J'ai réalisé pour cela une enquête à double échelle. A l'échelle nationale, j'ai cherché les instruments, valeurs et référentiels des politiques du logement qui définissent les cadres d'action locaux des politiques urbaines. Je me suis aussi intéressée à la façon dont les fédérations HLM participent à l'intégration d'instruments de gestion de la décroissance au sein des politiques nationales du logement. A l'échelle locale, j'ai observé les stratégies des organismes HLM et leur participation aux politiques urbaines dans les villes du Havre, d'Alençon, Flers, Argentan et l'Aigle.

## La décroissance urbaine comme cadre spécifique de l'activité des organismes HLM

La première hypothèse formulée est celle de la décroissance urbaine comme processus à l'origine de contraintes spécifiques pour les organismes HLM. L'examen successif du positionnement des organismes HLM sur le marché immobilier local, de l'impact des réformes sectorielles et des stratégies des organismes HLM confirme que le processus de décroissance constitue une redéfinition spécifique et durable des contraintes, ressources et plus fondamentalement des missions assignées aux organismes HLM.

### Œuvrer sur un marché immobilier décroissant : hausse de la vacance, stagnation des loyers et renforcement des comportements concurrentiels

Une première singularité provient de la dévalorisation des marchés immobiliers en contexte de décroissance. L'augmentation de la vacance et la faiblesse des valeurs immobilières, qui constituent des traits caractéristiques de ces marchés, se retrouvent dans le parc social. Une comparaison entre offices publics de l'habitat permet ainsi de conclure à la surreprésentation des logements vacants parmi les OPH au patrimoine situé dans les villes en décroissance. Les loyers sont aussi structurellement plus faibles, même si ceux-ci ne reflètent pas nécessairement une adaptation au marché mais plutôt le mode de financement du logement social à l'époque de sa construction.

L'exemple des loyers illustre plus largement la place spécifique qu'occupe le logement social sur le marché immobilier. Si les réformes sectorielles contemporaines renforcent la dépendance des organismes HLM aux mécanismes de marché, le poids des régulations
institutionnelles demeure important. L'accès au logement, les incitations à la production ou à la réhabilitation sont ainsi largement déterminés par les pouvoirs publics à travers une réglementation et des mécanismes de contrôle. Ce constat d'une spécificité du logement social a motivé une analyse plus approfondie des marchés immobiliers afin de saisir les mécanismes à l'origine d'une troisième singularité : ces marchés constituent des environnements concurrentiels pour les organismes HLM.

Une première analyse par les prix et caractéristiques patrimoniales des logements a permis de proposer une explication de la décroissance urbaine comme processus de dé-segmentation des statuts d'occupation de l'offre de logements à destination des ménages à revenus modestes. Autrement formulé, la stagnation des valeurs immobilières et le faible nombre de ménages en attente d'un logement social permettent un fonctionnement de marché plus ouvert pour les ménages aux revenus modestes. Cependant, même dans les marchés ornais marqués par la désegmentation la plus forte, les ménages à plus faibles revenus restent tributaires du parc social pour se loger dans des conditions décentes.

Du point de vue des organismes HLM, cette désegmentation correspond à un renforcement de la concurrence. La concurrence se renforce ainsi vis-à-vis des bailleurs privés pour loger ces ménages à revenus modestes mais aussi entre bailleurs. Ainsi, un marché décroissant serait un marché où les organismes HLM sont en compétition forte pour fournir des logements à des ménages dont le nombre ne s'accroît que faiblement ou diminue.

Une deuxième analyse centrée cette fois-ci sur le rôle des acteurs met en évidence des facteurs sectoriels et historiques au renforcement de la concurrence entre organismes HLM dans ces marchés. Premièrement, les réformes de l'attribution des logements mises en œuvre depuis 2014 ont contribué à effacer des segmentations internes à la demande de logement social. Celles-ci reposaient sur des limites techniques, comme l'existence de registres de demandeurs spécifiques à chaque organisme HLM ou des spécialisations tacites de bailleurs dans l'accueil de certains profils de locataires que les réformes s'efforcent d'effacer. Il ne s'agit pas d'un effet prévu de ces réformes mais plutôt d'un effet contingent de la poursuite des objectifs de mixité sociale et de droit au logement. Deuxièmement, l'inégale distribution du patrimoine qualifié d'obsolète par les bailleurs tend à renforcer les comportements concurrentiels. Il s'agit des logements qui, selon les bailleurs, satisfont aux normes minimales de confort et de décence mais qui demeurent difficiles à louer. Ce sont les logements les plus exposés au risque de vacance. L'inégale répartition de ce parc obsolète entre les organismes ouvre la voie à la mise en œuvre de stratégies de développement opportunistes vis-à-vis du fonctionnement du marché local ou des besoins en logement. En effet, la mise sur le marché d'une offre
nouvelle par un organisme HLM lui fournit un avantage pour capter des locataires dans un contexte concurrentiel tandis que les effets d'obsolescence liés à la désegmentation du marché sont supportés par les bailleurs au patrimoine le plus dévalorisé. Cette concurrence expose de façon différenciée le patrimoine des organismes HLM au risque de vacance. Ainsi, l'offre locative aux prix similaires à ceux du parc privé ne subit pas de vacance, à l'exception du logement social intermédiaire dont la clientèle restreinte et volatile a déjà été mise en évidence (Driant et Madec, 2018 ; Apparu, 2020). La vacance se reporterait plutôt sur le parc privé. Au sein du parc social, ce sont plutôt les logements qualifiés d'obsolètes par les bailleurs qui concentrent la vacance.

Intervenir dans un territoire non prioritaire des politiques du logement : la faiblesse des alternatives aux financements de l'Etat

Une deuxième caractéristique des organismes HLM implantés dans ces marchés provient de l'inadéquation forte des réformes sectorielles avec le fonctionnement de ces marchés d'une part, et plus largement avec les difficultés mises en évidence par les organismes HLM d'autre part. Au cours de l'enquête, plusieurs exemples d'impensés des effets de ces réformes sur ces territoires ont été observés. Le renforcement de la concurrence induit par les réformes des attributions a déjà été évoqué. L'effet néfaste des injonctions des pouvoirs publics à la concentration du secteur sur les objectifs de développement des organismes HLM dans les villes en décroissance a aussi été mis en évidence. Plusieurs organismes HLM ont ainsi gelé des programmes de démolition pour atteindre le seuil fatidique des 12 000 logements au 1er janvier 2021 et conserver ainsi leur autonomie. Ces exemples soulignent la dimension politique de la décroissance urbaine. Les difficultés des organismes HLM proviennent à la fois des spécificités inhérentes au processus de décroissance mais aussi de leurs moyens pour y faire face. Or les réformes contemporaines du mode de financement du logement social renforcent les difficultés des organismes HLM dans ces territoires à court et moyen terme.

Depuis une vingtaine d'années, le retrait de l'Etat du financement du logement social s'intensifie. Il s'accompagne d'évolutions réglementaires, financières et de gouvernance du modèle HLM qui tracent d'autres sources de financement : ouverture aux mécanismes de marché, optimisation financière des activités traditionnelles, développement d'activités plus rentables, etc. (Driant, 2011 ; Gimat, 2017 ; Gimat et Halbert, 2018). Cependant, l'examen de la situation financière des offices publics de l'habitat témoigne de la faiblesse des alternatives aux financements de l'Etat en contexte de décroissance urbaine. Premièrement,
les capacités des organismes HLM à dégager des revenus de leurs activités de production et de location de logement ordinaire sont plus faibles dans les villes en décroissance qu'ailleurs. Autrement dit, on retrouve l'affaiblissement des capacités économiques des acteurs locaux mis en évidence dans de nombreux travaux sur la décroissance urbaine (Bernt, 2009 ; Martinez-Fernandez et al., 2012b ; Florentin, 2015). Deuxièmement, le développement d'activités plus rentables, c'est-à-dire pour lesquelles une valorisation marchande élevée peut être attendue, est limité en contexte de décroissance urbaine. La vente du patrimoine aux particuliers, préconisée par le gouvernement, génère des recettes beaucoup plus faibles sur ces territoires. La diversification des activités paraît aussi restreinte, et génère en tout cas des revenus marginaux.

La portée de ces résultats est limitée par une étude centrée sur les caractéristiques économiques des OPH. En effet, les offices publics de l'habitat comptent de nombreuses organisations en charge d'un petit nombre de logements ou bien intervenant dans des zones géographiques restreintes. Ces caractéristiques limitent notamment la capacité des offices publics de l'habitat à engager des activités nouvelles. Elles ne permettent pas d'interroger la mise en groupe comme alternative à la raréfaction des financements de l'Etat.

Ce portrait financier, même restreint aux offices publics de l'habitat, témoigne du rôle des évolutions du système de financement national dans les difficultés que rencontrent les organismes HLM dans les villes en décroissance. Deux arguments pourraient nuancer ce tableau sinistre : la création d'instruments dédiés aux organismes HLM des « territoires détendus » et un besoin de financement plus limité dans ces territoires.

Dans les années 2010, les territoires détendus deviennent progressivement un espace d'intervention légitime de l'Etat. Les difficultés des organismes HLM dans les territoires détendus sont reconnues et justifient la mise en place de moyens financiers et réglementaires spécifiques. Les plus emblématiques concernent le financement de la démolition des logements sociaux sans obligation de reconstruction. En 2018, un organisme HLM peut cumuler théoriquement jusqu'à 16 500 euros d'aides par logement démoli, pour un coût médian estimé à 18 000 € TTC<fnref n="483" />. Il s'agit bien d'une prise en charge par la solidarité nationale de la diminution du parc de logements sociaux dans les territoires où celui-ci est considéré comme excédentaire. Il s'agit aussi de la reconnaissance du faible nombre de

<footnote n="483">⁴⁸³ D'après une enquête réalisée par la FOPH auprès de ses adhérents en mai 2019. Le coût de démolition reste toutefois extrêmement variable selon les territoires et les logements concernés.</footnote>
demandeurs comme motif de dérogation à différentes obligations réglementaires, notamment en matière de construction. Cette différenciation des politiques du logement s'opère toutefois sans remettre en cause les évolutions de long terme du secteur HLM, peu favorables aux activités des organismes HLM dans les territoires détendus.

Ces évolutions contemporaines des modes de financement tentent de concilier des objectifs de maitrise budgétaire avec les priorités nationales de production d'une offre de logements abordables dans les villes où elle fait défaut. On pourrait alors considérer qu'il n'est pas préjudiciable pour les organismes HLM de disposer de moins de financements dans les villes en décroissance puisqu'ils ne participent pas à cet effort de production. Autrement dit, si ceux-ci disposent de moins de moyens financiers, ils font aussi face à des dépenses moins importantes. L'approche retenue dans cette thèse amène toutefois à proposer une appréhension différente des missions et moyens financiers des organismes HLM dans ces villes. Tout d'abord, la comparaison des situations financières des différents OPH des terrains d'enquête témoigne d'une grande variété de situations. Certains disposent d'un patrimoine globalement réhabilité et réalisent peu d'opérations neuves de logements. Ils conservent des fonds propres importants issus des collectes de loyers passées, malgré leurs difficultés économiques actuelles. A l'inverse, d'autres ont accumulé d'importants retards d'entretien, héritiers des stratégies de développement passées. Pour ces organismes HLM, les alternatives face à la raréfaction des financements limitent leur possibilité de rééquilibrer les comptes. Ensuite, la perspective adoptée dans cette thèse de s'intéresser aux organismes HLM comme partenaires des politiques urbaines en contexte de décroissance fait des évolutions sectorielles des contraintes importantes. Elles limitent d'autant la capacité des organismes HLM à engager des politiques en rupture avec les mécanismes de valorisation marchande.

## Redéfinir les contraintes et enjeux du métier de bailleur HLM

La combinaison du processus de décroissance urbaine et des réformes sectorielles participe à la redéfinition du cadre de contraintes des organismes HLM. Trois aspects de cette redéfinition sont déterminants pour appréhender la participation des organismes HLM aux politiques urbaines dans ces villes : la relativité de l'ancrage territorial des organismes HLM, le renforcement paradoxal des injonctions au développement et la prédominance de l'objectif de maîtrise de la vacance locative.

La comparaison des stratégies de développement des organismes HLM présents dans les terrains d'enquête au début des années 2000 a permis de nuancer les liens de dépendance
entre bailleur et territoire qui sont au cœur des travaux sur les institutions ancrées, L'enquête
amène à la fois à réserver la qualification d'institution ancrée à quelques organismes HLM
et, d'autre part, à nuancer son importance pour identifier les organismes HLM partenaires des
collectivités locales. En effet, malgré leurs missions d'intérêt général ou l'ampleur des
capitaux investis dans des actifs pourtant réputés pour leur faible liquidité, plusieurs
organismes HLM ont quitté ces territoires. Ces départs sont assez discrets et ont donné lieu à
des mouvements de concentration anciens du patrimoine au sein de quelques opérateurs dans
ces territoires. C'est par exemple le cas de l'Orne qui comptait 13 organismes HLM
indépendants au début des années 2000. En 2017, 98% du parc locatif social du département
est détenu par deux acteurs. Cette concentration repose sur le désengagement d'ESH affiliées
à des groupes d'envergure régionale ou nationale. La vente de patrimoine inter-bailleurs
constitue l'instrument privilégié de ce retrait discret. Peu étudié par ailleurs (Gimat et al.,
2020, p. 107), ce mode de cession apparaît encouragé par les pouvoirs publics pour
« accompagner les organismes HLM dans leur politique de restructuration »<fnref n="484" />. Les ventes
sont ainsi soutenues par des conditions de prêts avantageuses et des règles de cession
beaucoup moins contraignantes que la vente aux particuliers.

La distinction entre les organismes HLM « qui restent » et ceux « qui partent » ne correspond
toutefois pas à la simple dichotomie ESH/OPH. Elle dépend plutôt du poids des acteurs
locaux dans la gouvernance et de la part du patrimoine de l'organisme HLM situé dans ces
villes. Ainsi, un nombre réduit d'organismes HLM peut être qualifié d'institution ancrée : les
offices publics de l'habitat, les ESH d'actionnariat local ainsi que des ESH d'actionnariat
majoritaire Action Logement dans les villes où se trouvent des entreprises contributrices
historiques du 1% Logement.

Cependant, l'exemple de l'agglomération havraise montre que ces organismes HLM « qui
restent » ne constituent ni les interlocuteurs exclusifs, ni les interlocuteurs toujours privilégiés
par les collectivités locales. Premièrement, certains organismes HLM établis dans des
marchés voisins perçoivent malgré tout des opportunités de développement dans
l'agglomération havraise et s'y installent. L'accès au marché immobilier havrais semble
solliciter de la part des organismes HLM les mêmes capacités que celles mobilisées pour
l'accès aux droits à construire dans les agglomérations plus dynamiques. On retrouve ainsi la
même valorisation des caractéristiques décrites par M. Gimat comme déterminantes pour
obtenir des opérations de construction neuve dans des marchés locaux de l'habitat

<footnote n="484">⁴⁸⁴ Caisse des Dépôts, 2004, Rapport annuel, p. 23 – à propos des prêts P.E.X mobilisés pour financer les ventes inter-bailleurs.</footnote>
concurrentiels de l'agglomération bordelaise et du sud de la région parisienne : capacités à
investir des fonds propres, savoir-faire particuliers (Gimat, 2017, p. 476-478).
Deuxièmement, l'ancienneté ou la stabilité des relations ne constitue pas le seul atout
recherché par les collectivités locales. Elles recherchent aussi les organismes HLM aux
capacités financières ou d'ingénierie les plus élevées pour mettre en œuvre des projets
complexes, ce qui correspond bien souvent aux organismes HLM les moins ancrés dans les
villes en décroissance. Il y aurait ainsi une spécialisation des relations entre collectivités
 locales et organismes HLM plus complexe que l'ampleur de l'ancrage. Elle reposerait sur les
caractéristiques propres à chaque organisme HLM (ancienneté, part du patrimoine dans la
ville, importance des fonds propres, etc.). Elle suppose aussi toutefois le maintien d'une
diversité minimale d'organismes HLM, ce qui n'est pas le cas dans les contextes de
décroissance les plus sévères.

Pour les organismes HLM qui demeurent implantés dans ces territoires, le poids des
injonctions au développement contraint largement l'engagement de stratégies de réduction
du patrimoine. Elles sont pourtant centrales dans les politiques de décroissance planifiée
engagées par les collectivités locales (Miot et al., 2021). Il semble ainsi que tous les
organismes HLM s'efforcent de développer, même modestement, leur patrimoine. Deux
contraintes principales incitent les organismes HLM à la croissance patrimoniale.
L'accroissement du patrimoine, à travers l'augmentation des recettes locatives, joue un rôle
central dans la préservation des capacités financières à long terme de l'organisme HLM. II
permet aussi de préserver l'autonomie de l'organisation, qu'il s'agisse de rester indépendant
ou de mieux négocier les conditions d'un regroupement. A ces injonctions sectorielles
s'ajoutent les difficultés d'une organisation à planifier le déclin de ses activités et de ses
ressources. Ainsi, même les organismes HLM ornais qui posent le constat d'une offre
excédentaire de logements sociaux ne s'engagent pas à une diminution de leur patrimoine
mais à son maintien. En effet, la diminution du nombre de logements gérés implique à terme
une diminution du nombre de salariés. Les organismes HLM privilégient cependant une
diminution progressive du personnel au rythme des départs en retraite. L'intégration des
personnels issus des organismes HLM absorbés perturbe souvent ces stratégies de réduction
du personnel.

L'enjeu semble donc plutôt pour les organismes HLM de parvenir à maintenir un
développement, même minime, de l'organisation, tout en limitant la production d'une offre
supplémentaire dans les villes en décroissance. Quatre moyens alternatifs ont été identifiés.
Le premier concerne la négociation des organismes HLM avec leur gouvernance pour se
développer dans des marchés à proximité considérés comme plus dynamiques. Presque tous
les organismes HLM situés exclusivement dans des villes en décroissance ont commencé depuis une dizaine d'années à construire des logements sociaux en dehors de leur périmètre historique. Les deux moyens suivants visent à augmenter le patrimoine géré dans les villes en décroissance sans recourir à la production neuve. Il s'agit tout d'abord de l'acquisition du parc social d'autres bailleurs, soit par absorption d'organismes HLM locaux, soit auprès des organismes HLM qui souhaitent s'en défaire. C'est ensuite le conventionnement de logements privés. Il peut s'agir d'opérations d'acquisition-amélioration ou de conventionnement sans travaux dans le cadre d'opérations d'amélioration de l'habitat privé. Ces deux moyens de développement demeurent toutefois contraignants. Dans l'Orne, la concentration des bailleurs est quasiment achevée. Par ailleurs, l'acquisition-amélioration demeure une procédure complexe et coûteuse pour lesquels les bailleurs sollicitent l'accompagnement financier des collectivités locales. Enfin, les organismes HLM cherchent aussi à développer de nouvelles activités lucratives. Comme évoqué précédemment, les perspectives sont aussi contraintes par les dynamiques de dévalorisation en cours sur ces marchés. Dans ce contexte, les organismes HLM revendiquent plutôt le développement de missions d'accompagnement des collectivités locales. Il peut s'agir de gérer le parc locatif des communes. C'est aussi la réalisation d'équipements publics à vocation non résidentielle pour le compte des collectivités locales.

La redéfinition des contraintes liées aux évolutions sectorielles a principalement été abordée à travers les activités de production de logement et la diversification des activités. Cependant, ces contraintes impliquent aussi une redéfinition des activités de gestion locative. La maîtrise de la vacance apparaît ainsi comme un enjeu de plus en plus prégnant de l'attribution et la gestion des logements. L'intensification de la lutte contre la vacance s'inscrit dans des dynamiques sectorielles communes à tous les organismes HLM. De nombreux travaux en font l'indice du renforcement d'une rationalité gestionnaire au sein de l'organisation (Bourgeois, 1998), c'est-à-dire de la priorisation de la recherche de rentabilité économique et d'efficacité parmi la diversité des objectifs poursuivis par l'organisation (Craipeau et Metzger, 2007). Il y aurait ainsi un redoublement de la contrainte gestionnaire en contexte de décroissance. Les organismes HLM sont davantage exposés à la vacance et adoptent des comportements concurrentiels vis-à-vis de leurs homologues. Ce redoublement est à l'origine de modes d'organisations spécifiques de la gestion locative dans les villes en décroissance. Ces évolutions sont sources de tensions déjà documentées avec la poursuite des missions sociales des organismes HLM comme l'égalité d'accès au logement social ou la recherche de mixité sociale (Sala Pala, 2005 ; Bourgeois, 2017 ; Le Bon - Vuylsteke, 2019).
Elles semblent toutefois davantage acceptées par les acteurs locaux des politiques du logement.

La généralisation des pratiques issues de la gestion immobilière privée en matière d'attribution identifiée par V. Sala Pala puis M. Bourgeois se retrouve ainsi dans les terrains d'enquête. Celles-ci remettent en cause les logiques administratives de l'attribution des logements. Il s'agit tout d'abord de la structuration d'une activité de prospection en amont de la procédure d'attribution. Ensuite, les services de gestion locative cherchent à influer sur les procédures réglementaires d'attribution pour accélérer le processus, contrôler le risque de refus et aussi veiller aux équilibres de peuplement à plus long terme.

L'enquête montre que l'ensemble des activités de gestion locative ont intégré l'importance de la maîtrise de la vacance. Trois aspects sont particulièrement emblématiques de cette évolution dans les témoignages recueillis auprès des responsables des services de gestion locative. Premièrement, les équipes réfléchissent aux moyens de fidéliser les locataires, c'est-à-dire de s'assurer qu'ils demeurent dans leur patrimoine plutôt que celui de leurs homologues. Cependant, parmi les organismes HLM enquêtés, ce sont plutôt des récompenses symboliques ou matérielles de l'ancienneté qui sont mises en place. La mutation des locataires vers un autre logement leur apparaît problématique en raison d'une part, de son coût, et d'autre part, de l'incertitude de retrouver un locataire pour le logement libéré. Deuxièmement, les services de gestion locative cherchent à élargir l'accès au logement social à des publics éligibles mais habituellement peu présents. Ce sont d'une part des ménages aux revenus stables comme des jeunes ménages actifs ou bien des ménages retraités. Ces services mobilisent pour cela des outils marketing classiques de la promotion immobilière privée : campagne de communication multicanal, etc. D'autre part, ils s'ouvrent aussi aux ménages les plus précaires, sous condition toutefois d'un accompagnement par des associations spécialisées responsables du bail. Troisièmement, les services de gestion locative font aussi évoluer l'offre proposée. Il s'agit tout d'abord d'améliorer les prestations classiques du bailleur (prise en charge des réparations locatives, réactivité du service, etc.). S'y ajoutent des baisses de loyers décidées à la discrétion des services de gestion. Elles peuvent être anticipées pour les logements les plus difficiles à louer. Elles s'inscrivent aussi dans une négociation avec le locataire lors de la signature du bail.

L'examen de la tension entre le renforcement de cet objectif gestionnaire et la poursuite des missions sociales des organismes HLM dans les villes en décroissance n'était pas au cœur de cette recherche. A la lecture des travaux déjà évoqués sur le sujet, la valeur de la vacance apparaît peut-être singulière dans les villes en décroissance. Elle constituerait ainsi un motif
légitime et reconnu par les partenaires locaux pour déroger aux règles destinées à garantir l'égalité d'accès au logement social, la mixité sociale ou l'attribution à des publics spécifiques. Cette légitimité s'appuie aussi sur la règle nationale qui prévoit déjà des exceptions aux critères et procédures d'accès au logement social en cas de risque de vacance. Localement, la vacance semble être un motif reconnu par les services déconcentrés de l'État qui acceptent les demandes de dérogation aux plafonds de revenus. Elle apparaît aussi, dans les entretiens réalisés auprès des collectivités locales, comme une raison qui justifie une perte de pouvoir décisionnaire des commissions d'attribution de logements. Le caractère prescriptif des règlements comme le rôle des pré-commissions sont justifiés par la nécessité de pouvoir attribuer rapidement des logements et d'éviter les refus, même s'ils tendent à transformer les commissions d'attribution de logements en instances de validation *a posteriori* des attributions effectuées par le bailleur.

## La redéfinition des modalités et enjeux de la participation des organismes HLM aux politiques urbaines en contexte de décroissance

Ces premiers résultats ont mis en évidence la redéfinition des contraintes qui cadrent la participation des organismes HLM aux politiques urbaines locales en contexte de décroissance.

### A l'échelle nationale, le relai des fédérations HLM pour disposer d'instruments d'action publique plus adéquats

L'analyse de la construction du problème des « territoires détendus » dans les années 2010 confirme le rôle des fédérations HLM dans la mise à l'agenda national des enjeux de décroissance (Dormois et Fol, 2017). Ce rôle précurseur des fédérations de bailleurs est généralement expliqué par l'anticipation des difficultés financières des organismes HLM affectés par le processus de décroissance (Bernt, 2019). L'augmentation de la vacance de logements et son coût financier ont en effet joué un rôle important dans la mobilisation des fédérations HLM. Cependant, l'analyse de cette séquence de mise à l'agenda et sa comparaison avec le traitement de cette question dans les années 1980 témoigne aussi de l'ancienneté de ce problème pour les fédérations HLM.
En effet, les difficultés des organismes HLM dans les bassins d'emploi affectés par la désindustrialisation ont été analysées dès les années 1980 comme des processus de long terme imbriquant des effets économiques, démographiques et sociaux aux répercussions sur le fonctionnement urbain. En d'autres termes, elles ont été analysées comme des processus de décroissance urbaine. Localement, les acteurs ont mené des stratégies patrimoniales de réduction de l'offre que l'on pourrait qualifier d'expériences pionnières de décroissance planifiée. Les organismes HLM revendiquent notamment le recours à la démolition pour réduire durablement l'offre de logements, en décalage avec le primat donné à la réhabilitation à l'époque. Ces expériences s'inscrivent dans une doctrine dite de « resserrement urbain » développée par la DATAR dans les années 1980 pour l'aménagement des villes en crise. Elle anticipe ainsi de nombreux principes de la décroissance planifiée comme l'adaptation de la ville aux populations et aux activités restantes et le maintien d'une centralité urbaine par délaissement d'espaces périphériques. Il semble que ces expériences et analyses passées aient nourri la culture professionnelle HLM. Elles se retrouvent dans les réflexions des dirigeants des années 2000, 2010 qui ont engagé les premières réflexions sur le problème des territoires détendus.

## A l'échelle locale : un partenaire incontournable des politiques urbaines en contexte de décroissance aux marges de manœuvre restreintes

Ces évolutions contemporaines des politiques du logement en faveur des territoires détendus fournissent localement des instruments d'action publique supplémentaires. Les enquêtes de terrains confirment aussi ce rôle central du logement social et de ses opérateurs dans les politiques urbaines dans les villes en décroissance. Ceux-ci pallient pour partie l'absence d'opérateurs privés sur ces marchés. De manière directe, la construction et la réhabilitation du parc social participent de l'amélioration du cadre de vie. De façon indirecte, le logement social constitue une clé d'accès à des financements supra-locaux dont l'usage peut être renégocié. C'est aussi un moyen de solvabiliser les opérations de promotion privée dans des marchés à la rentabilité insuffisante ou du moins incertaine.

Une analyse en termes de rapport d'échange emprunté à la sociologie des groupes d'intérêts incite toutefois à mettre à distance les descriptions des organismes HLM comme alliés attendus des collectivités locales dans la gestion de la décroissance urbaine. En effet, les collectivités locales sollicitent des compétences ou des investissements des organismes HLM qui diffèrent de leur cœur de métier. Ces attentes coïncident sur de nombreux aspects
avec les stratégies de développement mises en œuvre par les organismes HLM depuis une
dizaine d'années dans ces villes. Elles correspondent à la production d'un habitat social
discret qui se fond dans l'environnement urbain par la reproduction de formes urbaines
caractéristiques du parc privé (habitat pavillonnaire, petit collectif) et par sa dissémination
dans les différents quartiers. De même, les perspectives d'une reconstruction partielle de
l'offre démolie semblent partagées par les bailleurs. Enfin, ces attentes font aussi écho à la
volonté affichée des organismes HLM de loger aussi les classes moyennes et certains publics
spécifiques comme les étudiants ou les seniors. Néanmoins, elles engendrent des contraintes
financières et des besoins d'ingénierie supplémentaires pour les organismes HLM. Ces
attentes induisent notamment une augmentation des coûts de production en raison des formes
retenues et de leur localisation dans les centres urbains.

Restituer la diversité des modalités de contribution des organismes
HLM aux politiques urbaines en contexte de décroissance

La littérature internationale sur la décroissance urbaine aborde principalement la
participation des organismes HLM sous l'angle de la démolition sans reconstruction ou avec
reconstruction partielle (Bernt, 2009 ; Leather et Nevin, 2013 ; Couch et Cocks, 2013 ;
Hoekstra et al., 2020). Ces travaux interrogent notamment les déterminants des choix de
démolition et leurs effets sur les quartiers concernés. Mon travail vient conforter ces analyses
en témoignant du rôle important des démolitions de logements sociaux dans les collectivités
 locales observées. La démolition constitue en effet l'un des seuls moyens à disposition des
 pouvoirs publics pour réduire l'offre de logements. Je montre cependant que la construction
 neuve demeure un objectif important pour les organismes HLM comme les collectivités
 locales. Plutôt que la démolition, c'est un couplage entre la démolition de logements dans des
 quartiers d'habitat social périphériques et la production d'une offre nouvelle de logements
 sociaux au service de projets urbains jugés stratégiques par les collectivités locales, qui
 semble caractéristique de la participation des organismes HLM aux politiques urbaines. Bien
 souvent, il s'agit d'accompagner les projets de revalorisation du centre-ancien. L'offre neuve
 HLM est ainsi un levier de transformation des espaces urbains tout aussi important que la
démolition, et davantage sous le contrôle des collectivités locales. Les collectivités locales
 attendent souvent de la production neuve HLM un effet d'entraînement pour la promotion
 immobilière privée. Les organismes HLM participent ainsi d'une différenciation des logiques
d'intervention entre quartiers qui ne signifient pas nécessairement un délaissement des
quartiers périphériques. Ces stratégies sont emblématiques des stratégies de décroissance planifiée décrites dans les villes allemandes décroissantes comme Halle, Magdebourg ou Leipzig (Glock et Haussermann, 2004 ; Florentin, 2011 ; Bernt et al., 2014). Elles correspondent aussi aux politiques d'attractivité résidentielle des villes décroissantes marquées par la différenciation des espaces selon les peuplements envisagés (Morel Journel et Sala Pala, 2011).

Quelques travaux sur les bailleurs allemands des villes décroissantes ont aussi montré comment les programmes de réhabilitation et le développement de services de proximité participait au maintien des habitants dans ces quartiers (Meyfroidt, 2011 ; Radzimski, 2016). Mon travail vient confirmer ces analyses en témoignant d'une plus grande diversité des modes d'intervention des bailleurs. Si la démolition et la production neuve de logements sociaux occupent des places prépondérantes, j'observe aussi dans mes terrains d'enquête une diversité de pratiques visant à repositionner l'offre sur le marché. Il s'agit de réhabiliter l'offre existante mais aussi de redéfinir son coût pour le locataire, et plus rarement son usage résidentiel. De façon encore marginale, les organismes HLM renouent avec la production d'équipements pour les collectivités locales et plus largement des missions d'aménageur qui étaient fréquentes dans les années 1980-1990.

Deux autres modalités d'intervention des organismes HLM ont été identifiées lors des enquêtes mais n'ont pu être investiguées. Il s'agit d'abord du développement de services par les bailleurs qui pourrait constituer un instrument de stabilisation des populations dans certains quartiers. A ce sujet, deux types de services sont à différencier. Premièrement, les organismes HLM financent ou organisent des services dans le cadre des volets sociaux des programmes de renouvellement urbain de l'ANRU ou plus largement de la gestion urbaine de proximité. Ceux-ci sont toutefois discrets, s'inscrivant dans des partenariats avec les acteurs sociaux locaux. Deuxièmement, l'adoption de la loi ELAN en 2018 a permis de diversifier le champ de compétences des organismes HLM. Ceux-ci peuvent désormais développer une offre large de services à la personne, ce qui offre des perspectives intéressantes pour les bailleurs sociaux implantés dans des villes où ces services seraient peu présents. Leur mise en œuvre n'a toutefois pas pu être constatée.

Une dernière modalité d'intervention des organismes HLM n'a pas été observée. Il s'agit de leur contribution aux équilibres socio-spatiaux à travers, d'une part le repositionnement de leur offre de logements dans l'aire urbaine, et d'autre part, les politiques d'attribution de logements. Les travaux réalisés par les chercheurs du programme « Attribution de logements sociaux, politiques de peuplement et intercommunalités » fournissent un premier éclairage
sur les effets des politiques d'attribution sur le renforcement des différenciations socio-spatiales dans les villes décroissantes. Leurs enquêtes montrent ainsi une tendance commune à des différenciations socio-spatiales fortes dans les villes à marché détendu. Néanmoins, lorsque la politique intercommunale de peuplement est structurée, les attributions de logement peuvent participer au rééquilibrage (Miot, 2021).

## Perspectives de recherche

Ce travail ouvre plusieurs pistes de recherche futures. Des recherches approfondies pourraient être menées sur les processus de dévalorisation des marchés en contexte de décroissance urbaine et leurs effets sur le logement social. Caractéristiques des villes petites et moyennes, ces processus sont encore assez méconnus. Le développement récent de méthodes d'analyses des données issues des sites d'annonces privés et l'accès aux fichiers fonciers de l'Etat fournissent de nouveaux moyens de connaissance pour les marchés des villes petites et moyennes décroissantes. Les travaux menés par T. Le Corre par exemple sur les dynamiques d'accession à la propriété des classes populaires en Bourgogne-Franche-Comté attestent de l'ampleur de ces processus de dévalorisation. Ils font écho aux travaux critiques sur les politiques publiques d'incitation à l'accession à la propriété des classes populaires (Prabhakar, 2019). Dans les marchés décroissants, les risques de dévalorisation des biens immobiliers limitent leur intérêt pour constituer une épargne pour ces ménages. Ces évolutions redessinent aussi la place du logement social dans ces marchés. Elles pourraient par exemple redonner une autre fonction au logement social existant, celle de loger des ménages qui n'ont pas d'intérêt financier à devenir propriétaires.

Dans une toute autre perspective, des enquêtes pourraient être menées auprès des habitants des quartiers d'habitat social des villes petites et moyennes en décroissance. En effet, dans cette thèse le fonctionnement de ces quartiers a été saisi à l'aune des préoccupations des organismes HLM et des collectivités locales. Ces acteurs adoptent des stratégies d'intervention spatialement différenciées avec le développement du parc social en centre urbain et la dé-densification de quartiers d'habitat plus périphériques. Le développement des aides financières pour la démolition du parc social dans ces villes laisse supposer une accélération des ces dynamiques. Cependant, les effets de ces évolutions pour les habitants sont méconnues, de même que les conditions de vie quotidienne dans ces quartiers d'habitat social. L'enquête de B. Coquard (2019) sur les classes populaires dans les campagnes en déclin souligne la stigmatisation dont font l'objet les habitants de ces quartiers, considérés
par la population locale comme des espaces de relégation. Il serait intéressant de préciser plus largement le cadre de vie des habitants dans un quartier en cours dé-densification. La diminution du nombre de logements pose ainsi des questions en termes d'accès aux services des habitants, d'usage des espaces libérés ou de recomposition des réseaux de sociabilité.

Concernant les villes petites et moyennes, les enquêtes de terrains ont aussi montré la disparité des moyens d'ingénierie des collectivités locales et bien souvent le manque de moyens financiers. Ces facteurs participaient des difficultés des collectivités locales à adapter les moyens du cadre national des politiques du logement aux enjeux locaux des villes en décroissance. Néanmoins, depuis le milieu des années 2010, l'État communique sur un renouveau de l'action publique à destination des villes petites et moyennes avec l'instauration de programmes dédiés, l'évolution du cadre réglementaire, le financement de postes d'ingénierie, etc. Les moyens d'intervention sur le parc privé sont notamment renforcés à travers les programmes Action Cœur de Ville et le déploiement des opérations de revitalisation de territoire. Dans ce contexte, des enquêtes pourraient être menées auprès des collectivités locales pour observer dans quelle mesure la diversification des instruments d'action publique redéfinit la mobilisation du logement social dans les politiques urbaines.
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Table des figures

<table><tr><td>Figure 0-1 : Aires urbaines selon le taux d'accroissement annuel entre 1990 et 2013</td><td>15</td></tr><tr><td>Figure 1-1 : Schéma synthétique de la déstabilisation du marché selon les approches d'inspiration néoclassique</td><td>44</td></tr><tr><td>Figure 2-1 : Carte de localisation des cinq terrains d'enquête à l'échelle de la région Normandie</td><td>98</td></tr><tr><td>Figure 2-2 : Négocier le statut praticien-chercheur : la carte de visite recto-verso</td><td>106</td></tr><tr><td>Figure 2-3 : Localisation des OPH de la première série d'entretiens</td><td>108</td></tr><tr><td>Figure 3-1 : Croquis de localisation des bassins miniers et sidérurgiques du Nord et de Lorraine</td><td>137</td></tr><tr><td>Figure 3-2 : Plan de resserrement urbain du bassin d'habitat Bruay-Auchel</td><td>144</td></tr><tr><td>Figure 3-3 : Taux de vacance HLM dans le district de Montbéliard au 31.12.1986</td><td>154</td></tr><tr><td>Figure 3-4 : Les effets de la décroissance urbaine sur le logement social et ses opérateurs selon les analyses des années 1980 : l'instauration d'une spirale du déclin</td><td>158</td></tr><tr><td>Figure 3-5 : Catégories spatiales mobilisées par les dirigeants de l'Union sociale pour l'habitat aux congrès annuels, entre 1979 et 1992</td><td>167</td></tr><tr><td>Figure 3-6 : Une illustration discrète du problème : carte des taux de vacance et rotation du parc social lorrain</td><td>170</td></tr><tr><td>Figure 3-7 : Taux annuels de vacance globale et de mobilité des ESH</td><td>173</td></tr><tr><td>Figure 3-8 : Principales évolutions des politiques nationales du logement mobilisables par les acteurs des villes en décroissance urbaine</td><td>179</td></tr><tr><td>Figure 4-1 : Evolution du taux de vacance des organismes HLM</td><td>188</td></tr><tr><td>Figure 4-2 : Taux global de logements vacants des OPH par département en 2013</td><td>190</td></tr><tr><td>Figure 4-3 : Evolution des subventions d'investissement attribuées aux organismes HLM entre 1990 et 2017 (en millions d'euros et %)</td><td>196</td></tr><tr><td>Figure 4-4 : Le resserrement urbain, une orientation stratégique du NPNRU</td><td>203</td></tr><tr><td>Figure 4-5 : Un exemple de resserrement urbain, le NPNRU du quartier du Hamois à Vitry-le-François (51)</td><td>205</td></tr><tr><td>Figure 4-6 : Des possibilités de démolition insuffisantes pour les marchés immobiliers détendus ?</td><td>221</td></tr><tr><td>Figure 4-7 : Typologie de resserrement urbain proposée par l'USH appliquée à Nevers</td><td>222</td></tr><tr><td>Figure 5-1 : Carte des offices publics de l'habitat selon leur implantation dans une ville en décroissance</td><td>242</td></tr></table>
<table>
  <tbody>
    <tr>
      <td>Figure 5-2 : Progression de la vacance de plus de 3 mois dans le parc des OPH entre 1990-2017</td>
      <td>244</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-3 : Profils d'évolution de la vacance locative de 228 OPH entre 2000 et 2017</td>
      <td>246</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-4 : 228 OPH selon leur profil d'évolution de la vacance locative</td>
      <td>248</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-5 : Les villes en décroissance urbaine, des territoires emblématiques de l'augmentation de la vacance - résidus de Pearson du test Chi2</td>
      <td>250</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-6 : Part des logements vacants depuis plus de trois mois selon la période de construction</td>
      <td>252</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-7 : Évolution des revenus des ménages selon le statut d'occupation</td>
      <td>262</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-8 : Typologie des OPH selon les revenus des locataires</td>
      <td>268</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-9 : Résidus de la relation entre implantation dans une ville en décroissance et suivi par la CGLLS</td>
      <td>276</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 5-10 : Résidus de la relation entre implantation dans une ville en décroissance et taux d'autofinancement</td>
      <td>277</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-1 : Deux types de dynamiques démographiques par aire urbaine : perte de population et stagnation (base 100 en 1968)</td>
      <td>296</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-2 : Un nombre de ménages en augmentation malgré la perte de population (base 100 en 1968)</td>
      <td>297</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-3 : Population et taux de migration par classe d'âge en 2016</td>
      <td>299</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-4 : Population et taux de migration par catégories socioprofessionnelles en 2016</td>
      <td>301</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-5 : Une diminution des emplois industriels : nombre d'emplois par catégorie socio-professionnelle et aire urbaine</td>
      <td>305</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-6 : Alençon, accompagner l'essor puis le déclin de Moulinex</td>
      <td>310</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-7 : Argentan, le logement social, instrument de l'expansion urbaine d'après-guerre</td>
      <td>313</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-8 : Flers, gérer l'essor industriel puis la mutation des activités économiques</td>
      <td>316</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-9 : L'Aigle, le logement social moteur de l'urbanisation des 30 Glorieuses</td>
      <td>318</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-10 : Le Havre, un parc social mobilisé dans les différentes phases de (re)développement urbain</td>
      <td>321</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 6-11 : Localisation des principaux quartiers d'habitat social et des secteurs de projets urbains de la commune-centre</td>
      <td>338</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 7-1 : Comparaison du taux de vacance résidentielle en 2017</td>
      <td>353</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 7-2 : Taux de vacance en 2016</td>
      <td>354</td>
    </tr>
    <tr>
      <td>Figure 7-3 : Comparaison des valeurs immobilières des pôles urbains et commune centre (€/m²)</td>
      <td>355</td>
    </tr>
  </tbody>
</table>
<table><tr><td>Figure 7-4 : Comparaison des possibilités résidentielles de 4 ménages types</td><td>362</td></tr><tr><td>Figure 7-5 : Comparaison des loyers HLM PLS et du secteur privé par aire urbaine</td><td>367</td></tr><tr><td>Figure 7-6 : Distribution des loyers du parc social et indice d'une concurrence avec le parc locatif privé</td><td>368</td></tr><tr><td>Figure 7-7 : Loyers du parc HLM et concurrence avec le locatif privé</td><td>369</td></tr><tr><td>Figure 7-8 : Exemples de logements sociaux « prisés » aux prix du marché privé</td><td>378</td></tr><tr><td>Figure 7-9 : Typologie des quartiers d'habitat social de la CODAH</td><td>388</td></tr><tr><td>Figure 7-10 : Typologie des quartiers d'habitat social de la CODAH : moyennes par modalité et par classe</td><td>389</td></tr><tr><td>Figure 8-1 : Blanche de Castille, un exemple d'opération mixte en centre-bourg à Bellême</td><td>411</td></tr><tr><td>Figure 8-2 : Redéploiement d'Alcéane, bailleur historique du Havre</td><td>416</td></tr><tr><td>Figure 8-3 : Localisation du patrimoine de Sodineuf en 2016</td><td>420</td></tr><tr><td>Figure 8-4 : Une mise hors marché à moindre coût, les pieds d'immeubles « tôlés »</td><td>431</td></tr><tr><td>Figure 8-5 : Diversité des supports de communication</td><td>436</td></tr><tr><td>Figure 8-6 : L'accélération de la procédure d'attribution de logements d'après le CCH et les entretiens réalisés</td><td>440</td></tr><tr><td>Figure 9-1 : Carte des projets du programme de « 31 Le Grand projet »</td><td>456</td></tr><tr><td>Figure 9-2 : Décomposition du coût moyen de production d'un logement social</td><td>476</td></tr><tr><td>Figure 9-3 : Localisation des principaux quartiers d'habitat social et des secteurs de projets urbains de la commune-centre</td><td>489</td></tr><tr><td>Figure 9-4 : Part des logements locatifs sociaux construits en VEFA dans l'aire urbaine du Havre entre 2005 et 2017</td><td>496</td></tr><tr><td>Figure 9-5 : Carte de localisation des principales opérations de démolition et reconstruction de logements sociaux</td><td>502</td></tr></table>
Table des tableaux

<table><tr><td>Tableau 2-1 : Une définition restrictive des villes en décroissance avec une typologie fondée sur le déclin démographique</td><td>93</td></tr><tr><td>Tableau 2-2 : Diversité des organismes de logement social</td><td>95</td></tr><tr><td>Tableau 2-3 : Des marchés résidentiels urbains aux statuts d'occupation diversifiés</td><td>101</td></tr><tr><td>Tableau 2-4 : Liste des entretiens menés auprès des acteurs des politiques locales du logement</td><td>110</td></tr><tr><td>Tableau 2-5 : une combinaison de trois sources de données pour fiabiliser les analyses, principales sources statistiques mobilisées dans la thèse et leur nomenclature</td><td>113</td></tr><tr><td>Tableau 2-6 : Présentation des sources internes à la FOPH utilisées dans la thèse</td><td>115</td></tr><tr><td>Tableau 2-7 : Filocom, une source fiable pour les enquêtes de terrain : comparaison du nombre de logements avec RPLS pour l'année 2017</td><td>119</td></tr><tr><td>Tableau 2-8 : Pluralité de définitions de la vacance du parc HLM</td><td>120</td></tr><tr><td>Tableau 2-9 : Taux de vacance moyen en 2017 selon les définitions mobilisées par le RPLS - parc OPH</td><td>122</td></tr><tr><td>Tableau 3-1 : Motifs et modes de financements de quatre opérations de démolition pionnières</td><td>148</td></tr><tr><td>Tableau 4-1 : Ancienneté des dérogations réglementaires pour cause de vacance</td><td>192</td></tr><tr><td>Tableau 4-2 : Principales revendications des fédérations HLM en faveur des territoires détendus</td><td>219</td></tr><tr><td>Tableau 4-3 : Moyens financiers et réglementaires pour diminuer le parc de logements sociaux en territoires détendus entre 2013 et 2019</td><td>228</td></tr><tr><td>Tableau 5-4 : Typologie des OPH selon la part du patrimoine dans une ville en décroissance urbaine</td><td>240</td></tr><tr><td>Tableau 5-5 : Logements sociaux au 1er janvier 2017 selon l'époque de construction et le contexte urbain (indice de spécialisation et %)</td><td>255</td></tr><tr><td>Tableau 5-6 : Taux de vacance de plus de trois mois selon les caractéristiques du patrimoine et sa localisation</td><td>258</td></tr><tr><td>Tableau 5-7 : Loyers mensuels en 2017 selon le mode de financement initial et statut de l'organisme</td><td>264</td></tr><tr><td>Tableau 5-8 : Part des locataires à faibles revenus selon le taux de logements locatifs sociaux départemental en 2017 - parc OPH</td><td>265</td></tr></table>
Tableau 5-9 : Part des locataires à faibles revenus selon le taux départemental de ménages sous le seuil de pauvreté en 2017 – parc OPH .................................................... 266

Tableau 5-10 : Des locataires à faibles et très faibles revenus en contexte de décroissance urbaine comme ailleurs, répartition par classe (en % et indice de spécialisation) ............ 269

Tableau 5-11 : Part des ménages à faibles revenus logés dans le parc social selon le contexte urbain et la part des ménages sous le seuil de pauvreté dans la population .................... 271

Tableau 5-12 : Part des ménages faibles revenus logés dans le parc social selon le contexte urbain et la part du logement social parmi les résidences principales ................................. 272

Tableau 5-13 : Résultats des tests d'indépendance du Chi2 des variables synthétiques de la situation économique des OPH selon l'implantation dans une ville en décroissance ........ 275

Tableau 5-14 : Taux d'autofinancement médian et quartiles selon la localisation du patrimoine (en € par logement) ................................................................................ 278

Tableau 5-15 : Total des loyers perçus par OPH selon la localisation du patrimoine......... 280

Tableau 5-16 : Loyers maximaux selon le zonage I II III en 2017 .................................... 281

Tableau 5-17 : Recettes issues des activités annexes, de l'accession à la propriété et de la vente HLM, par OPH entre 2011 et 2015 (en € pour 100 logements) .................................... 283

Tableau 5-18 : Vente de logements HLM aux particuliers par OPH en 2014 et 2015....... 284

Tableau 5-19 : Part du patrimoine vendu en 2015 selon la localisation et la part de logements individuels de l'office.................................................................................... 286

Tableau 6-1 : Revenus disponibles, taux de pauvreté en 2016........................................ 303

Tableau 6-2 : Aides financières des intercommunalités, ordres de grandeur d'après les documents de planification PLUi et PLH........................................................................ 324

Tableau 6-3 : Les enjeux « habitat » selon les intercommunalités 2011- 2018.................. 332

Tableau 6-4 : Évolution des aides à la pierre distribuées par les collectivités locales en 2018 – EPCI et Conseil départemental.................................................................................... 341

Tableau 7-1 : Une offre importante pour une demande potentielle importante : part des logements sociaux et des ménages éligibles dans l'aire urbaine .................................... 350

Tableau 7-2 : Pression de la demande et part des demandes de mutation en 2017 ............ 351

Tableau 7-3 : Stagnation du nombre de demandes en logement social – CODAH............ 352

Tableau 7-4 : Quatre profils fictifs de ménages éligibles au parc social ................................ 359

Tableau 7-5 : Mode de financement du parc social aux loyers similaires à ceux du parc privé (% et indice de spécialisation) .................................................................................... 372

Tableau 7-6 : Taux de vacance des résidences dotées de logements aux loyers supérieurs au 1er décile des loyers du parc privé .................................................................................... 374

Tableau 7-7 : Indice de surreprésentation de la vacance par ordre décroissant de patrimoine .................................................................................... 384
<table><tr><td>Tableau 7-8 : Variables pour une typologie des quartiers HLM</td><td>385</td></tr><tr><td>Tableau 8-1 : Organismes HLM propriétaires d'au moins 100 logements locatifs entre 2005 et 2017</td><td>397</td></tr><tr><td>Tableau 8-2 : Des rythmes de développement différenciés : l'offre nouvelle de logements sociaux familiaux par bailleur dans les aires urbaines étudiées</td><td>405</td></tr><tr><td>Tableau 8-3 : Principales acquisitions de patrimoine par Orne Habitat et Logim entre 2000 et 2017</td><td>408</td></tr><tr><td>Tableau 8-4 : Tableau de synthèse des principales modalités de gestion de la vacance observées parmi les organismes HLM « qui restent »</td><td>449</td></tr><tr><td>Tableau 9-1 : Dotation de solidarité urbaine et cohésion sociale (2019)</td><td>457</td></tr><tr><td>Tableau 9-2 : Restreindre ou diminuer le parc HLM dans la commune-centre, un principe commun aux PLH</td><td>462</td></tr><tr><td>Tableau 9-3 : Résumé synthétique des principales ressources valorisées par les organismes HLM et les collectivités locales dans une perspective d'échange</td><td>465</td></tr><tr><td>Tableau 9-4 : Financements de l'ANRU et co-financements (en k €)</td><td>484</td></tr><tr><td>Tableau 9-5 : La mobilisation des programmes nationaux de renouvellement urbain au service du centre ancien et des quartiers Suds depuis 2004</td><td>493</td></tr><tr><td>Tableau 9-6 : Évolution du parc HLM entre 2005 – 2017 & projections</td><td>497</td></tr><tr><td>Tableau 9-7 : Mobilisation des programmes nationaux pour le renouvellement urbain du centre-ville</td><td>504</td></tr><tr><td>Tableau 9-8 : Évolution du parc HLM entre 2005 – 2017</td><td>507</td></tr></table>
Table des encadrés

<table><tr><td>Encadré 2-1- Le zonage A B C, instrument des politiques du logement</td><td>88</td></tr><tr><td>Encadré 2-2 : La « pression de la demande », d'un indicateur local à l'élaboration d'un indicateur national de tension</td><td>89</td></tr><tr><td>Encadré 3-1 : Le « resserrement urbain », de la reconversion des bassins industriels en crise au renouvellement urbain des quartiers HLM</td><td>142</td></tr><tr><td>Encadré 3-2 : Les règles nationales de démolition dans les années 1980</td><td>149</td></tr><tr><td>Encadré 3-3 : La décroissance urbaine dans les publications de l'Union sociale pour l'habitat des années 1980</td><td>163</td></tr><tr><td>Encadré 7-1 : le site leboncoin, source de données sur les loyers de marché</td><td>360</td></tr><tr><td>Encadré 7-2 : La surface corrigée, ancienne méthode de calcul des loyers HLM</td><td>375</td></tr><tr><td>Encadré 8-1 : La vente en bloc, instrument du retrait des bailleurs sociaux</td><td>400</td></tr><tr><td>Encadré 8-2 : L'acquisition des SEM locales, levier de croissance externe</td><td>408</td></tr><tr><td>Encadré 9-1 : Le logement social, variable de l'attribution de la DSUCS</td><td>458</td></tr><tr><td>Encadré 9-2 : Restrictions de la construction de logement social dans les quartiers HLM par les lois Egalité et Citoyenneté et le nouveau règlement de l'ANRU</td><td>477</td></tr><tr><td colspan="2">Table des encadrés</td></tr></table>
<figure><img src="image_74.png" /></figure>
# Annexes

<table><tr><td>Annexe 1. Liste des entretiens</td><td>558</td></tr><tr><td>Annexe 2. Liste des documents consultés sur les politiques locales de l'habitat des années 1980</td><td>561</td></tr><tr><td>Annexe 3. Echantillons d'OPH mobilisés dans le chapitre 5</td><td>562</td></tr><tr><td>Annexe 4. Reconstitution des possibilités résidentielles de quatre ménages</td><td>565</td></tr><tr><td>Annexe 5. Base de données sur l'immobilier locatif privé</td><td>567</td></tr><tr><td>Annexe 6. Typologie des quartiers d'habitat social de l'agglomération havraise</td><td>575</td></tr><tr><td>Annexe 7. Reconstitution de l'évolution du parc HLM entre 2004 et 2018</td><td>576</td></tr></table>
Lorsque des enquêtés ont été rencontrés plusieurs fois, seule la date du premier entretien est indiquée.

Directeurs d'offices publics de l'habitat intervenant en « territoires détendus »

<table><thead><tr><td>REGION</td><td>FONCTION</td><td>DATE</td><td>TYPE</td></tr></thead><tbody><tr><td>Normandie</td><td>Direction</td><td>09/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>Direction</td><td>09/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>Service de la maîtrise d'ouvrage</td><td>11/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>Service gestion locative</td><td>11/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>Direction</td><td>11/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>Direction</td><td>16/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bourgogne - Franche Comté</td><td>Direction</td><td>17/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bourgogne - Franche Comté</td><td>Direction</td><td>18/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bourgogne - Franche Comté</td><td>Service ressources humaines</td><td>20/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bourgogne - Franche Comté</td><td>Service gestion locative</td><td>20/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bourgogne - Franche Comté</td><td>Direction</td><td>20/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Direction</td><td>23/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Direction</td><td>23/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Service de la maîtrise d'ouvrage</td><td>23/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Service gestion locative</td><td>23/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Service de la maîtrise d'ouvrage</td><td>24/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>Direction</td><td>25/10/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Occitanie</td><td>Direction</td><td>17/01/2018</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Nouvelle Aquitaine</td><td>Direction</td><td>28/09/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Bretagne</td><td>Direction</td><td>29/01/2018</td><td>Téléphonique</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>09/03/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Service gestion locative</td><td>09/03/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>18/07/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>28/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>29/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>29/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>29/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>30/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône Alpes</td><td>Direction</td><td>30/06/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Centre-Val-de-Loire</td><td>Direction</td><td>26/01/2018</td><td>Téléphonique</td></tr><tr><td>Hauts-de-France</td><td>Direction</td><td>27/09/2017</td><td>De visu</td></tr><tr><td>Hauts-de-France</td><td>Service communication</td><td>23/12/2017</td><td>De visu</td></tr></tbody></table>
Agglomération havraise

<table><thead><tr><td>INSTITUTION</td><td>FONCTION</td><td>DATE</td><td>TYPE</td></tr></thead><tbody><tr><td>EPCI</td><td>Direction du service Habitat</td><td>16/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Direction du service Habitat</td><td>16/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Ancien élu en charge de l'habitat</td><td>29/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>GIP COVAH</td><td>Direction générale</td><td>24/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI/Commune</td><td>Elu en charge de l'habitat (commune et EPCI)</td><td>16/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Commune</td><td>Direction de la maîtrise d'ouvrage et de l'aménagement</td><td>23/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Commune</td><td>Elu</td><td>13/11/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Conseil départemental</td><td>Direction du service Aménagement et Habitat</td><td>20/12/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Conseil départemental</td><td>Direction du service Aménagement et Habitat</td><td>20/12/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>DDTM 76</td><td>Direction du service Habitat (4 collaborateurs)</td><td>19/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Agence d'urbanisme de la région havraise</td><td>Service Habitat</td><td>30/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service Stratégie et gestion</td><td>16/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service Stratégie et gestion</td><td>16/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service maîtrise d'ouvrage et finances</td><td>22/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service juridique et gestion locative</td><td>19/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>27/11/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service gestion locative</td><td>20/12/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service proximité</td><td>16/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>31/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>19/12/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>19/12/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>19/12/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>20/10/2017</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction de l'agence du Havre</td><td>16/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service gestion locative</td><td>03/04/2019</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction du développement commercial</td><td>02/05/2019</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Action Logement Services</td><td>Direction de l'agence du Havre</td><td>30/10/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>AR HLM Normandie</td><td>Responsable du territoire havrais</td><td>15/11/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Représentant FNAIM</td><td>Responsable d'agence</td><td>16/10/2018</td><td>de visu</td></tr></tbody></table>
## Principales villes de l'Orne

<table><thead><tr><th>INSTITUTION</th><th>FONCTION</th><th>DATE</th><th>TYPE</th></tr></thead><tbody><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Directeur général</td><td>11/02/2017</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service de la maîtrise d'ouvrage</td><td>11/02/2017</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service de la gestion locative</td><td>11/02/2017</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service financier</td><td>25/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Direction générale</td><td>25/05/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service de la maîtrise d'ouvrage</td><td>24/05/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Service de la gestion locative</td><td>21/06/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Conseil départemental</td><td>Responsable du bureau logement</td><td>14/06/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>DDT 61</td><td>Responsable de la sous-direction Logement social</td><td>24/05/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Responsable du bureau logement</td><td>25/05/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>ADIL</td><td>Direction</td><td>05/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Parc naturel régional du Perche</td><td>Service urbanisme</td><td>19/07/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Action Logement Services</td><td>Responsable d'agence</td><td>06/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>En charge de l'habitat</td><td>03/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Responsable du service urbanisme</td><td>03/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Responsable des relations aux organismes Hlm</td><td>03/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI</td><td>Responsable de l'urbanisme</td><td>04/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Commune</td><td>Elu en charge de l'habitat</td><td>02/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Organisme Hlm</td><td>Responsable d'agence</td><td>04/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Représentant FNAIM</td><td>Responsable d'agence</td><td>05/07/2018</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Commune</td><td>Maire</td><td>24/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>Commune</td><td>Elu en charge de l'urbanisme</td><td>24/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>EPCI/Conseil départemental</td><td>Ancien président de la CU d'Alençon et du conseil départemental</td><td>04/04/2019</td><td>de visu</td></tr><tr><td>AR Hlm Normandie</td><td>Direction</td><td>21/09/2018</td><td>téléphonique</td></tr></tbody></table>

## Entretiens communs aux études de cas

<table><thead><tr><th>INSTITUTION</th><th>FONCTION</th><th>DATE</th><th>TYPE</th></tr></thead><tbody><tr><td>Etablissement public foncier de Normandie</td><td>Directeur des études</td><td>21/12/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>Etablissement public foncier de Normandie</td><td>Chargé d'études</td><td>01/01/2018</td><td>téléphonique</td></tr><tr><td>ANRU</td><td>Ancien délégué pour la Normandie</td><td>13/11/2018</td><td>téléphonique</td></tr></tbody></table>
Annexe 2. Liste des documents consultés sur les politiques locales de l'habitat des années 1980

Bassins miniers et houillers du Nord et de la Lorraine

CREPAH, 1993, *Répercussions de la mise en location de logements SOGINORPA et HLM*, 46 p.

Etat, 2005, *Directive territoriale d'aménagement des bassins miniers Nords-Lorrains*, Diagnostic, 54 p.

Groupe Batigère, 1994, *La vie moderne, chronique immobilière 1950-1995*. Metz : Groupe Batigère.

Ministère de l'équipement et du logement, 1988, *Logements : démolition pour quoi faire ?* 66 pages

District de Sochaux-Montbéliard

Ministère de l'équipement et du logement, 1988, *Logements : démolition pour quoi faire ?* 66 pages

ADU Montbéliard, 1999, *Vers un plan de renouvellement urbain du Pays de Montbéliard*.

Caisse des dépôts et SCET, 1999, *Le regard des acteurs et quelques conditions pour l'action*.
## Typologie des OPH selon la part du patrimoine dans une ville en décroissance urbaine

La typologie des OPH en trois classes selon la part du patrimoine situé dans une aire urbaine ayant perdu des habitants entre 1990 et 2013 est réalisée sur un échantillon de 252 OPH, soit 95% des OPH actifs en 2015. Certains OPH n'ont pas pu être pris en compte car les informations n'étaient pas disponibles dans l'une des bases de données mobilisées, soit le RPLS, soit le DIS. Bien souvent, il s'agit d'OPH engagés dans des démarches de regroupement. S'y ajoutent les deux OPH de Corse puisque l'analyse se centre sur la France métropolitaine.

### Liste des OPH non pris en compte dans la typologie

<table><thead><tr><td>Nom</td><td>Non pris en compte par</td><td>Explication</td></tr></thead><tbody><tr><td>OFFICE PUBLIC HABITAT LANDES</td><td>DIS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH de Dax</td><td>DIS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH de Bourg-la-Reine</td><td>DIS</td><td>DIS non complet</td></tr><tr><td>OPH de Saint-Ouen (Saint-Ouen Habitat Public)</td><td>DIS</td><td>DIS non complet</td></tr><tr><td>OPH AUBERVILLIERS</td><td>DIS</td><td>DIS non complet</td></tr><tr><td>OPH de Saint-Maur-des-Fossés</td><td>DIS</td><td>DIS non complet</td></tr><tr><td>OPH DE CHAMPAGNOLE</td><td>DIS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>Lyon Métropole Habitat</td><td>DIS</td><td>Création</td></tr><tr><td>OPH de Saintes</td><td>RPLS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH de Levallois-Perret</td><td>RPLS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH de Créteil Habitat</td><td>RPLS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH de Nogent</td><td>RPLS</td><td>Fusion</td></tr><tr><td>OPH Haute Corse</td><td>-</td><td>Hors France métropolitaine</td></tr><tr><td>OPH Corse du Sud</td><td>-</td><td>Hors France métropolitaine</td></tr></tbody></table>

## Typologie des OPH selon l'évolution du taux de vacance globale entre 1995 et 2017

La typologie en cinq classes des OPH selon l'évolution du taux de vacance globale entre 1995 et 2017 est réalisée sur un échantillon de 228 OPH. 24 OPH ont été exclus car les informations
étaient incomplètes ou parce que les regroupements antérieurs ne permettaient pas de retracer l'évolution de la vacance entre 1995 et 2017.

<table><thead><tr><td>OPH non pris en compte dans la typologie</td><td>Typologie des OPH selon la part du patrimoine dans une aire urbaine en déclin démographique</td></tr></thead><tbody><tr><td>AMBÉRIEU HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>HABITAT PAYS DE ROMANS</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>TOUL HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE MONTIGNY-LÈS-METZ</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE THIONVILLE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>VAL'HAINAUT HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CHAMBÉRY ALPES HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPIEVOY</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CLICHY HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE MALAKOFF</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>SCEAUX HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>SURESNES HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>ANTONY HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>ROMAINVILLE HABITAT OPH</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE VINCENNES</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH JOINVILLE LE PONT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE BONNEUIL-SUR-MARNE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>MAISONS-ALFORT HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>MAYENNE HABITAT</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>PAS-DE-CALAIS HABITAT</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>ODHAC</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>OPH DE DECAZEVILLE</td><td>3. Plus de 50%</td></tr><tr><td>BOURGES HABITAT</td><td>3. Plus de 50%</td></tr><tr><td>OPH DE SAINT-YRIEIX-LA-PERCHE</td><td>3. Plus de 50%</td></tr></tbody></table>

## Typologie des OPH selon les revenus des locataires

La typologie en cinq classes des OPH selon les revenus des locataires est réalisée sur un échantillon de 221 OPH. 31 OPH ont été exclus car les informations de l'enquête OPS étaient incomplètes.
<table><thead><tr><td>OPH non pris en compte dans la typologie</td><td>Typologie des OPH selon la part du patrimoine dans une aire urbaine en déclin démographique</td></tr></thead><tbody><tr><td>MONTÉLIMAR HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE SÈTE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE THIONVILLE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CLICHY HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CONFLUENCE HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>MARNE ET CHANTEREINE HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>SURESNES HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>LIMOGES HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE VINCENNES</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>COLOMBES HABITAT PUBLIC</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>COURBEVOIE HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>MONTRUGE HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE PUTEAUX</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CLAMART HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE GENNEVILLIERS</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE NANTERRE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>SEINE OUEST HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>BONDY HABITAT</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH D'AULNAY-SOUS-BOIS</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPHLM DE DRANCY</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE BOBIGNY</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE VITRY-SUR-SEINE</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>OPH DE THIAIS</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>CACHAN HABITAT OPH</td><td>1. Moins de 1%</td></tr><tr><td>ARDÈCHE HABITAT</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>13 HABITAT</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>TERRES DE LOIRE HABITAT</td><td>2. De 1% à 50%</td></tr><tr><td>NOGENT PERCHE HABITAT</td><td>3. Plus de 50%</td></tr><tr><td>OPH DE FIRMINY</td><td>3. Plus de 50%</td></tr><tr><td>ORNE HABITAT</td><td>3. Plus de 50%</td></tr><tr><td>OPH DE SAINT-YRIEIX-LA-PERCHE</td><td>3. Plus de 50%</td></tr></tbody></table>
Données utilisées et choix méthodologiques

Les loyers du parc locatif social proviennent du millésime 2017 du Répertoire du logement locatif social (RPLS), ils correspondent à la variable loyerprinc. Il s'agit des loyers de marché, c'est-à-dire sur des logements ayant changé de locataire dans les deux années passées (offre nouvelle ou relocation).

Les loyers du parc locatif privé proviennent des annonces collectées en ligne sur la plateforme Leboncoin entre 2018 et 2019 et, pour la métropole rennaise de l'observatoire des loyers de l'ADIL 35 en 2019. Il s'agit des loyers de marché hors charges, c'est-à-dire des loyers des logements mis sur le marché au moment des collectes (offre nouvelle ou relocation).

Les aides au logement sont estimées selon la méthode de calcul fournie par le ministère selon le barème en vigueur au 01/01/2019

Les mensualités du parc en accession sont estimées à partir :

- du montant des transactions observées sur la période 2019-2020 par le réseau des notaires de France (base Perval consultable en ligne) ;

- de la surface moyenne des logements par typologie ;

- d'une estimation des taxes et émoluments de notaires à la charge de l'acquéreur à partir de l'application des notaires de France ;

- de l'hypothèse d'un apport de 10% et d'un emprunt sur 20 ans pour un taux fixe de 1,8% (comprenant la rémunération de l'emprunt et l'assurance), soient les taux en vigueur en 2019.

L'acquisition de logements neufs n'a pas été intégrée au modèle en raison du trop petit nombre de références pour les marchés ornais.
Loyers de marché et estimation des prix d'acquisition dans l'ancien

<table><thead><tr><th rowspan="3"></th><th colspan="6">Parc locatif privé - loyer de marché</th><th colspan="6">Accession dans l'ancien - mensualité (hypothèse de 10% d'apport, emprunt sur 20 ans)</th></tr><tr><th colspan="3">Appartement</th><th colspan="2">Maison</th><th colspan="3">Appartement</th><th colspan="3">Maison</th></tr><tr><th>1 pièce</th><th>2 pièces</th><th>3 pièces</th><th>4 pièces et plus</th><th>3 pièces</th><th>4 pièces et plus</th><th>1 pièce</th><th>2 pièces</th><th>3 pièces</th><th>4 pièces</th><th>3 pièces</th><th>4 pièces</th><th>5 pièces</th><th>6 pièces et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>Le Havre</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>360 €</td><td>496 €</td><td>643 €</td><td>813 €</td><td>700 €</td><td>-</td><td>285 €</td><td>456 €</td><td>700 €</td><td>904 €</td><td>675 €</td><td>1 096 €</td><td>1 201 €</td><td>1 254 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>323 €</td><td>445 €</td><td>570 €</td><td>685 €</td><td>650 €</td><td>-</td><td>237 €</td><td>368 €</td><td>564 €</td><td>660 €</td><td>578 €</td><td>740 €</td><td>844 €</td><td>1 034 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>290 €</td><td>380 €</td><td>480 €</td><td>571 €</td><td>650 €</td><td>-</td><td>201 €</td><td>279 €</td><td>407 €</td><td>482 €</td><td>474 €</td><td>817 €</td><td>856 €</td><td>861 €</td></tr><tr><td>Alençon</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>320 €</td><td>400 €</td><td>510 €</td><td>591 €</td><td>550 €</td><td>690 €</td><td>167 €</td><td>273 €</td><td>376 €</td><td>413 €</td><td>468 €</td><td>610 €</td><td>676 €</td><td>795 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>292 €</td><td>370 €</td><td>433 €</td><td>468 €</td><td>480 €</td><td>625 €</td><td>147 €</td><td>233 €</td><td>279 €</td><td>296 €</td><td>389 €</td><td>521 €</td><td>591 €</td><td>684 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>264 €</td><td>340 €</td><td>400 €</td><td>421 €</td><td>420 €</td><td>590 €</td><td>125 €</td><td>183 €</td><td>225 €</td><td>218 €</td><td>348 €</td><td>418 €</td><td>478 €</td><td>552 €</td></tr><tr><td>Flers</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>291 €</td><td>366 €</td><td>475 €</td><td>559 €</td><td>460 €</td><td>-</td><td>-</td><td>210 €</td><td>366 €</td><td>-</td><td>302 €</td><td>448 €</td><td>634 €</td><td>784 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>250 €</td><td>345 €</td><td>435 €</td><td>500 €</td><td>420 €</td><td>-</td><td>-</td><td>167 €</td><td>282 €</td><td>-</td><td>241 €</td><td>389 €</td><td>525 €</td><td>604 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>232 €</td><td>300 €</td><td>369 €</td><td>430 €</td><td>395 €</td><td>-</td><td>-</td><td>119 €</td><td>204 €</td><td>-</td><td>133 €</td><td>258 €</td><td>381 €</td><td>449 €</td></tr><tr><td>Rennes Métropole</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>415 €</td><td>537 €</td><td>650 €</td><td>900 €</td><td>713 €</td><td>1 150 €</td><td>588 €</td><td>769 €</td><td>1 037 €</td><td>1 233 €</td><td>1 160 €</td><td>1 461 €</td><td>1 703 €</td><td>1 916 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>380 €</td><td>495 €</td><td>600 €</td><td>745 €</td><td>620 €</td><td>870 €</td><td>513 €</td><td>636 €</td><td>836 €</td><td>989 €</td><td>771 €</td><td>1 150 €</td><td>1 378 €</td><td>1 571 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>346 €</td><td>450 €</td><td>560 €</td><td>638 €</td><td>488 €</td><td>750 €</td><td>424 €</td><td>536 €</td><td>705 €</td><td>825 €</td><td>532 €</td><td>919 €</td><td>1 163 €</td><td>1 291 €</td></tr></tbody></table>
## Méthode de collecte

Pour documenter le fonctionnement des marchés immobiliers (cf. chapitre 7), j'ai constitué une base de données des loyers du parc privé dans chacune des aires urbaines d'enquête à partir des annonces immobilières mises en ligne sur le site internet « leboncoin ». Pour chaque aire urbaine, l'intégralité des annonces immobilières en ligne ont été collectées à plusieurs reprises entre décembre 2018 et mai 2019. Dans chaque annonce plusieurs informations étaient recherchées afin de permettre une comparaison avec le parc locatif social.

## Informations issues des annonces du site leboncoin

<table><tr><td>Données pour un indicateur de prix</td><td>Surface<br/>Nombre de pièces<br/>Type de bien : collectif/individuel<br/>Loyer hors charges</td></tr><tr><td>Données complémentaires</td><td>Localisation dans l'aire urbaine : commune centre/ autre commune du pôle/ couronne<br/>Descriptif des performances thermiques : étiquette DPE</td></tr></table>

A l'issue des collectes, j'ai procédé à plusieurs redressements :

- Les annonces qui disposaient du même identifiant sur le site « leboncoin » ainsi que les annonces pour lesquelles la description du bien était identique ont été repérées pour ne conserver qu'un seul exemplaire de l'annonce. Dans le cas où les multiples annonces pour un même bien correspondaient à une baisse progressive du loyer, c'est l'annonce la dernière mise en ligne qui a été conservée.

- Les annonces mises en ligne par les organismes Hlm ont aussi été supprimées.

- Lorsque le loyer hors charges n'était pas indiqué, il a pu être remplacé par le montant du dépôt de garantie. Celui-ci correspond réglementairement à un mois de loyer hors charge au maximum<fnref n="485" />.

<footnote n="485">⁴⁸⁵ Article 6 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)</footnote>
- Les annonces pour lesquelles le nombre de pièce, la surface ou le loyer hors charge n'étaient pas disponibles ont été supprimées de l'échantillon. Ceci entraîne une sous-représentation des annonces mises en ligne par des particuliers, surtout pour les villes ornaises. De 32% (L'Aigle) à 51% (Alençon) des locations du site sont proposées directement par des particuliers. Après redressement, les annonces des particuliers ne constituent plus que de 13% (L'Aigle) à 25% (Flers) des offres de location de l'échantillon.

## Robustesse et représentativité des données

Multiplier les collectes de données visait à augmenter le nombre de données collectées pour permettre des analyses quantitatives robustes. Des collectes rapprochées visaient aussi à limiter la sur-estimation des loyers. Néanmoins, pour les logements aux caractéristiques les plus rares (maison T2 par exemple) ou pour les aires urbaines les moins peuplées, les références restent rares. J'ai fait le choix de ne pas diffuser d'informations lorsque la catégorie – par exemple maison T2 – compte moins de 20 références. Ce seuil peut sembler faible au regard des normes habituelles qui visent la fiabilité des analyses statistiques. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) préconise ainsi un seuil à 50 références par catégorie pour l'exploitation des données issues des observatoires de loyers<fnref n="486" />, en augmentation du seuil précédent de 30 références<fnref n="487" />. Il correspond toutefois au seuil retenu par la DREAL Haute-Normandie pour une étude similaire sur les niveaux de loyers du parc privé à partir des annonces du site « leboncoin » en 2012⁴⁸⁸.

Ce seuil normatif est aussi à appréhender au regard du taux de couverture, c'est-à-dire de la représentativité des données collectées par rapport à l'ensemble du parc locatif privé. Peu de travaux de référence ont été trouvés pour établir des

<figure><img src="image_75.png" /></figure>

Complété d'après Dreal, 2012

<footnote n="486">⁴⁸⁶ ADIL 61, 2018, *Enquête loyers 2017*, p. 1</footnote>

<footnote n="487">⁴⁸⁷ ANIL, 2005, *L'observation des loyers dans les ADIL*, cité par la DREAL Normandie.</footnote>

<footnote n="488">⁴⁸⁸ DREAL Haute-Normandie, 2012, *Les loyers en Haute-Normandie*, 20 p.</footnote>
comparaisons aussi trois taux de couverture sont utilisés pour évaluer la représentativité des données. Un premier taux dit de « taux de couverture des loyers » correspond à la proportion des logements en location du parc privé représenté par l'échantillon. Il est calculé à partir du nombre de résidences principales de statut locatif privé recensé en 2017 d'après la source Filocom. Ce taux varie de 2% pour l'aire urbaine du Havre à 4% pour l'aire urbaine de L'Aigle. Ensuite deux « taux de couverture des loyers de marché » permettent de mesurer la proportion des logements locatifs privés mis ou remis en location dans l'année représentée par l'échantillon. Ils sont établis à partir d'une estimation du taux de rotation, c'est-à-dire du nombre de logements mis ou remis en location chaque année sur ces marchés. Une première estimation correspond à l'application du taux de rotation annuel national sur l'échantillon : 17,8% des logements du parc locatif privé ont changé de locataire entre 2011 et 2013<sup>489</sup>. Une deuxième estimation correspond à l'application du seul taux local connu, celui de l'observatoire des loyers de la communauté urbaine d'Alençon : plus de 30% pour les appartements et 26% pour les maisons. Ce taux beaucoup plus élevé peut s'expliquer à la fois par l'importance des logements à destination des étudiants dans le parc locatif privé alençonnais mais aussi par une plus forte mobilité résidentielle dans les marchés immobiliers caractérisés par une faible demande. Selon le taux de rotation retenu, le taux de couverture des loyers de marché varie de 6 à 25% du parc immobilier locatif privé selon les aires urbaines. Le taux de couverture est plus élevé dans les villes ornaises, ce qui témoigne peut-être d'un recours plus systématique au site « leboncoin » dans ces villes qu'au Havre.

## Le parc locatif privé des terrains d'enquête

Cette base de données permet d'établir, pour la période décembre 2018/mai 2019, un aperçu des loyers de marché pratiqués. Celui-ci est résumé par un graphique de type boîte à moustaches qui synthétise la dispersion des niveaux de loyers.

<footnote n="489">489 CGDD, 2014, *Chiffres et statistiques*, « Les conditions d'occupation des logements au 1er janvier 2013 », n°556 - source Filocom</footnote>
# Aire urbaine du Havre

## 1/ Représentativité de l'échantillon

<table><tr><td>Annonces recueillies</td><td>1144</td></tr><tr><td>Annonces exploitables</td><td>865</td></tr><tr><td>Résidences principales occupées par des locataires du parc privé</td><td>44999</td></tr><tr><td>Taux de couverture des loyers</td><td>2%</td></tr></table>

## 2/ Origine des annonces exploitées

<figure><img src="image_76.png" /></figure>

### Estimation du taux de couverture des loyers de marché

<table><tr><td>Hypothèse minimale - 33% rotation annuelle</td><td>6%</td></tr><tr><td>Hypothèse maximale - 17% rotation annuelle</td><td>11%</td></tr></table>

## 3/ Localisation dans l'aire urbaine

<table><tr><td>Pôle</td><td>95%</td></tr><tr><td>dont commune centre</td><td>85%</td></tr><tr><td>autres communes</td><td>10%</td></tr><tr><td>Couronne</td><td>5%</td></tr></table>

## 4/ Typologie

<table><tr><td>Maison</td><td>33</td></tr><tr><td>T1 et T2</td><td>12%</td></tr><tr><td>T3</td><td>39%</td></tr><tr><td>T4</td><td>18%</td></tr><tr><td>T5 et plus</td><td>30%</td></tr></table>

Appartement

96%

<table><tr><td>Appartement</td><td>832</td></tr><tr><td>T1</td><td>22%</td></tr><tr><td>T2</td><td>40%</td></tr><tr><td>T3</td><td>28%</td></tr><tr><td>T4 et plus</td><td>10%</td></tr></table>

## 5/ Loyers de marché

<table><thead><tr><th rowspan="2"></th><th colspan="4">Appartement</th><th colspan="3">Maison</th></tr><tr><th>T1</th><th>T2</th><th>T3</th><th>T4 et plus</th><th>T3</th><th>T4</th><th>T5 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>1er décile</td><td>10,0 €</td><td>8,7 €</td><td>7,3 €</td><td>6,9 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>11,1 €</td><td>9,5 €</td><td>8,3 €</td><td>7,3 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>13,3 €</td><td>10,6 €</td><td>9,3 €</td><td>8,5 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Moyenne</td><td>13,6 €</td><td>10,8 €</td><td>9,2 €</td><td>8,6 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>15,8 €</td><td>11,9 €</td><td>10,0 €</td><td>9,6 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr></tbody></table>

### Loyers de marché des appartements

<figure><img src="image_77.png" /></figure>
# Aire urbaine d'Alençon

## 1/ Représentativité de l'échantillon

<table><tr><td>Annonces recueillies</td><td>570</td></tr><tr><td>Annonces exploitables</td><td>423</td></tr><tr><td>Résidences principales occupées par des locataires du parc privé</td><td>11220</td></tr><tr><td>Taux de couverture des loyers</td><td>3,8%</td></tr></table>

### Estimation du taux de couverture des loyers de marché

<table><tr><td>Hypothèse minimale - 33% rotation annuelle</td><td>13%</td></tr><tr><td>Hypothèse maximale - 17% rotation annuelle</td><td>21%</td></tr></table>

## 2/ Origine des annonces exploitées

<figure><img src="image_78.png" /></figure>

## 3/ Localisation dans l'aire urbaine

<table><tr><td>Pôle</td><td>91%</td></tr><tr><td>dont commune centre</td><td>81%</td></tr><tr><td>autres communes</td><td>10%</td></tr><tr><td>Couronne</td><td>9%</td></tr></table>

## 4/ Typologie

<table><tr><td>Maison</td><td>91</td></tr><tr><td>T1 et T2</td><td>6%</td></tr><tr><td>T3</td><td>31%</td></tr><tr><td>T4</td><td>32%</td></tr><tr><td>T5 et plus</td><td>31%</td></tr></table>

Appartement **78%**

<table><tr><td>Appartement</td><td>332</td></tr><tr><td>T1</td><td>24%</td></tr><tr><td>T2</td><td>44%</td></tr><tr><td>T3</td><td>23%</td></tr><tr><td>T4 et plus</td><td>9%</td></tr></table>

## 5/ Loyers de marché

<table><thead><tr><th rowspan="2"></th><th colspan="4">Appartement</th><th colspan="3">Maison</th></tr><tr><th>T1</th><th>T2</th><th>T3</th><th>T4 et plus</th><th>T3</th><th>T4</th><th>T5 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>1er décile</td><td>7,9 €</td><td>7,0 €</td><td>6,0 €</td><td>4,5 €</td><td>6,2 €</td><td>5,5 €</td><td>5,1 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>8,9 €</td><td>7,9 €</td><td>6,6 €</td><td>5,5 €</td><td>7,0 €</td><td>6,0 €</td><td>5,3 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>10,6 €</td><td>9,4 €</td><td>7,3 €</td><td>6,3 €</td><td>7,5 €</td><td>7,2 €</td><td>6,1 €</td></tr><tr><td>Moyenne</td><td>11,2 €</td><td>9,3 €</td><td>7,5 €</td><td>6,7 €</td><td>7,8 €</td><td>7,2 €</td><td>6,4 €</td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>13,4 €</td><td>10,6 €</td><td>8,1 €</td><td>7,2 €</td><td>8,5 €</td><td>8,1 €</td><td>7,1 €</td></tr></tbody></table>

### Loyers de marché des appartements

<figure><img src="image_79.png" /></figure>
# Aire urbaine de Flers

## 1/ Représentativité de l'échantillon

Annonces recueillies 479

Annonces exploitables 341

Résidences principales
occupées par des locataires du parc privé 8265

Taux de couverture des loyers 4,1%

### Estimation du taux de couverture des loyers de marché

Hypothèse minimale - 33% rotation annuelle 14%

Hypothèse maximale - 17% rotation annuelle 23%

## 2/ Origine des annonces exploitées

<figure><img src="image_80.png" /></figure>

## 3/ Localisation dans l'aire urbaine

Pôle 87%

dont commune centre 76%

autres communes 12%

Couronne 13%

## 4/ Typologie

Maison 97

T1 et T2 13%

T3 30%

T4 36%

T5 et plus 21%

Appartement 73%

Appartement 249

T1 13%

T2 39%

T3 35%

T4 et plus 12%

## 5/ Loyers de marché

### Appartement

<table><thead><tr><th></th><th>T1</th><th>T2</th><th>T3</th><th>T4 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>1er décile</td><td>7,6 €</td><td>6,4 €</td><td>5,5 €</td><td>5,0 €</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>8,2 €</td><td>7,5 €</td><td>6,1 €</td><td>5,8 €</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>8,6 €</td><td>8,7 €</td><td>7,0 €</td><td>6,1 €</td></tr><tr><td>Moyenne</td><td>9,7 €</td><td>8,5 €</td><td>6,9 €</td><td>6,5 €</td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>10,0 €</td><td>9,6 €</td><td>7,5 €</td><td>7,0 €</td></tr></tbody></table>

### Maison

<table><thead><tr><th>T3</th><th>T4</th><th>T5 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>6,1 €</td><td>5,4 €</td><td>-</td></tr><tr><td>6,5 €</td><td>5,8 €</td><td>-</td></tr><tr><td>6,9 €</td><td>6,5 €</td><td>-</td></tr><tr><td>7,2 €</td><td>6,6 €</td><td>-</td></tr><tr><td>7,9 €</td><td>7,2 €</td><td>-</td></tr></tbody></table>

### Loyers de marché des appartements

<figure><img src="image_81.png" /></figure>
# Aire urbaine d'Argentan

## 1/ Représentativité de l'échantillon

<table><tr><td>Annonces recueillies</td><td>180</td></tr><tr><td>Annonces exploitables</td><td>140</td></tr><tr><td>Résidences principales occupées par des locataires du parc privé</td><td>3175</td></tr><tr><td>Taux de couverture des loyers</td><td>4,4%</td></tr></table>

## 2/ Origine des annonces exploitées

<figure><img src="image_82.png" /></figure>

### Estimation du taux de couverture des loyers de marché

<table><tr><td>Hypothèse minimale - 33% rotation annuelle</td><td>15%</td></tr><tr><td>Hypothèse maximale - 17% rotation annuelle</td><td>25%</td></tr></table>

## 3/ Localisation dans l'aire urbaine

<table><tr><td>Pôle</td><td>96,5%</td></tr><tr><td>dont commune centre</td><td>96%</td></tr><tr><td>autres communes</td><td>1%</td></tr><tr><td>Couronne</td><td>3,5%</td></tr></table>

## 4/ Typologie

<table><tr><td>Maison</td><td>35</td></tr><tr><td>T1 et T2</td><td>23%</td></tr><tr><td>T3</td><td>20%</td></tr><tr><td>T4</td><td>29%</td></tr><tr><td>T5 et plus</td><td>29%</td></tr></table>

Appartement **75%**

<table><tr><td>Appartement</td><td>105</td></tr><tr><td>T1</td><td>13%</td></tr><tr><td>T2</td><td>49%</td></tr><tr><td>T3</td><td>28%</td></tr><tr><td>T4 et plus</td><td>11%</td></tr></table>

## 5/ Loyers de marché

<table><thead><tr><th rowspan="2"></th><th colspan="4">Appartement</th><th colspan="3">Maison</th></tr><tr><th>T1</th><th>T2</th><th>T3</th><th>T4 et plus</th><th>T3</th><th>T4</th><th>T5 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><th>1er décile</th><td>-</td><td>6,3 €</td><td>5,6 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><th>1er quartile</th><td>-</td><td>6,8 €</td><td>6,1 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><th>Médiane</th><td>-</td><td>7,8 €</td><td>7,3 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><th>Moyenne</th><td>-</td><td>8,0 €</td><td>7,3 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><th>3ème quartile</th><td>-</td><td>8,7 €</td><td>9,0 €</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr></tbody></table>

### Loyers de marché des appartements

<figure><img src="image_83.png" /></figure>
# Aire urbaine de L'Aigle

## 1/ Représentativité de l'échantillon

<table><tr><td>Annonces recueillies</td><td>479</td></tr><tr><td>Annonces exploitables</td><td>341</td></tr><tr><td>Résidences principales occupées par des locataires du parc privé</td><td>8265</td></tr><tr><td>Taux de couverture des loyers</td><td>4%</td></tr></table>

### Estimation du taux de couverture des loyers de marché

<table><tr><td>Hypothèse minimale - 33% rotation annuelle</td><td>14%</td></tr><tr><td>Hypothèse maximale - 17% rotation annuelle</td><td>23%</td></tr></table>

## 2/ Origine des annonces exploitées

<figure><img src="image_84.png" /></figure>

## 3/ Localisation dans l'aire urbaine

<table><tr><td>Pôle</td><td>88%</td></tr><tr><td>dont commune centre</td><td>83%</td></tr><tr><td>autres communes</td><td>5%</td></tr><tr><td>Couronne</td><td>12%</td></tr></table>

## 4/ Typologie

<table><tr><td>Maison</td><td>49</td></tr><tr><td>T1 et T2</td><td>10%</td></tr><tr><td>T3</td><td>31%</td></tr><tr><td>T4</td><td>43%</td></tr><tr><td>T5 et plus</td><td>16%</td></tr></table>

### Appartement 67%

<table><tr><td>Appartement</td><td>102</td></tr><tr><td>T1</td><td>13%</td></tr><tr><td>T2</td><td>34%</td></tr><tr><td>T3</td><td>41%</td></tr><tr><td>T4 et plus</td><td>12%</td></tr></table>

## 5/ Loyers de marché

<table><thead><tr><th rowspan="2"></th><th colspan="4">Appartement</th><th colspan="3">Maison</th></tr><tr><th>T1</th><th>T2</th><th>T3</th><th>T4 et plus</th><th>T3</th><th>T4</th><th>T5 et plus</th></tr></thead><tbody><tr><td>1er décile</td><td>-</td><td>7,0 €</td><td>5,5 €</td><td>-</td><td>-</td><td>5,8 €</td><td>-</td></tr><tr><td>1er quartile</td><td>-</td><td>7,5 €</td><td>6,0 €</td><td>-</td><td>-</td><td>6,5 €</td><td>-</td></tr><tr><td>Médiane</td><td>-</td><td>8,6 €</td><td>6,8 €</td><td>-</td><td>-</td><td>6,9 €</td><td>-</td></tr><tr><td>Moyenne</td><td>-</td><td>8,9 €</td><td>7,0 €</td><td>-</td><td>-</td><td>7,0 €</td><td>-</td></tr><tr><td>3ème quartile</td><td>-</td><td>9,5 €</td><td>7,5 €</td><td>-</td><td>-</td><td>7,3 €</td><td>-</td></tr></tbody></table>

### Loyers de marché des appartements

<figure><img src="image_85.png" /></figure>
# Annexe 6. Typologie des quartiers d'habitat social de l'agglomération havraise

Dendogramme de la classification ascendante hiérarchique avec agrégation selon le critère de Ward

<figure><img src="image_86.png" /></figure>

Part de l'inertie expliquée par un partitionnement en 7 classes

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L'évolution du nombre de logements sociaux entre 2004 et 2018 a été reconstituée pour chaque aire urbaine à partir de plusieurs sources. Celles-ci ne comptabilisent pas les logements sociaux de la même manière.

## Le parc de logements sociaux

Le RPLS, base la plus exhaustive sur le logement social, fournit le nombre de logements sociaux pour chaque aire urbaine au 1er janvier 2017 et au 1er janvier 2018. Le nombre de logements sociaux pour les années antérieures est estimé en supprimant les logements mis en service dans l'année et ajoutant les logements disparus dans l'année.

## Le taux de vacance

Le taux de vacance annuel est issu de Filocom car les informations sur le parc vacant ne sont disponibles qu'à partir de 2011 pour le RPLS. Il est disponible pour toutes les années impaires (2005, 2007, 2009, 2011, 2013, 2015, 2017) et correspond aux logements possédés par un organisme Hlm qui sont inoccupés au 1 janvier de l'année. Par rapport au RPLS, Filocom identifie un nombre de logements vacants beaucoup plus important. En 2017, la ville du Havre compte 4% de logements locatifs sociaux selon le RPLS et 8% selon Filocom. Cette différence tient notamment au mode de dénombrement des logements vacants. Dans le RPLS, il s'agit des logements identifiés comme vacants par les organismes Hlm. Dans Filocom, les logements vacants résultent d'une estimation des services fonciers plutôt que d'un comptage direct. « Il revient aux impôts d'identifier par les moyens à leur disposition, l'occupant au 1er janvier. Ces moyens ne sont pas infaillibles, des logements occupés étant sans doute classés par erreur vacants » (Comptes du logement, 2006, p.34). Cependant, les services du ministère estiment que les évolutions de la vacance sont fiables (SESP, 2002). L'indicateur de vacance est donc plutôt mobilisé pour montrer l'évolution du nombre de logements vacants plutôt que pour rendre compte du nombre précis de logements vacant pour une année donnée.

## L'offre nouvelle

L'offre de logements supplémentaires correspond au nombre de logements mis en service pour la première fois dans l'année. Il s'agit de tout nouveau logement agréé HLM : logement neuf, logement privé conventionné, bureau transformé en logement, division de logements, etc. Certains bailleurs ajoutent aussi les logements sociaux achetés auprès d'autres
organismes Hlm ou SEM. A partir des informations disponibles (rapports d'activités, entretiens, délibérations des collectivités), ces logements sont décomptés de l'offre supplémentaire.

## Les démolitions et ventes de logement

L'offre de logements disparus correspond aux démolitions et aux ventes de logement à des personnes ou organisations extérieures au parc social. Elles sont reconstituées à partir des informations fournies par la communauté d'agglomération du Havre et la DDT de l'Orne. Les démolitions correspondent, pour les démolitions non financées par l'ANRU aux dates d'autorisation de démolition par la collectivité locale en cas de délégation (CODAH) ou par la DDT (villes ornaises) et aux dates de financement dans le cadre des démolitions financées par l'ANRU d'après les bilans annuels du comité régional de l'habitat et du logement. Les ventes de logement correspondent pour la ville du Havre aux logements vendus au 31/12/2017 comptabilisés par année de mise en vente. Un logement mis en vente en 2007 sera décompté en 2007 même s'il a pu être vendu une autre année. Les informations sur les ventes de logement et les démolitions ne sont pas disponibles pour le parc de l'aire urbaine du Havre situé hors de la CODAH (2,39% du parc soit 889 logements en 2017). Pour les villes ornaises, les ventes de logements correspondent aux logements absents du RPLS 2017 ou vendus d'après les organismes Hlm, comptabilisés par année d'autorisation à la vente par l'Etat. Les disparitions de logement correspondant à des restructurations de logement (regroupement de deux logements en un seul) ou des changements d'usage (conversion d'un logement en local commercial par exemple) ne sont pas comptabilisées. D'après les salariés des organismes Hlm rencontrés, il s'agit d'opérations très rares qui restent encore plus marginales que la vente Hlm.
# LES ORGANISMES HLM À L'ÉPREUVE DE LA DÉCROISSANCE URBAINE

Depuis la fin des années 2000, de nombreux organismes HLM implantés en dehors des territoires métropolitains connaissent des difficultés croissantes (augmentation du nombre de logements vacants, incertitude sur la production neuve, diminution des recettes, etc.). Dans le même temps, les fédérations HLM mettent en avant le rôle central des organismes HLM dans ces territoires pour accompagner les collectivités locales confrontées, elles aussi, à des difficultés urbaines (vacance, diminution des prix immobiliers, perte de population).

Cet apparent paradoxe sert de fil directeur à cette thèse. La notion de la décroissance urbaine, envisagée comme processus local d'affaiblissement démographique, économique et social des villes, est mobilisée pour rendre compte du caractère systémique des difficultés rencontrées par les organismes HLM. Elle permet également d'analyser la spécificité de la participation des organismes HLM aux politiques urbaines dans ces contextes de décroissance. Trois caractéristiques de l'activité des organismes HLM sont explorées : le repositionnement du logement social sur des marchés immobiliers marqués par des processus de dévalorisation, la redéfinition des enjeux des politiques du logement en contexte de décroissance, le décalage avec les politiques sectorielles du logement social et leurs évolutions récentes.

Pour cela, une double enquête a été menée. À l'échelle nationale, la mobilisation des fédérations HLM pour intégrer les enjeux de décroissance urbaine aux politiques du logement a été retracée dans les années 1980 puis dans les années 2010. À l'échelle locale, cinq villes ont été retenues pour observer l'évolution des activités des organismes HLM en contexte de décroissance et leur participation aux politiques urbaines : Le Havre, Alençon, Flers, Argentan et L'Aigle.

**Mots-clés** : organisme HLM, logement social, décroissance urbaine, sociologie des groupes d'intérêt, vacance, marché immobilier

# SOCIAL HOUSING ORGANIZATIONS FACING URBAN SHRINKAGE

Since the late 2000s, many social housing organizations located outside metropolitan areas have been experiencing increasing challenges (increase in the number of vacant units, uncertainty about new residential construction, decrease in revenues, etc.). Concurrently, the National Federations of Social Housing Organizations (NFSHO) has emphasized the central role of its member organizations in these same territories in supporting local governments, also facing urban challenges such as housing vacancy, property prices decrease and population decline.

This apparent paradox serves as a guiding thread for this thesis. The notion of urban shrinkage, envisioned as a local process of demographic, economic and social decline of cities, serves to illustrate the systemic character of the challenges faced by social housing companies. It also serves to highlight the way in which social housing organizations contribute to urban policies in these particular contexts. Three aspects of the social housing organisations' activities have been examined: the repositioning of social housing in real estate markets affected by depreciation, the resetting of housing policies' stakes in contexts of urban shrinkage, and the mismatch with sectoral social housing policies and their recent evolutions.

For this purpose, a survey has been carried out on a double level. On a national scale, I have traced back the NFSHO's efforts to integrate urban shrinkage issues into housing policies during the 1980s and the last decade of the 2000s. At the local level, I have selected five cities (Le Havre, Alençon, Flers, Argentan and L'Aigle) in order to observe the evolution of social housing organizations' activities in contexts of urban shrinkage as well as their contribution to urban policies.

**Key-words:** social housing organization, social housing, urban shrinkage, interest group studies, housing vacancy, real estate market