été réalisés en France sur l'hygiénisme et l'esthétique des espaces publics notamment par les historiens J.-P. Le Dantec, M. Baridon et C. Santini). A la fin du XXe siècle, l'espace naturel urbain est développé par les pouvoirs publics soit comme synonyme d'espace écologique lié aux processus de biodiversification et de compensation environnementale (microclimatisation, puits de carbone, réduction des pollutions et nuisances, des risques d'inondation), soit comme équivalent du jardin paysager (dit anglais) dont les modèles picturaux relèvent d'une idéalisation de la nature depuis la période romantique jusqu'aux années 1980 en France. De ce fait il prend aujourd'hui pour les citadins cette double signification.

La recherche d'espaces naturels dans et autour de la ville est issue à la fois d'un goût aristocratique, puis populaire pour la belle nature (le jardin) d'agrément, et d'un besoin collectif d'une ville saine et agréable à vivre (sans fumées, ni poussières, ni bruits) et avec les attributs de la nature rassurante et belle : le vert, les arbres, l'eau, la vie spontanée ou jardinée. La ville dense et pollué engendre le besoin d'une nature régénératrice que les politiques publiques ont interprété en tant qu'infrastructures vertes et aquatiques des régions urbaines depuis presque deux siècles. C'est pourquoi les aspirations au vert urbain sont satisfaites dans et autour des villes au prorata de leur quantité, c'est-à-dire du nombre de mètres carrés d'espace vert par habitant. L'attractivité des villes est très dépendante de cet indicateur, lié à d'autres facteurs (énergies renouvelables, autonomie énergétique, habitation à énergie positive, circulations douces, patrimoine historique, équipements hôteliers, etc.).

Aujourd'hui, on replace cette question dans le cadre des services écosystémiques du *Millenium ecosystem assessment* (2005) qu'apportent les réseaux verts et aquatiques des régions urbaines aux citadins : approvisionnement, régulation environnementale, services sociaux et culturels. L'indicateur de bonne santé des écosystèmes urbains devient alors leur niveau de biodiversité spontanée, cultivée et jardinée.

* Des espaces de nature (spontanée, cultivée, jardinée) dans la ville peuvent-ils permettre de limiter la consommation de terres agricoles périurbaines ?

Pour répondre à cette question, il faut dépasser la distinction faite en France entre l'urbain dense et le périurbain. La bonne échelle d'analyse c'est la région urbaine au sens du planificateur R.T.T. Forman (*Urban régions*, 2008) cofondateur avec le chercheur français M. Godron il y a 30 ans de la *landscape ecology* (ecologie du paysage) La région urbaine est le périmètre formé par l'ensemble urbain et périurbain doté des infrastructures non construites, vertes et aquatiques, qui délivrent des services aux citadins, qu'on appelle aujourd'hui services écosystémiques. Ces services, que j'ai déjà évoqués concernent : (i) L'approvisionnement (alimentaire, énergétique, etc.) des régions urbaines grâce aux espaces agricoles et jardiniers (ii) La régulation des risques environnementaux, c'est-à-dire des services de microclimatisation urbaine, de réduction des pollutions de l'air et des eaux, des risques d'inondation, etc. C'est ainsi que les ilots de chaleur urbains sont considérablement réduits par la présence végétale et aquatique (comme à Chicago par exemple). Pour les pouvoirs publics, l'enjeu majeur est la non constructibilité de ces infrastructures vertes, ce qui est un problème de régulation foncière et de gouvernance des sols dans les documents d'urbanisme. (iii) Les services sociaux (culturels, symboliques, esthétiques) qui ne sont pas échangeables sur un marché et que les pouvoirs publics doivent mettre en place et conserver (par exemple dans les réseaux de parcs et jardins publics). Ces services sont connus depuis longtemps. Ils s'appuyaient sur les doctrines de l'hygiénisme et de l'esthétisme au XIXème siècle, et ont été réinterprétés de nos jours en termes environnementaux et paysagistes.

Le recours au concept de région urbaine est intéressant pour analyser la question de l'étalement urbain. La question n'est plus de savoir si l'espace est agricole, forestier, jardiné, mais celle de la création et du maintien des continuités spatiales, hydrologiques et autres, qui permettent le fonctionnement d'écosystèmes avec des sols où la végétation s'enracine, les eaux s'écoulent, les circulations (de toutes sortes : automobiles, cyclistes, chevaux, etc.) sont possibles.

* Quelle est la délimitation de la région urbaine ainsi définie ?

Ces continuités définissent la région urbaine, jusqu'aux région rurales où elles peuvent être connectées aux réseaux écologiques (politique publique de la trame verte et bleue). Peu importe la distance au centre. Les régions urbaines sont donc plus ou moins étendues. D'autant plus que la métropolisation intervient, qui polarise un grand nombre de flux entre agglomérations et issus des périphéries. Par exemple, le bassin d'Arcachon est inclus dans la région urbaine de Bordeaux du fait de l'importance des flux entre les deux sites. La question des limites d'une région urbaine est elle-même évolutive. On assiste ainsi à une montée en puissance de l'approvisionnement alimentaire de proximité avec des circuits courts de produits agroalimentaires. Ce flux peut se gérer au plan local ou au plan métropolitain et à différentes échelles : toits végétalisés, agricoles ou non, jardins familiaux urbains, jardins partagés, exploitations maraîchères rurales, péri ou intraurbaines.

* Quel est le rôle des aspects culturels ou symboliques dans la production d'espaces verts de la région urbaine ?

Sur cette question, il y a, à travers le monde, des cultures différentes de l'espace public. Dans les rues des villes maghrébines par exemple, on ne porte pas la même attention à la circulation piétonnière ou cycliste, aux jardins partagés ou communautaires alors qu'en allant vers le Nord de l'Europe, on trouve des cultures urbaines historiquement déterminées par les piétons, les cyclistes, et la proximité des jardins. Les modèles de fabrication de la ville sont déterminés par l'histoire, la culture, la religion, même s'il y a des aspects universels. On ne peut pas expliquer autrement l'abondance de jardins communautaires dans le Nord de l'Europe en comparaison avec la France (les mêmes aspects culturels opposent, en France, Marseille et Strasbourg). Ces jardins sont à la fois alimentaires, esthétiques, de loisirs (ce sont parfois presque des résidences secondaires) et conviviaux. A l'inverse, dans le monde méditerranéen la convivialité se déroule dans le construit.
* Quel est l'effet sur l'attractivité de la ville du vert des parcs publics, des jardins familiaux privés et de l'agriculture professionnelle ? Peut-on hiérarchiser les espaces verts ? Y a-t-il un « meilleur vert » qu'un autre ?

Je n'en vois pas. Dans une copropriété qui permet des jardins partagés, ceux-ci coexistent la plupart du temps, à l'extérieur avec des jardins maraîchers classiques ou des parcs publics. Il n'y a pas de raison de préférer l'un ou l'autre. Les formes de « vert » décoratif, de loisir, productif, naturaliste (y compris aquatique) ont tout autant de raisons d'exister dans la ville en fonction d'initiatives, de projets et de leurs porteurs, du site et de son histoire. Comme je viens de le dire, les déterminants sont plutôt culturels. Leur existence et leur pérennité dépendent de la morphologie des sites, de leur histoire et de l'émergence de nouvelles pratiques d'urbanisme. Par exemple, à Boston (avec le paysagiste Frederik Law Olmsted dans la seconde moitié du XXe siècle) et dans le Rabat colonial (avec le paysagiste Jean-Claude Nicolas Forestier, et l'urbaniste Henri Prost) a prévalu le principe du système de parcs hiérarchisés (grands et moyens parcs intérieurs et extérieurs à l'agglomération, et petits squares de proximité). A Copenhague, sous une autre forme urbaine la nature boisée et agricole entre dans la ville selon un système en doigts de gant : à Genève comme à Rennes l'agriculture protégée entoure, de manière durable, la ville dense. A Francfort am Main la ville basse est microclimatisée par une circulation d'air venant des collines boisées et agricoles périphériques.

En France, à Bordeaux, le paysagiste (M. Desvigne) est devenu urbaniste pour irriguer les ZAC avec des espaces naturels et jardinés et mettre en scène le fleuve sur sa rive droite. Dans l'île de Nantes, l'architecte urbaniste et paysagiste (A. Chemetoff) ne créé pas de parcs mais laisse s'installer sur d'anciennes friches industrielles de nouvelles activités tertiaires. A EuraLille, le principe du parc Matisse du paysagiste G. Clément (un manifeste écologique) a été choisi contre l'avis de l'urbaniste R. Koolhaas, puis l'agence paysagiste Ter, lors de la deuxième phase d'aménagement, a créé des « bois urbains », avant qu'un parc plus classique et naturel ne soit demandé par la population dans la troisième phase actuelle. Ces exemples montrent qu'il n'y a pas un modèle universel de naturalisation du vert urbain. Chaque cas est particulier. Les professionnels du paysage intègrent les caractères vernaculaires du site, son histoire sociale et culturelle, et les paroles habitantes afin de concevoir au cas par cas les formes d'espaces naturel, jardiné, agricole ou aquatique les plus adaptées, et les plus diversifiées possible. Pour cela, il faut accompagner le mouvement de la société habitante locale. Ma position est pragmatique, elle repose néanmoins sur une idéologie sociolibérale environnementaliste. S'il y a une doctrine, c'est celle de l'accompagnement démocratique des modifications des mentalités locales, traduites dans les milieux urbains de vie.

* Quelles sont les résistances à l'urbanisation au nom de la préservation d'espaces verts ?

On voit se développer des mouvements de résistance pour préserver l'agriculture des régions urbaines et arrêter localement l'étalement urbain. Parfois, comme pour le Plateau de Saclay, l'Etat entérine cette résistance, qui dure depuis 30 ans, par un classement en zone naturelle, agricole et forestière (ZPNAF) pour préserver 2500 hectares de terres céréalières, cultivées par 12 agriculteurs. La résistance vient en partie du monde universitaire (Université d'Orsay) et d'élites intellectuelles habitant les vallées voisines et opposées aux opérations immobilières projetées qui menaçaient leur cadre de vie et de travail. Une courroie de transmission de ce débat public a été constituée par des associations foncières (par exemple : l'association « Terre et Cité ») qui ont acheté des terres pour les relouer à des agriculteurs pour des productions biologiques locales. Il y a donc eu une synergie entre la mobilisation sociale à la base et l'intervention de l'Etat. L'agriculture accède alors au même statut « sanctuarisé » que l'espace forestier. Il y a un mouvement qui va dans ce sens depuis une vingtaine d'année en France et en Europe (le parc agricole du sud de Milan), mais qui est plus ancien (c'est le cas des espaces agricoles de la ville d'Ottawa).

* Quelles sont les formes d'agriculture qui se mettent alors en place ?

Parmi les exploitations agricoles du Plateau de Saclay, une dizaine fonctionnent comme si elles étaient n'importe où (rural isolé, etc.) et deux ou trois sont des « fermes urbaines » avec, par exemple, 300 vaches laitières, 40 hectares de cueillette directe et un lieu de vente des produits de la ferme. C'est un pôle d'approvisionnement alternatif à la centralité de Rungis-Paris. Un autre exemple est celui du Val de Gally (près du château de Versailles). Une ferme de 250 hectares cultive des céréales, mais l'essentiel de son chiffre d'affaire vient d'une holding européenne de services paysagistes aux particuliers. Avec le soutien de la communauté d'agglomération Versailles Grand Parc, elle a réaménagé des terrains abandonnés pour implanter un ensemble de jardins avec une économie circulaire de l'eau. Elle loue des parcelles de 150 m² de potagers pour 50 euros par mois. Le projet indique que les investissements puissent être rentabilisés en cinq ans.

* Y a-t-il d'autres exemples de formes de résistance à l'urbanisation ?

En Seine-Saint-Denis, quelques terres maraîchères se trouvent dans une zone d'habitat dense et assez pauvre. Il s'agit de cinq hectares qui sont propriétés de la commune. Le besoin de logements est évident, comme dans presque toute la région Île-de-France. Mais certains habitants s'opposent à l'urbanisation de cette zone et veulent y implanter des jardins familiaux. Des opérateurs privés ont proposé au maire un autre type d'organisation de l'espace de proximité au profit des habitants en place plutôt que d'en attirer de nouveaux. Le débat est en cours. Sur ces cinq hectares, actuellement en friche, il serait possible d'avoir des immeubles bas, des jardins familiaux, des espaces publics, des sentiers et pistes pour cyclistes : ce qui est tout à fait compatible. Une difficulté est que la formation actuelle des urbanistes et des architectes leur permet mal d'imaginer les aménagements possibles permettant de concilier des impératifs écologiques et sociaux en organisant l'espace autour de bâtiments d'habitation. La doctrine de la densification urbaine adoptée par l'Etat et la Région gêne la mise en place inventive de milieux de vie plus habitables.
• Quel est le processus décisionnel ?

Les responsables au niveau de la Région défendent, qu'en Île-de-France, il n'y a pas assez de logements : il faut construire, donc récupérer des terres constructibles. Les pouvoirs publics ont pour rôle de déterminer les espaces où cela est possible. Mais les habitants ou parfois les élus locaux défendent leurs espaces verts ou agricoles. Car les espaces boisés sont sanctuarisés. Tout dépend donc du rapport de force local. En France, les rapports de force politiques l'emportent souvent sur les travaux d'étude ou de recherche, d'urbanistes ou d'économistes, qui n'ont souvent pas voix au chapitre. Le débat social et politique prime sur l'information scientifique. En revanche, dans des pays anglo-saxons ou nord-européens, la recherche d'une solution consensuelle, ce que j'appelle « la construction du commun » repose sur une culture démocratique qui fait que la « bonne solution » n'est pas apportée tout de suite. Elle est construite. Au Canada ou dans les pays scandinaves, on pose un problème qui admet plusieurs solutions. La « bonne » solution ne vient pas d'en haut. Dans les pays anglo-saxons on sait négocier davantage avec les acteurs locaux et on met sur la table de concertation la question et plusieurs solutions possibles. L'éducation politique y est différente.

• « Plus d'Etat » ne permettrait-il pas d'imposer la non constructibilité de certains espaces, sans avoir à se soucier de l'électorat local ?

Il faut réunir les deux, comme au Québec autour de la « table de négociation ». Ce bon fonctionnement suppose « moins d'Etat » plutôt que plus. L'Etat devrait avoir une place d'acteur parmi d'autres, nonobstant le principe utile de subsidiarité. La gouvernance d'un territoire doit s'inscrire dans un document d'urbanisme, mais avec souplesse de manière à ce que le monde des habitants, ou des visiteurs, puisse s'y retrouver, en y participant.

• Pour « faire la ville » quelle est la part des pouvoirs publics, des urbanistes ou paysagistes et des habitants, avec du diffus et spontané ?

L'idéal, c'est la complémentarité. Les services publics ont des responsabilités et des missions de santé et de sécurité, mais les habitants, leurs associations de défense, les ONG, vont au-delà de la prestation publique, en faisant valoir leurs intérêts. De même les entreprises agricoles ne recherchent pas plus en général que la rentabilité économique, avec la fonction d'approvisionnement. En revanche d'autres fonctions de régulation environnementale, et de production symbolique, esthétique ou sociale sont le fait d'organisations bottom up financées par leurs adhérents (ou par la vente de biens ou services) et subventionnées par les pouvoirs publics. Il y a, de fait, une répartition des fonctions sociales entre les pouvoirs publics, les entreprises privées agricoles et les associations présentes ou non sur des marchés, et bénéficiant ou non de fonds publics.

• Quel est le rôle de zones « bouche-trou » de friches industrielles ?

Quand les paysagistes sont appelés, il s'agit de vert d'attente. Comme les nouveaux projets sont encore inconnus, le paysagiste propose un verdissement pour patienter, à faible coût. Les végétaux poussent et lorsque le projet de réhabilitation est élaboré, on sculpte dans ce vert d'attente pour bâtir en en conservant une partie. C'est ce qui a été fait pour beaucoup de friches industrielles (Lorraine, Nord, etc.). Le risque est que se créent des habitudes locales conservatrices et qu'il y ait ensuite une opposition à les remettre en cause.

Principaux enseignements pour l'ESCo (retenus par J. Cavailhès et S. Guelton)

L'aspiration à une nature rassurante et belle (le vert, les arbres, l'eau, la vie spontanée ou jardinée) peut être satisfaite dans la ville, saine et agréable à vivre, tout autant que dans le périurbain : l'opposition entre ces deux types d'habitat est dépassée par le concept de région urbaine qui est le cadre adéquat d'analyse des services écosystémiques urbains.

Pour cela, des formes de « vert » décoratif, de loisir, productif, naturaliste (y compris aquatique), qui sont des éléments d'attractivité de la ville, doivent s'y développer en fonction d'initiatives, de projets et de leurs porteurs, de leur culture, du site et de son histoire : il n'y a pas un modèle unique qui prévaudrait. Il faut laisser s'exprimer démocratiquement les habitants et concevoir au cas par cas la forme d'espace naturel, jardiné, agricole ou aquatique la plus adapté : « s'il y a une doctrine, c'est celle de l'accompagnement pragmatique ».

Un modèle d'approvisionnement local des villes par de petites exploitations maraîchères avec des circuits de vente courts (AMAP, marché urbain) est souvent présenté. P. Donadieu montre la présence de grandes exploitations capitalistiques (Plateau de Saclay, plaine de Versailles) exploitant les marchés urbains en y écoulant leurs productions ou en proposant des services de jardinage ou de paysages. Ce modèle demanderait à être plus étudié.
# Références bibliographiques citées

## 1. Les dynamiques foncières et immobilières de la ville

Adair, A.; Hutchison, N.; Burgess, J.; Roulac, S., 2005. The appraisal of urban regeneration land: A contemporary perspective uncertainty. *Journal of Property Investment and Finance*, 23 (3): 213-233. http://dx.doi.org/10.1108/14635780510599449

Adams, D.; De Sousa, C.; Tiesdell, S., 2010. Brownfield Development: A Comparison of North American and British Approaches. *Urban Studies*, 47 (1): 75-104. http://dx.doi.org/10.1177/0042098009346868

Adams, D.; Disberry, A.; Hutchison, N.; Munjoma, T., 2001. Ownership constraints to brownfield redevelopment. *Environment and Planning A*, 33 (3): 453-477. http://dx.doi.org/10.1068/a33200

Adams, D.; Leishman, C.; Moore, C., 2009. Why not build faster? Explaining the speed at which British house-builders develop new homes for owner-occupation. *Town Planning Review*, 80 (3): 291-314. http://dx.doi.org/10.3828/tpr.80.3.4

Allen, D.W., 1999. Transaction costs. *Encyclopedia of law and economics*. 893-926. http://ecsocman.hse.ru/data/008/450/1217/0740book.pdf

Alonso, W., 1964. *Location and Land Use. Toward a General Theory of Land Rent*. Havard University Press, 204 p.

Angel, S.; Parent, J.; Civco, D.L., 2012. The fragmentation of urban landscapes: Global evidence of a key attribute of the spatial structure of cities, 1990-2000. *Environment and Urbanization*, 24 (1): 249-283. http://dx.doi.org/10.1177/0956247811433536

Artmann, M.; Breuste, J., 2015. Cities built for and by residents: Soil sealing management in the eyes of urban dwellers in Germany. *Journal of Urban Planning and Development*, 141 (3). http://dx.doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000252

Bajari, P.; Kahn, M.E., 2005. Estimating housing demand with an application to explaining racial segregation in cities. *Journal of Business & Economic Statistics*, 23 (1): 20-33. http://dx.doi.org/10.1198/073500104000000334

Baker, E.L.; Coffee, N.T.; Hugo, G.J., 2001. *Suburbanisation Vs reurbanisation: Population distribution changes in Australian cities*. Department of the Environment and Water Resources.

Baumont, C.; Guillain, R., 2013. Introduction. Ségrégation spatiale, nouvelles approches, nouveaux résultats. *Revue économique*, 64 (5): 765-774. http://dx.doi.org/10.3917/reco.645.0765

Baumont, C.; Guillain, R., 2016. Transformer les quartiers défavorisés. Les enjeux des politiques publiques zonées. *Revue économique*, 67 (3/2016): 391-414. http://dx.doi.org/10.3917/reco.673.0391

BenDor, T.K.; Metcalf, S.S.; Paich, M., 2011. The dynamics of brownfield redevelopment. *Sustainability*, 3 (6): 914-936. http://dx.doi.org/10.3390/su3060914

Bowman, A.O.; Pagano, M.A., 2000. Transforming America's cities - Policies and conditions of vacant land. *Urban Affairs Review*, 35 (4): 559-581. http://dx.doi.org/10.1177/10780870022184534

Broitman, D.; Koomen, E., 2015. Residential density change: Densification and urban expansion. *Computers Environment and Urban Systems*, 54: 32-46. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2015.05.006

Brueckner, J.K., 1980. Residential succession and land-use dynamics in a vintage model of urban housing. *Regional Science and Urban Economics*, 10 (2): 225-240. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(80)90028-9

Brueckner, J.K., 1995. Strategic control of growth in a system of cities. *Journal of Public Economics*, 57 (3): 393-416. http://dx.doi.org/10.1016/0047-2727(95)80003-r

Brueckner, J.K.; Rosenthal, S.S., 2009. Gentrification and neighborhood housing cycles: will america's future downtowns be rich? *Review of Economics and Statistics*, 91 (4): 725-743. http://dx.doi.org/10.1162/rest.91.4.725

Brueckner, J.K.; Thisse, J.F.; Zenou, Y., 1999. Why is central Paris rich and downtown Detroit poor? An amenity-based theory. *European Economic Review*, 43 (1): 91-107. http://dx.doi.org/10.1016/s0014-2921(98)00019-1

Capozza, D.; Li, Y.M., 1994. The intensity and timing of investment - The case of land. *American Economic Review*, 84 (4): 889-904.

Caruso, G.; Cavailhes, J.; Peeters, D.; Thomas, I.; Frankhauser, P.; Vuidel, G., 2015. Greener and larger neighbourhoods make cities more sustainable! A 2D urban economics perspective. *Computers Environment and Urban Systems*, 54: 82-94. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2015.06.002

Cavailhes, J.; Hilal, M., 2012. Les émissions directes de CO2 des ménages selon leur localisation. *Le Point sur (Commissariat Général au Développement Durable)*, 137: 1-4. http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/publications/c/point.html

Cheshire, P.; Sheppard, S., 2002. The welfare economics of land use planning. *Journal of Urban Economics*, 52 (2): 242-269. http://dx.doi.org/10.1016/S0094-1190(02)00003-7

Clarke, M.; Wilson, A., 1985. The analysis of bifurcation phenomena associated with the evolution of urban spatial structure. In: Hazewinkel, M.; Jurkovich, R.; Paelinck, J.H.P., eds. *Bifurcation Analysis: Principles, Applications and Synthesis*. Dordrecht, Holland: Reidel Publishing Company, 67-99. http://dx.doi.org/10.1007/978-94-009-6239-2_5

Deng, L., 2011. The external neighborhood effects of low-income housing tax credit projects built by three sectors. *Journal of Urban Affairs*, 33 (2): 143-165. http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-9906.2010.00536.x

Denning, C.A.; McDonald, R.I.; Christensen, J., 2010. Did land protection in Silicon Valley reduce the housing stock? *Biological Conservation*, 143 (5): 1087-1093. http://dx.doi.org/10.1016/j.biocon.2010.01.025

Edmiston, K.D., 2015. *Low-Income Housing Tax Credit Developments and Neighborhood Property Conditions: Federal Reserve Bank of Kansas City (Research Working Paper RWP 11-10.)*, 35 p. http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2567801

Engle, R.; Navarro, P.; Carson, R., 1992. On the theory of growth controls. *Journal of Urban Economics*, 32 (3): 269-283. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(92)90018-g
Farris, J.T., 2001. The barriers to using urban infill development to achieve smart growth. *Housing Policy Debate*, 12 (1): 1-30.

Frantál, B.; Greer-Wootten, B.; Klusáček, P.; Krejčí, T.; Kunc, J.; Martinát, S., 2015. Exploring spatial patterns of urban brownfields regeneration: The case of Brno, Czech Republic. *Cities*, 44: 9-18. http://dx.doi.org/10.1016/j.cities.2014.12.007

Frazier, A.E.; Bagchi-Sen, S., 2015. Developing open space networks in shrinking cities. *Applied Geography*, 59: 1-9.
http://dx.doi.org/10.1016/j.apgeog.2015.02.010

Frère, Q.; Hammadou, H.; Paty, S., 2011. The range of local public services and population size: Is there a "zoo effect" in French jurisdictions? *Recherches économiques de Louvain*, 77 (2): 87-104.

Fujita, M., 1989. *Urban economic theory: land use and city size*. Cambridge university press, 366 p.

Gaigne, C.; Riou, S.; Thisse, J.F., 2016. How to make the metropolitan area work? Neither big government, nor laissez-faire. *Journal of Public Economics*, 134: 100-113. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2015.12.002

Galster, G., 2007. Neighbourhood Social Mix as a Goal of Housing Policy: A Theoretical Analysis. *International Journal of Housing Policy*, 7 (1): 19-43. http://dx.doi.org/10.1080/14616710601132526

Gelan, A.; Shannon, P.; Aitkenhead, M., 2008. Sustainable local land use policy: Rhetoric and reality. *Local Environment*, 13 (4): 291-308.
http://dx.doi.org/10.1080/13549830701803331

Geniaux, G.; Napoléone, C., 2011. Évaluation des effets des zonages environnementaux sur la croissance urbaine et l'activité agricole. *Economie et Statistique*, 444 (1): 181-199. http://dx.doi.org/10.3406/estat.2011.9650

Girard, M., 2016. *Densités urbaines et analyse économique des choix résidentiels*. Thèse de doctorat. Université de Bourgogne, Dijon.

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E.; Rappaport, J., 2008. Why do the poor live in cities? The role of public transportation. *Journal of Urban Economics*, 63 (1): 1-24. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.12.004

Glaeser, E.L.; Ward, B.A., 2009. The causes and consequences of land use regulation: Evidence from Greater Boston. *Journal of Urban Economics*, 65 (3): 265-278. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2008.06.003

Grieson, R.E.; White, J.R., 1981. The effects of zoning on structure and land markets. *Journal of Urban Economics*, 10 (3): 271-285.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(81)90001-2

Gyourko, J., 1991. Impact fees, exclusionary zoning, and the density of new development. *Journal of Urban Economics*, 30 (2): 242-256.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(91)90039-a

Heim, C.E., 2001. Leapfrogging, urban sprawl, and growth management - Phoenix, 1950-2000. *American Journal of Economics and Sociology*, 60 (1): 245-283. http://dx.doi.org/10.1111/1536-7150.00063

Jaeger, W.K., 2013. Determinants of urban land market outcomes: Evidence from California. *Land Use Policy*, 30 (1): 966-973.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2012.02.001

Kline, J.D.; Thiers, P.; Ozawa, C.P.; Yeakley, J.A.; Gordon, S.N., 2014. How well has land-use planning worked under different governance regimes? A case study in the Portland, OR-Vancouver, WA metropolitan area, USA. *Landscape and Urban Planning*, 131: 51-63.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2014.07.013

Kytta, M.; Broberg, A.; Tzoulas, T.; Snabb, K., 2013. Towards contextually sensitive urban densification: Location-based softGIS knowledge revealing perceived residential environmental quality. *Landscape and Urban Planning*, 113: 30-46.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2013.01.008

Lake, R.W., 1993. Planners alchemy transforming nimby to yimby. *Journal of the American Planning Association*, 59 (1): 87-93.
http://dx.doi.org/10.1080/01944369308975847

Lauf, S.; Haase, D.; Kleinschmit, B., 2016. The effects of growth, shrinkage, population aging and preference shifts on urban development- A spatial scenario analysis of Berlin, Germany. *Land Use Policy*, 52: 240-254. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.12.017

Lawless, P., 2006. Area-based urban interventions: Rationale and outcomes: The new deal for communities programme in England. *Urban Studies*, 43 (11): 1991-2011. http://dx.doi.org/10.1080/00420980600897859

Lecat, G., 2006. *Analyse économique de la planification urbaine*. Université de Bourgogne, 336 p.
http://hal.inria.fr/docs/00/08/67/97/PDF/Analyse_economique_de_la_planification_urbaine_-_these_GLecat_corps_du_texte.pdf

Lee, T.; Jou, J.B., 2007. The regulation of optimal development density. *Journal of Housing Economics*, 16 (1): 21-36.
http://dx.doi.org/10.1016/j.jhe.2007.03.002

Leger-Bosch, C., 2015. *Les opérations de portage foncier pour préserver l'usage agricole : une analyse par les coordinations, les transactions et les institutions*. Thèse en Sciences Economiques. Université Grenoble Alpes, 152 p.

Levinson, A., 1997. Why oppose TDRs? Transferable development rights can increase overall development. *Regional Science and Urban Economics*, 27 (3): 283-296. http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(96)02163-1

Lim, H.K.; Kain, J.-H., 2016. Compact cities are complex, intense and diverse but: can we design such emergent urban properties? *Urban Planning*, 1 (1): 95-113. http://dx.doi.org/10.17645/up.v1i1.535

Mayer, C.J.; Somerville, C.T., 2000. Land use regulation and new construction. *Regional Science and Urban Economics*, 30 (6): 639-662.
http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(00)00055-7

McConnell, V.; Wiley, K., 2012. Infill development : perspectives and evidence from economics and planning. In: Brooks, N.; Donaghy, K.; Knaap, G.-J., eds. *The Oxford Handbook of Urban economics and Planning*. USA: OUP, 473-502.

Mills, D.E., 1980. Transferable development rights markets. *Journal of Urban Economics*, 7 (1): 63-74. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(80)90026-1

Muth, R.F., 1969. *Cities and housing: the spatial pattern of urban residential land use*. Chicago: University of Chicago Press, 355 p.

Newman, G.; Gu, D.; Kim, J.H.; Bowman, A.O.; Li, W., 2016. Elasticity and urban vacancy: A longitudinal comparison of U.S. cities. *Cities*, 58: 143-151. http://dx.doi.org/10.1016/j.cities.2016.05.018
Papageorgiou, G.J.; Mullally, H., 1976. Urban residential analysis. 2. Spatial consumer equilibrium. *Environment and Planning A*, 8 (5): 489-506. http://dx.doi.org/10.1068/a080489

Park, S.; Sohn, D., 2013. The roles of urban design in urban regeneration: case studies of the Housing Market Renewal Pathfinder area in Newcastle, UK. *International Journal of Urban Sciences*, 17 (3): 316-330. http://dx.doi.org/10.1080/12265934.2013.822627

Park, T.H.; Yoon, S.H., 1994. Urban Land Development and its Prices: The Effects of Conversion Costs with Redevelopment. *Real Estate Economics*, 22 (4): 603-629. http://dx.doi.org/10.1111/1540-6229.00651

Rosenthal, S.S., 2008. Old homes, externalities, and poor neighborhoods. A model of urban decline and renewal. *Journal of Urban Economics*, 63 (3): 816-840. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2007.06.003

Sander, H.A., 2016. Assessing impacts on urban greenspace, waterways, and vegetation in urban planning. *Journal of Environmental Planning and Management*, 59 (3): 461-479. http://dx.doi.org/10.1080/09640568.2015.1017041

Schone, K., 2010. *Stratégies d'influences et politiques de maîtrise de la croissance locale*. Thèse de Doctorat en Sciences Economiques. Faculté de science économique et de gestion, Université de Bourgogne, Dijon. 290 p. https://nuxeo.u-bourgogne.fr/nuxeo/site/esupversions/08912051-3bb2-40af-859e-d5ecdb343d41

Shoup, D., 2008. Graduated Density Zoning. *Journal of Planning Education and Research*, 28 (2): 161-179. http://dx.doi.org/10.1177/0739456x08321734

Skidmore, M.; Peddle, M., 1998. Do development impact fees reduce the rate of residential development? *Growth and Change*, 29 (4): 383-400. http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-2257.1998.tb00026.x

Sohn, D.W.; Moudon, A.V.; Lee, J., 2012. The economic value of walkable neighborhoods. *Urban Design International*, 17 (2): 115-128. http://dx.doi.org/10.1057/udi.2012.1

Stanley, B.W., 2016. Leveraging Public Land Development Initiatives for Private Gain: The Political Economy of Vacant Land Speculation in Phoenix, Arizona. *Urban Affairs Review*, 52 (4): 559-590. http://dx.doi.org/10.1177/1078087415579733

Thorson, J.A., 1997. The effect of zoning on housing construction. *Journal of Housing Economics*, 6 (1): 81-91. http://dx.doi.org/10.1006/jhec.1997.0205

Vallet, L.-A., 2005. La mesure des effets de quartier/voisinage: un objet important et difficile à la croisée des sciences sociales. *Revue économique*, 56 (2): 363-369. http://dx.doi.org/10.3917/reco.562.0363

Viguie, V.; Hallegatte, S.; Rozenberg, J., 2014. Downscaling long term socio-economic scenarios at city scale: A case study on Paris. *Technological Forecasting and Social Change*, 87: 305-324. http://dx.doi.org/10.1016/j.techfore.2013.12.028

Virtanen, J.-P.; Puustinen, T.; Pennanen, K.; Vaaja, M.T.; Kurkela, M.; Viitanen, K.; Hyyppä, H.; Rönnholm, P., 2015. Customized visualizations of urban infill development scenarios for local stakeholders. *Journal of Building Construction and Planning Research*, 3 (02): 68-81. http://dx.doi.org/10.4236/jbcpr.2015.32008.

Wang, H.Y., 2016. A simulation model of home improvement with neighborhood spillover. *Computers Environment and Urban Systems*, 57: 36-47. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2016.01.005

Warner, K.; Molotch, H., 1995. Power to build - How development persists despite local controls. *Urban Affairs Review*, 30 (3): 378-406. http://dx.doi.org/10.1177/107808749503000304

Wolff, M.; Haase, A.; Haase, D.; Kabisch, N., 2016. The impact of urban regrowth on the built environment. *Urban Studies*, 0 (0). http://dx.doi.org/10.1177/0042098016658231

Wu, J.J.; Adams, R.M.; Plantinga, A.J., 2004. Amenities in an urban equilibrium model: Residential development in Portland, Oregon. *Land Economics*, 80 (1): 19-32. http://dx.doi.org/10.2307/3147142

## 2. Les dynamiques foncières et immobilières de la couronne périurbaine

Abrantes, P.; Fontes, I.; Gomes, E.; Rocha, J., 2016. Compliance of land cover changes with municipal land use planning: Evidence from the Lisbon metropolitan region (1990-2007). *Land Use Policy*, 51: 120-134. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.10.023

Adams, C.D.; Russell, L.; Taylor-Russell, C.S., 1993. Development constraints, market processes and the supply of industrial land. *Journal of Property Research*, 10 (1): 49-61. http://dx.doi.org/10.1080/09599919308724077

Adams, C.D.; Russell, L.; Taylor-Russell, C.S., 1995. Market Activity and Industrial Development. *Urban Studies*, 32 (3): 471-489. http://dx.doi.org/10.1080/00420989550012924

An, L.; Brown, D.G.; Nassauer, J.I.; Low, B., 2011. Variations in development of exurban residential landscapes: Timing, location, and driving forces. *Journal of Land Use Science*, 6 (1): 13-32. http://dx.doi.org/10.1080/1747423X.2010.500686

Anas, A.; Kim, I., 1992. Income-distribution and the residential density gradient. *Journal of Urban Economics*, 31 (2): 164-180. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(92)90051-1

Antrop, M., 2004. Landscape change and the urbanization process in Europe. *Landscape and Urban Planning*, 67 (1-4): 9-26. http://dx.doi.org/10.1016/S0169-2046(03)00026-4

Archer, R.W., 1973. Land speculation and scattered development - Failures in urban-fringe land market. *Urban Studies*, 10 (3): 367-372. http://dx.doi.org/10.1080/00420987320080491

Arribas-Bel, D.; Nijkamp, P.; Scholten, H., 2011. Multidimensional urban sprawl in Europe: A self-organizing map approach. *Computers Environment and Urban Systems*, 35 (4): 263-275. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2010.10.002

Auch, R.F.; Napton, D.E.; Kambly, S.; Moreland, T.R.; Sayler, K.L., 2012. The driving forces of land change in the Northern Piedmont of the United States. *Geographical Review*, 102 (1): 53-75. http://dx.doi.org/10.1111/j.1931-0846.2012.00130.x
Barbosa, O.; Tratalos, J.A.; Armsworth, P.R.; Davies, R.G.; Fuller, R.A.; Johnson, P.; Gaston, K.J., 2007. Who benefits from access to green space? A case study from Sheffield, UK. *Landscape and Urban Planning*, 83 (2-3): 187-195.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2007.04.004

Barllan, A.; Strange, W.C., 1996. Urban development with lags. *Journal of Urban Economics*, 39 (1): 87-113.
http://dx.doi.org/10.1006/juec.1996.0005

Bates, L.J.; Santerre, R.E., 2001. The public demand for open space: The case of Connecticut communities. *Journal of Urban Economics*, 50 (1): 97-111. http://dx.doi.org/10.1006/juec.2000.2212

Bayoh, I.; Irwin, E.G.; Haab, T., 2006. Determinants of residential location choice: How important are local public goods in attracting homeowners to central city locations? *Journal of Regional Science*, 46 (1): 97-120. http://dx.doi.org/10.1111/j.0022-4146.2006.00434.x

Beaton, W.P., 1991. The impact of regional land-use controls on property-values - The case of the New-Jersey pinelands. *Land Economics*, 67 (2): 172-194. http://dx.doi.org/10.2307/3146409

Bonin, O.; Tomasoni, L., 2015. Evaluation of a Transit-Oriented Development Scenario in a Medium-Sized French City by Simulation Models. *International Journal of Transportation*, 3 (1): 91-112. http://dx.doi.org/10.14257/ijt.2015.3.1.07

Brink, A.V.D.; Van Der Valk, A.; Van Dijk, T., 2006. Planning and the challenges of the metropolitan landscape: Innovation in the Netherlands. *International Planning Studies*, 11 (3-4): 147-165. http://dx.doi.org/10.1080/13563470601097295

Brueckner, J.K., 2000. Urban sprawl: Diagnosis and remedies. *International Regional Science Review*, 23 (2): 160-171.
http://dx.doi.org/10.1177/016001700761012710

Brueckner, J.K.; Fansler, D.A., 1983. The economics of urban sprawl - Theory and evidence on the spatial sizes of cities. *Review of Economics and Statistics*, 65 (3): 479-482. http://dx.doi.org/10.2307/1924193

Brueckner, J.K.; Thisse, J.F.; Zenou, Y., 1999. Why is central Paris rich and downtown Detroit poor? An amenity-based theory. *European Economic Review*, 43 (1): 91-107. http://dx.doi.org/10.1016/s0014-2921(98)00019-1

Burchfield, M.; Overman, H.G.; Puga, D.; Turner, M.A., 2006. Causes of sprawl: A portrait from space. *Quarterly Journal of Economics*, 121 (2): 587-633. http://dx.doi.org/10.1162/qjec.2006.121.2.587

Capozza, D.; Li, Y.M., 1994. The intensity and timing of investment - The case of land. *American Economic Review*, 84 (4): 889-904.

Capozza, D.R.; Helsley, R.W., 1990. The stochastic city. *Journal of Urban Economics*, 28 (2): 187-203. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(90)90050-W

Carrión-Flores, C.; Irwin, E.G., 2004. Determinants of residential land-use conversion and sprawl at the rural-urban fringe. *American Journal of Agricultural Economics*, 86 (4): 889-904. http://dx.doi.org/10.1111/j.0002-9092.2004.00641.x

Carruthers, J.I.; Hepp, S.; Knaap, G.J.; Renner, R.N., 2012. The American Way of Land Use: A Spatial Hazard Analysis of Changes Through Time. *International Regional Science Review*, 35 (3): 267-302. http://dx.doi.org/10.1177/0160017611401388

Carruthers, J.I.; Ulfarsson, G.F., 2003. Urban sprawl and the cost of public services. *Environment and Planning B-Planning & Design*, 30 (4): 503-522. http://dx.doi.org/10.1068/b12847

Caruso, G., 2005. Integrating urban economics and cellular automata to model periurbanisation - Spatial dynamique of residential choice in the presence of neighbourhood externalities. Thèse (PhD Thesis in Geography). Université catholique de Louvain, Louvain-la-Neuve. 230 p. http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/download?doi=10.1.1.88.4991&rep=rep1&type=pdf

Cavailhes, J.; Peeters, D.; Sekeris, E.; Thisse, J.F., 2004. The periurban city: why to live between the suburbs and the countryside. *Regional Science and Urban Economics*, 34 (6): 681-703. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsiurbeco.2003.08.003

Charmes, É., 2011. *La ville émiettée: essai sur la clubbisation de la vie urbaine*. Paris: Presses universitaires de France (Collection "La ville en débat"), 288 p.

Cho, S.-H.; Omitaomu, O.A.; Poudyal, N.C.; Eastwood, D.B., 2007. The Impact of an Urban Growth Boundary on Land Development in Knox County, Tennessee: A Comparison of Two-Stage Probit Least Squares and Multilayer Neural Network Models. *Journal of Agricultural and Applied Economics*, 39 (3): 701-717. http://www.saea.org/currentback-issues-indexes/

Cho, S.H.; Poudyal, N.; Lambert, D.M., 2008. Estimating spatially varying effects of urban growth boundaries on land development and land value. *Land Use Policy*, 25 (3): 320-329. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2007.08.004

Cinyabuguma, M.; McConnell, V., 2013. Urban growth externalities and neighborhood incentives: another cause of urban sprawl? *Journal of Regional Science*, 53 (2): 332-348. http://dx.doi.org/10.1111/jors.12008

Coisnon, T.; Oueslati, W.; Salanie, J., 2014a. Agri-environmental Policy and Urban Development Patterns: A General Equilibrium Analysis. *American Journal of Agricultural Economics*, 96 (3): 673-689. http://dx.doi.org/10.1093/ajae/aat114

Coisnon, T.; Oueslati, W.; Salanié, J., 2014b. Spatial targeting of agri-environmental policy and urban development. *Ecological Economics*, 101: 33-42. http://dx.doi.org/10.1016/j.ecolecon.2014.02.013

Coisnon, T.; Oueslati, W.; Salanié, J., 2014c. Urban sprawl occurrence under spatially varying agricultural amenities. *Regional Science and Urban Economics*, 44 (1): 38-49. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2013.11.001

Coolen, H.; Meesters, J., 2012. Private and public green spaces: meaningful but different settings. *Journal of Housing and the Built Environment*, 27 (1): 49-67. http://dx.doi.org/10.1007/s10901-011-9246-5

Denning, C.A.; McDonald, R.I.; Christensen, J., 2010. Did land protection in Silicon Valley reduce the housing stock? *Biological Conservation*, 143 (5): 1087-1093. http://dx.doi.org/10.1016/j.biocon.2010.01.025

Diamond, D.B., 1980. Income and residential location - Muth revisited. *Urban Studies*, 17 (1): 1-12.
http://dx.doi.org/10.1080/00420988020080011

Dowall, D.E., 1979. Effect of land-use and environmental-Regulations on housing costs. *Policy Studies Journal*, 8 (2): 277-288.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1541-0072.1979.tb01579.x

European Environment Agency, 2016. *Urban sprawl in Europe: Joint EEA-FOEN report: European Environment Agency, (EEA Report No 11/2016)*, 135 p. http://dx.doi.org/10.2800/143470
Evans, A.W., 2008. *Economics, Real Estate and the Supply of Land*. (Economics, Real Estate and the Supply of Land). http://dx.doi.org/10.1002/9780470698860

Ewing, R.; Pendall, R.; Chen, D., 2002. *Measuring sprawl and its impact: the character and consequences of metropolitan expansion: Smart Growth America, Washington, DC*.

Ewing, R.H., 1994. Causes, characteristics, and effects of sprawl: A literature review. *Environmental and Urban Issues*, 21 (2): 1-15.

Fallah, B.; Partridge, M.; Olfert, M.R., 2012. Uncertain economic growth and sprawl: Evidence from a stochastic growth approach. *Annals of Regional Science*, 49 (3): 589-617. http://dx.doi.org/10.1007/s00168-011-0466-0

Feldman, T.D.; Jonas, A.E.G., 2000. Sage scrub revolution? Property rights, political fragmentation, and conservation planning in Southern California under the federal Endangered Species Act. *Annals of the Association of American Geographers*, 90 (2): 256-292. http://dx.doi.org/10.1111/0004-5608.00195

Filion, P., 2001. Suburban mixed-use centres and urban dispersion: What difference do they make? *Environment and Planning A*, 33 (1): 141-160. http://dx.doi.org/10.1068/a3375

Frech, H.E.; Lafferty, R.N., 1984. The effect of the California-coastal-Commission on housing prices. *Journal of Urban Economics*, 16 (1): 105-123. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(84)90053-6

Frenkel, A.; Ashkenazi, M., 2008. Measuring urban sprawl: how can we deal with it? *Environment and Planning B-Planning & Design*, 35 (1): 56-79. http://dx.doi.org/10.1068/b32155

Gallent, N., 2009. The future of housing and homes. *Land Use Policy*, 26: S93-S102. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2009.08.023

Galster, G.; Hanson, R.; Ratcliffe, M.R.; Wolman, H.; Coleman, S.; Freihage, J., 2001. Wrestling sprawl to the ground: Defining and measuring an elusive concept. *Housing Policy Debate*, 12 (4): 681-717.

Gelan, A.; Shannon, P.; Aitkenhead, M., 2008. Sustainable local land use policy: Rhetoric and reality. *Local Environment*, 13 (4): 291-308. http://dx.doi.org/10.1080/13549830701803331

Geniaux, G.; Napoléone, C., 2011. Évaluation des effets des zonages environnementaux sur la croissance urbaine et l'activité agricole. *Economie et Statistique*, 444 (1): 181-199. http://dx.doi.org/10.3406/estat.2011.9650

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E., 2004. Sprawl and urban growth. In: Henderson, J.V.; Thisse, J.E., eds. *Handbook of regional and urban economics*. Elsevier, 2481-2527. http://dx.doi.org/10.1016/S0169-7218(04)07056-X

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E.; Rappaport, J., 2008. Why do the poor live in cities? The role of public transportation. *Journal of Urban Economics*, 63 (1): 1-24. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.12.004

Gober, P.; Burns, E.K., 2002. The size and shape of Phoenix's urban fringe. *Journal of Planning Education and Research*, 21 (4): 379-390. http://dx.doi.org/10.1177/07356X021004003

Gordon, P.; Richardson, H.W., 1997. Are compact cities a desirable planning goal? *Journal of the American Planning Association*, 63 (1): 95-106. http://dx.doi.org/10.1080/01944369708975727

Grekousis, G.; Mountrakis, G., 2015. Sustainable Development under Population Pressure: Lessons from Developed Land Consumption in the Conterminous US. *Plos One*, 10 (3). http://dx.doi.org/10.1371/journal.pone.0119675

Grieson, R.E.; White, J.R., 1981. The effects of zoning on structure and land markets. *Journal of Urban Economics*, 10 (3): 271-285. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(81)90001-2

Guttery, R.; Poe, S.; Sirmans, C., 2004. An Empirical Investigation of Federal Wetlands Regulation and Flood Delineation: Implications for Residential Property Owners. *Journal of Real Estate Research*, 26 (3): 299-316. http://dx.doi.org/10.5555/rees.26.3.n680503234w32156

Harman, B.P.; Pruetz, R.; Houston, P., 2015. Tradeable development rights to protect peri-urban areas: lessons from the United States and observations on Australian practice. *Journal of Environmental Planning and Management*, 58 (2): 357-381. http://dx.doi.org/10.1080/09640568.2013.859130

Hartwick, J.; Schweizer, U.; Varaiya, P., 1976. Comparative statics of a residential economy with several classes. *Journal of Economic Theory*, 13 (3): 396-413. http://dx.doi.org/10.1016/0022-0531(76)90049-1

Heim, C.E., 2001. Leapfrogging, urban sprawl, and growth management - Phoenix, 1950-2000. *American Journal of Economics and Sociology*, 60 (1): 245-283. http://dx.doi.org/10.1111/1536-7150.00063

Hepinstall-Cymerman, J.; Coe, S.; Hutyra, L.R., 2013. Urban growth patterns and growth management boundaries in the Central Puget Sound, Washington, 1986-2007. *Urban Ecosystems*, 16 (1): 109-129. http://dx.doi.org/10.1007/s11252-011-0206-3

Huang, Q.X.; Parker, D.C.; Sun, S.P.; Filatova, T., 2013. Effects of agent heterogeneity in the presence of a land-market: A systematic test in an agent-based laboratory. *Computers Environment and Urban Systems*, 41: 188-203. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2013.06.004

Irwin, E.G.; Bell, K.P.; Bockstael, N.E.; Newburn, D.A.; Partridge, M.D.; Wu, J.J., 2009. The Economics of Urban-Rural Space. *Annual Review of Resource Economics*. (Annual Review of Resource Economics), 435-459. http://dx.doi.org/10.1146/annurev.resource.050708.144253

Irwin, E.G.; Bell, K.P.; Geoghegan, J., 2003. Modeling and Managing Urban Growth at the Rural-Urban Fringe: A Parcel-Level Model of Residential Land Use Change. *Agricultural and Resource Economics Review*, 32 (1): 83-102. http://ageconsearch.umn.edu/handle/36551

Irwin, E.G.; Bockstael, N.E., 2002. Interacting agents, spatial externalities and the evolution of residential land use patterns. *Journal of Economic Geography*, 2 (1): 31-54.

Irwin, E.G.; Bockstael, N.E., 2004. Land use externalities, open space preservation, and urban sprawl. *Regional Science and Urban Economics*, 34 (6): 705-725. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2004.03.002

Jaeger, W.K., 2013. Determinants of urban land market outcomes: Evidence from California. *Land Use Policy*, 30 (1): 966-973. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2012.02.001
Jonas, A.E.G.; Pincett, S.; Sullivan, J., 2013. Endangered Neoliberal Suburbanism? The Use of the Federal Endangered Species Act as a Growth Management Tool in Southern California. *Urban Studies*, 50 (11): 2311-2331. http://dx.doi.org/10.1177/0042098013478232

Kline, J.D.; Thiers, P.; Ozawa, C.P.; Yeakley, J.A.; Gordon, S.N., 2014. How well has land-use planning worked under different governance regimes? A case study in the Portland, OR-Vancouver, WA metropolitan area, USA. *Landscape and Urban Planning*, 131: 51-63.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2014.07.013

Kovacs, K.F.; Larson, D.M., 2007. The influence of recreation and amenity benefits of open space on residential development patterns. *Land Economics*, 83 (4): 475-496.

Krekel, C.; Kolbe, J.; Wüstemann, H., 2016. The greener, the happier? The effect of urban land use on residential well-being. *Ecological Economics*, 121: 117-127. http://dx.doi.org/10.1016/j.ecolecon.2015.11.005

Kytta, M.; Broberg, A.; Tzoulas, T.; Snabb, K., 2013. Towards contextually sensitive urban densification: Location-based softGIS knowledge revealing perceived residential environmental quality. *Landscape and Urban Planning*, 113: 30-46.
http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2013.01.008

Lauf, S.; Haase, D.; Kleinschmit, B., 2016. The effects of growth, shrinkage, population aging and preference shifts on urban development- A spatial scenario analysis of Berlin, Germany. *Land Use Policy*, 52: 240-254. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.12.017

Le Berre, I.; Maulpoix, A.; Thériault, M.; Gourmelon, F., 2016. A probabilistic model of residential urban development along the French Atlantic coast between 1968 and 2008. *Land Use Policy*, 50: 461-478. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.09.007

Lee, C.M.; Fujita, M., 1997. Efficient configuration of a greenbelt: theoretical modelling of greenbelt amenity. *Environment and Planning A*, 29 (11): 1999-2017. http://dx.doi.org/10.1068/a291999

Levinson, A., 1997. Why oppose TDRs? Transferable development rights can increase overall development. *Regional Science and Urban Economics*, 27 (3): 283-296. http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(96)02163-1

Magliocca, N.; McConnell, V.; Walls, M., 2015. Exploring sprawl: Results from an economic agent-based model of land and housing markets. *Ecological Economics*, 113: 114-125. http://dx.doi.org/10.1016/j.ecolecon.2015.02.020

Margo, R.A., 1992. Explaining the postwar suburbanization of population in the United-States - The role of income. *Explaining the postwar suburbanization of population in the United-States - The role of income* *Journal of Urban Economics*, 31 (3): 301-310.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(92)90058-s

Mieszkowski, P.; Mills, E.S., 1993. The causes of metropolitan suburbanization. *Journal of Economic Perspectives*, 7 (3): 135-147.

Mills, D.E., 1981. Growth, speculation and sprawl in a monocentric city. *Journal of Urban Economics*, 10 (2): 201-226.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(81)90015-2

Netusil, N.R., 2005. The effect of environmental zoning and amenities on property values: Portland, Oregon. *Land Economics*, 81 (2): 227-246.

Newburn, D.; Berck, P., 2011. Exurban development. *Journal of Environmental Economics and Management*, 62 (3): 323-336.
http://dx.doi.org/10.1016/j.jeem.2011.05.006

OECD, 2013ou. *Panorama des régions de l'OCDE 2013*. Paris: OECD Publishing. http://dx.doi.org/10.1787/reg_glance-2013-fr

Oueslati, W.; Alvanides, S.; Garrod, G., 2015. Determinants of urban sprawl in European cities. *Urban Studies*, 52 (9): 1594-1614.
http://dx.doi.org/10.1177/0042098015577773

Parsons, G.R., 1992. The effect of coastal land use restrictions on housing prices: A repeat sale analysis. *Journal of Environmental Economics and Management*, 22 (1): 25-37. http://dx.doi.org/10.1016/0095-0696(92)90017-Q

Paulsen, K., 2012. Yet even more evidence on the spatial size of cities: Urban spatial expansion in the US, 1980-2000. *Regional Science and Urban Economics*, 42 (4): 561-568. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2012.02.002

Paulsen, K., 2013. The Effects of Growth Management on the Spatial Extent of Urban Development, Revisited. *Land Economics*, 89 (2): 193-210.

Pruetz, R.; Standridge, N., 2009. What Makes Transfer of Development Rights Work?: Success Factors From Research and Practice. *Journal of the American Planning Association*, 75 (1): 78-87. http://dx.doi.org/10.1080/01944360802565627

Riou, S., 2003. How growth and location are sensitive to transport and telecommunication infrastructures? *Recherches Économiques de Louvain/Louvain Economic Review*, 69 (03): 241-265.

Robert, S., 2016. In between urban sprawl and densification: An accurate approach of coastal urbanization in Provence. *Cybergeo: European Journal of Geography*, 2016. http://dx.doi.org/10.4000/cybergeo.27451

Saiz, A., 2010. The geographic determinants of housing supply. *Quarterly Journal of Economics*, 125 (3): 1253-1296.

Shilling, J.D.; Sirmans, C.F.; Guidry, K.A., 1991. The impact of state land-use controls on residential land values. *Journal of Regional Science*, 31 (1): 83-92. http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-9787.1991.tb00132.x

Sims, K.R.E.; Schuetz, J., 2009. Local regulation and land-use change: The effects of wetlands bylaws in Massachusetts. *Regional Science and Urban Economics*, 39 (4): 409-421. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2008.12.004

Solon, J., 2009. Spatial context of urbanization: Landscape pattern and changes between 1950 and 1990 in the Warsaw metropolitan area, Poland. *Landscape and Urban Planning*, 93 (3-4): 250-261. http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2009.07.012

Stanley, B.W., 2016. Leveraging Public Land Development Initiatives for Private Gain: The Political Economy of Vacant Land Speculation in Phoenix, Arizona. *Urban Affairs Review*, 52 (4): 559-590. http://dx.doi.org/10.1177/1078087415579733

Tabourin, E., 1995. *Les formes de l'étalement urbain. La logique du modèle de Bussière appliquée à l'agglomération lyonnaise. Persée-Portail des revues scientifiques en SHS (Les Annales de la recherche urbaine)*. http://dx.doi.org/10.3406/aru.1995.1875

Thorson, J.A., 1997. The effect of zoning on housing construction. *Journal of Housing Economics*, 6 (1): 81-91.
http://dx.doi.org/10.1006/jhec.1997.0205
Turner, M.A., 2005. Landscape preferences and patterns of residential development. *Journal of Urban Economics*, 57 (1): 19-54.
http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2004.08.005

Vimal, R.; Geniaux, G.; Pluvinet, P.; Napoleone, C.; Lepart, J., 2012. Detecting threatened biodiversity by urbanization at regional and local scales using an urban sprawl simulation approach: Application on the French Mediterranean region. *Landscape and Urban Planning*, 104 (3-4): 343-355. http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2011.11.003

Vogt, C.A.; Marans, R.W., 2004. Natural resources and open space in the residential decision process: a study of recent movers to fringe counties in southeast Michigan. *Landscape and Urban Planning*, 69 (2-3): 255-269. http://dx.doi.org/10.1016/j.landurbplan.2003.07.006

Vyn, R.J., 2015. The Effect of Agricultural Zoning on Rural Residential Property Values: An Application to Ontario's Greenbelt. *Canadian Journal of Agricultural Economics*, 63 (3): 281-307. http://dx.doi.org/10.1111/cjaq.12040

Wassmer, R.W., 2006. The influence of local urban containment policies and statewide growth management on the size of united states urban areas. *Journal of Regional Science*, 46 (1): 25-65. http://dx.doi.org/10.1111/j.0022-4146.2006.00432.x

Wheaton, W.C., 1977. Income and urban residence - Analysis of consumer demand for location. *American Economic Review*, 67 (4): 620-631.

Woo, M.; Guldmann, J.M., 2014. Urban containment policies and urban growth. *International Journal of Urban Sciences*, 18 (3): 309-326.
http://dx.doi.org/10.1080/12265934.2014.893198

Wu, J.; Irwin, E.G., 2008. Optimal land development with endogenous environmental amenities. *American Journal of Agricultural Economics*, 90 (1): 232-248. http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-8276.2007.01057.x

Wu, J.J., 2006. Environmental amenities, urban sprawl, and community characteristics. *Journal of Environmental Economics and Management*, 52 (2): 527-547. http://dx.doi.org/10.1016/j.jeem.2006.03.003

Wu, J.J.; Adams, R.M.; Plantinga, A.J., 2004. Amenities in an urban equilibrium model: Residential development in Portland, Oregon. *Land Economics*, 80 (1): 19-32. http://dx.doi.org/10.2307/3147142

Wu, J.J.; Plantinga, A.J., 2003. The influence of public open space on urban spatial structure. *Journal of Environmental Economics and Management*, 46 (2): 288-309. http://dx.doi.org/10.1016/s0095-0696(03)00023-8

Zellner, M.L.; Riolo, R.L.; Rand, W.; Brown, D.G.; Page, S.E.; Fernandez, L.E., 2010. The problem with zoning: nonlinear effects of interactions between location preferences and externalities on land use and utility. *Environment and Planning B-Planning & Design*, 37 (3): 408-428. http://dx.doi.org/10.1068/b35053

### 3. Dynamiques de l'armature urbaine, métropolisation, entreprises et consommation de terres

Abdel-Rahman, H.; Fujita, M., 1990. Product variety, marshallian externalities, and city sizes. *Journal of Regional Science*, 30 (2): 165-183.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-9787.1990.tb00091.x

Abdel-Rahman, H.M.; Anas, A., 2004. Theories of systems of cities. In: Henderson, V.; Thisse, J.F., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 2293-2339. http://scholarworks.uno.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1001&context=econ WP

Anas, A.; Kim, I., 1996. General equilibrium models of polycentric urban land use with endogenous congestion and job agglomeration. *Journal of Urban Economics*, 40 (2): 232-256. http://dx.doi.org/10.1006/juec.1996.0031

Audretsch, D.B.; Feldman, M.P., 2004. Knowledge Spillovers and the Geography of Innovation. In: Henderson, J.V.; Thisse, J.F., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*, vol. 4, Chapter 61. Amsterdam: North-Holland, 2713-2739.
http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80018-X

Béal, V.; Collet, A.; De Filippis, J.; Ocejo, R.; Rousseau, M., 2017. Villes en décroissance. *Métropolitiques*. http://www.metropolitiques.eu/Villes-en-decroissance.html

Becker, R.; Henderson, J.V., 2000. Intra-industry specialization and urban development. In: Huriot, J.-M.; Thisse, J.F., eds. *Economics of cities*. Cambridge: Cambridge University Press, 138-166.

Berliant, M.; Reed, R.R.; Wang, P., 2006. Knowledge exchange, matching, and agglomeration. *Journal of Urban Economics*, 60 (1): 69-95.
http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.01.004

Beyers, W.B.; Lindahl, D.P., 1996. Croissance et localisation des services aux entreprises aux États-Unis. *Espace géographique*, 25 (4): 315-322. http://dx.doi.org/10.3406/spgeo.1996.1005

Bollinger, C.R.; Ihlanfeldt, K.R., 2003. The intraurban spatial distribution of employment: which government interventions make a difference? *Journal of Urban Economics*, 53 (3): 396-412. http://dx.doi.org/10.1016/s0094-1190(03)00007-x

Brutel, C., 2011. Un maillage du territoire français. 12 aires métropolitaines, 29 grandes aires urbaines. *Insee première*, 1333: 4 p.
http://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/version-html/1280952/ip1333.pdf

Carlino, G.; Chatterjee, S., 2002. Employment deconcentration: A new perspective on America's postwar urban evolution. *Journal of Regional Science*, 42 (3): 455-475. http://dx.doi.org/10.1111/1467-9787.00267

Carlino, G.A.; DeFina, R.H.; Sill, K., 2001. Sectoral shocks and metropolitan employment growth. *Journal of Urban Economics*, 50 (3): 396-417. http://dx.doi.org/10.1006/juec.2001.2225

Cavailhes, J.; Peeters, D.; Sekeris, E.; Thisse, J.F., 2004. The periurban city: why to live between the suburbs and the countryside. *Regional Science and Urban Economics*, 34 (6): 681-703. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsiurbeco.2003.08.003

Clark, E., 1995. The rent gap reexamined. *Urban Studies*, 32 (9): 1489-1503. http://dx.doi.org/10.1080/00420989550012366

Combes, P.-P.; Gobillon, L., 2015. Chapter 5 - The Empirics of Agglomeration Economies. In: Duranton, G.; Henderson, J.V.; Strange, W., C., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 247-348. http://dx.doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00005-2
Combes, P.-P.; Overman, H.G., 2004. Chapter 64 - The Spatial Distribution of Economic Activities in the European Union. In: Henderson, J.V.; Jacques-François, T., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 2845-2909. http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80021-X

Combes, P.P., 2000. Economic structure and local growth: France, 1984-1993. *Journal of Urban Economics*, 47 (3): 329-355.
http://dx.doi.org/10.1006/juec.1999.2143

Davezies, L., 2012. *La Crise qui vient. La nouvelle fracture territoriale*. Paris: Le Seuil (La République des idées), 128 p.

Delisle, J.-P.; Lainé, F., 1998. Les transferts d'établissements contribuent au desserrement urbain. *Economie et Statistique*, 311 (1): 91-106.
http://dx.doi.org/10.3406/estat.1998.2611

Dong, H.W., 2013. Concentration or dispersion? Location choice of commercial developers in the Portland metropolitan area, 2000-2007. *Urban Geography*, 34 (7): 989-1010. http://dx.doi.org/10.1080/02723638.2013.778587

Donzel, A.; François, D.; Geniaux, G.; Napoleone, C., 2008. Les déterminants socio-économiques des marchés fonciers. *Territoires méditerranéens*, 19: 119 p. http://f-origin.hypotheses.org/wp-content/blogs.dir/1204/files/2013/02/renteFonci%C3%A8re-DONZEL.pdf

Duranton, G., 1998. Labor specialization transport costs, and city size. *Journal of Regional Science*, 38 (4): 553-573.
http://dx.doi.org/10.1111/0022-4146.00110

Duranton, G.; Puga, D., 2001. Nursery cities: Urban diversity, process innovation, and the life cycle of products. *American Economic Review*, 91 (5): 1454-1477. http://dx.doi.org/10.1257/aer.91.5.1454

Duranton, G.; Puga, D., 2004. Micro-Foundations of Urban Agglomeration Economies. In: Henderson, V.; Thisse, J.-F., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier 2063-2117 http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80005-1

Duranton, G.; Puga, D., 2015. Chapter 8 - Urban Land Use. In: Gilles Duranton, J.V.H.; William, C.S., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 467-560. http://dx.doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00008-8

Eaton, J.; Eckstein, Z., 1997. Cities and growth: Theory and evidence from France and Japan. *Regional Science and Urban Economics*, 27 (4-5): 443-474. http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(97)80005-1

Feudo, F.L., 2014. How to Build an Alternative to Sprawl and Auto-centric Development Model through a TOD Scenario for the North-Pas-de-Calais Region? Lessons from an Integrated Transportation-land Use Modelling. *Transportation Research Procedia*. 154-177.
http://dx.doi.org/10.1016/j.trpro.2014.11.013

Fragkias, M.; Geoghegan, J., 2010. Commercial and industrial land use change, job decentralization and growth controls: A spatially explicit analysis. *Journal of Land Use Science*, 5 (1): 45-66. http://dx.doi.org/10.1080/17474230903437162

Frame, D.E., 2004. Equilibrium and migration in dynamic models of housing markets. *Journal of Urban Economics*, 55 (1): 93-112.
http://dx.doi.org/10.1016/j.juec.2003.07.002

Fujita, M., 1985. Towards general equilibrium models of urban land use. *Revue économique*: 135-167. http://dx.doi.org/10.2307/3501681

Fujita, M.; Hamaguchi, N., 2001. Intermediate goods and the spatial structure of an economy. *Regional Science and Urban Economics*, 31 (1): 79-109. http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(00)00066-1

Fujita, M.; Krugman, P.; Mori, T., 1999. On the evolution of hierarchical urban systems. *European Economic Review*, 43 (2): 209-251.
http://dx.doi.org/10.1016/s0014-2921(98)00066-x

Fujita, M.; Ogawa, H., 1982. Multiple equilibria and structural transition of non-monocentric urban configurations. *Regional Science and Urban Economics*, 12 (2): 161-196. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(82)90031-x

Fujita, M.; Thisse, J.-F., 2002. *Economics of Agglomeration: Cities, Industrial Location, and Globalization*. Cambridge, UK: Cambridge University Press, 544 p.

Fujita, M.; Thisse, J.F.; Zenou, Y., 1997. On the endogeneous formation of secondary employment centers in a city. *Journal of Urban Economics*, 41 (3): 337-357. http://dx.doi.org/10.1006/juec.1996.2002

Gabaix, X.; Ioannides, Y.M., 2004. Chapter 53 - The Evolution of City Size Distributions. In: Henderson, J.V.; Jacques-François, T., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 2341-2378. http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80010-5

Garreau, J., 1992. *Edge Cities, life on the new frontier*. Anchor Books, 576 p.

Gaschet, F., 2003. Émergence de pôles secondaires et rôle des macroagents urbains au sein de l'agglomération bordelaise. *Revue d'Économie Régionale & Urbaine*, 5: 707-732. http://dx.doi.org/10.3917/reru.035.0707

Gaschet, F.; Pouyanne, G., 2011. Nouvelles centralités et valeurs immobilières: vers un découplage des centralités résidentielles et économiques? *Revue d'Économie Régionale & Urbaine*, 3 (juin): 499-525. http://dx.doi.org/10.3917/reru.113.0499

Gereffi, G., 1999. International trade and industrial upgrading in the apparel commodity chain. *Journal of International Economics*, 48 (1): 37-70. http://dx.doi.org/10.1016/s0022-1996(98)00075-0

Gereffi, G.; Humphrey, J.; Sturgeon, T., 2005. The governance of global value chains. *Review of International Political Economy*, 12 (1): 78-104. http://dx.doi.org/10.1080/09692290500049805

Giersch, H., 1995. *Urban agglomeration and economic growth*. Berlin Heidelberg: Springer-Verlag (Publications of the Egon-Sohmen-Foundation), 277 p. http://dx.doi.org/10.1007/978-3-642-79397-4

Gilli, F., 2004. *Choix de localisation des entreprises et périurbanisation des emplois*. Doctorat d'Economie. Université de Sciences et Technologies, Lille. 367 p. http://gilli.ensae.net/These/These.pdf

Gilli, F., 2005. La région parisienne entre 1975 et 1999: une mutation géographique et économique. *Economie et Statistique*, 387 (1): 3-33.
http://dx.doi.org/10.3406/estat.2005.7177

Gilli, F., 2006. Les franges de la région urbaine de Paris, quelle recomposition, quelle intégration ? In: Larceneux, A.; Boiteux-Orain, C., eds. *Paris et ses franges : étalement urbain et polycentrisme*. Paris: EUD, 179-200.

Gilli, F., 2007. Pôles nourriciers et pôles spécialisés: les transferts d'établissements dans la région urbaine de Paris. In: Pumain, D.; Mettei, M.F., eds. *Données urbaines*. Paris: Economica. http://gilli.ensae.net/Transferts_DU_v1.doc
Gilli, F., 2009. Sprawl or reagglomeration ? The dynamics of employment deconcentration and industrial transformation in greater Paris. *Urban Studies*, 46 (7): 1385-1420. http://doi.org/10.1177/0042098009104571

Girard, V.; Rivière, J., 2013. Grandeur et décadence du « périurbain ». Retour sur trente ans d'analyse des changements sociaux et politiques. *Métropolitiques*, 3 juillet 2013: 9 p. http://www.metropolitiques.eu/Grandeur-et-decadence-du.html

Glaeser, E.L., 1999. Learning in cities. *Journal of Urban Economics*, 46 (2): 254-277. http://dx.doi.org/10.1006/juec.1998.2121

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E., 2004. Sprawl and urban growth. In: Henderson, J.V.; Thisse, J.E., eds. *Handbook of regional and urban economics*. Elsevier, 2481-2527. http://doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80013-0

Goffette-Nagot, F.; Schmitt, B., 1999. Agglomeration economies and spatial configurations in rural areas. *Environment and Planning A*, 31 (7): 1239-1257. http://dx.doi.org/10.1068/a311239

Gottlieb, P.D., 1995. Residential amenities, firm location and economic-development. *Urban Studies*, 32 (9): 1413-1436. http://dx.doi.org/10.1080/00420989550012320

Grimal, R., 2012. Des mobilités plus homogènes ou plus diversifiées? *Economie et Statistique*, 457 (1): 13-34. http://dx.doi.org/10.3406/estat.2012.9962

Hamilton, B.W., 1975. Zoning and property taxation in a system of local governments. *Urban Studies*, 12 (2): 205-211. http://dx.doi.org/10.1080/00420987520080301

Helsley, R.W.; Strange, W.C., 1990. Matching and agglomeration economies in a system of cities. *Regional Science and Urban Economics*, 20 (2): 189-212. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(90)90004-m

Helsley, R.W.; Sullivan, A.M., 1991. Urban subcenter formation. *Regional Science and Urban Economics*, 21 (2): 255-275. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(91)90036-m

Henderson, J.V., 1974. Optimum city size - External diseconomy question. *Journal of Political Economy*, 82 (2): 373-388. http://dx.doi.org/10.1086/260197

Henderson, J.V., 1985. The tiebout model - bring back the entrepreneurs. *Journal of Political Economy*, 93 (2): 248-264. http://dx.doi.org/10.1086/261298

Henderson, J.V., 1986. The timing of regional-development. *Journal of Development Economics*, 23 (2): 275-292.

Henderson, J.V., 1991. *Urban development: Theory, fact, and illusion*. Oxford University Press (OUP Catalogue), 256 p.

Henderson, V.; Mitra, A., 1996. The new urban landscape: Developers and edge cities. *Regional Science and Urban Economics*, 26 (6): 613-643. http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(96)02136-9

Hilal, M.; Legras, S.; Cavailhès, J., 2017. dadia. *Raumforschung und Raumordnung - Spatial Research and Planning: 1-15*. http://dx.doi.org/10.1007/s13147-016-0474-8

Holmes, T.J.; Stevens, J.J., 2004. Chapter 63 - Spatial Distribution of Economic Activities in North America. In: Henderson, J.V.; Jacques-François, T., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 2797-2843. http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(04)80020-8

Imai, H., 1982. CBD hypothesis and economies of agglomeration. *Journal of Economic Theory*, 28 (2): 275-299. http://dx.doi.org/10.1016/0022-0531(82)90062-x

Imbert, C.; Deschamps, G.; Lelièvre, E.; Bonvalet, C., 2014. Vivre dans deux logements: surtout avant et après la vie active. *Populations et Sociétés: 4 p.* https://www.ined.fr/fichier/s_rubrique/141/catalogue_2017.fr.pdf

Ioannides, Y.M., 1994. Product differentiation and economic-growth in a system of cities. *Regional Science and Urban Economics*, 24 (4): 461-484. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(94)90002-7

Irwin, E.G.; Bockstael, N.E., 2002. Interacting agents, spatial externalities and the evolution of residential land use patterns. *Journal of Economic Geography*, 2 (1): 31-54. http://dx.doi.org/10.1093/jeg/2.1.31

Jacobs, J., 1969. *The economy of cities*. Random House, 268 p.

Jayet, H., 2000. Rural versus urban location: the spatial division of labor. In: Huriot, J.M.; Thisse, J.F., eds. *Economics of cities*. Cambridge: Cambridge University Press, 390-414.

Kahn, M.E.; Walsh, R., 2015. Chapter 7 - Cities and the Environment. In: Duranton, G.; Henderson, J.V.; William, C.S., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 405-465. http://dx.doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00007-6

Klein, B.; Crawford, R.G.; Alchian, A.A., 1978. Vertical Integration, Appropriate Rents, and the Competitive Contracting Process. *The Journal of Law and Economics*, 21 (2): 297-326. http://dx.doi.org/10.1086/466922

Krontoft, M.; McMillen, D.; Testa, W.A., 2001. Are central cities coming back? The case of Chicago. *Chicago Fed Letter*, Special issue (Dec): 4 p. http://de.chicagofed.org/~/media/publications/chicago-fed-letter/2001/cfldec2001-172a-pdf.pdf

Krugman, P., 1991. Increasing returns and economic-geography. *Journal of Political Economy*, 99 (3): 483-499. http://dx.doi.org/10.1086/261763

Lester, T.W.; Kaza, N.; Kirk, S., 2013. Making Room for Manufacturing Understanding Industrial Land Conversion in Cities. *Journal of the American Planning Association*, 79 (4): 295-313. http://dx.doi.org/10.1080/01944363.2014.915369

Lucas, R.E., 1988. On the mechanics of economic-development. *Journal of Monetary Economics*, 22 (1): 3-42. http://dx.doi.org/10.1016/0304-3932(88)90168-7

Macauley, M.K., 1985. Estimation and recent behavior of urban-population and employment density gradients. *Journal of Urban Economics*, 18 (2): 251-260. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(85)90021-x

Matouschek, N.; Robert-Nicoud, F., 2005. The role of human capital investments in the location decision of firms. *Regional Science and Urban Economics*, 35 (5): 570-583. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2004.09.001

McLaren, J., 2000. "Globalization" and vertical structure. *American Economic Review*, 90 (5): 1239-1254. http://dx.doi.org/10.1257/aer.90.5.1239
Mieszkowski, P.; Mills, E.S., 1993. The causes of metropolitan suburbanization. *Journal of Economic Perspectives*, 7 (3): 135-147.
http://dx.doi.org/10.1257/jep.7.3.135

Mills, E.S., 1992. The measurement and determinants of suburbanization. *Journal of Urban Economics*, 32 (3): 377-387.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(92)90025-q

Mills, E.S.; Oates, W.E., 1975. *Fiscal zoning and land Use controls: The economic issues*. Lexington Books, 205 p.

Mitra, A., 1994. *Dynamic externalities and industrial location*. Providence, RI: Brown University, Department of Economics, (discussion paper 127).

Nakagome, M., 1991. Competitive and imperfectly competitive labor-markets in urban areas. *Journal of Regional Science*, 31 (2): 161-170.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-9787.1991.tb00140.x

Oatley, N., 2001. L'apparition de l'Edge (of) City : quels mots pour les "nouveaux" espaces urbains ? In: Rivière d'Arc, H.d., ed. *Nommer les nouveaux territoires urbains*. Paris: Maison des sciences de l'homme, 17-38.

Ota, M.; Fujita, M., 1993. Communication technologies and spatial-organization of multiunit firms in metropolitan-areas. *Regional Science and Urban Economics*, 23 (6): 695-729. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(93)90018-a

Ottaviano, G.I.P.; Puga, D., 1998. Agglomeration in the global economy: A survey of the 'new economic geography'. *World Economy*, 21 (6): 707-731. http://dx.doi.org/10.1111/1467-9701.00160

Parr, J., 2003. Reinventing regions ? The case of the Polycentric Urban Region. *Reinventing Regions in a Global Economy, Regional Studies Association Conference, 12th-15th April 2003*. Pisa, Italy

Petitet, S.; Caubel, D., 2010. Quel rôle pour les activités économiques dans la maîtrise de l'étalement urbain ? *Etudes foncières*, 148: 30-34. http://EconPapers.repec.org/RePEc:hal:journ:lhalshs-01230493

Pines, D., 1991. Tiebout without politics. *Regional Science and Urban Economics*, 21 (3): 469-489. http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(91)90068-x

Rauch, J.E., 1993. Does history matter only when it matters little - The case of city-industry location. *Quarterly Journal of Economics*, 108 (3): 843-867. http://dx.doi.org/10.2307/2118410

Richardson, H.W.; Gordon, P., 1999. Is sprawl inevitable? Lessons from abroad. *ACSP Conference, Chicago*, 1-19.
http://americandreamcoalition-org.adcblog.org/landuse/inevitable.pdf

Riou, S., 2003. How growth and location are sensitive to transport and telecommunication infrastructures? *Recherches Économiques de Louvain/Louvain Economic Review*, 69 (03): 241-265.

Rochefort, M., 2002. Les notions de réseau urbain et d'armature urbaine. *Strates. Matériaux pour la recherche en sciences sociales*, (Hors-série): 8 p. http://strates.revues.org/512

Romer, P.M., 1987. Growth Based on Increasing Returns Due to Specialization. *The American Economic Review*, 77 (2): 56-62.
http://www.jstor.org/stable/1805429

Salop, S.C., 1979. Monopolistic competition with outside goods. *Bell Journal of Economics*, 10 (1): 141-156.
http://dx.doi.org/10.2307/3003323

Sasaki, K., 1990. The establishment of a subcenter and urban spatial structure. *Environment and Planning A*, 22 (3): 369-383.
http://dx.doi.org/10.1068/a220369

Scott, A.J., 1990. The technopoles of Southern California. *Environment and Planning A*, 22 (12): 1575-1605.
http://dx.doi.org/10.1068/a221575

Scott, A.J., 2000. L'urbanisme industriel en Californie du Sud : les dilemmes et les occasions civiques de l'ère post-fordiste. In: Lipietz, A.; Benko, G., eds. *La richesse des régions*. Paris: PUF, 169-198.

Sénat; Vall, R.; Rossignol, L. *Représentations et transformations sociales des mondes ruraux et périurbains. Rapport d'information fait au nom de la commission du développement durable, des infrastructures, de l'équipement et de l'aménagement du territoire*. Paris: Sénat, 158 p. http://www.senat.fr/rap/r12-257/r12-2571.pdf

Slater, T., 2003. *Comparing Gentrification in South Parkdale, Toronto and Lower Park Slope, New York City: A" North American" Model of Neighbourhood Reinvestment? : BESCR Centre for Neighbourhood research, (CNR Paper 11)*, 78 p.
http://www.urbancentre.utoronto.ca/pdfs/curp/CNR_Parkdale-NYC-Gentrifica.pdf

Smith, N., 1996. *The new urban frontier: Gentrification and the revanchist city*. London: Routledge, 267 p.
http://courses.arch.ntua.gr/fsr/135200/the-new-urban-frontier-neil-smith.pdf

Stahl, K., 1987. Chapter 19 - Therories of urban business location. *Handbook of regional and urban economics, Volume 2*: 759-820.
http://dx.doi.org/10.1016/S1574-0080(87)80005-6

Steinnes, D.N., 1982. Do people follow jobs or do jobs follow people - A causality issue in urban-economics. *Urban Studies*, 19 (2): 187-192.
http://dx.doi.org/10.1080/00420988220080311

Tabuchi, T., 1998. Urban agglomeration and dispersion: A synthesis of Alonso and Krugman. *Journal of Urban Economics*, 44 (3): 333-351.
http://dx.doi.org/10.1006/juec.1997.2074

Vermeulen, W.; Rouwendal, J., 2008. *Urban Expansion or Clustered Deconcentration? : Tinbergen Institute, Tinbergen Institute Discussion Papers: 08-043/3*. http://www.tinbergen.nl/discussionpapers/08043.pdf

Vilmin, T., 2012. Les trois marchés de l'étalement urbain. *Etudes foncières*, n°157: 27-33.

White, M.J., 1976. Firm suburbanization and urban subcenters. *Journal of Urban Economics*, 3 (4): 323-343. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(76)90033-4

White, M.J., 1988. Location choice and commuting behavior in cities with decentralized employment. *Journal of Urban Economics*, 24 (2): 129-152. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(88)90035-6

Williamson, O.E., 1985. *The economic institutions of capitalism: Firms, markets, relational contracting*. New York: Free Press, 450 p.
Wolff, M.; Fol, S.; Roth, H.; Cunningham-Sabot, E., 2013. Shrinking Cities, villes en décroissance: une mesure du phénomène en France. *Cybergeo: European Journal of Geography*. http://dx.doi.org/10.4000/cybergeo.26136

Wu, J.; Irwin, E.G., 2008. Optimal land development with endogenous environmental amenities. *American Journal of Agricultural Economics*, 90 (1): 232-248. http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-8276.2007.01057.x

Wu, J.J.; Plantinga, A.J., 2003. The influence of public open space on urban spatial structure. *Journal of Environmental Economics and Management*, 46 (2): 288-309. http://dx.doi.org/10.1016/S0095-0696(03)00023-8

## 4. La valeur patrimoniale des constructions sur les terres nouvelles

Antoni, V., 2011. L'artificialisation des sols s' opère aux dépens des terres agricoles. Le point sur (SOeS), n°75 (février): 4 p. http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Produits_editoriaux/Publications/Le_Point_Sur/2011/Le_point sur Sols V7.pdf

Baron, J.-F., 2008. Les comptes de patrimoine et de variation de patrimoine. Insee *Méthode base 2000*, n°10, janvier

Cavailhès, J.; Hilal, M.; Wavresky, P., 2011. L'influence urbaine sur le prix des terres agricoles et ses conséquences pour l'agriculture. *Economie et Statistique*, 44-45 (1): 99-125. http://dx.doi.org/10.3406/estat.2011.9645

Janvier, F.; Nirascou, F.; Sillard, P., 2015. L'occupation des sols en France : progression plus modérée de l'artificialisation entre 2006 et 2012. Le point sur (SOeS), n°219 (décembre): 4 p. http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Produits_editoriaux/Publications/Le_Point_Sur/2015/lps219-occupation-des-sols-decembre2015.pdf

## 6. Impacts socio-spatiaux inégalitaires des marchés fonciers et immobiliers

Alivon, F., 2016. La ségrégation spatiale et économique. Une analyse en termes d'emploi et d'éducation dans les espaces urbains. Thèse (Doctorat Droit, Gestion, sciences Economiques et Politiques (DGEP). Université de Bourgogne, Dijon. 323 p. + annexes.

Anas, A.; Kim, I., 1992. Income-distribution and the residential density gradient. *Journal of Urban Economics*, 31 (2): 164-180. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(92)90051-l

Baumont, C.; Guillain, R., 2016. Transformer les quartiers défavorisés. Les enjeux des politiques publiques zonées. *Revue économique*, 67 (3/2016): 391-414. http://dx.doi.org/10.3917/reco.673.0391

Behrens, K.; Robert-Nicoud, F., 2015. Chapter 4 - Agglomeration Theory with Heterogeneous Agents. In: Gilles Duranton, J.V.H.; William, C.S., eds. *Handbook of Regional and Urban Economics*. Elsevier, 171-245. http://dx.doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00004-0

Brueckner, J.K.; Thisse, J.F.; Zenou, Y., 1999. Why is central Paris rich and downtown Detroit poor? An amenity-based theory. *European Economic Review*, 43 (1): 91-107. http://dx.doi.org/10.1016/S0014-2921(98)00019-1

Bullard, R.; Johnson, G.S.; Torres, A.O., 2000. *Sprawl city: Race, politics, and planning in Atlanta*. Island Press, 256 p.

Caruso, G., 2005. *Integrating urban economics and cellular automata to model periurbanisation - Spatial dynamique of residential choice in the presence of neighbourhood externalities*. Thèse (PhD Thesis in Geography). Université catholique de Louvain, Louvain-la-Neuve. 230 p. http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/download?doi=10.1.1.88.4991&rep=rep1&type=pdf

Cavailhès, J., 2005. Le prix des attributs du logement. *Economie et Statistique*, 381 (1): 91-123. http://www.persee.fr/doc/estat_0336-1454_2005_num_381_1_7210

Charlot, S.; Hilal, M.; Schmitt, B., 2009. La périurbanisation renforce-t-elle la ségrégation résidentielle urbaine en France? *Espace populations sociétés. Space populations sociétés*, (2009/1): 29-44. http://dx.doi.org/10.4000/eps.3556

Charmes, E., 2007. Le malthusianisme foncier. *Etudes foncières*, 125: 12-16.

Charmes, É., 2011. *La ville émiettée: essai sur la clubbisation de la vie urbaine*. Paris: Presses universitaires de France (Collection "La ville en débat"), 288 p.

Cheshire, P.; Sheppard, S., 1995. On the price of land and the value of amenities. *Economica*, 62 (246): 247-267. http://dx.doi.org/10.2307/2554906

Cheshire, P.; Sheppard, S., 2002. The welfare economics of land use planning. *Journal of Urban Economics*, 52 (2): 242-269. http://dx.doi.org/10.1016/S0094-1190(02)00003-7

Decamps, A.; Gaschet, F., 2013. La contribution des effets de voisinage à la formation des prix du logement. *Revue économique*, 64 (5): 883-910. http://dx.doi.org/10.3917/reco.645.0883

Diamond, D.B., 1980. Income and residential location - Muth revisited. *Urban Studies*, 17 (1): 1-12. http://dx.doi.org/10.1080/00420988020080011

Dowding, K.; John, P.; Biggs, S., 1994. Tiebout - A survey of the empirical literature. *Urban Studies*, 31 (4-5): 767-797. http://dx.doi.org/10.1080/00420989420080671

Fischel, W.A., 2001. *The homevoter hypothesis: How home values influence local government taxation, school finance, and land-use policies*. Cambridge, MA: Harvard University Press 344 p.

Fitoussi, J.-P.; Laurent, É.; Maurice, J., 2004. *Ségrégation urbaine et intégration sociale*. Paris: Documentation française, 327 p.
Floch, J.M., 2014. Des revenus élevés et en plus forte hausse dans les couronnes des grandes aires urbaines. *Insee, France, portrait social, Paris*: 69-81.

Fujita, M., 1989. *Urban economic theory: land use and city size*. Cambridge university press, 366 p.

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E.; Rappaport, J., 2008. Why do the poor live in cities? The role of public transportation. *Journal of Urban Economics*, 63 (1): 1-24. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.12.004

Goffette-Nagot, F.; Schaeffer, Y., 2013. Accessibilité ou voisinage? *Revue économique*, 64 (5): 857-882.

Hilal, M.; Legras, S.; Cavailhès, J., 2017. dadia. *Raumforschung und Raumordnung - Spatial Research and Planning*: 1-15. http://dx.doi.org/10.1007/s13147-016-0474-8

Lévy, J., 2013. Quelle justice pour l'espace français ? In: E., L., ed. *Vers l'égalité des territoires. Dynamiques, mesures, politiques*. Paris: La Documentation Française, 340-358. http://www.ladocumentationfrancaise.fr/var/storage/rapports-publics/134000131/0000.pdf

Mills, E.S.; Lubuele, L.S., 1997. Inner cities. *Journal of Economic Literature*, 35 (2): 727-756.

Rosen, S., 1974. Hedonic prices and implicit markets - Product differentiation in pure competition. *Journal of Political Economy*, 82 (1): 34-55. http://dx.doi.org/10.1086/260169

Rudel, T.K.; O'Neill, K.; Gottlieb, P.; McDermott, M.; Hatfield, C., 2011. From middle to upper class sprawl? land use controls and changing patterns of real estate development in Northern New Jersey. *Annals of the Association of American Geographers*, 101 (3): 609-624. http://dx.doi.org/10.1080/00045608.2011.560062

Schelling, T.C., 1969. Models of segregation. *American Economic Review*, 59 (2): 488-493.

Schelling, T.C., 1971. Dynamic models of segregation. *Journal of Mathematical Sociology*, 1 (2): 143-186.

Selod, H.; Gobillon, L.; Zenou, Y., 2003. *Spatial Mismatch: From the Hypothesis to the Theories: IZA Discussion paper series, 40 p.* https://www.econstor.eu/bitstream/10419/20644/1/dp693.pdf

Tiebout, C.M., 1956. A pure theory of local expenditures. *Journal of Political Economy*, 64 (5): 416-424. http://dx.doi.org/10.1086/257839

Wheaton, W.C., 1976. Optimal distribution of income among cities. *Journal of Urban Economics*, 3 (1): 31-44. http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(76)90056-5

Wheaton, W.C., 1977. Income and urban residence - Analysis of consumer demand for location. *American Economic Review*, 67 (4): 620-631.

Wiese, A., 2005. *Places of their own: African American suburbanization in the twentieth century*. University of Chicago Press, 411 p.

Zénou, Y., 2004. Les inégalités dans la ville. In: Thisse, J.-F.; Maurel, F.; Perrot, A.; Praget, J.-C.; Puig, J.-P., eds. *Villes et économie*. Paris: La Documentation Française, 109-128.

## 7. L'impact des politiques publiques sur les marchés immobiliers

Arnott, R., 1995. Time for revisionism on rent control. *Journal of Economic Perspectives*, 9 (1): 99-120.

Autor, D.H.; Palmer, C.J.; Pathak, P.A., 2014. Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts. *Journal of Political Economy*, 122 (3): 661-717. http://dx.doi.org/10.1086/675536

Baum-Snow, N.; Marion, J., 2009. The effects of low income housing tax credit developments on neighborhoods. *Journal of Public Economics*, 93 (5-6): 654-666. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2009.01.001

Baumont, C.; Guillain, R., 2016. Transformer les quartiers défavorisés. Les enjeux des politiques publiques zonées. *Revue économique*, 67 (3/2016): 391-414. http://dx.doi.org/10.3917/reco.673.0391

Beaubrun-Diant, K.; Maury, T.-P., 2015. Quels sont les effets du Prêt à Taux Zéro sur les prix du foncier ? *EDHEC Business School Position Paper*. 37 p. https://www.edhec.edu/sites/www.edhec-portail.pprod.net/files/publications/pdf/edhec-position-paper-quels-sont-les-effets-du-pret-a-taux-zero_1424767022185-pdfjpg

Bono, P.-H.; Davidson, R.; Trannoy, A., 2012. Analyse Contrefactuelle de l'Article 55 de la Loi SRU sur la Production de Logements Sociaux. Marseille: Aix-Marseille School of Economics, (WP 2013 - Nr 05), 49 p. http://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-00796192/document

Bono, P.-H.; Trannoy, A., 2012. Évaluation de l'Impact du Dispositif Scellier sur les Prix Fonciers. http://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-00796188/file/WP_2013 - Nr_04.pdf

Bozio, A.; Fack, G.; Grenet, J., 2015. Les allocations logement : comment les réformer ? Paris: Editions Rue d'Ulm/Presses de l'Ecole Normale Supérieure (Collection du Cepremap), 98 p.

Brewer, M.; Emmerson, C.; Hood, A.; Joyce, R., 2014. Econometric Analysis of the Impacts of Local Housing Allowance Reforms on Existing Claimants. London: Department for Work and Pensions London, (Research Report No 871), 61 p. http://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/329745/rr871-lha-econometric-analysis-of-the-impacts-of-reforms-on-existing-claimants.pdf

Briant, A.; Lafourcade, M.; Schmutz, B., 2015. Can Tax Breaks Beat Geography? Lessons from the French Enterprise Zone Experience. *American Economic Journal-Economic Policy*, 7 (2): 88-124. http://dx.doi.org/10.1257/pol.20120137

Caldera, A.; Johansson, A., 2013. The price responsiveness of housing supply in OECD countries. *Journal of Housing Economics*, 22 (3): 231-249. http://dx.doi.org/10.1016/j.jhe.2013.05.002

Chapelle, G., 2017. Does Social Housing crowd out private construction ? Paris: Sciences Po Mimeo, 50 p. http://drive.google.com/file/d/0B6QT8gjiGubiNGIrUURZN2JnLTQ/view

Chapelle, G.; Eyméoud, J.-B., 2017. The housing supply elasticity and the cost of agglomeration. Paris: Sciences Po mimeo, 70 p. http://drive.google.com/file/d/0B6QT8gjiGubiSIRPUWNoWnBWQXM/view
Chapelle, G.; Vignolles, B.; Wolf, C., 2016. *The Impact of a housing tax credit: evidence from France*. Paris: Sciences Po mimeo.

Chetty, R.; Hendren, N.; Katz, L.F., 2016. The Effects of Exposure to Better Neighborhoods on Children: New Evidence from the Moving to Opportunity Experiment. *American Economic Review*, 106 (4): 855-902. http://dx.doi.org/10.1257/aer.20150572

Chetty, R.; Hendren, N.; Kline, P.; Saez, E., 2014. Where is the land of opportunity? The geography of intergenerational mobility in the United States. *Quarterly Journal of Economics*, 129 (4): 1553-1623. http://dx.doi.org/10.1093/qje/qju022

Combes, P.-P.; Schmutz, B.; Decreuse, B.; Trannoy, A., 2016. *Neighbor Discrimination Theory and Evidence from the French Rental Market: Centre for Economic Policy Research*, (CEPR working paper 9160), 55 p. http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2866997

Currie, J.; Yellowitz, A., 2000. Are public housing projects good for kids? *Journal of Public Economics*, 75 (1): 99-124.
http://dx.doi.org/10.1016/s0047-2727(99)00065-1

Dujardin, C.; Goffette-Nagot, F., 2009. Does public housing occupancy increase unemployment? *Journal of Economic Geography*, 9 (6): 823-851. http://dx.doi.org/10.1093/jeg/lbp002

Eriksen, M.D.; Rosenthal, S.S., 2010. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing: New evidence from the LIHTC program. *Journal of Public Economics*, 94 (11-12): 953-966. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2010.07.002

Eriksen, M.D.; Ross, A., 2015. Housing Vouchers and the Price of Rental Housing. *American Economic Journal-Economic Policy*, 7 (3): 154-176. http://dx.doi.org/10.1257/pol.20130064

Fack, G., 2005. Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés?[L'incidence des aides au logement en France (1973-2002)]. *Economie et Statistique*, 381 (1): 17-40. http://dx.doi.org/10.3406/estat.2005.7207

Fack, G., 2006. Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France. *Labour Economics*, 13 (6): 747-771. http://dx.doi.org/10.1016/j.labeco.2006.01.001

Gibbons, S.; Manning, A., 2006. The incidence of UK housing benefit: Evidence from the 1990s reforms. *Journal of Public Economics*, 90 (4-5): 799-822. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2005.01.002

Givord, P.; Rathelot, R.; Sillard, P., 2013. Place-based tax exemptions and displacement effects: An evaluation of the Zones Franches Urbaines program. *Regional Science and Urban Economics*, 43 (1): 151-163. http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2012.06.006

Glaeser, E.L., 1998. Should transfer payments be indexed to local price levels? *Regional Science and Urban Economics*, 28 (1): 1-20.
http://dx.doi.org/10.1016/s0166-0462(97)00022-7

Glaeser, E.L.; Luttmer, E.F.P., 2003. The misallocation of housing under rent control. *American Economic Review*, 93 (4): 1027-1046.
http://dx.doi.org/10.1257/000282803769206188

Gobillon, L.; Le Blanc, D., 2005. Quelques effets économiques du prêt à taux zéro. *Economie & Statistique*, 381 (1): 63-89.
http://www.persee.fr/doc/estat_0336-1454_2005_num_381_1_7209

Gobillon, L.; Magnac, T.; Selod, H., 2011. The effect of location on finding a job in the Paris region. *Journal of Applied Econometrics*, 26 (7): 1079-1112. http://dx.doi.org/10.1002/jae.1168

Gobillon, L.; Magnac, T.; Selod, H., 2012. Do unemployed workers benefit from enterprise zones? The French experience. *Journal of Public Economics*, 96 (9-10): 881-892. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2012.06.003

Gobillon, L.; Vignolles, B., 2016. Évaluation de l'effet d'une politique spatialisée d'accès au logement. *Revue économique*, 67 (3): 615-637.
http://dx.doi.org/10.3917/reco.673.0615

Goux, D.; Maurin, E., 2007. Close neighbours matter: Neighbourhood effects on early performance at school. *Economic Journal*, 117 (523): 1193-1215. http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-0297.2007.02079.x

Grislain-Letremy, C.; Trevien, C., 2014. L'impact des aides au logement sur le secteur locatif. *INSEE Analyses*, (19).
http://www.parisschoolofeconomics.eu/IMG/pdf/2015-10-01-pse-ecologie-slides-trevien.pdf

Guyon, N., 2017. *Etude des Effets de la Rénovation Urbaine sur l'Evolution du Bâti et du Peuplement dans les Quartiers Ciblés entre 2004 et 2013: Commissariat Général à l'Egalité des Territoires*.

Kangasharju, A., 2010. Housing Allowance and the Rent of Low-income Households. *Scandinavian Journal of Economics*, 112 (3): 595-617.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1467-9442.2010.01615.x

Katz, L.F.; Kling, J.R.; Liebman, J.B., 2001. Moving to opportunity in Boston: Early results of a randomized mobility experiment. *Quarterly Journal of Economics*, 116 (2): 607-654. http://dx.doi.org/10.1162/00335530151144113

Kline, P.; Moretti, E., 2014. People, Places, and Public Policy: Some Simple Welfare Economics of Local Economic Development Programs. In: Arrow, K.J.; Bresnahan, T.F., eds. *Annual Review of Economics*. Palo Alto: Annual Reviews (Annual Review of Economics), 629-662. http://dx.doi.org/10.1146/annurev-economics-080213-041024

Kling, J.R.; Liebman, J.B.; Katz, L.F., 2007. Experimental analysis of neighborhood effects. *Econometrica*, 75 (1): 83-119.
http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-0262.2007.00733.x

Kling, J.R.; Ludwig, J.; Katz, L.F., 2005. Neighborhood effects on crime for female and male youth: Evidence from a randomized housing voucher experiment. *Quarterly Journal of Economics*, 120 (1): 87-130. http://dx.doi.org/10.1162/0033553053327470

Labonne, C.; Welter-Nicol, C., 2016. *Cheap Credit, Affordable Housing? Evidence from the French Interest-Free Loan Policy Document de travail*, 35 p. http://drive.google.com/file/d/0BzeAqWh6rxVuWEV6VDhlYUJJaVU/view

Laferrère, A., 2013. Pauperization and Polarization of French Social Housing. *Revue économique*, 64 (5): 805-832.
http://dx.doi.org/10.3917/reco.645.0805

Laferrère, A.; Le Blanc, D., 2002. Comment les aides au logement affectent-elles les loyers? *Economie et Statistique*, 351 (1): 3-30.
http://www.persee.fr/doc/estat_0336-1454_2002_num_351_1_7403

Lucas, R.E., 1988. On the mechanics of economic-development. *Journal of Monetary Economics*, 22 (1): 3-42.
http://dx.doi.org/10.1016/0304-3932(88)90168-7
Oreopoulos, P., 2003. The long-run consequences of living in a poor neighborhood. *Quarterly Journal of Economics*, 118 (4): 1533-1575.
http://dx.doi.org/10.1162/003355303322552865

Poulhès, M., 2015. Are Enterprise Zones Benefits Capitalized Into Commercial Property Values? The French Case. *Documents de travail de la Direction des études et synthèses économiques de l'Insee G*, 2015. http://www.insee.fr/fr/publications-et-services/docs_doc_travail/G2015-13.pdf

Schmutz, B., 2015. Spatial sorting of African Immigrants in the French Public Housing Market. *The Review of Black Political Economy*, 42 (3): 247-270. http://dx.doi.org/10.1007/s12114-014-9205-y

Sims, D.P., 2007. Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control? *Journal of Urban Economics*, 61 (1): 129-151. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.06.004

Stébé, J.-M., 2016. *Le logement social en France*. Paris: Presses Universitaires de France («Que sais-je?» n° 763), 128 p.

Susin, S., 2002. Rent vouchers and the price of low-income housing. *Journal of Public Economics*, 83 (1): 109-152. http://dx.doi.org/10.1016/s0047-2727(01)00081-0

Verdugo, G., 2016. Public housing magnets: public housing supply and immigrants' location choices. *Journal of Economic Geography*, 16 (1): 237-265. http://dx.doi.org/10.1093/jeg/lbu052

## 8. Fiscalité

Anderson, J.E., 1986. Property taxes and the timing of urban land-development. *Regional Science and Urban Economics*, 16 (4): 483-492.
http://dx.doi.org/10.1016/0166-0462(86)90019-0

Anderson, J.E., 1993. Use-value property-tax assessment - Effects on land-development. *Land Economics*, 69 (3): 263-269.
http://dx.doi.org/10.2307/3146592

Anderson, J.E., 1999. Two-Rate Property Tax Effects on Land Development. *Journal of Real Estate Finance and Economics*, 18 (2): 181-190. http://link.springer.com/journal/volumesAndIssues/11146

Arnott, R.J.; Mackinnon, J.G., 1977. Effects of property-tax - General equilibrium simulation. *Journal of Urban Economics*, 4 (4): 389-407.
http://dx.doi.org/10.1016/0094-1190(77)90002-x

Bentick, B.L., 1980. Capitalized property taxes and the viability of rural enterprise subject to urban pressure. *Land Economics*, 56 (4): 451-456. http://dx.doi.org/10.2307/3146221

Bimonte, S.; Stabile, A., 2015. Local taxation and urban development. Testing for the side-effects of the Italian property tax. *Ecological Economics*, 120: 100-107. http://dx.doi.org/10.1016/j.ecolecon.2015.09.025

Blöchliger, H.; Hilber, C.; Schöni, O.; von Ehrlich, M., 2017. *Local taxation, land use regulation, and land use*. Paris: OECD, OECD Economics Department Working Papers, 27 p. http://dx.doi.org/10.1787/52da7c6a-en

Brueckner, J., 2000a. Urban Sprawl: Diagnosis and Remedies. *International Regional Science Review*, 23 (2): 160-171.
http://dx.doi.org/10.1177/016001700761012710

Brueckner, J.K., 2000b. Urban sprawl: Diagnosis and remedies. *International Regional Science Review*, 23 (2): 160-171.
http://dx.doi.org/10.1177/016001700761012710

Brueckner, J.K., 2005. Transport subsidies, system choice, and urban sprawl. *Regional Science and Urban Economics*, 35 (6): 715-733.
http://dx.doi.org/

Brueckner, J.K.; Kim, H.A., 2003. Urban sprawl and the property tax. *International Tax and Public Finance*, 10 (1): 5-23.
http://dx.doi.org/10.1023/a:1022260512147

Burchfield, M.; Overman, H.G.; Puga, D.; Turner, M.A., 2006. Causes of sprawl: A portrait from space. *Quarterly Journal of Economics*, 121 (2): 587-633. http://dx.doi.org/10.1162/qjec.2006.121.2.587

Burge, G.; Ihlanfeldt, K., 2006a. Impact fees and single-family home construction. *Journal of Urban Economics*, 60 (2): 284-306.
http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.03.002

Burge, G.; Ihlanfeldt, K., 2006b. The effects of impact fees on multifamily housing construction. *Journal of Regional Science*, 46 (1): 5-23.
http://dx.doi.org/10.1111/j.0022-4146.2006.00431.x

Burge, G.S.; Trosper, T.L.; Nelson, A.C.; Juergensmeyer, J.C.; Nicholas, J.C., 2013. Can Development Impact Fees Help Mitigate Urban Sprawl? *Journal of the American Planning Association*, 79 (3): 235-248. http://dx.doi.org/10.1080/01944363.2014.901116

Case, K.E.; Grant, J.H., 1991. Property-tax incidence in a multijurisdictional neoclassical model. *Public Finance Quarterly*, 19 (4): 379-392.
http://dx.doi.org/10.1177/109114219101900401

Cho, S.H.; Kim, S.G.; Roberts, R.K., 2011. Measuring the Effects of a Land Value Tax on Land Development. *Applied Spatial Analysis and Policy*, 4 (1): 45-64. http://dx.doi.org/10.1007/s12061-009-9039-3

Comité pour la fiscalité écologique, 2013. Avis du Comité pour la fiscalité écologique du 13 juin 2013 : fiscalité et artificialisation des sols. In: De Perthuis, C., ed. *Travaux du comité pour la fiscalité écologique*. Paris: Comité pour la fiscalité écologique, 29-32.

Gaigne, C.; Riou, S.; Thisse, J.F., 2016. How to make the metropolitan area work? Neither big government, nor laissez-faire. *Journal of Public Economics*, 134: 100-113. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2015.12.002

Glaeser, E.L.; Kahn, M.E., 2004. Sprawl and urban growth. In: Henderson, J.V.; Thisse, J.E., eds. *Handbook of regional and urban economics*. Elsevier, 2481-2527. http://dx.doi.org/10.1016/S0169-7218(04)07056-X

Goldberg, D., 2016. Rapport d'information par la Commission des Affaires Economiques sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement. Paris: Assemblée Nationale, 108 p. http://www.assemblee-nationale.fr/14/pdf/rap-info/i3503.pdf

Institute for Fiscal Studies (IFS); Mirrlees, J., 2011. *Tax by Design; The Mirrlees Review*. Oxford: Oxford University Press, 552 p.
King, J.R.; Anderson, C.M., 2004. Marginal Property Tax Effects of Conservation Easements: A Vermont Case Study. *American Journal of Agricultural Economics*, 86 (4): 919-932. http://dx.doi.org/10.1111/j.0002-9092.2004.00643.x

Milan, B.F.; Creutzig, F., 2016. Municipal policies accelerated urban sprawl and public debts in Spain. *Land Use Policy*, 54: 103-115. http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.01.009

Mills, D.E., 1981. The non-neutrality of land-value taxation. *National Tax Journal*, 34 (1): 125-129.

Mills, E.S., 1998. The economic consequences of a land tax. In: Netzer, D., ed. *Land Value Taxation: Could It Work Today?*. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Nechyba, T.J.; Walsh, R.P., 2004. Urban sprawl. *Journal of Economic Perspectives*, 18 (4): 177-200. http://dx.doi.org/10.1257/0895330042632681

Oates, W.E.; Schwab, R.M., 1997. The impact of urban land taxation: The Pittsburgh experience. *National Tax Journal*, 50 (1): 1-21.

Parks, P.J.; Quimio, W.R.H., 1996. Preserving agricultural land with farmland assessment: New Jersey as a case study. *Agricultural and Resource Economics Review*, 25: 22-27. http://ageconsearch.umn.edu/bitstream/31644/1/25010022.pdf

Peng, S.K.; Wang, P., 2009. A normative analysis of housing-related tax policy in a general equilibrium model of housing quality and prices. *Journal of Public Economic Theory*, 11 (5): 667-696.

Polyakov, M.; Zhang, D.W., 2008. Property tax policy and land-use change. *Land Economics*, 84 (3): 396-408.

Skaburskis, A., 1995. The Consequence of Taxing Land Value. *Journal of Planning Literature*, 10 (1): 3-21. http://dx.doi.org/10.1177/088541229501000101

Skaburskis, A.; Tomalty, R., 1997. Land Value Taxation and Development Activity: The Reaction of Toronto and Ottawa Developers, Planners, and Municipal Finance Officials. *Canadian Journal of Regional Science*, 20 (3): 401-417. http://www.cjrs-rCSR.org/cjrs-online.htm

Skidmore, M.; Peddle, M., 1998. Do development impact fees reduce the rate of residential development? *Growth and Change*, 29 (4): 383-400. http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-2257.1998.tb00026.x

Song, Y.; Zenou, Y., 2006. Property tax and urban sprawl: Theory and implications for US cities. *Journal of Urban Economics*, 60 (3): 519-534. http://dx.doi.org/10.1016/j.jue.2006.05.001

Trannoy, A.; Wasmer, E., 2013. Comment modérer les prix de l'immobilier? *Notes du conseil d'analyse économique*, 2 (2): 1-12. http://dx.doi.org/10.3917/ncae.002.0001

Turnbull, G.K., 1988. Property taxes and the transition of land to urban use. *The Journal of Real Estate Finance and Economics*, 1 (4): 393-403. http://dx.doi.org/10.1007/bf00187074

Vickrey, W., 1999. Simplification, Progression and a Level Playing Field. In: Wenze, K., ed. *Land Value Taxation: The Equitable and Efficient Source of Public Finance*. Armonk, NY: M.E. Sharpe, 17-23.

Wilson, J.D., 1999. Theories of tax competition. *National Tax Journal*, 52 (2): 269-304.

Wu, J.J., 2014. Public open-space conservation under a budget constraint. *Journal of Public Economics*, 111: 96-101. http://dx.doi.org/10.1016/j.jpubeco.2013.12.008
# Chapitre 2. Périurbanisation des ménages, modes de vie, mobilités

## Quelques éléments de mesure

Bien que les surfaces destinées à l'habitat ne représentent, en 2014 et selon Teruti-Lucas, que 42 % des surfaces déjà artificialisées, l'attention se porte le plus souvent sur cette utilisation du sol parce que son rythme d'extension semble être le plus rapide. En effet, toujours d'après Teruti-Lucas, **près de la moitié des surfaces nouvellement artificialisées entre 2006 et 2014 l'ont été pour de l'habitat individuel** ou collectif (Figure 1), l'habitat collectif ne représentant que 14 000 des 242 000 d'extension des surfaces artificialisées pour l'habitat. Notons néanmoins que, si ce flux est nettement plus important que ceux destinés aux activités économiques ou aux infrastructures de transport, il est globalement moins imperméabilisant que les autres flux puisque seulement 111 000 des 242 000 hectares concernés par ce flux sont à terme bâtis, revêtus ou stabilisés, alors que 220 000 des 243 000 hectares destinés aux infrastructures ou aux activités économiques sont dans ce cas à l'issue de leur artificialisation. Ainsi, l'**extension des surfaces destinées à l'habitat mélange des modes de couverture des sols aux impacts environnementaux variés.**

<figure><img src="image_14.png" /><figcaption>**Figure 1.** Solde des flux 2006-2014 des sols artificialisés selon l'utilisation du sol (en milliers d'hectares). Source : Agreste, 2015</figcaption></figure>

## 1. Stratégies résidentielles, modes de vie et mobilité des ménages périurbains

Auteurs : Anne Aguilera (coord.) et Olivier Bonin

Cette contribution traite de la périurbanisation des ménages, avec la France comme principale référence spatiale. La deuxième partie revient sur l'importance de la périurbanisation dans le processus d'artificialisation des sols. La troisième partie s'intéresse aux logiques résidentielles qui poussent les ménages à s'installer loin des cœurs urbains. La quatrième partie présente un certain nombre de controverses sur la durabilité du périurbain. La cinquième partie s'interroge sur les leviers de l'action publique pour rendre la périurbanisation plus durable.

### 1.1. La périurbanisation des ménages, principal moteur de l'artificialisation des sols en France

La progression de la demande d'habitat individuel demeure, en France, l'un des principaux moteurs de l'artificialisation des sols (Figure 2). Selon la dernière enquête Teruti-Lucas, plus de la moitié des surfaces artificialisées entre 2006 et 2014 l'ont été pour de l'habitat individuel, contre 16 % pour des réseaux routiers (Fontes-Rousseau et Jean, 2015). Pour les deux-tiers des surfaces concernées, cette évolution s'est faite au détriment de terres agricoles (Fontes-Rousseau et Jean, 2015).
<figure><img src="image_15.png" /></figure>

Source: Agreste - Enquêtes sur l'utilisation du territoire 1992 et 2004

<caption>**Figure 2.** Les principaux facteurs d'artificialisation</caption>

La compétition entre usages agricoles et résidentiels reste vive en France. Elle se joue, pour l'essentiel, en périphérie des villes et notamment des grandes aires urbaines (celles dont le pôle urbain accueille plus de 10 000 emplois) (CGDD, 2012), dont la surface a augmenté de 39% entre 1998 et 2008 (Floch et Levy, 2011). On parle de périurbanisation, ou d'étalement urbain, pour désigner ce double processus d'extension de l'aire d'influence des villes (mesuré en général, comme le fait l'INSEE en France, par l'intensité des flux domicile-travail vers l'agglomération centrale, cf. schéma ci-dessous) et de croissance démographique en périphérie, qui n'est pas propre à la France ni à l'Europe, et a généré une littérature internationale considérable et de vifs débats sur la forme urbaine « durable », permettant en particulier de limiter les nuisances environnementales de ses habitants (Goetz, 2013; Jabareen, 2006; Jarvis, 2003; Nazarnia et al., 2016; Simard, 2014) (Figure 3).

<figure><img src="image_16.png" /><figcaption>**Figure 3.** La définition de l'urbain</figcaption></figure>

Artificialisation et périurbanisation ne se recoupent que partiellement, dans la mesure où la seconde opère par intégration à un espace urbain plus vaste de villages et petites villes, donc d'un bâti existant. Mais cette intégration urbaine s'accompagne
d'une croissance démographique qui stimule, souvent fortement, le besoin de nouveaux logements, réseaux et, à terme, locaux pour des activités économiques liées à la demande locale (petits commerces, services) et/ou à la satisfaction des besoins de la grande ville toute proche (entrepôts, centres commerciaux).

La périurbanisation est une tendance de fond, qui a débuté dans les années soixante-dix, et même plusieurs années auparavant en Île de France. On a pensé qu'elle s'essoufflait dans les années 1990, mais les chiffres de la décennie 2000 montrent au contraire une reprise du phénomène, en particulier autour des plus grandes aires urbaines françaises (Baccaïni et Sémécurbe, 2009). D'après l'INSEE, qui définit les communes périurbaines comme celles qui envoient au moins 40% de leurs actifs travailler dans le pôle urbain (le centre et sa proche banlieue) ou une commune attirée par celui-ci, environ un quart de la population française est désormais périurbaine.

A partir du début des années 1970, la périurbanisation opère principalement par extension spatiale du périmètre des villes, c'est-à-dire par augmentation du nombre de communes dites périurbaines. Sur la décennie suivante, l'extension se poursuit mais on constate aussi un phénomène de densification, c'est-à-dire de croissance démographique forte dans les communes périurbaines, qui contraste avec le recul observé dans les villes-centres. A partir des années 1990, extension et densification se poursuivent dans un contexte de reprise démographique des villes-centres et de leur banlieue. Plus l'augmentation de population est importante dans une région, plus les couronnes périurbaines se densifient.

Depuis le début des années 2000, extension spatiale du périmètre des villes et densification des couronnes périurbaines se poursuivent (Floch et Levy, 2011). Par rapport aux années 1990, la périurbanisation prend aujourd'hui des formes plus complexes et aussi plus variées. En particulier, elle procède plus souvent par l'intégration de villages et bourgs anciens, qui participent de l'évolution des espaces métropolitains vers des structures plus multipolaires c'est-à-dire dans lesquelles les emplois sont mieux répartis entre le centre historique et des pôles secondaires de banlieue (Aguilera, 2005). Par ailleurs, l'ampleur de la périurbanisation actuelle et ses formes (intensité des dynamiques d'extension spatiale et de densification) sont moins en phase avec la dynamique démographique des aires urbaines (Floch et Levy, 2011). La périurbanisation concerne en effet aujourd'hui aussi bien des aires urbaines dont la population augmente fortement, que des aires urbaines peu attractives. Elle ne peut donc être seulement comprise comme un phénomène de « débordement » de la concentration des grandes aires urbaines (autrement dit de la métropolisation). Elle est le produit, complexe, de facteurs économiques, politiques, liés au transport mais aussi sociaux et culturels, valorisant par exemple la propriété individuelle et l'espace (Christiansen et Loftsgarden, 2011 ; Wassmer, 2008). La croissance périurbaine, en particulier, la manifestation d'une demande sociale et ne doit plus être lue que comme un choix « par défaut » pour des ménages ne pouvant accéder à la centralité urbaine pour des raisons économiques (Bailly et Bourdeau-Lepage, 2011). Il y a d'ailleurs probablement tout autant de ménages centraux qui préféreraient habiter en périurbain que l'inverse... (Kaufmann et Jemelin, 2003a).

## 1.2. Les logiques de la périurbanisation des ménages

La périurbanisation croissante des ménages prend place dans un contexte où l'opposition entre ville-campagne s'estompe, notamment du fait de la diffusion de la voiture qui permet d'accéder aux ressources urbaines sans subir certaines contreparties négatives de la forte densité (promiscuité, insécurité, congestion, etc.). Mais la localisation périurbaine n'est pas qu'un choix d'évitément de la ville, il procède aussi d'arbitrages entre taille et prix du logement, du désir de propriété individuelle, de politiques locales et nationales favorables (notamment à l'accession à la propriété) et enfin d'aménités spécifiques liées notamment à la qualité de l'environnement résidentiel, qui trouve un écho avec le besoin de modes de vie (voire de consommation) plus en lien avec la « nature ». Dès lors des travaux de perspectives américains maintenant anciens (Levinson, 1981), ou leurs pendants plus récents aujourd'hui soutenus par le World Economic Forum<fnref n="46" /> ou la Commission Européenne, conduisent à relativiser la possibilité d'influencer réellement, par des actions politiques ou en anticipant des changements technologiques, l'évolution conjointe de l'urbanisme, des modes de vie et des mobilités.

### 1.2.1. Une opposition ville-campagne qui s'estompe

Dans les catégories spatiales françaises, notamment reflétées par l'INSEE, la ville constitue la catégorie de référence par rapport à laquelle les autres catégories (le rural, le rurbain, le périurbain, les franges urbaines, la banlieue, la campagne, etc.) se définissent comme en négatif. En effet, l'espace urbain possède une forte identité, du fait de son caractère totalement anthropique, et de sa sémiologie affirmée. Choay définit la ville comme un « système non verbal d'éléments signifiants » (Choay, 1972), et Lynch a proposé l'identification des fonctions sociales de la ville et des espaces publics (Lynch, 1960), de manière à disposer de grilles d'analyses permettant de comparer des espaces. L'image de la ville est intimement liée aux expériences vécues, et l'appropriation de l'espace est un élément clé de l'identité urbaine (Proshansky, 1978).

La mobilité, liée à la répartition spatiale des lieux que l'on fréquente, et la facilité d'accès à ces lieux, c'est-à-dire l'accessibilité, est un marqueur très fort de l'environnement social. Avant l'avènement des modes de transport mécanisés, l'opposition ville-campagne se traduisait par des structures de mobilité très différenciées : la ville, ou le bourg, était le lieu des places de marché, de la concentration des services, notamment des services rares, mais aussi et surtout le lieu où la concentration d'individus

<footnote n="46">⁴⁶ Par exemple Top Ten Urban Innovations, https://www.weforum.org/reports/top-ten-urban-innovations</footnote>
permettait de financer des fortifications et d'assurer ainsi la sécurité de la population. La lenteur des déplacements rendait relativement stable cette opposition entre ville forte et campagne. La sécurisation du territoire, puis la démocratisation des modes de transport motorisés, permettant de voyager loin, a gommé progressivement les limites entre ville et campagne. Deux types de murs ont été successivement supprimés : le mur physique de l'enceinte fortifiée des villes, et le mur des distances qu'il est possible de parcourir quotidiennement sans effort.

La compétition pour l'usage du sol, qu'on observe dans les lieux centraux, et se traduit par des rapports de domination, de la ségrégation sociale et économique, a été décrite par l'Ecole de Chicago dans les années 30 (Grafmeyer et Joseph, 1990). Elle trouve un prolongement actuel dans la périurbanisation telle que décrite par Dubois-Taine et Chalas (1997), qui parlent de ville émergente pour décrire le processus de périurbanisation qui renforce les processus de ségrégation résidentielle en étendant les villes centres d'auréoles radioconcentriques, reposant principalement sur la maison individuelle ancrée dans les anciens villages et sur l'automobile. Pour Charmes, les territoires périurbains se livrent même à une véritable compétition pour attirer les résidents, qu'il revisite avec la théorie des clubs en économie (Charmes, 2011). Appliquée à un équipement comme une piscine par exemple, la théorie des clubs modélise le fait que cet équipement sera plus facilement finançable avec un grand nombre d'utilisateur, mais qu'un trop grand nombre d'utilisateurs provoquera une baisse de satisfaction des usagers : il existe un optimum entre mutualisation des coûts et préservation d'un certain entre-soi. Couch et al. (2009) recensent et décrivent de manière générale le phénomène d'étalement urbain et ses conséquences multiples (Couch et Karecha, 2006). Le phénomène d'étalement, combiné à une spécialisation du territoire, peut conduire potentiellement à des formes extrêmes de compétition territoriale comme les gated communities<fnref n="47" /> aux Etats-Unis, mais également en Asie du Sud Est (Leisch, 2002).

## 1.2.2. Les préférences résidentielles des Français

Au-delà de cette opposition ville-campagne, qui a perdu une partie de sa pertinence, les ménages français, dans leur grande majorité, plébiscitent des caractéristiques associées aux territoires périurbains plutôt qu'aux villes denses.

L'enquête « Les français et leur habitat, perception de la densité et des formes d'habitat » réalisée par TNS Sofres pour l'Observatoire de la Ville du 10 au 12 janvier 2007 révèle que deux tiers des français déclarent vivre dans un habitat individuel (en incluant les maisons de ville), et plus d'un français sur deux désigne la maison individuelle isolée comme le type d'habitation où ils souhaiteraient habiter. Lorsqu'on demande aux français le type d'environnement résidentiel dans lequel ils souhaiteraient vivre, 56% se prononcent pour la maison individuelle isolée, 20% pour la maison individuelle en ensemble pavillonnaire, et 11% pour le petit habitat individuel en ville, ce qui représente 87% des français qui souhaitent un habitat individuel. Concernant la localisation, la ville attire 36% des français, mais dont seulement 15% en centre-ville, le reste se répartissant entre périphérie, et campagne (33%).

Toujours d'après cette enquête, les français sont assez satisfaits de leur environnement résidentiel et de leur mode de logement ; par ailleurs les choix résidentiels sont régulièrement réévalués et ajustés au cours du cycle de vie. Ce qui motiverait un déménagement est l'accès à un jardin (23%), une pièce en plus (22%) et une vue agréable et dégagée (19%). Les aménités vertes et paysagères, plutôt associées là encore à l'environnement périurbain, sont nettement plébiscitées. 82% des Français placent des espaces verts à moins d'un kilomètre de leur domicile quand on leur demande de dessiner leur environnement résidentiel. Enfin, la proximité des services quotidiens de base est souhaitée par deux français sur trois dans un rayon de 10 km, ce qui est relativement compatible avec le maillage du territoire observé en France.

Notons cependant qu'une étude sur 5 500 personnes à Paris, Lyon, Strasbourg et Aix-en-Provence (Kaufmann et Jemelin, 2003b), conduit à relativiser cette préférence systématique pour la maison individuelle et la voiture : le transport public a la capacité de produire des services de mobilité efficaces, et c'est aussi le manque de grandes maisons ou appartements dans les cœurs des villes qui conduit à la préférence pour le périurbain. On observe de même dans certaines villes américaines comme Toronto un regain d'intérêt pour le centre et les copropriétés (Lehrer et al., 2010).

### Importance du cycle de vie

Les raisons des changements de localisation des ménages sont multiples (Rossi, 1955), mais souvent liées à des étapes du cycle de vie (Aragonés et al., 2002 ; Dieleman, 2001). Tout changement dans le mode de vie d'un ménage (départ du domicile d'un enfant, cohabitation et décohabitation, naissance d'enfants, entrée sur le marché du travail, etc.) est susceptible de déclencher une réévaluation de la localisation de ce ménage. Le choix de localisation est ensuite principalement géographique, avec un compromis entre les caractéristiques intrinsèques du lieu (paysage, climat, composition sociale du voisinage, écoles, sécurité, coûts, etc.) et sa position dans une place de marché (accessibilité aux emplois et aux aménités), avec pour cette dernière caractéristique la nécessité de concilier les besoins des différents membres du ménage. Les critères de décision d'un ménage conduisant à un déménagement sont multiples et imbriqués, comme le montrent des modélisations cherchant à reproduire des migrations dans des villes en décroissance (Buchmann et Schwarz, 2014). Les modèles couplant transport et usage du sol possèdent en général des modèles de mobilité résidentielle plus statistiques, et prennent en compte des utilités agrégées dans lesquelles il est difficile de distinguer l'effet de la qualité de vie.

<footnote n="47">⁴⁷ Les gated communities, ou résidences fermées, sont des copropriétés souvent de grande taille entièrement closes et sécurisées ; elles peuvent dans certains pays bénéficier d'une législation particulière.</footnote>
## Accès à la propriété

En France, le nombre de propriétaires est relativement important (près de 60%), et posséder son logement est un objectif partagé par la plupart des ménages, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Posséder son logement est effet, au-delà des fonctions symboliques, un moyen d'optimiser ses ressources financières et de se constituer un capital retraite. Duncan et al. explorent la dimension symbolique du fait d'être propriétaire, traduit aussi une volonté d'indépendance (Duncan, 1981). Le taux de propriétaires en France est toutefois en-dessous de la moyenne européenne, qui est biaisée par les pays d'Europe du sud, où les états sont intervenus pour reconstruire fortement après la guerre. La possibilité de faire construire son logement à relativement faible coût, ainsi que le développement des zones pavillonnaires, a contribué sans doute au phénomène d'étalement urbain. La Chine se trouve aujourd'hui dans une situation comparable, avec de fortes relocalisation de villageois, et l'explosion de la promotion individuelle, correspondant bien aux styles de vie, mais dans un environnement où se posent des problèmes légaux multiples d'arbitrage entre droits de propriété de jure et de facto (Song, 2015).

## Forme urbaine et densité

Comme le souligne l'enquête TNS Sofres, le choix entre maison individuelle et habitat collectif est directement lié à la question de la densité. La maison individuelle isolée que les français plébiscitent n'est pas localisée sur une île déserte, mais entourée de commerces et services, d'écoles, et de voisins. Ceci traduit une tension contradictoire bien réelle entre individualité et collectivité. Le rejet de l'habitat collectif trouve probablement ses racines dans le sentiment d'écrasement et de perte de contrôle de son environnement ressenti dans les formes collectives d'habitat préconisées à partir des années 1960. Rougé et al. montrent que la maison individuelle est appréciée car elle permet de mieux conserver son autonomie, et gérer les distances à autrui (Rougé et al., 2005). L'autonomie, préservée dans les logements par la spécialisation des pièces de vie (salon, chambres, cuisine, etc.), trouve un pendant dans les lotissements, où sont clairement définis espaces individuels et espaces de socialisation. Rougé souligne que le respect de normes sociales de voisinage permet la tranquillité sociale (Rougé, 2010). A contrario, Koci montre que les préceptes d'urbanismes tels que ceux portés par la charte d'Athènes (Koci, 2008), ont eu des effets contreproductifs sur le brassage social et la vie collective qui étaient recherchés. En accentuant la verticalité des bâtiments et dégageant des espaces centraux à l'intérieur des grands ensembles, on a donné une impression d'encerclement. Koci montre également que la disposition des bâtiments multipliant les vis-à-vis participe à une perte d'intimité des résidents (Koci, 2008). La périurbanisation constitue par certains aspects une résistance face à ces tentatives de rationalisation extrême de l'habitat et des modes de vie, qui trouve ses racines dans l'hygiénisme urbain. Les zones de transition entre la ville dense et le périurbain, qui se sont fortement diversifiées et ne relèvent plus totalement du modèle historique de la « banlieue », ne parviennent pas à constituer de modèle alternatif à l'habitat collectif dense ainsi qu'à l'habitat individuel peu dense.

## Image de la ville

Les conditions de vie en ville sont souvent associées à des aménités négatives, avec en premier lieu le bruit (Drukker et al., 2003). Nombre d'équipements, comme les aires de jeu pour enfants, sont à la fois source de satisfaction résidentielle et de nuisances. Il en est de même pour les axes routiers importants, qui procurent une très bonne accessibilité mais sont source de bruit et de pollution. L'image de la ville, pour être appréhendée, nécessite de croiser l'approche de la sociologie avec l'approche de la psychologie. Des questionnaires permettent d'appréhender l'approche sensible des lieux par les habitants, qui peut en outre varier au cours des époques (Damurski, 2007). Les imaginaires urbains sont particulièrement prégnants dans le cas des villes touristiques, ou du renforcement du caractère touristique de certaines villes, comme Rosario en Argentine (Vera, 2013).

A l'inverse, les aménageurs ont tendance à vanter les modes de vie associés aux zones urbaines denses, arguant de leur durabilité, mais également du caractère dynamique et vivant des centres villes, et du bouillonnement de créativité associé à l'urbain. La confrontation de ces idées aux pratiques de développement urbain, souvent aux franges des agglomérations, permet de relativiser ces discours (Filion, 2004). Si les urbanistes vantent les mérites de l'urbanité, une grande partie de la production de logement se situe dans des zones moins denses, sous la forme d'habitat très standardisé.

## Environnement social

Les hypothèses de Shelling sur la recherche de voisinages sociaux comme mécanismes de la ségrégation socio-spatiale ont été testées dans différentes études (par exemple (van Ham et Feijten, 2008)), et sont confortées par le fait que nombre d'entre d'elles concluent que l'environnement social l'emporte sur les autres critères dans la satisfaction résidentielle. Adriaanse montre que le climat social l'emporte sur les caractéristiques du logement (Adriaanse, 2007), et même sur la réputation du quartier, lors des évaluations de satisfaction résidentielle. Pol et al. tirent des conclusions similaires sur l'étude des périphéries de Barcelone (Pol et al., 2002) : la qualité de vie perçue est décorrélée des conditions matérielles d'existence et de logement. L'importance du voisinage social peut renforcer dans certains cas une tendance à l'étalement urbain, comme par exemple dans le cas de développement de « banlieues dorées », où la mixité sociale dans les zones denses est ressentie négativement par une partie de la population et conduit à s'installer plus loin dans des espaces plus ségrégés.
## Environnement naturel

L'environnement paysager du logement, avec en premier lieu le jardin individuel, est recherché par les français, et source de multiples avantages (Francis et Hester, 1990). Ces tendances sont par ailleurs largement partagées à l'échelle internationale (Abrams et al., 2012). Les espaces verts influent sur la valeur foncière des logements (Earnhart, 2001), sur la sociabilité (Thompson, 2002). Les arbres eux-mêmes ont une influence sur la qualité perçue du logement (Kweon et al., 2010). La plupart de ces facteurs sont nettement plus faciles à obtenir dans le périurbain, et peuvent expliquer grandement pourquoi les aménagements urbains ne remportent pas l'adhésion des résidents. Concernant les arbres, au-delà de leur nombre, c'est leur disposition spatiale, leur variété de taille et de forme et la présence d'îlots qui sont appréciés (Lee et al., 2008) ; les politiques de nature en ville semblent donc insuffisantes pour apporter une satisfaction résidentielle vis-à-vis de ces attentes, sauf dans le cas de parcs de très grande taille, renvoyant au concept de cité jardin d'Howard.

Une étude sur une ville un peu atypique dans un désert (Phoenix) confirme que, même dans cette configuration plus radicale que le contexte français, l'environnement paysager est dominant dans les processus de choix résidentiel, du fait que de ce choix découlent différents bénéfices environnementaux et culturels (Larson et al., 2009).

## Accessibilité aux commerces et services, et aux emplois

L'accessibilité aux commerces, services et emploi joue également un rôle, comme le montrent Schwanen et al. (Schwanen et al., 2004) ou Lerman (Lerman, 1976) parmi d'autres. Cependant, du fait de la performance des réseaux de transport, ces critères d'accessibilité doivent être conciliés avec le souhait pour la faible densité et l'autonomie. Ces auteurs montrent que des politiques de redensification excessive conduisent au départ des résidents pour des zones correspondant mieux à leurs attentes.

## Santé et qualité de vie, bien-être

L'environnement résidentiel dans lequel vivent les ménages a un impact direct sur différents facteurs socioéconomiques, dont la santé (Barton, 2009). L'environnement résidentiel conditionne en effet indirectement le niveau d'activité physique. L'accès à la nature a un effet sur le bien-être et la santé mentale, et enfin sur l'exposition aux polluants. Enfin, à une structure régionale, les formes urbaines sont corrélées aux niveaux d'emplois et de ségrégation socioéconomique. La durabilité des formes urbaines peut être évaluée selon l'angle de la santé, de la qualité de vie et du bien-être, à travers différents indicateurs (Capolongo et al., 2011). D'autres recherches, plus nuancées, montrent que la forme urbaine a peu d'influence sur la durabilité, et relativisent les impacts socioéconomiques des évolutions des villes (Echenique et al., 2012) : cette comparaison de différentes régions anglaises montre que les formes urbaines peuvent impacter la qualité environnementale, la congestion, l'équité sociale, mais ont peu d'impact sur les consommations d'énergie, et qu'il est difficile de distinguer une politique de croissance urbaine optimale.

### 1.2.3. Une périurbanisation envisagée dans la durée, et pour partie entretenu par les politiques locales et nationales

Les logiques résidentielles dans le périurbain sont d'une grande diversité, ne serait-ce qu'en raison de la variété des communes dites périurbaines (Vanier, 2008), du profil des ménages qui y vivent (cf. la contribution de M. Thébert et L. Belton-Chevallier) et de leurs parcours résidentiels. La périurbanisation n'est pas, ou plus seulement, alimentée par des populations qui quittent la ville-centre ou la banlieue à l'occasion de l'arrivée de leur premier ou deuxième enfant, faute de trouver un logement assez grand et abordable (Aguilera-Benavente et al., 2014 ; Coulombel et Leurent, 2012 ; Debroux, 2011). Une partie des périurbains ont toujours vécu dans ce type de territoire.

Tout choix résidentiel résulte d'un compromis entre des contraintes de budget et de mobilité (domicile-travail en particulier), et des aspirations en matière de logement (surface, jardin, etc.), d'environnement résidentiel (voisinage, écoles, commerces et services, espaces naturels, etc.) et de proximité à la famille et aux amis. Le différentiel des prix d'achat au m² entre le centre et la périphérie et le coût somme toute limité de la mobilité automobile alimentent la périurbanisation, mais ne suffisent pas à l'expliquer (Legrand et Ortar, 2008). Encouragé par des politiques d'accession à la propriété (comme le prêt à taux zéro) (Rougé, 2005), le choix périurbain repose aussi voire désormais surtout sur la qualité des aménités périurbaines dont l'identification et la valorisation font assez largement consensus chez les habitants et fondent l'ancrage territorial. Les enquêtes montrent que le périurbain attire (et conserve ses habitants) pour la qualité de son cadre de vie (Mora, 2008). Pour beaucoup de ménages, la localisation périurbaine offre à la fois une proximité à la nature (beaucoup d'habitants estiment d'ailleurs vivre à la campagne) (Perrier-Cornet, 2001), et une bonne accessibilité aux aménités urbaines : emplois, commerces et services. Cette accessibilité s'est beaucoup améliorée au cours des dernières décennies avec d'une part le développement d'une offre locale à destination des populations, et d'autre part la constitution d'espaces urbains plus polycentriques qui doivent beaucoup aux politiques d'aménagement (Aguilera, 2005). Pour beaucoup d'habitants, le périurbain est un bien meilleur compromis que la banlieue qui concentre un certain nombre des problèmes urbains (congestion, pollution, forte densité) sans en offrir tous les avantages (commerces et services, offre culturelle, réseau de transport public).

L'implantation périurbaine est généralement envisagée sur la durée (Berger et al., 2014). L'appréciation de la ruralité et, en particulier, de la proximité de la forêt en est un exemple emblématique et très spécifique, qui à l'évidence différencie le
périurbain des autres territoires métropolitains, peut-être plus d'ailleurs que certains autres aspects des ressources territoriales. La plupart des aménités périurbaines se sont construites au fil du temps, avec l'arrivée de populations en demande de commerces, services et loisirs, et le développement de pôles périphériques franciliens qui sont devenus au fil du temps des lieux importants d'emplois et d'achats pour les habitants. L'ancrage dans le périurbain repose, également, sur des réseaux amicaux et de sociabilité qui ne passent pas seulement par le milieu scolaire, mais aussi par l'implication, au fil des ans, dans des associations sportives, culturelles, etc., et la participation à des événements (brocantes, fêtes, etc.) qui se déploient surtout à l'échelle de la commune de résidence et des communes limitrophes.

Résultats d'une enquête sur les périurbains franciliens

[Q33] Etes-vous d'accord avec les affirmations suivantes :

<figure><img src="image_17.png" /></figure>

J'habite à la campagne :

Tout-à-fait d'accord = 42% ; plutôt d'accord : 46%

Plutôt pas d'accord = 10% ; pas d'accord du tout : 2%

<figure><img src="image_18.png" /></figure>

Là où je vis, j'ai facilement accès aux commerces et services dont j'ai besoin au quotidien :

Tout-à-fait d'accord = 23% ; plutôt d'accord : 47%

Plutôt pas d'accord = 18% ; pas d'accord du tout : 11%

(Source : Aguilera-Benavente et al., 2014)

La périurbanisation, et en particulier la dynamique d'extension du périmètre des villes, est aussi entretenue par l'arrivée de ménages modestes (Berger, 2006 ; Rougé, 2005) qui ne trouvent pas à se loger dans le pôle urbain, ou dans le périurbain le plus proche de ce pôle urbain, qui est le mieux placé pour l'accès aux aménités urbaines et donc le plus valorisé par les ménages. 70% des emplois sont encore concentrés, en France, dans les pôles urbains (Floch et Levy, 2011). La compétition pour l'espace se joue aussi entre communes périurbaines. En moyenne, les cadres sont plus nombreux à s'installer dans le périurbain proche du pôle urbain que les ménages plus modestes (Dodier, 2007). Outre la question de l'accès aux aménités urbaines, les habitants et les élus des communes périurbaines souhaitant souvent en limiter l'urbanisation pour préserver le caractère rural de leur territoire de résidence voire une certaine homogénéité sociale (Charmes, 2007). Dans d'autres communes, notamment des communes vieillissantes, il s'agit au contraire d'ouvrir le territoire à l'urbanisation pour attirer des ménages avec enfant et préserver ainsi les commerces, service et, surtout, l'école (Charmes, 2007). Les contradictions ne sont pas minces entre les politiques (nationales et locales) censées lutter contre l'étalement urbain et celles qui, dans les faits, l'entretiennent (Gómez et al., 2014).

1.3. Périurbanisation et durabilité : les controverses

La non durabilité de l'étalement urbain est établie par une masse considérable de travaux internationaux (Camagni et al., 2002 ; Chin, 2002 ; Glaeser et Kahn, 2004 ; Johnson, 2001). Les arguments ne concernent pas seulement la contribution de cette forme d'occupation de l'espace à l'artificialisation des sols (pollutions, perte de biodiversité, destruction de forêts, diminution des terres agricoles, destruction de paysages naturels, etc.). La périurbanisation est aussi accusée de peser sur les finances publiques (développement des réseaux et des services publics) (Carruthers et Ulfarsson, 2003), et d'alimenter la ségrégation urbaine, par rejet des ménages les plus pauvres dans les périphéries les plus lointaines (Nechyba et Walsh, 2004).

La plus grosse partie de la littérature en sciences humaines s'intéresse toutefois à la (non) durabilité de l'étalement urbain à travers non pas les questions d'artificialisation des sols mais des pratiques quotidiennes des habitants (consommation d'énergie, émissions de GES, etc.), en comparant des villes en fonction de leur degré d'étalement ou en comparant les pratiques des périurbains avec celles des habitants du centre (Aguilera, 2005 ; Anderson et al., 1996 ; Cervero et Kockelman, 1997 ; Muniz et Galindo, 2005 ; Newman et Kenworthy, 1996). Les résultats montrent en général un avantage aux formes urbaines compactes et denses.

Un grand nombre de ces travaux concerne les déplacements (en particulier les déplacements domicile-travail) du fait de la disponibilité des données et du poids de ces mobilités dans les émissions de polluants urbains (Figure 4). Plus éloignés des ressources urbaines et vivant dans des communes généralement mal desservies par les transports en commun, les ménages périurbains possèdent en moyenne plus de voitures et font au quotidien plus de déplacements et de kilomètres en automobile que les urbains (Banister, 2011 ; Ma et Kang, 2011 ; Zhao, 2010). Ils émettent donc plus de gaz à effet de serre, principalement parce que leurs déplacements domicile-travail sont plus longs (Baccaïni et al., 2007 ; Levy et Le Jeannic, 2011). Ces dernières années, la déconcentration des emplois dans des pôles périphériques a par ailleurs porté une diminution des flux domicile-travail vers la ville-centre qui a contribué à augmenter la part modale de la voiture. Pour les ménages les plus modestes, cette dépendance à l'automobile peut générer des phénomènes de « captivité » (Rougé, 2005) et une vulnérabilité accrue en cas d'augmentation du prix des carburants (Motte-Baumvol et al., 2012 ; Nicolas et al., 2012), et ce d'autant plus que les emplois les moins qualifiés sont plus déconcentrés et aussi plus diffus (Aguilera, 2005).
<figure><img src="image_19.png" /></figure>

Lecture : dans les aires urbaines de 50 000 à 99 999 habitants, un actif résidant dans un pôle urbain émet 0,6 tonne de CO₂ pour aller travailler s'il réside dans une commune couverte par le PTU ; il émet 0,7 tonne s'il réside en dehors du PTU.

Sources : Insee, *Kit CO₂ d'après le recensement de la population 2007 ; SOeS, fichier central des automobiles 2007*.

<caption>**Figure 4.** Emissions de CO₂ par actif selon le type urbain de résidence et le PTU*</caption>

Sans minimiser les problèmes sociaux et environnementaux posés par la périurbanisation, et en particulier les pratiques de déplacement des périurbains, un ensemble de travaux récents proposent des jugements plus mesurés, qui invitent à reconsidérer les moyens à mettre en œuvre pour inscrire les territoires périurbains dans des trajectoires plus durables (Aguilera-Benavente et al., 2014 ; Bailly et Bourdeau-Lepage, 2011 ; Nessi et al., 2016 ; Vanier, 2012). Avec un quart à tiers des populations européennes (suivant les définitions statistiques retenues) installées dans le périurbain (Minnaert, 2010), ces nouvelles lectures de la périurbanisation semblent indispensables.

Elles nuacent, et même le plus souvent contredisent, l'image d'habitants majoritairement contraints à s'éloigner des centres urbains, relégués dans des territoires sans âme et repliés sur leur maison avec jardin. Les habitants font état de choix résidentiels construits en relation avec un projet de vie qui accorde notamment une grande importance à la proximité aux espaces naturels, et un sentiment partagé de « vivre à la campagne » (Couch et Karecha, 2006). La qualité de vie est plébiscitée, et l'ancrage dans ces territoires revendiqué : les projets de déménagement sont rares, et en général les ménages envisagent de demeurer dans une commune périurbaine et non de revenir vers la ville dense (Aguilera-Benavente et al., 2014).

Les modes de vie des périurbains ont, par ailleurs, évolué et ne s'inscrivent plus dans un rapport de dépendance forte aux centres urbains en raison de la déconcentration progressive des activités (notamment commerciales, avec les zones commerciales) et de la constitution de pôles secondaires, qui répliquent une partie des avantages du centre historique. En lien avec les recompositions des formes urbaines locales et métropolitaines, en particulier la dynamique de desserrement et de multipolarisation des activités économiques, on observe un progressif rétrécissement des bassins de vie des périurbains. Même si la part modale de la voiture ne diminue pas, les distances ont cessé de croître, voire amorcent une légère diminution, y compris pour le motif travail (Aguilera-Benavente et al., 2014 ; Berger et al., 2014). Le périurbain n'est plus aussi dépendant des aménités centrales, car les territoires métropolitains se sont profondément réorganisés autour des grands axes de transport et des polarités périphériques. Ils ont aussi développé leurs propres ressources, y compris symboliques. Beaucoup de communes périurbaines se sont, par ailleurs, équipées en certains commerces et services (médicaux, sportifs, culturels) pour répondre aux besoins de leurs habitants. Pour ces derniers, l'usage de ces aménités locales, auxquelles il faut adjointre les espaces naturels (la forêt) est réelle, et augmente avec le temps qui permet de mieux connaître et apprécier de l'offre de proximité. A travers des enquêtes auprès de périurbains franciliens, A. Aguilera et al. (2014) montrent que la fréquentation de la commune de résidence suit plusieurs logiques, qui souvent sont entremêlées. La proximité et donc la facilité d'accès en sont des dimensions importantes, en particulier pour les moins mobiles (notamment les personnes âgées). Mais le recours aux ressources locales exprime aussi une volonté de soutenir le commerce local (quitte à payer un peu plus, mais parfois pour une meilleure qualité, notamment en matière de fruits et légumes), menacé par les grands centres commerciaux, et un acte de confiance et de recherche de conseils personnalisés, en particulier dans le domaine médical (médecins et pharmacie). La fréquentation de la commune participe aussi de l'insertion dans la vie locale et du maintien de réseaux sociaux plus ou moins proches, qui augmente avec le temps. Enfin, la fréquentation des espaces ouverts et notamment boisés est en phase avec l'aspiration à être au plus près d'un cadre de vie rural, accessible à pied et en vélo. Les potentialités offertes par le périurbain pour le développement de modes de vie et d'activités économiques innovantes commencent également à être considérées (Phelps, 2010 ; Vanier, 2012). Sans oublier ses ressources agricoles (permettant d'envisager la mise en place de circuits courts pour alimenter les espaces urbains), sa capacité à fournir des services écosystémiques (biomasse, séquestration de carbone, paysages) ou encore sa contribution à la redynamisation de petites communes autrefois dépeuplées par l'exode rural.
Il n'y a pas, par ailleurs, un mais bien des types de territoires périurbains (Vanier, 2012 ; Vaughan et al., 2009), qui posent chacun des défis spécifiques au développement durable. L'artificialisation est plus problématique lorsqu'elle touche les meilleures terres agricoles (Charmes, 2013). La périurbanisation par émiettement, qui prévaut en France, pose, par ailleurs, plus de problèmes que lorsqu'elle opère par continuité avec le bâti existant (Charmes, 2013). Enfin les impacts sociaux et environnementaux des modes de vie périurbains, et en particulier des mobilités, sont différenciés selon les contextes locaux et métropolitains (Aguilera-Benavente et al., 2014 ; Chin, 2002 ; Le Néchet et Aguiléra, 2012 ; Travisi et al., 2010). Localement (à l'échelle de la commune), la présence de commerces et services du quotidien favorise les déplacements de courte portée et le recours à la marche et au vélo. A un niveau métropolitain, l'organisation plutôt monocentrique ou polycentrique des emplois, commerces et services, la situation géographique de la commune dans cette organisations spatiale (en particulier sa distance au centre et aux pôles périhériques) ainsi qu'au sein du système de transport (routes, autoroutes et transport public) influencent les pratiques de mobilité quotidienne des périurbains. La critique vague et systématique du périurbain n'a donc que peu d'intérêt (Vanier, 2008).

Ces réflexions apportent de nouvelles perspectives en matière de conciliation entre aspirations individuelles et collectives dans une perspective de développement durable du périurbain (Feildel et al., 2014). Elles appellent à sortir de l'opposition traditionnelle entre centre et périphérie (Fourny et Lajarge, 2012) qui continue d'animer beaucoup de politiques d'aménagement. C'est en particulier l'une des conclusions du récent rapport du CGEDD (2015) qui propose de nouvelles stratégies de gestion des espaces périurbains français qui dépassent le cadre de réflexion absolète opposant ville compacte (ou dense) et ville étalée.

## 1.4. Vers une périurbanisation durable ? Enjeux et leviers d'action

La périurbanisation se poursuit voire s'intensifie, et pas seulement en France. Le rôle des pouvoirs publics dans cette évolution a été profondément ambigu, les politiques de lutte contre l'étalement urbain (principe encore réaffirmé récemment lors du Grenelle de l'Environnement) s'étant heurtées dans tous les pays à des politiques nationales et locales qui ont, au contraire, encouragé le phénomène (Couch et Karecha, 2006 ; Djellouli et al., 2010 ; Johnson, 2001), en réponse aux aspirations des ménages pour des logements plus grands et un compromis entre urbain et rural. On a pensé un temps que l'augmentation du prix de l'énergie, et en particulier des carburants, allait freiner l'étalement urbain mais cette perspective semble peu réaliste, au moins à moyen terme (Charmes, 2009 ; Desjardins, 2008 ; Le Néchet et al., 2016). On ne connaît pas encore bien non plus l'effet à moyen et long termes sur la dynamique périurbaine du développement des TICla Communication) (Technologies de l'Information et de, et en particulier du télétravail (Rhee, 2009), ou encore de l'arrivée de véhicules autonomes (Wadud et al., 2016) qui pourraient contribuer à alimenter l'étalement urbain.

Une démarche prospective entreprise il y a quelques années pour le compte de l'ex-DATAR envisageait cinq scénarios pour le devenir périurbain (Vanier, 2012) : Le périurbain digéré par l'urbain, ou le triomphe de Grenelle (scénario 1) ; le périurbain dissout par le confort spatial, ou la surprise de l'abondance (scénario 2) ; le périurbain transformé en conservatoire et laboratoire « périrural », ou la revanche des périphéries (scénario 3) ; le périurbain saisi par l'inter-territorialité, ou la nouvelle frontière (scénario 4) ; le périurbain réquisitionné par les villes-régions, ou l'après-catastrophe (scénario 5). Deux de ces scénarios, le premier et le dernier, estiment possible la fin de la périurbanisation sous l'effet des exigences environnementales. Les trois autres envisagent trois voies possibles de poursuite de la périurbanisation. Selon l'un des auteurs, « La France dite périurbaine de demain (mais ce vocable n'aura sans doute plus guère de pertinence) sera un mélange de ces cinq situations archétypiques, et d'autres encore qui pourraient nous surprendre » (Vanier, 2012). « Le plus vraisemblable est que les cinq logiques, déjà au travail, vont continuer à différencier les contextes d'entremèlement urbain-rural, consolidant les corridors dans les grandes régions métropolitaines (scénario 1), produisant des nébuleuses dans les campagnes lointaines (scénario 2), organisant les rivages habités des espaces écologiques précieux et attractifs (scénario 3), valorisant les synapses inter-cités (scénario 4), ou dessinant les réserves éco-techniques indispensables au métabolisme des villes-régions (scénario 5) ».

Ce qu'il faut aussi retenir de cet exercice, ainsi que de nombreux autres travaux français et internationaux, c'est qu'aux débats (passionnés) entre tenants de la ville « compacte » et défenseurs de la ville étalée (Breheny, 1997 ; Gordon et Richardson, 1997 ; Neuman, 2005), succèdent désormais des réflexions plus constructives (et aussi plus réalistes) qui ouvrent de nouvelles perspectives de conciliation entre les objectifs du développement durable et la volonté d'une partie de la population à vivre dans les franges urbaines (CGEED et al., 2015 ; Simard, 2014). Rendre la périurbanisation plus compatible avec les objectifs du développement durable exige toutefois tout autant une « révolution culturelle » pour les acteurs publics, que la mise en œuvre de nouveaux principes d'aménagement et de gouvernance (CGEED et al., 2015 ; Cordobes et al., 2010). Il s'agit au fond d'assumer le périurbain, de la reconnaître comme une territorialité propre et légitime (Fourny et Lajarge, 2011), de le réinvestir pour repenser sa place dans le projet urbain (Vanier, 2011).

La maîtrise de l'artificialisation demeure, mais doit viser des objectifs qualitatifs (et plus seulement quantitatifs) qui sont d'éviter l'émiettement ainsi que la consommation des meilleures terres agricoles (Charmes, 2013). Il s'agit, plus globalement, de mieux organiser la forme de la périurbanisation (Mancebo, 2014), en la concentrant dans les communes situées autour des centralités secondaires, qui permettent de modérer les distances parcourues et avec lesquelles il est plus facile de mettre en place des modalités de déplacement alternatives à la voiture individuelle. La meilleure structuration des activités économiques, en particulier commerciales, et leur articulation avec les fonctions résidentielles est un autre enjeu en vue d'une modération des
distances quotidiennes et d'une plus grande capacité des territoires périurbains à absorber des chocs comme une augmentation forte des prix des carburants ou des limitations de l'usage de la voiture. L'enjeu se situe à l'échelle du bassin de vie des périurbains, qui comprend la commune de résidence et le ou les centralités secondaires proches, dont il s'agit de mieux articuler les complémentarités et les systèmes de transport, en incluant les nouvelles potentialités offertes par le numérique (co-voiturage, autopartage, etc.) qui trouvent dans les sociabilités locales un terrain favorable qui contribue à compenser les difficultés liées à la faible densité et à l'éclatement des flux (Thébert et al., 2016).

Au-delà des seules questions de mobilité, la valorisation des atouts des territoires périurbains est un objectif important (Bonnet, 2016). Les avantages du périurbain concernent ses ressources agricoles (permettant d'envisager la mise en place de circuits courts pour alimenter les métropoles), la fourniture de services écosystémiques (biomasse, séquestration de carbone, paysages) ou encore la redynamisation de petites communes autrefois dépeuplées par l'exode rural. Les atouts du périurbain concernent aussi le renouvellement des formes du peuplement et des modes de vie qui battent en brèche un certain nombre des critiques ayant alimenté le diagnostic d'incompatibilité avec les trois piliers du développement durable (Feildel et al., 2014). Enfin ces territoires commencent à être vus comme propices à la mise en place d'innovations dans les domaines économique, social et environnemental (CGEED et al., 2015 ; Handy et al., 2005 ; Minnaert, 2010 ; Vanier, 2012).

Les enjeux ne concernent pas seulement la définition de nouveaux objectifs et instruments d'action, mais également la gouvernance et le partage des compétences (Bailly et Bourdeau-Lepage, 2011 ; Charmes, 2009; 2013 ; Vanier, 2008). Le récent rapport du CGEDD envisage des changements substantiels mettant les nouvelles Régions au cœur du dispositif territorial (CGEED et al., 2015).

## 2. Artificialisation des sols : déterminants socio-démographiques, risques naturels et sociaux, enjeux politiques

Cette contribution est constituée de la fusion des corpus « cycle de vie » et « tissu social ». Le corpus « cycle de vie » comportait initialement 380 articles ; 63 ont été retenus comme pertinents au vu du thème et de la zone géographique ciblés et 20 sont venus compléter la base. Le corpus « tissu social » comportait 757 références ; 84 ont été exploitées, dont 39 extérieures au corpus.

La majeure partie des articles du corpus « cycle de vie » est consacrée à la mesure de la consommation foncière liée à l'expansion urbaine grâce aux outils de la télédétection, des SIG et de la statistique spatiale. Les indicateurs mobilisés servent principalement à la quantification du phénomène mais renseignent aussi sur certains aspects qualitatifs des modes d'occupation du sol (formes urbaines). Les facteurs (*driving forces*) à l'origine de l'expansion urbaine et des changements d'usage des sols qui l'accompagnent font l'objet de modélisations économétriques destinées à évaluer et hiérarchiser leurs impacts respectifs ainsi qu'à établir des scénarios prospectifs. Les familles de facteurs distinguent communément ceux qui ressortent des sphères : politique / économique / technologique / physique (écologique) / démographique (ou culturelle). Nous nous intéressons ici principalement aux facteurs démographiques, au cœur de la plupart des analyses sur l'expansion et l'étalement urbains, ces derniers étant principalement tirés par les choix résidentiels des ménages. Si les choix de localisation des entreprises (cf. partie dirigée par Laetitia Dablanc) sont aussi parties-prenantes dans l'artificialisation des sols, ils sont moins étudiés ou moins visibles dans le corpus.

L'exploitation du corpus « tissu social » permet d'enrichir cette approche quantitative en mettant à jour les mécanismes à l'œuvre dans les stratégies résidentielles des ménages, mécanismes que les modèles économétriques tentent d'intégrer. Les ressorts sociologiques de l'artificialisation génèrent des risques de nature écologique et sociale<fnref n="48" /> (partie 2) auxquelles l'action publique, focalisée sur la question de l'étalement et des indicateurs souvent réducteurs du processus, n'adresse que peu de réponses (partie 3).

### 2.1. Caractéristiques et moteurs de l'artificialisation des sols liée à la croissance urbaine

#### 2.1.1. Les apports des analyses statistiques et économétriques

Les analyses convergent autour d'une conclusion majeure : la (dé)connexion entre expansion urbaine et croissance démographique. Mais elles sont parcourues par deux grandes tensions. La première oppose les tendances homogénéisatrices (les analyses tendant à considérer de manière unifiée des territoires au nom de la convergence de leurs trajectoires) à la prise en compte du contexte historique et géographique local, donc les spécificités de ces mêmes territoires; la seconde interroge

<footnote n="48">⁴⁸ Le risque est ici défini comme la probabilité de réalisation d'une catastrophe dite naturelle (crue, inondations, incendies, sécheresse, etc.) ou la probabilité de faire face à des événements liés plus directement à la présence et la composition humaines des territoires considérés (criminalité, pollution, etc.). Les conséquences (décès, destruction de l'habitat, perte de la biodiversité, etc.) sont dommageables autant pour les territoires que pour les populations qui les subiront, entendu que l'augmentation du risque amène à la matérialisation de plus en plus certaine de ces conséquences.</footnote>
les nouveaux liens entre évolution(s) urbaine(s) et évolutions démographiques (rassemblées sous la désignation de seconde transition démographique).

## Vers un modèle de développement homogène ? Convergence des trajectoires et différenciations locales

La plupart des recherches soulignent la généralisation du phénomène d'étalement urbain, qui s'impose autour des agglomérations des pays développés quels que soient leur taille et leur dynamisme démographique.

Malgré des différences héritées (les villes du sud sont plus compactes que les villes du nord, de structure plus lâche et de densités plus faibles, (Kasanko et al., 2006), les dynamiques de développement apparaissent désormais convergentes, avec des phénomènes de « rattrapage » des villes du sud qui connaissent une forte dynamique d'étalement (Guerois et Pumain, 2008). Cette convergence laisse penser que les contextes socioéconomiques et les déterminants spatiaux (relatifs à l'intensité de la pression humaine : densité de population, distance à la ville-centre, à la route la plus proche ...) qui président aux changements d'usage des sols sont similaires à l'échelle européenne, même si les éléments de la géographie physique sont plus discriminants et introduisent quant à eux une part d'hétérogénéité (Salvati et al., 2014).

Le contexte local n'est alors mobilisé que de façon secondaire, pour expliquer à une échelle plus détaillée les caractéristiques fines de ce phénomène global ou bien les situations atypiques, liées par exemple aux économies de transition est-européennes (Biro et al., 2013), dans lesquelles les facteurs de fond à l'œuvre diffèrent du schéma général. Par exemple, en Europe de l'est, le rôle de l'urbanisation et de l'extension des surfaces cultivées dans les transformations de l'usage des sols est bien moindre qu'en Europe de l'ouest ; comme en Chine (Zhao et al., 2014), c'est la structure de propriété des sols et les stratégies foncières des acteurs qui sont déterminantes. En ex-Allemagne de l'est, le déclin démographique des campagnes contraste fortement avec leur renouveau à l'ouest (Kroll et Haase, 2010). Néanmoins ces situations peuvent être vues comme transitoires dans des trajectoires globalement convergentes. Dans l'ex-Allemagne de l'est, les zones suburbaines sont les seules à connaître un solde migratoire positif et une fertilité moins diminuée que dans les autres catégories d'espace (rural et urbain) : le phénomène de périurbanisation opère ici comme ailleurs, tandis qu'une analyse à échelle plus grande permet de conclure à l'imbrication des zones de croissance et de dépopulation dans l'ensemble de l'Allemagne, et non dans sa seule partie est.

Cependant, ce type d'analyse plus fine permet aussi à certains auteurs de conclure à l'existence de trajectoires différenciées d'évolution des usages des sols. Ces trajectoires différenciées opposent différentes unités physiographiques (par exemple une plaine et les versants montagneux) et engagent à moduler l'action publique en fonction des territoires (Smiraglia et al., 2015). En effet, les dynamiques locales de recomposition des fonctions productives et des usages du sol qui les affectent constituent un phénomène social non univoque, susceptible de prendre différentes formes : ainsi, les nouveaux arrivants jouent parfois un rôle dans le maintien et l'évolution des activités agricoles plutôt que dans leur pure et simple disparition (Paquette et Domon, 2001). Ces analyses engagent donc à ne pas considérer la périurbanisation comme une mécanique uniforme. D'autres auteurs estiment qu'on observe une différenciation des trajectoires (tant dans l'ampleur que dans les formes que présente le phénomène d'expansion urbaine) en parcourant les différents degrés de l'armature urbaine : si le phénomène périurbain est généralisé, la taille variable du noyau urbain à l'origine de l'étalement génère plus qu'une variation d'intensité dans la dynamique d'étalement, mais bien des modèles spécifiques. En Europe, les perspectives de croissance démographique sont moins bonnes pour les petites villes (Kabisch et Haase, 2011). Aux Etats-Unis, les petites villes affichent un mode de développement différent de celui des métropoles et du rural. Ce mode de développement, qui présente de très fortes variations régionales et au cas par cas, appelle de nouvelles investigations car les facteurs démographiques utilisés pour décrire le processus et les formes de l'urbanisation métropolitaine ne sont pas opératoires (Oliver et Thomas, 2014). A l'opposé, au-delà d'un certain seuil de population du noyau central, les déséconomies d'agglomération engendrent l'émergence de polarités périphériques tertiaires par déconcentration des services à la population (Goffette-Nagot et Schmitt, 1999) : une dizaine et plus pour les centres de plus de 100 000 habitants, et au moins trois pour les centres comptant entre 20 000 et 99 000 habitants. L'évolution vers le polycentrisme est également observée dans le cas nord-américain, mais il faut garder à l'esprit que certains auteurs contestent la comparabilité même des modèles d'étalement européen et états-unien, compte tenu du manque de définition standardisée de l'étalement urbain. Il devient difficile de savoir exactement ce que recouvre la suburbanisation, la périurbanisation, la contre-urbanisation ou la réurbanisation dès lors que tout est une question de limites posées différemment dans l'espace. L'essence commune aux espaces périurbains repose cependant sur le fait qu'ils sont le produit d'une dynamique de croissance urbaine fondée non pas sur la croissance démographique mais sur l'attrait pour des formes urbaines moins denses.

## L'expansion sans croissance démographique mais sans exclure la densification

Cette approche de l'expansion urbaine comme phénomène global et généralisé conduit au constat de décorrélation entre phénomène périurbain et croissance démographique. Les recherches comparatives portent sur un nombre très variable de cas d'étude –de trois à plusieurs centaines, avec un degré d'approfondissement et une longueur de temps enquêtée en toute logique inversement proportionnels à ce nombre. Malgré leurs limites et leur nombre finalement réduit (Schneider et Woodcock, 2008), elles concluent à l'absence de lien entre dynamisme démographique et rythme de l'extension périurbaine et de l'imperméabilisation du sol, alors même que cette extension se fait en règle générale sur des terres cultivées ayant une réelle fonction productive. L'étude des agglomérations européennes en situation de régression démographique montre que l'étalement urbain n'est pas un « produit dérivé » de la croissance urbaine (Siedentop et Fina, 2010) et que l'accroissement
de l'espace de vie par tête fait plus que compenser la diminution de la population en termes d'effet sur la consommation foncière (Haase et al., 2010 ; Kabisch et Haase, 2011).

Dans le contexte européen de stagnation démographique, le schéma majoritaire est celui de la forte progression de l'aire bâtie depuis les années 1950 (avec un rythme ralenti depuis les années 1990), du dynamisme démographique des couronnes périphériques et d'une décroissance des densités moyennes obtenues en intégrant dans l'assiette du calcul les zones d'urbanisation discontinue (Kasanko et al., 2006; Krunić et al., 2014). L'extension des surfaces urbanisées se fait très majoritairement au détriment de l'agriculture plutôt qu'à celui des espaces non cultivés ayant une valeur récréationnelle. On retrouve ce même modèle d'urbanisation dans les villes canadiennes qui connaissent depuis les années 1950 un étalement résidentiel de faible densité et en « saute-mouton » (leapfrog) conjugué au développement généralisé des parcs d'activités commerciales et des entrepôts (Maoh et al., 2010).

En Europe aussi, certaines villes centres ont vu leur population et leur densité décliner. Cependant, le schéma le plus général semble être celui du renforcement de la densité des surfaces construites à périmètre urbanisé constant y compris dans le périurbain<sup>49</sup> (Guerois et Pumain, 2008). Il y a donc un double phénomène d'expansion/densification, que des études trop focalisées sur l'étalement tendent à oblitérer (Broitman et Koomen, 2015) et qui pousse certains auteurs à parler de réurbanisation (Haase et al., 2010 ; Kabisch et Haase, 2011). La densification est la plus importante dans les aires urbaines les plus vastes, étendues sur 60 kilomètres ou plus (Guerois et Pumain, 2008).

Cette double dynamique a longtemps différencié les villes européennes des villes américaines (Muller, 2004), mais elle a été également récemment documentée en ce qui concerne ces dernières (Delmelle et al., 2014). Contrairement à la dynamique d'étalement, elle laisse émerger des spécificités nationales : elle est ainsi plus forte dans certains pays (Pays-Bas, France) que dans d'autres (Allemagne, Italie) (Guerois et Pumain, 2008).

La convergence des trajectoires urbaines peut donc être admise dans les grandes lignes mais avec prudence : la trajectoire normée composée de l'enchaînement linéaire des phases urbanisation-suburbanisation-désurbanisation-réurbanisation est une grille de lecture rigide dans laquelle il est difficile de placer rigoureusement les agglomérations européennes du 21<sup>ème</sup> siècle, celles-ci présentant un *mix* finalement propre à chacune de dynamiques relevant de plusieurs phases (Kabisch et Haase, 2011). Les facteurs de fond semblent bien être les mêmes mais leur action est modulée en fonction des territoires sur lesquels ils s'exercent et des (ré)orientations localisées que l'action publique est à même d'initier (cf. partie 3). Cette convergence n'est pas un phénomène mécanique aveugle, ce qui en fait d'ailleurs toute la force. Elle résulte aussi des stratégies résidentielles des ménages, que les analyses tentent d'intégrer.

## Les « nouvelles » logiques de distribution des populations : l'attrait des espaces ouverts

Les analyses qualitatives, fondées sur des entretiens semi-directifs avec les ménages, ont montré que l'installation dans le périurbain est bien davantage qu'un choix par défaut, motivé par la recherche de foncier accessible financièrement. Les déterminants classiques de la dynamique de desserrement (famille agrandie, désir d'accession à la propriété en maison individuelle) se combinent étroitement avec la mise en exergue des ressources propres au territoire périurbain : proximité d'un emploi, de la famille et, systématiquement, des aménités associées à la campagne (verdure, calme, tranquillité...). L'éloignement de l'agglomération est donc aussi rapprochement, et la diversité des motifs à l'origine du choix de localisation souligne la diversification fonctionnelle du périurbain. La structure du marché immobilier, évidemment contraignante, influence le degré d'excentrement et exerce une détermination à l'échelle locale (choix de telle commune, voire de tel lotissement). Il reste que, au-delà des critères (prioritaires) liés au logement même, les ménages recherchent un cadre de vie tout simplement incompatible avec le bâti aggloméré (Thébert et al., 2016).

La modélisation des dynamiques de distribution des populations procède de la même conclusion : l'étalement urbain ne consiste pas uniquement en un déversement lié à des facteurs répulsifs comme l'incapacité des centres-ville à répondre quantitativement à la demande, mais procède bien d'une attraction liée aux facteurs locaux et aux densités moindres. La qualité de vie dégradée des centres-ville est certes considérée comme ayant un rôle significatif dans l'étalement (coût du logement, hausse de la criminalité ... (Cullen et Levitt, 1999) mais l'incapacité des espaces centraux à répondre à la demande de logement a une influence marginale (Tsai, 2015). En revanche les défaillances de l'offre d'habitat en banlieue française (logements un peu plus grands mais perte ou forte modération des avantages liés à la grande densité) a parfois été mise en cause dans la faible capacité de ces espaces à s'imposer dans la redistribution des populations, en opposition à ce que proposent les villes anglaises, allemandes et suisses (Kaufmann et Jemelin, 2003). Pourtant, la dynamique de densification que connaissent les agglomérations européennes (évoquée plus haut) est particulièrement forte dans la couronne péricentrale, en bordure extérieure de l'agglomération mais encore à distance des franges périurbaines, même si c'est dans ces zones que les dynamiques de changement sont considérées à tort comme étant les plus marquées (Guerois et Pumain, 2008). Il est possible que cette densification des surfaces bâties ne résulte pas d'un afflux résidentiel mais plutôt du desserrement des activités, ou bien peut-être faut-il considérer que la bordure extérieure de l'agglomération (en opposition à la banlieue plus proche de la centralité historique) est rendue attractive par la proximité des aménités naturelles de l'espace périurbain qui la joute. En effet, les travaux de modélisation reconnaissent le rôle structurant des aménités naturelles dans les mouvements migratoires, abondamment théorisé dans la littérature, tout en considérant toujours la distance aux centres urbains comme un

<footnote n="49"><sup>49</sup> C'est-à-dire en ne considérant que les tâches urbaines existant déjà en début de période considérée, y compris celles situées au milieu d'espaces ouverts, dans les zones d'urbanisation discontinue.</footnote>
déterminant majeur. Reste que la prise en compte des caractéristiques locales endogènes est une rupture désormais consommée.

Les aménités paysagères (d'ordre esthétique par exemple) sont ainsi reconnues comme facteurs explicatifs de premier ordre dans le renouveau démographique de l'espace rural (Donadieu, 1998 ; Goffette-Nagot et Schmitt, 1999), en lien avec l'avènement d'une ère de production et de développement économique post industrielle et « informationnelle » qui renouvelle les contraintes de localisation (Rasker et al., 2009). La croissance du rural est ainsi devenue presque totalement indépendante de la productivité agricole des sols. En revanche, elle est fonction de la situation de la zone considérée dans le réseau urbain, et sera d'autant plus importante que la commune rurale est située à proximité d'une ville, et que la taille de cette ville est importante (Hilal et al., 1995). Les ressorts de l'attractivité des métropoles sont schématiquement répartis en deux catégories : les opportunités économiques (les besoins en emplois) et les préférences individuelles (la qualité de vie) ; la seconde catégorie prend de l'importance par rapport à la première (Carruthers et Mulligan, 2008). Les modèles actuels de localisation doivent intégrer ces nouvelles aménités territoriales qui rendent attractives des zones géographiques auparavant délaissées. Les populations qui rejoignent ces zones (amenity destinations) sont fortement dépendantes de l'extérieur pour l'accès aux ressources du quotidien qui ne sont pas produites localement (Rasker et al., 2009), mais l'ère de l'information est aussi celle du transport à grande vitesse. Cette position, valable pour l'espace rural tel que défini dans le contexte américain, est à nuancer pour le périurbain français, au vu des analyses qui montrent la part du local dans la réalisation des activités quotidiennes.

## « Nouvelles » logiques de distribution des populations : un bouquet d'aménités en interaction

Bien étayée en théorie, l'attractivité des aménités naturelles enregistre cependant sur le terrain des variations spatiales mais aussi temporelles importantes (Chi et Marcouiller, 2012; 2013). Elle est fonction de nombreux autres critères : autres facteurs d'attraction de la zone et autour de la zone, période temporelle, populations considérées (systèmes de valeur et caractéristiques socio-économiques). Les zones urbaines restent ainsi attractives auprès des populations qui valorisent les opportunités d'emplois, l'accès aux services de santé et d'éducation et aux réseaux de transport public. Leur attractivité est plus forte en période de mauvaise conjoncture économique, tandis que celle des aménités naturelles se renforce en période de croissance. Les zones suburbaines et rurales sous influence urbaine sont d'autant plus attractives qu'elles combinent plusieurs types d'aménités naturelles (par exemple présence d'eau, golfs, points de vue) à même de compenser des salaires en moyenne plus bas que dans les zones urbaines. Les zones rural-exurban (bordure externe de la couronne périurbaine avec une proportion moindre de commuters) ont une attractivité fonction des potentialités foncières de développement, souvent limitées par la présence de zones (forestières par exemple) domaniales et non constructibles. De façon générale, la valeur des aménités naturelles varie beaucoup en fonction de leur accessibilité. Dans les zones rurales, le développement des capacités autoroutières (Voss et Chi, 2006) et des aéroports (Rasker et al., 2009) génère une croissance démographique, tandis que plus le réseau d'autoroutes urbaines est développé, plus la zone métropolitaine est étale (Tsai, 2015). Enfin, la valorisation préférentielle des aménités naturelles relativement aux autres facteurs d'attraction (trade-off) est fonction des caractéristiques individuelles : à caractéristiques socio-économiques semblables, les individus tendent à privilégier une même catégorie d'espace, aspiration commune désignée sous le terme de sens of place (Amsden et al., 2011), ce qui peut aussi être interprété comme une quête d'espace socialement homogène et d'entre-soi induisant un processus cumulatif de regroupement. Les caractéristiques démographiques orientent également les préférences de localisation. La valorisation des aménités naturelles augmente avec l'âge (Clark et Hunter, 1992). La préférence des familles avec jeunes enfants pour les zones suburbaines est confirmée dans de nombreux articles. Globalement, les analyses reprennent à leur compte la position de Tiébout selon laquelle les migrants s'orientent vers le « bouquet » d'aménités offrant le compromis le plus adapté à leurs besoins et leurs moyens (Tiebout, 1956). Cette vision libérale doit être discutée car elle minore le choix profondément sous contrainte de certains ménages et l'impact des logiques macroéconomiques qui structurent le coût du foncier et du logement. Mais il reste que même lorsque le marché immobilier se "détend" dans les zones centrales, le retour au centre autrefois attendu par certaines analyses (notamment avec l'avancée en âge) ne se produit pas dans le contexte européen actuel. Les périurbains de 1re ou 2e génération vieillissent dans le périurbain (Membrado et Rouyer, 2013).

## Les « nouvelles » logiques de distribution des populations : vieillissement et déclin démographique

Les évolutions démographiques actuellement dominantes dans de nombreux pays européens sont de deux ordres : déclin démographique et vieillissement de la population. Les effets directs du vieillissement de la population sur les changements d'usage des sols sont encore quasi invisibles ; en revanche, le vieillissement exerce un effet indirect important au travers des variables taille des ménages (en décroissance) et nombre de m² par personne (en augmentation). Ces évolutions, parfois reliées sous le concept de « seconde transition démographique », nourrissent à la fois la réurbanisation (impulsée par des ménages jeunes de petite taille, (Kabisch et Haase, 2011) et l'étalement urbain, indépendamment d'une croissance démographique qui peut être atone, voire négative.

Ainsi, en Allemagne comme dans les pays qui comptent des villes confrontées au phénomène de déclin (elles abriteraient 25% des Européens en 2005 (Gatzweiler et al., 2006), la moindre pression démographique n'a pas ralenti la périurbanisation et le rythme des constructions en périphérie, en réponse à une demande portée par la diminution de la taille des ménages (Kroll et Haase, 2010). A ce facteur majeur de déconcentration s'ajoutent celui de la compétition fiscale entre collectivités locales, celui de la préférence des investisseurs pour le développement de projets sur des espaces verts plutôt que de renouvellement urbain sur friches et celui de l'aspiration des ménages à un cadre résidentiel faiblement dense (Siedentop et Fina, 2010). Au contraire, le déclin démographique pourrait même induire son propre modèle d'étalement (shrinkage sprawl,
(Siedentop et Fina, 2010), caractérisé par une discontinuité croissante non seulement dans les extensions récentes mais aussi dans le tissu anciennement urbanisé (perforations). Les analystes n'excluent pas l'entrée dans une phase d'urbanisation caractérisée par le déclin simultané de la population urbaine et des surfaces urbanisées. En attendant, le phénomène de contraction urbaine (shrinkage) n'a pas d'impact encore clairement théorisable et généralisable sur l'occupation des sols. La chute des densités centrales observée dans certaines villes européennes ne se signale pas (encore) partout par des changements manifestes dans les modes d'occupation du sol (Krunić et al., 2014), même si la fragmentation du tissu résidentiel (perforation) est désormais visible dans le cas des villes allemandes. Et les deux phénomènes (périurbanisation-déclin) se renforcent l'un l'autre, leurs effets entrant en résonnance : la périurbanisation accélérée des villes est-allemandes dans le contexte post-économie planifiée est un facteur contributif important du phénomène de décroissance urbaine (Couch et al., 2005), qui tant qu'il se traduit par la création de friches grève l'attractivité des centres-villes. Or la probabilité de régénération d'une friche est fonction de la densité de la zone dans laquelle elle se situe et de la demande des habitants du quartier (Frantal et al., 2015).

En conclusion : même sujette à variation en fonction des contextes territoriaux et individuels, la valorisation des espaces naturels évoquée plus haut contredit la vision de l'urbanisation discontinue comme une phase temporaire, en attente de remplissage des vides interstitiels (Peiser, 1989), vision par ailleurs démentie par les tendances récentes de développement urbain observées en Europe comme aux Etats-Unis. Rien ne garantit que la croissance (désormais conditionnelle) de la population urbaine nourrisse le remplissage des vides dans des zones d'urbanisation parcellaire et l'avènement d'une forme urbaine plus compacte et dense. De plus, la constitution d'un ensemble urbanisé continu pourrait rentrer en conflit avec les objectifs politiques dictés par des considérations écologiques de la préservation des espaces ouverts ou de la surveillance des indicateurs de qualité de l'air (Siedentop et Fina, 2010).

## 2.1.2. La dimension qualitative de l'expansion urbaine : attrait pour la nature et aspirations des ménages

En dehors de ces facteurs socio-économiques, il convient de saisir plus en détail les ressorts non économiques d'une installation périurbaine ou rurale, du moins pour les ménages. De fait, le désir d'acquérir une maison individuelle avec jardin est souvent moteur dans le choix (Bonard et al., 2009 ; Goyon et Ortar, 2009 ; Rougé, 2009), surtout pour les ménages de classes dites moyennes (Damon. 2011) qui n'ont pas les moyens d'acquérir le même type de biens dans des espaces plus denses. L'installation résidentielle de ménages dans des espaces perçus comme naturels ou non artificialisés s'inscrit aussi dans le cadre d'aspirations d'une vie plus « naturelle » ou « à la campagne », d'une proximité avec la nature, voire d'un éloignement avec la ville ou du moins certaines de ces caractéristiques (Fortin et Després, 2009 ; Pinson et al., 2006 ; Sencebé, 2007). De fait, la Nature participe d'une forme d'aménité qu'on peut qualifier de rurale et participant à la volonté des ménages de vivre dans des espaces peu denses, peu ou pas artificialisés (Argent et al., 2007 ; Argent et al., 2011). Ces derniers permettraient une meilleure qualité de vie (Brunner, 2012) pour des ménages plus compatibles avec un « état d'esprit campagnard » (Bouzarovski et al., 2010), seraient même sources de bien-être et de santé (Barton, 2009).

Cependant, selon les ménages considérés, l'attachement à la préservation d'aires naturelles dépend autant d'attitudes environnementales assumées que d'identités locales et d'un attachement spécifique aux lieux considérés (Bonaiuto et al., 2002). Au-delà de variables socioéconomiques de base, on peut distinguer les ménages autochtones, c'est-à-dire originaires d'espaces peu artificialisés ayant souvent des racines agricoles, des ménages provenant du desserrement résidentiel, plus urbains. Certes, ces deux catégories de ménages peuvent être interdépendantes mais n'ont ni forcément le même capital d'autochtonie (Renahy, 2010), ni les mêmes préoccupations en termes de préservation des sols comme ont pu le révéler certaines études (Bonaiuto et al. 2002). Ainsi, même si la volonté de préserver des sols naturels est commune, elle ne se décline pas forcément de la même façon et est source susceptible de conflits d'usages (cf. partie suivante). Néanmoins, ces ménages tendent à se mélanger de plus en plus au sein des espaces ruraux ou peu artificialisés. Si la population agricole y décroit, marquant un changement des pratiques agricoles et donc des paysages, ces zones connaissent, du moins en Amérique du Nord, une croissance démographique (Paquette et Domon, 2003). Si cette dernière est le résultat de migrations issues de l'urbain, plusieurs travaux constatent l'insertion de ces migrants dans des pratiques spécifiques aux espaces ruraux, insistant par là même sur la dimension qualitative de l'installation rurale et de leurs intérêts pour la préservation de paysages naturels (Paquette et Domon, 2003) comme nous l'avons pointé précédemment. Cet intérêt pour la Nature, dont les sols dits « non artificialisés », est le plus souvent analysé ou vu au travers de la pratique d'activités récréatives, par exemple l'équitation (Elgåker et al., 2010; Vial et al., 2015), sur lesquelles ont investi des territoires en quête de revitalisation pour attirer des catégories spécifiques de population, a priori plus aisées ou de qualification supérieure (Sieber, 1991). Si cette perception est largement à nuancer (Palibrk et Rhein, 2014), les classes les plus aisées ne vivant pas nécessairement dans les environnements les plus végétalisés, d'autres attraits de la Nature peuvent être valorisés en opposition ou rejet directs des espaces urbains plus denses. Fuir la ville et ses dangers, notamment la criminalité (Raleigh et Galster, 2015), en est un exemple.

Cette évolution de la ruralité, et plus largement de la prise en compte des sols non artificialisés (à savoir les sols naturels ou agricoles), se matérialise par une adaptation des activités économiques y ayant lieu, agricoles (Grabbatin et al., 2011) ou non (Cimon-Morin et al., 2016), vers une « campagne partagée » (Pedroli et al., 2016) ou une sauvegarde des écosystèmes. On peut même aller plus loin en soulignant les possibilités de « désartificialisation » des territoires afin de ré reintroduire de la Nature en ville (Lewis, 1979). La désartificialisation semble particulièrement d'actualité pour les villes, notamment en décroissance
ou « skrinking cities », qui connaissent une vacance croissante des espaces (Burkholder, 2012 ; Elliott et Frickel, 2011 ; Foo et al., 2014 ; Scheromm et al., 2014).

Parmi les facteurs d'expansion urbaine qui participent de l'artificialisation des sols, l'attrait même pour la Nature et les espaces peu ou pas artificialisés constitue de manière plus ou moins paradoxale un de ses leviers centraux. Toutefois nous allons voir que l'artificialisation des sols qui découle mécaniquement et paradoxalement de cette volonté de Nature n'est pas sans générer crises, risques et conflits eux-aussi en lien direct avec la Nature et son appropriation.

## 2.2. Risques et conflits autour de l'artificialisation des sols ou un revers variable de la médaille

Si les aspirations des ménages sont favorables à la préservation des espaces non artificiels ou naturels par une vision que certains qualifieraient de fantasmée de la Nature (Sencebé, 2007) l'expansion urbaine est moteur d'artificialisation et source de conflits en lien direct avec la disparition d'espaces naturels ou/et agricoles. Outre l'impact direct sur ces espaces, nous verrons que cette artificialisation porte en germe plusieurs risques économiques et sociaux. L'appréhension et la gestion de ces risques (naturels, économiques ou sociaux) est à même de déboucher sur de nombreux conflits d'usages, entre habitants au sens large (c'est-à-dire autant les ménages y résidant ou y travaillant que les industries et autres acteurs économiques y étant localisés) autour de la gestion de l'usage des sols et, in fine, de leur possible artificialisation.

### 2.2.1. De l'exposition à des risques naturels à une première forme de patrimonialisation conflictuelle de la Nature

Comme nous l'avons vu dans la partie précédente, les aspirations à la préservation d'espaces naturels n'ont pas forcément les mêmes ressorts selon de qui elles émanent. De fait, tous s'entendent sur une nécessité de préservation de la Nature comme un patrimoine à sauvegarder. Cette volonté patrimoniale est à la fois révélatrice de conflits d'usages autant qu'elle peut en être la source directe (puisque tout le monde n'a pas la même acception de ce qui est à sauvegarder). De nombreux travaux sur l'artificialisation des sols et sur l'étalement urbain en soulignent les conséquences négatives, pour ne pas dire néfastes, en termes de fragmentation des paysages ruraux ou sauvages (Jenerette et Potere, 2010 ; Riebsame et al., 1996 ; Robinson et al., 2005 ; Salvati et al., 2014) de disparition de la vie sauvage ou de la biodiversité (Bauer et Swallow, 2013 ; Jordan et al., 2012 ; Parcerisas et al., 2012) dans de nombreux contextes géographiques différents en Amérique du Nord, en Europe ou encore en Australie. L'artificialisation croissante des sols est d'autant plus problématique que certaines de ces manifestations peuvent avoir des conséquences dramatiques sur les habitants dans le cadre de catastrophes naturelles (Boukalova et al. 2006). Ainsi l'imperméabilisation des sols (cf. chapitre Hydrologie) accroit le risque de crues ou d'inondations (Durand, 2015 ; Wheater, 2006). Dans les zones les plus concernées par l'étalement urbain et où la pression à l'abandon des pratiques agricoles est la plus forte (Rowe et al., 2001), l'arrêt de ces dernières conduit à la mise en friche d'anciens terrains agraires ainsi qu'à la disparition de l'entretien de zones plus sauvages comme des forêts, des vallons ou des marais. Cette absence d'entretien serait autant dommageable dans certains endroits comme dans les Pyrénées Espagnoles (Garciaruiz et Lasantamartinez, 1993) ou en Grèce (Salvati et al., 2015) en favorisant la propagation de feux de forêt (Degrémont et Bouisset, 2013), par exemple.

Si les conquérants résidentiels des terres les moins artificialisées ont un attrait variable pour la Nature et donc sa préservation en tant que synonyme d'une qualité de vie (Brunner, 2012), il est rarement nul et intègre le plus souvent un intérêt marqué pour la préservation du paysage (Paquette et Domon, 2003). Plus généralement, les ménages tendent à se préoccuper de la sauvegarde des écosystèmes et de la biodiversité (Bhat et Stamatiades, 2003). S'ils considèrent la Nature, ou tout au moins certaines de ses caractéristiques, comme un patrimoine à sauvegarder, les représentations qu'ils en ont tendent à limiter les sols non artificialisés à certaines acceptations ou visions de la Nature (Vanier, 2003). De « la nature nourricière » à « un espace de référence pour manger bio », ces visions ne sont pas forcément compatibles ou conciliables avec celles produites par d'autres acteurs, agriculteurs, industriels, ou pouvoirs publics. Cette mise en tension est d'autant plus problématique que les ménages ou le public sont rarement associés à la sauvegarde des terres non artificialisées ou à leurs définition et gestion (Gordon et al., 2009) et représentent en cela le groupe d'intérêt le plus faible ou inaudible (Bhat et Stamatiades, 2003). Avant de rentrer plus en détails dans la compréhension de différents conflits d'usages des terres non artificialisées, il convient d'examiner les facteurs de conflits économiques et sociaux en lien avec l'artificialisation des sols.

### 2.2.2. Les populations face aux risques sociospatiaux de l'artificialisation des sols : de la diversification sociale à la ségrégation

Poussé par un désir d'installation résidentielle (acquisition d'une maison individuelle) dans un cadre dit naturel (cf. ante), l'étalement urbain interroge quant à la (re)composition sociale des tissus moins denses et leurs impacts plus spécifiques en termes d'artificialisation des sols.

Si la proximité avec des aménités naturelles jouent un rôle dans la justification du choix résidentiel de ménages périurbains ou ruraux, ces derniers prennent rarement en compte les conséquences en termes de transports, voire plus généralement en
termes de consommation énergétique, du choix d'une telle localisation (Ortar, 2016). Pour les plus modestes, ce choix peut même avoir des conséquences dommageables sur leur paupérisation, leur captivité ou isolement dans ces territoires où commerces et services sont moins accessibles (Motte-Baumvol et Belton-Chevallier, 2016 ; Nicolas et al., 2012 ; Rougé, 2009). De fait, choisir de vivre dans des espaces peu denses et peu artificialisés s'accompagnent généralement d'une forte dépendance automobile. Dans une vision misérabiliste ou désenchantée du périurbain, on peut aussi évoquer une tension entre velléités d'ascension sociale et risque accru de déclassement social pour les catégories de populations, plus modestes, concernées au premier plan par la désindustrialisation, la précarité ou le chômage (Cusin, 2012 ; Debroux, 2011 ; Goyon et Ortar, 2009; Lambert, 2012).

D'autres catégories de population, plus aisées, ont également des aspirations similaires. Des classes dites moyennes (Jaillet, 2004) aux catégories plus supérieures, un renouvellement ou une recomposition sociale des espaces peu denses aurait lieu, au détriment des populations autochtones, plus agricoles. Au-delà d'une recomposition, on peut surtout parler d'une diversification sociale des ménages résultant de leurs cycles de vie (la divortialité et le vieillissement tendent à multiplier les petits ménages (Motte-Baumvol et Belton-Chevallier, 2011), de leurs stratégies résidentielles et de leurs ancrages de plus en plus durables dans des territoires alors plus matures (Berger et al., 2014 ; Cailly et Dodier, 2007 ; Motte et Morel-Brochet, 2010), etc. Si la diversification sociale est à l'œuvre et ne se limite plus au portrait type d'un ménage biactif avec enfant(s), elle ne s'accompagne pas forcément d'une plus grande mixité au sein de ces territoires. De fait, l'image d'un club périurbain (Charmes, 2009) reste majoritaire, participant à la « mauvaise presse » subie par ces espaces (Billard et Brennetot, 2009). Cet entre soi sociospatial se matérialise par des espaces dédiés à des catégories de population, les plus aisées vivant au plus près des aménités et parfois même dans des zones pavillonnaires fermées qui leur sont exclusivement réservées, des gated-communities (Le Goix, 2001). En présentant les choses de cette façon, la périurbanisation ou étalement urbain serait un vecteur important de ségrégation urbaine, du moins en France (Charlot et al., 2009) ou aux Etats Unis (Nelson et al., 2004). Or, pour plusieurs auteurs, la croissance démographique rend impossible les politiques de confinement ou contention urbaines (Tilt et Cerveny, 2013).

Le processus ségrégatif décrit plus haut peut prendre des formes et ampleurs diverses selon les territoires observés. De manière concomitante, d'abord contradictoire puis complémentaire, émerge la problématique de la gentrification. Pour reprendre les travaux d'A. Collet, le terme de gentrification désigne avant tout la transformation socio-spatiale de quartiers ou zones populaires du fait de l'installation et arrivée de classes moyennes (Collet, 2010 ; Fijalkow et Préteceille, 2006). Principalement étudiée dans sa dimension urbaine car concernant les quartiers centraux pauvres américains (Smith et Williams, 2013) et européens (Boterman et al., 2010 ; Çanakciolu, 2013 ; Casellas et al., 2012 ; Van Criekingen, 2010 ; Van Criekingen et Fleury, 2006), la gentrification est source de mixité sociale mais peut aussi, à termes, par l'augmentation des prix du foncier, produire de la ségrégation par éviction des classes les plus populaires de leurs quartiers (Clerval, 2016). De fait, les politiques publiques tendent, au nom de la mixité, à nier le processus ségrégatif que produit la gentrification (Giroud, 2015). La reconfiguration des espaces peu denses, surtout en France mais pas uniquement, perdant leur population agricole au profit de classes moyennes plus industrielles ou tertiaires, correspond bien à ce processus de gentrification. S'appliquant aussi au rural (Phillips, 1993; Phillips, 2005) et devenant généralisée (Smith, 2003), la gentrification et la revitalisation comme sa forme de politique assumée (même si la seconde ne se limite pas à la première) reposent souvent sur la promotion des aménités naturelles vues précédemment (Figure 5).

De fait, les espaces étudiés gagnent en diversité sociale. Les conséquences sociales de cette diversification sont finalement très variables d'un territoire à l'autre, n'y sont pas forcément stabilisés. Néanmoins, ces changements de structures de la population des terres peu artificialisés posent in fine la question de la confrontation, des conflits entre les catégories populaires autochtones et les nouvelles catégories plus moyennes de ménages, symboles de l'urbanisation dispersée et donc en filigrane de l'artificialisation des sols.

### 2.2.3. Confrontations habitantes et conflits autour de l'usage des sols

Les conflits autour de l'usage des sols sont de plusieurs ordres. A partir du cas d'une aire périurbaine suisse, von der Dunk et al. (von der Dunk et al., 2011) mettent en exergue différents conflits ou sources de conflits :

- Pollution sonore (d'une infrastructure de transport par exemple) ;

- Désagrément visuel (d'une construction hypermoderne dans un quartier ancien par exemple) ;

- Risque sanitaire (lié à l'installation d'un relais téléphonique par exemple) ;

- Conservation et protection de la nature ;

- Conservation et protection du patrimoine historique ;

- Changement de composition sociale du voisinage.

Pointés par les auteurs comme interdépendants, ces conflits sont inhérents à l'artificialisation des sols et à ces leviers sociodémographiques ou économique tels que vus précédemment et ailleurs. Ils peuvent autant opposer les habitants – résidents issus de l'étalement urbain entre eux qu'avec d'autres catégories de population, dites plus autochtones, souvent issues du monde agricole, ou des activités économiques (liées à l'agriculture ou non).