# Le coliving bruxellois. Un marché financiarisé où se côtoient bailleurs particuliers, investisseurs institutionnels et entreprises de gestion

*Coliving in Brussels: a real estate niche where private owners, institutional investors and property managers coexist*

Charlotte Casier

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OpenEdition
Journals

## Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/belgeo/66150

DOI : 10.4000/belgeo.66150

ISSN : 2294-9135

## Éditeur :

Société Royale Belge de Géographie, National Committee of Geography of Belgium

## Référence électronique

Charlotte Casier, « Le coliving bruxellois. Un marché financiarisé où se côtoient bailleurs particuliers, investisseurs institutionnels et entreprises de gestion », *Belgeo* [En ligne], 2 | 2024, mis en ligne le 28 février 2024, consulté le 07 janvier 2025. URL : http://journals.openedition.org/belgeo/66150 ; DOI : https://doi.org/10.4000/belgeo.66150

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# Le coliving bruxellois. Un marché financiarisé où se côtoient bailleurs particuliers, investisseurs institutionnels et entreprises de gestion

*Coliving in Brussels: a real estate niche where private owners, institutional investors and property managers coexist*

Charlotte Casier

1. La financiarisation du logement fait régulièrement les grands titres et suscite l'opposition croissante des citadin·e·s, dans un contexte où de nombreuses villes connaissent une crise du logement abordable. À Bruxelles, l'appel du *Housing Action Day 2023* s'indignait par exemple que « nos villes et nos espaces de vie sont vendus, transformés en actions boursières » et refusait que « nos lieux de vie ne soient que le produit d'intérêts privés et de grands investisseurs¹ ». Pourtant, la financiarisation du logement reste un processus caractérisé par une grande opacité, liée à la discrétion des acteurs qui l'animent. Cette contribution propose dès lors d'examiner avec précision les profils des acteurs privés impliqués dans cette transformation du secteur résidentiel locatif privé, en termes de propriété et de gestion, ainsi que l'empreinte spatiale de leurs investissements. Pour contribuer à ces réflexions, je prends pour cas d'étude la niche immobilière du coliving bruxellois, une forme de logement partagé meublé de standing accueillant majoritairement de jeunes expatrié·e·s pour de relativement courtes périodes.

2. Les premiers paragraphes de l'article contextualisent la recherche en relevant les principaux résultats de la littérature sur les acteurs de la financiarisation du logement locatif privé, qui me permettent de formuler la question de recherche guidant la contribution : « comment varient à l'échelle intra-urbaine les formes de la
financiarisation du logement selon les acteurs économiques concernés ? ». En second, je décris le cas d'étude et les méthodes mobilisées. La partie empirique du travail est ensuite organisée en deux volets : un premier revient sur les profils et modes de financements des acteurs du coliving bruxellois ; un second s'intéresse à la géographie différenciée de leurs investissements. Enfin, la conclusion souligne les principales leçons de la contribution sur les transformations contemporaines du marché locatif privé.

## Identifier les acteurs de la financiarisation du logement locatif privé

3. Depuis plusieurs décennies, le marché du logement est soumis à un processus de financiarisation, qui s'est renforcé depuis la crise économique de 2008. La littérature en propose deux approches : suivant une première, le concept renvoie à la diffusion des instruments et des concepts de la finance de marché, imprimant un « regard d'investisseur » sur le monde ; une seconde approche s'intéresse à l'emprise croissante du secteur financier, son influence concrète sur les gouvernements, les entreprises et les individus et ses effets en termes d'inégalités et de rapports de domination (Guironnet, Halbert, 2023, pp. 18-19).

4. Déclinée au secteur du logement, la notion de financiarisation renvoie donc à un double processus par le biais duquel cet objet devient un actif financier ou est de plus en plus traité comme tel. Ces tendances sont nourries et renforcées par des modifications réglementaires et des changements socio-techniques qui ont permis de transformer ce bien spatialement fixé et indivisible en un titre financier, « liquide » et morcelable, c'est-à-dire facile à échanger sur les marchés et susceptible de circuler très rapidement, sans entrave (Benites-Gambirazio, Bonneval, 2022; Gaudreau, 2020; Aalbers, 2016; Fields, Uffer, 2016).

5. Jusqu'au début des années 2000, la financiarisation du logement s'est opérée majoritairement via la titrisation de crédits hypothécaires. Depuis, le secteur résidentiel locatif est de plus en plus perçu comment un investissement attractif car peu risqué et offrant un bon rendement, comparé à d'autres produits financiers (Aalbers, 2019). Ce réinvestissement du marché locatif privé s'appuie sur l'éviction croissante des habitants du marché acquisitif par des prix trop élevés, sur l'affaiblissement des programmes de logements sociaux et sur la précarisation de l'emploi qui impose une forme de flexibilité résidentielle aux jeunes adultes (Hoolachan et al., 2017).

6. Cette financiarisation de la location résidentielle implique des acteurs variés (Ozögul, Tasan-Kok, 2020). D'une part, à partir des années 1990 – avec une accélération dans les deux premières décennies du 21e siècle – les acteurs financiers de grande ampleur, tels que les sociétés foncières cotées en bourse et les fonds de capital-investissement, entrent dans le secteur résidentiel locatif, au départ considéré comme moins attractif que d'autres actifs immobiliers en termes de rendement et de frais de gestion (Nappi-Choulet, 2012). Désormais, ils acquièrent ou développent de larges portefeuilles d'unités résidentielles locatives privées ou sociales, afin de réduire les coûts et charges par unité en particulier. Cette place croissante des fonds d'investissement et sociétés foncières a été par exemple documentée dans les contextes nord-américain
(Christophers, 2023 ; August, Walks, 2018 ; August, 2020 ; Nethercote, 2020), allemand (Wijburg, Aalbers, Heeg, 2018) ou japonais (Aveline-Dubach, 2022a). Il faut cependant rappeler les formes variées que prend la financiarisation des marchés locatifs urbains et leur « dépendance au chemin », comme l'illustre le cas parisien où l'investissement de la part d'institutionnels prend des formes encore limitées et spécifiques (Guironnet, Bono, Kireche, 2023). Enfin, les gérants d'actifs immobilier jouent un rôle de support déterminant dans cette implication d'acteurs de grande ampleur, notamment en offrant une expertise locale à des investisseurs distants (Guironnet, Halbert, 2023).

7 D'autre part, l'implication croissante de fonds d'investissement et de sociétés cotées dans le marché résidentiel locatif privé ne doit pas masquer le rôle toujours central voire croissant qu'y jouent les bailleurs privés personnes physiques dans de nombreuses villes européennes, telles que Bruxelles, ici étudiée (Périlleux, 2023) ou Paris (Kireche, 2021). En effet, des chercheurs ont également constaté une hausse de l'investissement de ces individus, majoritairement issus des classes supérieures, dans le marché locatif des Pays-Bas, de la Grande-Bretagne et du Canada (Hochstenbach, 2022 ; Aalbers et al., 2021 ; Ronald, Kadi, 2018 ; Kemp, 2015). Ce renforcement du landlordism, apparaît comme une facette de la « financiarisation ordinaire des ménages » (Benites-Gambirazio, Bonneval, 2022 ; Le Goix et al., 2021), qui se traduit notamment dans une transformation du rapport à la propriété-occupante, nourrie par des politiques néolibérales favorisant l'émergence d'un « sujet-investisseur ». Dans ce sens, devenir propriétaire de son logement est de plus en plus perçu comme l'acquisition d'un actif composant le portefeuille que chaque individu doit se constituer pour assurer son avenir en contexte de diminution des protections sociales et des mécanismes d'assurance collectifs (Gaudreau, 2020, p. 411).

8 En Grande-Bretagne, cette croissance de bailleurs sans expérience professionnelle a généré des revenus considérables pour les agents immobiliers via les frais de gestion, dans un contexte de déclin des ventes (Ronald, Kadi, 2018). Une autre étude sur les quartiers désavantagés de l'Ouest de Sydney décrit par contre des bailleurs particuliers de plus en plus professionnalisés, rigoureux et financiarisés, remplaçant l'amateurisme qui demeurait il y a encore dix ans (Pawson, Martin, 2021). Keriche (2021, p. 39) parle également de « particuliers professionnalisés » pour désigner ceux usant de dispositifs de défiscalisation de l'investissement locatif et cherchant à se constituer un patrimoine mieux localisé, avec de meilleurs rendements locatifs et perspectives en termes de plus-value. La littérature, peu prolixe sur le sujet si ce n'est dans le cas de l'hébergement touristique de courte durée (Jover, Cocola-Gant, 2023) ou des résidences services (Trouillard, 2014), permet difficilement de tirer des conclusions définitives sur les relations entre bailleurs particuliers et services professionnels de gestion. Enfin, ces premiers résultats devraient être mis en relation avec les travaux francophones de plus en plus nombreux portant sur les bailleurs individuels, dont de larges franges, en particulier celles populaires, semblent encore peu pénétrées par la financiarisation (par exemple : Périlleux, 2023 ; Lefeuvre, 2018 ; Vignal, 2018).

9 Enfin, rares sont les travaux à avoir spatialisé précisément la financiarisation du logement locatif, quel que soit le type d'acteurs impliqué. La recherche manque en effet de données systématiques et accessibles pour cartographier le phénomène, compliquant l'objectivation des espaces concernés et de l'intensité du phénomène en ces lieux. De plus, la littérature s'est majoritairement concentrée sur quelques villes globales comme Berlin, New York ou Toronto (August, Walks, 2018 ; Fields, Uffer, 2016).
En outre, à l'exception du cas néerlandais (Aalbers et al. 2021; Hochstenbach et al., 2021), la recherche sur la financiarisation s'est peu intéressée à la géographie intra-urbaine des biens détenus par des bailleurs de petite ampleur. À Groningen (Pays-Bas), ces derniers sont surreprésentés dans le sous-marché des petits appartements situés en centre-ville (Hochstenbach et al., 2021).

10 Dans ce contexte, la contribution propose d'approfondir le profil des acteurs impliqués dans la financiarisation du secteur résidentiel locatif privé, qu'ils soient propriétaires et/ou gestionnaires, et leur empreinte spatiale. Il s'agit ainsi d'examiner « comment varient à l'échelle intra-urbaine les formes de la financiarisation du logement selon les acteurs économiques concernés ? »

## Passer du micro au macro grâce au coliving

11 La hausse de l'investissement dans le secteur locatif privé, décrite plus haut, s'accompagne de la création de dispositifs taillés sur mesure pour répondre aux demandes des investisseurs : des niches rentables, sûres et rendues faciles d'accès, comme les maisons de repos, les résidences pour touristes, les résidences étudiantes privées et le coliving, le cas d'étude de cette contribution (Aveline-Dubach, 2022b; Revington, August, 2020; Trouillard, 2014). Comme pour de nombreux marchés immobiliers émergents, définir précisément le coliving est une opération rendue ardue par l'absence de cadre juridique et par les multiples utilisations du terme qu'en font les acteurs concernés afin de promouvoir des formes résidentielles voire hôtelières très différentes. En outre, l'expression est régulièrement utilisée pour traduire les termes colocation, co-habitat ou habitat groupé, ce qui augmente la confusion. La littérature permet cependant d'identifier les caractéristiques récurrentes des logements labellisés « coliving ». D'abord, il s'agit d'un logement loué partagé, c'est-à-dire que les locataires disposent d'un espace privé, au minimum une chambre, et d'espaces communs. Ensuite, le montant des charges locatives est forfaitaire et inclut des services tels qu'au minimum la gestion des contrats d'énergies, d'eau et d'internet, regroupés dans un forfait, le nettoyage des espaces communs et la fourniture des produits sanitaires et d'épicerie de base². Troisièmement, la gestion de ce logement et des services joints est opérée par une entreprise privée, qui joue au minimum un rôle d'intermédiaire entre locataires et propriétaires. Quatrièmement, ces entreprises louent ces biens majoritairement à des jeunes adultes des classes intermédiaires et supérieures en début de carrière, ce qui différencie le coliving des résidences étudiantes privées (Ronald et al., 2023; Bergan et al., 2021; Druta, Ronald, 2021). Apparue en 2016 à Bruxelles, cette offre y reste caractérisée par un nombre de chambres relativement réduit (~3 200 réparties dans 320 établissements), qui résulte d'une forte croissance en quelques années. Les établissements prennent majoritairement place dans des maisons unifamiliales existantes de l'Est de la première couronne urbaine.

12 Les niches immobilières précitées, dont le coliving, permettent d'associer le profil peu risqué de la propriété résidentielle à de hauts rendements fonciers, liés à une occupation dense de l'espace, divisé en plusieurs unités locatives de petite taille. Elles sont ainsi emblématiques de la manière dont la financiarisation du logement locatif façonne des produits spécifiques afin de maximiser le rendement tout en déchargeant les bailleurs des tâches de gestion grâce à une formule « clé en main » (Kireche, 2022; Trouillard, 2014). L'objectif de la contribution est donc de mieux saisir les dynamiques
macro de ce processus, en caractérisant finement les acteurs impliqués dans le cas micro du coliving bruxellois.

13 Bruxelles est un terrain stimulant pour explorer ces questions. Le coliving y connaît un développement précoce et rapide par rapport à d'autres capitales, nourri par des spécificités immobilières et démographiques. La capitale est en effet le siège de nombreuses institutions internationales de premier plan, qui charrient sur le territoire bruxellois un nombre important de travailleurs et travailleuses qualifié·e·s attiré·e·s par ces fonctions (Casier, 2019). Elle reste pourtant caractérisée par des valeurs immobilières relativement basses par rapport aux capitales avoisinantes, mais en forte croissance (Périlleux, 2023).

14 L'analyse proposée ici s'appuie sur une méthodologie mixte. D'abord, une base de données originale des établissements de coliving bruxellois a été créée par un travail de recensement mené en continu depuis décembre 2020. Ceux-ci ont été identifiés à partir des moteurs de recherche, d'interviews avec les acteurs du secteur et du dépouillement de la presse et des réseaux sociaux. Pour chaque établissement identifié, ont été encodés l'entreprise opératrice, l'adresse, le loyer, le nombre de chambres et l'année d'ouverture à partir des informations disponibles sur les sites internet des entreprises concernées ou dans des annonces postées sur les réseaux sociaux. Cette étape a permis de reconstituer l'offre au 17 juillet 2023 en termes de nombre et de caractéristiques, et de la cartographier. Pour les établissements ouverts avant décembre 2020, la date d'ouverture a été déterminée soit par des informations disponibles sur le site internet, soit via l'utilisation à rebours des réseaux sociaux (date de la publication annonçant cette ouverture), soit via les archives d'internet³.

15 Ensuite, des interviews ont été menées entre juin 2020 et décembre 2022 avec quatorze professionnels du secteur du coliving de dix entreprises différentes, représentant ensemble 80 % des chambres disponibles à Bruxelles, et cinq bailleurs. Pour déterminer le profil des professionnels du coliving et des bailleurs, un usage largement inductif a été fait des moteurs de recherche. Trois sites ont été particulièrement sollicités. C'est le cas de LinkedIn, réseau social professionnel, où les inscrit·e·s affichent généralement leurs diplômes, leur profession actuelle et leurs expériences passées dans le monde du travail. Le site Geneanet permet quant à lui de reconstruire les arbres généalogiques des familles nobles ou bourgeoises belges. Enfin, la banque carrefour des entreprises (BCE) a été exploitée pour identifier le statut, le type (personne physique ou morale), la date de début, l'adresse du siège, la forme légale, les fondateurs et/ou personnes exerçant une fonction légale au sein de la société.

16 Enfin, les communications de ces entreprises et la presse immobilière et financière belge ont été dépouillées, ce qui m'a permis en complément des entretiens de reconstituer le fonctionnement économique du coliving bruxellois. Pour identifier ces articles, j'ai utilisé les moteurs de recherche des plateformes Europresse et Factiva, qui offrent une couverture quasi complète et rétrospective de la presse belge. J'ai interrogé en complément Google Actualités. J'ai ensuite programmé des alertes via Google lorsque des articles de presse étaient publiés en Belgique et qu'ils comprenaient le terme « coliving » ou le nom d'entreprises actives à Bruxelles. Les articles identifiés ont été consignés dans une base de données reprenant les identifiants de l'article ( titre, quotidien, auteur, date et éventuellement URL) mais aussi les thèmes et entreprises abordées, les informations-clés et les extraits s'y relatant.
Une diversité d'acteurs impliqués dans le coliving
bruxellois

17 À Bruxelles, cinq entreprises spécialisées organisent l'essentiel du marché du coliving, louant entre 200 et 830 chambres chacune. Ensemble, elles gèrent environ 75 % des unités disponibles au 17 juillet 2023. Une dizaine de firmes plus récentes se partagent le reste des chambres mises en location, avec des portefeuilles de taille très inégale. La majorité des entreprises de ces deux groupes disposent d'un siège social établi à Bruxelles et sont fondées par des entrepreneurs de secteurs variés (services aux entreprises, commerce de détail) et d'anciens travailleurs des milieux bancaire et financier, issus majoritairement des classes supérieures bruxelloises. Jusqu'à présent, seules deux firmes étrangères, françaises, opèrent dans la capitale, gérant ensemble une centaine de chambres.

18 Pour développer rapidement leur parc de logements, les entreprises de coliving doivent mobiliser des capitaux. Certaines prennent en gestion des biens appartenant à des propriétaires particuliers ; d'autres deviennent elles-mêmes propriétaires de biens qu'elles opèrent, grâce aux capitaux investis par des investisseurs via des obligations ou des actions. Les paragraphes suivants détaillent ces deux modèles.

« Buy and forget ». Des entreprises de gestion au
service de bailleurs particuliers

19 La majorité des entreprises actives sur le marché du coliving gèrent les biens de propriétaires particuliers, représentant près de la moitié des chambres mises en location à Bruxelles. Comme elles commercialisent uniquement un service et n'acquèrent pas de biens elles-mêmes, ces entreprises nécessitent très peu d'apport en capital à leur lancement. Le mode dominant d'intégration d'un bien par celles-ci est le suivant : après avoir identifié un bâtiment qu'elles souhaitent incorporer à leur offre, généralement une maison unifamiliale, elles le font acquérir en entier par un investisseur particulier, qui en devient l'unique propriétaire. Ce dernier est recruté soit dans le réseau social des fondateurs de l'entreprise, soit par un travail de communication (presse, site web et publicités sur des sites immobiliers). L'entreprise de coliving prend ensuite le bien en gestion et se charge de l'ensemble du processus : rénovation et ameublement, qui sont facturés au propriétaire, mise en location, contrats de location, maintenance, etc. En échange, elle se rémunère généralement par des frais de dossier et en captant une part du loyer. Dès le départ, les biens immobiliers sont présentés au futur acquéreur en termes de rendements générés : « nous sélectionnons 3-4 biens à vendre, nous constituons un dossier pour chacun dans lequel nous évaluons les travaux à réaliser, le nombre de chambres à agencer, les loyers potentiels et donc, le rendement, puis nous les soumettons à l'investisseur. Quand son choix est fait, nous l'accompagnons à travers le processus d'achat puis nous passons à la phase des travaux et de l'aménagement des lieux, que nous coordonnons et surveillons. Enfin, à la livraison de la colocation, nous en assurons la gestion locative⁴. »

20 Les propriétaires des biens ainsi transformés et mis en location exercent majoritairement des fonctions de cadres ou une profession libérale et disposent déjà pour la plupart d'un patrimoine immobilier. En termes démographiques, il s'agit
presque uniquement d'hommes, âgés entre quarante et soixante ans environ. Les Bruxellois sont majoritaires. Ces derniers vivent majoritairement dans les quartiers aisés du Sud-Est de la capitale ou de sa périphérie, témoignant encore de leur appartenance aux classes supérieures.

21 Le coliving comporte différents atouts pour ces investisseurs particuliers. D'abord, le rendement est plus élevé que la location traditionnelle, de par la division d'un même bien en de multiples petites unités. Cela permet également à ces propriétaires de diversifier leur portefeuille immobilier. Les responsables d'une entreprise décrivent leurs propriétaires comme des individus « qui réfléchissent à ce que je vais faire pour ma pension, pour mes enfants ». Pour eux, le coliving « est un achat d'investissement qui fait sens à cet âge-là », à savoir la cinquantaine. Dans ce cadre, certains de leurs clients chercheraient des maisons qui pourraient plus tard être occupées par leurs enfants. Cette « réversibilité » est un critère de recherche : ils veulent donc acquérir une « vraie unifamiliale » avec jardin et garage⁵. Ces stratégies d'investissement témoignent d'une « financiarisation ordinaire des ménages » à travers la diffusion de normes inspirées de la finance, qui semble ici réservée à ceux des classes supérieures.

22 Ensuite, confier un bien à une entreprise qui en gère plusieurs dizaines permet à ces bailleurs de bénéficier d'économies d'échelle en termes de rénovation, d'ameublement, de maintenance et de gestion locative. Enfin, ils sont déchargés de toutes les tâches que la location immobilière impose classiquement, réduisant leur rôle à la simple captation de rente⁶. Un article de la presse économique répertorie d'ailleurs le coliving parmi les « produits immobiliers alternatifs, assortis d'un florilège de services pensés pour décharger le bailleur de ses obligations et responsabilités⁷ ». Ainsi, le responsable d'une des entreprises résume la formule du point de vue des propriétaires en ces termes : « buy and forget⁸ ».

## Entreprises propriétaires : où se côtoient investisseurs particuliers et fonds institutionnels

23 Suivant un second modèle économique, des entreprises de coliving sont propriétaires des établissements qu'elles louent. Pour acquérir le capital nécessaire à l'achat de leur foncier, elles font appel à des investisseurs privés. Si au départ elles s'adressaient majoritairement à des particuliers fortunés, certaines réalisent désormais des levées de fonds plus substantielles auprès d'institutionnels, témoignant de leur implication croissante dans le développement du coliving à Bruxelles.

24 Le parcours de Cohabs est illustratif de ce basculement progressif du financement par des investisseurs de petite envergure aux acteurs financiarisés de grande ampleur. Cohabs est la plus grande entreprise de coliving active à Bruxelles, y détenant au 17 juillet 2023 plus de 800 chambres. Elle opère également des établissements à Paris, Luxembourg, Madrid, New York et Washington. Cohabs achète les établissements qu'elle commercialise majoritairement grâce à l'emprunt bancaire. Elle doit cependant mobiliser du capital comme apport et pour développer son activité de services immobiliers.

25 Jeunes entrepreneurs bruxellois en recherche d'une nouvelle activité, les fondateurs de Cohabs achètent en 2016 une première maison grâce à leurs fonds propres, issus de la revente d'une précédente start-up⁹. Durant leurs recherches en vue de cette acquisition, ils perçoivent l'opportunité pour une offre de coliving à Bruxelles et sa
rentabilité potentielle. Pour acquérir d'autres établissements, ils proposent à des individus fortunés d'injecter des fonds dans le projet et s'appuient alors essentiellement sur leur réseau personnel, construit lors de leurs expériences entrepreneuriales précédentes, et celui de leurs parents. Le profil de ces investisseurs particuliers est assez similaire à celui des propriétaires des entreprises décrites plus haut. Il s'agirait d'une vingtaine de « petits privés » : « des personnes au profil top management et qui avaient mis un peu d'argent de côté ou [ayant bénéficié d'un] héritage et séduites par le concept ». Le CEO de Cohabs mentionne comme exemple un « directeur financier à Anvers », « le père d'un stagiaire qui travaillait chez nous » et « une Flamande qui avait hérité, qui ne savait pas quoi en faire et aimait le concept¹⁰ ».

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Les fondateurs se tournent ensuite vers des acteurs « plus structurés » pour lever du capital, car ils ont épuisé les possibilités auprès de leur réseau, comme le CEO de Cohabs l'explique : « on va demander à des privés 'bah tiens on a besoin de dette subordonnée, prête nous 200 000€'. Puis, à un moment donné, les riches qu'on connaissait commençaient à nous dire 'ça devient un peu trop'. On s'est dit : 'ben il faut quelqu'un à côté de nous qui peut un peu déployer plus de capitaux de manière structurée'¹¹ ».

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C'est dans ce cadre qu'Alphastone entre dans le capital de Cohabs. Il s'agit d'une entreprise d'investissement et de développement immobilier fondée en 2015 par un ancien cadre de grandes sociétés immobilières. Elle est décrite par la presse économique comme un « investisseur 'seed'¹² dans des sociétés à caractère immobilier ciblant les marchés urbains de niche¹³ ». Ce partenaire va accompagner le développement de Cohabs à partir de 2018 en mettant à leur disposition « des millions¹⁴ ».

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En 2019, Cohabs réalise une première levée de fonds de 15 millions d'euros auprès de AG Real Estate, une des plus importantes sociétés immobilières réglementées¹⁵ belges et de grandes familles belges. Une seconde levée de fonds est ensuite conclue en septembre 2021 pour près de 70 millions d'euros¹⁶. Suite à cette levée de fonds, les fondateurs de Cohabs déclarent pouvoir acheter pour 200 millions d'euros de foncier dans les différentes villes où ils sont implantés¹⁷.

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Cohabs finance ainsi majoritairement son développement via de l'emprunt bancaire et de la dette subordonnée, ce qui permet aux fondateurs de garder la main sur la société, sans devoir dégager des fonds propres. Seule une part faible des levées de fonds se fait en equity, c'est-à-dire en achat de parts de la société. En dette subordonnée, le banquier reste le créancier privilégié et les investisseurs subordonnés perçoivent un rendement élevé pour n'être garanti qu'en second rang. Cette double dépendance à la dette subordonnée et à l'emprunt bancaire impose à Cohabs une « grosse charge d'intérêts ». Cela contraint l'entreprise à tirer des rendements élevés de ses logements puisque les revenus locatifs nets doivent supporter cette double charge « et ça, c'est chaud » selon le CEO de Cohabs¹⁸, induisant une forte pression à la rentabilité.

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En novembre 2022, le financement de Cohabs connaît une nouvelle étape avec son internationalisation, afin de « passer à la vitesse supérieure ». La presse annonce à cette occasion « une des plus grosses levées de fonds belges de l'année » tous secteurs confondus. Le principal partenaire de cet accord est Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), l'un des plus importants gestionnaires de fonds institutionnels au Canada. Ses actifs immobiliers s'élevaient à 69 milliards de dollars canadiens au 31 décembre 2021¹⁹. Selon le directeur financier de Cohabs, « il aurait été impossible de lever autant d'argent uniquement en Belgique²⁰ ». À cette occasion, les fondateurs de Cohabs voient leur part du capital baisser de 60 à 43 %. L'accord
consiste en une injection de capital d'une centaine de millions d'euros jusqu'en juin 2024 et, ensuite, en un engagement moral sur une somme de 300 millions d'euros jusque 2026, conditionnée à des résultats en termes de croissance. L'objectif annoncé est d'atteindre 5 000 chambres dans onze villes différentes à la fin de l'année 2026²¹.

31 On peut s'étonner de voir l'implication d'un acteur institutionnel gérant des dizaines de milliards de dollars d'actifs dans Cohabs, qui possède au moment de la transaction 1 550 chambres opérationnelles. Différentes motivations sous-tendent ce partenariat entre ces acteurs d'ampleur si différente. D'abord, Cohabs offre à Ivanhoé Cambridge une option intéressante pour se positionner dans un secteur en émergence et pour diversifier ses actifs, comme ce dernier l'expose : « Cohabs offre tout ce que nous recherchons en matière de concept innovant dans une classe d'actifs alternative, correspondant à une tendance forte et croissante dans le secteur du coliving, et nous sommes convaincus que la société continuera à se développer à l'international. Cette opération est une autre démonstration de la capacité d'Ivanhoé Cambridge à conclure avec succès des transactions structurées de capital-investissement et à diversifier son portefeuille avec des classes d'actifs alternatives²². »

32 Ensuite, Ivanhoé Cambridge anticipe la future croissance de Cohabs, qui est d'ailleurs une condition de leur partenariat : « Ivanhoé Cambridge [...], aller faire des opérations de quelques centaines de millions, ça les intéresse pas. Vu le temps qu'ils allouent à Cohabs, on doit être capable d'augmenter rapidement notre offre partout dans le monde. [...] [Ivanhoé Cambridge dit:] 'si vous montrez que vous arrivez à grandir dans d'autres marchés, et à conserver les marges bénéficiaires, on continue²³'. » En effet, les autres entreprises de coliving propriétaires peinent encore à attirer des acteurs financiarisés de grande ampleur, témoignant du manque d'intérêt de ces derniers pour des flottes de petite ampleur.

33 Enfin, en acquérant des dizaines de maisons unifamiliales à Bruxelles et ailleurs, Cohabs réalise un travail d'agrégation de petites propriétés, permettant à Ivanhoé Cambridge d'investir dans le bâti ancien bruxellois, ce que ce dernier pourrait plus difficilement faire lui-même. Le CEO de Cohabs explique ainsi qu'Ivanhoé Cambridge est un acteur « qui veut pas se faire chier avec de vieux actifs », « trop petits, trop chiants à gérer » pour ce type de fonds. En résumé, « pour Ivanhoé Cambridge, investir dans Cohabs, c'est une autre stratégie pour détenir du foncier mais qu'il ne pourrait pas faire en direct parce ce sont des biens trop petits²⁴. » Quelques mois plus tôt, Colonies, première société française de coliving, avait également annoncé une levée de fonds d'un milliard d'euros avec le fonds américain Ares Management. Il s'agissait déjà de faciliter l'entrée d'acteurs financiarisés de grande ampleur sur un marché qui leur est difficile d'accès : « en proposant une stratégie d'agrégation d'appartements, nous apportons une réponse innovante à l'impossibilité pour les investisseurs de déployer de gros volumes sur cette classe d'actifs²⁵. »

## Des profils d'investisseurs qui conditionnent les géographies et les typologies

34 Ces deux modèles économiques des entreprises de coliving bruxelloises contribuent à des différenciations en termes d'implantation géographique et de typologie.

35 D'abord, ces entreprises présentent des géographies différentes selon qu'elles détiennent ou pas les établissements qu'elles gèrent (fig. 1). Les marges des quartiers populaires centraux sont davantage investies par des sociétés propriétaires. Il s'agit de
zones à la fois plus risquées pour l'investissement mais aussi celles présentant la rentabilité potentielle la plus élevée car le foncier y est meilleur marché. Ce type d'entreprise est également surreprésenté dans des espaces très valorisés, comme à proximité de l'avenue Louise. Cette double implantation permet de répartir le risque entre espaces dévalorisés à forte rentabilité potentielle et espaces prestigieux, moins profitables mais sûrs en termes d'investissement.

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Les établissements détenus par des propriétaires particuliers sont par contre davantage situés dans des zones peu risquées pour l'investissement et/ou bien connues de ce profil socio-démographique, comme celles adjacentes au Quartier européen et l'Ouest de Woluwé (fig. 1). Leurs biens sont sous-représentés à Saint-Gilles et à Saint-Josse. Cette répartition reflète notamment la connaissance de Bruxelles d'adultes issus des classes supérieures bruxelloises, profil majoritaire des propriétaires impliqués dans le secteur. Le responsable d'une entreprise gestionnaire explique d'ailleurs que leurs investisseurs « connaissent mieux le Sud-Est [de Bruxelles]. Donc quand on leur présente des immeubles ici [à proximité de Montgomery], ils sont confiants²⁶ ». Il s'agit ainsi probablement de minimiser le risque propre de chaque établissement. Contrairement aux entreprises propriétaires du foncier, le risque de l'investissement n'est en effet pas réparti sur l'ensemble des bâtiments puisqu'ils sont chacun détenus par un propriétaire particulier.

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Figure 1. Géographie des différents modes de financement du coliving à Bruxelles (2023).</figcaption></figure>

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Ensuite, ces différents modes de financement conditionnent l'ampleur des établissements que les entreprises commercialisent : plus les investisseurs détiennent des capitaux importants, plus les projets sont grands. Alors que la taille médiane d'un établissement de coliving bruxellois est de 9 chambres, celle de ceux détenus par Cohabs est de 14 unités. D'une part, les entreprises gestionnaires sont limitées au marché des maisons unifamiliales puisque chaque bien est acquis par un unique investisseur particulier. Le responsable d'une de ces firmes l'explique dans la presse :
« notre modèle ne nous permet pas de viser plus [que des maisons unifamiliales] puisqu'il repose sur les fonds d'investisseurs particuliers. Pour se tourner vers de plus grands ensembles, il nous faudrait faire une levée de fonds²⁷. » D'autre part, du côté des sociétés propriétaires, de plus grands développements découlent de la volonté d'accroître le nombre de chambres opérées et donc la rentabilité, en « grossissant un peu plus vite²⁸ ». Ces objectifs découlent notamment du partenariat avec des acteurs financiarisés de grande ampleur, comme en témoigne Cohabs : « acheter plus grand, c'était une demande de nos investisseurs fin 2019. Nous devons prouver que nous sommes capables d'acheter et développer des ensembles immobiliers de 5 000 à 10 000 mètres carrés²⁹. »

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Ils les facilitent également, en mettant à leur disposition leurs réseaux et expérience pour montrer des projets de plus grande ampleur : « le fait que AG Real Estate soit là forcément eux vont nous aider à trouver des plus gros projets et c'est déjà le cas³⁰. »

## Conclusions

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S'inscrivant dans la lignée des recherches sur la financiarisation du logement, l'article se proposait de répondre à la question « comment varient à l'échelle intra-urbaine les formes de la financiarisation du logement selon les acteurs économiques concernés ? » Pour y répondre, il a pris comme cas d'étude le cas du coliving bruxellois. Cette niche est organisée par des entreprises spécialisées qui soit gèrent des biens appartenant à des propriétaires particuliers, soit acquièrent des maisons grâce à des levées de capitaux auprès d'individus fortunés, de fonds ou sociétés cotées en bourse. Ces différents types de capitaux déterminent les géographies de leurs offres qui se distinguent par leurs capacités inégales à répartir le risque.

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Ces résultats contribuent à la compréhension du phénomène de financiarisation du marché locatif privé, dont la définition et les contours sont toujours débattus dans la littérature. Le marché du coliving bruxellois en confirme ou nuance certains arguments concernant les acteurs à la manœuvre, ainsi que sur les formes que prennent leurs investissements à l'échelle intra-urbaine.

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D'abord, le marché du coliving bruxellois illustre la multiplicité des acteurs impliqués dans la financiarisation de l'immobilier, confirmant le caractère pluriel de ce processus. On y retrouve à l'œuvre des firmes spécialisées fondées par des entrepreneurs bruxellois. Leur financement est assuré à la fois par des sociétés patrimoniales, des fonds institutionnels et des particuliers. Le cas d'étude atteste ainsi du rôle toujours majeur que jouent ces derniers dans le secteur locatif, même au sein de niches très financiarisées. Leurs motivations à investir dans le coliving confirment que la financiarisation pénètre et transforme les stratégies immobilières individuelles des ménages. Pour les investisseurs de grande ampleur, le coliving témoigne de leur intérêt pour les marchés résidentiels, également dans le bâti ancien des centres urbains. Il faut cependant nuancer cette diversité des acteurs. Bien qu'ils soient présents selon différents dispositifs, ce sont avant tout des hommes issus des classes supérieures bruxelloises qui organisent, financent et tirent profit du marché du coliving bruxellois, avec au final peu de variation dans leurs profils socio-démographiques.

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Ces résultats invitent à davantage explorer le rôle des acteurs de gestion dans les transformations du marché locatif privé, jusqu'à présent peu documenté. Ils mettent en lumière la contribution déterminante des entreprises opératrices en tant
qu'intermédiaires entre locataires et détenteurs de capitaux. Dans le cas bruxellois, ce sont elles qui organisent l'accès au coliving pour les investisseurs, parfois étrangers. Aux bailleurs particuliers, elles permettent de bénéficier de la rentabilité de la location d'un même bien en plusieurs unités sans devoir assumer le travail de gestion associé. Aux acteurs financiarisés de grande ampleur, elles préparent le terrain en réalisant un travail d'agrégation de « petites » propriétés en un actif adapté aux exigences de ces derniers, tout en leur fournissant l'expertise nécessaire. Dans ces deux cas, elles contribuent ainsi à la réduction de l'« activité » de propriété à la pure captation de rente : une fois l'accord conclu, les investisseurs du coliving n'ont rien d'autre à faire qu'attendre le versement de leur revenu.

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Ces éléments sur le coliving bruxellois tempèrent aussi certains résultats à propos de la financiarisation du logement. Ils montrent que malgré l'idée d'un capitalisme financier globalisé, les acteurs du coliving présentent un fort ancrage territorial à Bruxelles. À l'exception d'un fonds canadien très récemment impliqué, les financements sont belges. D'une part, le cas du coliving bruxellois témoigne de la nécessaire mise à contribution d'acteurs locaux pour financiariser un territoire : sans leurs connaissances des typologies et du territoire, les acteurs internationaux seraient en difficulté pour intégrer de façon rentable des biens à leurs portefeuilles. D'autre part, les propriétaires particuliers impliqués acquièrent également des biens dans des espaces qu'ils connaissent et où, éventuellement, leurs proches pourront vivre plus tard. Ces éléments incitent à davantage étudier comment le contexte territorial (typologie du bâti existant, structure de la propriété, etc.) interagit avec les formes qu'y prend la financiarisation du logement.

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## NOTES

1. https://housing-action-day.be/fr (consulté le 24/07/2023).

2. C'est-à-dire les produits d'entretiens et de cuisine de base (papier toilette, huile, sel et poivre, produits de nettoyage).

3. *Wayback Machine*. URL : https://web.archive.org/ (consulté le 18/11/22). Cette « machine à remonter le temps » archive des sites internet plusieurs fois par an. Il est de cette façon possible de voir quels établissements étaient commercialisés à une certaine date.

4. Responsable d'une entreprise de coliving dans : *La Libre*, 19 juin 2018.

5. Responsable d'une entreprise de coliving (entretien du 13 décembre 2022).
6. Je reprends ici la conception de la rente comme le « paiement fait aux propriétaires contre le droit d'utiliser le sol et ses dépendances » (Harvey, 1982, p. 421).

7. L'Écho, 20 mars 2019.

8. Responsable d'une entreprise de coliving (entretien du 13 décembre 2022).

9. Le Soir, 16 octobre 2016.

10. Entretien (30 novembre 2022).

11. Interview de Y. Dauber, CEO de Cohabs, à Silversquare (9 mars 2022).

12. Le terme renvoie à la notion de « capital d'amorçage » (seed money), c'est-à-dire le premier apport en capital d'une entreprise.

13. L'Écho, 17 novembre 2022.

14. Interview de Y. Dauber... op. cit.

15. SIR, équivalent belge aux REITs.

16. L'Écho, 9 octobre 2021.

17. COHABS. 2021, 12 mai. Cohabs raises €58M in Series B funding. URL : https://blog.cohabs.com/cohabs-raises-58m-in-seriesb-funding/?

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18. Entretien (30 novembre 2022).

19. IVANHOÉ CAMBRIDGE. À propos de nous. URL : https://www.ivanhoecambridge.com/a-propos/ (consulté le 22/12/22).

20. L'Écho, 16 novembre 2022

21. L'Écho, 16 novembre 2022

22. IVANHOÉ CAMBRIDGE. 2022, 16 novembre. La startup de coliving Cohabs s'associe à des investisseurs immobiliers de premier plan pour accélérer sa croissance. URL : https://www.ivanhoecambridge.com/nouvelles/2022/11/la-startup-de-coliving-cohabs-sassocie-a-des-investisseurs-immobiliers-de-premier-plan-pour-accelerer-sa-croissance/ (consulté le 29/11/22).

23. Entretien (30 novembre 2022).

24. Entretien (30 novembre 2022).

25. Responsable de Colonies dans La Libre, 11 mai 2022.

26. Entretien du 13 décembre 2022.

27. La Libre, 12 février 2020.

28. Employée d'une entreprise de coliving (entretien du 11 février 2021).

29. Responsable d'une entreprise de coliving dans L'Écho, 26 septembre 2020.

30. Employée d'une entreprise de coliving (entretien du 11 février 2021).

RÉSUMÉS

Cette contribution examine les profils des acteurs privés impliqués dans la financiarisation du marché résidentiel locatif privé, en termes de propriété et de gestion. Elle prend comme cas d'étude la niche immobilière du coliving bruxellois, une forme de logement partagée meublée de standing accueillant majoritairement de jeunes expatrié·e·s. Ce secteur est organisé par des
entreprises spécialisées qui soit gèrent des établissements appartenant à des propriétaires particuliers, soit acquièrent elles-mêmes des bâtiments grâce à des levées de capitaux auprès d'individus fortunés, de fonds d'investissement ou sociétés cotées en bourse. De ces deux modèles, découlent des géographies d'investissement différenciées. La contribution illustre la multiplicité des acteurs impliqués dans la financiarisation de l'immobilier, confirmant le caractère pluriel de ce processus. Elle souligne également le rôle déterminant des acteurs de la gestion en tant qu'intermédiaires entre locataires et détenteurs de capitaux. Enfin, elle rappelle la nécessaire mise à contribution d'acteurs locaux pour financiariser un territoire.

This contribution examines the profiles of the players involved in the financialization of the private rental residential sector, in terms of ownership and management. It takes as a case study Brussels coliving, a real estate niche of high-standard furnished shared accommodation targetting young expatriates. This sector is run by coliving companies, which either manage properties owned by private landlords, or acquire buildings by raising capital from wealthy individuals, funds or listed companies. These two funding models give rise to different investment geographies. The contribution illustrates the variety of players involved in the financialization of real estate, confirming the plural nature of this process. It also highlights the key role of property managers as intermediaries between tenants and investors. Finally, it highlights the main contribution of local players in the financialization of an area.

# INDEX

**Mots-clés** : financiarisation, logement, bailleurs, méthodes mixtes, Bruxelles

**Keywords** : financialization, housing, landlords, mixed methods, Brussels

# AUTEUR

**CHARLOTTE CASIER**

Université libre de Bruxelles (IGEAT)
ORCID 0000-0003-4162-0284
charlotte.casier@ulb.be