En 1989, la Revue de Géographie de Lyon publiait un volume consacré aux "stratégies foncières et immobilières en milieu urbain" (vol. 64, n° 3). Cette édition constituait l’aboutissement d’un séminaire du Comité National Français de Géographie, organisés par M. Bonneville, J. Bonnet et J. Joly. Le présent numéro de Géocarrefour renoue donc avec une tradition d’intérêt pour la géographie économique et urbaine, et particulièrement pour les aspects fonciers et immobiliers.

L’essentiel de ce numéro, à une exception près, est consacré à l‘immobilier de bureau. Ce n’est pas le fait du hasard, mais le reflet de dynamiques économiques dominantes dans les pays développés, que l’on interprète parfois comme le passage à une économie "post-industrielle" ou une "nouvelle économie". En fait, on assiste à un phénomène de dissociation spatiale des processus de production. Tandis que fabrication et logistique sont rejetées en périphérie, les quartiers centraux des métropoles sont de plus en plus spécialisés dans les fonctions informationnelles, relationnelles. Non seulement on ne construit plus guère d’usines, mais les usines, lorsqu’elles sont situées en zone centrale, sont fréquemment transformées en locaux administratifs. De fait, les articles du présent numéro sont le reflet des dynamiques majeures de l’immobilier d’entreprise, qui, dans les pays riches, concernent essentiellement les bureaux.

3Les recherches centrées sur l’immobilier d’entreprise permettent d’apporter un éclairage à quelques problématiques majeures de la géographie actuelle, et tout particulièrement aux conditions de la production de l’espace l’urbain, que la "sociologie économique" interprétait dès les années 1970 comme le berceau de la production/ reproduction de la société industrielle et capitaliste (Castells, 1972 ; Lojkine, 1977). Le contexte général est celui du double processus de métropolisation (Veltz 1996) et de mondialisation ou globalisation (Sassen, 2001 ; Yeung, 2002). L’heure est à l’émergence, à l’échelle mondiale, d’un modèle de production capitaliste débarrassé de certaines entraves réglementaires (modèle qui existait déjà au XIXe s.). Plus libres de leurs mouvements, les entreprises deviennent le vecteur majeur d’un double processus de concentration et de dispersion : concentration des activités de commandement et de conception dans un petit nombre de sites, dispersion et délocalisation des activités de fabrication1.

Par les revenus qu’elles distribuent, les actifs qu’elles attirent (ou rejettent), les entreprises détiennent individuellement et collectivement les clés du dynamisme et de la prospérité des territoires. L’activité des entreprises est un des facteurs structurants majeurs du territoire, qu’il s’agisse de structures physiques (dont notamment les immeubles) ou de structures économiques et sociales (que l’on décrit souvent, métaphoriquement, par le terme de "tissu"). Il en va de même si l’on raisonne en termes de dynamiques ou de réseau. Ainsi, pour le géographe, le principal intérêt des données du marché de l’immobilier d’entreprise est d’être un marqueur spatial du développement économique, et une introduction privilégiée aux dynamiques urbaines. Les mètres carrés de bureaux mis en chantier, livrés, utilisés, sont parmi les indicateurs les plus sûrs de la métropolisation d’une ville, d’une région… ou de son déclin. Toutes les combinaisons d’échelle et de temps sont possibles dans l’analyse du marché de l’immobilier, et les subtilités sont nombreuses. Les surfaces utilisées fournissent un instantané de l’activité économiques. Les mises en chantier s’inscrivent en terme de potentiel de croissance économique. Elles sont un pari indispensable sur l’avenir, qui est commandé par une combinaison de d’indices de demande réelle (comme la diminution des taux de vacance), d’anticipations de croissance économique locale, et de spéculation financière. De fait, des taux de vacance faibles ne seront un indicateur positif que dans le contexte d’une flux soutenu des livraisons de locaux neufs ou réhabilités. Et inversement.

Des raffinements peuvent être apportés à l’analyse. En introduisant, par exemple, des catégories d’immeubles (classe A, B, C), qui sont un indicateur du niveau des activités hébergées dans la hiérarchie des services. Les activités dites de " tertiaire supérieur " (ou "quaternaires", selon la terminologie de J. Gotmann), qui emploient le plus de cadres, et peuvent être le plus considérées comme stratégiques pour un territoire, sont en général concentrées dans des "immeubles de standing". Ces même immeubles, les plus couteux, suivant des logiques foncières et financières évidentes, sont préférentiellement concentrés dans les villes et dans les quartiers ou le prix du sol est le plus élevé (Crouzet). Ces processus cumulatifs élémentaires définissent par excellence le quartier d’affaire central ou CBD.

C’est pourquoi l’analyse du marché immobilier, et notamment des prix au mètre carré des loyers, est un des indicateurs les plus simples (mais pas forcément le plus fiable) de la puissance économique d’une ville, et de son pouvoir de commandement. Même s’il faut faire la part des contradictions inhérentes au marché immobilier, dont les logiques purement financières peuvent générer pour un temps des hausses de prix déconnectées de l’économie réelle, comme on a pu l’observer au Japon au début des années 1990.

Mais ce serait une erreur que de considérer l’immeuble d’entreprise comme un simple marqueur de l’activité économique. L’immeuble d’entreprise, et surtout l’immeuble de bureau, remplit plusieurs fonctions, répond à des logiques plurielles, souvent contradictoires. Il y a l’immeuble de l’architecte et de l’urbaniste, de l’investisseur, de l’utilisateur.

8J. Bonnet ou E. Crouzet évoquent une "construction capitalistique de l’urbain". L’immobilier d’entreprise exerce d’emblée une fonction architecturale et paysagère dont l’impact apparaît comme évident dans le cas des grandes métropoles d’affaire. L’immeuble de bureau, surtout, a contribué a former la "skyline" caractéristique des grandes villes, américaines d’abord, puis européennes (dans une moindre mesure) et asiatiques (plus récemment, mais d’une manière affirmée). On notera au passage comment la domination sur la silhouette des grandes villes est passée de la fonction religieuse (pyramides, cathédrales, minarets etc.) ou politique (beffrois, donjons) à la fonction économique2.

9La construction d’immeubles d’entreprises a toujours eu, par l’intermédiaire de l’architecture, une dimension artistique, voire culturelle et spirituelle. Rappelons que de la fin du XIXe s. à nos jours, les plus grands architectes se sont exprimés, non seulement dans la création d’immeubles de bureaux3, mais aussi dans le dessin d’usines4. Cette fonction artistique est reconnue par la patrimonalisation dont font l’objet aujourd’hui les immeubles anciens réhabilités, comme les usines (Sallard et Von Hirschausen), les façades d’immeubles (Chesneau) ou les gratte-ciel néo-gothiques ou " art déco " (Moriset).

Aujourd’hui, la dimension culturelle s’affirme dans les tentatives de différenciation du "style international" des tours de bureau modernes, comme les "minarets" des Petronas Towers à Kuala Lumpur (452 m., architecte Cesar Pelli), ou la " pagode " ornée de dragons de la Taïpei 101 (508 m., C.P. Wang, cab. C.Y. Lee & Partners).

La dimension architecturale et formelle conduit, avec éventuellement un changement d’échelle, à la dimension urbanistique et structurelle. L’agencement respectif des immeubles de bureaux, leur concentration, leur situation dans l’espace urbain, voire régional et national, vont contribuer à structurer la ville, non seulement par leur existence même, mais par celle des infrastructures essentielles à leur fonctionnement, notamment de transport. De fait, l’immeuble ou le quartier d’affaire ne saurait être pensé indépendamment du reste de la ville qu’il contribue à dessiner formellement et à animer économiquement. La concentration, ou au contraire la dispersion des immeubles de bureau dans le tissu urbain, qu’elles soient spontanées ou planifiées, sont des tendances lourdes d’implications sociales, économiques, environnementales, notamment par leur impact sur les déplacements urbains et la ségrégation socio-spatiale.

Objet d’art a priori, objet structurant l’espace urbain, l’immeuble de bureau est devenu un produit financier, un objet de spéculation, surtout avec la tendance actuelle qui conduit les entreprises à se défaire de leurs propriétés au profit de la location. On se situe ici dans les logiques de type "post fordistes" de l’entreprise dite "flexible", soucieuse de minimiser les immobilisations, d’accroître sa mobilité et sa réactivité. Dans le contexte de la "nouvelle économie", les entreprises sont pressées, veulent des locaux immédiatement utilisables. Ce qui, soit dit en passant, favorise la réhabilitation, qui coûte presque aussi cher, mais permet de raccourcir les délais (pas de gros œuvre, pas d’agrément).

13Il y a donc, comme le fait remarquer E. Crouzet, une dissociation croissante entre la production marchande et l’immeuble, qui devient, en tant que tel, un produit marchand, depuis qu’il n’est plus acquis ou construit par l’entreprise utilisatrice, mais par des investisseurs privés, fonds d’investissement immobilier ou "real estate investment trusts – REIT"5 (Lund-Hanssen). Le marché de l’immobilier se dote donc de dynamiques propres, asynchrones avec celles des secteurs économiques utilisateurs, car fonctionnant, comme les marchés boursiers, sur des anticipations.

14Last but not least, l’immeuble d’entreprise est un outil de production. La chose est triviale lorsqu’il s’agit d’usines, d’entrepôts. Le phénomène est plus remarquable lorsqu’il s’agit d’immeubles de bureau. L’immeuble n’est pas une coquille vide, mais un outil de travail à part entière, de plus en plus sophistiqué, dont les caractéristiques techniques sont dédiées à l‘augmentation de la productivité et à la sécurité. On parle souvent "d’immeubles intelligents", où l’informatique est maîtresse : air conditionné, vidéo surveillance, générateurs électriques de secours, réseaux de télécommunications à haut débit "prêts à l’emploi" ou plug and play (Moriset)6. Vastes plateaux modulables, lumière naturelle en abondance, halte garderie et salle de fitness (pour le bien-être des personnels), définissent de plus en plus le haut de gamme des immeubles de bureaux.

Cette dimension d’outil de production et de productivité est exacerbée par la généralisation de la location, décrite plus haut. Du point de vue de l’entreprise utilisatrice, l’immeuble n’existe plus au sens juridique du terme (en tant que bien), mais en tant que prestation de service. Les expressions "hôtel d’entreprise" ou "hôtel de télécommunication", utilisées ici ou là, illustrent bien ce concept. L’entreprise loue, en fonction de ses besoins, une combinaison d’espace, d’accessibilité (transports et réseaux), un climat, une vue, une adresse (si possible prestigieuse)…

L’immeuble d’entreprise est donc un objet complexe, polysémique, multifonctionnel, dont la naissance, le fonctionnement, les mutations, la mort, sont le produit d’un système d’acteurs, publics ou privés, fonctionnant sous l’effet d’une double logique d’offre et de demande. L’analyse des marchés et des opérations immobilières (Bonnet, Lund-Hanssen, Mérenne-Schoumaker, Malézieux) permet d’identifier :

- les utilisateurs finaux, entreprises locataire ou, de plus en plus rarement, propriétaires (et donc maîtresses d’ouvrage, dans ce cas) ;

- les maîtres d’ouvrage et investisseurs (sociétés d’investissement immobilier, investisseurs institutionnels, sociétés d’économie mixte d’équipement) ;

- les maîtres d’œuvre (architectes, constructeurs…) ;

- les agences immobilières et gestionnaires de bien (ex. : CB Richard Ellis) ;

- les collectivités publiques.

Ces dernières jouent un rôle majeur par l’établissement du cadre juridique (fiscalité, réglementation d’urbanisme, politique foncière…), mais, aussi, de plus en plus, par une intervention directe en tant que maître d’ouvrage, par l’intermédiaire des sociétés d’économie mixte d’équipement comme la SERL à Lyon ou la SEM "Plaine commune developpement", à Saint Denis, émanation de la communauté d’agglomération Plaine Commune (Malézieux). Cet interventionnisme public dans la production de l’immobilier d’entreprise répond à plusieurs nécessités, qui proviennent, pour l’essentiel, des tensions et contradictions inhérentes au système d’acteur présenté ci-dessus.

Les logiques de profit sont classiquement opposées avec celles de la patrimonialisation du bâti et de l’aménagement urbain (de plus en plus défini comme "durable"). Mais l’intervention publique est requise, de plus en plus, pour corriger le découplage entre les logique propres (financières) du marché de l’immobilier, et la demande réelle des entreprises utilisatrices. Les territoires sont de plus en plus en compétition pour l’accueil de ces entreprises, dont dépend leur prospérité. La disponibilité immédiate de locaux adaptés est une des "externalités" que doit offrir le territoire. Or, les logiques financières ont conduit les marchés de l’immobilier d’entreprise à se concentrer dans une petit nombre de métropoles, et dans des périmètres étroits. L’interventionnisme public, soit direct (SEM d’équipement), soit indirect (incitations financières, zones franches urbaines), ou par une combinaison des deux modes, est indispensable dans les villes moyennes (Demazières) ou dans les bassins industriels en reconversion (Liefooghe).

Pour Y. Lacoste (1976), "la légitimité épistémologique d’un savoir se fonde… sur des pratiques sociales assorties de résultats tangibles... ; la collective raison d’être des géographes est de savoir penser l’espace pour que l’on puisse agir efficacement... penser l’espace dans sa complexité, en tant qu’enchevêtrement et interactions très diverses, qui ont des échelles très inégales". La question immobilière reflète bien cette complexité. Les géographes peuvent jouer un rôle dans ce domaine, comme le rappelle J. Bonnet, par l’analyse croisée entre les données brutes du marché immmobilier (fournies par les professionnels du secteur) et les données socio-économiques spatialisées du territoire correspondant. Le champ reste ainsi ouvert à maintes investigations de recherche, fondamentale ou appliquée.