# Les données DVF en open data comme matériel de recherche pour les géographes : propositions méthodologiques à travers l'exemple de la Bretagne et la métropole rennaise

Boris Mericskay, Florent Demoraes

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Boris Mericskay, Florent Demoraes. Les données DVF en open data comme matériel de recherche pour les géographes : propositions méthodologiques à travers l'exemple de la Bretagne et la métropole rennaise. Journée d'études du CIST - Session 1 – Géographie de la mobilité et de la population - Accès et utilisation des données en libre accès en géographie de la population, de la santé et des mobilités, Dec 2021, Paris, France. halshs-03644136

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Submitted on 18 Apr 2022

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# Les données DVF en open data comme matériel de recherche pour les géographes

## Propositions méthodologiques à travers l'exemple de la Bretagne et la métropole rennaise

Boris Mericskay

Florent Demoraes
# Données sur les marchés immobiliers

* Les données relatives aux marchés fonciers et immobiliers sont multidimensionnelles, nombreuses et présentent une grande diversité, tant au niveau de leurs formes que de leurs producteurs

* Une vingtaine de bases de données produites et mises à jour par différents acteurs publics et privés, lesquels se concurrencent et se complètent à la fois

* Les bases BIEN et PERVAL des notaires comme « références»

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# La base « Demandes Valeurs Foncières »

* Projet de centralisation de données sur les transactions immobilières produites par l'administration fiscale et de mise à disposition en open data (une démarche, un service et une base de données)

* Prémices de DVF en 2006, mis en ligne en 2011 les données pour les ayant droits et en 2018 pour le grand public

* Référentiel commun quasi national qui permet de comparer les territoires entre eux, d'en comprendre les spécificités et de produire des études et des indicateurs selon des méthodes homogènes

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# DVF en open data

* Une même source mais trois bases de données

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# Synthèse des données DVF en open data

<table><thead><tr><td>Avantages</td><td>Limites</td></tr></thead><tbody><tr><td><ul><li>Gratuites et accessibles en open data</li><li>Disponibles sur l'essentiel du territoire national</li><li>Mises à jour deux fois par an</li><li>Historicité des données depuis 2014</li><li>Réputées exhaustives</li><li>Globalement fiables</li><li>Géolocalisées à la parcelle</li></ul></td><td><ul><li>Transactions non disponibles pour 3 départements</li><li>Complexes à exploiter</li><li>Structuration des transactions multiventes</li><li>Pas d'identifiant de transaction</li><li>Difficilement intelligibles pour les non experts</li><li>Présence d'erreurs de saisie</li><li>Pas d'information sur les vendeurs et les acquéreurs (sauf dans la version DV3F)</li></ul></td></tr></tbody></table>

## Ce ne sont pas des données « prêtes à l'emploi »

Elles nécessitent un temps de compréhension et la mise en place de méthodes adaptées
# Objectifs de notre démarche

* Fournir des pistes méthodologiques issues de la statistique, de l'analyse spatiale et des techniques cartographiques pour explorer et représenter à différentes échelles géographiques des dynamiques de prix et de volume de ventes d'appartements et de maisons

- Formaliser une méthode de préparation des données DVF en open data (apurement, filtrage, restructuration, enrichissement)

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- Analyser à plusieurs échelles ces données en mobilisant différentes méthodes (agrégation, lissage, classification) ;

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- Restituer (carto)graphiquement ces données au moyen de plusieurs types de rendus (graphiques, cartes choroplèthes, carte catégorisées, cartes lissées, carroyage et cartogramme

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# Méthode automatisée reproductible

* Démarche de science ouverte

* Répétabilité de la démarche : refaire les analyses dans les mêmes conditions

* Réplicabilité de la démarche : refaire les analyses avec de nouveaux critères (périmètres d'analyses, variables, seuils de prix, types de biens...);

* Reproductibilité de la démarche : remobiliser les approches pour les adapter à d'autres terrains d'étude comme une autre région ou une ville

* Langage de programmation et le logiciel libre R

* Nombreux packages complémentaires

* *tidyverse*, *sf*, *cartography*, *cluster*, *spatstat*, *cartogramR*...

* Chaînes de traitements automatisées

* Mise en place de 4 scripts en RMarkdown

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# Préparation des données

Apurement, nettoyage
Restructuration
Enrichissement

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# Préparation des données

Mutation monovente « monoligne » : une disposition, un bien unique, un prix et une surface

<table><thead><tr><td>ID</td><td>Date</td><td>Nature</td><td>Type</td><td>Prix</td><td>Superficie</td></tr></thead><tbody><tr><td>2019-168833</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Appartement</td><td>135000</td><td>35</td></tr></tbody></table>

Mutation monovente « multiligne » : une disposition, un bien unique, un prix et une surface mais une redondance du bien au sein de la base (si plusieurs terrains associés par exemple),

<table><thead><tr><td>IDMutation</td><td>Date</td><td>Nature</td><td>Type</td><td>Prix</td><td>Superficie</td></tr></thead><tbody><tr><td>2019-168400</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Maison</td><td>250000</td><td>150</td></tr><tr><td>2019-168400</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Maison</td><td>250000</td><td>150</td></tr></tbody></table>

Mutation multivente « multiligne » : une disposition, plusieurs biens différents, avec plusieurs surfaces mais un prix unique (pour le lot)

<table><thead><tr><td>IDMutation</td><td>Date</td><td>Nature</td><td>Type</td><td>Prix</td><td>Superficie</td></tr></thead><tbody><tr><td>2019-168835</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Appartement</td><td>450000</td><td>45</td></tr><tr><td>2019-168835</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Appartement</td><td>450000</td><td>50</td></tr><tr><td>2019-168835</td><td>10/01/2019</td><td>Vente</td><td>Appartement</td><td>450000</td><td>75</td></tr></tbody></table>
# Préparation des données

446 818 mutations (1 043 052 lignes)
247 646 Mutations (247 646 lignes)

<table><thead><tr><th>ot4surface_carrez</th><th>lot5 numero</th><th>lot5 surface_carrez</th><th>nombre Lots</th><th>code_type_local</th><th>type_local</th><th>surface_reelle_bati</th><th>nombre<sub>pieces</sub></th><th>principales</th><th>code_nature_culture</th></tr></thead><tbody><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>AG</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>AB</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>AB</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>1</td><td>3</td><td>DÅ©pendance</td><td>NA</td><td>0</td><td></td><td></td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>1</td><td>3</td><td>DÅ©pendance</td><td>NA</td><td>0</td><td></td><td></td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>1</td><td>2</td><td>Appartement</td><td>40</td><td>2</td><td></td><td></td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>T</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>1</td><td>3</td><td>DÅ©pendance</td><td>NA</td><td>0</td><td></td><td></td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>2</td><td>2</td><td>Appartement</td><td>40</td><td>2</td><td></td><td></td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>L</td></tr><tr><td>NA</td><td>NA</td><td>NA</td><td>0</td><td>NA</td><td></td><td>NA</td><td>NA</td><td></td><td>T</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th>id</th><th>date</th><th>annee</th><th>type</th><th>prix</th><th>surface</th><th>prixm2</th><th>codecommune</th><th>commune</th><th>Dep</th><th>EPCI</th><th>Typo_INSEE</th><th>latitude</th><th>longitude</th></tr></thead><tbody><tr><td>2014-185931</td><td>02/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>185000</td><td>82</td><td>2256</td><td>22171</td><td>Plaintel</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Couronne périurbaine</td><td>48.41036</td><td>-2.822322</td></tr><tr><td>2014-185933</td><td>09/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>140000</td><td>83</td><td>1687</td><td>22106</td><td>Langueux</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.50325</td><td>-2.718138</td></tr><tr><td>2014-185936</td><td>08/01/2014</td><td>2014</td><td>Appar...</td><td>80000</td><td>78</td><td>1026</td><td>22278</td><td>Saint-Brieuc</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.50548</td><td>-2.773664</td></tr><tr><td>2014-185937</td><td>06/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>165000</td><td>109</td><td>1514</td><td>22081</td><td>Hillion</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Couronne périurbaine</td><td>48.48662</td><td>-2.638281</td></tr><tr><td>2014-185939</td><td>15/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>83000</td><td>52</td><td>1596</td><td>22215</td><td>Ploufragan</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.48867</td><td>-2.816707</td></tr><tr><td>2014-185941</td><td>09/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>175000</td><td>91</td><td>1923</td><td>22106</td><td>Langueux</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.49156</td><td>-2.710499</td></tr><tr><td>2014-185946</td><td>03/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>140000</td><td>63</td><td>2222</td><td>22215</td><td>Ploufragan</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.49069</td><td>-2.804397</td></tr><tr><td>2014-185948</td><td>18/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>280000</td><td>108</td><td>2593</td><td>22210</td><td>Ploubazlanec</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Guingamp-Paimpol Agglomération de l'Ar...</td><td>Pôle urbain</td><td>48.80104</td><td>-3.014141</td></tr><tr><td>2014-185950</td><td>20/01/2014</td><td>2014</td><td>Appar...</td><td>102000</td><td>44</td><td>2318</td><td>22055</td><td>Binic-Étable...</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Couronne périurbaine</td><td>48.62955</td><td>-2.830727</td></tr><tr><td>2014-185954</td><td>08/01/2014</td><td>2014</td><td>Maison</td><td>103000</td><td>105</td><td>981</td><td>22360</td><td>Trégueux</td><td>Côtes-d'Armor</td><td>CA Saint-Brieuc Armor Agglomération</td><td>Pôle urbain</td><td>48.47386</td><td>-2.754416</td></tr></tbody></table>
# Exploration graphique

## Volumes des transactions

<figure><img src="image_13.png" /></figure>

<figure><img src="image_14.png" /></figure>

<figure><img src="image_15.png" /></figure>

<figure><img src="image_16.png" /></figure>
# Exploration graphique

<figure><img src="image_17.png" /><figcaption>## Volumes et prix au m² des transactions</figcaption></figure>
# Exploration graphique

<figure><img src="image_18.png" /><figcaption>## Evolutions volumes et des prix au m² des transactions</figcaption></figure>
# Exploration spatiale

<figure><img src="image_19.png" /><figcaption>## Prix moyens au m² par commune</figcaption></figure>
# Exploration spatiale

<figure><img src="image_20.png" /><figcaption>## Prix moyen par commune</figcaption></figure>
# Exploration spatiale

<figure><img src="image_21.png" /><figcaption>## Prix moyen au m² par maille de 2km</figcaption></figure>
# Exploration spatiale

<figure><img src="image_22.png" /><figcaption>## Lissage spatial des prix au m²</figcaption></figure>

Sources : IGN et DGFip

<figure><img src="image_23.png" /></figure>

Sources : IGN et DGFip
# Exploration spatiale

## Cartogramme et lissage spatial des prix au m²

### Ici à l'échelon des EPCI

### Permet de croiser volume des mutations et logique de prix

Package cartogram

<figure><img src="image_24.png" /></figure>

November 17, 2021

**Version** 1.0-5

**Date** 2021-11-17

**Title** Continuous Cartogram

**Description** Procedures for making continuous cartogram. Procedures available are:
* flow based cartogram (Gastner & Newman (2004) <doi:10.1073/pnas.0400280101>),
* fast flow based cartogram (Gastner, Seguy & More (2018) <doi:10.1073/pnas.1712674115>),
* rubber band based cartogram (Dougenik et al. (1985) <doi:10.1111/j.0033-0124.1985.00075.x>).

**Depends** R (>= 3.5.0)

**Imports** sf, data.table

**Suggests** lwgeom

**SystemRequirements** FFTW (>=3.3.1); possible package: ftw-devel (rpm), libftw3-dev (deb) or ftw (brew).

**License** MIT + file LICENSE

**RoxygenNote** 7.1.1

**Encoding** UTF-8

**NeedsCompilation** yes

**Author** Pierre-Andre Cornillon [aut, cre], Florent Demoraes [aut], Flow-Based-Cartograms [eph] (Author of core C code for gsm and gn procedures)

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Sources: IGN et DGFip - Déformation des EPCI suivant le nombre de mutations
# Exploration spatiale

## CAH pour identifier des sous marchés

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# Changer d'échelle : la métropole

<figure><img src="image_27.png" /></figure>

<figure><img src="image_28.png" /></figure>

Sources: IGN et DGFip - Rayon : 1000 m, résolution : 1000m² - A partir des sections cadastrales

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Sources: IGN et DGFip - Rayon : 500 m, résolution : 1000m² - A partir des mutations
<figure><img src="image_30.png" /><figcaption># Changer d'échelle : la métropole</figcaption></figure>
<figure><img src="image_31.png" /><figcaption># Changer d'échelle : la ville (commune de Rennes)</figcaption></figure>

Prix moyen au m² des appartements à Rennes

Sources : IGN et DGFip - Rayon de lissage : 500 m et résolution : 1000 m²
# Perspectives

* Des potentialités intéressantes pour observer les dynamiques de l'immobilier et du foncier dans le temps et dans l'espace

* Un « ticket d'entrée » méthodologique et technique non négligeable

* Besoin de travaux exploratoires

* Une méthodologie de préparation et d'analyse en libre accès

* Une réflexion sur la granularité des données et les échelles d'analyse

* Une exploration autour des modes de représentation(carto)graphiques

* De nombreuses perspectives thématiques (foncier, PLU, INSEE,...)

* Une source complémentaire aux données des notaires

* Une appropriation future par les chercheurs ?

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