# Chapitre 1. Les déterminants de l'artificialisation des sols en zones rurales et périurbaines et les impacts sur l'agriculture

Ghislain Geniaux, Jean-Sauveur Ay, Ségolène Darly, Pauline Marty, Julien Salanié

► To cite this version:

Ghislain Geniaux, Jean-Sauveur Ay, Ségolène Darly, Pauline Marty, Julien Salanié. Chapitre 1. Les déterminants de l'artificialisation des sols en zones rurales et périurbaines et les impacts sur l'agriculture. Sols artificialisés et processus d'artificialisation des sols, déterminants, impacts et leviers d'action, pp.182, 2017. hal-02953912

HAL Id: hal-02953912

https://hal.inrae.fr/hal-02953912v1

Submitted on 30 Sep 2020

HAL is a multi-disciplinary open access
archive for the deposit and dissemination of sci-
entific research documents, whether they are pub-
lished or not. The documents may come from
teaching and research institutions in France or
abroad, or from public or private research centers.

L'archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est
destinée au dépôt et à la diffusion de documents
scientifiques de niveau recherche, publiés ou non,
émanant des établissements d'enseignement et de
recherche français ou étrangers, des laboratoires
publics ou privés.

<figure><img src="image_1.png" /></figure>

Distributed under a Creative Commons CC0 1.0 - Universal - International License
# Chapitre 1. Les déterminants de l'artificialisation des sols en zones rurales et périurbaines et les impacts sur l'agriculture

Auteurs : Ghislain Géniaux (coord.), Jean-Sauveur Ay ; Ségolène Darly, Pauline Marty, Julien Salanié

## Introduction

Ghislain Géniaux

Parmi les déterminants de l'artificialisations des sols en zones rurales, figurent les grands déterminants physiques (a) et les déterminants socio-économiques de la croissance urbaine (b). Par ailleurs, la compréhension de l'urbanisation discontinue nécessite de changer d'échelle.

### a) Les grands déterminants physiques

Parmi les facteurs ayant contribué à la localisation historique des villes et villages, nombreux sont des facteurs physiques et biophysiques qui jouent encore sur l'étalement urbain de nos jours. Les plus importants sont l'altitude, la pente, la présence d'aquifère et d'accès à l'eau (Burchfield et al., 2006; Saiz, 2010), les grandes voies de circulation maritimes et terrestres et le climat (Antrop, 2004; Black et Henderson, 2003), la qualité agricole des sols (Brueckner, 2000; Ricardo, 1817) et la présence de site refuge, d'abris ou de défense (Guillén et Palanques, 1997; Provansal et al., 1995; Simeoni et Corbau, 2009; Wolff, 1992). Ces facteurs sont moins mis en avant dans les études récentes, car c'est plus la dynamique d'extension de noyaux urbains existants qui est étudiée dans la littérature, cependant ils délimitent souvent l'espace dans lesquels l'artificialisation peut s'exprimer (Saiz, 2010) et jouent encore fortement sur le processus d'étalement urbain dans l'espace rural comme le montre Burchfield et al. (2006) qui indiquent que 25 % de la variance du processus d'étalement urbain aux USA entre 1975 et 1992 est expliquée uniquement par des facteurs physiques (la pente, la présence d'aquifère, et la rugosité des terrains), le reste relevant de facteurs explicatifs économiques, sociaux et politiques. A la différence de ces derniers, les résultats concernant les facteurs biophysiques sont plus aisément transposables entre pays, car ils influencent directement le coût d'aménagement et d'accès à la ressource. Ces facteurs méritent donc d'être systématiquement pris en compte dans les analyses à une échelle pertinente<fnref n="1" />.

### b) Les grands déterminants socio-économiques de la croissance urbaine

Comme cela a été largement démontré précédemment (Chapitre 1 de la Partie 2), les économistes ont montré que les 3 forces sous-jacentes de la croissance urbaine depuis l'après-guerre sont la croissance de la population, la hausse du revenu des ménages et la baisse des coûts de transports (Mieszkowski et Mills, 1993). Si les facteurs contribuant à la croissance urbaine pendant cette période sont bien connus (Black et Henderson, 2003), ceux contribuant au phénomène plus récent d'étalement urbain, ou d'urbanisation discontinue, le sont moins pour diverses raisons.

Une première raison est qu'avec la baisse des coûts de déplacement et la hausse des revenus, d'autres sources de différen-
tiation spatiale sont devenues prépondérantes à partir des années 1970 dans la croissance urbaine. En effet, le phénomène
d'étalement est souvent associé au passage d'une urbanisation tournée vers la proximité aux emplois urbains et aux services
délivrés par les centres urbains, à une urbanisation plus pilotée par les aménités environnementales (Irwin et al., 2010) et par
un renforcement de la demande d'espace résidentiel conduisant à s'éloigner du centre-ville pour bénéficier de la baisse du
foncier. Il s'accompagne donc d'une modification de certains moteurs de localisation des agents. Ainsi, les préférences des
individus en matière de localisation ont alors été plus fortement orientées dans les cœurs urbains par des externalités
négatives (pollution, qualité de l'habitat, voisinage social) et par des externalités positives dans les zones périurbaines et rural
(espaces ouverts, paysage, qualité de vie), en même temps que se formalisait une préférence collective pour l'habitat
pavillonnaire (Irwin et al., 2009). Les modélisations avec prise en compte des externalités susceptibles d'être utilisées pour
identifier correctement les déterminants de l'artificialisation, en multipliant les sources de différeniation spatiale coté offre
(Saiz, 2010), comme côté demande (Waltert et Schläpfer, 2010) pour une méta-analyse), complexifient l'analyse causale des
déterminants et conduisent, comme l'illustrera la section 3 qui traite précisément de cette question, à des effets très localisés,
avec peu de dimension générique. Quelques externalités cependant comme la pollution, le bruit, l'insécurité, les paysages
emblématiques, les vues panoramiques, les sites naturels récréatifs contribuent généralement dans le sens attendu sur
l'étalement urbain (Waltert et Schläpfer, 2010), car ils correspondent à des relocalisations dans l'espace d'agents avec des
préférences marquées pour l'habitat en maison individuelle et des revenus le permettant, mais des contre-exemples existent,
et là encore les travaux se sont plus intéressés à la croissance urbaine (ou aux prix des logements) qu'à l'étalement urbain.

<footnote n="1">¹ Pour prendre l'exemple le plus exigeant, la pente d'un terrain ou l'exposition dominante demande une exploitation à 5 m de résolution pour renseigner la constructibilité d'un terrain. La plupart des autres facteurs ne présentent pas de difficulté majeure à leur intégration dans les modèles.</footnote>
### c) L'urbanisation discontinue demande de changer d'échelle

La deuxième raison est que ce phénomène d'étalement urbain s'exprime à une échelle plus fine que la municipalité, qui se caractérise par une forte diversité morphologique (Camagni et al., 2002) qui a échappé à la plupart des travaux d'inférence sur les déterminants économiques publiés antérieurement aux années 2000 par manque de données (Geniaux et Napoléone, 2011 ; Irwin et Bockstael, 2002 ; Reux, 2016) et par l'utilisation de modèles statistiques aspatiaux (Irwin et al., 2010).

Concernant cette question d'échelle des données qui conditionne le type de modélisation statistique qui peut être utilisée, Irwin et Boackstael (2007) ont montré que les données sur l'urbanisation issues de données satellitales (résolution 30 m sur grille comparable aux données de type CLC) utilisées du type de celles utilisées par Burchfield et al. (2006) ne permettaient pas de prendre en compte l'urbanisation de basse densité qui est le cœur du problème en zone périurbaine et rurale (Carrion-Flores et Irwin, 2004). Comparant ces données avec des données cadastrales sur la même période, Irwin et Bockstael (2007) montrent que si les données de télédétection permettent de repérer 26 % de l'urbanisation diffuse, les autres en identifient 90 % (en France, les sources cadastrales au format vecteur du Plan Cadastral Informatisé (PCI), de Bdparcellaire et de Bdtopo couplées permettent d'atteindre 99.9 % de repérage des bâtis pour les bâtis construits il y plus de 2 ans - délai de mise à jour des données cadastrales). À partir de ces données plus précises, les auteurs montrent très clairement que le taux de fragmentation de l'habitat a augmenté entre 1973 et 2000 dans le Maryland. Ce taux est fonction de la distance au premier pôle d'emploi, le pic de fragmentation passant de 40 à 55 km : ce type d'information n'est ni lisible dans des données satellitales (exceptée la très haute résolution, peu présente dans les travaux) et encore moins dans les densités communales de logements.

Ensuite, à ces échelles de la parcelle ou d'un lot de parcelles, les stratégies des propriétaires (Hilber et Robert-Nicoud, 2013; Solé-Ollé et Viladecans-Marsal, 2012) et le rôle des politiques d'urbanisme (Fischel, 2001) deviennent des éléments clés de l'analyse des décisions d'artificialisation, pour lesquelles les données sont rarement disponibles (McLaughlin, 2012 ; Zabel et Dalton, 2011) et la dimension endogène de la régulation publique quasiment jamais prise en compte (Geniaux et al., 2015 ; Zabel et Dalton, 2011). Force est de constater, à l'issue de la revue de la littérature que propose les quatre chapitres suivants, que les travaux couplant à la fois :

- des modélisations des déterminants à moyen ou long terme des 3 forces citées plus haut en tenant compte des externalités, existantes ou générées à des échelles intermédiaires (communes, régions) et

- utilisant des données à l'échelle l'unité cadastrale des décisions de conversion d'usage permettant d'identifier les déterminants à l'échelle du propriétaire foncier,

sont reconnus comme indispensables par de nombreux chercheurs majeurs dans cette problématique, notamment Elena Irwin ou Mark Partridge, mais n'ont pas encore aboutis souvent par manque de données.

### d) Les fondamentaux de l'urbanisation discontinue

Si les études empiriques sur les déterminants de l'artificialisation qui prennent en compte l'ensemble des forces en jeu et de leur interaction font parfois défaut, les mécanismes fondamentaux de l'urbanisation discontinue sont connus (Pouyanne, 2014) et peuvent être étudiés dans le cadre d'équilibre partiel ou sur des effets de plus court terme. Une première explication repose sur les phénomènes de rétention des terrains liés aux anticipations sur les rendements futurs du sol et met au centre de l'analyse le rôle du propriétaire dans les décisions de conversion (Capozza et Li, 1994; Capozza et Helsley, 1990). Un propriétaire peut en effet avoir intérêt à faire de la rétention foncière, notamment en situation d'incertitude et/ou de décision irréversible. Une autre explication considère un espace homogène où s'exprime séquentiellement une demande de terrains et logements plus spacieux valorisant des « espaces ouverts » qui justifient la vacance d'une part des terrains à l'origine de certaines aménités, dont certains peuvent séquentiellement se densifier quand la ville avance (Turner, 2005). Qu'on arrive à justifier l'émergence des externalités de façon endogène (Cavailhès et Wavresky, 2003; Wu et Plantinga, 2003) ou pas, il y a un consensus dans la littérature pour considérer le rôle central de l'hétérogénéité de l'espace et des aménités dans la dynamique d'étalement urbain d'une part et d'autre part qu'un étalement urbain non régulé est susceptible d'altérer les externalités positives qu'il porte par le seul du jeu du marché (Brueckner, 2000 ; Irwin et al., 2010). Par ailleurs, les stratégies de récupération de la rente urbaine par les agriculteurs propriétaires (Geniaux et al., 2011) Par ailleurs, les stratégies de récupération de la rente urbaine par les agriculteurs propriétaires, (Cavailhès et Wavresky, 2003), et la façon dont les communes périurbaines sont dotées en aménités naturelles, ou maintiennent et valorisent ces aménités, sont des éléments clés de l'analyse.

Loin d'être exclusives, ces explications opèrent ensemble, et s'ajoute dans la littérature une explication s'appuyant sur le rôle de la régulation en tant que facteur limitant l'offre (Pendall, 1999 ; Saiz, 2010) : la contraction de l'offre conduirait dans certains contextes à repousser plus loin la demande de foncier constructible (Wu et Plantinga, 2003). Plus largement, une part importante du fonctionnement de l'étalement urbain est à chercher dans les interactions entre propriétaires, notamment agriculteurs et nouveaux arrivants, et autorité publique en charge des politiques de zonage de l'urbanisme. Les politiques d'urbanisme dans l'espace périurbain et leur rôle dans le processus d'artificialisation des sols font l'objet d'un chapitre spécifique (chapitre 1 de la partie 2). Enfin, les phases de densification des espaces résidentiels peu denses (resp. des friches industrielles) avec des cycles de vie plus ou moins longs (Antrop, 2004), liés à l'âge des ménages et à la qualité du parc (resp. la dynamique des secteurs productifs), et pas seulement à des nouvelles demandes résidentielles, permettent de fournir une autre explication centrale sur la dynamique du phénomène.
Dans cette partie qui se concentre sur les déterminants de l'artificialisation en zone périurbaine et rurale, on ne développera pas plus avant les facteurs qui fondent l'intérêt des urbains à porter leur demande résidentielle en zone périurbaine qui ont été largement commentés dans le chapitre 2 de la partie 2 et nous centrerons plutôt l'analyse les forces opposées à cet étalement. Lorsqu'on se situe en zone périurbaine ou rurale, l'artificialisation du sol s'opère sur des espaces agricoles, forestiers ou semi-naturels qui peuvent offrir comme principale résistance au phénomène d'étalement soit leur intérêt économique direct (exploitation des ressources, notamment agricole, forestière, eau, minerais) s'exprimant par les décisions du propriétaire ou leur intérêt pour la collectivité s'exprimant par la régulation publique qui contraint les usages possibles du sol pour suppléer aux défaillances du marché, notamment pour ce qui concerne le paysage, les espaces de loisirs, les services écosystémiques et la gestion des risques naturels. Comprendre les facteurs qui structurent les rentes des usages alternatifs à l'urbanisation et qui structurent la décision publique en matière d'encadrement du phénomène d'étalement urbain dans les espaces ex-urbains et ruraux est donc central pour identifier les forces de résistance aux phénomènes d'étalement urbain dans ce type d'espace. Ainsi, le chapitre 1 propose une revue de la littérature des facteurs jouant sur la rente agricole.

Cependant, comme l'illustre la section 2 qui propose une revue de la littérature des facteurs jouant sur la rente agricole ou la section 5 qui propose une revue de la littérature sur les effets de la politique agricole sur les relations ville-campagne, de nombreux travaux qui rendent compte de ces déterminants ne s'intéressent pas spécifiquement à la question de l'artificialisation, et s'ils permettent d'identifier les facteurs qui jouent positivement sur les rentes des usages alternatifs à l'urbanisation, ils n'évaluent pas forcément leurs conséquences en matière d'artificialisation des sols : une part d'interprétation du lecteur sera nécessaire en attendant que des études complémentaires soient menées et un des enjeux est ici aussi d'identifier les priorités de recherche en la matière.

## e) Le cas particulier des espaces ruraux

Bien que la définition même d'espace rural fasse débat et qu'il soit de plus en plus difficile de distinguer les espaces urbains et ruraux dans les franges des villes voire au-delà (Irwin et al., 2010), ces espaces restent largement dominés par les usages agricoles et forestiers qui ont des dynamiques spatiales propres. Si les chiffres des récentes évaluations quantitatives du phénomène d'étalement urbain avancent des surfaces importantes, il convient cependant de les rapporter systématiquement à la part totale de la surface artificialisée : sur la période 1980-2012, les avancées annuelles des surfaces artificialisées se situent autour de 60 Mha par an d'après les données Teruti (Chakir et Madignier, 2006), avec un ralentissement sur la période postérieure à 2010 autour de 50 Mha par an, et situent la surface artificialisée à 9% en 2012. Les données CLC présentent des valeurs moins importantes avec 5,1% de surfaces artificialisées en 2006 et une artificialisation moyenne annuelle de 14 000 ha (voir le chapitre 1 de la partie 1 sur la question des modes de mesure de l'artificialisation) qui peut être expliqué en partie par la difficulté évoquée plus haut à repérer l'urbanisation diffuse avec des données raster à faible résolution (>10 m).

Les récentes évaluations françaises des changements d'affectation des sols attestent de la perte de terres agricoles, mouvement auquel contribue de façon non négligeable leur passage en sols artificialisés. Au-delà des bilans nets sur lesquels s'appuient la plupart des analyses, l'examen plus détaillé des échanges entre les différentes catégories d'affectation des sols et la prise en compte notamment des échanges entre sols agricoles et sols naturels et forestiers amènent à des conclusions un peu plus nuancées. Le schéma des flux 2006-2014 issu de Teruti-Lucas (Figure 4-1) met ainsi en évidence l'importance des pertes de terres agricoles vers des terres boisées et naturelles (respectivement – 287 000 ha et – 530 000 ha) qui dépassent largement les pertes agricoles par artificialisation (- 524 000 ha). Bien sûr, ces mouvements sont plus facilement compensés par des flux inverses en provenance de sols forestiers et naturels (respectivement, + 273 000 ha et + 317 000 ha) que depuis des sols artificialisés (+ 176 000 ha), la réversibilité des usages étant nettement plus aisée entre sols agricoles et sols boisés ou naturels qu'entre sols agricoles et sols artificialisés. Ainsi, la perte de terres agricoles qui se prolonge en France, combine à la fois un mécanisme de déprise-reprise agricole, probablement aux franges de ces espaces productifs, et un processus plus difficilement réversible d'artificialisation des sols (Figure 1).

Le taux de croissance de l'artificialisation qui se situe, selon les sources citées ci-dessus, entre 0,85 et 1,64% doit ainsi être rapporté à la part qu'occupe les surfaces artificialisées (5,1 en 2006 d'après Teruti 9% d'après CLC) et marquerait un ralentissement depuis 2008 (Fontes-Rousseau et Jean, 2015). Ensuite les espaces de friction entre préservation des terres agricoles et pression urbaine ne concernent qu'une part limitée des terres agricoles. Les terres agricoles situées dans la limite des pôles urbains représentent 7,1% de la SAU totale de la France, dans ces secteurs, la conversion de terres entre 2006 et 2012 s'élève en tout à 135,7 km², (Darly, 2016). Ensuite parmi celles-ci, les plus éloignées des noyaux villageois présentent également peu de risque de conversion à terme, car les nouvelles zones à urbaniser se font en règle générale en continuité de l'urbanisation existante. Si l'on analyse les pertes globales en surface agricole à partir de données TERUTI, elles sont importantes, mais se font principalement au profit des sols sans usage ou naturels (Chakir et Madignier, 2006 ; Masero et al., 2014) : leur spatialisation illustre qu'une part importante relève plus d'un phénomène d'abandon agricole (Pointereau et Coulon, 2009) que de l'artificialisation à des fins résidentielles (seulement 20 % des modifications se font vers des sols artificialisés pour (Chakir et Madignier, 2006), 40% pour Pointereau et Coulon (2009). Au final, à l'échelle globale du pays, l'étalement urbain n'est pas un problème strictement quantitatif comme le rappelle E. Charmes (2013) le taux d'artificialisation reste soutenable sur longue période avant de parler de véritable pénurie de foncier agricole. Le problème est en fait que ce phénomène est très inégalement réparti dans l'espace et touche plus particulièrement certains espaces agricoles de qualité dont on risque de manquer dans le cadre d'une agriculture de proximité, des espaces naturels de loisirs et/ou patrimoniaux
pour les résidents urbains et des espaces naturels côtiers et/ou touristiques importants du point de vue de la biodiversité (voir chapitres 3 et 4).

<figure><img src="image_2.png" /><figcaption>**Figure 1.** Sols artificialisés, sols agricoles et sols boisés et naturels en France : échanges entre catégories entre 2006 et 2014 (Source : Teruti-Lucas, fichier en ligne 2017 – Graphisme : Elodie Carl)</figcaption></figure>

Le statut des terres agricoles dans ce phénomène est donc central, car ces espaces présentent des fragilités particulières face au phénomène d'étalement urbain et permettent d'illustrer très clairement les fonctionnements et enjeux de la régulation publique de l'occupation du sol dans l'espace rural. Espaces agricoles et noyaux villageois ont historiquement été proches, ce sont donc les espaces agricoles qui sont impactés en priorité par l'étalement urbain : les terres agricoles ont malheureusement plusieurs caractéristiques physiques qui sont en lien direct avec les facteurs importants de l'urbanisation et de l'étalement urbain. Elles sont généralement plus proches des noyaux villageois que les forêts et les montagnes (O'Kelly et Bryan, 1996), moins pentues, et avec des emprises plus grandes : Elles réduisent donc les coûts de développement relativement à d'autres espaces plus pentus et plus morcelés et/ou situés à plus grandes distances des réseaux existants.

Ensuite, à la différence des espaces naturels, il existe une rente agricole susceptible de limiter l'intérêt à l'artificialisation et les politiques de protection des espaces se sont historiquement focalisées en priorité sur les espaces naturels qui nécessitent l'intervention publique pour assure leur maintien. Il en a découlé aujourd'hui, à travers les dispositifs réglementaires et outils à la disposition des régulateurs, un différentiel de protection à long terme entre espaces agricoles et espaces naturels en défaveur de l'agriculture que tentera d'illustrer le chapitre 3. Ces spécificités plaident pour organiser l'analyse en donnant un statut central aux terres agricoles et aux facteurs qui jouent sur leur évolution.

# 1. Qualité agricole des terres et artificialisation

Auteurs : Jean-Sauveur Ay, Ghislain Géniaux (coord.)

En complément du volet quantitatif de l'artificialisation des terres agricoles, le volet qualitatif fait l'objet de préoccupations scientifiques et sociétales récurrentes. À l'inverse de la quantité de surfaces dédiées à l'activité agricole dont la définition et la mesure font globalement consensus, la qualité agricole des terres artificialisées se révèle plus difficile à définir et à mesurer. Il en découle des décalages importants entre les différentes approches scientifiques (y compris au sein d'une même discipline), dans les interactions entre les scientifiques et la société, et dans la mise en œuvre des politiques publiques. Nous devons donc avertir en préalable qu'il n'existe pas de définition unique de la qualité d'une terre que ce soit entre disciplines ou entre individus, et que l'objet ici n'est pas de proposer la définition la plus consensuelle mais de confronter les différents points de vue. Nous proposons, dans un premier paragraphe, un état des lieux sur la définition de la qualité des terres agricoles et sur les travaux empiriques visant à produire des cartes d'indice de qualité et à les mettre en regard du phénomène d'artificialisation sous l'angle de la notion de perte de capacité productive. Dans un second paragraphe, nous proposons des considérations
théoriques autour de l'artificialisation des terres agricoles hétérogènes sous un angle plus économique pour mettre en perspective ce type d'évaluation et identifier les besoins en termes de recherche dans ce domaine.

## 1.1. Qualité agricole d'une terre

La qualité d'une terre s'évalue en fonction des services qu'on en attend. Ainsi se sont développés depuis la moitié du siècle dernier des outils d'évaluation de la qualité agricole des terres d'abord principalement orientés par la qualité pédologique des sols, notamment la structure des sols. Le Storie Index Rating (Storie, 1933) est un des plus anciens, et de nombreux systèmes nationaux et régionaux d'observation de la qualité pédologique des sols se sont appuyés sur des systèmes comparables d'index globaux notés de 1 à 100 ; ils sont parfois encore utilisés aujourd'hui aussi bien pour des questions de taxation que d'orientation des politiques de conservation des sols (Mueller et al., 2010). Des indices plus récents, comme le LESA (Pease et Coughlin, 1996) ou le Canadian Land Suitability Rating System for Agricultural Crops (LSRS, Agronomic Interpretations Working Group, 1995) se sont développés pour mieux évaluer les capacités productives, notamment en prenant mieux en compte les aspects climatiques, la fertilité locale ou la mise en valeur potentielle des sols (efficience du sol à la fertilisation). Certains index sont plus directement orientés vers le repérage, non pas des capacités productives globales des sols, mais de leur limitation ou de leur adaptabilité à certain type de production, par exemple l'US capability classification (Helms, 1992). En France, les cartes de vocation agricole ont été un des outils centraux de la politique agricole à l'issue de la deuxième guerre mondiale. Si certains de ces indices peuvent fournir de l'information dans le cadre d'une politique de conservation des sols (Toth et al., 2007), ils restent très perfectibles pour estimer des niveaux de production potentiels qui se rapprochent des données de production observées localement. On observe ainsi un usage croissant d'outils qui visent à fournir directement des estimations des capacités productives locales par type de culture, ou de production de biomasse en couplant des modèles de rendement spatialement explicites en fonction de données pédoclimatiques détaillées, voir Mueller et al. (2010) pour une liste d'exemples. L'usage de ce type de modèle à des échelles de vastes territoires (national ou international) rend les estimations de production potentielle peu fiables dès lors qu'il y a de fortes variations locales des conditions pédoclimatiques et une forte hétérogénéité des types de production agricole et des pratiques culturales. Elles sont par ailleurs limitées aux principales cultures pour lesquels des modèles de culture suffisamment fiables existent. La qualité des estimations de ces approches par modélisation est en constante évolution et un enjeu important scientifique est d'élargir la palette des fonctionnalités des sols évalués qui est un point largement traité dans la partie « Impacts sur les propriétés des sols » de l'ESCo et qui est discutée plus loin d'un point de vue plus économique et social. Même si on en reste à apprécier les conséquences de l'artificialisation sur la production agricole, la seule information sur la capacité productive des sols pour peu qu'elle soit correctement appréciée est loin d'être suffisante pour justifier une action publique ou pour définir une hiérarchie des terres à protéger.

L'exercice n'est cependant pas sans intérêt et on dispose de plusieurs évaluations internationales des pertes de capacité de production agricole liées à l'artificialisation à partir de croisement de données spatiales sur l'urbanisation passée (Aksoy et al., 2017; Malucelli et al., 2014; Gardi et al., 2015; Toth, 2012) ou sur l'urbanisation projetée (Brin d'Amour et al., 2017) avec des indices spatiaux de qualité des sols (Curran-Cournane et al., 2014) ou des modélisations spatialement explicites des capacités de production des principales grandes cultures (Aksoy et al., 2017; Toth, 2012). Panagos et al. (2012) indiquent que l'ESDAC (European Soil Data Centre), qui délivre des données sur le sol dans le cadre européen - largement mobilisé dans ce type d'étude -, avait fait l'objet de plus de 500 demandes d'utilisation des données à des fins de modélisation ou d'aide à l'élaboration de politique publique. Ces travaux à l'échelle internationale croisent des données sur l'évolution de l'occupation du sol à partir de données satellitaires de type Corine Land Cover, avec des indices de qualité des sols ou des capacités de production.

Toth (2012) et Aksoy et al. (2017) montrent à partir de données comparables en niveau de précision qu'en France, l'urbanisation se fait plutôt au détriment des terres de très bonne qualité. Toth (2012) dans un article très largement cité, analyse l'impact de l'artificialisation sur les capacités productives des sols à partir d'un croisement de l'indice de productivité du JRC (Joint Research Center, Cropland Productivity Index) issu des données du modèle SoilProd (Toth et al., 2011), et de l'évolution des sols via Corine Land Cover (CLC). Il estime les pertes de capacité productive entre 2000 et 2006 à 0,26% pour l'ensemble de l'Europe ; la France se situerait dans la moyenne européenne de 0,26% de perte de capacité productive, avec un équivalent par habitant également dans la moyenne, mais un volume total de perte national le plus élevé étant donnée la SAU totale de la France. De leur côté, Gardi et al. (2015) tentent d'évaluer une perte de production potentielle théorique de blé [Potential Agricultural Production Capability (PAPC)] pour l'ensemble de l'Europe à la résolution des NUTS2 (régions) en affectant aux pertes de terres agricoles CLC (incluant prairies, cultures permanentes, etc.) le rendement moyen en blé de la région où a été relevée la perte. Au travers de ce "proxi", qui, en assimilant toutes les terres à des zones de production de blé, est très loin de décrire la réalité de la diversité des productions agricoles, de leur distribution spatiale et de leur adaptation à la variabilité des conditions, en particulier pédologiques, Gardi et al. estiment à 6 millions d'équivalent tonnes de blé la perte de capacité productive du secteur agricole de 19 états européens sur la période 1990-2006, ce qui correspond à -0,81 % en 16 ans, soit -0,05 %/an. Cette valeur peu élevée et peu fiable (les variations étudiées concernent 2,8 % des surfaces à partir d'une enquête qui a un indice de fiabilité de 87 %, soit un rapport signal sur bruit de 0,2), n'empêche pas les auteurs de conclure à l'importance de l'effet direct de l'urbanisation européenne intense sur ses capacités de production alimentaire. Elle est cependant très proche des -0,26 % en 6 ans, avancés par Toth (2012) et Aksoy et al. (2017), obtenue avec une approche plus fine et rigoureuse.
Aksoy et al. (2017) reprennent les données de productivité potentielle des terres arables du modèle SOILPROD proposés par Toth (2012) en 3 classes de productivité potentielles des terres. La France avec 4 % en classe base, 28 % en classe moyenne et 68 % en classe haute, fait partie des pays avec le plus grand stock de terres avec un haut potentiel de productivité. Cependant, la répartition des surfaces artificialisées entre 2000 et 2006 se fait plutôt en défaveur des terres de très haute qualité (resp. 5,6 %, 24,2 % et 70,23 %). De ce point de vue, on observe qu'il n'y a pas de politique vraiment efficace à l'œuvre pour orienter l'urbanisation vers les terres de qualité moyenne ou basse, estimé selon cet angle. On partage ce constat pour 20 des 35 pays analysés par Aksoy et al. (2017). Les estimations de Aksoy et al. (2017) montrent également que parmi la France, l'Italie, l'Espagne et l'Allemagne qui ont des niveaux de terres arables au-delà des 10 millions d'hectares et qui sont d'un niveau de développement économique comparable, la France a le plus bas taux de terre arable impacté par l'urbanisation (0,25%). Malucelli et al. (2014) proposent une analyse exprimée en capacité des sols à assurer l'indépendance alimentaire des communes de l'Emilie-Romagne. S'appuyant sur des données un peu plus précises sur le sol et des modèles de rendements calés sur les rendements observés du recensement agricole de 2010, Malucelli et al. (2014) identifient pour chaque commune, leur capacité à assurer leur sécurité alimentaire et montre que seules 4 communes sur 154 ont accru ce potentiel.

Il est particulièrement gênant dans les travaux qui se concentrent uniquement sur les pertes de capacité productive mentionnés plus haut que l'évolution des productions observées et du stock de terres arables ne soient jamais prise en compte dans l'analyse. A l'échelle internationale, Schneider et al. (2009) montrent que seule l'Europe de l'Ouest a plus de 1 % des terres urbanisées, et on ne peut apprécier les impacts en termes de pertes irréversibles de terres arables sans les mettre en regard du stock global de terres arables, utilisé ou pas, et ce, particulièrement dans un contexte de déprise agricole en zone rurale où les abandons sont réversibles. Satterthwaite et al. (2010) rappellent par ailleurs que conjointement à l'extension des villes sur les terres arables environnantes, on observe une intensification des cultures sur les terres arables restantes qui compense généralement les pertes observées (Brin d'Amour et al., 2017). En France, sur les 30 dernières années pendant lesquelles le phénomène d'artificialisation des terres agricoles a été soutenu, on n'observe pas de chute des volumes de production imputable à l'urbanisation et aucune étude scientifique n'affiche de résultats statistiques en ce sens : les pertes de capacité productive dont il est question plus haut sont bien évidemment des pertes potentielles et doivent s'analyser en termes de perte d'option dans un contexte de ressources non renouvelables, ce que ne fait pas cette littérature.

La qualité des terres agricoles fait aussi l'objet de préoccupations de la part des économistes au moins depuis le XVIIIe siècle, avec Turgot en particulier. Ricardo (1817) observe que la mise en culture de terres de qualités différentes produit des rentes sur les meilleures d'entre elles. Ces dernières permettent en effet, pour une production et des facteurs de production aux mêmes prix, de rapporter un profit supérieur. Cette observation est une illustration de l'imbrication forte qu'il existe entre la définition économique de la qualité des terres et les choix d'usage. La qualité d'une terre se définit pour un usage donné et correspond à ce qu'il reste au propriétaire (qualité privée) ou à la société (qualité sociale) des bénéfices (privés ou sociaux) une fois que l'ensemble des autres facteurs de production ont été rémunérés. Ainsi, une terre de bonne qualité pour la viticulture partage peu d'attributs naturels en commun avec une terre de bonne qualité pour les grandes cultures. Notons toutefois que cette définition économique permet de comparer les qualités entre usages puisqu'elles sont exprimées dans une unité commune, au moins conceptuellement. La définition économique de la qualité d'une terre ne dépend par ailleurs pas seulement des éléments naturels, la section suivante de ce chapitre de l'ESCo propose une revue détaillée des déterminants de la qualité économique des terres agricoles. La proximité aux zones artificialisées apparaît en outre comme un déterminant par des effets de débouché et de proximité aux services.

En France, cette question de la qualité agricole des terres a fait l'objet de réflexions importantes dans les années 1980. Reboul (1989) étudie l'effet de la technologie et des pratiques culturales sur la qualité agricole et montre les limites d'une définition stable dans le temps, y compris pour un usage donné. Il cite en particulier la Champagne crayeuse (appelée autrefois la Champagne pouilleuse) qui devenait une des plus grandes régions agricoles de France grâce à la fertilisation minérale. Un autre exemple emblématique tient en l'article 73 de la loi d'orientation agricole de 1980 relatif à la carte des terres agricoles. Cet article prévoyait la consultation de la carte « à l'occasion de l'élaboration des documents d'urbanismes et des études précédant les opérations susceptibles d'entraîner une réduction grave de l'espace agricole ou d'affecter gravement l'économie agricole de la zone concernée ». Barthélémy (Barthélémy, 1985) propose une analyse critique de la définition de la qualité des terres agricole implicite à l'élaboration de telles cartes qui préfigure leur inopérabilité. La nécessité faisant cependant loi, des références à la qualité des terres agricoles se retrouvent plus récemment dans les outils législatifs tels que la désignation de zones agricoles protégées, créées par la loi de 1999 (L112-2 du code rural) modifiée par la loi du 12-7-2010, en fonction « de la qualité des productions ou de leur situation géographique », ou encore aux remembrements ou aux périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. Les fondements des politiques de préservation des terres agricoles de bonne qualité (prime farmland) basé sur les indices de qualité des sols discutés plus haut font également l'objet de nombreuses critiques aux États-Unis (Bunce, 1998; Fischel, 1982 ; Nelson, 1990).

## 1.2. Artificialisation et autres dimensions de la qualité agricole des terres

Il est reconnu que l'artificialisation des terres agricoles produit des externalités négatives, une condition très souvent suffisante pour que les choix privés soient sous-optimaux, justifiant ainsi l'intervention publique. Une externalité négative de l'artificialisation des terres agricoles qui fait l'unanimité tient à la perte de la valeur sociale des paysages agricoles (Brueckner, 2001). Cette externalité ne dépend pas a priori de la qualité agricole des terres. Les terres agricoles qui présentent de fortes
aménités se trouvent en général à proximité des villes (à proximité de la demande en aménités) et sont, par la continuité de l'extension urbaine, celles qui sont artificialisées en premier. Cela n'en fait pas pour autant des terres de bonne qualité agricole qu'elle qu'en soit la définition retenue. D'autres externalités sont parfois invoquées telles que (i) la sécurité alimentaire, (ii) la vitalité économique locale, et (iii) ce que l'on appelle désormais les services écosystémiques tels que la régulation de la quantité et la qualité de l'eau (Gardner, 1977 ; Lynch et Duke, 2007). Les deux premiers bénéfices sociaux dépendent a priori de la qualité agricole des terres et semblent des arguments légitimes pour la prise en compte de la qualité agricole des terres dans les politiques d'aménagement du territoire. Ils sont néanmoins moins consensuels car ils opèrent une séparation assez artificielle entre l'agriculture et les autres secteurs de l'économie. Cela est en particulier frappant pour le point (ii) car la vitalité locale ne dépend pas uniquement des usages agricoles de la terre et ces usages produisent en général une plus faible vitalité économique par unité de terre (que l'on raisonne en termes d'emploi mais aussi de chiffre d'affaire ou de contribution fiscale). L'isolement implicite de l'agriculture des autres secteurs de l'économie est également valable dans le point (i), qui n'est par ailleurs valable qu'en retenant une définition locale de la sécurité alimentaire. En effet, dans la majorité des secteurs de l'économie, la production est valorisée au prix de marché qui est supposé correspondre à sa valeur privée. Que l'on soit en accord ou non avec cette supposition, nous devons remarquer avec Ricardo que cet avantage économique des terres de bonne qualité agricole est pris en compte par le marché.

Le caractère irréversible de l'artificialisation est un élément également mis en avant pour préserver les meilleures terres agricoles afin de subvenir aux besoins alimentaires futurs. L'analogie avec la théorie économique de l'usage des ressources non-renouvelables permet de faire apparaître la terre agricole comme un cas particulier. Lorsque la qualité de la ressource dépend de l'usage que l'on en fait, l'ordre d'exploitation ou d'artificialisation optimal doit suivre les avantages comparatifs (Chakravorty et al., 2005). La qualité agricole d'une terre définie les avantages absolus pour l'agriculture, tout comme la proximité au centre-ville définie typiquement les avantages absolus pour l'usage résidentiel. Les choix optimaux d'artificialisation doivent s'articuler en termes d'avantage comparatifs entre les usages de la même ressource. On comprend alors que l'artificialisation peut avoir lieu sur les meilleures terres agricoles dans une structure optimale où l'artificialisation est irréversible, en particulier si les avantages absolus des différents usages sont corrélatifs positivement dans l'espace (Ay, 2011). La distribution des différentes qualités de terre ne constitue pas en soi une source d'inefficacité et de justification pour des politiques publiques ciblées. Lorsqu'il y a de grosses incertitudes sur les bénéfices sociaux futurs de la répartition spatiale des productions agricoles, cela plaide en revanche pour se référer à des valeurs de quasi-option des terres agricoles, qui sans permettre de justifier automatiquement un statut de protection, invitent à trouver des systèmes d'incitation visant à favoriser l'urbanisation hors des espaces où les experts s'entendent sur les qualités pédologiques des sols agricoles. Par exemple, privilégier les aménagements en coteaux ou dans les espaces forestiers de moindre intérêt plutôt qu'en plaine agricole lorsque c'est possible n'implique pas forcément des coûts d'aménagements significativement plus importants : laisser le libre jeu du marché ou des interactions entre propriétaires fonciers, aménageurs et planificateurs urbains conduit à privilégier systématiquement l'urbanisation des terres avec les plus faibles coûts d'aménagement, c'est-à-dire souvent les terres agricoles : les dispositifs d'élaboration des documents d'urbanisme doivent permettre de mettre en avant ces valeurs de quasi-options, même évaluées grossièrement, pour qu'elles ne soient pas systématiquement ignorées, et qu'un principe de précaution puisse se mettre en œuvre lorsque le contexte s'y prête. Si les indicateurs sur la qualité agronomique et les capacités productives des sols sont fondés pour fournir une hiérarchie sommaire de ces valeurs d'option, en plus des autres services que rendent les terres agricoles mentionnés plus haut, il est central de mener conjointement une analyse prospective de la remobilisation des terres agricoles abandonnées en zone plus éloignées car le stock en France y est très important et ces valeurs d'option doivent aussi refléter cette potentielle remobilisation dans le cas où la rareté des terres agricoles viendrait à s'exprimer sur certains territoires péri-urbains. Dans la même optique, bien que ça puisse paraître paradoxal, il est aussi important de se donner les moyens d'analyser les déterminants du phénomène de déprise et d'abandon agricole aussi bien en zone rurale que péri-urbaine dans une expertise qui se concentre sur l'artificialisation car il conditionne le stock de terre agricole pouvant être remobiliser (voir chapitre 5 de cette partie).

## 1.3. Conclusion

Une lecture attentive des estimations de Aksoy et al. (2017) permet de montrer que pour les pays avec une plus grande rareté des stocks de terres de bonne et moyenne qualité, les effets de l'artificialisation sont très contrastés. Parmi les pays avec moins de 15% de terres de très bonne qualité, i) on identifie des pays réussissant, par le jeu des marchés agricoles et fonciers et/ou des politiques d'aménagement, à privilégier les terres de qualité moindre pour l'urbanisation nouvelle. C'est par exemple le cas de Chypre, qui préserve intégralement ses terres de très bonne qualité et pour la Hongrie et le Kosovo qui ont des taux d'artificialisation relatifs beaucoup plus élevés pour les terres de moyenne et basse qualité ; ii) à l'inverse d'autres pays, comme le Portugal, la Lettonie et la Lituanie ne permettent pas aux arbitrages de se faire dans le sens de la préservation de ces terres de bonnes qualité malgré leur relative rareté ; iii) voire, pour l'Espagne et la Bosnie-Herzégovine, on observe relativement plus d'artificialisation sur les terres de très bonne qualité. Naturellement, les contextes de marché, les dispositifs réglementaires et les politiques de planification urbaine de ces différents pays sont très hétérogènes et des études plus approfondies sont nécessaires pour identifier les facteurs comportementaux et les dispositifs réglementaires qui permettent de mieux révéler et prendre en compte la valeur d'option de la préservation des terres agricoles de meilleures qualités.

Les recherches doivent être poursuivies sur la structure dynamique de l'artificialisation, en particulier par son caractère irréversible, en lien avec les attentes environnementales. Les demandes futures sont non connues actuellement, et
l'artificialisation actuelle peut se révéler contraignante dans le futur sous l'hypothèse d'une extensification ou d'un verdissement de l'agriculture qui demanderait plus de surface pour une même production.

Enfin, notons que les valeurs d'option à étudier sont ici très dépendantes des objectifs à atteindre sur le plan de la sécurité alimentaire et sur les échelles à lesquelles la société (le législateur) souhaite que cette sécurité alimentaire soit mise en œuvre. Sans des objectifs suffisamment précis et clairs dans ce domaine, l'analyse de ces valeurs d'option n'a qu'un sens et une portée limitée.

## 2. La rente agricole et ses facteurs<fnref n="2" />

Auteur : Jean Sauveur Ay

La sédentarisation des populations à partir du néolithique a progressivement fait de l'agriculture une utilisation privilégiée de la terre (Barbier, 2011 ; Foley et al., 2005). L'agriculture que nous connaissons aujourd'hui à travers le monde est souvent éloignée de ses formes initiales, elle n'en reste pas moins dépendante de la disponibilité en terre. Cette section passe en revue les principaux éléments bibliographiques sur la valorisation de la terre par l'agriculture. Pour traiter ce vaste sujet dans l'espace et le temps impartis, je concentre l'analyse sur les déterminants du prix de la terre agricole en tant que mesure de la valeur agricole (ou rente agricole). Ce choix méthodologique, étayé dans les paragraphes ci-dessous, admet pour avantage de relier le secteur agricole avec les usages urbains de la terre étudiés par ailleurs dans l'ESCo. Cela permet de synthétiser les facteurs qui influent sur le prix des terres agricoles de manière unifiée (voir Tab:1 en conclusion) afin d'évaluer les sources économiques de résistance ou d'absence de résistance de l'agriculture face aux usages urbains.

Selon les Comptes de patrimoine de l'économie nationale de l'INSEE, les terrains cultivés représentent une valeur de 481,5 milliards d'euros en 2015 alors que la valeur des terrains supportant des bâtiments est presque 10 fois supérieure (4782,5 milliards d'euros). Sachant que les terres agricoles représentent environ 28 millions d'hectares et les terres bâties 5 millions (TERUTI-LUCAS, SSP), le différentiel à l'unité de surface est 55 fois supérieur pour le bâti (1,72 euro/m<fnref n="2" /> contre 95,5 euro/m<fnref n="2" />). De forts différentiels existent toutefois au sein de ces deux champs (statistiques) abordés d'un point de vue macroéconomique par les comptes de patrimoine. Le prix de la terre agricole libre est distribué entre 0,14 euro/m<fnref n="2" /> dans le Haut-Jura et 140 euro/m<fnref n="2" /> pour une vigne en Appellation d'Origine Contrôlée Premier Cru en Bourgogne (Nouvelles séries de prix des terres, SSP-SAFER). Les terrains actuellement convertis vers l'urbain ne sont par ailleurs pas directement comparables à l'ensemble des surfaces bâties. Le prix d'un terrain pour y construire une maison individuelle se situe entre 19 euro/m<fnref n="2" /> dans le limousin et 200 euro/m<fnref n="2" /> en Île-de-France (Enquête sur le prix des terrains à bâtir, SOeS).

Sachant l'offre totale de foncier à peu près fixe, la littérature économique étudie principalement le fonctionnement du marché de la terre sous l'angle de sa demande (Ay, 2011). Il existe certaines exceptions où l'offre et la demande de terre sont spécifiquement considérées pour différents usages de la ressource, mais l'offre de terre pour un usage n'est que le miroir des demandes pour des usages alternatifs (Evans, 2008 ; Wiltshaw, 1985). Ainsi, l'allocation de la terre et son prix sont supposés issus de l'interaction entre des demandes exclusives en compétition pour l'usage d'une ressource limitée. Ce raisonnement fait consensus au sein des économistes et fait du modèle de la valeur présente (MVP, (Gordon and Shapiro, 1956), en lien avec la théorie de valorisation des actifs, la pierre angulaire de l'analyse économique relative au prix de la terre agricole. Le MVP considère que le prix actuel de la terre est la valeur actualisée des revenus futurs que sa propriété permet de recevoir. Les contours de propriété foncière étant variables dans le temps et l'espace, il est clair que les implications empiriques du MVP sont différentes selon les lieux et les époques.

Le MVP est néanmoins un outil analytique puissant, qui permet de présenter le prix de la terre comme un indicateur intertemporel de la valeur sous-jacente que les individus, et les agriculteurs en particulier, placent dans la terre. Cela est d'autant plus important que les préférences des individus sont généralement hétérogènes et que la valeur qu'ils associent à la terre possède des déterminants multidimensionnels et imbriqués. Le MVP attribut un fort contenu informationnel au prix de la terre (Ay and Latruffe, 2017), ce qui me permet ici de passer en revue un grand nombre de déterminants de la rente agricole de manière relativement harmonisée. Notons que les hypothèses sous-jacentes au MVP pour étudier le prix de la terre agricole ont été formellement testées par de nombreux travaux académiques dans les années 1980 et 1990. Sur la base de séries temporelles et de données agrégées, les résultats ne sont pas univoques (Campbell and Shiller, 1987 ; Falk, 1991 ; Nickerson et al., 2012). Récemment, une revue de littérature (Nickerson and Zhang, 2014) constate que les résultats en contradiction avec le MVP (Clark et al., 1993 ; Falk, 1991 ; Tegene and Kuchler, 1993) sont principalement dus à l'utilisation de données agrégées, et sont établis sur la bases d'hypothèses statistiques ad hoc nécessaires pour arriver à des tests formels. D'autres travaux récents (Erickson et al., 2008 ; Gutierrez et al., 2007) ont par ailleurs montré que la prise en compte des ruptures de série et des revenus futurs ne permettent pas de rejeter le PVM sur les données historiques aux États-Unis.

Dans la suite de cette section, sont distingués les facteurs internes et les facteurs externes de la valeur des terres agricoles. Les premiers sont directement en lien avec l'usage agricole indépendamment des interactions dans l'espace. Ils regroupent les caractéristiques biophysiques de la terre, les inputs et les outputs agricoles, ainsi que les politiques agricoles. Les facteurs

<footnote n="2">² Cette section contient des paragraphes directement traduits d'un document de travail co-écrit avec Laure Latruffe (INRA) "The empirical content of the present value model: A survey of the instrumental uses of farmland prices" (Factor Markets Working Paper No 55).</footnote>
externes concernent les facteurs non agricoles qui impactent aussi la valeur agricole. Ces déterminants peuvent être urbains ou naturels, mais également issus des institutions.

## 2.1. Facteurs internes à l'agriculture

### 2.1.1. Facteurs biophysiques

Sachant l'activité agricole encore dépendante des conditions biophysiques qui prévalent sur le lieu de production (Hornbeck, 2012) ces conditions impactent à leur tour la valorisation qui est faite de la terre par l'agriculture. Les terres cultivées par l'agriculture représentent en France 8,5 % de la valeur totale des actifs naturels (Comptes de Patrimoine 2015 – INSEE). Cette dépendance a eu une importance majeure dans le développement d'une pensée économique (avec les auteurs classiques tels que Adam Smith, David Ricardo ou Thomas Malthus), mais se poursuit encore aujourd'hui dans les travaux économétriques sur les déterminants du prix des terres agricoles. Les premières approches économétriques datent du début des années 1980, où les auteurs cherchaient à estimer les valeurs unitaires des caractéristiques biophysiques des sols pour la production agricole. Aux États-Unis, les effets de la profondeur des sols et du pH sur le prix de la terre sont étudiés en prenant en compte les interactions potentielles avec l'érodibilité (Miranowski and Hammes, 1984). De nombreux travaux ont suivis pour également montrer l'importance des attributs biophysiques tels que l'altitude (Maddison, 2000), la pente (Gardner and Barrows, 1985), le risque d'érosion (Ervin and Mill, 1985 ; Palmquist and Danielson, 1989), ou la qualité des sols (Xu et al., 1993). Les variables biophysiques ne se révèlent pas toujours significatives, mais un résultat invariant est que les effets sont hétérogènes, selon les usages agricoles mais aussi selon les régions pour un même usage. Pour le département de la Côte-d'Or (France), des travaux (Ay et al., 2012) sur le prix des terres agricoles transmises par les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) obtiennent que l'ensemble des attributs biophysiques représentent entre 35 et 60 % des variations de prix des terres agricoles. Une autre contribution importante utilise le MVP pour étudier la capitalisation des attributs biophysiques de la terre (fertilité naturelle, climat, rétention de l'eau, entre autres) et estimer leur valeur agrégée pour l'ensemble de États-Unis à partir d'un ensemble assez limité de données sur le prix de la terre (Peterson, 1986).

Le climat fait également l'objet d'une attention particulière pour son effet sur la valorisation agricole de la terre, en particulier en lien avec le réchauffement climatique (Cline, 2007 ; Mendelsohn et al., 1994). La méthode économétrique utilisée est directement issue du MVP et consiste, à partir d'un modèle de régression du prix de la terre agricole en fonction des conditions climatiques actuelles, à projeter dans le futur la valeur de la terre selon différents scénarios et modèles climatiques. Cette méthode en forme réduite permet en particulier de prendre en compte l'adaptation des pratiques agricoles aux conditions climatiques puisque l'agriculture observée aujourd'hui est le produit de cette adaptation. Cela permet en particulier de proposer une approche complémentaire aux études agronomiques qui doivent modéliser explicitement l'adaptation (Carleton and Hsiang, 2016). La dépendance de l'agriculture mondiale au climat peut être ainsi caractérisée sur la base de données relativement parcimonieuses, ce qui a permis de nombreuses applications (Darwin, 1999 ; Fezzi and Bateman, 2015 ; Reinsborough, 2003 ; Sanghi and Mendelsohn, 2008 ; Van Passel et al., 2016 ; Wang et al., 2009). En France, des travaux couplent l'influence du climat sur le prix de la terre agricole et sur les choix d'usage du sol dans une analyse en termes de scénarios d'évolution à l'horizon 2050 (Ay et al., 2014). En prenant en compte l'extension de l'urbain (+1 million d'ha), il apparaît que les cultures annuelles et les forêts progresseront (respectivement +1 et +1,5 million d'ha) au détriment des prairies et des cultures pérennes (respectivement -2,5 et -0,3 millions d'ha). Pour le département de la Côte d'Or, les variables climatiques sont également présentées comme ayant des effets importants sur la valorisation agricole de la terre (Martin and Vaitkeviciute, 2016). Les effets du climat ne sont par ailleurs pas limités aux cultures annuelles ou aux prairies, des effets sur les choix des éleveurs et sur les choix d'autres cultures pérennes ont également été trouvés dans la littérature (Jaramillo et al., 2013 ; Seo and Mendelsohn, 2008).

### 2.1.2. Facteurs de production (input)

En addition des attributs intrinsèques de la terre, les choix d'inputs externes peuvent se substituer ou complémenter la fertilité naturelle des sols. Il n'y a pas de consensus dans la littérature sur le sens de l'interaction, certains travaux présentent les inputs comme plus efficaces sur les terres de bonne qualité biophysique (complémentarité) alors que d'autres montrent le contraire (substituabilité) (Sunding and Zilberman, 2001). La plupart des inputs étant reproductibles et librement transférables entre les parcelles, ils ne sont théoriquement pas capitalisés dans le prix de la terre. Un travail récent montre cependant que, malgré les innovations technologiques en agriculture qui ont eu lieu entre 1945 et 2002, les caractéristiques biophysiques continuent d'influencer fortement le prix des terres aux États-Unis (Hornbeck, 2012). Cela revient à conclure que les caractéristiques biophysiques ne sont pas devenues moins chères, et l'innovation technologique n'a pas réduit les avantages ou désavantages naturels. Sur les inputs relatifs à la fertilisation et la prévention des maladies, relativement peu de travaux quantitatifs sur leurs effets sur le prix de la terre sont disponibles, si ce n'est en lien avec des politiques de limitation et de contrôle qui seront abordées dans la Sec:2d sur les politiques agricoles.

L'eau est considérée comme un input dans la fonction de production agricole, dont la disponibilité est partiellement couplée au foncier. La ressource peut être présente sur le site ou acheminée pour l'irrigation. Cette disponibilité impacte les revenus espérés de la terre agricole, ce qui impacte le prix de la terre selon le MVP. De nombreux travaux ont montré que la présence d'eau souterraine augmente fortement le prix de la terre (Buck et al., 2014 ; Faux and Perry, 1999). Le prix de la terre observé
est même parfois utilisé pour estimer indirectement le consentement à payer pour l'accès à l'eau (Koundouri and Pashardes, 2003).Les investissements réalisés pour améliorer la qualité d'un terre sont également montrés dans la littérature comme impactant le prix de la terre. Il s'agit en particulier de la taille des parcelles (Elad et al., 1994), des forages (Hornbeck and Keskin, 2014), ou des travaux de drainage (Palmquist and Danielson, 1989).

### 2.1.3. Facteurs de débouchés (output)

La présence de débouchés pour les productions agricoles (en termes de consommation mais aussi de transformation) a été reconnue dès le XIXème siècle comme impactant l'utilisation et la valorisation de la terre agricole. Selon le MVP, les revenus résiduels une fois l'ensemble des inputs non fonciers rémunérés se capitalisent dans le prix de la terre, et il est ainsi pour les avantages comparatifs en termes de débouchés (Phipps, 1984). Les revenus directement issus de l'activité agricole expliquent aux États-Unis plus le prix de la terre que la démographie (Salois et al., 2012). Les signes de qualité permettent également la valorisation de l'activité agricole. Cette question a été principalement abordée pour le cas de la vigne, avec des résultats non univoques. Les indications géographiques peuvent avoir un impact fort sur le prix de la terre (Ashenfelter and Storchmann, 2010 ; Cross et al., 2011), qui peut même bien dépasser celui des éléments biophysiques (Gergaud and Ginsburgh, 2008).Dans la région de Bordeaux, par contre, l'effet des appellations d'origine contrôlé n'est majoritairement pas significatif (Péres, 2009). L'auteure interprète ces résultats comme une incapacité à répondre de manière suffisante à la pression urbaine, via une hausse significative des prix des terres.

L'effet de la présence d'infrastructure de transport et plus généralement de constructions publiques sur l'activité agricole a été étudié relativement tôt sur la base du MVP et de modèles hédoniques sur les déterminants du prix des terres agricoles (Pines and Weiss, 1976). Ainsi, des estimations économiques ont été fournies sur l'effet de la construction de routes (Pardew et al., 1986), de la mise en place de lignes électriques (Colwell, 1990), de la présence de sites nucléaires (Folland and Hough, 1991), de transports ferroviaires (Knaap et al., 2001), ou d'usine de transformation en agro-carburants (Henderson and Gloy, 2009). Tous ces travaux obtiennent des effets statistiquement significatifs avec des signes qui dépendent du caractère désirable de ces constructions. La présence d'une route pavée à proximité d'une parcelle augmente son prix de 30% (Pardew et al., 1986). Les effets de l'extension du réseau autoroutier, non limités à l'agriculture, ont également été étudiés, par exemple en Chine (Song et al., 2016) et en France (Barré, 1997). Ces résultats suggèrent d'une part que la capitalisation des infrastructures peut décourager l'extension urbaine en augmentant la rente agricole mais ces mêmes infrastructures rendent les usages urbains économiquement plus désirables. L'effet net sur l'extension spatiale des usages urbains dépend des avantages comparatifs que les infrastructures apportent à chacun des usages.

### 2.1.4. Politiques agricoles

Les politiques agricoles constituent dans les dernières décennies une application privilégiée du MVP pour étudier leurs effets sur le prix de la terre agricole. L'incidence des subventions ou autres formes de soutiens sur l'inflation du prix de la terre fait l'objet d'une littérature abondante. En effet, l'existence de taux de capitalisation différenciés sur le prix de la terre donne une indication des distorsions économiques générées par ces politiques de soutiens à l'agriculture (Floyd, 1965).Les premiers travaux ont trouvés un effet relativement important des subventions agricoles, presque de l'ordre de 1 pour 1 dans le prix de la terre (Barnard et al., 1997 ; Lence and Mishra, 2003). La prise en compte de l'endogénéité dans la distribution des subventions a revu les effets à la baisse pour un effet de l'ordre de 0-50% (Kirwan, 2009 ; Michalek et al., 2014).Pour le cas français, en lien avec la Politique Agricole Commune Européenne qui prévaut depuis les années 1950, les supports couplés initiaux (prix garantis, quotas) et les subventions découplées de la production qui ont suivies (mais qui restent attachées au foncier) ont des effets différenciés sur les taux de capitalisation de la terre et sur la redistribution entre les fermiers et les exploitants (Latruffe and Le Mouël, 2009).La pérennité des soutiens à l'agriculture dans le temps est aussi un élément important de la valeur du foncier. En Ontario entre 1947 et 1993, les subventions agricoles apparaissent actualisées moins fortement que les revenus issus de l'activité agricole, ce qui indique qu'elles sont considérées plus pérennes par les agriculteurs (Weersink et al., 1999).Les croyances sur la stabilité temporelle des politiques agricoles peut avoir des effets importants sur le prix de la terre et la pérennité de l'activité agricole (Goodwin et al., 2003).

En parallèle aux soutiens monétaires de type subventions, les quotas apparaissent également comme impactant assez fortement le prix de la terre. Un première approche a étudié les attributions de droits pour la culture du tabac entre 1934 et 1962 aux États-Unis (Seagraves, 1969). Les effets obtenus de ces droits sur le prix de la terre agricole sont importants, et sont attribués à la rente additionnelle que leur détention permet de générer. Les autres quotas et permis impactent également le prix de la terre agricole, que ce soient les quotas sucriers ou le gel des terres aux États-Unis (Taylor and Brester, 2005 ; Wu and Lin, 2010) les droits d'épandage en France (Le Goffe and Salanié, 2005), ou les limites en termes de nitrates aux Pays-Bas (Vukina and Wossink, 2000). Pour la directive Nitrate en Union Européenne, les agriculteurs sont contraints par la charge du bétail et donc leur niveau de production. Inversement, les effets d'aménité qui augmentent l'offre de bénéfices écologiques peut générer des revenus additionnels de la terre (Nickerson and Lynch, 2001).Les auteures montrent en particulier que les prix de la terre ne sont pas impactés par des réglementations qui ne sont pas jugées contraignantes par les agriculteurs.
## 2.2. Facteurs externes à l'agriculture

### 2.2.1. Influence de la ville

La proximité aux aires urbaines constitue à la fois une opportunité et une menace pour les activités agricoles (Livanis et al., 2006 ; Wu et al., 2011). Les avantages de la proximité à la ville sont en liens avec les marchés locaux (en inputs et outputs), qui permettent en outre aux exploitations de maintenir leur activité par une spécialisation sur des produits à haute valeur (Shi et al., 1997 ; Wästfelt and Zhang, 2016). Mais l'influence de la ville peut aussi être défavorable à l'activité agricole au travers de la compétition pour l'usage de la terre et les effets de débordement spatiaux tels que la segmentation de l'espace par des voies de circulation ou des contraintes sur les effets indésirables de l'activité agricoles (bruits, odeurs) (Gardi et al., 2015). La littérature considère généralement que la proximité à la ville a un effet positif sur les revenus agricoles et la valeur de la terre. Cependant, les approches économétriques permettant d'obtenir ce résultat sur la base du MVP doivent contrôler les effets d'anticipation liés au changement d'usage vers l'urbain, ce qui va souvent de pair avec une plus-value sur la terre (Cavailhès and Wavresky, 2007 ; Geniaux and Napoléone, 2011). Du point de vue de l'information contenue dans le prix de la terre, Salois et al. (Salois et al., 2012) montrent que le prix de la terre agricole est plus fortement impactée par les changements de la distribution des revenus agricoles que de ceux des revenus urbains potentiels(). Cependant, ce résultat n'est pas valable pour toutes les régions aux États-Unis et pour l'ensemble de la période étudiée.

Quelle que soit la raison (débouché, approvisionnement ou anticipation), la forte valeur de la terre observée à proximité des villes impacte les combinaisons productives choisies par les exploitations agricoles. Dans les espaces sous influence urbaine, la terre est typiquement substituée par du travail ou du capital non foncier, et il s'observe une agriculture plus intensive. Ce phénomène est présent en France (Cavailhès and Wavresky, 2007), en Chine (Jiang et al., 2013), et dans certaines régions méditerranéennes (Perrin, 2013). En France, ce phénomène se produit sur l'ensemble des cultures agricoles et pour l'ensemble des villes. La proximité à la ville peut avoir des effets négatifs sur l'agriculture par la diminution de l'horizon temporel sur lequel se basent les décisions des agriculteurs. La littérature appelle ce phénomène le syndrome d'impermanence (Adelaja et al., 2011). Cela implique que les agriculteurs sous-investissent dans leur activité, ce qui contribue à en diminuer la valeur potentielle. En effet, la proximité à la ville est une source d'incertitude pour la pérennité de l'activité agricole et donc pour la durée d'amortissement des investissements. Sachant que le changement d'usage est souvent irréversible et associé à une hausse de la valeur de la terre, les conditions favorables à l'apparition d'une valeur d'option sont réunies (Capozza and Helsley, 1989); (Cunningham, 2006). La valeur d'option s'ajoute à la valeur de l'activité agricole, elle provient de la possibilité d'attendre l'arrivée de nouvelles informations sur la valeur urbaine de la terre avant de faire le choix de conversion ou de vente. Des modèles économétriques ont été construits pour estimer la part de la valeur d'option dans les prix observés des terres agricoles (Plantinga et al., 2002; Plantinga and Miller, 2001). Les résultats vont dans le sens de la présence d'une valeur d'option qui retarde l'urbanisation sans pour autant être source de valeur pour l'activité agricole, si ce n'est par des effets de capacité de financement lié à la valeur de la terre en tant que sous-jacent (Cavailhès et al., 2011 ; Guiling et al., 2009).

### 2.2.2. Influence de la nature

Les espaces naturels à proximité des terres agricoles présentent des effets de débordement, qui peuvent être positifs ou négatifs, mais généralement de moindre ampleur que les déterminants présentés ci-dessus. Une parcelle de terre agricole bénéficie des attributs des parcelles voisines par des effets d'aménité comme les espaces ouverts ou les services écosystémiques (Boyd et al., 2016). La présence d'aménités scéniques et la présence d'habitats naturels influent positivement la valeur des terres agricoles (Bastian et al., 2002). Les services écosystémiques fournis par les zones naturelles (lacs, rivières, forêts et zones de conservation) impactent positivement les prix des terres agricoles, ce qui indique des effets positifs pour l'activité (Ma and Swinton, 2011). Pour les États-Unis dans leur ensemble, le prix de la terre agricole est déterminé par les aménités récréatives et les aménités naturelles associées (couverture forestière ou licence de chasse associée) (Borchers et al., 2014). Il se trouve également que les facteurs naturels ont relativement plus d'importance pour les terres agricoles à forte valeur (Uematsu et al., 2013). Le développement du tourisme rendu possible par les espaces naturels et forestiers est aussi source de valeur pour l'agriculture (Williams and Shaw, 2009). Les loisirs associés aux espaces naturels ont également des effets sur la valeur des terres agricoles, ce qui peut les protéger du changement d'usage du sol (Henderson and Moore, 2006). Dans le cas des services récréatifs, l'existence d'un droit de propriété (via un permis de chasse et un droit d'entrée par exemple) est une condition souvent nécessaire que ces avantages naturels contribuent à la valeur de la terre.

L'influence de la nature sur la valeur agricole et le prix de la terre passe également par les politiques relatives à la gestion des espaces naturels. Les politiques de conservation des zones humides (Shultz and Taff, 2004) ou de la forêt aux États-Unis (Choi et al., 2011), au Brésil (Ferez et al., 2015) ou en Côte d'Ivoire (Ehui and Hertel, 1989) produisent des effets sur le prix de la terre. En France, les zonages environnementaux n'ont par ailleurs pas d'effets observables sur l'activité agricole, le déclin de la population agricole et du nombre d'exploitations qui y est observé ne semble donc pas imputable à la présence de tels zonages (Geniaux and Napoléone, 2011). Les politiques de conservation peuvent néanmoins augmenter la rareté locale de la terre et, par des rétroactions des marchés fonciers, augmenter le prix de la terre (Armsworth et al., 2006). Les contraintes sur l'activité agricole associées aux servitudes sur la préservation de la nature ont également été étudiées (Lawley and Towe, 2014). La proximité aux espaces naturels est également source de risque, en lien avec des contaminations (Boisvert et al., 1997), ou des espèces invasives (Horsch and Lewis, 2009).
### 2.2.3. Influence des institutions

Le contexte institutionnel, au travers de la définition des droits de propriété et des droits d'usage de la terre, modifie sensiblement la valorisation de la ressource par l'agriculture (Deininger and Feder, 2001). Ces éléments étant fortement variables dans le temps et l'espace, les éléments bibliographiques sont contextuels et leur validité externe plus discutable que précédemment. Historiquement, les parcours collectifs étaient source de valeur pour l'agriculture sans faire l'objet de transactions sur les marchés fonciers. L'arrivée du barbelé (Hornbeck, 2010) ou des droits de pâturages (Egan and Watts, 1998) a permis d'établir des droits de propriété et d'usage qui encadrent leur usage. Dans les analyses empiriques, la sécurisation des droits de propriété et d'usage produit une augmentation de la valeur agricole de la terre. Le tracé du parcellaire, qui est souvent un préalable à l'établissement des droits de propriété, a aussi un rôle sur le prix de la terre et sur la valorisation agricole (Libecap and Lueck, 2011). La propriété foncière peut exclure des participants spécifiques directement (en Grèce, les personnes d'autre nationalité ont besoin d'une autorisation spéciale pour acheter de la terre) ou indirectement en imposant des restrictions sur la taille des parcelles ou les prix (en Lituanie les transactions foncières ne peuvent pas dépasser 500 ha) (Swinnen et al., 2016). Il est en particulier montré que l'incorporation des aspects institutionnels, des règles sur les transactions foncières, ou du contexte de gouvernance augmente le pouvoir explication du MVP sur le prix de la terre (Woestenburg et al., 2014).

L'organisation institutionnelle des transactions foncières a aussi été étudié pas ses liens avec le prix de la terre. L'angle d'approche principalement utilisé revient à analyser les coûts de transaction dans les achats/ ventes de terres agricoles (Chavas and Thomas, 1999 ; De Fontnouvelle and Lence, 2002 ; Lence and Miller, 1999). De manière intuitive, la présence de coûts de transaction est répercutée dans le prix de la terre, ce qui implique une plus grande rigidité du marché foncier, avec la non-réalisation de transactions potentiellement mutuellement profitables. Ces coûts de transaction peuvent contribuer à des distorsions dans l'allocation du foncier pour l'agriculture. En France, les SAFER ont un droit de préemption lors d'une transaction foncière, et les transactions foncières sont souvent associées à des taxes (droits de succession) qui peuvent impacter la valeur de la terre pour l'agriculture. Ces éléments doivent être comparés aux avantages redistributifs et à la gestion des externalités (positives et négatives) associées à l'usage de la terre. De plus, cette régulation des transactions n'est qu'une partie de l'ensemble des dispositifs sur la gestion du foncier qui compte aussi le statut du fermage et le contrôle des structures agricoles (Boinon, 2011).

## 2.3. Conclusion

Le marché du foncier agricole est un observatoire privilégié pour la valorisation agricole de la terre. Cette section a dressé un panorama de la littérature sur les déterminants du prix des terres agricoles. Étant donné la taille de cette littérature, l'exhaustivité n'est certainement pas atteinte. Nous avons distingué les déterminants internes et externes à l'agriculture afin de structurer la littérature. Les déterminants macro-économiques tels que le taux d'intérêt ou la croissance n'ont pas pu être intégrés à cette structure. En fait, ils apparaissent comme faiblement explicatifs des dynamiques agrégées du prix de la terre agricole, relativement aux rendements internes et en particulier les revenus agricoles (Alston, 1986 ; Burt, 1986 ; Gutierrez et al., 2007). Un rapport récent du département d'état en charge de l'agriculture aux États-Unis (USDA) (Nickerson et al., 2012) fait le point sur cette question. Le Tableau 1 propose une synthèse de la bibliographie, en reportant la localisation des études empiriques. Nous obtenons une surreprésentation des travaux sur les États-Unis, un pays qui a beaucoup investi dans les travaux sur le prix de la terre agricole. Le caractère transposable de ces différents déterminants doit être abordée dans les détails, car il est dépendant du contexte économique et réglementaire, en lien avec les méthodes empiriques utilisées.

Nous concluons cette section par les limites associées à notre choix méthodologique de lister les déterminants des revenus agricoles en lien avec le prix de la terre. Nous avons vu que le prix de la terre pouvait être un indicateur de la valeur agricole, mais certains éléments peuvent remettre en cause cette équivalence. Nous avons déjà vu (Sec:3a) que la présence d'anticipation de conversion rend l'identification économétrique des effets de la proximité urbaine difficile. Il en est de même pour les relations interpersonnelles qui peuvent exister entre les acheteurs et les vendeurs (Sec:3c). En effet, le type de propriétaires impacte les prix observés et les décisions de conversion plus que les caractéristiques individuelles des parcelles (Barnard and Butcher, 1989). Cela peut entraîner des traitements préférentiels, avec en particulier une diminution des prix observés qui peuvent sous-estimer la vrai valeur de la terre pour l'agriculture. Des auteurs ont montré que le prix de la terre est sensiblement plus faible lorsque la transaction implique les membres d'une même famille (Perry and Robison, 2001). Ces éléments perturbateurs du contenu informationnel du prix de la terre pour analyser la valeur agricole sont probablement plus important que pour les autres actifs, sachant la fixité géographique de la ressource (Elad et al., 1994 ; Kostov, 2010).

Une deuxième limite est en lien avec les asymétries d'information qui peuvent exister entre les vendeurs et les acheteurs (Barnard and Butcher, 1989 ; Dunford et al., 1985). L'hypothèse de disposition et de partage de l'information est nécessaire pour utiliser toutes les propriétés du MVP. Certains travaux ont montré l'importance de l'information sur l'expression des consentements à payer réels dans les transactions foncières (Pope, 2008). Il y a un rôle potentiellement important pour l'intervention publique et la régulation foncière d'acquérir cette information (souvent non observable sans coût) et la rendre disponibles aux acteurs des marchés fonciers, agriculteurs ou citoyens (Ay, 2015).

Des recherches aux États-Unis montrent que les zones avec une forte valeur agricole de la terre présentent des villes plus compactes (Brueckner and Fansler, 1983) ; réactualisé dans McGrath (McGrath, 2005). Les déterminants de la valorisation
agricole de la terre constituent donc autant de leviers pour influencer l'usage de la terre, que ce soit pour renforcer la résistance de l'agriculture ou la fragiliser. Le cadre PVM met en avant l'importance du caractère inter-temporel de la valorisation de la terre par l'agriculture. Il assure également la pertinence du prix de la terre comme mesure de la valeur agricole d'une terre, avec les réserves exprimées dans cet article toutefois.

<table><caption>Tableau 1. Les déterminants de la valorisation du foncier par l'agriculture (source : Jean-Sauveur Ay)</caption><thead><tr><th>DÉTERMINANTS</th><th>EFFETS</th><th>LOCALISATION [RÉFERENCE]</th></tr></thead><tbody><tr><td colspan="3"><strong>Internes à l'agriculture :</strong></td></tr><tr><td>Qualité du sol</td><td>+++</td><td>États-Unis [54, 94, 124] ; France [9] ; Grande Bretagne [81]</td></tr><tr><td>Climat</td><td>+++</td><td>Brésil et Inde [102] ; Canada [100] ; Chine [116] ; États-Unis [83] ; Europe [114] ; France [8, 82] ; Grande Bretagne [49] ; Monde [31]</td></tr><tr><td>Inputs</td><td>0</td><td>États-Unis [64]</td></tr><tr><td>Disponibilité en eau</td><td>+++</td><td>Chypre [72] ; États-Unis [47, 19]</td></tr><tr><td>Drainage</td><td>+</td><td>États-Unis [89]</td></tr><tr><td>Taille des parcelles</td><td>+++</td><td>États-Unis [42]</td></tr><tr><td>Risque d'érosion</td><td>-</td><td>États-Unis [44, 89]</td></tr><tr><td>Démographie</td><td>+</td><td>États-Unis [101]</td></tr><tr><td>Signes de qualité</td><td>0/+++</td><td>Allemagne [4] ; États-Unis [33] ; France [91]</td></tr><tr><td>Usines de transformation</td><td>+</td><td>États-Unis [61]</td></tr><tr><td>Infrastructures</td><td>+/+++</td><td>Chine [107] ; États-Unis [90, 32, 70] ; France [13]</td></tr><tr><td>Subventions agricoles</td><td>+/+++</td><td>États-Unis [12, 77, 69] ; Europe [84]</td></tr><tr><td>Quotas et permis</td><td>+++</td><td>États-Unis [103, 110] ; France [75] ; Pays-Bas [115]</td></tr><tr><td colspan="3"><strong>Externes à l'agriculture :</strong></td></tr><tr><td>Proximité à la ville</td><td>+/+++</td><td>États-Unis [79]</td></tr><tr><td>Incertitude, impermanence</td><td>-/+</td><td>États-Unis [97] ; France [25]</td></tr><tr><td>Aménités naturelles</td><td>+</td><td>États-Unis [14, 80, 17] ; France [35]</td></tr><tr><td>Tourisme et loisirs</td><td>+</td><td>États-Unis [62] ; France [35]</td></tr><tr><td>Politiques de conservation</td><td>0/+</td><td>Brésil [48] ; Côte d'Ivoire [41] ; États-Unis [106, 29] ; France [56]</td></tr><tr><td>Risque environnemental</td><td>0/-</td><td>États-Unis [16, 66, 74]</td></tr><tr><td>Droits de propriété</td><td>--/+++</td><td>États-Unis [40, 63] ; Europe [109] ; Pays-Bas [120]</td></tr><tr><td>Statut du fermage</td><td>0/+</td><td>France [15]</td></tr><tr><td>Morcellement</td><td>-</td><td>États-Unis [78]</td></tr><tr><td>Relations personnelles</td><td>--</td><td>États-Unis [93, 112] ; Irlande [71]</td></tr><tr><td>Coûts de transaction</td><td>-</td><td>États-Unis [37]</td></tr><tr><td>Taux d'intérêt</td><td>0/+</td><td>États-Unis [2, 20, 60]</td></tr><tr><td>Croissance du PIB</td><td>+++</td><td>États-Unis [2, 20, 86]</td></tr></tbody></table>

Notes: Pour la colonne EFFETS, ++ indique un effet positif important du déterminant, + pour un effet positif significatif, 0 pour un effet négligeable, - pour négatif, et -- pour négatif important.

## 3. Aménités et pression foncière le long du continuum urbain-rural

Auteurs : Ghislain Géniaux, Julien Salanié

Les phénomènes d'artificialisation des sols sont majoritairement drainés par les choix de localisation des ménages et des entreprises. Depuis la seconde guerre mondiale, on observe deux grandes tendances qui contribuent à la relocalisation de la pression foncière sur le territoire national. La première est le développement urbain, rapide, qui s'effectue au détriment des zones naturelles et agricoles. C'est un phénomène mondial et depuis 2008, pour la première fois de l'humanité, plus de la moitié de la population mondiale vit en milieu urbain (ONU, 2009). En France, la part de la population urbaine est passée de 55% en 1950 à 77% aujourd'hui et elle devrait atteindre 87% en 2050 (ONU, 2009). 75% des européens vivent en ville (EEA, 2006), contre 84% des américains (Mackun et al., 2011).

La seconde tendance est l'accroissement de la taille des villes et leur déconcentration. Comme le montrent Irwin et Bockstael (2007) sur une analyse de l'urbanisation dans l'état du Maryland aux Etats-Unis entre 1973 et 2000, l'urbanisation ne se fait pas de manière contiguë mais par fragmentation de la tâche urbaine, de plus en plus loin des centres urbains. Ce phénomène s'observe également en Europe où la densité moyenne des villes a diminué de 2,6% entre 1991 et 2001 (Patacchini et Zenou, 2009). Ce phénomène est parfois identifié comme étant de l'étalement urbain (Nechyba et Walsh, 2004) bien que pour d'autres auteurs l'étalement urbain puisse prendre des formes très variées (Galster et al., 2001). On retrouve ces tendances en France. Comme le documente Bisault (2009), sur les 807 000 ha de terres artificialisés entre 1992 et 2004, plus de la moitié (50,8%) est le fait du développement de l'habitat individuel.
Ces tendances sont déterminées par des phénomènes économiques puissants mais n'ont pas la même ampleur dans différentes régions (Baccaïni et Sémécurbe, 2009). Dans ce chapitre, nous faisons une revue du rôle que jouent les aménités sur ces deux tendances. **La pression foncière est la résultante de deux facteurs : la taille de la population et la consommation individuelle de foncier.** La taille de la population dépend essentiellement de la démographie et des migrations. La consommation individuelle de foncier dépend pour beaucoup des revenus du fait que c'est un bien normal, c'est-à-dire un bien dont la consommation augmente avec le revenu<fnref n="3" />. Les différences spatiales de pression foncière dues aux aménités dépendent donc de l'influence des aménités sur ces deux facteurs. Cette revue de littérature cherche donc à montrer comment les aménités jouent (i) sur les choix de localisation intra- et inter-métropolitains (effet taille de la population) et (ii) sur la ségrégation spatiale des ménages en fonction de leur revenus (effet consommation individuelle de foncier).

Pour structurer cette revue de littérature, nous optons pour une **entrée méthodologique**, par les modèles. La spatialisation des aménités affecte les choix de localisation des agents (ménages et/ou entreprises). A une échelle inter-métropolitaine, cela revient aux choix que font les agents entre vivre en ville ou à la campagne ou dans une région en particulier. A une échelle locale, intra-métropolitaine, cela revient à choisir où habiter au sein de cette région. Le corpus analysé ne se veut pas exhaustif mais reprend un ensemble d'articles théoriques et empiriques qui mobilisent ces modèles. La littérature est essentiellement nord-américaine mais les mécanismes économiques à l'œuvre sont valables en Europe et plus particulièrement en France, comme le montrent les quelques articles sur le sujet. Sur les 132 références mobilisées, 94 sont issues des revues internationales en économie, dont une large majorité des revues spécialisées en économie géographiques et urbaine (Journal of Urban Economics, Journal of Economic Geography, Regional Science and Urban Economics ou encore Journal of Regional Science).

En économie, le concept d'analyse de la distribution spatiale de ces choix est le même. C'est le concept d'équilibre spatial qui énonce que les différents iels d'attractivité entre des zones sont compensés par les migrations (i.e. les changements de localisation) qui modifient les équilibres sur le marché foncier (prix), sur le marché du travail (salaires) et par le niveau des aménités qui varient (congestion, pollution, criminalité) avec ces migrations. Cette revue de littérature recense donc les principaux travaux qui traitent des modifications de l'équilibre spatial en lien avec les aménités.

Dans une première section, nous nous intéressons à la contribution des aménités dans l'équilibre spatial intra-métropolitain (entre zones urbaines et périurbaines). Dans une deuxième partie nous nous intéressons à leur rôle dans les migrations et l'équilibre spatial inter-métropolitain (entre les villes et régions). La troisième section explore quelques conséquences des aménités pour les politiques de développement territorial.

Pour conduire cette revue de littérature, nous faisons donc référence à deux concepts qui méritent une définition : le concept d'équilibre spatial et celui d'aménités.

Le concept d'équilibre spatial qui se définit comme une situation statique où aucun agent, entreprise ou ménage, n'a intérêt à se relocaliser. C'est-à-dire à une situation où une entreprise ne peut pas améliorer son profit et où un ménage ne peut pas améliorer sont bien être simplement en se relocalisant. Comme certaines localisations sont plus avantageuses que d'autres, par exemple parce qu'elles permettent un accès facile aux aménités, cela implique que ces avantages sont compensés sinon chaque agent souhaiterait s'y localiser. Dans une économie où certains avantages à la localisation ne peuvent pas être répliqués dans l'espace et où les agents sont mobiles, ces compensations vont s'opérer par le biais du système de prix sur le marché foncier (prix immobiliers) et sur le marché du travail (salaires). Les agents enchériront pour pouvoir se localiser dans les localisations les plus avantageuses ce qui en augmentera le prix jusqu'à ce que plus aucun agent n'ait d'incitation à le faire, les prix du foncier compensant totalement ces avantages. C'est le concept d'équilibre spatial qui fait que les économistes s'appuient beaucoup sur les migrations (Mueser et Graves, 1995) et sur l'analyse des prix du foncier, dans le cadre d'analyses dites « de prix hédoniques » (Rosen, 1974), pour révéler les avantages à la localisation, notamment la valeur des aménités.

Le concept d'aménités renvoie au concept d'externalités. Il s'agit de l'ensemble des biens et services produits par des agents économiques, qui ne font pas l'objet de transactions sur des marchés mais qui affectent le comportement d'autres agents. Par exemple, une entreprise qui pollue affecte les agents qui reçoivent cette pollution. L'absence de marché pour cette pollution fait que l'entreprise ne fonde ses décisions que sur ses bénéfices et coûts privés, sans tenir compte des bénéfices et coûts sociaux des récepteurs de la pollution qu'elle émet. Pour les économistes, les situations en présence d'externalités ne sont pas optimales parce qu'elles aboutissent à des équilibres fondés sur les intérêts privés plutôt que publics. Typiquement, les externalités négatives comme la pollution ont tendances à être trop importantes tandis que les aménités positives ont tendance à être sous produites. Ceci suggère que des mécanismes de coordination (taxes, quotas d'émissions, normes, marché de droits, négociations, etc.) sont nécessaires au rétablissement d'une situation socialement optimale. Dans le cas des aménités localisées, financées par la dépense publique locale, Tiebout (Tiebout, 1956) a montré que cette coordination peut être assurée par les choix de localisation des agents qui en « votant avec leurs pieds » choisissent les localisations dont l'équilibre fiscalité/aménités correspond à leurs préférences. Dans ce chapitre, nous ne traitons pas de ces questions d'optimalité. **Nous nous réferons aux aménités comme l'ensemble des biens et services naturels (paysages, lacs, climat) et fournis ou créé par les activités économiques** (espaces agricoles, services publics, services culturels, etc.).

<footnote n="3">³ Ainsi, l'augmentation générale des revenus accroît la pression foncière (Cf. Chapitre 2 de la partie 1).</footnote>
# 3.1. Aménités et équilibre spatial intra-métropolitain

## 3.1.1. L'équilibre urbain

L'analyse de l'équilibre urbain tire son origine dans les travaux d'Alonso (1964), Muth (1969) et Mills et Future (1972). Le modèle historique et traditionnel de la Nouvelle Economie Urbaine (Richardson, 1976), le modèle mono-centrique, se prête naturellement à l'analyse de l'étalement urbain et des formes urbaines (Cf. Chapitre 1 de la partie 2). Dans sa version la plus simple, il décrit comment des individus se localisent autour d'un lieu de travail, le centre-ville. Ils sont prêts à payer plus cher des localisations proches de leur lieu de travail pour limiter leurs coûts de transport. Comme tout le monde se comporte ainsi, **les prix du foncier intègrent complètement l'arbitrage accessibilité vs. coûts de transport** et sont plus élevés en centre-ville où les coûts de déplacements sont faibles. A l'équilibre économique, la taille de la ville permet de loger tous les habitants sans que personne ne soit incité à se reloger, ce qui arrive exactement quand les prix du foncier diminuent proportionnellement aux coûts de transport et qu'en tout point chaque localisation procure la même utilité.

L'analyse du modèle de la ville mono-centrique permet de rendre compte des principaux déterminants des usages du sol (Brueckner, 1987 ; Fujita, 1989). Les différents tests empiriques du modèle sur des échantillons de villes dans différents contextes (U.S.A., Chine ou Europe) montrent les bonnes capacités explicatives et prédictives du modèle monocentrique (Brueckner et Fansler, 1983 ; Deng et al., 2008; McGrath, 2005; Patacchini et Zenou, 2009). Les décisions d'urbanisation sont affectées par l'appréciation du rapport entre les bénéfices de l'urbanisation et ceux de l'activité agricole (cf. section 2. « La rente agricole et ses facteurs »). Burchfield et al. (2006) ont réalisé une analyse systématique de l'étalement urbain aux États-Unis entre 1976 et 1992. Ils montrent que l'étalement urbain est bien relié à la dispersion de l'emploi, aux coûts des transports individuels, à l'absence de régulation des usages du sol par les politiques de planification et à la fiscalité locale (Cf. Chapitre 1 de la partie 2). Naturellement, le modèle mono-centrique a été enrichi, pour traiter de l'existence de plusieurs centres d'emploi (Fujita et Ogawa, 1982; Papageorgiou et Casetti, 1971) ou d'individus aux revenus hétérogènes (de Bartolome et Ross, 2003) entre autres. À l'équilibre, l'espace résidentiel étant alloué au plus offrant, il est alors possible d'étudier la localisation des ménages selon leur revenu et analyser les phénomènes de ségrégation sociale observables dans la réalité (Cf. Chapitre 1 de la partie 2).

## 3.1.2. Rôle des aménités sur la structure physique de l'espace urbain

L'introduction d'externalités positives ou négatives dans le modèle mono-centrique a permis de s'intéresser à leur rôle dans les arbitrages de localisation intra-urbains. Les externalités entre ménages<fnref n="4" /> ont été largement abordées : externalités liées à la densité de voisinage (Richardson, 1977), à la ségrégation raciale (Yinger, 1976) ou encore à la congestion liée au transport (Wheaton, 1998). D'autres auteurs se sont intéressés à la répartition des biens publics au sein des villes (Thisse et Wildasin, 1992).

La prise en compte d'externalités positives ou négatives s'est par la suite généralisée à l'intégration d'aménités historiques, naturelles et agricoles. Ceci permet de rendre compte de leur rôle dans la structuration de l'espace urbain et la déconcentration des villes.

Les **aménités naturelles** correspondent aux caractéristiques topographiques de l'espace - par exemple une rivière, une colline ou un bord de mer. Les **aménités historiques** caractérisent quant à elles l'aspect esthétique et patrimonial de la ville - par exemple les monuments, l'architecture ou les espaces verts -. À ces deux premières catégories d'aménités exogènes, s'oppose l'ensemble des **aménités dites modernes**, considérées comme endogènes, c'est-à-dire influencées par la structure même de la ville, comme la présence ou l'absence d'équipements publics, de restaurants, de théâtres, ou encore l'état de rénovation des aménités historiques.

Polinsky et Shavell (1976) ont relâché l'hypothèse d'un espace homogène, dans lequel est traditionnellement pensé le modèle mono-centrique, et introduit une aménité environnementale caractérisée par sa distance au centre-ville. Ils montrent comment cette aménité peut influencer les formes urbaines. La présence d'externalités implique que la fonction d'enchère foncière des ménages n'est plus nécessairement strictement décroissante avec la distance au centre-ville. **Les ménages peuvent être prêts à enchérir pour des localisations éloignées du centre-ville malgré des coûts de transports plus importants ce qui traduit leur consentement-à-payer pour bénéficier de ces aménités. Cette non-monotonie peut expliquer l'apparition d'une forme fragmentée de développement résidentiel** (Yang et Fujita, 1983).

## 3.1.3. Rôle des aménités sur la structure sociale de l'espace urbain

En se capitalisant dans les prix du foncier, les aménités jouent un rôle fondamental dans la ségrégation sociale de la ville. Dans le modèle mono-centrique, les ménages les plus riches consomment plus d'espace résidentiel car c'est un bien normal dont la consommation augmente avec le revenu, mais ils ont aussi des coûts de transports plus élevés du fait d'un

<footnote n="4">⁴ Cf. Zenou, Y., 2009. *Urban Labor Economics*. Cambridge University Press, 509 p. et Ioannides, Y.M., 2013. *From Neighborhoods to Nations: The Economics of Social Interactions*. Princeton University Press, 521 p. pour deux revues très complètes des liens entre structures urbaines et externalités sociales.</footnote>
coût d'opportunité du temps plus important. Le premier effet pousse les ménages aisés à enrichir plutôt en périphérie où les prix du foncier sont moins élevés et où ils pourront en consommer plus. Mais le second les attire vers le centre-ville où ils économiseront plus sur les coûts de transports. La coexistence de villes où les ménages aisés se situent plutôt en ville ou plutôt en périphérie sans que l'on puisse l'attribuer à des différences notables de ces deux forces a conduit Brueckner et al. (1999) à proposer une explication fondée sur les aménités. Brueckner et al. (1999) construisent un modèle de ville dans lequel deux types d'aménités coexistent : des aménités culturelles et historiques situées en centre-ville et des aménités naturelles en périphérie. La localisation des ménages en fonction de leurs revenus dépend alors de la valeur relative des aménités aux yeux des différents groupes sociaux. Brueckner et al. (1999) prennent l'exemple de Paris et Détroit. A Paris, les ménages aisés sont localisés en centre-ville tandis que les plus pauvres se situent en périphérie. C'est l'inverse à Détroit. L'abondance d'aménités culturelles et historiques dans le centre-ville parisien représente un facteur d'attractivité fort. Paris bénéficie aussi d'aménités naturelles, comme la Seine, en son centre. A l'équilibre spatial cette valeur est capitalisée dans les prix du foncier et les plus pauvres sont évincés et repoussés en périphérie. Glaeser et al. (2001) montrent, pour les Etats-Unis et la France que les aménités, notamment les biens et services culturels et récréatifs (restaurants, théâtres, etc.) ont joué un rôle majeur depuis 1980 dans la croissance des villes de même que l'ensemble des services publics (qualité des écoles, criminalité, etc.). Ils suggèrent qu'elles devraient être au cœur des politiques d'attractivité des villes.

**Beaucoup d'aménités sont ponctuelles et localisées.** Wu (2001) et Wu et Plantinga (2003) montrent comment les ménages vont se répartir près des aménités ponctuelles (comme par exemple le long du littoral, d'une rivière ou d'un lac). **Du fait des prix plus élevés, la consommation d'espace des ménages y est moindre et les densités de développement plus élevées.** En outre, les prix élevés du foncier engendreront de la ségrégation sociale. Lorsque ces aménités sont localisées loin du centre-ville, ou comme dans le cas de Brueckner et al. (1999) les aménités du périurbain l'emportent, la forme de la ville va s'étendre vers les zones d'aménités (Kovacs et Larson, 2007), éventuellement de manière discontinue engendrant du mitage, comme le montrent Wu et Plantinga (2003). **La forme, la localisation et le type des aménités sont donc des éléments cruciaux pour comprendre les phénomènes d'artificialisation et de ségrégation.** Wu (2006) démontre que la protection de zones naturelles, pour limiter l'étalement urbain, peut en fait l'accentuer à proximité de ces zones protégées. Par ailleurs, la structure sociale de la population est fortement dépendante de la répartition spatiale des aménités. **Les ménages les plus aisés se localisant près des aménités, cela accroît la base fiscale de la communauté et favorisera la fourniture de biens et services publics locaux.** Ce phénomène est accentué quand la répartition des aménités est inégale entre les juridictions.

### 3.1.4. La mesure de la valeur des aménités par les prix du foncier

**Les effets des aménités, restent pour la plupart d'entre-elles toutefois très localisés.** Brander et Koetse (2011) ont récemment fait une recension des études sur la valeur économique des espaces verts urbains. Ils en ont également fait une exploitation statistique (une méta-analyse) visant à analyser les sources de variation de ces valeurs entre les études qu'ils ont pu recenser. Leur étude regroupe 12 études de prix hédoniques menées entre 1978 et 2008. Les résultats de Brander et Koetse (2011) suggèrent **une forte valorisation des espaces verts**. En moyenne, sur leurs 12 études utilisant la méthode des prix hédoniques, le prix d'un logement situé à 200 mètres d'un espace vert est 0,1% plus élevé que celui d'un logement situé 10 mètres (0,5%) plus loin. Cet effet est encore plus fort à proximité immédiate d'un espace vert mais s'atténue rapidement dès que l'on s'en éloigne. Brander et Koetse (2011) montrent également qu'une **part importante des différences de valorisation observées dans les études est due à des facteurs régionaux et qu'il existe donc une forte variabilité spatiale de ces effets**. Ahamada et al. (2007) montrent que sur Brest, la valeur des espaces verts s'estompe au-delà de 200 mètres. Choumert et Travers (2010) proposent une analyse complète de la proximité aux espaces verts incluant aussi des indicateurs de formes et de fragmentation de l'espace. Li et Brown (1980) ont aussi suggéré que **puisqu'il s'agit de biens publics, les espaces naturels et les parcs et jardins peuvent aussi être des désaménités sources de bruits, nuisances et délinquances.** C'est en particulier vrai dans les quartiers les moins favorisés. Dans une revue de littérature plus large que celle de Brander et Koetse (2011), Laïlle et al. (2013) montrent qu'en effet, près d'une étude hédonique sur six mesure des valeurs négatives pour les espaces naturels en ville.

**Les effets très localisés des aménités constituent un résultat récurrent de la littérature.** Par exemple, Tyrväinen (1997) ou encore Wu et al. (2004) montrent aussi cet effet pour l'accessibilité à des différentes aménités dont **les commerces, les forêts urbaines ou les cours d'eau**. Nelson (2004), également dans une méta-analyse, le mesure pour les bruits liés aux aéroports. Kim et al. (2003) montrent que **la pollution de l'air** à Séoul, en particulier celle aux oxydes de soufre, impacte négativement et fortement les prix immobiliers. Jim et Chen (2010) montrent qu'à Hong-Kong, la proximité aux parcs et jardins et les vues sont des facteurs structurants du marché immobilier. Récemment, Ahfeldt et Holman (2016) ont montré que **les styles architecturaux** en Angleterre constituent aussi un déterminant important du prix des logements, notamment l'architecture victorienne, mais dont l'effet est très localisé. Morrow-Jones et al. (2004) montrent aux Etats-Unis les préférences des ménages pour un habitat néo-traditionnel lorsqu'il est accompagné de parcs et jardins et d'autres aménités résidentielles.

En dehors des lieux remarquables, **les aménités du périurbains sont essentiellement les aménités naturelles et agricoles** dont les résidents viennent chercher la proximité comme le décrivent Cavailhès et al., (2003; 2004). **Habiter ces espaces c'est aussi les artificialiser et leur faire perdre leur valeur.** Irwin et Bockstael (2004) montrent que l'urbanisation d'une parcelle diminue la probabilité d'urbanisation des parcelles adjacentes car leur valeur d'usage résidentiel a diminué. Ainsi, les habitants du périurbains se nuisent les uns les autres par le biais de leur choix résidentiels. Il émerge donc une construction
des paysages périurbains qui résulte des choix de localisation des ménages, qui recherchent l'espace et la proximité aux paysages agricoles, et de la rentabilité de l'agriculture. **La valeur des vues sur les arbres et les espaces naturels est aussi une composante importante de la valeur des biens immobiliers dans le périurbain** (Cavailhes et al., 2009 ; Cavailhès et al., 2003 ; Cavailhès et al., 2004). La valeur d'aménité des derniers espaces peut être suffisamment faible pour qu'ils ne soient pas urbanisés donnant naissance à un espace mixte résidentiel/agricole caractéristique des espaces périurbains mités par l'habitat individuel (Cavailhès et al., 2003 ; Cavailhès et al., 2004 ; Coisnon et al., 2014). Bergström et Ready (2009) font une revue de littérature sur la valeur d'aménité des terres agricoles aux Etats-Unis dans laquelle ils montrent que cette valeur est très variable selon les contextes et les usages agricoles. Fleischer et Tsur (2009) trouvent des résultats similaires en Israël. L'agriculture intensive, en particulier l'élevage hors-sol génère des nuisances importantes. Ils montrent aussi que **la protection de la terre agricole contre son artificialisation future est très valorisée par les ménages voisins** qui pourront bénéficier de ces espaces naturels.

### 3.1.5. Interactions entre les aménités et les politiques de la ville

Les questions relatives à aux politiques publiques visent à améliorer la qualité de vie en ville et à contrôler son étendue sont largement décrites dans le (Cf. Chapitre 1 de la partie 2) et dans la section 4. Nous nous contenterons d'évoquer ici leur lien avec le fonctionnement des communautés. **La capitalisation des aménités dans les prix locaux du foncier a deux grandes conséquences sur la vie publique locale.** Tout d'abord cela à des **conséquences fiscales**. Les prix du foncier plus élevés et la concentration des ménages aisés dans les juridictions où les aménités sont le plus présentes accroissent la base fiscale des celles-ci. Elles sont alors plus à même de financer d'autres aménités, notamment des biens et services publics. Wu (2014) montre que ces effets sont potentiellement importants. Il montre que **même s'ils ne produisent pas d'aménités, les espaces naturels en ville peuvent contribuer à l'amélioration des services publics car** en réduisant la quantité de foncier disponible ils contribuent à augmenter les prix du foncier constructible ou bâti.

Ensuite, **les aménités ont des conséquences sur le fonctionnement de la vie politique locale**. La mise en œuvre de politiques publiques locales en faveur de la production d'aménités peut être guidée par des arbitrages d'ordre politique. L'économie politique offre plusieurs explications à cela. Une première explication est due à Fischel (2001) et est connue sous le nom de « homevoter hypothesis ». Elle stipule que les propriétaires ont intérêt à soutenir politiquement, par le vote, les équipes municipales qui mettent en place des politiques d'aménagement urbain contraignantes car cela augmente leur capital. Comme l'offre est alors moins élastique, cela les assure contre des chocs venant affecter la valeur de leur capital. Différents tests de cette hypothèse montrent qu'effectivement, les municipalités avec une large part de propriétaires tendent à mettre en place des politiques restrictives (Dehring et al., 2008 ; Hilber et Robert-Nicoud, 2013 ; Solé-Ollé et Viladecans-Marsal, 2012). La deuxième explication, due initialement à Molotch (1976), est connue sous le nom de « growth machine hypothesis ». Cette explication repose sur l'idée que les promoteurs et les propriétaires de terrains non-bâtis exercent eux aussi une pression politique, mais pour des politiques d'aménagement urbain moins contraignantes. Ces deux forces politiques ont été identifiées comme des sources importantes de détermination des politiques d'aménagement urbain (Hilber et Robert-Nicoud, 2013). Enfin, Brueckner et Joo (1991) montrent que **les propriétaires auront tendance à soutenir la dépense publique locale en faveur des aménités car elles augmentent la valeur de leur capital**. Brunner et Balsdon (2004) et Hilber et Mayer (2009) argumentent que c'est une des raisons principales pour laquelle on observe un soutien politique élevé aux dépenses publiques locales pour les écoles aux Etats-Unis, y compris dans la frange de la population qui n'a pas d'enfants dans la localité.

L'évolution des fondamentaux économiques (technologie de transports, revenus) peut avoir des effets dynamiques qui passent par les aménités. La baisse des coûts de transports individuels et la croissance des revenus accroissent la demande de foncier et d'aménités des ménages. Wu (2010) montre que l'évolution relative de ces fondamentaux entre les plus aisés et les plus pauvres peut dicter des configurations spatiales différentes, notamment parce que la relocalisation des ménages en fonction de leur revenu aura des impacts forts sur la base fiscale de la juridiction. Par exemple, si les ménages les plus aisés ont tendance à s'éloigner des centres urbains pour aller vivre dans les zones périurbaines, alors la réduction de la base fiscale aura pour conséquence de diminuer la fourniture locale de services publics et d'aménités accentuant le phénomène. La baisse de l'investissement privé dans l'entretien et le renouvellement du stock de foncier privé, par l'appauvrissement de la population du centre-ville peut aussi accentuer ce phénomène (Brueckner et Helsley, 2011). Comme Glaeser et Gyourko (2005) l'ont montré, une conséquence de la durabilité du capital immobilier est que les villes croissent plus vite qu'elles ne déclinent et en particulier que **les chocs d'attractivité positifs accroissent fortement la population mais peu les prix tandis que les chocs négatifs ont une forte tendance à déprimer le marché immobilier par des chutes de prix brutales avec des baisses modérées de population**.

## 3.2. Aménités et équilibre spatial inter-métropolitain

### 3.2.1. L'équilibre spatial entre les villes/régions

L'idée que les migrations inter-régionales traduisent le rééquilibrage des avantages à se localiser dans une région plutôt qu'une autre est ancienne. Pour expliquer l'exode rural, Harris et Todaro (1970) montrent que **les migrations de la campagne vers**
les villes sont motivées par des différences de revenu espéré. Dans leur analyse, le concept d'équilibre spatial se manifeste par le fait que le revenu espéré est le revenu nominal pondéré par la probabilité d'emploi. Des revenus nominaux plus élevés en ville engendrent des migrations qui en augmentant la main d'œuvre contribuent à la baisse des salaires et à la hausse du chômage urbain diminuant le revenu espéré en ville. Les migrations stoppent lorsque le revenu espéré en ville est identique à celui à la campagne. Toutefois, comme le potent Brueckner et Zenou (1999), le marché de l'emploi et les salaires ne sont pas la seule force de rééquilibrage des avantages relatifs de la ville en comparaison de la campagne. **Les migrations vers la ville augmentent la demande foncière et poussent à la hausse les prix du foncier urbain.** Ainsi, les migrations constituent la force de restauration de l'équilibre spatial par égalisation des niveaux de vie entre les campagnes et les villes. Ce rééquilibrage s'opère en termes réels, et non nominaux, car les migrations diminuent les salaires, augmentent le chômage et les prix du logement en ville.

La densité urbaine favorise l'apparition d'économies d'agglomération qui accroissent la productivité en permettant, notamment, un meilleur partage entre entreprises de facteurs de production coûteux, en améliorant la flexibilité du marché du travail, la division du travail et les appariements employé-employeur ou les appariements sur d'autres facteurs de production, et en favorisant la diffusion des technologies et des savoirs (Combes et Gobillon, 2015; Duranton et Puga, 2004 ; Puga, 2010 ; Rosenthal et Strange, 2001). Cette productivité élevée se traduit par des salaires importants en ville, qui ne sont donc compensés que par des prix du foncier élevés. Les différences spatiales de salaires et de prix du logement constituent alors ce que l'on appelle des différentiels compensatoires en ce sens que des salaires plus élevés et des prix du logement plus faibles compensent les opportunités économiques moins importantes en monde rural.

L'analyse économique du rôle joué par les aménités dans les migrations régionales et dans les choix de localisation inter-métropolitains s'analysent dans ce cadre. **Les différences spatiales de salaires et de prix du logement constituent alors des différentiels compensatoires du cadre de vie.** Ainsi, on peut utiliser ces différences pour reconstituer des indicateurs de qualité de la vie et qui traduisent les efforts que consentent les ménages en acceptant des salaires plus faibles et des prix du logement élevés pour bénéficier d'un cadre de vie agréable.

Essentiellement deux types de modèles ont été développés et estimés sur des données fondées sur le concept d'équilibre spatial. Le premier s'inscrit dans la tradition des modèles d'économie urbaine et géographique à la suite des travaux de Rosen (1979) et Roback (1982) visent à estimer les différentiels compensatoires pour reconstituer des indicateurs de la qualité de vie et offrir des mesures du rôle que jouent les aménités dans l'équilibre spatial. Il est généralement utilisé pour mesurer les différentiels compensatoires entre les métropoles. Le second, inspiré par les approches d'économie régionale s'appuie sur le modèle formalisé par Carlino et Mills (1987) et cherche à mesurer les déterminants des migrations analysant directement les variations de population entre des régions.

### 3.2.2. Rôle des aménités dans l'équilibre spatial entre les villes/régions

A la suite des travaux de Rosen (1979) et Roback (1982), la modélisation hédonique de l'équilibre spatial consiste à estimer simultanément deux équations : une équation de salaire et une équation de prix de l'immobilier sur des déterminants du cadre de vie. Ces modèles diffèrent donc des études de prix hédoniques mono-marchés, fondées sur l'étude seule des prix de l'immobilier. **Ces dernières qui ne capturent qu'une dimension des variations compensatrices ont donc tendance à sous-estimer la valeur des aménités** (Knapp et Graves, 1989) même si toutefois elles se capitalisent plus dans les prix de l'immobilier que dans les salaires (Buettner et Ebertz, 2009; Colombo et al., 2014; Srinivasan et Stewart, 2004 ; Wu et Gopinath, 2008). Gyourko et al. (1999) et Blomquist (2007) proposent une revue détaillée du modèle théorique sous-jacent à cette littérature.

Les équilibres sur le marché du travail et sur le marché foncier sont illustrés dans la Figure 2. Les entreprises peuvent réaliser le même profit en payant des salaires élevés et des prix du foncier faibles ou des salaires faibles et des prix du foncier élevés. Elles sont donc indifférentes aux différentes combinaisons de salaires et prix du foncier le long de la courbe (a) où leur profit est maintenu constant. Symétriquement, les ménages sont indifférents entre des localisations où ils paieraient des prix élevés du foncier et recevraient des salaires élevés et d'autres où les salaires seraient plus faibles mais les prix du foncier aussi. Ils sont donc indifférents aux différentes combinaisons de salaires et prix du foncier le long de la courbe (b) où leur utilité est maintenue constante. La confrontation des ménages et des entreprises sur les marchés de l'emploi et de l'immobilier aboutit à l'équilibre salaire – prix du foncier ($w_0, p_0$). Pour vivre dans une zone offrant plus d'aménités, les ménages sont prêts à payer des loyers plus chers et à recevoir des salaires plus faibles, à concurrence de la valeur qu'ils accordent à ces aménités. Les différentes combinaisons de salaires et prix du foncier qu'ils sont prêt à accepter en présence d'aménités sont représentées par la courbe (c) le long de laquelle leur utilité est également maintenue constante. On suppose ici que les entreprises sont parfaitement mobiles et insensibles aux aménités qui ne modifient par leur productivité. Elles sont indifférentes entre se localiser dans une région avec plus ou moins d'aménités et la courbe (a) décrit toujours leur arbitrage. Dans une région où les aménités sont importantes, à l'équilibre, les prix du foncier seront donc plus élevés ($p_1$) et les salaires moins élevés ($w_1$) ce qui assure l'indifférence des ménages, et des entreprises, à se localiser dans la région où les aménités sont les plus faibles (équilibre (a)-(b)) et celle où elles sont plus importantes (équilibre (a)-(c)). La valeur accordée aux aménités par les ménages est alors égale à la somme des différentiels de salaire et de prix du foncier soit ($w_0-w_1$)+($p_1-p_0$).
<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Figure 2. Equilibre spatial dans le modèle de Rosen-Roback</figcaption></figure>

Blomquist et al. (1988) étudient la formation des prix du foncier et des salaires à l'échelle des comtés américains. En plus des déterminants classiques des prix des logements (caractéristiques intrinsèques des logements) et de ceux des salaires (caractéristiques des salariés), ils introduisent un certains nombres d'aménités, dont des **aménités climatiques** (précipitations, humidité, nombre de jours avec des températures élevés, avec des températures et l'ensoleillement), des **aménités naturelles** (la proximité à la côte), des **aménités urbaines** (la criminalité, le nombre d'enseignants par élève dans les écoles, l'accessibilité au services), des indicateurs de **pollution de l'air** (particules suspendues, visibilité) et de **proximité à des sites polluants ou dangereux** (installations classées, décharges). Leurs résultats montrent que ces **aménités sont des déterminants important de la qualité de la vie**. Par exemple, dans les métropoles ensoleillées, les prix des logements sont, toutes choses égales par ailleurs, plus élevés et les salaires moins importants ce qui traduit, comme nous l'avons évoqué, le consentement-à-payer des agents pour bénéficier de ces aménités. En général, les variables climatiques qui décrivent des climats froids et pluvieux ou particulièrement chauds engendrent des prix du logement plus faibles et salaires de salaires plus élevés qui sont les différentiels compensatoires pour vivre dans des zones peu prisées. La pollution et les sites industriels polluants et dangereux affectent négativement la qualité de vie tout comme la criminalité et l'éloignement aux services.

Blomquist et al. (1988) montrent qu'au total, la qualité de vie joue un rôle important. Ils évaluent que le total des différentiels compensatoires dans les villes dont le mix d'aménités est le moins accueillant est de l'ordre de 1600 à 1800$ par personne et an par rapport à la ville moyenne américaine. Ce sont essentiellement les comtés des villes de Détroit, Chicago ou Saint-Louis. A l'inverse, dans les villes dont le mix d'aménités est le plus favorable, ces différentiels compensatoires s'évaluent à un surcoût total (salaires moindres et prix des logements plus élevés) de plus de 2000$ par an. Ce sont essentiellement des villes du Colorado comme Denver et de Floride dans l'agglomération de Miami (Fort Lauderdale ou Palm Beach par exemple). Ceci signifie que les différentiels compensatoires de salaires et de prix des logements doivent être supérieurs à 4000$ par personne et par an pour qu'un individu soit indifférent entre vivre à Détroit et à Denver. Blomquist et al. (1988) montre que la variabilité intra-urbaine peut être également de grande ampleur. Par exemple, à Philadelphie, le différentiel compensatoire entre les beaux quartiers de Montgomery et les quartiers défavorisés de Camden est supérieur à 1000$. De nombreuses études ont confirmé ces résultats aux Etats-Unis (Chen et Rosenthal, 2008; Gabriel et al., 2003; Gabriel et Rosenthal, 2004; Gyourko et Tracy, 1991; Kahn, 1995; Roback, 1988) tant qualitativement sur le rôle joué par les aménités que quantitativement dans l'ampleur des différentiels compensatoires mesurés. Albouy et Lue (2015) confirment aussi l'existence de fortes variations de qualité de vie intra-métropolitaine. Ils incluent également dans leur modèle des **aménités culturelles et récréatives** (bars, restaurants) et montrent qu'elles **ont aussi un rôle important**. Par ailleurs, leurs résultats suggèrent que si les aménités naturelles et climatiques jouent un rôle important dans les arbitrages inter-métropolitains, à l'échelle de la métropole ce sont plutôt les aménités sociales, culturelles et récréatives qui définissent la qualité de vie. L'ensemble de ces études situent le différentiel compensatoire total entre les zones les mieux dotées en aménités et celles les moins bien dotées à environ 30% à 50% du revenu annuel moyen nominal (Rappaport, 2008).

Les résultats obtenus pour les Etats-Unis diffèrent peu de ceux mesurés dans d'autres contextes. Berger et al. (2008) montrent les mêmes déterminants de la qualité de vie en Russie. Ils montrent également que les villes dont la qualité de vie est la plus importante sont les plus attractives pour les travailleurs qui décident de migrer. Srinivasan et Stewart (2004), Buettner et Ebertz (2009) et Colombo et al. (2014) confirment aussi le rôle crucial de ces mêmes aménités dans la constitution de la qualité de vie au Royaume-Uni, en Allemagne et en Italie respectivement. Ces trois études confirment par ailleurs que les aménités se traduisent plus dans les prix du foncier que dans les salaires.
### 3.2.3. Rôle des aménités sur les migrations et la croissance régionale

Si l'approche à la Rosen-Roback permet d'éclairer le rôle des aménités dans l'attractivité des villes, l'approche à la Carlino-Mills (1987); Boarnet (1994) permet d'analyser leur rôle sur la croissance de la population et de l'emploi. Le modèle de Carlino et Mills (1987) est construit sur l'analyse simultanée de **deux équations** : une équation de **population** (souvent exprimée en taux de croissance) et une d'**emploi** (idem). En plus de ces deux équations qui permettent d'expliquer la variation de la population et celle de l'emploi, certains auteurs y adjoignent des équations de variation des revenus (Carruthers et Mulligan, 2008 ; Carruthers et Vias, 2005: Deller et al., 2008 ; Deller et al., 2001 ; Henry et al., 1997 ; Kim et al., 2005 ; Wu et Mishra, 2008) ou de variation des inégalités (Kim et al., 2005). Comme il s'agit de **modèles dynamiques**, par opposition aux approches précédentes, l'équation de croissance de la population dépend de la croissance de l'emploi à la période précédente et celle de croissance de l'emploi de la croissance de la population à la période précédente. Ainsi, ces modèles permettent aussi d'apporter des éléments de réponse à la question « Est-ce que ce sont les emplois qui attirent la population ou la croissance de la population qui génère des emplois ? ». Hoogstra et al. (2005; 2011) montrent que ce n'est pas un débat clos et dont la réponse dépend du contexte. Cependant, les études internationales en faveur de l'hypothèse que les emplois suivent la population sont plus nombreuses que l'inverse.

Les revues de littérature de Fleming et al. (2009) et Waltert et Schläpfer (2010) montrent que l'**effet des aménités sur la croissance de la population et de l'emploi sont au mieux mitigés**. Cela tient en partie au fait que les **déterminants des migrations ne sont probablement pas les même en zones rurales, périurbaine et urbaine**. Même si l'essentiel de la littérature est américaine, comme pour le cadre d'analyse à la Rosen-Roback, les résultats des études américaines sont confirmés par les études européennes (Rodriguez-Pose et Ketterer, 2012).

Contrairement à l'approche précédente à la Rosen-Roback, la façon de mesurer les aménités est très différente selon les études. Certaines se focalisent sur un certain nombre d'aménités comme Lewis et al. (2002) qui appliquent cette approche au nord des Etats-Unis. Ils incluent dans leur modèle des descripteurs des **aménités naturelles et rurales** (pourcentage des terres dans différents zonages de protection, usages agro-forestiers des sols), des **services publics** (hôpitaux, écoles, etc.), des **aménités culturelles et récréatives** (présence de stations de sports d'hiver) et d'opportunités économiques (chômage, infrastructures de transports). De manière à pouvoir inclure un grand nombre de descripteurs des aménités, d'autres études optent pour une réduction dimensionnelle par des méthodes d'analyses factorielles ou en composantes principales. Deller et al. (2001) regroupent ainsi les comtés américains selon 5 indicateurs des aménités climatiques, urbaines, liées à l'occupation des sols, aux opportunités de loisirs aquatiques et aux loisirs d'hiver. Chaque classe est la synthèse de plusieurs indicateurs obtenus par analyse factorielle. Par exemple, les aménités urbaines sont décrites à partir de 13 variables dont les parcs et jardins, les golfs, les parcs de loisir ou encore les piscines privées et publiques. Les aménités associées aux loisirs hivernaux regroupent le nombre de stations de sports d'hiver ou encore la part de différents usages des sols recouverts par plus de 60 cm de neige. Deller et al. (2001) montrent que l'ensemble de ces aménités jouent sur la croissance des emplois, de la population et des revenus dans les comtés américains. Ils montrent que **les aménités climatiques**, en particulier un climat clément, jouent la croissance de la population mais pas sur celles de l'emploi ou des revenus, ce qu'ils interprètent comme l'impact des aménités climatiques sur les migrations de retraités. Il en va de même pour les aménités reflétant les loisirs liés à l'eau. Les aménités liées à l'occupation des sols semblent jouer un rôle moins important alors que les aménités urbaines impactent positivement la croissance de la population, de l'emploi et des revenus. Enfin, les aménités associées aux sports d'hiver ont également des impacts forts sur la croissance locale. A la suite de ces résultats, Deller et al. (2001) suggèrent qu'il existe des liens tangibles et potentiellement importants entre croissance locale et aménités qui peuvent alimenter des politiques de développement local appuyées sur les aménités. La dernière méthode consiste à utiliser un index global d'aménité. Le Département américain de l'Agriculture a ainsi construit un indice global d'aménités naturelles<fnref n="5" /> qui est par exemple utilisé par Wu et Mishra (2008).

McGranahan (2008) étudie spécifiquement le rôle des **paysages naturels et agricoles**. Il montre qu'il peut aussi exister des **non-linéarités**. Un accroissement de la part de l'occupation forestière des sols accroît les migrations entrantes mais quand cette part dépasse les 50%, l'effet est inverse et l'accroissement du couvert forestier joue comme une désaménité.

Enfin, Partridge et al. (2008) montrent qu'il existe une très forte hétérogénéité territoriale de l'**effet des aménités**. Ils utilisent des techniques de régressions spatiales locales qui autorisent les paramètres estimés du modèle à varier dans l'espace. Ces variations spatiales expliquent en grande partie pourquoi Fleming et al. (2009) et Waltert et Schläpfer (2010) trouvent dans leurs revues de littérature que les effets de aménités ne sont pas systématiquement significatifs. En effet, Partridge et al. (Partridge et al., 2008) montrent sur leurs données que les modèles qui ne tiennent pas compte de cette hétérogénéité spatiale peuvent aboutir à des résultats non significatifs voir opposés. Chi et Marcouiller (2013) montrent que les aménités naturelles ont un effet important sur les migrations vers les zones rurales à proximité des villes. Dans les zones du rural éloigné l'effet des aménités naturelles est dépendant des fondamentaux économiques.

<footnote n="5">⁵ https://www.ers.usda.gov/data-products/natural-amenities-scale/</footnote>
### 3.2.4. Cycle de vie et hétérogénéité entre les individus

En plus de l'hétérogénéité spatiale des effets des aménités sur la croissance de la population et de l'emploi, les effets sont également très variables entre les populations. Ils dépendent fortement de la **position des individus dans le cycle de vie**.

Graves and Knapp (1988) et Gabriel et Rosenthal (2004) montrent que **les retraités recherchent des localisations dans lesquelles les aménités sont plus capitalisées dans les salaires que dans les prix du foncier** donc des villes attractives et peu cher. Ils ne sont pas dépendants à l'emploi et donc aux salaires. Gabriel et Rosenthal (2004) montrent que **les préférences des retraités sont les mêmes que les entreprises, alors que celles des actifs diffèrent de celles des entreprises**. Les villes les plus attractives pour les entreprises le sont le moins pour les travailleurs. **Avec le vieillissement des populations, les villes et régions sont de plus en plus sensibles aux choix de localisation des retraités.** Gabriel et Rosenthal (2004) suggèrent que les économies d'agglomération, c'est-à-dire l'amélioration de la productivité avec la densité (sectorielle et/ou urbaine), s'accompagnent aussi des aménités culturelles que l'on retrouve dans les grandes villes mais également des nombreux désagréments comme une criminalité accrue, la congestion et la pollution de l'air.

Ferguson et al. (2007) analysent les comportements migratoires de différentes cohortes au Canada en milieu rural en fonction de déterminants économiques, de la taille des communautés et des aménités. Ils montrent que **les migrations des jeunes actifs sont fortement reliées aux déterminants économiques de l'emploi. Pour les cohortes les plus âgées, ce lien s'atténue et les aménités prennent plus d'importance.** En conséquence, **les politiques d'attractivité des plus jeunes dans les zones rurales devraient être centrées sur l'emploi**. Si a contrario les zones rurales souhaitent pouvoir accueillir les retraités, alors des politiques locales en faveur du cadre de vie, accompagnés de politiques de développement économique, sont à privilégier. Whisler et al. (2008) montrent que les choix de localisation des jeunes actifs qualifiés sont sensibles aux loisirs et aux aménités culturelles tandis que ceux les actifs qualifiés plus âgés préfèrent des localisations sûres avec des climats tempérés.

**Le rôle des aménités dans l'attractivité des ménages est particulièrement important pour les ménages les plus mobiles :** les étudiants, les jeunes actifs et les retraités. Clark et Hunter (1992) montrent que les choix de localisation des retraités américains sont plus dictés par les aménités que ceux des actifs. Le rôle du revenu est aussi important. Le rôle de la contrainte budgétaire appréciée sur toute la durée de la vie joue également. Par exemple, Black et al. (2002) montrent que pour les hommes homosexuels les contraintes budgétaires familiales moindres augmentent leur revenu disponible et donc leur consommation d'aménités. Black et al. (2002) montrent que les populations homosexuelles masculines sont plus concentrées dans les villes qui offrent de nombreuses aménités que dans celles accueillantes<fnref n="6" /> pour la communauté homosexuelle.

Les différences de revenus jouent aussi un rôle important. Comme le foncier, **les aménités sont un bien normal dont la consommation augmente avec le revenu**. Costa et Khan (2003) montrent que **la demande pour les aménités a augmenté** aux Etats-Unis depuis les années 1990. Du fait de l'équilibre spatial, cette demande se capitalise dans les prix du foncier qui s'accroissent engendrant une ségrégation forte des ménages, les plus riches étant surreprésentés dans les zones où la qualité de vie est la plus élevée. Ces effets directs sont potentiellement accentués par des effets indirects parce que, notamment, le soutien aux politiques publiques favorisant la production locale de services publics et d'aménités et limitant l'offre foncière est fort dans les communautés les plus aisées (cf. section 1.5).

### 3.2.5. Aménités et attractivité pour les entreprises et les entrepreneurs

Dans la littérature, il est rare de supposer que les aménités ont des effets directs sur les entreprises et les entrepreneurs. Cela vient du fait que les aménités n'affectent généralement pas directement leur production. En revanche, elles peuvent avoir des effets indirects via le prix du foncier, les salaires et l'abondance de main d'œuvre qualifiée. **Les arbitrages fondamentaux des choix de localisation des entreprises sont les prix et l'accès aux facteurs de production** (main d'œuvre et foncier notamment) et **les facteurs jouant sur les économies d'agglomérations liées à la densité** du secteur économique et de la population (main d'œuvre abondante, proximité à des firmes du même secteur, aux clients et fournisseurs). **Les économies d'agglomérations jouent un rôle fondamental dans la localisation des entreprises de services et de haute-technologie où elles sont particulièrement importantes.** Gottlieb (1994), Dalmazzo et de Blasio (2011) et Adamson et al. (2004) suggèrent que pour des villes de même taille, offrant les mêmes économies d'agglomération, les aménités peuvent avoir un rôle dans la croissance dans la mesure où elles permettent d'attirer la main d'œuvre qualifiée. Elles pourront offrir des salaires plus faibles mais devront acquitter des loyers plus élevés (cf. section 2.2 et Figure 1). **Les aménités résidentielles jouent donc un rôle dans l'attractivité des régions pour les entreprises** (Gottlieb, 1994). La croissance de la population et de l'emploi liée aux aménités peut avoir des effets indirects en attirant des travailleurs qualifiés ce qui induit la localisation de nouvelles entreprises sans effet direct sur les profits (Gottlieb, 1995).

La concentration des cadres et professions intellectuelles supérieures en ville a des effets d'entrainement sur l'économie locale qui passent par les aménités. D'abord, elles attirent les salariés qualifiés (Gottlieb, 1995). Ensuite, l'abondance de salariés qualifiés et aisés accroît la demande d'aménités et fournit la base fiscale nécessaire à leur production locale (cf. section 1.5). Shapiro (2006) étudie le lien entre croissance de la population de salariés qualifiés et croissance de l'emploi aux Etats-Unis.

<footnote n="6">⁶ Mesuré par la part des habitants ayant une attitude non-négative vis-à-vis de l'homosexualité.</footnote>
Ce lien peut s'expliquer par des gains de productivité (effet du capital humain sur la productivité) et par des effets d'attraction liés à la demande des salariés qualifiés pour les aménités. Shapiro (2006) estime qu'aux Etats-Unis près des deux tiers de la croissance de l'emploi due à l'accroissement de l'emploi qualifié est dû aux améliorations de productivité et qu'un tiers est lié aux aménités et à leurs effets induits.

Dans une enquête auprès d'entreprises installées récemment au Colorado, Love et Crompton (1999) montrent que les petites entreprises mobiles, car mobilisant peu de capital physique, et employant du personnel qualifié perçoivent la qualité du cadre de vie comme un facteur important de leurs choix de localisation, notamment parce qu'elles peuvent leur permettre d'attirer et retenir ces salariés qualifiés. Beyers et Lindahl (1996) montrent que les petites entreprises et les entrepreneurs de services (informatique, conseil), peuvent choisir de s'installer en zone rurale pour la qualité de vie. Cet effet est renforcé pour les entreprises pouvant utiliser les nouvelles technologies de l'information et de la communication. Les aménités sont aussi importantes pour retenir ces entreprises dans les zones rurales (Johnson et Rasker, 1995). Guimarães et al. (2015) montrent que les aménités naturelles, mesurées par l'indice du Département américain de l'Agriculture (cf. section 2.3), jouent dans l'attractivité des inventeurs, tandis que les aménités culturelles, appréciées par la part de l'emploi dans les industries culturelles, n'en jouent pas. McGranahan et al. (2011) montrent que la qualité de vie en milieu rural est un facteur d'attractivité de la « classe créative » (cf. Florida (2002), un résultat qui ne dépend pas des spécificités nord-américaines et est généralisable à l'Europe

Rosenthal et Ross (2010) montrent que la criminalité affecte la localisation des entreprises dans les métropoles. Les entreprises de détails (commerces, restaurants) sont plus négativement affectées que les grossistes (supérettes, grands magasins). Ils suggèrent que les politiques de revitalisation des quartiers qui visent à attirer des activités culturelles et de loisir doivent être accompagnées par des politiques de contrôles de la criminalité et de la délinquance.

Ainsi, les politiques d'attractivité des entreprises qui se fondent sur les aménités peuvent espérer attirer des entrepreneurs et inventeurs mobiles. Toutefois, le rôle déterminant des économies d'agglomération et des facteurs de production spécifiques rend complexe la mise en œuvre de telles politiques. Dans certains secteurs, comme la R&D, les entreprises sont relativement mobiles mais les économies d'agglomération y sont tellement importantes et localisées (Carlino et Kerr, 2015) qu'attirer ces entreprises sur la seule base d'une politique d'aménités est probablement voué à l'échec. Dorfman et al. (2011) montrent que les aménités jouent sur l'attractivité de la main d'œuvre qualifiée surtout dans les villes moyennes mais pas de manière décisive dans les grandes villes où les économies d'agglomération sont largement prépondérantes et ni en zone rurale où, au contraire, elles sont trop faibles pour être compensées par des aménités. Les aménités peuvent en revanche jouer un rôle d'accompagnement. En attirant de la main d'œuvre, notamment de la main d'œuvre qualifié, elles peuvent faciliter l'installation d'entreprises. Dans les zones denses où les économies d'agglomérations sont importantes, lutter contre les désaménités liées à la densité (congestion, délinquance, pollution de l'air, disparition des espaces naturels) peut s'avérer un complément aux politiques économiques d'attractivité.

### 3.3. Synthèse

Les liens entre aménités et artificialisation sont complexes. Les aménités jouent sur les deux facteurs de l'artificialisation : la demande de localisation des ménages et des entreprises (migrations) et la demande individuelle de foncier.

La mobilité croissante des ménages, des entreprises et des entrepreneurs font que les aménités deviennent un critère de choix de localisation de plus en plus important, même s'il reste moins important que les opportunités économiques. L'accroissement des revenus accroît la demande d'aménités et la demande de foncier individuel.

Le concept d'équilibre spatial utilisé dans des analyses théoriques et empiriques du rôle des aménités sur les facteurs d'artificialisation montre plusieurs choses.

D'abord, les différentiels d'aménités naturelles, sociales et culturelles jouent sur les choix de localisation des ménages et des entreprises à une échelle interrégionale (inter-métropolitaine) mais aussi à une échelle infrarégionale (intra-métropolitaine). Les aménités naturelles, notamment le climat, la proximité au littoral ou aux massifs de montagnes, jouent un rôle important dans l'attractivité et les migrations interrégionales. Les aménités, culturelles, les parcs et jardins, les monuments et l'architecture, les services publics et le contexte social, en particulier la criminalité et la délinquance, ont des effets très localisés. Elles influent plus particulièrement sur les choix de localisation à une échelle infrarégionale. La pression foncière est donc, toutes choses égales par ailleurs plus forte dans les zones où ces aménités sont présentes.

Ensuite, à l'équilibre les avantages à la localisation se compensent. Tant que des différentiels de qualité de vie existent qui ne sont pas comblés par des prix du foncier plus chers et par des salaires moins élevés, les migrations continuent. La demande de localisation fait augmenter les prix du foncier et l'augmentation de l'offre de travail fait baisser les salaires, toutes choses égales par ailleurs. Les prix du foncier sont donc plus élevés dans les zones où les aménités sont importantes. Les salaires y sont plus faibles. En outre, l'augmentation de la pression foncière diminue la valeur certaines aménités en créant de la congestion, en artificialisant les espaces naturels et, dans les zones à forte densité, en accroissant la délinquance et la criminalité. Selon les estimations, les aménités qui constituent le cadre de vie peuvent engendrer des différentiels compensatoires comptant pour un tiers à la moitié du revenu nominal moyen.
Par ailleurs, comme les prix du foncier sont plus élevés dans les zones bien dotées en aménités, cela engendre de la ségrégation sociale. Les ménages les plus pauvres ont moins accès à ces localisations où le cadre de vie est agréable. Les ménages ayant des revenus plus importants ont aussi une demande foncière individuelle plus importante, ce qui accroît la pression foncière. Cela a des conséquences fiscales. Dans ces zones les plus aisés, la base fiscale est plus importante et les décideurs publics locaux plus à même de financer des biens et services qui, par ailleurs, renforcent la ségrégation. Cela a également des conséquences sur la vie politique locale, les ménages les plus aisés, soutenant des politiques de restriction de l'offre foncière restrictives qui augmentent la valeur du foncier et donc celle de leur capital. Pour les mêmes raisons, ils soutiendront aussi plutôt des politiques ambitieuses en matière de production d'aménités. Il y a donc des effets de renforcement importants.

En outre, l'effet des aménités est très hétérogène. Il y a des non-linéarités importantes. En plus, l'effet des aménités n'est pas le même en fonction de la position des individus dans leur cycle de vie. Les ménages les plus mobiles, les étudiants, les jeunes actifs et les retraités, sont plus sensibles aux aménités.

Enfin, le rôle des aménités sur l'attractivité des entreprises est incertain. Pour la plupart des activités économiques, les choix de localisation sont essentiellement influencés par les fondamentaux économiques comme les prix du foncier, le marché de l'emploi (qualification et salaire), l'accessibilité aux facteurs de production et au marché et les économies d'agglomération (effets de densité et de co-localisation). Cependant, les aménités jouent un rôle indirect d'attractivité pour les entreprises qui passent essentiellement par l'attractivité pour la main d'œuvre qualifiée et donc aisée. Pour les petites entreprises et les entrepreneurs et les inventeurs, les aménités peuvent avoir un effet important dès lors qu'ils sont peu dépendants des fondamentaux économiques.

Pour les pouvoirs publics, les aménités peuvent être vues comme un levier de développement local. La littérature économique sur le sujet montre que c'est possible mais complexe. Comme pour les politiques publiques locales, le concept d'équilibre spatial rend peu crédible leur efficacité sociale (Cf. Chapitre 1 de la partie 2). Du fait de la capitalisation des avantages à la localisation dans les prix du foncier, ces politiques ont pour effet d'accroître le capital des propriétaires et de contribuer à la ségrégation sociale de l'espace, ce qui est rarement leur but. Elles ont de nombreux effets connexes ambigus qui doivent être pris en compte dans leur construction. Les aménités doivent donc être perçues plus comme un catalyseur des politiques de développement local que comme leur cœur.

Pour finir, en modifiant l'équilibre spatial, le changement climatique aura des conséquences sur la distribution de la pression foncière. Rappaport (2007) montre que les grands mouvements migratoires aux Etats-Unis sont largement reliés au climat et que cette tendance s'accentue du fait des revenus qui augmentent. Pour Kahn (2013), les villes auront un avantage comparatif grandissant avec le changement climatique. Selon lui, aux Etats-Unis, les villes de la Rust Belt comme Cleveland, Detroit ou Pittsburgh pourraient redevenir attractives comparativement aux villes de la Sun Belt si le changement climatique comme Phoenix ou Dallas si celles-ci deviennent exposées à de trop grandes chaleurs et périodes de sécheresse. Les aménités climatiques joueront certainement un rôle majeur dans l'évolution de la pression foncière dans le siècle à venir.

# 4. Politique publique et artificialisation en milieu rural

Auteurs : Ghislain Geniaux et Julien Salanié

« Land-use controls are hard to quantify because of their discretionary nature » (Bates et Santerre, 1994)

On s'intéresse dans ce chapitre aux politiques publiques visant à encadrer l'artificialisation des sols hors de la ville, c'est-à-dire en zone périurbaine et en zone rurale. Ces politiques publiques relèvent essentiellement de 3 principales classes d'instruments (Bengston et al., 2004) : 1/ l'acquisition publique, par exemple les propriétés du conservatoire du littoral, 2/ les instruments réglementaires, par exemple les zonages des plans d'urbanisme ou les aires protégées, et 3/ les instruments incitatifs, comme la fiscalité, les subventions ou les marchés de droits. Les aspects fiscaux sont traités dans leur ensemble dans le chapitre 1 de la partie 2 et ne méritent pas de développements particuliers pour leur application en zone rurale. En revanche, les outils de planification spatiale prennent une dimension spécifique hors de la ville et font l'objet d'une revue dans ce chapitre. Enfin, il faut mentionner que si la préemption et l'acquisition peuvent constituer un moyen pour la puissance publique de contrôler l'urbanisation par une maitrise complète du devenir de certains espaces, le coût de ce type d'instrument limite leur usage à des interventions ciblées sur des espaces naturels ou agricoles d'importance (espace côtier via le conservatoire du littoral, terres agricoles viables par l'action de la SAFER, les Espaces Naturels Sensibles par les départements, etc.) : ils seront évoqués dans ce chapitre sans pour autant leur dédier une section spécifique.

## 4.1. Le zonage

Parmi les outils de planification spatiale de l'urbanisation, la littérature distingue généralement d'un côté les frontières urbaines ou UGB (pour urban growth boudary) qui consistent à définir une limite extérieure à l'extension de la ville pour une durée moyenne généralement longue, entre 10 et 20 ans selon les pays, et d'un autre côté les ceintures vertes (Dempsey et
Plantinga, 2013 ; Gennaio *et al.*, 2009). Dans l'aire urbaine considérée, l'urbanisation hors des limites d'une UGB est proscrite. Les ceintures vertes procèdent d'une logique comparable avec une zone entourant la ville qui n'autorise que les usages agricoles ou le maintien en zone naturelle (Longley *et al.*, 1992). Dans ces deux cas, l'objectif est d'assurer une ville plus compacte et plus dense : ces outils sont utilisés dans les aires urbaines plutôt qu'en zones rurales. On distingue enfin les zonages d'urbanisme classiques que l'on va retrouver dans les plans zonaux des documents d'urbanisme et qui constituent le principal outil de régulation de l'occupation du sol (Fischel, 2001). D'un point de vue plus pragmatique, en France, et dans les pays ayant une gouvernance des usages du sol comparable (la plupart des pays européens avec un état unitaire et pratiquant une décentralisation importante du droit de l'urbanisme), on retrouve dans les documents d'urbanisme en cours de validité ou anciens (POS/POS/PLU/PLUI/CC<fnref n="7" /> pour la France) des municipalités, intercommunalités ou districts, l'ensemble des contraintes zonales jouant sur la constructibilité des terrains, y compris celles liées à des normes supérieures. Par exemple les PLUs doivent se conformer aux contraintes de constructibilité des aires protégées ou les prescriptions sur les risques naturels. Ainsi, même si les objectifs d'aménagement de l'espace sont définis et atteints au moyen d'un ensemble hiérarchisé d'autres instruments (des plans-stratégiques, plans-cadres, plans-directeurs aux zonages d'urbanisme locaux) et de l'arsenal juridique et institutionnel qui les accompagne au niveau national et infranational (Silva et Acheampong, 2015), ces documents d'urbanisme, lorsqu'ils existent<fnref n="8" />, contiennent l'essentiel de l'information pertinente sur les règles d'urbanisme délimitant les possibilités d'artificialisation du sol puisque ce sont ces documents qui font référence dans le droit de l'urbanisme et qui sont opposables au tiers (voir partie 2 chapitre 6). Certains pays, comme l'Angleterre, disposent d'outils où les règles d'urbanisme sont moins figées spatialement, plus indicatives et conservent une dimension plus négociable en fonction des acteurs et des enjeux : on ne considèrera pas ici ce type d'approche.

Les zonages environnementaux, de protection des paysages ou de gestion des risques (naturels ou industriels) administrés à d'autres échelles qui ont des conséquences sur les usages possibles des sols sont donc généralement pris en compte dans ces plans d'urbanisme à l'échelle communale ou intercommunale (Geniaux et Napoléone, 2011). Ils intègrent aussi les orientations et les principales contraintes imposées par les outils de régulation de l'urbanisme de niveau supérieur existant lors de leur conception avec lesquelles un rapport de compatibilité peut être nécessaire<fnref n="9" />. On va s'intéresser donc ici principalement aux zonages d'urbanisme opposables au tiers qui contiennent l'essentiel de l'information nécessaire pour identifier les zones où l'artificialisation est possible et sous quelle forme, exception faite des réseaux routiers dont la logique spatiale relève de dispositifs tout à fait différents.

### 4.1.1. Les motivations des choix en matière de zonage

Les zonages d'urbanisme ont initialement été utilisés avec comme objectif premier de permettre de séparer les usages du sol afin de réduire les impacts négatifs (Fischel, 2004) liés notamment à la proximité d'usages ou d'activités incompatibles (industrie et logements par exemple). Aujourd'hui, les pouvoir publics leur ont adjoint de nombreux autres objectifs, comme celui de contrôler les densités résidentielles, ou de servir de support à des politiques de taxation différentiées dans l'espace (McLaughlin, 2012), mais aussi des objectifs de contrôle des marchés fonciers ou immobiliers, de gestion du paysage architectural, etc. (Quigley et Rosenthal, 2005). Les objectifs du planificateur derrière l'utilisation d'un type de zonage plutôt qu'un autre sont donc plus complexes à définir a priori. Comme le rappelle Brueckner (2000), même la décision de recourir à une politique de zonage ne présume pas de la volonté de limiter l'étalement urbain : ça a été souvent le contraire en France dans les petites et moyennes communes (Leroux, 2010), et il est nécessaire de connaître les motivations du régulateur pour analyser les effets des zonages (Bengston *et al.*, 2004; Gennaio *et al.*, 2009; Koomen *et al.*, 2008).

La littérature identifie 8 principales motivations conditionnant les choix de zonages d'urbanisme, que l'on trouve déjà formalisées dans Fischel (1987) :

- Prévenir les externalités négatives ou préserver des aménités positives (paysages, espaces ouverts),

- Contrôler la dynamique démographique en stimulant ou limitant l'offre de terrains constructibles à des fins résidentielles,

- Stimuler le développement économique par l'offre de terrains constructibles à des fins commerciales ou industrielles,

<footnote n="7">⁷ POS= Plan d'Occupation des Sols, PLU = Plan Local d'Urbanisme, PLUi = Plan Local d'Urbanisme intercommunal, CC= Carte Communale qui à la différence des autres documents peut ne couvrir qu'une partie d'une commune.</footnote>

<footnote n="8">⁸ Selon les contextes législatifs, l'élaboration d'un document d'urbanisme zoné, sur tout ou partie du territoire concerné, peut être obligatoire ou facultative. En France, les communes de plus de 10000 habitants sont dans l'obligation de disposer d'un tel document. Lorsque ces documents n'existent pas, ce sont les règles d'urbanisme nationales (RNU) qui s'appliquent selon des critères non zonaux. D'après la base DGALN-SuDocUH© 28 222 communes en France métropolitaine disposaient ou avaient disposé dans le passé d'un document d'urbanisme zonal (POS/POS/PLU/PLUI/CC) en fin 2016, soit 43 millions de km² : sur les 12 millions de km² restant le RNU s'appliquait alors (Ce chiffre est à revoir fortement à la hausse depuis le second trimestre 2017 suite à la perte de compétence en matière d'urbanisme des communes n'ayant pas élaboré dans les temps un PLU en 2017 - voir loi ALUR.). Ces règles peuvent cependant avoir des critères spatiaux qui peuvent délimiter assez clairement les espaces artificialisables à court ou moyen terme.</footnote>

<footnote n="9">⁹ Notamment, Directive territoriale d'aménagement et de développement durables (DTADD), Schéma de cohérence territoriale (SCOT), Charte de Parc Naturel Régional ou de Parc National, Plan de déplacements urbains (PDU), Programme local de l'habitat (PLH), Schéma directeur et le Schéma d'aménagements et de gestion des eaux (SDAGE), les schémas d'aménagements et de gestion des eaux, plan de gestion des risques d'inondation, Plan d'exposition au Bruit.</footnote>
- Contrôler les finances locales en fonction des taxes levées (population, activité économique) et des équipements publics nécessaires qu'induisent les objectifs démographiques et économiques.

- Maximiser la rente des propriétaires locaux pour fidéliser son électorat,

- Accroitre ou réduire la mixité sociale en sélectionnant la population par le type d'offre de logements.

Les motivations liées à la dynamique de la population et des activités économiques sont en étroite interaction avec les politiques de taxation locale et ont été en partie discutées dans le chapitre 1 de la partie 2. La forte décentralisation de la décision en matière d'urbanisme en France et dans les autres pays ayant fait ce choix, a placé le rôle de la motivation électorale dans les choix de zonages au premier plan (Blöchliger et al., 2017). On trouve une littérature abondante (voir Hilber et Robert-Nicoud (2007) et Schone et al. (Schone et al., 2013) qui montre que les choix de zonages évoluent avec la composition sociale et la structure de la propriété foncière et immobilière de la commune, sur la base de la théorie (homevoter hypothesis) proposée par Fischel (Fischel, 2001) : dans les communes rurales ou péri-urbaines, les choix de zonage favoriseraient dans un premier temps les principaux propriétaires de foncier non-bâti (souvent agriculteurs ou forestiers) qui vont tirer une rente urbaine d'un accroissement des zonages constructibles : ce phénomène perdure alors jusqu'à ce que la composition sociale de la commune soit dominée par les nouveaux arrivants plus désireux de maintenir les aménités locales qui les ont attirés, et conduise à des choix électoraux privilégiant la préservation des espaces ouverts et l'urbanisation de basse densité. Si ce mécanisme est connu et a fait l'objet de nombreux travaux (Hilber et Robert-Nicoud, 2007), notamment monographiques (Delattre, 2011), son appréciation quantitative pour qualifier la situation spécifique de chaque commune dans ce processus reste très complexe. La rente attendue des propriétaires va évoluer en fonction du caractère bâti ou non bâti des propriétés et aussi de leur situation dans des zonages déjà constructibles ou pas. Pour satisfaire le plus grand nombre d'électeurs, cela peut conduire à des choix opposés en termes de zonage selon la structure de la propriété immobilière communale (Hilber et Robert-Nicoud, 2007) : par exemple des propriétaires de parcelles non construites en zones non constructibles vont préférer un agrandissement des zones constructibles, alors que les propriétaires de bâti vont plaider pour un malthusianisme foncier pour limiter l'offre et/ou conserver les aménités naturelles existantes dont bénéficie leurs propriétés. Dans cette littérature, le principal moyen d'éviter le phénomène de « homevoters » est de recentraliser la décision à des échelles plus grandes, notamment intercommunale, afin de limiter la pression faites sur les élus locaux (Blöchliger et al., 2017).

### 4.1.2. Les zonages empêchent-il l'urbanisation ?

Le fait que les zonages d'exclusion strictement non constructibles (y compris les UGB) limitent l'urbanisation (Gennaio et al., 2009; Kline, 2005; Wassmer, 2006; Woo et Guldmann, 2014; Wu et Cho, 2007) ne fait pas vraiment débat dans la plupart des pays développés ayant les moyens d'assurer un niveau suffisant d'observance de la réglementation en matière de droit de l'urbanisme (Colantoni et al., 2016), si ce n'est autour de problématiques liées à la « cabanisation » de certains sites de loisirs (Cadoret et Lavaud-Letilleul, 2013). Ils permettent d'assurer la quasi-absence d'artificialisation à des fins de nouvelles résidences en dehors de la limite des zones constructibles pendant leur durée de validité. Paulsen (2013) et Howell-Moroney (2007) montrent aux USA que seuls les zonages vraiment stricts<fnref n="10" /> permettent d'être vraiment efficace en la matière. Paulsen (2013), parmi de nombreux autres (Fischel, 2004; Munneke, 2005; Wu et Cho, 2007), a montré dans le cas des USA, que cela peut déplacer l'urbanisation et favoriser la consommation globale de foncier : les zonages sont efficaces sur les territoires qu'ils concernent mais peuvent repousser l'urbanisation plus loin et avoir des effets indirects contreproductifs dans certains contextes institutionnels. Dans le cas de la France, Geniaux et Napoléone (2011) montrent clairement que seuls les zonages environnementaux stricts (équivalent aux catégories I à IV de l'UICN<fnref n="11" />) de s'assurer qu'aucun nouveau logement n'apparaissent à moins de 10 ans. Les zonages non constructibles classiques des documents d'urbanisme permettent de maintenir des niveaux de densité très bas, et sont donc très efficaces à ce titre, mais les extensions sur constructions existantes et les autorisations exceptionnelles génèrent un flux de nouveaux logements faible mais non négligeable, et sont de plus beaucoup plus souvent modifiées que les zonages issus de normes environnementales supérieures.

Cette efficacité peut ainsi être mise à mal par des modifications de ces zonages d'exclusion trop fréquentes Dans le cas de la France, on peut analyser ce rythme d'évolution des documents d'urbanisme à partir des données de la base DGALN-SuDocUH © qui recense les procédures d'évolution des documents d'urbanisme pour 28 222 communes disposant ou ayant disposé d'un document d'urbanisme zonal (POS/POS/PLU/PLUI/CC) fin 2016. Pour la France, on observe sur la période 1980-2016 une fréquence de « mise à jour » de 6 ans, de « modification » de 7 ans et de « révision » de 10 ans et 8 mois (Estimation faite pour l'ESCO). Les fréquences de modification sont beaucoup plus importantes pour les communes de plus de 10 000 habitants (4 ans et 9 mois) ou de plus de 50 000 habitants (3 ans et 6 mois). Si on considère les petites communes de moins

<footnote n="10">¹⁰ Les règles sont telles que la conversion à des usages résidentiels est totalement proscrite et les changements des classes de zonages à court ou moyen terme rendue administrativement difficile.</footnote>

<footnote n="11">¹¹ Les catégories d'aires protégées de l'UICN sont définies en fonctions des objectifs assignés :</footnote>

<footnote>I Fins scientifiques (a : réserve naturelle intégrale ; b : zone de nature sauvage)</footnote>

<footnote>II Protection des écosystèmes et fins récréatives (parc national)</footnote>

<footnote>III Conservation d'éléments naturels (monument naturel)</footnote>

<footnote>IV Conservation avec intervention au niveau de la gestion (aire de gestion des habitats et des espèces)</footnote>

<footnote>V Conservation des paysages terrestres ou marins et fins récréatives (paysage terrestre ou marin protégé)</footnote>

<footnote>VI Utilisation durable des écosystèmes naturels (aires protégées de ressources naturelles gérées)</footnote>
de 10000 habitants qui composent l'essentiel de l'espace rural, il y en a plus de 25% (resp. 10%) qui modifient leurs zonages d'urbanisme avec une fréquence de 2 ans et demi (resp. 4 ans). Outre leur effet direct sur l'offre de terrain constructible qui peut élargir les surfaces artificialisés, les modifications de ces zonages d'exclusion trop fréquentes peuvent générer des anticipations qui perturbent le marché foncier agricole à la hausse (voir chapitre 1) et conduisent via la théorie de Fischel à s'autoréaliser *via* le vote. De nombreux auteurs ont démontré l'effet prix haussier de ces anticipations sur le marché des terres agricoles (Cavailhès et Wavresky, 2003 ; Geniaux et al., 2011 ; Plantinga et Miller, 2001).

McLaughlin (2012) reconnait l'intérêt du zonage d'exclusion qui permet de maintenir des espaces non construits, mais, à l'instar de nombreux autres, Glaeser et Gyourko (2008) regrettent que les zonages soient utilisés aussi pour contrôler les densités : une libre expression du marché pour ces auteurs conduirait à plus de densification des espaces constructibles et à ce titre réduirait la pression exercée sur les zonages non constructibles. A l'origine, certains zonages de très basses densités ont été instauré pour empêcher l'urbanisation (Fischel, 1989), mais ils ont rapidement été détourné dans tous les pays les pratiquant pour mettre en place de la ségrégation socio-spatiale et/ou pour lever de l'impôt, souvent sous le couvert d'un objectif de préservation de l'environnement ou du paysage. Les zonages de basses densités sont quasiment unanimement décriés dans la littérature aussi bien par les auteurs plaidant pour plus de régulations zonales que par ceux plaidant pour moins de régulation de l'urbanisme.

## 4.2. Offre foncière constructible et effets prix

Au-delà des effets directs des zonages, une large littérature s'intéresse aux effets prix des politiques de contrôle de l'urbanisation via ses conséquences en termes de contraction de l'offre de logements : des effets à la hausse des prix sont avérés dans le cas de plusieurs pays (Ihlanfeldt, 2007 ; Quigley et Rosenthal, 2005 ; Saiz, 2010) et ont été discuté dans le chapitre 1 de la partie 2. En revanche, ces travaux ne permettent pas de statuer clairement si ces effets prix relèvent d'un effet d'accroissement des aménités (conséquence positive en terme de bien-être) ou d'un effet lié à la seule contraction de l'offre (conséquence négative en terme de bien-être, Jaeger et Plantinga (2007)). Dans le cas de la France, Geniaux et al. (2015) montrent à partir d'estimations de l'offre foncière réglementairement et physiquement constructible s'appuyant sur des bases de données spatiales et des méthodes économétriques beaucoup plus fiables que celles utilisées dans la littérature internationale (Quigley et Rosenthal, 2005 ; Saiz, 2010), que celle-ci a plutôt un effet inflationniste que l'inverse dans le cas d'une région française sous forte tension foncière (région PACA ; figure 3).

<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>**Figure 3.** Relation entre part (%) de surface en zonage de basse densité (zones NB des anciens POS en vigueur au 1er janvier 1999) et taux de croissance des logements entre 1999 et 2009. Estimation semi-paramétrique menée à partir de 381 POS Numérisés en Région PACA où le taux de croissance médian des logements sur la période pour ces communes est de 0,25642 ; sources INSEE, Urbansimul 2016.</figcaption></figure>

Les travaux internationaux en économie urbaine font généralement l'amalgame entre offre foncière constructible et niveaux de production de logement dans l'interprétation de leurs résultats. C'est un écueil fréquent dans l'évaluation des effets de l'offre foncière qui peut amener à recommander l'ouverture de nouvelles zones constructibles afin d'accroître l'offre foncière pour réduire les prix des logements. Or, la relation entre les volumes d'offre foncière et la production de logements qu'on peut en attendre n'est en rien une simple équivalence, comme l'illustre les nombreux travaux sur les zonages de basses densités (voir encadré zones NB). Gottlieb et al. (2012) et Pendall (1999) montrent, par exemple pour les USA, que l'accroissement des surfaces constructibles en zonage de basse densité (avec règle de surface minimale) conduit à une baisse de l'offre de logement à terme et à ce titre à une hausse des prix. En région PACA, les premières estimations menées dans le cadre du projet URBANISMUL sur les effets des zonages « NB » (https://urbansimul.paca.inra.fr/urbansimul/faq.php#refFAQ1a) permettent de montrer clairement que la part des zonages de ce type (zone NB) en 1999 a été un facteur important de réduction de l'offre de logements.

Par manque de données sur les règles urbanistiques des zonages qui définissent les possibilités constructives des parcelles, la littérature en économie urbaine a longtemps occulté les distorsions entre disponibilité foncière et production de logements. Les travaux en géographie urbaine illustrent plus clairement les distorsions entre surfaces artificialisées, formes urbaines et
production de logement (Castel, 2007; Charmes, 2013), mais s'intéressent finalement peu aux effets prix. Un autre facteur de distorsion relatif à la rétention foncière<fnref n="12" /> a longtemps été négligé, également par manque de données, dans les études quantitatives. Bien connu des prospecteurs fonciers, ce phénomène est très dépendant des caractéristiques des propriétaires et notamment de l'âge, du statut de la propriété, du nombre de propriétaires et du portefeuille foncier et immobilier du ou des propriétaires. Cependant des modèles micro-économiques doivent être développés car les approches purement statistiques peinent à modéliser ce type de comportements (voir pour une tentative récente Cerema (2016)).

Maintenant que les données micro-spatiales sur les cadastres, la propriété et les politiques d'urbanisme sont disponibles, de nouvelles études micro-économétriques à l'échelle de l'ensemble du territoire national doivent être menées pour évaluer les effets prix des choix de zonages en prenant explicitement en compte les capacités constructives associées aux différents choix de zonages, ainsi que les caractéristiques des propriétaires pouvant contribuer au phénomène de rétention.

## 4.3. Les zonages et leur changement

Dans la dynamique concrète de l'artificialisation résidentielle, on peut distinguer principalement 2 phases : une phase où celle-ci prend place dans les zones règlementairement constructibles et une phase où la règlementation change, principalement pour modifier les densités autorisées ou ouvrir de nouvelles zones à l'urbanisation. Cette étape de modification des zonages est incontournable dans le cas français pour permettre la construction à terme sur un terrain actuellement en zone agricole ou naturelle, sauf autorisation exceptionnelle. Les déterminants des changements des zonages constituent donc une part importante de la dynamique de l'étalement urbain. Ainsi pour modéliser la dynamique d'étalement urbain à des échelles fines, on est alors face à deux philosophies : « zoning follows market » ou « market follows zoning » (Munneke, 2005; Wallace, 1988). La littérature internationale avance en règle générale que les zonages sont pilotés à long terme par les marchés (Pogodzinski et Sass, 1991; York et Munroe, 2010), exception faite des formes de zonages qui ne modifient pas ou peu les capacités constructives (Pogodzinski et Sass, 1994), et des aires protégées et des zonages de gestion des risques qui s'imposent aux gouvernements et propriétaires locaux. Dans cette philosophie, si les zonages sont extrêmement influencés à moyen et long terme par les préférences des individus, on peut alors s'affranchir de l'analyse des déterminants des zonages pour déterminer la dynamique d'étalement urbain et s'appuyer principalement sur les déterminants des conversions résidentielles et des prix pour expliquer l'étalement urbain. Entre ces deux philosophies, McMillen et McDonald (1993), dans une analyse très connue des premiers zonages à Chicago dans les années 1920, montrent que les deux phénomènes sont endogènes et liés entre eux, et doivent donc être étudiés conjointement. Hilber et Robert-Nicoud (2013) montrent que le marché, sans forcément dicter les choix de politiques d'urbanisme, influence les choix de zonage car l'effort de lobbying des propriétaires est proportionnel aux bénéfices attendus des changements du zonage. D'autres travaux reconnaissent plus d'autonomie au processus de choix des zonages et placent le rôle du marché au second plan (Wallace, 1988). Ainsi, si à l'inverse, les gouvernements locaux pilotent l'urbanisation en privilégiant des objectifs d'intérêt public dépassant leur simple réélection et en s'affranchissant des pressions des propriétaires terriens et des aménageurs privés, alors les zonages suivent des dynamiques propres qu'il convient d'étudier spécifiquement.

Comme dans la plupart des questions de cette nature, les deux explications coexistent et interagissent séquentiellement. Si le pilotage à long terme par la demande de la croissance urbaine ne fait pas vraiment débat et que l'approche « zoning follows market » domine dans les travaux qui s'intéressent au moyen et long terme, quand on s'intéresse à l'urbanisation discontinue, l'influence des zonages devient déterminante, notamment dans l'organisation spatiale de l'urbanisation. Or force est de constater que la littérature sur les déterminants des zonages et de leur organisation spatiale reste pauvre (Delattre, 2011; Gyourko et Molloy, 2015), bien que le problème d'endogénéité des entre-choix de zonages et marché ait été identifié il y a fort longtemps (Rolleston, 1987). De même, Pogodsinky et Sass (1991) identifiaient déjà trois manques pour traiter cette question : précision et couverture des bases de données sur les marchés fonciers, utilisation de descripteurs imprécis sur les zonages, endogénéité entre prix et zonages ; on peut malheureusement constater que les travaux scientifiques n'ont pas vraiment comblé les deux derniers manques, et on ne dispose pas d'évaluation quantitative des effets sur différentes modalités de choix de zonage (choix de densité, hauteurs, règles de recul). Essentiellement les effets des frontières d'urbanisation et des zonages avec surface minimale (MLS) ont été largement étudiés : les zonages avec surface minimale (MLS) sont aujourd'hui unanimement reconnus comme à proscire dans la littérature en économie urbaine et en géographie. Geshkov et DeSalvo (2012) montrent sur 182 aires urbaines des USA que les zonages avec surface minimale et/ou limite de hauteur contribuent à l'étalement urbain en utilisant des indicateurs relativement pauvres de présence/absence de zonage avec surface minimale. Mills (2005) montre comment ce type de zonages contribue à l'objectif de maintenir les bas salaires hors des banlieux résidentielles. Sur le plan des impacts environnementaux, Müller et Munroe (Müller et Munroe, 2005) montrent que les communes qui ne recourent pas à ce type de zonage et privilégient des zones plus densément peuplées permettent de limiter la fragmentation des paysages à l'échelle de la parcelle comme à une échelle agrégée, et contribuent à mieux maintenir les services écosystémiques.

Ce manque de résultats quantifiés sur les effets des zonages s'explique principalement par un manque de données sur les politiques d'urbanisme et leur évolution (Fischel, 2015 ; McLaughlin, 2012 ; Zabel et Dalton, 2011). Ceci dit, si les influences du marché ou la théorie du homevoter sont avérées sur l'organisation spatiale des nouveaux zonages constructibles, elles

<footnote n="12">¹² La rétention foncière est la part du foncier a priori mobilisable (i.e. constructible) qui n'a pas mutée, i.e ni construit ni échangé à cette fin depuis plusieurs années.</footnote>
prennent généralement place sans remettre en cause le principe de continuité de l'habitat et à ce titre le principal déterminant à cette échelle reste la distance aux noyaux villageois et/ou aux zonages déjà constructibles. En France, les évolutions de zonages en zones rurales se font principalement par extension des zonages existants avec une forte dépendance au réseau routier secondaire existant (Martinetti et Geniaux, 2017).

La littérature s'accorde aussi sur le fait que l'échelle de décentralisation est centrale dans le processus d'évolution des zonages en zone rurale : plus la taille de l'échelle de régulation est petite, plus les électeurs et les lobbys locaux vont pouvoir avoir d'influence sur les choix de zonages et plus cela peut générer des compétitions entre gouvernements locaux pour attirer certains emplois et ressources fiscales (Blöchliger et al., 2017) : ce phénomène s'observe en France aussi bien en zone périurbaine qu'en zones de déprises agricoles. Certains auteurs voient dans l'hétérogénéité des choix de zonages décentralisés à l'échelle communale une des causes de l'étalement urbain aux USA (Brueckner et Sridhar, 2012), certains promoteurs partant plus loin des centres urbains à la recherche de territoires aux régulations plus clémentes. Ces compétitions entre territoires sont susceptibles par ailleurs de générer un surdimensionnement à l'échelle intercommunale de certains types de zonages constructibles, notamment sur les zonages d'activités (commerce, artisanat, industrie). Pour ces raisons, les récentes lois françaises (SRU, Grenelle, ALUR) visent à amorcer un mouvement de recentralisation : la mise en place des SCOT répond à cette logique, et plus encore les PLUi ou Plan Locaux d'Urbanisme intercommunaux qui font monter d'un cran l'échelle spatiale des zonages opposables au tiers : un des principaux déterminants de la capacité des zonages à mieux contrôler l'étalement urbain en zones périurbaines et rurales à moyen et long terme est donc à chercher dans le rythme de mise en place des nouveaux documents qui actent le changement d'échelle dans la gestion urbaine en milieu rural.

Les documents évoluent avec des rythmes qui dépendent par ailleurs de l'intensité de croissance de la commune et éventuellement des groupes d'intérêt (Blöchliger et al., 2017). Les changements sous forme de modification ou de révision (voir chapitre 6 de la partie 2) qui s'opèrent pour permettre l'urbanisation concernant, sauf cas exceptionnels (projets d'intérêt économique majeur), les sols naturels et agricoles ne faisant pas partie d'un classement de protection dans les zonages d'ordre supérieur relevant de la protection de la faune et de la flore, du paysage ou de la gestion des risques naturels et industriels (encadré 1) (Geniaux et al., 2011). Quand on s'intéresse à la dynamique de l'artificialisation à moyen et long terme, l'articulation entre ces deux grands types de zonages qui ont des stabilités dans le temps différentes est donc essentielle (Bengston et al., 2004).

## Encadré 1. L'exemple des zonages de basse densité en France

L'exemple des zonages de basse densité en France illustre parfaitement comment différentes motivations peuvent entrer en synergie pour produire de l'étalement urbain et impacter le foncier agricole. Ce type de zonage que l'on retrouve dans les zones « NB » des anciens POS français favorise la maison individuelle sur grand terrain par l'usage souvent couplé d'un COS faible et d'une surface de terrain minimale pour obtenir un droit de construire, et par l'imposition d'un système de traitement des eaux usées individuelles. Il a été largement utilisé entre 1981 et 2001, parfois sur de très grandes parties des communes, car il est à la convergence des intérêts de plusieurs groupes d'acteurs. Il permet de distribuer de la rente urbaine aux propriétaires de foncier (notamment agricole) non bâti dans ces zones (Hilber et Robert-Nicoud, 2007 ; Solé-Ollé et Viladecans-Marsal, 2012), il attire plutôt les hauts revenus (Irwin et Bockstael, 2004 ; Melot et Bransiecq, 2016) et permet de sélectionner les populations des nouveaux arrivants dont les taxes vont alimenter les finances de la commune, sans forcer cette dernière à engager des travaux de nouveaux réseaux d'assainissement (Burchell et al., 2002 ; Burchell et al., 1998 ; Melot et Bransiecq, 2016), et sans subir des taux de croissance de la population trop importants (Bates et Santerre, 1994). Il permet par ailleurs de conserver les aménités liées aux espaces ouverts et à la qualité paysagère liée à l'habitat diffus bénéficiant à la dernière génération d'arrivants (Fischel, 1987 ; Fischel, 2001) et de maintenir des prix immobiliers hauts (Zabel et Dalton, 2011).

Depuis la loi SRU de 2001 et les lois GRENELLE I et II qui ont suivi en France, le recours à ce type de zonage avec des seuils importants de surface minimale est proscrit. Les nouveaux plans d'urbanisme (PLU) imposent de répartir ces anciennes zones d'habitat diffus soit en zonages urbains constructibles plus denses nécessitant un raccordement aux réseaux, soit en zonages naturels non constructibles. Les finances des communes ne permettent pas de conserver tous ces espaces en zones constructibles denses raccordées au réseau pour satisfaire leur base électorale, ce qui conduit à d'après négociations et des situations de blocage : la date butoir de 2017 pour passer d'un POS à un PLU n'a pas pu être respectée pour de nombreuses communes rurales et périurbaines qui risquent de perdre leur compétence en matière d'urbanisme, ce qui pourrait avoir des conséquences importantes sur l'évolution des zonages. Comme il est par ailleurs complexe de densifier de telles zones, ces reclassements en zone constructible dense ne permettent pas forcément de produire du logement à court ou moyen terme et s'accompagnent par l'ouverture de nouvelles zones à urbaniser sur des espaces naturels ou agricoles tout en affichant un accroissement global des classements en zones naturelles, qui n'ont de naturel que le nom car déjà urbanisées (Geniaux et al., 2011 ; Melot et Bransiecq, 2016). Ce type de retour en arrière, s'il est fréquent en France ou aux USA (Adelaja et Gottlieb, 2016), n'est pas toujours possible selon la législation du pays (Alterman, 1997). Pour certaines frontières urbaines surdimensionnées, il y a quelques décennies en Suisse (Gennaio et al., 2009), il n'a pas été possible de déclasser les espaces constructibles sans indemniser les propriétaires et les conséquences des choix d'urbanisation faits à cette époque risquent de perdurer. En France, la date butoir de 2017 va permettre de solder les conséquences de ces choix anciens.
## 4.4. La protection des zones agricoles et naturelles

Les zonages environnementaux sont donc plus efficaces pour contrôler l'artificialisation et ne sont pas voués à évoluer à court terme. La dynamique d'instauration de ces zonages depuis les années 1970 en France est allée dans le sens d'une emprise toujours croissante (Geniaux et Napoléone, 2011 ; Salanié et Coisnon, 2016), mais reste à des niveaux qui n'altèrent pas la capacité à dégager du foncier constructible (Denning et al., 2010 ; Geniaux et Napoléone, 2011). Les zonages relevant du droit de l'environnement ou d'application de conventions internationales ou directives européennes sont très nombreux<fnref n="13" /> avec des degrés divers de protection contre l'artificialisation ou à l'encontre du reclassement de ces espaces en zones constructibles. Les zonages apparentés aux catégories I à III du classement de l'UICN permettent d'assurer une totale inconstructibilité à court et long terme. Ils représentent 7/200 des zonages environnementaux (Martinez, 2007). Geniaux et Napoléone (2011) considèrent également des zonages de catégories IV permettant d'assurer l'inconstructibilité de long terme et montrent qu'en PACA ils permettent de retirer du processus d'artificialisation 8% du territoire et qu'ils sont présents dans un quart des communes. La logique des zonages plus souples<fnref n="14" /> (qui dans le cas de PACA couvrent un espace 5 fois plus important que les zonages apparentés aux catégories I à IV, avec 43% en moyenne des surfaces communales), est un principe d'empilement<fnref n="15" /> dont l'accumulation permet de construire un gradient de protection autour des zones emblématiques. C'est sans doute une des raisons pour laquelle ces auteurs ne retrouvent pas en France les effets de bord identifiés à l'échelle internationale, qui indiquent que l'artificialisation peut être plus intense dans le voisinage proche des zonages stricts (Towe, 2010). Malgré l'importance en surface des catégories IV, V et VI de l'UICN, notamment en Europe, celles-ci n'ont guère fait l'objet d'études empiriques (Salanié et Coisnon, 2016).

Il n'existe pas d'équivalent de zonage de protection des espaces agricoles de long terme en France ni d'outils réglementaires ou incitatifs permettant de capturer efficacement les rentes d'urbanisation qui alimentent la disparition des terres agricoles en zones péri-urbaine. Les Zones Agricoles Protégées (ZAP) et Périmètres de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) permettent d'assurer une protection à plus long terme, sans avoir le même statut que les réserves naturelles, mais leur application reste anecdotique<fnref n="16" /> (Levesque, 2009) comparativement aux pays qui ont une plus longue expérience de ce type d'outils (Portugal, Abrantes et al. (2016), Colombie Britannique, Nixon et Newman(2016)), et on ne dispose ni du recul nécessaire ni d'études empiriques sérieuses en France sur leur efficacité. Les seuls outils permettant d'assurer une protection véritablement de long terme passent par la maitrise foncière par les collectivités territoriales de certaines terres agricoles (Merlin, 1995). Certains instruments peuvent être efficaces pour assurer la protection des espaces agricoles s'ils sont couplés à une stratégie de veille foncière et d'intervention en amont des effets du marché, comme par exemple les zones d'aménagement différés qui permettent de limiter les effets spéculatifs et de découpler les marché agricoles et résidentiels. Ils demandent cependant des compétences et des moyens en ingénierie de la planification urbaine dont ne disposent souvent pas les petites communes rurales. Le versement pour sous-densité, issu du Grenelle de l'Environnement, qui est très simple à utiliser et qui permet à la fois de lutter contre l'étalement urbain et d'accroitre les rentrées budgétaires des collectivités territoriales, n'est que très peu utilisé par les communes rurales (Guelton et Leroux, 2016).

## 4.5. Conclusion

Apprécier les effets potentiels d'une politique de planification est on l'a vu très complexe, car de nombreux instruments, complémentaires ou pas, sont utilisés en même temps, et les transpositions des évaluations empiriques de ces effets entre pays sont à proscire, à moins de contrôler de nombreux paramètres. Par exemple, de nombreux auteurs ont montré dans le cas des USA que certains zonages restrictifs, comme les UGB, en limitant l'offre pouvaient produire de l'étalement urbain, car certains promoteurs ou propriétaires avaient intérêt à sortir de l'aire urbaine (incorporated area) pour aller vers des communes rurales proches (non incorpoated area) où l'urbanisation est moins réglementée. Or la notion d'*incorporated area* n'existe pas en France, car hors des communes zonées disposant d'un document d'urbanisme (POS<fnref n="17" />/PLU<fnref n="18" />/CC<fnref n="19" />), le RNU s'applique avec des règles qui permettent de contrôler l'étalement urbain et de le contrôler très strictement si tel est son souhait. Si certains mécanismes sont comparables et ont été présentés ici, apprécier quantitativement les effets potentiels sur les prix et/ou sur la densification d'une disposition zonale demande de disposer de situations contrefactuelles comparables entre pays : la spécificité de l'arsenal réglementaire français en matière d'urbanisme, son niveau de décentralisation des compétences en matière d'urbanisme, et notre droit foncier réduisent les pays candidats à une peau de chagrin. Cela plaide pour systématiser la mise en place d'études empiriques en France pour statuer véritablement sur les possibles déterminants

<footnote n="13">¹³ Il y a plus d'une centaine de types de zonages relevant du droit de l'environnement dans la base CARMEN - CARtographie du ministère de l'Environnement. http://carmen.naturefrance.fr</footnote>

<footnote n="14">¹⁴ C'est-à-dire les zonages sortant des catégories I à IV de l'UICN et n'impliquant pas une totale inconstructibilité des terres, ou autorisant certaines activités productives ou encore, étant susceptibles de voir leur emprise redisputer dans le cas d'émergence d'un projet économique d'intérêt majeur.</footnote>

<footnote n="15">¹⁵ Les zonages environnementaux se recouvrent spatialement entre eux et on trouve des espaces emblématiques ou à forte valeur écologique couverts par plus d'une dizaine de zonages différents.</footnote>

<footnote n="16">¹⁶ D'après les données du ministère de l'agriculture, on dénombrait en 2014 en France 42 ZAPs couvrant au total moins de 30 000 ha.</footnote>

<footnote n="17">¹⁷ Plan d'occupation des sols.</footnote>

<footnote n="18">¹⁸ Plan local d'Urbanisme.</footnote>

<footnote n="19">¹⁹ Carte communale.</footnote>
et effets des zonages et rappeler systématiquement que tout travail de modélisation des changements d'occupation des sols doivent considérer avec le plus de précisions possible les informations sur les zonages d'urbanisme passés et présents (Onsted et Chowdhury, 2014).

Les 4 principales recommandations générales que l'on pourrait cependant avancer :

- Accélérer le rythme de recentralisation et doter les échelles intermédiaires d'outils de connaissance fins du foncier pour permettre une politique de veille et de réserve foncière plus efficace (Encadré 2),

- Une utilisation plus soutenue du versement de sous-densité,

- À défaut d'une taxation adaptée, ou d'un système de capture de la rente agricole comme aux Pays Bas (Halleux et al., 2012), une utilisation plus fréquente des ZAD pour casser les anticipations,

- Introduire une hiérarchisation des terres non constructibles en termes de qualité environnementales et/ou agricoles à une échelle intercommunale pour influer sur les désignations futures des zonages constructibles, éventuellement avec des principes de compensation. A défaut de consensus scientifique sur cette hiérarchisation, elle pourrait être arbitrée via un rôle de la Commission départementale de la nature des sites et des paysages (CDNPS) et de la Commission départementale d'orientation de l'agriculture (CDOA).

## Encadré 2. Les perspectives de modélisation ouvertes par la nouvelle génération de données cadastrales

La nouvelle génération de données vectorielles sur le cadastre permet désormais en France d'avoir une couverture quasi-exhaustive des contours des parcelles et des polygones bâtis (Données des Plans Cadastraux Informatisés ou PCI et BDPARCELLAIRE© de l'IGN). Ces données sont disponibles annuellement depuis plusieurs années avec une couverture grandissante. Par exemple, en région PACA seules 30 communes sur 973 n'ont pas encore de PCI. D'ici 2 ans au maximum, l'intégralité des communes devrait être couverte en France et il est prévu que ces données passent en open source sur le Géoportail de l'Urbanisme<fnref n="20" /> l'an prochain. La plupart des services géomatiques des collectivités territoriales qui s'intéressent à la mesure de l'étalement urbain et à la production de MOS, améliorent les couches issues de données satellitales types CLC, en utilisant ces données pour mieux évaluer et qualifier la consommation d'espace relative à l'urbanisation<fnref n="21" />. Ces données cadastrales peuvent être liées aux fichiers fonciers de l'Etat communément appelés fichiers MAJIC<fnref n="22" /> qui regroupent chaque année des informations très détaillées sur les propriétaires de biens fonciers et immobiliers, ainsi que sur les caractéristiques des biens bâtis et des parcelles. Ces fichiers fonciers font partie du référentiel habituel des communes et de leurs groupements pour la gestion de l'urbanisme (gestion des dossiers d'acquisitions ou de ventes foncières, application du droit des sols, étude d'urbanisme...) et pour la gestion des installations d'assainissement non collectif. Geniaux et al. (2009) montraient en 2009 que pour seulement 2,75% des parcelles, le lien entre les parcelles numérisées et le parcellaire de la matrice littérale n'était pas réalisable à partir de l'identifiant parcellaire. La possibilité désormais de s'appuyer sur plusieurs millésimes du PCI permet d'atteindre un taux d'erreur inférieur à 0,01% (projet Urbansimul). Coupler ces deux sources de données permet de distinguer les types de bâtis entre logements et locaux professionnels, de qualifier la propriété et les propriétaires qui, comme on l'a vu, sont des variables centrales de la dynamique d'artificialisation. Ces données permettent également de distinguer bâti dur et bâti léger, qui peuvent être très utiles pour apprécier la réversibilité des constructions. Enfin, comme le montrent Geniaux et al. (2009) et Le Berre et al. (2016), elles permettent de faire de l'analyse rétrospective de l'urbanisation en utilisant l'information sur les dates de construction renseignées dans les fichiers fonciers de l'Etat. Il est même envisageable d'étudier à grande échelle le rôle des évolutions des contours des parcellaires (fusion/extension) dans le processus d'urbanisation. Il est également possible d'analyser les interactions avec les marchés fonciers et immobiliers à cette échelle puisque les récentes données DVF (Demande de Valeur Foncière, DGFIP) sont fournies avec les informations nécessaires sur les références cadastrales.

Autres sources vectorielles récentes, les documents d'urbanisme au format CNIG/COVADIS au 1/5000e, calées sur le cadastre qui constituent la nouvelle norme pour la production de ces données par les bureaux d'études en urbanisme et une condition pour leur subventionnement par les régions et/ou départements, permettent de qualifier non seulement le caractère constructible des parcelles, mais également pour chaque parcelle de connaître les règles précises de constructibilité en vigueur (hauteur, densité, règle de recul, servitude...). Ces documents couvrent le territoire français avec une couverture très hétérogène, mais qui évolue très rapidement (en PACA en 2017, plus de 50% des communes couvertes au format CNIG/COVADIS, et 40% des communes restant avec des formats moins précis).

L'utilisation croisée de ces données vectorielles permet d'analyser le processus d'artificialisation à l'échelle de l'unité spatiale de décision, c'est-à-dire la parcelle ou le lot de parcelles, tout en disposant des principaux descripteurs des biens et des propriétaires et en permettant l'analyse des interactions avec les zonages d'urbanisme qui sont censés réguler le phénomène et le marché foncier et immobilier.

<footnote n="20">²⁰ https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr</footnote>

<footnote n="21">²¹ Les routes, comme le bâti diffus, sont difficilement repérables avec de la télédétection sans passer par de la très haute résolution. Les données vectorielles issues de BDTOPO fournissent une des autres principales sources de données complémentaire pour prendre en compte ce type d'artificialisation et sont fréquemment utilisées par les services d'urbanisme des collectivités territoriales pour l'amélioration des MOS.</footnote>

<footnote n="22">²² On parle également de documentation foncière ou de documentation littérale du cadastre.</footnote>
## 5. Politiques agricoles et dynamiques territoriales de l'artificialisation

Auteures : Ségolène Darly, Pauline Marty

Généralement destinée à l'encadrement sectoriel de l'agriculture, les politiques agricoles<fnref n="23" /> ne sont pas sans conséquence sur les dynamiques d'occupation du territoire. D'un côté, les orientations impulsées vont influencer le niveau de la rente agricole et donc indirectement les choix d'allocation des ressources foncières par les exploitants, d'un autre côté, certaines mesures d'action orientent directement la maîtrise de l'emprise spatiale de l'activité, à travers les outils de gel des terres, la modification des normes de la construction agricole, ou encore l'introduction des référentiels de l'éco-conditionnalité ou d'autres mesures agro-environnementales. Elles peuvent enfin affirmer les objectifs de préservation du foncier en affirmant le rôle des représentants du secteur au sein des processus d'arbitrage des projets d'artificialisation des sols. Une littérature spécifique est ainsi dédiée à l'analyse des conséquences territoriales de ces différentes mesures de politiques agricoles. Une première recension de la littérature sur la base de mots clefs spécifiques soumis à des moteurs de recherche scientifiques a eu pour objectif de sélectionner les articles faisant explicitement référence aux conséquences en termes d'artificialisation des sols. Sur un premier corpus issus de cette recherche automatique, il est apparu que seul un article traite explicitement de relations de causalité entre politiques agricoles et dynamiques d'artificialisation des sols : (Grădinaru et al., 2015) dans le cas de l'urbanisation des périphéries de Bucarest en Roumanie, illustrative du contexte des villes de l'ancien bloc soviétique. Nous y avons ajouté l'article de Philippe Madeline qui traite des dynamiques de la construction agricole sur le territoire français sur la base d'une analyse des permis de construire délivrés (Madeline, 2006).

Cette liste a été complétée sur la base de critères de recherche aux variables pouvant être considérées comme des facteurs de risque d'artificialisation en contexte de forte pression urbaine. Un corpus plus conséquent issu de cette seconde recherche nous apporte en effet un éclairage approfondi sur les dynamiques plus larges d'évolution des usages des sols (pas uniquement en termes d'artificialisation), parmi lesquelles les problématiques de la déprise agricole des terres (« land abandonment » dans la littérature anglo-saxonne) et de la cessation d'activité agricole (« farm exit ») ont retenu notre attention. La déprise agricole désigne un processus d'abandon de l'exploitation agricole des terres ou bien leur « sous-utilisation », qui désigne les cas de figure où la terre reste partiellement « travaillée » afin qu'elle puisse être utilisée facilement à d'autres usages, pour continuer à obtenir des subventions agricoles ou pour pouvoir la vendre en réalisant une rente foncière (Grădinaru et al., 2015). Elle est l'expression spatiale d'un processus de marginalisation où l'exploitation agricole du foncier cesse d'être rentable, généralement pour des petites structures en système extensif de production (Renwick et al., 2013). Bien que l'ampleur du phénomène au sein de l'UE ne puisse être évaluée en l'absence d'outils de mesure pertinent à cette échelle, (Renwick et al., 2013) affirment qu'il ne s'agit pas d'un phénomène négligeable, notamment pour les territoires ruraux en dépeuplement. Dans certains conditions, elle peut clairement constituer le point de départ de dynamiques d'urbanisation et d'étalement urbain, notamment dans les périphéries urbaines des pays de l'ancien bloc soviétique, comme l'a bien démontré (Grădinaru et al., 2015).

Les travaux relatifs à la déprise agricole insistent sur ses liens avec le phénomène de cessation d'activité agricole. Les enquêtes à l'échelle des fermes exploitées par Raggi et al. (2013) établissent qu'en majorité, les ménages qui déclarent arrêter bientôt l'activité agricole n'envisagent pas pour autant de vendre leurs terres lorsqu'ils en sont propriétaires (ils privilégient alors la location ou la transmission du foncier au sein de la famille). Il n'en reste pas moins que pour un tiers, l'arrêt de l'activité agricole devrait s'accompagner de la vente du foncier pour 27% d'entre eux dans un scenario de continuité des soutiens de la PAC, et jusqu'à 35% dans un scenario d'absence de PAC (il s'agit alors des ménages avec un faible niveau de revenu agricole). La décision de vendre le foncier agricole est considérée comme l'une des premières étapes d'un processus d'artificialisation lorsque l'acheteur n'est pas exploitant. Le lien entre arrêt de l'activité agricole et risque d'artificialisation des terres n'est donc pas négligeable, c'est pourquoi nous avons choisi de nous intéresser aux recherches portant sur l'évolution de la démographie agricole, généralement mesurée en nombre de fermes, sous l'effet des modifications des modalités de soutien des agriculteurs.

Cet élargissement du périmètre de nos recherches bibliographiques nous a conduites à constituer un corpus final de 44 articles relatifs à des contextes géographiques situés principalement en Europe (UE, France, Italie, Allemagne, Suède, Pays-Bas, Espagne) mais aussi aux Etats-Unis, au Japon et en Amérique du Sud. Les articles faisant état de résultats jugés non transposables au cas européen ou français n'ont pas été retenus (5 articles). Une des premières conclusions issues de la lecture transversale de ce corpus est que les dynamiques territoriales de déprise agricole et d'artificialisation sont le résultat d'un emboîtement de facteurs dont les politiques agricoles constituent un élément important mais dont on ne peut que difficilement isoler l'influence spécifique. Plus précisément, les écrits convergent pour mettre d'abord en évidence l'influence des dynamiques sectorielles qui agissent sur les facteurs externes et internes de la restructuration agricole. Après avoir rappelé les principaux arguments de ce préalable dans la Section 1 de ce texte, nous détaillons dans la section 2 les effets de modulation de ces grandes tendances attribuables à l'influence des politiques agricoles. Enfin, nous rendons compte dans la section 3 de l'attention particulière portée à la spécificité de ces effets de modulation dans le cas de deux contextes territoriaux: le périurbain et les zones de montagne.

<footnote n="23">²³ Le périmètre de politique agricole a ici été compris comme, d'une part la PAC (et ses équivalents régionaux, très sectorielles donc) et la politique agricole française encadrée par les LOA et L de Modernisation de l'agriculture qui renforce le volet foncier des interventions publiques dans le domaine agricole. Les impacts des mesures sectorielles sont analysés dans les parties 1 et 2 ; le lien avec les mesures relatives à la gestion du foncier et de l'alimentation (plutôt dans la LOA et LMA), observés à une échelle plus locale, plutôt dans la partie 3.</footnote>