# Interactions systémiques entre commerce et fabrique de la ville, deux exemples d'inégalité de l'accès au commerce : les personnes âgées et les quartiers d'urbanisme moderne

Philippe Dehan

► To cite this version:

Philippe Dehan. Interactions systémiques entre commerce et fabrique de la ville, deux exemples d'inégalité de l'accès au commerce : les personnes âgées et les quartiers d'urbanisme moderne. Commerce et inégalités, Corinne Luxembourg, Nicolas Lebrun, Nov 2018, Paris - ensa Paris-la-Villette, France. hal-04445004

HAL Id: hal-04445004

https://hal.science/hal-04445004v1

Submitted on 7 Feb 2024

HAL is a multi-disciplinary open access
archive for the deposit and dissemination of sci-
entific research documents, whether they are pub-
lished or not. The documents may come from
teaching and research institutions in France or
abroad, or from public or private research centers.

L'archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est
destinée au dépôt et à la diffusion de documents
scientifiques de niveau recherche, publiés ou non,
émanant des établissements d'enseignement et de
recherche français ou étrangers, des laboratoires
publics ou privés.

<figure><img src="image_1.png" /></figure>

Distributed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License
# Colloque

## Commerce et inégalités, traitements spatiaux et inscriptions paysagères

Philippe Dehan ENSA Paris-la-Villette 16 novembre 2018

### *Interactions systémiques entre commerce et fabrique de la ville, deux exemples d'inégalité de l'accès au commerce : les personnes âgées et les quartiers d'urbanisme moderne*

### 1- Les personnes âgées

Les modes de vie évoluent rapidement et les aménités liées au commerce aussi.
La convivialité du petit commerce reste une valeur sûre de la vie sociale des personnes âgées vivant toujours dans leur quartier. Il faut donc a priori défendre ces commerces en centre ville ou en centre bourg. Mais la question est quand même assez complexe.
1- il faut d'abord noter qu'une bonne partie des personnes âgées ne vivent plus dans les centres villes, mais dans des quartiers pavillonnaires, en particulier en dehors des plus grandes métropoles.

2- De plus leur mode de vie évolue même si c'est sans doute de manière fort inégale en fonctions des milieux socioculturels :

- La plupart des septuagénaires et une part croissante des octogénaires ayant un bon niveau d'éducation manient assez bien internet. Ils commencent à faire des courses par le net et cela va évoluer avec les générations suivantes qui seront encore plus habituées à ces outils. Ces personnes âgées participent ainsi elles-mêmes à la déstructuration du tissu commercial des centres urbains.

- D'un autre coté, la voiture est une fantastique prothèse pour ces générations qui conduisent jusqu'à 80 ou 85 ans, et peuvent très bien aller, jusqu'à un âge avancé, faire leur course dans les supermarchés périphériques (un peu moins dans les hyper qui sont trop grands)... Et l'avantage quand on habite en pavillon, c'est le porte à porte, plus facile qu'en centre bourg. De ce côté-là aussi ils participent à la déstructuration du tissu commercial des centres villes.

En fait les centre villes sont un peu devenu ce qu'était l'arabe du coin (souvent plutôt des berbères), avant que Carrefour et quelques autres n'élargissent leurs heures d'ouverture : les lieu des achats de dépannage.

Aujourd'hui nos épiciers arabes sont à la peine car dans toutes les villes moyennes les petites surfaces des groupes et de leurs franchisés sont ouvertes jusqu'à 21h voire 22h... Et internet est ouvert 24h/24... La concurrence est donc très rude, et elle l'est de la même manière de manière globale pour les commerces des centres villes en dehors des grandes métropoles. Les conséquences sont économiques, paysagères et sociales, en supprimant l'emploi, la convivialité et en renforçant les inégalités d'accès
au commerce des plus fragiles, en particulier des personnes âgées des classes populaires.

- Si l'on se projette à 10/15 ans, l'apparition des voitures autonomes risque d'amplifier ce phénomène chez les personnes âgées, en repoussant le moment où elles ne pourront plus se déplacer de manière autonome. Dans 10 ans un *vieil ex-baby boomers*, mal voyant et marchant mal, pourra commander par internet et passer chercher ses courses au drive avec sa voiture autonome (possédée ou juste louée pour la matinée...)

Donc la question de l'accès au commerce des personnes âgées se pose et se posera de façon très inégale en fonction du capital social (le réseau des aidants naturels) et du capital culturel (la maitrise d'informatique et de l'utilisation des technologies émergentes comme les véhicules autonomes).

L'inégalité commerciale dans ces classes d'âges, sera directement le reflet de l'inégalité numérique, de la fracture numérique : ceux qui maitrisent les outils informatiques et techniques pourront continuer à disposer d'une forte autonomie pour accéder à des commerces diversifiés, jusqu'à un niveau avancé de perte d'autonomie ; les personnes moins éduquées, les classes populaires, vont se retrouver dans une situation difficile puisqu'il n'y a pas beaucoup de raison que la fabrique «naturelle de la ville» (c'est-à-dire le marché) se modifie substantiellement...

Si l'on pose un regard systémique sur la ville, on comprend aisément que l'urbanisme ne modifie jamais la fabrique de la ville qu'à la marge. Et c'est dans ce sens qu'il faut penser : non pas chercher à imaginer une éco-cité idéale ou une smart city globale (de toute façon, en Europe les villes sont déjà là), mais penser aux corrections réalistes, à la marge, pouvant avoir une action sur l'attractivité de ces centres, de ces petites villes et des bourgs qui sont déjà là. Des actions qui auront un impact sur toutes les composantes urbaines, économiques et paysagères.

Quelques pistes :

- une politique volontaire de construction du logement social et pour personnes très âges ou en perte d'autonomie en centre ville ou bourg. Il s'agit de favoriser l'émergence de logement adapté en centre ville, tant en neuf qu'en réhabilitation.

- une préservation des derniers commerces en tant qu'équipement d'intérêt public (jusqu'aux petites surfaces franchisées !) ce que font déjà certains maires de communes rurales, en mobilisant les habitants.

- Et surtout, des règlements visant à induire une politique de réhabilitation pour redonner aux centres bourgs une masse critique d'habitat. Cette masse critique est la condition de l'existence d'une mixité fonctionnelle. Mais il faudrait pour cela avoir des PLU intelligents et non des copiés-collés mal payés. Il faudrait qu'au lieu d'être freinées par la réglementation, les réhabilitations soient favorisées voire suscitée. Il faut par exemple interdire au niveau national
l'imposition de places de stationnement dans les réhabilitations il faut avoir des règles qui au lieu de se focaliser sur les velux, la pente ou les matériaux des toits, incitent les propriétaires à produire des logements agréables en favorisant la création de petits jardins, de cours appropriables, de terrasses accessibles plutôt que les toits en pentes à 45 ° ; il faut que ces règlements fassent que le centre ville puisse proposer un habitat ayant qualités concurrentielles par rapport à la maison individuelle. Et, parallèlement, il faut que le règlement interdisé le pavillon au milieu de son terrain pour favoriser le développement de maisons individuelles jumelées, accolées ou imbriquées, pour former un tissu plus denses sur des parcelles de 250 à 300 m² ; il faut que le PLU permette de créer de l'individuel dans les centres urbains, au cœur des ilots ou sous la forme d'habitat intermédiaire et l'interdisé dans les périphéries. Comme le souligne Jean Haëntjens dans « La ville frugale », toutes les villes moyennes et petites comme les bourgs et leurs hameaux, devraient geler toute nouvelle urbanisation nouvelle sur des terres non encore urbanisée, tant dans leurs lisières que dans leurs périphéries. Dans cette quête, la question n'est pas d'interdire la maison individuelle, mais d'interdire la maison individuelle diffuse et d'arrêter toute consommation de terre agricole ou naturelle dans les périphéries proches ou lointaines.

- Alors « naturellement » la réhabilitation des centres et des faubourgs, et leur densification douce deviendrait une option possible. Et en retrouvant une masse critique, les centres urbains pourraient redevenir « naturellement » attractifs pour des commerces. Une action qui induirait « naturellement » une amélioration du paysage urbain et de la convivialité facilitant l'accès aux commerces, en particulier pour les personnes âgées.

## 2- Les quartiers d'urbanisme moderne

Les grands ensembles sont des quartiers de relégation et d'inégalités sociales mais aussi commerciales. L'offre commerciale est faible. Les centres commerciaux locaux ont du mal à tenir... Et comme une bonne partie de la population a une faible mobilité, elle est exclue de nombreuses aménités commerciales.

J'émet l'hypothèse que le principal problème de ces ensembles n'est ni celui de ses formes urbaines, ni celui de leur médiocre qualité architecturale, mais celui de leur structure foncière quasi monolithique. L'énorme échelle du parcellaire de ces quartiers, le très faible nombre de propriétaires, tous institutionnels, empêche les petits acteurs individuels, habitants, petites entreprises, société civile, de participer à la fabrique urbaine comme dans le reste de la ville.

C'est ce monolithisme foncier qui explique qu'aucun grand ensemble n'évolue « naturellement » alors que des formes urbaines traditionnelles, même très dégradées,
comme ce fut le cas de Harlem à Manhattan ou du Marais à Paris, ont suivi plusieurs
cycles de dévalorisation / gentrification.

Ce blocage est inhérent aux préceptes de l'urbanisme moderne qui visaient à produire
des villes finies et figées proposant à ses habitants un niveau de confort et de
fonctionnalité tel, qu'il semblait que l'Histoire puisse s'arrêter. Mais l'histoire ne s'est
pas arrêtée. Et la réalité foncière des grands ensembles, son monolithisme, pose le
problème d'une dépossession des habitants en quête d'ascension sociale de toute
prise sur la fabrique et la modification de leur cadre de vie. Elle empêche en particulier
tout investissement entrepreneurial et commerçant. Si les habitants veulent ouvrir un
commerce ou une activité ils doivent le faire ailleurs.

La question dans ces quartiers, n'est donc pas de permettre aux habitants d'acheter
leur logement – ce qui risque de conduire à de nouvelles copropriétés défaillantes –
mais plutôt de proposer du foncier à ceux qui peuvent et veulent investir sur place et
en particulier aux habitants-entrepreneurs. Au niveau théorique c'est assez simple. J'ai
fait travailler des étudiants à des redécoupages fonciers, permettant de refaire de la
ville évolutive sur place, et de vendre des terrains pouvant être utilisés soit pour faire
des maisons (denses) proposant une diversité d'habitat, et/ou des activités et
commerces. Il suffit de réintroduire le « marché » comme méthode de
« participation naturelle »... En proposant une offre foncière plurielle, on permet aux
gens issus de ces quartiers d'investir à bas coût et de faire des offres commerciales
adaptées grâce à leur connaissance du terrain. L'idée est qu'en faisant ces
découpages fonciers, on permet à ces lieux de devenir ce que Daug Saunder appelle
des « villes tremplins », dans lesquelles les habitants peuvent s'impliquer par leur travail
et par le développement d'une activité.

Il suffit pour cela d'optimiser le foncier en créant de petits lotissements interstitiels, au
sein des grands espaces verts sans qualité et souvent mal entretenus qui caractérisent
les grands ensembles. Cela permet de proposer des parcelles à bâtir pouvant être, soit
vendues à bas prix, soit proposée avec des baux emphytéotiques, afin que les
habitants qui veulent investir sur place puissent le faire. Cela n'exclue pas la possibilité
d'une ouverture à de nouveaux arrivants, mais cela évite d'en faire une condition de la
réussite du projet de transformation. La population extérieure n'y investira
probablement que lorsque le processus sera lancé.

Ces parcelles à destination d'activités et/ou d'habitat individuel devraient être régies
par un simple règlement de type Plan Local d'Urbanisme (PLU) intelligemment pensé.
Elles permettent d'élargir l'offre immobilière, en proposant des produits différents de
ceux qui existent ou que les promoteurs classiques peuvent imaginer. Et ces produits
seront choisis et définis par les « habitants-investisseurs » eux-mêmes. Et, lorsqu'ils
seront revendus et transformés on reviendra à la ville traditionnelle, celle de Harlem,
celle qui peut se dégrader ou se gentrifier. Et, du point de vue commercial on verra
poindre une offre directement liée à la culture et aux besoins locaux et donc diminuer
l'inégalité commerciale de ces quartiers. Comme à Sarcelles où existe le plus grand
marché africain d'Europe !