qu’une personne se voit privée de l’intérêt de son argent ou d’un marché avantageux. Les États ont résolu [...] d’abolir, à compter du 1er janvier 1834, le retrait lignager et féodal » (cité dans S. Poirey, « Le droit coutumier à l’épreuve du temps... », p. 405).</footnote>

<footnote n="65">65. S. Poirey, « Le droit coutumier à l'épreuve du temps... », p. 408 sq.</footnote>

<footnote n="66">66. À Aurigny, les mêmes réformes qu'à Guernesey furent introduites en 1949 avec une possibilité de retracer étendue à trois mois (G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 661-664).</footnote>

<footnote n="67">67. G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 662-663.</footnote>

<footnote n="68">68. Comme ainsi le tenement de la Moserie, vendu une première fois en 1929 à un étranger et retiré par le gendre du vendeur au nom de sa femme. Le fils du premier retraitant vend à nouveau la Moserie en 1963 et c'est cette fois un cousin qui effectue le retrait. Deux retraits à une trentaine d'années d'intervalle qui auront permis à cette demeure « de rester propriété de la même famille depuis le XVIIIe siècle » (L. Le Jeune, *Le droit foncier...*, p. 157).</footnote>

<footnote n="69">69. « We are what we are in Guernsey thanks to the customary law of Normandy. At the end of this century we keep alive the spirit of the custom » (N. Le Poidevin, « Retrait Lignager in the Bailiwick of Guernsey », *Guernsey Law Journal*, n° 9, janvier-juin 1990, p. 32).</footnote>

<footnote n="70">70. C. S. Le Gros, *Traité du droit coutumier...*, p. 28.</footnote>

<footnote n="71">71. Sur cette question, voir L.-V. Guillouard, « De l'origine de la clameur de haro », *Mémoires de la Société des antiquaires de Normandie*, t. 28, 1871, p. 513-522; E. Glasson, *Les origines de la clameur de haro. Réponse à M. Guillouard, Fontainebleau, E. Bourges, 1882*; E. Glasson, *Étude historique sur la clameur de haro*, Paris, Larose et Focel, 1882; H. Pissard, *La clameur de haro dans le droit normand*, Caen, Jouan, 1911; C. Tancrede, *La clameur de haro*, Rouen, Les éditions du Veilleur de Proue, 1999; N. Kermabon, « La clameur de haro chez David Houëard. Remarques sur le particularisme juridique des praticiens normands à la fin de l'Ancien Régime », *Cahier historique des annales de droit*, n° 1, 2012, p. 245-275.</footnote>

<footnote n="72">72. N. Kermabon, « La clameur de haro... ».</footnote>

<footnote n="73">73. A. Bridgeford, « «Harrow!» Quod he », *Jersey and Guernsey Law Review*, n° 12, février 2008, p. 4-23.</footnote>

<footnote n="74">74. D. Houëard, article « haro », in *Dictionnaire analytique, historique, étymologique, critique et interprétatif de la Coutume de Normandie*, Rouen, Le Boucher jeune, 1780-1783, t. II, p. 697-704, spéc. p. 701.</footnote>
l'attachement à la propriété est tel qu'ils doivent pouvoir
en jouir paisiblement. La clameur de haro permet au
propriétaire de la terre de faire cesser sur-le-champ tout
empiètement. Le haro constitue ici une sorte de référé à
la portée des particuliers qui évite les lenteurs de la justice
pour faire cesser rapidement un trouble. D'appel à l'aide,
le haro civil devient une sommation juridique de cesser
tous travaux et empiètement sur la propriété d'autrui.

Balayé par la Révolution française, ce haro civil
s'applique encore de nos jours dans les deux bailliages
lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre une procédure rapide
en cas d'atteinte flagrante à la propriété. Dans la pra-
tique, cette procédure est généralement utilisée lorsque
des travaux empiètent sur une propriété voisine.<fnref n="75" /> Au
XVIIIᵉ siècle, le jurisconsulte guernesiais Laurent Carey
définit ainsi le haro :

Haro a pris son origine de Rollo, Duc de Normandie,
grand prince et très juste, et est comme une imploration
de son aide et de son assistance contre ceux qui, par voie
de fait, se veulent mettre en possession du bien d'autrui :
c'est une voie possessoire pour garder sa possession et la
défendre contre la violence des plus forts.<fnref n="76" />

Dans l'île voisine de Jersey, Charles Sydney Le Gros
observe que le haro a conservé « sa physionomie nor-
mande toujours entourée du même respect »<fnref n="77" />. Plus loin, il
ajoute que cette clameur « constitue un moyen puissant et
énergique qui protège le possesseur contre les entreprises
injustes »<fnref n="78" />.

Le bailli, en tant que représentant de la Couronne, a
compétence pour juger de la recevabilité de la clameur
et dire droit.<fnref n="79" /> De nos jours, les juristes anglo-normands
s'accordent encore pour considérer que l'appel au Prince
invoqué dans cette procédure, doit être compris comme
un appel à la Couronne, en tant que garantie supérieure
de la justice<fnref n="80" />.

La procédure du haro se caractérise par son formalisme
conforme au droit normand. Le clamant doit se mettre à
genoux sur les lieux même de l'atteinte à sa propriété, tête
nue et les mains jointes, en présence de deux témoins, et
crier: « Haro, haro, haro! À l'aide mon Prince! On me

fait tort». C'est bien ce cri qui déclenche la procédure et
permet ensuite à l'offensé de faire enregistrer sa plainte au
greffe de la Cour royale. Le haro protège non seulement
des atteintes à la propriété mais également des atteintes à
la possession. La protection des immeubles est en effet telle
dans les îles que possession vaut titre en matière de clameur.

Ainsi en jugea la Cour royale de Jersey en 1988 dans
une affaire opposant Philippe le Marquand qui s'apprêtait
à démolir un talus à l'aide d'un engin de terrassement et
Georges Roger de Carteret qui, se prétendant propriétaire
de ce talus, interjeta le haro. La Cour royale se prononça
en premier lieu sur la recevabilité de la clameur et donc
sur la question de la propriété du champ. Le bailli ordonna
une enquête menée par le vicomte du lieu qui établit que
le clamant, bien que non détenteur d'un titre de propriété,
en avait la possession paisible depuis au moins un an et un
jour. Pour la Cour, la clameur étant une action possessoire,
elle n'avait pas à se prononcer sur le pétitoire. Le haro
était donc recevable.<fnref n="81" />

À Guarnesey, la procédure de haro comporte un
aspect religieux qui n'existait pas en Normandie. Le haro
s'y décompose en trois phases. Dans un premier temps, le
plaignant pousse le cri de haro, assisté de deux témoins,
sur les lieux où l'usurpation s'est produite. Il doit impé-
rativement s'agenouiller tête nue et réciter : « Haro, haro,
haro ! À l'aide mon Prince ! On me fait tort » ou encore
désormais : « Haro, haro, haro ! Help me my Prince ! I am
being wronged » <fnref n="82" />. Si l'appel au Prince peut être prononcé
en anglais, la récitation du « Notre Père » qui suit cet appel
doit obligatoirement s'effectuer en français. Il est ensuite
de bon ton d'y ajouter les Grâces même si ce n'est pas une
obligation<fnref n="83" />. Le cri de haro a alors pour effet immédiat de
faire cesser les travaux litigieux. Si la personne en cause ne
le fait pas, elle se rend coupable d'outrage à la justice. La
pénalité pour cet outrage consistait en une nuit d'empris-
sonnement dans les geôles de Castle Cornet. La même
pénalité était infligée à celui qui avait poussé la clameur
sans cause<fnref n="84" />. Le plaignant doit ensuite présenter dans les
vingt-quatre heures au bailli une déclaration certifiant
qu'il est l'auteur de la plainte. Enfin, la Cour royale doit
statuer dans un délai de douze mois maximum<fnref n="85" />.

<footnote n="75">75. R. Besnier, « Actualité de la clameur de haro dans le droit de l'île de Guarnesey », in *Droit privé et institutions régionales: études historiques offertes à Jean Yver*, Paris, Presses universitaires de France, 1976, p. 63-68 ; D. V. Carey, « La clameur de haro », in *Travaux de la Semaine de droit normand tenue à Guarnesey du 17 au 19 mai 1990*, Saint-Pierre-Port, Cour royale de Guarnesey, 1991, p. 10-14.</footnote>

<footnote n="76">76. L. Carey, *Essai sur les institutions, lois et coutumes de l'île de Guarnesey*, publié par ordre de la Cour royale de Guarnesey, Guarnesey, T.-M. Bichard, 1889, p. 200-207.</footnote>

<footnote n="77">77. C. S. Le Gros, *Traité du droit coutumier...*, p. 29.</footnote>

<footnote n="78">78. *Ibid.*, p. 35.</footnote>

<footnote n="79">79. « [...] dans l'île, le Haro n'est qu'un fait de la seule compétence du Bailly. C'est la seule protection du Roy qu'on implore » (P. Le Geyt, « De la clameur de Haro », in *Les manuscrits de Philippe Le Geyt...*, t. I, p. 296).</footnote>

<footnote n="80">80. « In any case, the appeal to "mon Prince" can equally be understood as an appeal to the Crown as constitutionally the ultimate guarantor of justice » (A. Bridgeford, « "Harrow!" Quod he », p. 23).</footnote>

<footnote n="81">81. I. Mautalent-Reboul, *Le droit privé jersiais...*, p. 602.</footnote>

<footnote n="82">82. Au XXe siècle, « *The circumstances in which the Clameur may be raised are restricted. It is essentially a remedy available to the owner or occupier of land to protect himself against trespass and nuisance* » (G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 486). Selon Gordon Dawes, avocat à la Cour royale de Guarnesey et grand spécialiste du droit de Guarnesey: « *The Clameur de Haro is one of the most tangible and readily understandable aspects of ancient Norman customary law surviving in Guernsey today* » (ibid., p. 47).</footnote>

<footnote n="83">83. G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 486.</footnote>

<footnote n="84">84. D. V. Carey, « La clameur de haro », p. 10. Castle Cornet étant aujourd'hui musée, la pénalité consiste en une amende prononcée par le bailli.</footnote>

<footnote n="85">85. A. Bridgeford, « "Harrow!" Quod he »; D. V. Carey, « La clameur de haro », p. 31-35.</footnote>
Les paroles qui doivent obligatoirement être prononcées dans le bailliage de Guernesey pour satisfaire aux conditions de forme du haro sont les suivantes :

Haro, Haro, Haro ! À l'aide mon Prince ! On me fait tort.
Notre Père qui es aux cieux;
Ton nom soit sanctifié, Ton règne vienne;
Ta volonté soit faite sur la terre comme au ciel.
Donne-nous aujourd'hui notre pain quotidien;
Et nous pardonne nos offenses,
Comme nous pardonnons à ceux qui nous ont offensés.
Et ne nous induit point en tentation,
Mais délivre-nous du mal.
Car à toi est le règne, la puissance et la gloire,
Aux siècles des siècles. Amen

La grâce de Notre Seigneur Jésus Christ;
La dilection de Dieu, et la communication de Saint Esprit
Soit avec nous tous éternellement. Amen<fnref n="86" />.

Voici quelques exemples de haro poussés ces dernières années dans les îles. Dans les années 1970, à Aurigny, un couple poussa le haro lorsque les États de l'île s'avisèrent de peindre une ligne jaune sur la route bordant leur maison, une clameur jugée non fondée par le bailli de Guernesey. En 1975, en revanche, le bailli jugea recevable une plainte déposée par un commerçant de Guernesey contre un promoteur immobilier au motif qu'une grue située sur un chantier voisin effrayait la clientèle du magasin<fnref n="87" />. La Cour reconnut le bien-fondé de la clameur et l'atteinte

à la propriété du commerçant. Le promoteur qui refusa de déplacer la grue fut mis à l'amende à deux reprises pour violation de la clameur. À Guernesey toujours, en septembre 2003, une clameur fut poussée et enregistrée contre des travaux de construction d'un immeuble qui masquait la vue des plaignants<fnref n="88" />. À Sercq, en 1993, une clameur de haro fut poussée par le propriétaire d'un hôtel contre les nuisances sonores, dommageables pour sa clientèle, engendrées par la construction d'une maison sur la propriété voisine. Ici, la clameur déboucha sur un accord amiable entre les deux voisins<fnref n="89" />.

Loin d'être une institution folklorique, comme peut le laisser penser son nom et sa procédure au formalisme suranné, la procédure de haro offre aux îliens une solution rapide et peu onéreuse pour résoudre un contentieux et éviter des atteintes dommageables, voire irrémédiables, à la propriété. Le haro s'apparente ici à un référé à la disposition des justiciables.

Comme on peut en juger après ce tour d'horizon, le droit de propriété n'est pas un vain mot dans les îles. Les bailliages ont su mettre la vieille coutume normande au service des habitants de Jersey et Guernesey pour leur en garantir l'accès et en protéger l'exercice. Gageons que la procédure de haro aura encore de beaux jours devant elle et que l'on continuera longtemps d'entendre retentir dans les paroisses guernesiaises et jersiaises le fameux « Haro, haro, haro ! À l'aide mon Prince ! On me fait tort ».

<footnote n="86">86. G. Dawes, « Appendix 8: How to Perform the Clameur », in *Laws of Guernsey*, p. 775.</footnote>

<footnote n="87">87. L. Le Jeune, *Le droit foncier...*, p. 93.</footnote>

<footnote n="88">88. G. Dawes, *Laws of Guernsey*, p. 487.</footnote>

<footnote n="89">89. G. Kursner, *L'île de Sercq...*, p. 313.</footnote>