# Centre et périphérie, des repères spatiaux resignifiés par les investissements immobiliers des migrants de la ville de Louga au Nord-Ouest du Sénégal

Babacar Mbaye, Cheikh Samba Wade

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Babacar Mbaye, Cheikh Samba Wade. Centre et périphérie, des repères spatiaux resignifiés par les investissements immobiliers des migrants de la ville de Louga au Nord-Ouest du Sénégal. Evens Emmanuel et Ketty Balthazard-Accou (Eds). COCOVID-19, Santé-Environnement, Productivité Scientifique : Regards sur la période du confinement à l'Université QuisqueyaVID-19, Santé-Environnement, Productivité Scientifique : Regards sur la période du confinement à l'Université Quisqueya, 2021. hal-05022505

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# Centre et périphérie, des repères spatiaux resignifiés par les investissements immobiliers des migrants de la ville de Louga au Nord-Ouest du Sénégal

Babacar Mbaye et Cheikh Samba Wade

Université Gaston Berger de Saint-Louis Sénégal BP 234

## Résumé

La ville de Louga connait une croissance urbaine relativement rapide qui se manifeste par un reprofilage de son noyau ancien central et un étalement urbain périphérique. Ces processus sont engendrés par les investissements immobiliers des migrants internationaux qui ont profondément changé la morphologie de la ville. Ils sont les révélateurs des transformations urbaines récentes qui reconfigurent les repères et les symboles de l'espace urbain local. L'objectif de cet article est d'examiner la recomposition territoriale de la ville sous le prisme des investissements immobiliers des migrants. La démarche méthodologique adoptée repose sur la recherche empirique avec l'exploitation du fonds documentaire sur la thématique et sur les données de terrain (enquêtes, entretiens et observations). Il ressort de l'analyse que les investissements des migrants quadrillent tous les quartiers de la ville et contribuent surtout à la revalorisation et à l'intégration des espaces périurbains de la ville. Une recomposition territoriale est en train de s'opérer sous l'effet de nouvelles logiques d'investissement des migrants guidées par la typologie et le nouveau statut des quartiers, marqués par l'émergence de nouvelles centralités résidentielles.

**Mots clés :** Étalement urbain, recomposition territoriale, investissements immobiliers, migrants, Louga, Sénégal

## Introduction

Sensible aux mutations et transformations socioterritoriales régionales et aussi impacté par des dynamiques locales impulsées par la territorialisation des politiques publiques, le Sénégal observe dans ses territoires, un processus ascendant de métropolisation. Il s'urbanise à un rythme particulièrement soutenu<fnref n="1" />, rapide et parfois impressionnant. Son taux d'urbanisation de 51% rapporte une population urbaine de 7 157 000 individus en 2020. Dans la nouvelle distribution de la population urbaine, il est noté un rétrécissement de l'écart et un début de renversement des tendances entre Dakar et les centres urbains régionaux. L'ancienne répartition qui affectait les 2/3 de l'effectif à Dakar est revue, contrebalancée par l'urbanisation régionale. Désormais sur deux citadins sénégalais, seul l'un réside à Dakar. Une recomposition en général portée par l'impact des politiques publiques de développement local qui stimulent l'autopromotion immobilière et l'investissement des émigrés dans leur terroir.

<footnote n="1">¹ OCDE/CSAO (2020), Dynamiques de l'urbanisation africaine 2020 : Africapolis, une nouvelle géographie urbaine, Cahiers de l'Afrique de l'Ouest, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/481c7f49-fr.</footnote>
La ville de Louga s'identifie bien à cette logique et philosophie de recompositions territoriales insufflées par ce regain d'investissement durable sensible à un sentiment d'affection territoriale. Cette nouvelle croissance urbaine et territoriale résultant de dynamiques multiples se remarque par deux processus : une densification des espaces centraux et principalement par un étalement urbain spectaculaire et impressionnant par son rythme et par ses formes. Ce double processus de recomposition et de reconfiguration du territoire de la ville amorce un renversement des tendances et de la hiérarchie des quartiers dans leur standing et leur centralité. Ainsi, cette contribution se propose de faire une analyse de la recomposition du territoire de la ville de Louga. Elle permet d'examiner les mutations spatiales qui s'y déroulent au niveau périphérique et central en relation avec la dynamique foncière et immobilière. Quelles perceptions des notions de centre, centralité et périphérie dans ces mutations et transformations urbaines en cours ? Quels sont les facteurs qui commandent la recomposition socio-territoriale dans la ville de Louga ? Quelle est la nouvelle typologie des espaces dans la ville ? Quelles logiques et philosophies de l'espace dans ce processus de recomposition du territoire ?

# 1. Centre et périphérie, une dualité de l'espace urbain déconstruite par de nouvelles logiques d'investissement immobilier

L'entrée par les notions de centre et de périphérie permet de mieux comprendre les dynamiques socio spatiales, c'est-à-dire la recomposition territoriale à l'œuvre dans ces espaces sous l'effet d'acteurs multiples dont les émigrés sont au premier plan. Dumont et Hellier, (2010) soulignaient l'intérêt du décryptage des transformations urbaines pour une compréhension efficace des sociétés contemporaines, de leurs logiques d'organisation et de fonctionnement. L'organisation de l'espace urbain est restée longtemps tributaire du vécu socioculturel et historique des territoires comme le remarquaient Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé<fnref n="2" /> « *Incarnée par le centre de la ville historique, « la centralité », selon Lefebvre, permet d'appréhender les dynamiques socio spatiales et, plus particulièrement, la façon dont la « société urbaine » s'organise autour du dualisme centre/périphérie recouvrant en réalité l'opposition riches/pauvres.*
Aujourd'hui, il serait assez simpliste de systématiser le confinement des pauvres dans les périphéries urbaines et des mieux lotis dans les centres, même si les inégalités socio-spatiales sont plus marquées dans les espaces de l'étalement urbain.

La périphérie urbaine ou la zone de l'étalement de la ville était définie par sa localisation et par sa faible considération dans les politiques urbaines, laissant apparaître une ségrégation socio spatiale de la ville. Si dans le passé, ce profil de dichotomie spatiale et territoriale était accepté et toléré parce que traduisait le résultat d'une organisation de l'espace, il en est tout autre dans la planification territoriale actuelle où chaque secteur du territoire urbain a un statut sociopolitique défini et une signification socioculturelle locale déterminante. Cette relation à l'espace avec ses territorialités marquantes redéfinit l'intérêt et les unités spatiales de la ville. Cette catégorisation de l'espace résultait aussi d'un processus complexe d'éclatement spatial de

<footnote n="2">² Marchal H et Stébé, J-M, (2013). Repenser la centralité : l'exemple d'une ville moyenne française in Sociologie et sociétés, 45 (2), pp. 111-128.</footnote>
l'agglomération<fnref n="3" />. Or, l'avancée du front urbain vers les campagnes a conduit à la formation de vastes territoires périphériques certes éloignés du centre historique et /ou d'affaire, territoires qui, à bien y regarder, ne semblent pas dépourvus dans bien des cas d'éléments caractéristiques de la centralité (Marchal et Stébé, 2013). Cela conduit à ce que l'on peut appeler l'émergence de centralités périphériques, spatialement délimitées. L'évocation des nouvelles urbanisations et ruralités dans un contexte de changement d'idéologie de développement traduit aussi ces recompositions spatiales sur fond de déconstruction conceptuelle. Le ruralisme ou l'exaltation de la vie rurale est l'un des éléments déclencheurs de cette remise en question de la typologie des espaces urbains.

Les notions de centre et de centralité sont souvent assimilées. Le centre désigne « *un lieu de rassemblement et de concentration, un lieu où ce qui se passe est important, un lieu d'actions et d'interaction maximum* » (Huriot et Perreur 1994 : 47). Cela fait que « *certaines activités cherchent à se trouver le plus près du centre pour bénéficier de ses avantages* » (Lacour 1980 : 9). Le centre structure et hiérarchise l'espace et accueille les fonctions déterminantes de la ville (commandement, contrôle, coordination, etc.). Mais c'est bien la centralité qui explique les tendances fortes, renforcées même à la concentration des facteurs et des populations, ainsi qu'au développement et à l'extension spatiale de la ville (Gaschet et Lacour, 2002). Dans la théorie des lieux centraux, Walter Christaller (1933) voit dans la centralité « *la propriété conférée à une ville d'offrir de biens et des services à une population extérieure* ». Selon Manuel Castells (1972), « *la centralité est la combinaison à un moment donné d'activités économiques, de fonctions politiques et administratives, de pratiques sociales, de représentations collectives*<fnref n="4" /> ». Par cette définition ou ces repérages, on se rend compte que la notion de centralité n'est pas forcément géométrique, mais elle est peut-être même plus géographique. Le développement d'une ville peut ainsi contribuer à la formation de centralités périphériques ou secondaires (Gasnier, 1991 ; Vallat, 1993), qui peuvent avoir des fonctions résidentielles, de services... Un phénomène décrypté depuis plus de deux décennies dans la ville de Louga, notamment avec l'émergence du quartier du Grand-Louga qui concentre un nombre élevé d'aménités urbaines et d'attributs de centralité (Gaschet et Pouyanne, 2011), traditionnellement conférés au centre-ville. L'image de la ville de Louga est une forte tendance d'homogénéisation de la morphologie urbaine, l'affirmation de centralités résidentielles périphériques et d'une ville sans banlieue.

## 2. Migrations, dynamiques urbaines et territoriales de la ville de Louga

L'engouement des émigrés à la conquête de l'espace urbain peut s'expliquer par l'augmentation vertigineuse des valeurs foncières et immobilières dans un contexte de mondialisation où les marchés sont libéralisés. Dans cette quête de profit et de prestige social, les émigrés, par le biais de leurs investissements, fonciers et immobiliers, ont

<footnote n="3">³ LACOUR C, (1981). « Espaces périphériques, mobilité et transports collectifs », in Lacour C et al. (éds.), *Croissance urbaine et mobilité : desserte des zones périphériques par les transports collectifs*, Collection des Actions Thématiques Programmées n° 2954, édition CNRS, Paris, pp. 3-36.</footnote>

<footnote n="4">⁴ BONNEAU M et al., (2013). Centralités, Atelier international 2012/2013, Tokyo, 47 p.</footnote>
fini par devenir des acteurs de premier plan de la recomposition territoriale, en contribuant à l'accélération des mutations urbaines.

Depuis les années 1990, l'espace de la ville se recompose et se reconfigure sous l'effet et l'adjonction de divers facteurs comme le fait démographique et le phénomène de la migration internationale dont l'impact est assez visible dans le paysage urbain. L'évolution démographique est continue dans la ville depuis les années 1970 sous les effets conjugués des flux migratoires et le croit naturel de la population urbaine. De 33 579 habitants en 1976, la population est passée de 119 891 habitants en 2018 (ANSD : SRSD/Louga, 2018) entrainant la densification des quartiers existants et la formation de nouveaux quartiers à sa périphérie.

Les quartiers peuvent être classés en deux grands ensembles : les quartiers anciens centraux : (Thiokhna, Santhiaba Nord, Artillerie Sud, Montagne et Keur Serigne Louga Nord), lotis et aménagés à la fin XIXᵉ et début du XXᵉ siècle (Sar, 1973) et les nouveaux quartiers d'extension qui ont commencé à s'installer dans les années 70 et 80 du fait de l'exode rural. Il s'agit des quartiers d'Artillerie Nord, Montagne Nord, Keur Serigne Louga Sud et Est, Santhiaba Sud et Centre. Depuis, le dynamisme urbain est sous le contrôle de la migration internationale qui est le catalyseur de la recomposition du territoire de la ville. La migration internationale est l'un des moteurs essentiels de la recomposition du territoire de la ville de Louga. Les émigrés, à travers leurs investissements fonciers et immobiliers, transforment la morphologie des quartiers et contribuent à l'accélération du processus de densification des espaces centraux et à l'étalement des zones périphériques. Le profil de la ville de Louga a évolué en raison de l'implication des émigrés dans le développement urbain<fnref n="5" />.

## Carte 1 : Distribution des émigrés dans des quartiers de la ville

<footnote n="5">⁵ MBAYE B 2019 : Les enquêtes menées dans la ville révèlent que 56% des ménages lougatois ont au moins un émigré. Elle est inégalement répartie à l'échelle des quartiers.</footnote>
<figure><img src="image_1.png" /></figure>

La carte révèle de fortes disparités dans la répartition des émigrés dans la ville. Les quartiers d'extension à l'ouest et au sud de la ville : Santhiaba et Keur Serigne Louga se distinguent des autres quartiers par leurs taux d'émigrés plus élevés. Les quartiers centraux sont moins représentés malgré des effectifs importants. La conséquence c'est la concentration des investissements émigrés dans l'espace périphérique et périurbain contribuant de manière dynamique à la recomposition de l'espace urbain.

### 3. Les émigrés, acteurs urbanisant et promoteurs de développement territorial

Depuis les années 1990, les émigrés sont devenus les acteurs les plus présents dans le processus de production de la ville sénégalaise. Les villes de Dakar, Touba, Louga et celles de la vallée du fleuve Sénégal sont des chantiers permanents du fait de « *l'apport important de ressources provenant de la migration internationale et investies de manière préférentielle* » (Piermay 2007 : 21) dans le logement<fnref n="6" />.

Après l'assaut du centre-ville, sa densification et sa saturation a sonné l'heure de la périphérie, justifiée par son potentiel d'accueil<fnref n="7" /> et ses disponibilités foncières. Elle constitue « *une zone de prédilection des migrants qui investissent dans des constructions individuelles...* » (Tall 1994 : 140). Le mitage de l'espace agricole transforme l'espace périphérique en un vaste front ou projet immobilier, des constructions appartenant pour la plupart du temps aux émigrés. Les zones urbaines

<footnote n="6">⁶ Le montant des transactions immobilières est estimé dans la ville de Louga à 2 360 444 000 FCFA en 2018 et 2 223 835 000 FCFA en 2019 (Centre des services fiscaux de Louga : Bureau du Recouvrement, 2019).</footnote>

<footnote n="7">⁷ De 1990 à 2017, les données révèlent que 70% des lotissements effectués dans la ville, se situaient dans la périphérie, (Service Régional de l'Urbanisme de Louga, 2018). Cela témoigne de la capacité d'accueil de ces espaces.</footnote>
périphériques, Grand-Louga, Voile d'Or, Ancienne route, entre autres lieux, s'inscrivent
dans une dynamique de recomposition territoriale portée par une nouvelle centralité
résidentielle. (Photo 2)

**Photo 1 : Investissements immobiliers des migrants internationaux à la périphérie**

<figure><img src="image_2.png" /><figcaption>Cliché : MBAYE B, 2018.</figcaption></figure>

Les photos illustrent le dynamisme des investissements immobiliers des émigrés dans les zones périphériques de la ville. Les transformations urbaines sont remarquables.

4. Une morphologie urbaine redéfinie par de nouvelles logiques d'investissement

Les espaces centraux et périphériques de la ville subissent de régulières et dynamiques transformations sous les effets conjugués des projets immobiliers individuels et des aménagements municipaux. Les effets de la circulation financière et économique sont illustrés par l'importance des investissements durables dans le centre-ville (magasins, centres commerciaux et autres complexes de production), des immeubles locatifs et conventionnés par l'administration et d'autres services techniques, financiers et de coopération, qui recomposent la morphologie du centre. L'autopromotion immobilière est le symbole de l'intégration des espaces périurbains.

a. Le centre-ville se recompose au gré des mutations économiques et des investissements des émigrés

Le quartier de Thiokhna, centre de gravité et noyau initial de la ville, est issu du premier
lotissement entrepris par l'administration coloniale en 1894 dans le souci de doter la
ville de Louga d'une organisation et des commodités pour le fonctionnement et
l'animation des services urbains. Son influence est renforcée par les nouvelles
vocations politiques et administratives de la ville. Tous les équipements politico
administratifs, socioculturels, économiques, culturels et cultuels y sont concentrés. A
côté de la fonction administrative régionale, le centre-ville, quartier des affaires est aussi celui du grand commerce où sont localisés, grands magasins de demi-gros et de détail qui assurent le ravitaillement de la ville et de son arrière-pays en divers produits vivriers et agricoles. Par conséquent, il exerce une forte attraction liée au pouvoir polarisant des grands équipements urbains qu'il héberge entrainant une forte affluence humaine au quotidien. Ce prestige socio territorial s'est atténué avec la crise économique des années 1970 et suivantes. Le déclin de l'économie agricole fortement ressentie dans toute la région qui est une composante de l'ancien bassin arachidier a été à l'origine d'un nouveau cycle économique adossé à la migration internationale.

Par leur pouvoir financier, les migrants internationaux sont les animateurs des marchés fonciers urbains. Ils sont les seuls capables de rivaliser dans la spéculation et de faire face à la surenchère des prix du foncier et de l'immobilier déterminés par ce que Jean Jacques Granelle<fnref n="8" /> appelle la présence de « facteurs spécifiques » (situation du terrain, environnement commercial, flux de circulation automobile, etc.). Ces facteurs déterminent en grande partie la localisation de certains investissements fonciers et immobiliers des migrants dans le centre-ville. La conquête de la centralité est une constante dans la pratique urbaine des émigrés (Sarr, 2004).

Le centre-ville se redessine grâce à l'économie de la migration. L'activité locative s'est surimposée aux activités classiques et traditionnelles pour s'adapter aux nouvelles exigences contemporaines. Des immeubles majestueux de trois à quatre étages construits le long des grandes voies, notamment, sur l'Avenue de la Gare servent de siège aux activités commerciales (magasins, entrepôts et cantines), de services, de production entre autres. Ils sont pour l'essentiel sous le contrôle des émigrés (Voir photo 1).

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>**Photo 2 : Investissements immobiliers des émigrés dans le centre-ville**</figcaption></figure>

Cliché : MBAYE B, 2018.

*Les clichés illustrent de manière concrète la valeur des investissements immobiliers des migrants internationaux dans le centre-ville. Ils s'inscrivent ainsi dans un processus*

<footnote n="8">⁸ Granelle J.J, (1975). La valeur du sol urbain et la propriété foncière : le marché des terrains à Paris, Mouton-Paris-La Haye, la recherche urbaine n° 12, 240 pages.</footnote>
d'appropriation foncière et immobilière de grande ampleur afin d'avoir la mainmise sur les places stratégiques du centre. Les investissements sont généralement destinés à la location ou au développement d'activités commerciales.

## b. Grand-Louga : l'espace périurbain aux allures d'une nouvelle ville ou l'émergence d'une nouvelle centralité urbaine

Avoir un cadre de vie agréable était sans doute l'idée qui avait présidé à la création du quartier de Grand-Louga<fnref n="9" />. Pour la matérialisation de cette volonté, un site situé aux frontières Nord-Ouest du quartier Santhiaba Nord a été aménagé à la fin des années (1970)<fnref n="10" /> et début des années 1980, sur une superficie de 290 ha. Son aménagement s'est fait dans un contexte d'échec des modèles de développement, de crise financière des États et les mesures d'ajustement structurel (Dubresson, 1999), mais également de crise et d'échec de politiques étatiques ou institutionnelles en matière d'aménagement urbain favorisant de multiples initiatives impulsées par des acteurs émergents (Sakho, 2007). Le quartier a vu le jour sous l'initiative du célèbre homme d'affaires et natif de la ville feu El Hadji Djily MBAYE<fnref n="11" />, promoteur des grands projets dans la ville : (HLM Djily, Boulevard Abdou Diouf, Gouvernance, Lycée Malick Sall, Hôpital Régional, etc. même un projet d'aérodrome et d'heliport était en finalisation). Jean-Luc Piermay (2007), affirmait que le quartier du Grand-Louga porte l'empreinte d'un richissime homme d'affaires Djily MBAYE d'origine locale et constitue un modèle spécifique de production de la ville. Ces initiatives appelées « *les réponses d'en bas* » par Dubresson et Raison, (1998) ont remédié le déficit d'intervention de la puissance publique dans le champ de la création urbaine et de l'aménagement urbain.

L'épicentre du projet est la construction d'une somptueuse et luxurieuse résidence, appelée « Palais Djily » sur une superficie de plus cinq (5) hectares, et la construction d'un programme de cent trente-sept (137) logements destinés à des couches sociales vulnérables à la propriété immobilière souvent des fonctionnaires et autres agents de l'Etat. Le programme comportait deux types de logements : moyen standing et haut standing. A côté était développé un programme de lotissement de 920 parcelles, dénommé communément « Keur Baye Djily 1 et Keur Baye Djily 2 ». Toutes ces initiatives ont entrainé une croissance rapide de la population du quartier. De 457 habitants en 1988, la population est passée de 2117 habitants en 2002, soit une croissance annuelle de 4,6%, très loin du rythme d'évolution démographique globale de la ville qui était de 1,4% durant cette période (RGPH, 2002).

<footnote n="9">⁹ Il convient de préciser que Grand-Louga n'est pas un quartier au sens administratif du terme. Ses différentes entités (HLM Grand-Louga et HLM Bagdad) sont incluses dans le quartier de Santhiaba Nord.</footnote>

<footnote n="10">¹⁰ Institut Africain de Gestion Urbaine, (2002). Profil environnemental de la ville de Louga, Centre des Nations Unies pour les Etablissements Humains (CNUEH), 84 pages.</footnote>

<footnote n="11">¹¹ EL Hadji Djily MBAYE (1927-1991) a à son actif plusieurs réalisations dans sa ville natale, à Dakar et dans d'autres localités du pays. Ainsi, plusieurs cités résidentielles et immeubles grand standing portant l'empreinte du célèbre milliardaire sont érigés au Sénégal, entre 1979 et 1987, pour répondre à une demande soutenue de logements. La Cité Djily MBAYE de Yoff (Dakar) a été l'un de ses premiers projets immobiliers qui date de 1979. Elle s'étend sur une superficie de 24 hectares, comprenant 505 parcelles. En 1981, une autre cité, la Cité Fayçal a été construite, comprenant cinquante-trois (53) logements grand standing pour un montant d'un milliard de francs CFA dont les superficies varient entre 700 et 900 mètres carrés (Gaye, 2018).</footnote>
Malgré sa localisation dans la périphérie urbaine, le quartier est resté une zone privilégiée pour accueillir des services publics et privés à vocation administrative, politique, économique et sociale (Gouvernance, Palais de Justice, Conseil Départemental, Centre des services fiscaux (Impôts et Domaines), La Poste, Sonatel, Hôpital Régional, Inspection d'Académie, Siège des ONG, Garage de Dakar, etc.). La concentration de tout cet éventail d'aménités confère au quartier sa position centrale éminente dans le fonctionnement de la ville affirmant et renforçant sa centralité. Autrement dit, si le centre se caractérise principalement par un ensemble de facteurs spécifiques (prix élevé du foncier, concentration des pouvoirs politique et économique) à l'origine de sa domination et de sa supériorité sur les autres espaces (Monnet, 2000), le Grand-Louga peut être considéré comme un quartier périphérique aux allures d'un centre. De ce fait, on assiste à l'émergence d'une nouvelle centralité dans la périphérie, largement entretenue par le processus d'étalement urbain qui contribue à la recomposition du territoire de la ville. Ainsi, se dessine une dualité de centralité entre le centre-ville incarné par le quartier de Thiokhna et la périphérie symbolisée par le Grand-Louga.

## Conclusion

Les nouvelles dynamiques socio territoriales impulsées par des facteurs à la fois endogènes et exogènes invitent à reconsidérer les notions de centre et périphérie qui renferment de nouvelles significations face à l'évolution des réalités urbaines contemporaines. La ville de Louga s'identifie bien à ces nouvelles réalités urbaines qui entrainent une recomposition territoriale essentiellement portée par les investissements immobiliers des migrants. La distribution spatiale de ces investissements à l'échelle de la ville laisse apparaitre une dualité fonctionnelle entre le centre et la périphérie où émerge de nouvelles centralités résidentielles très convoitées par l'élite locale. Les investissements immobiliers des migrants restructurent le territoire de la ville et entrainent aussi un glissement fonctionnel vers les espaces périphériques comme Grand Louga, un quartier qui se singularise par sa forte concentration d'équipements et de services publics et privés, de projets immobiliers majeurs qui définissent les territoires de la migration. Sa signification dans le fonctionnement et l'organisation de la ville déconstruit l'image classique de la ville du sud aux allures d'une ségrégation socio spatiale et à l'opposition inédite entre centre et périphérie.

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