# PARTIE 2 -LES IMPACTS ET DETERMINANTS SOCIAUX, ECONOMIQUES, SPATIAUX ET REGLEMENTAIRES DE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS

Sonia Guelton, Catherine Baumont, Jean Cavailhès, Thomas Coisnon, Gabrielle Fack, Frédéric Gilli, Walid Oueslati, Sonia Paty, Stéphane Riou

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Sonia Guelton, Catherine Baumont, Jean Cavailhès, Thomas Coisnon, Gabrielle Fack, et al. PARTIE 2 -LES IMPACTS ET DETERMINANTS SOCIAUX, ECONOMIQUES, SPATIAUX ET REGLEMENTAIRES DE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS. Sols artificialisés et processus d'artificialisation des sols: déterminants, impacts et leviers d'action, 2017. hal-02395551

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# PARTIE 2 - LES IMPACTS ET DETERMINANTS SOCIAUX, ECONOMIQUES, SPATIAUX ET REGLEMENTAIRES DE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS

Chapitre 1. Déterminants et impacts de la construction sur des terres agricoles, forestières ou semi-naturelles due aux dynamiques foncières et immobilières

Chapitre 2. Périurbanisation des ménages, modes de vie, mobilités

Chapitre 3. L'artificialisation par les infrastructures de transport, des déterminants du projet aux impacts sur l'occupation des sols

Chapitre 4. Etalement logistique et artificialisation des sols

Chapitre 5. L'artificialisation des littoraux : déterminants et impacts

Chapitre 6. Aspects juridiques de l'artificialisation des sols
# Chapitre 1. Déterminants et impacts de la construction sur des terres agricoles, forestières ou semi-naturelles due aux dynamiques foncières et immobilières

Auteurs : Jean Cavailhès (coord.), Catherine Baumont, Thomas Coisnon, Gabrielle Fack, Sonia Guelton, Frédéric Gilli, Walid Oueslati, Sonia Paty, Stéphane Riou

Experts techniques : Sylvain Humbertclaude, Pierre Madec

Experts auditionnés : Pierre Donadieu, Jean-Claude Driant

Dans le pays à économie de marché qu'est la France, c'est principalement sur les marchés que s'expriment les dynamiques foncières et immobilières déterminant la construction. La question comporte trois aspects. **Les agents privés, ménages et entrepreneurs**, ont des comportements et prennent des décisions qui amènent construire des terres. **Les marchés, foncier et immobilier, agrègent** les comportements de ces agents, en conduisant à des équilibres dans lesquels des constructions nouvelles sont réparties dans l'espace. **Les pouvoirs publics** agissent en utilisateurs directs de terres lorsqu'ils construisent des infrastructures de communication et des bureaux (administrations, services publics) ou en régulateurs des marchés fonciers et immobiliers lorsqu'ils corrigent leur fonctionnement.

Le comportement des agents privés n'est pas retenu dans le champ des « dynamiques foncières et immobilières » du fait du découpage du champ de l'ESCo. D'un côté, le comportement des demandeurs de logements ou de locaux d'activités non agricoles est étudié par Mario Polèse, dans un domaine dont le centre de gravité est l'urbanisation, la demande des entreprises et des ménages exerçant une pression sur les sols. D'un autre côté, le comportement des offreurs de terres constructibles (pour l'essentiel propriétaires de terres agricoles ou de friches d'origine agricole) est étudié par Ghislain Géniaux dans le domaine qu'il prend en charge<fnref n="1" />. Par ailleurs, les transports et les infrastructures de communication sont analysés dans un autre domaine de l'ESCo.

Le centre de gravité du domaine « dynamiques foncières et immobilières » est donc **les marchés de l'immobilier régulés par les pouvoirs publics**, les terrains à bâtir étant un input de la construction. La régulation publique de ces marchés est particulièrement importante.

## A - Les déterminants de la construction sur des terres nouvelles

Les déterminants de la construction sur des terres nouvelles sont divisés en trois domaines. Les deux premiers étudient la construction à l'échelle d'une ville ou d'une aire urbaine, près du centre ou en périphérie, selon des mécanismes qui relèvent de l'économie ou de la géographie urbaine. Il s'agit d'analyser les différentiels (de prix, de coût de construction, de temps de transport, de politiques publiques, de répartition des aménités/nuisances) qui conduisent à construire au centre (en hauteur, en recyclant des terrains, en récupérant des friches ou des réserves foncières) ou en périphérie (par extension horizontale en tâche d'huile ou par sauts, par saupoudrage ou groupage des constructions). L'étude porte sur une aire urbaine, examinée tantôt du point de vue de l'unité urbaine centrale (la ville dense) et tantôt du point de vue de la couronne périurbaine (peu dense).

Le troisième domaine porte sur les interactions d'un système de villes (au sens de l'économie géographique) qui constitue l'armature urbaine d'un pays, ce qui conduit à différencier le rythme et la localisation de la construction selon la place d'une ville dans cette armature : capitale, métropole régionale, petite ou moyenne ville, en étudiant les liens et les interactions entre ces centres urbains (concurrence, complémentarité, spécialisation).

En bref, il s'agit de distinguer les dynamiques foncières et immobilières vues depuis la ville (point 1), celles vues depuis la couronne périurbaine (point 2) et les dynamiques de l'armature urbaine du pays (point 3), comme les trois dynamiques essentielles déterminant la construction.

### 1 - Les dynamiques foncières et immobilières de la ville déterminent la construction sur de nouvelles terres

La formation des prix selon la localisation plus ou moins centrale dans une ville est la base de l'économie et de la géographie urbaine. L'écart entre prix immobiliers au centre et en périphérie contribue à expliquer la densité des constructions (logements ou bureaux en immeubles collectifs ou individuels), donc la quantité et la localisation de l'input foncier. Dans l'espace anisotrope, la répartition des aménités/nuisances et les externalités induisent des migrations *push and pull* entre la ville et sa couronne périurbaine (qui dépendent du cycle de vie et des stratégies résidentielles des ménages). Ces différentiels de

<footnote n="1">¹ Ce domaine inclut les marchés fonciers agricoles, forestiers, et des terres agro-forestières convertibles, l'étude des différentiels de prix entre marché agricole et marché de l'urbanisation. Certaines régulations des marchés par les pouvoirs publics sont aussi dans ce domaine : zonages dont l'objectif est de protéger l'agriculture, fiscalité des plus-values d'urbanisation des propriétaires agriculteurs ou anciens agriculteurs de terres agricoles converties. Il en est de même des résidences secondaires et du foncier rural à usage récréatif.</footnote>
dotations sont intégrés à l'analyse du point de vue de la ville (ici) et de la couronne périurbaine (point 2) pour expliquer les dynamiques immobilières entre ces deux types d'espaces. Les équilibres des marchés immobiliers sont modifiés par les politiques publiques (politiques du logement, de l'urbanisme, des transports en commun), qui répondent à différents objectifs (densification des villes, mixité sociale, renouvellement urbain). Des questions comme la « reconstruction de la ville sur la ville » (réhabilitation de quartiers anciens, vintage models, destruction de grands ensembles ou de locaux et logements vacants car vieux ou inadaptés) ou la « densification de la ville » (récupération de friches, croissance en hauteur) opposées à la croissance « horizontale » vers la périphérie urbaine, en tache d'huile ou par sauts, dépendent de ces arbitrages des marchés selon les prix et des politiques foncières urbaines. Ces politiques et ces équilibres des marchés dépendent de la taille de la ville (métropoles, moyennes et petites villes). L'analyse combinera des apports de la théorie (économie urbaine principalement) et des recherches appliquées à la France et à d'autres pays développés (géographie urbaine, urbanisme). Auteurs : Catherine Baumont (Université de Bourgogne, Laboratoire d'économie et de gestion) et Sonia Guelton (Université Paris Est Créteil, Ecole d'Urbanisme de Paris).

## 2 - Les dynamiques foncières et immobilières de la couronne périurbaine déterminent la construction sur de nouvelles terres

L'économie et la géographie urbaine permettent également d'analyser l'immobilier et ses marchés dans les couronnes périurbaines, moyennant la prise en compte d'un espace anisotrope, en particulier du fait de la répartition spatiale des aménités/nuisances, dont le différentiel est un déterminant des stratégies résidentielles et d'entreprises centripètes ou centrifuges. Il s'agit d'analyser du point de vue spatial la construction de locaux d'activité ou de logements dans des espaces peu denses, en tache d'huile, en rubans ou par étalement (front d'urbanisation « épais »), par sauts (par-dessus des espaces non construits, vers des noyaux urbains distants, préexistants ou nouvellement crées), d'effets sur la formation des valeurs immobilières de la présence de différents types d'agents (interactions ou externalités entre bureaux ou usines et logements, qui expliquent la formation d'espaces mixtes). La question des formes de l'urbanisation périurbaine est ici centrale. Les politiques publiques<fnref n="2" />, comme la volonté affichée de lutter contre l'étalement urbain, ou celle de revivifier des centres en crise de petites et moyennes villes, modifient le fonctionnement des marchés, contribuant à expliquer le volume et les formes spatiales de la construction. Il s'agit de zonages fonciers (exemples : frontière de croissance urbaine, ceinture verte, zone industrielle ou tertiaire, zone non constructible), de politiques foncières locales (exemples : malthusianisme foncier, maire bâtisseur<fnref n="3" />), de fiscalité (exemples : impôt sur la conversion de terrain non bâti, sur les plus-values, impôt foncier sur les terrains bâtis, taxe sur les carburants, péage), de marchés de droits (exemples : marché de droits de construire, marché de servitudes de non constructibilité). Auteurs : Thomas Coisnon (Université d'Angers, Agrocampus Ouest, Département Economie, gestion, société) et Walid Oueslati (Université d'Angers).

## 3 - Les dynamiques de l'armature urbaine et la métropolisation déterminent la construction sur de nouvelles terres, en particulier de locaux d'activité

Les équilibres géographiques de l'économie ne résultent pas du seul marché foncier (quoiqu'il soit central ici) mais de l'équilibre général de trois marchés : des biens, du travail et de la terre, qui résulte du jeu des économies d'échelle ou d'agglomération et des coûts de transport des informations, des biens et des personnes. L'économie géographique étudie cet équilibre, en ajoutant à l'économie urbaine d'autres effets, en particulier ceux de la mondialisation (européanisation incluse) comme source de métropolisation. Cela explique la localisation des activités productrices en fonction de forces centripètes (parmi lesquelles les économies d'agglomération) et centrifuges (parmi lesquelles le marché foncier). L'analyse est conduite à l'échelle d'un système de villes en interactions en tant que l'évolution de cette armature urbaine est un déterminant de la construction sur des terres nouvelles : capitale et métropoles régionales, villes mono- ou polycentriques, centres urbains et périphéries banlieusardes ou périurbaines. En effet, les besoins fonciers se différencient dans le territoire (capitale, métropoles régionales, moyennes et petites villes) et selon les formes urbaines (exemples : les économies d'agglomération se réduisent-elles avec l'étalement urbain ? Le polycentrisme permet-il de freiner la force de dispersion du coût foncier ?). Il s'agit de rendre compte des modèles d'économie géographique ou de travaux d'économistes, d'urbanistes ou de géographes appliqués aux équilibres et aux structures urbaines observés en France (études de cas, retours d'expériences). Une attention particulière sera portée à la localisation des firmes en tant qu'elle est affectée par les évolutions différentes du coût de transport des biens, des informations et des travailleurs, ainsi que par des contraintes nouvelles, en particulier environnementales. Auteur : Frédéric Gilli (Sciences Po Paris, Centre d'études européennes).

# B - Les impacts socio-économiques de la construction sur des terres nouvelles

On ne construit pas pour le plaisir de dégrader l'environnement mais parce que cela apporte des avantages : bien-être du consommateur (logement, accessibilité), emplois des travailleurs et profits des entrepreneurs (locaux d'activités, accessibilité), formation de patrimoine immobilier (bâtiments, infrastructures de communication) dont bénéficieront les générations futures. Toutefois, les agents privés ne prennent pas en compte les coûts sociaux ni les avantages sociaux de la décision de construire. Pour éclairer les décideurs publics, il faut leur permettre de mettre en balance les avantages privés (et si possible sociaux) de

<footnote n="2">² Ce sont les aspects économiques, et non juridiques, qui sont étudiés ici.</footnote>

<footnote n="3">³ Dans l'espace rural et dans certaines communes périurbaines, la construction de logements ou de zones d'activités de maires bâtisseurs est sous l'influence lobbyiste de propriétaires de terres agricoles, ce qui renvoie au domaine de G. Géniaux.</footnote>
décisions de construction sur des terres nouvelles, ce que nous étudions ici, et les inconvénients sociaux pour l'environnement, ce qui relève du champ « impacts environnementaux » de l'ESCo.

Indépendamment des leviers d'action (point réservé), le document de cadrage de l'ESCo indique qu'il s'agit d'étudier la « valorisation économique (création d'emploi) » et les « impacts sur les inégalités socio-spatiales » de la construction sur des terres nouvelles. Cela conduit à distinguer, en matière de valorisation économique, la valeur patrimoniale des constructions nouvelles (point 4) et la contribution de ces dernières à la croissance économique (point 5). La question des inégalités peut être subdivisée en deux aspects<fnref n="4" /> : (i) les inégalités sociales d'une ville sont influencées par la construction de logements ou de locaux d'activité (quantité, localisation) (point 6) ; (ii) des inégalités entre groupes sociaux résultent des mêmes causes (point 7). Ces deux aspects sont liés, ce qui demande une coordination des auteurs.

## 1 - La valeur patrimoniale des constructions sur des terres nouvelles (expert technique)

Les constructions sur des terres agro-forestières ou semi-naturelles contribuent à la richesse patrimoniale de la nation. Les comptes de patrimoine de l'Insee, appliquant la méthodologie des Nations-Unies, fournissent en série longue des évaluations de la valeur des terrains supportant des constructions et de la valeur de ces constructions. Ces évaluations en termes bruts ne prennent pas en compte les pertes patrimoniales et environnementales (biodiversité, écosystèmes) à déduire pour avoir une valeur nette. Sans empiéter sur le thème des impacts environnementaux, il s'agit de faire état des débats de la littérature scientifique sur ce point. Auteur : Sylvain Humbertclaude (Insee, Division des comptes).

## 2 - La contribution des constructions sur des terres nouvelles à la croissance économique et à la création d'emplois (expert technique)

Les constructions sur des terres nouvelles contribuent à la croissance du PIB et à la création d'emplois : de combien augmentent (ou diminuent) ces variables lorsqu'on construit 1% de plus (ou de moins) sur des terres nouvelles ? La contribution du secteur de la construction au PIB et aux créations d'emplois sera estimée pour la France à partir de modèles macroéconomiques. Un éclairage similaire pour les pays européens est souhaité. Le segment des constructions sur de nouvelles terres (par rapport au recyclage de terrains, à la rénovation de bâtiments, etc.) sera isolé si possible. Les conséquences du volume des constructions et de leur localisation pour l'économie nationale seront analysées. Auteur : Pierre Madec (Sciences Po Paris, OFCE).

## 3 - Les inégalités sociales de la ville et la construction sur des terres nouvelles

Trois aspects sont à distinguer. Tout d'abord, en suivant l'économie urbaine standard, l'amélioration de l'accessibilité au niveau intra-urbain « aplatit » le gradient des valeurs foncières entre centre et périphérie. Ensuite, si la construction de locaux d'activité (par exemple pour l'industrie, le BTP, les plateformes logistiques) est localisée loin des logements (par exemple ceux du parc social), il en résulte un « mauvais appariement spatial » sur le marché du travail (spatial mismatch) pour les travailleurs peu qualifiés. Enfin, le marché foncier et immobilier produit un espace socialement ségrégé : (i) effet standard des différentiels des valeurs foncières et immobilières (pauvres au centre et riches en périphérie), (ii) effet de l'anisotropie ville/banlieue/couronne périurbaine de répartition des aménités et nuisances (le push and pull agit de manière différente selon les groupes sociaux ce qui conduit souvent à une localisation centrale des riches et périphérique des pauvres), (iii) effets de pairs et politiques locales discriminatoires (ce qui conduit souvent à des patchworks de quartiers riches-pauvres). Des politiques publiques sont mises en œuvre pour corriger des effets non voulus du fonctionnement des marchés sur ces trois aspects. La littérature scientifique sur ce thème doit être lue sous le prisme des constructions nouvelles. Auteur : Jean Cavailhès.

## 4 - L'impact des politiques publiques sur les marchés immobiliers

L'augmentation du prix des terrains à bâtir et, par voie de conséquence, celle des logements et des locaux d'activité procure des rentes foncières capitalisées aux bailleurs du secteur privé, qui sont payées par les locataires (augmentation de leur taux d'effort), les entrepreneurs (perte de compétitivité ?) ou que doivent gérer les pouvoirs publics (compensations, politiques redistributives, prélèvements fiscaux). De plus, cela réduit aussi l'accession à la propriété par les classes d'âges jeunes. C'est ici la question de l'inégalité entre catégories sociales qui est impacté par le rythme et la localisation des constructions nouvelles : selon qu'il y a malthusianisme foncier ou gaspillage de terres, les ménages modestes et aisés, les petits et les grands propriétaires ne sont pas affectés de la même façon. Auteures : Gabrielle Fack et Aurélie Sotura (Université Paris 1 Sorbonne, Paris School of economics).

# C - La fiscalité et la construction sur des terres nouvelles

La construction sur des terres nouvelles est source de recettes pour les pouvoirs publics (Etat, collectivités territoriales) et, en ce sens, elle en est un déterminant et même temps que, dans l'autre sens, ces ressources dépendant du volume et de la

<footnote n="4">⁴ A un niveau interrégional, la construction d'infrastructures de communication réduit l'inégalité due à des localisations périphériques (rapprochement de la Bretagne de la banane bleue européenne) et à un niveau intra-régional elle permet de désenclaver le rural. Globalement, l'amélioration de l'accessibilité réduit donc les inégalités territoriales. Ce point semble devoir être traité dans le domaine de l'ESCo sur les transports et infrastructures de communication. Il n'est pas abordé ici.</footnote>
nature de ces constructions. De plus, la fiscalité est un levier d'action pour réguler le rythme et la localisation de la construction.
La circularité de ces causalités conduit à faire de cette question une section et un point autonome.

Il s'agit d'étudier la réglementation nationale (imposition des plus-values, des terrains constructibles non construits, taxe sur le foncier bâti, etc.) et la fiscalité locale (concurrence, course vers le bas, imitation, coopération entre décideurs isolés ou regroupés en EPCI) en lien de causalité circulaire avec la construction sur des terres nouvelles. Auteur(e)s : Sonia Paty et Stéphane Riou (GATE Lyon Saint-Etienne).

# 1. Les dynamiques foncières et immobilières de la ville déterminent l'occupation des terres

Auteures : Catherine Baumont, Sonia Guelton

La ville théorique est un espace entièrement urbanisé qui s'étale de son centre à sa frontière – la périphérie – à partir de laquelle débute l'espace non-urbanisé, agricole, source potentielle de réserve foncière. Cependant, la ville qui nous occupe dans ce chapitre ne dépasse pas ses frontières. L'intensité d'occupation de l'espace urbain qualifie dès lors son caractère plus ou moins compact et la principale variable d'ajustement en serait les formes de densification, à définir ou à promouvoir, de l'espace existant.

Les équilibres des marchés fonciers et immobiliers réalisent les ajustements nécessaires aux arbitrages exprimés par les ménages<fnref n="5" /> quant à leur demande de terrains ou de logements. L'équilibre spatial résidentiel complète ces ajustements par la définition d'un prix foncier ou immobilier variant en fonction de la localisation et répondant à l'arbitrage : quelle taille, à quel endroit et à quel prix ? Les prix fonciers ou immobiliers seront alors décroissants avec la distance à franchir, compensant ainsi les dépenses en transport plus élevées pour les localisations plus éloignées des lieux d'emplois ou de convivialité. Les densités résidentielles - de population et de bâts - ajustent finalement l'équilibre urbain en fonction de la taille de la ville définie en termes de population et d'espace.

Ces mécanismes et leurs effets permettent d'expliquer les tendances attendues en termes de construction et de confronter ces tendances à la réalité, d'étudier les défaillances éventuelles des mécanismes marchands, d'analyser les politiques de régulation à mettre en œuvre ou d'étudier les effets des politiques de régulation sur les marchés immobiliers dans la ville. Les effets de l'urbanisation sont-ils nécessairement négatifs sur la qualité environnementale ? Comment peut-on les améliorer, et avec quelles marges de manœuvre ?

## 1.1. L'occupation de l'espace par le prisme de l'économie urbaine

Le modèle canonique de l'économie urbaine (Alonso, 1964), appelé modèle monocentrique, pose la ville comme uniforme, à l'exception d'un centre où tous les emplois sont situés. La répartition des ménages dans la ville – autour de ce point – est étudiée selon un principe de concurrence pour l'occupation du sol : les ménages arbitrent entre les avantages et les inconvénients qu'ils retirent d'une localisation et proposent un prix maximum pour occuper un lieu. La fonction d'enchère du ménage représentatif exprime en chaque point de la ville le prix maximum qu'il est prêt à payer pour acheter une unité de sol. Etant donnée la croissance des coûts de déplacement domicile-travail avec la distance<fnref n="6" />, à l'équilibre spatial pour un niveau d'utilité constant sur l'ensemble de l'espace résidentiel, tout éloignement du centre d'une unité de distance supplémentaire entraine une hausse de la dépense en transport des ménages qui est compensée par une baisse de sa dépense en sol.

Trois caractéristiques fondamentales des marchés fonciers et immobiliers dans la ville sont données par ces mécanismes. Premièrement, les prix par unité de sol, ou, par extension, par unité de logement, diminuent lorsque la distance domicile-travail augmente. Deuxièmement, la taille optimale du lot foncier acheté par les ménages augmente quand on s'éloigne du centre. Toute chose égale d'ailleurs, une localisation périphérique permet d'occuper une surface plus grande. Troisièmement, lorsque l'on s'éloigne du centre et en considérant les coûts de construction invariants dans la ville, l'intensité en capital diminue au profit de l'intensité foncière : les densités de construction diminuent avec la distance au centre de la ville. Dans le cas d'une ville organisée autour de plusieurs centres de taille différente, les valeurs foncières et les densités seront maximales pour le centre dominant et localement plus faibles autour des centres secondaires (Clarke et Wilson, 1985 ; Papageorgiou et Mullally, 1976).

Dans cet espace entièrement urbanisé, les dynamiques immobilières peuvent donc être analysées à partir des déterminants économiques des choix résidentiels : les préférences des ménages, leurs revenus et les coûts de transports. Dans le modèle

<footnote n="5">⁵ Dans ce chapitre nous ne traitons que des choix de localisation résidentielle. L'organisation spatiale des emplois et les choix de localisation des firmes sont traités dans la section 4.</footnote>

<footnote n="6">⁶ Les coûts de transport comprennent les coûts monétaires mais aussi les coûts en temps ou les coûts psychologiques, si bien qu'ils sont effectivement croissants même dans le cas de coûts monétaires constants associés aux transports urbains.</footnote>
canonique, seul le centre d'emploi est différent et on suppose des ménages aux préférences et aux revenus identiques. Les extensions du modèle amènent à considérer des lieux urbains différents et des ménages hétérogènes. Pour les analyser nous retenons trois ensembles de déterminants des préférences des ménages : les caractéristiques des logements, les attributs des lieux et les voisinages sociaux-économiques. Les incidences de ces déterminants sur les choix des ménages, d'une part, et sur la structure urbaine qui en résulte, d'autre part, sont précisées.

1.1.1. La préférence pour le logement : une demande de services résidentiels

Dans le processus de production des logements, le sol est transformé en un ensemble de services rendus par le logement que Muth désigne par le terme de housing service (Muth, 1969). Le logement, et par extension le service résidentiel associé, est un bien « normal » c'est-à-dire que, toutes choses égales par ailleurs, l'augmentation de la consommation de logements accroit l'utilité (la satisfaction) du ménage : l'utilité marginale du logement par rapport au revenu est positive. Les ménages préfèrent ainsi les grands logements aux petits logements, les maisons individuelles avec jardin aux appartements ou aux maisons sans terrain. Le développement économique, la croissance des revenus favorisent alors l'urbanisation.

La croissance démographique va également pousser la croissance de la surface à urbaniser, mais c'est surtout la tendance à la croissance du nombre des ménages qui va conduire à cette urbanisation. Les évolutions contemporaines des caractéristiques socio-démographiques des ménages telles que les décohabitations des enfants, l'allongement de la durée de vie à la retraite, les recompositions familiales autour des familles monoparentales poussent à l'accroissement du nombre de petits ménages. Si ces tendances sont favorables à une densification de la ville par l'offre de plus de petits logements, elles se confrontent à deux réalités. La première est liée au cycle de vie des ménages qui, lorsqu'ils sont en activité, continuent souvent d'occuper le même logement après le départ des enfants. La seconde est d'ordre économique, lorsque la formation du petit ménage s'accompagne d'une perte de revenu (séparation, départ à la retraite) : les petits logements plutôt disponibles au centre des villes ne sont pas accessibles financièrement et, si l'offre de petits logements est faible dans les espaces périphériques, les prix des logements augmentent. Plus généralement, la corrélation entre la distance au centre et la croissance démographique s'étoile avec le cycle de vie des familles (Baker et al., 2001).

Les préférences pour les services résidentiels liés au logement sont aussi associées aux attributs du logement comme le nombre de pièces, la présence de certains équipements ou des caractéristiques de construction et d'agencement, l'état général du logement, la période de construction etc. Si la demande pour ces attributs peut être évaluée notamment par la méthode hédonique, quelques tendances théoriques applicables aux dynamiques immobilières peuvent être énoncées.

La demande pour du terrain attenant au logement produit un ensemble d'agréments que les études récentes relient aux impacts du climat sur la densité de la ville (Cavailhes et Hilal, 2012). D'après ces auteurs, l'effet combiné d'un coût de transport plus faible associé au beau temps et d'une préférence pour le mode de vie extérieur renforce l'attractivité des localisations périphériques et la pression immobilière sur celles-ci. L'emprise foncière des villes du sud est ainsi plus grande que celle des villes du nord.

Enfin tout un ensemble d'attributs du logement peuvent être associés à la période de construction du logement : matériaux utilisés, surface des pièces, systèmes de chauffage, normes thermiques... Les enseignements des vintage model (Brueckner, 1980) restent d'actualité car ils supposent que le niveau de services résidentiels d'un logement moderne, plus confortable, est plus élevé que celui d'un logement ancien, plus dégradé.. Dans ce cas, les ménages les plus aisés préféreront substituer à leur logement initial vieillissant, un logement neuf plus moderne. Si le logement initial est au centre et que le nouveau logement est en périphérie du fait de terrain disponible, l'équilibre urbain contribue à l'artificialisation de l'espace urbain du fait de la taille optimale de lot plus grande, loin du centre de la ville. Les cycles urbains mis en évidence dans les « vintage model » permettent d'expliquer les phases successives d'occupation des centres des villes et de leurs périphéries par les ménages riches et pauvres. En appliquant une durée de vie aux logements pendant laquelle ils se dégradent puis au-delà de laquelle il seront détruits et remplacés par des logements neufs, Brueckner et Rosenthal (Brueckner et Rosenthal, 2009) modélisent le développement d'une ville dans laquelle les potentiels d'espace en périphérie attirent progressivement les ménages aisés vers les lieux éloignés du centre tandis que la reconstruction progressive de logements neufs dans les lieux centraux provoquera un retour des ménages riches dans les centres. Les ménages pauvres suivent une dynamique contraire.

Les implications de ces approches sur les dynamiques foncières et immobilières dans les villes sont multiples. Elles permettent de situer les gisements potentiels de logements qui pourront faire l'objet d'une rénovation ou d'une destruction-reconstruction redonnant alors du souffle à la disponibilité foncière dans les villes. Les marchés immobiliers sont alors dynamisés par des effets temporels de générations de logements et des effets spatiaux d'aménagement urbains. Les vintage model questionnent également les politiques de renouvellement urbain et leur objectif en termes de mixité sociale (Baumont et Guillain, 2016), dès lors que les habitats modernisés dans les quartiers défavorisés sont susceptibles d'attirer des ménages plus aisés (cf. 1.3). Enfin, la pression de la transition énergétique sur la réduction des gaz à effets de serre pour le transport et la consommation énergétique dans le secteur immobilier et des transports peut pousser à la densification des espaces existants pour construire plus de logements neufs et faciliter les mobilités.
### 1.1.2. La préférence des ménages pour les attributs des lieux

Globalement nommés par le terme d'aménités, les attributs des lieux désignent les agréments ou les désagréments attachés à une localisation dans la ville, du fait de la présence de certaines dotations en espaces verts, en patrimoine architectural, en aménités paysagères naturelles ou urbanistiques, en biens et services collectifs, etc. L'offre d'aménités réduit mécaniquement l'espace résidentiel disponible. L'effet rareté implique que les villes à aménités positives sont globalement caractérisées par des rentes foncières plus élevées. Localement, l'effet qualité joue et les rentes foncières sont plus élevées à proximité des aménités positives et moins élevées à proximité des aménités négatives engendrant des nuisances (bruit, odeur, pollution atmosphérique, assombrissement, etc.). La portée spatiale de l'agrément ou de la nuisance compte (Fujita, 1989). Il existe un effet de substitution entre la taille du logement et l'environnement résidentiel, cet effet étant d'autant plus fort que les aménités sont fortement désirées et que leurs effets sont très localisés. La distribution spatiale des aménités dans la ville est donc essentielle pour analyser les dynamiques foncières et immobilières urbaines.

Les choix résidentiels des ménages peuvent parallèlement être affinés selon leurs préférences et leurs niveaux de revenu. Les localisations plus centrales permettent d'obtenir une utilité de cette centralité comme substitut à la contrainte de déplacement ou par les bénéfices retirés de la proximité à des aménités patrimoniales ou par la proximité aux centres de pouvoirs politiques et économiques. Pour les localisations plus périphériques, en revanche, il s'agit d'une utilité de la disponibilité foncière plus grande ou de la présence d'aménités naturelles. Cette approche conduit à identifier les formes urbaines résultant des choix de localisation des ménages. Dans ces conditions, si les ménages plus riches ont une sensibilité plus forte pour les disponibilités foncières que pour la centralité, alors ils enchériront plus fortement pour les localisations périphériques que les ménages moins riches. Les ménages se répartissent par ordre de revenus croissants du centre vers la périphérie urbaine, à l'instar du modèle de ville type nord-américaine. En revanche si les ménages plus riches sont plus sensibles aux attraits de la centralité qu'à la taille de leur logement, alors ils se répartiront par ordre de revenus décroissants du centre vers la périphérie à l'instar cette fois-ci du modèle type des villes européennes. Pour Brueckner et al. (Brueckner et al., 1999), la préférence pour les aménités centrales, qu'elles soient naturelles ou patrimoniales, explique la localisation des ménages riches dans les quartiers centraux et « Why is central Paris rich and downtown Detroit poor ». En revanche, pour Glaeser et al. (Glaeser et al., 2008), la qualité et la nature des moyens de transport (individuels ou collectifs) expliquent que les ménages aisés préfèrent les localisations périphériques tandis que la densité urbaine qui permet une offre importante de transports collectifs est plus attractive pour les ménages pauvres. Par extension, l'hétérogénéité des préférences selon ces deux schémas permet d'expliquer, pour une même ville, différentes configurations comme l'évolution de celles-ci : la localisation de ménages aisés à la fois dans les banlieues pavillonnaires et dans les centres urbains ou la réappropriation des centres villes par les ménages aisés suite à l'évolution de leurs préférences.

Les dynamiques foncières et immobilières associées aux préférences pour les attributs des lieux mettent en exergue finalement les arbitrages entre les préférences pour les lieux denses, fortement anthropisés et les préférences pour les lieux naturels et les aménités environnementales. Les choix résidentiels apparaissent comme conflictuels dans la situation où les densités seraient considérées comme un inconvénient puisque les ménages plus riches valorisent les aménités naturelles et des logements de plus grande taille ce qui produit plus de projets urbains et donc accroît la densité (Wu et al., 2004). Les préconisations pour les politiques de renouvellement urbain sont donc plutôt en faveur de projets qui n'accroissent pas la densité. En revanche, la densification de la ville permet de réduire les empreintes environnementales de l'urbanisation en réduisant les distances des « navettages » et en intensifiant l'utilisation des transports collectifs et des modes de déplacement actifs.

Cela pose la question de l'articulation, dans les politiques d'aménagement, entre les actions visant à préserver les aménités environnementales et celles visant à accroitre les densités de bâtis dans les villes. Où et comment densifier et où et comment créer des services environnementaux dans les villes ?

### 1.1.3. La préférence pour les voisinages socio-économiques

Une classe particulière d'aménités localisées concerne les aménités sociales, qualifiées d'aménités endogènes car elles se forment à travers les choix résidentiels et sont décrites par les caractéristiques socio-économiques des ménages. Les choix de localisation sont associés aux bénéfices retirés des interactions sociales, ce qui conduit les ménages à préférer se regrouper. On doit à Beckmann (1976) une première formalisation de la ville conviviale qui émerge sous le seul angle de la préférence des ménages pour la vie sociale et en l'absence de mobilité domicile-travail. La prise en compte des externalités sociales implique dans ce cas que la ville conviviale est plus dense à l'optimum que la ville monocentrique « du travail » basée sur la seule économie des coûts de navettage. Les densités sociales permettent de satisfaire les besoins d'identification sociales des ménages (Bajari et Kahn, 2005) et questionnent les types d'organisation sociale de la ville en présence de ménages aux caractéristiques socio-économiques différentes (Baumont et Guillain, 2013 ; 2016) selon les niveaux de revenus, les classes sociales, les nationalités, les cultures, les races, etc. L'architecture des interactions sociales à l'intérieur de chaque groupe social et entre les groupes sociaux conditionne les équilibres urbains possibles notamment en termes de ségrégation ou de mixité socio-économiques (Galster, 2007). La littérature sur les neighborhood effects (Vallet, 2005) et une forte majorité des modèles urbains (Baumont et Guillain, 2016) présupposent des externalités positives attachées aux voisinages aisés et éduqués et au contraire des externalités négatives pour les voisinages défavorisés. Dès lors, la ségrégation domine les formes urbaines d'équilibre. Les dynamiques foncières et immobilières associées aux préférences sociales prennent alors deux
angles : celui de l'évaluation des effets des densités sociales sur les valeurs foncières et immobilières (Girard, 2016) et celui des leviers à mettre en œuvre dans les politiques publiques et d'aménagement pour transformer les profils socio-économiques des quartiers (Baumont et Guillain, 2016), Chapitre 7).

Le constat d'une complexité croissante combinant les caractéristiques des logements, les attributs des lieux et les profils socio-économiques des ménages se fait jour dans les dynamiques urbaines et les transformations de la ville : les cycles urbains sont à la fois sociaux – associés au statut social et au niveau de revenus des habitants des quartiers - et urbanistiques – selon les « générations » de logements et de politiques d'aménagements (Rosenthal, 2008). Les politiques embrassant ces différents leviers du renouvellement urbain sont analysées dans les parties suivantes

## 1.2. La régulation de l'espace urbain par les politiques publiques

Il revient à la puissance publique d'intervenir pour réguler les choix des agents économiques et contribuer une occupation harmonieuse de l'espace. Les instruments des politiques sont nombreux, élaborés de longue date et enrichis en nombre avec le temps en réaction aux évolutions économiques et spatiales. Leur application tient beaucoup aux décideurs qui les mettent en place, en écho avec la spécificité des ménages qu'ils représentent dans des contextes socio-spatiaux caractérisés par leur diversité.

### 1.2.1. Des instruments politiques visant à réguler l'occupation de l'espace

On distingue habituellement deux types d'instruments des politiques publiques : la planification et la fiscalité (Lecat, 2006). Il faut toutefois compléter le rôle des pouvoirs publics dans la diffusion ou le contrôle de l'information sur les marchés, qui participe de la régulation des implantations (Adams et al., 2010 ; BenDor et al., 2011). Ces instruments visent à modifier l'occupation de l'espace en interdisant, en limitant ou en orientant la nature des constructions. A l'inverse, ils peuvent offrir des possibilités nouvelles d'accès à l'espace, de revenus fonciers ou immobiliers ou de réduction des coûts d'implantation.

La diffusion de l'information sur les marchés fonciers et immobiliers lève une partie de l'opacité des marchés en réduisant les coûts de transaction (Allen, 1999 ; Leger-Bosch, 2015). En favorisant la fluidité des transactions sur les lieux denses convoités, elle contribue à optimiser l'occupation de l'espace. L'information peut porter sur l'état des sols (Adams et al., 2001 ; BenDor et al., 2011), elle peut porter sur la valeur des terrains (RICS Appraisal and Valuation Manual or Red Book, 1997 et the HM Treasury Green Book, 1997 au Royaume Uni, cité dans Adair et al. (2005). Le gouvernement anglais a toutefois pu jouer à l'inverse sur les sites abandonnés par les entreprises en contribuant à retenir l'information sur le prix des transactions passées et dans le but de déclencher un retournement du marché immobilier et favoriser des anticipations de prix élevés (Adair et al., 2005).

La fiscalité foncière est largement répandue dans la plupart des pays. On distingue la fiscalité sur la propriété des taxes ou contributions d'urbanisme, aussi appelées Planning fees dans les pays anglo-saxons.

Si la fiscalité sur la propriété n'a pas pour objet central de réguler l'usage des sols, une fiscalité différenciée a pu permettre aux Etats-Unis de transformer du logement en bureaux ou de l'agriculture vers l'usage urbain (Capozza et Li, 1994). Cependant, les études sur ces sujets sont rares et les effets paraissent limités (Schone, 2010) ou variables selon l'état du développement (Capozza et Li, 1994). Des taxes ponctuelles, comme la taxe sur les terrains vacants au Royaume Uni (Adams et al., 2001), ou la taxe sur les terrains nus constructibles en France (Schone, 2010) ont pour objet de favoriser l'occupation dense des espaces centraux. Elles paraissent peu probantes à inciter les propriétaires à changer l'usage de leurs terrains.

Les contributions d'urbanisme, payées par les constructeurs pour participer aux équipements publics rendus nécessaire par le projet<fnref n="7" />, pour compenser la non réalisation de logements à prix abordable<fnref n="8" /> ou la réalisation de projets portant atteinte à l'environnement<fnref n="9" /> sont également très répandues : aux Etats-Unis, 60% des municipalités les ont mis en place, avec des niveaux très élevés (Mayer et Somerville, 2000). Elles rapportent des recettes importantes : 485 millions d'euros en France en 2007 selon Schone (Schone, 2010). Aux Etats-Unis comme en France, elles servent d'abord à payer les nouvelles infrastructures et à financer les budgets publics. Elles ont été instaurées à Phoenix de façon différenciée pour limiter l'extension urbaine en faisant monter les prix, ou en favorisant leur baisse, selon les lieux (Heim, 2001; Skidmore et Peddle, 1998). Elles peuvent être utilisées comme des droits d'entrée dissuasifs et réduire le niveau de construction (jusqu'à 25% en Illinois de 1977 à 1992, Skidmore and Peddle dans Mayer and Somerville (Mayer et Somerville, 2000). Mais elles jouent aussi au détriment de certaines populations, en rationnalisant la présence des « passagers clandestins », ou la présence des plus pauvres... (Gyourko, 1991).

Les mécanismes de dégrèvements fiscaux, ou d'aides, qui forment l'usage inversé de la fiscalité, restent peu étudiés. Adossées à des localisations spécifiques et des règles d'intervention strictes, ils peuvent pourtant avoir un impact significatif

<footnote n="7">⁷ Dans le cadre de procédures d'exceptions comme les « Zones d'Aménagement Concertées » ou les « Projet urbains partenariaux » en France.</footnote>

<footnote n="8">⁸ Dans le cadre de la politique locale du logement à Portland (inclusionary housing program, option 6 : https://www.portlandoregon.gov/</footnote>

<footnote n="9">⁹ Dans l'Etat du Maine (https://www1.maine.gov/dep/land/nrpa/ILF_and_NRCP/ILF/fs-in-lieu.pdf)</footnote>
sur l'occupation de l'espace (Lecat, 2006). L'avantage accordé est diversement anticipé dans le calcul des prix de revient : les
développeurs auront tendance à provisionner l'aide possible, en minimisant l'effet sur les prix, tandis que les propriétaires vont
anticiper ces aides et surévaluer le prix foncier, conduisant à un marché fictif surévalué (Adair et al., 2005).

La planification est un outil ancien, très attractif pour les politiques par sa simplicité d'application et sa forte acceptabilité par les populations (Lecat, 2006). Selon les cas et les situations, les choix de planification peuvent être animés par des objectifs de restriction de la croissance et de l'utilisation des sols. Plusieurs modèles d'intervention sont identifiés (Cheshire et Sheppard, 2002) : le modèle continental européen du « schéma directeur », le modèle américain du « zonage » et le modèle britannique des « autorisations négociées ». Dans la plupart des pays, la planification relève de l'administration locale, et présente des différences d'application substantielles entre les communes. Mais elle est souvent appliquée par différents niveaux d'institution publique et présente des articulations plus ou moins complémentaires. En France, les communes ont un choix limité de possibilités, notamment à cause d'un emboitement des plans depuis le schéma directeur, le schéma de cohérence territoriale, défini par l'agglomération jusqu'au Plan Local d'Urbanisme défini par la commune (Schone, 2010). Aux Etats-Unis, la coordination fonctionnelle et spatiale au sein de l'agglomération n'est pas systématique : elle est effectivement à Portland - Oregon, mais n'existe pas sur le comté voisin de Clark - Washington (Kline et al., 2014). Les modèles s'imbriquent et prennent des formes très différentes selon les pays et les municipalités. Certains pays, comme le Royaume Uni, énoncent des objectifs chiffrés à atteindre en termes de consommation d'espace ou de logements à construire, ces objectifs étant parfois des limites réglementaires dont l'usage devrait être étudié. Les schémas d'aménagement, ou les zonages, précisent ces objectifs dans l'espace, et deviennent opérationnels lorsqu'ils s'accompagnent de mesures spécifiques, librement établies par les municipalités à l'intérieur de chaque zone. Certaines imposent un usage restrictif du sol par type d'espace, d'autres limitent la densité par l'application d'un plafond de coefficient d'occupation des sols, et d'autres fixent des conditions minimum d'usage, comme la taille de la parcelle ou des règles de division des terrains. Ces formes de planification n'ont pas un effet homogène sur les usages (Grieson et White, 1981). Une grande diversité règne de façon générale et il est difficile d'identifier des motifs explicatifs dominants à leur mise en place. Le cas échéant, les objectifs restent des annonces politiques sans réelle volonté d'application (Warner et Molotch, 1995).

Une conséquence de la planification restrictive a donné lieu aux « transferts de droit à bâtir», peu utilisés en France mais largement répandus aux Etats-Unis sous le nom de *Tradable Development Rights* (Levinson, 1997 ; Mills, 1980). Il s'agit d'une possibilité d'augmenter la construction sur une parcelle en « achetant » des droits non utilisés sur une autre parcelle. En permettant une répartition optimale des terres et une répartition des gains d'urbanisation, les transferts de droit à bâtir réconcilient l'intérêt général et l'intérêt particulier (Mills, 1980). Le développement de ces droits n'a pas été important en France. L'absence d'un marché suffisant pour fixer des prix cohérents, la rigueur des contraintes législatives et des autorisations préalables pourraient expliquer ce faible intérêt (Lecat, 2006). Ils ont été remplacés avec la loi Alur (n°2014-366 du 24 mars 2014) par des transferts de constructibilité dans les zones à protéger en raison de leurs paysages. Leur usage mérite d'être plus amplement étudié.

Les politiques publiques se mettent en œuvre aussi par des interventions directes, des achats fonciers et des projets de développement qu'elles conçoivent et décident. Au Royaume Uni, les objectifs de construction fixés par les programmes gouvernementaux des pouvoirs publics prennent une consistance en ciblant certains sites prioritaires comme les ceintures vertes ou les sites de renouvellement urbain (Adams et al., 2009).

1.2.2. Le cas des Ceintures vertes ou « Green Belt »

Une ceinture verte, ou *Green Belt*, consiste en l'identification d'une zone naturelle que la puissance publique achète dans le but de la protéger en la rendant inconstructible. Ces ceintures vertes existent dans plusieurs pays mais leur application au Royaume Uni est originale puisqu'elles y sont décidées par l'agglomération et imposées aux communes (Schone, 2010). L'objectif britannique affirme est ambitieux et intégré : il souhaite à la fois limiter l'extension urbaine en favorisant l'implantation dans les zones déjà équipées, réduire l'impact sur les zones agricoles, et éviter les déplacements périphériques en décourageant les implantations isolées en milieu rural (Gelan et al., 2008). Des zones tampons à préserver sont également instaurées aux Pays-Bas (Broitman et Koomen, 2015). Les politiques américaines ou françaises ont des ambitions moins tranchées. Dans le Grand Boston, des mesures restrictives ont été instaurées sur les terres humides dans un but « hygiéniste » de ménager les contraintes d'assainissement (Glaeser et Ward, 2009). Dans la Silicon Valley, des mesures restreignant la construction ont aussi visé à protéger les ressources en eau, puis la flore et les paysages avant de chercher à éviter les nuisances urbaines comme la pollution ou la congestion. Elles ont été accompagnées de servitudes conservatoires et d'achat de terrains à des fins récréatives (Denning et al., 2010). En France, les objectifs de protection des espaces naturels donnent lieu à des restrictions variables et des applications locales diverses (Geniaux et Napoléone, 2011), depuis les Zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristiques, qui sont des zones de connaissance sans effet spécifique sur la construction, jusqu'aux zones classées en réserve naturelle et strictement inconstructibles (cf. Partie 3 chapitre 1). Il peut aussi arriver que certains sites soient acquis par la puissance publique. Ces zones protégées n'excluent pas des limitations de constructibilité instaurées sur des espaces ciblés au sein du plan d'urbanisme (zones ND ou N). Les effets attendus des ceintures vertes portent sur la restriction des constructions et de leur prix (*Restriction effects*), l'amélioration des aménités environnementales sur le site et autour (*Amenity effects*) et des effets de rareté de l'offre par rapport à la demande (*Scarcicty effects*). La vérification de ces effets a été réalisée en France (Geniaux et Napoléone, 2011) et démontre l'effet protecteur d'une zone environnementale stricte et à proximité, tandis que l'attractivité est renforcée à une échelle plus large. Mais en même temps,
l'effet rareté provoque une hausse des prix et modifie la demande de logements en la poussant vers d'autres lieux (Wu et al., 2004).

### 1.2.3. Le cas du renouvellement urbain : levier de la densité dans les centres urbains

Dans de nombreux pays, la réalisation de grands projets d'initiative publique contribue à l'accompagnement des mesures d'organisation de l'espace. La planification des transports, d'espaces verts à l'intérieur des villes, ou d'autres projets facilitant le bien être local des habitants, vont contribuer à réorganiser les quartiers et l'espace intra-urbain en incitant les constructeurs à concentrer leurs actions sur certains sites et limiter ainsi la diffusion spatiale des projets (Caruso et al., 2015; Heim, 2001). En particulier les projets de rénovation des monuments historiques à Paris ont eu pour effet de renforcer l'attractivité du centre et d'y attirer les populations riches, (Brueckner, 1995; Brueckner et al., 1999). D'autres instruments sont alors mobilisés pour intégrer ces projets dans une dynamique urbaine d'ensemble. Sur les sites du renouvellement urbain, l'exemple britannique à Londres (Adams et al., 2010) et américain à Portland (Kline et al., 2014) montrent l'importance d'une Agence pour coordonner les différents projets, acheter des espaces stratégiques -éventuellement par expropriation - et inciter les partenaires à reconvertir ces terrains. En France les outils contractuels de type ZAC jouent ce rôle pour forcer la reconversion d'espaces stratégiques dans les PLU que le marché privé délaisse (Lecat, 2006). Ils renvoient à l'intervention directe des pouvoirs publics par des achats fonciers, ou la mise en place d'instruments financiers.

Les programmes de rénovation urbaine, comme par exemple le New Deal for Communities en Angleterre, adressent plus spécifiquement la question du renouvellement de l'habitat dans les quartiers en difficultés, au même titre que le PNRU et les Zones Urbaines Sensibles en France. Par le biais de subventions ou d'instruments fiscaux, ils visent à attirer des investisseurs ou des entreprises dans ces quartiers afin d'améliorer les conditions socio-économiques des habitants et d'en transformer visiblement l'image (Baumont et Guillain, 2016). L'attractivité retrouvée des villes et de leurs quartiers peut être un levier pour éviter l'étalement.

## 1.3. Le renouvellement de l'espace urbain en pratique

### 1.3.1. Les conditions de mise en place des politiques

Une certaine confusion des conditions politiques dans la recherche d'une protection de l'espace

Les besoins et les objectifs ne sont pas perçus de la même façon selon l'échelle géographique sur laquelle le regard politique se porte.

Les grandes villes ont de meilleures capacités administratives d'intervention (Schone, 2010). A l'échelle des grandes agglomérations, la pression migratoire et l'importance des externalités négatives incitent à réguler l'usage de l'espace (Lecat, 2006). L'effet « zoo » qui justifie un seuil de population pour la production de services publics variés explique que les politiques de régulation de l'espace y sont plus intenses (Frère et al., 2011). La concentration d'une grande diversité de population, caractérisée par d'importants écarts de revenus et soumise à de nombreuses pressions sociales et physiques (congestion, chaleur, bruit...) conduit en revanche à des demandes de planification complexes (Lim et Kain, 2016). Dans les villes plus petites, la prise en compte des conditions socio-économiques est rendue plus difficile alors que les politiques publiques se construisent au sein de frontières administratives qui ne coïncident pas avec l'échelle des interactions économiques. Dans tous les cas, les disjonctions entre le territoire des politiques rattachées à des institutions différentes et le territoire des dynamiques économiques, celles du travail et des entreprises, celles de l'habitat et des consommations, sont exacerbées (Gaigne et al., 2016).

Les politiques de régulation de l'usage des sols se heurtent aux objectifs contradictoires entre les politiques publiques. Les intérêts contradictoires entre protection et redéveloppement, tourisme, culture permettent d'échapper aux règles (Heim, 2001; Warner et Molotch, 1995). Sur les sites en reconversion, les politiques veulent à la fois reconvertir les friches et préserver la santé humaine, stimuler le développement économique et l'emploi et donner un logement adapté aux populations (Adams et al., 2010; Gelan et al., 2008). La politique spatiale elle-même n'est pas unique et continue dans le temps. L'annonce politique n'est pas toujours suivie de mesures opérationnelles (le plan contre le zonage); les mesures varient trop souvent, ne permettant pas d'ajustement avec l'évolution des marchés (Kline et al., 2014), lorsqu'ils comparent l'Oregon avec le comté de Clark. Au final, les tendances spontanées des marchés prennent le pas en faisant fi des orientations environnementales.

L'organisation multiple et complexe des institutions publiques conduit à des objectifs éclatés qui ne peuvent que se contredire. Par exemple pour identifier les sites pollués, les niveaux de gouvernement ne travaillent pas suffisamment ensemble : ils raisonnent sur des échelles différentes, utilisent des standards différents qui conduisent à des résultats variables pour un même pays (Adams et al., 2010). Cet éclatement institutionnel des décisions, prises à des échelles spatiales trop étroites (Warner et Molotch, 1995), donne lieu à une concurrence territoriale réglementaire et administrative qui pousse les populations à se saisir des meilleures opportunités au détriment d'une régulation économe de l'espace (Gaigne et al., 2016; Gelan et al., 2008). Pourtant dans le même temps les collectivités locales font preuve d'un certain mimétisme dans leurs orientations pour
la recherche de la densité. Des changements initiés à une échelle fine pouvant dynamiser des évolutions régionales (Broitman et Koomen, 2015), une certaine cohésion peut en résulter (Schone, 2010).

La grande disparité des politiques publiques relevée par la plupart des études rend compte d'un besoin très variable de régulation de l'espace. Elle renvoie également à la construction des politiques elles-mêmes d'autant qu'elles sont décidées dans un contexte institutionnel complexe. Enfin, elle pose la question de la coordination des différents acteurs.

## Un déterminisme des conditions territoriales dans l'occupation de l'espace

L'intensité des réglementations doit s'accommoder des conditions locales de l'occupation de l'espace, du niveau initial de développement urbain, et de l'usage antérieur des sols (Broitman et Koomen, 2015 ; Thorson, 1997).

S'agissant de la régulation des usages des sols, la réglementation est soutenue par la présence d'une ressource naturelle en eau ou en forêt, ou lorsque le risque de détérioration environnementale est fort du fait de l'altitude ou de l'inclinaison des terrains. Les besoins varient avec les qualités physiques et les attributs historiques des parcelles ce qui peut limiter l'artificialisation des sols. Ainsi en France les zones protégées ont une probabilité importante de se situer sur le littoral ou en montagne (Geniaux et Napoléone, 2011)). Certaines réglementations n'ont cependant pas de raison d'être, sont inapplicables ou détournées de leur objet. Par exemple, l'inaptitude de certains terrains à la construction limite naturellement leur développement. Denning et al (Denning et al., 2010) montrent à l'aide d'une simulation cartographique que, pour ces raisons, les mesures de protection des sols n'ont eu qu'un rôle mineur dans la Silicon Valley. Les conditions locales peuvent également être dissuasives : le découpage parcellaire ne permet pas toujours de construire ou si on construisait l'accroissement du stock de logement resterait minime. La transmission de la propriété sur des petites parcelles peut également être plus laborieuse et les difficultés de remembrement faire blocage (Adams et al., 2010).

La rentabilité comparée des usages du sol oriente aussi le sens des réglementations : à la frontière urbaine, lorsque les sols agricoles de bonne qualité procurent des rendements élevés, les mesures de protection sont plus restrictives (Kline et al., 2014), tandis qu'elles le sont moins lorsque les prix immobiliers augmentent. Au sein des villes, la rentabilité des opérations de requalification des friches industrielles ou de réhabilitation des zones d'habitats sociaux dégradés conditionne également le redéveloppement d'espaces disponibles, notamment par le secteur privé. Si ces espaces disponibles sont situés à proximité de zones attractives, où la demande immobilière est forte, elles seront plus facilement urbanisées (Deng, 2011). Leur enclavement dans des zones peu dynamiques au contraire est un frein aux initiatives privées. Adams et al. (2010) illustrent bien cette contradiction : « *une main magique devrait pouvoir mettre plus de sites pollués dans les lieux de marché dynamique* », comme elle devrait pouvoir mettre les quartiers d'habitats dégradés près des zones de ré-embourgeoisement (Adams et al., 2010).

Les acteurs privés semblent alors cibler les meilleures alternatives et un biais dans le choix des sites est donc prévisible. Dans les espaces délaissés par les opérateurs privés, c'est donc aux pouvoirs publics d'assurer le renouvellement urbain. Ce faisant, les politiques recherchent un effet d'amorçage du développement et le rôle moteur de certaines situations permet une démultiplication de l'action publique. L'identification de sites prioritaires répond à cet objectif. Les objectifs de construction sont concentrés sur les espaces du renouvellement urbain en Angleterre (Adams et al., 2009), ou des pôles urbains aux Pays-Bas (Broitman et Koomen, 2015). Des dynamiques par « effets de substitution » peuvent également en émerger. Ainsi, en Ecosse, les politiques de restriction de l'urbanisation dans les *Green Belt* sont accompagnées de politiques de densification des espaces urbains, ciblées sur la reconversion des sites pollués (Gelan et al., 2008). A Portland (Angel et al., 2012) l'urbanisation est limitée par une « *Urban Growth Boundary* » au sein de laquelle sont prioritaires la revitalisation des centres et le développement des espaces le long des axes de transport.

Les espaces qui offrent des aménités urbaines (nœud de transport, commerces) et sur lesquels la pression de la demande est forte, permettent un effet multiplicateur de l'action publique. Les politiques se concentrent alors sur les pôles urbains, comme les pôles - gares. Lorsque l'attractivité urbaine se combine avec des disponibilités foncières, les politiques ont plus de chance d'infléchir les tendances (Kline et al., 2014). De « nouveaux » espaces sont alors recherchés au sein de l'agglomération, par les politiques de renouvellement urbain ou de mobilisation d'espaces vacants. Les espaces vacants qui se sont multipliés dans les *shrinking cities* - villes en déclin, dites « rétrécissantes » - sont ainsi autant d'opportunités en phase de redynamisation (Wolff et al., 2016) et ceci d'autant plus que leurs prix restent faible. Il est important de ne pas laisser trop de logements vacants perdurer ni de terres non redéveloppées à l'abandon, car cela indique un signal de délaissement et peut conduire à terme à dégrader davantage les quartiers considérés. Il est donc recommandé en cas de signe de déclin de certains quartiers ou plus globalement en cas de délaissement de la ville, d'avoir une politique publique proactive qui permettra d'anticiper pour mieux contrebalancer ces phénomènes (Lauf et al., 2016).

Dans d'autres situations, lorsque l'agglomération a atteint un stade de développement générateur de congestion, d'externalités négatives, ou de dés-économies d'échelle dans la délivrance des services publics, les actions des pouvoirs publics trouvent un écho favorable auprès des propriétaires des terrains urbanisés lorsqu'elles permettent d'améliorer leur cadre de vie et la valeur de leurs biens (Engle et al., 1992). La réhabilitation de quartiers dégradés accroit la valeur des biens immobiliers dans les quartiers voisins (Edmiston, 2015) notamment pour les opérations d'envergures.
## Un assujettissement de la consommation d'espace aux conditions économiques

Si les politiques publiques peuvent modifier le cadre de fonctionnement des marchés, elles ne se substituent pas aux opérateurs. Or, certaines conditions, liées à la complexité ou à la taille des marchés, rendent inopérantes l'intervention des aménageurs et des constructeurs, et les opérations attendues ne se font pas (Farris, 2001 ; Gelan et al., 2008). Les constructeurs sont attirés par la localisation et les aménités locales qui améliorent leur taux de rentabilité interne et réduisent les risques, tandis que les avantages environnementaux et sociaux restent en arrière-plan (Adams et al., 2010 ; Lawless, 2006). En secteur urbain déjà dense, les exigences publiques (en terme de réseaux, de circulation, de qualité du bâti, etc.) sont fortes et la gestion de la complexité pèse sur les coûts. Ces obstacles sont amplifiés sur les friches industrielles par les obstacles administratifs portant sur le besoin d'études environnementales, la recherche de la responsabilité de la dépollution, le respect des normes de dépollution, le difficile accès aux fonds, la durée des projets (BenDor et al., 2011) confirmé par les enquêtes d'Adams et al. (Adams et al., 2010). Si les pouvoirs publics veulent de plus, maintenir l'habitat social, conserver l'emploi et inciter à la reconversion pour des activités industrielles, les aménageurs ne trouvent pas la rentabilité attendue. Les opérateurs sont aussi dépendants du prix de vente des terrains qui restent élevés si le propriétaire peut attendre des revenus de la mise en location de leur propriété (Park et Yoon, 1994).

Le temps peut avoir un effet contre-productif par rapport aux objectifs visés. En effet, la mise en place des politiques prend du temps, ajoute de l'incertitude et favorise des mécanismes d'anticipation par les agents de la chaine de l'aménagement. Avant l'application des politiques de régulation restrictive, les propriétaires et les aménageurs accélèrent les demandes de permis de construire (Thorson, 1997) passent des conventions avec les pouvoirs publics qui annulent une partie des effets attendus (Warner et Molotch, 1995). Dans les centres, les propriétaires font de la rétention dans l'attente d'une possible densification (Farris, 2001 ; Park and Yoon, 1994), adoptent des comportements spéculatifs (Stanley, 2016) ou anticipent les aides à la reconversion en surenchérissant le prix foncier (Adair et al., 2005). Les travaux empiriques de Mayer et Somerville (Mayer et Somerville, 2000) aux Etats-Unis montrent que les politiques publiques d'accompagnement de la densification sont lourdes en contraintes administratives, allongent les délais et réduisent la construction de 45% en comparaison avec des espaces sans régulation.

A côté de l'augmentation de valeur qui suit généralement les mesures d'incitation à la construction, des surcoûts apparaissent essentiellement supportés par les aménageurs et constructeurs (Adair et al., 2005; Adams et al., 2010 ; BenDor et al., 2011). La recherche de l'état des propriétés et des propriétaires est parfois alambiquée et renchérit les coûts d'acquisition. Même lorsque le prix du sol reste bas, la grande taille des emprises est un handicap pour l'aménagement qui doit alors se faire à grande échelle. Les études préalables sont plus exigeantes et réalisées avec un manque d'information sur l'état environnemental des sols. Les frais de démolition, de remise en état des sols et de dépollution s'ajoutent aux coûts de l'aménagement et aux contraintes juridiques et physiques liées (cf. Partie 3). Celui-ci est plus complexe en milieu urbain dense, qui doit compter avec l'intégration dans le tissu existant notamment en termes d'accès routiers et de raccordement des réseaux. Le temps des projets est alors considérablement allongé et génère de nombreuses prises de risques. Les pouvoirs publics peuvent compter avec les aménageurs et les constructeurs sur les marchés dynamiques et les localisations recherchées où les rentabilités économiques sont fortes et les risques commerciaux réduits : par exemple, Frantal et al. (Frantal et al., 2015) estiment que le taux de reconversion des friches de la ville tchèque de Brno est de 30% à 50% des sites dans les quartiers résidentiels et déjà densément construits, mais il est réduit lorsque la densité de population est faible et l'offre d'espace vert abondante. A l'inverse, les constructeurs ne suivent pas les orientations politiques si les coûts de dépollution sont importants, le site trop grand et par suite trop risqué à commercialiser, ou lorsque les propriétés sont difficiles à acquérir (Adams et al., 2010). L'implication des responsables politiques est alors essentielle pour modifier l'ambiance des lieux et stimuler leur attractivité et pour mobiliser les parties prenantes sur le projet.

### 1.3.2. Les politiques de densification

La reconstruction de la ville sur elle-même interroge les effets des politiques de densification. La ville compacte est promue car elle permet de diminuer l'impact environnemental de l'extensification de l'urbanisation et préserve ainsi l'exploitation de nouvelles terres. Elle vise par ailleurs à diminuer les émissions de GES en réduisant les déplacements. A cette échelle globale, la densification par augmentation des hauteurs de bâts existants remplit ces objectifs. La densification par remplissage des espaces disponibles (infill developments) est associée aux formes de smart growth. Elle modifie en revanche l'usage des terres et les fonctions qu'elles assuraient. A une échelle très locale, qui s'oppose à l'échelle globale de la ville compacte, ces deux formes de densification altèrent ou dégradent l'environnement naturel de la ville en modifiant les écosystèmes et les services qu'ils apportent : diminution de l'ensoleillement, création d'îlots de chaleur, altération des aménités associées aux espaces ouverts, etc.

#### La densification des espaces centraux

Il existe une certaine réticence à l'hyper densification. Les politiques en faveur d'un accroissement de la densité seront difficilement soutenables dans les espaces déjà très denses du fait des coûts élevés de construction face aux perspectives de rentabilité. La perte d'espaces ouverts crée une externalité négative pour les ménages et il est alors préconisé de fixer des densités plafond pour éviter une sur-densification future (Lee et Jou, 2007).
Les préférences des ménages et le vieillissement de la population doivent être de plus en plus prises en compte. Lauf et al. (Lauf et al., 2016) montrent, à partir de plusieurs scénarios, que si les ménages développent des préférences pour les aménités urbaines, alors la densification des quartiers centraux est favorisée ce qui réduit l'emprise de l'urbanisation dans les franges urbaines.<fnref n="10" /> Un vieillissement de la population à en revanche tendance à limiter ces effets du fait de la préférence des ménages plus âgés pour les petits logements qu'il faut construire dans de plus grandes proportions. La requalification des grands logements existants en plusieurs petits logements permettrait de répondre à ces besoins, d'accroître la compacité de la ville et de lutter contre le déclin urbain.

## Le remplissage des espaces disponibles

La densification urbaine peut se développer par le remplissage d'espaces disponibles ou vacants. La taille, la forme et la localisation sont les principales causes de vacances des terres (Bowman et Pagano, 2000). Mais les mobilités résidentielles y contribuent également. Contrairement aux modèles théoriques qui supposent souvent un marché du logement totalement fluide, elles s'accompagnent de temps de vacance des logements. Ainsi les mobilités résidentielles des centres urbains vers les périphéries accroissent le stock de logements vacants tout en augmentant l'artificialisation des sols dans les franges urbaines. L'étude de Newman et al. (Newman et al., 2016) sur 40 villes américaines montre effectivement cette tendance : les stocks d'espaces vacants sont plus élevés dans les villes qui peuvent s'étaler le plus. La croissance urbaine ne se fait pas par densification. Ce phénomène est accentué par les conditions socio-économiques : des taux de chômage élevés ou une part importante de population blanche. Les pratiques spéculatives freinent également les actions, publiques et privées, en faveur du redéveloppement des espaces vacants (Stanley, 2016).

Si les politiques urbaines sont rarement en cause dans l'accroissement des espaces vacants (Bowman et Pagano, 2000), il convient en revanche de pratiquer des politiques incitatives à leur réappropriation. L'accroissement des espaces vacants est en effet une caractéristique forte des « shrinking cities » (McConnell et Wiley, 2012). Ils constituent des réservoirs importants de terres à re-développer et permettent la mise en place de politiques de revitalisation des quartiers délaissés. Le développement de nouvelles constructions permet aussi d'inclure les nouvelles normes en matière environnementale et de performance énergétique.

Cependant, les conditions de mobilisation de ces espaces restent aléatoires ou complexes. L'identification des possibilités que de tels espaces proposent tient d'abord à leur état puis à leur localisation dans un contexte qui permet un nouvel usage. Ensuite les conditions de faisabilité économiques sont posées. Que l'on soit Nimby -not in my backyard- ou Yimby -yes in my backyard- (Lake, 1993) les freins les plus forts sont relatifs à la taille des parcelles et à leurs formes (Farris, 2001). Les espaces vacants, de petites tailles, ne permettent pas le développement de projets compatibles avec les prétentions des propriétaires vendeurs et les niveaux de prix des nouveaux usages. L'assemblage des espaces vacants, interstitiels, de petites tailles nécessite des politiques incitatives permettant aux propriétaires de coopérer, en accordant des capacités de densification plus fortes dans les espaces ciblés (Shoup, 2008).

Le remplissage des espaces vacants pose la question du type d'usage. En effet des valeurs positives et négatives leur sont attribuées (Bowman et Pagano, 2000). Dès lors qu'un nouvel usage remplace une externalité négative – celle associée par exemple au espaces nommés « dead space » ou TOADS (Temporarily Obsolete, Abandoned, or Derelict Sites, Greenberg, Popper, and West 1990 cité par Bowman et Pagano (Bowman et Pagano, 2000) associés à du bâtit dégradé, à des friches industrielles, végétales, etc.- il convient de le réhabiliter. La reconstruction ou l'usage vert sont deux options qui toutes les deux feront disparaitre l'impact négatif, mais dont les effets propres sont ambigus. En effet, des valeurs positives sont associées aux espaces ouverts, naturels, chemins... qui offrent un potentiel non seulement de nature mais aussi culturel et récréatif aux habitants des villes. En revanche, des valeurs négatives peuvent être associées à la densité de bâtis nouvellement créés. Les études empiriques demandent à être développées pour apprécier la balance entre ces deux effets qui agissent à une échelle très locale et nécessitent donc des données spatiales très désagrégées. Si un intérêt en termes de préservation des écosystèmes faunistiques et floristiques reste important, des usages complémentaires sont recherchés tels le développement de chemins et, d'une manière générale, interrogent la valeur attribuée aux usages piétonniers dans les espaces urbains. Les études empiriques montrent que cette valeur dépend fortement de la densité au sein des villes. On peut ainsi supposer que dans les espaces très denses, les usages piétonniers sont déjà parties prenantes des modes de déplacements : la densité valorise les valeurs immobilières d'autant plus que les rues sont commerçantes et accessibles aux piétons (Sohn et al., 2012). En revanche, dans les espaces moins denses, occupés par des maisons souvent à usage locatif, le développement d'infrastructures piétonnières valorise les valeurs immobilières (Sohn et al., 2012). La prise en compte du développement d'infrastructures piétonnières sur les espaces à requalifier est enfin un sujet encore peu étudié (Park et Sohn, 2013). Frazier and Bagchi-Sen (Frazier et Bagchi-Sen, 2015) préconisent d'anticiper les situations en identifiant parmi les terrains qui deviendraient vacants, suite à la démolition des constructions existantes, ceux qui permettraient de créer des réseaux d'espaces de déplacements améliorant la qualité de vie des résidents.

<footnote n="10">¹⁰ Broitman et Koomen Broitman, D.; Koomen, E., 2015. Residential density change: Densification and urban expansion. *Computers Environment and Urban Systems*, 54: 32-46. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2015.05.006 corroborent ce résultat pour les Pays Bas : développer les aménités urbaines favorise la densification des espaces centraux tandis que la préservation des aménités vertes tend à la limiter.</footnote>
Prendre en compte le bien-être des habitants s'avère être un levier important permettant de limiter l'augmentation des espaces vacants en milieu urbain. La qualité de l'habitat et de son environnement social et économique crée des externalités positives qui favorisent le maintien des populations dans les centres urbains et les incitent à préserver également cette qualité en réalisant les investissements nécessaires dans leurs habitations (Wang, 2016).

## L'acceptabilité de la densité

Les populations résidentes ont des demandes de politiques de régulation adaptées à leur sensibilité, à leur expérience urbaine et à leur perception de la qualité urbaine. Dans les villes qui, comme Leipzig, se développent après une période de décroissance, l'arrivée massive d'une population jeune aux ressources peu élevées oriente la demande en logements abordables et en espaces verts de proximité (Wolff et al., 2016). La forte popularité des politiques de régulation est ainsi expliquée par l'expérience et l'attitude environnementale de la population locale en Finlande (Kytta et al., 2013) et aux Pays-Bas (Broitman et Koomen, 2015). Elle est aussi mise en évidence au Royaume Uni, par comparaison avec les Etats-Unis (Adams et al., 2010). Des groupes de pressions ou la culture des planificateurs, peuvent relayer ces attitudes environnementales auprès des politiques.

La réaction de la population locale reste une des contraintes fortes aux politiques en faveur de la densité. Les habitants ont tendance à résister à la densification qu'ils perçoivent comme une dégradation de l'ambiance (bruit, espaces verts), l'apparence (propreté, prix), la fonctionnalité (congestion) et la sociabilité des lieux (sécurité) (Kytta et al., 2013). Elle modifie également visuellement l'environnement urbain. La transformation sociale des espaces induite par le renouvellement urbain et la hausse des prix peut poser des problèmes. Pour limiter les réticences, la qualité architecturale et les propriétés écologiques du bâti (toits verts, murs végétalisés ...) doivent être privilégiées (Artmann et Breuste, 2015).

L'acceptation de la densité au vue de ses effets sur l'amélioration des conditions de vie des ménages et de leur bien-être (Jaeger, 2013) peut être intégrée dans la conception des politiques (Sander, 2016) et inclure des éléments d'information (Kytta et al., 2013). Le recours à la visualisation en 3D permet de rendre compte du futur visage des quartiers (Virtanen et al., 2015). Les travaux de prospectives s'appuyant sur des modélisations dynamiques d'évolution des villes peuvent également être plus systématiquement utilisés pour apprécier les transformations impliquées par des opérations d'aménagements (Viguie et al., 2014) ou pour tenir compte de l'évolution des préférences des individus (Broitman et Koomen, 2015).

# 1.4. Conclusion

## Synthèses des résultats majeurs

Les travaux sur les dynamiques foncières et immobilières démontrent des mécanismes de préférence de localisation des ménages qui incitent à la densification dans les centres tandis que d'autres orientent vers les lieux naturels et les aménités environnementales en périphérie. Ces pressions sur l'espace jouent de façon conjointe mais différenciée selon le profil socio-économique des ménages qui cherchent à s'implanter sur les lieux et ceux déjà présents et dominants dans les quartiers. Elles jouent aussi de façon cyclique selon la qualité de l'offre résidentielle et de ses transformations. Les politiques cherchant à réguler l'espace et limiter la consommation de terres naturelles sont donc face à une grande complexité qu'elles appréhendent avec des instruments anciens et multiples, dont l'usage varie dans l'espace dans la mesure où ils relèvent le plus souvent de l'échelon local des décisions publiques. La combinaison des outils vise souvent quelques territoires cibles, lieux particulièrement exposés, ou sensibles, ou propices aux projets démonstrateurs visant à amorcer des tendances. Les effets environnementaux paraissent contrastés et souvent contradictoires. Les bons résultats constatés dans un espace et un temps donné provoquent souvent des anticipations ou des réactions en chaine sur les acteurs et les marchés qui peuvent concourir à des effets opposés.

## Limites et identification des besoins de recherche

Les travaux abordant les questions spatiales peinent à croiser toutes les dimensions impliquées. Il reste des investigations à faire pour dépasser le champ d'application d'une action politique isolée et caractériser les effets de chaine dans l'espace afin de rendre compte des avantages globaux des actions développées. La lecture des dynamiques foncières et immobilières semble poser l'hypothèse que la solution environnementale ne peut pas être trouvée en fragmentant les politiques sur les espaces mais en associant les avantages pour les populations de l'espace bâti et de l'espace naturel. Les travaux doivent se tourner vers l'analyse de ces complémentarités, entre espaces publics ou collectifs et espaces privés bâties, et rechercher des actions politiques qui visent à la réconciliation spatiale des deux dimensions de la consommation d'espace. L'évaluation économique des effets des politiques de densification et de réhabilitation des espaces vacants doit être systématisée comme c'est le cas pour les politiques de rénovation des quartiers défavorisés (Baumont et Guillain, 2016).
## Leviers d'action

Deux leviers d'action sont proposés par la littérature. Le premier porte sur l'identification d'espaces prioritaires pour les politiques de préservation de l'espace naturel, tandis que le second souligne les moyens d'application des politiques pour arriver à leur fin.

Certains espaces paraissent comporter des ressources pour abonder les objectifs politiques. C'est le cas des espaces interstitiels de la ville qui paraissent concilier les attentes des populations et celles des politiques. Certains sont déjà construits et encore vacants tandis que d'autres comportent des potentiels de construction. Des investigations spécifiques peuvent permettre d'identifier la façon dont leur mobilisation peut répondre aux contraintes économiques (les coûts d'aménagement), juridiques (les normes de planification), aux contraintes sociétales (acceptabilité sociale des propriétaires et du voisinage), dans un contexte de transition énergétique et écologique. Ces opérations doivent mobiliser des moyens originaux et encore sous utilisés : la sensibilisation et l'information des populations à l'aide d'outils de communication et de participation, la présence d'intermédiaires qui mettent les partenaires en relation et le développement d'études prospectives. Enfin, une mise en cohérence ou en complémentarité des objectifs et stratégies dans les instances de gouvernance des politiques et des projets semblent être un préalable à organiser.

## Contribution aux « questions transversales » de l'expertise

Trois questions ont été posées par les groupes de travail : (1) la mise en balance des effets positifs et négatifs de l'artificialisation des sols, (2) sa réversibilité, et (3) les formes urbaines. L'étude des dynamiques foncières et immobilières permet de souligner le point de vue des populations. Les réactions sur les marchés fonciers des politiques de densité ou de préservation des espaces naturels provoquent, à leur tour, des effets en termes d'occupation de l'espace. L'approche par l'acceptabilité des ménages est un élément fort à ménager dans la compréhension des politiques publiques. Néanmoins les études insistent sur le caractère évolutif des espaces urbains et naturels. Compte tenu des temps nécessaires aux populations pour démystifier les lieux et réinvestir sur de nouvelles bases, les perspectives de réversibilité ne doivent pas être sous-évaluées. L'impact de la transition énergétique est certainement ici le défi principal. La question se pose en termes de coûts (combien) de gouvernance (qui) et de temporalité (à quelles échéances). Finalement, l'analyse ne permet pas de répondre à la question de l'articulation centre/périphérie. Elle tend à poser la question en termes différents, de réconciliation entre la grande échelle, l'agglomération, et la petite échelle, sur les quartiers. Les enjeux sont différents mais se répondent. Les politiques publiques peuvent trouver de meilleures articulations entre les souhaits des agents économiques au quotidien sur les quartiers et des réponses à la préservation du cadre de vie dans un fonctionnement efficace de l'agglomération.

## 2. Les dynamiques foncières et immobilières de la couronne périurbaine déterminent la construction sur de nouvelles terres

Auteurs : Thomas Coisnon et Walid Oueslati

La construction sur de nouvelles terres en milieu périurbain peut prendre des formes variées. Une caractéristique remarquable de ces formes est la fragmentation du tissu urbain. Cela peut prendre la forme d'unités urbaines plus ou moins éloignées les unes des autres et séparées par des espaces naturels ou agricoles. Certes, les caractéristiques géographiques, comme la présence d'artefacts physiques (montagnes ou surfaces en eaux), jouent un rôle déterminant dans cette discontinuité urbaine (Saiz, 2010), mais d'autres facteurs économiques, sociologiques et politiques sont aussi à l'œuvre pour configurer les formes urbaines que nous observons dans différentes régions du monde. L'objectif de ce chapitre est d'identifier les déterminants de la construction immobilière en milieu périurbain et leurs impacts sur les formes d'urbanisation engendrées.

Dans la théorie de la Nouvelle Économie Urbaine, le modèle classique de la ville monocentrique prédit que l'expansion spatiale de la ville repose avant tout sur la dynamique démographique, l'augmentation des revenus et la baisse des coûts de transport, dont la combinaison permet à la population d'envisager l'accession à la propriété à une distance plus ou moins éloignée de la ville-centre. Des études empiriques récentes confirment l'importance de ces trois facteurs pour expliquer la croissance des villes américaines (Carruthers et al., 2012 ; Jaeger, 2013 ; Paulsen, 2012) et européennes (Oueslati et al.). D'autres facteurs ayant un rôle significatif dans la croissance périurbaine des villes ont été mis en évidence dans la littérature : localisation de l'emploi, des services publics ou encore cadre de vie. L'ensemble de ces facteurs agissent sur les choix de localisation résidentielle des ménages, avec un impact direct sur la décision de construire sur des terres nouvelles. La décision de convertir les terres revient cependant au propriétaire foncier dont le comportement sera alors déterminant. Par ailleurs, les formes d'urbanisation en milieu périurbain sont influencées par les politiques publiques mises en place sur les territoires concernés, telles que les politiques de transport ou les politiques de zonage.

Dans la suite de ce chapitre, nous détaillons les mécanismes reliant l'ensemble des déterminants identifiés dans la littérature scientifique aux différentes formes d'urbanisation en milieu périurbain. La section a présente la variabilité des formes d'urbanisation en milieu périurbain. La section b présente les déterminants liés aux comportements de localisation des
ménages. La section c se focalise sur les décisions des propriétaires fonciers. Enfin, la section d souligne le rôle des politiques publiques.

## 2.1. Des formes de développement variées en milieu périurbain

Le développement des constructions immobilières en milieu périurbain peut prendre des formes variées (Antrop, 2004 ; Ewing, 1994 ; Gober et Burns, 2002 ; Tabourin, 1995). La forme urbaine classique, proche de la vision théorique de la ville monocentrique, consiste en une expansion plus ou moins régulière du centre urbain sur l'espace immédiatement environnant, avec une organisation en cercles concentriques caractérisés par un gradient de densité de construction décroissant avec la distance au centre. Suivant les cas, ce développement continu de densité décroissante peut prendre des formes particulières telles qu'une extension spatiale le long d'un axe ou en étoile. Toutefois, il est fréquent d'observer des dynamiques de construction immobilière non-continue par rapport à l'espace urbain : c'est le cas du développement périurbain fragmenté et disjoint. On parle de mitage de l'espace lorsque les constructions immobilières émergent à des distances plus ou moins éloignées de la ville, en laissant des enclaves agricoles ou naturelles. A l'inverse, on peut observer l'enclavement de petites villes denses ou bourgs existants au sein d'un espace périurbain majoritairement agricole ou forestier. Le développement fragmenté peut avoir lieu sur toute la périphérie de la ville, de manière satellitaire (regroupement localisé de lots fragmentés), dispersée (distribution diffuse des constructions dans l'espace) ou encore en bandes construites disjointes les unes des autres.

Ces différentes configurations spatiales peuvent s'observer à l'échelle de l'aire urbaine, mais également à l'échelle plus locale des communes elles-mêmes sous influence d'une ville-centre. Chaque espace ou sous-espace périurbain est caractérisé par différents niveaux de densité de construction, occupations du sol et activités économiques. Bien que les frontières des municipalités soient établies sur une base purement administrative, celles des zones urbaines nécessitent d'être définies sur une base fonctionnelle qui reflétant la réalité économique d'un territoire urbain. Dans un effort d'harmonisation, l'Union Européenne et l'OCDE ont entrepris un effort de définition des zones urbaines comme unités économiques fonctionnelles. Ainsi l'aire urbaine consiste en un ensemble de municipalités très densément peuplées (centre urbains) auxquelles s'ajoutent les municipalités adjacentes qui présentent une intégration économique forte, mesurée notamment par l'importance des trajets domicile-travail avec le centre urbain. Cette définition permet une comparabilité à l'échelle internationale des aires urbaines et de donner un sens économique aux unités urbaines tel que nous l'observons à travers le monde (OECD).

Pour prendre en compte la complexité de cette dynamique, des indicateurs de dynamique d'urbanisation sont proposés, incluant généralement des mesures spatialisées de la densité de population (Mieszkowski et Mills, 1993), la densité résidentielle et le degré de fragmentation du bâti (Carrión-Flores et Irwin, 2004; Ewing et al., 2002) ou encore la distribution des emplois (Carruthers et Ulfarsson, 2003). Galster et al. (2001) proposent un classement des villes américaines selon leur niveau d'étalement urbain en combinant huit dimensions spécifiques incluant la densité du bâti, la continuité, le degré de concentration ou le niveau de mixité des occupations du sol. Au-delà de la densité de population, la mesure de la fragmentation du tissu urbain permet aussi de caractériser la forme urbaine. Dans sa forme la plus simple, la fragmentation est mesurée par le nombre des parcelles de terres construites rapporté à la surface totale urbanisée (Oueslati et al., 2015) ou à la population totale (Arribas-Bel et al., 2011). D'autres mesures considèrent la taille moyennes de parcelles construites (Frenkel et Ashkenazi, 2008; Solon, 2009) ou le degré d'ouverture, mesuré par la quantité des terres non-urbanisées entourant des surfaces urbanisées (Burchfield et al., 2006).

Dans le rapport de l'Agence Européenne de l'Environnement (2016), les auteurs définissent un indicateur de « prolifération urbaine pondérée » exprimé en unités de pénétration urbaine (UPU) par unité de surface et regroupant trois dimensions : la dispersion du bâti, le pourcentage de bâti dans la zone étudiée et la surface utilisée par les résidents et entreprises. À l'échelle européenne, on observe une prolifération urbaine très variable en fonction des pays : plus de 6 UPU/m² aux Pays-Bas et en Belgique (entre 1 et 3% d'augmentation entre 2006 et 2009) à moins de 0,5 UPU/m² en Suède et en Norvège (plus de 17% d'augmentation entre 2006 et 2009). La France (2,26 UPU/m², 2,9% d'augmentation entre 2006 et 2009) se situe légèrement au-dessus de la moyenne européenne, à des niveaux comparables à l'Italie ou au Portugal. À l'échelle nationale, on observe une prolifération urbaine particulièrement prononcée en Ile-de-France, dans l'Ouest (Bretagne et Pays de la Loire), le Nord et le Sud-Est (Rhône-Alpes et PACA), les taux les plus faibles concernant les anciennes régions du Limousin et de la Champagne-Ardenne. Cette répartition s'explique par des taux de dispersion du bâti plus élevés dans la moitié Sud et en Bretagne ainsi que des parts de surface bâtie plus importante en Ile-de-France et Bretagne.

## 2.2. Les comportements des ménages influencent la localisation et la forme des constructions en milieu périurbain

Historiquement, l'augmentation de la taille des villes et l'expansion spatiale des nouvelles constructions sont d'abord liées à l'augmentation de la population. Ainsi, la croissance démographique est un déterminant majeur de la construction sur de nouvelles terres en milieu périurbain. Grekousis et Mountrakis (2015) montrent la relation linéaire positive aux Etats-Unis entre le niveau de population d'un county et le foncier bâti, indépendamment de la population initiale. Les changements démographiques tels que l'évolution de la répartition des classes d'âge ou l'augmentation plus forte du nombre de ménages
que du nombre d'habitants ne sont pas neutres par rapport aux formes de développement périurbain. Dans le cas européen, Lauf et al. (2016) montrent à travers l'exemple de Berlin que le vieillissement de la population et l'augmentation des ménages de petite taille favorisent le développement accru et fragmenté des constructions dans le périurbain proche de la ville, tout en diminuant les constructions dans la ville dense et dans le périurbain plus éloigné. Les premières couronnes périurbaines jouent donc un rôle tampon dans le développement spatial de la ville.

La décision des ménages de se localiser en zone périurbaine dépend étroitement de leur budget, et donc de manière générale, du niveau de revenu. Théoriquement, des revenus plus élevés impliquent un choix de localisation résidentielle plus éloignée de la ville dès lors que l'élasticité du revenu par rapport à la consommation foncière est plus élevée que l'élasticité par rapport aux coûts de transports (Glaeser et al., 2008; Hartwick et al., 1976; Kovacs et Larson, 2007; Wheaton, 1977). Ainsi, une augmentation continue des revenus a un impact positif significatif sur les constructions nouvelles périurbaines (Burchfield et al., 2006; Margo, 1992; Paulsen, 2012) et entraîne du développement périurbain de faible densité (Anas et Kim, 1992). En plus d'un impact direct positif sur la consommation de terrain résidentiel, des revenus plus élevés permettent aux ménages d'assumer des frais de transports plus importants et sont associés à l'avènement de la voiture individuelle, impliquant des consentements à payer plus élevés pour des localisations résidentielles éloignées de la ville (Brueckner et Fansler, 1983; Glaeser et Kahn, 2004). Enfin, une plus grande variabilité des revenus implique de l'hétérogénéité spatiale dans les consentements à payer pour de l'espace résidentiel, ainsi qu'un développement périurbain davantage étendu et fragmenté que lorsque la distribution des revenus est homogène (Huang et al., 2013). L'hétérogénéité des revenus des ménages pose par ailleurs la question des phénomènes de ségrégation sociale dans l'espace urbain, traitée dans les chapitres 6 et 7.

La motivation des ménages à se localiser en périphérie des villes est enfin liée aux préférences en termes de cadre de vie et d'aménités, déjà soulignées dans la section 1. Ce cadre de vie peut être apprécié au travers de différentes caractéristiques : d'un côté, perception du voisinage, occupation des terres alentour, qualité paysagère et aménités naturelles, accessibilité aux services publics. D'un autre côté pollution, nuisances urbaines ou criminalité. L'impact significatif des externalités de voisinage sur la conversion des terres à l'usage résidentiel a été démontré de manière empirique (Carrión-Flores et Irwin, 2004; Irwin et Bockstael, 2002; Kytta et al., 2013).

L'émergence de bâti sur une parcelle peut avoir des effets contrastés sur la probabilité de construction des parcelles voisines. On peut en effet observer des effets positifs de spill-over suggérant que les nouvelles constructions émergent à proximité des constructions déjà existantes, qu'elles soient à usage résidentiel ou commercial (Carrión-Flores et Irwin, 2004). L'explication de ce mécanisme réside dans les forces d'agglomération (plus précisément présentées dans le chapitre 4) qui régissent les choix de localisation des ménages ou des entreprises : proximité de la main d'œuvre, des facteurs de production et des marchés pour les entreprises, proximité des services publics et du lien social pour les ménages (Zellner et al., 2010).

Cette tendance à l'agglomération est cependant nuancée par un effet potentiellement négatif de la construction d'une parcelle sur le développement des parcelles voisines, expliqué par les préférences des ménages périurbains pour une congestion spatiale plus faible et des espaces ouverts non construits. Une nouvelle construction périurbaine représente ainsi une externalité de voisinage négative, dont le coût est supporté par les résidents déjà présents, à une échelle très localisée. Il en résulte des stratégies de blocage et d'opposition de la part des résidents, conduisant à des formes d'urbanisation plus fragmentées et caractérisées par des constructions de faible densité (Charmes, 2011; Cinyabuguma et McConnell, 2013; Gordon et Richardson, 1997; Irwin et Bockstael, 2002).

Finalement, l'importance relative entre ces forces d'agglomération et de dispersion influençant les comportements des agents peut conduire à des formes de développement périurbain plus ou moins denses et affecter le niveau d'utilité des résidents (Caruso, 2005; Zellner et al., 2010).

Le milieu périurbain étant caractérisé par un usage mixte de l'espace, des externalités de voisinage peuvent également être générées par d'autres occupations du sol, notamment l'usage agricole ou forestier. Ainsi, des études montrent comment l'hétérogénéité spatiale des activités agricoles peut induire des formes d'urbanisation fragmentées dans l'espace périurbain, à travers des différences de productivité des sols agricoles (Magliocca et al., 2015) ou à travers la variabilité spatiale des paysages engendrés par différents types de production (Cavailhes et al., 2004; Coisnon et al., 2014b).

L'émergence de nouvelles constructions immobilières en milieu périurbain est largement influencée par la localisation des aménités paysagères et naturelles, valorisées positivement par les ménages pour le cadre de vie agréable qu'elles génèrent ou l'usage récréatif qu'elles permettent. Ainsi, de nombreuses études empiriques mettent en évidence le pouvoir attractif des aménités exogènes telles que les open spaces (Bates et Santerre, 2001; Irwin et Bockstael, 2004; Kovacs et Larson, 2007; Vogt et Marans, 2004; Wu et al., 2004), les parcs et jardins (Krekel et al., 2016) ou encore les littoraux (Irwin et Bockstael, 2004; Jaeger, 2013; Le Berre et al., 2016; Robert, 2016) sur les formes d'urbanisation autour des villes.

Le mécanisme associé s'explique par la présence d'un élément paysager ou naturel introduisant de l'hétérogénéité spatiale et valorisé par les ménages. Les consentements à payer des individus sont impactés positivement car l'éloignement de la ville est compensé par un cadre de vie plus attractif. On observe ainsi le développement de nouveau bâti de manière fragmentée, à des distances plus ou moins éloignées du centre urbain, suivant la distribution spatiale de ces aménités (Wu et Plantinga, 2003). Le mitage de l'espace est d'autant plus prononcé que l'effet attractif des aménités exogènes est généralement très localisé et non linéaire avec la distance (Irwin et Bockstael, 2004; Krekel et al., 2016). Dans le cas de la localisation des espaces verts, Lee et Fujita (1997) montrent que, dès lors que les services esthétiques ou récréatifs générés par une ceinture verte accessible à tous diminuent avec la distance, le mitage de l'espace de part et d'autres de la ceinture peut constituer une
configuration spatiale optimale. De la même manière, Turner (2005) montre qu'une politique visant à bâtir les espaces vacants résultant d'un développement fragmenté n'a pas nécessairement d'effet positif sur le bien-être global. Parallèlement, l'implantation d'open spaces est davantage susceptible d'améliorer le bien-être dans un espace densément peuplé que dans une zone faiblement urbanisée.

Cependant, une forte attractivité des aménités paysagères peut conduire à des dynamiques de construction importantes, il est alors possible que leur qualité environnementale, paysagère ou récréative en soit affectée en retour (Vimal et al., 2012). Ainsi, en endogénéisant le niveau d'aménités généré par ces espaces naturels, plusieurs travaux montrent l'existence de configurations spatiales équilibrées par un arbitrage entre la quantité de bâti et la qualité environnementale d'un lieu (Coisnon et al., 2014c; Wu et Irwin, 2008; Wu, 2006).

On peut enfin distinguer les aménités vertes « extérieures » (jardins publics, parcs, paysages générés par les jardins voisins) des aménités vertes « privées » (jardin individuel). Bien que ces deux types d'aménités répondent à une demande similaire en termes de verdissement du cadre de vie, les attentes et usages correspondants se différencient sur certains points : le jardin privé offre la possibilité de jardiner et d'être à l'extérieur tout en conservant le confort de l'intimité, tandis que l'espace vert public contribue à la qualité de vie du voisinage, aux possibilités d'interactions sociales et d'activités récréatives de plein air (Coolen et Meesters, 2012). Néanmoins, les préférences des ménages et la distribution spatiale de la valeur du foncier, influencée par la localisation des aménités vertes, induit un effet de substituabilité entre le vert « extérieur » et le vert « privé » : toutes choses égales par ailleurs, plus l'espace est riche en aménités extérieures, plus il est économe en jardins privés (Barbosa et al., 2007).

Il est intéressant de croiser les effets de la distribution spatiale des aménités avec les effets liés aux revenus. La sensibilité des ménages aux aménités paysagères est en effet très dépendante de leur niveau de revenu (Brueckner et al., 1999). Une hausse du niveau de revenu conduit à une augmentation de la demande en open spaces (Bates et Santerre, 2001). La corrélation entre le niveau d'aménités et le revenu des ménages dépend plus précisément du poids relatif entre l'élasticité du revenu par rapport à la valeur marginale de l'aménité et l'élasticité du revenu par rapport à la demande en espace résidentiel (Diamond, 1980). Si la demande d'aménités naturelles est plus sensible au revenu que la demande d'espace résidentiel, les ménages plus aisés auront tendance à se localiser au plus près des aménités, laissant les ménages plus modestes dans la ville-centre (Kovacs et Larson, 2007). Dans le cas des villes européennes, le maintien des ménages aisés dans le centre-ville peut ainsi s'expliquer par une valorisation forte de ces ménages envers les aménités historiques et architecturales des centres urbains européens (Brueckner et al., 1999).

Enfin, si les ménages valorisent l'environnement paysager et récréatif dans leur choix de localisation résidentielle, d'autres biens publics peuvent avoir une influence sur la localisation des nouvelles constructions périurbaines. En effet, la distribution spatiale des services publics peut contribuer à orienter les formes d'urbanisation, notamment la localisation des écoles (Bayoh et al., 2006; Vogt et Marans, 2004), la proximité des infrastructures de transport réduisant les coûts de transport supportés par les ménages (An et al., 2011; Auch et al., 2012; European Environment Agency, 2016) ou encore l'accès à des réseaux d'assainissement des eaux diminuant les coûts de conversion en terrain constructible (Irwin et al., 2009; Irwin et Bockstael, 2004). De manière plus générale, les coûts associés à la conversion d'une terre naturelle ou agricole en terrain à bâtir sont directement liés à la probabilité de conversion elle-même, c'est l'objet de la partie suivante.

## 2.3. L'impact des décisions des propriétaires fonciers sur les modalités de l'offre immobilière en milieu périurbain

Le choix d'un propriétaire foncier de construire dans le milieu périurbain est étroitement lié aux comportements des ménages dans la mesure où le fonctionnement du marché immobilier incite les promoteurs à construire dans des zones où les ménages souhaitent se localiser. Ainsi, l'offre de nouvelles constructions immobilières en milieu périurbain dépend à long terme de facteurs démographiques, économiques et socio-culturels (Gallent, 2009). Toutefois, certaines caractéristiques spécifiques des propriétaires fonciers peuvent avoir un impact significatif sur la localisation et la forme des constructions nouvelles. Dans la littérature, les modèles dynamiques de développement urbain s'intéressent ainsi aux facteurs expliquant la décision d'un propriétaire foncier de convertir une parcelle initialement à l'état agricole ou naturel en un terrain bâti.

Le prix du foncier non bâti dans l'espace périurbain est régulièrement donné comme la capitalisation d'au moins trois composantes : la valeur de la terre agricole ou forestière, le coût de la conversion, et les rentes futures attendues, comprenant la valeur de l'accessibilité à la ville-centre. Dans un contexte d'information parfaite, les propriétaires fonciers vont alors choisir le moment optimal de conversion de leur parcelle de manière à maximiser leur bénéfice net attendu. La décision de construire a lieu dès lors que les rentes attendues pour un usage urbain sont supérieures à la rente agricole additionnée des coûts de conversion (Capozza et Helsley, 1990). Ainsi, une meilleure productivité agricole ou des coûts de conversion plus élevés ont a priori tendance à retarder le moment de la construction (Brueckner, 2000 ; Irwin et Bockstael, 2002 ; Magliocca et al., 2015). A l'inverse, de fortes attentes en termes de rentes urbaines vont davantage inciter les propriétaires fonciers à construire.

L'impact positif d'une baisse des coûts de conversion sur la probabilité de construire est intuitif. Il favorise par ailleurs la continuité du bâti, car il est plus simple et moins coûteux de raccorder de nouvelles constructions aux réseaux d'assainissement et de transport déjà existants (Carrión-Flores et Irwin, 2004 ; Irwin et Bockstael, 2004 ; Newburn et Berck,
2011). De manière moins évidente, la bonne qualité agronomique d'un sol, bien qu'elle constitue théoriquement un facteur limitant la conversion, peut en réalité être associée à une conversion accélérée des parcelles puisque les terrains de bonne qualité agricole sont souvent ceux qui sont le moins coûteux à convertir de par la profondeur du sol, l'absence de pente ou encore leur localisation historique à proximité de la ville (Carrión-Flores et Irwin, 2004). Enfin, toujours en termes de coûts de conversion, il est souvent plus intéressant de construire sur les terres agricoles ou naturelles proches de la ville que de réhabiliter et reconstruire sur des friches urbaines déjà existantes (Gelan et al., 2008). La minimisation des coûts de conversion incite donc les propriétaires à construire à proximité du bâti existant, sur des terres initialement agricoles ou naturelles, induisant une extension continue des constructions résidentielles périurbaines.

Mais les comportements stratégiques des propriétaires fonciers peuvent également conduire à des formes de développement périurbain fragmentées. Le mitage de l'espace périurbain peut notamment être attribué aux comportements spéculatifs des constructeurs, basés sur des perspectives de gains capitalistiques futurs. En l'absence de régulation du marché immobilier, les constructeurs peuvent en effet être amenés à contrôler le rythme de développement des nouvelles constructions périurbaines dans le but de limiter l'offre dans le temps et de maintenir leurs perspectives de rentes urbaines à des niveaux plus élevés (Archer, 1973 ; Evans, 2008 ; Mills, 1981 ; Stanley, 2016). Ce comportement peut limiter l'émergence de constructions nouvelles adjacentes au bâti existant (Evans, 2008 ; Stanley, 2016) et incite par ailleurs les propriétaires à acquérir des terres éloignées du bâti existant, éventuellement caractérisées par des coûts de conversion plus élevés, mais à des prix plus faibles que les parcelles avoisinant les zones déjà bâties et avec des perspectives de gains futurs (Heim, 2001).

Dès lors, la décision de construire est également dépendante de la perception du risque par le propriétaire foncier. L'incertitude sur la variabilité des rentes attendues ou, de manière plus générale, du contexte économique à venir, peut retarder la date de conversion d'une parcelle et conduire à la capitalisation d'une valeur d'option dans le prix de la terre. C'est plus particulièrement le caractère irréversible de l'opération qui retarde la date de conversion (Capozza et Helsley, 1990). L'incertitude peut également se traduire par des choix de construire plus densément (Capozza et Li, 1994) et engendrer ainsi des formes de développement périurbain plus compactes (Fallah et al., 2012). Enfin, l'intervalle de temps entre la décision de construire et la construction effective peut expliquer la développement spatial discontinu des constructions périurbaines (Barllan et Strange, 1996).

Dans le cas spécifique du foncier à usage industriel ou commercial, l'offre de constructions nouvelles est également dépendante des coûts de conversion des parcelles et des anticipations des propriétaires fonciers, bien que les gains attendus soient généralement plus élevés pour l'usage résidentiel (Adams et al., 1993). Mais les constructions industrielles nouvelles sont également dépendantes du rapport du propriétaire foncier au secteur industriel, de l'évolution de la consommation nationale ou de la réglementation foncière parfois spécifique pour certains secteurs (Adams et al., 1993; 1995).

## 2.4. Les politiques publiques ont des effets différenciés sur les constructions périurbaines

Dans cette troisième partie, nous nous intéressons au rôle de différentes politiques publiques dans les formes de constructions périurbaines nouvelles. Nous différencierons les politiques qui ciblent directement l'occupation du sol, telles que les politiques de zonage, de celles agissant sur les choix des individus, telles que les politiques de transport ou de taxation.

En milieu périurbain, des politiques de zonage peuvent être mises en place, avec l'ambition de réguler l'émergence de nouvelles constructions. Les dispositifs politiques associés peuvent agir sur des leviers variés : contraintes sur la densité de construction, sur la taille des lots bâtis ou encore interdiction de certains usages du sol. La littérature montre que la mise en place d'une politique de zonage en milieu périurbain peut avoir un impact direct sur un certain nombre de variables du marché foncier. Théoriquement, en contraignant l'offre immobilière, les politiques de zonage vont avoir un effet négatif sur le nombre de constructions nouvelles. Thorson (1997) souligne cependant que les propriétaires fonciers peuvent anticiper le changement de réglementation en subdivisant leurs parcelles ou en négociant avec les décideurs, ce qui se traduit par un délai dans la baisse du nombre de permis de construire. Mécaniquement, la réduction de l'offre immobilière et foncière engendrée par les politiques de zonage conduit alors à une augmentation du niveau des prix du foncier, et par conséquent du logement, un effet éventuellement accentué par la compétition foncière entre les agences de l'Etat et les promoteurs privés (Brink et al., 2006). Si le zonage ne prévoit pas de limitation de la densité de construction, l'augmentation des prix peut alors conduire à des formes de bâti plus denses (Grieson et White, 1981). Dans le cas de politiques interdisant certaines occupations du sol, on observe parallèlement une baisse des prix du foncier destiné à ces autres usages (Grieson et White, 1981; Thorson, 1997).

Un certain nombre de travaux se sont intéressés à l'efficacité des politiques de zonage en comparant les dynamiques de changement d'occupation du sol dans le temps. Les résultats restent généralement ambigus. Si certains travaux démontrent l'impact négatif significatif des politiques de zonages sur les dynamiques d'urbanisation (Wassmer, 2006 ; Woo et Guldmann, 2014), d'autres concluent à un effet inexistant, notamment dans le cas des urban growth boundaries (UGB) nord-américaines (Cho et al., 2007 ; Hepinstall-Cymerman et al., 2013). Cho et al. (2008) montrent qu'en réalité, les effets sont fortement spatialisés, puisque les UGB ralentissent les constructions dans les marchés immobiliers urbains, mais accélèrent parallèlement les constructions périurbaines. Bien qu'il ne trouve pas d'effet significatif des politiques de zonage à l'échelle locale, Paulsen (2013) montre que, à une échelle plus large, le poids de l'Etat dans les décisions liées à l'aménagement peut avoir une influence significative sur les dynamiques d'urbanisation.
L'efficacité de ces politiques de zonage peut être dépendante de plusieurs facteurs suggérés par la littérature économique. Une forte rigidité du dispositif est souvent associée à des meilleurs résultats en termes de régulation des constructions nouvelles (Woo et Guldmann, 2014). Cependant, elle doit s'accompagner par un système efficace de contrôle, sans quoi les décideurs publics se risquent à une mauvaise application de la loi (Abrantes et al., 2016; Kline et al., 2014). Kline et al. (2014) insistent sur d'autres aspects de gouvernance tels que l'importance de se doter d'un dispositif harmonisé en cas de conflits liés à l'usage du sol ou les difficultés que peut représenter une fragmentation trop forte du maillage administratif du territoire. Ils soulignent par ailleurs qu'une dynamique immobilière initiale trop élevée et qu'un trop fort laxisme sur l'octroi des permis de construire avant que la régulation ne soit mise en place peuvent remettre en cause l'efficacité du dispositif. Enfin, la cohabitation entre plusieurs politiques territoriales peut être un facteur d'échec, si les autres politiques présentent des objectifs antagonistes avec ceux de la politique de zonage (Gelan et al., 2008). A l'inverse, si elles sont réfléchies de manière concertée, la combinaison de différentes politiques territoriales peut être source de réussite. Irwin et al. (2003) suggèrent par exemple que, pour atteindre ses objectifs, une politique de régulation de la croissance urbaine doit être mise en place conjointement avec d'autres politiques de préservation environnementale.

Pour limiter l'émergence de constructions nouvelles, les décideurs publics peuvent en effet être amenés à utiliser plus spécifiquement le zonage environnemental. Caractérisé par des niveaux de restriction plus ou moins élevés, le zonage environnemental présente la particularité de réunir simultanément plusieurs objectifs tels que la régulation de l'occupation du sol, mais aussi la protection de services écosystémiques ou la préservation du patrimoine culturel. L'effet potentiel des politiques de zonage environnemental sur le marché immobilier est connu depuis les années 70 (Dowall, 1979). En limitant les zones constructibles, ou en augmentant les coûts de conversion, les réglementations environnementales peuvent ainsi contraindre l'offre de constructions immobilières nouvelles, et ainsi augmenter le niveau des prix sur le marché immobilier (Beaton, 1991 ; Frech et Lafferty, 1984 ; Parsons, 1992). D'autres études empiriques montrent en revanche un effet neutre du zonage environnemental sur l'offre immobilière (Gutterty et al., 2004; Shilling et al., 1991). Denning et al. (2010) montrent par exemple que, dans le sud de la Baie de San Francisco, la mise en place d'un zonage environnemental n'a que très peu d'effet sur l'offre immobilière. Ils expliquent ce résultat par le fait que la zone protégée correspond parfois à une localité peu favorable à la construction immobilière à cause de coûts de conversion élevés : pentes fortes, zones inondables.

Par ailleurs, la protection environnementale de certaines zones peut en améliorer l'attractivité (maintien des aménités paysagères, cadre de vie garanti sur le long terme) et paradoxalement accélérer la demande de constructions immobilières nouvelles à proximité des zones protégées (Geniaux et Napoléone, 2011). Dans le cas de la protection de zones humides aux Etats-Unis, Sims et Schuetz (2009) montrent effectivement que la mise en place du zonage contraint significativement l'offre immobilière au niveau de la zone protégée et a tendance à repousser les nouvelles constructions vers des localités proches, mais non soumises à la réglementation. De la même manière, Le Berre et al. (2016) considèrent le cas du littoral dans le Pays de Brest et montrent que, si la côte atlantique constitue une aménité fortement attractive pour les ménages, la mise en place de la loi Littoral en 1986 a significativement ralenti l'émergence de nouvelles constructions résidentielles dans les zones soumises à la réglementation, tout en laissant se poursuivre le développement périurbain dans l'arrière-pays.

Finalement, les effets d'une politique de zonage environnemental sur le marché immobilier au sein et autour de la zone concernée peuvent être très variables en fonction du type de zonage, du site auquel elle s'applique et des caractéristiques des zones avoisinantes (Netusil, 2005). Feldman et Jonas (2000) et Jonas et al. (2013) soulignent par ailleurs l'importance des acteurs impliqués dans la mise en place d'un dispositif de zonage environnemental, à travers le cas de l'Endangered Species Act au sud de la Californie. En effet, le zonage environnemental peut être à la source d'un certain nombre de tensions, notamment avec les propriétaires fonciers et les aménageurs. En impliquant l'ensemble des parties prenantes, l'Etat peut limiter les conflits et améliorer la cohérence du dispositif, au risque de limiter l'effet de préservation environnementale à long terme.

Comme pour le zonage environnemental, les politiques de zonage agricole peuvent avoir un effet positif significatif sur les niveaux de prix de l'immobilier (Vyn, 2015) et engendrer un niveau plus élevé d'attractivité des localités voisines (Coisnon et al., 2014a). Ces aspects sont traités de manière plus détaillée dans la partie 3.

Un certain nombre de politiques publiques peuvent avoir un effet direct sur les comportements des individus, influençant ainsi l'émergence de constructions nouvelles en milieu périurbain. C'est le cas des politiques fiscales, traitées de manière détaillée dans le chapitre 5, mais aussi des politiques de transport.

La distribution spatiale des infrastructures de transport peut en effet coordonner les logiques de constructions immobilières. L'étalement urbain est souvent associé à l'avènement de la voiture individuelle permettant aux ménages de s'éloigner de plus en plus de leur lieu de travail (Glaeser et Kahn, 2004). Aussi, un certain nombre de dispositifs politiques vise à développer les centres secondaires périurbains en tant que plateformes multimodales de transport ou nœuds de mobilité. Ces politiques cherchent ainsi à concentrer le développement résidentiel au sein des sous-centres périurbains, à limiter la dépendance au véhicule individuel et réduire enfin la dispersion de l'habitat dans les couronnes périurbaines. Filion (2001) indique que les résultats de tels dispositifs restent ambigus dans le sens où, bien qu'ils permettent une meilleure attractivité des sous-centres périurbains (notamment résidentielle), la réduction de la dispersion du bâti n'est pas à la hauteur des attentes des décideurs. En s'appuyant sur le cas de l'aire urbaine de Besançon, Bonin et Tomasoni (2015) préconisent l'application d'un Transit Oriented Development (TOD), consistant en une coordination des politiques de transports en commun avec les politiques d'aménagement. Ils montrent que lorsque ces deux approches sont coordonnées de manière logique, on peut à la fois observer un usage plus élevé des transports en communs (et donc une baisse de la dépendance au véhicule individuel) couplé à un
développement périurbain plus compact. Les investissements dans les réseaux de transport à l'échelle régionale affectent également la localisation des activités industrielles. Alors que le fonctionnement des marchés tend à concentrer spatialement la localisation des industries dans le territoire, le déploiement d'infrastructures de transport peut induire de la dispersion dans la localisation de ces activités s'expliquant notamment par la diffusion améliorée des externalités de connaissances (Riou, 2003).

Pour terminer cet horizon des politiques publiques pouvant affecter le développement des constructions immobilières en milieu périurbain, évoquons le cas de la mise en place de marchés de droits de construction échangeables régulièrement utilisés aux Etats-Unis depuis les années 70 sous le nom de Transferable Development Rights (TDR). Ce type de dispositif est similaire à un marché carbone, ou tout autre type d'outil ayant pour but d'internaliser au sein d'un marché des externalités négatives. Dans les zones soumises à ce type de régulation, les constructeurs sont limités dans leur choix de densité de construction par un seuil maximal. Ils peuvent éventuellement dépasser ce seuil en acquérant des unités de densité supplémentaire autorisée auprès d'un autre propriétaire foncier si ce dernier ne souhaite pas densifier sa parcelle au-delà du seuil maximal. La mise en place d'un tel dispositif repose sur l'argument selon lequel il aboutit à une configuration spatiale optimale caractérisée par une réduction globale du bâti à moindre coût. L'efficacité de ce type de régulation en termes de limitation des constructions nouvelles dépend de plusieurs facteurs identifiés par Pruetz et Standridge (2009). En particulier, l'intensité de construction supplémentaire à laquelle les constructeurs peuvent prétendre doit être plus élevée que sous un schéma de régulation uniforme classique, la zone soumise à ce type de régulation doit correspondre aux attentes de la communauté locale, le seuil de limitation de densité doit être appliqué de manière stricte et le territoire ne doit pas présenter des zones non soumises à la régulation offrant ainsi aux constructeurs des opportunités alternatives de constructions nouvelles. Harman et al. (2015) précisent que la transposabilité d'un marché de droits de construction échangeable d'un territoire à l'autre n'est pas automatique et que ses modalités de mise en place se doivent d'être spécifiques au territoire concerné.

Soulignons enfin que la mise en place d'un marché de droits de construction échangeables se heurte à un certain nombre de critiques dont la crainte de concentrer les activités dommageables (densité extrême en un lieu unique) ou la remise en cause de la réduction effective de la quantité totale de bâti, en comparaison avec un système de régulation uniforme plus classique. Levinson (1997) montre par exemple qu'une politique uniforme de restriction de la densité de construction est moins efficace, en termes de coûts, qu'un marché de droits pour réduire les externalités négatives liées à la construction immobilière. En revanche, la mise en place d'un marché de droit peut finalement aboutir à une intensité de construction plus élevée lorsque les propriétaires n'ayant pas utilisé tout leur quota de densité autorisée revendent leurs droits à ceux qui étaient contraints.

## 2.5. Conclusion

Pour conclure, l'émergence de constructions immobilières nouvelles dans le périurbain peut prendre des formes variées en termes d'organisation spatiale, de fragmentation et de dispersion de la densité de population. Ces formes de développement sont liées à un ensemble de déterminants socio-économiques identifiés selon trois grandes catégories : les comportements de localisation des ménages, les décisions des propriétaires fonciers et le rôle des politiques publiques.

Bien que les choix de localisation des ménages et des firmes soient les facteurs primaires de la configuration spatiale dans les zones périurbaines, il n'en demeure pas moins que les interventions publiques en matière d'aménagement du territoire et de politique de transport jouent un rôle crucial dans l'évolution de cette configuration. Certes les politiques publiques se fixent l'objectif de régulation de l'offre foncière, mais peuvent avoir des ambitions plus larges en matière de préservation des espaces agricoles et de réduction des impacts environnementaux négatifs.

Les contraintes qu'imposent les politiques publiques sur le marché foncier peuvent induire des limitations sur l'offre des espaces disponibles et une situation d'excès de demande. Cela peut, en outre, provoquer une forte décentralisation des villes donnant lieu à un poids prépondérant des populations dans les zones périurbaines par rapport à celles du centre. Toutefois, l'enjeu ne réside pas seulement dans l'agrandissement de ces zones mais plutôt dans leurs formes (fragmentation) ou dans la faible densité de population qu'elles induisent. Une forme périurbaine fragmentée avec une faible densité est susceptible de générer des effets négatifs sur l'environnement que les politiques d'aménagement doivent prendre en considération.

Bien que les politiques d'aménagement soient en première ligne pour accompagner l'évolution des zones périurbaines, d'autres interventions publiques en matière de transport ou de fourniture d'équipements collectifs sont aussi essentielles. Une approche intégrée de ces politiques semble être la ligne directrice qui se dégage des expériences récentes dans les villes modernes. Ainsi, quelle que soit l'échelle territoriale, les documents réglementaires d'urbanisme (ex : Plan local d'urbanisme (PLU) ou Schéma de cohérence territoriale (SCOT)) sont des outils éminemment nécessaires pour cette approche intégrée.

### La compréhension des mécanismes économiques et politiques à l'œuvre dans la périurbaine soulève plusieurs besoins de recherche :

1. L'identification les déterminants de la construction des terres nouvelles doit être traitée dans une relation causale et pas une simple association. L'hétérogénéité des aires urbaines et la présence de plusieurs facteurs inobservables constitue un défi majeur. La recherche future peut profiter du développement inédit des techniques spatiales et la relative abondance des données géo-spatiales. Il est désormais possible de constituer des séries temporelles pour suivre l'évolution de la
périurbanisation partout dans le monde et s'atteler à des études comparatives pour analyser les processus de périurbanisation et isoler les effets de certaines politiques et des caractéristique socio-économiques, propres à chaque contexte.

2. D'aucuns ne peuvent ignorer l'importance du fonctionnement des institutions dans l'aménagement des territoires. Même si la référence aux mécanismes du marché domine la recherche sur le périurbain, il est essentiel de comprendre comment les institutions, comme les municipalités ou les intercommunalités, interagissent avec la rareté relative de l'espace et les externalités négatives que génèrent les différentes formes périurbaines. Ainsi l'économie politique de l'aménagement s' invite naturellement à l'agenda des chercheurs sur les déterminants de la périurbanisation.

3. L'acceptabilité sociale des politiques d'aménagement se trouve au cœur des préoccupations des décideurs publics. Si les motivations des politiques en matière de densification trouvent leurs racines dans une logique de provision des biens communs, il n'en demeure pas moins que leurs implications sur le style de vie ou encore leurs coûts pour la collectivité ne sont pas nécessairement acclamés par une large partie de la population. Faire participer la population dans la prise de décision concernant leur cadre de vie serait un moyen efficace pour les faire adhérer au projet de territoire. Toutefois, les modalités et les formes de cette participation ne sont pas abouties. S'agit-il d'une forme de concertation informée ou le public co-construit les choix d'aménagement ou une simple consultation qui préserve le système conventionnel de prise de décision ? La recherche future sur la participation de la population est un axe de recherche future dans lequel des investigations sont attendues.

4. La cohérence des politiques publiques est une piste sur laquelle des approfondissements sont aussi attendus. Au-delà de la cohérence entre politiques locales d'aménagement, de transport ou d'investissement dans les équipements collectifs, c'est l'alignement avec l'orientation des politiques nationales qui pose parfois un problème. Il s'agit notamment des politiques qui subventionnent l'usage de la voiture individuelle ou encore la politique de logement qui répond à des objectifs quantitatifs. Il va sans dire que certaines politiques nationales produisent l'effet opposé de ce que la politique urbaine peut induire. Ce champ d'analyse est rarement traité d'une manière analytique et la recherche sur l'évaluation des politiques publiques gagnerait à l'explorier.

5. Les politiques de densification comme celles de transport public visent à participer à l'effort national en matière en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES). De ce fait, ces politiques contribuent à la provision du bien commun qu'est le climat. Toutefois, certaines communes se trouvent dans l'incapacité financière de participer efficacement à produire des formes urbaines moins génératrices de GES en investissant dans une activité résidentielle économe en énergie ou un transport public efficace. À cet effet se pose la question d'une politique nationale de soutien aux collectivités locales à l'instar de ce qui se passe dans le domaine des logements sociaux.

## 3. Dynamiques de l'armature urbaine, métropolisation, entreprises et consommation de terres

Auteur : Frédéric Gilli

La globalisation des échanges, caractéristique des économies contemporaines, est l'une des principales raisons expliquant la métropolisation des territoires (Thisse, 2017)<fnref n="11" />. Cette dynamique se traduit par l'organisation des échanges autour des grands centres urbains. Ces lieux concentrent les activités identifiées comme stratégiques dans l'économie de la connaissance : à la fois les activités productives les plus pointues et les activités de mise en relation qui assurent la continuité des chaînes de valeur (Gereffi, 1999; Gereffi et al., 2005). Ils se trouvent ainsi en interaction directe avec tout un ensemble de lieux plus petits, de taille équivalente et certains plus gros avec lesquels ils partagent des ressources ou des services.

Un nombre croissant de bourgs et villes secondaires s'inscrivent dans ces systèmes métropolitains régionaux (Brutel, 2011). Les conséquences de cette évolution sont à la fois un éclatement des systèmes résidentiels (Cavailhes et al., 2004), et une désintégration spatiale des systèmes productifs : à l'échelle des villes et des territoires, les distances -y compris longues- sont de moins en moins un frein pour les échanges quotidiens (Grimal, 2012), la multi localisation des activités et des personnes se développe (Imbert et al., 2014), les frontières ne disparaissent pas mais changent de nature -elles traversent plus les territoires en interne qu'elles ne les délimitent.

Dans ce contexte, les besoins fonciers se différencient à travers le territoire : capitale, métropoles régionales, villes moyennes et petits bourgs répondent à des types d'attentes chaque fois plus particuliers et la nature des demandes et pressions exercées sur le foncier sont très variées et délimitent autant de marchés spécifiques (Donzel et al., 2008). Autour des différents centres urbains, une logique d'étalement est constatée dans tous les territoires, du fait de l'installation des ménages dans les franges périurbaines de toutes les villes, malgré des logiques foncières chaque fois spécifiques (Vilmin, 2012). Les entreprises jouent aussi un rôle majeur dans cette recomposition (Gilli, 2004). D'une part elles consomment du foncier puisque, selon les estimations (Petitet et Caubel, 2010 – Figure 1), 30% des surfaces urbanisées sont dédiées à l'activité économique : zones industrielles, commerciales, surfaces logistiques, tertiaires, etc. D'autre part, et c'est sans doute là que leur rôle est le plus

<footnote n="11">¹¹ Thisse, J. 2017, L'urbanisation est-elle un mal ?, INRA, document de travail (dans le rapport d'ESCo)</footnote>
important, elles structurent par leur localisation un grand nombre d'autres choix de localisation : l'émergence de ce que Garreau (1992) a appelé les *edge cities* conduit à ce que l'étalement se fasse non plus autour du centre-ville mais à partir des centres secondaires, nés du redéploiement des activités économiques. Cela peut toutefois transiter par de nombreux canaux différents : Stahl (1987) distingue ainsi les secteurs dont les choix de localisation sont dictés par les facteurs de production (au rang desquels le foncier peut figurer en bonne place pour certaines activités très extensives) de ceux dont les choix sont orientés par la desserte de l'espace urbain (et notamment les consommateurs). La proximité des ports, fleuves et grands axes de communication est également facteur de relocalisation, comme cela a pu être le cas pour la sidérurgie, cas d'école des choix de localisation décrits par Weber en 1909. Stahl (1987) en tire une distinction fondamentale entre les activités 'basiques', ou industrielles, et les activités 'non basiques', qui recouvrent le commerce, la distribution et auxquelles nombre de services peuvent être ajoutés. Selon la nature de l'activité, les mécanismes engagés dans le choix de localisation et les conséquences en matière de consommation foncière seront différents.

<figure><img src="image_2.png" /><figcaption>**Figure 1.** Le foncier économique, un tiers des surfaces consommées</figcaption></figure>

Les modèles d'économie géographique comme les travaux d'économistes, d'urbanistes ou de géographes appliqués aux équilibres et aux structures urbaines observés en France (études de cas, retours d'expériences) sont ainsi utiles pour approfondir les enjeux associés à ces dynamiques métropolitaines (section 3.1). Au-delà de la seule question de l'étalement périurbain, ils permettent d'analyser les liens entre les grands cœurs métropolitains et leur région et l'effet de la plus ou moins grande intégration métropolitaine dans la dynamique de consommation foncière aux périphéries des bourgs et villes moyennes secondaires (section 3.2).

# 3.1. L'économie contemporaine conduit à une agglomération des activités dans et autour de grandes régions métropolitaines

## 3.1.1. Une géographie économique caractérisée par des dynamiques d'agglomération très puissantes

On observe, notamment en Europe, une concentration des activités autour des grands centres urbains (Combes et Overman, 2004), qui s'explique notamment par les dynamiques de concentration et d'agglomération des activités (Combes et Gobillon, 2015; Fujita et Thisse, 2002) observées dans l'industrie et accentuées par la mondialisation des échanges (Ottaviano et Puga, 1998).

Cela se traduit directement sur les marchés fonciers suivant des mécanismes bien identifiés en économie urbaine (rente foncière particulièrement élevée comme témoin et conséquence de la très grande productivité-disponibilité à payer pour le cœur de ces grands systèmes urbains ; Fujita, 1985). La conséquence, à l'échelle régionale, est la coexistence dans un même pays, de marchés fonciers très tendus et de marchés à l'inverse très détendus, notamment dans les *shrinking cities* (Wolff et al., 2013) (cf. Section 1). Car en parallèle de la croissance et l'extension des espaces métropolitains, les petites et moyennes villes industrielles subissent les conséquences des délocalisations et de la concentration métropolitaine (Béal et al., 2017). Là,
les besoins fonciers sont faibles : quasi-nuls pour les entreprises, sauf dans les zones commerciales périphériques qui bénéficient du départ du commerce des centres-villes.

En retour, les marchés fonciers ont un impact sur les dynamiques agglomératives puisqu'ils sont une des dimensions par lesquelles transitent les coûts de congestion, ces « coûts urbains » étant une des principales forces centripètes qui contrebalance les effets « boule de neige » (Tabuchi, 1998).

### 3.1.2. Cette concentration des activités autour des grandes métropoles n'est pas sans conséquences sur la forme même des villes

L'étalement des populations à l'échelle de la ville s'est accompagné d'un étalement des emplois (Figure 2), quelle que soit sa forme (agglomérée ou dispersée), ou la logique suivant laquelle les desserrements se sont produits, c'est à dire que les emplois aient suivi les habitants (jobs follow people) ou que les habitants aient suivi les emplois (people follow jobs) (Steinnes, 1982). Si les emplois restent moins décentralisés que les populations (Macauley, 1985) ; (Mills, 1992) la « dédensification » des centres d'emploi est un phénomène majeur des dernières décennies. Mieskowski et Mills (1993) notent ainsi que dès les années 1990, les Etats-Unis tendaient vers une situation où 40% des emplois et 30% des habitants des Metropolitan Statistical Areas (les MSA sont l'équivalent américain des aires urbaines françaises), seulement étaient en centre-ville. Glaeser et Kahn (Glaeser et Kahn, 2004) obtiennent des ordres de grandeur similaires (45% des emplois et 30% des habitants dans un rayon de 5 miles autour du centre-ville). En outre, ils montrent qu'une forte corrélation existe entre le gradient de la densité des emplois et celui de la densité des populations. Ils concluent ainsi que "peu de villes ont un emploi centralisé et une population étalée (et vice-versa)".

Cette évolution s'explique par une croissance plus forte en périphérie. Beyers et Lindahl (1996), remarquent ainsi qu'aux Etats-Unis, la majorité de la croissance de l'emploi entre 1985 et 1995 a bénéficié aux zones rurales. Richardson et Gordon (1999) confirment cela en précisant que ce sont surtout les zones rurales à proximité des espaces urbains : selon eux, la compétition entre la banlieue lointaine (outersuburbs), le périurbain (exurban) et les espaces ruraux (rural areas) est même plus pertinente à étudier que la compétition entre Centres et Périphérie, le résultat de cette dernière étant une évidence. Ce constat se retrouve, au sein de la littérature, dans les difficultés qu'il y a à s'accorder sur ce que recouvre réellement le « périurbain » (Girard et Rivière, 2013). Carlino et Chatterjee (2002), utilisant un indice de Theil afin d'étudier les disparités de densités observées aux Etats-Unis entre différents contés d'une même agglomération, observent une diminution de 33% de l'inégalité entre les contés les moins denses et les plus denses au sein d'une même agglomération entre 1951 et 1996. Dans la réduction des inégalités entre contés à l'échelle nationale, le desserrement périurbain compte presque autant que la redistribution entre agglomérations (42% de diminution) !

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>**Figure 2.** Evolution relative de 1982 à 2008 des emplois selon le gradient centre périphérie (Sénat, 2012 ; données INSEE recensements)</figcaption></figure>
Même si la gentrification (Clark, 1995 ; Slater, 2003 ; Smith, 1996) des cœurs de ville et le renouveau à la fois économique et résidentiel de certains centres interrogent l'irréversibilité du processus de multipolarisation (Krontoft et al., 2001), cet étalement semble se généraliser à tous les pays occidentaux en dépit de traditions, de situations et de législations différentes (Richardson et Gordon, 1999).

### 3.1.3. Métropoles polycentriques ou systèmes régionaux : deux types de recomposition pour l'emploi autour des métropoles

Que l'étalement des activités soit généralisé autour des grandes métropoles ne signifie pas pour autant le développement d'un même modèle polycentrique (Oatley, 2001).

D'abord, les logiques économiques qui expliquent l'apparition des centralités secondaires peuvent en effet être de natures différentes. Helsley et Sullivan (Helsley et Sullivan, 1991) recensent ainsi plusieurs façons de comprendre l'émergence de villes non-monocentriques.

La dynamique propre des marchés fonciers à l'intérieur de la ville peut mécaniquement conduire les entreprises à choisir de s'installer en périphérie pour bénéficier d'un foncier moins cher sans pour autant dégrader leur accès aux salariés et aux consommateurs (Fujita et Ogawa, 1982). L'élément décisif dans ce cas est la synchronisation des décisions d'acteurs économiques de départ vers la périphérie, puisque c'est cela qui garantira aux entreprises qui déménagent qu'elles préserveront leur accès aux marchés locaux. Cela souligne le rôle des méso-acteurs dans cette synchronisation. Il suffit que cet acteur soit de taille non négligeable et qu'il ait plus d'informations sur les stratégies des autres joueurs (qu'il ait un « pouvoir de marché ») pour intégrer dans son calcul l'effet de son choix individuel sur les équilibres du marché. Il anticipe alors correctement l'état résultant des différents choix de localisation et n'est pas amené à réviser sa décision après en avoir observé les effets. Ces 'large-agents' (Becker et Henderson, 2000) peuvent être de grandes entreprises (Fujita et al., 1997), des aménageurs privés (les 'land developers' étudiés par Henderson et Mitra) (1996) voire l'Etat comme dans les modèles d'économie publique locale (Bollinger et Ihlanfeldt, 2003). De manière générale, les choix effectués par les 'méso-agents' ou les aménageurs créent les conditions d'un déplacement massif de populations agglomérées et d'une consommation foncière étendue à de nouvelles zones plus éloignées encore du centre « historique ». Cela s'inscrit dans une branche ancienne et fournie de la littérature (Hamilton, 1975 ; Helsley et Strange, 1990 ; Henderson, 1974 ; 1985 ; Mills et Oates, 1975 ; Mitra, 1994 ; Pines, 1991 ; Rauch, 1993).

Il est aussi possible de supposer l'existence d'éléments exogènes qui incitent au développement de centres secondaires. White (1976), Sasaki (Sasaki, 1990), Anas et Kim (1996) analysent ainsi l'effet d'une infrastructure éloignée du centre (de type rocade), par laquelle transitent les exportations, et considèrent son impact sur les choix de relocalisation des entreprises et sur la structure de la ville dans son ensemble. L'importance de ces éléments a depuis été plusieurs fois constaté empiriquement, notamment par Gaschet (2003) et Gaschet et Pouyanne (2011) autour de la rocade de Bordeaux. Ils contribuent largement à l'augmentation continue de la consommation foncière à destination économique soulignée plus haut

Il est enfin possible de considérer que la croissance du centre métropolitain finit par rattraper les bourgs et villes moyennes environnants pour les inscrire dans un système régional intégré (Helsley et Sullivan, 1991 ; Henderson, 1986 ; Henderson, 1991). Ces dynamiques trouvent peu de traductions dans les politiques publiques : les logiques intercommunales restent cantonnées aux communes contigües du pôle urbain et les « pôles métropolitains » favorisent pour la plupart les relations entre grandes métropoles. Il n'y a pas de dispositif simple permettant à une grande métropole d'entretenir des espaces de dialogue avec les villes moyennes de sa périphérie. C'est l'esprit des Conférences Territoriales de l'Action Publique, créées par la loi MAPTAM, mais on est loin d'une logique réellement opérationnelle.

Ensuite, si l'on suit Parr (2003), il y a finalement des différences importantes entre les logiques à l'œuvre dans un système urbain et celles que l'on observe dans un espace urbain multipolaire. La première dynamique observée est celle d'une croissance (et extension) des territoires centraux avec développement de centres secondaires (Anas et Kim, 1996 ; Duranton et Puga, 2015 ; Henderson et Mitra, 1996). La seconde dynamique se matérialise par la réorganisation des réseaux urbains décrits depuis longtemps par les géographes (Rochefort, 2002) avec un rayonnement « au quotidien » des cœurs métropolitains au-delà de leurs seules limites morphologiques ou fonctionnelles jusqu'à intégrer des centres urbains de plus petite taille situés en très grande périphérie (Abdel-Rahman et Anas, 2004 ; Fujita et al., 1999 ; Gabaix et Ioannides, 2004).

Du point de vue de la valeur foncière au centre, le résultat est le même : les deux dynamiques ont comme conséquence de faire baisser le prix maximal du foncier à l'échelle du territoire (Nakagome, 1991 ; White, 1976 ; 1988). Elles ont aussi toutes deux comme conséquence d'augmenter la consommation foncière en périphérie. La principale difficulté pour les pouvoirs publics qui chercheraient à agir sur cette dynamique est qu'elle se produite le plus souvent dans les interstices des maillages administratifs : l'Oise subit ainsi directement et de longue date les effets de la présence à ses portes de la région parisienne, sans pour autant bénéficier des effets 'protecteurs' pour son foncier d'un schéma d'aménagement très protecteur comme celui de la région parisienne : localisée dans la région des Hauts de France (et avant cela en Picardie), l'Oise n'a jamais été concernée par le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France alors que certaines communes sont à moins de 50 km de Paris. Ce constat (que l'on retrouve aussi autour de Genève) appelle à plus de coopérations transfrontalières entre les collectivités.
### 3.1.4. Étalement urbain autour des villes secondaires dans les régions métropolitaines

La métropolisation se traduit ainsi non seulement par deux formes d'étalement de la métropole (densification de son périurbain et extension de son aire urbaine propre) mais aussi par l'extension des aires d'étalement urbain autour des centres périphériques secondaires qui étaient anciennement « autonomes ». Cela a des conséquences évidentes sur la dynamique foncière dans et autour de ces pôles : la densification et la redynamisation du centre-ville satellite (Goffette-Nagot et Schmitt, 1999 ; Vermeulen et Rouwendal, 2008) prend la forme d'un phénomène classique de l'économie foncière, le *leapfrog* (Figure 3).

<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>**Figure 3.** Illustration du phénomène de "Leapfrog", littéralement "dépasser" en français, qui schématise les formes d'étalement urbain (Gilli, 2017)</figcaption></figure>

Les gammes de gris, du plus foncé au plus clair correspondent à la densité de population, de la plus haute à la plus basse.
1 : Situation de départ ; 2 : Étalement par extension urbaine ; 3 : Étalement par densification de la périphérie ;
4 : Étalement par extension des bourgs secondaires

Cette dynamique pose de nombreuses questions en matière de développement foncier : rôle des logiques d'évitement des zones habitées (Irwin et Bockstael, 2002), question des aménités spécifiques du bourg (Gottlieb, 1995 ; Kahn et Walsh, 2015) ou de son environnement immédiat (Wu et Irwin, 2008 ; Wu et Plantinga, 2003), conditions de redynamisation résidentielle, économique et commerciale des bourgs périphériques (Dong, 2013 ; Feudo, 2014 ; Riou, 2003) et rythme de l'étalement induit autour de ces centres secondaires (Frame, 2004).

## 3.2. Spécialisation sectorielle et fonctionnelle des territoires régionaux autour des grands cœurs métropolitains et conséquences sur la consommation de foncier

Si certains travaux empiriques montrent une « ombre portée » des métropoles qui bride le développement de leurs lointaines périphéries (Combes, 2000), les analyses sur le desserrement de l'emploi en proche périphérie (Delisle et Lainé, 1998 ; Gilli, 2007 ; Gilli, 2009) comme à l'échelle des systèmes régionaux (Duranton et Puga, 2001) pointent l'existence de réels systèmes économiques intégrés.

La désintégration spatiale des systèmes productifs organise des logiques de spécialisation sectorielle et fonctionnelle à l'échelle des espaces régionaux (Fujita et Hamaguchi, 2001; Jayet, 2000). Ces dynamiques sont importantes à prendre en considération à la fois pour leurs effets induits sur les dynamiques de développement (Hilal et al., 2017) et pour leurs effets directs sur les dynamiques foncières locales.

### 3.2.1. Une déconcentration sélective des entreprises du fait d'un rapport différencié aux logiques d'agglomération

Duranton et Puga (2004) reviennent sur cela en synthétisant les mécanismes microéconomiques à la source de l'agglomération dans les villes. Ils distinguent, non pas les types de marchés sur lesquels les agglomérations se produisent, arguant du fait que généralement les mêmes mécanismes sont mobilisés sur les marchés du travail, le marché des biens intermédiaires ou le marché des biens finaux... Ils mettent en revanche en avant trois types de mécanismes présents dans l'ensemble de ces marchés, et qui sont décisifs pour apprécier ce dont bénéficient les entreprises quand elles se localisent dans les zones agglomérées : le partage (*sharing*), l'adéquation (*matching*) et l'apprentissage (*learning*). Comprendre et décrire chacune de ces logiques est important car comme c'est par elles que transitent les dynamiques d'agglomération, la façon dont chaque secteur d'activité mobilise l'une ou l'autre de ces dimensions permet de comprendre sa plus ou moins grande dépendance au centre et sa plus ou moins grande propension à s'en éloigner.

Le partage renvoie à la fois au partage de biens indivisibles (toute la littérature sur les Biens publics locaux et les biens de club), au partage des bénéfices de la diversité (inspirée de Marshall, 1890) et suivant la logique décrite par Abdel-Rahman et Fujita (1990) ou Fujita et al. (1999), le partage des bénéfices liés à la spécialisation individuelle (sorte de division du travail
inspirée de Smith (1776) et suivant la logique décrite par Duranton (1998), le partage des risques de marché (l'idée de Marshall (1890) selon laquelle la concentration lisse les accidents individuels et offre constamment une palette de compétences disponibles, cf. modélisation proposée par Krugman (1991)).

La qualité de l'adéquation est améliorée quand le nombre de personnes localement disponibles augmente : Helsley et Strange (1990) proposent ainsi une version urbaine du modèle de Salop (1979). La probabilité d'une adéquation entre une offre et une demande également avec le nombre de personnes disponibles localement : les modèles urbains issus de la théorie du job search, comme celui de Berliant et al. (Berliant et al., 2006) valident ce constat. Enfin la concentration d'un grand nombre de partenaires possibles permet d'équilibrer les relations contractuelles : les intuitions de Klein, et al. (1978) ou Williamson (1985) ont ainsi été appliquées à un cadre urbain, entre autres par Matouschek et Robert-Nicoud (2005).

Les agglomérations facilitent enfin les processus d'innovation et d'apprentissage en concentrant un grand nombre d'individus différents (Audretsch et Feldman, 2004). Cela concerne à la fois la création de connaissances (idée de Jacobs (1969) selon laquelle la plus grande diversité permet d'être plus innovant en multipliant le nombre de contacts, adaptée et modélisée par Duranton et Puga (2001)), leur diffusion (la concentration permettant d'accroître les échanges et les contacts comme dans Glaeser (1999) et la distance étant un frein à ces échanges Imai (1982), et enfin l'accumulation de connaissances (inspirés des théories de la croissance, que ce soit par simple effet de l'accumulation sur la fonction de production comme le fait Ioannides (1994) en modélisant une variante urbaine de Romer (1987) ou en introduisant plutôt des dynamiques d'apprentissage qui permettent une amélioration du capital humain comme Eaton et Eckstein (1997) le font à la suite de Lucas (1988)).

Si les logiques de 'partage' peuvent s'apprécier à l'intérieur de la seule concentration métropolitaine, les deux autres incluent aussi les périphéries : les liens entre les territoires centraux et les territoires périphériques sont faits de puissantes dépendances, que cachent en partie la non-contiguité physique entre les lieux et la nature comme l'intensité de ces liens varient en fonction des entreprises (Ota et Fujita, 1993).

### 3.2.2. Une complexification des dynamiques foncières propres aux logiques d'entreprise

Il y a ainsi un lien direct entre la dynamique des entreprises, leur spécialisation sectorielle/fonctionnelle et la distance au cœur de la métropole (Holmes et Stevens, 2004) avec une conséquence directe de la réorganisation (ou de la multi localisation) sur la consommation de foncier (Fragkias et Geoghegan, 2010 ; Gilli, 2004 ; Lester et al., 2013 ; Ota et Fujita, 1993).

De ce point de vue, l'externalisation massive des activités et la segmentation de plus en plus fine des secteurs et branches (McLaren, 2000) se traduit par une complexification des dynamiques foncières. En toute logique, ce constat s'applique tout particulièrement aux plus grandes villes et on observe d'ailleurs que les pôles des grandes métropoles tendent à être plus spécialisés que ceux des petites métropoles (Gilli, 2004). Scott (1990; 2000) a montré l'existence de ces grands pôles spécialisés dans la capitale californienne et Gilli (2005; 2006; 2007) a observé leur développement dans la périphérie de la région parisienne et leur coexistence avec des pôles plus diversifiés qui sont, eux, plus centraux. Cette plus grande spécialisation des pôles périphériques les rend plus sensibles aux cycles économiques sectoriels et aux modèles d'organisation industriels.

Cela rend potentiellement plus instable la demande de foncier en périphérie qu'au centre. Fujita et Hamaguchi (2001) ont ainsi montré que le développement d'une ville se traduisant par une croissance différenciée des différentes activités de la ville, les différents quartiers de la ville sont susceptibles d'avoir des dynamiques de croissance différentes : alors que le centre aura une demande foncière relativement stable, seulement sensible à la conjoncture globale de la ville, chaque zone périphérique peut faire face à de très fortes variations en fonction de conjonctures sectorielles locales. La conséquence est qu'une zone périphérique pourra s'avérer sous tension et être artificialisée alors qu'au même moment de l'autre côté de la ville certaines zones sont vides... et la même zone à peine artificialisée pourra subir un contrecoup économique qui la verra tourner en friche à peine inaugurée ! De même, l'émergence de nouveaux secteurs ou l'augmentation de la productivité relative des facteurs est susceptible de modifier les logiques de développement de la ville secteur par secteur (Carlino et al., 2001; Giersch, 1995; Henderson, 1986) et donc la structure foncière de la ville. Au-delà du débat sur la priorité à accorder ou pas aux zones métropolitaines dans les politiques d'aménagement du territoire (cf. chapitre Thisse, 2017, Davezies (2012)), les enjeux en matière de politiques publiques que ce constat soulève sont malheureusement très peu étudiés par la littérature. C'est un des domaines dans lesquels il y a nécessité à entreprendre des études plus avancées.

## 4. La valeur patrimoniale des constructions sur des terres nouvelles

Auteur : Sylvain Humbertclaude, Insee, expert technique

La construction contribue à la croissance économique, c'est-à-dire à la croissance des flux de production de l'économie, mais elle contribue également à la croissance de sa richesse exprimée en termes de stocks, autrement dit de son patrimoine économique. Ce patrimoine économique national fait l'objet d'une estimation, produite par l'Insee et la Banque de France dans
le cadre de la comptabilité nationale. Les constructions et les terrains qui les supportent y sont valorisés séparément, à l'échelle de l'économie française et des principaux secteurs qui la composent (ménages, sociétés, administrations publiques, etc.). Si le remplacement de constructions anciennes par des bâtiments neufs, dans le cadre de travaux de rénovation urbaine par exemple, conduit à un enrichissement de l'économie, l'impact des constructions sur terres nouvelles sur le patrimoine est a priori plus fort. En effet, la transformation des terrains consécutive à leur urbanisation génère un accroissement de leur valeur, qui s'ajoute à celle des constructions qu'ils supportent. Néanmoins, ces constructions sur terres nouvelles ne peuvent être directement isolées des autres dans le compte de patrimoine.

Cette section vise donc à estimer cette valeur, en se fondant sur les données du compte de patrimoine et sur une méthodologie spécifique à cette étude, détaillée plus loin. Si la valeur de l'ensemble des constructions et des terrains qui les supportent a très fortement progressé depuis le début des années 1990, cette croissance est principalement imputable à la revalorisation des prix de marché des biens immobiliers. Cependant, l'effet des constructions sur des terres nouvelles est loin d'être marginal, ne serait-ce que parce que le prix des terrains nouvellement bâties au cours des vingt-cinq dernières années a augmenté au même rythme que celui des terres urbanisées de plus longue date.

Tout d'abord sont présentés de façon succincte, les concepts et les méthodes utilisés dans le calcul du patrimoine en constructions et en terrains supportant ces constructions (section 4.1), avant que ne soient traitées les principales évolutions du patrimoine économique national depuis le début des années 1990 (4.2). Est ici mis en lumière le rôle primordial joué par la croissance des prix de l'immobilier dans la progression du patrimoine. Enfin, est fait un essai d'évaluation de la valeur patrimoniale des constructions réalisées sur des terres nouvelles entre fin 1990 et fin 2015. Cette estimation accorde un poids important à l'accroissement des surfaces bâties dans la progression du patrimoine immobilier, toutefois elle ne tient pas compte des pertes économiques liées à la consommation de terres non urbanisées, ni des pertes écologiques, qui ne sont pas enregistrées dans le compte de patrimoine (4.3).

## 4.1. Évaluer la valeur des constructions et des terrains en comptabilité nationale

Sans les détailler de manière exhaustive, il est nécessaire d'introduire brièvement les concepts, sources et méthodes employés dans les comptes de patrimoine. Cette partie se limite à la valorisation du capital en constructions et en terrains, et n'aborde pas la question de la variation du patrimoine d'une année sur l'autre, ni celle de sa répartition entre les principaux secteurs de l'économie. Une présentation complète de ces méthodes est néanmoins disponible sur le site insee.fr (Baron, 2008). Par ailleurs, les comptes de patrimoine y sont également consultables, rubrique « Statistiques », thème « Économie – conjoncture – comptes nationaux, Comptes nationaux annuels », catégorie « Données, Chiffres détaillés », Les comptes de la Nation.

### 4.1.1. Principes généraux

Les comptes de patrimoine recensent les actifs et passifs économiques, c'est-à-dire ceux sur lesquels des droits de propriété peuvent être exercés et qui peuvent procurer des avantages économiques à leurs propriétaires. La valeur des biens non appropriés privativement (biodiversité, qualité de l'air ou de l'eau, etc.) en est donc exclue de fait. Les actifs peuvent être financiers ou non financiers, ces derniers pouvant être le résultat de processus de production ou avoir une origine naturelle. Actifs et passifs sont comptabilisés à leur valeur de marché en fin d'année, qui inclut les plus ou moins-values latentes relatives à chaque catégorie d'actifs. Ainsi, la valeur d'un actif ou d'un passif peut varier d'une année à l'autre même en l'absence de transaction et d'autres changements de volume, du fait de la fluctuation des prix de marché. Ce mode de comptabilisation est conventionnel, car il revient à valoriser l'ensemble du stock existant à partir des prix de transaction de la partie de ce stock échangée au cours de l'année, aussi minime soit-elle. Il ne reflète pas les montants qu'obtiendraient les agents économiques dans le cas de cessions massives d'actifs. D'autres modes de comptabilisation existent, fondés sur la valeur actualisée des revenus futurs procurés par les actifs. La valorisation aux prix du marché a néanmoins été privilégiée par le Système des Comptes Nationaux des Nations Unies, car elle tient compte du fait que les actifs économiques sont des réserves de valeur échangeables, en plus d'être des sources de revenus.

La valeur des biens immobiliers (logements, bâtiments non résidentiels, ouvrages de génie civil) se décompose en celle des constructions et celle des terrains sur lesquels elles sont implantées. L'essentiel des plus-values immobilières est affecté aux terrains.

### 4.1.2. Les bâtiments et ouvrages de génie civil

Les bâtiments et ouvrages de génie civil (routes, voies ferrées, ponts, tunnels, structures aéroportuaires, etc.) sont ici considérés sans les terrains qui les supportent. Ils sont définis comme des actifs fixes, c'est-à-dire des actifs produits eux-mêmes employés dans un processus de production, pour une durée supérieure à un an. En effet, les constructions sont utilisées dans la production de services d'hébergement, de stockage ou de transports. Par conséquent, l'investissement en constructions est modélisé par de la Formation Brute de Capital Fixe (FBCF), composante du Produit Intérieur Brut. À noter que la FBCF en constructions ne se limite pas à la construction sur des terres nouvelles : les gros travaux de rénovation des
bâtiments existant et les reconstructions sur des sols déjà bâtis y sont également comptabilisés. Il n'est pas possible d'isoler les constructions nouvelles des rénovations et reconstructions.

Le patrimoine en constructions est obtenu grâce à la méthode dite de l'inventaire permanent. Il s'agit d'un modèle de durées dont le principe est d'agréger les flux passés de FBCF et d'en retirer, pour chaque année, l'usure du capital consécutive à son utilisation et à son obsolescence. Cette usure est modélisée par la Consommation de Capital Fixe (CCF). On parle alors de "Capital Net" (CN) de CCF pour désigner ce patrimoine. Il est d'abord estimé à prix constants, puis il est converti est euros courants à l'aide des indices de prix de la FBCF.

Ainsi, pour chaque année n, le capital net en constructions à prix constants est obtenu, à partir du capital net à l'année n-1, à l'aide de l'équation suivante :

$$CN_n = CN_{n-1} + FBCF_n - CCF_n$$

Cependant il faut alors estimer le capital net en constructions à l'année n-1, lui-même étant obtenu à l'aide du capital net à l'année n-2, etc. En poursuivant la récurrence, on peut finalement exprimer le capital net à l'année n de la façon suivante :

$$CN_n = \sum_{i=0}^{m} FBCF_{n-i} - \sum_{i=0}^{m} CCF_{n-i}$$

Avec m la durée de vie maximale de l'actif. Les flux d'investissement plus anciens que cette durée de vie maximale ne sont pas pris en compte car on considère qu'ils ont été amortis dans leur totalité.

En pratique, la CCF est inconnue. La méthode de l'inventaire permanent permet de modéliser à la fois la CCF et le capital net, à partir de la FBCF. À cette fin, il est nécessaire de faire trois hypothèses :

* pour chaque catégorie d'actifs concernée (logements, génie civil, matériel de transport, logiciels, etc.), les durées de vie moyenne et maximale du capital fixe sont connues et ne varient pas dans le temps,

* le capital fixe suit une loi de mortalité log-normale, définie pour chaque catégorie d'actifs à partir de leur durée de vie moyenne et de coefficients de dispersion. Ainsi, un investissement dans un actif fixe peut disparaître totalement avant d'avoir atteint sa durée de vie maximale théorique (il est alors considéré comme déclassé). Le déclassement sert à tenir compte du fait qu'un actif peut parfois être utilisé moins longtemps que prévu (problèmes de malfaçon, sur-utilisation, pannes, etc.),

* enfin, l'amortissement du capital fixe non déclassé est linéaire au cours du temps. Au final, la CCF tient compte à la fois du déclassement et de l'amortissement du capital fixe.

Ces hypothèses permettent de calculer plusieurs séries de coefficients, à l'aide desquels sont notamment obtenues les séries de CCF et de capital net. Pour le capital net, on utilise un vecteur de coefficients de survie net N, et un vecteur de coefficients de consommation de capital fixe C pour la CCF :

$$CCF_n = \sum_{i=0}^{m} FBCF_{n-i} \times C_i \qquad CN_n = \sum_{i=0}^{m} FBCF_{n-i} \times N_i$$

Pour permettre une évaluation aux prix du marché, le capital net à prix constants est ensuite passé à prix courants à l'aide des indices de prix de la FBCF.

### 4.1.3 Le cas particulier des logements (bâtiments résidentiels et terrains sous-jacents)

Les logements sont enregistrés dans les comptes de patrimoine sous la forme de deux actifs, les bâtiments résidentiels et les terrains qui les supportent. Or les prix des transactions de logements observés sur le marché se rapportent à la somme de ces deux actifs, sans distinction entre le terrain et le bâtiment. Dans le cas particulier de la construction sur terres nouvelles, le terrain viabilisé peut être acheté en préalable à la construction. Néanmoins, il ne s'agit pas encore à proprement parler d'un terrain supportant un logement.

La valeur des logements et des terrains qui les supportent sont donc estimées de façon combinée, à l'aide de modèles mobilisant les sources de données supplémentaires suivantes :

* L'édition 1988 de l'Enquête Nationale sur le Logement (ENL 1988), conduite par l'Insee, permet d'estimer ponctuellement la valeur du stock de logements, terrains compris.

* Le fichier IMO de la Direction Générale des Impôts donne, pour la dernière fois en 1988, une évaluation du prix des terrains bâtis.

* Les surfaces en terrains supportant des logements sont estimées annuellement par l'enquête Teruti-Lucas, adaptation française de l'enquête européenne Teruti.
* L'évolution de la valeur de marché des logements (terrains compris) est évaluée à l'aide de l'indice de prix des logements anciens, issu d'un partenariat entre l'Insee, la Chambre des Notaires de Paris et le Conseil supérieur du Notariat. Cet indice est construit suivant un modèle de prix hédoniques, qui explique la valeur d'un logement par ses caractéristiques (localisation, surface, qualité, etc.).

La méthode est itérative, avec une initialisation des séries en 1988 ; l'ENL 1988 fournit en effet une estimation de l'ensemble des logements et des terrains sous-jacents, tandis que les données de surfaces et de prix permettent d'estimer la valeur des terrains à part. La valeur des bâtiments résidentiels en 1988 est alors obtenue par solde.

Pour les années suivantes, le capital en bâtiments résidentiels est actualisé à partir de la FBCF en logements, à l'aide d'une méthode d'inventaire permanent modifiée. Cette méthode permet d'obtenir des séries de capital à prix courants, mais aussi au prix de l'année précédente. Cette dernière série est indispensable à l'évaluation du patrimoine en terrains sous logements à prix courants.

En effet, pour toute année postérieure à 1988, les terrains sont d'abord estimés au prix de l'année précédente en appliquant l'accroissement des surfaces sous logements au stock de terrains de l'année précédente, valorisés à prix courants. On y ajoute les bâtiments résidentiels au prix de l'année précédente pour obtenir l'ensemble des logements (terrains compris) au prix de l'année précédente. Ce stock est ensuite converti en prix courants à l'aide de l'indice Insee-notaires des prix des logements anciens. Comme le patrimoine en bâtiments résidentiels à prix courants est par ailleurs estimé par la méthode de l'inventaire permanent, le patrimoine en terrains sous logements à prix courants est obtenu par solde.

Cette dernière étape sur le calcul du patrimoine en terrains sous logements à prix courants peut être résumée par le schéma ci-dessous, où N est supérieur ou égal à 1988. Pour les années antérieures à 1988, le même raisonnement est appliqué à rebours.

<figure><img src="image_5.png" /></figure>

### 4.1.4. Les terrains autres que les terrains supportant des logements

La valeur des autres terrains est obtenue de façon plus aisée, en multipliant des surfaces et des prix.

Les surfaces sont issues de l'enquête Teruti-Lucas, qui fournit une répartition du territoire métropolitain en plusieurs catégories de terrains (terrains sous logements, sous bâtiments non résidentiels agricoles et non agricoles, sous voies et réseaux de communication, terres cultivées, forêts, landes, chantiers et terrains vagues urbains, etc.). Une partie du territoire est considérée comme non valorisé, et des sources annexes sont mobilisées pour appliquer cette nomenclature aux DOM.

Les prix de ces terrains sont reconstruits pour les besoins du compte de patrimoine, car il existe peu de sources sur le prix des terrains isolés des actifs qu'ils supportent. Ainsi :

* le prix des terrains supportant des logements est directement estimé à partir de la valeur de ces terrains, rapportée à la surface sous logements fournies par l'enquête Teruti-Lucas.

* le prix des terres agricoles est estimé comme une moyenne pondérée par les surfaces des prix des terres cultivées et des prés, des vignes AOC et des vignes non AOC. Les surfaces détaillées sont issues de la Statistique Agricole Annuelle, et les prix de l'enquête annuelle "valeur vénale des terres", conduite par le Service de la Statistique et de la Prospective (SSP) du ministère de l'Agriculture.
* le prix des fonds forestiers est également utilisé. Le fond forestier désigne les terrains supportant les forêts, et sa valeur est définie comme le solde entre la valeur totale de la forêt et la valeur du stock de bois qu'elle contient. Le prix est donc issu d'un modèle spécifique, dont une des données sources est le prix moyen de transaction des forêts publié par la Société Forestière de la Caisse des Dépôts et Consignation (SFCDC).

En l'absence de source spécifique les concernant, les terrains supportant des bâtiments non résidentiels agricoles sont valorisés au prix moyen des terres agricoles, les terrains sous bâtiments non résidentiels non agricoles le sont au prix des terrains sous logements, et les terrains sous voies et réseaux de communication sont valorisés à l'aide d'une combinaison des prix des terres agricoles et des prix des terrains sous logements.

Une partie des terrains ne supportant pas de constructions est considérée comme potentiellement urbanisable à moyen terme, et est valorisée à un prix proche de celui des terrains sous logements.

## 4.2. Les constructions et les terrains qui les supportent représentent l'essentiel du patrimoine économique national

Le terme "d'artificialisation" des sols, titre officiel de l'ESCo, est un processus dont les déterminants sont à analyser, mais c'est également un état à décrire. D'un point de vue strictement économique, l'ensemble des terrains artificialisés et des constructions qu'ils supportent représentent l'essentiel du patrimoine national, alors qu'ils n'occupent qu'une faible proportion de la surface du territoire. Ce patrimoine immobilier a connu une forte croissance depuis le milieu des années 1990, moins en raison de la progression des surfaces bâties que de celle des prix de transaction des constructions existantes.

### 4.2.1. Les constructions et les terrains bâtis représentent 80% de la valeur des actifs non financiers de l'économie française en 2015

Fin 2015, la valeur du patrimoine économique national est de 13 585 milliards d'euros. Il est essentiellement composé d'actifs non financiers (13 772 milliards d'euros), desquels il faut retrancher une dette envers le reste du monde de 187 milliards d'euros. En effet, si les actifs financiers et les passifs atteignent chacun des niveaux considérables, ils restent du même ordre de grandeur et leur solde est faible en comparaison. Les actifs immobiliers (constructions et terrains) représentent 86% des actifs non financiers, à 11 831 milliards d'euros (Tableau 1). Cependant, l'essentiel de leur valeur est concentré par les logements, bâtiments non résidentiels, ouvrages de génie civil, ainsi que par les terrains qui les supportent. Les actifs issus de « l'artificialisation » des sols représentent ainsi 80% des actifs non financiers de l'économie. L'essentiel des surfaces du territoire économique sont non bâties (terres cultivées, landes, forêts), mais leur poids dans le patrimoine est faible.

<table><caption>**Tableau 1.** Les constructions et terrains dans les actifs non financiers de l'économie française
(Source : Insee, comptes nationaux base 2010)</caption><thead><tr><th></th><th>Niveaux fin 2015<br>(milliards d'euros courants)</th><th>Poids dans les actifs<br>non financiers (%)</th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Constructions et terrains, dont :</strong></td><td><strong>11 831</strong></td><td><strong>86</strong></td></tr><tr><td>Constructions, dont :</td><td>6 174</td><td>45</td></tr><tr><td>Logements</td><td>4 238</td><td>31</td></tr><tr><td>Bâtiments non résidentiels et ouvrages de génie civil</td><td>1 936</td><td>14</td></tr><tr><td>Terrains, dont :</td><td>5 657</td><td>41</td></tr><tr><td>Terrains supportant des constructions</td><td>4 782</td><td>35</td></tr><tr><td>Terrains cultivés</td><td>481</td><td>3</td></tr><tr><td>Autres terrains<sup>1</sup></td><td>393</td><td>3</td></tr></tbody></table>

### 4.2.2. La valeur des actifs immobiliers a fortement progressé depuis les années 1990, en raison de l'inflation des prix des logements

Entre fin 1990 et fin 2015, la valeur du patrimoine en constructions et terrains bâtis de l'économie nationale a été multipliée par 3,5 (+ 250%, Tableau 2). Cette forte progression correspond à une croissance moyenne de 5,1% par an, pendant 25 ans. Elle est principalement imputable à l'accroissement des prix des logements, qui a été particulièrement rapide entre le milieu des années 1990 et la crise de 2008.

En effet, en France, le prix des logements anciens a été multiplié par 2,5 en dix ans<fnref n="12" />, entre fin 1997 et fin 2007. Cette décennie de forte croissance fait suite à un léger recul des prix au début des années 1990. En 2008, les prix des logements ont baissé

<footnote n="1">¹ Terrains de loisirs et plans d'eau associés, forêts, landes, chantiers et terrains vagues urbains.</footnote>

<footnote n="12">¹² Indice des prix des logements anciens publié par l'Insee, en partenariat avec la Chambre des Notaires de Paris et le Conseil supérieur du Notariat.</footnote>
de façon très significative (- 5,6%), avant de rebondir dès 2010. Néanmoins, ils ont de nouveau reculé, plus légèrement, entre fin 2011 et fin 2014. Ces prix se sont stabilisés en cours d'année 2015 et croissent à nouveau depuis. Au total, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,25 entre fin 1990 et fin 2015 (Figure 4).

<table><caption>**Tableau 2.** Compte de variation de patrimoine en constructions et terrains bâtis de l'économie nationale en milliards d'euros

(Source : Insee, comptes nationaux base 2010)</caption><thead><tr><th colspan="2">Patrimoine de début d'année</th><th rowspan="2">Flux nets et ACV</th><th rowspan="2">Effets de marché</th><th colspan="2">Patrimoine de fin d'année</th><th rowspan="2">Croissance sur la période (%)</th><th rowspan="2">Croissance annuelle moyenne (%)</th></tr><tr><th>1991</th><th>3 129</th><th>1997</th></tr></thead><tbody><tr><td>1998</td><td>3 522</td><td>421</td><td>-29</td><td>3 522</td><td>1997</td><td>12,6</td><td>1,7</td></tr><tr><td>2008</td><td>10 166</td><td>1 125</td><td>5 519</td><td>10 166</td><td>2007</td><td>189</td><td>11,2</td></tr><tr><td>2009</td><td>9 808</td><td>190</td><td>-548</td><td>9 808</td><td>2008</td><td>-3,5</td><td>-3,5</td></tr><tr><td>2012</td><td>11 174</td><td>473</td><td>893</td><td>11 174</td><td>2011</td><td>13,9</td><td>4,4</td></tr><tr><td></td><td></td><td>539</td><td>-758</td><td>10 956</td><td>2015</td><td>-2,0</td><td>-0,5</td></tr></tbody><tfoot><tr><td>1991</td><td>3 129</td><td>2 750</td><td>5 078</td><td>10 956</td><td>2015</td><td>250</td><td>5,1</td></tr></tfoot></table>

Lecture : La valeur du patrimoine en constructions et terrains bâtis de l'économie nationale était de 10 956 milliards d'euros fin 2015, après 11 174 milliards d'euros début 2011. L'écart entre ces deux dates est dû pour 539 milliards d'euros aux flux nets et autres changements de volume, et pour - 758 milliards d'euros aux effets de marché.

<figure><img src="image_6.png" /><figcaption>**Figure 4.** Indice de prix de fin d'année des logements anciens

(Source : Calculs à partir de l'indice analytique trimestriel des prix des logements de l'OCDE)</figcaption></figure>

Le dynamisme des prix des logements au début des années 2000 n'est pas spécifique à la France. Il s'agit d'un phénomène observé dans la plupart des pays développés, notamment en Espagne, en Italie et aux États-Unis. Dans ces trois économies, le choc de 2008 s'est traduit par un recul des prix des logements plus important et plus étalé dans le temps qu'en France, bien qu'ils aient déjà rebondi très fortement aux États-Unis. Au Royaume-Uni, le choc ne s'est pas prolongé au-delà de 2008 ; il a été suivi par plusieurs années de stabilité, puis par une nouvelle envolée des prix à partir de 2013. Il s'agit du pays où l'évolution des prix des logements depuis le début des années 2000 est la plus comparable avec celle qu'a connu la France, avec une forte progression suivie d'une résistance à la baisse. L'Allemagne et le Japon font figure d'exception, car ils n'ont pas connu de forte inflation des prix de l'immobilier. En Allemagne, les prix des logements sont restés relativement stables au cours de la décennie précédant la crise de 2008, et s'accroissent progressivement depuis. Au Japon, ils ont presque été divisés par deux entre fin 1990 et fin 2008, en raison de l'éclatement de la bulle immobilière de la fin des années 1980, et de la spirale déflationniste qui en a découlé. Depuis 2008, ils ont néanmoins tendance à se stabiliser.

La prépondérance des effets liés à l'inflation des prix de l'immobilier peut se mesurer dans le compte de variation de patrimoine en constructions et terrains bâtis de l'économie française. Ce compte est composé de la valeur du patrimoine en début de période, en fin de période et des sources de variations entre ces deux dates. Dans le tableau 2, les variations dues aux fluctuations du prix des actifs (« effets de marché ») sont distinguées de celles expliquées par des changements physiques (« flux nets et ACV »). Ceux-ci proviennent des investissements nets de la dégradation des investissements passés (Formation Brute de Capital Fixe moins Consommation de Capital Fixe) et d'autres changements de volumes (ACV). Ainsi, la valeur du patrimoine en constructions et terrains bâtis est passée de 3 129 milliards d'euros fin 1990 à 10 956 milliards d'euros fin 2015. Les effets de marché portant sur le prix des actifs ont joué pour 5 078 milliards d'euros dans cette croissance, tandis que les flux nets et ACV l'expliquent à hauteur de 2 750 milliards d'euros. Les deux tiers de la croissance patrimoniale enregistrée au
cours de 25 dernières années provient donc de la progression des prix. Les effets de marché ont principalement joué à la hausse entre fin 1997 et fin 2007, et expliquent au contraire les reculs enregistrés en 2008 et entre 2012 et 2015.

La variation des prix de l'immobilier impactant principalement la valeur des terrains bâtis, celle-ci a plus rapidement progressé que celle des constructions. Ainsi, la part des terrains dans l'ensemble des constructions et terrains bâtis a fortement augmenté depuis le milieu des années 1990. Ils représentaient 50 % de la valeur des constructions et des terrains qui les supportent fin 2007, contre à peine 15% fin 1997. Cette part a légèrement diminué depuis, pour s'établir à un peu moins de 45% fin 2015.

Une autre conséquence de la forte progression de la valeur des terrains bâtis est l'enrichissement de l'économie française en termes d'années de production. En effet, depuis le début des années 1990, le patrimoine non financier s'est élevé plus rapidement que la production nette annuelle de l'économie (Figure 5). Le patrimoine non financier est ici rapporté au Produit Intérieur Net (PIN, c'est-à-dire le PIB net de CCF), car il est lui-même un stock net, qui tient compte de l'usure et de l'obsolescence du capital. Il représentait l'équivalent de 7,7 années de PIN fin 2007, contre 4,3 années fin 1997, soit un enrichissement considérable en 10 ans. L'essentiel de cet enrichissement provient des terrains supportant des constructions, dont la valeur est passée de l'équivalent de 0,5 année de PIN fin 1997 à 3,1 années fin 2007. Depuis, le patrimoine non financier de l'économie française a peu évolué en termes d'années de production et représente 7,7 années de PIN fin 2015 comme fin 2007.

<figure><img src="image_7.png" /><figcaption>**Figure 5.** Patrimoine non financier de l'économie nationale rapporté au produit intérieur net de l'année (Source : Insee, comptes nationaux base 2010)</figcaption></figure>

L'impact des flux nets d'investissements en constructions apparaît secondaire dans les évolutions du patrimoine immobilier de l'économie. Parmi ces flux, une partie seulement concerne la construction sur des terres nouvelles, le reste ayant pour objet des travaux de réfection ou de reconstruction sur des surfaces déjà bâties. Ainsi, la surface des terrains supportant des logements, des bâtiments non résidentiels et des ouvrages de génie civil n'a progressé que d'un peu moins de 40% entre fin 1990 et fin 2015, d'après les données des enquêtes Teruti-Lucas.

## 4.3. La valeur patrimoniale des constructions sur terres nouvelles

### 4.3.1. Essai de valorisation à partir des comptes de patrimoine

Les comptes de patrimoine fournissent une estimation de la valeur de l'ensemble du stock de biens immobiliers existant à la fin de l'année en cours. Ils ne permettent pas d'isoler la valeur des constructions sur des terres nouvelles de l'ensemble, cependant il est possible d'en produire une approximation à l'aide de la variation des surfaces bâties, fournies par l'enquête Teruti-Lucas.

#### A) Méthode employée pour l'estimation

Cette partie est limitée à l'ensemble des biens immobiliers suivants, ainsi qu'aux terrains qui les supportent :

- les logements,

- les bâtiments non résidentiels (BNR) non agricoles,

- les ouvrages de génie civil (routes, voies ferrées, tunnels, barrages, et toute construction autre que bâtiments résidentiels et non résidentiels).
D'une part, il paraît préférable d'exclure les bâtiments non résidentiels à usage agricole de cette étude, car l'ESCo est implicitement tournée vers les phénomènes d'urbanisation. L'enquête Teruti-Lucas permet de distinguer les surfaces sous bâtiments non résidentiels agricoles des autres, quant aux constructions qu'elles supportent on fera l'hypothèse qu'il s'agit des bâtiments non résidentiels possédés par la branche « agriculture». À noter que la construction de ce type de bâtiments sur des terres agricoles ne génère aucun accroissement du patrimoine en terrains, les terrains sous bâtiments non résidentiels agricoles étant valorisés au prix des terres agricoles dans le compte de patrimoine.

D'autre part, les terrains sous chantiers sont négligés par commodité, car le type de construction en cours qu'ils supportent n'est pas connu. On supposera que ces surfaces sont dans un état transitoire entre les terrains vagues et les surfaces bâties, donc qu'elles sont incluses de fait dans les surfaces bâties des années ultérieures.

Pour chacun des trois types de constructions retenues, la valeur des bâtiments construits sur des terres nouvelles au cours d'une période ainsi que la valeur de ces terrains est estimée assez simplement. Le principe est de multiplier l'accroissement des surfaces bâties mesuré au cours de la période par le prix moyen à l'hectare des constructions et terrains sous-jacents, enregistré en fin de période. Ce prix est obtenu en divisant la valeur du patrimoine en constructions et terrains bâts par la surface totale de ces terrains. À noter que l'estimation obtenue constitue elle-même un patrimoine de fin de période, qui inclut les plus ou moins-values relatives aux variations des prix des terrains bâts au cours de la période. Il ne s'agit donc pas à proprement parler de la valeur des constructions sur terres nouvelles au moment de leur achèvement. Le cas où les surfaces bâties diminuent entre deux dates n'est pas traité ici, car cette situation n'a pas été observée pour les types de constructions retenues.

Ainsi, le patrimoine en constructions (y.c. terrains) bâties sur des terres nouvelles entre les dates n et n+t, et valorisé au prix de la date n+t, peut s'écrire sous la forme suivante :

$$ Patrimoine_{n+t}^{TerresNouvelles [n;n+t]} = \frac{Patrimoine_{n+t}^{Ensemble}}{Surfaces \ bâties_{n+t}} \times (Surfaces \ bâties_{n+t} - Surfaces \ bâties_{n}) \quad (1) $$

Cette méthode se fonde sur des hypothèses assez peu réalistes, mais néanmoins nécessaires compte tenu du degré d'agrégation du compte de patrimoine :

* Le prix utilisé pour chaque type de terrain supportant des constructions est construit comme une moyenne à l'échelle nationale. Cela ne pose pas de problème pour valoriser l'ensemble du patrimoine existant, cependant la plupart des constructions sur terres nouvelles se font, par définition, à distance des villes-centres déjà densément urbanisées, dans des zones où les prix sont moins élevés. L'équation (1) conduit donc probablement à surestimer la valeur des terrains nouvellement bâts.

* L'estimation n'est également pas très robuste pour les bâtiments, car la méthode employée revient à supposer que ces derniers sont de densité et de qualité égales sur les terres nouvelles et sur les terres plus anciennement bâties. D'une part, les espaces nouvellement bâts dans le cadre des processus de péri-urbanisation sont moins denses que les villes-centres, du fait de la place plus importante qu'y occupent les logements individuels. La valeur des bâtiments construits sur des terres nouvelles risque donc d'être surestimée dans l'équation (1). D'autre part, ces bâtiments sont neufs, donc n'ont pas eu le temps de se dégrader depuis leur construction, contrairement aux bâtiments plus anciens. Dans les comptes de patrimoine, cela se traduit par le fait que la CCF est nulle ou très faible pour les flux de FBCF les plus récents, les investissements plus anciens étant en partie amortis voire déclassés (cf. section 1 de ce chapitre). Ce second argument va plutôt dans le sens d'une sous-estimation du patrimoine en bâtiments construits sur des terres nouvelles, car l'équation (1) répartit un patrimoine lui-même net de CCF au prorata des surfaces nouvellement bâties et anciennement bâties.

Une autre manière d'estimer la valeur des bâtiments et ouvrages de génie civil construits sur des terres nouvelles serait de se fonder sur la FBCF en constructions, qui modélise les investissements réalisés au cours de chaque année en constructions. Cependant, la FBCF concerne également les travaux de reconstruction sur sols bâties ainsi que le gros entretien des structures existantes, sans distinction possible. En pratique, les estimations des bâtiments construits sur des terres nouvelles à partir de l'équation (1) sont systématiquement inférieures à la FBCF en construction enregistrée au cours de la même période, ce qui est cohérent avec l'existence de travaux de gros entretien et de rénovation urbaine.

En transformant l'équation (1), on peut obtenir une nouvelle expression de la valeur de l'ensemble du patrimoine en constructions et terrains bâts à la date n+t, qui tient compte de la construction sur terres nouvelles depuis la date n :

$$ Patrimoine_{n+t}^{Ensemble} = \frac{Surfaces \ bâties_{n}}{Surfaces \ bâties_{n+t}} \times Patrimoine_{n+t}^{Ensemble} + Patrimoine_{n+t}^{TerresNouvelles [n;n+t]} \quad (2) $$

Le premier terme de l'équation (2) est une estimation de ce que serait le patrimoine en constructions et terrains bâts à la fin de l'année n+t s'il n'y avait pas eu de constructions sur terres nouvelles au cours des t années précédentes. D'où la forme ci-dessous, où le premier terme représente la valeur de ce patrimoine "à surface bâtie constante" :
$$ 
\text{Patrimoine}_{n+t}^{\text{Ensemble}} = \text{Patrimoine}_{n+t}^{\text{Surface Constante}} [n; n+t] + \text{Patrimoine}_{n+t}^{\text{Terres Nouvelles}} [n; n+t] \quad (3)
$$

## B) Résultats pour l'ensemble de l'économie nationale

En pratique, l'accroissement des surfaces bâties issues de l'enquête Teruti-Lucas est assez irrégulier d'une année à l'autre, et difficile à interpréter. Les résultats sont donc présentés sous une forme agrégée, en reprenant les périodes de la section 2. Ainsi, le tableau 3 présente l'accroissement des surfaces en terrains sous logements, sous bâtiments non résidentiels non agricoles et sous ouvrages de génie civil au cours de ces périodes. En l'espace de 25 ans, ces surfaces bâties ont augmenté de près de 43%, d'après l'enquête Teruti-Lucas. Malgré une accélération entre fin 2007 et fin 2011, cet accroissement a été assez régulier entre fin 1990 et fin 2015 (environ + 1,4% par an en moyenne). Il correspond à une consommation de terrains non bâtis d'environ 60 000 hectares par an, ce qui est un peu supérieur à la consommation mesurée par les enquêtes Corine Land Cover et par les fichiers fonciers de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

<caption>**Tableau 3.** Surfaces des terrains sous logements, BNR non agricole et ouvrages de génie civil</caption>

Source : Calculs à partir des données des enquêtes Teruti-Lucas (à gauche)

<table><thead><tr><th colspan="2">Surfaces totales<br>(milliers d'ha)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Fin 1990</td><td>3 434</td></tr><tr><td>Fin 1997</td><td>3 802</td></tr><tr><td>Fin 2007</td><td>4 364</td></tr><tr><td>Fin 2008</td><td>4 442</td></tr><tr><td>Fin 2011</td><td>4 668</td></tr><tr><td>Fin 2015</td><td>4 899</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th rowspan="2">Période</th><th colspan="2">Accroissement total</th><th colspan="2">Accroissement annuel moyen</th></tr><tr><th>en milliers d'ha</th><th>en %</th><th>en milliers d'ha</th><th>en %</th></tr></thead><tbody><tr><td>début 1991 - fin 1997</td><td>368</td><td>10,7</td><td>53</td><td>1,5</td></tr><tr><td>début 1998 - fin 2007</td><td>562</td><td>14,8</td><td>56</td><td>1,4</td></tr><tr><td>début 2008 - fin 2008</td><td>77</td><td>1,8</td><td>77</td><td>1,8</td></tr><tr><td>début 2009 - fin 2011</td><td>226</td><td>5,1</td><td>75</td><td>1,7</td></tr><tr><td>début 2012 - fin 2015</td><td>231</td><td>5,0</td><td>58</td><td>1,2</td></tr><tr><td>début 1991 - fin 2015</td><td>1 465</td><td>42,7</td><td>59</td><td>1,4</td></tr></tbody></table>

Si le rythme de croissance des surfaces bâties est assez régulier, ce n'est pas le cas de celui de leur valeur patrimoniale et de celle des constructions qu'ils supportent. Ce rythme est présenté par le tableau 4, qui donne la valeur du patrimoine de fin de période en logements, bâtiments non résidentiels non agricoles, ouvrages de génie civil et terrains supportant ces constructions, ainsi que sa décomposition fournie par l'équation (3). Ainsi, fin 2015, la valeur de l'ensemble de ces constructions et terrains atteignait 11 217 milliards d'euros. Ce patrimoine n'aurait été que de 7 616 milliards d'euros s'il n'y avait pas eu de construction sur des terres nouvelles entre fin 1990 et fin 2015. L'écart de 3 601 milliards d'euros, qui représente près d'un tiers du total, peut être considéré comme le résultat de l'emprise urbaine réalisée au cours de ces 25 années (mais il ne faut pas perdre de vue les limites de cette estimation).

Le patrimoine bâti sur des terres nouvelles tient compte de l'accroissement des prix de l'immobilier au cours de la période. Par exemple, un terrain supportant un logement construit dans un lotissement en 1991 n'est pas valorisé à son coût d'achat de fin 1991, mais à la valeur moyenne des terrains supportant des logements de fin 2015. Pour cette raison, le patrimoine bâti sur des terres nouvelles entre début 1991 et fin 2015 n'est pas égal à la somme de ce patrimoine au cours des périodes intermédiaires dans le tableau 4.

<caption>**Tableau 4.** Patrimoine de fin de période en bâtiments et terrains sous-jacents, en milliards d'euros courants</caption>

Source : Calculs à partir des données Insee, comptes nationaux base 2010

<table><thead><tr><th rowspan="2">Période</th><th>Patrimoine de fin de période</th><th>patrimoine à surface constante au cours de la période</th><th>patrimoine bâti sur des terres nouvelles au cours de la période</th></tr><tr><th>dont :</th><th></th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td>début 1991 - fin 1997</td><td>3 521</td><td>3 147</td><td>374</td></tr><tr><td>début 1998 - fin 2007</td><td>10 460</td><td>8 930</td><td>1 530</td></tr><tr><td>début 2008 - fin 2008</td><td>10 061</td><td>9 888</td><td>173</td></tr><tr><td>début 2009 - fin 2011</td><td>11 474</td><td>10 953</td><td>521</td></tr><tr><td>début 2012 - fin 2015</td><td>11 217</td><td>10 689</td><td>528</td></tr><tr><td>début 1991 - fin 2015</td><td>11 217</td><td>7 616</td><td>3 601</td></tr></tbody></table>

La construction sur des terres nouvelles a joué un rôle non négligeable dans la progression du patrimoine immobilier non agricole de l'économie nationale. En effet, alors que la valeur de ce patrimoine a été multipliée par près de 3,6 entre fin 1990 et fin 2015 (+ 257%, tableau 4), les constructions sur terres nouvelles ont contribué à hauteur de + 114,5 points à cette croissance, contre + 142,1 points pour le patrimoine en constructions et terrains bâtis limité aux surfaces de fin 1990. Cette contribution élevée (environ 45% de la croissance totale) résulte de la combinaison de l'accroissement des surfaces bâties et de la progression de leur prix au cours du temps, ce dernier effet jouant pour les terrains déjà bâtis avant 1990 comme pour les terrains bâtis après.