# Journal de l'Observatoire commercial de la région mancelle (OCReM)

Arnaud Gasnier

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Arnaud Gasnier. Journal de l'Observatoire commercial de la région mancelle (OCReM). 2026, 15 p. hal-05533678

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Submitted on 2 Mar 2026

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PRÉFET
DE LA SARTHE

Liberté
Égalité
Diversité

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Chambére
Métiers
Artisanat

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CCI LE MANS
SARTHE

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LE MANS
Métropole

COMMUNAUTÉ URBAINÉ

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PAYS
DU MANS

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Le Mans
Université

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Le journal

OCReM

OBSERVATOIRE COMMERCIAL DE LA RÉGION MANCELLE

#03

Février 2026

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Centre commercial Les Jacobins ©OCA Le Mans, 2026.
MOT D'INTRODUCTION

Ce troisième numéro du journal de l'OCReM continue d'approcher la question du commerce à partir d'informations et d'analyses volontairement diversifiées et multiscalaires. Cette richesse des focus et des interprétations proposés provient de l'analyse des acteurs membres de cet observatoire local et de leurs rôles respectifs dans la gestion territoriale du commerce et des espaces du commerce de la région mancelle.

Pour commencer, Julien Roissé (Pays du Mans) aborde le SCOT-AEC Pays du Mans, document d'urbanisme référence en aménagement commercial. Il présente notamment son volet commercial (DOO et DAACL). Le deuxième article, plus thématique, rédigé par Adeline Munier (CCI du Mans et de la Sarthe), revient sur un modèle d'entrepreneuriat déjà ancien, mais en profonde recomposition, qu'est la franchise. Ensuite, Harold Lemaître, manager du centre-ville manceau, présente le centre commercial Étoile-Jacobins, l'une des locomotives incontournables de l'hypercentre du Mans depuis l'ouverture jusqu'à aujourd'hui. Suite à l'évocation de cet équipement de centralité, Anna Rebelo, étudiante du Master en urbanisme et urbanisme commercial (Urbanistic) de l'Université du Mans et stagiaire à l'OCReM en 2025, évoque les recompositions numériques actuelles des enseignes commerciales implantées aux abords de la place de la République. À travers ces stratégies de numérisation des boutiques, l'objectif de l'étude réalisée est de montrer l'hétérogénéité des avancées et des outils utilisés par les commerçants d'une part, les difficultés d'appréhender méthodologiquement ces formes d'hybridation dans nos relevés d'enseignes d'autre part. Du cœur de la ville à ses portes d'agglomération, Stanislas Charpentier et Arnaud Gasnier, ingénieur et enseignant-chercheur à Le Mans Université, s'attardent sur la caractérisation des dynamiques économiques des zones commerciales nord et sud du Mans au regard des tendances nationales observées sur la période 2017-2023. Enfin, Orlane Palluy et Christelle Porcheron (DDT de la Sarthe) concluent cette lettre de l'Observatoire par l'évocation des mutations de l'urbanisme commercial français depuis ces soixante dernières années afin que chacun puisse comprendre les grands enjeux sociétaux actuels, de la sobriété foncière à la loi du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), des Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT) à la procédure de démantèlement des friches commerciales, etc., défis qui concernent pleinement le commerce.

Arnaud Gasnier, Professeur d'aménagement et urbanisme à Le Mans Université

Sommaire

1 - Une stratégie commerciale à l'échelle du Pays du Mans page 3

2 - La franchise comme modèle d'entreprenariat page 5

3 - Le centre commercial Les Jacobins page 6

4 - Recompositions numériques dans l'hypercentre manceau page 8

5 - Dynamiques économiques des zones commerciales page 9

6 - L'urbanisme commercial depuis 60 ans page 12
# 1 UNE STRATÉGIE COMMERCIALE À L'ÉCHELLE DU PAYS DU MANS

par Julien Roissé

Les élus du Pays du Mans ont approuvé à l'unanimité, le 27 janvier 2026, un Schéma de Cohérence Territoriale valant plan climat (SCoT-AEC). Ce document de planification comprend une stratégie d'aménagement commercial inscrite dans le Document d'Orientation et d'Objectifs (DOO) et le Document d'Aménagement Artisanal Commercial et Logistique (DAACL). Quand il sera exécutoire en avril 2026, le SCoT-AEC sera un document cadre pour l'instruction des dossiers de demande d'implantation de commerces présentés en Commission Départementale d'Aménagement Commercial (CDAC), laquelle autorise l'exploitation commerciale (AEC) d'une enseigne.

## Les objectifs du volet commercial du DOO

* **Objectif 25** – Affirmer le rôle du SCoT-AEC dans la gouvernance locale sur l'aménagement commercial notamment pour le suivi des implantations commerciales de plus de 300 m² de surface de vente ;

* **Objectif 26** – Renforcer les centralités comme localisations préférentielles du commerce ;

* **Objectif 27** – Encadrer, conditionner le développement des secteurs commerciaux périphériques en fonction de leur rôle dans l'armature commerciale ;

* **Objectif 28** – Encourager les documents d'urbanisme à limiter le commerce interstitiel (hors localisation préférentielle, c'est-à-dire ni en centralité ni en zone commerciale périphérique) ;

* **Objectif 29** – Favoriser le changement de modèle vers des formes urbaines plus qualitatives dans les sites d'implantation périphériques.

<table><thead><tr><th>Détail typologie SIP*</th><th>Conditions d'implantation DAACL</th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Majeur</strong><br>Zone Nord - Le Mans / La Chapelle St-Aubin / St-Saturnin<br>Cormier / Hunaudières - Mulsanne / Ruaudin</td><td>Complémentarité avec l'offre de centralité<br>Interdiction de consommation d'ENAF** sauf transfert<br>Optimisation emprise au sol</td></tr><tr><td><strong>D'agglomération</strong><br>Vivier / Raterie - Allonnes<br>Fontenelles - Le Mans</td><td>Mutualisation stationnement<br>Gestion intégrée des eaux pluviales<br>Reconfiguration des ensembles commerciaux vieillissants<br>Amélioration qualité architecturale et bâtie</td></tr><tr><td><strong>Entrée d'agglomération</strong><br>Edison / Beauregard - Le Mans<br>Rive Sud - Arnage<br>Le Grand Pin - Changé</td><td>Intégration paysagère<br>Production EnR<br>Limitation consommation en eau</td></tr><tr><td><strong>Bassin de vie périurbain et rural</strong><br>Le Soleil - Ecommoy<br>Rue du Mans - Conlie<br>Ruisseau - Parigné-l'Évêque<br>Prairie des Moulins - Ste-Jamme<br>Petites Varennes - Connerré<br>L'Épine - Savigné-l'Évêque<br>Entrée sud Sillé-le-Guillaume - St-Rémy-de-Sillé</td><td>Renforcement de l'accessibilité sous des modes décarbonés<br>Pour les SIP connectés habitat, création / valorisation de liaisons en modes actifs avec quartiers environnants</td></tr><tr><td><strong>Relais</strong><br>Le Soleil - Ecommoy<br>Rue du Mans - Conlie<br>Ruisseau - Parigné-l'Évêque<br>Prairie des Moulins - Ste-Jamme<br>Petites Varennes - Connerré<br>L'Épine - Savigné-l'Évêque<br>Entrée sud Sillé-le-Guillaume - St-Rémy-de-Sillé</td><td></td></tr><tr><td><strong>Supra-communal</strong><br>Route de Fatines / Chesnaie - Champagné<br>Avenue du Mans - La Bazoge<br>Les Hayes - St-Georges-du-Bois<br>Route du Mans - Laigné-St-Gervais<br>Rue St-Laurent - Ballon<br>Route de Paris - St-Mars-la-Brière</td><td></td></tr></tbody></table>

<footnote>* Site d'implantation commercial</footnote>

<footnote>** Espaces agricoles, naturels et forestiers</footnote>

<footnote>*** Ajout suite à l'approbation</footnote>
## Le DAACL pour encadrer le développement commercial périphérique

Dans la continuité des règles du DOO, le DAACL retient deux types de localisation préférentielle du commerce :

* Les **centralités** destinées à recevoir tous les types de commerces sous réserve de la compatibilité avec le fonctionnement urbain. La réglementation sera souple pour prioriser le développement commercial sur ces secteurs multifonctionnels.

* Les **Sites d'Implantation Périphérique (SIP)** privilégiés pour l'implantation des grandes et moyennes surfaces de vente (GMS) de plus de 300 m² ne pouvant s'installer en centralité. 20 sites d'implantation périphériques sont identifiés pour le Pays du Mans. Ils sont encadrés avec un développement en renouvellement urbain (plafond de surface de vente, interdiction d'implantation de commerces inférieurs à 300 m² de surface de vente (hors galerie marchande existante).

Sauf extension de commerces existants, le développement commercial des plus de 300 m² de surface de vente n'est pas prévu en dehors des localisations préférentielles du commerce. Par ailleurs, le DAACL ne permettra pas l'implantation de nouvelles surfaces alimentaires généralistes de type supermarché en SIP (hors transfert).

### Armature commerciale du SCoT du Pays du Mans
Sites d'implantation périphériques

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Réalisation: Pays du Mans M.P. Avril 2025
# 2 | LA FRANCHISE COMME MODÈLE D'ENTREPREUNARIAT

par Adeline Munier

Malgré un contexte économique marqué par l'inflation et la prudence des ménages, la franchise s'impose en 2025 comme un modèle d'entrepreneuriat solide, sécurisé et performant. Fondée sur la duplication d'un concept déjà éprouvé, elle offre un cadre structuré qui limite les risques liés à la création d'entreprise tout en permettant au franchisé de bénéficier de la notoriété et du savoir-faire d'un réseau établi. Avec plus de 2 000 enseignes, 90 000 points de vente et un chiffre d'affaires avoisinant les 89 milliards d'euros, la franchise s'impose désormais comme un pilier du commerce et des services en France.

Ce modèle ne se limite plus à la création d'entreprises individuelles : il joue un rôle clé dans la structuration économique des territoires et la revitalisation des centres- villes. En collaboration avec les collectivités, il contribue à redonner vie à certaines zones commerciales et à renforcer la cohésion économique locale. Cette dimension territoriale, associée à une approche pragmatique de la gestion, confère à la franchise une place stratégique dans le paysage entrepreneurial français.

En 2024, le secteur a démontré sa stabilité avec une progression de 0,3 %. Près d'un million d'emplois directs et indirects en dépendent, preuve de son poids social et économique. Les secteurs les plus performants sont la restauration rapide (+ 16,6 %), les services automobiles (+ 30,8 %) et le bâtiment (+ 14,4 %), tandis que le prêt-à-porter et la coiffure subissent davantage la baisse du pouvoir d'achat et la montée du e-commerce.

### Les chiffres clés (France)

- 2 089 réseaux de franchise (+ 3 % par rapport à 2023)

- 90 588 points de vente franchisés (- 1,4 %)

- 88,64 milliards d'euros de chiffre d'affaires global (+ 0,3 %)

- 962 724 emplois directs et indirects (+ 1,16 %)

La réussite d'une franchise repose sur la cohérence du concept, la rigueur de l'étude d'implantation et la qualité du soutien du franchiseur. Les candidats à la franchise s'appuient désormais sur des études de marché détaillées pour sécuriser leur projet, construire un business plan crédible et convaincre leurs partenaires financiers. Une fois lancés, ils bénéficient d'un accompagnement technique, logistique et marketing continu, leur permettant de se concentrer sur le développement de leur activité.

Loin d'être un modèle figé, la franchise évolue avec les attentes du marché : elle valorise la proximité, l'expérience client et la capacité d'adaptation. Les franchisés s'impliquent davantage dans les stratégies de réseau et participent à l'amélioration des concepts. En 2025, ce mode d'entrepreneuriat continue ainsi de concilier indépendance et accompagnement, tout en prouvant sa résilience face aux aléas économiques.

### Les tendances 2025 – Top 3 des secteurs :

<table><thead><tr><th></th><th>En chiffre d'affaires</th><th>En nombre d'enseignes</th><th>En nombre de points de vente</th></tr></thead><tbody><tr><td>① Alimentaire avec 30,28 milliards d'euros (- 6,7 % par rapport à 2023)</td><td>② Restauration rapide avec 10,39 milliards d'euros (+ 16,6 % par rapport à 2023)</td><td>③ Commerces divers avec 9,76 milliards d'euros (+ 12,5 % par rapport à 2023)</td></tr><tr><td>① Equipement de la personne avec 344 enseignes (+ 1,8 % par rapport à 2023)</td><td>② Restauration rapide avec 302 enseignes (+ 15,3 % par rapport à 2023)</td><td>③ Services aux personnes avec 294 enseignes (+ 6,1 % par rapport à 2023)</td></tr><tr><td>① Alimentaire avec 18 228 points de vente (+ 1,1% par rapport à 2023)</td><td>② Services automobiles avec 11 333 points de vente (+ 10,6 % par rapport à 2023)</td><td>③ Services aux personnes avec 10 070 points de vente (= par rapport à 2023)</td></tr></tbody></table>

Source : Fédération Française de la Franchise
par Harold Lemaître

Le centre commercial Les Jacobins a ouvert ses portes au début des années 1990 : son inauguration a eu lieu le **7 octobre 1992**, marquant l'arrivée d'un grand équipement commercial en plein cœur du Mans.

## Évolution et aménagements

Conçu comme une galerie urbaine de centre-ville, le site a connu plusieurs phases de modernisation pour rester attractif : une importante opération de relooking et de modernisation a été menée à partir de 2014, pour renouveler l'offre commerciale, et l'ambiance intérieure. Le centre accueille aujourd'hui une quarantaine d'enseignes et dispose d'un parking souterrain principal de 388 places exploité par Cénovia Park.

## Chiffres clés & transaction récente

* **Surface commerciale** : 14 114 m²

* **Nombre de cellules commerciales** : 37 (au 1er janvier 2026)

* **Parking** : 388 places (Jacobins) + parkings proches (Quinconces aérien et souterrain, République, Filles Dieu, ...)

* **Fréquentation** : depuis le rachat du centre par Othrys en 2023 et l'accompagnement de SCC, la fréquentation a augmenté de + 10%.

* **Transaction récente** : OTHRYS, société d'investissement indépendante, spécialisée en exploitation d'immobilier commercial et industriel, a racheté le centre en 2023 au groupement AXA IM ALTs / AEW.

* **Gestion / Commercialisation** : Avant cette cession en 2023, la gestion locative et la commercialisation du centre étaient opérées par SCC, spécialiste de la gestion d'actifs en immobilier commercial. Seule la mission de gestion de l'exploitation du centre commercial est maintenue par SCC. Fort de son savoir-faire, OTHRYS s'occupe désormais de la commercialisation du centre et a su diversifier l'offre commerciale en faisant venir de nouveaux services et commerces.

<figure><img src="image_11.png" /><figcaption>Inauguration du centre commercial Les Jacobins le 7 octobre 1992.
© Photo archives</figcaption></figure>

<figure><img src="image_12.png" /><figcaption>Galerie commerciale Les Jacobins ©OCA Le Mans, 2026.</figcaption></figure>
Les Jacobins confirment leur attractivité : l'arrivée récente de Vigus'B, du voyagiste Promovacances, de Primaprix et de la Boutique du Coiffeur témoigne d'une véritable accélération commerciale, avec 535 m² déjà reloués depuis l'arrivée d'Othrys. À cela s'ajoutent plusieurs transferts - agrandissements d'enseignes (Adopt, Franck Provost), preuve de la confiance renouvelée de ces dernières et de leur volonté de s'investir durablement au sein du centre commercial.

## Actualité récente & enjeux

L'actualité la plus notable de ces dernières années concerne donc le changement de main et l'intérêt d'acteurs institutionnels pour le centre, signe d'une recomposition de la propriété et d'un repositionnement possible de l'offre commerciale. Parallèlement, le centre poursuit ses animations commerciales et ses efforts pour demeurer un équipement commercial attractif en centre-ville. Par sa capacité d'adaptation aux principaux enjeux locaux, il parvient à lutter contre la vacance commerciale et à répondre aux attentes de mobilité et d'expérience client (rénovations, événements, offres de services).

<figure><img src="image_13.png" /><figcaption>## Galerie du centre commercial Les Jacobins</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2026.

Le centre commercial Les Jacobins maintient son rôle de « locomotive » de centre-ville : surface modérée (environ 14 000 m²), orientation vers la promenade shopping en cœur d'agglomération, renouvellement de l'offre et lutte contre la vacance commerciale.

Des enseignes nationales et internationales, comme l'historique FNAC, présente depuis l'ouverture du centre, Nature et Découvertes ainsi que Sostrene Grene, maintiennent un fort niveau d'attractivité commerciale. L'arrivée récente de nouvelles enseignes assure la pérennité du centre.
# 4 | RECOMPOSITIONS NUMÉRIQUES DANS L'HYPERCENTRE MANCEAU

par Anna Rebelo

Une forte hétérogénéité des **pratiques de numérisation des commerces de détail** apparaît dans le **centre-ville du Mans**, en particulier autour de la place de la République, qui constitue ici l'espace d'étude. Ce périmètre a été choisi afin de recenser et analyser les formes visibles de numérisation du commerce dans l'hypercentre manceau, caractérisé par une **forte densité commerciale**. La classification retenue distingue **plusieurs niveaux d'intensité de numérisation**, depuis les **dispositifs essentiellement informationnels** (stickers, vitrauphanie, badges), correspondant à un niveau faible, jusqu'aux dispositifs plus **interactifs et dynamiques** (QR codes, affichage dynamique, bornes interactives), associés à des niveaux moyen et fort.

## Numérisation des commerces aux abords de la place de la République

<figure><img src="image_14.png" /></figure>

Réalisation : Anna Rebelo, OCReM, 2025.

L'analyse spatiale fait apparaître une gradation nette de l'intensité de numérisation à mesure que l'on s'éloigne des artères principales : les commerces situés le long des axes les plus fréquentés présentent majoritairement une intensité moyenne à forte, tandis que ceux implantés en périphérie du périmètre d'étude relèvent plus souvent d'une numérisation faible. Cette distribution suggère **un lien étroit entre le degré de numérisation, la centralité urbaine et l'exposition aux flux piétons**, qui traduit une appropriation et un usage différenciés des outils numériques au prisme des dynamiques commerciales locales.

Ce processus peut également s'expliquer par **la structure du tissu commercial**. En effet les grandes artères concentrent davantage d'enseignes franchisées, généralement dotées de capacités d'investissement supérieures à celles des commerces indépendants plus souvent implantés en dehors des axes premium. Ces différences de moyens financiers et organisationnels peuvent ainsi **favoriser le recours à des dispositifs numériques** plus coûteux, capables de **mieux répondre aux attentes des consommateurs connectés**, notamment en termes de visibilité des produits, de souplesse d'accès, d'information et d'interaction avec la clientèle en point de vente.
# 5 | DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES DES ZONES COMMERCIALES

par Stanislas Charpentier et Arnaud Gasnier

## Les exemples des zones nord et sud de l'agglomération mancelle

Selon une comparaison centre / périphérie, les 1 600 zones commerciales françaises ont toujours connu des taux de vacance plus faibles qu'en cœur de ville. C'est encore le cas aujourd'hui à la seule différence que le taux moyen de locaux fermés dans ces pôles commerciaux périphériques augmente régulièrement depuis 2023 (6,79 %) pour atteindre 7,24 % de vacance en 2024 (Procos, 2025). Durant cette même année, celui des centres-villes s'élève à 10,64 % et semble continuer sa progression en 2025.

## Évolution de la vacance depuis 2017

Mais localement, les dynamiques commerciales peuvent se démarquer de ces tendances nationales. La zone nord (Le Mans, la Chapelle-Saint-Aubin et Saint-Saturnin) montre un taux de vacance plus faible qu'au niveau national (3,72 %) et un maintien - apparition de friches en 2023 égal à seulement 30 % de l'ensemble des locaux vacants en 2017. En effet, sur 46 locaux vides en 2017, 32 sont désormais occupés en 2023. Or, cette dynamique de reprise d'activités de la zone nord ne se vérifie pas dans la zone sud puisque 73 % de locaux vacants en 2017 le

<figure><img src="image_15.png" /><figcaption>Vacance commerciale
entre 2017 et 2023 dans la zone nord</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

<figure><img src="image_16.png" /><figcaption>Vacance commerciale
entre 2017 et 2023 dans la zone sud</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

sont encore 5 années plus tard. À l'échelle de cette zone d'activités, la zone du Cormier ne concentre plus qu'une seule friche en 2023 (sur 8 en 2017), alors que le secteur est de ce même territoire, composé du retail park Family Village et du centre commercial Maine street, rassemble la grande
majorité des locaux vides de la zone sud. Les effets des transferts extensions d'enseignes du premier vers le second à partir de 2021, puis la difficile et lente commercialisation des boutiques de Maine Street depuis son ouverture, explique en partie cet état.

## Équipement de la personne

Le secteur de l'équipement de la personne, en l'occurrence celui de l' habillement, illustre, lui aussi, le processus actuel de déprise commerciale, tant en périphérie qu'en cœur de ville. Mais, si dans la zone nord 26 % des enseignes de cette branche d'activité ont disparu entre 2017 et 2023, ce taux de vacance se monte seulement à 10 % dans la zone sud, grâce à un fort maintien de ces commerces de Family

<figure><img src="image_17.png" /><figcaption>Commerces d'équipement de la personne entre 2017 et 2023 dans la zone sud</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

Il convient également de préciser qu'au plan national, après le boom de leur création dans les années 2010, les centres commerciaux continuent de représenter les établissements les plus touchés par la vacance aujourd'hui : de 14 % en 2020, ce taux s'élève à 14,95 % en 2023 et approche les 17 % en 2025 (source : FACT).

<figure><img src="image_18.png" /><figcaption>Commerces d'équipement de la personne entre 2017 et 2023 dans la zone nord</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

Village et aux quelques créations de boutiques dans Maine Street. Ainsi, en local, des tendances assez opposées d'un site commercial à un autre peuvent demeurer.

## Loisirs-Sports-Culture

Nous le constatons également en étudiant les dynamiques de maintien, de création et de disparition du commerce d'équipement de loisirs-sports-culture au nord et au sud du Mans : ce secteur en fort développement à l'échelle nationale l'est aussi dans la zone sud où, sur la période d'observation mentionnée, les nouvelles implantations de concepts récréatifs expérientiels (Escape Game, par exemple) représentent un taux de création de 47 % malgré un taux de disparition de 33 %. Ces mêmes taux s'élèvent seulement à 19 % de création et 24 % de disparition entre 2017 et 2023 en zone nord. La non occupation de plusieurs « boites » de grandes surfaces et de volumes importants dans la zone du Cormier au début des années 2020, explique en partie ce processus.
<figure><img src="image_19.png" /><figcaption>Commerces d'équipement de loisirs-sports-culture
entre 2017 et 2023 dans la zone sud</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

<figure><img src="image_20.png" /><figcaption>Commerces d'équipement de loisirs-sports-culture
entre 2017 et 2023 dans la zone nord</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

## Services commerciaux

Enfin, la part des services commerciaux continue de s'étoffer au sein des appareils de distribution en se maintenant ou en apparaissant depuis 2017 *in situ*. Cette tendance locale conforte celle observée globalement en France sur la même période.

<figure><img src="image_21.png" /><figcaption>Services commerciaux entre 2017 et 2023 dans la zone sud</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.

<figure><img src="image_22.png" /><figcaption>Services commerciaux entre 2017 et 2023 dans la zone nord</figcaption></figure>

Réalisation : ESO Le Mans. Source : OCReM, 2017, 2023.
par Orlane Palluy et Christelle Porcheron

## Un changement de prisme politique : de la régulation économique à l'aménagement du territoire

Des mécanismes de régulation voient le jour, dans les années 1960-70, avec la création, en 1969, des Commissions Départementales d'Urbanisme Commercial (CDUC) dont le rôle consistait à **protéger les petits commerces contre l'extension des grandes surfaces.**

Avec la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques (dite « Sapin »), les CDUC sont renommées Commissions Départementales d'Équipement Commercial (CDEC) et sont chargées de statuer sur **la création et l'extension des surfaces de vente des commerces de détail, des équipements hôteliers et cinématographiques de grande importance.**

Depuis les années 2000, l'urbanisme commercial est mieux intégré dans la planification urbaine et les enjeux environnementaux sont pris en compte. Ainsi, la loi relative à la Solidarité et Renouvellement Urbain, dite « SRU » (2000) instaure le rapport de compatibilité entre les Autorisations d'Exploitation Commerciale (AEC) et le schéma de développement commercial du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT).

Avec l'affirmation du principe de liberté d'établissement sauf « raisons impérieuses d'intérêt général » (Directive 2006/123/CE (dite « Services »)) la loi de Modernisation de l'Économie, dite « LME » (2008) remplace les CDEC par les Commissions Départementales d'Aménagement Commercial (CDAC). Cette réforme a supprimé la notion de concurrence dans les critères d'examen, la remplaçant par celle de l'« effet sur l'animation de la vie urbaine». La CDAC se concentre alors sur des critères juridiques, environnementaux, urbains et paysagers.

Afin de favoriser une implantation équilibrée des commerces, tant en centre-ville qu'en périphérie, et de répondre aux enjeux liés à l'augmentation de la vacance commerciale dans un contexte de lutte contre l'artificialisation des sols, la loi portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, dite « ELAN » (2018) crée les Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT). Cette loi a, par ailleurs, rendu obligatoire une analyse d'impact « centres- villes » et « anti-friche » pour tout projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale et a notamment renforcé la procédure de démantèlement des friches commerciales.

## Vers une gestion économique du foncier commercial

En 2021, la loi relative à la lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Climat & Résilience » pose un principe général d'**interdiction d'implantation ou d'extension d'un projet d'équipement commercial qui engendrerait une artificialisation des sols.** Certains projets vertueux peuvent toutefois être autorisés s'ils sont inférieurs à 10 000 m² de surface de vente et qu'ils vérifient des critères tels que la continuité avec les espaces urbanisés, une localisation dans un type d'urbanisation adéquat et répondant aux besoins du territoire.

La lutte contre l'artificialisation des sols d'une part et la préservation des espaces agricoles et naturels d'autre part impliquent **une gestion économique de l'espace.** En matière de foncier commercial, les alternatives à la consommation d'espace peuvent se traduire par l'optimisation des surfaces artificialisées, la mutabilité des locaux, le recyclage, la requalification de friches commerciales, ou encore la mutualisation des espaces.
## Focus sur les Opérations de Revitalisation de Territoire

La dévitalisation des centres-villes est un phénomène qui s'est progressivement accru au cours des dernières années. Afin d'inverser cette tendance et de permettre aux villes de renforcer leurs fonctions de centralité et notamment l'attractivité commerciale des centres-villes, la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) du 23 novembre 2018 a créé les **Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT)**. La signature d'une convention d'ORT emporte de nombreuses conséquences parmi lesquelles l'exonération d'Autorisation d'Exploitation Commerciale (AEC) des projets situés dans le périmètre d'intervention défini par la convention ou au contraire la suspension préfectorale des projets commerciaux exclus de ce périmètre.

### Les ORT en Sarthe au 1er Janvier 2025

44 ORT
signées en
Sarthe au
01/01/2025

<figure><img src="image_23.png" /></figure>

Source: ©IGN, ©Préfecture 72, ©DDT72

Carte issue du Memento de la Sarthe, accessible à l'adresse suivante :
https://www.sarthe.gouv.fr/Publications/Memento-de-la-Sarthe
## Limitation du développement des grands commerces en périphérie des villes

Le préfet peut suspendre par arrêté, pour une durée maximale de 3 ans et après avis ou sur demande des collectivités concernées, l'instruction en CDAC* des demandes d'AEC*, afin d'éviter qu'un projet commercial ne nuise aux actions de l'ORT*.

Pour des projets se situant :

* en dehors des périmètres d'ORT incluant un centre-ville sur le territoire d'une ou plusieurs communes signataires de la convention d'ORT;

* dans des communes non signataires de la convention d'ORT mais membres de l'EPCI* signataire de l'ORT, ou dans un EPCI limitrophe.

## Le renforcement du droit de préemption urbain en secteur d'intervention de l'ORT

La signature d'une convention d'ORT facilite le renforcement :

* du droit de préemption urbain (DPU);

* du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains qui font l'objet de projet d'aménagement commercial.

## Exonération de taxes pour les PME**

**TPE/PME exerçant une activité commerciale ou artisanale dans les zones de revitalisation des centres- villes.

Les communes ou EPCI à fiscalité propre peuvent, après délibération, exonérer partiellement ou totalement de fiscalité locale (TFPB, CFE, CVAE) les établissements exploités par des TPE/PME exerçant une activité commerciale ou artisanale dans une **Zone de Revitalisation des Centres- villes (ZRCV)**.

### Acronyms :

*CDAC : Commission Départementale d'Aménagement Commercial

*CNAC : Commission Nationale d'Aménagement Commercial

*AEC : Autorisation d'Exploitation Commerciale

*ORT : Opération de Revitalisation de Territoire

*EPCI : Établissement Public de Coopération Intercommunale

*ZAE : Zone d'Activité Économique

## Limitation de l'artificialisation des sols et projets en secteur d'intervention de l'ORT

Une AEC ne peut pas être délivrée pour une implantation ou une extension de projet commercial dont la surface de vente est supérieure à 10 000 m² si celui-ci engendre une artificialisation des sols.

En secteur d'intervention d'une ORT, une AEC peut être délivrée si le pétitionnaire démontre que le projet respecte ces 3 critères :

* le projet s'insère **en continuité avec les espaces urbanisés** dans un secteur au type d'urbanisation adéquat ;

* le projet répond aux **besoins du territoire**;

* le projet se situe **au sein du secteur d'intervention d'une ORT**.

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## Simplification des projets d'implantation en centre-ville

L'ORT exempte d'AEC les projets qui s'implantent dans un **secteur d'intervention comprenant un centre-ville** identifié par la convention de ladite ORT et qui ne sont pas considérés comme engendrant une artificialisation des sols.

## Opération de Revitalisation de Territoire

## Mise en demeure de réhabilitation d'une zone d'activité

Dans les ZAE* situées dans le périmètre des secteurs d'intervention ORT, **lorsque l'état de dégradation ou l'absence d'entretien par les propriétaires des locaux compromettent la réalisation d'une opération d'aménagement ou de restructuration de la zone d'activité**, le représentant de l'État dans le département, le maire après avis du conseil municipal, ou le président de l'EPCI, après avis de l'organe délibérant, **peut mettre en demeure les propriétaires de procéder à la réhabilitation des locaux, terrains ou équipements concernés**.

Pour aller plus loin :

Guide des Opérations de Revitalisation de Territoire - Méthodologie pour redynamiser les centres- villes (avril 2023)
OCTREI

OBSERVATOIRE COMMERCIAL DE LA RÉGION MANCELLE

CONTACTS

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PÉFET
DE LA SARTHE

Liberté
Égalité
Fraternité

Direction Départementale des Territoires 72

ddt-scts-ct@sarthe.gouv.fr

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Chambres
Métiers
et Arts
Artisanat

Chambre des Métiers et de l'Artisanat

contact72@artisanatpaysdelaloire.fr

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CCI LE MANS
SARTHE

Chambre de Commerce et d'Industrie

Adeline.Munier@lemans.cci.fr

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LE MANS
Métropole
COMMUNAUTÉ URBAINÉ

Le Mans Métropole

fréric.nivol@lemans.fr

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PAYS DU MANS

Pays du Mans

julien.roisse@paysdumans.fr

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Le Mans
Université

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ESO LE MANS
UNR 6590 Espaces et Sociétés

Le Mans Université / ESO Le Mans

arnaud.gasnier@univ-lemans.fr

stanislas.charpentier@univ-lemans.fr

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©ESO Le Mans.