# Introduction

L’accès au logement, et en particulier le poids croissant des loyers dans le budget des locataires, est devenu un enjeu social majeur ces dernières années dans la plupart des grandes villes en Europe et ailleurs. Alors que les difficultés rencontrées par les locataires du marché privé sont largement documentées par la recherche (voir entre autres Bugeja-Bloch, 2013 ; Godart et al., 2022), les connaissances relatives au marché locatif privé du point de vue de l’offre restent faibles. Ce numéro a pour objectif de contribuer à la compréhension du marché locatif privé en s’intéressant aux bailleurs ainsi qu’à la place de l’État dans sa régulation.

# Profil des bailleurs et géographie

Les recherches sur le logement depuis la crise financière de 2008-2012 ont été largement pensées à partir des notions de financiarisation de l’immobilier. De nombreux chercheur‧e‧s ont documenté comment le logement, bien spatialement fixé et indivisible, a été transformé en un quasi-actif financier, morcelable et liquide, à travers un ensemble de modifications réglementaires et de changements socio-techniques (Aalbers, 2019).

Au sein du marché locatif résidentiel, le phénomène le plus spectaculaire est l’entrée sur le marché locatif de grands acteurs institutionnels qui acquièrent ou développent de larges portefeuilles d’unités résidentielles locatives privées ou sociales, tandis que les sociétés de logements sociaux utilisent des produits dérivés et d’autres instruments financiers (Nethercote, 2020 ; Aalbers, 2019 ; August, 2020 ; Wijburg et al., 2018).

Parallèlement à l’investissement de tels acteurs, des auteur‧e‧s ont toutefois montré l’importance des bailleurs particuliers dans le secteur locatif privé. Cette situation est souvent abordée par les concepts de landlordism (Kemp, 2015 ; Ronald et Kadi, 2018 ; Aalbers et al., 2021 ; Hochstenbach, 2021) ou housing as Asset Based Welfare (Doling et Ronald, 2010 ; Benites-Gambirazio et Bonneval, 2024). Ce dernier insiste sur le fait que le logement devient un instrument de sécurisation des situations sociales des bailleurs. Ceci nuance l’idée d’un marché du logement locatif organisé majoritairement par des acteurs globaux financiarisés. Les contextes britannique (Ronald, Kadi, 2018), néerlandais (Aalbers et al., 2021 ; Hochstenbach, 2022), canadien (Walks et Clifford, 2015), belge (Ghesquière 2023) et français (André et Meslin, 2021 ; Kireche, 2022) ont documenté cette implication des individus privés sur le marché locatif. Ils sont issus des classes supérieures et d’âge particulier, illustrant une dynamique d’inégalités intergénérationelles, qu’il ne faudrait toutefois pas surestimer au détriment de la classe sociale (Christophers, 2018).

Ce numéro apporte deux contributions sur ces questions concernant le profil des bailleurs et leur géographie à l’échelle intra-urbaine, jusqu’à présent peu enquêtée par la recherche. Ces lacunes sont révélatrices de la faiblesse des moyens que l’État accorde pour traiter la question de la propriété bailleresse, en particulier en termes de données. La recherche dispose en effet rarement de données individuelles permettant de caractériser profil socio-démographique du bailleur et informations sur le logement.

La contribution d’Hugo Périlleux exploite des données inédites sur le cadastre belge. Il montre que les propriétaires des logements mis en location à Bruxelles sont essentiellement des individus avec un patrimoine immobilier de petite ou moyenne envergure. L’analyse géographique à l’échelle des secteurs statistique fait ressortir un lien entre la division sociale de l’espace et la structure de la propriété. En effet, les quartiers populaires sont caractérisés par une surreprésentation des propriétaires à domicile (résidant à la même adresse que leur bien mis en location) ou habitant à proximité de celui-ci. Les quartiers centraux et de prestige sont le terrain privilégié des entreprises et des grands propriétaires. Enfin, dans les quartiers plus aisés de seconde couronne urbaine, une part importante des logements loués appartiennent à des ménages habitant en dehors de la région bruxelloise.

Partant du même lieu d’étude - Bruxelles - mais s’intéressant à une niche immobilière particulière - le coliving -, Charlotte Casier pointe la diversité des acteurs participant à la financiarisation de l’immobilier. Cette forme de logement partagée meublée de standing accueillant majoritairement de jeunes expatrié·e·s est organisée par des entreprises de gestion, qui prennent en charge toute la chaîne de production d’un établissement de coliving ainsi que la gestion locative. Les établissements appartiennent soit à des propriétaires physiques, issus des classes supérieures bruxelloises, soit aux entreprises elles-mêmes qui dans ce cas lèvent des capitaux auprès de fonds d’ampleur variée. De ces deux modèles découlent des géographies d’investissement différenciées, liées à une répartition différente du risque entre les investisseurs. De cette manière, Charlotte Casier illustre la multiplicité des acteurs impliqués dans la financiarisation de l’immobilier, confirmant le caractère pluriel de ce processus. Le cas du coliving tend à montrer comment l’activité des bailleurs de faible envergure, majoritaires au sein du secteur locatif bruxellois privé, comme établi par Hugo Périlleux, tend à évoluer par l’intervention de services de gestion immobilière.

# Implication des pouvoirs publics dans la captation de la rente

Après s’être intéressé aux bailleurs eux-mêmes, le numéro documente dans plusieurs contributions l’importance de l’État, bien que généralement pensé dans un second temps, dans l’extraction de rentes au sein du marché locatif résidentiel privé. L’existence du marché du logement en tant que tel n’est pas un fait « naturel » mais bien le produit d’une situation où l’État et ses institutions juridiques occupent une place centrale (voir Topalov (1984) ou Périlleux (2023) pour un résumé). D’abord, l’État et ses institutions juridiques assurent une protection de la propriété privée et donc la possibilité pour les propriétaires d’en tirer une rente. Ensuite, les réglementations sur la production de bâtiments (plans de secteurs, règlement d’urbanisme, etc.), sur l’utilisation (permis d’urbanisme), sur la mise en location (réglementation des contrats et du bail), le règlement des conflits (qui peuvent aller jusqu’à des expulsions) sont essentiels ; ces politiques sont déterminantes sur le niveau et la localisation des rentes, en autorisant ou interdisant certaines utilisations du sol et des logements. L’État peut également intervenir directement sur les prix de vente, sur le niveau des loyers, et la fiscalité.

La période fordiste (1950-1970) a été caractérisée par la généralisation des réglementations du type plans de secteurs, par de nombreuses réglementations des loyers et la production conséquente (dans certaines pays/villes surtout) de logements sociaux (Desjardins, 2008). Le tournant néolibéral quant à lui a été marqué par des dérégulations des loyers (Kholodilin, 2020), par une nette baisse de la production de logements sociaux et davantage de politiques dites « entrepreneuriales » (Harvey, 1989) de promotion de la ville, d’édification de grands équipements et de l’organisation de grands événements.

Deux contributions françaises à ce numéro documentent comment les réglementations étatiques influencent l’action des (futurs) bailleurs et l’ampleur de leur rente :

À travers l’étude des politiques de défiscalisation, Nicolas Ausello étudie l’influence de l’État sur le niveau de la rente et son impact sur les investissements immobiliers. À partir du cas toulousain, il montre que la géographie des investissements immobiliers est fortement déterminée par les niveaux de prix du foncier ainsi que par les régulations publiques. Ainsi, les ventes de logements neufs à destination des investisseurs ont tendance à augmenter en périphérie alors qu’elles diminuent dans le centre de Toulouse, là où les terrains sont plus chers, notamment en raison de l’investissement locatif, et où une série de régulations locales sont mises en place.

Benoît Frel-Cazenave s’intéresse quant à lui à l’usage par les collectivités locales des nouveaux instruments destinés à encadrer le marché locatif privé. Il prend pour ce faire le cas de Pierrefitte-sur-Seine, commune française située dans la banlieue nord de Paris, ayant adopté récemment le « permis de louer ». Cet outil est pensé par les élus locaux pour être au service des politiques de peuplement, qui visent à attirer des ménages des classes supérieures et intermédiaires, en luttant contre la division et la dégradation du parc du logement de la commune. Benoît Frel-Cazenave montre qu’en empêchant la transformation de grandes maisons pavillonnaires en unités plus petites, la collectivité tend ainsi à limiter la rente locative des bailleurs, car la maximalisation de celle-ci par la division comporte des effets jugés indésirables en termes de peuplement, à savoir l’installation d’une population précaire et à faibles revenus. La rente tirée des propriétaires n’est toutefois pas remise en question de façon structurelle.

# Colloque de 2022 au CIVA sur les cités-jardins

Dans ce numéro sont également intégrés trois articles issus d’un colloque sur les cités-jardins organisé en mars 2022 à Bruxelles au CIVA (C.I.II.III.IV.A) par Yaron Pesztat, avec la collaboration d’HISCIWAB (Histoire et Sciences à Watermael-Boitsfort), à l’occasion du centième anniversaire du Logis-Floréal et plus généralement d’un ensemble de cités-jardins entourant la capitale.

Les deux premiers textes issus des travaux de ce colloque contribuent également à documenter les interactions entre État et marché du logement, en s’intéressant au logement social et aux politiques de logement à l’échelle d’une grande ville.

Au-delà de la régulation du marché locatif privé, les institutions étatiques peuvent jouer le rôle de propriétaire-bailleur elles-mêmes, au travers de la gestion publique du foncier en captant la rente ou en développant un parc de logement social. L’article de Christian Vandermotten dresse la courte histoire de la production des cités-jardins, qu’il resitue dans l’histoire plus générale du logement social à Bruxelles. Il adresse également ses évolutions récentes ainsi que les raisons de la faible extension du parc de logement social.

L’article de Pol Zimmer, quant à lui, dresse un état des lieux documenté et chiffré de la politique du logement menée par la Région de Bruxelles-Capitale. Il souligne la tension dans laquelle est prise la région, entre d’une part l’objectif social de fournir du logement abordable à la population bruxelloise et d’autre part les politiques de peuplement qui visent à retenir ou attirer des ménages aisés qui contribueront aux finances publiques.

Enfin, le numéro se clôture par la contribution d’un juriste, Nicolas Bernard, qui examine comment l’esprit coopératif qui avait prévalu à la constitution au début des années 1920 de sociétés coopératives de locataires, pourrait être renouvelé aujourd’hui par les expériences de coopératives d’habitants.